第一篇：《哈爾濱市物業(yè)管理條例》

《哈爾濱市物業(yè)管理條例》

哈爾濱市物業(yè)管理條例

（2012年5月31日哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議通過，2012年8月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準）

第一章 總 則 21 區(qū)23晚32

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本條例。

第三條 本條例所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)管理和業(yè)主自行管理。

本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定標準，依據(jù)物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

本條例所稱社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)管理，是指由社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)對未實行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務標準和收費標準，依據(jù)物業(yè)服務合同約定，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務的活動。

本條例所稱業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務形式，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務的活動。

第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門負責所轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的職責分工由市人民政府確定。

城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、城市管理行政執(zhí)法、環(huán)境保護、價格、公安、工商、食品藥品監(jiān)督、財政、民政、衛(wèi)生、質(zhì)量技術監(jiān)督、水務、廣播電視等有關行政管理部門，按照各自職責做好物業(yè)管理相關工作。

第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法制定和組織實施自律性規(guī)范，維護會員合法權益，促進行業(yè)建設和健康發(fā)展。

市物業(yè)行政主管部門應當加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。

進行房屋權屬登記的，房屋所有權證記載的房屋所有權人為業(yè)主。

尚未進行房屋權屬登記的，基于繼承、遺贈、合法建造已經(jīng)實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中應當認定為業(yè)主；基于買賣等民事法律行為已經(jīng)實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主。

業(yè)主依據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，享有相應的權利，履行相應的義務。

第七條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。

第八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

（二）房屋出售并交付使用的套數(shù)達到百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。

建設單位對具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，應當在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并提供有關資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第九條 首次業(yè)主大會會議籌備組由七至十七人單數(shù)組成，由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會和建設單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派人員擔任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組組建后七日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。

建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。

第十條 籌備組應當按照有關規(guī)定履行相關職責，并在成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十一條 業(yè)主委員會經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應當在會議召開十五日前將會議時間、地點、形式和內(nèi)容告知全體業(yè)主，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，接受其監(jiān)督和指導。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當派員列席。

業(yè)主委員會不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

第十二條 業(yè)主大會會議可以采取現(xiàn)場會議的形式，也可以采用書面、網(wǎng)絡等征求意見的形式召開。

業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會會議時，應當事先書面征求所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。代理人參加業(yè)主大會會議時，應當出具業(yè)主書面授權委托書和本人身份證明。

業(yè)主大會會議表決采取記名投票方式。

第十三條 業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，撤銷業(yè)主委員會的不當決定。

第十四條 業(yè)主大會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十五條 業(yè)主委員會一般由五名以上單數(shù)委員組成，候補委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設置。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的項目，新一期項目的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期三至五年。

第十六條 本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)或者機構(gòu)任職的，不得擔任業(yè)主委員會委員、候補委員。

第十七條 業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時進行約定。

第十八條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會作出的決定，應當經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會應當在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

業(yè)主委員會召開會議應當通知社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會可以派員列席。

第十九條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會決定后，終止其委員資格：

（一）不履行委員職責；

（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（三）侵害業(yè)主共同利益；

（四）不履行業(yè)主義務；

（五）利用委員資格謀取私利；

（六）被依法限制人身自由不能履行職責；

（七）不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數(shù)多少依次遞補。

第二十條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿之日起五日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將財務收支情況向業(yè)主大會報告，并將有關資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定。

已經(jīng)建成交付使用、自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再按照本條前款規(guī)定重新劃分。

第二十二條 分期開發(fā)建設或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但建設項目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設施設備能夠分割并獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第二十三條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當持建設用地規(guī)劃許可證和建設項目規(guī)劃設計圖紙，向區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。

區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當自受理申請之日起十五日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設單位。

第二十四條 建設單位應當按照建設項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過五百平方米。業(yè)主委員會辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調(diào)劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。

物業(yè)管理用房應當為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風等使用功能。

物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會按照規(guī)定使用，不得挪作他用。

第二十五條 規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)管理用房的位置和面積進行審核。

市物業(yè)行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時，應當對物業(yè)管理用房進行核查。

在物業(yè)項目交付使用時，區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當對物業(yè)管理用房配置情況進行現(xiàn)場核實。

第二十六條 建設單位在銷售住宅物業(yè)前，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。投標人少于三個或者建筑面積不超過兩萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

市物業(yè)行政主管部門負責建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和服務。

第二十七條 建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)后，應當與其簽訂書面前期物業(yè)服務合同。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件。

第二十八條 建設單位應當在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù)，應當移交共用部位、共用設施設備明細。

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當重點對物業(yè)共用部位、共用設施設備及其他有關事項進行查驗，并做好登記存檔。

物業(yè)服務企業(yè)應當在首次業(yè)主大會上報告物業(yè)承接驗收等情況。

建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交相關資料的同時，應當向市物業(yè)行政主管部門報送備份。

第四章 物業(yè)服務管理

第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理活動，應當具有法人資格，取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接物業(yè)項目。

非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應當持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等材料到市物業(yè)行政主管部門備案。

第三十條 物業(yè)服務企業(yè)管理的物業(yè)，實行項目經(jīng)理責任制。

物業(yè)項目經(jīng)理、管理專業(yè)人員應當按照規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證書；專業(yè)技術人員應當按照規(guī)定取得相應的技術職稱證書。

物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，并報市物業(yè)行政主管部門備案。

第三十一條 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

第三十二條 業(yè)主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求、物業(yè)服務內(nèi)容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起二十日內(nèi)，持物業(yè)服務合同到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。

第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

（一）遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范；

（三）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；

（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

（五）向業(yè)主大會進行報告，聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務。

第三十五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

普通住宅的物業(yè)服務收費實行政府指導價；別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)配套使用的電梯費和室內(nèi)停車場（位）的綜合服務費實行政府指導價。

實行政府指導價的，由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門制定基準價和浮動幅度，定期向社會公布，并根據(jù)社會平均物價指數(shù)變動情況適時進行調(diào)整。具體收費標準，由當事人根據(jù)政府指導價在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)服務收費標準調(diào)整的，應當經(jīng)過業(yè)主大會決定。

實行市場調(diào)節(jié)價的，具體收費標準由當事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務合同中約定。

第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第三十七條 物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務合同自動順延至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

第三十八條 物業(yè)服務合同期限內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定依法提前解除物業(yè)服務合同的，按照合同約定的內(nèi)容執(zhí)行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日。

第三十九條 原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止時，與業(yè)主委員會辦理退出交接手續(xù)，并移交下列資料和財物：

（一）預收的物業(yè)服務費用；

（二）全部物業(yè)檔案資料；

（三）物業(yè)管理用房、共用設施設備用房；

（四）其他屬于業(yè)主共有的財物。

業(yè)主委員會應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時移交本條第一款所列的資料、財物。

第四十條 物業(yè)服務企業(yè)擅自終止服務的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動。

第四十一條 未選聘物業(yè)服務企業(yè)和自行管理的老舊住宅，應當實行社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)管理。

社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)社區(qū)設置、物業(yè)規(guī)模等情況組建，報經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準后成立。

市、區(qū)人民政府對社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)給予適當補貼。

第四十二條 社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)應當提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、綠化養(yǎng)護、房屋共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務。

第四十三條 社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)的服務收費標準由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門確定，并定期向社會公布。

第四十四條 經(jīng)業(yè)主大會決定，或者經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理，并接受市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的指導和監(jiān)督。

自行管理的物業(yè)服務內(nèi)容、服務方式、服務費用、收費方式、服務標準等具體事項由業(yè)主共同協(xié)商確定。

自行管理不得違反有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，損害社會公共利益，侵害業(yè)主的合法權益。

第四十五條 業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理的，社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)應當終止服務，并按照規(guī)定辦理相關交接手續(xù)。

第四十六條 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，對有關共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)應當在管理區(qū)域?qū)⒎諆?nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違反房屋安全管理規(guī)定的；

（二）擅自占用、損壞或者移動物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的；

（四）占用消防通道、損壞消防設施設備等違反消防管理規(guī)定的；

（五）隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建外掛式保溫陽臺，違法搭建鴿舍等設施，飼養(yǎng)家禽、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的；

（六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪聲，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違反治安管理規(guī)定的；

（七）產(chǎn)生噪聲、振動、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護管理規(guī)定的；

（八）擅自設置攤點、開辦公司等違反工商管理規(guī)定的；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的上述行為，應當予以勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。

第四十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意后，由市物業(yè)行政主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、公安消防等有關行政管理部門依法辦理批準手續(xù)。

第五十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時，應當向物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)申報登記。物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)應當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。

第五十一條 在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用道路、場地停放機動車輛的，應當由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對停放車輛收取道路、場地占用費和服務管理費的，參照價格行政主管部門規(guī)定的停車場收費指導價執(zhí)行。道路、場地占用費應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

對停放車輛有保管等專項服務要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)另行簽訂保管合同。

第五十二條 擁有兩個以上房屋所有權人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應當按照有關規(guī)定交存專項維修資金。

專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督的原則。

利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應急維修時，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準，可以先行啟用應急維修資金進行維修，待維修工程結(jié)束后，所發(fā)生費用由相關受益人共同分攤。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，買賣雙方應當同時辦理專項維修資金轉(zhuǎn)移變更手續(xù)。未交存專項維修資金或者賬戶余額不足的，應當按照規(guī)定予以補足。

第五十三條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護，由物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)負責組織維修，費用從物業(yè)服務費用列支；對物業(yè)共用部位、共用設施設備除日常維修養(yǎng)護之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)負責組織維修，費用從專項維修資金列支。

業(yè)主專有部分、自用設施設備的維修養(yǎng)護責任和費用，由業(yè)主自行承擔。

物業(yè)保修期內(nèi)，發(fā)生工程建設質(zhì)量問題的，由開發(fā)建設單位按照規(guī)定承擔維修責任。

共用部位、共用設施設備的范圍按照有關規(guī)定執(zhí)行。

第五十四條 供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業(yè)管理相關責任單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。

本條前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當通知物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)和業(yè)主委員會，并及時恢復原狀。

第五十五條 設置于房屋內(nèi)部的共用設施設備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)或者有關管理單位進行維修。

對物業(yè)共用部位、共用設施設備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備實施維修養(yǎng)護時，有關業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合。

第六章 監(jiān)督管理

第五十六條 市、區(qū)、縣（市）有關行政主管部門應當按照下列規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關事項進行監(jiān)督檢查：

（一）物業(yè)行政主管部門對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標、物業(yè)合同備案、專項維修資金使用、物業(yè)服務質(zhì)量、從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格、業(yè)主大會成立和決定、業(yè)主委員會履行職責等情況進行監(jiān)督；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對物業(yè)管理用房的規(guī)劃配置等情況進行監(jiān)督；

（三）城市管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的容貌、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等情況進行監(jiān)督；

（四）城市管理行政執(zhí)法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設攤點、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；

（五）城鄉(xiāng)建設行政主管部門對建設單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等情況進行監(jiān)督；

（六）價格行政主管部門對物業(yè)服務收費、價格公示等情況進行監(jiān)督；

（七）公安行政主管部門對治安、消防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等情況進行監(jiān)督；

（八）環(huán)境保護行政主管部門對煙塵污染、經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；

（九）水務行政主管部門對供排水等情況進行監(jiān)督；

（十）工商行政主管部門對無照經(jīng)營等情況進行監(jiān)督；

（十一）質(zhì)量技術監(jiān)督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運行情況進行監(jiān)督；

（十二）衛(wèi)生行政主管部門對生活飲用水質(zhì)量等情況進行監(jiān)督。

其他有關行政管理部門按照職責對相關情況進行監(jiān)督。

第五十七條 街道辦事處負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作。

第五十八條 有關行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后，應當依法及時予以制止或者處理。

物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)應當對有關行政管理部門的調(diào)查予以配合。

第五十九條 建立物業(yè)服務企業(yè)信息動態(tài)發(fā)布制度。市物業(yè)行政主管部門應當會同相關行政管理部門，將物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級、從業(yè)人員、承接項目及其履行責任和義務等情況及時向社會公布。

第六十條 實行物業(yè)服務信用保證金制度。物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)項目時，應當按照有關規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門繳存物業(yè)服務信用保證金。信用保證金實行企業(yè)繳存、政府監(jiān)管、專戶存儲的原則，專項用于物業(yè)服務企業(yè)擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應急處置等情況。

物業(yè)服務信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

第六十一條 物業(yè)管理活動出現(xiàn)糾紛時，當事人可以申請調(diào)解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

當事人申請調(diào)解的，由街道辦事處組織相關單位或者個人協(xié)調(diào)解決；街道辦事處協(xié)調(diào)無法解決的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決；出現(xiàn)重大糾紛的，由市物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決。

市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當實行物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會議制度，召集有關街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構(gòu)、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調(diào)解糾紛。調(diào)解過程中，可以邀請人民法院有關人員參加。

第七章 法律責任

第六十二條 物業(yè)行政主管部門和其他有關行政管理部門及其工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

違反本條前款規(guī)定的，由監(jiān)察機關或者有權機關對其主管領導和直接責任人給予行政處分；違反行政問責規(guī)定的，由監(jiān)察機關或者本部門對其主管領導和直接責任人給予行政問責。

第六十三條 建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權限按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）未按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

（二）未按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（三）對住宅物業(yè)未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

（四）與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，未將前期物業(yè)服務合同作為附件的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

（五)未按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（六）未按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交有關資料或者未向市物業(yè)行政主管部門報送備份的，責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權限按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務的，責令停止違法行為，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

（二）物業(yè)服務企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，予以警告，責令限期改正，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（三）非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

（四）聘用未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

（五）未辦理物業(yè)服務合同備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

（六）未按照規(guī)定繳存物業(yè)服務信用保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

（七）不按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，移交有關資料、財物的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十五條 違反本條例規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十六條 違反本條例規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第六十七條 單位和個人違反其他規(guī)定的，由有關行政管理部門根據(jù)相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第八章 附 則

第六十八條 市物業(yè)行政主管部門應當制定管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等文件的示范文本，供物業(yè)管理活動中參照使用。

第六十九條 本條例自二〇一二年十一月一日起施行。市人大常委會二〇〇四年七月十三日公布的《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》同時廢止。

第二篇：哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定

哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定

（2004年4月23日哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過，2004年6月10日黑龍江省第十屆人民代表大會常務委員會第九次會議批準）

哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會公告

第25號

《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》業(yè)經(jīng)哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會第八次會議于2004年4月23日通過，黑龍江省第十屆人民代表大會常務委員會第九次會議于2004年6月10日批準，現(xiàn)予公布，自2004年8月1日起施行。

哈爾濱市人民代表大會常務委員會

2004年7月13日

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，組織實施本規(guī)定。

縣（市）房產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

建設、規(guī)劃、城市管理、工商、物價、公安、環(huán)保、供熱、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通訊等有關行政管理部門和單位，按照各自治則配合實施本規(guī)定。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)助做好物業(yè)管理工作。

第四條 第四條 房產(chǎn)行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域應當主要考慮下列因素：

（一）業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設施設備；

（二）屬于一個自然街坊或者封閉小區(qū)；

（三）與社區(qū)居民委員會設置大體相適應。

第五條 業(yè)主大會有一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50％以上，或者首個房屋出售并交付使用滿2年的，應當召開首次業(yè)主大會會議。

第六條 具備召開首次業(yè)主大會條件的，建設單位應當書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府街道通知后30日內(nèi)，會同物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設單位所派人員組成。參加籌備組的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組組建后7日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告籌備組成員名單；建設單位應當向籌備組提供業(yè)主花名、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付時間時間等必要的資料。

籌備組按照《業(yè)主大會規(guī)程》有關規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。

第七條 住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按套計算，有單獨房屋產(chǎn)權證的一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按物業(yè)建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋產(chǎn)權證的計一票；超過100平方米的，每超過100平方米再計一票。

單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權最高不超過全部投票權的30％，剩余投票權按照其他業(yè)主占全部投票權的比例分攤給其他業(yè)主。

第八條 首次業(yè)主大會應當在房產(chǎn)行政主管部門指導下制定業(yè)主大會議事規(guī)則。

業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的儀事方式、表決程序、業(yè)主投票權決定辦法，業(yè)主委員會的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出約定。

第九條 首次業(yè)主大會應當在房產(chǎn)行政主管部門指導下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員應當有熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主擔當；但不得同時在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。業(yè)主委員會應當由3人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。

第十條 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應當及時在業(yè)主管理區(qū)域內(nèi)公告；并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

第十一條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開定期業(yè)主大會會議；經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟事件需要及時處理的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當出具書面授權委托書。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金籌集和使用方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，取得資質(zhì)證書后，放可從事與自治登記相適應的物業(yè)管理活動。

新設立的物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應當依法取得供上行政管理部門和發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》后，再向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請。市房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審查，符合條件的，按照有關規(guī)定和發(fā)資質(zhì)證書。

房產(chǎn)行政主管部門應當通過網(wǎng)絡信息系統(tǒng)等渠道公開物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠信情況等內(nèi)容。

第十三條 外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應當在市房產(chǎn)行政主管部門備案。未辦理備案手續(xù)的，由方鏟形整主管部門責令限期備案，并予以通報。

第十四條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，并與其簽訂前期物業(yè)服務合同。

建設單位在于物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當明確約定前期物業(yè)服務內(nèi)容、服務費用、物業(yè)保修范圍和和時限、違約責任等物業(yè)管理具體事項。

前期物業(yè)服務合同在期限屆滿或者到業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止。第十五條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于3個或者建筑面積不超過5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

第十六條 建設單位應當在新建物業(yè)綜合驗收合格之后，同物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當重點對物業(yè)共用部位、共用設施設備及其他又管事項進行查驗。建設單位、物業(yè)管理企業(yè)違法第一款規(guī)定為辦理物業(yè)承接驗收的，由房產(chǎn)行政主管部門給予警告，并責令限期改正；逾期拒不改正的，對責任方處以1萬元以上10萬元以下的罰款。

第十七條 建設單位應當按照總建筑面積的0.3％的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必須要得物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超過300平方米。

物業(yè)管理方屬于全體也住共同共有；未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者挪作他用。

第十八條 業(yè)主大會可以通過公開招標或者根據(jù)業(yè)主委員會的推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會向業(yè)主大會推薦后選物業(yè)管理企業(yè)時，應當至少推薦3個以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。

第十九條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同一般應對物業(yè)服務范圍、服務項目、收費標準、違約責任等內(nèi)容加以約定。

業(yè)主委員會在于物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時，可以根據(jù)物業(yè)大會要求就物業(yè)共用部分和共用設施設備維護管理、公共區(qū)域保潔、公共綠化管理、公共秩序和安全維護、車輛停放管理、物業(yè)管理資料管理等服務事項進行約定。

第二十條 物業(yè)滾利企業(yè)應當自物業(yè)服務合同生效之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門及公傷行政管理部門備案。

如果一方不準備前物業(yè)服務合同的，應當自合同期滿前60日通知對方。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止或者解除后的10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列事項：

（一）預售的物業(yè)服務費用；

（二）全部物業(yè)檔案資料；

（三）物業(yè)滾利用方、場地和其他財務。

違反前款第（一）、（二）項規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交的，予以通報，并處以1萬元以上10萬元以下罰款；違法欠款第（三）項規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交的，處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

第二十二條 業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時，應當辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。同時移交本規(guī)定第二十一條規(guī)定的事項。

第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務，應當按照物業(yè)服務合同的約定，并遵守下列規(guī)定：

（一）按照國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范實施管理服務；

（二）向業(yè)主和物業(yè)使用時用人告知物業(yè)共用部位、共同設施設備使用的方法、要求及注意事項；

（三）定期聽取業(yè)主大會、業(yè)主的意見和建議、改進和完善管理服務；

（四）及時勸阻和制止業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約的行為，并向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告。

第二十四條 物業(yè)服務收費應當遵信合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

物業(yè)服務收費應當實行政府指導價或者市場調(diào)節(jié)價，具體收費項目、標準和方式按照國家和有關物業(yè)服務收費辦法執(zhí)行。

市人民政府制定指導價時應當按質(zhì)論價、分等計價，按照物業(yè)服務范圍、項目、要求卻頂各級各類物業(yè)服務收費標準，報省物價部門批準后實施。

物業(yè)管理企業(yè)應當實行明碼標價，在物業(yè)管理取悅內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準已經(jīng)收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第二十五條 前期物業(yè)服務合同生效之日至物業(yè)交付物業(yè)買受人前發(fā)生的物業(yè)管理相關費用，由建設單位承擔。物業(yè)交付物業(yè)買受人后至前期物業(yè)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費用由建設單位和物業(yè)買受人在房屋買賣合同中約定承擔；未約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

第二十六條 房屋自由部位、自由設備的維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負責，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對自用部位、自用設備進行維修養(yǎng)護的，服務費用由雙方約定。

第二十七條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）損壞或者擅自占用物業(yè)共有部位、共用設施設備，移動共用設備；

（三）破壞房屋外觀；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)；

（六）侵占綠地，損毀花草樹木；

（七）隨意停放車輛；

（八）隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（九）違反規(guī)定放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪聲；

（十）擅自設置攤點；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)前款行為的，有權勸阻制止；對拒不改正的有權向有關行政管理部門舉報。

違反前款第（一）、（二）項規(guī)定，有房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責令停止違法行為、限期改正；情節(jié)嚴重的，對個人處以1000元以上1萬元以下的罰款，對單位處以5萬元以下10萬元以上罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第二十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。按照法律、法規(guī)的規(guī)定需要辦理有關審批手續(xù)的，辦理后方可進行。

物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設施設備損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關事項簽訂協(xié)議。

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者業(yè)主公約的行為，應當依據(jù)有關規(guī)定或者約定予以勸阻制止；對拒不改正的，應當及時報告業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

第二十九條 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織維修、更新或者采取應急措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關業(yè)主承擔。

第三十條 業(yè)主對設置于房屋內(nèi)部的共用設備負有監(jiān)管責任。

業(yè)主應當配合物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備實施維修養(yǎng)護。違反規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責令限期改正，并可處以1000元以上1萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十一條 任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場地。

供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先通知物業(yè)管理企業(yè)，完工后及時恢復原狀；造成損失的，應當予以賠償。

第三十二條 在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經(jīng)常占用道路或者場地停放機動車輛的，應當征得業(yè)主大會的同意，并按規(guī)定交納場地占用費。所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于共用設施設備的維修養(yǎng)護，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

第三十三條 住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)屬于建設單位所有的機動車停車庫、停車場在同等條件下應當優(yōu)先租、售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。

第三十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有，專戶存儲，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、設施設備的維修、更新、改造、不得挪作他用。

第三十五條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛時，可以向房產(chǎn)行政主管部門投訴。

房產(chǎn)行政主管部門接到物業(yè)管理糾紛投訴后，對屬于本部門職責范圍內(nèi)的，應當及時調(diào)查、核實、及時處理，并將處理意見回復投訴人；對屬于其他部門職責范圍的，應當及時移送有關部門處理，并告知投訴人。

第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主大會可以決定解除物業(yè)服務合同，由物業(yè)管理企業(yè)承擔違約或者賠償責任。

業(yè)主未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)管理服務費用的，應承擔相應的違約責任。

第三十七條 違反本規(guī)定應當由其他行政管理部門處罰的，由相應的行政管理部門根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第三篇：哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定

哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定

中國別墅網(wǎng) 2004-11-23 9:47:52

哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定

（2004年4月23日哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過，2004年6月10日黑龍江省第十屆人民代表大會常務委員會第九次會議批準）

哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會公告

第25號

《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》業(yè)經(jīng)哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會第八次會議于2004年4月23日通過，黑龍江省第十屆人民代表大會常務委員會第九次會議于2004年6月10日批準，現(xiàn)予公布，自2004年8月1日起施行。

哈爾濱市人民代表大會常務委員會2004年7月13日

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，組織實施本規(guī)定。

縣（市）房產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

建設、規(guī)劃、城市管理、工商、物價、公安、環(huán)保、供熱、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通訊等有關行政管理部門和單位，按照各自治則配合實施本規(guī)定。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)助做好物業(yè)管理工作。

第四條 第四條 房產(chǎn)行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域應當主要考慮下列因素：

（一）業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設施設備；

（二）屬于一個自然街坊或者封閉小區(qū)；

（三）與社區(qū)居民委員會設置大體相適應。

第五條 業(yè)主大會有一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50％以上，或者首個房屋出售并交付使用滿2年的，應當召開首次業(yè)主大會會議。

第六條 具備召開首次業(yè)主大會條件的，建設單位應當書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府街道通知后30日內(nèi)，會同物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設單位所派人員組成。參加籌備組的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組組建后7日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告籌備組成員名單；建設單位應當向籌備組提供業(yè)主花名、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付時間時間等必要的資料。

籌備組按照《業(yè)主大會規(guī)程》有關規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。

第七條 住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按套計算，有單獨房屋產(chǎn)權證的一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按物業(yè)建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋產(chǎn)權證的計一票；超過100平方米的，每超過100平方米再計一票。

單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權最高不超過全部投票權的30％，剩余投票權按照其他業(yè)主占全部投票權的比例分攤給其他業(yè)主。

第八條 首次業(yè)主大會應當在房產(chǎn)行政主管部門指導下制定業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的儀事方式、表決程序、業(yè)主投票權決定辦法，業(yè)主委員會的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出約定。

第九條 首次業(yè)主大會應當在房產(chǎn)行政主管部門指導下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員應當有熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主擔當；但不得同時在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。業(yè)主委員會應當由3人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。

第十條 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應當及時在業(yè)主管理區(qū)域內(nèi)公告；并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

第十一條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開定期業(yè)主大會會議；經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟事件需要及時處理的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當出具書面授權委托書。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金籌集和使用方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，取得資質(zhì)證書后，放可從事與自治登記相適應的物業(yè)管理活動。

新設立的物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應當依法取得供上行政管理部門和發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》后，再向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請。市房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審查，符合條件的，按照有關規(guī)定和發(fā)資質(zhì)證書。

房產(chǎn)行政主管部門應當通過網(wǎng)絡信息系統(tǒng)等渠道公開物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠信情況等內(nèi)容。

第十三條 外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應當在市房產(chǎn)行政主管部門備案。未辦理備案手續(xù)的，由方鏟形整主管部門責令限期備案，并予以通報。

第十四條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，并與其簽訂前期物業(yè)服務合同。

建設單位在于物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當明確約定前期物業(yè)服務內(nèi)容、服務費用、物業(yè)保修范圍和和時限、違約責任等物業(yè)管理具體事項。

前期物業(yè)服務合同在期限屆滿或者到業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止。

第十五條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于3個或者建筑面積不超過5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

第十六條 建設單位應當在新建物業(yè)綜合驗收合格之后，同物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理

承接驗收。

物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當重點對物業(yè)共用部位、共用設施設備及其他又管事項進行查驗。

建設單位、物業(yè)管理企業(yè)違法第一款規(guī)定為辦理物業(yè)承接驗收的，由房產(chǎn)行政主管部門給予警告，并責令限期改正；逾期拒不改正的，對責任方處以1萬元以上10萬元以下的罰款。

第十七條 建設單位應當按照總建筑面積的0.3％的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必須要得物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超過300平方米。

物業(yè)管理方屬于全體也住共同共有；未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者挪作他用。

第十八條 業(yè)主大會可以通過公開招標或者根據(jù)業(yè)主委員會的推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會向業(yè)主大會推薦后選物業(yè)管理企業(yè)時，應當至少推薦3個以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。

第十九條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同一般應對物業(yè)服務范圍、服務項目、收費標準、違約責任等內(nèi)容加以約定。業(yè)主委員會在于物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時，可以根據(jù)物業(yè)大會要求就物業(yè)共用部分和共用設施設備維護管理、公共區(qū)域保潔、公共綠化管理、公共秩序和安全維護、車輛停放管理、物業(yè)管理資料管理等服務事項進行約定。

第二十條 物業(yè)滾利企業(yè)應當自物業(yè)服務合同生效之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門及公傷行政管理部門備案。

如果一方不準備前物業(yè)服務合同的，應當自合同期滿前60日通知對方。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止或者解除后的10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列事項：

（一）預售的物業(yè)服務費用；

（二）全部物業(yè)檔案資料；

（三）物業(yè)滾利用方、場地和其他財務。

違反前款第（一）、（二）項規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交的，予以通報，并處以1萬元以上10萬元以下罰款；違法欠款第（三）項規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交的，處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

第二十二條 業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時，應當辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。同時移交本規(guī)定第二十一條規(guī)定的事項。

第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務，應當按照物業(yè)服務合同的約定，并遵守下列規(guī)定：

（一）按照國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范實施管理服務；

（二）向業(yè)主和物業(yè)使用時用人告知物業(yè)共用部位、共同設施設備使用的方法、要求及注意事項；

（三）定期聽取業(yè)主大會、業(yè)主的意見和建議、改進和完善管理服務；

（四）及時勸阻和制止業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約的行為，并向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告。

第二十四條 物業(yè)服務收費應當遵信合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務收費應當實行政府指導價或者市場調(diào)節(jié)價，具體收費項目、標準和方式按照國家和有關物業(yè)服務收費辦法執(zhí)行。

市人民政府制定指導價時應當按質(zhì)論價、分等計價，按照物業(yè)服務范圍、項目、要求卻頂各級各類物業(yè)服務收費標準，報省物價部門批準后實施。

物業(yè)管理企業(yè)應當實行明碼標價，在物業(yè)管理取悅內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準已經(jīng)收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第二十五條 前期物業(yè)服務合同生效之日至物業(yè)交付物業(yè)買受人前發(fā)生的物業(yè)管理相關費用，由建設單位承擔。物業(yè)交付物業(yè)買受人后至前期物業(yè)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費用由建設單位和物業(yè)買受人在房屋買賣合同中約定承擔；未約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

第二十六條 房屋自由部位、自由設備的維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負責，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對自用部位、自用設備進行維修養(yǎng)護的，服務費用由雙方約定。

第二十七條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）損壞或者擅自占用物業(yè)共有部位、共用設施設備，移動共用設備；

（三）破壞房屋外觀；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)；

（六）侵占綠地，損毀花草樹木；

（七）隨意停放車輛；

（八）隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（九）違反規(guī)定放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪聲；

（十）擅自設置攤點；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)前款行為的，有權勸阻制止；對拒不改正的有權向有關行政管理部門舉報。

違反前款第（一）、（二）項規(guī)定，有房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責令停止違法行為、限期改正；情節(jié)嚴重的，對個人處以1000元以上1萬元以下的罰款，對單位處以5萬元以下10萬元以上罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第二十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。按照法律、法規(guī)的規(guī)定需要辦理有關審批手續(xù)的，辦理后方可進行。

物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設施設備損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關事項簽訂協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者業(yè)主公約的行為，應當依據(jù)有關規(guī)定或者約定予以勸阻制止；對拒不改正的，應當及時報告業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

第二十九條 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織維修、更新或者采取應急措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關業(yè)主承擔。

第三十條 業(yè)主對設置于房屋內(nèi)部的共用設備負有監(jiān)管責任。

業(yè)主應當配合物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備實施維修養(yǎng)護。違反規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責令限期改正，并可處以1000元以上1萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十一條 任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場地。供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先通知物業(yè)管理企業(yè)，完工后及時恢復原狀；造成損失的，應當予以賠償。

第三十二條 在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經(jīng)常占用道路或者場地停放機動車輛的，應當征得業(yè)主大會的同意，并按規(guī)定交納場地占用費。所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于共用設施設備的維修養(yǎng)護，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。第三十三條 住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)屬于建設單位所有的機動車停車庫、停車場在同等條件下應當優(yōu)先租、售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。

第三十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有，專戶存儲，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、設施設備的維修、更新、改造、不得挪作他用。

第三十五條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛時，可以向房產(chǎn)行政主管部門投訴。

房產(chǎn)行政主管部門接到物業(yè)管理糾紛投訴后，對屬于本部門職責范圍內(nèi)的，應當及時調(diào)查、核實、及時處理，并將處理意見回復投訴人；對屬于其他部門職責范圍的，應當及時移送有關部門處理，并告知投訴人。

第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主大會可以決定解除物業(yè)服務合同，由物業(yè)管理企業(yè)承擔違約或者賠償責任。

業(yè)主未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)管理服務費用的，應承擔相應的違約責任。第三十七條 違反本規(guī)定應當由其他行政管理部門處罰的，由相應的行政管理部門根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第四篇：物業(yè)管理相關關系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關關系規(guī)范

一、對業(yè)主及其委員會的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對業(yè)主及業(yè)主委員會的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》時,即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強業(yè)主管理委員會管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強,在物業(yè)管理實踐中較好地維護了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會在運作中,濫用職權,引起了廣大業(yè)主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關于處理蓮花北業(yè)主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內(nèi)部的行文制度、用章制度和財務制度,并接受業(yè)務主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒印啊?/p>

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強______(以下簡稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權利、義務

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權人。

(一)權利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項權利;

②依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設施和公共場所(地)的權利;

③有權按有關規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構(gòu)施工的除外;

⑤有權根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設施設備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕;

⑥有權參加業(yè)主大會,并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權;

⑦有權就物業(yè)管理的有關事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復;

⑧有權要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權向物業(yè)管理主管部門進行投訴或提出意見與建議:

⑩有權要求房屋建設毗連部位的其他維修責任人承擔維修養(yǎng)護責任,對方不維修養(yǎng)護或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護,按規(guī)定分攤費用。

(二)義務

①在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時,應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定;

③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務費、房屋本體維修基金等費用;

⑤業(yè)主如需進行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請表,報物業(yè)管理公司審查批準后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進行查驗,如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的,還應承擔相應的補償費用。

⑥業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設施設備、毗連部位及設施設備進行維修、養(yǎng)護,應支付有關費用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業(yè)的法律關系時,應告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔連帶責任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設施設備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格)、設計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標準的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會

①業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(執(zhí)行)機構(gòu),經(jīng)政府部門批準成立后,維護全體業(yè)主的物業(yè)權益,依法行使各項權利。業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會均應接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會,在本物業(yè)交付使用且住用率達到百分之五十以上時,由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會。

③本物業(yè)所享有投票權的已住用業(yè)主,均應按時出席業(yè)主大會,參加投票,行使法定權利,承擔法定責任。

④業(yè)主應親自出席業(yè)主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權,并應服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權委托書,否則該項委托無效。授權委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會成立后,負責召集此后的業(yè)主大會,并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會應于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會。

業(yè)主委員會應于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會。

⑧業(yè)主大會的出席人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時,在會上提出的需經(jīng)決定的事項,由出席會議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。

⑨業(yè)主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會的決定和業(yè)主管理委員會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權予以糾正或撤銷。

三、違約責任

①違反本公約業(yè)主義務條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權要求責任人予以賠償并承擔違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項目及標準,由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會決定,業(yè)主管理委員會未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發(fā)建設單位或受其委托的物業(yè)管理單位報區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準,在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實際情況對本公約進行修改補充,并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號

商業(yè)用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會設置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規(guī)定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設立。深圳市人民政府1989年11月《關于加強我市城市街道居民委員會建設的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設的住宅區(qū),應結(jié)合具體情況,一個住宅區(qū)只設立一個居委會。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設立一個居委會,是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會要對住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會承擔的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經(jīng)費還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經(jīng)營,多個居委會在住宅區(qū)里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區(qū)內(nèi)應設的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負擔,也可使居委會自籌經(jīng)費 的負擔減輕,減少小區(qū)內(nèi)設攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗如蓮花二村,1600戶只設一個居委會,運作很好。證明住宅區(qū)只設一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業(yè)管理單位關系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案

根據(jù)《居委會組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設一個居委會,桃源村實行居委會與物業(yè)管理處合署辦公。試點方案如下:

一、蓮花北村只設一個居委會蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機構(gòu)。將4個居委會合并成1個居委會,下設民政事務、計劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經(jīng)費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按標準劃撥給居委會。經(jīng)費不足部分,由屋村管理處給予適當補助。

(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機構(gòu)。桃源村設1個居委會,居委會與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設民政事務、計劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產(chǎn)權。

(四)經(jīng)費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按居委會工作人員的標準劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會工作人員。辦公經(jīng)費不足部分,由物業(yè)管理處補足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點工作領導小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領導小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴格考核的基礎上,挑選高素質(zhì)的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領導。

(六)建立有關檔案,報試點所在區(qū)政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責、權、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責、權、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費者(業(yè)主)消費需求與意識的提高與表現(xiàn),也是促進物業(yè)管理單位改善自身管理和服務素質(zhì)的推動力;更是國家機關相關職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護和促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護物業(yè)管理各方的合法權益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則、物業(yè)管理的有關法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權利和義務、物業(yè)管理的目標、費用、違約責任等都做了詳細的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關單位要認真和嚴格地使用文本,以利于對物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當事人

委托方(以下簡稱甲方):業(yè)主管理委員會/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上,就甲方委托乙方對_______(物業(yè)名稱)實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、…)的維修、養(yǎng)護和管理。

2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養(yǎng)護和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務設施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點、……)的維修、養(yǎng)護和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權利和義務

1.與物業(yè)管理公司議定管理計劃、費用概預算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認定,有權終止合同;

3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標準出租經(jīng)營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標準租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;

8.負責處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權利和義務

1.根據(jù)有關法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則,自主開展各項管理經(jīng)營活動,但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權益,獲取不當利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定,按物業(yè)管理的服務項目、服務內(nèi)容、服務深度,測算物業(yè)管理服務收費標準,并向甲方提供測算依據(jù),嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務。

3.負責編制房屋及附屬設施、設備維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理;

5.有權選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務并支付費用,但不得將整體管理責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務承包給個人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關政府部門的監(jiān)督、指導,并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬目;

8.對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目,須報甲方和有關部門批準后方可實施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務等資料;移交本物業(yè)的公共財產(chǎn),包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn);對本物業(yè)的管理財務狀況進行財務審計,甲方有權指定專業(yè)審計機構(gòu)。

12.不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)”管理分項標準“(各項維修、養(yǎng)護和管理工作的標準和考核標準),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標準;_____年內(nèi)達到_____管理標準,并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務費用

1.本物業(yè)的管理服務費按下列第_______項執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標準向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標準向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標準直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務費標準的調(diào)整按下列第項執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標準調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標準調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養(yǎng)護,及其它特約服務,采取成本核算方式,按實際發(fā)生費用計理收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準望進行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養(yǎng)護與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實施,所需經(jīng)費按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業(yè)的公用設施專用基金共計_____元,由甲方負責在_____時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔;

(3)在_____費用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方承擔全部空置物業(yè)的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔上述管理成本費用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標,甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權,但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改,并有權終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改,并有權終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設施設備質(zhì)量或安裝技術等原因,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔責任并負責善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結(jié)論為準)

4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權,或造成對方經(jīng)濟損失的,應當承擔全部責任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔違約責任并按有關法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發(fā)給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進入停車場及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權,請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認為車主將車輛停放進停車場,停車場管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應負有賠償責任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權,物業(yè)管理公司應向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進文華花園停車場停放,進場時向管理人員領取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈_出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當天上午,賈某去停車場取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應一律辦理文華花園車輛長期準停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區(qū)場內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預交停車場停車費:不申報、不預交車輛停放費的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔任何責任。”1996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發(fā)生意外,管理處不承擔其保管責任。

賈某的車未辦理長期準停證,也未向管理處申報、預交車輛停放費。經(jīng)審理,一審法院認為文華花園停車場的經(jīng)營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進入被告的停車場停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場出入證》,應視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業(yè)管理公司在合同中的義務是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯,應賠償賈某失車損失,賈某應按物價部門有關規(guī)定向被告補交保管費,賈某的失車損失應按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認為保管合同不成立,丟車責任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊?。法院一審認為新偉公司雖擁有B11號車位使用權,并按月交納了車位管理費,但憑此不能認為車輛保管關系成立。車輛進入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機動車保管業(yè)務,對車的丟失不應承擔賠償責任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業(yè)主交納的管理費與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務費性質(zhì)是一樣的,是依照有關物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設施之費用。業(yè)主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產(chǎn)或人身安全承擔保管賠償責任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務費并不是財產(chǎn)保管費,也不含任何財產(chǎn)保管關系的內(nèi)容。二審法院認為:海富花園雖未設有公共停車場,且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關規(guī)定交納有關管理費用,并在車輛出入該住宅區(qū)時依照規(guī)定接受查驗,應視為財產(chǎn)保管關系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關系中一方當事人應履行義務,而中海物業(yè)未切實履行保管業(yè)務,致車丟失,應承擔賠償責任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔訴訟費用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質(zhì)】對于物業(yè)管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業(yè)管理公司承擔盜失車輛的賠償責任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細材料送往市人大及有關部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租

金,而非保管費和保險費,深圳市的有關法規(guī)、規(guī)章對此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領的車場營業(yè)執(zhí)照及停車費發(fā)票需要改為車位場地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟壓力,加重了企業(yè)和居民負擔,而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場地有償使用性質(zhì),停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執(zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進行了詳細的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區(qū)、20個停車場。香港2個住宅區(qū)、4個停車場,并訪問了有關管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場實際,由市住宅局代擬了《關于理順我市機動車停車場管理關系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第五篇：例物業(yè)管理有那些構(gòu)成

例物業(yè)管理有那些構(gòu)成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業(yè)服務成本和物業(yè)支出構(gòu)成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。在之前的《成都市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構(gòu)成：這其實就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養(yǎng)和業(yè)主個人設施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區(qū)需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規(guī)定。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；5.管理規(guī)章制度健全，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開服務標準、收費依據(jù)及標準;7.應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。費用構(gòu)成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地熱水循環(huán)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書長指出這些系統(tǒng)的維護費用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常

新市場營銷法則 助推企業(yè)成長電子商務營銷食品餐飲營銷建筑房產(chǎn)營銷消費品營銷

使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業(yè)費一條一條算清楚 清潔衛(wèi)生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。在之前相關文件中，該費用為“保潔費”。

費用構(gòu)成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調(diào)“保證”的責任，而現(xiàn)在更強調(diào)“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內(nèi)無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規(guī)定向服務范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構(gòu)成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1．做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養(yǎng)護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。

費用構(gòu)成：綠化養(yǎng)護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護理費用是物業(yè)管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區(qū)都采用成都市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現(xiàn)，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產(chǎn)進行折舊，一般按5年期進行折舊?！掇k法》所列費用第八項為物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經(jīng)業(yè)主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比

例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

通常，實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因為售后公房小區(qū)物業(yè)管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業(yè)管理服務費用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務費較低，物業(yè)公司主營業(yè)務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業(yè)主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，