第一篇：業(yè)主委員會組建的相關法律規(guī)定

《物業(yè)管理條例》第八條至第二十條（內容見條文）第八條：業(yè)主大會的組成與宗旨 第十條：業(yè)主大會的成立 第十一條：業(yè)主共同決定事項

第十二條：業(yè)主大會會議的召開方式及決定 第十三條：業(yè)主大會會議制度

第十四條：業(yè)主大會會議的通知、告知及記錄 第十五條：業(yè)主委員會的性質與職責

第十六條：業(yè)主委員會備案制度及其成員資格 第十七條：管理規(guī)約的內容及效力 第十八條：業(yè)主大會的議事規(guī)則

第十九條：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責限制

第二十條：業(yè)主大會、業(yè)主委員會與公安機關、居委會的關系

第二篇：怎樣組建業(yè)主委員會

怎樣組建業(yè)主委員會

成立業(yè)主委員會，可以督促物業(yè)管理公司提供優(yōu)質服務，直至“炒掉”物業(yè)管理公司；可以代表全體業(yè)主與開發(fā)商交涉公共事務。所依據(jù)的法律法規(guī)，包括有國務院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日，國務院第379號令）和建設部頒布的《業(yè)主大會規(guī)程》業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，負責了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費、水電費、物業(yè)專項維修基金以及監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務合同。

一、成立業(yè)主委員會的程序。

要合法地組織起本來是一盤散沙的業(yè)主召開業(yè)主大會，成立維護業(yè)主權益的業(yè)主委員會，下面的步驟必不可少。

第一、成立籌備小組

符合下列情形之一的，應當按本辦法召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會：

（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上。

（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超過一年的。

分期開發(fā)的大型住宅小區(qū)，經已交付使用的過半數(shù)投票權的業(yè)主申請，區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門批準，可以召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。

根據(jù)《業(yè)主大會規(guī)程》，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人

民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。在實際操作中，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系小區(qū)一定數(shù)量的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請政府相關部門指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第二、公告

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第三、籌備業(yè)主大會

籌備組要完成的工作包括：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產生的辦法及名單；

（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

其中

（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第四、產生候選人

籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產生業(yè)主委員會候選人。

第五、宣傳

籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

第六、做會務籌備工作

做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設置投票箱，通知所有投票權的業(yè)主，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關人員。

第七、召開業(yè)主大會

籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產生業(yè)主委員會。

業(yè)主大會履行以下職責：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

第八、召開第一次會議

業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第九、報政府備案

業(yè)主委員會自選舉產生之日起30日內應該將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單送物業(yè)所在地的區(qū)國土房管局備案。

二、成立業(yè)主委員會應當提交的資料

受理部門 房屋管理科：辦事條件（提交的資料）

需提交的資料 ：

1.由小區(qū)五名以上的業(yè)主作為發(fā)起人，并向區(qū)國土房管局提交發(fā)起人親筆簽名的成立業(yè)主委員會的書面申請，申請需列明：小區(qū)房地產開發(fā)商名稱、物業(yè)管理公司的名稱、小區(qū)的總建筑面積、入住使用率和入住時間等內容。

2.發(fā)起人產權證明各一份（復印件）；

3.業(yè)主委員會登記申請表；

4.業(yè)主委員會選票；

5.業(yè)主代表選票；

6.業(yè)主授權委托書；

7.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；

8.業(yè)主委員會章程；

9.業(yè)主公約；

10.其它相關資料?！?/p>

辦事程序：

1、提交資料；

2、審核所提交的材料后，批復小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組；

3、小區(qū)業(yè)主成立籌備小組并開展選舉業(yè)主委員會的準備工作;

4、籌備小組組織召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，審議并通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》;

5、業(yè)主一戶可投一票，該票代表的投票權以物業(yè)建筑面積計算，每一平方米為投票權的計算份額，不足一平方米按四舍五入處理。獲小區(qū)投票總分過半的小區(qū)業(yè)主按得分高低排列，居前者當選。業(yè)主委員會由五名至十五名委員單數(shù)組成;

6、辦理核準登記手續(xù)?！?/p>

辦事時限：

1、業(yè)主委員會自產生之日起15天內持有關資料報區(qū)國土資源和房屋管理局辦理核準登記手續(xù)；

2、自受理登記申請之日起15天內對符合條件的業(yè)主委員會予以登記。"

辦事結果：

１、符合條件的給予登記；

２、不符合條件的書面告知申請人不予登記的理由。

第三篇：沈陽市組建業(yè)主委員會程序

目前我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設主要依據(jù)兩個文件：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房?2009?274號）和《關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設的指導意見》（沈房?2005?180號）。成立業(yè)主委員會的程序如下：

一、成立業(yè)主大會條件。物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。

二、報送材料。建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊；3.業(yè)主名冊；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設施設備的證明；6.物業(yè)服務用房配臵證明；7.其他有關的文件資料。

三、提出書面申請。業(yè)主向區(qū)房產行政主管部門或者街道辦事處提出籌備業(yè)主大會書面申請。

四、成立籌備組。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

五、開展籌備工作?；I備組應當做好以下籌備工作：確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；制定業(yè)主委員會選舉辦法；完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。并且這些內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

六、召開業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主委員會的選舉應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加；業(yè)主委員會委員的當選應經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。

七、業(yè)主委員會備案。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：1.業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；2.管理規(guī)約；3.業(yè)主大會議事規(guī)則；4.業(yè)主大會決定的其他重大事項。

業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，業(yè)主委員會成員應當由業(yè)主擔任。在成立之前，是由發(fā)展商負責小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達到50%以上，或者自第一位業(yè)主入伙之日起滿2年的，發(fā)展商或其委托單位就應當及時告知該區(qū)住宅主管部門，6個月內召開第一次業(yè)主大會。而第一屆業(yè)主委員會則由物業(yè)管理行政主管部門與發(fā)展商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，推薦業(yè)主委員會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產生。

有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經過已入住半數(shù)業(yè)主的申請，成立臨時業(yè)主委員會，而臨時業(yè)主委員會則具有與業(yè)主委員會同樣的權利和義務。因為擔任業(yè)主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務地為廣大業(yè)主服務，所以經常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會的成員就應當是既熱心公益事業(yè)、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。

后附：《沈陽市物業(yè)管理條例》（[2010]第16號）

(2010年8月31日沈陽市第十四屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過；2010年9月29日遼寧省第十一屆人民代表大會常務委員會第十九次會議批準)第一章 總則

第一條 根據(jù)《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)服務及其監(jiān)督管理活動。

第三條 市房產主管部門負責全市物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣（市）房產主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作。

建設、規(guī)劃、城建、財政、民政、公安、工商、物價、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等有關部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內相關的監(jiān)督管理工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助房產主管部門對物業(yè)服務活動進行監(jiān)督管理，指導轄區(qū)內業(yè)主大會設立和業(yè)主委員會換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛。居民委員會和村民委員會應當依法履行職責，支持、指導業(yè)主委員會的日常工作。

第五條 市物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經營行為，提高物業(yè)服務企業(yè)服務質量和服務水平，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權利，履行義務。業(yè)主可以依法設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經全體業(yè)主同意不設立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第七條 尚未設立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責，但須經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。

第八條 業(yè)主委員會委員應當在具備下列條件的業(yè)主中選舉產生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的公信力和組織能力；

（三）按時交納物業(yè)服務費，模范履行業(yè)主義務；

（四）本人及其近親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)或者下屬單位任職；

（五）具備必要的工作時間。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用公共設施設備的證明；

（六）物業(yè)管理用房配臵證明；

（七）其他有關的文件資料。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域具備設立業(yè)主大會條件的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設立業(yè)主大會的書面申請；業(yè)主未提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織、指導設立業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、區(qū)、縣（市）房產主管部門代表、居民委員會或者村民委員會、建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)和原房屋管理單位等組成?；I備組成員人數(shù)應為七人以上十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的三分之二，籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

籌備組自業(yè)主委員會成立并依法備案起自行終止。

第十一條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和服務產生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會設立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

經業(yè)主大會同意，居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責的，也應當辦理備案手續(xù)。

業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

第十三條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。區(qū)、縣（市）房產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方作出責令其限期改正或者撤銷其決定前，應當征得另一方行政機關的同意。第十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

第三章 前期物業(yè)管理

第十七條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。

第十八條 建設單位應當以招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招投標。

多層住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于一萬平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬平方米的新建物業(yè)項目或者投標人少于三人的，經區(qū)、縣（市）房產主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第十九條 建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產主管部門辦理招標備案，并提供下列資料：

（一）建設單位工商營業(yè)執(zhí)照和資質證書；

（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

（三）招標文件；

（四）臨時管理規(guī)約；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得違反相關法律法規(guī)、侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第二十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的建設工程竣工驗收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防等設施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位，以及預留安裝太陽能熱水器等附屬設施設備應當同時達到使用的標準，驗收合格后方可交付使用。

第二十一條 新建住宅交付使用前，建設單位應當向區(qū)、縣（市）房產主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供建設工程竣工驗收文件及配套設施設備符合交付使用條件的相關文件、資料。

第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)在辦理新建住宅承接驗收手續(xù)時，應當查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理用房。對于在承接驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務企業(yè)有權要求建設單位在一定期限內給予解決，并簽訂書面協(xié)議。

第二十三條 建設單位應當配合物業(yè)服務企業(yè)做好新建住宅承接驗收工作，并移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；

（二）設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料（含隨機資料）；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）建設單位與專業(yè)經營單位辦理的設施設備產權移交資料；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、構筑物、設施設備的清單；

（七）物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在承接驗收手續(xù)辦理完畢后三日內，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產主管部門備案。

第二十四條 建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務合同等資料。

第二十五條 建設單位應當自市建設主管部門同意辦理工程竣工驗收備案之日起，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，履行物業(yè)的保修責任。

建設單位在物業(yè)保修期內拒不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以向市建設主管部門申請使用建設工程保修抵押金。

第二十六條 物業(yè)保修期滿，市建設主管部門返還建設工程保修抵押金前，應當征求市房產主管部門和業(yè)主委員會的意見。

第四章 物業(yè)管理服務 第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級范圍內承接物業(yè)服務業(yè)務，配備相應的專業(yè)技術人員和管理人員。從事物業(yè)服務的人員應當取得相應的資格證書。

市房產主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，對申請核定一級和二級資質的物業(yè)服務企業(yè)提出審查意見。

第二十八條 物業(yè)服務主要包括以下內容：

（一）提出物業(yè)共用部位、共用設施設備維修計劃，經業(yè)主大會通過后組織實施；

（二）監(jiān)督共用設施設備合理使用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序的維護；

（四）日常清掃保潔，將裝修及生活垃圾收集到城管部門指定的垃圾中轉站；

（五）綠地及附屬設施養(yǎng)護管理；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內的公共區(qū)域的病媒生物防治；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內機動車輛停放及交通秩序的維護；

（八）建立完整、準確、及時更新的業(yè)主和物業(yè)信息檔案；

（九）業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定的其他事項。第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：

（一）根據(jù)業(yè)主大會決定對物業(yè)實施管理；

（二）收取物業(yè)服務費；

（三）委托專營企業(yè)承擔專項物業(yè)服務；

（四）建議業(yè)主委員會協(xié)調與業(yè)主的糾紛；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：

（一）依法制訂物業(yè)服務制度和物業(yè)服務方案；

（二）依照物業(yè)服務合同提供服務；

（三）提出物業(yè)公共部位、公共設施設備維修計劃，提交業(yè)主大會討論，計劃應當包括維修項目、費用預算、資金來源、列支范圍等；

（四）每半年向業(yè)主委員會報告工作，報送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（五）按照業(yè)主、業(yè)主委員會要求，列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；

（六）在物業(yè)服務合同終止后向業(yè)主委員會移交有關資料、資產；

（七）按照有關規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作；

（八）勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為；

（九）協(xié)助有關部門做好安全防范工作；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達不到物業(yè)服務企業(yè)資質等級標準的；

（二）違反有關規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員的；

（三）將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的；

（四）挪用住宅專項維修資金的；

（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（八）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的；

（九）物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的；

（十）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

（十一）不履行物業(yè)服務合同；

（十二）超越資質等級承接物業(yè)管理項目的；

（十三）出租、出借、轉讓資質等級證書的；

（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產主管部門備案。

第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)合同終止之日起三十日內，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會移交本條例第二十三條規(guī)定的資料以及下列文件和資產，并與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作：

（一）實施前期物業(yè)管理期間有關物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術資料；

（二）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共用的場地、設施設備；

（三）預收的物業(yè)服務費、場地占用費和利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營性收益的結余；

（四）與物業(yè)項目相關的債權債務清單；

（五）物業(yè)共用部位、共用設施設備維修費用的明細賬；

（六）應當移交的其他管理資料和資產。

第三十四條 對物業(yè)服務企業(yè)實行履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。

物業(yè)服務企業(yè)未按照合同約定提前退出的，居民委員會或者村民委員會應當對物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運實施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，相關費用從物業(yè)服務企業(yè)履約保證金中列支。

第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費。物業(yè)服務費應當包括物業(yè)服務人員費用、物業(yè)共用設施設備正常使用和日常運行及維護，綠化養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、秩序維護、物業(yè)共用設施設備保險及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費用，以及固定資產折舊等支付的費用。物業(yè)服務費應當按照房屋的建筑面積分攤。

第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位臵公布上一物業(yè)服務合同履行情況和物業(yè)服務費等物業(yè)項目收支情況。業(yè)主提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費為由減少物業(yè)服務內容或者降低物業(yè)服務質量和標準。

業(yè)主不得以物業(yè)空臵、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關物業(yè)服務等為由拒付物業(yè)服務費。

第三十八條 新建住宅物業(yè)前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務費，由市價格主管部門會同市房產主管部門核定臨時收費標準，市價格主管部門依法核發(fā)收費許可證。業(yè)主大會設立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務費標準，臨時收費標準和收費許可證同時廢止。

非住宅物業(yè)的物業(yè)服務費，實行市場調節(jié)價。

第三十九條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)應當將購買物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位臵公示，接受相關行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會設立后，物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，由業(yè)主大會決定。

第四十條 物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣（市）相關主管部門進行調解。調解不成的，當事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。第四十一條 物業(yè)管理應當實行信用信息管理制度。市房產主管部門應當對全市物業(yè)服務企業(yè)信用實施考核，統(tǒng)一管理。區(qū)、縣（市）房產主管部門對本轄區(qū)內的物業(yè)管理信用信息進行核實，并將核實結果及時上報。

第四十二條 物業(yè)服務應當建立完善的檔案管理制度，實施區(qū)域性檔案管理。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務活動中形成的具有保存價值的有關資料，報送區(qū)、縣（市）房產主管部門。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結構；

（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（三）侵占、損壞公共場地，物業(yè)共用部位、共用設施設備；

（四）排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪音；

（五）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（六）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（七）違反規(guī)定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經營活動；

（八）實施危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；

（十）在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（十一）占用消防通道，擠占消防設施；

（十二）在供水、供氣、供熱設施的地面及地下修建構筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

（十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為時，業(yè)主有權投訴舉報；物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、督促改正；拒不改正的，應當及時向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門接到報告后，應當對違法行為依法進行處理。

第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當依法交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān)督的管理原則。

第四十五條 業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由市房產主管部門代管，并在商業(yè)銀行開立專戶。

業(yè)主大會成立后，決定自行管理住宅專項維修資金的，應當在商業(yè)銀行開立專戶，并接受市房產主管部門監(jiān)督。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第四十六條 住宅專項維修資金的使用按照下列程序辦理：

（一）涉及維修的業(yè)主提出使用要求或者由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內屬全體業(yè)主共有部位、共有設施設備的維修由全體業(yè)主討論，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用。涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設施設備維修的，由所涉及范圍內的業(yè)主討論，經專有部分占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用；

（三）業(yè)主大會或者相關業(yè)主確定使用方案；

（四）相關業(yè)主或其委托的物業(yè)服務企業(yè)持有關材料，向市房產主管部門申請列支；

（五）市房產主管部門審核合格后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內未建立住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，由業(yè)主共同決定補建、續(xù)籌方案，委托業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會歸集。

因客觀原因導致未建立住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的，發(fā)生維修費用時，由維修所涉及的業(yè)主按照各自房屋的建筑面積承擔。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內，發(fā)生危及房屋使用安全、嚴重影響房屋住用等緊急情況時，應當立即使用住宅專項維修資金對共用部分進行維修、更新、改造。

使用住宅專項維修資金進行房屋應急維修的具體辦法由市房產主管部門會同相關部門制定。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，應當由業(yè)主大會決定是否收取占用費以及占用費的收取標準和用途等。

業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，由物業(yè)服務企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督?？鄢芾沓杀竞蟮膱龅卣加觅M歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

第六章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理 第五十條 本條例所稱舊住宅區(qū)是指2000年6月底以前交付使用，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅區(qū)，以及由政府組織建設的安居、解困和回遷等住宅區(qū)。

第五十一條 市和區(qū)、縣（市）人民政府應當制定舊住宅區(qū)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃和計劃，并安排專項資金用于舊住宅區(qū)的綜合改造，對供水、供氣、供熱、排水等配套設施設備進行修繕和改造。

第五十二條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織改造后的舊住宅區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會無法成立的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責，確定管理方案，簽訂管理規(guī)約。

第五十三條 舊住宅區(qū)綜合改造后應當推行專業(yè)化物業(yè)服務，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設施維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等基本的物業(yè)服務，合理收取物業(yè)服務費用。對尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務條件的，業(yè)主應當在居民委員會的指導下，實行住宅區(qū)自我管理、自我服務，并承擔相應的管理費用。

第七章 法律責任

第五十四條 違反本條例第三十一條第二項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由市房產主管部門責令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十五條 違反本條例第三十一條第三項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將全部物業(yè)管理項目一并委托給他人的，由市房產主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴重的，屬于三級物業(yè)服務企業(yè)的，由市房產主管部門吊銷資質證書，屬于一級或者二級資質的，市房產主管部門可以向有關部門提出吊銷資質證書的建議。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十六條 違反本條例第三十一條第四項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金的，由市房產主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；情節(jié)嚴重的，屬于三級物業(yè)服務企業(yè)的，由市房產主管部門吊銷資質證書，屬于一級或者二級資質的，市房產主管部門可以向有關部門提出吊銷資質證書的建議。構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第五十七條 違反本條例第三十一條第五項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市房產主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十八條 違反本條例第三十一條第六項、第七項、第八項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施用途的，或者擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，或者擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，由市房產主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十九條 違反本條例第三十一條第十項規(guī)定，與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的，中標無效，由市房產主管部門處以中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位主管人員和其他責任人員處以單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，取消其一年至二年內參加依法必須進行招標的項目的投標資格并予以公告，直至由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十條 違反本條例第三十一條第十二項規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)超越資質等級承接物業(yè)管理項目的，由市房產主管部門沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十一條 違反本條例第三十三條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未在規(guī)定時間內移交有關資料的，由市房產主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料和資產的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十二條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟；逾期不申請行政復議也不提起行政訴訟又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章 附則

第六十三條 本條例自2011年1月1日起施行。

第四篇：住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作實施方案

為全面推進和諧社區(qū)建設，根據(jù)牡辦發(fā)〔2005〕39號文件精神，按照市物業(yè)工作領導小組意見，為切實做好試點工作，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中的主體作用，為創(chuàng)建和諧社區(qū)奠定良好的群眾基礎，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會規(guī)程》和《牡丹江市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，特制定本方案。

一、工作目標

2006年12月底前，依法成立業(yè)主委員會，全區(qū)住宅小區(qū)普遍召開業(yè)主大會。2007年7月底前對具備條件進行招投標的小區(qū)以業(yè)主委員會為主體在各街道辦事處的監(jiān)督下，通過公開或邀請招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并依法簽訂物業(yè)管理委托合同，對暫不具備條件進行招投標的小區(qū)，本著“大家的事情大家辦，大家的費用大家攤”的原則，實行業(yè)主自治管理。對已簽訂物業(yè)管理委托合同，尚未期滿的住宅小區(qū)，在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)無糾分的前提下，暫不另行進行招投標，待合同期滿后進行。

二、基本原則

召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會，要按照國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會規(guī)程》和《牡丹江市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導性規(guī)則》進行，要充分發(fā)揚民主，尊重業(yè)主和使用人的意愿，真正把有一定工作能力、公益心強，身體健康，能保證必要的工作時間，且能維護業(yè)主、使用人利益的代表選出來參加業(yè)主大會，經過業(yè)主代表的選舉作為業(yè)主委員會組成人員。

三、責任劃分

區(qū)物業(yè)工作領導小組負責指導全區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建及物業(yè)管理招投標的監(jiān)督工作，各街道辦事處協(xié)調有關公安派出所及相關單位負責本行政區(qū)域內住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建的指導工作，各社區(qū)居委會具體負責各住宅小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作。

四、實施步驟

（一）人員培訓階段。2006年6月初至月末對各街道辦事處抽調的業(yè)務人員進行培訓。培訓的主要內容是：業(yè)主代表的產生、業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的產生及小區(qū)界線劃定等。

（二）劃定住宅區(qū)界線階段。2006年6月15日至9月末。由各街道辦事處負責本行政區(qū)域內的住宅區(qū)界線劃定工作，明確住宅區(qū)范圍。并于2006年9月20日前將住宅區(qū)劃定工作情況報送區(qū)民政局，附標清小區(qū)四至的平面圖一幅。

1、封閉式住宅區(qū)、半封閉式住宅區(qū)四至明確的，遵循原有城市規(guī)劃來劃分。

2、開放式或半開放式住宅區(qū)，四至不明確的，需重新劃分住宅區(qū)范圍。劃分原則是相對住宅集中、人口相對密集、平面上成片分布，劃分標準一般在15—25幢樓、住戶為1000戶左右、面積在3萬平方米以上為宜。

（三）宣傳動員階段。2006年7月15日至31日，通過新聞單位做專題報導，廣泛宣傳業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建后的目的、意義，以及業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的權利與義務，增強業(yè)主的維權意識和物業(yè)管理企業(yè)的服務意識，進而提高全區(qū)物業(yè)管理水平。

（四）試點階段。2006年6月20日至7月末，各街道辦事處在抓好整體工作推進的同時選擇3個以上有代表性的住宅小區(qū)作為試點單位，全面做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作。各試點單位的工作任務要從小區(qū)劃分開始直至全面建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，重點要總結好每個步驟的經驗教訓，以利于整體工作的全面推進。具體工作時限是：2006年6月12日至7月末，完成試點單位的確定及小區(qū)劃分；6月15日至7月末，完成試點單位的基本情況、公共設施情況、原業(yè)主共有的房屋情況等情況的調查；6月末至8月末，完成試點單位的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作。同時，各街道辦事處要注意選擇好中差三方面不同層次的住宅小區(qū)作為試點單位并嚴把各項法定程序和基礎材料留存工作，特別是要選擇一個沒有物業(yè)企業(yè)管理采取業(yè)主自治管理的試點單位。

（五）摸底調查階段。2007年3月1日至3月底。調查內容為住宅小區(qū)基本情況、公共設施情況、原業(yè)主共有的房屋情況等。表格下發(fā)后，由各街道辦事處牽頭，社區(qū)居委會、物業(yè)企業(yè)配合認真填寫，由各街道辦事處負責匯總后，于2006年8月31日前，報送區(qū)民政局。

（六）全面建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會階段。2006年11月15日至2006年12月31日，全面完成業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作。區(qū)物業(yè)工作領導小組要加強全區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作的監(jiān)督、指導，各街道辦事處要抓好具體的組建工作，主要領導要親自抓、負總責，責任要層層分解，落實到人，在保證規(guī)范、高效的前提下，在規(guī)定時間內完成。

（七）檢查驗收階段。2006年12月底前，區(qū)物業(yè)工作領導小組牽頭，組成驗收小組，對各街道辦事處組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行全面驗收。對驗收不合格的，2006年12月底前，重新規(guī)范，完成整改。

五、組織領導

為

了全面完成住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建工作，區(qū)政府成立領導小組。

組長：---區(qū)委常委、副區(qū)長

副組長：---區(qū)民政局局長

---陽明公安分局副局長

成員：---陽明街道辦事處主任

---前進街道辦事處主任

---新興街道辦事處主任

---樺

橡街道辦事處主任

下設辦公室，主任：胡鳳桐（兼），成員：---。辦公室設在區(qū)民政局，聯(lián)系人：---聯(lián)系電話：6321287。

各街道辦事處要成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作推進落實領導小組，制定具體工作細則，確保全區(qū)各住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建工作的落實。

第五篇：業(yè)主委員會

今天，我們在這里召開社區(qū)成立業(yè)主委員會工作會議，會議的主要目的，就是要動員各社區(qū)進一步統(tǒng)一思想、明確目標，以積極的姿態(tài)、扎實有效推進該項工作。成立業(yè)主委員會現(xiàn)已是大勢所趨，全市各區(qū)、街都在大力開展此項工作，我街東湖天下、東湖林語和行吟水榭小區(qū)已成立業(yè)主委員會，其他社區(qū)還需盡快組建。下面，我講三點意見：

一、抓住重點，突破關鍵，加快提升和諧社區(qū)建設水平

社區(qū)是最基層的自治組織，也是街道工作最堅強的后盾。建設一個管理有序、服務完善、文明祥和的和諧社區(qū)，是我們社區(qū)管理體制調整的根本目的，也是加強社區(qū)建設的基本目標，我們要對照這一目標，把握工作重點，抓住關鍵核心，猛攻薄弱環(huán)節(jié)，以重點工作的有效突破，帶動社區(qū)建設水平的整體提升。

1、突出資源整合，優(yōu)化載體建設。要利用社區(qū)調整的契機，加大資源整合力度，讓有限的社區(qū)資源，發(fā)揮出更大的效能。要加快完善硬件設施。把配備社區(qū)用房作為社區(qū)建設的基礎性工程。近年來，通過整合、新建、租賃等途徑，我們已經高標準解決了85%以上的社區(qū)服務用房，目前28個社區(qū)用房平均面積達800平方米左右，今后我們將繼續(xù)加大調配力度，按照用房面積與居住人口規(guī)模相適應的原則，確保每個社區(qū)用房不少于1000平方米。要科學布局功能設置。根據(jù)“干部辦公空間最小化、居民活動空間最大化、使用利用效益最優(yōu)化”的要求，調整社區(qū)用房的布局結構，倡導“開放式辦公、一站式服務”，真正體現(xiàn)社區(qū)用房公共服務的特質。要廣泛搭建服務平臺。因地制宜打造居家養(yǎng)老、醫(yī)療衛(wèi)生、文體活動、社區(qū)警務等多功能為一體的社區(qū)綜合服務平臺，要注重功能的實效性，堅決杜絕講排場的形式主義。

2、突出規(guī)范有序，理順各種關系。社區(qū)是社會管理體系的細胞，只有協(xié)調好錯綜復雜的各種關系，才能有效發(fā)揮自身的職能和作用。要理順上下關系。當前，社區(qū)工作行政化、“小馬拉大車”的現(xiàn)象十分普遍。要嚴格落實社區(qū)準入制度，按照“權隨責走、費隨事轉”的要求，明確社區(qū)工作重點，理清社區(qū)服務事項，不得將行政部門職責范圍內的事項隨意轉嫁給社區(qū)。要理順村社關系。當前，少數(shù)社區(qū)村居混為一談、村社職責不清，嚴重影響了工作開展。要明確“股權分紅跟人走、管理服務在社區(qū)”的原則，只要是居住在社區(qū)的村民，就是社區(qū)服務的對象。下一步，我們還將加大“村居合一”力度，從源頭上解決村社職責交叉的矛盾。要理順內部關系。進一步完善“一委一居一站一辦”新型社區(qū)服務管理構架，突出社區(qū)黨組織領導核心作用，充分發(fā)揮其在社區(qū)治理中的組織、領導、監(jiān)督作用，居委會要指導和監(jiān)督社區(qū)內社會組織、業(yè)主委員會開展工作。

3、突出服務為本，提升服務效能。服務是社區(qū)的天職。要進一步創(chuàng)新服務內容、提高服務質量，讓居民在優(yōu)質服務中感受社區(qū)的便利、體會社區(qū)的價值。要推進網(wǎng)格化服務。把社區(qū)網(wǎng)格化建設作為創(chuàng)新社區(qū)服務的總抓手。每個社區(qū)原則上以四百戶左右為一個網(wǎng)格單元，每個網(wǎng)格配備1-2名網(wǎng)格員，承諾社區(qū)網(wǎng)格服務內容，發(fā)放市民聯(lián)系卡，讓每個社工(網(wǎng)格員)成為居民家庭的“貼心管家”，增強居民群眾對社區(qū)的歸屬感和親情感。要推進社會化服務。將社工、社區(qū)各類組織、同駐共建單位和商業(yè)網(wǎng)點等服務團隊進行優(yōu)化整合，按照有償、無償、志愿服務的形式，為社區(qū)居民提供更加便捷、更加人性化的服務。要推進互動化服務。社區(qū)居民往往來自不同的地方，即使同住一棟樓，彼此也不熟悉。陌生人社區(qū)對社區(qū)發(fā)展極為不利。要以社會組織重建為抓手，開展形式多樣的互動性活動，密切鄰里關系，增進互動交流，把陌生的、分散的社會元素有機整合起來，服務社區(qū)居民。

4、突出固本強基，加強社區(qū)黨建。社區(qū)黨組織是社區(qū)各種組織和各項工作的領導核心，要在構建社區(qū)大黨建格局、提升社區(qū)黨建水平上下功夫。要拓展黨建平臺。把黨組織覆蓋和社區(qū)網(wǎng)格化設置融合起來，使黨的工作觸角延伸到每個網(wǎng)格、每個門棟、每戶家庭，實現(xiàn)黨的組織和工作全覆蓋。要把轄區(qū)內的非公有制經濟組織、社會組織納入黨建、共建范圍，讓經濟發(fā)展優(yōu)勢轉化為和諧社區(qū)建設優(yōu)勢。要發(fā)揮黨員作用。把社區(qū)黨員推向社區(qū)活動和服務群眾的前沿陣地，幫群眾排憂解難，增強黨員影響力和組織凝聚力。要實行街道機關黨員干部到居住社區(qū)報到制度，參與社區(qū)志愿活動，督促他們在社區(qū)發(fā)揮作用。要打造黨建品牌。以“群眾得實惠、黨建有活力”為龍頭，努力創(chuàng)建社區(qū)黨建特色。結合社區(qū)“一居一品”建設，賦予黨建新內涵，打造一批功能型、服務型、文化型等特色黨建品牌，放大品牌效應，使社區(qū)黨建的出色成效，成為和諧社區(qū)建設的強大推力。

5、突出運轉高效，強化社區(qū)保障。以強化基礎保障為重點，努力為社區(qū)創(chuàng)造良好的發(fā)展條件。要加強隊伍保障。社區(qū)工作者被稱為“小巷總理”，工作好壞直接關系和諧社區(qū)建設的成效。要利用這次村、居“兩委”換屆選舉的契機，選優(yōu)配強社區(qū)“兩委”班子。堅持教育培訓和實踐鍛煉并重，不斷提升社區(qū)工作者的綜合能力，真正把我們的社區(qū)干部隊伍打造成善做城市工作的行家里手。要落實經費保障。街道財政要向社區(qū)建設、民生事業(yè)傾斜，逐年遞增預算，對“村居合一”的社區(qū)，按標準撥付社區(qū)經費，不占用村級集體資產資金，為社區(qū)的公益性、社會性、服務性支出提供基本保障。要規(guī)范社區(qū)經費管理，把有限的資金用在刀刃上。要完善制度保障。制定完善社區(qū)發(fā)展績效考核機制，加大重點工作考核力度。實施社區(qū)工作人員等級評定、民主評議等考核制度，真正做到能上能下、能進能出，逐年提高社區(qū)工作者待遇，激勵社區(qū)工作者干事創(chuàng)業(yè)的積極性。

三、齊抓共管，強攻薄弱，加快實現(xiàn)物業(yè)管理工作新突破

物業(yè)管理是涉及千家萬戶的一項民生工程，也是我們街道推進城市工作一項艱巨任務。社區(qū)管理體制調整以來，我們圍繞加強物業(yè)管理，展開了一系列的基礎性工作，設置了部門，調配了力量，完善了制度，并多次和房管、城管等部門研究磋商，明確了街道和相關管理各方的職責定位。下階段，我們重點要在管理的實效上求突破，通過街道上下的共同努力，切實解決城區(qū)物業(yè)糾紛多、物管水平低的問題，讓廣大市民處處感受到城市形象的日益變新。

1、要完善機制，凝聚工作合力。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，需要各方協(xié)調，合力推進。要強化統(tǒng)籌協(xié)調。建立完善市職能部門、街道、社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)“五位一體”的物業(yè)管理新體制，各司其職、互相促進。街道物管中心作為物業(yè)管理主管部門，要組織指導、綜合協(xié)調全街道物管工作開展，使各種管理手段、管理要素為工作所用，形成強大的管理合力。要強化主體責任。各社區(qū)要負責對轄區(qū)內物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會日常工作的指導與監(jiān)督，化解物業(yè)管理矛盾，解決居民訴求，真正把物業(yè)管理納入社區(qū)工作范疇，融入社區(qū)綜合管理，使社區(qū)成為物業(yè)管理工作的堅強“堡壘”。要強化部門配合。街道各職能部門要加強物管工作的聯(lián)動配合，主動擔當物管工作的相關職責，為全街道物業(yè)管理健康有序開展竭智盡力。要對接好城管、公安等管理服務職能向社區(qū)延伸，加快融入小區(qū)物業(yè)管理，發(fā)揮積極作用。

2、要標本兼治，提升管理水平。堅持市場手段和行政手段并舉，加大推進力度，加快實現(xiàn)物管工作的提質增效。要推行分類管理。堅持市場化方向，在商品住宅小區(qū)推行市場化物業(yè)服務，完善招投標競爭制度，健全企業(yè)管理機制，加快提升管理水平。對老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)，由街道提供準物業(yè)服務，并積極創(chuàng)造條件向市場化物業(yè)服務過渡，鼓勵導向村、社區(qū)自發(fā)組建專業(yè)公司，承接安置小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。要嚴格市場監(jiān)管。聯(lián)合房管、工商等部門，大力整頓物業(yè)管理市場秩序，把物業(yè)服務企業(yè)的服務行為作為市場準入退出的重要依據(jù)，形成優(yōu)勝劣汰機制，倒逼物業(yè)企業(yè)規(guī)范運作。要積極培育和引進品牌物業(yè)企業(yè)，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的集聚、輻射效應，帶動全街道物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。要化解物管矛盾。建立小區(qū)物業(yè)投訴和應急服務機制，及時回應居民訴求，幫助解決實際困難。要建立完善物管糾紛快速調解處理機制，有效解決影響小區(qū)穩(wěn)定和諧的源頭性問題。引導好、保護好群眾物管自治組織的積極性，加快提升物業(yè)管理社會化、和諧化發(fā)展水平。

3、要多措并舉，促進長效管理。物業(yè)管理工作關系復雜、任務艱巨，必須多管齊下，常抓不懈，促進良性循環(huán)。要狠抓薄弱環(huán)節(jié)。繼續(xù)加大老小區(qū)和城中村改造力度，完善小區(qū)基礎設施，提升宜居環(huán)境，為物業(yè)管理夯實基礎。要結合“環(huán)境綜合整治百日行動”，重拳整治小區(qū)內違法搭建、損綠毀綠、破墻開店等行為，集中解決一批群眾反映強烈的環(huán)境臟亂差問題，嚴防死灰復燃。要加大考核力度。建立由市相關職能部門和街道、社區(qū)為成員單位的住宅小區(qū)物業(yè)管理督查考核小組，以群眾滿意度作為核心，對全街道小區(qū)物管企業(yè)服務行為進行日常監(jiān)管和年終考核，及時發(fā)現(xiàn)問題、查找問題、整改問題，嚴格獎懲制度，通報考核結果，考核分值和服務費緊密掛鉤，激勵企業(yè)提高服務質量。要加強輿論導向。加大物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度，增強社會各界對物業(yè)管理工作的認同感。倡導居民樹立“花錢買服務”的消費理念，努力破解長期欠繳物業(yè)費的難題。要積極引導黨員干部帶頭遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度，自覺履行業(yè)主的責任和義務，積極維護物業(yè)管理秩序，形成全民參與、齊抓共管的生動局面。

同志們，加強社區(qū)建設、物業(yè)管理，事關群眾切身利益、事關社會和諧穩(wěn)定，責任重大、使命光榮。讓我們以更高的定位、更實的舉措，開拓創(chuàng)新，不懈努力，奮力譜寫城市工作的嶄新篇章，為建設現(xiàn)代化濱江花園城市建設作出更大的貢獻！