第一篇：房開企業(yè)的三大稅務(wù)問題

咨詢房地產(chǎn)三大稅種涉稅的問題

（一）增值稅

增值稅常見的問題是對(duì)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間把握不準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第四十五條規(guī)定，（1）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

（2）取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；

未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天，例如房地產(chǎn)企業(yè)以房抵債且沒有簽訂合同，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

房地產(chǎn)銷售時(shí)分為期房銷售和現(xiàn)房銷售，增值稅繳納又有不同。1.期房銷售（1）預(yù)繳 房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人取得預(yù)售許可證后，預(yù)售期房時(shí)，商品尚未完工，無法確認(rèn)收入，同時(shí)也未達(dá)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，應(yīng)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第十條規(guī)定，不分新老項(xiàng)目，均按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

目前有部分企業(yè)對(duì)于老項(xiàng)目，在預(yù)售時(shí)直接按照5%的征收率預(yù)繳增值稅，其實(shí)是不對(duì)的，將形成稅款占用了企業(yè)資金。（2）交房

交付時(shí)，計(jì)算繳納增值稅，此時(shí)減去預(yù)繳增值稅金額，如果是一般計(jì)稅項(xiàng)目，還應(yīng)減去增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。交付時(shí)間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

如果交房前先開具發(fā)票的，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為開具發(fā)票的當(dāng)天。2.現(xiàn)房銷售

如果房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售現(xiàn)房，則無須預(yù)繳增值稅，直接在交付時(shí)繳納增值稅即可。

（二）土地增值稅 土地增值稅常見的問題是土地增值稅清算的收入口徑和清算后如何納稅。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第一條“關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題”規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。1.清算時(shí)

土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以網(wǎng)簽合同金額為基準(zhǔn)，而非到賬金額為準(zhǔn)。如果存在按照合同應(yīng)收未收賬款，則屬于民事糾紛，不屬于稅收調(diào)整范圍。

土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入 2.清算后

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算后，對(duì)當(dāng)月取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內(nèi)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

（三）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅常見問題是常常忽略在完工年度應(yīng)該結(jié)轉(zhuǎn)收入，然后配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。具體執(zhí)行時(shí)按照孰先原則。

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

實(shí)踐中，很多企業(yè)因?yàn)楦鞣N原因在完工年度未結(jié)轉(zhuǎn)收入，繳納企業(yè)所得稅。豈不知這樣存在滯納金的風(fēng)險(xiǎn)： 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十五條規(guī)定，凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。文章最后，想起一件事。前幾天一條新聞?wù)紦?jù)了財(cái)稅人的朋友圈，據(jù)《北京市第一中級(jí)人民法院刑事判決書》（[2018]京01刑初6號(hào)）顯示，60歲兼職女會(huì)計(jì)，各種累計(jì)虛開發(fā)票677張，稅款2347萬元，幾乎全部已經(jīng)抵扣，現(xiàn)已基本追回。

損失追回，不代表罰酒三倍就能解決。最終判決結(jié)果如下：苑宏英犯虛開增值稅專用發(fā)票罪（單位），判處有期徒刑十二年；犯虛開增值稅專用發(fā)票罪，判處有期徒刑十二年，剝奪政治權(quán)利三年，并處罰金人民幣四十萬元；決定執(zhí)行有期徒刑十四年，剝奪政治權(quán)利三年，并處罰金人民幣四十萬元。

而房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額巨大，如果涉及違法，自是更加嚴(yán)重。因此財(cái)務(wù)要學(xué)習(xí)稅法和法律。用足稅收優(yōu)惠的同時(shí)，也要學(xué)會(huì)自我保護(hù)。

第二篇：房開企業(yè)增值稅問題匯總

房開企業(yè)增值稅問題匯總

1.銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。

構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。2.轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

3.稅率和征收率

（1）一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率為11%。

（2）一般納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和小規(guī)模納稅人（含其他個(gè)人）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，征收率為5%。

4.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。5.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。6.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

7.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

8.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。9.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

10.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

11.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

12.其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。13.北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)體工商戶和個(gè)人銷售購(gòu)買的住房，將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。14.納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（3）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

15.納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。納稅人同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。

16.稅收優(yōu)惠（1）為配合國(guó)家住房制度改革，企業(yè)或行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房，免征增值稅。（2）個(gè)人銷售自建自用住房，免征增值稅。

（3）個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。（上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。）17.預(yù)繳申報(bào)

除其他個(gè)人之外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳增值稅時(shí)，需填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不需預(yù)繳稅款。納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

18.銷售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼(無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫)，“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

19.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款、在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

發(fā)票開具：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票，本條規(guī)定并無開具增值稅普通發(fā)票的時(shí)間限制。

一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

20.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

發(fā)票開具：小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票，本條規(guī)定并無開具增值稅普通發(fā)票的時(shí)間限制。

小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

第三篇：企業(yè)清算稅務(wù)問題

企業(yè)終止后的稅收問題

目前，由于金融危機(jī)導(dǎo)致部分企業(yè)倒閉關(guān)門，一些企業(yè)主因惡意逃債“人間蒸發(fā)”，有的企業(yè)注銷后又被發(fā)現(xiàn)此前存在稅收違法行為，造成國(guó)家稅收流失，同時(shí)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員帶來執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn),那么，如何處置企業(yè)終止后的稅收問題呢?

一、當(dāng)前立法中對(duì)企業(yè)注銷前的征稅權(quán)保護(hù)

（一）國(guó)家征稅權(quán)在清算過程中的實(shí)現(xiàn)

《企業(yè)所得稅法》第55條 :企業(yè)在中間終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，企業(yè)所得稅匯算清繳。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)并依法繳納企業(yè)所得稅。

《公司法》第185條中明確規(guī)定，清繳企業(yè)所欠稅款以及清算過程中產(chǎn)生的稅款是清算組在清算期間所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)。

《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條規(guī)定，企業(yè)所欠稅款，以清償破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用和應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金后的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償。說明國(guó)家征稅權(quán)可以優(yōu)先于公司的普通債權(quán)和股東剩余財(cái)產(chǎn)權(quán)得以清償

（二）稅務(wù)注銷登記前的清稅與審查程序

《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第16條規(guī)定納稅人在辦理注銷稅務(wù)登記前，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金、罰款，繳銷發(fā)票、稅務(wù)登記證件和其他稅務(wù)證件。

《稅務(wù)登記管理辦法》第31條亦規(guī)定，納稅人辦理注銷稅務(wù)登記前，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明文件和資料，結(jié)清應(yīng)納稅款、多退（免）稅款、滯納金和罰款，繳銷發(fā)票、稅務(wù)登記證件和其他稅務(wù)證件。

《稅務(wù)登記管理辦法》中還規(guī)定了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)稅務(wù)注銷企業(yè)的清稅審查權(quán)。(三）未進(jìn)行正常清算時(shí)的處理 1.主體地位問題

（1）最高人民法院經(jīng)濟(jì)審判庭《關(guān)于人民法院不宜以一方當(dāng)事人公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷，已喪失民事訴訟主體資格為由，裁定駁回起訴問題的復(fù)函》（法經(jīng)[2000]23號(hào)函）:本案?jìng)鶆?wù)人新科公司在訴訟中被吊銷企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，至今未組織清算組依法進(jìn)行清算，因此，債權(quán)人蘭州岷山制藥廠以新科公司為被告，后又要求追加該公司全體股東為被告，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，追加該公司的股東為共同被告參加訴訟，承擔(dān)清算責(zé)任。該案例說明，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷后，只要未依法進(jìn)行清算，仍有民事訴訟資格，由此推定，納稅人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷后，仍可進(jìn)行稅款追繳。

（2）最高人民法院《關(guān)于企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷后，其民事訴訟地位如何確定的復(fù)函》（法經(jīng)[2000]24號(hào)函）:“吊銷企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，是工商行政管理機(jī)關(guān)依據(jù)國(guó)家工商行政法規(guī)對(duì)違法的企業(yè)法人作出的一種行政處罰。企業(yè)法人被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清

算，清算程序結(jié)束并辦理工商注銷登記后，該企業(yè)法人才歸于消滅。因此，企業(yè)法人被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后至被注銷登記前，該企業(yè)法人仍應(yīng)視為存續(xù)，可以自己的名義進(jìn)行訴訟活動(dòng)。如果該企業(yè)法人組成人員下落不明，無法通知參加訴訟，債權(quán)人以被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)的開辦單位為被告起訴的，人民法院也應(yīng)予以準(zhǔn)許?！? 2.實(shí)體處理問題

最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)公司法>若干問題的規(guī)定

（二）》（法釋[2008]6號(hào)）:第十八條主要內(nèi)容：

（1）有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。

（2）有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊(cè)、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。上述情形系實(shí)際控制人原因造成，債權(quán)人主張實(shí)際控制人對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。第十九條、第二十條主要內(nèi)容：①有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東，以及公司的實(shí)際控制人在公司解散后，惡意處置公司財(cái)產(chǎn)給債權(quán)人造成損失，或者未經(jīng)依法清算，以虛假的清算報(bào)告騙取公司登記機(jī)關(guān)辦理法人注銷登記，債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。②公司未經(jīng)清算即辦理注銷登記，導(dǎo)致公司無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東，以及公司的實(shí)際控制人對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。③公司未經(jīng)依法清算即辦理注銷登記，股東或者第三人在公司登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記時(shí)承諾對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。④清算組成員從事清算事務(wù)時(shí)，違反法律、行政法規(guī)或者公司章程給公司或者債權(quán)人造成損失，公司或者債權(quán)人主張其承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。

（四）拍賣、變賣中的司法銜接問題

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于稅收優(yōu)先權(quán)包括滯納金問題的批復(fù)，國(guó)稅函〔2008〕1084號(hào):按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的立法精神，稅款滯納金與罰款兩者在征收和繳納時(shí)順序不同，稅款滯納金在征繳時(shí)視同稅款管理，稅收強(qiáng)制執(zhí)行、出境清稅、稅款追征、復(fù)議前置條件等相關(guān)條款都明確規(guī)定滯納金隨稅款同時(shí)繳納。稅收優(yōu)先權(quán)等情形也適用這一法律精神，《稅收征管法》第四十五條規(guī)定的稅收優(yōu)先權(quán)執(zhí)行時(shí)包括稅款及其滯

二、企業(yè)注銷之后的征稅權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性

企業(yè)注銷后征稅權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能途徑主要包括如下幾方面：

（一）稅務(wù)追征權(quán)的行使

《稅收征管法》第52條:第五十二條 因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任，致使納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在三年內(nèi)可以要求納稅人、扣繳義務(wù)人補(bǔ)繳稅款，但是不得加收

滯納金。因納稅人、扣繳義務(wù)人計(jì)算錯(cuò)誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在三年內(nèi)可以追征稅款、滯納金；有特殊情況的，追征期可以延長(zhǎng)到五年。對(duì)偷稅、抗稅、騙稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)追征其未繳或者少繳的稅款、滯納金或者所騙取的稅款，不受前款規(guī)定期限的限制。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)所得稅款的追征可以延續(xù)到企業(yè)注銷登記之后。因此，從法律上說，當(dāng)前立法并未完全否認(rèn)注銷登記后征稅權(quán)行使的可能性。

（二）第三人承擔(dān)稅收債務(wù)

1.《公司法》第20條規(guī)定公司法人人格否認(rèn)制度:公司股東應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和公司章程，依法行使股東權(quán)利，不得濫用股東權(quán)利損害公司或者其它股東的利益；不得濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任損害公司債權(quán)人的利益。公司股東濫用股東權(quán)利給公司或者其它股東造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。公司股東濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)。2.民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)公司法>若干問題的規(guī)定

（二）》（法釋[2008]6號(hào)）（3）《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》和《合伙企業(yè)法》規(guī)定的投資人承擔(dān)無限連帶清償責(zé)任:原《合伙企業(yè)法》第63條規(guī)定合伙企業(yè)解散后，原合伙人對(duì)合伙企業(yè)存續(xù)期間的債務(wù)仍應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，但債權(quán)人在五年內(nèi)未向債務(wù)人提出償還請(qǐng)求的，該責(zé)任消失。修訂后《合伙企業(yè)法》第91條規(guī)定合伙企業(yè)注銷后，原普通合伙人對(duì)合伙企業(yè)存續(xù)期間的債務(wù)仍應(yīng)承擔(dān)無限連帶責(zé)任?！秱€(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第28條規(guī)定個(gè)人獨(dú)資企業(yè)解散后，原投資人對(duì)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)存續(xù)期間的債務(wù)仍應(yīng)承擔(dān)償還責(zé)任，但債權(quán)人在五年內(nèi)未向債務(wù)人提出償債請(qǐng)求的，該責(zé)任消滅?！睹穹ㄍ▌t》第29條規(guī)定個(gè)體工商戶，農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶的債務(wù)，個(gè)人經(jīng)營(yíng)的，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；家庭經(jīng)營(yíng)的，以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。在具體實(shí)踐過程中，有些地方一進(jìn)行了大膽的嘗試，如在《浙江省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于對(duì)已注銷納稅主體被發(fā)現(xiàn)注銷前有偷稅行為處理意見的批復(fù)》中，做了如下規(guī)定：

（1）原納稅主體為個(gè)人的，個(gè)人死亡后有遺產(chǎn)的，以其遺產(chǎn)承擔(dān)補(bǔ)繳稅款的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

（2）原納稅主體為個(gè)體工商戶、合伙企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的，依照民法通則、合伙企業(yè)法、私營(yíng)企業(yè)法的規(guī)定，從事經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶個(gè)人、合伙企業(yè)的合伙人、獨(dú)資企業(yè)的投資者對(duì)其偷稅行為承擔(dān)無限經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

（3）原納稅主體為企業(yè)法人的，原則上以企業(yè)法人自有資產(chǎn)承擔(dān)其偷稅的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。但企業(yè)的終止有下列情況的，開辦該企業(yè)的單位與終止的企業(yè)共同承擔(dān)補(bǔ)稅的經(jīng)濟(jì)責(zé)任：

終止的企業(yè)是由黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位開辦的，該企業(yè)因偷稅而應(yīng)補(bǔ)繳稅款的經(jīng)濟(jì)責(zé)任由企業(yè)與直接批準(zhǔn)的業(yè)務(wù)主管部門共同承擔(dān)；

終止的企業(yè)是由企業(yè)開辦的公司（無論該公司是否具有獨(dú)立的法人資格）或者是不具備獨(dú)立法人資格的分支機(jī)構(gòu)，其因偷稅而應(yīng)補(bǔ)繳稅款的經(jīng)濟(jì)責(zé)任由開辦該公司或分支機(jī)構(gòu)的企業(yè)共同承擔(dān)。

（4）企業(yè)如果發(fā)生合并、分立，其因偷稅而應(yīng)補(bǔ)繳的稅款由變更后的企業(yè)承擔(dān)。

以上有關(guān)法律的規(guī)定，為我們解決企業(yè)終止后的稅收問題提供了依據(jù)，已做嘗試單位的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)我們做好企業(yè)終止后稅收問題的有益啟示。

第四篇：房開企業(yè)裝修費(fèi)涉及的電器問題增值稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，在計(jì)算銷售額時(shí)扣除應(yīng)提供哪些憑據(jù)？

根據(jù)《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

具體為以下資料：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷單位或個(gè)人簽訂的拆遷協(xié)議。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向被拆遷單位或個(gè)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的轉(zhuǎn)賬付款憑據(jù)。

（3）被拆遷者為單位的，提供收取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的收款憑據(jù)；被拆遷者為個(gè)人的，提供個(gè)人簽收的收條。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未直接進(jìn)行拆遷還建工作，而是將拆遷還建工作交給城中村的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等其他開發(fā)企業(yè)來完成，開發(fā)企業(yè)將拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付給其他開發(fā)企業(yè)，由其他開發(fā)企業(yè)與被拆遷單位或個(gè)人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。其他開發(fā)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法的，開發(fā)企業(yè)支付給其他開發(fā)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，由其他開發(fā)企業(yè)全額開具增值稅專用發(fā)票，開發(fā)企業(yè)憑增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。其他開發(fā)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，開發(fā)企業(yè)支付給其他開發(fā)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，其他開發(fā)企業(yè)已在2016年5月1日前繳納營(yíng)業(yè)稅未開具發(fā)票的，開發(fā)企業(yè)可以憑其他開發(fā)企業(yè)補(bǔ)開的增值稅普通發(fā)票（商品和服務(wù)稅收分類與編碼為“603已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”）在計(jì)算銷售額時(shí)予以扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人如何扣除土地價(jià)款？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用主要包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)等。

土地出讓金通常是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價(jià)”（即提供“七通一平”的地塊價(jià)，包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)）、“毛地”或“生地”價(jià)。其票據(jù)由財(cái)政部門出具。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金，主要包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)三方面。

征收補(bǔ)償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)、并通過政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項(xiàng)。其票據(jù)為政府財(cái)政部門出具的非稅收入票據(jù)。

開發(fā)規(guī)費(fèi)通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個(gè)部門繳納若干項(xiàng)的各種規(guī)費(fèi)。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人允許扣除土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款。開發(fā)規(guī)費(fèi)不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，憑取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人一次購(gòu)地、分期開發(fā)的，其支付的土地價(jià)款如何分?jǐn)偅?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)一次性購(gòu)地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)款：

（1）首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款

已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款=（土地出讓金+拆遷補(bǔ)償款）×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款×（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。（3）按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款總額。

（4）從政府部門取得的土地出讓金和拆遷補(bǔ)償款的返還，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。

房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的在建項(xiàng)目，該項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法的，在計(jì)算繳納增值稅時(shí)，其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款能否差額扣除？

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告2016年第18號(hào)）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。該房地產(chǎn)項(xiàng)目包括完工項(xiàng)目與在建項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的在建項(xiàng)目，該項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法的，在計(jì)算繳納增值稅時(shí)，其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款可以差額扣除。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，適用一般計(jì)稅方法的，其銷售額能否扣除相應(yīng)的土地價(jià)款？

可以扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，是否需要繳納增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用的，雖然按規(guī)定以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義辦理了產(chǎn)權(quán)登記，但是不屬于增值稅的應(yīng)稅行為，不需要繳納增值稅，也不需要開具發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自有或者自用以后再對(duì)外銷售的，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房如何計(jì)稅？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計(jì)算繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實(shí)際收取的超出部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格；實(shí)際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格；實(shí)際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實(shí)際退還的不足部分面積的平均單位作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。

還建房屋的計(jì)稅價(jià)格不得低于房屋的成本價(jià)格。納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對(duì)外出租時(shí)，如何計(jì)算繳納增值稅？

納稅人將無產(chǎn)權(quán)的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對(duì)外出租時(shí)，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，依銷售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅；否則，按不動(dòng)產(chǎn)租賃征收增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，是否視同銷售？

房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送（移交）給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售；如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，無償提供家具、家電等貨物如何計(jì)稅？

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以內(nèi)的，不單獨(dú)對(duì)貨物按照適用稅率征收增值稅。例如，隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨(dú)對(duì)貨物按17%稅率征收增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房?jī)r(jià)以外單獨(dú)無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，為促銷舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

第五篇：房開企業(yè)其他扣除項(xiàng)目審核

房開企業(yè)其他扣除審核方法

1、房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算扣除額時(shí)，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，是否需進(jìn)行調(diào)整。

方法：房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅，已列入企業(yè)的管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，所以不應(yīng)再計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，應(yīng)作調(diào)整，否則會(huì)造成印花稅的重復(fù)扣除。

2、在土地增值稅清算時(shí)，各類代收費(fèi)用扣除項(xiàng)目扣除，應(yīng)如何調(diào)整。

方法：對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額對(duì)，代收費(fèi)用不允許在收入中扣除。按照上述原則對(duì)企業(yè)代收費(fèi)用的核算情況進(jìn)行審核，并對(duì)企業(yè)土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。

3、納稅人混淆代收費(fèi)用與政府行政性收費(fèi)。

方法：在審核時(shí)，注重區(qū)分政府行政性收費(fèi)與政府代收費(fèi)。政府行政性收費(fèi)包括在辦理各類許可證照過程中繳納的各項(xiàng)費(fèi)用。要注意收集相關(guān)許可證照的復(fù)印件，為后續(xù)工作提供資料。據(jù)目前了解情況，企業(yè)代收費(fèi)用主要是指代收房屋維修基金和代收購(gòu)房者繳納的契稅。

4、房地產(chǎn)企業(yè)在同一時(shí)間不同地區(qū)有幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，或者同一地區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，成片開發(fā)，合作開發(fā)等，如何確定清算單位。

方法：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。清算時(shí)，以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。因房地產(chǎn)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目由發(fā)改委、經(jīng)發(fā)局審批立項(xiàng)的，重點(diǎn)審核發(fā)改委（計(jì)委）、經(jīng)發(fā)局的立項(xiàng)批文。

5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未全部竣工完成銷售的，但有部分出租自用，是否可進(jìn)行清算。

方法：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，可由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行土地增值稅清算。

具體鑒別時(shí)，包括二種情況：一種是已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比在85%以上的，無論出租自用占比多少，均可以要求納稅人進(jìn)行清算；另一種是雖然已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比未達(dá)到85%，但是未轉(zhuǎn)讓部分全部用于出租或自用的，可要求納稅人進(jìn)行清算。即對(duì)已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比未達(dá)到85%的，若有部分出租或自用，存在部分空置，不建議要求納稅人進(jìn)行清算。

6、同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得多張銷售（預(yù)售）許可證，有的滿三年，有的未滿三年，如何確定是否達(dá)到土地增值稅清算條件。

方法：房地產(chǎn)項(xiàng)目符合“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。重點(diǎn)審核：一是該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否完全銷售完畢，如全部銷售完成，該項(xiàng)目必須要進(jìn)行土地增值稅清算；二是該項(xiàng)目未全部銷售完結(jié)的，查驗(yàn)其最后一張預(yù)售證是否滿三年，如已滿三年的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行清算。

7、條例規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅”，該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何鑒別和掌握。

方法：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）制定的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。我省“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，暫定為按當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定和建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，按商品房住宅價(jià)格管理的要求實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)，為安排住房困難戶、解決中低檔收入者住房而建造的經(jīng)濟(jì)適用房、微利房、解困解危房、拆遷安置住房、落實(shí)私改房等。鑒別時(shí)注意五個(gè)方面：一是政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，二是限定的建筑標(biāo)準(zhǔn)，三是限定的住宅價(jià)格，四是限定的購(gòu)房對(duì)象，五是限定的房屋類型。

8、企業(yè)滾動(dòng)開發(fā)房地產(chǎn)的，在土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目如何分?jǐn)傆?jì)算。

方法：審核清算項(xiàng)目是否符合清算單位的條件規(guī)定，尤其關(guān)注分期開發(fā)項(xiàng)目。計(jì)算扣除項(xiàng)目分?jǐn)倳r(shí)，取得土地使用權(quán)所支付的金額，按清算項(xiàng)目土地面積占總土地面積的比例確定扣除；房地產(chǎn)開發(fā)成本（含公共配套設(shè)施的成本費(fèi)用），按清算項(xiàng)目建筑面積占總建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偪鄢?/p>