第一篇：2016年深圳各區(qū)買房分析

2016年深圳各區(qū)買房分析

自330政策之后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱，供需兩旺。繼二季度火熱之后年底再次翹尾，新房市場(chǎng)供應(yīng)加速，但連續(xù)多年深圳供應(yīng)不足的局面仍未緩解。根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2016年深圳有136個(gè)新盤入市，可供應(yīng)面積1493萬(wàn)㎡。截止到2015年12月18日，深圳住宅及公寓供應(yīng)共計(jì)121個(gè)項(xiàng)目，面積為706萬(wàn)m2。一般年度實(shí)際供應(yīng)面積約為預(yù)測(cè)的6至7成，由此可推知2016年供應(yīng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加15個(gè)，但可供應(yīng)面積卻增加兩成以上，究其緣由還在于深圳將會(huì)有大量舊改項(xiàng)目和城市綜合體項(xiàng)目入市，加上舊改容積率一般較高，間接加大了新房的可供應(yīng)量。近年來政府加大城市更改項(xiàng)目的供應(yīng)量，截止2015年12月，深圳市已審批了76個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中有48個(gè)項(xiàng)目包含居住更新，合計(jì)擬拆除重建用地面積達(dá)到了492萬(wàn)㎡。2015年大部分片區(qū)房?jī)r(jià)的快速攀升得益于舊改項(xiàng)目，如華潤(rùn)城潤(rùn)府、銀湖藍(lán)山潤(rùn)園等。2016年即將入市的項(xiàng)目中，城市更新項(xiàng)目近50個(gè)，占到了全市新房供應(yīng)面積近4成，而2015年入市舊改項(xiàng)目?jī)H為23個(gè)，面積占比約25%。同時(shí)大多數(shù)舊改項(xiàng)目均定位為綜合體，加上容積率較高，提升了新房的可供應(yīng)量。

2016年即將入市的項(xiàng)目中，綜合體項(xiàng)目就高達(dá)37個(gè)，主要集中在南山、龍崗和龍華。

其中南山有7個(gè)，占據(jù)了南山區(qū)未來入市項(xiàng)目數(shù)量的3成，城市綜合體的集中入市會(huì)提升區(qū)域的優(yōu)勢(shì)價(jià)值，支撐其價(jià)格繼續(xù)保持高位。

龍崗將有9個(gè)城市綜合體入市，有3個(gè)位于坂田片區(qū)，結(jié)合坂田靠近深圳北站、交通便利、聚集華為、航嘉等多家國(guó)內(nèi)外高科技知名企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展良好的優(yōu)勢(shì)，未來將是龍崗區(qū)域的熱點(diǎn)。

龍華在2016年也是綜合體爆發(fā)的年度，尤其是觀瀾，入市項(xiàng)目基本以綜合體為主。熱點(diǎn)輪換明顯

2016年深圳整體供應(yīng)繼續(xù)保持高位，但是區(qū)域規(guī)劃差異導(dǎo)致熱點(diǎn)輪換，各區(qū)占比將出現(xiàn)一定變化。

龍崗依舊保持供應(yīng)首位，占比為35.9%，較2015年有小幅上升。寶安未來供應(yīng)占比與2015年基本持平，占全市的20.4%，但西鄉(xiāng)和寶安中心區(qū)未來將會(huì)有近20個(gè)項(xiàng)目入市，受價(jià)格、交通、航空產(chǎn)業(yè)城、全球最大會(huì)展中心等利好因素影響，未來區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。

龍華2016供應(yīng)占比為13.3%，較2015年的17.5%有所下降，不過觀瀾片區(qū)將有3個(gè)大型城市綜合體入市，促使其在2016年繼續(xù)保持活躍。消沉了很長(zhǎng)時(shí)間的羅湖2016年供應(yīng)上升，占全市供應(yīng)的5.1%，預(yù)計(jì)在新的一年有9個(gè)項(xiàng)目入市。福田與南山較之前變化不大，鹽田的新入市住宅項(xiàng)目則明顯減少。

1福田：中心地位難撼，持續(xù)發(fā)力

由于中心區(qū)土地稀缺，近年來福田供應(yīng)占比一直不算高。預(yù)計(jì)2016年福田入市的項(xiàng)目達(dá)10個(gè)之多，占全市總供應(yīng)面積約6.3%，與近5年比較，處于最高位置。雖然區(qū)域供應(yīng)量不多，但由于中心地位優(yōu)勢(shì)明顯，且項(xiàng)目多以豪宅為主，所以每個(gè)項(xiàng)目的入市都備受市場(chǎng)關(guān)注。2羅湖：城市更新助力羅湖再起航

羅湖作為深圳最早開發(fā)的區(qū)域，曾經(jīng)猶如深圳的一顆明星，然而在過去幾年卻逐漸黯然失色，新房占比僅為全市的3%左右。在未來發(fā)展中，城市更新建設(shè)項(xiàng)目會(huì)助力羅湖加速發(fā)展，預(yù)計(jì)2016年羅湖將會(huì)有9個(gè)項(xiàng)目入市，占全市總供應(yīng)面積約5.1%。住宅、公寓、綜合體的入市將極大豐富羅湖的市場(chǎng)供應(yīng)，將重新塑造羅湖的城市地位。3南山：綜合體項(xiàng)目耀眼 高品質(zhì)住宅突出

2016年南山將會(huì)有19個(gè)項(xiàng)目入市，供應(yīng)占全市約17.2%，類型仍保持高品質(zhì)改善住房多的局面。2015年11月南山區(qū)新房成交均價(jià)已高達(dá)7萬(wàn)/㎡，較今年年初已經(jīng)上漲了60%，高端住宅的入市仍會(huì)支撐其價(jià)格在新的一年保持高水平。預(yù)計(jì)2016年南山將會(huì)有一些大規(guī)模項(xiàng)目入市，其中城市綜合體項(xiàng)目有7個(gè)，占總供應(yīng)的37%，將會(huì)再次拉升城市地位。4鹽田：供應(yīng)減少，加速度不足 基于鹽田市場(chǎng)需求量一直比較低，未來入市項(xiàng)目較少。預(yù)計(jì)2016年將會(huì)有3個(gè)項(xiàng)目入市，其中佳兆業(yè)山海城為大型濱海綜合體，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，但是其距離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通配套不足，中心區(qū)輻射效應(yīng)較差。未來其將在政府規(guī)劃利好和全市整體發(fā)展較好的帶動(dòng)下，加快發(fā)展，但預(yù)測(cè)仍會(huì)落后于其他區(qū)域。5龍華：供應(yīng)略降，觀瀾初露鋒芒

龍華是2015年全市的焦點(diǎn)，從年初至今，其價(jià)格漲幅約50%。預(yù)測(cè)2016年供應(yīng)面積近200萬(wàn)㎡，占比約為13.3%，與2015年的17.4%相比略有下降。2015年以來龍華持續(xù)大量供應(yīng)再加上價(jià)格猛漲，透支了較多市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)2016年龍華價(jià)格將會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)上升階段。2016年觀瀾將有3個(gè)綜合體項(xiàng)目入市，面積高達(dá)41萬(wàn)㎡，活躍了片區(qū)建設(shè)，完善區(qū)域配套，提升了居住與投資價(jià)值，預(yù)計(jì)觀瀾在2016年仍舊保持活力。6寶安：中心區(qū)、西鄉(xiāng)備受青睞

寶安一直是僅次于龍崗的供應(yīng)大區(qū)，全市供應(yīng)占比保持在20%左右，2016年供應(yīng)占比約為20.4%。預(yù)計(jì)新的一年西鄉(xiāng)和寶安中心區(qū)仍將會(huì)主要供應(yīng)片區(qū)，將有近20個(gè)項(xiàng)目入市。區(qū)域靠近南山，地理位置相對(duì)優(yōu)越、交通便利，再加上受航空產(chǎn)業(yè)城、全球最大會(huì)展中心、前海自貿(mào)區(qū)等利好因素影響，未來區(qū)域發(fā)展空間較大，將會(huì)備受市場(chǎng)青睞。7龍崗：穩(wěn)居第一 布吉坂田蒸蒸日上

龍崗在新的一年中穩(wěn)居供應(yīng)老大哥的地位，預(yù)計(jì)未來會(huì)有536萬(wàn)㎡入市，占全市約35.9%，較2015年提高了1個(gè)百分點(diǎn)，龍崗中心城、布吉、坂田仍舊是供應(yīng)主力區(qū)。坂田片區(qū)云集了華為、航嘉、新天下等國(guó)內(nèi)外著名的高科技企業(yè)，靠近深圳北，交通便利，配套設(shè)施完善，現(xiàn)已有星河、保利、佳兆業(yè)等大型開發(fā)商入駐，預(yù)計(jì)未來將會(huì)有8個(gè)項(xiàng)目入市，其中包含了3個(gè)大型城市綜合體，將會(huì)是2016年龍華區(qū)域的熱點(diǎn)。布吉交通便利，靠近羅湖區(qū)，中心區(qū)域輻射明顯，預(yù)計(jì)未來將會(huì)有發(fā)展加速。2016年龍崗中心城預(yù)計(jì)有17個(gè)項(xiàng)目入市，仍會(huì)繼續(xù)受到剛需需求者的認(rèn)可。另外，平湖在2016年供應(yīng)增加明顯，預(yù)計(jì)會(huì)有5個(gè)項(xiàng)目入市，其中包含了佳兆業(yè)中心壹號(hào)和中環(huán)星苑兩個(gè)城市綜合體。熱文推薦5萬(wàn)/平地價(jià)也要拿！超10家大房企搶尖崗山地塊 年末龍華坂田二手房成交環(huán)比翻倍（附20片區(qū)成交）深圳家長(zhǎng)：不用擔(dān)心你的學(xué)位房！↓ 點(diǎn)擊'閱讀原文' 查看寶萬(wàn)之爭(zhēng)系列報(bào)道↓

第二篇：深圳 納稅證明 買房

深圳納稅證明買房

深圳市國(guó)土資源委網(wǎng)站公布了《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，規(guī)定對(duì)不能提供一年以上深圳納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證券的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款;對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行”。

《通知》表示，深圳將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院對(duì)購(gòu)買不同套數(shù)住房家庭(包括借款人、配偶以及未成年子女)差異化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房;商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款

如果將人生比作一個(gè)大考場(chǎng)，那么，愛情絕對(duì)是其中難度最大、分值最高的一項(xiàng)考試?，F(xiàn)代社會(huì)，影響愛情的因素層出不窮，2011年伊始，國(guó)家頒布了購(gòu)房新政策——“新國(guó)八條”，提出了關(guān)于家庭購(gòu)房套數(shù)的“限購(gòu)令”，又一次給愛情出了一道難題。下面，就讓我們一起走進(jìn)愛情考場(chǎng)，看看那些形色各異的愛情面孔吧!

湖北女孩艾媛媛大學(xué)畢業(yè)來京闖蕩，離家前，父母說什么都不同意。誰(shuí)都知道在北京闖蕩不容易，況且媛媛只身一人，還是父母唯一的女兒，可媛媛說什么都要去，最后，老兩口想出了一招“逼降”計(jì)——要求媛媛向他們保證：如果去北京，就在北京結(jié)婚定居，還要把他們也接過去。原本以為女兒會(huì)被北京的高房?jī)r(jià)、高消費(fèi)給嚇倒，未曾想年輕氣盛的媛媛居然一口答應(yīng)，還信心滿滿地說：“放心吧，爸爸媽媽!有了壓力，我會(huì)更加努力的?！本瓦@樣，媛媛來到了北京。

來京三年，盡管媛媛在職場(chǎng)中如魚得水，可父母還是希望她能回老家，守在他們身邊。但每次都被媛媛以那個(gè)約定予以回絕：“你們放心吧!我一定會(huì)在北京結(jié)婚定居的，你們就等著享福吧!”父母見媛媛鐵了心要成為“北漂人”，便在婚姻大事上提出了一個(gè)條件：如果在北京定居結(jié)婚，就得找個(gè)有房的男人。因?yàn)樵诩亦l(xiāng)，婚房都是男方準(zhǔn)備的。就為這個(gè)要求，媛媛三年內(nèi)談了兩場(chǎng)戀愛，都以失敗而告終。頭一個(gè)的確是一個(gè)有房?jī)?yōu)質(zhì)男，但媛媛總覺得對(duì)方不思進(jìn)娶貪圖享受，最終，媛媛還是不肯為了房子，選擇一個(gè)自己不愛的男人。第二個(gè)，是一個(gè)一窮二白的外地男，兩人情投意合、相處甚歡，可外地男一聽媛媛說，必須在北京買房，就打了退堂鼓，他說他從來就沒想過在房?jī)r(jià)如此之高的北京買房，他就打算在北京工作幾年，然后回老家買房結(jié)婚生孩子。媛媛去征求父母的意見，說男友無房，并且不打算在北京買房，父母一聽就急了：“不行，絕對(duì)不行!實(shí)在找不到合適的，就回家來，我們給你找好的!”無奈之下，兩人分手，媛媛郁悶不已，只好祈求上天賜她一個(gè)有房的好男人。

2011年，房產(chǎn)新政一出，媛媛倒高興了，為啥?因?yàn)檫@個(gè)“限購(gòu)令”，要求外地人在北京買房，必須有五年的納稅證明，媛媛終于有了冠冕堂皇的理由，可以向父母介紹她最近新交的男友，“潛力男”江蘇小伙戚偉了。因?yàn)槎鍤q的戚偉，大學(xué)畢業(yè)不過才三年，就是想買房，也拿不出五年的納稅證明。

于是春節(jié)后，媛媛就帶戚偉回了老家。當(dāng)艾媽詢問起房子的事情時(shí)，媛媛故意皺緊眉頭，連聲抱怨：“媽，你是不知道，戚偉年前就湊好了錢，準(zhǔn)備春節(jié)后就在北京買房，沒想到春節(jié)前，國(guó)家出了個(gè)‘新國(guó)八條’，外地人就是有錢，也很難在北京買房了。對(duì)于戚偉這樣工作不過三年的年輕人，更是別想買房了。”接著，媛媛就向母親詳細(xì)地解釋了限購(gòu)令，特別強(qiáng)調(diào)了“五年納稅”的要求，最后，媛媛抱著媽媽的肩膀說，“媽，戚偉現(xiàn)在只有三年的納稅記錄，反正我還小，你和爸就再等兩年，兩年后，他有了五年的納稅紀(jì)錄，我們就可以買房結(jié)婚了?！奔由掀輦サ拇_成熟懂事，深得媛媛父母的喜愛，媛媛的愛情才總算繞過了房子這道坎，可以大步向前進(jìn)了。

現(xiàn)在，媛媛特別感謝“限購(gòu)令”，正是它，幫助自己成功延長(zhǎng)了愛情的壽命。媛媛相信，在未來的兩年里，戚偉這只“潛力股”一定不會(huì)讓她失望。他們打算努力掙錢，兩年后一起湊錢付首付，將愛情延續(xù)至婚禮的殿堂。

第三篇：2015年深圳各區(qū)小學(xué)最新排名

2015年深圳各區(qū)小學(xué)最新排名，小升初必看

深圳南山區(qū)小學(xué)排名 綜合排行榜

1、深圳北師大南山附小

2、深圳南山外國(guó)語(yǔ)學(xué)?？圃沸W(xué)

3、深圳市南山小學(xué)

4、深圳市南山區(qū)育才一小

5、深圳市南山區(qū)育才二小

6、深圳市海濱實(shí)驗(yàn)小學(xué)(愉康部)

7、深圳市華僑城小學(xué)

8、深圳市南山區(qū)海灣小學(xué)

9、深圳市南頭城小學(xué)

10、深圳市南山區(qū)珠光小學(xué)

11、深圳市南山區(qū)西麗小學(xué)

12、深圳市南山區(qū)南油小學(xué)

13、深圳市南山區(qū)沙河小學(xué)

14、深圳市南山區(qū)松坪學(xué)校小學(xué)部

15、深圳市南山區(qū)松坪第二小學(xué)

16、深圳市南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校(南頭小學(xué)部)

17、深圳市南山區(qū)松坪學(xué)校

18、深圳市平山小學(xué)

19、深圳市學(xué)府小學(xué)(海文部)

20、深圳市蛇口學(xué)校小學(xué)部

21、深圳市南山區(qū)桃源小學(xué)

22、深圳市南山區(qū)大新小學(xué)

23、深圳市南山區(qū)向南小學(xué)

24、深圳南山同樂學(xué)校小學(xué)部

25、中央教育科學(xué)研究所南山附屬學(xué)校(央校)

26、深圳市南山區(qū)卓雅小學(xué)

27、深圳市南山區(qū)月亮灣小學(xué)

28、深圳市后海小學(xué)

29、深圳市南山育才四小

30、圳市南山區(qū)白芒小學(xué)

深圳福田區(qū)小學(xué)排名 綜合排行榜

1、深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部

2、深圳市園嶺小學(xué)

3、深圳市荔園小學(xué)北校區(qū)

4、深圳市百花小學(xué)

5、深圳市福田區(qū)蓮花小學(xué)

6、深圳市華富小學(xué)

7、深圳市梅麗小學(xué)

8、深圳市荔園小學(xué)南校區(qū)

9、深圳市福田區(qū)荔園外國(guó)語(yǔ)小學(xué)東校區(qū)

10、深圳市天健小學(xué)

11、深圳市竹園小學(xué)

12、深圳市南華小學(xué)

13、深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東海附屬小學(xué)

14、深圳市福田區(qū)荔園外國(guó)語(yǔ)小學(xué)西校區(qū)

15、深圳市福民小學(xué)

16、深圳市荔軒小學(xué)

17、深圳市益強(qiáng)小學(xué)

18、深圳市福田保稅區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)

19、深圳市福田區(qū)益田小學(xué)

20、深圳市福田區(qū)麗中小學(xué)

21、深圳市福南小學(xué)

22、深圳市福田區(qū)崗廈小學(xué)

23、深圳市眾孚小學(xué)

24、深圳市福田區(qū)南園小學(xué)

25、深圳市福田區(qū)景田小學(xué)

26、深圳市福田區(qū)福新小學(xué)

27、深圳市福田區(qū)獅嶺小學(xué)

28、深圳市福田區(qū)景秀小學(xué)

29、深圳市福田區(qū)下沙小學(xué)

30、深圳市福田區(qū)福強(qiáng)小學(xué)

深圳寶安區(qū)小學(xué)排名 綜合排行榜

1、深圳市寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校(小學(xué)部)

2、深圳市南山區(qū)西麗福華小學(xué)

3、深圳市寶安區(qū)寶民小學(xué)

4、深圳市西鄉(xiāng)街道中心小學(xué)

5、深圳市石巖公學(xué)小學(xué)部

6、深圳市寶安區(qū)建安小學(xué)

7、深圳市民治小學(xué)

8、深圳市弘雅小學(xué)

9、深圳市天驕小學(xué)

10、深圳清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部

11、深圳市寶安區(qū)寶城小學(xué)

12、深圳市寶安區(qū)天驕小學(xué)

13、深圳市寶安區(qū)濱海小學(xué)

14、深圳市寶安中學(xué)附屬小學(xué)

15、深圳寶安標(biāo)尚學(xué)校

16、深圳寶安崇文學(xué)校

17、深圳寶安陶?qǐng)@中英文實(shí)驗(yàn)學(xué)校

18、深圳市寶安外國(guó)語(yǔ)學(xué)校

19、深圳市光明新區(qū)公明長(zhǎng)圳小學(xué)

20、深圳市光明新區(qū)公明田寮小學(xué)

21、深圳市寶安區(qū)光明小學(xué)

22、深圳龍華中英文實(shí)驗(yàn)學(xué)校

23、深圳市寶安區(qū)黃田小學(xué)

24、深圳市寶安區(qū)福永中心小學(xué)

25、深圳市寶安區(qū)塘尾萬(wàn)里學(xué)校小學(xué)部

26、深圳市龍華中心小學(xué)

27、深圳市松崗第一小學(xué)

28、深圳市寶安區(qū)燕山學(xué)校小學(xué)部

29、深圳市寶安區(qū)松崗街道東方小學(xué)

30、深圳市寶安區(qū)榮根學(xué)校

深圳羅湖區(qū)小學(xué)排名 綜合排行榜

1、深圳市翠竹小學(xué)(深圳市翠竹外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校)

2、深圳市螺嶺外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校(原螺嶺小學(xué))

3、深圳小學(xué)

4、深圳市羅湖區(qū)紅嶺小學(xué)

5、深圳市羅湖小學(xué)

6、深圳市羅湖區(qū)水庫(kù)小學(xué)

7、深圳市翠北小學(xué)

8、深圳市羅湖區(qū)北斗小學(xué)

9、深圳市翠茵小學(xué)

10、深圳市桂園小學(xué)

11、深圳市羅湖區(qū)濱河小學(xué)

12、深圳市羅湖區(qū)洪湖小學(xué)

13、深圳市錦田小學(xué)

14、深圳市百仕達(dá)小學(xué)

15、深圳南山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校文華學(xué)校小學(xué)

16、深圳市向西小學(xué)

17、深圳市南湖小學(xué)

18、深圳市羅湖區(qū)筍崗小學(xué)

19、深圳市怡景小學(xué)

20、深圳市靖軒小學(xué)

21、深圳市布心小學(xué)

22、深圳市羅湖區(qū)東曉小學(xué)

23、深圳市湖貝小學(xué)

24、深圳市新港小學(xué)

25、深圳市羅湖區(qū)羅芳小學(xué)

26、深圳市碧波小學(xué)

27、深圳市景貝小學(xué)

28、深圳市羅湖區(qū)蓮南小學(xué)

29、深圳市明珠中英文小學(xué)

30、深圳市大望學(xué)校

第四篇：深圳各區(qū)公安分局辦事大廳

各區(qū)公安分局辦事大廳

各區(qū)公安分局出入境管理處（一般情況，出入境和戶政同一地方辦理,標(biāo)注已驗(yàn)證，證實(shí)是實(shí)際地址）

深圳市公安局出入境管理處(已驗(yàn)證)

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深圳市公安局出入境管理處（梅林）辦證大廳

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以下各分局辦公時(shí)間均為：

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羅湖公安分局出入境管理科(已驗(yàn)證)

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第五篇：廣州各區(qū)商鋪分析

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廣州各區(qū)商鋪分析

一、天河區(qū)商鋪市場(chǎng)分析

天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號(hào)線的開通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時(shí)間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。

(一)分布特征

天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭，四周專業(yè)市場(chǎng)為配套的發(fā)展形式，以大商場(chǎng)、高尚消費(fèi)為重點(diǎn)，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢(shì)。

代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)腎T業(yè)商場(chǎng)有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽(yáng)光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購(gòu)書中心，黃埔大道沿線的南國(guó)廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場(chǎng)。天河商業(yè)市場(chǎng)可以說是依托著“天河”這個(gè)響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國(guó)、世界各地充足的消費(fèi)購(gòu)買力，實(shí)現(xiàn)了商鋪的四面開花。

(二)供求特征

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004km.cn 天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場(chǎng)、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個(gè)“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場(chǎng)的推出、正佳廣場(chǎng)的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽(yáng)光都會(huì)廣場(chǎng)。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個(gè)場(chǎng)的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費(fèi)都要上30~40萬(wàn)。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場(chǎng)占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪?zhàn)鈨r(jià)不菲，動(dòng)則上千元每平方米，但其仍處在一個(gè)有價(jià)無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場(chǎng)也會(huì)存在一定的招商難度?？萍冀值匿佄挥捎谒幬恢们芳?，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場(chǎng)也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。

天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個(gè)供過于求的態(tài)勢(shì)。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，2001年天河商鋪批出量6.43萬(wàn)㎡，成交量8.5萬(wàn)㎡；2002年批出7.06萬(wàn)㎡，成交8.64萬(wàn)㎡。商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化中。

天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。2003年天河區(qū)商鋪以9.91萬(wàn)㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬(wàn)㎡少約3萬(wàn)㎡，穩(wěn)居全市第二。遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離第四位東山區(qū)的5.11萬(wàn)㎡。并且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積一直在一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)，從99年的成交面積67925萬(wàn)平方米到2003年的99044萬(wàn)平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。

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004km.cn(三)價(jià)格特征

天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場(chǎng)內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場(chǎng)首層租金750元/㎡；維多利廣場(chǎng)首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在100~200元/㎡左右。一個(gè)逐級(jí)遞減的模式，讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。

天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因?yàn)樘旌訁^(qū)域跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比前三者大，價(jià)格的不平衡導(dǎo)致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)。

縱觀天河幾年來的商鋪均價(jià)情況，天河商鋪從1998年到2003年價(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn)，偶有升降，基本保持一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。而在2003年，與全市商鋪均價(jià)大幅下跌呈鮮明對(duì)比的是，天河的商鋪均價(jià)止跌上揚(yáng)，雖然步伐緩慢，但是其價(jià)格是明顯的高于全市的平均水平。幾個(gè)重量級(jí)商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現(xiàn)，哄抬起了2003年天河的商鋪價(jià)格。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴(kuò)大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價(jià)只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯。

(四)經(jīng)營(yíng)特色

天河的商鋪經(jīng)營(yíng)主要是以一個(gè)高檔次的消費(fèi)為中心點(diǎn)，周邊專業(yè)市場(chǎng)做輔助

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004km.cn 配套的經(jīng)營(yíng)模式。以天河城、正佳廣場(chǎng)的綜合型高檔購(gòu)物城為重心，周邊配備的專業(yè)市場(chǎng)包括：珠江新城的專營(yíng)家居、裝飾材料的專業(yè)市場(chǎng)；石牌崗頂?shù)腎T、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場(chǎng)；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場(chǎng)；還有天河北群樓市場(chǎng)、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個(gè)商鋪市場(chǎng)。

天河商鋪的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場(chǎng)圈，從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類別和經(jīng)營(yíng)方式中的不足，這種發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專場(chǎng)、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。

天河的商業(yè)經(jīng)營(yíng)除了大賣場(chǎng)、高檔次的特點(diǎn)外，還有就是其“數(shù)字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個(gè)具有合理結(jié)構(gòu)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個(gè)角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發(fā)屋??，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。

(五)天河北群樓商鋪

天河北不僅是廣州住宅市場(chǎng)的“晴雨表”，其群樓商鋪的標(biāo)新立異更使廣州

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004km.cn 群樓市場(chǎng)唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點(diǎn)。其一：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費(fèi)群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場(chǎng)購(gòu)物、辦公大廈到娛樂、康體運(yùn)動(dòng)中心，配套齊全、高檔。

天河北路的主題式群樓經(jīng)營(yíng)是天河商鋪市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)特色。各開發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營(yíng)特色的“商場(chǎng)大街”。希爾頓陽(yáng)光花園的群樓經(jīng)營(yíng)主題是家電、電器業(yè)；萬(wàn)佳入主華標(biāo)廣場(chǎng)群樓，以一個(gè)超市經(jīng)營(yíng)為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營(yíng)主題，承租者是“金鉆潮庭”；進(jìn)駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營(yíng)；還有天譽(yù)花園群樓是以一個(gè)“購(gòu)書中心”為經(jīng)營(yíng)主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個(gè)群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競(jìng)爭(zhēng)，走錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。

這里的群樓商鋪基本上全部租售完畢，天河北首層一線群樓月租可以去到400~500元/㎡的高價(jià)位。都市華庭的首層群樓以整體出售的形式正在招商中，808㎡的一線街鋪總賣價(jià)2700萬(wàn)元，單價(jià)33416元/㎡。之所以采取這樣的形式是因?yàn)槠浒l(fā)展趨勢(shì)也朝著一個(gè)主題式群樓經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展。

二、東山區(qū)商鋪市場(chǎng)分析

一直以來，東山區(qū)憑借本身獨(dú)特的區(qū)位、環(huán)境、文化、教育、人才等方面的優(yōu)勢(shì)，吸引了大量人流、資金流、商品流、信息流，成為資金密集、商貿(mào)服務(wù)發(fā)達(dá)的寶地。東山區(qū)已成為廣州市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最活躍、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)鮮明的城區(qū)之一。在高級(jí)商務(wù)、信息服務(wù)、商貿(mào)旅游、專業(yè)購(gòu)物等方面形成了自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)和

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004km.cn 區(qū)域優(yōu)勢(shì)。

(一)分布特征

經(jīng)過多年的發(fā)展，目前東山區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)基本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣場(chǎng)及農(nóng)林下路、龜崗四大商業(yè)板塊為主體的發(fā)展格局：

海印商貿(mào)區(qū)位于海印橋的北面，經(jīng)過近十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有22個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng)，以“海印”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場(chǎng)成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場(chǎng)的銷售多年來在廣州市同類市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭。

環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國(guó)際大廈、電子大廈、遠(yuǎn)洋賓館、東山廣場(chǎng)等18家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級(jí)商務(wù)、高檔購(gòu)物區(qū)之一，被譽(yù)為廣州的“尖東”，也是東山區(qū)稅收的三大基地之一。該地區(qū)集中了眾多的大型商業(yè)、貿(mào)易企業(yè)及飲食業(yè)，年?duì)I業(yè)額2000萬(wàn)元以上的批發(fā)企業(yè)，無論是數(shù)量還是營(yíng)業(yè)額都占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。而上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有12家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的1/3強(qiáng)，年?duì)I業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。

英雄廣場(chǎng)商貿(mào)區(qū)位于中山三路英雄廣場(chǎng)地段，主要由中華廣場(chǎng)、流行前線地下商城、東川名店運(yùn)動(dòng)城、陵園西通訊專業(yè)市場(chǎng)、東較場(chǎng)摩托車配件專業(yè)市場(chǎng)等組成，已初現(xiàn)大型綜合商貿(mào)區(qū)的雛形，吸引力逐漸增強(qiáng)，該地區(qū)2003年商品

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004km.cn 銷售額已超過5億元，保持兩位數(shù)的良好增長(zhǎng)勢(shì)頭。

農(nóng)林下路、署前路、龜崗商業(yè)街經(jīng)過近年的悉心培育，商業(yè)氛圍、經(jīng)營(yíng)檔次、購(gòu)物環(huán)境等都有了很大的改善，其中農(nóng)林下路商業(yè)街被廣州市政府確認(rèn)為繼上下

九、北京路商業(yè)街后第三條商業(yè)街，現(xiàn)已發(fā)展成為以廣州王府井百貨大樓為龍頭，各類專賣商店云集的廣州第三大商業(yè)街。署前路、龜崗商業(yè)街在“三年一中變”中，地段內(nèi)的特色樓宇經(jīng)修茸整飾一新，形成了以東山百貨大樓為龍頭，具有東山傳統(tǒng)特色的新興商業(yè)街。該地區(qū)主要以百貨、服裝和鞋類居多，年?duì)I業(yè)額已超過7億元。

(二)供求特征

東山區(qū)商鋪市場(chǎng)1998年至2004年上半年的批出量為19.75萬(wàn)平方米，占全市(原八區(qū))批出量的7.510%。與其他各區(qū)相比，東山區(qū)的商鋪供應(yīng)量明顯偏低，這與東山區(qū)的行政面積較小、商業(yè)土地供應(yīng)量有限有著直接的關(guān)系。同時(shí)，90年代中期房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，不少地理位置優(yōu)越的商用物業(yè)因各種緣由變成爛尾樓，使東山區(qū)具良好商業(yè)開發(fā)的路段更為缺乏。2003年，東山區(qū)新增在售的商鋪僅有海印盛賢紡織(布藝)城，供應(yīng)量的減少使原有商鋪物業(yè)成為關(guān)注焦點(diǎn)，迅速消化存量商鋪成為近期的首要目標(biāo)。04年上半年?yáng)|山區(qū)更鮮有新商鋪上市。

東山區(qū)商鋪市場(chǎng)1998年至2004年上半年的成交量為25.14萬(wàn)平方米，占全市(原八區(qū))成交量的11.33%。商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，帶動(dòng)了二手市場(chǎng)也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為9.01萬(wàn)平方米，占同期一手商鋪成交量的35.84%。

(三)價(jià)格特征

東山區(qū)作為廣州市的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易中心區(qū)，其商鋪價(jià)格一直高于全市的平均價(jià)

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004km.cn 格。1998-2004年上半年，東山區(qū)商鋪成交均價(jià)為18439元/平方米，高出全市原八區(qū)的12556元/平方米500多元。2003年由于較多大宗的商用物業(yè)整體低價(jià)轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致商鋪成交均價(jià)降至8281元/平方米，低于全市平均售價(jià)，如位于水蔭路的雅景花園1-4層商鋪共10000平方米以首層12000元/平方米、其余3400元/平方米的“超筍”價(jià)格整體轉(zhuǎn)讓；寺右新馬路臨街物業(yè)二層商鋪3700平方米以250萬(wàn)整體轉(zhuǎn)讓給東華實(shí)業(yè)，均價(jià)僅為675.7元/平方米。但其商業(yè)中心的地位并未受到影響，新建大型商場(chǎng)仍然熱銷。

據(jù)調(diào)查顯示，東山區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市中高水平，不同地段的商鋪?zhàn)饨饏⒋屋^大。根據(jù)東山區(qū)發(fā)展，目前該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境可分為四大板塊。各板塊雖然經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)和商業(yè)結(jié)構(gòu)不同，但租金水平卻相當(dāng)平衡。大型綜合商場(chǎng)首層或中心地段一線臨街商鋪的租金普遍在300元/平方米·月以上，位置較佳的甚至可以上千元，如中山三路的中華廣場(chǎng)、淘金路的麗柏廣場(chǎng)等。而地理位置居于二線的商鋪?zhàn)饨鹚脚c一線商鋪相比明顯有一大截差距，如位于福今路內(nèi)巷的商鋪平均租金為50元/平方米·月；同處于東山商貿(mào)中心區(qū)的淘金路，淘金南路臨街鋪的租金與麗柏廣場(chǎng)有著天壤之別，僅150元/平方米·月。

(四)綜合商場(chǎng)——漩渦效應(yīng)

作為商業(yè)發(fā)展的“領(lǐng)頭羊”，綜合商場(chǎng)的興起，除了對(duì)原有商業(yè)格局造成沖擊外，更重要的是帶來了新的經(jīng)營(yíng)理念和特色，與傳統(tǒng)方式進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)。綜合商場(chǎng)憑其地段優(yōu)勢(shì)與超大規(guī)模制造出明顯的“漩渦效應(yīng)”，在帶來洶涌人流的同時(shí)，也帶來巨大的商業(yè)空間，拉動(dòng)商業(yè)中心內(nèi)外的商鋪?zhàn)饨鹨宦缝?，租金回?bào)十分喜人。

中山三路經(jīng)過路段擴(kuò)闊后遺失了一大批年代已久的老字號(hào)店鋪，中華廣場(chǎng)等

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004km.cn 商業(yè)物業(yè)肩負(fù)起維系該路段商業(yè)氛圍的重?fù)?dān)，租金水平也一路上升。目前，中華廣場(chǎng)首層一般鋪位的租金為700元／平方米·月；二層為550元／平方米·月；三層為400元／平方米·月；四層為200元／平方米·月。流行前線因有烈士陵園地鐵站之利，一般鋪位租金也達(dá)600元／平方米·月；金帝濠老鼠街雖然已經(jīng)多次轉(zhuǎn)手，目前三層的鋪?zhàn)庖喔哌_(dá)650元／平方米·月。以上三個(gè)大場(chǎng)，在地理位置上組成了一個(gè)“三角形”。

(五)專業(yè)市場(chǎng)

東山區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場(chǎng)：

海印電器市場(chǎng)位于海印橋的北面，經(jīng)過近十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有22個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng)，以“海印”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場(chǎng)成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場(chǎng)的銷售多年來在廣州市同類市場(chǎng)中獨(dú)占鰲頭。

陵園西電信通訊市場(chǎng)開發(fā)于9 0年代初，位于陵園西路、中山三路、較場(chǎng)西路北端三個(gè)主要路段。以新帝豪電子城、陵園西通訊城、廣信通訊連鎖有限公司等幾家大型商城為龍頭，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶1 0 0 0多戶，主要經(jīng)營(yíng)手機(jī)、BP機(jī)及各種通訊攝影器材，目前是廣州市最大的通訊器材專業(yè)市場(chǎng)。

較場(chǎng)西摩托車零配件市場(chǎng)地處較場(chǎng)西、東華西和體育場(chǎng)四周等路段，由街道協(xié)同35 l 8工廠拆圍墻引入摩托車商戶經(jīng)營(yíng)發(fā)展至今，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶約1 0 0 0戶，是華南地區(qū)最早開辦的較大型摩托車配件市場(chǎng)。

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004km.cn 仰忠街精品市場(chǎng)開發(fā)于1983年，分布于仰忠街、青云直街、天馬巷等地段。擁有檔位3 6 0多個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)女士飾物和化妝品。因治理整頓火災(zāi)隱患，于2000年搬遷至珠光街萬(wàn)?；▓@空置工地。

文德路文化旅游一條街具有悠久的歷史淵源，以經(jīng)營(yíng)裝飾書畫、文化精品、文房四寶為主。市場(chǎng)既有廣州“三多軒”、粵雅齋等老字號(hào)，也有現(xiàn)代裝飾書畫精品店，具有很濃的文化氣息和較高的旅游開發(fā)價(jià)值。文德路現(xiàn)有大塘街統(tǒng)一開發(fā)的書畫廊和其他檔口1 8 5間，文明路段檔口2 0間。

三、越秀區(qū)商鋪市場(chǎng)分析

作為廣州的發(fā)源地，越秀區(qū)擁有2000多年的文化積淀，同時(shí)也擁有廣州市最旺的人氣、最繁華的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被譽(yù)為“璀璨明珠，黃金寶地”。從越秀山的中山紀(jì)念碑到海珠廣場(chǎng)珠江邊的這條城市傳統(tǒng)中軸線，使越秀區(qū)形成了經(jīng)久不衰的商貿(mào)中心地位。

(一)分布特征

越秀區(qū)為全市十區(qū)域面積最小的一個(gè)區(qū)，其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布也較集中，以北京路為商業(yè)龍頭，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴(kuò)散，形成高級(jí)綜合商場(chǎng)、步行街商鋪和專業(yè)市場(chǎng)臨街商鋪并存的局面。

北京路步行街，這條全國(guó)最早的步行街位于越秀區(qū)，全長(zhǎng)1200米。據(jù)有關(guān)資料顯示，北京路共有298家臨街商鋪，其中步行街上有183家，商業(yè)利用率高達(dá)100%。優(yōu)越的地理位置和密集的人流量，讓北京路步行街商鋪成為眾多品牌專賣店的“至愛”，如耐克、阿迪達(dá)斯、蘋果、萊爾斯丹、鱷魚恤、堡獅龍、佐丹奴、班尼路、G2000、麥當(dāng)勞、肯德基等各種國(guó)際品牌專賣店、連鎖店多達(dá)

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004km.cn 108家。

越秀區(qū)的北京路步行街遠(yuǎn)近聞名，而越秀區(qū)的綜合商場(chǎng)，大都圍繞著北京路而分布：新大新和廣百(廣百新翼)一南一北“鎮(zhèn)守”北京路，即將交會(huì)使用的北京大廈裙樓商場(chǎng)、光明廣場(chǎng)和在建中的明盛廣場(chǎng)亦緊挨北京路，而億安廣場(chǎng)和北京華聯(lián)購(gòu)物中心(中旅商業(yè)城)所在地段亦形成購(gòu)物熱點(diǎn)場(chǎng)所。

除步行街和綜合商場(chǎng)以外，越秀區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)亦經(jīng)營(yíng)得有聲有色，一德路干果海味市場(chǎng)、食品、文具玩具精品市場(chǎng)，主營(yíng)古董、字畫、工藝美術(shù)品的文德北路文化專業(yè)街，還有大新路的鞋類批發(fā)市場(chǎng)都是歷史悠久的專業(yè)市場(chǎng)。

(二)供求特征

越秀區(qū)商鋪市場(chǎng)1998年至2002年的批出量為14.49萬(wàn)平方米，占全市(原八區(qū))批出量的6.82%，僅次于芳村、黃埔兩區(qū)。作為廣州市文化、商業(yè)的發(fā)源地，越秀區(qū)已形成繁華的商業(yè)區(qū)域，可供開發(fā)的商業(yè)用地有限；同時(shí)，越秀區(qū)的行政面積僅有8.9萬(wàn)平方米公里，這也導(dǎo)致了近年越秀區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少、可發(fā)展面積空間缺乏的狀況。2003年，越秀區(qū)新增在售的商鋪有名盛廣場(chǎng)、廣百新翼玩具城、光明廣場(chǎng)等。

越秀區(qū)商鋪市場(chǎng)1998年至2003年的成交量為20.16萬(wàn)平方米，占全市(原八區(qū))成交量的9.81%。商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了越秀區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，同時(shí)帶動(dòng)了二手市場(chǎng)也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為6.89萬(wàn)平方米，占同期一手商鋪成交量的92.4%，與一手交易基本持平。

(三)價(jià)格特征

從廣州市房管局取得的數(shù)據(jù)顯示(見下表)，1998-2004年上半年，越秀區(qū)商

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004km.cn 鋪成交均價(jià)為21163元/平方米，高出全市原八區(qū)的12556元/平方米將近1000元，位居全市成交價(jià)格榜首，越秀區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)地位凸顯無疑。

據(jù)調(diào)查顯示，越秀區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市高等水平：北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心，其臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰線，平均首層商鋪的租金在1000元/平方米以上，位置較好的每平方米在2000-3000元之間，目前正在經(jīng)營(yíng)的廣百新翼負(fù)

一、負(fù)二層的租金為200-300元/平方米·月。一德路——沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來越衿貴，一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中，租售價(jià)最高的是山海城，其首層的銷售售均價(jià)為8.8萬(wàn)元/平方米(以建筑面積計(jì)算)，租賃價(jià)為800-900元/m2，其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別是8萬(wàn)元/m2和530元/m2。流花地區(qū)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地，共有14家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，擁有20多萬(wàn)平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶1萬(wàn)多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達(dá)20萬(wàn)人次以上，貨流量達(dá)40多噸，年成交額愈100億元以上。

(四)商業(yè)步行街

作為廣州市第一條全天候的商業(yè)步行街，北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心。這里有近千家商店，不僅匯集了廣州百貨大廈、新大新商場(chǎng)等大型百貨商廈，更吸引了萊爾斯丹、卡佛蓮、皮匠世家等著名的服裝、皮具品牌專賣店在此駐足，是廣州商鋪?zhàn)蠲芗?、人流最集中的商業(yè)街，素有廣州的“黃金商圈”之稱。

據(jù)了解，北京路日均人流量達(dá)30萬(wàn)人次，節(jié)假日更達(dá)50萬(wàn)人次以上，人旺財(cái)旺，商鋪供求明顯僧多粥少，造成商鋪?zhàn)饨鹌尜F，而且頂手費(fèi)相當(dāng)驚人。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在1000元以上，位置較好的每平方米在004km.cn

004km.cn 2000-3000元之間，而地點(diǎn)最好的一些商鋪更超過5000元／平方米。如北京路某鋪位首層臨街面積120平方米，共四層，業(yè)主開價(jià)1800萬(wàn)，帶租約，月收租22萬(wàn)元，年回報(bào)率高達(dá)15%。巨額的回報(bào)，自然吸引了眾多投資客趨之如鶩。

為避免在規(guī)劃和定位上與其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是圍繞娛樂休閑和旅游功能，打造國(guó)際化的商廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場(chǎng)的同時(shí)，力爭(zhēng)珠三角、香港和澳門的客戶。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)和五月花廣場(chǎng)；加上北京南路籌建中的“韓大門”綜合購(gòu)物中心，和以國(guó)外零售業(yè)為賣點(diǎn)的商廈，北京路將成為大型購(gòu)物商廈的集聚地。

北京路周邊的惠福東路、高第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業(yè)形成的專業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)，與繁華的中山路形成五條橫街。結(jié)合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展連體構(gòu)成一個(gè)區(qū)域，把商業(yè)優(yōu)勢(shì)與旅游資源、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)糅合起來，進(jìn)而構(gòu)成廣州第一大商圈。

(五)專業(yè)市場(chǎng)

越秀區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場(chǎng)：

一德路是傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)一條街，從早年的咸魚水產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展至今天的大型海味干貨批發(fā)市場(chǎng)，后來的玩具、文具、精品和副食品等專業(yè)市場(chǎng)也相繼進(jìn)駐，如今已擁有國(guó)際玩具城、中港城、億安廣場(chǎng)、德寶交易廣場(chǎng)等大型商廈，并形成海中寶、山海城和國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)三足鼎立的局面。

在政府打造一德路，實(shí)現(xiàn)一德路商業(yè)的升級(jí)換代，從而以“入室經(jīng)營(yíng)”代替以往的室外零散經(jīng)營(yíng)的策略下，現(xiàn)一德路的專業(yè)市場(chǎng)形成海中寶、山海城和國(guó)

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004km.cn 際玩具文具精品廣場(chǎng)三足鼎立的局面。由于這三個(gè)專業(yè)市場(chǎng)具備規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、配套及服務(wù)優(yōu)勢(shì)，因此，其租售價(jià)在一德路也是最高的。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中，租售價(jià)最高的是山海城，其首層的銷售售均價(jià)為8.8萬(wàn)元/平方米(以建筑面積計(jì)算)，租賃價(jià)為800-900元/m2，其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別是8萬(wàn)元/m2和530元/m2。而在文具精品專業(yè)市場(chǎng)當(dāng)中，租售價(jià)最高的國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別為6萬(wàn)元/平方米和330元/平方米，其次為德寶交易廣場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別為4萬(wàn)元/平方米(現(xiàn)二手價(jià)，約99年發(fā)售時(shí)一手價(jià)達(dá)7萬(wàn)元/平方米)和100元/平方米。

長(zhǎng)堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道,而且長(zhǎng)堤一帶聚集了眾多的老字號(hào)，如愛群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等，這些都是越秀區(qū)獨(dú)有的商業(yè)和文化遺產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風(fēng)情街，與聞名的北京路步街相互輝映，是廣州現(xiàn)時(shí)的觀光休閑區(qū)。該區(qū)域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多，面積分布在500平方米以上，清吧經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的酒吧面積較小，一般為80~400平方米，如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂咖啡廳；另外，長(zhǎng)堤一帶的酒吧經(jīng)營(yíng)范圍較雜，一間酒吧可以兼有卡拉OK、表演SHOW、DISCO功能，調(diào)查顯示一般帶卡拉OK的酒廊占整體酒吧數(shù)量的50%，帶卡拉OK功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據(jù)天字廣場(chǎng)1-3整層裙樓約3000平方米、ET太空城1-3層中空約1萬(wàn)平方米。

流花地區(qū)服裝市場(chǎng)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地，共有14家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，擁有20多萬(wàn)平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶1萬(wàn)多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達(dá)20萬(wàn)人次以上，貨流量達(dá)40多噸，年成交額愈100億元以上。

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004km.cn 濠畔街鞋材專業(yè)街，東起解放南路，西至海珠南路，全長(zhǎng)約650米，約有商鋪950間左右。主要經(jīng)營(yíng)的種類有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋機(jī)械工具、粘膠劑、膠片、海棉條等，經(jīng)營(yíng)方式是批發(fā)，主要客戶是個(gè)體專業(yè)戶，所以并沒有形成如站西路那樣的專業(yè)市場(chǎng)。但由于這里是傳統(tǒng)的鞋材專業(yè)市場(chǎng)，雖然規(guī)劃及市政配套有局限性，市場(chǎng)配套也不足，但由于濠畔街名聲在外，現(xiàn)仍有不少客人前往，成交量都不錯(cuò)。

四、荔灣區(qū)商鋪市場(chǎng)分析(一)分布特征：南北并駕齊驅(qū)

荔灣區(qū)的現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場(chǎng)，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、西場(chǎng)電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業(yè)，加上荔灣廣場(chǎng)、名匯廣場(chǎng)、十甫名都、華寶廣場(chǎng)等綜合性購(gòu)物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟。

從區(qū)域商業(yè)分布來看，南面依托上下九路步行街，加上眾多綜合性的購(gòu)物商廈，成為為荔灣的商業(yè)繁茂之地。但隨著“大廣州”及“廣佛都市圈”概念的形成，北面依托原有的專業(yè)市場(chǎng)，便利的交通，隨著新大新的進(jìn)入及大型娛樂休閑綜合場(chǎng)動(dòng)感小西關(guān)的即將開業(yè)，加上已開業(yè)的康王商業(yè)城和即將開業(yè)的富力兒童世界，北面的商業(yè)氛圍正在逐步上升。

(二)供求特征：“供”大于“求”

荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)水道交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢(shì)下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無可動(dòng)搖；但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)量亦相對(duì)減少，004km.cn

004km.cn 商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多：據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年上半年，荔灣區(qū)商鋪批出量為34.16萬(wàn)平方米，占全市八區(qū)商鋪批出量的比例為13.27%。；荔灣區(qū)商鋪成交量為21.86萬(wàn)平方米，占全市八區(qū)商鋪成交量的比例為9.85%。另外，數(shù)據(jù)顯示，1998-2003年，荔灣區(qū)的商鋪成交量為21.86萬(wàn)平方米，而1998-2004年上半年，荔灣區(qū)的商鋪批出量都已達(dá)34.16萬(wàn)平方米，商鋪市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出“供大于球”的態(tài)勢(shì)。

(三)價(jià)格特征：租售價(jià)格差距大

荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，然而，不同的地段，由于商業(yè)氛圍不同，租售價(jià)格呈現(xiàn)出“天壤之別”的特點(diǎn)：以步行街及專業(yè)市場(chǎng)最貴，如下九路步行街，其首層租賃價(jià)格在500-1500元/平方米之間，典型商鋪如十甫名都，其首層售價(jià)高達(dá)10多萬(wàn)元/平方米；專業(yè)市場(chǎng)如站南路一帶的服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，其首層的租賃價(jià)格亦在600元/平方米左右，且?guī)缀醣瑵M，而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)，首層的租價(jià)在200-350元/平方米之間。

另外，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2004年上半年，荔灣區(qū)商鋪成交均價(jià)為21715元/平方米，明顯比全市八區(qū)商鋪成交均價(jià)12556元/平方米高。綜觀荔灣區(qū)1998-2004年上半年的價(jià)格走勢(shì)，1998-2001年一走呈下跌趨勢(shì)；之所以出現(xiàn)這種情況，原因在于這幾年的批出量一直大于成交量。而由房地產(chǎn)市道整體向暖，自2002年開始，商鋪成交價(jià)格止跌反彈，但受供應(yīng)影響，2004年上半年又呈直升趨勢(shì)，同比上升幅度達(dá)57.93%。

(四)經(jīng)營(yíng)特色：與區(qū)域商業(yè)特色吻合

荔灣區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色呈現(xiàn)出與區(qū)域本身的商業(yè)特色相吻合的特點(diǎn)。如荔灣區(qū)，美食和珠寶玉器成為荔灣商業(yè)的兩大特色?！笆吃趶V州、食在荔灣”，西關(guān)

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004km.cn 美食已成為廣州的一道招牌，同時(shí)荔灣區(qū)居民也收藏珠寶玉器的風(fēng)雅習(xí)俗。因此，綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色也緊扣區(qū)域商業(yè)特色，如荔灣廣場(chǎng)的二、三、四、五樓及名匯廣場(chǎng)的六樓均設(shè)有美食城，同時(shí)在兩個(gè)綜合商場(chǎng)的首層及負(fù)一層亦都定位為經(jīng)營(yíng)珠寶玉器等精品。而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場(chǎng)、火車站一帶的服裝批發(fā)市場(chǎng)，亦都秉承其由來已久的經(jīng)營(yíng)歷史，且不斷的“升級(jí)換代”。

五、海珠區(qū)商鋪市場(chǎng)分析(一)分布格局：由西向東

海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷“由西向東”的發(fā)展趨勢(shì)，并已形成時(shí)尚購(gòu)物街和專業(yè)市場(chǎng)“齊頭并進(jìn)”的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。

以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊，中部商業(yè)板塊和以琵洲會(huì)展中心為核心的東部商業(yè)板塊。

海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。江南西路一直以來都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座，薈聚了眾多品牌專賣店，是河南最高檔，發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，贏得“全國(guó)購(gòu)物放心一條街”的美譽(yù)；江南大道北的“婚紗一條街”更是成行成市，遠(yuǎn)近聞名。受其輻射影響，該區(qū)附近的寶崗大道、前進(jìn)路和江南大道中等地的商業(yè)也漸被帶動(dòng)起來，如宏宇廣場(chǎng)裙樓商場(chǎng)招來“新一佳”入住，成為寶崗大道最高檔的購(gòu)物中心，前進(jìn)路的的萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)亦有“家樂?！睋窝?。而西部沿江地帶，海珠區(qū)政府亦有意將濱江西路打造成海珠區(qū)“酒吧一條街”。

由于西部傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域歷經(jīng)多年的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)開發(fā)向東拓展，中部、東部的商業(yè)正在崛起。

在海珠區(qū)中部，地鐵二號(hào)線的開通讓新港城成為地鐵上蓋物業(yè)，百佳將其裙

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004km.cn 樓商場(chǎng)全部消化，中大布匹市場(chǎng)也升級(jí)換代；濱江中路一帶則由于連片開發(fā)的商品房，其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業(yè)氛圍；廣州大道南則是海珠區(qū)傳統(tǒng)的布匹、汽配專業(yè)市場(chǎng)，目前也吸引了百安居落戶廣州大道南。

東部板塊，則由于“琶洲國(guó)際會(huì)展”的落成并投入運(yùn)營(yíng)而帶動(dòng)了整個(gè)海珠區(qū)東部的商業(yè)發(fā)展。麗影華庭商業(yè)廣場(chǎng)則是目前海珠區(qū)東部最大的購(gòu)物場(chǎng)。除此之外，會(huì)展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷售情況都較理想。

(二)供求態(tài)勢(shì)：供大于求

歷史上的海珠區(qū)，在廣州市內(nèi)各區(qū)里一直擔(dān)任著“工業(yè)區(qū)”的角色，區(qū)內(nèi)工廠林立；近年來，隨著“大廣州”概念的確定及“城市化”進(jìn)城的加快，海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū)，工廠陸續(xù)搬遷，商品房相繼拔地而起，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起，商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量和成交量也一直居于較前列(見“對(duì)比分析”部分)。據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年上半年，海珠區(qū)商鋪批出量和成交量分別為57.68萬(wàn)平方米和47.75萬(wàn)平方米，占全市八區(qū)商鋪的批出量和成交量比例分別為22.41%和21.52%。1998至2004年上半的，海珠區(qū)商鋪批出量比成交量多出9.93萬(wàn)平方米，形成“供大于求”的局面。

2003年，海珠區(qū)的商鋪成交量為9.71萬(wàn)平方米，占全市原八區(qū)的商鋪成交量面積36.86萬(wàn)平方米的比例為26.34%，比去年同期的28.73%下降了2.63個(gè)百分點(diǎn)。

(三)價(jià)格特征：波動(dòng)較大

據(jù)調(diào)查顯示，海珠區(qū)商鋪的租售價(jià)格以江南西路一帶最貴，其臨街旺鋪的租賃價(jià)格為350-650元/平方米之間，首層商鋪售價(jià)如江南西路潤(rùn)匯大廈為27000-33000元/平方米之間；其次為濱江東路，首層商鋪?zhàn)赓U價(jià)格在150-250

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004km.cn 元/平方米之間，售價(jià)在20000-30000元/平方米之間。

總體銷售價(jià)格方面，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2004年上半年,海珠區(qū)的商鋪成交均價(jià)為10141元/平方米，明顯低于全市原八區(qū)商鋪成交均價(jià)的12556元/平方米，并且波幅較大。全市原八區(qū)各區(qū)歷年來商鋪成交均價(jià)較為平穩(wěn)，但海珠區(qū)卻呈現(xiàn)出波幅較大的特點(diǎn)：如99年比98年上長(zhǎng)了18.96%，但比2000年下降了12.30%；2001年比2000年上升了9.39%，2002年又比2001年下降了2.04%；而2003年卻比02年下降了30.50%，下降比率高于原八區(qū)的下降比率，其原因在于海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的價(jià)格相差較大，邊緣地帶明顯低于中心范圍，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向邊緣地帶推進(jìn)，從而拉低了商鋪的成交均價(jià)。而2004年上半年，隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，琶洲等地商務(wù)、商業(yè)氛圍的不斷增加，海珠區(qū)商鋪價(jià)格迅速攀升，為10141元/平方注，增幅達(dá)63.07%，明顯快速原八區(qū)17.92%的增幅。

(四)經(jīng)營(yíng)特色：專業(yè)市場(chǎng)與時(shí)尚購(gòu)物街“齊頭并進(jìn)”

海珠區(qū)與珠江北岸的老三區(qū)和天河區(qū)一江之隔，而由于海珠區(qū)原為工業(yè)區(qū)，生活及消費(fèi)極為不便，導(dǎo)致坊間流傳著“寧要河北一張床，不要河南一間房”的說法。而如今已今非昔比，隨著城建和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，海珠區(qū)已發(fā)生了翻天覆地的變化，商業(yè)市場(chǎng)亦蓬勃發(fā)展，形成專業(yè)市場(chǎng)與時(shí)尚購(gòu)物街“齊頭并進(jìn)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)：江南大道婚紗一條街、中大布匹批發(fā)市場(chǎng)、廣州大道南布匹、汽配市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氛圍；江南西路、信和廣場(chǎng)、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、新港城、麗影華庭等時(shí)尚購(gòu)物地帶亦為海珠商業(yè)添加了抗衡“河北”的法碼。如今的河南市民，購(gòu)物再也不用到“河北”了。

六、白云區(qū)商鋪市場(chǎng)分析

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004km.cn 白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距離遠(yuǎn)。其大部分的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠(yuǎn)之地，商業(yè)氛圍還不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費(fèi)重心，其商鋪市場(chǎng)呈一個(gè)點(diǎn)狀的分布。以大型的專業(yè)市場(chǎng)為主要商業(yè)點(diǎn)，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補(bǔ)充，形成了白云區(qū)的商業(yè)格局。

(一)分布特征

白云區(qū)的商鋪主要是以專業(yè)市場(chǎng)為主，主要集中在以下幾個(gè)區(qū)域：三元里到站西路段的皮革專業(yè)市場(chǎng)；機(jī)場(chǎng)路在廣園路段的汽配、月歷、化妝品、音像組合而成的專業(yè)市場(chǎng)群；黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的汽配、汽車用品特色專業(yè)街，再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場(chǎng)；白云大道飲食長(zhǎng)廊，位于增槎路的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)群；還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心，將會(huì)是未來白云區(qū)商業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。

與廣州市中心區(qū)域相比，白云區(qū)的商業(yè)仍然比較分散，缺乏相對(duì)集中的地帶。不管是機(jī)場(chǎng)路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡管有商鋪，也有食肆，但基本沒有像北京路、天河城等相對(duì)集中的商業(yè)旺地?？梢?，白云區(qū)的商業(yè)步伐依然走得比較緩慢，但也可以說明，白云區(qū)仍然是一片大有作為的天地。即將啟動(dòng)的白云區(qū)遠(yuǎn)景路商業(yè)街項(xiàng)目，白云新城商業(yè)中心將會(huì)是白云區(qū)商業(yè)的一個(gè)凝聚點(diǎn)。

(二)價(jià)格特征

白云區(qū)商鋪的租金遠(yuǎn)比市區(qū)商鋪?zhàn)鈨r(jià)低，呈一個(gè)不規(guī)則的分布，每一個(gè)區(qū)域的租金價(jià)格根據(jù)每個(gè)區(qū)域內(nèi)興旺程度的不同會(huì)有很大的差別。并且市場(chǎng)的整體素質(zhì)都是無法跟市區(qū)商場(chǎng)相比的，基本上是沒有一個(gè)管理機(jī)制，所以這里很多市場(chǎng)的管理費(fèi)都明顯的低，或者并不用收繳管理費(fèi)，與市區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)相比顯得比較雜亂。

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004km.cn 機(jī)場(chǎng)路廣園路段的一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)集散地，根據(jù)市場(chǎng)的興旺程度，其價(jià)格有很大的分別。汽配市場(chǎng)月租金在50元/㎡左右；做化妝品市場(chǎng)100元/㎡左右；文化精品城在60~100元/㎡左右；而音像城的內(nèi)鋪也要90元/㎡，臨街的超過100元/㎡。同和路臨街商鋪?zhàn)饨鹪?0~50元/㎡左右，機(jī)場(chǎng)生活小區(qū)群樓商鋪100~120元/㎡，天平架專業(yè)市場(chǎng)租金80~100元/㎡。租金、管理費(fèi)價(jià)格的低廉也從側(cè)面反映出了白云區(qū)商鋪檔次明顯的比市區(qū)的要低很多。

從1998年到2004年上半年,白云區(qū)商鋪與全市八區(qū)商鋪成交均價(jià)對(duì)比表可以看出，白云區(qū)的商鋪均價(jià)正逐年的向全市靠攏，并在不斷的自我提升中。從1998年與全市相差7428元每平方米(成交均價(jià)不到全市成交均價(jià)的一半)縮短到2004年上半年的的561元每平方米，大大拉近了與全市成交的平均水平。

(三)供求特征

白云區(qū)地區(qū)跨度大，商業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)為主，規(guī)模雖然比較大，但有些地方卻顯得人氣不足，空鋪位比較多，特別是位置差、人流少的地方。無論是臨街，還是群樓，或者是專業(yè)市場(chǎng)，都有很多的空鋪位。離市區(qū)較近的區(qū)域空置率就比較小，天平架、站西路、三元里的一些離市區(qū)較近的區(qū)域，無論是專業(yè)市場(chǎng)還是臨街商鋪還是十分搶手的，出租率大多在90%以上。

白云區(qū)的商鋪市場(chǎng)雖然檔次比較低，但是其商鋪成交也可以說是十分的頻繁。在2003年全年，商鋪成交面積4.17萬(wàn)平方米，排在東山區(qū)之后，全市十區(qū)排名第五。但在全市所占比例僅為11.31%，分量還是比較少。從近幾年白云區(qū)商鋪的成交面積可以看出，2003年白云區(qū)商鋪的成交面積擺脫了前幾年的下降態(tài)勢(shì)，成交面積止跌上揚(yáng)，比02年增長(zhǎng)了16.3%，緊緊跟隨著全市的發(fā)展步伐。從“白云區(qū)商鋪批出量、成交量與全市原八區(qū)對(duì)比表”中可以看出，白云區(qū)的004km.cn

004km.cn 商鋪批出與成交合理，批出與成交基本保持一致。從1998年到2004上半年年，白云區(qū)商鋪總批出量37.09萬(wàn)㎡,僅比成交量的36.83萬(wàn)㎡多出2600㎡，呈現(xiàn)出一個(gè)供求平衡的態(tài)勢(shì)。

白云區(qū)商業(yè)增長(zhǎng)步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與全市的平均發(fā)展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。隨著舊機(jī)場(chǎng)的搬遷，百信廣場(chǎng)的暫露頭角，白云新城核心商業(yè)圈的逐步形成，一個(gè)龐大的商業(yè)輻射正處于一個(gè)醞釀期，白云區(qū)的商業(yè)將會(huì)展望在全市內(nèi)搶占一定的份額。

(四)經(jīng)營(yíng)特色

白云區(qū)商鋪市場(chǎng)主要是比較低檔次的點(diǎn)狀經(jīng)營(yíng)，以專業(yè)市場(chǎng)為主要的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)。例如：三元里、站西路的皮革經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；天平架的服裝、裝飾材料經(jīng)營(yíng)點(diǎn)；黃石路集汽車銷售、汽配、維修、信息四位一體的“汽車銷售一條街”；增槎路以農(nóng)副產(chǎn)品為經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的市場(chǎng)批發(fā)園區(qū)；還有零散的小區(qū)群樓商鋪經(jīng)營(yíng)。

白云區(qū)的商業(yè)狀態(tài)目前還是以自發(fā)性、零散性為主要的特征。雖然有很多小型商鋪，也有很多食肆，但是大型的購(gòu)物場(chǎng)所依然沒有，因此也就很難在某一地點(diǎn)凝聚出一股比較強(qiáng)烈的商業(yè)氣息。加上區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)層次較低、配套設(shè)施落后、整體形象陳舊，在很大程度上鉗制了這些市場(chǎng)群的進(jìn)一步發(fā)展。社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)型商業(yè)是區(qū)域內(nèi)主要的消費(fèi)中心，以日用、服務(wù)業(yè)為只要傾向點(diǎn)，滿足局部的消費(fèi)群。這些社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)可以說是遍地開花，但其規(guī)模、檔次的局限性很大，所以這些商業(yè)的發(fā)展影響力有限，不足以承托起整個(gè)白云區(qū)的商業(yè)興旺。

白云商業(yè)市場(chǎng)概括起來是：步行街千呼萬(wàn)喚、獨(dú)立商業(yè)城不成氣候、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)繁雜無序、群樓商鋪良莠不齊、小區(qū)商鋪各自為政。

(五)專業(yè)市場(chǎng)主導(dǎo)白云商場(chǎng)

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004km.cn “中國(guó)皮具的一半在廣東，廣東的一半在白云”，這是廣東省皮革工業(yè)協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)王建新在中國(guó)(廣東)皮具發(fā)展論壇上說的一句話。白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)除了皮革外，還有汽配、建材裝飾、化妝品、農(nóng)副產(chǎn)品等，一系列的專業(yè)市場(chǎng)群是白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)者。

白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)具有規(guī)模龐大、影響力大的特點(diǎn)。梓元崗皮具批發(fā)中心、金龍盤國(guó)際鞋業(yè)皮具廣場(chǎng)、白云世界皮具貿(mào)易中心等都是國(guó)際型的專業(yè)市場(chǎng)；機(jī)場(chǎng)路段的興發(fā)廣場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最大的化妝品批發(fā)市場(chǎng)；沙太路的廣東天健國(guó)際家居裝飾材料商貿(mào)廣場(chǎng)是華南地區(qū)最大的建材批發(fā)交易市場(chǎng)；黃石路、機(jī)場(chǎng)路的汽配市場(chǎng)也享負(fù)盛名。專業(yè)市場(chǎng)的影響深遠(yuǎn)，但與其相去甚遠(yuǎn)的是，白云區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)普遍是一個(gè)產(chǎn)品多，品牌少，名牌更少的尷尬局面。加上城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、人均GDP較低、發(fā)展空間受到一定限制等方面的劣勢(shì)，很大程度上抑制了白云區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的檔次發(fā)展。

隨著市政“北優(yōu)”的出臺(tái)，白云區(qū)立足根本，把專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行檔次的全面提升，白云區(qū)規(guī)劃建造各式集中、規(guī)模大、檔次高的專業(yè)市場(chǎng)，并逐漸淘汰目前低檔次、規(guī)模小的批發(fā)市場(chǎng)，美博城、湛隆汽配市場(chǎng)、翔龍佳國(guó)際數(shù)碼鞋業(yè)城、樂佳商業(yè)廣場(chǎng)和汽車商貿(mào)一條街等5個(gè)不同專業(yè)市場(chǎng)的模式，逐步形成白云專業(yè)市場(chǎng)一種強(qiáng)強(qiáng)之勢(shì)。

(六)小區(qū)商鋪初顯崢嶸

機(jī)場(chǎng)路、黃石路附近是白云區(qū)北部最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，人口密集，交通便利，區(qū)內(nèi)已形成汽車、裝飾等專業(yè)市場(chǎng)，但百貨零售業(yè)仍處于臨街小商鋪階段。近幾年，小區(qū)商鋪發(fā)展倪端初顯。白云區(qū)黃石路、機(jī)場(chǎng)路段的成熟小區(qū)里的商鋪買賣十分旺盛，在這些小區(qū)商鋪里投資服務(wù)功能比較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是相當(dāng)有

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004km.cn 前景的。

據(jù)調(diào)查，黃石路上一些成熟樓盤的商鋪收益率相當(dāng)不錯(cuò)，現(xiàn)在一手商鋪已經(jīng)買不到了，要通過二手中介才能購(gòu)入商鋪投資。祥景花園A區(qū)商鋪平均月租大約為70元／㎡。而靠近菜場(chǎng)附近的商鋪價(jià)格則更為理想，平均月租為160元／㎡，一間53平方米的商鋪被一家連鎖藥店租下，月租高達(dá)8000元，而5年前這里的月租僅為80~100元／平方米；白云高爾夫花園小區(qū)內(nèi)的商鋪也已基本售罄，投資收益情況也比較好；富力陽(yáng)光美居小區(qū)商鋪月租金由最初的45元／㎡上升到現(xiàn)在的60元／㎡，而一手商鋪的售價(jià)則已經(jīng)達(dá)到7000元／㎡；元邦?航空家園的臨街商鋪也已經(jīng)銷售一空。

目前在黃石路段經(jīng)營(yíng)的小區(qū)商鋪主要是以服務(wù)性行業(yè)為主，比如干洗店、美容美發(fā)店、士多、沖印店或者藥店。這些服務(wù)性強(qiáng)的商鋪不但會(huì)有比較好的回報(bào)，而且也會(huì)因?yàn)榉奖銟I(yè)主購(gòu)物而吸引更多的買家。也在很大程度上填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)不足，抓住了業(yè)主“就近消費(fèi)”的心理，其發(fā)展空間十分巨大。

七、芳村區(qū)商鋪市場(chǎng)分析

芳村區(qū)位于廣州市西南，臨近南海、順德，是廣州市西南出口，長(zhǎng)期以來，芳村作為居住區(qū)的概念非常模糊，在人們的心目中，芳村一直是工業(yè)及農(nóng)業(yè)區(qū)，而且由于城鄉(xiāng)結(jié)合的特點(diǎn)使芳村區(qū)的商業(yè)設(shè)施配套上不了檔次。

近年芳村區(qū)政府對(duì)區(qū)域的功能作了重新的定位，“水秀花香新城區(qū)”是芳村區(qū)未來的發(fā)展藍(lán)圖，芳村將充份利用“千年花鄉(xiāng)”的特點(diǎn)大力發(fā)展花卉業(yè)，與此同時(shí)，根據(jù)其文化底蘊(yùn)促進(jìn)家居精品、花鳥魚蟲市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)建設(shè)，由于地鐵一號(hào)線、五號(hào)線、廣佛地鐵貫穿全區(qū)，西南出口的有利條件極利于發(fā)展物流配送業(yè)、汽車專業(yè)市場(chǎng)。芳村區(qū)的商業(yè)將展現(xiàn)獨(dú)特的魅力。

004km.cn

004km.cn(一)分布特征

芳村區(qū)區(qū)域面積較小，因而商業(yè)設(shè)施配套都圍繞著住宅區(qū)，經(jīng)過近十多年的開發(fā)建設(shè)，芳村形成一定規(guī)模的商業(yè)板塊有花地灣板塊、長(zhǎng)堤板塊，其中以花地灣區(qū)域?yàn)榉即鍏^(qū)的商業(yè)中心，專業(yè)市場(chǎng)一般沿芳村大道及花地大道分布，物流及汽車銷售專業(yè)市場(chǎng)則分布在廣佛、廣中等內(nèi)、外環(huán)出入口。

花地灣板塊

花地灣板塊位于芳村區(qū)中心地帶，芳村大道、花地大道、龍溪大道、東教北路在板塊內(nèi)縱橫交錯(cuò)，是芳村區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，地鐵一號(hào)線、廣佛地鐵橫穿其中，交通條件十分優(yōu)越，而且按照芳村區(qū)城市規(guī)劃計(jì)劃，沿龍溪大道將發(fā)展成為觀光休閑、花卉業(yè)及物流業(yè)區(qū)域?；ǖ貫嘲鍓K內(nèi)已建成有幾大住宅小區(qū)，如花地城廣場(chǎng)、怡芳苑、紅棉苑、樂怡居、合興苑等，居民消費(fèi)處于中、高檔層次，板塊內(nèi)成熟臨街商鋪有東教北路、花蕾路、榮興路、浣花路，東百花地灣、好又多超市、芳村商業(yè)街、芳村食街等大型商業(yè)設(shè)施及幾個(gè)較大型的專業(yè)市場(chǎng)就座落其中，隨著整體營(yíng)商環(huán)境的提高，原本較為低迷的地鐵沿線商鋪正走出低谷。

長(zhǎng)堤板塊

長(zhǎng)堤板塊的陸居路是芳村區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)街，前芳村區(qū)唯一的“燈光夜市”就設(shè)在此，白鵝潭酒吧風(fēng)情街是板塊內(nèi)興旺的專業(yè)風(fēng)情飲食街，現(xiàn)時(shí)，陸居路以經(jīng)營(yíng)通訊及服裝為主。近期，芳村區(qū)計(jì)劃在該區(qū)域建一個(gè)國(guó)際美食城，使芳村區(qū)的”美食街”聲名進(jìn)一步遠(yuǎn)揚(yáng)。板塊內(nèi)的芳村大道沿街商鋪經(jīng)過三年一中變的整治后亦煥然一新，中市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)更以“物美價(jià)廉”吸引眾多的廣州人從“河北”到芳村消費(fèi)。由于該區(qū)是芳村的老城區(qū)，商業(yè)設(shè)施較居民消費(fèi)力處于中等

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004km.cn 層次。同時(shí)該區(qū)有江景資源優(yōu)勢(shì)，適宜發(fā)展有特色的休閑旅游商業(yè)項(xiàng)目，極具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

專業(yè)市場(chǎng)

芳村區(qū)位于廣州市西南出口，經(jīng)過近幾年政府大力改造區(qū)內(nèi)交通后，芳村區(qū)與市區(qū)及珠三角周邊城市的聯(lián)系更加緊密，同時(shí)，芳村區(qū)有得天獨(dú)厚的“千年花鄉(xiāng)”的優(yōu)勢(shì)，芳村區(qū)近年大力發(fā)展花卉業(yè)、家居精品業(yè)、物流業(yè)、汽車業(yè)等專業(yè)市場(chǎng)，目前，花卉、花鳥魚蟲、茶葉市場(chǎng)已成三足鼎立的局面。南方茶葉市場(chǎng)是全國(guó)最大的茶葉專業(yè)市場(chǎng)，2001年年銷售額近15億元；位于龍溪大道的廣州市花卉博覽園是廣州市重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，年交易額更達(dá)二十多億元，同時(shí)也是全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的示范工程。

(二)供求特征：租賃活躍，專業(yè)市場(chǎng)熱手

從近三年成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)商業(yè)鋪供求表現(xiàn)為一、二手成交量激增，二手租賃業(yè)務(wù)活躍。

一直以來，芳村區(qū)的商用地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展并不出色，商鋪供應(yīng)占全市份額亦非常之小，以2001~2004年上半年，一手總成交量?jī)H占全市成交的5.14%。供求的一大特點(diǎn)是其租賃業(yè)務(wù)大大高于銷售交易。一方面是芳村區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積少而導(dǎo)致商鋪市場(chǎng)總體供應(yīng)量偏少，另一方面是由歷史原因造成：由于芳村區(qū)以前是農(nóng)業(yè)區(qū)，農(nóng)村集體用地比例較多，隨著城市化地進(jìn)程，一些村鎮(zhèn)漸漸變?yōu)槌菂^(qū)中心地帶，如茶教村、花地村、白鶴洞村，這些村鎮(zhèn)集體用地占了該區(qū)商業(yè)用地的很大部分，如越和花鳥魚蟲市場(chǎng)、朝陽(yáng)文批市場(chǎng)、嶺南花卉市場(chǎng)等，此類物業(yè)往往由村委會(huì)自建或以出租地進(jìn)行市場(chǎng)建設(shè)，業(yè)主不能擁有永久產(chǎn)權(quán)，因此芳村區(qū)內(nèi)雖然專業(yè)市場(chǎng)眾多，但其一、二手產(chǎn)權(quán)交易卻不能反映在市場(chǎng)份

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004km.cn 額上。

2002年~2003年，芳村區(qū)商鋪建設(shè)有了巨大的飛躍，2002年與2003年一手交易分別為2.89萬(wàn)和2.57萬(wàn)平方米，對(duì)比2001年增幅近10倍。交易量的增加主要由新增裙樓商鋪及消化以前積壓的小區(qū)裙樓商鋪交易帶動(dòng)，如汾水小區(qū)金蘭苑、坑口金道花苑、花地城廣場(chǎng)、怡芳苑等，一些政府機(jī)構(gòu)如國(guó)、地稅分局在浣花路購(gòu)入大面積的裙樓用作辦公場(chǎng)所。隨著芳村區(qū)商鋪建設(shè)的不斷發(fā)展，其一、二手成交將會(huì)更加活躍。

(三)價(jià)格特征：一手降溫，二手飚升

根據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)一、二手商鋪價(jià)格表現(xiàn)迥然不同：芳村區(qū)一手商鋪價(jià)格降幅較大，但二手價(jià)格保持平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，一手成交均價(jià)從2001年的8035元/平方米降至2003年3997元/平方米，降幅達(dá)到49.74%，而2004年有所反彈,回升至7067元/平方米。一手價(jià)格的下降主要是由市場(chǎng)消化前期積壓?jiǎn)挝凰?。另外，由于各專業(yè)市場(chǎng)多數(shù)是村委出地建設(shè)，經(jīng)營(yíng)者不能取得商鋪的永久產(chǎn)權(quán)，造成專業(yè)市場(chǎng)商鋪銷售比例偏低，市場(chǎng)數(shù)據(jù)并不能完全反映商鋪交投活躍程度。

租金方面，專業(yè)市場(chǎng)租金表現(xiàn)理想，但裙樓商鋪?zhàn)饨鹚狡毡椴桓?，小區(qū)內(nèi)非臨街商業(yè)裙樓空置率較高；一層裙樓商鋪?zhàn)饨鹨话阍?0-200元/平方米幅度，二層租金在10-25元/平方米水平，市場(chǎng)總體表現(xiàn)為商鋪?zhàn)赓U業(yè)務(wù)遠(yuǎn)比銷售活躍。根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)時(shí)區(qū)內(nèi)商用物業(yè)成交最為活躍的是花地灣板塊，一般街鋪?zhàn)饨鹪?0-150元/平方米，長(zhǎng)堤板塊商業(yè)旺地陸居路段租金為100-250元/平方米，芳村大道沿線裙樓租金保持在40-100元/平方米幅度，且轉(zhuǎn)手個(gè)案較少，但租金仍處于較低水平。

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（四）經(jīng)營(yíng)特色

傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)當(dāng)?shù)?，市?chǎng)檔次上臺(tái)階。

隨著近年交通、市政大環(huán)境的巨大變化及區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展，芳村區(qū)專業(yè)市場(chǎng)打出了“文化牌”，重點(diǎn)發(fā)展人文背景及歷史傳承的商業(yè)項(xiàng)目，“花”、“茶”、“精品”等富含文化品位的專業(yè)市場(chǎng)已是芳村區(qū)的主打項(xiàng)目，在原來市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，將經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大及提升檔次。如南方茶葉市場(chǎng)正在建設(shè)的芳村茶葉城，經(jīng)營(yíng)面積可達(dá)3.2萬(wàn)平方米，投資近2億元，同時(shí)一改業(yè)主無產(chǎn)權(quán)的局面，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也涵括了茶文化的全部概念，而廣州花卉博覽園更是以政府牽頭，圈地幾千畝，組織大園藝商聯(lián)合打造花卉產(chǎn)業(yè)，形成科研及產(chǎn)經(jīng)銷一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈，極具芳村“千年花鄉(xiāng)“特色。目前，芳村越和花鳥魚蟲市場(chǎng)、南方茶葉市場(chǎng)及花博會(huì)均執(zhí)市內(nèi)同類市場(chǎng)的牛耳，吸引四方八面的人流。家居裝飾業(yè)、精品業(yè)此類文化底蘊(yùn)較強(qiáng)的市場(chǎng)也進(jìn)駐芳村，如金海馬、集美居、朝陽(yáng)文批等，使芳村區(qū)專業(yè)市場(chǎng)綜合“文體品位”提升。

物流業(yè)、汽車銷售產(chǎn)業(yè)成新興產(chǎn)業(yè)

按政府規(guī)劃，龍溪大道以北的6000畝地將建設(shè)成為芳村大型物流園區(qū)，沿芳村大道、花地大道則開設(shè)汽車銷售專門店，如廣本、日產(chǎn)、東風(fēng)等。新興的物流業(yè)區(qū)與傳統(tǒng)花卉、茶葉區(qū)、家居專業(yè)市場(chǎng)、汽車銷售業(yè)結(jié)成了相互促進(jìn)的紐帶，在各專業(yè)市場(chǎng)之間構(gòu)筑批發(fā)和零售的“大市場(chǎng)流通”平臺(tái)，促成專業(yè)市場(chǎng)資源優(yōu)勢(shì)的最好發(fā)揮，但由于是新興的產(chǎn)業(yè)，因而尚處于起步階段，成熟尚需時(shí)間。

社區(qū)商鋪發(fā)展遲滯，冷熱不均，欠缺購(gòu)物商圈

相比蓬勃發(fā)展的專業(yè)市場(chǎng)，區(qū)內(nèi)各社區(qū)商業(yè)配套則顯遜色，亮點(diǎn)較少，且冷

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004km.cn 熱不均，集中花地灣、陸居路一帶，其余社區(qū)則處于零散狀態(tài)。一方面是芳村區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)層次較低，內(nèi)需不足，另一方面是由于配套不完善造成，區(qū)內(nèi)居民大多在到外區(qū)消費(fèi)的習(xí)慣。因而社區(qū)商鋪物業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次偏低，如在居住區(qū)開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)的橋東小區(qū)內(nèi)，只有一間島內(nèi)價(jià)超市，配套明顯不足。

近期，芳村區(qū)開始對(duì)原有商業(yè)配套進(jìn)行改造升級(jí)，在原有商業(yè)圈上著重發(fā)展有潛力的商業(yè)項(xiàng)目。2003年，芳村取消經(jīng)營(yíng)近10多年的陸居路“燈光夜市”，將傳統(tǒng)的陸居路改造成全天候商業(yè)步行街，與長(zhǎng)堤路的白鵝潭酒吧風(fēng)情街構(gòu)筑長(zhǎng)堤板塊休閑商業(yè)中心；而在芳村區(qū)的中心區(qū)---花地灣板塊內(nèi)，通過住宅項(xiàng)目的帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，確立該區(qū)成為購(gòu)物中心區(qū)，區(qū)內(nèi)的花地城廣場(chǎng)將成為芳村區(qū)首個(gè)地鐵上蓋的購(gòu)物中心，2004年一月好又多進(jìn)駐其中，中心效應(yīng)同時(shí)帶動(dòng)了周邊銀行、中介、飲食、娛樂等配套設(shè)施的發(fā)展，同時(shí)也提升了板塊內(nèi)的租金水平。但在芳村區(qū)，實(shí)質(zhì)意義上的購(gòu)物商圈仍未能形成。

八、番禺區(qū)商鋪市場(chǎng)分析

番禺區(qū)是廣州市的新區(qū)，轄南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蓮花山保稅加工區(qū)及20個(gè)鎮(zhèn)，規(guī)劃中心城區(qū)263平方公里，包括市橋、石基、沙灣、鐘村、大石5個(gè)鎮(zhèn)的行政區(qū)域。

番禺區(qū)近年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州樓市的半壁江山，番禺區(qū)的商鋪成交量排在廣州市的第一位，在城市規(guī)劃中，廣州市已確定番禺為“南拓”的中心區(qū)，廣州市新火車站選址石壁、廣州市大學(xué)城落戶新造??番禺區(qū)的商業(yè)前景非常看好，而番禺區(qū)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦促使其商貿(mào)活動(dòng)持續(xù)旺盛，從八、九十年代紅火的易發(fā)廣場(chǎng)至現(xiàn)在規(guī)模巨大的萬(wàn)博中心，再到未來計(jì)劃興建的漢溪商業(yè)中心，番禺區(qū)的商業(yè)格局已有了質(zhì)的飛躍，隨著華南板塊住宅組團(tuán)不斷擴(kuò)張及完

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004km.cn 善、華南板塊居住人口急劇增加，對(duì)小區(qū)商業(yè)配套要求亦不斷升級(jí)，區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的點(diǎn)狀、環(huán)狀及線狀商圈正逐漸形成。

(一)分布特征

縱觀目前番禺區(qū)內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套分布呈現(xiàn)較強(qiáng)的地域性，根據(jù)其地理位置可分為市橋板塊、大石洛溪板塊、華南板塊。板塊內(nèi)的迎賓路沿線及大石現(xiàn)已形成大規(guī)模、高檔次專業(yè)市場(chǎng)，市橋板塊、洛溪板塊及華南板塊則以商業(yè)街及購(gòu)物中心為主，華南板塊各大樓盤均有規(guī)模較大的小區(qū)商業(yè)配套。

市橋板塊

市橋是番禺區(qū)府所在，亦是區(qū)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)最活躍的區(qū)域，其商業(yè)設(shè)施的發(fā)展經(jīng)歷了較長(zhǎng)的歷史，因而亦形成了各具特色的商業(yè)街及購(gòu)物商場(chǎng)。其中大北路和繁華路是市橋最繁華的商業(yè)街，兩條街上名店云集、行人如鯽，分布有一些較大的服裝連鎖店及大型購(gòu)物中心及特色商場(chǎng)，如友誼中心、名店城、禺山商場(chǎng)、流行大本營(yíng)等，大北路類似廣州市的“北京路”，清河路、光明路、禺山大道、長(zhǎng)堤路、平康路、環(huán)城路縱橫交錯(cuò)，相互編織成交通“黃金網(wǎng)絡(luò)”及商業(yè)黃金圈。而隨著地鐵三號(hào)線建設(shè)步伐的加快，地鐵商圈概念商鋪正逐漸形成。

洛溪大石板塊

洛溪板塊的商業(yè)設(shè)施隨著洛溪板塊大盤的不斷成熟而完善，“洛溪第一盤”洛溪新城開發(fā)至今已有十多年的時(shí)間。洛溪板塊內(nèi)的大盤為數(shù)不少，如麗江花園、洛溪新城、洛濤居、華苑明珠、廣州奧園等等，板塊內(nèi)常住人口亦以幾何級(jí)數(shù)擴(kuò)張，現(xiàn)時(shí)洛溪板塊商業(yè)中心為洛溪新城臨街鋪，百佳、麥當(dāng)勞、各式飲食店成行成市，而隔江偏安一隅的麗江花園經(jīng)過近十年的醞釀，小區(qū)商業(yè)設(shè)施

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004km.cn 也有了根本性的變化。麗江花園“漁人碼頭”商業(yè)項(xiàng)目已全面啟動(dòng)，板塊內(nèi)大型的專業(yè)市場(chǎng)有沙溪商業(yè)城及大石家私城。

華南板塊

華南板塊創(chuàng)造了廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的奇跡，在短短的幾年時(shí)間里面，南村鎮(zhèn)的大片土地被多家地產(chǎn)大鱷瓜分，各具特色的超大型小區(qū)樓盤涌現(xiàn)在人們眼前。而在此之前，祈福新村已在鐘村鎮(zhèn)扎根下來，祈福新村的用地面積超過400公頃，規(guī)劃人口13.5萬(wàn)，一個(gè)實(shí)質(zhì)意義上的新城區(qū)已形成。但由于市政規(guī)劃滯后的緣故，各小區(qū)紛紛重復(fù)建設(shè)小區(qū)配套，現(xiàn)時(shí)各大型小區(qū)內(nèi)均有商業(yè)設(shè)施服務(wù)小區(qū)住戶，如星河灣、華南新新、錦繡香江、南國(guó)奧林匹克花園。而在已出臺(tái)的廣州市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃中，沿地鐵漢溪站附近，將建設(shè)一個(gè)大型Shoppign Mall，以滿足該區(qū)域的消費(fèi)需求。

專業(yè)市場(chǎng)

番禺區(qū)處于珠三角的前沿位置，地理位置非常優(yōu)越，同時(shí)番禺區(qū)內(nèi)各村、鎮(zhèn)的可供應(yīng)土地較多，地價(jià)便宜，各種有利因素造就了眾多的專業(yè)市場(chǎng)分布其中。目前番禺正形成以家居、汽配、電子、五金為主的大型專業(yè)市場(chǎng)，分布在市橋、大石、迎賓路板塊內(nèi)。以迎賓路為龍頭，現(xiàn)時(shí)板塊內(nèi)最大的招商項(xiàng)目為萬(wàn)博中心，其中家私連鎖店吉盛偉邦、斯高電子專業(yè)市場(chǎng)已進(jìn)駐萬(wàn)博中心。迎賓路沿線的汽車銷售4S店不斷涌現(xiàn)，伴隨著該區(qū)高消費(fèi)人群的進(jìn)一步增加，番禺汽車市場(chǎng)、家居市場(chǎng)將會(huì)有更大的發(fā)展空間。

(二)供求特征:

一、二手齊頭并進(jìn)，稱甲市場(chǎng)

番禺區(qū)一、二手商鋪持繼保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭，其交易量居全市首位，2001到2004年上半年，番禺一手成交量占全市比例分別為：31.07%、36.44%、25.73%、004km.cn

004km.cn 21.89%；與此同時(shí)，番禺區(qū)的商鋪二手交易已“媲美”一手交易量，以2003年為例，2003年該區(qū)二手交易量為12.94萬(wàn)平方米，比一手交易量少1.06萬(wàn)平方米。2001~2004年上半年三年期間，番禺二手交易占全市成交比例的35.04%。

番禺區(qū)商鋪供應(yīng)集中在大石洛溪、市橋、華南板塊。以華南板塊的萬(wàn)博中心為例，中心總建筑面積達(dá)18萬(wàn)平方米，外圍商業(yè)街物業(yè)已全部售出。由于番禺區(qū)的商鋪價(jià)格相對(duì)較低，僅為天河區(qū)價(jià)格1/3，相當(dāng)一部分投資者青睞于其可觀的商業(yè)前景，因此大大刺激了該區(qū)的商用物業(yè)的投資，一些大型的成熟社區(qū)也開始出售物業(yè)，如麗江花園、洛溪新城，以上原因都促成了龐大的二手成交量。

(三)價(jià)格特征：平穩(wěn)增長(zhǎng)，升值潛力大

2001~2003年，番禺區(qū)商鋪的一、二手價(jià)格保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，一手均價(jià)維持在4100~5100元/平方米幅度。隨著“南拓”的逐步實(shí)現(xiàn)，番禺區(qū)居住氛圍的日益濃厚，2004年上半年，番禺區(qū)的一手商鋪售價(jià)已達(dá)7067元/平方米，同比增長(zhǎng)58.98%，高于全市增長(zhǎng)率18.19%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，番禺區(qū)各板塊內(nèi)商鋪價(jià)格特征表現(xiàn)如下：

市橋板塊

市橋商鋪?zhàn)饨鹚阶罡叩穆范螢榇蟊甭芳胺比A路，其它依次分別為光明路、清河路、大南小區(qū)。平均租金水平為100-300元/平方米，一手售價(jià)為6000~25000元/平方米。

大北路及繁華路集中了大量的街鋪及綜合商場(chǎng)，飲食、服裝、百貨店鱗比櫛次，現(xiàn)時(shí)大北路街鋪?zhàn)饨疬_(dá)600元/平方米，大北路綜合商場(chǎng)如名店城店鋪一般在2500元/間；繁華路街鋪?zhàn)饨馂?00-400元/平方米，光明路街鋪?zhàn)饨鹪?0-150元/平方米，清河路租金在40-120元/平方米幅度，而大南小區(qū)處于舊城區(qū)，消費(fèi)

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004km.cn 層次較低，租金維持在40-100元/平方米。

大石洛溪板塊

經(jīng)過近十多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，大石洛溪板塊商業(yè)氣氛較濃厚，租金水平亦有了較大程度的飚升，現(xiàn)時(shí)洛溪新城平均租金水平為100-200元/平方米，大石鎮(zhèn)沿路街鋪?zhàn)饨鹚綖?0-60元/平方米。

板塊內(nèi)以洛溪新城為中心，商鋪?zhàn)饨馂?00-200元/平方米，洛溪新城內(nèi)裙樓商鋪售價(jià)在15000-25000元/平方米之間。

麗江花園街鋪?zhàn)饨鹚揭话阍?0～150元/平方米，而麗江花園2002年3月份開始出售麗字樓的帶租約商鋪。價(jià)格最低為3527元/平方米，最高為23181元/平方米，平均價(jià)格為6607元/平方米。

與洛溪一水之鄰的大石鎮(zhèn)，雖然開發(fā)時(shí)間較早，但由于前期規(guī)劃未能完善，商業(yè)配套一直上不了一個(gè)檔次，租金處于較低水平，現(xiàn)時(shí)形成以富麗路為依托的沿街商貿(mào)區(qū)，一般多為裙樓商鋪，如大石家私城。該路段臨街商鋪?zhàn)饨馂?0-50元/平方米水平。

華南板塊

華南板塊目前形成較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施是迎賓路上的萬(wàn)博中心，板塊內(nèi)眾多的大型樓盤商業(yè)配套處于起步經(jīng)營(yíng)階段，多數(shù)小區(qū)商業(yè)配套由發(fā)展商租務(wù)處統(tǒng)一管理，一些樓盤如廣州雅居則對(duì)外銷售商鋪，廣州雅居樂商鋪售價(jià)均價(jià)為9800元/平方米。相信隨著小區(qū)入住率的提高，發(fā)展商將會(huì)增加銷售供應(yīng)量。根據(jù)調(diào)查，板塊內(nèi)大型樓盤商業(yè)配套設(shè)施租金水平一般在30-250元/平方米幅度，其中以祈福新村商業(yè)街租金為眾人之首，其租金可達(dá)120-250元/平方米。

專業(yè)市場(chǎng)

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004km.cn 番禺區(qū)由于地域遼闊，土地成本便宜，因而在區(qū)域內(nèi)分布不少的專業(yè)市場(chǎng)，如大石、鐘村、南村、沙灣等地都有各種商城和專業(yè)市場(chǎng)，但市場(chǎng)管理上多數(shù)仍然沿用粗放形式，造成整體檔次不高，租金水平亦較低，如大石、鐘村、南村等一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型專業(yè)市場(chǎng)租金只有20-30元/平方米，而一些新興專業(yè)市場(chǎng)則走高檔次、高附加值的的路線，從而保證市場(chǎng)形象及提高了租金水平。例如萬(wàn)吉盛偉邦、斯高國(guó)際數(shù)碼電子港、沙溪商貿(mào)城等。

(四)發(fā)展前景

番禺區(qū)是廣州市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，在廣州市商業(yè)遠(yuǎn)景規(guī)劃中，廣州市商業(yè)布局南跳躍為：充分利用地鐵、輕軌和快速干線的建設(shè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施向番禺、廣州新城、南沙等地的跳躍式發(fā)展，廣州新中軸線延伸到沙灣水道，番禺區(qū)將崛起現(xiàn)代化濱水商業(yè)區(qū)，其中，將依托軌道交通地鐵3號(hào)線、4號(hào)線、12號(hào)線經(jīng)琶洲島、大學(xué)城和大石、市橋站點(diǎn)伸展商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，在沙灣水道以北沿岸配套廣州新城濱水低密度住宅區(qū)設(shè)置中心型購(gòu)物廣場(chǎng)、建設(shè)開發(fā)時(shí)尚休閑型購(gòu)物廣場(chǎng)等休閑功能區(qū)，沙灣水道以南沿岸建設(shè)生態(tài)景觀休閑商業(yè)及服務(wù)業(yè)。

番禺區(qū)利用其地處珠三角前沿的優(yōu)越條件，大型專業(yè)市場(chǎng)將會(huì)走整合型、外向型商業(yè)平臺(tái)的路線，而隨著板塊內(nèi)新型住宅小區(qū)的擴(kuò)大、完善，區(qū)內(nèi)消費(fèi)力的提升亦對(duì)其商業(yè)發(fā)展推波助瀾，因而該區(qū)的商鋪交易將會(huì)保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。

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