第一篇：【策劃方案提案】沈陽匯寶國際酒店式公寓推廣方案doc38

沈陽匯寶國際酒店式公寓推廣方案

前言

此方案非執(zhí)行性方案，為項目啟動期運(yùn)作思路，大體從以下幾方面闡述

一、沈陽市整體房產(chǎn)市場分析

二、沈陽市酒店式公寓概況分析

三、項目自身的SWOT分析

四、項目啟動期營銷思路概述

一、沈陽市整體房產(chǎn)市場分析

2002年沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資52.4億元，同比增長49.0%，高于基本建設(shè)和技術(shù)改造投資增幅，占固定資產(chǎn)的比重由去年的31.9%提高35.8%；房屋施工面積765.2萬平方米，同比增長32.5%。其中商品住宅完成投資41.7億元，施工面積618.4萬平方米，分別比上年同期增長62.4%和38.0%。占房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋施工面積的比重分別79.5%和80.8%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共發(fā)生土地購置費13.0億元，購置土地155.7萬平方米，創(chuàng)下了歷史同期最高紀(jì)錄，同比增長分別為1.12倍和1.18倍數(shù)。

2003年沈城房產(chǎn)市場逐漸向成熟發(fā)展，目前沈陽市場消費呈現(xiàn)三角形由低部向上推進(jìn)狀態(tài)，購房主體中、低檔收入人群較多，銷售比率大幅度上升。市場消費群體對現(xiàn)有住房滿意程度僅有25.1%，其余74.9%均希望更換住房，改善現(xiàn)有條件和生活環(huán)境。政府規(guī)劃將在三年內(nèi)進(jìn)行大批動遷從而帶動房產(chǎn)市場噴井式市場需求，2003年將有4萬動遷戶其中消費者占70%由潛在需求變成現(xiàn)實需求，如每戶按70平方米計算將近200萬平需求量，房價按2000元每平計算金額將達(dá)40多億元；三年總體將有13萬以上動遷戶，市場需求空間將增至1000萬平方米，市場金額在200億元左右。

沈陽市未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)走勢趨于良好，主要體現(xiàn)在非城市中心區(qū)域中高檔以下的房地產(chǎn)項目。

1、現(xiàn)有許多城市家庭存在有效需求。

2、外來人口的成交量以15%/年的速度在增長，這種現(xiàn)象會繼續(xù)存在下去。

3、未來三年的城市內(nèi)部的13萬動遷戶將會直接或間接產(chǎn)生近1000萬平方米的需求量。投資買房的群體在增加。買房的目的一是為了住，二是為了賣，三是為了租。其中后兩者都是一種投資行為。隨著消費心理的微妙變化，消費者已趨于理性化沈陽現(xiàn)在有很多人開始進(jìn)行住房投資，投資買房已經(jīng)形成了一定規(guī)模，房子作為一種資本，同債券、股票、儲蓄等相比，房市投資更可靠，增值能力更強(qiáng)。

二、沈陽市酒店式公寓概況分析

酒店式公寓：意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的新興產(chǎn)物。

沈陽自“當(dāng)代程式”破土動工，“酒店式公寓”一下子成為引人注目的焦點。這一新的住宅產(chǎn)品不僅吸引了大量消費者的“眼球”，同時，也被業(yè)界所關(guān)注。隨著“騰龍國際商務(wù)公寓”的發(fā)售和“萬眾家園”的拔地而起，以及沈陽華新的五里河大廈、有可能推出的“當(dāng)代程式”二期以及正在規(guī)劃設(shè)計中的其它樓盤，未來沈陽“酒店式公寓”預(yù)計將達(dá)到20萬平方米，并且想進(jìn)入該市場的房地產(chǎn)公司還在增加。

早在兩年前，北京、上海就已出現(xiàn)“酒店式公寓”，當(dāng)時的情況是，產(chǎn)品一上市，立即被搶購一空，盡管后來上市量不斷增加，但仍被人們關(guān)注和看好，其原因主要來自于產(chǎn)品的特性

充分滿足了市場需求。酒店式公寓在沈陽的出現(xiàn)，也是市場作用的結(jié)果。中高檔住宅產(chǎn)品供給相對過剩、銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的收縮以及消費者對降低房價總款的需求都是該產(chǎn)品出現(xiàn)的原因和動力。那么，沈陽的酒店式公寓市場需求到底有多大？沒有最詳盡的市場調(diào)查，恐怕誰也說不清楚。先進(jìn)入這個市場的公司肯定會嘗到甜頭，后來者的結(jié)果很難說。有一點很重要，就是產(chǎn)品本身必須符合其區(qū)域特點。酒店式公寓的前景，從長遠(yuǎn)來看，它雖屬過渡性產(chǎn)品，但會有一段時間的繁榮。

酒店式公寓之間最大的差異不是在于地段，而在于配套和服務(wù)，這才是其能否生存的關(guān)鍵所在。到底給業(yè)主提供些什么？建成后由誰管理？酒店式服務(wù)如何實現(xiàn)？其本身的特點決定了業(yè)主對其產(chǎn)生的期望值，如果相關(guān)配套和服務(wù)令人失望，將對產(chǎn)品的市場造成不良影響。顯然，即使是很好的物業(yè)公司，服務(wù)也很難做到星級酒店的水準(zhǔn)，如何實現(xiàn)服務(wù)的酒店化，對開發(fā)公司而言是一個不小的挑戰(zhàn)。

三、項目自身的SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢（S）l

1、政府投入巨資對南北金廊的建設(shè)；

2、項目不可復(fù)制的地理位置；

3、集團(tuán)的品牌形象及號召力；

4、坐擁匯寶國際商業(yè)廣場；

5、別具特色的園區(qū)規(guī)劃；

4、合理的戶型設(shè)計。劣勢（W）l

1、地理位置的優(yōu)越性決定著價格的相對偏高；

2、消費者購買行為日益理性化，使其產(chǎn)生就低不就高的心理。機(jī)會（O）l

1、金廊建設(shè)將吸引較多非區(qū)域性的消費群體。

2、外地來沈再次置業(yè)者將成為項目的又一目標(biāo)客群。

3、項目與沈城其他項目比較有較強(qiáng)的優(yōu)越性，如能較好引導(dǎo)可將其他項目的客戶進(jìn)行高質(zhì)量的分流。威脅（T）l

1、金廊周邊項目的不斷增多，將造成銷售分流現(xiàn)象。

2、市政建設(shè)的時限。

四、項目啟動期營銷思路概述

項目的啟動期針對于今后銷售工作是十分重要的，關(guān)于此項工作本人看法如下： 1.前期的市場調(diào)研分析：

知己知彼，百戰(zhàn)不殆。我們應(yīng)在立足區(qū)域市場同時，面向整個沈城市場，針對競爭對手、消費群體進(jìn)行細(xì)致周密的調(diào)研分析，從而確定目標(biāo)客戶群體、區(qū)域及整體市場的主要競爭對手。分析其營銷策略和銷售方式等。

2.提煉項目賣點

將產(chǎn)品的優(yōu)勢最大化的展現(xiàn)給目標(biāo)客戶群如：l 地段：

地處CBD核心位置，坐標(biāo)性建筑。休閑生活理念—EQE ：

Easy—輕松，完美配套，生活輕松

Quick—快速，交通、信息等

Enjoy—享受生活，商業(yè)配套，休閑運(yùn)動，優(yōu)美環(huán)境，精神休閑 開發(fā)商品牌：（略）

在推廣的過程中，不空洞地推出概念，以項目優(yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點。

3.項目相關(guān)運(yùn)作思路 目標(biāo)客戶群

我們的目標(biāo)消費群體是那些有能力進(jìn)行二次或三次置業(yè)，并有欲望改變生活方式的人們。為順利地實現(xiàn)銷售，針對項目應(yīng)進(jìn)行階段性市場目標(biāo)客戶群定位，確保宣傳的準(zhǔn)確性。對原有的客戶群體加大信息刺激力度深挖現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。

拓展?jié)撛诳蛻羧后w開展對非目標(biāo)客戶群體的挖掘，充分儲備客戶資源。購買行為分析

針對購買酒店式公寓的消費人群進(jìn)行分析得出其購買因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為20%、40%、40%。應(yīng)抓住消費者心理訴求點進(jìn)行宣傳推廣。產(chǎn)品分析

隨著健康住宅概念的引入，點式高層以成為銷售中的難點，為減小今后銷售的阻力，建議從戶型設(shè)計理念著手進(jìn)行引導(dǎo)式宣傳并采取短時間內(nèi)強(qiáng)制消化的政策實現(xiàn)零庫存。通過產(chǎn)品把控方式將部分精品戶型“封閉”推遲上市期，待其他戶型盡量消化達(dá)到接近零庫存時將其推出，掀起銷售的另一高潮。銷售管理

房地產(chǎn)經(jīng)營的成功，50%在于地塊選擇；30%在于規(guī)劃設(shè)計，20%歸功于銷售執(zhí)行，但關(guān)鍵的 是前面的80%是得由后面的20%來加以實現(xiàn)的，由此可見，銷售管理的重要性。有針對性的銷售技巧培訓(xùn)

A、基本要求：要讓自己被客戶所認(rèn)可

1、銷售人員的自身形象

2、注重個人的修養(yǎng)。

3、鍛煉個人的主動交際能力。B、銷售技巧方面的鍛煉

信心的確立

工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我們要將如“項目是毫無挑剔的”的觀念，灌輸給銷售人員使其對項目產(chǎn)生極大的自信心，從內(nèi)心深處萌發(fā)出對項目的由衷熱愛。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。相應(yīng)的可采取“晨會激勵”等方式進(jìn)行。

媒體組合

為達(dá)到刺激目標(biāo)客戶群對項目提高關(guān)注度實現(xiàn)銷售，考慮到靠單一的報紙媒體宣傳力度不夠，應(yīng)采取多媒體相互配合擴(kuò)大信息量傳遞彌補(bǔ)報紙媒體到達(dá)率的缺陷。方案如下：

1、媒體選擇及其作用：

報紙媒體：報廣宣傳以沈陽日報為主，遼沈晚報作為輔助媒體。相對其他媒體權(quán)威性報紙更具有較強(qiáng)的閱讀量，其信息傳遞準(zhǔn)確可用于企業(yè)、項目宣傳形象、傳遞項目進(jìn)程信息等。電視媒體：由于廣告的增多單一媒體的有效性在逐漸削弱，眾多開發(fā)商以從單一媒體的宣傳逐漸向多媒體組合宣傳發(fā)展，電視媒體可生動形象地將產(chǎn)品展現(xiàn)于消費者面前。而且具我們

對其他項目的跟蹤調(diào)查表明通過電視媒體獲取樓盤信息的消費者逐漸上升。

戶外媒體：媒體針對性較強(qiáng)，可彌補(bǔ)報紙媒體到達(dá)率的缺陷選擇目標(biāo)群體集中地區(qū)發(fā)布抓住受眾的視線進(jìn)行反復(fù)刺激。值得一提的是路旗媒體以從單一的周邊導(dǎo)視作用發(fā)展到較有影響力、刺激力的媒體，可擴(kuò)大路旗覆蓋范圍。道路選擇：黃河大街、北陵大街、青年大街等。電子樓書：電子樓書已悄然進(jìn)入房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，是在對房產(chǎn)銷售市場的深入考察和探索的基礎(chǔ)上，將軟件技術(shù)和多媒體手段巧妙結(jié)合起來的一種全新的房地產(chǎn)宣傳模式。特定的生活方式?jīng)Q定其每天生活決大部分時間被網(wǎng)絡(luò)占據(jù)。電子樓書在標(biāo)志企業(yè)宣傳力度的同時，也為這部分網(wǎng)蟲提供了項目較為全面的介紹順應(yīng)了現(xiàn)代科技時代發(fā)展的趨勢。

派發(fā)：將其作為一種媒體是因為與其他媒體相比，派發(fā)的信息傳遞更直接可將信息有效地傳遞致每位消費者。

備注：

一、決定熱銷的十大關(guān)鍵要素

1、定位

2、風(fēng)格

3、創(chuàng)新

4、地段

5、價格

6、戶型

7、競爭

8、客戶

9、操盤手

10、附加價值

二、幾大建議

1、找準(zhǔn)競爭對手。

2、籌建一個團(tuán)結(jié)協(xié)作的團(tuán)隊。

3、有主題有策略的推廣。

4、適當(dāng)創(chuàng)新，準(zhǔn)確定價。

5、銷售把控要掌握好火候。（網(wǎng)點容易、住宅難、辦公最難）

6、定位是中高檔，產(chǎn)品線明晰。

7、時刻有全員的意識，接受每一雙審視的眼睛。

8、物業(yè)、工程、銷售一盤棋。

————在沈陽酒店式公寓肯定有一定的市場，但無法與北京、上海相比，因為沈陽不具備上述兩個城市的人口特征。同時，作為第二或第三居所的酒店式公寓應(yīng)更多的實現(xiàn)與第一居所的資源上的互補(bǔ)，否則，其吸引力會大大銳減。同時如何將酒店式公寓這種產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成商品，才是我們應(yīng)該仔細(xì)考慮的問題。

時間有限，在未對項目有任何深入性了解時接到此方案，只能做上述淺薄分析，其中部分策略也許未必與貴公司運(yùn)作思路相符，望見諒。

第二篇市場背景研究

對于每個項目，切入點都是從項目區(qū)域宏觀條件開始分析，項目的市場背景和周邊的基本情況，對項目乃至整個行業(yè)的影響是導(dǎo)向性的，正確把握“大勢”所趨，是項目順利操作的前提。

本篇主要通過對城市區(qū)位條件、人文條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、城市發(fā)展規(guī)劃以及相關(guān)政策的分析和研究，洞察項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境，從戰(zhàn)略層面上尋找項目發(fā)展的有效支持點。

一、沈陽城市區(qū)位概況

沈陽地處東北遼東半島腹地，北依吉林、黑龍江及內(nèi)蒙古，是遼寧省會和東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通、金融、旅游中心。與周邊方圓100公里內(nèi)城市鞍山、撫順、遼陽、本溪、營口、丹東、鐵嶺等構(gòu)成中國長三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，該都市圈資源豐富，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿梢詷芬姟?/p>

從行政劃分看，沈陽市下轄沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)、鐵西區(qū)、東陵區(qū)、蘇家屯區(qū)、新城子區(qū)等9區(qū)及遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市４個縣（市），總面積12980平方公里，市域總?cè)丝?20萬。其中城區(qū)面積248平方公里，人口達(dá)488萬人，共約120多萬戶家庭。

沈陽作為中國東北地區(qū)區(qū)域中心，是北方的交通樞紐，亦是西出京津兩市及環(huán)渤海地區(qū)的必經(jīng)之路，又是關(guān)內(nèi)諸省進(jìn)入俄羅斯和東歐市場的重要通道，交通網(wǎng)絡(luò)十分完善，航空、鐵路、公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。沈陽的鐵路是東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，沈山線、沈吉線、長大線、蘇撫線等鐵路干線，溝海線、遼溪線、開本線等支線都交匯在沈陽。

公路方面形成沈陽至大連、沈陽至丹東、沈陽至撫順、沈陽至哈爾濱、沈陽至北京的高速公路網(wǎng)絡(luò)，以及沈陽繞城高速公路均已建成通車。

小結(jié)：從上述區(qū)位條件看，完善的、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)有助于加強(qiáng)沈陽市區(qū)域性中心、物流中心的地位，作為都市圈的中心城市，其對周邊城市的輻射將越來越強(qiáng)（輻射周邊城市2000

多萬人口），使未來沈陽商業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)更具潛力，對沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說亦是一個良好的契機(jī)。

二、氣候日照情況

沈陽屬北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤大陸性氣候。全年氣溫、降水分布由南向東北和由東南向西北方向遞減。一年四季分明，冬季漫長；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。近年由于世界性氣候的變化，沈陽平均氣溫亦有上升。由于氣候原因，沈陽建筑施工期一般在每年的3月份至11月份，較南方少3-4個月，工程建筑施工期較長，影響項目的交付時間。

目前沈陽冬季建筑施工技術(shù)已經(jīng)突破，成本將提高7%-8%，冬季施工的樓盤如匯寶商業(yè)廣場等。

三、沈陽人文及歷史淵源

沈陽作為中國歷史文化名城之一，擁有2300多年的歷史，歷史文化淵源極其深厚，曾是著名將領(lǐng)張學(xué)良的故鄉(xiāng)，又是前清的古都，以沈河區(qū)的沈陽故宮、皇家陵寢（福陵、昭陵）折射出清朝的文化古跡，同時，沈陽又是一個多民族城市，擁有漢族、滿族、朝鮮族、回族、錫伯族、蒙古族等32個少數(shù)民族，多種民族文化的交融，使沈陽城市更具魅力和特色，其影響力越來越廣。

目前，沈河區(qū)正在把故宮（正在申報故宮文化遺產(chǎn)）、張氏帥府、長安寺及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等區(qū)域正在規(guī)劃為文化旅游區(qū)，未來區(qū)域內(nèi)的旅游文化市場前景可待，旅游文化產(chǎn)業(yè)更具潛力，這對本項目的發(fā)展是一種利好，借助區(qū)域特點提升項目的形象，借勢引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。

四、城市發(fā)展規(guī)劃

目前，沈陽城市化水平為63.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國39.1%的平均水平，但與國內(nèi)沿海發(fā)達(dá)城市及發(fā)達(dá)國家（城市化超過90%）相比仍有一定的差距，城市化是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大直接動力，城市化進(jìn)程的加快，必將同時促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。沈陽作為國內(nèi)大都市和東北區(qū)域中心，其發(fā)展?jié)摿κ置骼剩?003年中國城市評估報告：沈陽發(fā)展實力列第9位，位于杭州之后），近年來經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，影響力日益廣泛，未來將繼續(xù)保持對外來人口和農(nóng)村人口較強(qiáng)的吸納能力，城市化的提高是沈陽城市發(fā)展的必然趨勢，按照我國每年擬城市化水平提高1個百分點的速度，沈陽年將有7萬人口入城區(qū)，需要新增加住房面積140萬平方米。2003年沈陽放寬外地居民買房落戶政策，三環(huán)路內(nèi)居民全部轉(zhuǎn)為城市戶口，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展空間。

1、沈陽城市發(fā)展規(guī)劃

沈陽城市的發(fā)展目標(biāo)是：生態(tài)森林城市。2010年城市綠化率達(dá)到40%，核心區(qū)規(guī)劃公園總數(shù)要達(dá)到80個，公園總面積22.5平方公里。近期，和平區(qū)將新增公園5個、沈河區(qū)新增4個、大東區(qū)新增8個、皇姑區(qū)新增4個、鐵西區(qū)新增4個、東陵區(qū)新增6個、于洪區(qū)新增公園15個，人均公共綠地達(dá)到12平方米/人。

沈陽市城市總體規(guī)劃為1個中心城區(qū)、6個副城（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇家屯城區(qū)、虎石臺、輝山4個副城，新城子、桃仙國際航空港2個獨立副城）、2個組團(tuán)（汪家、道義）、6個衛(wèi)星城（新民市，遼中、康平、法庫縣城，陳相屯鎮(zhèn)、團(tuán)結(jié)湖旅游渡假村）、50個小城鎮(zhèn)，市域總面積12980平方公里；市區(qū)面積3495平方公里；中心城區(qū)由核心區(qū)三環(huán)公路以內(nèi)468平方公里和4個副城2個組團(tuán)組成。

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，西部鐵西裝備制造業(yè)新型工業(yè)帶、南部渾南高新技術(shù)區(qū)、北部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范

區(qū)，東部汽車制造業(yè)為主要的沈海工業(yè)園區(qū)和棋盤山國際風(fēng)景旅游區(qū)，中心地區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中央城市走廊。

2、沈河區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃

沈河區(qū)區(qū)域面積狹小，區(qū)域面積只有17.6平方公里，為渾南新區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)和和平區(qū)所環(huán)繞，外延空間十分有限，因此其發(fā)展受到很大的限制，但是作為傳統(tǒng)中心城區(qū)，卻擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)、濃厚的商業(yè)氛圍，是金融商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)聚集地，目前形成中街商圈、五愛商圈、北站商務(wù)區(qū)等，為沈河的經(jīng)濟(jì)、城市的發(fā)展提供了得天獨厚的條件。沈河區(qū)總體規(guī)劃為：兩金、兩園、兩區(qū)。

“兩金”沈陽都市走廊（沈河段）和沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其中沈陽都市走廊沈河段長7公里，沿北京街-青年大街南北線，積聚金融商貿(mào)、商務(wù)辦公、文化休閑、科研和現(xiàn)代生活等功能；沈陽金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)位于沈河區(qū)主要金融中心，由北京街、惠工街及沈陽火車北站圍合而成，區(qū)域規(guī)劃面積112.5公頃，開發(fā)后成為積聚金融國際、資訊網(wǎng)絡(luò)、科技世界、文化都市為一體的區(qū)域，成為中國東北地區(qū)的金融商貿(mào)中心。

“兩園”為沈河科技園和工業(yè)園，其中科技園位于沈河區(qū)先農(nóng)壇路，區(qū)域面積4萬平方米，現(xiàn)用房1萬平方米，以高新技術(shù)企業(yè)及產(chǎn)品為主導(dǎo)。

“兩區(qū)”為五愛現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)和中街商貿(mào)文化旅游區(qū)?！疽娚虡I(yè)規(guī)劃部分】

沈河規(guī)劃上總體形成金廊、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)、中街文化古跡區(qū)、六縱六橫主要景觀街道、四個生態(tài)公園和大規(guī)模居住區(qū)的空間布局。另外來自沈河區(qū)規(guī)劃建設(shè)的信息顯示，為配合中街商貿(mào)文化和金廊區(qū)域的建設(shè)，東、南、西、北順城街有望得到改造和擴(kuò)建，朝陽街和正陽街計劃通過擴(kuò)建實行雙向車流，提高中街交通通行率。

同時，沈河區(qū)正在通過中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，打造沈陽總部生態(tài)圈，即總部經(jīng)濟(jì)中心（引進(jìn)跨國公司、大型企業(yè)和企業(yè)研究發(fā)展中心，形成企業(yè)總部在城市中心聚集），當(dāng)前，沈陽確定了經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向：發(fā)展金融業(yè)，引進(jìn)國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入駐，使銀行、保險和證券等各類金融服務(wù)行業(yè)相對集中；發(fā)展服務(wù)行業(yè)，引進(jìn)國內(nèi)外各類服務(wù)性企業(yè)、機(jī)構(gòu)入駐，使信息、咨詢、中介和物流相對集中，發(fā)展公司總部，引進(jìn)大型企業(yè)總部。

目前，啟動的金廊項目有東北世貿(mào)廣場、銀河國際金融大廈、圣世豪林廣場、東北金融廣場，總投資額為90億元，建筑面積為162萬平方米的等大型項目。

金廊部分項目和即建項目一覽表

項目名稱區(qū)域位置 開發(fā)公司 投資額（億）

五里河大廈 青年大街 沈陽華新國際實業(yè)有限公司 1．5 昌鑫置業(yè)廣場 青年大街 上海昌鑫（集團(tuán)）有限公司 12 圣世豪林廣場 青年大街 新疆新拓投資公司 15 金廊地標(biāo) 青年大街 沈陽中雁（溫州）25 銀河國際大廈 北京街 沈陽眾發(fā)房屋開發(fā)公司 4 中國女人街 渾南 沈陽女人街房地產(chǎn)公司（南京）12．8 家世界購物中心 公安廳對面 天津家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)（沈陽）5 匯寶國際商業(yè)廣場市府廣場北 遼寧匯寶國際投資集團(tuán) 24 萬眾家園 北陵大街6號 沈陽萬眾投資（大連）1．5 盛華苑 展覽館對面 遼寧一方地產(chǎn)投資（大連）12 東北世貿(mào)廣場 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 世貿(mào)廣場（沈陽）置業(yè)有限公司（北京）23 東北金融中心 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司 40

財富中心 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū) 沈陽英特納房屋開發(fā)公司（北京）10 殘疾人康復(fù)中心 北陵大街1號 沈陽經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)公司 0．7

3、小結(jié)

從上述的規(guī)劃信息可見，沈陽城市發(fā)展規(guī)劃正在走入軌道，區(qū)域的功能劃分有助城市有序健康的發(fā)展，將使工業(yè)、商業(yè)、金融以及文化等產(chǎn)業(yè)更加有效地聚集，形成規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化，從而推動各個地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。沈河區(qū)作為沈陽老中心城區(qū)，繼續(xù)保持其傳統(tǒng)商業(yè)中心，特別是金廊和北站金融區(qū)的規(guī)劃，在一定程度上鞏固和提高沈河區(qū)的城市和商業(yè)中心地位，增強(qiáng)其輻射和影響力，特別是總部生態(tài)圈的建設(shè)，將使沈河區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能更加突出，在這樣一個背景中，對本項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展無疑是個利好。

另外，由于金廊工程的實施，帶來大量拆遷戶，這部分人群轉(zhuǎn)入購房群體當(dāng)中，刺激房地產(chǎn)市場的需求，同時金廊17塊土地的供應(yīng)，進(jìn)期內(nèi)各種商用物業(yè)、住宅增量物業(yè)市場供應(yīng)大幅度增加，在一定程度上對本案構(gòu)成很大的威脅。

綜上所述，可明確看到沈河區(qū)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。經(jīng)濟(jì)總部、中央商務(wù)和文化商貿(mào)旅游，未來將在城市扮演主導(dǎo)功能作用，代表經(jīng)濟(jì)中心、代表最新的、最先進(jìn)的文化和潮流，而本案位于沈陽主力商圈中街商圈內(nèi)，其宏觀市場背景和區(qū)域環(huán)境賦予我們發(fā)展方向：引導(dǎo)未來市場的居住、商務(wù)或商業(yè)理念。

五、沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點

沈陽的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有以下幾個比較鮮明的特色：

1、國有經(jīng)濟(jì)比重大

沈陽經(jīng)濟(jì)特點是一直以來在國有經(jīng)濟(jì)當(dāng)中獨占鰲頭，2001年為78.2%，2003年仍達(dá)50%，龐大的國有經(jīng)濟(jì)影響了沈陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和民間資本的擴(kuò)張，在一定程度上影響了居民的消費能

力，隨著“振興東北”政策的落實，沈陽的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷調(diào)整和規(guī)劃，2005年國有經(jīng)濟(jì)將降至40%，政府將繼續(xù)鼓勵私有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們有理由相信，未來沈陽經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將保持良好的態(tài)勢。

2、重工業(yè)比重大

沈陽作為東北老工業(yè)基地，重工業(yè)一直是其經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其中以汽車裝備、制造業(yè)更為突出。沈陽已經(jīng)確定老工業(yè)基地振興目標(biāo)，即做強(qiáng)做大汽車及零部件、裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品加工五大產(chǎn)業(yè)，努力形成全國裝備制造業(yè)、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興重要增長極。

3、物流中心地位突出

沈陽是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。商品流通規(guī)模宏大，市場容量和社會商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首，中心市場作用突出。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、人才的交流中心。

六、主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）沈陽市生產(chǎn)總值 數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計局

近年來沈陽經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)總量由2001年的1238億元增加至2003年的1602億元，經(jīng)濟(jì)增長率提高至14.2%，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)是沈陽房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保證。

（2）相關(guān)宏觀指標(biāo)：

指標(biāo) GDP增長率 固定資產(chǎn)投資增幅 房地產(chǎn)投資增幅 城鎮(zhèn)居民人均居住面積 城鎮(zhèn)居民可支配收入

2001年 10.1% 15.5% 21.9% 8.79平方米 6386元 2002年 13.1% 32.8% 48.6% 19.12平方米 7048元 2003年 14.2% 44.1% 52.8% 20.5平方米 8000元

對比沈陽市2002年和2003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不難看出，沈陽的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢近兩年呈現(xiàn)持續(xù)高速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平穩(wěn)定上升，人均居住條件迅速顯著提高，在固定資產(chǎn)投資方面，2002年社會投資結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增額銳增，在固定資產(chǎn)投資中比例也大幅度提高。

通常在區(qū)域房地產(chǎn)市場剛剛起步發(fā)展時期，會出現(xiàn)社會投資短期內(nèi)紛紛大量涌入這一新興領(lǐng)域，會造成房地產(chǎn)開發(fā)投資激增，之后，由市場對投資導(dǎo)向的自發(fā)調(diào)節(jié)，之后的投資會趨于穩(wěn)定。因此，理性的看待以上房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)的變化可以發(fā)現(xiàn)：

第一，沈陽的房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，但縱觀其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，沈陽的房地產(chǎn)發(fā)展具有較好的基礎(chǔ)；

第二，目前沈陽的投資外地及本地民營資本為主，社會投資的主體具有非常強(qiáng)的趨利性，在對房地產(chǎn)業(yè)有積極影響的基礎(chǔ)設(shè)施投資上，民間資本及政府投資力度有限，顯得政府的支持相對薄弱。對蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)而言，相對滯后的基礎(chǔ)設(shè)施投入可能形成為未來沈陽房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的“瓶頸”。

第三，隨著沈陽城市改造建設(shè)，以及諸如金廊等項目的實施，預(yù)計近期房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高度的增幅，在良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景支持下，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將繼續(xù)上升。（3）其他指標(biāo)

2003年沈陽市財政收入為125.6億元，增長30%；引進(jìn)外資22.4億元，增長59.2%，列遼寧省第一；進(jìn)出口貿(mào)易總額達(dá)到42.6億元，同比增長45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到

8000元，同比增長13.5%。

2、房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)分析

2003年沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資177.3億元，比上年增長52.8％。全年商品房施工面積1738.8萬平方米，增長40.4％；商品房竣工面積585.9萬平方米，增長61.1％；商品房銷售面積324.8萬平方米，增長57.6％，其中商品住宅銷售291.6萬平方米，增長58.4％。人均住宅建筑面積由2002年的19.12平方米提高到20.5平方米。在沈陽的各種產(chǎn)業(yè)形態(tài)中，房地產(chǎn)業(yè)無疑占據(jù)了支柱性產(chǎn)業(yè)的地位，房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率接近10％。2003年沈陽商品房備案銷售518.2萬平方米，銷售額達(dá)164.9億元，分別較2002年增長33%和34%，二手房銷售553.3萬平方米，銷售額達(dá)90.4億元，分別比去年增長39%和55%。從上述數(shù)據(jù)可見，目前沈陽房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段。

七、沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r

通過對沈陽的房地產(chǎn)市場特征進(jìn)行分析研究，了解區(qū)域房地產(chǎn)的特征，各個板塊發(fā)展的個性和共性，把握行業(yè)發(fā)展趨勢和價格走向，對區(qū)域發(fā)展前景進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)測，為項目定位提供市場基礎(chǔ)。

1、銷售價格上升趨勢明顯

沈陽房地產(chǎn)真正起步于1997年，房地產(chǎn)制度改革后，房地產(chǎn)需求得到釋放，價格一路上揚(yáng)，市區(qū)均價由原來的2300元/平方米，到2003年的3300多元/平方米，在2003年國家振興東北的利好政策促動下，外地資本及投資者大量涌入沈城，以及金廊項目等舊城改造影響下，需求將大幅度得到釋放，同時近年來土地價格的不斷增加，以及建筑品質(zhì)的提高，將大大提高樓盤的建筑成本，預(yù)期未來銷售價格仍可看漲。

2、一級市場土地供應(yīng)制度日趨完善，土地價格上升

 2001年沈陽市開始出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī)、政策文件，政府每年均按照土地供應(yīng)計劃進(jìn)行供地。所有的經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地全部進(jìn)入土地市場采取“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等方式進(jìn)行公開交易，2003年又將城區(qū)土地納入土地儲備中心，實行計劃供應(yīng)，統(tǒng)一管理，這將導(dǎo)致開發(fā)用地土地價格的提升，使房地產(chǎn)市場更加成熟有序。

2001年土地市場價格實際變化情況，2001、2002、2003年住宅用地價格分別上漲8.00%、9.91%、5.8%，商業(yè)用地分別上漲4.00%、3.56%、8.4%。2003年住宅用地和商業(yè)用地價格分別達(dá)到1177元/平方米和1277元/平方米（三環(huán)內(nèi)）。

3、房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)增，投資主體發(fā)生變化

2003年沈陽房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，完成投資167.4億元，投資增幅達(dá)44.2%，由于渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)和CBD建設(shè)、金廊工程啟動進(jìn)程加快，加之18號文件等房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，未來投資規(guī)模將提增。

同時，由于大批外地和境外實力開發(fā)商進(jìn)入，導(dǎo)致沈城房地產(chǎn)投資主體發(fā)生變化，外地開發(fā)商成熟而又先進(jìn)的開發(fā)理念，優(yōu)秀的建筑品質(zhì)不斷的影響著沈城的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，這也將引起房地產(chǎn)市場的新變革。

4、市場供應(yīng)量持續(xù)放大，商業(yè)地產(chǎn)投資比重增加

近年來，隨著土地供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致增量房和存量房供應(yīng)量增加，促進(jìn)二、三級市場的聯(lián)動發(fā)展。2003年全市實際供應(yīng)經(jīng)營性用地274宗，面積676萬平方米，未來幾年內(nèi)增量房將持續(xù)放大。

在土地供應(yīng)中，商業(yè)用地比重增加，商業(yè)用地25宗，占2003年市本級市場供地量的24.4%，是2002年的6.58倍，金廊項目的實施以及舊城改造，未來商業(yè)用地的供應(yīng)量仍會繼續(xù)放大。去年及去年土地出讓情況見附件

一、附件二。

5、供求漸生差異，市場機(jī)會顯現(xiàn)

目前，沈陽市場主流供應(yīng)仍然是120平方米以上戶型，其中150平方米以上的戶型更為集中，以城區(qū)幾大經(jīng)典樓盤為代表如：地王國際花園、格林豪森等。2003年上半年的空置率高達(dá)到55.11%，造成嚴(yán)重積壓的狀態(tài)，其中可預(yù)售的比例為66.46%，供應(yīng)量偏大，而100平方米以下的戶型市場供應(yīng)確存在很大的缺口，產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)矛盾突出。

由于沈陽房地產(chǎn)市場起步晚，市場仍不成熟，購房者求大求寬和跟風(fēng)的住房觀念，以及開發(fā)商為達(dá)到利潤，過度追求量上的增加，做足面積，缺乏產(chǎn)品品質(zhì)的理性和市場供需合理性思考，盲目跟從，一窩蜂走大戶型高端路線，忽視市場的合理需求，導(dǎo)致大面積戶型供應(yīng)大量增加，而小戶型由于缺少供應(yīng)，市場需求沒有得到釋放，造成當(dāng)前的市場畸形結(jié)構(gòu)。隨著市場的發(fā)展和成熟，消費者購房觀念回歸理性，未來中小戶型的產(chǎn)品將越來越受市場的追捧。

6、板塊特色鮮明

城中區(qū)（沈河區(qū)、和平區(qū)）

城中區(qū)主要以中高檔樓盤為主，戶型面積均存在過大的問題，平均價格約在4500元/平方米。主要購買人群來自中產(chǎn)階級或高級政府官員。作為中心城區(qū)，隨著城市發(fā)展規(guī)劃，土地資源越顯稀缺性，將導(dǎo)致價格會呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢。

城北區(qū)（皇姑區(qū)）

城北區(qū)依托北陵公園，成為市場供應(yīng)的熱點，目前平均價格約在4000元/平方米，城北區(qū)二環(huán)以外的郊區(qū)樓盤均價都3000元/平方米，除城中地區(qū)外平均價格最高區(qū)域，后期開發(fā)樓盤多以高檔為主，主訴求多以優(yōu)秀學(xué)區(qū)、天然氧吧拉動消費者，新開發(fā)樓盤正逐漸向城市最北部及城市西北部（塔灣地區(qū)）轉(zhuǎn)移，并多數(shù)以小戶型為主，迎合普通工薪階層的需求。

城東區(qū)（大東區(qū)）

主要以中檔樓盤為主流，臨近中街地區(qū)出現(xiàn)少量的高檔樓盤，總體供應(yīng)量較大，各樓盤品質(zhì)不如以往，銷售速度緩慢，平均價格約在3200元/平方米，主要購買人群原大東區(qū)居民及部分沈河區(qū)居民。

城西區(qū)（鐵西區(qū)）

鐵西區(qū)近期在土地供應(yīng)及樓盤開發(fā)面積等方面均高于其它區(qū)域，建設(shè)大路以北地區(qū)的（原有大型廠區(qū)）土地供應(yīng)量明顯增加，臨近和平區(qū)及鐵西商圈區(qū)域有少量高檔樓盤出現(xiàn)，整體樓市價格略顯上揚(yáng)，平均價格約在2800元—3500元/平方米之間。2004年土地供應(yīng)量加大，政府招商引資力度加大，各開發(fā)商紛紛看好城西區(qū)土地，預(yù)計在2005年會有大量中、高檔樓盤涌入沈陽住宅市場。

渾南新區(qū)

渾南新區(qū)住宅市場開發(fā)建設(shè)較晚，前期多以低檔樓盤及別墅項目為主，2002年后渾南新區(qū)由于土地供應(yīng)量大、土地價格低的優(yōu)勢，吸引大量開發(fā)商來此區(qū)域投資建設(shè)，加上渾南新區(qū)利好的政策導(dǎo)向，還吸引了大量外地開發(fā)商來沈開發(fā)建設(shè)，打破以往以別墅為主的局面?，F(xiàn)今渾南新區(qū)多以中、高檔住宅為主，多為外地開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，建筑風(fēng)格多種多樣，強(qiáng)調(diào)異

域風(fēng)情。平均價格約在3500元/平方米，別墅價格約在6000元—7000元/平方米。

八、房地產(chǎn)相關(guān)政策解析

1、中央政策

2003年6月13日央行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即所謂的121號文件，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款資質(zhì)提出新要求，各種許可證要求齊全，自有資金應(yīng)不低于項目開發(fā)投資額的30%才可申請貸款，同時個人貸款方面要求商業(yè)銀行只能對主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)淖》堪l(fā)放個人貸款。

2003年8月31日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，即所謂的18號文件，肯定了房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)增長的作用，強(qiáng)調(diào)對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大信貸力度。

從上述121號文件精神可看，未來我國房地產(chǎn)業(yè)將面臨一場變革，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌，對于沈陽這樣一個房地產(chǎn)市場尚未成熟的區(qū)域來說，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新整合，在外地實力開發(fā)商（外地資本）大舉入侵的情況下，部分中小開發(fā)商面臨退出市場的局面；同時國務(wù)院18號的出臺也給開發(fā)商一份定心丸，規(guī)模和實力的開發(fā)商成為將逐漸成為市場主流，這意味著未來市場將更加有序、成熟。

2、地方政策

2003年4月17日，沈陽市公安局《關(guān)于調(diào)整我市購買商品房落戶政策的通知》，2003年8月16日公安局和房管局又做了補(bǔ)充規(guī)定，大大降低了購房入戶門檻。

2003年政府為激活房地產(chǎn)市場，政府不斷推出諸如購房入戶、購房補(bǔ)貼政策，同時簡化購房手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)推出“轉(zhuǎn)按揭”等利好政策，此舉將刺激住宅市場的需求。

同時沈陽市政府的32號文件《沈陽市土地儲備辦法》，計劃于2004年4月1日實施，該文

件的出臺，標(biāo)志著沈陽土地供應(yīng)走向計劃化、規(guī)范化和科學(xué)化、有助于沈陽房地產(chǎn)一級市場健康的發(fā)展，有利于沈陽房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的提升。

九、小結(jié)

作為本項目的區(qū)域大環(huán)境，在人文條件上，沈河具有其它地區(qū)無法比擬的濃厚的歷史文化積淀，這種整體的城市形象對于一個大型的房地產(chǎn)項目而言是非常有利的，是超出項目本身的額外的輻射力和吸引力，是有利于項目在超出本地區(qū)之外進(jìn)行推廣的一種保證。作為一個房地產(chǎn)剛剛起步的市場，沈陽的經(jīng)濟(jì)提供了這個市場發(fā)育和發(fā)展的有力保證。從客觀上傳遞給發(fā)展商一個信息：在這樣一個地區(qū)，我們有理由相信這個市場是值得期待的。

至于本項目，有以下幾個方面的影響：

1、規(guī)劃的實施和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然加速城市化進(jìn)程，推動郊區(qū)房地產(chǎn)市場 的發(fā)展，促進(jìn)了購房消費的階梯性。

2、金廊項目的拆遷和棚戶改造，帶來購房群體的增加。

3、各種政策表明，沈陽房地產(chǎn)市場正在走向規(guī)劃化，將帶來開發(fā)企業(yè)的從新洗牌和市場競爭的有序化。

4、無論是金廊項目還是其他區(qū)域，都將成為本項目的直接競爭板塊，參與分割有限的需求份額。

總之，新興的市場總是充滿機(jī)遇，但風(fēng)險與機(jī)遇是并存的。“未雨綢繆”、“居安思危”，理智的看待市場，冷靜的思考市場是每一個項目成功的前提。

第三篇市場供應(yīng)分析

目前市場主流供應(yīng)產(chǎn)品是什么？未來主流供應(yīng)產(chǎn)品將是什么？主流供應(yīng)價格多少？哪些產(chǎn)

品最受市場追捧，哪種產(chǎn)品存在市場抗性，本篇通過市場供應(yīng)分析，了解市場供應(yīng)動態(tài)和趨勢，為項目的定位和市場切入點提供決策依據(jù)。

一、住宅市場供應(yīng)分析

結(jié)合沈陽當(dāng)?shù)氐馁彿肯M特性和項目的情況，本次市場供應(yīng)研究采集范圍為沈河區(qū)域及大東區(qū)一環(huán)范圍內(nèi)的在售樓盤，其中以中街區(qū)域范圍為主力研究對象。研究樓盤為：鵬利廣場花園、皇城東苑、天龍家園、中街北苑、御點江山、領(lǐng)袖E家、府苑名都、地王國際花園、未來城、萬科金色花園、東大智慧馨園、明城花園等樓盤。

1、供應(yīng)區(qū)域

從區(qū)域范圍看，上述樓盤主要分布于三個區(qū)域，中街北：中街北苑、領(lǐng)袖E家、府苑名都、萬科金色家園等；中街東面：天龍家園、皇城東苑、鵬利廣場花園等；中街南面：御點江山、地王國際花園、東大智慧鑫園、明城花園、未來城等。目前故宮區(qū)域范圍內(nèi)在售物業(yè)供應(yīng)除御點江山外，其他無新盤供應(yīng)，區(qū)規(guī)劃信息顯示，故宮區(qū)域范圍內(nèi)原則上不供應(yīng)住宅用地，將使本項目成為區(qū)域范圍內(nèi)稀有資源，對本項目的開發(fā)是一種利好。

2、供應(yīng)規(guī)模 物業(yè)規(guī)模 供應(yīng)樓盤

5萬m2及以下 皇城東苑、勝利公寓、東大智慧馨園 5-10萬m2 中街北苑、御點江山、未來城、領(lǐng)袖E家、10-20萬m2 府苑名都

20-40萬m2 鵬利廣場花園、天龍家園、地王國際花園明城花園

從上述物業(yè)規(guī)?？?，除皇城東苑、勝利公寓以及東大智慧鑫園外，其他樓盤的物業(yè)規(guī)模均在5萬平方米以上，其中鵬利廣場花園、天龍家園、地王國際花園、明城花園等樓盤的物業(yè)規(guī)模均在30萬平方米以上，且大都為期房，目前沈城樓盤開發(fā)正在進(jìn)入規(guī)模時代，規(guī)模帶來的品質(zhì)和配套優(yōu)化的物業(yè)越來越受購房者的追捧，大規(guī)模的物業(yè)開發(fā)正在逐漸成為沈城房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主流。

3、供應(yīng)戶型/面積

樓盤名稱 物業(yè)規(guī)模萬m2 主力面積m2 銷售價格元/ m2 主力總價萬元 備注 鵬利廣場花園 40 99.5-107.5 起價3288均價4200 45-50 一期300套 天龍家園 5 130-145 起價3588 45-50 二期

地王國際花園 30 150-180 起價5200 80-100 1000余套

明城花園 6.32 135-155 多層起價3780均價4000 50 共800套一期540 府苑名都 16 190 起價4378 100 328套 中街北苑 9.07 125 均價4000 50 700套 御點江山 5 177.54 均價5200 80-120 現(xiàn)房66套 未來城 — 157 起價4180 65-75 232套

領(lǐng)袖E家 7 160 高層起價4190小高層起價4260 65-70 共400套

皇城東苑 5 120-140 起價3380均價36803496（折后均價）45-55 一期236套 勝利公寓135-155 起價4230 60 120套

從供應(yīng)戶型和面積看，市場主流供應(yīng)基本上是大面積戶型，面積主要集中在150-180平方米

之間,為三房兩廳為主，其中府苑名都的主力供應(yīng)面積高達(dá)190平方米，目前市場供應(yīng)戶型過于集中,前期市場消化了大量的高端客源,隨著房地產(chǎn)價格的上漲,總價不斷上升,客戶層面越來越狹窄,同時渾南等新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，各種別墅物業(yè)的興起，分流了大量高端客源，留下的市場分額越來越小,大面積戶型空置成為目前沈城房地產(chǎn)發(fā)展的重要問題。

隨著外地開發(fā)商的進(jìn)入，沈陽房地產(chǎn)市場掀起新變革，房地產(chǎn)開發(fā)越來越理性，越來越有序，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更加合理，以市場需求為導(dǎo)向的開發(fā)模式將成為主流趨勢，可以預(yù)見，未來大面積戶型供應(yīng)將趨于緩和，中小面積的戶型將逐漸成為市場供應(yīng)熱點。

4、供應(yīng)價格分析

調(diào)查區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的供應(yīng)價格基本在4000元/平方米以上（起價），其中以地王國際花園為最，起價高達(dá)5200元/平方米，成為該片區(qū)內(nèi)物業(yè)價格的領(lǐng)航，從片區(qū)看，中街以北區(qū)域的供應(yīng)價格除中街北苑均超過4000元/平方米，中街東區(qū)域的起始價格均在4000元/平方米以下，中街以南片區(qū)除勝利公寓外，起價亦在4000元/平方米以上，從片區(qū)供應(yīng)價格趨勢看，中街以東區(qū)域由于中街商圈的延伸，商業(yè)配套日趨完善，看漲, 逐漸成為市場供應(yīng)的熱點，該片區(qū)供應(yīng)價格可代表樓盤為天龍家園、鵬利廣場花園二期（30-100平方米的精小戶型）。

5、供應(yīng)總價

調(diào)查區(qū)域內(nèi)，市場主流供應(yīng)總價在50萬元以上，除鵬利廣場花園、天龍家園和皇城東苑外（勝利公寓主力供應(yīng)為單身公寓），其他物業(yè)主力總價均超過50萬元，其中地王國際花園和御點江山主力總價高達(dá)100萬，其他東大智慧鑫園、領(lǐng)袖E家和未來城的主力總價在60-70萬元之間。

市場過高總價使物業(yè)的銷售壓力越來越明顯，總價在50萬元以下的物業(yè)市場還存在很大的缺口，也說明市場沒有完全細(xì)分，市場的需求也沒有得到釋放。

二、酒店式公寓市場供應(yīng)分析

1、沈陽市酒店式公寓市場發(fā)展概況

酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又有信息時代寫字樓的特點，擁有良好辦公、商務(wù)設(shè)施，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的物業(yè)。該類物業(yè)往往位于城市的黃金商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)，由于總價低，物業(yè)管理和服務(wù)配套完善，成為白領(lǐng)和商務(wù)需求的熱點，亦深受投資者的青睞。

酒店式公寓在沈陽房地產(chǎn)市場出現(xiàn)時間較晚，2002年，當(dāng)代程式、騰龍國際公寓等酒店式公寓在沈城樓市橫空出世，一推出立即受到市場的追捧，成為白領(lǐng)、商務(wù)人士和投資者投資的熱點。2003年酒店式公寓成為中高檔房地產(chǎn)市場主流，多數(shù)新開發(fā)的樓盤中會出現(xiàn)酒店式公寓的產(chǎn)品，但在戶型、面積方面參差不齊，由30平方米—200平方米不等，從銷售方面看，以小戶型（30平方米—70平方米）酒店式公寓更為走俏。目前沈陽市酒店式公寓按小戶型酒店式公寓主要有：騰龍國際公寓、當(dāng)代程式、皇城酒店公寓、勝利公寓、金茂國際公寓、中潤國際等項目，其它在廣告推廣中提及酒店式公寓的項目有：五里河大廈、鵬利廣場花園、東大國際中心、云頂天廈、艾特國際公寓、渾南新區(qū)來美安公寓；皇姑區(qū)克萊斯特國際花園、萬眾家園等項目。

2、市場供應(yīng)分析

考慮本項目特性，使研究范圍具有更大的針對性，本篇以項目周邊及太原商圈在售的酒店式

公寓為主力研究對象。

（1）供應(yīng)區(qū)域

目前沈城酒店式公寓的供應(yīng)仍然比較集中，主要分布在三好街、青年大街周邊、和平區(qū)太原街周邊及中街、北行商圈等地段非常好的商業(yè)區(qū)及中心市區(qū)。小戶型酒店式公寓目前主要集中在太原街周邊及中街周邊等繁華區(qū)域，主要目標(biāo)客戶群是高薪單身白領(lǐng)階層、經(jīng)商人員、商務(wù)人士及投資者。

本項目周邊酒店式公寓供應(yīng)的樓盤較少，只有位于中街東段的金茂國際公寓。

酒店式公寓樓盤供應(yīng)

樓盤名稱 物業(yè)規(guī)模萬m2 主力面積m2 銷售價格元/ m2 主力總價萬元 備注 金茂國際公寓 3.2 40-60 7500（均）35-40 現(xiàn)房 騰龍國際公寓 3.2 49-107 7400（均）35-45 現(xiàn)房 當(dāng)代程式 2.8 60-65 約5000 30-35 期房

皇城酒店公寓 3 37-75 6100-7800（7樓）30-40 準(zhǔn)現(xiàn)房 城建同澤廣場 5.4 35-67 起5488 25-35 期房 勝利公寓 2.3 26-65 4180（起）20-30 期房 中潤國際 3 28—52 4090元（起）20—30 準(zhǔn)現(xiàn)房

（2）供應(yīng)規(guī)模

從供應(yīng)規(guī)模看，研究區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓樓盤規(guī)模大都在4萬平方米以下（城建同澤廣場達(dá)到5.4萬平方米），以單幢板式建筑為主，總建筑規(guī)模達(dá)到20萬平方米（勝利公寓部分為大

戶型住宅），供應(yīng)量達(dá)到1680套，由于以上物業(yè)大都在近兩年內(nèi)開發(fā)建設(shè)，所以上述供應(yīng)規(guī)模也代表近兩年積累的供應(yīng)。目前沈陽在建、已建及待建的酒店式公寓供應(yīng)總量超過30萬平方米。

（3）供應(yīng)面積

目前，酒店式公寓主流供應(yīng)面積集中在40-70平方米戶型，其中騰龍國際公寓最大戶型面積更是達(dá)到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供應(yīng)存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同澤廣場和勝利公寓的部分供應(yīng)，由于市場主流供應(yīng)戶型銷售看好，開發(fā)商存在一定跟從性，導(dǎo)致市場供應(yīng)的戶型面積相對集中，這意味著市場還沒有完全細(xì)分，40平方米以下小戶型酒店式公寓存在一定的機(jī)會。

（4）供應(yīng)價格

由于酒店式公寓地理位置較好，臨近中心商務(wù)區(qū)或者是黃金商業(yè)地段，交房標(biāo)準(zhǔn)多采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)，同時作為高層物業(yè)，其銷售價格相對較高，目前現(xiàn)房的酒店式公寓銷售價格達(dá)7000元/平方米以上，其中金茂國際公寓均價達(dá)到7500元/平方米，騰龍國際公寓亦達(dá)到7880元/平方米（均價），其最高銷售價格更是突破8000元/平方米，創(chuàng)沈城樓市天價，目前期房銷售價格也達(dá)到5000-6000元/平方米，以當(dāng)代程式和中潤國際為代表。

由于小戶型酒店式公寓戶型小、購房總價略低的優(yōu)勢，小戶型酒店式公寓在推廣宣傳中采用首付低、總價少來吸引消費者，部分項目采用成套銷售。今后的小戶型酒店式公寓按套銷售的趨勢前景較好?，F(xiàn)有小戶型酒店式公寓的價格要高于中心區(qū)域住宅的價格，約高出1500

元/平方米。

總價方面，目前市場酒店式公寓的供應(yīng)總價十分集中，主力總價在30-40萬元（每套）之間。

（5）市場消化情況

小戶型酒店式公寓由于地理位置優(yōu)越、交通方便、戶型小、總價低、提供精裝修及全套式酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢，深受年輕白領(lǐng)階層和商務(wù)人士、經(jīng)商人員的青睞，更受投資客戶的關(guān)注，因此該類物業(yè)在沈城問世后，銷售形勢一直看好。金茂國際公寓在短短3個月內(nèi)，銷售率超過42%，當(dāng)代程式銷售率也達(dá)到90%，中潤國際在短短時間內(nèi)竟達(dá)到93%的良好銷售佳績。當(dāng)然，與其他沿海發(fā)達(dá)城市單身公寓火爆的銷售局面相比，沈城的酒店式公寓銷售態(tài)勢略遜一籌，由于當(dāng)代程式的預(yù)留口碑對沈城酒店式公寓市場存在一定的影響，使部分投資客戶處于觀望狀態(tài)，影響其投資積極性，2004年大量公建及商住用地的供應(yīng)，以及外地大型開發(fā)商大量進(jìn)駐，將給沈城酒店式公寓市場帶來新的活力和變革，市場亦逐漸走向供需兩旺。

（6）其他供應(yīng)特征

沈陽市小戶型單身公寓規(guī)模狀況：目前供應(yīng)的小戶型酒店式公寓均是高層建筑，容積率均超過10，每層平均有15戶，基本為精裝修，公共區(qū)域的裝修風(fēng)格接近酒店，相關(guān)的配套設(shè)施較充足，如：餐廳、健身室、棋牌室、臺球室等，提供的物業(yè)服務(wù)也與酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房間等項目。

（7）酒店式公寓目標(biāo)人群研究 A、駐沈商務(wù)人員

個人社會和經(jīng)濟(jì)特征：多為外企或大型企業(yè)的商務(wù)骨干，活躍在沈陽的商業(yè)領(lǐng)域，收較高，自己的家不在沈陽。

產(chǎn)品需求描述：對項目的地段、交通要求很高，要求靠近商務(wù)區(qū)以節(jié)省大量的時間，注重戶型的舒適性和便利性，強(qiáng)調(diào)亦商亦住的功能。

B、單身白領(lǐng)

個人社會和經(jīng)濟(jì)特征：崇尚個性，個人月收較高，擁有較高學(xué)歷，具有較強(qiáng)的自主支配能力，是城市中的新生力量。

家庭生活基本態(tài)度和觀念：喜歡簡潔而又豐富的生活方式，崇高個人空間，但生活不追求奢華，追求寬松、自由的生活狀態(tài)。

C、投資客戶

個人社會和經(jīng)濟(jì)特征：早年創(chuàng)業(yè)的淘金人，已完成了財富的原始積累，并認(rèn)定住宅是穩(wěn)定和安全的投資方式?？粗赝顿Y回報率、風(fēng)險大小、收益穩(wěn)定性及變現(xiàn)快的因素。其投資后出租給小型廣告公司、事務(wù)所、外籍商務(wù)人員和辦事處等。

產(chǎn)品需求描述：地段、產(chǎn)品總價和適租性是其購房時考慮的首要因素。

（8）酒店式公寓籌建項目

項目名稱 上市時間 入住時間 基本情況

地王國際花園 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為兩棟高層，約300戶左右。具體情況尚未確定。

盛華苑 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為三棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。

銀信商座 2004．8 約2006年 酒店式公寓為兩棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。

匯寶國際公寓 2004．6 約2006年 具體情況不詳。

中街區(qū)域鵬利廣場花園二期也有10多萬平方米的精小戶型公寓（30-100平方米），將在2004年底推出。

三、小結(jié)

1、市場供應(yīng)過度集中，產(chǎn)品線窄

在住宅市場中，市場的供應(yīng)戶型基本都在120平方米以上，120平方米以下戶型寥寥無幾，100平方米以下戶型更是難覓蹤影，市場主流供應(yīng)集中在150平方米-180平方米，總價供應(yīng)過高，產(chǎn)品線比較單一，與市場實際需求造成一定脫節(jié)，造成目前大戶型物業(yè)的滯銷現(xiàn)象，隨著年輕及外來購房群體的增加，市場的需求將逐漸回歸理性，無論是酒店式公寓（單身公寓）還是住宅市場，都在呼喚個性化、多樣化精品化的產(chǎn)品。

2、產(chǎn)品品質(zhì)逐步升級

沈陽供應(yīng)的樓盤都在兩年前設(shè)計開發(fā)，由于開發(fā)時間比較早，這些樓盤在外立面、設(shè)計、整體功能、品質(zhì)等方面已有所滯后，隨著居民收入水平的提高以及房地產(chǎn)市場的日益成熟和完善，居民對居住環(huán)境和質(zhì)量的要求亦將逐漸提升，規(guī)模和高品質(zhì)的住宅將成為其未來需求。隨著外地規(guī)模和有實力的開發(fā)商的進(jìn)入，加上本地實力華新和銀基等開發(fā)商的介入，沈城房地產(chǎn)市場涌現(xiàn)了一大批高品質(zhì)、高檔物業(yè)，諸如地王國際花園、天龍家園、河畔新城、萬科金色家園等，促進(jìn)沈城物業(yè)品質(zhì)的提高，特別是酒店式公寓其完善的配套服務(wù)和物業(yè)品質(zhì)已經(jīng)走在市場的前沿，這將推動沈城物業(yè)品質(zhì)的革命，可以預(yù)見未來沈城樓是將走入品質(zhì)時代。

3、產(chǎn)品缺乏個性，存在一定同質(zhì)性

從研究區(qū)域供應(yīng)樓盤看，相當(dāng)部分的產(chǎn)品很大程度上存在同質(zhì)性，無論是立面、整體功能和品質(zhì)等，即使是高檔物業(yè)，在功能和產(chǎn)品方面也存在諸多雷同，諸如格林豪森、地王國際花園等樓盤，缺乏鮮明的產(chǎn)品個性，特別是酒店式公寓，更是千篇一律，缺乏應(yīng)有的產(chǎn)品個性。這與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商存在跟從性及購房者的購房觀念有很大的關(guān)系，也表明市場尚未成熟，在這樣的市場環(huán)境中，對本項目亦是一個發(fā)展契機(jī)。我司認(rèn)為由于項目的諸多環(huán)境和規(guī)模限制，走精品化路線應(yīng)是本項目的發(fā)展方向。

第二篇：【策劃方案提案】南京市酒店式公寓市場分析

南京市酒店式公寓市

場分析

目錄

一、什

么

是

酒

店

式

公寓??????????????????????????????1-9

1、酒店式公寓的概念

2、酒店式公寓的特點

3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的比較

4、酒店式公寓與公寓的差異

5、酒店式公寓的優(yōu)勢

6、酒店式公寓必須具備的條件

二、酒

店

式

公

寓的客

戶

特征????????????????????????????9-10

1、商務(wù)人士，分為國內(nèi)商務(wù)人士和國際商務(wù)人士

2、投身事業(yè)的年輕人

3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者

三、市

場

前景??????????????????????????????????10-11

1、風(fēng)險小

2、回報高

3、有專業(yè)人員和經(jīng)營機(jī)構(gòu)替你經(jīng)營，可信度較高，省事省心

4、新生事物，生命力強(qiáng)

5、市場逐步成熟

四、個案分析 1約

瑟

夫

酒店式公寓??????????????????????11-15

1、項目的基本情況

2、周邊項目情況

3、市場定位

4、SWOT分析

2、鉑領(lǐng)公寓??????????????????????16-18

1、項目的基本情況

2、周邊項目情況

3、市場定位

4、SWOT分析

2、新銳國際公寓????????????????????18-20

1、項目的基本情況

2、周邊項目情況

3、市場定位

4、SWOT分析

六、總結(jié)????????????????????????21

隨著南京市房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，各開發(fā)商紛紛進(jìn)行戰(zhàn)

略調(diào)整，進(jìn)行產(chǎn)品差異化經(jīng)營，對市場進(jìn)行細(xì)分。在市場結(jié)構(gòu)性剩余的背景下，各開發(fā)商紛紛看好小戶型的市場，小戶型以它的低總價、低首付受到中等收入，事業(yè)起步人群的歡迎。

在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，部分開發(fā)商紛紛看好小戶型的市場的前提下，部分有遠(yuǎn)瞻性的開發(fā)商進(jìn)而提出酒店式公寓的市場概念，將眼光瞄準(zhǔn)了流動性較大的商務(wù)人士和經(jīng)濟(jì)實力有限的年輕人群。

那么究竟什么是酒店式公寓，對酒店式公寓進(jìn)行經(jīng)營是否具有可行性呢？下面我們就來進(jìn)行逐一分析。

一、什么是酒店式公寓

1、酒店式公寓的概念 1.1起源

酒店式公寓的全稱為“酒店式商務(wù)公寓”，來源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓”，屬舶來品，起源于20世紀(jì)70年代歐美國家，由“時權(quán)酒店”（TimeshareHotel）演變過來。“時權(quán)酒店”是指出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。

1.2概念：發(fā)展到今天的產(chǎn)權(quán)式酒店，指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財服務(wù)。

1.3發(fā)展 國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京、沈陽、南京等地均有開發(fā)。2、酒店式公寓的特點

2.1 酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利； 2.2有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，配置全套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)；

2.3集中解決就餐、健身、會客、休閑等功能，大多配有會所； 2.4聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理的公寓；

2.5 對資金的需求上，因其為小面積戶型，單價雖高、但總價低；

2.6

生活配套設(shè)施齊全

3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的比較

3.1最本質(zhì)的區(qū)別在于這種物業(yè)可將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營；

3.2與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸。

4、酒店式公寓與公寓的差異 4.1統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一對外經(jīng)營 4.2 服務(wù)周到；

4.3租金獲利比一般公寓要大；

5、酒店式公寓的優(yōu)勢

酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。

6、酒店式公寓必須具備的條件 6.1 硬性指標(biāo)：

6.1.1 商業(yè)CBD需求

成熟商圈的物業(yè)更具投資價值，決定物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費群，成熟商圈對酒店服務(wù)式公寓的目標(biāo)消費群體有著聚集效應(yīng)，公寓的客源才會源源不斷。

6.1.2 交通需求

便捷的交通和低廉的交通成本，將成為客戶考慮酒店式公寓的基本因素之一。

6.1.3生活配套需求

日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源和物業(yè)管理費的費用。6.2 軟件配套條件：

6.1裝修標(biāo)準(zhǔn) 要求按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修；提供麗晶國際的裝修方案以做參考：

地面：公共部位鋪地面磚；室內(nèi)廚衛(wèi)部分鋪地面磚;房間部分鋪1.5cm厚仿實木復(fù)合地板柏高牌復(fù)合地板

天花：公共部位吊頂，刷乳膠漆；室內(nèi)局部吊頂,房間部分刷乳膠漆

分戶門：防火防盜門 內(nèi)

門： 木門

窗： 彩鋁窗，配雙層中空玻璃 外墻： 面磚及局部外墻涂料

廚房： 整體廚柜，弗蘭卡或摩恩水槽,南升牌B型龍頭或摩恩龍頭

衛(wèi)生間： 地面磚,墻磚；TOTO或美標(biāo)牌座便器、碗式臺盆,南升牌臺盆龍頭,鋼化玻璃淋浴房及高寶牌雨蓬淋浴龍頭或同檔品

設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體式冷暖空調(diào)，80L電熱水器，天際牌歐式抽油煙機(jī),小天鵝牌烘干機(jī),小天鵝或海爾洗衣機(jī),海信或康佳電視,海爾或榮聲冰箱,尚朋堂牌電磁爐,貝萊爾牌排風(fēng)扇,雷士開關(guān)及插座

多個三層挑空會客中廳，四星級裝潢設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，全方位延展客廳功能。

多功能主題會所，集工作休閑于一體，在休閑中體味快樂，在奮斗中體味沉醉，詮釋健康享樂、休閑工作的時尚理念。

多部高速(2.5M/s)高檔電梯，將快速、便捷溶入居家生活。精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)中，包括分體式冷暖空調(diào)，80L電熱水器等精裝設(shè)備，省去個體裝修的諸多不便，入住即可享受星級待遇，公寓不再冷漠，居家不再煩瑣。

6.2.2物業(yè)管理

要求按照酒店物業(yè)進(jìn)行管理； 6.2.3經(jīng)營服務(wù)

要求按照酒店模式進(jìn)行經(jīng)營；

企業(yè)實力、經(jīng)營管理水平是關(guān)鍵，這方面的經(jīng)驗可以借鑒外地市場，聘請對酒店式管理有著豐富經(jīng)驗的物業(yè)公司，而且還積極與各大酒店預(yù)訂機(jī)構(gòu)合作，保證了客源的穩(wěn)定。

二、酒店式公寓的客戶特征

1、商務(wù)人士

分為國內(nèi)商務(wù)人士和國際商務(wù)人士。

1.1 主要包括常駐本地機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補(bǔ)貼高，他們往往會和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的酒店式公寓消費群體，當(dāng)前國內(nèi)各大、中城市已形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。

1.2 從另一層面來看，隨著中國加入WTO，將會為南京這樣的大城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司，中小型公司由于其資金實力，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是其最佳選擇。

1.3 還有本地的小企業(yè)和SOHO族。南京小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。

2、投身事業(yè)的年輕人

這部分人的生活自理能力不強(qiáng)或沒有時間打理生活，多忙于事業(yè)的拓展，但這部分消費群體有一定的經(jīng)濟(jì)實力；

3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者 這些人的資金實力往往很強(qiáng)，加之小戶型的投資量對于這部分人來說不算多，風(fēng)險相對較小，轉(zhuǎn)讓或出租得到的回報率卻較高。

三、市場前景

1、風(fēng)險小

由于物業(yè)由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，只要有一套房屋出租，所有的客戶都有收益，避免了因空置遭致的零收益。

2、回報高

與普通高檔公寓相比，酒店式服務(wù)公寓的租金水平更堅挺。雖然目前南京還沒有真正的酒店式公寓投入運(yùn)行，但是酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在三星級以上，出租價一般可賣到每天250元/間以上，除去各項費用，業(yè)主每月基本可收入3000元左右；

3、有專業(yè)人員和經(jīng)營機(jī)構(gòu)替你經(jīng)營

可信度較高，省事省心。

4、新生事物，生命力強(qiáng)

雖然它屬過渡性產(chǎn)品，但是這個過渡只是針對一部分人群而言，而隨著市場的發(fā)展，時間的推移還會有需要這種產(chǎn)品的人群出現(xiàn)。所以，酒店式公寓將以其特有的生命力繼續(xù)活躍在房地產(chǎn)市場上。

5、市場逐步成熟

根據(jù)我們了解到的情況，酒店式公寓在南京還屬于市場起步階段，目前有麗晶國際、金陵王府、君臨國際等酒店式公寓面世，根據(jù)酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈陽等地的發(fā)展歷程，相信在隨后的一段時間內(nèi)南京陸續(xù)會有更多的酒店式公寓向市場推出。

四、個案分析

1、約瑟夫公寓

1、項目的基本情況

1.1地理位置

地處南京市新街口程閣老巷與洪武路交匯處，緊鄰新街口商圈。

1.2商業(yè)繁華指數(shù)

緊鄰南京市第一商業(yè)圈，5分鐘步行范圍內(nèi)，商業(yè)環(huán)境繁華。

1.3交通情況

1.3.1 道路狀況：周邊有洪武路、程閣老巷等；

1.3.2 公共交通：路線眾多，四通八達(dá)，公交線路有：2路、26路、30路、46路、814路（步行1分鐘距離），16路、33路、35路、38路、100路、816、820路（步行4分鐘距離），地鐵張府園站、地鐵新街口站（步行7分鐘距離）。

1.4項目概況：

樓盤用地約1萬平方米，建筑總面積6.9萬平方米，為兩幢高層建筑，1－4層為商業(yè)裙樓（面積近10000平方米），A座5—22層為國際化標(biāo)準(zhǔn)寫字間，B座5—31層為514套精裝修單身小戶型。

容積率約6.9，層高2.9米，得房率70%，土地使用年限：剩余土地使用年限57年（1993年4月30日—2063年4月29日）。

內(nèi)部結(jié)構(gòu)：暗衛(wèi)，無陽臺；無管道氣，配備電磁爐；

外部結(jié)構(gòu)：中間走廊，東西南北分布，每層20戶，5部電梯（東芝電梯）。

內(nèi)部配套：地下二層為機(jī)動車及非機(jī)動車停車庫，建筑面積16685.5平米，提供近300個機(jī)動車停車位；

外部配套：羊皮巷菜場、蘇果羊皮巷社區(qū)店（步行1分鐘距離），沃爾瑪超市（步行4分鐘距離），中央商場、大洋百貨（步行6分鐘距離）、東方商城、新街口百貨大樓（步行8分鐘距離）。

開發(fā)商：南京市城市建設(shè)開發(fā)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司；

設(shè)計單位：南京民用建筑設(shè)計研究院； 施工單位：南通市第四建筑安裝工程有限公司。物管：物管費3元／平方米 物業(yè)管理公司為永和物業(yè)管理公司。物業(yè)類別：住宅

交付日期：2008年上半年。

2、周邊項目概況

項目周邊：東側(cè)緊鄰洪武路，南側(cè)為“新達(dá)一期”小高層單棟住宅，西側(cè)為武學(xué)園小區(qū)道路，北側(cè)為東向單行三車道的程閣老巷。

東側(cè)洪武路東為天空之都，為一幢38層商住樓，總高度182米，占地面積4732.2平方米,建筑面積54137.95平方米。

容積率11.40，層高：4.8米，得房率：62% 內(nèi)部結(jié)構(gòu)：無陽臺，無管道氣；

外部結(jié)構(gòu)：中間走廊，東南西北分布，6梯28戶。戶型：30—65平方米，均價：13500元／平方米，銷售情況：尚剩數(shù)十套房源。開發(fā)商：南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物管物管費：2元／平方米（住宅）、3.7元／平方米（辦公）物業(yè)類別：商住。

內(nèi)部配套：17層為公共餐廳，頂層為豪華會所，樓頂建有停機(jī)坪。

外部配套：地處新街口商圈，生活配套設(shè)施齊全；沃爾瑪超市（步行4分鐘），羊皮巷菜場。

交通：2、26、27、30、33、37、46、60、814路，地鐵新街口站（步行7分鐘）。

3、酒店式公寓的市場定位 3.1 南京酒店式公寓的市場需求

如開篇所述，由于南京市目前產(chǎn)品類同而導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場不夠活躍，而小面積的戶型卻受到眾多人士的追捧；另一方面，南京作為江蘇省省會城市、位于長三角核心地帶，商務(wù)活動頻繁，商務(wù)人士流動性大，對酒店式公寓有較大的需求。

3.2 南京市酒店式公寓處于起步階段，同類優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品稀缺，更重要的是由于新街口地段土地的稀缺性，類似產(chǎn)品出現(xiàn)較少，本項目可以在一定程度上刺激消費者的購買欲望。

3.2.1 酒店式公寓對于南京市場來講雖然是個新興的產(chǎn)品，但是就全國范圍內(nèi)來講已經(jīng)有2-3年的發(fā)展歷程，大多商務(wù)人士和年輕人士已經(jīng)能夠接受此類產(chǎn)品，而我們的主要客戶對象也正式這部分人群，因此產(chǎn)品應(yīng)該是適銷對路的。

3.2.2所以本項目市場定位為高端的酒店式公寓可行性較大。

4、項目SWOT分析 4.1項目優(yōu)勢分析

4.1.1 地段優(yōu)勢

南京市第一商業(yè)圈，商業(yè)繁華，大型銀行、超市眾多。

4.1.2 交通優(yōu)勢

新街口地鐵站點附近（步行時間7分鐘內(nèi)）；主要交通干線公交站點附近（步行時間3分鐘內(nèi)）；商業(yè)網(wǎng)點/寫字樓集中區(qū)域附近（步行時間3分鐘內(nèi)）。

4.1.3 物業(yè)管理優(yōu)勢

該物業(yè)為永和物業(yè)，2005南京金牌社區(qū)管家。

4.1.4 品牌優(yōu)勢

城開品牌形象好，案名富有深意，精裝修，形象代言人為吳大維先生。4.2項目劣勢分析

4.2.1周邊無明顯自然景觀優(yōu)勢，南部為早期居民住宅，檔次低。4.2.2地處鬧市區(qū)，空氣質(zhì)量差，噪音較大。

4.2.3 層高2.9米，附近天空之都層高4.8米，存在較大的市場沖擊。

4.3項目機(jī)會分析

4.3.1南京市已逐漸形成購買酒店式公寓的潮流。4.3.2 地鐵的增多，項目地塊價值的提升。

4.3.3 國際商務(wù)人士來寧的增多，商務(wù)活動日趨頻繁。4.4項目威脅分析

4.4.1周邊天空之都等項目對本項目存在市場競爭。

2、鉑領(lǐng)公寓

1、項目的基本情況

1.1地理位置

應(yīng)天西路91號

1.2商業(yè)繁華指數(shù)

河西主干道區(qū)域，商業(yè)日趨繁榮

1.3交通情況

1.3.1 道路狀況： 應(yīng)天大街及高架橋

1.3.2 公共交通： 39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路（步行3分鐘到公交泰山路站）

1.4項目概況：

由4棟建筑組成，占地面積15147.4平方米，總建筑面積約3.12萬平方米，容積率1.63。南面兩棟多層商住樓緊鄰應(yīng)天西路，1層為風(fēng)情商業(yè)街，2—4層為142套帶電梯挑高SOHO公寓，北面兩棟為151套小高層住宅。

2、周邊概況

東側(cè)為金陵汽車駕駛員培訓(xùn)基地，南側(cè)為應(yīng)天西路高架橋，西側(cè)為南京建功達(dá)工程機(jī)械有限公司，北側(cè)為南京電力電容器廠、海軍江蘇物資站。

3、項目SWOT分析 4.1項目優(yōu)勢分析

4.1.1 地段優(yōu)勢

位于河西交通主干道，成熟商業(yè)配套，人氣旺盛。

4.1.2 交通優(yōu)勢

公交線路眾多，39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路（步行3分鐘到公交泰山路站），應(yīng)天西路高架橋在項目南部經(jīng)過。

4.1.3 物業(yè)管理優(yōu)勢 江蘇星漢物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)物業(yè)。4.1.4 宣傳優(yōu)勢

鉑領(lǐng)挑人，另類促銷，吸引媒體的眼球。

4.2項目劣勢分析

4.2.1緊鄰應(yīng)天西路高架橋，噪音較大，空氣質(zhì)量差。4.2.2 周邊環(huán)境較差，難以樹立高端物業(yè)形象。4.2.3 缺乏自然景觀

4.2.4 限定年齡段及學(xué)歷，流失部分客戶。4.2.5 價格偏高 4.3項目機(jī)會分析

4.3.1河西新城區(qū)的開發(fā)帶動，項目地塊價值的提升。4.3.2政府規(guī)劃 4.4項目威脅分析

4.4.1

處于整體提升檔次區(qū)域，人口素質(zhì)較差。

3、新銳國際公寓

1、項目的基本情況

1.1地理位置

建鄴區(qū)廬山路128號

1.2商業(yè)繁華指數(shù)

地處奧體CBD中心，各項生活配套設(shè)施都處在待建狀態(tài)

1.3交通情況

1.3.1 道路狀況： 廬山路、興隆大街

1.3.2 公共交通： 86、92路、134路、河奧線，地鐵二號線向興站

1.4項目概況：

項目位于河西新城CBD中心，西臨奧體中心，項目占地19畝，總建面積7萬多平方米，是一個集商務(wù)、酒店式公寓和商鋪為一體的綜合性大樓。

大樓分為主樓和裙樓兩個部分，主樓22層，裙樓7層。裙樓1-2層為商鋪，一層層高4.8米，二層3米；3—7層為平層精裝國際公寓，層高3.2米，單套面積從37-70㎡不等；8-22層為5米挑高時尚公寓。

開發(fā)商：南京歐瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。

物管費2元／平方米，物管公司為南京東渡物業(yè)管理有限公司。物業(yè)類別：住宅。

土地使用年限：2003年3月15日—2073年3月14日。

2、周邊概況

東側(cè)為廬山路，南側(cè)為紫金西區(qū)中央，西側(cè)宋都奧體名座，北側(cè)為新城大廈。

3、項目SWOT分析 4.1項目優(yōu)勢分析

4.1.1 地段優(yōu)勢

位于河西奧體CBD中心，未來各項生活配套設(shè)施齊全。

4.1.2 交通優(yōu)勢86、92路、134路、河奧線，地鐵二號線向興站

4.1.3 物業(yè)管理優(yōu)勢 東渡物業(yè)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)。4.2項目劣勢分析

4.2.1 得房率偏低

4.2.2 過街馬路設(shè)計過寬，不利于日常生活。4.3項目機(jī)會分析

4.3.1奧體CBD中心，未來發(fā)展機(jī)遇大。4.3.2政府規(guī)劃 4.4項目威脅分析

4.4.1 存在眾多河西樓盤的市場競爭。4.4.2 缺乏商業(yè)配套和人氣。

七、總結(jié)

從長遠(yuǎn)來看，南京酒店式公寓的市場需求還是很大的，但目前酒店式公寓多集中在交通配套發(fā)達(dá)、便捷的新街口、湖南路等重點商圈，并在建造、銷售上容易受國家政策的影響，自身的銷售壓力也很大。酒店式公寓作為一種新興的住宅產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在國際商務(wù)日益融合，住宅觀念不斷更新的時代，不再僅僅是一種住宅的過渡，而是被賦予了新的生活理念。

第三篇：酒店式公寓策劃推廣文案

廣告語：

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極盡高尚的環(huán)境，無可媲美的舒適和便利—您憧憬的生活方式 以客為尊，追求完美 酒店式公寓 國際商務(wù)往來的尊榮平臺 *****酒店式公寓 五星級的投資回報 省心理財計劃 多重投資安全保障

? 源自********的五星級酒店管理團(tuán)隊

? 稀缺地段，成倍增值

? 主流大盤，國際社區(qū)，投資上品

? 充滿設(shè)計感的時尚空間

? ****酒店式公寓，引領(lǐng)高端租市

? 國貿(mào)大廈，包容最佳尺度生活

? 傲視城市璀璨，生活更添燦爛

? 鉑金年華、極品生活

? 享受生活，商業(yè)配套，休閑運(yùn)動，優(yōu)美環(huán)境，提倡精神休閑

? 輕松，小戶型，零首付，完美配套，生活輕松

? “**，您溫馨的家”

? 高質(zhì)素國際型精英聚居之地。美國著名酒店物業(yè)管理服務(wù)。

? 五星級美式管家，把服務(wù)變成了藝術(shù)

? 周全高尚的配套，讓業(yè)主生活無憂

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宣傳文案：

輕松的付款方式，讓白領(lǐng)放心入住 常熟北黃金地段，滿足了白領(lǐng)的驕傲 獨立自由、舒適享受、知識高效 方便且優(yōu)雅高尚的居住環(huán)境，承納精英一族的曠達(dá)人生，是身份的象征，更是氣度的顯現(xiàn)。用來生活的建筑，就該尊重人性對寧靜的渴求 好建筑，最懂謙虛的偉大，聰明人最懂退一步、海闊天空的道理，他們智慧的藏身在距離市中心****公里的靜地，賞視虞山悠悠綠景，和不為世俗打擾的清高生活。裕坤·國貿(mào)是富商名流的家，堪稱時代主人，目中沒有價錢、只有價值，心中只有駕越、沒有夢想。*****位于在常熟市*******，緊靠海虞北路和珠江路。依托便利的交通網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)出該樓盤都十分的方便。商業(yè)環(huán)境和氛圍十分濃厚，資訊交流快捷方便，能最先感受到常熟市的跳動 服務(wù)，源自對生活的一種理解 項目全面啟動，裕坤·國貿(mào)新樓座逆境開盤

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水電座機(jī)費及物業(yè)管理費，并利用“包租”所具有的資源整合、共享優(yōu)勢，為業(yè)主尋求優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的租房客戶。

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? 裕坤·國貿(mào)廣場正是源自對生活的深刻理解，成就高層

建筑功能方方面面的細(xì)致體貼的改善與創(chuàng)新，在建筑藝術(shù)、技術(shù)、服務(wù)上達(dá)成新的突破，使產(chǎn)品趨向精致與完

美，使人享受酒店式服務(wù)的完善。

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第四篇：酒店式公寓命名方案

生活需要一種純樸態(tài)度，也需要一種審美心態(tài)

前序：

2012年是廣州開發(fā)區(qū)科技人員公寓值得紀(jì)念的一年，不單迎來了新的冠名------廣州香雪國際公寓，而且屆時廣州地區(qū)最大的五星級酒店公寓將矗立在人們的面前。麗目一觀，公寓兩棟如“白梅含蕾”狀的地標(biāo)式高層以現(xiàn)代建筑審美方式承襲了“蘿崗香雪”的歷史美景；事觀，其兩棟似“彩浪踏波”般的電梯洋房設(shè)計理念又暗合了嶺南騎樓的地域建筑風(fēng)格，從而達(dá)到了現(xiàn)代時尚潮流與歷史地域特點兩者的完美融合，堪稱理念上的得意之作。

為了配合公寓的全面開放，近日公司向全體員工征求21個項目的命名。作為科寓人，本人經(jīng)過反復(fù)推敲“科技生活，溫馨之家”的科寓理念后，引入中國傳統(tǒng)審美心態(tài)，以及自身的人生頓悟，融會貫通形成了以歷史地域特色為依托，生活和審美心態(tài)為主題的命名思路。為了保證命名思路體系的連貫性，也是為了方便做構(gòu)思描述，將原有的分類和排序做了一個調(diào)整，希望諸位品評者能夠予以理解。

三棟公寓大樓主體：

酒店式公寓不同于酒店的宍偉奢華風(fēng)格，其主打旋律還是生活。

本人認(rèn)為：一個人，不管所面臨的職場搏殺如何的刀光劍影，社會競爭如何的殘酷無情，但凡回家之后都應(yīng)該享受回歸平靜。所以，“從容”、“淡泊”、“坦然”、“平常心”作為人們追求的四種心態(tài)應(yīng)該在“家”這個環(huán)境下得到最大限度地展現(xiàn)。作為“科技生活，溫馨之家”理念的詮釋，科寓人應(yīng)該細(xì)心體會這四種心態(tài)的廣泛內(nèi)/ 6

涵，在方方面面為住客營造擺脫社會的浮躁，重拾圣心的條件，讓他們感受到無論圍墻外是如何的紛亂，至少圍墻內(nèi)還是一塊凈土，以此抓住客人的心理需求。1.B棟公寓

從淡家園（取自“從容淡定”之意）2.C棟公寓

坦然樓

（取自“坦蕩自然”之意）3.D棟公寓

平境港灣（取自“平靜心境”之意）

A棟酒店主體以及相關(guān)配套命名：

A棟酒店是整個公寓的精華所在，也是科寓的對外窗口以及特色理念的集中表現(xiàn)，其重要性是不容置疑的。

我為了彰顯我們的文化地域內(nèi)涵，引領(lǐng)來訪者更好的品味新嶺南藝術(shù)的裝潢風(fēng)格，導(dǎo)入了中國傳統(tǒng)審美心態(tài)來作為命名的根源。

眾人所知，著名的古代文學(xué)評論家劉勰在《文心雕龍·神思》中指出“陶釣文思，貴在虛靜，疏瀹五臟，澡雪精神?！?/p>

“天地與我同根，萬物與我一體”，此為《五燈會元》中的話?！段鍩魰愤€有這樣的話：“若也于己無亊，則勿妄求。妄求而得，亦非得也。汝但無心于亊，無亊于心，則虛而灱，空而妙?！边@就是“虛靜”——生命的至高存在狀態(tài)。只有在“虛而灱，空而妙”的境界里，生命和世界才會在我們眼前煥發(fā)出絢丼的光彩。

“澄懷味象”是魏晉南北朝時期的畫家宗炳在《畫山水序》中提出的主張。體現(xiàn)了宗炳的“暢神說”，“萬趣融其神思……暢神而已“，也就是說，觀賞風(fēng)景，引起無限的情思，目的只不過是讓精神愉快罷了。

創(chuàng)作者此番引經(jīng)據(jù)典，一方面是說明對具有歷史地域特色東西的欣賞需要以國人自己的審美心態(tài)去品評；另一方面還要說明的是，“虛靜”、“澄懷味象”、/ 6

“暢神”也都是一種悠然自足的人生態(tài)度的描述，是與我們之前提到的“從容”、“淡泊”、“坦然”、“平常心”的生活態(tài)度同出一轍、遙相呼應(yīng)的。

本人希望通過歷史的、文化的命名來提升酒店的高貴，但又擔(dān)心過分的高貴會與公寓其它部分的命名理念相悖。并運(yùn)的是，老祖先留下的審美心態(tài)神奇地達(dá)到了這種平衡，這讓我興奮不已，也許這也是“澄懷味象，妙手偶得”的結(jié)果吧。

1.A棟公寓

虛靜閣 2.A棟公寓一樓大堂吧

味象吧 3.A棟供用戶22樓行政酒廊

暢神會館

A棟酒店文化娛樂相關(guān)配套

原創(chuàng)人認(rèn)為書吧和KTV有著文化娛樂的性質(zhì)，所以把它們作為一個主題放在了一起。在這里我依托公寓的地理優(yōu)勢，引入了“蘿崗香雪”的文化概念，借用唐宋著名詩詞大家之“手”使到酒店的文化娛樂設(shè)施更具詩情畫意。

此外，作者還參考了清朝時廣東“茶居”的概念，在這里的“居”原意是隱。當(dāng)時每個村莊，百步之內(nèi)，必有一茶居。這些茶居，不像廣州的大茶樓，可容數(shù)百人；每一小“居”，約莫只容七八張四方桌、事十來個茶客?！熬印钡母拍钜胧菫榱苏f明KTV小包房人數(shù)不多，幵代表著客人小隱于市唯想自樂的愿望。

KTV的大包房本人只用“梅雪爭春”來命名。其寓意是包房里人數(shù)眾多，客人一展歌喉，爭奇斗艷，好不熱鬧，但是讀過詩句下半闕的人就會理解冬梅白雪各有千秋，互有長短，爭相展現(xiàn)之后又能惺惺相惜，這種收放自如的從容也是一層令人向往的境界。/ 6

4.A棟公寓一樓書吧

一枝春·梅 《贈范曄》

南朝 宋 ·陸凱 折梅逢驛使，寄與隴頭人。江南無所有，聊贈一枝春。

5.A棟公寓事樓1號KTV（最大的KTV包房）

梅雪爭春 《雪梅》（之一）

宋·盧梅坡

梅雪爭春未肯降，騷人擱筆費評章。梅須遜雪三分白，雪卻輸梅一段香。

6.A棟公寓事樓2號KTV

暗香居

《梅》

宋·王安石

墻角數(shù)枝梅，凌寒獨自開。遙知不足雪，為有暗香來。

7.A棟公寓事樓3號KTV

憶梅居 《憶梅》

唐·李商隱

定定住天涯，依依向物華。寒梅最堪恨，長作去年花。

8.A棟公寓事樓4號KTV

逸韻居 《梅花絕句》（之事）

南宋·陸游

幽谷那堪更北枝，年年自分著花遲。高標(biāo)逸韻君知否，正是層冰積雪時。

9.A棟公寓事樓5號KTV

蕊寒居 《墨梅》

宋·朱熹

夢里清江醉墨香，蕊寒枝瘦凜冰霜。如今白黑渾休問，且作人間時世妝。/ 6

10.A棟公寓事樓6號KTV

傍梅居 《雪梅》（之事）

宋·盧梅坡

有梅無雪不精神，有雪無梅俗了人。日暮詩成天又雪，與梅幵作十分香。

A棟酒店餐飲相關(guān)配套

作為具有濃厚西方因素的餐飲配套設(shè)施，Paradise 在英語里的意思是“天堂”、“伊甸園”。在這里，我改用“天域”僅僅是為了避俗，與其英文的主體意思還是吻合的。

11.A棟公寓三樓西餐廳

Paradise（天域）西餐廳

A棟酒店會議相關(guān)配套

會議室在人們心目中作為政商活動的一個縮影，就像一個棋盤，盤中高手博弈，雖然沒有硝煙，但是一招謀略，一步?jīng)Q策，無不決定著一個公司或者一個國家的命運(yùn)，幵且影響著無數(shù)人的未來。

創(chuàng)作人之前也看了一些著名公司鬼使神差一般的會議室命名，給了自己一番啟迪，擺脫了思想的枷鎖，率性而為。

本人一直認(rèn)為“幻想”是一個美妙的時刻，作為一個喜歡天馬行空的人，我依舊執(zhí)著地相信------在一個不曾存在的世界上，有著一群壯志凌云的豪杰強(qiáng)者，他們一生金戈鐵馬龍戰(zhàn)魚駭；檣櫓飛灰志在六合。/ 6

經(jīng)過這通思想奔逸，結(jié)合之前對會議室一番陽剛的詮釋才有了以下這番創(chuàng)作。

12.A棟公寓四樓多功能廳（可容納150人）

13.A棟公寓四樓會議室（可容納80人）

14.A棟公寓五樓1號會議室（可容納30人）15.A棟公寓五樓2號會議室（可容納20人）16.A棟公寓五樓3號會議室（可容納20人）17.A棟公寓五樓4號會議室（可容納20人）18.A棟公寓五樓5號會議室（可容納15人）/ 6

驚濤駭浪與之一搏-------搏浪廳

群英會盟為之宇內(nèi)-------會盟廳

勇者無畏爭雄天下-------無畏廳

逐鹿中原九五之尊-------逐鹿廳

縱橫六合誰與爭鋒-------縱橫廳

問鼎九州皇者霸氣-------問鼎廳

煮酒論劍笑泯恩仇-------論劍廳

第五篇：酒店式公寓策劃推廣文案

廣告語：

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? 極盡高尚的環(huán)境，無可媲美的舒適和便利—您憧憬的生活方式 以客為尊，追求完美

酒店式公寓 國際商務(wù)往來的尊榮平臺 豪庭酒店式公寓 五星級的投資回報

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宣傳文案：

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? 省心理財計劃 多重投資安全保障 源自金佰利的五星級酒店管理團(tuán)隊 稀缺地段，成倍增值

主流大盤，國際社區(qū)，投資上品 豪庭國際酒店式公寓，引領(lǐng)高端租市 鉑金年華、極品生活

享受生活，商業(yè)配套，休閑運(yùn)動，優(yōu)美環(huán)境，提倡精神休閑 五星級美式管家，把服務(wù)變成了藝術(shù) 周全高尚的配套，讓業(yè)主生活無憂

用來生活的建筑，就該尊重人性對寧靜的渴求 服務(wù)，源自對生活的一種理解

設(shè)施配備齊全，有室內(nèi)游泳池、室外網(wǎng)球場、桑拿房、健身房、臺球室、大小商務(wù)會議室、宴會廳、日式料理咖啡廳、酒吧等。同時公寓根據(jù)不同的地域和功能，因地制宜，合理布置人工生態(tài)植物群落，為您的生活質(zhì)量提供優(yōu)質(zhì)保證。

特色推出“包租”服務(wù)，為業(yè)主全面代理房屋出租、代收房費、代繳水電座機(jī)費及物業(yè)管理費，并利用“包租”所具有的資源整合、共享優(yōu)勢，為業(yè)主尋求優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的租房客戶。

公寓內(nèi)綠茵環(huán)繞，有景暇意，讓人忘卻城市的喧囂，盡情享受自然的寧靜。公寓150套客房個性化的設(shè)計新穎別致，讓您到家體會到 家的溫馨和舒適。中西式餐廳，超大型娛樂區(qū)，網(wǎng)球場，游泳池，健身房，美容廳一應(yīng)俱全，多功能廳，會議室，商務(wù)中心配套齊全，讓您再居家的同時享受休閑和商務(wù)的便利。

? 公寓設(shè)計獨特，經(jīng)驗豐富的國際化酒店管理方式，入住舒適，講求舒適家居，請調(diào)優(yōu)雅的公寓單位，是居家的最佳選擇。

? 全方位的休閑娛樂使您的生活豐富多彩，室內(nèi)溫水游泳池、健身房、桑拿、網(wǎng)球場隨時歡迎您的加盟。閑暇之余，亦可到網(wǎng)吧、咖啡廳、閱覽室小憩片刻，悠然自得。還有您的孩子們，在兒童世界和游戲室可盡情展現(xiàn)他們的童真稚趣。

? 豪庭國際正是源自對生活的深刻理解，成就高層建筑功能方方面面的細(xì)致體貼的改善與創(chuàng)新，在建筑藝術(shù)、技術(shù)、服務(wù)上達(dá)成新的突破，使產(chǎn)品趨向精致與完美，使人享受酒店式服務(wù)的完善。