第一篇：直管公房承租人去世后要求變更公房承租人程序

直管公房承租人去世后要求變更公房承租人程序

公房承租人去世后要求變更公房承租人案件梗概：房屋原承租人去世，原告要求變更公房承租人，向公房管理部門提出申請，公房管理部門不同意變更，原告向法院提起行政訴訟。

原告吳鳳不服被告北京市東城區(qū)人民政府（以下簡稱區(qū)政府）下屬的北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心（以下簡稱房地一中心）公房行政答復，向本院提起行政訴訟。本院于2014年9月1日受理后，在法定期限內(nèi)向被告送達了起訴狀副本及應訴通知書。本院依法組成合議庭，于2014年10月22日公開開庭審理了本案。原告吳鳳及其代理人王璐璐，被告區(qū)政府的委托代理人韓寶春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

2014年8月6日，房地一中心針對吳鳳2014年5月27日提出的申請作出《關于吳鳳來信的書面答復》（以下簡稱被訴答復），主要內(nèi)容為：您反映?胡同?號院房屋系房地一中心下屬交道口分中心（以下簡稱交道口分中心）管界，承租人吳春林（您父親）。2010年3月29日承租人吳春林去世。您于2011年9月21日向交道口分中心提出更名申請，因上述房屋與一起合同詐騙案件有關，故在2010年9月5日北京市公安局西城分局（以下簡稱西城公安分局）向原交道口房管所（現(xiàn)更名為交道口分中心）發(fā)來協(xié)作函，要求對上述房屋限制辦理變更承租人、房屋置換等手續(xù)。至今交道口分中心仍未接到撤銷限制令的通知。另，與您同一戶籍人員對您變更該房承租人手續(xù)有異議。故我中心根據(jù)上述情況及《北京市公有住宅租賃合同》相關規(guī)定，無法為您辦理變更手續(xù)。

被告區(qū)政府在法定期限內(nèi)向本院提供了作出具體行政行為的證據(jù)：

1、2010年9月5日西城公安分局向原交道口房管所發(fā)布的《協(xié)作函》，證明交道口房管所收到《協(xié)作函》，故不能對涉案房屋辦理任何有關的手續(xù)；

2、被訴答復，證明除因西城公安分局發(fā)來《協(xié)作函》，要求我中心對涉案房屋限制辦理變更承租人等手續(xù)外，與原告同一戶籍其他家庭成員也對將原告變更為房屋承租人有異議，不同意原告更名；

3、吳華的《畢業(yè)證書》，證明其在涉案房屋居??；

4、北京市東城區(qū)職業(yè)介紹服務中心出具的《證明》，證明吳華在外無住房；

5、吳生與馬桂琴的《離婚協(xié)議書》，證明吳生在外無住房；

6、吳和平、吳和云、吳生、吳增喜、吳和興出具的《情況說明》；

7、吳和云意見書；

8、吳生意見書；

9、吳嫻意見書。

被告用證據(jù)6-9證明原告其他家庭成員不同意變更原告為房屋承租人。

原告吳鳳訴稱，原告父親吳春林于2006年2月7日去世。吳春林生前承租北京市東城區(qū)?胡同?號5-9號公房五間。原告與父親在涉案公房居住多年，原告戶籍已遷入該房內(nèi)。自2012年起，原告多次向房地一中心提出書面申請，請求依法將涉案房屋承租人變更為原告，該中心以種種理由拒絕變更。經(jīng)原告查詢，西城公安分局《協(xié)作函》所指的回遷房合同詐騙案早在2012年由北京市第一中級人民法院審結并宣判。原告告知被告，被告置之不理。原告認為，刑事案件公開宣判，網(wǎng)上、電視均有報道，房地一中心不可不知，即使不知，原告告知后房地一中心核實即可。但該中心拒絕核實，拒絕辦理更名，實無道理。另，《北京市公有住宅租賃合同》在變更承租人的條款中沒有“同一戶籍人員對變更承租人有異議”的相關規(guī)定，故房地一中心以“同一戶籍人員對變更承租人有異議”為由，拒絕辦理過戶缺乏法律依據(jù)。原告戶口已遷入涉案公房，也與父親在涉案公房共同居住過，父親去世后無房仍在此居住，符合變更承租人條件。房地一中心不予變更的行為侵害了原告的合法權益，故訴至法院，要求撤銷房地一中心于2014年8月6日針對吳鳳作出的答復，并對吳鳳的申請重新作出處理。

原告吳鳳在開庭審理前向本院提供了以下證據(jù)：

1、《公有住宅租賃合同》，證明2000年4月12日吳春林與原北京市東城區(qū)房屋土地管理局簽訂了公有住宅租賃合同，吳春林是承租人；

2、常住人口登記卡，證明吳春林承租涉案公房戶口狀況，戶主吳春林1971年遷入，吳春林之子吳生、之兒媳馬桂琴戶口于2002年10月24日遷入，之孫女吳嫻（吳生、馬桂琴之女）1988年10月22日遷入，吳春林之女吳和云戶口于1971年5月30日遷入，吳春林之孫女吳華戶口于1985年6月5日遷入，吳春林之女吳鳳于2008年6月26日遷入，吳春林之外孫王希（原告之子）于2010年4月17日遷入；

3、2010年3月29日北京市順義區(qū)殯儀館出具的《證明》，證明吳春林于2006年2月7日火化；

4、被訴答復，證明房地一中心以《協(xié)作函》及同一戶籍人員對變更該房承租人手續(xù)有異議為由，拒絕辦理更名手續(xù)，缺乏依據(jù)；

5、北京市公安局城關派出所出具的《證明信》，證明吳生、馬桂琴系夫妻關系，吳嫻系二人之女；

6、北京市房山區(qū)房屋產(chǎn)權登記辦公室于2011年5月6日出具的查詢結果，該結果顯示吳生為位于房山區(qū)?路?號樓?號房屋的所有權人，證明吳生、馬桂琴夫婦有房產(chǎn)，二人不具有承租公房的資格，變更承租人不需征求其意見；

7、北京市東城區(qū)房屋管理局于2011年5月19日出具的查詢結果，該結果顯示位于東城區(qū)?區(qū)?號樓?單元?號房屋的所有權人為吳和云，證明吳和云有私有房產(chǎn)，其戶口雖在涉案公房內(nèi)，但其不具有承租公房的資格，變更承租人不需征求其意見；

8、北京市公安局普渡寺派出所出具的《證明信》，證明吳華系吳增喜、朱秀蘭夫婦之女；

9、北京市東城區(qū)交道口街道鼓樓苑社區(qū)居民委員會出具的《證明信》（二份），證明吳鳳、王希長期在此居??；

10、2007年4月到2012年12月的《交道口分中心房屋租金繳納憑證》及涉案公房2009年到2010年的水費、電費、有線電視費、電話費、采暖費等繳納憑證，證明原告繳納了涉案公房租金、水電費、采暖費、話費、煤改電、有線電視費等費用，原告在涉案公房內(nèi)居?。?/p>

11、《殘疾人證》，證明原告聽力（四級）殘疾；

12、（2014年）東公交道口所戶字563號《證明信》，證明原告與吳春林現(xiàn)同一戶籍，戶口2008年6月26日遷入；

13、（2011年）東公交道口所戶字969號《證明信》，證明吳春林、吳鳳戶口于1971年5月30日由東四?號遷入本地；

14、（2013年）東公東四所戶字1098號《證明信》，證明吳鳳1958年1月13日出生就同父母住在一起；

15、照片5張，2010年9月11日拍攝，證明對涉案公房提出異議的部分人員（照片顯示出吳和云、吳生）在涉案房屋內(nèi)進行打砸，原告居住公房內(nèi)墻面、地面鋪上了瀝青，現(xiàn)無法居住，也可以證明原告一直在涉案房屋居??；

16、北京市昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會于2011年7月13日出具的房屋查詢結果，證明吳增喜在外有住房及住房情況；

17、2014年5月27日吳鳳的《更名申請書》，證明原告提出更名申請的事實。

被告區(qū)政府辯稱，因涉案公房涉及合同詐騙案，西城公安分局于2010年9月向原交道口房管所發(fā)了《協(xié)作函》，要求對上述房屋限制辦理變更承租人、房屋置換等手續(xù)?，F(xiàn)該限制令并未撤銷，故房地一中心以該限制令作為依據(jù)作出答復是依法行政。關于同一戶籍人員對變更承租人有“異議”一事，是根據(jù)《北京市公有住宅租賃合同》第七條之規(guī)定，因同原告在同一戶籍冊中共有五人，其中四人提出書面意見，所以不給原告辦理變更承租人手續(xù)是符合《北京市公有住宅租賃合同》第七條之規(guī)定的，程序合法。故請求法院駁回原告的訴訟請求。

本院依原告的申請調(diào)取了（2010）一中行初字2049號《刑事判決書》，原告以此證明以董靜為首的涉案公房詐騙案已于2012年審結，西城公安分局的《協(xié)作函》不能再成為房地一中心拒絕辦理更名的理由。

根據(jù)庭審質(zhì)證，本院對上述證據(jù)作如下認證：被告提供的證據(jù)2及原告提供的證據(jù)4均為被訴具體行政行為，不能作為證據(jù)使用，本院不予接納。被告提供的證據(jù)1，具有真實性、合法性及關聯(lián)性，本院予以采納，但該份材料的出具時間為2010年，在無其他證據(jù)佐證的情況下，目前該份材料涉及的刑事案件是否審結、限制變更公房承租人的情況是否發(fā)生改變尚無法確定，故對其證明目的，本院不予采信；被告提供的證據(jù)3，不能證明吳華的居住情況，本院不予采信；被告提供的證據(jù)4，只能證明吳華檔案中沒有分房記載，不能證明其在外是否購有住房，本院不予采信；被告提供的證據(jù)5，不能單獨證明吳生在外無住房，本院不予采信；因被告未提供證據(jù)證明吳和云、吳和平、吳生、吳增喜和吳和興屬于變更承租人應當征求其意見的家庭成員范圍，故被告提供的證據(jù)6-9與本案無關聯(lián)性，本院不予接納。原告提供的證據(jù)1-3、5、8-

9、11-

14、17符合《最高人民法院關于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》中有關證據(jù)形式的規(guī)定，內(nèi)容真實，與本案具有關聯(lián)性，本院予以采信；原告提供的證據(jù)6、7、16，證明的均為2011年的房產(chǎn)情況，而本案被訴答復針對的是原告2014年5月27日的更名申請，故這三份證據(jù)不能證明原告提出涉案申請時的房產(chǎn)狀況，本院不予采信；原告提供的證據(jù)10、15，不能證明原告的居住情況，本院不予采信；原告申請法院調(diào)取的證據(jù)，內(nèi)容真實、合法，能夠證明（2010）一中行初字2049號案件于2012年3月27日審結的事實，本院予以采信。

經(jīng)審理查明，坐落于北京市東城區(qū)?胡同?號5-9號房屋5間，使用面積42.5平方米，系交道口分中心管理的直管公房，原承租人為原告之父吳春林。吳春林的戶籍在東城區(qū)?胡同?號，為該戶戶主，與其同一戶籍人員有：之子吳生、之兒媳馬桂琴、之孫女吳嫻、之女吳和云、之孫女吳華、之女吳鳳、之外孫王希。吳鳳的戶籍于2008年6月26日從海淀區(qū)?號院?樓?號遷入該址。吳春林于2006年2月死亡。2014年5月27日，原告吳鳳向房地一中心提出書面申請，要求將上述房屋的承租人由吳春林變更為其本人。房地一中心于2014年8月6日作出被訴答復，并送達吳鳳。

另查，西城公安分局于2010年9月5日向原東城區(qū)交道口房管所出具《協(xié)作函》一份，內(nèi)容為：2009年12月，我分局破獲一起以犯罪嫌疑人董靜為首的，以銷售回遷房為名的特大合同詐騙案件。此案涉及你轄區(qū)?號吳春林承租的公房五間，為查明案情，請貴所協(xié)助辦理限制該戶變更承租人、房屋置換、房屋拆遷等手續(xù)。

本院認為，根據(jù)直管公房管理的相關規(guī)定及我市機構改革的現(xiàn)狀，東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心及其各分中心接受北京市東城區(qū)人民政府的委托，依法履行對轄區(qū)內(nèi)直管公房進行管理的法定職責，包括對直管公房承租人變更申請進行審查，對申請人是否具備更名條件作出認定。

本案中，房地一中心在被訴答復中列明的不能為原告辦理更名手續(xù)的理由有二：一是西城公安分局曾發(fā)《協(xié)作函》，目前尚未收到解除限制令；二是與原告同一戶籍人員對此有異議。關于理由一，西城公安分局確于2010年9月向交道口分中心發(fā)過《協(xié)作函》，要求限制辦理涉案公房承租人變更等手續(xù)，但該《協(xié)作函》距原告2014年5月提出變更承租人申請已有四年，且原告在申請書中也向房地一中心提出了《協(xié)作函》涉及的刑事案件已審結的情況。此種情況下，作為直管公房管理機關，房地一中心理應向西城公安分局核實《協(xié)作函》涉及的情況是否發(fā)生變化，目前是否可以為涉案公房辦理變更承租人等手續(xù)。但本案中，房地一中心未盡調(diào)查核實職責，僅憑四年前的《協(xié)作函》作為答復的理由，屬事實不清，證據(jù)不足。關于理由二，《北京市公有住宅租賃合同》（2000年版）第七條規(guī)定，租賃期限內(nèi)，乙方外遷或死亡，乙方同一戶籍共同居住兩年以上，又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。此規(guī)定是公房管理部門審核申請人是否符合更名條件的依據(jù)。根據(jù)公房管理的原則和精神，征求其他家庭成員對變更承租人的意見，系保護與公有住宅原承租人形成共居關系的且在外無其他住房的家庭成員的居住權和承租權。故在前引規(guī)定中需征求其意見的“家庭成員”與符合承租條件的“家庭成員”是具有同一性的概念，即只有符合與原承租人同一戶籍、共同居住兩年以上、無其他住房的條件的家庭成員，才是需要征求其意見的家庭成員。本案中，房地一中心未進行必要的調(diào)查核實，在無證據(jù)證明吳和平、吳和云、吳生、吳增喜、吳和興、吳華、吳嫻屬于應當征求其意見的“家庭成員”的情況下，就以上述人員均不同意變更原告為承租人作為不為原告辦理更名手續(xù)的理由，屬認定事實不清，證據(jù)不足。房地一中心持上述理由作出不予變更的答復，缺乏事實根據(jù)和法律依據(jù)。被訴答復認定事實不清，證據(jù)不足，本院應予撤銷。吳鳳提出的撤銷被訴答復并要求房地一中心對其申請重新作出處理的訴訟請求，本院應予支持。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第1目之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷被告北京市東城區(qū)人民政府下屬北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心于二〇一四年八月六日對原告吳鳳作出的《關于吳鳳來信的書面答復》；

二、在本判決生效之日起十日內(nèi)，北京市東城區(qū)人民政府下屬北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心對原告吳鳳的更名申請重新作出行政處理決定。

第二篇：公房變更承租人爭議相關規(guī)章匯總[范文模版]

公房變更承租人爭議相關規(guī)章匯總

上海市房屋土地資源管理局關于貫徹實施《上海市房屋租賃條例》的意見 《上海市房屋租賃條例》于1999年12月 27日市十一屆人大常委會第十五次會議通過，自2000年7月 1日起執(zhí)行，《上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理條例》將同時廢止。現(xiàn)對《上海市房屋租賃條例》中有關公有房屋租賃管理提出如下實施意見：

一、公有房屋租賃管理的范圍

本意見所稱的公有房屋租賃包括公有居住房屋和公有非居住房屋租賃。公有居住房屋是指政府和單位分配給職工和解放時收歸國有，并且租金按照政府規(guī)定的租金標準執(zhí)行的居住房屋。公有非居住房屋包括以行政調(diào)配方式出租的非居住房屋和政府投資建造的公益性非居住房屋。

各區(qū)縣房地集團公司依法受托管理的代管、代理經(jīng)租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行。

二、公有房屋租賃關系的建立

公有非居住房屋租賃，租賃當事人應當使用市房地資源局制訂的非居住房屋租賃合同，租賃合同的期限最高不超過20年。出租人應當在收到承租人提供的有關調(diào)配文件后15日內(nèi)與承租人簽訂租賃合同。

公有居住房屋租賃，應當使用市房地資源局統(tǒng)一印制的《租用公房憑證》。對未發(fā)放(租用公房憑證》的原承租人，由出租人分期分批補發(fā)。對已發(fā)放(租用公房憑證》的原承租人，由出租人分期分批換發(fā)。

公有居住房屋出租人應當在承租人要求辦理受配房屋或者承租權轉(zhuǎn)讓、交換、租賃戶名變更手續(xù)后15日內(nèi)發(fā)放《租用公房憑證》?！蹲庥霉繎{證》是公有居住房屋的出租人與承租人建立租賃關系的合法憑證。承租人憑《租用公房憑證》向房屋所在地的派出所辦理戶籍手續(xù)。

公有居住房屋出租人出具與實際不符的租賃憑證，造成當事人損失的，應當承擔相應的民事責任。

三、公有房屋租賃合同登記備案

公有非居住房屋出租及轉(zhuǎn)租、公有居住房屋轉(zhuǎn)租，由租賃當事人到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理租賃合同登記備案手續(xù)。

公有非居住房屋出租和轉(zhuǎn)租，應當提交房地產(chǎn)權證或授權委托書、租賃(轉(zhuǎn)租)合同、租賃當事人的身份證明；公有居住房屋轉(zhuǎn)租，應當提交租用公房憑證、轉(zhuǎn)租合同以及租賃當事人的身份證明；將公有居住房屋轉(zhuǎn)租給外來流動人員的，還應提交《房屋租賃治安許可證》。

四、房屋交付時存在缺陷的處理

公有房屋在交付時存在缺陷，影響承租人正常使用的，出租人應當及時修復，租金仍按照市政府規(guī)定的標準執(zhí)行。

房屋缺陷的范圍和修理期限，按照本意見第八條規(guī)定的急修項目和一般修理項目的范圍和期限執(zhí)行。

五、公有房屋租賃保證金

公有居住房屋出租人不得收取房屋租賃保證金。

公有非居住房屋租賃，出租人可以收取租賃保證金，租賃保證金最高不得超過6個月的房屋租金。出租人應當妥善保管保證金，在房屋租賃期間，不得挪用租賃保證金。租賃關系終止時，租賃保證金除用以抵充承租人拖欠的租金、損壞房屋的賠償、違約金等合同約定的費用外，剩余部分應當歸還承租人，不足部分出租人可以向承租人追索。

六、改變公有房屋用途

改變房屋用途是指改變房屋原設計用途或改變房屋實際使用狀況。承租人要求改變公有房屋用途必須符合下列條件：

(一)符合城市規(guī)劃要求；

(二)符合房屋使用安全；

(三)不影響相鄰房屋使用；

(四)不影響文物和優(yōu)秀近代建筑保護。

有下列改變公有房屋用途行為之一的，必須經(jīng)房屋所有人、相鄰房屋所有人、使用人和業(yè)主委員會書面同意，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批：

(一)居住房屋改為非居住使用；

(二)非居住房屋改為居住使用；

(三)非居住房屋改為其他非居住用途。

改變房屋用途涉及規(guī)劃建設管理的，還須報規(guī)劃管理部門審批。

七、公有房屋合用部位的使用

公有房屋的合用部位是指兩個或兩個以上承租人有共同使用權的天井、曬臺、園地、灶問、衛(wèi)生間等部位。承租人對合用部位的使用產(chǎn)生爭議的，出租人應當會同有關部門在30日內(nèi)協(xié)調(diào)處理，并出具書面意見。

除恃強占用和任意占用合用部位，影響相鄰承租人正常使用的應予調(diào)整外，一般應維持爭議前的使用狀況。原使用部位較大的承租人承租權轉(zhuǎn)讓、交換等遷出的，出租人可適當調(diào)整合用部位的使用。

八、公有房屋的養(yǎng)護和維修

除房屋租賃合同另有約定外，公有房屋的養(yǎng)護和維修責任由出租人承擔。出租人應當每三至五年進行一次房屋完好狀況檢查；對房屋的結構、水落管、外墻粉刷、避雷裝置以及走廊、扶梯間外門窗每年檢查一次；電梯、水泵(產(chǎn)權屬于自來水公司的除外)應定期保養(yǎng)；下水管道、污水管道應巡回疏通；屋頂水箱每年檢修清洗兩次。

公有房屋及其附屬設施自然損壞的，由出租人按規(guī)定的修理范圍負責修復。承租人發(fā)現(xiàn)房屋自然損壞的，應及時報修。出租人對承租人的報修應予登記，并發(fā)給報修憑證。公有房屋修理包括急修項目和一般項目，其中急修項目包括：

(一)房屋結構性損壞而發(fā)生危險；

(二)因室內(nèi)線路故障而引起的停電和漏電；

(三)因水箱水泵故障和進水表以內(nèi)的水管爆裂造成的停水和龍頭嚴重漏水；

(四)樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損

壞；

(五)水落管、污水管堵塞和水盤等設備漏水；

(六)電梯故障，不能正常運行；

(七)其他屬于危險性急修范圍的項目。

一般項目包括：

(一)各類鋼、木門窗損壞；

(二)水衛(wèi)設備零件損壞；

(三)屋面滲漏水；

(四)發(fā)生其它屬于小修養(yǎng)護和便民服務范圍內(nèi)的損壞。

其中，房屋急修項目，出租人應在一天內(nèi)修理；一般修理項目，出租人應在三天內(nèi)修理；需安排計劃修理的項目，出租人應在一周內(nèi)派員到現(xiàn)場查勘，約定修理期限。具體報

修辦法由市房地資源局另行制定。

九、承租人欠租，出租人可以解除租賃合同的法規(guī)適用

2000年7月1日之前，公有房屋承租人拖欠租金累計已滿6個月的，不適用(上海市房屋租賃條例》出租人可以解除租賃合同的規(guī)定。2000年7月 1日起，公有房屋承租人拖欠租金累計滿6個月的，適用(上海市房屋租賃條例》出租人可以解除租賃合同的規(guī)定。

十、公有房屋的轉(zhuǎn)租

公有居住房屋轉(zhuǎn)租的，承租人應當在簽訂轉(zhuǎn)租合同前將擬轉(zhuǎn)租的情況書面告知出租人。承租人未書面告知出租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同。公有居住房屋轉(zhuǎn)租期間，原享受租金減免的承租人應當按照市政府規(guī)定的租金標準支付租金。

承租人將非獨立成套公有居住房屋轉(zhuǎn)租，不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。影響相鄰使用人對合用部位正常使用的情形有：

(一)將承租的房屋部分轉(zhuǎn)租，增加合用部位使用人的；

(二)將承租的房屋轉(zhuǎn)租用于集體宿舍，增加合用部位使用人的；

(三)其他影響相鄰使用人對合用部位正常使用的情形。

承租人轉(zhuǎn)租公有居住房屋，影響相鄰使用人對合用部位正常使用的，相鄰使用人可以通過協(xié)商的方法要求承租人排除影響。協(xié)商不成的，相鄰使用人可以向人民法院提起訴訟。

在2000年7月1日之前，公有居住房屋承租人已經(jīng)將承租的房屋轉(zhuǎn)租的，承租人應當在2000年8月31日前將轉(zhuǎn)租情況書面告知出租人，承租人未在2000年8月31日前書面告知出租人的，出租人可以解除租賃合同。

公有非居住房屋轉(zhuǎn)租，應當事先征得出租人書面同意。未事先征得出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同。公有非居住房屋轉(zhuǎn)租期間，原享受租金減免的承租人應當按照市政府規(guī)定的租金標準支付租金。公有非居住房屋轉(zhuǎn)租期問，出租人可以向承租人收取轉(zhuǎn)租收益，轉(zhuǎn)租收益的標準為市政府規(guī)定租金標準的二至九倍。出租人應當與承租人就轉(zhuǎn)租收益的標準簽訂書面協(xié)議。

十一、公有居住房屋承租權的轉(zhuǎn)讓和交換

按照住房制度未列入可出售范圍內(nèi)的公有房屋，可以進行承租權的轉(zhuǎn)讓；列入可出售范圍內(nèi)的公有居住房屋，不得進行承租權的轉(zhuǎn)讓。

有下列情形之一的公有居住房屋，不得進行承租權的轉(zhuǎn)讓和交換：

(一)整幢獨用的花園住宅；

(二)屬部隊、宗教團體所有或者在學校校園內(nèi)的；

(三)產(chǎn)權不明晰的；

(四)承租人拖欠租金尚未結清的；

(五)依法代管或需要落實政策的；

(六)已列入戶籍凍結范圍的；

(七)承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；

(八)列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計劃的；

(九)其他依法應當由出租人收回的。

代理經(jīng)租房屋承租權轉(zhuǎn)讓和交換的，應當征得房屋所有權人同意。

除上述情形外，出租人應當同意承租人進行房屋承租權的轉(zhuǎn)讓和交換。

十二、公有居住房屋承租戶名的變更

《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上(特殊情況除外)而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制。

承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。協(xié)商不一致的，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：

(一)原承租人的配偶；

(二)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時間長短)；

(三)原承租人的父母；

(四)其他人(按他處住房情況，本處居住時問長短)。承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。協(xié)商不一致的，出租人應當按照上款規(guī)定書面確定承租人。承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應予同意。協(xié)商不一致的，出租人應當按照下列順序書面確定承租人：

(一)原承租人的配偶；

(二)原承租人的子女(按他處住房情況)；

(三)原承租人的父母；

(四)原承租人的其他直系親屬(按他處住房情況)。

承租人全家戶口遷離本市、全家出國(境)定居，要求繼續(xù)履行租賃合同的，承租人應當向出租人提出，出租人應當同意。承租人全家出國(境)定居的，應當同時按規(guī)定調(diào)整租金標準。

十三、公有居住房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋的安置責任

公有居住房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋的，由出租人先行安置承租

人，再按下列情況分別承擔經(jīng)濟責任：

(一)因房屋出租人原因造成的，由出租人承擔責任；

(二)因房屋承租人原因造成的，由承租人承擔責任；

(三)因第三人原因造成的，由出租人追究第三人的責任。

出租人與房屋所有權人不為同一人的，房屋所有權人與出租人應當依法承擔相應責任。

十四、公有房屋租賃關系終止后承租人騰退房屋

公有房屋租賃關系終止時，原承租人應在出租人給予的期限內(nèi)將房屋騰空交還出租人，在此期限內(nèi)，承租人應當按照原租賃合同約定的租金標準支付租金。未經(jīng)出租人同意逾期返還的，出租人有權追收房屋占用期間的使用費，使用費的標準應當不低于市場租金。

十五、本實施意見對公有房屋租賃管理未作規(guī)定的其他范圍，適用(關于貫徹實施＜上海市房屋租賃條例＞的意見(一)》。

上海市房屋土地資源管理局

二000年六月二十七日

上海市高級人民法院關于審理公房承租權確定及使用權轉(zhuǎn)讓糾紛案件若干問題的意見

市第一、二中級人民法院民一、二庭，各區(qū)縣法院一、三、四庭，各人民法庭：為統(tǒng)一公房承租權確定及使用權轉(zhuǎn)讓案件的審理，經(jīng)與有關部門研究，現(xiàn)對以下問題進行解答：

一、公房原承租人死亡，相關人員對承租權確定產(chǎn)生爭議，直接訴訟至人民法院時，人民法院是否受理？

答：根據(jù)上海市的有關規(guī)定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人，或者沒有符合上述條件的人員，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬，有權繼續(xù)履行租賃合同。我們認為，公房租賃關系首先是一種合同關系，當事人享有自主選擇合同相對人的權利。該權利未經(jīng)授權，他人不得代行。因此在數(shù)人同時有權繼續(xù)履行租賃合同，且無法協(xié)商一致的情況下，應當由作為出租人的公房產(chǎn)權單位或國家授權經(jīng)營管理公房的單位從中予以確定。當事人直接訴訟至人民法院要求確定的，不予受理。

但當事人對出租人確定的承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對承租人資格有爭議的各方為案件的原、被告，出租人為無獨立請求權的第三人。安全審理以維持出租人的確定為原則，除非原先有證據(jù)證明出租人所確定的承租人明顯不符合《上海市房屋租賃條例》及相關意見要求的，人民法院可判決撤銷，依法重新確定。

上海市房屋租賃條例

第四十一條 房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關系按照下列規(guī)定處理：

(一)出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權的繼承人或者繼受人繼續(xù)履行租賃合同。

(二)居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。

(三)非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。

(四)租賃當事人依法分立、合并的，由變更后的當事人繼續(xù)履行租賃合同。

前款第(二)項規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。

租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。

第三篇：承租人購買直管公房,共居人主張合同無效敗訴

承租人購買直管公房，共居人主張合同無效敗訴

作者：房與法苑房產(chǎn)律師 王樹德

【摘要】

直管公房房改，承租人購買房屋后，共居人如何維護權益，主張購房合同無效可否獲得法院支持？通過下面案例，我們可以分析當前共居人的權利主張。

【案情簡介】

甲、乙因拆遷被安置于直管公房****號住房，乙為該公房承租人。后乙與***區(qū)房屋管理局簽訂了《成本價出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》約定，****號住房一套，出售給乙，乙支付房價款后取得****號住房房屋所有權證，證書記載的該房屋所有權人為乙?，F(xiàn)甲訴訟至法院，認為我與乙因拆遷同時被安置到****號住房，共同承租該房屋。在我不知情的情況下，乙與房管局簽訂了《成本價出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》，使得乙非法取得涉案房屋產(chǎn)權。嚴重侵害了我對該房屋的使用權和購買權?，F(xiàn)要求確認乙與房管局簽訂的《成本價出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》無效。乙辯稱：涉案房屋系***區(qū)房屋管理局的直管公房，我為原公房承租人。根據(jù)相關文件優(yōu)惠售房的對象應為公有住宅樓房的現(xiàn)承租人。依據(jù)公有住宅租賃合同記載顯示，承租方僅有我一人，并無甲。我認為《成本價出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》依法成立并有效。

【審判結果】

法院經(jīng)過審理認為：***區(qū)房屋管理局關于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改辦公室的批準，其可將其出租的直管住宅樓房向房屋承租人出售。乙作為直管公房承租人，就****號房屋簽訂購房協(xié)議，并無不當，該協(xié)議系雙方真實意思表示，不違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。甲主張協(xié)議無效缺乏事實和證據(jù)依據(jù)，判決不予支持。

【律師評析】

合同無效的法定情形包括以下幾種：

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；③以合法形式掩蓋非法目的；④損害社會公共利益；⑤違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。本案中，甲試圖通過上述情形，以“購房協(xié)議嚴重損害其使用權和購買權”為由，主張購房協(xié)議無效，于法無據(jù)，分析如下：

1、《中華人民共和國合同法》規(guī)定，訂立合同要遵循平等、自由、公平、誠實信用、公序良俗的基本原則。本案中，***區(qū)房管局與乙簽訂的購房協(xié)議系雙方自愿真實意思表示，不違反訂立合同的基本原則，并非惡意串通。

2、***區(qū)房屋管理局關于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改辦公室的批準，其有權將其出租的直管住宅樓房向房屋承租人出售。根據(jù)相關房改政策文件，乙為該房屋承租人，屬于直管公房購買優(yōu)惠對象?？梢?**區(qū)房管局與乙簽訂的購房協(xié)議不違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，也未損害國家、社會、集體及他人的利益。因此屬于合法有效的合同，應當受到法律的保護。故法院駁回甲的訴訟請求。

那么，直管公房房改后，承租人取得房屋所有權，而共居人主張合同無效被駁回。面對這樣的現(xiàn)實，共居人該如何維護自身的合法利益，保障自身在房改政策中能有棲身之所不至顛沛流離？目前，大部分的共居人選擇訴訟主張享有對該房屋的使用權，并獲得法院的支持，以此來保證自身的權益。

第四篇：關于辦理直管公房承租人過戶分戶更名的規(guī)定

市交易互換中心、市直屬房地產(chǎn)公司，各區(qū)房地產(chǎn)公司：

為了適應住房制度改革和住房市場發(fā)展的形勢，進一步加強直管公房的租賃管理工作，卞房地局對《關于辦理直管公房承租人過戶、分戶、更名的規(guī)定》進行了修改，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。該《規(guī)定》從2 000年十二月一日起生效。原有相關文件同時停止執(zhí) 行

附：《關于辦理直管公房承租人過戶分戶更名的規(guī)定》

關于辦理直管公房承租人過戶分戶更名的規(guī)定

為加強直管公房的租賃管理，保證租賃雙方的合法權益，根據(jù)《武漢市房產(chǎn)管理條例》的有關規(guī)定，現(xiàn)就辦理直管公房承租人過戶、分戶、更名作如下規(guī)定：

一、過戶

非住宅過戶是指承租人、單龜(以下簡稱承租人)因機構調(diào)整、企業(yè)兼并、改制等原因，要求改由系統(tǒng)內(nèi)其它企事業(yè)法人承租使用的行為；民用住宅過戶是指承租人因死亡、遷居、申請購房或經(jīng)司法仲裁機關裁決不再承租，改由享有合法共同承租權的其它家庭成員承租使用的行為。

(一)凡屬下列情形之一的，承租人可以申請過戶：

l、非住宅用房承租人因機構調(diào)整，企業(yè)兼并或改制需繼續(xù)租用的；

2、民用住宅承租人因死亡或遷居，與承租人同戶籍且同住三年以上已成年的近親屬需繼續(xù)租住的；

3、民用住宅按房改政策出售時，由承租人配偶申請購房的；

4、原承租人經(jīng)司法仲裁機關裁決不再承租，改由享有合法共同承租權的其它家庭成員承租使用的。

(二)承租人申請過戶所必備的條件：

1、非住宅承租人申請過戶，須持有上級主管部門或政府出具的因機構調(diào)整企業(yè)兼并、改制等原因申請過戶的證明材料及原承租人與新承租人系同一系統(tǒng)的證明材料。企業(yè)兼并、改制還需持有市有關主管部門批準文件等要求過戶的證明文件．

2、民用住宅承租人申請過戶，新承租人必須是與原承租人同戶籍，并與原承租人同住三年以上已成年的近親屬，且因他處無住房或住房面積在特固標準以內(nèi)。需繼續(xù)租住的新承租人的／頃序依次為原承租人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹及其他近親屬。如有同一順序多個依法享有共同承租權成員的應在家庭成員中簽訂書面仂。議，或經(jīng)司法仲裁機關裁決，明確過戶后的新承租人，方可申請過戶．

3、民用住宅按房改政策出售時，承租人要求由配偶申請購房，可同時申請過戶。

(三)凡屬下列情形之一的，不允許過戶：

1、無合法租賃契約的；

2、承租人損壞房屋未予修復、賠償?shù)模?/p>

3、拖欠租金或有租賃糾紛的。

二、分戶

非住宅分戶是指承租人因機構變動，分成兩個或兩個以上獨立核算單位，要求對原承租的房屋分開承租使用的行為；民用住宅分戶是指享有共同合法承租權的家庭成員，要求分開承租居住房屋的行為。

(一)凡屬下列情形之一的，承租人可以申請分戶：

l、非住宅用房承租人因機構變動經(jīng)上級機關同意批：住該單位分成兩個或兩個以上獨立核算單位的；

2、民用住宅享有共同承租權的成年人要求單獨承租居住房屋的；

(二)承租人申請分戶所必備的條件：

1、非住宅用房承租人申請分戶時，須持有上級主管部門批準的該單位分成兩個或兩個以上獨立核算單位的有關文件，經(jīng)出租人現(xiàn)場查勘確認要求分戶的房屋結構可以自然隔開，并具有可供兩個及兩個以上承租人分開安全合理使用的條件；

2、民用住宅承租人申請分戶，須經(jīng)出租人現(xiàn)場查勘確認房屋分割使用時，不造成生活起居困難，不相互干擾，分戶后不造成新的住房困難戶。

(三)凡屬下列情形之一的，不允許分戶：

l、無合法租賃契約的；

2、拆遷行政主管部門公告將要拆除的；

3、承租人損壞房屋未予修復、賠償?shù)模?/p>

4、拖欠租金或有租賃糾紛的；

5、房屋戶型為單元式廳、室的；

6、分戶后人均使用面積不足十三平方米的；

7、舊式住宅中共同部位擁擠的。

三、更名

非住宅更名是指承租人因機構拆并，經(jīng)營轉(zhuǎn)向、企止改制等原因需要更改單位名稱并繼續(xù)租用房屋的行勺：民用住宅更名是指承租人因姓名更改而繼續(xù)租用房圣的行為。

(一)凡屬下列情形之一的房屋，承租人可以申請更名：

l、非住宅用房承租人因機構拆并、經(jīng)營轉(zhuǎn)向、企業(yè)改制等原因更換廠(店)名稱的；

2、民用住宅承租人因姓名更改而改變租約承租人姓名的。

(二)承租人(或單位)申請更名所必備的條件：

1、非住宅用房承租人申請更名，須具備上級主管部門及工商行政管理部門批準同意更名的有關文件和證件；

2、民用住宅承租人更名，承租人必須持有市公安局核發(fā)的更改姓名后的戶口及居民身份證明。

四、辦理過戶、分戶、更名的工作程序

(一)凡申請過戶、分戶、更名的，由承租人向轄區(qū)房管所提出申請，填寫《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》，非住宅一式三份，民用住宅一式二份，經(jīng)房管所審核后上報各所屬房地產(chǎn)公司經(jīng)管部門復核，然后報領導批準，批準后的《審批表》交由房管所辦理(非住宅力、理結果抄報市房地局備案)。

(二)民用住宅承租人申請分戶，如原承租人死亡或遷居，須先按規(guī)定力、理過戶手續(xù)再申請分戶。

(三)市屬副局級及以上領導干部住房承租人申請過戶、分戶、更名的，由承租人向轄區(qū)房管所提出申請，填寫《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》一式三份經(jīng)房管所、所屬房地產(chǎn)公司兩級審核，按月報市房地局批：住后，返回力、理。

(四)《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》按表上規(guī)定的要求實施．對符合條件的申請應在接到《審批表》之日起一月內(nèi)辦理完畢?！秾徟怼返谝宦?lián)(存根)由房地產(chǎn)公司經(jīng)管科留存，第二聯(lián)(異動)交房管所作為辦理異動的依據(jù)，第三聯(lián)(抄送)為非住宅及市屬副局級及以上干部住宅過戶、分戶、更名專用聯(lián)填寫后，報市局備案或?qū)徟?/p>

五、凡未按規(guī)定審核或采取隱瞞手段提供偽證而力、理的過戶、分戶或更名，新簽訂的“租約”無效，造成的經(jīng)濟損失由有責任的一方承擔。房管工作人員在工作中營私舞弊，假公濟私者，除追回非法所得外，并根據(jù)情節(jié)給予必要的處分，凡上級機關發(fā)現(xiàn)錯力、的過戶、分戶、更名的案件，有權進行糾正，并限期督辦，同時追究承辦人的責任。

第五篇：北京市直管公房租賃中承租人變-2

北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承法

2011-02-20 16:01

北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承法

修改版前言：《北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承法律問題研究》完成于2007年4月份，是一篇探討性質(zhì)的文字。文章在網(wǎng)絡上發(fā)表后，心思就轉(zhuǎn)在別的方面了。出乎意料的是，這篇探討性質(zhì)的文字在網(wǎng)上引起很多人的關注，法大民商經(jīng)濟法律網(wǎng)、中國房地產(chǎn)專業(yè)律師網(wǎng)等網(wǎng)站給予轉(zhuǎn)載，最近還被中國法學會“建筑房地產(chǎn)與土地征收征用暨《物權法》實施疑難問題研討會”取用，令我受寵若驚。有的市民看到這篇文字后，向我咨詢公房租賃的法律問題；有些律師界的朋友，和我進行了交流：這些都是讓我感到欣慰的。個別“文抄公”抄襲了這篇文章或截頭去尾署上自己的名字。但這些都是次要的，重要的是我希望能以自己的思考為處于公房租賃糾紛煎熬中的人減輕一點負擔?，F(xiàn)在回過頭來看這篇文章，覺得其中很多觀點還是很武斷的?，F(xiàn)在結合自己新的認識，對原來的文章進行修改，是為修改版。

前言（原）：近一段時間來，有不少人在網(wǎng)上咨詢與公房租賃有關的法律問題。所咨詢的法律問題具有高度的相似性，基本的情況是：父親或母親承租公房并長期居住。子女（一般在三個以上）最初和父母居住在一起，長大成家后陸續(xù)搬出公房，到其他地方居住。買不起房的子女則一直和父母居住在一起，也有子女雖然買了房但還居住在父母承租的公房里的。還有父母已過世，子女中一人或數(shù)人或其子女繼續(xù)居住公房并繳納房租，但至今沒有辦理承租人變更。隨著北京城市建設的迅速發(fā)展，以前承租的公房絕大多數(shù)都面臨拆遷的問題。而根據(jù)北京市相關規(guī)定，拆遷承租公房的，承租人可以得到一筆數(shù)額不小的補償。在北京房價飆升的背景下，這筆補償款被寄予解決住房問題的厚望。與此伴隨的是最初承租公房的這輩人基本上也到了生命的晚年，面臨妥善交代身后事現(xiàn)實。圍繞著已經(jīng)得到、即將得到或可能得到的拆遷補償款，在家庭內(nèi)部產(chǎn)生矛盾，很多家庭瀕臨破裂邊緣，令人感嘆。據(jù)筆者了解，此類問題在北京十分普遍，涉及的家庭很多，在一定程度上影響了首都社會的和諧穩(wěn)定。

當公房租賃、拆遷、繼承這些問題糾纏在一起出現(xiàn)在人們面前的時候，特別是找不到相應法律、行政法規(guī)依據(jù)的時候，焦慮不安的情緒籠罩在人們心頭。下面，筆者根據(jù)自己掌握的資料，對北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承的法律問題，談談自己的看法，拋磚引玉，求教大方。

一、公房租賃及公房使用權

新中國成立后，我國在城鎮(zhèn)逐步建立了公有制為主體、實物分配、低租金，“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度。在這種住房制度下，個人不擁有房屋的所有權，而是通過租賃公房的方式解決住房問題。個人支付的租金是很低的，甚至根本不夠房屋日常的維護費用，租賃公房居住實際上是公有制下的一種福利待遇。

隨著我國改革事業(yè)的發(fā)展，隨著計劃經(jīng)濟向社會主義市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌，住房制度改革也拉開序幕。總的來說，住房制度改革的趨勢是從住房的實物分配到住房分配的貨幣化，最終實現(xiàn)住房的商品化、社會化。通過對我國住房制度歷史沿革的了解，筆者感覺到在住房制度改革的背后始終透露出這樣一個信息或政策取向，那就是：不管怎么改，結果應當是有利于“居者有其屋”，保證廣大人民群

眾有地方住。讓人民群眾無所居住，流落街頭絕對不是我國住房制度改革的初衷。明白這種政策取向，對于理解現(xiàn)實中有關機關處理公房租賃的做法是有幫助的。那么，作為法律人，從法律的角度，我們到底應當這樣認識公房租賃關系呢？它是租賃關系嗎？它和普通的房屋租賃到底有這樣的區(qū)別？

根據(jù)北京市有關公房租賃的規(guī)定，并結合有關部門的實際做法，針對公房租賃和普通的房屋租賃之區(qū)別，我們可以做出如下歸納：

公房租賃普通房屋租賃

標的物公產(chǎn)房不限于此

出租人公產(chǎn)房產(chǎn)權單位、代管單位或直管單位（房管所）房屋的產(chǎn)權人或其授權的人

承租人必須是北京戶籍，并且沒有其他住房無此限制

合同形式書面形式，由政府部門提供的標準合同書面或口頭

租金極低、完全是象征性的根據(jù)市場行情確定

租賃期限很長，理論上可以存續(xù)于承租人終生由雙方當事人約定轉(zhuǎn)租不得轉(zhuǎn)租經(jīng)出租人同意可以轉(zhuǎn)租

租賃關系的發(fā)生、變更（包括承租人的變更）多數(shù)情況根據(jù)既有的規(guī)范性文件辦理，而不是取決于當事人的意思自治取決于當事人的意思自治

當事人之間的行政管理關系出租人與承租人之間除了租賃關系外還存在一定的出租人對于承租人使用公房的行政管理關系不存在行政管理關系 透過上面的比較，我們可以發(fā)現(xiàn)，公房租賃關系是一種強制色彩很濃的特殊的法律關系。公房租賃名為租賃，實際上它和一般的民事租賃關系存在本質(zhì)上的差別，正所謂“此租賃非彼租賃”也。

在公房租賃關系中，出租人的權限、承租人的資格、租賃的期限、租金的標準、出租方與承租人之間的權利義務關系都由政府有關部門統(tǒng)一規(guī)定，出租人和承租人意思自治的范圍被壓縮到極小。公房租賃關系與其說是一種租賃（合同）關系，不如說是公房租賃當事人之間基于政府規(guī)范而發(fā)生的一種物權關系。公房承租人對于公房的權利實際上不是租賃權，而是一種用益物權，本文將其稱之為“公房使用權”。（見“陳光林因子女長大無房居住訴秦明亮交回其讓與居住的承租公房案”，載于最高人民法院法學研究所編：《人民法院案例選》。2003年第3輯總第45輯，人民法院出版社。）

筆者以前曾認為公房承租人對于公房享有的是一種居住權，這種認識是錯誤的，這里進行糾正。居住權是民法上的一項典型物權，法國法典第632——634條就對居住權做出了明確的規(guī)定。我國法律上并沒有規(guī)定居住權。

雖然，我們經(jīng)?？吹接械姆ü僭诨橐黾彝グ讣呐袥Q中寫到“某某對某某房屋享有居住權”。需注意的是：這里所謂的“居住權”和傳統(tǒng)的大陸法系物權法中的居住權是兩個完全不同的概念，也可以說“此居住權非彼居住權”也?？傊?，北京市目前存在的公房租賃糾紛是我國社會經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型中住房制度改革不徹底的一個殘余；公房承租人對于公房享有的其實不是承租權（債權），而是公房使用權（物權）。當然，在法律沒有將公房使用權規(guī)定為物權的時候，筆者的論斷充其量只能作為一種推測，這是要特別聲明的。

二、公房承租人的變更

請求變更之申請人需要具備什么樣的基本條件呢？根據(jù)北京市相關規(guī)定，申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒有其他

住房。另外，滿足條件的當事人還須寫出書面申請，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。

但是，上面所列的也只是一部分條件?，F(xiàn)實生活中，公房管理部門（房管所）通常要求擬變更公房承租人的家庭成員就承租人變更事宜達成書面一致，甚至有的公房管理部門（房管所）要求對家庭成員達成書面一致的情況進行公證，否則不予變更。問題在于符合變更為承租人的不是一人而為兩人甚至多人時，家庭成員達成一致意見的可能性很小。在家庭成員不能達成一致意見的情況下，公房管理部門（房管所）是不可能給辦理承租人變更手續(xù)的。即使訴到法院，法院對于公房管理部門（房管所）要求家庭成員達成書面一致意見的條件也是尊重的。在家庭成員不能達成一致的情況下，變更承租人的事情只能擱置下來。

在變更公房承租人的問題上，現(xiàn)實中存在這樣的案例：家庭成員中的一人瞞著其他家庭成員悄悄變更自己為公房承租人；有的甚至偽造其他家庭成員的簽名，騙過公房管理部門（房管所），變更自己為公房承租人。針對這種情況，其他家庭成員起訴到法院要求撤銷該變更的，法院一般會支持。但是，如果時間隔得很久了，通過不正當手段變更的承租人根據(jù)房改政策已經(jīng)將公房買下來的，其他家庭成員如何維權（提起何種訴訟請求），實在讓人頭疼。我個人的初步判斷是，主張撤銷變更會讓法官很為難：因為后續(xù)的買賣合同效力認定以及房產(chǎn)權屬變動的問題如何處理是讓人很費腦筋的。在這種情況下，我認為主張侵權賠償也許是比較容易讓各方接受的。

三、公房拆遷補償款的歸屬與分配

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，對公房承租人的補償可以選擇采用以下三種方式：

1、公房承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補償；

2、被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關系（實物補償）；

3、被拆遷人以協(xié)議方式收購公房承租人的公房使用權（貨幣補償）?，F(xiàn)實生活中，比較常見的是第一和第三種方式。而本文的論述僅僅針對第三種即貨幣補償方式。

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，公房拆遷補償?shù)氖浅凶馊?，這是很明確的。此前，看到一種論斷稱公房租賃中的拆遷補償款歸承租人和共同居住的家庭成員共有，竊以為沒有依據(jù)。但是，筆者后來找到了也許是這種論斷的依據(jù)，就是《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）?！督獯稹返诰艞l規(guī)定了拆遷補償款在承租人、同住人之間，一人一份、均等分割的原則。當然，《解答》僅僅適用于上海，并不適用于北京，但是其中所透露出來的政策價值取向也許有一定的參照意義。

筆者認為，如果把公房拆遷補償款理解為承租人及其共同居住的家庭成員共有的話，實務上會面臨十分復雜的問題。首先是共同居住的家庭成員的范圍如何確定？簽署拆遷補償協(xié)議的時候是不是所有共同居住的家庭成員都要參與談判？并且只有當所有共同居住的家庭成員都在拆遷補償協(xié)議上簽字，拆遷補償協(xié)議才有效？結合實務，筆者認為，在承租人明確的情況下，主張拆遷補償款歸承租人及其共同居住的家庭成員共有是不妥當?shù)?。實際上，在一般人（包括拆遷人）眼里，公房承租人所持有的租賃合同和房產(chǎn)證差不多（現(xiàn)實生活中，人們也將租賃合同稱為“房本”的），持有租賃合同或租賃合同上記載的權利人被視為房主。至于其他家庭成員，一般不予理會的在貨幣補償方式中，拆遷補償款的歸屬及分配取決于以下幾個事實的發(fā)生順序：承租人死亡、承租人變更、拆遷的實施。根據(jù)上述事實的發(fā)生順序，拆遷補償款歸屬及分配的情形可以分述如下：

1、拆遷在公房承租人生前實施，公房承租人在獲得拆遷補償款后死亡的。這種情況下，應當認為拆遷補償款歸承租人所有。公房承租人死亡后，該拆遷補償款作為個人遺產(chǎn)按照繼承法相關規(guī)定，由其繼承人繼承。

2、公房承租人生前與被拆遷人達成補償協(xié)議，但在補償款落實到位之前死亡的。這種情況也是有可能的，因為拆遷本身有一個周期，從前期的籌備、協(xié)商，到拆遷的實施，補償款的落實存在一個較長的時間跨度。而承租人——大部分都是上年歲的老人了——有可能在這個時間跨度中的任何一個時間點告別人世。在這種情況下，拆遷補償協(xié)議在承租人死亡前還是死亡后達成對于補償款歸屬的認定就具有關鍵意義。如果拆遷補償協(xié)議在承租人死亡前達成，則承租人的地位已經(jīng)被固定，后來不可能再發(fā)生承租人變更的問題。這種情況下，筆者認為拆遷補償款應當歸承租人所有。承租人死亡后，拆遷補償款作為承租人個人的遺產(chǎn)，按照繼承法有關規(guī)定由繼承人繼承。如果承租人在拆遷補償協(xié)議達成前死亡的，其承租人的主體資格喪失，不能再以承租人的身份獲得拆遷補償款。

3、原來的公房承租人死亡，家庭成員就變更承租人事宜達成一致意見并經(jīng)公房產(chǎn)權人或管理人同意變更了公房承租人。變更承租人后發(fā)生拆遷，取得拆遷補償款。這種情況下，應當認定拆遷補償款歸變更后的承租人。理由如情形1所述，不再重復。

4、原公房承租人死亡，因為家庭成員不能就變更承租人人選達成一致或公房產(chǎn)權人或管理人拒絕變更承租人，在此僵持之際，發(fā)生拆遷。這種情況最為復雜，也最為普遍。

那么在原公房承租人死亡，尚未變更承租人的僵持之際，發(fā)生拆遷，拆遷補償款的歸屬如何確定？如上所述，承租人的死亡將導致租賃合同的終止，承租人資格的喪失。我國《合同法》第二百三十四條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！彪m然，承租人死亡后與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋，但是在后來的承租人和出租人之間發(fā)生的是一個新的租賃合同關系，而不是繼續(xù)履行原來的租賃合同。因此，拆遷補償發(fā)生在原公房承租人死亡后的，拆遷補償款不應當歸屬原來的承租人。因為隨著死亡事實的發(fā)生，他（她）已經(jīng)不再具有承租人的身份，雖然他（她）可能還是公房租賃合同上的承租人。

現(xiàn)實生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成員繼續(xù)居住公房，并承擔房租及其他由承租人承擔的義務，扮演實際承租人的角色。但是，就筆者了解，請求確認事實上的公房租賃關系或?qū)嶋H承租人地位的訴訟主張在目前是得不到法院支持的。

那么在原承租人已經(jīng)死亡，又沒有簽訂新的公房租賃合同確定新的承租人的情形下，是不是就不存在補償?shù)膯栴}了呢？因為不存在承租人了啊。如果這個論斷正確的話，共同居住的家庭成員就只能流落街頭了，因此，共同居住的家庭成員的居住利益是必須得到補償?shù)模m然他（她）不是承租人。也就是說，在承租人死亡后，變更承租人之前，在公房中居住的所有家庭成員都有自己獨立的權利。如果此時發(fā)生拆遷，他們應當共同得到補償。他們對于公房拆遷補償款是一種共有關系。根據(jù)筆者手頭掌握的有限的資料，拆遷補償款是按照各自的居住面積而不是按人頭（平均）進行分割的。

四、公房租賃與繼承

首先必須明確一點：公房是國家財產(chǎn)，不能作為私人財產(chǎn)被繼承。公房承租人對于所承租的公房只有使用權，沒有處分權。而且公房承租人對于所承租的公

房的權利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，而只能通過變更承租人的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。當然，拆遷補償款可以作為個人財產(chǎn)進行處分和繼承，這是毋庸置疑的。前提是要準確確定拆遷補償款的歸屬。在公房租賃糾紛中常常出現(xiàn)關于公房或拆遷補償款處理的家庭協(xié)議。家庭協(xié)議通常由全體家庭成員共同簽署，主要內(nèi)容是在公房承租人家庭內(nèi)部就公房或者公房拆遷補償款的分配、“繼承”等問題達成的一攬子協(xié)議。關于家庭協(xié)議的效力，需要區(qū)別分析對待。涉及公房處分的部分，當然是無效的。但是，關于拆遷補償款分配的內(nèi)容，如果沒有其他違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定的，應當認定為有效。但是，家庭協(xié)議關于拆遷補償款的分配約定可能實際上對某些家庭成員不公平，例如，本來無權分得拆遷補償款的家庭成員（沒有在拆遷公房中居住，并且有其他住房者）可能通過家庭協(xié)議取得拆遷補償款的份額，這對本來應當獲得補償?shù)募彝コ蓡T可能是不公平的。

五、涉及公房租賃的訴訟

歸納現(xiàn)實中已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生的與公房租賃有關的訴訟，大概可以包括以下類型：

1、確認之訴

確認（自己為）實際承租人之訴、確認對某公房享有居住權之訴、確認家庭協(xié)議無效之訴、確認拆遷補償協(xié)議無效之訴。

2、形成之訴

撤銷公房承租人變更之訴、撤銷家庭協(xié)議之訴、撤銷拆遷補償協(xié)議之訴。

3、給付之訴、請求變更為公房承租人之訴（民事訴訟）、請求行政作為（變更）之訴（行政訴訟）、分配拆遷補償款之訴、騰房之訴（既有可能發(fā)生在家庭成員之間，也有可能發(fā)生在公房出租人和承租人之間）、侵犯繼續(xù)承租權經(jīng)濟補償之訴、變更拆遷補償標準（數(shù)額）之訴等。

在這些訴訟中，由于家庭成員比較多，再加上公房管理部門，參加訴訟的主體比較復雜。在這種情況下，要注意區(qū)分不同的法律關系，準確列明不同的主體在訴訟中的地位，特別是不要混淆第三人和被告（現(xiàn)實中比較容易出現(xiàn)將第三人列為共同被告）。

另外，有一些發(fā)生在公房出租人和承租人之間的不涉及變更承租人的訴訟在訴訟特征上和普通的房屋租賃糾紛沒有本質(zhì)區(qū)別，不必多言。但是，這里邊還是有一個問題需要注意，就是有的承租人不了解抗辯權和請求權的區(qū)別，本來應當提出反訴的情形，卻以抗辯的形式提出，不能得到法院的支持。例如，承租人A因其承租的公房衛(wèi)生間下水管往返臭味，要求房管所修繕。房管所未能及時修繕，A就拒付租金。房管所將A告上法庭，請求支付租金。A以下水管返臭味抗辯。最后，法官判決A支付租金，至于下水管返臭味的問題，因為A沒有提出請求，法官不予理會。A只能通過重新起訴的方式請求解決，費時費力，大可不必。