第一篇：二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。

2.委托合同簽訂不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。

3.逃避居間義務(wù)

1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。

2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會(huì)就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭(zhēng)議。

3.二手房買賣雙方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。

4.合同的內(nèi)容不完整

1)二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。

3)價(jià)款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付二手房的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。

6)支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

5.二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購(gòu)房的情形。

2)買賣雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯(cuò)較難認(rèn)定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)在二手房買賣合同中對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭(zhēng)議的發(fā)生。

深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))

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第二篇：代理詞(二手房買賣合同糾紛)

代理詞

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

XX律師事務(wù)所接受被告（反訴原告）王某的委托，指派我作為其代理人，依法出庭參加訴訟活動(dòng)。通過開庭前對(duì)本案的調(diào)查了解并結(jié)合剛才的法庭調(diào)查，現(xiàn)針對(duì)本案爭(zhēng)議的問題，結(jié)合相關(guān)規(guī)定，提出以下代理意見，供合議庭參考：

一、原、被告于2010年11月14日簽訂的《二手房買賣合同》真實(shí)有效。從合同簽訂的主體、內(nèi)容、標(biāo)的及意思表示來看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反訴被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反訴原告）系具有完全民事能力的自然人，對(duì)標(biāo)的房屋的買賣意思表示真實(shí)，合同條款的約定不存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形，而且在合同簽訂的當(dāng)日被告即交付定金50萬(wàn)，說明合同成立生效后已經(jīng)開始履行。

二、關(guān)于對(duì)《二手房買賣合同》變更的認(rèn)定。

合同當(dāng)事人可以通過協(xié)商一致的方式對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行變更，包括但不限于標(biāo)的數(shù)量的增減、價(jià)款的變化、履行時(shí)間、地點(diǎn)、方式的變化等。在本案中，《二手房買賣合同》存在兩次重大變更：

（一）2010年12月6日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)原合同中購(gòu)房資金監(jiān)管條款的變更。

原合同中約定2010年11月30日前監(jiān)管首期款500萬(wàn)，但是原告（反訴被告）提供的證據(jù)《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》簽訂的時(shí)間為2010年12月6日，金額為100萬(wàn)，該協(xié)議簽署的主體為原、被告雙方。原告（反訴被告）簽署協(xié)議的行為即是對(duì)首期監(jiān)管行為的認(rèn)可，雖然時(shí)間、金額與原合同約定不符，但是這份協(xié)議是原被告雙發(fā)共同簽署的，可以認(rèn)定為對(duì)原合同的協(xié)議變更。（案例中原告提供的《關(guān)于限期履行合同義務(wù)的通知函》具體的時(shí)間不詳，如果在2010年12月6日前則對(duì)前述行為認(rèn)定不造成影響，若在2010年12月6日后由于是單反變更也不具變更效力）

（二）2011年3月1日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)原合同中購(gòu)房款支付方式的變更。

原合同約定的購(gòu)房款支付方式是首期款加銀行貸款，2011年3月1日原、被告雙方達(dá)成一致簽訂《二手樓交易資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議》，變更購(gòu)房款支付方式為一次性現(xiàn)金支付，并且將監(jiān)管的首期款100萬(wàn)的截止日期由2011年3月6日修改為2011年4月6日。這一系列行為足以認(rèn)定為對(duì)原合同履行方式的變更。

三、被告（反訴原告）按照約定履行了相應(yīng)的合同義務(wù)。

合同簽訂后，被告（反訴原告）于2011年11月14日交付定金50萬(wàn)，于2010年12月3日取得截止日期為2011年1月31日的銀行貸款授信1850萬(wàn)，2010年12月6日監(jiān)管首期款100萬(wàn)。截止2010年12月6日前述三項(xiàng)金額正好等于標(biāo)的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格2000萬(wàn)元，至此合同義務(wù)履行完畢。

在2011年3月1日原、被告雙方對(duì)原合同進(jìn)行變更后，被告（反訴原告）于2011年3月3日又向銀行監(jiān)管購(gòu)房資金550萬(wàn)，此時(shí)監(jiān)管資金共計(jì)650萬(wàn)，當(dāng)日原、被告雙方簽訂《墊資贖樓業(yè)務(wù)合同》，由小額貸款公司借款1300萬(wàn)給被告（反訴原告）。小額貸款公司在情況說明（見證據(jù)X）中也明確表明愿意為被告（反訴原告）墊資1300萬(wàn)，并按照行業(yè)慣例在原、被告雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時(shí)進(jìn)行放款。由于買賣合同具有雙務(wù)和同時(shí)履行的特征，所以被告約定在簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時(shí)支付購(gòu)房尾款合乎交易習(xí)慣，并且小額貸款公司的承諾也說明了被告（反訴原告）具備支付能力。

綜上所述，被告（反訴原告）在合同簽訂及變更中按約履行了合同義務(wù)，遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則積極促成合同目的的達(dá)成。

四、原告（反訴被告）的行為構(gòu)成違約。

合同簽訂后，標(biāo)的房產(chǎn)解除抵押的時(shí)間一直處于不確定狀態(tài)，原告（反訴被告）也沒有用實(shí)際行動(dòng)積極消除標(biāo)的房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵。被告（反訴原告）在2010年12月6日履行完合同關(guān)于價(jià)款支付的義務(wù)，而原告（反訴被告）一直到2011年2月28日才解除標(biāo)的房產(chǎn)的抵押，懈怠履行標(biāo)的權(quán)利瑕疵的擔(dān)保義務(wù)。

被告（反訴原告）在原合同變更后按約履行了合同義務(wù)，并于2011年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回復(fù)和配合而且還在2011年3月25日將標(biāo)的房產(chǎn)抵押給某銀行，并辦妥抵押借款手續(xù)。由此可見，原告（反訴被告）的行為

表明其沒有誠(chéng)意履行合同義務(wù)，導(dǎo)致原合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本性違約。依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，被告（反訴原告）可以要求解除合同。

五、原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

依據(jù)《合同法》一百一十四條的規(guī)定，原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金400萬(wàn)，并且返還定金50萬(wàn)元。

綜上所述，原告（反訴被告）沒有履行合同的誠(chéng)意，對(duì)于被告（反訴原告）的催告置之不理，擅自將標(biāo)的房產(chǎn)抵押，導(dǎo)致原合同目的無法實(shí)現(xiàn)構(gòu)成根本性違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)法庭支持被告（反訴原告）的正當(dāng)請(qǐng)求，使其權(quán)益得到保障。以上是本代理人的代理意見，請(qǐng)法庭充分考慮。

XX律師事務(wù)所

律師：

XX年XX月XX日

第三篇：二手房買賣合同糾紛辦案小結(jié)

二手房買賣合同糾紛辦案小結(jié)

最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因，令人深思。本文將重點(diǎn)分析其中幾個(gè)較為普遍發(fā)生的法律問題，希望對(duì)廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

一、房屋中介結(jié)構(gòu)操作不規(guī)范

1.委托合同簽訂不規(guī)范

一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產(chǎn)買賣契約'補(bǔ)充協(xié)議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。

2.逃避居間義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《南京市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會(huì)就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭(zhēng)議。

根據(jù)市政府辦公室2007年7月12日轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》規(guī)定，從2007年9月1日起，本市主城區(qū)存量房實(shí)行網(wǎng)上交易管理，存量房交易資金監(jiān)管也一同實(shí)行。存量房實(shí)行網(wǎng)上交易，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書》存量房交易類）改為從網(wǎng)上打印。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成交易的，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供打印服務(wù)。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法提供上述打印服務(wù)，則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

在此，提醒廣大房屋買賣雙方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免自己的權(quán)利被非法侵害。

二、房屋買賣合同的內(nèi)容不完整

如上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常沒有以居間人的身份協(xié)助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同，而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同，對(duì)中介費(fèi)用（即報(bào)酬）的計(jì)算方式和支付方式作了明確約定，而對(duì)房屋買賣合同的具體內(nèi)容語(yǔ)蔫不詳。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定和目前的實(shí)踐操作，一般來說，二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

房屋買賣合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。其次，價(jià)款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。再次，合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

在此提醒購(gòu)房者，房款的支付時(shí)間應(yīng)當(dāng)與房屋的交付步驟相協(xié)調(diào)，有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)房款已經(jīng)全部支付但售房人尚未履行全部義務(wù)的情形，否則，一旦售房者違約，購(gòu)房者將難以得到救濟(jì)。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房?jī)r(jià)包括裝修和附屬設(shè)施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的裝修和附屬設(shè)施被一洗而空，此時(shí)售房人早已“失蹤”。

三、房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

在房屋買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購(gòu)房的情形。但是，買賣雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯(cuò)較難認(rèn)定。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

在此，筆者建議，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭(zhēng)議的發(fā)生。

陳召利

第四篇：二手房買賣合同糾紛的法律問題

二手房買賣合同糾紛的法律問題

最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因，令人深思。本文將重點(diǎn)分析其中幾個(gè)較為普遍發(fā)生的法律問題，希望對(duì)廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

一、房屋中介結(jié)構(gòu)操作不規(guī)范 1.委托合同簽訂不規(guī)范

一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產(chǎn)買賣契約’補(bǔ)充協(xié)議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。2.逃避居間義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《南京市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會(huì)就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭(zhēng)議。

根據(jù)市政府辦公室2007年7月12日轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》規(guī)定，從2007年9月1日起，本市主城區(qū)存量房實(shí)行網(wǎng)上交易管理，存量房交易資金監(jiān)管也一同實(shí)行。存量房實(shí)行網(wǎng)上交易，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書》存量房交易類）改為從網(wǎng)上打印。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成交易的，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供打印服務(wù)。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法提供上述打印服務(wù)，則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

在此，提醒廣大房屋買賣雙方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免自己的權(quán)利被非法侵害。

二、房屋買賣合同的內(nèi)容不完整

如上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常沒有以居間人的身份協(xié)助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同，而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同，對(duì)中介費(fèi)用（即報(bào)酬）的計(jì)算方式和支付方式作了明確約定，而對(duì)房屋買賣合同的具體內(nèi)容語(yǔ)蔫不詳。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定和目前的實(shí)踐操作，一般來說，二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。房屋買賣合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。其次，價(jià)款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。再次，合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

在此提醒購(gòu)房者，房款的支付時(shí)間應(yīng)當(dāng)與房屋的交付步驟相協(xié)調(diào)，有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)房款已經(jīng)全部支付但售房人尚未履行全部義務(wù)的情形，否則，一旦售房者違約，購(gòu)房者將難以得到救濟(jì)。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房?jī)r(jià)包括裝修和附屬設(shè)施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的裝修和附屬設(shè)施被一洗而空，此時(shí)售房人早已“失蹤”。

三、房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

在房屋買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購(gòu)房的情形。但是，買賣雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯(cuò)較難認(rèn)定。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

在此，筆者建議，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭(zhēng)議的發(fā)生。

開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)如何向開發(fā)商主張違約責(zé)任？

案情簡(jiǎn)介

2005年4月12日，原告章國(guó)強(qiáng)與被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，該合同約定：（1）原告章國(guó)強(qiáng)購(gòu)買被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司開發(fā)承建的“天隆城小區(qū)”12號(hào)樓三單元b2003室商品房1套，房屋建筑面積87.97平方米，總房款暫定為502000元；（2）被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)在辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》后，于2005年12月31日前將房屋交付給原告章國(guó)強(qiáng)使用。如被告逾期交房，原告章國(guó)強(qiáng)有權(quán)按已付房?jī)r(jià)款的0.3?,按日計(jì)算追索違約金；（3）原告章國(guó)強(qiáng)認(rèn)可被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司在取得《新建住宅交付使用許可證》后即具備該房屋的交付條件，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)在房屋交付后90天內(nèi)取得“大產(chǎn)證”。

嗣后，原告章國(guó)強(qiáng)向被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司實(shí)際支付總房?jī)r(jià)款504528元。2005年12月30日，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司未履行交付房屋的義務(wù)，直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》，于4月3日履行了交付房屋的義務(wù)，但被告在交付房屋時(shí)未取得房屋大產(chǎn)權(quán)。2006年4月4日，原告與被告雙方結(jié)清了自2006年1月1日至同年4月3日期間的違約金。直至2006年11月14日，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司才取得房屋的“大產(chǎn)證”。

原告章國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，2005年4月12日，其與被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》一份，該合同約定，其向上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司購(gòu)買商品房1套，房屋總價(jià)款為502000元（實(shí)際支付504528元），被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司承諾于2005年12月31日交付房屋，交付房屋時(shí)須辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》（即“大產(chǎn)證”）。但被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司卻在2006年11月14日才取得房屋的“大產(chǎn)證”，其逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

雙方當(dāng)事人在協(xié)商未果的情況下，原告章國(guó)強(qiáng)于2006年3月24日依法向上海市浦東區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金20260元。

被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司認(rèn)為，雙方簽訂的購(gòu)房合同屬實(shí)，本公司雖違約在前，但違約金的計(jì)算期間應(yīng)從2006年1月1日計(jì)算至2006年4月3日。因?yàn)殡p方在購(gòu)房合同中已約定房屋交付的標(biāo)志為取得《新建住宅交付使用許可證》，故該約定印證了其交房并不需要“大產(chǎn)證”。而且本公司已將上述違約期間的違約金支付給原告，可以證實(shí)本公司已經(jīng)承擔(dān)了違約責(zé)任。更何況，雙方已在2006年4月3日辦理了房屋交接書，故本公司不存在違約事實(shí)，原告向法院提起的訴訟請(qǐng)求沒有法律事實(shí)和法律依據(jù)，故請(qǐng)求法院駁回原告章國(guó)強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。

法院判決

上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)的意思表示，合同約定的內(nèi)容符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。在本案中，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司未按合同約定在規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋的大產(chǎn)權(quán)，其交付房屋的條件存在瑕疵，故其行為構(gòu)成違約，理應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同中的約定承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司已在辦理“大產(chǎn)證”期間向房地產(chǎn)管理部門提交了相關(guān)的手續(xù)材料，但違約金計(jì)算的數(shù)額應(yīng)扣除雙方約定的給予被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司90天的寬限期及被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司先前已支付的違約金。據(jù)此，上海市浦東區(qū)人民法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第85條、第111條、第112條之規(guī)定，判決如下：

被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告章國(guó)強(qiáng)償付逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)證違約金16208元。

被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司不服一審法院作出的判決，遂向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴，其上訴后認(rèn)為，本公司根據(jù)購(gòu)房合同的約定，取得《新建住宅交付使用許可證》后即已滿足了房屋交付的條件，故不應(yīng)承擔(dān)取得《新建住宅交付使用許可證》至取得房屋“大產(chǎn)證”期間的違約金?？梢姡粚彿ㄔ赫J(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，故請(qǐng)求二審法院依法改判，駁回原告章國(guó)強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。

上海市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明，上訴人上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司與被上訴人章國(guó)強(qiáng)于2006年4月3日簽訂《房屋交接書》后即交付了房屋，現(xiàn)被上訴人章國(guó)強(qiáng)向上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司主張自2006年4月4日起至同年h月13日止的違約金。

上海市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方真實(shí)的意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。在本案中，原告章國(guó)強(qiáng)按合同約定支付了房?jī)r(jià)款，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司亦應(yīng)當(dāng)按合同約定交付房屋，取得房屋的“大產(chǎn)證”。按雙方購(gòu)房合同中的約定，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在房屋交付后90天內(nèi)取得“大產(chǎn)證”，但其未在合同約定的期限取得“大產(chǎn)證”，屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于合同僅約定被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司不能如期交房的違約責(zé)任，對(duì)其不能如期取得“大產(chǎn)證”的違約責(zé)任未作約定，因此本案的違約金不應(yīng)按合同約定的方式計(jì)算?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條是針對(duì)買受人未取得房屋權(quán)屬證書（即“小產(chǎn)證”）作出的規(guī)定，而本案是約定“大產(chǎn)證”取得時(shí)間上的違約，前提條件略有差異，故可按原告章國(guó)強(qiáng)已付購(gòu)房款總額，從交房后第91天起算至被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司取得“大產(chǎn)證”時(shí)止，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。至于被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司關(guān)于其取得《新建住宅交付使用許可證》后已經(jīng)滿足房屋交付的條件、己方?jīng)]有違約的上訴理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。另外，原審法院所作出被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司酌情向原告章國(guó)強(qiáng)償付違約金16028元的判決不當(dāng)。

據(jù)此，二審法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第1款第（二）、（三）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)合同法》第8條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條之規(guī)定，判決如下：

上訴人上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告章國(guó)強(qiáng)償付自2006年7月2日起至2006年11月13日止期間的違約金（以504528元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息計(jì)算）。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)如何向開發(fā)商主張違約責(zé)任？

律師點(diǎn)評(píng)

本案是一起購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)商約定交房與取得房屋“大產(chǎn)證”相分離的糾紛案件，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦理“大產(chǎn)證”是否構(gòu)成違約以及如何承擔(dān)違約責(zé)任？

一、在本案中，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司逾期取得房屋“大產(chǎn)證”，其行為構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

在本案中，首先要明確的是，這里所指的違約，并不是指被告強(qiáng)隆地產(chǎn)公司與原告章國(guó)強(qiáng)已經(jīng)自行解決的違約部分，而是指被告強(qiáng)隆地產(chǎn)公司是否因逾期辦理“大產(chǎn)證”構(gòu)成違約？在司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的憑證，對(duì)內(nèi)容真實(shí)、符合法定條件的物權(quán)，登記機(jī)關(guān)在辦理登一記后，應(yīng)當(dāng)給權(quán)利人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，權(quán)屬證書可以用作確權(quán)的證據(jù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有或交易事實(shí)的確認(rèn)，它原則上是公開的正式的法律文書，可供公眾查閱，起到向社會(huì)公眾公開所有權(quán)的作用，故其具有直接表征所有權(quán)的能力。在我國(guó)，實(shí)行的是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在商品房買賣法律關(guān)系中，買受人在接受房屋后，雖然擁有了房屋的使用權(quán)，但房屋的所有權(quán)并不隨著房屋的交接而轉(zhuǎn)移，出賣人在產(chǎn)權(quán)登記以前對(duì)房屋仍擁有所有權(quán)。如果出賣人此時(shí)將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原來買受人的權(quán)益就會(huì)受到侵害。因此，買受人在房屋交付后，應(yīng)立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。而房屋出賣人須交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，這是房屋出賣人最基本的一項(xiàng)義務(wù)。據(jù)此，房屋出賣人應(yīng)按合同約定的時(shí)間和方法交付房屋。房屋的交付包含實(shí)物交付和權(quán)利交付。所謂實(shí)物交付，是指出賣人將房屋騰空交付買受人占有、使用。所謂權(quán)利交付，是指房屋出賣人將房產(chǎn)證交付買受人，并協(xié)助實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。在實(shí)務(wù)操作中，房屋買賣一般都是先交付后辦理過戶手續(xù)，而且交付和辦理過戶手續(xù)之間需要一段時(shí)間。

綜上，在本案中，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司在對(duì)原告章國(guó)強(qiáng)履行交付房屋義務(wù)的行為中，實(shí)物交付與權(quán)利交付是相分離的。被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司在實(shí)物交付與權(quán)利交付時(shí)都應(yīng)按約履行，才能被認(rèn)為完全按約履行義務(wù)，否則就需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，本案中的被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司認(rèn)為其履行了實(shí)物交付義務(wù)就是按約履行了義務(wù)，不應(yīng)再承擔(dān)違約責(zé)任的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。因?yàn)楸桓嫔虾?qiáng)隆地產(chǎn)公司履行的只是實(shí)物交付義務(wù)，權(quán)利交付的義務(wù)并未按約履行，因而是不適當(dāng)履行合同的行為，其應(yīng)對(duì)不按時(shí)不適當(dāng)履行權(quán)利交付義務(wù)的行為承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，即在本案中，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司未按購(gòu)房合同約定的時(shí)間取得房屋的大產(chǎn)權(quán)證，其逾期取得房屋“大產(chǎn)證”的行為構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、在本案中，被告逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)證構(gòu)成違約，應(yīng)參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

在本案中，一、二審法院判決一致認(rèn)為，合同約定交房后90天內(nèi)辦理“大產(chǎn)證”，是給予被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司的寬限期，如果要追究其違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)扣除這一寬限期?，F(xiàn)被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司在此后再逾期辦理“大產(chǎn)證”，其行為違反了雙方購(gòu)房合同中約定的期限，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但本案存在的問題在于被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司對(duì)此應(yīng)承擔(dān)何種形式的責(zé)任以及其違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)根據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算？ 在本案中，一審法院判決被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司承擔(dān)原告章國(guó)強(qiáng)違約金16208元，而根據(jù)二審法院的判決，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)給付原告章國(guó)強(qiáng)違約金14303.37元，比一審判決的違約金數(shù)額少了1724.63元。出現(xiàn)這一差別的原因在于，一審法院是按照當(dāng)事人合同約定的計(jì)算違約金的方法加以確定的，而二審法院在認(rèn)定合同有效，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司逾期取得“大產(chǎn)證”是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任這一基礎(chǔ)上，又鑒于當(dāng)事人在合同中對(duì)逾期辦理“大產(chǎn)證”的違約情況應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任沒有作出明確約定的情況下，二審法院參照了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，即“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：??商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日??合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！?/p>

綜上所述，在本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)于逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任未作出明確約定，二審法院根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，依法判決被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金是正確的，亦是符合法律規(guī)定的。

二手房買賣中的幾個(gè)法律問題研究

近兩年，全國(guó)不同的地區(qū)均出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，這是我國(guó)改革開放以來出現(xiàn)的第二次房地產(chǎn)熱。而二手房市場(chǎng)的逐漸成熟是推動(dòng)這次房地產(chǎn)熱的一個(gè)重要原因。正是二手市場(chǎng)的形成使房屋不再是一種單純的生活用品，而逐漸成為一種真正意義上的商品，商品的有序流轉(zhuǎn)又加速了二手市場(chǎng)的進(jìn)一步完善和成熟。相對(duì)于一手房來說，二手房交易中形式的多樣性和交易手續(xù)的繁雜性決定了其復(fù)雜性。筆者想就二手房買賣中存在的幾個(gè)法律問題談一點(diǎn)自己的意見，并求教于方家。

二手房買賣的幾種表現(xiàn)形式。

1、買賣雙方均為一次性付款購(gòu)房。指二手房賣方以一次性付款方式購(gòu)得原始房屋，而二手房買方也欲以一次性付款方式購(gòu)房。由于交易中房權(quán)證的過戶及房款的交付都不存在任何不便之處，因此此種交易為二手房買賣中最簡(jiǎn)單的方式。只要結(jié)清房款，辦理好房權(quán)證過戶手續(xù)就可順利完成交易。

2、賣方以一次性付款方式購(gòu)房，買方欲以銀行按揭方式購(gòu)房。由于賣方采用一次性付款方式購(gòu)房，其持有房權(quán)證。買方以按揭方式購(gòu)房，需先與提供按揭的銀行簽訂貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，確定買方貸款額度及年限。買方需將非貸款部分的房款交由房屋中介公司托管。在房產(chǎn)過戶后，賣方可收到此款項(xiàng)。買方持房權(quán)證到銀行辦理按揭手續(xù)，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性轉(zhuǎn)入賣方賬戶。交易完成。

3、賣方以按揭方式購(gòu)房，買方欲以一次性付款方式購(gòu)房。當(dāng)房產(chǎn)是由賣方以銀行按揭方式購(gòu)買時(shí)，必須先付清賣方的購(gòu)房貸款余額，將房權(quán)證由銀行贖出，才可將房權(quán)證拿到房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。與第一種方式相比，多了一道贖證手續(xù)。

4、買賣雙方均以銀行按揭方式購(gòu)房。此種形式是二手房交易中最繁瑣、也較常見的形式。首先賣方需到按揭銀行將房權(quán)證贖出（在賣方資金不足的情況下，可與買方協(xié)商，由買方出資代為贖出。如買方也無力一次性支付余款，則可通過融資機(jī)構(gòu)的介入來解決）。其次，買方與為其提供按揭的銀行簽定貸款協(xié)議，經(jīng)與按揭銀行合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，確定貸款額度及年限。買方需將房款中的非貸款額交由中介公司托管。同時(shí)，持房權(quán)證到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。過戶后，賣方可先收到非貸房款部分，在買方到銀行辦理完按揭手續(xù)后，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性付給賣方。由于該方式手續(xù)繁瑣，一般都需要中介公司介入，協(xié)助辦理贖證及房產(chǎn)過戶手續(xù)。值得一提的是，近前幾年各銀行開始推出的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)大大簡(jiǎn)化了此類交易手續(xù)，也促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)此問題后文將專門述及。

二手房買賣中賣方的風(fēng)險(xiǎn)。

由于賣方在交易中占有較為主動(dòng)的地位，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于買方較小。賣方的交易風(fēng)險(xiǎn)最有可能出現(xiàn)于買方以按揭方式購(gòu)房的交易形式中。即上述的第2和第4種交易形式。

由于買方欲以按揭方式購(gòu)房，若不辦理房屋抵押，提供按揭的銀行不會(huì)發(fā)放貸款。這就要求賣方在尚未得到房款的情況下將房產(chǎn)過戶到買方名下，由買方持房權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，然后在銀行發(fā)放貸款后將房款付清。從房產(chǎn)過戶到銀行發(fā)放貸款一般有一個(gè)月左右的時(shí)間。而這對(duì)賣方來說是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。要有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)做到：

通過房屋中介公司交易。賣方將房權(quán)證交給中介公司，由中介公司的工作人員陪同雙方到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，發(fā)下的新證仍由中介公司掌管，再由中介公司陪同買方辦理房屋抵押登記手續(xù)。由于房權(quán)證一直由中介公司保管，到不了買方手中，能夠有效地避免因買方違約而給賣方帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

貸款應(yīng)當(dāng)通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式劃入賣方開立的賬戶，而不經(jīng)買方之手。

3、簽訂一份完備的《房屋買賣合同》是非常有必要的，尤其要在合同中明確約定違約責(zé)任和違約金的計(jì)算方法，一旦買方違約，能夠有效地通過法律救濟(jì)。

二手房買賣中買方的風(fēng)險(xiǎn)。

相對(duì)于賣方來說，買方在交易中的風(fēng)險(xiǎn)更大一些。因?yàn)樵谌魏我环N交易方式中，買方都需要預(yù)付一部分房款，若付款后賣方反悔或買方根本就是遭遇欺詐，則會(huì)給自己帶來重大損失。尤其是在賣方以按揭方式購(gòu)房的交易形式中，買方有可能先行墊款為賣方贖證，此間風(fēng)險(xiǎn)更大。而要避免風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)做到：

1、通過房屋中介公司交易。買方將預(yù)付款交給中介公司，由中介公司陪同賣方到銀行贖證，贖出的房權(quán)證由中介公司保管而不到賣方手中。

2、應(yīng)當(dāng)簽訂一份完備的合同，要使用定金條款并約定違約金。

3、由于是二手房，買方在接房時(shí)一定要查明該房屋的物業(yè)費(fèi)、水電熱氣費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用是否已在交付前結(jié)清，否則后患無窮。

談?wù)勚薪榉矫媾R的法律問題。

中介公司在二手房交易中扮演著越來越重要的角色，一些復(fù)雜的交易要想沒有中介公司的參與而順利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出現(xiàn)的新鮮事物，已有相當(dāng)長(zhǎng)的歷史。近年二手房市場(chǎng)的繁榮為中介公司提供了一片廣闊的活動(dòng)天地，所以房屋中介公司如雨后春筍般地涌現(xiàn)了出來。但由于法律法規(guī)的不配套和監(jiān)管措施的不力，使得中介公司良莠不齊，交易雙方吃“黑中介”之虧的事例經(jīng)常見之報(bào)端，嚴(yán)重影響了中介公司的形象，致使人們買房賣房都不愿意通過中介。但不通過中介的房屋交易出現(xiàn)糾紛的機(jī)率又較大，從而影響了二手市場(chǎng)的正常發(fā)展。近年法律法規(guī)的出臺(tái)以及主管部門對(duì)中介市場(chǎng)的大力整治，使其規(guī)范了許多。但一個(gè)市場(chǎng)的成熟是需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間的，需要所有的中介公司共同努力，依法經(jīng)營(yíng)，并切實(shí)維護(hù)自己的權(quán)益，才能保護(hù)自己的市場(chǎng)并使其有序發(fā)展。

筆者認(rèn)為，中介公司應(yīng)當(dāng)解決好以下幾個(gè)問題：

1、遠(yuǎn)離惡意競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)地區(qū)的二手房市場(chǎng)并不是一塊無限大的蛋糕，人人都想吃一口。價(jià)格戰(zhàn)是中介公司經(jīng)常采取的競(jìng)爭(zhēng)手段。中介公司一般收取房屋成交價(jià)1%至2%的傭金，為爭(zhēng)市場(chǎng)，中介公司不惜將傭金壓得更低。但微薄的利潤(rùn)不足以維持此類中介公司的生存，只有以其他方式尋求利潤(rùn)，所以就出現(xiàn)了一系列的暗箱操作以賺取非法利潤(rùn)。但這種短視的違規(guī)行為只會(huì)坑人害己，損壞了中介公司的形象，擾亂了二手市場(chǎng)的秩序，影響了二手市場(chǎng)的發(fā)展，這恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。

2、規(guī)范合同文本。目前并沒有完全適用于二手房交易的格式的中介合同和買賣合同。而一份規(guī)范完備的中介合同和買賣合同無論對(duì)中介方還是買賣雙方均是非常重要的。中介公司應(yīng)當(dāng)委托律師制定一份能夠切實(shí)維護(hù)自己權(quán)益又不侵害交易雙方利益的中介合同，更應(yīng)當(dāng)根據(jù)交易的不同形式，制定出與之適用的房屋買賣合同。因?yàn)榻灰椎陌踩晚樌M(jìn)行對(duì)中介公司來說是至關(guān)重要的，也是保持自己市場(chǎng)保有量和擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的保證。

3、如何對(duì)付“甩中介”的行為。暗箱操作不允許，約買賣雙方見面又可能出現(xiàn)買賣雙方甩開中介私下交易的情況，這是中介公司最為頭痛的。這種情況只有通過簽訂完備的中介合同來避免。應(yīng)當(dāng)在合同中約定甩開中介私下交易的違約條款，約定懲罰性違約金，這是有合同法依據(jù)的。一旦出現(xiàn)這種情況，中介公司可以通過法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。

關(guān)于轉(zhuǎn)按揭的一點(diǎn)思考。

由于交易雙方均以按揭方式購(gòu)房的交易方式的普遍出現(xiàn)，為二手房的交易平添了許多復(fù)雜性。如上述第4種交易方式。在這種情況下，許多銀行適時(shí)地推出了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

所謂的轉(zhuǎn)按揭，就是轉(zhuǎn)讓住房抵押貸款的行為。但我國(guó)目前推出的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)并不是真正意義上的轉(zhuǎn)按揭，它包括兩個(gè)方面，一是原借款人（賣方）提前償還銀行貸款，與銀行解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系，撤銷抵押登記；二是新借款人（買方）申請(qǐng)二手房貸款，以所購(gòu)住房作為新貸款的抵押擔(dān)保，辦理抵押登記。

可見，目前的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)包括四個(gè)環(huán)節(jié)：原債務(wù)的償還、新債務(wù)的建立、原有抵押擔(dān)保的撤銷和新抵押擔(dān)保的建立。目前這四個(gè)環(huán)節(jié)相互獨(dú)立。如果能將某些相關(guān)環(huán)節(jié)連結(jié)起來，無疑能節(jié)省時(shí)間，提高工作效率，降低交易成本。

其實(shí)完全可以這樣做：一是實(shí)現(xiàn)新舊債務(wù)的連結(jié)，可以考慮在原有借款合同不變的基礎(chǔ)上，銀行、賣方、買方簽定補(bǔ)充借款協(xié)議，將賣方的債務(wù)轉(zhuǎn)移給買方。二是抵押擔(dān)保隨債務(wù)一并轉(zhuǎn)移，在房屋產(chǎn)權(quán)過戶的同時(shí)辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先注銷舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法。這是真正意義的轉(zhuǎn)按揭，即債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，其有合同法上的依據(jù)，也是香港和國(guó)外的通行做法。另外銀行應(yīng)當(dāng)推出跨行轉(zhuǎn)按揭。目前開辦跨行轉(zhuǎn)按揭的癥結(jié)在于一定時(shí)期內(nèi)原貸款抵押擔(dān)保懸空，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)過戶之前，原貸款銀行要撤銷抵押權(quán)，否則不能轉(zhuǎn)讓，而只有等到辦妥新的抵押登記，新貸款銀行對(duì)買方發(fā)放了貸款，買方才能支付房款給賣方，賣方才有錢償還原貸款，由于新舊貸款由不同銀行發(fā)放，原貸款銀行無法確保新貸款用于償還原貸款，所以不愿意在賣方未還清貸款的情況下撤銷抵押，致使轉(zhuǎn)按揭無法順利操作。要解決這個(gè)問題，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協(xié)議，新貸款銀行承諾將售房款劃入賣方在原貸款銀行開立的賬戶上，確保用于優(yōu)先歸還銀行貸款，以避免因抵押擔(dān)保不落實(shí)給銀行貸款造成損失。但即使如此，這種非真正意義上的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的推出，也大大推動(dòng)了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。此業(yè)務(wù)雖與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)相比存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離，但畢竟邁出了可喜的一步。隨著政府主管部門和金融部門對(duì)此業(yè)務(wù)的不改進(jìn)和完善，必將刺激二手市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。

第五篇：催告函(二手房買賣合同糾紛)

催告函

林某某先生、福州某某房產(chǎn)代理有限公司：

我與你們雙方于2005年10月29日簽訂了《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》（以下簡(jiǎn)稱《合同》），合同當(dāng)事人三方為，甲方：林某某，乙方：龔某某，丙方：福州某某房產(chǎn)代理有限公司。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）的規(guī)定，該《合同》各方當(dāng)事人主體適格，意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，于各方當(dāng)事人簽字之時(shí)已依法成立并生效。依法成立的合同，對(duì)各方當(dāng)事人具有法律約束力。經(jīng)咨詢專業(yè)律師，現(xiàn)就《合同》履行過程中的有關(guān)事宜鄭重函告你們：

為了積極履行《合同》，我方已交付定金人民幣兩萬(wàn)元，并已通過民間借貸方式籌得購(gòu)房款萬(wàn)元，每日承擔(dān)利息高達(dá)元。根據(jù)《合同》第十三條：補(bǔ)充條款⑵“因上述房產(chǎn)尚處于抵押狀態(tài)，甲方同意于2005年11月5日前自行出資辦理銀行還貸手續(xù)，待解押手續(xù)辦理完畢后十五個(gè)工作日內(nèi)開始辦理產(chǎn)權(quán)交易受理手續(xù)及乙方購(gòu)買上述房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)?！奔追竭t至今日仍未完成交易標(biāo)的房產(chǎn)的解押手續(xù)，丙方未能盡到催告督促義務(wù)，甲方、丙方未與乙方辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)及乙方購(gòu)買上述交易標(biāo)的房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)，系遲延履行《合同》規(guī)定的主要義務(wù)，已構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！薄逗贤ā返谝话僖皇l規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！薄逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定，“有 1

下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；”《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！币约叭胶炗啞逗贤?/p>

第十條：“違約責(zé)任……

2、甲乙雙方任何一方未能及時(shí)備齊材料并進(jìn)行交易受理、甲方未能按時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)交接、乙方未能按時(shí)解款至丙方，丙方因自身原因未能及時(shí)放款給甲方，屬不按時(shí)履行行為。不按時(shí)履行方應(yīng)自不按時(shí)履行之日起每日按本合同第二條約定的房產(chǎn)交易總價(jià)的0.05%向利益受損方支付滯納金?！蔽曳洁嵵卮吒婺銈儯追?、丙方）：

1、限你們于收到本函日之內(nèi)辦理完畢交易標(biāo)的房產(chǎn)的解押手續(xù)，并辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)及乙方購(gòu)買上述房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)。

2、乙方保留追究甲方、丙方違約責(zé)任的權(quán)利。

如果于上述時(shí)限內(nèi)甲方、丙方仍未履行，我方有權(quán)選擇：

一、通知解除《合同》，并依法主張以下權(quán)利，包括但不限于：

1、要求雙倍返還定金；

2、要求支付違約金（每日按約定房產(chǎn)交易總價(jià)的0.05%計(jì)算）；

3、不支付中介費(fèi)用；

4、要求賠償損失，包括但不限于：⑴購(gòu)房籌資的利息損失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易標(biāo)的房產(chǎn)增值部分價(jià)值；⑶乙方的房租損失。

二、要求繼續(xù)履行《合同》，并依法主張以下權(quán)利，包括但不限于：

1、要求支付違約金（每日按約定房產(chǎn)交易總價(jià)的0.05%計(jì)算）；

2、要求賠償損失，包括但不限于：⑴購(gòu)房籌資的利息損失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易標(biāo)的房產(chǎn)增值部分價(jià)值；⑶乙方的房租損失。

我方認(rèn)為，甲方、丙方遲延履行《合同》主要義務(wù)，事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，已經(jīng)構(gòu)成違約，嚴(yán)重?fù)p害了我方的合法權(quán)益。為依法維護(hù)我方的合法權(quán)益，同時(shí)也為了避免甲方、丙方的責(zé)任進(jìn)一步擴(kuò)大，我方誠(chéng)望甲方、丙方能夠高度重視此事，采取積極合作的態(tài)度，抓緊履行《合同》義務(wù)。如果甲方、丙方不采取主動(dòng)的態(tài)度或繼續(xù)借故拖延，我方只有通過法律途徑維護(hù)我方的合法權(quán)益。屆時(shí)，甲方、丙方不但仍要繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失或者雙倍返還定金、支付違約金、賠償損失，而且還要支出訴訟費(fèi)、律師費(fèi)，同時(shí)還要承擔(dān)我方依法維權(quán)所支出的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等各項(xiàng)損失，并承受不必要的訟累。

希望林某某先生、福州某某房產(chǎn)代理有限公司收到本函后及時(shí)與我方聯(lián)系并作出明確答復(fù)。

函告人：龔某某2006年1月1日 注：本函一式叁份，寄送林某某、福州某某房產(chǎn)代理有限公司各一份。