第一篇：二手房房屋買賣合同糾紛

二手房房屋買賣合同糾紛

違約行為是指合同當(dāng)事人違反合同義務(wù)的行為。違約行為是違約責(zé)任的基本構(gòu)成要件，沒有違約行為，也就沒有違約責(zé)任。

一、賣方違約情形

1、賣方違約與繼續(xù)履行

二手房買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的除外。

2、逾期過戶的法律責(zé)任

二手房屋買賣合同合法有效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。買方請求賣方履行合同，并協(xié)助辦理房屋登記過戶手續(xù)的，應(yīng)予支持。

3、逾期交房的損失計算

二手房買賣合同簽訂后，賣方未依約交付房屋的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。未約定逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，買方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來確定逾期交付違約金或賠償損失的，應(yīng)予支持。

4、戶口遷移的違約責(zé)任 二手房買賣合同一方當(dāng)事人因戶口遷出問題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，故對買受人要求出賣方將戶口遷出的訴訟請求不予支持。但買受人以出賣方逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任的，屬于民事案件受理范圍。

5、盜賣房屋的法律效力

擅自將他人房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人以合理價格善意受讓該房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的，該房屋買賣合同有效。

二、買方違約情形

1、逾期付款的法律后果

二手房買受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計算標準的，按合同約定處理。合同中既未約定計算標準，又未約定相應(yīng)損失賠償?shù)?，?yīng)按中國人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率計算損失。違約造成的損失超過上述計算標準計算的數(shù)額，當(dāng)事人對超出部分的損失可要求違約方承擔(dān)。

2、房款拖欠與訴訟時效

二手房交易中，出賣方將房屋交付買受方后，買受方拖欠出賣方的購房款視為普通債權(quán)，其訴訟時效為兩年，訴訟時效期間從確定的履行期限屆滿之日起計算;不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計算。請求確認二手房買賣合同無效的，不應(yīng)適用訴訟時效期間的規(guī)定。因合同無效而產(chǎn)生的返還財產(chǎn)或賠償損失請求權(quán)，應(yīng)適用訴訟時效期間的規(guī)定。訴訟時效自合同約定的履行期限屆滿之次日起算。

3、買方拒絕履行的理由

二手房買賣合同簽訂后，買方不履行合同付款義務(wù)或履行付款義務(wù)不符合約定，又無合理抗辯理由的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責(zé)任。

4、購房尾款的支付時間

二手房買賣合同當(dāng)事人對付款和交房約定有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕對方相應(yīng)的履行要求。

5、按揭未辦理責(zé)任認定

二手按揭房屋買賣合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責(zé)任。

第二篇：房屋買賣合同糾紛

“一房二賣”構(gòu)成違約（2008）贛中民一終字第13號民事判決書

江西省贛州市中級人民法院民事判決書

（2008）贛中民一終字第13號

上訴人（原審被告）黃成建，男，1965年10月3日生，漢族，南康市人，南康市國稅局干部，住南康市國稅局。

被上訴人（原審原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，漢族，南康市人，住南康市橫寨鄉(xiāng)長塘村井頭2號，現(xiàn)住南康市旭山北路唐江餐館。

委托代理人劉洪基，南康市蓉江法律服務(wù)所法律工作者，一般代理。

上訴人黃成建因與被上訴人李亮亮商品房買賣糾紛一案，不服南康市人民法院（2007）康民一初字第881號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：原、被告經(jīng)南康市芙蓉房產(chǎn)中介中心介紹，于2007年2月16日簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議書》，約定由被告將位于南水新區(qū)芙蓉新城慧蓉苑1座701號套房一套轉(zhuǎn)讓給原告，協(xié)議內(nèi)容為：該房面積為93平方米，總房價為人民幣153800元；付款方式為在簽訂協(xié)議時先付2萬元定金，被告交付鑰匙后原告除銀行按揭款外把剩余款付清給被告，開發(fā)商代收費用及稅收除被告支付契稅外，其余費用由原告承擔(dān)；被告協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，費用由原告負責(zé)；協(xié)議生效后，不得反悔，如有違約，違約方應(yīng)向守約方賠償違約金3萬元等等。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告向被告支付了2萬元購房定金。2007年農(nóng)歷初8（2月25日），原、被告一起到南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司，原告以被告名義向該公司繳納了共計2230.20元的物業(yè)管理等費用。因被告未向原告交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，原告當(dāng)日并未向被告交付剩余購房款。后雙方對于購房問題幾次協(xié)商，原告要求被告交付房屋鑰匙并出示房產(chǎn)證明后，自己才能付清剩余房款，而被告則要求原告付清剩余購房款，故雙方未能達成一致意見。后被告于2007年3月16日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司辦理房屋交接手續(xù)，領(lǐng)取慧蓉苑1座701號房鑰匙。2007年4月期間被告在原告未明確表示放棄購買該房屋的情況下將該房售于案外人張興財，并向其交付了該房鑰匙。

另查明，被告于2007年6月6日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司領(lǐng)取了慧蓉苑1座701號房產(chǎn)證。在法庭辯論終結(jié)前，被告未向原告交付房屋鑰匙，原告也未向被告支付剩余房款。

原審法院認為，依法成立的合同受法律保護，合同雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，屬有效合同。原被告應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。協(xié)議簽訂后，原告依約支付了購房定金2萬元，已履行了自己的義務(wù)。根據(jù)該買賣協(xié)議第二條：“??.，鑰匙交付乙方（即原告李

亮亮）后乙方除銀行按揭款外把剩余款付清給甲方（即被告黃成建）。??”的約定，被告應(yīng)先將房屋鑰匙交給原告后，原告才把剩余房款付清給被告，但是由于被告未及時在芙蓉新城辦理交接房手續(xù)，導(dǎo)致被告無法及時向原告交付房屋鑰匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未違反合同約定，不構(gòu)成違約。2007年4月期間，被告在原告未明確表示放棄購買房屋的情況，將該房屋售于他人，并將房屋交付他人，致使原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無法履行，被告的這一行為違反了我國民法中的誠實信用原則，構(gòu)成違約，其應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。因原被告簽訂協(xié)議已經(jīng)無法履行，所以原告要求與被告解除協(xié)議，由被告返還原告定金2萬元并支付違約金3萬元給原告的訴訟請求理由充分，符合法律規(guī)定，予以支持。原告以被告名義交納買賣房屋的物業(yè)管理費用2230.20元因被告違約將房屋售于他人，現(xiàn)原告要求被告返還此款，理由充分，符合法律規(guī)定，予以支持。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、《中華人民共和國民法通則》第九十二條之規(guī)定，判決：

一、解除2007年2月16日原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》；

二、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮返還購房定金20000元及支付違約金30000元，共計人民幣50000元；

三、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮償還其代繳的物業(yè)管理費用等計人民幣2230.20元。如果被告黃成建未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費1205.6元由被告黃成建負擔(dān)。

上訴人黃成建不服原審判決，上訴至本院，其上訴理由及請求為：2007年2月25日雙方一同前往房屋開發(fā)公司交相關(guān)費用，在各自交完自己應(yīng)交的代收費用后，被上訴人回去取交房款的錢，因被上訴人的父親不知何故不同意拿錢給被上訴人，房屋交易暫時擱淺。后被上訴人和其兄找到上訴人說他們無法做通其父親的工作，要求放棄購買房屋，退回保證金。上訴人于是自己湊錢交清購房款。上訴人拿到房屋鑰匙的第二天發(fā)了一條短信給被上訴人的哥哥，要求他們在2007年3月20日前來拿鑰匙和付清購房款余款。同時上訴人還告知中介公司房屋鑰匙已拿到，中介公司也告知了被上訴人，被上訴人再次表示無法做通其父親的工作，請求退回保證金，因此上訴人將該房屋出售他人，上訴人沒有違約。原審認定上訴人沒有先把鑰匙交給被上訴人構(gòu)成違約，這不符合商品交易規(guī)則，交錢和交鑰匙應(yīng)該同時進行，而被上訴人未履行交錢的完全義務(wù)。請求二審法院依法撤銷原審判決，改判由被上訴人支付給上訴人違約金3萬元，一、二審案件受理費及物業(yè)管理費2230.20元由被上訴人承擔(dān)。

被上訴人李亮亮辯稱：2007年2月25日被上訴人攜帶9萬多元現(xiàn)金與上訴人一同前往房屋開發(fā)公司辦理交房的相關(guān)手續(xù)，因上訴人未向被上訴人交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，故被上訴人按協(xié)議第二條約定未向上訴人支付剩余購房款，只以上訴人的名義向開發(fā)公司交納了物業(yè)管理費2230.20元。而上訴人于2007年3月16日才領(lǐng)取房屋鑰匙。其后被上訴人多次督促上訴人履行合同義務(wù)，及時交房，但上訴人卻將房屋賣給了案外人張興財，致使上訴人與被上訴人所簽訂的房屋買賣協(xié)議無法履行，上訴人構(gòu)成了根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審判決認定事實清楚，處理正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審認定的事實與原審法院查明的事實一致。

本院認為：上訴人黃成建與被上訴人李亮亮簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容合法，為有效合同。被上訴人李亮亮已按約定向上訴人黃成建支付了購房定金2萬元，并代繳物業(yè)管理費2230.20元。對剩余購房款雙方約定鑰匙交付后付清。

但上訴人黃成建不僅未將房屋鑰匙交付給被上訴人，在雙方所簽《房屋買賣協(xié)議書》尚未解除的情況下，將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，上訴人黃成建已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人黃成建主張其是在被上訴人已放棄購房的前提下才轉(zhuǎn)讓房屋證據(jù)不足，本院不予采信。上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律及處理正確。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判決。

二審案件受理費1205.60元，由上訴人黃成建負擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長徐軍

審判員傅忠

代理審判員鄭小兵

二○○八年一月三十一日

書記員黃中林

第三篇：房屋買賣合同糾紛

（房屋買賣合同糾紛）民事起訴狀（樣本）

原告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯(lián)系電話；

被告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯(lián)系電話；

訴訟請求：

一、請求貴院判令被告繼續(xù)履行合同，并限期被告無條件交付原告之房屋合法手續(xù)。

二、請求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產(chǎn)生的銀行同期貸款利息人民幣×××元，違約金×××元/天，（由2007年10月31日至2008年6月10日）逾期7個月，（按銀行同期貸款利率計算）。

三、原告以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加違約金數(shù)額。要求按照22元／月／建筑平方米向原告支付補償金，共計人民幣×××元（大寫：）。

四、請求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)延期帶來的損失×××元。（按銀行現(xiàn)利率執(zhí)行）。

五、請求貴院判令本案包含訴訟費在內(nèi)的一切相關(guān)費用由被告承擔(dān)。

事實與理由

原告與被告系商品房買賣合同關(guān)系。原告于200×年×月×日與被告簽署了《商品房的買賣合同》，原告購買被告開發(fā)的紅橋區(qū)咸陽路南端東側(cè)龍悅花園×樓×門×××號商品房一套。合同中對原、被告之間的權(quán)利義務(wù)進行了詳細約定。原告于200×年×月×日將首付款人民幣×××元，于200 ×年×月×日將貸款人民幣×××元付于被告帳戶，合計總房款×××元全部支付到被

告指定帳戶。原告依據(jù)合同中的約定履行了自己作為一個買受人應(yīng)盡的付款義務(wù)。根據(jù)合同

第三條約定，該商品房應(yīng)于2007年10月31日前驗收合格并交付使用，但由于被告沒有依照《天津市商品房管理條例》合法取得《住宅商品房準許交付使用證》，導(dǎo)致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行為構(gòu)成了嚴重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定，“甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。

依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額；第十七條損失賠償額標準：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布的或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。參照“天津市國土資源和房屋管理局”《關(guān)于發(fā)布2008年房屋租賃市場指導(dǎo)租金的通知》中《紅橋區(qū)2008年住宅房屋指導(dǎo)租金》06-05邵公莊新區(qū)22元／月／建筑平方米，以此為依據(jù)要求增加違約金數(shù)額。自2007年10月31日至2008年6月10日的違約金為人民幣×××元。原告多次向被告提出按照合同約定支付利息及違約金的合理請求都遭到拒絕，被告故意躲避原告之詢問，無奈之下，原告只得拿起法律武器來維護自己的合法權(quán)益。現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》2003年6月1日執(zhí)行版的相關(guān)規(guī)定，向貴院提起訴訟，請求人民法院依法予以支持。

證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住址

此致

×××人民法院

附：

一、本訴狀副本×份（按被告人人數(shù)提交）；

二、證據(jù)×份。

具狀人：×××

×年×月×日

原告：于XX女漢族19X年X月X日生北京XXX生物科技發(fā)展以公司

住址：朝陽區(qū)磨房北里X樓XX居室

委托代理人：李振軍北京市中潤律師事務(wù)所律師電話：***

被告：胡XX男1979年X月X日生 北京XX廣告有限公司經(jīng)理 電話：139XXXX

住址：朝陽區(qū)八里莊南里X樓15X室

案由：商品房買賣合同糾紛

訴訟請求：

1請依法判令被告繼續(xù)履行合同并于本判決生效后立即為原告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)

2請依法判令被告立即支付原告違約金21260元人民幣

3請判令被告承擔(dān)本案訴訟費用

事實與理由：

原告與被告通過北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于2007年10月1日簽訂一份《北京市存量房屋買賣合同》由原告購買被告私有房產(chǎn)一套。合同約定：房產(chǎn)位于通州區(qū)潞苑南大街15號樓X棟XX室；建筑面積70.70平方米；房屋成交價為400000元人民幣，銀行按揭貸款支付；

房屋無抵押（事實上有抵押）；如發(fā)生爭議依法向房屋所在地人民法院起訴。

另，原告與被告于2008年1月4日簽訂一份補充協(xié)議并由北京市我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司見證。協(xié)議約定：由原告在2008年1月份自行支付給被告部分房款152000元用于被告辦理房地產(chǎn)提前還貸、解抵押手續(xù)，被告于當(dāng)月（2008年1月）提前還貸、解抵押；被告在解抵押完畢后，需立即將房產(chǎn)證原件等房產(chǎn)轉(zhuǎn)移所需材料交給丙方（即補充協(xié)議見證方)用于辦理產(chǎn)權(quán)登記及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；剩余部分房款30000元由原告于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記當(dāng)天支付給被告。

原告按合同及補充協(xié)議約定履行了自己的合同約定義務(wù)，并將剩余30000元房款于2008年3月14日提前給付被告，截止至2008年3月14日原告共計給付被告房價款240000人民幣。被告并未按協(xié)議約定于2008年1月份辦理解抵押手續(xù)，被告于2008年3月14日在原告及見證方的要求并陪同下才辦理了房產(chǎn)解抵押手續(xù)。按照補充協(xié)議約定，被告于辦理完解抵押手續(xù)后，立即將房產(chǎn)證等證件原件轉(zhuǎn)移給原告方用于辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但被告當(dāng)日并沒有將房產(chǎn)證等證件交與原告及見證方，沒有配合原告履行過戶手續(xù)，這已構(gòu)成違約。原告多次找被告要求其配合辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但被告一直推脫不與配合。原告認為，被告怠于履行過戶義務(wù)已構(gòu)成嚴

重違約，并侵犯了原告的合法民事權(quán)益，因此訴至貴院。

此致

北京市通州區(qū)人民法院

具狀人：于XX

1995年11月中旬，城鎮(zhèn)戶口的島城市民尚女士花 2．48萬元在嶗山區(qū)某村購買了一套房屋。2004年下半年，原房主以“農(nóng)村宅基地不能買賣”等為由，要求收回房屋。在未得到尚女士同意的情況下，原房主起訴了尚女士。而經(jīng)評估，該套房屋因拆遷補償已升值至 89萬余元！那么，這份簽訂于9年前的購房合同是否有效？對于房屋的升值部分，法院又應(yīng)作出怎樣的判決？

賣房9年后

要收回房子

1995年 11月 15日，嶗山區(qū)某村村民錢某與島城市民尚女士簽訂了一份房屋買賣合同。根據(jù)約定，錢某將自家的三間房屋、兩間廂房及院子，一并賣給了尚女士。同時按照約定，在簽約當(dāng)日，錢某將房屋建筑印契證、房屋產(chǎn)權(quán)證明書交給了尚女士，而尚女士則付給了錢某2．48萬元。

合同簽訂后，當(dāng)事雙方簽名并按了手印，同時該村村委負責(zé)人藍某也作為證明人簽名捺印。1998年8月，錢某去世。

轉(zhuǎn)眼間，近9年過去了。2004年 6月 30日，針對近9年前簽訂的這份房屋買賣合同，該村村委出具了這樣一份證明，稱尚女士并非該村村民，村委會不同意他們之間的房屋買賣。據(jù)此，錢某的老伴兒孫女士找到了尚女士，要求收回自己的房子，但此舉遭到了尚女士的反對。

一審認為合同有效

賣房人不服遂上訴

于是，孫女士便向法院提交起訴書，狀告了尚女士，要求法院依法判令當(dāng)初簽訂的房屋買賣合同無效。2005年年初，青島市嶗山區(qū)人民法院對這起房屋買賣合同糾紛案，作出了一

審判決。

法院審理認為，當(dāng)年錢某與尚女士簽訂的房屋買賣合同，是雙方的真實意思表示，而且雙方按合同約定履行了相應(yīng)義務(wù)。雙方之間的房屋買賣行為，也沒有損害國家利益和集體利益。同時，我國《土地管理法》也僅僅規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，如果再申請宅基地將不予批準，即現(xiàn)行的法律法規(guī)對農(nóng)村房屋的出賣沒有禁止性規(guī)定，同時，規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》發(fā)布于2004年12月24日，此規(guī)定對于1995年簽訂的該房屋買賣合同沒有約束力。

尚女士購買房屋后，對所購買的房屋進行了維修，且在該房屋內(nèi)住了近9年，因此法院認為，尚女士并非為了炒賣房屋，因此不應(yīng)依據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》確定該房屋買賣合同無效。據(jù)此，一審法院認為，作為房屋共有人的孫女士在出賣房屋時已經(jīng)不在該房屋內(nèi)居住，現(xiàn)在反悔要求被告尚女士返還房屋，有悖于“民事活動應(yīng)當(dāng)遵守誠實信用和公平”的原則，故依法駁回了原告孫女士的訴訟請求。

拿到一審判決后，孫女士當(dāng)即表示不服，并向青島市中級人民法院提起了上訴。

在上訴狀中，上訴人孫女士提出，當(dāng)初簽訂的房屋買賣合同觸犯了農(nóng)村宅基地不得買賣的禁止性規(guī)定，因此該合同應(yīng)當(dāng)無效。對此，被上訴人尚女士則認為，原審正確，要求二審法院維持原判。

■法院調(diào)查：

房屋升值至89萬元

二審認定合同無效

為了查明事實，在二審過程中，青島市中院的法官前往當(dāng)?shù)嘏沙鏊M行了調(diào)查取證，并了解到尚女士購買的房屋所在村的居民仍為農(nóng)業(yè)戶口。同時，在2005年 7月 27日，被上訴人向青島市中院主審法官提出申請，要求對當(dāng)初所購買的房屋進行評估。隨后，青島市中院委托司法鑒定中心進行了評估，結(jié)論為該房屋的政府拆遷補償價值為 89萬余元！

青島市中院審理后認為，上訴人孫女士的戶口至今仍為農(nóng)業(yè)戶口，其宅基地也沒有轉(zhuǎn)化為國有，因此按法律規(guī)定，孫女士的宅基地不能發(fā)生違法轉(zhuǎn)移。當(dāng)初雙方簽訂的房屋買賣合同，雖然是雙方的真實意思表示，但是因為不動產(chǎn)土地與房屋之間，是相互依著的關(guān)系，這就意味著，孫女士的房屋隨著合同的簽訂而轉(zhuǎn)移，其宅基地也勢必會隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，當(dāng)初簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)被認定為無效。

同時，二審法院認為，上訴人孫女士作為宅基地的使用人，明知道轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地是非法行為，卻與被上訴人尚女士簽訂了房屋買賣合同，主觀上存有過錯，而被上訴人尚女士購買該房屋，也存有過錯。按法律規(guī)定，依照無效合同而取得的財物應(yīng)當(dāng)返還，雙方均有過錯的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。就該案而言，法院認為，當(dāng)事雙方各應(yīng)承擔(dān)50％的責(zé)任。

依公平原則

原房主補償

買房人43．3萬

對于房屋所處地段已升值數(shù)十倍的現(xiàn)實情況二審法院認為，既然雙方的買賣行為已事隔多年該地段房屋的市場行情大幅上漲，所以單純地由原房主向購房人返還原購房款已顯失公平，因此應(yīng)參照相關(guān)地段的價值，依據(jù)公平原則確定原房主向購房人承擔(dān)因該房屋升值而引發(fā)的經(jīng)濟補償責(zé)任。同時，上訴人孫女士是在合同簽訂后多年才提出訴訟的，因此向被上訴人作出經(jīng)濟補償也較為合理。

至于補償?shù)臉藴剩彿ㄔ赫J為，司法鑒定部門作出的該房屋的拆遷補償價值較合理地反映了該房屋的現(xiàn)實價值，因此應(yīng)依此確定補償數(shù)額：由拆遷補償價值減去原購房款數(shù)額，剩余差額是該房屋的升值部分，上訴人應(yīng)當(dāng)以升值部分的 50％向被上訴人進行經(jīng)濟補償。于是，青島市中院于近日作出終審判決撤銷一審法院判決；尚女士將房屋騰還給孫女士孫女士返還尚女士購房款 2．48萬元；孫女士向尚女士支付補償款 43．3萬余元。本報記者 李存國

非法轉(zhuǎn)讓，合同無效

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

5、權(quán)屬有爭議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

買房目的已經(jīng)實現(xiàn)，則上述房屋買賣行為可以認定有效

第四篇：起訴狀(房屋買賣合同糾紛)

起訴狀

原告：×××，性別，漢族，×××年×××月×××日出生，住址：×××省×××市×××村委會×××路×××號，聯(lián)系方式×××：身份證號碼：×××。

被告：×××，性別，×××年×××月×××日出生，住址：×××省×××市×××路×××號，聯(lián)系方式×××：經(jīng)常居住地：×××省×××市×××路×××號，身份證號碼：×××。

第三人：×××房產(chǎn)代理有限公司×××分公司。法定代表人： ×××，住址：×××市×××中心×××樓×××座，聯(lián)系方式：×××。

案由：房屋買賣合同糾紛

訴訟請求：

1、判令被告承擔(dān)違約責(zé)任，向原告雙倍返還定金人民幣×××元，并承擔(dān)賣方未履行合同產(chǎn)生的全部費用；

2、由被告承擔(dān)本案的訴訟費用。

事實和理由：

×××年×××月×××日原被告在×××房產(chǎn)代理有限公司×××分公司的居間斡旋下簽訂了《房地產(chǎn)買賣三方合同》。該合同約定：原告購買被告位于×××市×××小區(qū)×××棟×××層×××號個人住房，建筑面積為×××平方米。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)由經(jīng)紀方負責(zé)辦理，買賣雙方應(yīng)積極協(xié)助和配合經(jīng)紀方辦理相關(guān)手續(xù)，并在簽署本合同之日起×××個工作日內(nèi)分別提供辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所需的手續(xù)應(yīng)由買賣雙方各自提供的全部資料給經(jīng)紀方。如賣方未能履行合同約定的義務(wù)，買方給予賣方×××個工作日寬限期履行義務(wù)，從寬限期屆滿之日起如賣方仍未履行合同義務(wù)的，每逾期一日，應(yīng)按合同總價款的萬分之×××，向買方支付違約金，逾期滿×××日仍未履行合同義務(wù)，買方有權(quán)單方接觸合同，賣方應(yīng)雙倍返還定金予買方，并承擔(dān)賣方未履行合同產(chǎn)生的全部費用，已收取買方的房款應(yīng)當(dāng)日退回給買方，買方不可再進一步要求賣方做任何賠償或迫使賣方履行本合同。

合同簽訂后，原告如約向被告支付了購房定金人民幣×××元。依據(jù)合同的約定，被告應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助和配合經(jīng)紀方辦理所購房屋提供辦理房屋所有權(quán)證書更名等的所有憑證和手續(xù)。但被告于×××年×××月×××日在毫無理由的情況下，明確表示拒絕履行合同，直至現(xiàn)在，被告仍無理拒不提供任何手續(xù)。期間，原告曾多次與其協(xié)商繼續(xù)履行合同，但被告堅決表示不予履行。×××年×××月×××日原告向被告主張解除合同，并要求被告雙倍返還定定金人民幣×××元，但遭到被告拒絕，被告表示只返還定金人民幣×××元。被告的這種行為不僅浪費了原告巨大的精力和時間，同時也嚴重損害了原告的利益。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條、第18條以及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，訴至貴院，請貴院依法支持原告的訴訟請求。

此致

×××人民法院

具狀人：×××

×××年×月×日

第五篇：房屋買賣合同糾紛律師函

房屋買賣合同糾紛律師函

律

師

函

(20××)××律函字第號

××有限公司：

廣東××律師事務(wù)所依法接受××、××、××（下稱業(yè)主）的委托，就貴公司與上述業(yè)主之間的商品房買賣合同糾紛一事致函與貴公司。

根據(jù)業(yè)主們提供的相關(guān)證據(jù)材料，貴公司與上述業(yè)主簽訂了一份《××樓宇認購書》。該《認購書》約定，上述業(yè)主自愿認購中國××市××《××樓宇》（注冊名：××商住中心）的物業(yè)，并同意按銀行按揭付款的方式向貴公司支付購樓款。該《認購書》簽訂的7日內(nèi)，按照該《認購書》的約定，上述業(yè)主已將繳樓款存入××有限公司在交通銀行××××支行的賬號，并與貴公司簽署了《商品房買賣合同》、與銀行簽訂了《個人住房抵押貸款合同》辦理完銀行按揭手續(xù)?！渡唐贩抠I賣合同》約定“貴公司應(yīng)當(dāng)在2008年8月31日(或2008年9月1日)前，將符合交付條件的商品房交付給買受人（業(yè)主）使用。逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受解除合同通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的5%向買受人支付違約金?！?/p>

我們認為，貴公司與上述業(yè)主之間是合法有效的商品房買賣合同關(guān)系?！渡唐贩抠I賣合同》簽訂后，貴公司理應(yīng)在該合同的交樓期限內(nèi)（即于2008年8月31日（或2008年9月1日）之前）將符合交付條件的物業(yè)交付給業(yè)主們使用?，F(xiàn)如今貴公司逾期交樓的時間已超過了60天，依據(jù)貴公司與業(yè)主的《商品房買賣合同》的相關(guān)約定，業(yè)主依法有權(quán)解除該《商品房買賣合同》，同時有權(quán)要求貴公司退還已付款和支付違約金。

現(xiàn)上述業(yè)主經(jīng)過慎重考慮，決定解除與貴公司之間的《商品房買賣合同》。在貴公司接到本函后，貴公司與各業(yè)主之間的《商品房買賣合同》立即解除。同時，希望貴公司在接到本函后的30天內(nèi)，根據(jù)《商品房買賣合同》的約定退還已付款和支付違約金給各位業(yè)主。逾期我們將采取必要的法律手段來解決此事。到時，貴公司將因訴訟程序而可能帶來被查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的不利后果,并將承擔(dān)巨額的訴訟費用。

廣東××律師事務(wù)所 律

師: ××××

××年××月××日

××律師聯(lián)系電話: ××××

地址：××市××路××大廈廣東××律師事務(wù)所