第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房款如何進(jìn)行納稅調(diào)整？

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房款如何進(jìn)行納稅調(diào)整？

房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)條件以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則－收入》為依據(jù)，而企業(yè)所得稅計(jì)稅收入確認(rèn)的條件以國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件為依據(jù)。會(huì)計(jì)處理方法與稅法執(zhí)行口徑的差異會(huì)導(dǎo)致納稅調(diào)整方法不同?，F(xiàn)結(jié)合會(huì)計(jì)處理說明房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房款的納稅調(diào)整方法。

一、房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算1.領(lǐng)取預(yù)售房許可證之后至開發(fā)產(chǎn)品交付之前收到的款項(xiàng)，全部作“預(yù)收賬款”處理。2.所有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入均通過預(yù)收賬款科目結(jié)轉(zhuǎn)。即使是一次性收款同時(shí)交房結(jié)算方式，也先借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”，同時(shí)借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。3.預(yù)收賬款繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、預(yù)繳的土地增值稅，各月末借記“預(yù)付賬款-預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”等科目，次月申報(bào)繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”等科目，貸記“銀行存款”科目。待“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，按照結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)與營(yíng)業(yè)稅及附加（含土地增值稅）的綜合征收率的乘積，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“預(yù)付賬款-預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加”科目。4.開發(fā)產(chǎn)品交付之日由預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)至主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本=（預(yù)算開發(fā)總成本/總可售建筑面積）×交付的建筑面積借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品

二、稅收政策依據(jù)１.未完工產(chǎn)品預(yù)收賬款的稅務(wù)處理國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第八條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。2.完工產(chǎn)品預(yù)收賬款的稅務(wù)處理國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得完工產(chǎn)品的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

三、納稅調(diào)整方法及計(jì)算公式1.納稅調(diào)整方法國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)未完工產(chǎn)品取得的預(yù)收款必須首先按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得總額征稅。在計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)時(shí)，與預(yù)收賬款一并繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加（指營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，下同）允許同時(shí)扣除。房地產(chǎn)完工后無論是否交付，已經(jīng)取得的預(yù)售房款均必須確認(rèn)計(jì)稅收入，同時(shí)按照配比原則扣除相應(yīng)的計(jì)稅成本和營(yíng)業(yè)稅及附加，相應(yīng)地，未完工前已確認(rèn)的預(yù)計(jì)毛利額必須作納稅調(diào)減處理。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入必須在商品房實(shí)際交付時(shí)確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本、營(yíng)業(yè)稅及附加。由于開發(fā)產(chǎn)品是完工在前，交付在后，而且完工與交付可能跨年度發(fā)生，完工時(shí)已按計(jì)稅利潤(rùn)確認(rèn)所得，會(huì)計(jì)上核算的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加）必須作納稅調(diào)減處理，否則會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征稅。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采取滾動(dòng)開發(fā)，同一年度往往同時(shí)存在“未完工產(chǎn)品”、“已完工未交付產(chǎn)品”、“已完工已交付產(chǎn)品”，在進(jìn)行納稅調(diào)整時(shí)必須綜合考慮。2.企業(yè)所得稅計(jì)算公式企業(yè)所得稅匯算清繳應(yīng)納稅額=【會(huì)計(jì)利潤(rùn) 預(yù)收賬款納稅調(diào)整 其他納稅調(diào)整-彌補(bǔ)以前年度虧損】×稅率上式中，預(yù)收賬款納稅調(diào)整額應(yīng)區(qū)別情況處理：由于：（1）半成品預(yù)計(jì)毛利=半成品本期新增預(yù)收款×（計(jì)稅毛利率-營(yíng)業(yè)稅及附加征收率）（2）產(chǎn)成品計(jì)稅利潤(rùn)=產(chǎn)成品計(jì)稅收入-產(chǎn)成品計(jì)稅成本-產(chǎn)成品計(jì)稅收入×營(yíng)業(yè)稅及附加征收率其中，產(chǎn)成品計(jì)稅收入=產(chǎn)成品預(yù)收款；產(chǎn)成品計(jì)稅成本=產(chǎn)成品總計(jì)稅成本×（產(chǎn)成品預(yù)收款/產(chǎn)成品合同總價(jià)）因此：（1）未完工年度預(yù)收款納稅調(diào)整額=半成品本期新增預(yù)收賬款×（計(jì)稅毛利率-營(yíng)業(yè)稅及附加征收率）（2）完工年度預(yù)收款納稅調(diào)整額=半成品預(yù)收款計(jì)稅毛利（產(chǎn)成品計(jì)稅利潤(rùn)-產(chǎn)成品以前年度已調(diào)增的預(yù)計(jì)毛利）-主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)=當(dāng)年半成品新增預(yù)收款×（計(jì)稅毛利率-營(yíng)業(yè)稅及附加征收率）【截至當(dāng)年末產(chǎn)成品累計(jì)預(yù)收款-產(chǎn)成品總計(jì)稅成本×（截至當(dāng)年末產(chǎn)成品累計(jì)預(yù)收款/產(chǎn)成品合同總價(jià)）-截至上年度末產(chǎn)成品累計(jì)預(yù)收款×（計(jì)稅毛利率-營(yíng)業(yè)稅及附加征收率）】-（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加）（3）完工次年及以后年度預(yù)收款納稅調(diào)整額=半成品預(yù)收款計(jì)稅毛利（產(chǎn)成品計(jì)稅利潤(rùn)-產(chǎn)成品以前年度已調(diào)增的預(yù)計(jì)利潤(rùn)）-主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)=當(dāng)年半成品新增預(yù)收款×（計(jì)稅毛利率-營(yíng)業(yè)稅及附加征收率）【當(dāng)年產(chǎn)成品新增預(yù)收款-產(chǎn)成品總計(jì)稅成本×（當(dāng)年產(chǎn)成品新增預(yù)收款/產(chǎn)成品合同總價(jià)）-當(dāng)年產(chǎn)成品新增預(yù)收款×（計(jì)稅毛利率-營(yíng)業(yè)稅及附加征收率】-（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加）注：上式中，半成品即未完工產(chǎn)品；產(chǎn)成品即完工產(chǎn)品。由此可見，上述納稅調(diào)整方法計(jì)算過程非常復(fù)雜，如果再考慮成本中未按規(guī)定取得合法憑據(jù)金額的調(diào)整，其難度可想而知。實(shí)際工作中，基層稅務(wù)機(jī)關(guān)并沒有嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文有關(guān)收入確認(rèn)的規(guī)定，而是采取簡(jiǎn)化處理方法，即無論是完工產(chǎn)品，還是未完工產(chǎn)品，凡預(yù)收款均按照計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)并入當(dāng)期所得按季預(yù)繳、年終匯算清繳。待開發(fā)產(chǎn)品交付時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入（計(jì)稅收入與會(huì)計(jì)收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間相同）時(shí)，前期調(diào)增所得作納稅調(diào)減處理，簡(jiǎn)化后的計(jì)算公式如下：年終匯算清繳應(yīng)納所得稅=【全年經(jīng)審計(jì)后的會(huì)計(jì)利潤(rùn)（年末預(yù)收賬款余額-年初預(yù)收賬款余額）×（計(jì)稅毛利率-營(yíng)業(yè)稅及附加綜合征收率）其他納稅調(diào)整-彌補(bǔ)以前年度虧損】×25%-本年度已預(yù)繳稅款

四、案例分析某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)“南山國(guó)際”住宅項(xiàng)目，2006年初動(dòng)工，當(dāng)年取得預(yù)售房許可證，并取得未完工產(chǎn)品預(yù)收賬款1000萬元。2007年7月20日項(xiàng)目完工，2007年1月1日至7月20日取得未完工產(chǎn)品預(yù)收賬款1500萬元，7月21日至12月31日取得完工產(chǎn)品預(yù)收賬款600萬元，當(dāng)年交付產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入500萬元。2008年取得完工產(chǎn)品預(yù)收賬款2000萬元，當(dāng)年交付產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)收入1400萬元。2009年產(chǎn)品全部交付，剩余預(yù)收賬款3200萬元全部結(jié)轉(zhuǎn)收入。各年期間費(fèi)用均為100萬元。計(jì)稅毛利（實(shí)際毛利）按25%計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅及附加綜合征收率為6.5%,計(jì)稅利潤(rùn)率（實(shí)際利潤(rùn)率）為18.5%(25%-6.5%)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率為15%，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為8.5%(15%-6.5%)。不考慮其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，應(yīng)納稅所得額計(jì)算過程如下表所示：?jiǎn)挝唬喝f元年度時(shí)點(diǎn)預(yù)收賬款預(yù)收賬款納稅調(diào)整額A預(yù)收賬款納稅調(diào)整額B會(huì)計(jì)利潤(rùn)應(yīng)納稅所得額A應(yīng)納稅所得額B新增余額2006未完工100010001000×8.5%=851000×8.5%=85-100-15-152007未完工***0×18.5%-1000×8.5%-500×18.5%=396(2600-1000)×8.5%=136500×18.5%-100=-7.5-7.5 396-15=373.5-7.5 136-15=113.5已完工6003100已交付-50026002008未交付200046002000×18.5%-1400×18.5%=111(3200-2600)×8.5%=511400×18.5%-100=159159 111=270159 51=210交付-140032002009交付-320000-3200×18.5%=-592(0-3200)×8.5%=-2723200×18.5%-100=492492-592=-100492-272=220合計(jì)——0085 396 111-592=085 136 51-272=0543.5543.5543.5

第二篇：關(guān)于個(gè)人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)納稅分析

關(guān)于個(gè)人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)納稅分析

關(guān)于個(gè)人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)納稅分析

樊劍英

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)必須要有相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)，個(gè)人直接從事項(xiàng)目開發(fā)顯然是法律所不允許的。有資質(zhì)的企業(yè)缺少資金，有資金實(shí)力的個(gè)人缺乏資質(zhì)，難免有人會(huì)想掛靠到有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來完成項(xiàng)目的拿地和開發(fā)。這種形式下雙方利益均沾，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身不投入任何人力和資金，僅靠轉(zhuǎn)借資質(zhì)幫助個(gè)人完成項(xiàng)目一系列手續(xù)的辦理及正常納稅申報(bào)并收取其不菲的管理費(fèi)；個(gè)人以企業(yè)資質(zhì)為平臺(tái)，只要支付一定的管理費(fèi)即可獨(dú)立開發(fā)經(jīng)營(yíng)最終享有項(xiàng)目的全部經(jīng)營(yíng)成果。對(duì)于實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的這種大款與有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目合作開發(fā)形式，我們應(yīng)如何認(rèn)定其納稅性質(zhì)呢？

首先，營(yíng)業(yè)稅方面的規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定：“單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人?！备鶕?jù)此規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不得以個(gè)人名義立項(xiàng)，個(gè)人掛靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只能以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為納稅人，項(xiàng)目開發(fā)銷售也只能以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義開具發(fā)票和納稅處理。因此，由此產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅都應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行納稅處理。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取管理費(fèi)的處理。個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的掛靠行為從形式上看屬于內(nèi)部分配關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算的項(xiàng)目利潤(rùn)扣掉自己該收取的管理費(fèi)后的余額做為對(duì)個(gè)人應(yīng)享有的經(jīng)營(yíng)收益的分配。由于內(nèi)部分配不需要計(jì)算繳納流轉(zhuǎn)稅，企業(yè)與個(gè)人之間也不需要相互開具發(fā)票。

第三，個(gè)人從掛靠的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)中分配的所得，應(yīng)區(qū)分經(jīng)營(yíng)性質(zhì)另行計(jì)算繳納個(gè)人所得稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人對(duì)企事業(yè)單位實(shí)行承包經(jīng)營(yíng),承租經(jīng)營(yíng)取得所得征稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［1994］179號(hào)）規(guī)定：

一、企業(yè)實(shí)行個(gè)人承包、承租經(jīng)營(yíng)后,如果工商登記仍為企業(yè)的,不管其分配方式如何,均應(yīng)先按照企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)者按照承包、承租經(jīng)營(yíng)合同(協(xié)議)規(guī)定取得的所得，依照個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅，具體為：

(一)承包,承租人對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果不擁有所有權(quán),僅是按合同(協(xié)議)規(guī)定取得一定所得的,其所得按工資,薪金所得項(xiàng)目征稅,適用5%-45%的九級(jí)超額累進(jìn)稅率。

(二)承包,承租人按合同(協(xié)議)的規(guī)定只向發(fā)包,出租方交納一定費(fèi)用后,企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果歸其所有的,承包,承租人取得的所得,按對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng),承租經(jīng)營(yíng)所得項(xiàng)目,適用5%-35%的五級(jí)超額累進(jìn)稅率征稅。

二、企業(yè)實(shí)行個(gè)人承包,承租經(jīng)營(yíng)后,如工商登記改變?yōu)閭€(gè)體工商戶的,應(yīng)依照個(gè)體工商戶的生產(chǎn),經(jīng)營(yíng)所得項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅,不再征收企業(yè)所得稅。

三、企業(yè)實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)后，不能提供完整、準(zhǔn)確的納稅資料、正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)納稅所得額，并依據(jù)<中華人民共和國(guó)稅收征收管理法>的有關(guān)規(guī)定,自行確定征收方式。

因此，個(gè)人以房地產(chǎn)企業(yè)名義進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)享有項(xiàng)目最終經(jīng)營(yíng)收益，應(yīng)按照“對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng),承租經(jīng)營(yíng)所得”項(xiàng)目,適用5%-35%的五級(jí)超額累進(jìn)稅率征收個(gè)人所得稅。但是在這種形式下，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是個(gè)人掛靠者，如果不能提供完整、準(zhǔn)確的納稅資料，無論從企業(yè)層面上應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅、土地增值稅還是個(gè)人層面上應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅來講，在當(dāng)前房地產(chǎn)稅收調(diào)控適度從緊的情況下存在的納稅風(fēng)險(xiǎn)均不應(yīng)忽視。

第三篇：房地產(chǎn)預(yù)售合同范本

房地產(chǎn)預(yù)售合同范本

參考一

出售方：_________(甲方)

地址：____電話：____

購買方：____(乙方)

姓名：_____性別：____ 出生：___年___月___日國(guó)籍：____身份證號(hào)碼：____ 地址：___電話：_____

本合同依據(jù)中華人民共和國(guó)法律、《_____土地管理?xiàng)l例》和《______商品房產(chǎn)管理規(guī)定》制定。

第一條 甲方經(jīng)市府國(guó)土局批準(zhǔn)，取得位于___市____用地面積___平方米的土地使用權(quán)。地塊編號(hào)：___使用年期___年，自____年___月___日起至___年 ____月____日止。甲方在上述土地興建樓宇，系定名為_________，由甲方預(yù)售。

第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(hào)(第___層)。建筑面積___平方米，土地面積/平方米、(其中：基底分?jǐn)俖__平方米、公用分?jǐn)俖___平方米、其他___平方米)。

第三條 甲方定于__年__月___日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過___天：

1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;

2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決;

3.其他非甲方所能控制的因素。上述原因必須憑___市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價(jià)為：___單價(jià)____元/平方米，總金額幣_(tái)___千___百 ___十_____萬___千___百___十___元整(小寫 ___萬元)。付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：___;帳戶名稱：____;帳號(hào)：___分期(一次)付款(見附表一)。

第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期_________天以上，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人。

第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計(jì)算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。

第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)__市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格、并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在三十天內(nèi)退回乙方。

第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市政府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)連的公共通道、設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所。同時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。

第九條 乙方所購樓宇只作___使用，在使用期間不得擅自改變?cè)摌怯罱Y(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。

第十條 預(yù)售的樓宇，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否則，違反市府有關(guān)規(guī)定，后果自負(fù)。

第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。

第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，應(yīng)提請(qǐng)___市仲裁機(jī)關(guān)仲裁或__市中級(jí)人民法院房地產(chǎn)審判庭裁決。

第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。

出售方(蓋章)：_______購買方(蓋章)：_______

法定代表人(簽字)：___法定代表人(簽字)：___

______年____月____日______年____月____日

參考二

甲方(轉(zhuǎn)讓方)：

乙方(受讓方)：

根據(jù)國(guó)家和省法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 買賣房地產(chǎn)情況

甲方擬將位于________________________的房地產(chǎn)(房屋平面圖見附件一)轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方對(duì)甲方擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)作了了解，愿意購買該房地產(chǎn)。

該房地產(chǎn)【共用】【自用】土地使用權(quán)面積為______平方米，土地使用權(quán)類型為______，房屋建筑面積為______平方米，其中【套內(nèi)】【整層內(nèi)】的建筑面積為平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e為平方米(以上面積均以《房地產(chǎn)權(quán)證》登記的面積為準(zhǔn))。該房地產(chǎn)甲方于______ 年____月 ____日向申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取了《房地產(chǎn)權(quán)證》，證書號(hào)碼為______，房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證號(hào)碼為______。

第二條 買賣房地產(chǎn)價(jià)格、付款方式

甲、乙雙方議定該房地產(chǎn)交易總金額為(______幣)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整。乙方應(yīng)于合同簽訂后天內(nèi)支付甲方定金(幣)____仟____佰____拾____萬____仔____佰____拾____元整。

乙方于年月日前支付第一期房款(幣)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元____整。

乙方于年月日前支付第二期房款(幣)____仟____佰____拾____萬____仟

____佰____拾____元____整。

最后一期付款(幣)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整，在辦理好轉(zhuǎn)讓手續(xù)并核發(fā)新的《房地產(chǎn)權(quán)證》時(shí)付清。已付定金將在最后一期付款時(shí)沖抵，付款方式：【現(xiàn)金】【支票】【匯款】

第三條 登記過戶手續(xù)辦理

本合同簽訂之日起三十日內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)攜帶有關(guān)資料____________到辦理過戶手續(xù)。乙方支付最后一期購房款時(shí)，甲方應(yīng)同時(shí)將辦理過戶后的《房地產(chǎn)權(quán)證》交付給乙方。

第四條 房地產(chǎn)交接

雙方同意于______年____月____日由甲方將該房地產(chǎn)交付給乙方使用。

第五條 權(quán)利保證約定

甲方保證上述房地產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛或其他權(quán)利限制，若發(fā)生買賣前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償。

第六條 違約責(zé)任

甲方?jīng)Q定中途不賣及逾期15天仍未交付房地產(chǎn)時(shí)，作甲方中途悔約處理，本合同即告解除，甲方應(yīng)在悔約之日起七日內(nèi)將所收定金及購房款退還給乙方，另賠償乙方(幣)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整的違約金。

乙方?jīng)Q定中途不買及逾期15天仍未付清應(yīng)繳購房款時(shí)，作乙方悔約處理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付購房款甲方在七日內(nèi)退回乙方，另賠償甲方(幣)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整的違約金，由甲方在乙方已付房款中扣除。

第七條 稅務(wù)承擔(dān)

辦理上述房地產(chǎn)過戶所需繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按規(guī)定各自負(fù)責(zé)。

第八條 合同爭(zhēng)議的解決方法

本合同履行過程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下述第____種方式解決：

1、提交______仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第九條 合同未盡事宜處置及生效

本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件二)，刊、充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第十條 本合同保存

本合同一式三份，甲、乙方雙方各存一份，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門存一份。

出賣人(簽章)： 買受人(簽章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】： 【委托代理人】：

第四篇：房地產(chǎn)預(yù)售買賣合同

賣方：_________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________

開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)碼：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

買方：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

第一條　本合同依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，由買方、賣方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上共同訂立。

第二條　賣方與_________市規(guī)劃國(guó)土局簽訂深地合字（_________）_________號(hào)《土地使用權(quán)出讓合同書》及_________號(hào)補(bǔ)充協(xié)議，取得位于_________市_________區(qū)_________路，宗地編號(hào)為_________，土地面積_________平方米的土地使用權(quán)，土地用途為_________，土地使用期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

賣方經(jīng)批準(zhǔn)在上述土地上興建商品房，定名為_________，主體建筑物的性質(zhì)為_________，屬_________結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)：地上_________層，地下_________層。

本房地產(chǎn)項(xiàng)目地價(jià)款已繳清，所售房地產(chǎn)未設(shè)定抵押，也無其他權(quán)利限制。深圳市規(guī)劃國(guó)土局已批準(zhǔn)本房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》號(hào)為_________。

第三條　買方購買_________的第_________棟_________座_________號(hào)房，位于_________層，用途為_________，建筑面積_________平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e_________平方米。

具體分?jǐn)傢?xiàng)目和不分?jǐn)傢?xiàng)目見附表。

具體樓層和位置見所附總平面圖、立面圖、樓層平面圖及分戶平面圖。

賣方出售的房地產(chǎn)所位于宗地編號(hào)為_________的土地及公共設(shè)施，為該地域范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人共同享有（法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同中另有規(guī)定的除外）。

賣方承諾在本合同所售房地產(chǎn)交付買方使用時(shí)，本項(xiàng)目的土地出讓合同書及其補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定的公共設(shè)施，也一并建成交付使用，否則買方可以拒絕收樓（買賣雙方另有約定的除外）。

第四條　買賣雙方約定前條所述房地產(chǎn)按下面第_________種方式計(jì)算購房款：

（一）按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為人民幣／港幣_(tái)________元／平方米，總金額為人民幣／港幣_(tái)________元（小寫_________元）。

（二）按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，單價(jià)為人民幣／港幣_(tái)________元／平方米，總金額為人民幣／港幣_(tái)________元（小寫_________元）。

（三）按套計(jì)算，總金額為人民幣／港幣_(tái)________元（小寫_________元）。

第五條　賣方委托_________為購房款的代收和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，_________為本項(xiàng)目的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)。

雙方約定：買方不直接將購房款交給賣方，而是按照附表規(guī)定的付款方式將購房款匯入代收機(jī)構(gòu)，以便于監(jiān)管。

賣方在代收機(jī)構(gòu)的帳戶名稱是_________，帳號(hào)_________。

第六條　買方未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購房款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延支付的違約責(zé)任：

（一）買方給付的價(jià)款達(dá)到應(yīng)付總價(jià)款_________％以上的，買方應(yīng)就房?jī)r(jià)欠付額向賣方支付延期付款的違約金（違約金標(biāo)準(zhǔn)按債務(wù)履行期間人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）。

（二）買方給付的金額不足應(yīng)付價(jià)款_________％的，賣方可要求買方支付欠付價(jià)款百分之_________的違約金（一般不超過_________％）。

（三）買方超過合同約定時(shí)間_________日仍不付清應(yīng)付價(jià)款的，賣方有權(quán)單方解除合同。賣方單方解除合同的，應(yīng)以書面形式及時(shí)通知買方，并在_________日內(nèi)從買方已付價(jià)款中扣除雙方約定的違約金，剩余款項(xiàng)退還給買方。

第七條　賣方須于_________年_________月_________日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付買方使用，交付使用時(shí)應(yīng)取得建設(shè)主管部門規(guī)定的工程竣工驗(yàn)收證明。

賣方在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付房地產(chǎn)的，交付行為無效。

賣方向買方交付房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)發(fā)出書面通知，并由買方簽收。書面通知應(yīng)包括實(shí)際交付建筑面積的內(nèi)容。買方接到書面通知后，應(yīng)及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收。如有異議，應(yīng)當(dāng)在_________日內(nèi)提出，逾期不提出，視為同意收樓。

第八條　賣方不能按約定時(shí)間交付房地產(chǎn)予買方使用的，每延期_________日，賣方應(yīng)向買方支付買賣總價(jià)款萬分之五的違約金。造成買方損失的，賣方除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

賣方超過約定時(shí)間_________日仍不交付房地產(chǎn)的：

（一）買方有權(quán)單方解除合同。賣方接到買方解除合同的書面通知后，應(yīng)當(dāng)在_________日內(nèi)將買方已付的一切款項(xiàng)（不計(jì)利息）退還，并支付雙方約定的違約金。造成買方損失的，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

（二）買方不解除合同的，按本條第一款處理。

第九條　如遇不可抗力的特殊原因，嚴(yán)重影響施工進(jìn)度，可能使房地產(chǎn)不能按約定時(shí)間交付使用的，賣方應(yīng)以書面形式及時(shí)通知買方。

第十條　已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，不得變更公共設(shè)施的用途、設(shè)計(jì)和項(xiàng)目名稱。如確需變更的，賣方應(yīng)持五分之四以上購房者同意的公證書，向政府規(guī)劃設(shè)計(jì)主管部門申報(bào)。

第十一條　賣方在住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買方提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。不提供的，買方可拒絕接收。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。賣方應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)房地產(chǎn)保修責(zé)任。

第十二條　交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際面積與本合同規(guī)定面積存在差異的，按以下方式處理：

按建筑面積計(jì)算購房款的：

（一）交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1％以內(nèi)（含1％）的，為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)。

（二）交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1％以上（不含1％）、5％以內(nèi)（含5％）的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。

（三）交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5％以上（不含5％）的，買方有權(quán)解除合同。買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在_________日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔(dān)購房總價(jià)款5％的違約金。

（四）交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5％以上（不含5％），經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。

按套內(nèi)建筑面積計(jì)算購房款的：

（一）交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在0.6％以內(nèi)（含0.6％）的，為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)。

（二）交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在0.6％以上（不含0.6％）、3％以內(nèi)（含3％）的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。

（三）交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在3％以上（不含3％）的，買方有權(quán)解除合同。買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔(dān)購房總價(jià)款5％的違約金。

（四）交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在3％以上（不含3％），經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。

第十三條　交付使用的房地產(chǎn)的裝修部分達(dá)不到本合同附表約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)的，買方有權(quán)要求賣方補(bǔ)償裝修的差價(jià)款。

第十四條　買方付清購房款后，賣方應(yīng)出具付清購房款證明書。

第十五條　房地產(chǎn)移交后，在未由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)住宅區(qū)管理機(jī)構(gòu)之前交由_________公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)按_________元／平方米（建筑面積）計(jì)收。業(yè)主委員會(huì)成立后，可續(xù)聘或另選聘物業(yè)管理公司，管理費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商確定。

買方所購商品房?jī)H作_________使用，買方在裝修及使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。對(duì)此，賣方有權(quán)監(jiān)督、制止及向政府有關(guān)部門報(bào)告。

第十六條　賣方應(yīng)在取得工程竣工驗(yàn)收證明之日起_________日內(nèi)，書面通知買方共同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

辦理《房地產(chǎn)證》的有關(guān)稅費(fèi)，按國(guó)家、省、市的規(guī)定由買賣雙方各自承擔(dān)。

第十七條　如賣方未按前條規(guī)定通知買方，或因賣方原因造成買方不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，賣方從取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》之日的第_________日起，每日按買賣總價(jià)款的萬分之三支付違約金，直至深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。

第十八條　賣方應(yīng)自本合同生效之日起_________日內(nèi)將本合同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作備案登記。

如賣方未履行此項(xiàng)義務(wù)，造成買方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十九條　賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：

（一）賣方與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂的深地合字（_________）_________號(hào)《土地使用權(quán)出讓合同書》及_________號(hào)補(bǔ)充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》；

（二）《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；

（三）主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測(cè)繪報(bào)告。

第二十條　除買賣雙方另有約定外，買賣雙方的地址以本合同所確定的地址為準(zhǔn)。

本合同中的“通知”指書面通知，送達(dá)方式采取當(dāng)事人簽收或郵寄送達(dá)的方式。

以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

第二十一條　本合同發(fā)生糾紛時(shí)，由買賣雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，選擇下列第_________種方式解決：

（一）向_________仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

（二）向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)_________分會(huì)申請(qǐng)仲裁；

（三）依法向人民法院起訴。

第二十二條　買賣雙方可約定其他條款列于附表中，內(nèi)容包括屋頂使用權(quán)、外墻面使用權(quán)等問題，附表須經(jīng)雙方簽字、蓋章方為有效。

除買賣雙方另有約定外，賣方所作的售樓廣告、售樓書、樣板房視為本合同的組成部分，賣方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

第二十三條　本合同的附表及附圖均為合同內(nèi)容之一部分。

第二十四條　本合同連同附表及附圖，共_________頁，為一式_________份，賣方、買方各執(zhí)一份，其他交有關(guān)部門，均具有同等法律效力。

第二十五條　本合同自雙方簽訂之日起生效。

賣方（蓋章）：_________買方（蓋章）：_________

賣方代理人（簽字）：_________買方代理人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附表二：建筑期購樓分期付款或銀行按揭付款（略）

附表三：裝修標(biāo)準(zhǔn)（略）

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何納稅調(diào)整--2014.08.30（小編推薦）

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何納稅調(diào)整

【問題】：我公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年籌建期間未進(jìn)行生產(chǎn)建設(shè)，通過“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——招待費(fèi)”科目核算招待費(fèi)12萬元，通過“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——其他”科目核算其他費(fèi)用50萬元。

2011年5月我公司開始進(jìn)行某項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)，5月～12月發(fā)生招待費(fèi)10萬元。但2011年12月止未取得收入，第一筆收入于2012年1月取得。請(qǐng)問：

1、我公司攤銷“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——其他”科目50萬元及“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——招待費(fèi)”科目12萬元的日期應(yīng)是2011年6月還是取得第一筆收入的2012年1月？

2、若開始攤銷的日期為2011年6月，則攤銷以前招待費(fèi)為17萬元（7＋10），由于當(dāng)年無預(yù)售房收入，是否17萬元應(yīng)全額調(diào)增？

若開始攤銷的日期為2012年1月，則當(dāng)年招待費(fèi)10萬元，由于當(dāng)年無預(yù)售房收入，是否10萬元應(yīng)全額調(diào)增？

3、2012年取得未完工開發(fā)產(chǎn)品收入時(shí)，由于產(chǎn)品未完工，收到的預(yù)收賬款可否作為2012年業(yè)務(wù)招待費(fèi)及攤銷業(yè)務(wù)招待費(fèi)合計(jì)的計(jì)算基數(shù)？

【解答】：

1、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5?。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司2010發(fā)生的招待費(fèi)應(yīng)在2010扣除，不能結(jié)轉(zhuǎn)到以后扣除。2010、2011的銷售收入為零，發(fā)生的招待費(fèi)均不能在稅前列支?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國(guó)稅函[2009]98號(hào)）

第九條規(guī)定，新稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。

企業(yè)在新稅法實(shí)施以前的未攤銷完的開辦費(fèi)，也可根據(jù)上述規(guī)定處理。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國(guó)稅函[2010]79號(hào)）第七條規(guī)定，企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，為開始計(jì)算企業(yè)損益的。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國(guó)稅函[2009]98號(hào)）第九條規(guī)定執(zhí)行。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七十條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第十三條第（四）項(xiàng)所稱其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的符合稅法規(guī)定的開辦費(fèi)支出，可在開始經(jīng)營(yíng)之日當(dāng)年一次性扣除，也可以按長(zhǎng)期待攤費(fèi)用支出發(fā)生的次月起，按不低于3年的攤銷期限分期攤銷。開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年是指企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)投入使用開始的，或者對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開始。

若你公司2011年5月開始經(jīng)營(yíng)，可以在2011年6月起分期攤銷開辦費(fèi)或在2011一次性扣除開辦費(fèi)。

2、2010、2011發(fā)生的招待費(fèi)支出均應(yīng)在發(fā)生當(dāng)年稅前扣除。2012沒有銷售收入，當(dāng)年發(fā)生的招待費(fèi)不能稅前扣除。

3、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：??

因此，你公司取得的預(yù)收款，若符合上述規(guī)定的，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入。該收入應(yīng)作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)提基數(shù)。

【另外，國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告——

五、關(guān)于籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問題 企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

【學(xué)習(xí)體會(huì)】 關(guān)于籌建期的業(yè)務(wù)招待費(fèi)問題也是一直存在爭(zhēng)議的，各地的規(guī)定不一樣，業(yè)務(wù)招待費(fèi)也是企業(yè)發(fā)生的與取得應(yīng)收收入有關(guān)的支出，符合企業(yè)所得稅法第八條的規(guī)定，應(yīng)該允許其按照規(guī)定扣除，雖然在籌建期間肯能沒有收入，但是也不能因此而否定其稅前扣除的合理性和合法性問題，雖然當(dāng)期沒有收入，但是發(fā)生的招待費(fèi)是與未來期間的收入相關(guān)的，則應(yīng)該準(zhǔn)許稅前扣除，即調(diào)增40%就可以，這條規(guī)定遵照企業(yè)所得稅扣除的基本精神的，以此類推，如果企業(yè)當(dāng)年的收入0（經(jīng)營(yíng)），那么發(fā)生生的招待費(fèi)是否可以扣除呢？筆者認(rèn)為可以，可以參照籌建期的處理，即匯算清繳調(diào)增40%就行。廣告費(fèi)的規(guī)定也是同樣的道理?！?/p>