第一篇：房地產開發(fā)企業(yè)預售房款繳納稅金的賬務處理分析

房地產開發(fā)企業(yè)預售房款繳納稅金的賬務處理分析

房地產開發(fā)企業(yè)的預售房款的預收賬款，按照稅法規(guī)定應當繳納營業(yè)稅，預繳企業(yè)土地增值稅和所得稅。會計按照收入確認原則來結轉收入。企業(yè)應該如何進行會計核算，以正確反映實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務？

一、預收賬款繳納營業(yè)稅的會計處理

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)轉讓不動產取得預售房款的收入時，發(fā)生營業(yè)稅納稅義務。因此營業(yè)稅不是預繳的稅款，而應按照收到的款項（不是應當收取的款項）計算并繳納營業(yè)稅。

根據(jù)《關于營業(yè)稅會計處理的規(guī)定》（（93）財會字第 83 號），房地產企業(yè)按營業(yè)額和規(guī)定稅率，計算應繳納的營業(yè)稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”，貸記“應交稅金——應交營業(yè)稅”；上交營業(yè)稅時，借記“應交稅金——應交營業(yè)稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。

執(zhí)行新企業(yè)會計準則的，通過“應交稅費——應交營業(yè)稅”科目核算。

二、按預征率征收土地增值稅

房地產開發(fā)企業(yè)預售開發(fā)產品取得預收款，按照規(guī)定的預征率繳納的土地增值稅，如何進項賬務處理，財會字[1995]15號文曾經(jīng)有明確的規(guī)定，但該文件已經(jīng)被中華人民共和國財政部令第62號文廢止。2006年發(fā)布的《企業(yè)會計準則》對此也沒有明確規(guī)定，據(jù)了解，主要是在修訂《企業(yè)會計準則》時對此存在爭議，最后達成意見作為未定事項處理，因此在正式《企業(yè)會計準則》法規(guī)文件中刪除了關于“土地增值稅”處理的文字。

由于政策不明確，實務中主要存在以下兩種不同的處理方式。

第一種方式：參照財會字[1995]15號文，在結轉收入時確認“營業(yè)稅金及附加”

預繳時，借記“應交稅費 —— 應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。也有部分企業(yè)借記 “長期待攤費用”。

在預收賬款結轉確認為收入時，按應負擔的預繳土地增值稅，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，或者“長期待攤費用”科目。項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目。補交的土地增值稅作相反的會計分錄。

這樣處理的優(yōu)點是：符合配比原則。

第二種方式：預繳時直接計入當期“營業(yè)稅金及附加” 當期應預繳的土地增值稅，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目。實際繳納土地增值稅時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

這樣處理，是認為預收款時，土地增值稅納稅義務已經(jīng)發(fā)生，只是當時涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅，才采用預繳的方式。法定由當期繳納的稅費，確認為當期費用。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定，納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

企業(yè)選擇采用上述哪種處理方式，建議綜合考慮以下因素后確定：

1）對預繳企業(yè)所得稅的影響，進而對企業(yè)現(xiàn)金流的影響。企業(yè)所得稅預繳是按照會計利潤計算，如果按照第一種方式處理，預繳的企業(yè)所得稅會比較多，可能會造成企業(yè)所得稅匯算清繳時，多預繳的企業(yè)所得稅難以申請退稅而只能抵減下期應納所得稅額，占用企業(yè)資金。2）公司管理層對會計核算配比的要求。

3）公司管理層對跟利潤指標掛鉤的績效考核要求。4）出具審計報告的會計師事務所是否認可第二種處理方法，如果不認可，會要求進行賬務調整。不過調整時已經(jīng)是下年初，對繳納企業(yè)所得稅沒有影響。

三、預繳企業(yè)所得稅可通過“遞延資產”核算

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函 [2008]299 號）的規(guī)定，房地產企業(yè)開發(fā)產品取得的預售收入應預繳企業(yè)所得稅，結算后再調整。實務中，為避免出現(xiàn)期末“應交稅費”科目為負數(shù)的情況，準確區(qū)分核算已繳納的所得稅、在預收賬款確認為收入對應的稅款和年終匯算清繳繳納的情況，參照《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》，預繳的所得稅可以作為一項遞延資產，并設置以下科目核算：

“遞延資產——預收賬款所得稅”科目：借方核算由預售房款計算出的企業(yè)所得稅；貸方核算銷售轉回已計提的企業(yè)所得稅，期末余額反映企業(yè)未來期間可以抵扣因暫時性差異產生的一項資產； “應交稅金——應交企業(yè)所得稅”科目：核算企業(yè)實際繳納的企業(yè)所得稅；

“所得稅”科目：反映企業(yè)按照稅法規(guī)定在納稅年度應繳納的所得稅。具體賬務處理：

1)預收房款時，按預收款乘以預計利潤率，計算出利潤額，并入利潤總額，計提應預繳的所得稅： 借：遞延資產一預收賬款所得稅 貸：應交稅金——應交所得稅 2)按季度繳納企業(yè)所得稅時： 借：應交稅金 —— 應交所得稅 貸：銀行存款

3)開發(fā)產品完工，結轉計稅成本后，按照實際利潤進行調整，如果還應補繳： 借：所得稅

貸：遞延資產——預收賬款所得稅 應交稅金——應交所得稅 繳納所得稅時：

借：應交稅金——應交所得稅 貸：銀行存款

4)如果預繳稅款大于應納稅款，則作相反會計分錄： 借：所得稅 應交稅金——應交所得稅 貸：遞延資產——預收賬款所得稅

“遞延資產——預收款所得稅”科目的余額，反映企業(yè)已預繳，但未達到收入確認條件額，不能結轉計入當期損益的資產。

執(zhí)行新企業(yè)會計準則的，應設置“遞延所得稅資產——預收賬款所得稅”、“應交稅費——應交企業(yè)所得稅”科目核算。

第二篇：房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)預收賬款繳納的稅金及附加的賬務處理

房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)預收賬款繳納的稅金及附加的賬務處理？

目前賬務處理有兩種觀點：

收到預收賬款按稅法規(guī)定繳納稅費時

賬務處理一：

借：銷售稅金及附加

貸：應繳稅費

同時

借：應繳稅費

貸：銀行存款（現(xiàn)金）

其理論主要是稅法規(guī)定的納稅義務發(fā)生時，即產生了企業(yè)的一項負債，應轉入相應的費用核算。

賬務處理二：

借：遞延資產（待攤費用）

貸：應繳稅費

同時

借：應繳稅費

貸：銀行存款

滿足會計收入實現(xiàn)時

借：銷售稅金及附加

貸：遞延資產（待攤費用）

其理論主要是賬務處理一不符合會計配比原則，賬務處理二符合會計配比原則

各位老師認為哪種賬務處理比較好一點？

第三篇：關于房地產企業(yè)預售收入預交稅金的賬務處理

關于房地產企業(yè)預售收入預交稅金的賬務處理

根據(jù)營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的規(guī)定，在預售時需要對相關稅種進行預交。為了準確反映會計信息，符合權責發(fā)生制原則，使收入與成本費用達到配比。建議在流動資產項目下增設“待轉稅金”，下設“營業(yè)稅”、“土地增值稅”和“企業(yè)所得稅”。（不考慮城建及附加）。

預銷期間：

（1）在開發(fā)產品未完工之前，預售不動產收到款項時：假設金額100000

借：流動資產--待轉稅金（營業(yè)稅）5000（100000×5%）

待轉稅金（土地增值稅）3000（100000×3%）

待轉稅金（企業(yè)所得稅）5000（100000×20%×25%）

貸：應交稅金--營業(yè)稅5000

土地增值稅3000

企業(yè)所得稅5000

（2）假設當期期間費用為10000，無其他支出。即當期虧損10000，借：所得稅費用2500

貸：應交稅金2500

（納稅申報表上：利潤總額-10000

房地產預征調整20000

小計10000

所得稅率25%

應交稅款2500

結算期間：

（3）開發(fā)產品完工并交付使用時：

A、借：預收賬款--100000

貸：主營業(yè)務收入--100000

B、借：主營業(yè)務成本--60000（假定60%成本）

貸：存貨60000

C、轉相關稅金：

借：營業(yè)稅金及附加8000

貸：流動資產--待轉稅金（營業(yè)稅）5000（100000×5%）

待轉稅金（土地增值稅）3000（100000×3%）

（4）此期間三項費用為10000，稅前利潤為：100000-60000-8000-10000=22000

所得稅：22000×25%=5500借：所得稅費用5500

貸：應交稅金--企業(yè)所得稅500

流動資產--待轉稅金（企業(yè)所得稅）5000

（納稅申報表上：利潤總額22000

房地產預征調整-20000

小計2000

所得稅率25%

應交稅款500

第四篇：企業(yè)繳納社會保險費的賬務處理

企業(yè)繳納社會保險費的賬務處理，不要犯錯喲！

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問題：

某商貿企業(yè)2017年5月計提職工工資總額30000元，繳納職工社會保險費8400，其中，企業(yè)應承擔6000元，職工應承擔2400元。企業(yè)應如何進行賬務處理？

錯誤處理方法一：企業(yè)按照實發(fā)工資計提應付職工薪酬

該商貿企業(yè)工資表如下：

企業(yè)財務人員賬務處理如下：

1、計提工資

借：管理費用 職工工資 27600元

貸：應付職工薪酬 工資 27600元

2、計提社會保險

借：管理費用 社會保險 8400元

貸：應付職工薪酬 社保 8400元

問題分析：上述會計處理方式造成的最直接的結果就是個人應繳納的社會保險部分沒有計入職工工資總額，使得作為計提工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、職工福利費的工資基數(shù)減少了，對企業(yè)不利。

★正確的賬務處理是：

1、計提工資

借：管理費用 職工工資 30000元

貸：應付職工薪酬 工資 30000元

2、計提公司承擔社會保險

借：管理費用 社會保險 6000元

貸：應付職工薪酬 社保 6000元

3、繳納社會保險

借：應付職工薪酬 社保 6000元

應付職工薪酬 工資 2400元

貸：銀行存款 8400元

4、發(fā)放工資

借：應付職工薪酬 工資 27600元

貸：銀行存款 27600元

錯誤處理方法二：企業(yè)全額承擔社會保險費

某些企業(yè)在與職工協(xié)商工資時，會全額承擔職工應承擔的社會保險部分，即雙方約定的工資為實發(fā)凈工資。企業(yè)做工資表如下：

企業(yè)財務人員賬務處理如下：

1、計提工資

借：管理費用 職工工資 30000元

貸：應付職工薪酬 工資 30000元

2、繳納社保，企業(yè)承擔全部社保費用

借：管理費用 社會保險 8400元

貸：應付職工薪酬 社保 8400元

問題分析：企業(yè)繳納的社會保險費用的工資基數(shù)不是實發(fā)工資，而是扣除社保和個稅前的應發(fā)工資。該公司需要換算出正確的社保繳費基數(shù)，重新計提社保費用。

★正確的處理方法如下：

假設該公司所在地個人應繳納的社保比例為8%，企業(yè)應繳納的社保比例為20%，則換算計費基數(shù)后重新列工資表如下（換算辦法：社保繳費基數(shù)=（實發(fā)工資+扣減的個稅）÷92%）：

我們關注到，這種情況下，企業(yè)計算社會保險的基數(shù)不是30000元，而應該是32608.70元（=30000÷92%），個人應承擔的社保不再是2400元，而是2608.70（=32608.70×8%），同樣，其企業(yè)應承擔的社會保險也不再是6000元，而應該是6521.74元（=32608.70×20%）。

企業(yè)財務人員應做賬務處理如下：

1、計提工資

借：管理費用 職工工資 32608.70元

貸：應付職工薪酬 工資 32608.70元

2、計提公司承擔的社會保險

借：管理費用 社會保險 6521.74元

貸：應付職工薪酬社保6521.74元

3、繳納社會保險

借：應付職工薪酬 社保 6521.74元

應付職工薪酬 工資 2608.70元

貸：銀行存款 9130.44元

4、發(fā)放工資

借：應付職工薪酬 工資30000元

貸：銀行存款 30000元

結語：

企業(yè)財務人員務必要弄清社會保險的計費基數(shù)，分清企業(yè)應負擔的社會保險部分和職工個人應負擔的社會保險部分的不同性質，避免出現(xiàn)錯誤的賬務處理，為企業(yè)減少不必要的損失。

第五篇：房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產品的賬務處理

房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產品的賬務處理

2009-6-16 17:39【大中小】【打印】【我要糾錯】

房地產開發(fā)企業(yè)將其自行開發(fā)的產品用于經(jīng)營租賃時，一般有兩種會計處理方法：一是將自行開發(fā)產品轉為出租開發(fā)產品核算，二是將自行開發(fā)產品轉作固定資產核算。從會計角度講，兩種處理方法都不會對會計利潤產生影響。但從稅法角度講，不同的處理方法對應納稅所得額卻有不同的影響。

【例】甲公司為一家從事房地產開發(fā)業(yè)務的企業(yè)，2006年1月1日，其開發(fā)完成的一幢房產賬面價值1 500萬元，甲公司將該房產出租紿乙公司，租期為3年，租金總額360萬元。當時的市場價格為2 500萬元。租期屆滿，甲企業(yè)以3 000萬元的價格出售該房產。假定房產折舊年限為20年，企業(yè)所得稅稅率為25％(不考慮房產殘值、營業(yè)稅金及附加)。

（1）轉為出租開發(fā)產品核算。

①出租期間會計利潤。

租金收入：360萬元；

攤銷成本：1 500÷20×3=225（萬元）；

會計利潤：360-225=135（萬元）。

②出租期間應納稅所得額。

根據(jù)稅法規(guī)定，用于出租的開發(fā)產品未轉作固定資產核算，其攤銷的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應調增應納稅所得額，即應納稅所得額為360萬元，應交所得稅為90萬元(360×25％)。

③租期屆滿時出售。

甲企業(yè)出售該房產時結轉銷售收入3 000萬元，賬面成本余值為1 275萬元(1 500-225)，會計利潤為1 725萬元(3 000-1 275)，已攤銷折舊225萬元此時可作為計稅成本調減當年應納稅所得額。因此，應納稅所得額為1 500萬元，應交所得稅為375萬元。從上可看出，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應交所得稅總計為465萬元(90+375)。

（2）轉作固定資產核算。

①出租期間會計利潤。

賬務處理方法同上。

②出租期間應納稅所得額。

根據(jù)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產應視同銷售確認收入實現(xiàn)，繳納企業(yè)所得稅；開發(fā)產品轉作固定資產后可按稅收規(guī)定扣除折舊費用。

開發(fā)產品轉為固定資產時的公允價值應以當時的市場價值計算，因此出租期間應調增應納稅所得額1 000萬元(2 500-1 500)。因開發(fā)品已轉為固定資產，按稅法規(guī)定，共計稅成本為2 500萬元，增加的計稅成本1 000萬元中屬于出租期間的折舊費用150萬元(1 000÷20×3)應調減應納稅所得額。

應納稅所得額=135+1 000-150=985（萬元）；

應交所得稅=985×25％=246.25（萬元）。

③租期屆滿時出售。

甲企業(yè)銷售該房產時結轉銷售收入3 000萬元，賬面固定資產凈值為1 275萬元(1 500-225)，因此，會計利潤為1 725萬元。開發(fā)產品轉為固定資產時增加的計稅成本余值850萬元(1 000-150)應調減當年應納稅所得額。

因此，應納稅所得額為1 725-850=875（萬元），應交所得稅為875×25％=218.75（萬元）。

從上可看出，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應交所得稅總計也為465萬元(246.25+218.75)。通過比較，采用不同的會計處理方法，不會影響會計利潤，應交所得稅總額也是相同的；但是，從現(xiàn)金流量來看，采用第一種會計處理方法，企業(yè)前期支付的稅金較少，資金壓力較小。

法規(guī)鏈接：

國稅發(fā)［2006］31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產的行為應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)；開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用，未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。