第一篇：住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 總 則 1.0.1 為了提高住宅性能，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，保障消費(fèi)者的權(quán)益，統(tǒng)一住宅性能評定指標(biāo)與方法，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.2 住宅建設(shè)必須符合國家的法律法規(guī)，正確處理與城鎮(zhèn)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)和人身安全與健康的關(guān)系，推廣節(jié)約能源、節(jié)約用水、節(jié)約用地、節(jié)約用材、防治污染的新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品、新工藝，按照可持續(xù)發(fā)展的方針，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

1.0.3 本標(biāo)準(zhǔn)適用于城鎮(zhèn)新建和改建住宅的性能評審和認(rèn)定。1.0.4 本標(biāo)準(zhǔn)將住宅性能劃分成適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能五個方面。每個性能按重要性和內(nèi)容多少規(guī)定分值，按得分分值多少評定住宅性能。.0.5 住宅性能按照評定得分劃分為A、B兩個級別，其中A級住宅為執(zhí)行了國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)且性能好的住宅；B級住宅為執(zhí)行了國家現(xiàn)行強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)但性能達(dá)不到A級的住宅。A級住宅按照得分由低到高又細(xì)分為1A、2A、3A三等。1.0.6 申請性能評定的住宅必須符合國家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。1.0.7 住宅性能評定除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2 術(shù) 語.0.1 住宅適用性能 residential building applicability 由住宅建筑本身和內(nèi)部設(shè)備設(shè)施配置所決定的適合用戶使用的性能。2.0.2 建筑模數(shù) construction module 建筑設(shè)計中，統(tǒng)一選定的協(xié)調(diào)建筑尺度的增值單位。2.0.3 住區(qū) residential area 城市居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)的統(tǒng)稱。.0.4 無障礙設(shè)施 barrier—free facilities 居住區(qū)內(nèi)建有方便殘疾人和老年人通行的路線和相應(yīng)設(shè)施。2.0.5 住宅環(huán)境性能 residential building environment 在住宅周圍由人工營造和自然形成的外部居住條件的性能。2.0.6 視線干擾 interference of sight line 因規(guī)劃設(shè)計缺陷，使宅內(nèi)居住空間暴露在鄰居視線范圍之內(nèi)，給居民保護(hù)個人隱私帶來的不便。.0.7 智能化系統(tǒng) intelligence system 現(xiàn)代高科技領(lǐng)域中的產(chǎn)品與技術(shù)集成到居住區(qū)的一種系統(tǒng)，由安全防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)和通信網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)組成。.0.8 住宅經(jīng)濟(jì)性能 residential building economy 在住宅建造和使用過程中，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地和節(jié)材的性能。2.0.9 住宅安全性性能 residential building safety 住宅建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、設(shè)備、設(shè)施和材料等不危害人身安全并有利于用戶躲避災(zāi)害的性能。.0.10 污染物 pollutant 對環(huán)境及人身造成有害影響的物質(zhì)。.0.11 住宅耐久性能 residential building durability 住宅建筑工程和設(shè)備設(shè)施在一定年限內(nèi)保證正常安全使用的性能。2.0.12 設(shè)計使用年限 design working life 設(shè)計規(guī)定的結(jié)構(gòu)、防水、裝修和管線等不需要大修或更換，不影響使用安全和使用性能的時期。.0.13 主控項目 dominant item 建筑工程中的對安全、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)和公眾利益起決定性作用的檢測項目。2.0.14 耐用指標(biāo) permanent index 體現(xiàn)材料或設(shè)備在正常環(huán)境使用條件下使用能力的檢測指標(biāo)。3 住宅性能認(rèn)定的申請和評定 3.0.1 申請住宅性能認(rèn)定應(yīng)按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門發(fā)布的住宅性能認(rèn)定管理辦法進(jìn)行。3.0.2 評審工作應(yīng)由評審機(jī)構(gòu)組織接受過住宅性能認(rèn)定工作培訓(xùn)，熟悉本標(biāo)準(zhǔn)，并具有相關(guān)專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的專家進(jìn)行。評審工作采取回避制度，評審專家不得參加本人或本單位設(shè)計、建造住宅的評審工作。評審工作完成后，評審機(jī)構(gòu)應(yīng)將評審結(jié)果提交相應(yīng)的住宅性能認(rèn)定機(jī)構(gòu)進(jìn)行認(rèn)定。3.0.3 評審工作包括設(shè)計審查、中期檢查、終審三個環(huán)節(jié)。其中設(shè)計審查在初步設(shè)計完成后進(jìn)行，中期檢查在主體結(jié)構(gòu)施工階段進(jìn)行，終審在項目竣工后進(jìn)行。3.0.4 住宅性能評定原則上以單棟住宅為對象，也可以單套住宅或住區(qū)為對象進(jìn)行評定。評定單棟和單套住宅，凡涉及所處公共環(huán)境的指標(biāo)，以對該公共環(huán)境的評價結(jié)果為準(zhǔn)。.0.5 申請住宅性能設(shè)計審查時應(yīng)提交以下資料： 1 項目位置圖； 2 規(guī)劃設(shè)計說明； 3 規(guī)劃方案圖； 規(guī)劃分析圖(包括規(guī)劃結(jié)構(gòu)、交通、公建、綠化等分析圖)； 5 環(huán)境設(shè)計示意圖； 6 管線綜合規(guī)劃圖； 7 豎向設(shè)計圖； 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、用地平衡表、配套公建設(shè)施一覽表； 9 住宅設(shè)計圖； 新技術(shù)實施方案及預(yù)期效益； 11 新技術(shù)應(yīng)用一覽表； 項目如果進(jìn)行了超出標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范限制的設(shè)計，尚需提交超限審查意見。3.0.6 進(jìn)行中期檢查時，應(yīng)重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容： 1 設(shè)計審查意見執(zhí)行情況報告； 2 施工組織與現(xiàn)場文明施工情況； 3 施工質(zhì)量保證體系及其執(zhí)行情況； 建筑材料和部品的質(zhì)量合格證或試驗報告； 5 工程施工質(zhì)量； 其他有關(guān)的施工技術(shù)資料。.0.7 終審時應(yīng)提供以下資料備查： 1 設(shè)計審查和中期檢查意見執(zhí)行情況報告； 項目全套竣工驗收資料和一套完整的竣工圖紙； 3 項目規(guī)劃設(shè)計圖紙； 4 推廣應(yīng)用新技術(shù)的覆蓋面和效益統(tǒng)計清單(重點(diǎn)是結(jié)構(gòu)體系、建筑節(jié)能、節(jié)水措施、裝修情況和智能化技術(shù)應(yīng)用等)； 相關(guān)資質(zhì)單位提供的性能檢測報告或經(jīng)認(rèn)定能夠達(dá)到性能要求的構(gòu)造做法清單； 政府部門頒發(fā)的該項目計劃批文和土地、規(guī)劃、消防、人防、節(jié)能等施工圖審查文件； 經(jīng)濟(jì)效益分析。3.0.8 住宅性能的終審一般由2組專家同時進(jìn)行，其中一組負(fù)責(zé)評審適用性能和環(huán)境性能，另一組負(fù)責(zé)評審經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能，每組專家人數(shù)3～4人。專家組通過聽取匯報、查閱設(shè)計文件和檢測報告、現(xiàn)場檢查等程序，對照本標(biāo)準(zhǔn)分別打分。3.0.9 本標(biāo)準(zhǔn)附錄評定指標(biāo)中每個子項的評分結(jié)果，在不分檔打分的子項，只有得分和不得分兩種選擇。在分檔打分的子項，以羅馬數(shù)字Ⅲ、Ⅱ、I 區(qū)分不同的評分要求。為防止同一子項重復(fù)得分，較低檔的分值用括弧()表示。在使用評定指標(biāo)時，同一條目中如包含多項要求，必須全部滿足才能得分。凡前提條件與子項規(guī)定的要求無關(guān)時，該子項可直接得分。.0.10 本標(biāo)準(zhǔn)附錄中，評定指標(biāo)的分值設(shè)定為：適用性能和環(huán)境性能滿分為250分，經(jīng)濟(jì)性能和安全性能滿分為200分，耐久性能滿分為100分，總計滿分1000分。各性能的最終得分，為本組專家評分的平均值。3.0.11 住宅綜合性能等級按以下方法判別： 1 A 級住宅：含有“☆”的子項全部得分，且適用性能和環(huán)境性能得分等于或高于150分，經(jīng)濟(jì)性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，評為A級住宅。其中總分等于或高于600分但低于720分為lA等級；總分等于或高于720分但低于850分為2A等級；總分850分以上，且滿足所有含有“★”的子項為3A等級。2 B 級住宅：含有“☆”的子項中有一項或多項未能得分，或雖然含有“☆”的子項全部得分，但某方面性能未達(dá)到 A 級住宅得分要求的，評為B級住宅。4 適用性能的評定 4.1 一般規(guī)定 4.1.1 住宅適用性能的評定應(yīng)包括單元平面、住宅套型、建筑裝修、隔聲性能、設(shè)備設(shè)施和無障礙設(shè)施6個評定項目，滿分為250分。4.1.2 住宅適用性能評定指標(biāo)見本標(biāo)準(zhǔn)附錄 A。4.2 單元平面 4.2.1 單元平面的評定應(yīng)包括單元平面布局、模數(shù)協(xié)調(diào)和可改造性、單元公共空間3個分項，滿分為30分。.2.2 單元平面布局(15分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 單元平面布局和空間利用； 2 住宅進(jìn)深和面寬。評定方法：選取各主要住宅套型進(jìn)行審查(主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。.2.3 模數(shù)協(xié)調(diào)和可改造性(5分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 住宅平面模數(shù)化設(shè)計； 空間的靈活分隔和可改造性。評定方法：檢查各單元的標(biāo)準(zhǔn)層。4.2.4 單元公共空間(10分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 單元人口進(jìn)廳或門廳的設(shè)置； 2 樓梯間的設(shè)置； 3 垃圾收集設(shè)施。

評定方法：檢查各單元。4.3 住宅套型 4.3.1 住宅套型的評定應(yīng)包括套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局、功能空間尺度2個分項，滿分為75分。.3.2 套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局(45分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 套內(nèi)臥室、起居室(廳)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等功能空間的配置、布局和交通組織； 居住空間的自然通風(fēng)、采光和視野； 3 廚房位置及其自然通風(fēng)和采光。

評定方法：選取各主要住宅套型進(jìn)行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。.3.3 功能空間尺度(30分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 功能空間面積的配置； 起居室(廳)的連續(xù)實墻面長度； 3 雙人臥室的開間； 4 廚房的操作臺長度； 5 貯藏空間的使用面積； 6 功能空間凈高。

評定方法：選取各主要住宅套型進(jìn)行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。4.4 建筑裝修.4.1 建筑裝修(25分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 套內(nèi)裝修； 2 公共部位裝修。

評定方法：在全部住宅套型中，現(xiàn)場隨機(jī)抽查 5 套住宅進(jìn)行檢查。4.5 隔聲性能.5.1 隔聲性能(25 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 樓板的隔聲性能； 2 墻體的隔聲性能； 3 管道的噪聲量； 4 設(shè)備的減振和隔聲。評定方法：審閱檢測報告。4.6 設(shè)備設(shè)施 4.6.1 設(shè)備設(shè)施的評定應(yīng)包括廚衛(wèi)設(shè)備、給排水與燃?xì)庀到y(tǒng)、采暖通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備與設(shè)施4個分項，滿分為 75 分。4.6.2 廚衛(wèi)設(shè)備(17分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 廚房設(shè)備配置； 2 衛(wèi)生設(shè)施配置； 洗衣機(jī)、家務(wù)間和晾衣空間的設(shè)置。

評定方法：選取各主要住宅套型進(jìn)行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。.6.3 給排水與燃?xì)庀到y(tǒng)(20分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 給排水和燃?xì)庀到y(tǒng)的設(shè)置； 2 給排水和燃?xì)庀到y(tǒng)的容量； 熱水供應(yīng)系統(tǒng)，或熱水器和熱水管道的設(shè)置； 4 分質(zhì)供水系統(tǒng)的設(shè)置； 5 污水系統(tǒng)的設(shè)置； 6 管道和管線布置。

評定方法：對同類型住宅樓，抽查一套住宅。.6.4 采暖、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)(20分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 居住空間的自然通風(fēng)狀態(tài)； 2 采暖、空調(diào)系統(tǒng)和設(shè)施； 3 廚房排油煙系統(tǒng)； 4 衛(wèi)生間排風(fēng)系統(tǒng)。

評定方法：選取各主要住宅套型進(jìn)行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的80％)，每個套型抽查一套。.6.5 電氣設(shè)備與設(shè)施(18分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 電源插座數(shù)量； 2 分支回路數(shù)； 3 電梯的設(shè)置； 樓內(nèi)公共部位人工照明。

評定方法：選取各主要住宅套型進(jìn)行審查(各主要套型總建筑面積之和不少于總住宅建筑面積的(80％)，每個套型抽查一套。.7 無障礙設(shè)施.7.1 無障礙設(shè)施的評定應(yīng)包括套內(nèi)無障礙設(shè)施、單元公共區(qū)域無障礙設(shè)施和住區(qū)無障礙設(shè)施3個分項，滿分為20分。.7.2 套內(nèi)無障礙設(shè)施(7分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 室內(nèi)地面； 室內(nèi)過道和戶門的寬度。

評定方法：對不同類型住宅樓，各抽查一套住宅進(jìn)行現(xiàn)場檢查。4.7.3 單元公共區(qū)域無障礙設(shè)施(5分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 電梯設(shè)置； 2 公共出入口。

評定方法：對不同類型住宅樓，各抽查一個單元進(jìn)行現(xiàn)場檢查。4.7.4 住區(qū)無障礙設(shè)施(8分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 住區(qū)道路； 2 住區(qū)公共廁所； 3 住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。評定方法：現(xiàn)場檢查。5 環(huán)境性能的評定 5.1 一般規(guī)定 5.1 住宅環(huán)境性能的評定應(yīng)包括用地與規(guī)劃、建筑造型、綠地與活動場地、室外噪聲與空氣污染、水體與排水系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施和智能化系統(tǒng)7個評定項目，滿分為250分。.1.2 住宅環(huán)境性能的評定指標(biāo)見本標(biāo)準(zhǔn)附錄B。.2 用地與規(guī)劃.2.1 用地與規(guī)劃的評定應(yīng)包括用地、空間布局、道路交通和市政設(shè)施4個分

項，滿分為70分。.2.2 用地(12分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 原有地形利用； 自然環(huán)境及歷史文化遺跡保護(hù)； 周邊污染規(guī)避與控制。

評定方法：審閱地方政府有關(guān)土地使用、規(guī)劃方案等批準(zhǔn)文件和現(xiàn)場檢查。.2.3 空間布局(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 建筑密度； 2 住棟布置； 3 空間層次； 4 院落空間。

評定方法：審閱住區(qū)規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。5.2.4 道路交通(34分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 道路系統(tǒng)構(gòu)架； 2 出入口選擇； 3 住區(qū)道路路面及便道； 4 機(jī)動車停車率； 5 自行車停車位； 6 標(biāo)示標(biāo)牌； 7 住區(qū)周邊交通。

評定方法：審閱規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。.2.5 市政設(shè)施(6分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：市政基礎(chǔ)設(shè)施。

評定方法：審閱有關(guān)市政設(shè)施的文件和現(xiàn)場檢查。.3 建筑造型.3.1 建筑造型的評定應(yīng)包括造型與外立面、色彩效果和室外燈光3個分項，滿分為15分。.3.2 造型與外立面(10分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 建筑形式； 2 建筑造型； 3 外立面。

評定方法：審閱有關(guān)的設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。5.3.3 色彩效果(2分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

建筑色彩與環(huán)境的協(xié)調(diào)性。

評定方法：審閱有關(guān)的設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。5.3.4 室外燈光(3分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

室外燈光與燈光造型。

評定方法：審閱有關(guān)的設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。.4 綠地與活動場地.4.1 綠地與活動場地的評定應(yīng)包括綠地配置、植物豐實度與綠化栽植和室外

活動場地3個分項，滿分為45分。.4.2 綠地配置(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 綠地配置； 2 綠地率； 人均公共綠地面積； 停車位、墻面、屋頂和陽臺等部位綠化利用。評定方法：審閱環(huán)境與綠化設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。.4.3 植物豐實度及綠化栽植(19分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 人工植物群落類型； 喬木量； 3 觀賞花卉； 4 樹種選擇； 5 木本植物豐實度； 6 植物長勢。

評定方法：審閱環(huán)境與綠化設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。5.4.4 室外活動場地(8分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 硬質(zhì)鋪裝； 休閑場地的遮蔭措施； 3 活動場地的照明設(shè)施。

評定方法：審閱環(huán)境與綠化設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。.5 室外噪聲與空氣污染.5.1 室外噪聲與空氣污染的評定應(yīng)包括室外噪聲和空氣污染 個分項，滿分為20分。.5.2 室外噪聲(8分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 室外等效噪聲級； 2 室外偶然噪聲級。

評定方法：審閱室外噪聲檢測報告和現(xiàn)場檢查。5.5.3 空氣污染(12分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 排放性局部污染源； 2 開放性局部污染源； 3 輻射性局部污染源； 4 溢出性局部污染源； 5 空氣污染物濃度。

評定方法：審閱空氣污染檢測報告和現(xiàn)場檢查。.6 水體與排水系統(tǒng).6.1 水體與排水系統(tǒng)的評定應(yīng)包括水體和排水系統(tǒng) 2 個分項，滿分為 10

分。.6.2 水體(6 分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 天然水體與人造景觀水體水質(zhì)； 游泳池水質(zhì)。

評定方法：審閱水質(zhì)檢測報告和現(xiàn)場檢查。5.6.3 排水系統(tǒng)(4 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

雨污分流排水系統(tǒng)。

評定方法：審閱雨污排水系統(tǒng)設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。.7 公共服務(wù)設(shè)施.7.1 公共服務(wù)設(shè)施的評定應(yīng)包括配套公共服務(wù)設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生 2 個分項，滿分為 60 分。.7.2 配套公共服務(wù)設(shè)施(42分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 教育設(shè)施； 2 醫(yī)療設(shè)施； 3 多功能文體活動室； 4 兒童活動場地； 老人活動與服務(wù)支援設(shè)施； 6 露天體育活動場地； 7 游泳館(池)； 8 戲水池； 體育場館或健身房； 商業(yè)設(shè)施； 11 金融郵電設(shè)施； 12 市政公用設(shè)施； 13 社區(qū)服務(wù)設(shè)施。

評定方法：審閱規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。5.7.3 環(huán)境衛(wèi)生(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 公共廁所數(shù)量與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； 廢物箱配置； 3 垃圾收運(yùn)； 4 垃圾存放與處理。

評定方法：審閱規(guī)劃設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。.8 智能化系統(tǒng).8.1 智能化系統(tǒng)的評定應(yīng)包括管理中心與工程質(zhì)量、系統(tǒng)配置和運(yùn)行管理

3個分項，滿分為30分。.8.2 管理中心與工程質(zhì)量(8分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 管理中心； 2 管線工程； 3 安裝質(zhì)量； 4 電源與防雷接地。

評定方法：審閱智能化系統(tǒng)設(shè)計文檔和現(xiàn)場檢查。5.8.3 系統(tǒng)配置(18分)的評定內(nèi)容應(yīng)包括： 安全防范子系統(tǒng)； 2 管理與監(jiān)控子系統(tǒng)； 3 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。

評定方法：審閱智能化系統(tǒng)設(shè)計文檔和現(xiàn)場檢查。5.8.4 運(yùn)行管理(4分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

運(yùn)行管理方案、制度和工作條件。

評定方法：審閱運(yùn)行管理的有關(guān)文檔和現(xiàn)場檢查。經(jīng)濟(jì)性能的評定 6.1 一般規(guī)定.1.1 住宅經(jīng)濟(jì)性能的評定應(yīng)包括節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材 4 個評定項目，滿分為 200 分。.1.2 住宅經(jīng)濟(jì)性能的評定指標(biāo)見本標(biāo)準(zhǔn)附錄 C。.2 節(jié) 能.2.1 節(jié)能的評定應(yīng)包括建筑設(shè)計、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、采暖空調(diào)系統(tǒng)和照明系統(tǒng) 4 個

分項，滿分為 100 分。.2.2 建筑設(shè)計(35分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 建筑朝向； 2 建筑物體形系數(shù)； 嚴(yán)寒、寒冷地區(qū)樓梯間和外廊采暖設(shè)計； 窗墻面積比； 5 外窗遮陽； 6 再生能源利用。

評定方法：審閱設(shè)計資料(包括施工圖和熱工計算表)和現(xiàn)場檢查。.2.3 圍護(hù)結(jié)構(gòu)(35分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 外窗和陽臺門的氣密性； 2 外墻、外窗和屋頂?shù)膫鳠嵯禂?shù)。

評定方法：審閱設(shè)計資料(包括施工圖和熱工計算表)和現(xiàn)場檢查。.2.4 采暖空調(diào)系統(tǒng)(20分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 分戶熱量計量與裝置； 2 采暖系統(tǒng)的水力平衡措施； 空調(diào)器位置； 4 空調(diào)器選用； 5 室溫控制； 6 室外機(jī)位置。

評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。.2.5 照明系統(tǒng)(10分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 照明方式的合理性； 2 高效節(jié)能照明產(chǎn)品應(yīng)用； 3 節(jié)能控制型開關(guān)應(yīng)用； 4 照明功率密度值(L P D)。評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件.3 節(jié) 水.3.1 節(jié)水的評定應(yīng)包括中水利用、雨水利用、節(jié)水器具及管材、公共場所節(jié)水措施和景觀用水 5 個分項，滿分為 40 分。6.3.2 中水利用(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 中水設(shè)施； 2 中水管道系統(tǒng)。

評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。.3.3 雨水利用(6分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 雨水回滲； 2 雨水回收。

評定方法：審閱設(shè)計圖紙。.3.4 節(jié)水器具及管材(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 便器一次沖水量； 2 便器分檔沖水功能； 節(jié)水器具； 4 防漏損管道系統(tǒng)。

評定方法：審閱設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查。.3.5 公共場所節(jié)水措施(6分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 公用設(shè)施的節(jié)水措施； 2 綠化灌溉方式。評定方法：現(xiàn)場檢查。.3.6 景觀用水(4分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

水源利用情況。評定方法：審閱設(shè)計圖紙。.4 節(jié) 地.4.1 節(jié)地的評定應(yīng)包括地下停車比例、容積率、建筑設(shè)計。新型墻體材料、節(jié)地措施、地下公建和土地利用 7 個分項，滿分為 40 分。.4.2 地下停車比例(8 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

地下或半地下停車比例。評定方法：審閱設(shè)計圖紙。.4.3 容積率(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

容積率的合理性。

評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。.4.4 建筑設(shè)計(7 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 住宅單元標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)； 2 戶均面寬與戶均面積比值。評定方法：審閱設(shè)計圖紙。.4.5 新型墻體材料(8 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

用以取代黏土磚的新型墻體材料應(yīng)用情況。評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。6.4.6 節(jié)地措施(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

采用新設(shè)備、新工藝、新材料，減少公共設(shè)施占地的情況。

評定方法：審閱設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查。6.4.7 地下公建(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

住區(qū)公建利用地下空間的情況。評定方法：審閱設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查。6.4.8 土地利用(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 充分利用荒地、坡地和不適宜耕種土地的情況。

評定方法：現(xiàn)場檢查。.5 節(jié) 材.5.1 節(jié)材的評定應(yīng)包括可再生材料利用、建筑設(shè)計施工新技術(shù)、節(jié)材新措施和建材回收率 4 個分項，滿分為 20 分。.5.2 可再生材料利用(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

可再生材料的利用情況。評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。.5.3 建筑設(shè)計施工新技術(shù)(10 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

高強(qiáng)高性能混凝土、高效鋼筋、預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土、粗直徑鋼筋連接、新型模板與腳手架應(yīng)用、地基基礎(chǔ)、鋼結(jié)構(gòu)新技術(shù)和企業(yè)的計算機(jī)應(yīng)用與管理技術(shù)的利用

情況。

評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。.5.4 節(jié)材新措施(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

采用節(jié)約材料的新技術(shù)、新工藝的情況。

評定方法：審閱施工記錄。.5.5 建材回收率(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

使用回收建材的比例。

評定方法：審閱設(shè)計圖紙和有關(guān)文件。安全性能的評定 7.1 一般規(guī)定.1.1 住宅安全性能的評定應(yīng)包括結(jié)構(gòu)安全、建筑防火、燃?xì)饧半姎庠O(shè)備安全、日常安全防范措施和室內(nèi)污染物控制 5 個評定項目，滿分為 200 分。.1.2 住宅安全性能的評定指標(biāo)見本標(biāo)準(zhǔn)附錄 D.2 結(jié)構(gòu)安全.2.1 結(jié)構(gòu)安全的評定應(yīng)包括工程質(zhì)量、地基基礎(chǔ)、荷載等級、抗震設(shè)防和外

觀質(zhì)量 5 個分項，滿分為 70 分。.2.2 工程質(zhì)量(15 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

結(jié)構(gòu)工程(含地基基礎(chǔ))設(shè)計施工程序和施工質(zhì)量驗收與備案情況。評定方法：審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論，施工許可、施工資料及施工驗收資

料。.2.3 地基基礎(chǔ)(10 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 地基承載力計算、變形及穩(wěn)定性計算，以及基礎(chǔ)的設(shè)計。

評定方法：審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論。7.2.4 荷載等級(20 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 樓面和屋面活荷載設(shè)計取值，風(fēng)荷載、雪荷載設(shè)計取值。

評定方法：審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論。7.2.5 抗震設(shè)防(15 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

抗震設(shè)防烈度和抗震措施。

評定方法：審閱施工圖設(shè)計文件及審查結(jié)論。7.2.6 結(jié)構(gòu)外觀質(zhì)量(10 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

結(jié)構(gòu)的外觀質(zhì)量與構(gòu)件尺寸偏差。

評定方法：現(xiàn)場檢查。7.3 建筑防火.3.1 建筑防火的評定應(yīng)包括耐火等級、滅火與報警系統(tǒng)、防火門(窗)和疏散設(shè)施 4 個分項，滿分為 50 分。7.3.2 耐火等級(15分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

建筑實際的耐火等級。

評定方法：審閱認(rèn)證資料及現(xiàn)場檢查。.3.3 滅火與報警系統(tǒng)(15分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 室外消防給水系統(tǒng)； 2 防火間距、消防交通道路及撲救面質(zhì)量； 消火栓用水量及水柱股數(shù)； 消火栓箱標(biāo)識； 自動報警系統(tǒng)與自動噴水滅火裝置。評定方法：審閱設(shè)計文件及現(xiàn)場檢查。7.3.4 防火門(窗)(5分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

防火門(窗)的設(shè)置及功能要求。評定方法；審閱相關(guān)資料及現(xiàn)場檢查。.3.5 疏散設(shè)施(15分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 安全出口數(shù)量及安全疏散距離、疏散走道和門的凈寬； 疏散樓梯的形式和數(shù)量，高層住宅的消防電梯； 疏散樓梯的梯段凈寬； 4 疏散樓梯及走道的標(biāo)識； 5 自救設(shè)施的配置。

評定方法：審閱相關(guān)文件及現(xiàn)場檢查。.4 燃?xì)饧半姎庠O(shè)備安全.4.1 燃?xì)饧半姎庠O(shè)備安全的評定應(yīng)包括燃?xì)庠O(shè)備安全和電氣設(shè)備安全 2 個

分項，滿分為 35 分。.4.2 燃?xì)庠O(shè)備安全(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 燃?xì)馄骶叩馁|(zhì)量合格證； 燃?xì)夤艿赖陌惭b位置及燃?xì)庠O(shè)備安裝場所的排風(fēng)措施； 燃?xì)庠罹呦ɑ鸨Ｗo(hù)自動關(guān)閉功能； 燃?xì)鉂舛葓缶b置； 5 燃?xì)庠O(shè)備安裝質(zhì)量； 安裝燃?xì)庋b置的廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)防爆措施。

評定方法：審閱燃?xì)庠O(shè)備相關(guān)資料、施工驗收資料、設(shè)計文件和現(xiàn)場檢查。.4.3 電氣設(shè)備安全(23分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 電氣設(shè)備及相關(guān)材料的質(zhì)量認(rèn)證和產(chǎn)品合格證； 2 配電系統(tǒng)與電氣設(shè)備的保護(hù)措施和裝置； 配電設(shè)備與環(huán)境的適用性； 防雷措施與裝置； 配電系統(tǒng)的接地方式與接地裝置； 配電系統(tǒng)工程的質(zhì)量； 7 電梯安全性認(rèn)證及相關(guān)資料。

評定方法：審閱配電系統(tǒng)設(shè)計文件及設(shè)備相關(guān)資料、施工記錄、驗收資料和現(xiàn)場

檢查。.5 日常安全防范措施.5.1 日常安全防范措施的評定應(yīng)包括防盜設(shè)施、防滑防跌措施和防墜落措施 個分項，滿分為 20 分。.5.2 防盜設(shè)施(6分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

防盜戶門及有被盜隱患部位的防盜網(wǎng)、電子防盜等設(shè)施的質(zhì)量與認(rèn)證手續(xù)。

評定方法：審閱產(chǎn)品合格證和現(xiàn)場檢查。7.5.3 防滑防跌措施(2分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

廚房、衛(wèi)生間等的防滑與防跌措施。評定方法：審閱設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量文件和現(xiàn)場檢查。7.5.4防墜落措施(12分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 陽臺欄桿或欄板、上人屋面女兒墻或欄桿的高度及垂直桿件間水平凈距； 外窗窗臺面距樓面或可登踏面的凈高度及防墜落措施； 樓梯欄桿垂直桿件間水平凈距、樓梯扶手高度，非垂直桿件欄桿的防攀爬措施； 室內(nèi)頂棚和內(nèi)外墻面裝修層的牢固性，門窗安全玻璃的使用。評定方法：審閱設(shè)計文件，質(zhì)量、耐久性保證文件和現(xiàn)場檢查。.6 室內(nèi)污染物控制.6.1 室內(nèi)污染物控制的評定應(yīng)包括墻體材料、室內(nèi)裝修材料和室內(nèi)環(huán)境污染

物含量 3 個分項，滿分為 25 分。.6.2 墻體材料(4分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

墻體材料的放射性污染及混凝土外加劑中釋放氨的含量。

評定方法：審閱產(chǎn)品合格證和專項檢測報告。7.6.3 室內(nèi)裝修材料(6分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

人造板及其制品有害物質(zhì)含量，溶劑型木器涂料有害物質(zhì)含量，內(nèi)墻涂料有害物質(zhì)含量，膠粘劑有害物質(zhì)含量，壁紙有害物質(zhì)含量，花崗石及其他天然或人造石

材的放射性污染。

評定方法：審閱產(chǎn)品合格證和專項檢測報告。.6.4 室內(nèi)環(huán)境污染物含量(15分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

室內(nèi)氡濃度，室內(nèi)甲醛濃度，室內(nèi)苯濃度，室內(nèi)氨濃度，室內(nèi)總揮發(fā)性有機(jī)化合物(TVOC)濃度。

評定方法：審閱專項檢測報告，必要時進(jìn)行復(fù)驗。耐久性能的評定 8.1 一般規(guī)定.1.1 住宅耐久性能的評定應(yīng)包括結(jié)構(gòu)工程、裝修工程、防水工程與防潮措施、管線工程、設(shè)備和門窗 6 個評定項目，滿分為 100 分。8.1.2 住宅耐久性能的評定指標(biāo)見本標(biāo)準(zhǔn)附錄 E。.2 結(jié)構(gòu)工程.2.1 結(jié)構(gòu)工程的評定應(yīng)包括勘察報告、結(jié)構(gòu)設(shè)計、結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量 個分項，滿分為 20 分。.2.2 勘察報告(5分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 勘察報告中與認(rèn)定住宅相關(guān)的勘察點(diǎn)的數(shù)量； 2 勘察報告提供地基土與土中水侵蝕性情況。

評定方法：審閱勘察報告。.2.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(10分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限； 2 設(shè)計確定的技術(shù)措施。評定方法：審閱設(shè)計圖紙。.2.4 結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量(3分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

主控項目質(zhì)量實體檢測情況。評定方法：審閱檢測報告。.2.5 外觀質(zhì)量(2分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

圍護(hù)構(gòu)件外觀質(zhì)量缺陷。評定方法：現(xiàn)場檢查。.3 裝修工程.3.1 裝修工程的評定應(yīng)包括裝修設(shè)計、裝修材料、裝修工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量 個分項，滿分為 15 分。.3.2 裝修設(shè)計(5 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

外裝修的設(shè)計使用年限和設(shè)計提出的裝修材料耐用指標(biāo)要求。

評定方法：審閱設(shè)計文件。.3.3 裝修材料(4 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

裝修材料耐用指標(biāo)檢驗情況。評定方法：審閱檢驗報告。.3.4 裝修工程質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

裝修工程施工質(zhì)量驗收情況。評定方法：審閱驗收資料。.3.5 外觀質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

裝修工程的外觀質(zhì)量。評定方法：現(xiàn)場檢查。8.4 防水工程與防潮措施.4.1 防水工程的評定應(yīng)包括防水設(shè)計、防水材料、防潮與防滲漏措施、防水工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量 5 個分項，滿分為 20 分。8.4.2 防水設(shè)計(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 防水工程的設(shè)計使用年限； 設(shè)計對防水材料提出的耐用指標(biāo)要求。

評定方法：審閱設(shè)計文件。.4.3 防水材料(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 防水材料的合格情況； 防水材料耐用指標(biāo)的檢驗情況。評定方法：審閱材料檢驗報告。.4.4 防潮與防滲漏措施(5 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 首層墻體與地面的防潮措施； 外墻的防滲措施。評定方法：審閱設(shè)計文件。.4.5 防水工程質(zhì)量(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 防水工程施工質(zhì)量驗收情況； 2 防水工程蓄水、淋水檢驗情況。評定方法：審閱驗收資料。.4.6 外觀質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 防水工程外觀質(zhì)量和墻體、頂棚與地面潮濕情況。

評定方法：現(xiàn)場檢查。8.5 管線工程.5.1 管線工程的評定應(yīng)包括管線工程設(shè)計、管線材料、管線工程質(zhì)量和外觀

質(zhì)量 4 個分項，滿分為 15 分。.5.2 管線工程設(shè)計(7 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 設(shè)計使用年限； 設(shè)計對管線材料的耐用指標(biāo)要求； 上水管內(nèi)壁材質(zhì)。

評定方法：審閱設(shè)計文件。.5.3 管線材料(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 管線材料的質(zhì)量； 管線材料耐用指標(biāo)的檢驗情況。評定方法：審閱材料質(zhì)量檢驗報告。.5.4 管線工程質(zhì)量(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

工程質(zhì)量驗收合格情況。評定方法：審閱施工驗收資料。.5.5 外觀質(zhì)量(2 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 管線及其防護(hù)層外觀質(zhì)量和上水水質(zhì)目測情況。

評定方法：現(xiàn)場檢查。.6 設(shè) 備.6.1 設(shè)備的評定應(yīng)包括設(shè)計或選型、設(shè)備質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)情況 4

個分項，滿分為 15 分。.6.2 設(shè)計或選型(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 設(shè)備的設(shè)計使用年限； 設(shè)計或選型時對設(shè)備提出的耐用指標(biāo)要求。

評定方法：審閱設(shè)計資料。.6.3 設(shè)備質(zhì)量(5 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容，設(shè)備的合格情況； 設(shè)備耐用指標(biāo)的檢驗情況(包括型式檢驗結(jié)論)。

評定方法：審閱產(chǎn)品合格證和檢驗報告。.6.4 設(shè)備安裝質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

設(shè)備安裝質(zhì)量的驗收情況。評定方法：審閱驗收資料。.6.5 運(yùn)轉(zhuǎn)情況(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為：

設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況。評定方法：現(xiàn)場檢查。.7 門 窗 8.7.1 門窗的評定應(yīng)包括設(shè)計或選型、門窗質(zhì)量、門窗安裝質(zhì)量和外觀質(zhì)量 4 個分項，滿分為 15 分。.7.2 設(shè)計或選型(5 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 設(shè)計使用年限； 2 耐用指標(biāo)要求情況。評定方法：審閱設(shè)計資料。.7.3 門窗質(zhì)量(4 分)的評定應(yīng)包括下述內(nèi)容： 1 門窗質(zhì)量的合格情況； 門窗耐用指標(biāo)的檢驗情況(含型式檢驗結(jié)論)。評定方法：審閱相關(guān)資料和檢驗報告。.7.4 門窗安裝質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 門窗安裝質(zhì)量的驗收情況。評定方法：審閱驗收資料。.7.5 外觀質(zhì)量(3 分)的評定內(nèi)容應(yīng)為： 門窗的外觀質(zhì)量。評定方法：現(xiàn)場檢查。

第二篇：住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)試卷

住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)試卷

— 填空題（每題3分）1．住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)將住宅性能劃分成（），（），(),()和（）五個方面。

2．住宅性能按照評定得分劃分為（），（）兩個級別。其中（）級住宅為執(zhí)行了國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)且性能好的住宅；（）級住宅為執(zhí)行了國家現(xiàn)行強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)但性能達(dá)不到A級的住宅。

3．A級住宅按照得分由低到高又細(xì)分為（），（）,()三個等級。

4．評審工作包括（），（），（）三個環(huán)節(jié)。其中（）在初步設(shè)計完成后進(jìn)行，（）在主體結(jié)構(gòu)施工階段進(jìn)行，（）在項目竣工后進(jìn)行。5．《標(biāo)準(zhǔn)》的指導(dǎo)思想是以總分高低作為區(qū)分住宅性能等級的基本依據(jù)，為了防止有的參評工程個別性能很差卻被評為A級住宅甚至3A級住宅，《標(biāo)準(zhǔn)》要求A級住宅五方面性能的得分率必須分別達(dá)到（）%以上。同時，采用符號 ☆ 和★分別表示（）級住宅和（）住宅的一票否決指標(biāo)

6．《標(biāo)準(zhǔn)》中適用性能和環(huán)境性能滿分為（）分，經(jīng)濟(jì)性能和安全性能滿分為（）分，耐久性能滿分為（）分，總計滿分（）分。7．住宅適用性能的評定項目包括（）、（）、（）、隔聲性能、設(shè)備設(shè)施和無障礙設(shè)施等6個評定項目。

8．適用性能評定單元平面評定項目中樓梯段凈寬應(yīng)大于等于（）米，住宅套型評定項目中3個 及3個以上臥室的套型至少配置（）個衛(wèi)生間。建筑裝修評定項目中要求裝修到位是評定（）級住宅的重要指標(biāo)。

9．住宅環(huán)境性能評定中機(jī)動車停車率3A級住宅應(yīng)大于等于（），且不低于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)；綠地配置綠地率A級住宅應(yīng)在（）% 以上。

10．住宅經(jīng)濟(jì)性能的評定包括（），（），（）和節(jié)材4個評定項目，滿分為（）分。

11．節(jié)能的評定應(yīng)包括建筑設(shè)計、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、采暖空調(diào)系統(tǒng)和照明系統(tǒng)4個分項，山東省執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到（）%以上。

12．住宅環(huán)境性能評定指標(biāo)包括（）、（）、（）、室外環(huán)境噪聲與空氣污染、水體與排水系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施、智能化系統(tǒng)等7個項目，滿分為（）分。

13．節(jié)水的評定包括（）、（）、節(jié)水器具及管材、公共場所節(jié)水措施和景觀用水5個分項。

14住宅安全性能的評定包括（）、（）、燃?xì)饧半姎庠O(shè)備安全、日常安全防范措施和室內(nèi)污染物控制5個評定項目，滿分為（）分。15．住宅耐久性能的評定包括（）、（）、防水工程及防潮措施、管線工程、設(shè)備和門窗6個評定項目，滿分為（）分。

二．選擇題（每題3分）

1． 每套住宅至少有（）個居住空間獲得日照。當(dāng)有4個以上居住空間時，其中有2個或2個以上居住空間獲得日照。

A.1個 B.2個 C.3個

2．要達(dá)到A級住宅，五個方面性能得分必須達(dá)到（）以上，并且滿足全部（）所有標(biāo)準(zhǔn)空心星的評定子項的要求。要達(dá)到3A級住宅，還必須滿足（）個標(biāo)有實心星的評定子項的要求。

A.80%、10個、6個 B.60%、18個、6個 C.80%、18個、6個。3．A級住宅結(jié)構(gòu)的耐久性措施應(yīng)該符合使用年限（）年的要求。

A.30年 B.50年 C.100年

4．A級住宅防水工程設(shè)計使用年限，屋面和衛(wèi)生間不低于（）年，地下室不低于（）年。

A.15年、50年 B.25年、50年 C.10年、50年 5．A級住宅地下室工程設(shè)計使用年限不能低于（）年。

A.30年 B.50年 Ｃ．１００年

６住宅適用性能評定套內(nèi)功能空間形狀合理，起居室、臥室、餐廳長短之比≦（）；起居室（廳）、臥室有自然通風(fēng)和采光，無明顯視線干擾和采光遮擋，窗地面積比不小于（）。

Ａ．１．８、１／７

Ｂ．２．０、１／５

Ｃ。１．７

、１／６

７．住宅環(huán)境性能評定中，公共服務(wù)設(shè)施主要道路及公共活動場地均勻配置廢物箱，其間距小于（）米，且廢物箱防雨、密閉、整潔，采用耐腐蝕材料制作。

Ａ．８０

Ｂ．１００

Ｃ．６０

８．住宅環(huán)境性能評定中，規(guī)劃住區(qū)周邊設(shè)有公共汽車、電車、地鐵或輕軌等公共交通場站，且居民最遠(yuǎn)行走距離小于（）米。

Ａ．６００

Ｂ．５００

Ｃ．４００

９．住宅環(huán)境性能評定綠地與活動場地中，綠地中配置占綠地面積（）的硬質(zhì)鋪裝。

Ａ．１０％＿１５％

Ｂ．１５％＿２０％

Ｃ．１０％＿２０％ １０．住宅環(huán)境性能評定綠地與活動場地中，植物長勢良好，沒有病蟲害和人為破壞，成活率（）以上。

Ａ．９５％

Ｂ．９６％

Ｃ．９８％ 三。簡答題

１．在住宅性能評定中，申請Ａ級住宅應(yīng)提供的施工驗收文件和記錄有哪些方面的材料？（１５分）

２．結(jié)合公司建設(shè)的國家康居示范工程——《泰山莊園》，作為一名工程管理人員你是如何管理工程，如何準(zhǔn)備評審專家檢查驗收的？（１０分）

第三篇：關(guān)于《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)范培訓(xùn)的小結(jié)__

關(guān)于《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)范培訓(xùn)的小結(jié)

一、為什么要編制此標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)思想

1.1.1貫徹國務(wù)院辦公廳（國辦發(fā)1999［72］號）文件所提出的“推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量”的一個組成部頒。文件明確提出要“重視住宅性能評定工作，通過定性和定量相結(jié)合的方法，制定住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)定辦法，逐步建立科學(xué)、公正、公平的住宅性能評價體系”。2003年8月國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)［2003］18號）提出要“完善住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證、淘汰的制度。

1.1.2住宅是一種特殊商品，成本高、使用周期長，并且選用建筑材料和部品眾多，生產(chǎn)建造過程也非常復(fù)雜。對于絕大多數(shù)并非內(nèi)行的消費(fèi)者來說，只能憑住宅外觀和外部環(huán)境的感性認(rèn)識來判斷，不能真正認(rèn)識房屋品質(zhì)的優(yōu)劣好壞。開展住宅性能認(rèn)定制度，可以由公正的第三方對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的住宅的性能進(jìn)行評估、認(rèn)定，可以充分維護(hù)住宅消費(fèi)者的利益。另外對于住宅開發(fā)商來說，如果開發(fā)出來的產(chǎn)品是優(yōu)質(zhì)的，但是沒有人來評價、認(rèn)可，光靠自己的宣傳也無法取得消費(fèi)者的信任。所以有必要在開發(fā)商與消費(fèi)者之間建立一種對住宅進(jìn)行客觀、公正的評價認(rèn)定制度。利用第三方對商品進(jìn)行認(rèn)證，已經(jīng)是世界各國的一種慣例，例如各種認(rèn)證標(biāo)識。因此，在我國建立住宅性能認(rèn)定制度也是為了使好的產(chǎn)品得到消費(fèi)者的認(rèn)可和信任，同時對規(guī)范房地產(chǎn)市場，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)理性地建設(shè)住宅，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有積極的意義。1.1.3目前社會上出現(xiàn)的綠色住宅、生態(tài)住宅、健康住宅??等概念，都是強(qiáng)調(diào)住宅性能的某些方面，不全面，不具有權(quán)威性。而建設(shè)部制度的《住宅性能認(rèn)定指標(biāo)體系》可以統(tǒng)一的對住宅性能進(jìn)行科學(xué)、公正、公平的評估。1.2.0編制的指導(dǎo)思想

1.2.1這個標(biāo)準(zhǔn)是全國唯一一部住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)。

1.2.2適用于城鎮(zhèn)所有新建和改建住宅的性能評定，而不是單純的評優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。

1.2.3實行第三方認(rèn)證，認(rèn)定過程做到科學(xué)、公正、公平。1.2.4認(rèn)證結(jié)果能反映住宅的綜合性能水平。

1.2.5體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材等產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，倡導(dǎo)一次裝修。1.2.6認(rèn)證的宗旨是還消費(fèi)者對于住宅性能狀況的知情權(quán)。1.2.7引導(dǎo)住宅開發(fā)和住宅理性消費(fèi)。1.2.8鼓勵開發(fā)商提高住宅性能。

1.2.9住宅性能級別要根據(jù)得分高低和部分關(guān)鍵指標(biāo)雙控確定。

二、性能分類和住宅分級

2.1根據(jù)“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”科研成果中把住宅分為五個方面的性能。分別是：適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能、耐久性能。

2.2處于對住宅性能進(jìn)行綜合的評定，所以編制組認(rèn)為應(yīng)該首先對五個方面性能單獨(dú)評定，以此做為綜合評定的基礎(chǔ)。于是就形成了目前條文的結(jié)構(gòu)框架體系。2.3根據(jù)綜合性能的高低，將住宅分為A、B兩個級。A級住宅：執(zhí)行了現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)且性能好的住宅。B級住宅：執(zhí)行了國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，但性能達(dá)不到A級住宅。

2.4 A級住宅根據(jù)得分的不同，可從低到高分為1A、2A、3A三等。

三、分值和評定方法的設(shè)計

3.1標(biāo)準(zhǔn)把評定總分設(shè)為1000分，其中適用性能和環(huán)境性能分別為250分，經(jīng)濟(jì)性能和安全性能分別為200分，耐久性能為100分。（分值的大小與我國研究深度有正比關(guān)系，也就是說分值低的不代表內(nèi)容就不重要，比如耐久性給了100分，由于我國對耐久性能研究的還不夠透徹和成熟，所以打個保守分，可能在今后的修訂本做有所調(diào)整。）3.2歸納起來看，標(biāo)準(zhǔn)分值分為5個性能—28個項目—98個分項—267個子項——合計1000分。

3.3為了防止出項參評工程中個別性能很差，卻被評為A級別住宅甚至3A住宅，〈標(biāo)準(zhǔn)〉要求A級住宅五個方面性能的得分率必須是達(dá)到60%以上的。同時，采用符號空心五角心和實心五角心分別表示A級住宅和3A級住宅的一票否決指標(biāo)。3.4下邊分別說一下符號有哪些內(nèi)容要求。

空心五角心作為A級住宅的一票否決指標(biāo)，共有18個子項，其中突出建筑節(jié)能：

（1）套內(nèi)居住空間，廚房、衛(wèi)生間等基本空間齊備。（2）每套住宅至少有一個居住空間獲得日照，大套尚需增加。（3）廚房有直接采光和自然通風(fēng)。（4）7層以上住宅設(shè)計電梯，12層以上住宅至少設(shè)2部電梯。（5）選址遠(yuǎn)離污染源，避免各種污染對住宅生活的影響。（6）住區(qū)周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全。（7）綠地率大于等于30%（8）外墻平均傳熱系數(shù)小于等于Q（當(dāng)?shù)匾?guī)定）（9）外窗傳熱系數(shù)小于等于Q（當(dāng)?shù)匾?guī)定）

（10）屋頂平均傳熱系數(shù)小于等于Q（綜合節(jié)能符合要求，可等同于以上3條符合要求）

（11）結(jié)構(gòu)工程設(shè)計施工程序符合國家規(guī)定，施工質(zhì)量驗收合格且符合備案要求

（12）抗震設(shè)計要求符合規(guī)范規(guī)定

（13）室外消防給水系統(tǒng)、防火間距消防道路及撲救質(zhì)量符合規(guī)范規(guī)定。

（14）墻體材料的放射性污染不超標(biāo)（15）室內(nèi)裝修材料有害物質(zhì)含量不超標(biāo)（16）室內(nèi)環(huán)境污染物不超標(biāo)

（17）結(jié)構(gòu)的耐久性措施符合使用年限50年的要求

（18）防水工程的使用年限，無眠和衛(wèi)生間不低于15年，地下室不低于50年。

以上18條為A級住宅的項目。

3A級住宅實心五角心共涉及到6個子項，把一次裝修列入，是為了引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：（1）擁有3個或3個以上臥室的套型至少配置2個衛(wèi)生間（2）住宅一次裝修到位

（3）樓板計權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級小于等于65分貝。（4）樓板空氣聲計權(quán)隔聲量大于等于50分貝（5）分戶墻空氣聲計權(quán)隔聲量大于等于50分貝（6）機(jī)動車停車率大于等于1，且不低于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)

四、評定內(nèi)容和項目

4.1評定工作分為設(shè)計審查、中期審查、終審三個環(huán)節(jié)，進(jìn)行設(shè)計審查是為了能在前期階段向建設(shè)單位或開發(fā)商提供技術(shù)支持，為使評審結(jié)果具有可靠性，中期審查在主體結(jié)構(gòu)施工階段進(jìn)行，終審則必須在評定對象竣工后進(jìn)行。

4.2住宅性能原則上以單棟住宅為對象，也可以單套或主區(qū)為對象進(jìn)行評定。

4.3為了公平，當(dāng)所處條件與子項規(guī)定的要求無關(guān)時，該子項可直接得分。

4.4住宅性能等級判別：

A級住宅：含有空心五角心的子項全部得分，且五方面性能要求均的60分以上。其中600-720為1A（不包括720），720-850為2A（包括720），850以上（包括850）且含有實心五角心的子項全部得分為3A。

五、五大性能的具體項目及相應(yīng)的子項得分內(nèi)容詳見GB/T 50362-2005〈住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)〉。

六、舉例 1、3A住宅——2005年11月 6日，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心會同江蘇省住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心共同組織專家，對南京市建鄴城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司開發(fā)，華森建筑與工程設(shè)計顧問有限公司南京分公司設(shè)計的南京金鼎灣花園（二期）住宅性能設(shè)計審查。

專家組通過聽取匯報、審閱材料、提問答疑、現(xiàn)場考察，一致認(rèn)為該項目的設(shè)計基本上達(dá)到《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》3A級預(yù)審要求，同意列入建設(shè)部住宅性能認(rèn)定工作計劃。

（1）該項目在適用性能上有以下特點(diǎn)。

該項目平面布局合理、功能關(guān)系緊湊、空間利用充分、住宅單元規(guī)整。套型中所有居住、公共空間通風(fēng)、朝向、采光均好。公共空問與私密空問分區(qū)明確，尺度恰當(dāng)。設(shè)備設(shè)施齊備，并注意了無障礙設(shè)施基本符合A級住宅的設(shè)計要求。

（2）該項目在環(huán)境性能上有以下特點(diǎn)。

南京金鼎灣花園二期項目總體規(guī)劃合理，功能結(jié)構(gòu)清晰，交通便捷通順，內(nèi)部停車比較充分，小區(qū)周邊有良好的交通條件和公共服務(wù)設(shè)施。住區(qū)內(nèi)部環(huán)境良好，環(huán)境設(shè)施基本齊全。

（3）該項目在經(jīng)濟(jì)性能上有以下特點(diǎn)。

A、圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能按照65％的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和選擇技術(shù)措施，并充分考慮適應(yīng)高層建筑和外裝飾，以及外保溫耐久性的要求。

B、空調(diào)設(shè)備的選擇應(yīng)注意達(dá)到能效（２級）的要求。

C、照明功率的確定應(yīng)在保證室內(nèi)照明設(shè)計的前提下；達(dá)到節(jié)能設(shè)計（６－７W／平方米）的要求。

D、注意綠地澆灑和景觀用水不得采用自來水 2、2005年11月 6日，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心會同江蘇省住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心共同組織專家，對連云港市新電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的連云港市水木華園居住小區(qū)住宅性能設(shè)計審查。

專家組通過聽取匯報、審閱材料、提問答疑、現(xiàn)場考察，一致認(rèn)為該項目的設(shè)計基本上達(dá)到《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》2A級預(yù)審要求，同意列入建設(shè)部住宅性能認(rèn)定工作計劃。

（1）適用性能

住宅單體平面布局基本合理，套內(nèi)基本功能空間齊備，平面設(shè)計符合模數(shù)協(xié)調(diào)原則，主要居住用房自然通風(fēng)、采光及日照良好，廚房與餐廳的流線關(guān)系比較緊密。單元底層入口設(shè)置公共門廳和無障礙設(shè)施。

（2）環(huán)境性能

該項目建設(shè)基地環(huán)境優(yōu)美、交通方便、服務(wù)設(shè)施基本齊備，總體布局合理，建筑朝向、自然通風(fēng)、采光、日照良好，主次出入口位置選擇恰當(dāng)，小區(qū)內(nèi)道路交通簡捷方便，注意人車分流，地面、地下停車位基本符合規(guī)定要求，建筑造型較好，建筑色彩與環(huán)境協(xié)調(diào)，綠地配置與植物節(jié)配比較合理，智能化系統(tǒng)設(shè)置齊備。

（3）經(jīng)濟(jì)性能

該項目采用了多項產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，覆蓋了建筑節(jié)能、節(jié)水、廚衛(wèi)成套體系。管網(wǎng)體系、小區(qū)采暖、智能化技術(shù)和垃圾處理、可再生能源利用等方面，其中有些是在本地首次大面積采用，對提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量，實現(xiàn)四節(jié)一環(huán)保，推進(jìn)本地住宅產(chǎn)業(yè)化水平具有重要作用。

日期：06.8.25 培訓(xùn)人：王娟

第四篇：住宅性能認(rèn)定協(xié)議書

委托單位：_________________________

項目名稱：_________________________

認(rèn)定等級：_________________________

委托日期：_________________________

一、基本情況及聯(lián)系方式

項目名稱

項目地址認(rèn)定棟號土地使用證號規(guī)劃許可證號總用地面積總建筑面積住宅建筑面積住宅總棟數(shù)容積率綠化率開工時間竣工時間開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)及證號設(shè)計單位資質(zhì)及證號施工單位資質(zhì)及證號委托單位通信地址負(fù)責(zé)人電話聯(lián)系人電話傳真郵編

二、委托住宅性能認(rèn)定的等級與實施方案

1．工程所在具體位置及周邊環(huán)境；

2．建設(shè)類型；

3．市政基礎(chǔ)設(shè)施條件；

4．當(dāng)?shù)匾话阕≌ㄔO(shè)成本、銷售價格及銷售情況，說明性能等級確定的依據(jù)；

5．開發(fā)模式；

6．進(jìn)度安排。

三、委托單位意見

____________________________________________________________________

負(fù)責(zé)人：_________________ 單位蓋章_________________

_______年______月______日

填寫說明

1．隨表附上土地使用權(quán)證書、規(guī)劃許可證書和開發(fā)單位資質(zhì)等級證書的復(fù)印件。

2．申請預(yù)審時，表中的施工單位可以暫時不填。

3．建設(shè)類型指新區(qū)開發(fā)、舊區(qū)改造、古城保護(hù)等。

4．開發(fā)模式指獨(dú)家開發(fā)或多家開發(fā)。

5．表中各欄內(nèi)容填不下的可附頁。

第五篇：法律法規(guī)——住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

北京市地方標(biāo)準(zhǔn)

北京市住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

（草稿）

編 號：DBXXX-2010

主編單位： 批準(zhǔn)部門： 施行日期：

2010

北京

前 言

本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)通過細(xì)化物業(yè)服務(wù)事項，對服務(wù)深度、頻次、結(jié)果進(jìn)行定量描述，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)劃分為5個等級，滿足了不同層次物業(yè)服務(wù)的需要，構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，為構(gòu)建科學(xué)合理、專業(yè)公平、質(zhì)價相符的物業(yè)管理價格體系奠定了基礎(chǔ)，促進(jìn)了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)間和諧互信關(guān)系的建立。

本標(biāo)準(zhǔn)由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局共同負(fù)責(zé)管理，由北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心負(fù)責(zé)解釋工作，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)組織實施。請各單位在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)過程中總結(jié)經(jīng)驗，積累相關(guān)資料，并請將意見和資料寄送至北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心（地址：北京市海淀區(qū)西四環(huán)中路16號院3號樓，郵編：100039，電話：59958541），以便對本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。

主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心、北京銀達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司

參編單位：北京聞達(dá)敏斯物業(yè)管理服務(wù)有限公司、北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司、北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司、北京順天通物業(yè)管理有限公司

編寫人員： 審查專家：

目 次 總 則.................................................6 2 術(shù) 語.................................................7 3 北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)........................9 3.1 綜合管理............................................9 3.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................10 3.3 消防安全防范.......................................15 3.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................16 3.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................17 3.6 公共秩序維護(hù).......................................18 3.7 附則一:裝飾裝修管理................................18 3.8 附則二:停車管理....................................18 4 北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................20 4.1 綜合管理...........................................20 4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................21 4.3 消防安全防范.......................................26 4.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................27 3

4.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................28 4.6 公共秩序維護(hù).......................................29 4.7 附則一:裝飾裝修管理................................29 4.8 附則二:停車管理....................................30 5 北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................31 5.1 綜合管理...........................................31 5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................32 5.3 消防安全防范.......................................37 5.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................39 5.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................40 5.6 公共秩序維護(hù).......................................41 5.7 附則一:裝飾裝飾裝修管理............................42 5.8 附則二:停車管理....................................42 6 北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................43 6.1 綜合管理...........................................43 6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................44 6.3 消防安全防范.......................................49 6.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................50 6.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................52 4

6.6 公共秩序維護(hù).......................................53 6.7 附則一:裝飾裝修管理................................54 6.8 附則二:停車管理....................................54 7 北京市住宅物業(yè)服務(wù)五級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................55 7.1 綜合管理...........................................55 7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................56 7.3 消防安全防范.......................................62 7.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................63 7.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................64 7.6 公共秩序維護(hù).......................................65 7.7 附則一:裝飾裝修管理................................66 7.8 附則二:停車管理....................................66 附件：條文解釋.........................................參考文件名錄...........................................97

總則

1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障物業(yè)服務(wù)水平，實現(xiàn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化，結(jié)合本市行業(yè)情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.2本市行政區(qū)域內(nèi)住宅項目，業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)、管理，適用本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.3本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項維修資金的更新、改造工作；

1.0.4本標(biāo)準(zhǔn)涉及的裝飾裝修管理、停車管理不屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，但與物業(yè)共用部分的日常管理關(guān)系密切，因此作為附則列入本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.5本標(biāo)準(zhǔn)除一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，每一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高于并包含低一級的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)管理

是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。2.0.2 業(yè)主

是指房屋所有權(quán)人。2.0.3 使用人

是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。2.0.4 物業(yè)服務(wù)合同

是指業(yè)主與建設(shè)單位或全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行綜合管理與服務(wù)，明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的約定。2.0.5 物業(yè)共用部分

是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車 7

場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.0.6 管理規(guī)約

是指對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出的約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

3.1 綜合管理

3.1.1 物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場所，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待；其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運(yùn)行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。

4設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行決策提供便利。3.1.2 從業(yè)人員 每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。3.1.3 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；

業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修、處理記錄。

5設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門 9

內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。3.1.4 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。3.1.5 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

3.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

3.2.1綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

3.2.2 共用部位

3.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。3.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時排除積水。3.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每季度巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

3.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。

3.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。

二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。

5每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。3.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

3.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明

每2周巡檢1次，一般故障1周內(nèi)修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

每周巡檢1次，故障即時修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設(shè)備和線路。5 干式變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器

每日巡檢1次，做好記錄。

低壓柜

每班巡檢1次，有記錄；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全。8 低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次。9 電動機(jī)

每班巡檢1次運(yùn)行中的電動機(jī)，做好記錄。10 控制柜

每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1次，做好記錄。12 電氣檢測

每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品。13 變配電室

有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好；防小動物措施完備；

3.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機(jī)

每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機(jī)

每季度檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

每年檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔2次，內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次，每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

每年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。

云臺

每年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次，轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點(diǎn)

每半年檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。

3.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運(yùn)行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運(yùn)行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。3.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

3.3 消防安全防范

3.3.1 綜合管理 落實消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。每日防火巡查1次；每季度專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。3.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

3.3.2.1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺

每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時連續(xù)正常運(yùn)行。每月清潔1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺。2 模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

3.3.2.2 消防廣播系統(tǒng)

每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每2年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。3.3.2.3 防排煙系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

3.3.2.4 防火分隔系統(tǒng)

每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

3.3.2.5 水滅火系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。

3.3.2.6滅火器

每年進(jìn)行1次功能性檢查。

3.4 綠化養(yǎng)護(hù)

3.4.1 基本要求

1綠地

裸地率不超過20%。2 喬木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。3 灌木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。4 綠籬和色塊

植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在70%以上，花壇植物死亡率不超過20%。6 草坪

確?；境苫?，草坪覆蓋率在75%以上。3.4.2綠化養(yǎng)護(hù)

1灌溉

根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。

2施肥

根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年開春后施肥1次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。

3病蟲害防治

每月至少次檢查病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲危害現(xiàn)象。4整形修剪

一般喬木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)或入冬后開春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在5次以上。

5除草

確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少1次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過30%。3.4.3 垃圾處理

綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理1次。3.4.4 檢查記錄

每月至少檢查植物生長情況1次并對養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。

3.5 環(huán)境衛(wèi)生

3.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn)

3.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。3.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

3.5.1.3 每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。3.5.1.4 每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。3.5.2 物業(yè)共用部分清潔

3.5.2.1 樓內(nèi) 每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃。每周清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。3.5.2.2 電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。3.5.2.3 庭院

每日清掃1次主要道路。3.5.2.4 水景 定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。使用期間每1周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

3.5.3 有害生物防制

3.5.3.1 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。

3.5.3.2 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。3.5.4雨雪天氣

3.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

3.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

3.5.5公共衛(wèi)生事件

發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，配合相關(guān)部門采取防制措施。3.5.6 檢查記錄

每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。

3.6公共秩序維護(hù)

3.6.1 對重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。

3.6.2 維護(hù)道路使用和場地的正常秩序。

3.6.3 專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。3.6.4 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。3.6.5 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

3.7附則一:裝飾裝修管理

3.7.1 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。3.7.2 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。3.7.3 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。

3.7.4 業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

3.7.5 裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。

3.7.6 裝修垃圾及時清運(yùn)。

3.8附則二:停車管理

3.8.1 建立停車管理制度。2 檔案齊全。

3.8.2 定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。3.8.3 在顯著位置公示停車須知。

3.8.4 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。

3.8.5 機(jī)動車輛憑證出入，對臨時進(jìn)入的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。3.8.6 定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。

3.8.7 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。3.8.8 停車場地面每周清掃1次。

3.8.9 地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

4.1 綜合管理

4.1.1 物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場所，配置簡單辦公設(shè)備，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運(yùn)行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主共同決定事項公共決策平臺進(jìn)行決策提供便利。4.1.2 從業(yè)人員

1每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4.1.3 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。4 應(yīng)用計算機(jī)管理物業(yè)資料。在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；

業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)回復(fù)。

有報修、維修、處理記錄。

6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。4.1.4 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。4.1.5 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

4.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

4.2.1綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。

2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

4.2.2 共用部位

4.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。4.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每半年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時排除積水。4.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每半年檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每2月巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。

4.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。

5每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。4.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。3 污水泵

每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

每周巡檢2次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

每4日巡檢1次，故障即時修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測設(shè)備和線路。

干式變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器

每班巡檢1次，做好記錄。7 低壓柜

每班巡檢1次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。9 電動機(jī)

每班巡檢1次運(yùn)行中的電動機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次，做好記錄。10 控制柜

每月巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1次。12 電氣檢測

每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品； 13 變配電室

有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好；防小動物措施完備；

4.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機(jī)

每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機(jī)

每月檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

每半年檢查1次防水、探測范圍、接線等，每季度表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備

每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。

攝像機(jī)

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺

每半年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點(diǎn)

每季度檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕

每季度檢查1次開鎖功能、接線。4.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運(yùn)行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運(yùn)行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。4.2.9 水景

啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 落實消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。每日防火巡查2次；每2月專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。4.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

4.3.2.1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺

每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時連續(xù)正常運(yùn)行。每月清潔1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報

每年巡查1次模塊、探測器、手報；每2年表面清潔1次；探測器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

4.3.2.2消防廣播系統(tǒng)

每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。4.3.2.3防排煙系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

4.3.2.4防火分隔系統(tǒng)

每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

4.3.2.5水滅火系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。

4.3.2.6滅火器

每年進(jìn)行1次功能性檢查。

4.4 綠化養(yǎng)護(hù)

4.4.1 基本要求

1綠地

裸地率不超過10%。2 喬木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。灌木

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。綠籬和色塊

植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在80%以上，花壇植物死亡率不超過15%。6 草坪

確?；境苫?，草坪覆蓋率在85%以上。4.4.2綠化養(yǎng)護(hù)

1灌溉

出現(xiàn)干旱情況，能及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次。

2施肥

根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。

3病蟲害防治

每月至少2次檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4整形修剪

喬木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；綠籬和色塊每年冬季和生長季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在7次以上。

5除草

確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少2次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過20%。4.4.3 垃圾處理

綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理2次。4.4.4 檢查記錄

生長季節(jié)每月至少檢查植物生長情況2次并對養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。

4.5 環(huán)境衛(wèi)生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn)

4.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。4.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

4.5.1.3 每月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。4.5.1.4 每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。4.5.1.5 保潔車外觀整潔。4.5.2 物業(yè)共用部分清潔

4.5.2.1樓內(nèi) 每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭2次信報箱、大堂玻璃。每周清潔2次樓內(nèi)地面、樓梯，每月清拖1次；每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。4.5.2.2 電梯

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。

4.5.2.3 天臺屋面

雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每季度清掃1次。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查1次，有雜物及時清掃。4.5.2.3 庭院 每日清掃1次道路。每月清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。4.5.2.4 水景

定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。使用期間每周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

4.5.3 有害生物防制

4.5.3.1 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。

4.5.3.2 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。4.5.4 雨雪天氣

4.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。4.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

4.5.5 公共衛(wèi)生事件

發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，配合相關(guān)部門采取防制措施。4.5.6 檢查記錄

每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。

4.6公共秩序維護(hù)

4.6.1主要出入口有專人執(zhí)勤。

4.6.2 對重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。

4.6.3 維護(hù)道路使用和場地的正常秩序。

4.6.4 專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。4.6.5 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。4.6.6 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

4.7附則一: 裝飾裝修管理

4.7.1 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。2 檔案齊全。

裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。4.7.4 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。

4.7.5 業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

4.7.6 裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。4.7.7裝修垃圾及時清運(yùn)

4.8附則二:停車管理

4.8.1 建立停車管理制度。4.8.2 建立停車管理檔案。

4.8.3 定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。4.8.4 在顯著位置公示停車須知。

4.8.5 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。

4.8.6 機(jī)動車輛憑證出入，對臨時進(jìn)入的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。4.8.7 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。4.8.8 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。4.8.9 停車場地面每周清掃1次。

4.8.10 地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

5.1 綜合管理

5.1.1 物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。2 辦公場所整潔有序。配置一般的辦公用品、家具、電話等。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。周一至周五每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運(yùn)行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行決策提供便利。5.1.2 從業(yè)人員

1每個物業(yè)管理區(qū)域配備項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負(fù)責(zé)人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔，用語文明。5.1.3 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。應(yīng)用計算機(jī)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。5 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；

業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。

有報修、維修、處理記錄，有回訪并做好記錄。

6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。9 每年組織1次社區(qū)文化活動。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。12 每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。13 做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。5.1.4 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。5.1.5 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

5.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

5.2.1綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。

對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測,并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

5.2.2 共用部位

5.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。5.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時排除積水。5.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每月巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

5.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施。進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器及儀表。每年清洗消毒2次新風(fēng)機(jī)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每年清洗消毒1次空氣處理機(jī)濾網(wǎng)等。5.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。

5每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。5.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強(qiáng)降雨過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。3 污水泵

每日巡視1次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

5.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

每周巡檢3次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)； 2 室外照明

每周巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)；適時調(diào)整時間控制器； 3 應(yīng)急照明

每3日巡檢1次，故障即時修復(fù)；斷電后維持照明時間達(dá)標(biāo)；每半年活化1次蓄電池。高壓柜及高壓線路

每班巡檢2次高壓柜；定期檢測設(shè)備和線路；每2年活化1次直流屏蓄電池，做好記錄。5 干式變壓器

每班巡檢2次，做好記錄。油浸式變壓器

每班巡檢2次，做好記錄。低壓柜

每班巡檢2次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每月巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。9 電動機(jī)

每班巡檢1次運(yùn)行中的電動機(jī)，每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。10 控制柜

每2周巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1次；每年活化1次蓄電池；每周巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測

每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品；每3年檢測1次中央信號屏和直流屏；每5年檢測1次高壓電纜；做好記錄。

變配電室

24小時有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好；防小動物措施完備。

5.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機(jī)

每日巡查1次。每2周清潔1次設(shè)備表面，每半年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機(jī)

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每半年檢查1次外觀、接線，每季度表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

每季度檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備

每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺

每半年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點(diǎn)

每月檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每月檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每2月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每2月檢查1次開鎖功能、接線。

5.2.8 電梯 無人值守電梯，主梯24小時不間斷運(yùn)行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運(yùn)行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。5.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 綜合管理 落實消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查2次；每月專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對員工進(jìn)行2次消防安全宣傳教育。

5.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

5.3.2.1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺

每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時連續(xù)正常運(yùn)行。每20天機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報

每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

5.3.2.2消防廣播系統(tǒng)

每2周機(jī)柜表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。5.3.2.3防排煙系統(tǒng)

每半年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

5.3.2.4防火分隔系統(tǒng)

每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

5.3.2.5水滅火系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓；每半年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓；每年設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。

5.3.2.6滅火器

每年進(jìn)行1次功能性檢查。

5.4 綠化養(yǎng)護(hù)

5.4.1 基本要求

1綠地

裸露土地不明顯，裸地率在5%以下。2 喬木

生長正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生長季節(jié)葉片保存率85%以上。灌木

生長正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

綠籬和色塊

生長整齊，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。5 地被和花壇植物

地被植物覆蓋率在90%以上，花壇植物死亡率超過10%后能及時補(bǔ)栽更換。6 草坪

草坪修剪后效果整齊，覆蓋率在90%以上。5.4.2綠化養(yǎng)護(hù)

1灌溉

有計劃進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據(jù)生長勢和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過0.7噸。

2施肥

根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；盡量減少對化肥的依賴。

3病蟲害防治

每月至少3次檢查和防治病蟲危害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪

喬木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生長季至少修剪2次；綠籬和色塊每年冬季、五一前、國慶前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。

5除草

每年全面除草至少3次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過10%，季節(jié)性雜草能有效控制。5.4.3 垃圾處理

綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理3次。5.4.4 檢查記錄 各項工作記錄完整有效，2 建立綠化檔案。生長季節(jié)每月至少檢查綠化工作3次并對植物的養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行記錄。

5.5 環(huán)境衛(wèi)生

5.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn)

5.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。5.5.1.2 生活垃圾實行分類收集。

5.5.1.3 每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。5.5.1.4 每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5.5.1.5 保潔車外觀整潔。

5.5.2 物業(yè)共用部分清潔

5.5.2.1 樓內(nèi) 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每周擦拭1次信報箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖2次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭2次防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。5.5.2.2 電梯 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護(hù)理1次。石材地面的電梯每季度養(yǎng)護(hù)1次。5.5.2.3 天臺屋面

每月清掃1次樓頂天臺、屋面，雨季每月清掃1次。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查2次，有雜物及時清掃。5.5.2.4 庭院 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道；巡視保潔1次。

2每周清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。5.5.2.5 水景 定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。

2使用期間每周安排專業(yè)清潔2次水面；定期進(jìn)行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。5.5.3 有害生物防制

5.5.3.1 進(jìn)行有害生物防制。

5.5.3.2 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。5.5.4 雨雪天氣

5.5.4.1 雨后清潔

雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。5.5.4.2 掃雪鏟冰

降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。5.5.5 衛(wèi)生事件

發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。5.5.6 檢查記錄 每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。

5.6公共秩序維護(hù)

5.6.1主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。

5.6.2 對重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。

5.6.3 維護(hù)道路使用和場地的正常秩序。

5.6.4 專業(yè)人員24小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。5.6.5 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。5.6.6 每年進(jìn)行2次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。5.6.7 備勤人員24小時待崗。5.6.8 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。

5.7附則一: 裝飾裝修管理

5.7.1 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

5.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項。裝修人對住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。5.7.4 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄。2 檔案齊全。

5.7.5 業(yè)主或者使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻；拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5.7.6 裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。

5.7.7 裝修垃圾及時清運(yùn)。

5.8附則二:停車管理

5.8.1 建立停車管理制度。5.8.2 建立停車管理檔案。

5.8.3 定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。5.8.4 在顯著位置公示停車須知。

5.8.5 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。

5.8.6 機(jī)動車輛憑證出入，對臨時進(jìn)入的機(jī)動車輛進(jìn)行登記。5.8.7 24小時有專人定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。5.8.8 停車場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。5.8.9 停車場地面每3日清掃1次，地下停車庫地面每季度清拖1次。5.8.10 地下停車場（庫）服務(wù)人員應(yīng)著統(tǒng)一工服或牌證并佩戴明顯標(biāo)志。

北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

6.1 綜合管理

6.1.1 物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。2 辦公場所整潔有序。配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛（或張貼）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書（或復(fù)印件）、項目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。周一至周日每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待。其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運(yùn)行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進(jìn)行決策提供便利。6.1.2 從業(yè)人員 每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項目負(fù)責(zé)人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗，為本市項目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。6.1.3 服務(wù)內(nèi)容 建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。建立物業(yè)管理檔案，設(shè)有專職人員、檔案資料室。檔案歸檔及時、完整，便于查詢。使用專業(yè)物業(yè)服務(wù)軟件系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時服務(wù)電話。

水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù) 43

責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；

業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。有報修、維修、處理記錄，維修完成后48小時內(nèi)回訪。設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志及與物業(yè)管理相關(guān)的標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。9 每年組織2次社區(qū)文化活動。10 重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年至少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率80%以上，公示整改情況。13 每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。14 做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。6.1.4 經(jīng)營管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。6.1.5 專項服務(wù)委托管理 依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明。4 對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。

6.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

6.2.1 綜合管理

建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房

1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。

3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志。7）交接班等記錄齊全、完整。

6.2.2 共用部位

6.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。6.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每周巡查2次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時排除積水。

6.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每2周巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。

6.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計、分析；進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1次風(fēng)管。6.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。

5每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。6.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施

每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強(qiáng)降雨過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。3 污水泵

每日巡視2次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。4 化糞池

定期檢查化糞池，及時安排清掏。

6.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明

每日巡檢1次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。2 室外照明

每周巡檢3次；一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明

每2日巡檢1次；斷電后維持照明時間達(dá)標(biāo)，應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每季度活化1次蓄電池。4 高壓柜及高壓線路

每班巡檢4次高壓柜；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好記錄。5 干式變壓器

每班巡檢3次，做好記錄。油浸變壓器

每班巡檢3次，做好記錄。7 低壓柜

每班巡檢4次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路

每月巡檢2次；每年養(yǎng)護(hù)1次；每半年切換1次雙路互投開關(guān)；做好記錄。9 電動機(jī)

每班巡檢1次運(yùn)行中的電動機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。10 控制柜

每周巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)2次；每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1次遠(yuǎn)控裝置；做好記錄

發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行1次；每年1次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化1次蓄電池；每日巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測

每2年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用品；每3年檢測1次直流屏和中央信號屏；每2年檢測1次高壓電纜；每2年檢驗1次內(nèi)部核算用的電能表；做好記錄。13 變配電室

24小時雙人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用品完好；防小動物措施齊備。

6.2.7 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機(jī)

每日巡查1次，每周清潔1次設(shè)備表面；每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對講門口機(jī)

每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器

每2月檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。

5圖像采集設(shè)備

每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器

每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺

每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9 巡更點(diǎn)

每2周檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。10 讀卡器

每2周檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖

每月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕

每月檢查1次開鎖功能、接線。6.2.8 電梯 24小時運(yùn)行。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運(yùn)行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。專業(yè)維修人員須在20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。定期檢查緊急報警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。6.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1綜合管理 落實消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。3 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。

消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查4次；每2周專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對員工進(jìn)行3次消防安全宣傳教育。6.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

6.3.2.1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 1 報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺

每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時連續(xù)正常運(yùn)行。每周機(jī)柜表面清潔1次，每半年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機(jī)、聯(lián)動臺。2模塊、探測器、手報

每半年巡查1次模塊、探測器、手報，每年表面清潔1次，探測器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

3備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

6.3.2.2消防廣播系統(tǒng)

每周機(jī)柜表面清潔1次，每半年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。6.3.2.3防排煙系統(tǒng)

每半年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

6.3.2.4防火分隔系統(tǒng)

每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每季度防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

6.3.2.5水滅火系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓；每半年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，每年設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。

6.3.2.6滅火器

每年進(jìn)行1次功能性檢查。

6.4 綠化養(yǎng)護(hù)

6.4.1 基本要求

1綠地