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      北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      
        
       時(shí)間：2019-05-14 08:57:40下載本文作者：會(huì)員上傳
      
      
      
      
      
簡(jiǎn)介：寫寫幫文庫(kù)小編為你整理了多篇相關(guān)的《北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，但愿對(duì)你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫(kù)還可以找到更多《北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》。

      
	
      

      第一篇：北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      

      北京住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(征求意見(jiàn)稿)前言
      本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。
      本標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)細(xì)化物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，對(duì)服務(wù)深度、頻次、結(jié)果進(jìn)行定量描述，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)劃分為5個(gè)等級(jí)，滿足了不同層次物業(yè)服務(wù)的需要，構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，為構(gòu)建科學(xué)合理、專業(yè)公平、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理價(jià)格體系奠定了基礎(chǔ)，促進(jìn)了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)間和諧互信關(guān)系的建立。
      本標(biāo)準(zhǔn)由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)和北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局共同負(fù)責(zé)管理，由北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心負(fù)責(zé)解釋工作，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé) 組織實(shí)施。請(qǐng)各單位在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積累相關(guān)資料，并請(qǐng)將意見(jiàn)和資料寄送至北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心（地址：北京市海淀區(qū)西四環(huán)中路16號(hào)院3號(hào) 樓，郵編：100039，電話：59958541），以便對(duì)本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。
      主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心、北京銀達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司
      參編單位：北京聞達(dá)敏斯物業(yè)管理服務(wù)有限公司、北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司、北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司、北京順天通物業(yè)管理有限公司
      編寫人員：
      審查專家：
      目次
      1總則 6
      2術(shù)語(yǔ) 7
      3北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 9
      3.1綜合管理 9
      3.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 10
      3.3消防安全防范 15
      3.4綠化養(yǎng)護(hù) 16
      3.5環(huán)境衛(wèi)生 17
      3.6公共秩序維護(hù) 18
      3.7附則一:裝飾裝修管理 18
      3.8附則二:停車管理 18
      4北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 20
      4.1綜合管理 20
      4.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 21
      4.3消防安全防范 26
      4.4綠化養(yǎng)護(hù) 27
      4.5環(huán)境衛(wèi)生 28
      4.6公共秩序維護(hù) 29
      4.7附則一:裝飾裝修管理 29
      4.8附則二:停車管理 30
      5北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 31
      5.1綜合管理 31
      5.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 32
      5.3消防安全防范 37
      5.4綠化養(yǎng)護(hù) 39
      5.5環(huán)境衛(wèi)生 40
      5.6公共秩序維護(hù) 41
      5.7附則一:裝飾裝飾裝修管理 42
      5.8附則二:停車管理 42
      6北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 43
      6.1綜合管理 43
      6.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 44
      6.3消防安全防范 49
      6.4綠化養(yǎng)護(hù) 50
      6.5環(huán)境衛(wèi)生 52
      6.6公共秩序維護(hù) 53
      6.7附則一:裝飾裝修管理 54
      6.8附則二:停車管理 54
      7北京市住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 55
      7.1綜合管理 55
      7.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 56
      7.3消防安全防范 62
      7.4綠化養(yǎng)護(hù) 63
      7.5環(huán)境衛(wèi)生 64
      7.6公共秩序維護(hù) 65
      7.7附則一:裝飾裝修管理 66
      7.8附則二:停車管理 66
      附件：條文解釋 67
      參考文件名錄 97
      1總則
      1.0.1為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障物業(yè)服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化，結(jié)合本市行業(yè)情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。
      1.0.2本市行政區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目，業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)、管理，適用本標(biāo)準(zhǔn)。
      1.0.3本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的更新、改造工作；
      1.0.4本標(biāo)準(zhǔn)涉及的裝飾裝修管理、停車管理不屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，但與物業(yè)共用部分的日常管理關(guān)系密切，因此作為附則列入本標(biāo)準(zhǔn)。
      1.0.5本標(biāo)準(zhǔn)除一級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，每一級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高于并包含低一級(jí)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
      2術(shù)語(yǔ)
      2.0.1物業(yè)管理
      是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
      2.0.2業(yè)主
      是指房屋所有權(quán)人。
      2.0.3使用人
      是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
      2.0.4物業(yè)服務(wù)合同
      是指業(yè)主與建設(shè)單位或全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行綜合管理與服務(wù)，明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的約定。
      2.0.5物業(yè)共用部分
      是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是 指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯 間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
      2.0.6管理規(guī)約
      是指對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
      3北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      3.1綜合管理
      3.1.1物業(yè)服務(wù)中心
      1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場(chǎng)所，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。
      2在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      3周一至周五每日不低于8小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待；其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。
      4設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策提供便利。
      3.1.2從業(yè)人員
      1每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊(cè)人員。
      2從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
      3服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。
      3.1.3服務(wù)內(nèi)容
      1建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。
      2建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。
      3建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。
      4在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。
      水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；
      業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。
      有報(bào)修、維修、處理記錄。
      5設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。
      6涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。
      7配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。
      8做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。
      9對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。
      3.1.4經(jīng)營(yíng)管理
      1按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。
      2按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。
      3.1.5專項(xiàng)服務(wù)委托管理
      1依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。
      2專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
      3專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。
      4對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。
      3.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
      3.2.1綜合管理
      1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。
      2按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。
      3每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。
      4對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。
      5特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)并做好記錄。
      6在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。
      7設(shè)備機(jī)房
      1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物。
      2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。
      4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      3.2.2共用部位
      3.2.2.1房屋結(jié)構(gòu)
      1根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。
      2每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。
      3對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。
      3.2.2.2建筑部件
      1每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3每年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。
      3.2.2.3附屬構(gòu)筑物
      1每季度巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每年檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3每季度巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      5每年檢測(cè)1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3.2.3空調(diào)系統(tǒng)
      1進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2定期檢驗(yàn)壓力容器及儀表。
      3每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。
      3.2.4二次供水設(shè)備
      1直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。
      2二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
      3每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。
      4有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。
      5每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。
      6每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。
      7水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。
      3.2.5排水系統(tǒng)
      1按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。
      2排水設(shè)施
      每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。
      3污水泵
      每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。
      4化糞池
      定期檢查化糞池，及時(shí)安排清掏。
      3.2.6照明和電氣設(shè)備
      1室內(nèi)照明
      每周巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。
      2室外照明
      每2周巡檢1次，一般故障1周內(nèi)修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。
      3應(yīng)急照明
      每周巡檢1次，故障即時(shí)修復(fù)。
      4高壓柜及高壓線路
      每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測(cè)設(shè)備和線路。
      5干式變壓器
      每日巡檢1次，做好記錄。
      6油浸變壓器
      每日巡檢1次，做好記錄。
      7低壓柜
      每班巡檢1次，有記錄；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全。
      8低壓配電箱和低壓線路
      每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次。
      9電動(dòng)機(jī)
      每班巡檢1次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)，做好記錄。
      10控制柜
      每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。
      11發(fā)電機(jī)
      每季度試運(yùn)行1次，做好記錄。
      12電氣檢測(cè)
      每3年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用品。
      13變配電室
      有人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施完備；
      3.2.7安全防范系統(tǒng)
      1報(bào)警控制管理主機(jī)
      每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。
      2對(duì)講門口機(jī)
      每季度檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。
      3網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。
      4紅外對(duì)射探測(cè)器
      每年檢查1次防水、探測(cè)范圍、接線等，表面清潔2次，內(nèi)部除塵1次。
      5圖像采集設(shè)備
      每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。
      6攝像機(jī)
      每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次，每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。
      7解碼器
      每年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。
      8云臺(tái)
      每年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次，轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      9巡更點(diǎn)
      每半年檢查1次外觀、存儲(chǔ)記錄，表面清潔1次。
      10讀卡器
      每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。
      11電磁鎖門鎖
      每季度檢查1次吸力、外觀、接線。
      12出門按鈕
      每季度檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。
      3.2.8電梯
      1無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號(hào)。
      2設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。
      3發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。
      4每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。
      5設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃。
      6定期檢查緊急報(bào)警裝置。
      7定期年檢并取得合格證。
      8轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。
      3.2.9水景
      1啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。
      2使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。
      3設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。
      4水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      3.3消防安全防范
      3.3.1綜合管理
      1落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職責(zé)；
      2成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。
      3發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
      4消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。
      5每日防火巡查1次；每季度專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。
      6每年對(duì)員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。
      3.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
      3.3.2.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)
      1報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)
      每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每月清潔1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。
      2模塊、探測(cè)器、手報(bào)
      每年巡查1次模塊、探測(cè)器、手報(bào)；每2年表面清潔1次；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
      3備用電源
      每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。
      3.3.2.2消防廣播系統(tǒng)
      每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每2年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。
      3.3.2.3防排煙系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。
      3.3.2.4防火分隔系統(tǒng)
      每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      3.3.2.5水滅火系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤(rùn)滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。
      3.3.2.6滅火器
      每年進(jìn)行1次功能性檢查。
      3.4綠化養(yǎng)護(hù)
      3.4.1基本要求
      1綠地
      裸地率不超過(guò)20%。
      2喬木
      植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。
      3灌木
      植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。
      4綠籬和色塊
      植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。
      5地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率在70%以上，花壇植物死亡率不超過(guò)20%。
      6草坪
      確?；境苫?，草坪覆蓋率在75%以上。
      3.4.2綠化養(yǎng)護(hù)
      1灌溉
      根據(jù)天氣、土壤和植物生長(zhǎng)狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。
      2施肥
      根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年開(kāi)春后施肥1次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。
      3病蟲(chóng)害防治
      每月至少次檢查病蟲(chóng)害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲(chóng)危害現(xiàn)象。
      4整形修剪
      一般喬木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；綠籬和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)或入冬后開(kāi)春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在5次以上。
      5除草
      確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少1次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)30%。
      3.4.3垃圾處理
      綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理1次。
      3.4.4檢查記錄
      每月至少檢查植物生長(zhǎng)情況1次并對(duì)養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。
      3.5環(huán)境衛(wèi)生
      3.5.1生活垃圾的收集、清運(yùn)
      3.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。
      3.5.1.2生活垃圾實(shí)行分類收集。
      3.5.1.3每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。
      3.5.1.4每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。
      3.5.2物業(yè)共用部分清潔
      3.5.2.1樓內(nèi)
      1每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭1次信報(bào)箱、大堂玻璃。
      2每周清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。
      3.5.2.2電梯
      每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。
      3.5.2.3庭院
      每日清掃1次主要道路。
      3.5.2.4水景
      1定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。
      2使用期間每1周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。
      3.5.3有害生物防制
      3.5.3.1配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。
      3.5.3.2投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。
      3.5.4雨雪天氣
      3.5.4.1雨后清潔
      雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。
      3.5.4.2掃雪鏟冰
      降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。
      3.5.5公共衛(wèi)生事件
      發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，配合相關(guān)部門采取防制措施。
      3.5.6檢查記錄
      每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      3.6公共秩序維護(hù)
      3.6.1對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。
      3.6.2維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。
      3.6.3專業(yè)人員24小時(shí)值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。
      3.6.4對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
      3.6.5記錄與檔案
      1各項(xiàng)工作記錄完整有效。
      2檔案齊全。
      3.7附則一:裝飾裝修管理
      3.7.1按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。
      3.7.2受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)。
      裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。
      3.7.3裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄。
      3.7.4業(yè)主或者使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      3.7.5裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。
      3.7.6裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。
      3.8附則二:停車管理
      3.8.1建立停車管理制度。
      3.8.2定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。
      3.8.3在顯著位置公示停車須知。
      3.8.4設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。
      3.8.5機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。
      3.8.6定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)）及其設(shè)施設(shè)備。
      3.8.7停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。
      3.8.8停車場(chǎng)地面每周清掃1次。
      3.8.9地下停車場(chǎng)（庫(kù)）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。
      4北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      4.1綜合管理
      4.1.1物業(yè)服務(wù)中心
      1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場(chǎng)所，配置簡(jiǎn)單辦公設(shè)備，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。
      2在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      3周一至周五每日不低于8小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待。其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。
      4設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主共同決定事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策提供便利。
      4.1.2從業(yè)人員
      1每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊(cè)人員。
      2從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
      3服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。
      4.1.3服務(wù)內(nèi)容
      1建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。
      2建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。
      3建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。
      4應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理物業(yè)資料。
      5在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。
      水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；
      業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。
      有報(bào)修、維修、處理記錄。
      6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。
      7涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。
      8配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。
      9做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。
      10對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。
      4.1.4經(jīng)營(yíng)管理
      1按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。
      2按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。
      4.1.5專項(xiàng)服務(wù)委托管理
      1依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。
      2專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
      3專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。
      4對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。
      4.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
      4.2.1綜合管理
      1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。
      2按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。
      3每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。
      4對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。
      5特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)并做好記錄。
      6在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。
      7設(shè)備機(jī)房1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物。
      2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。
      4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      4.2.2共用部位
      4.2.2.1房屋結(jié)構(gòu)
      1根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。
      2每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。
      3對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。
      4.2.2.2建筑部件
      1每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3每半年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。
      4.2.2.3附屬構(gòu)筑物
      1每2月巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每半年檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3每2月巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      5每年檢測(cè)1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4.2.3空調(diào)系統(tǒng)
      1進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2定期檢驗(yàn)壓力容器及儀表。
      3每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。
      4.2.4二次供水設(shè)備
      1直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。
      2二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
      3每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。
      4有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。
      5每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。
      6每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。
      7水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。
      4.2.5排水系統(tǒng)
      1按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。
      2排水設(shè)施
      每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。
      3污水泵
      每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。
      4化糞池
      定期檢查化糞池，及時(shí)安排清掏。
      4.2.6照明和電氣設(shè)備
      1室內(nèi)照明
      每周巡檢2次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。
      2室外照明
      每周巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。
      3應(yīng)急照明
      每4日巡檢1次，故障即時(shí)修復(fù)。
      4高壓柜及高壓線路
      每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測(cè)設(shè)備和線路。
      5干式變壓器
      每班巡檢1次，做好記錄。
      6油浸變壓器
      每班巡檢1次，做好記錄。
      7低壓柜
      每班巡檢1次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。
      8低壓配電箱和低壓線路
      每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。
      9電動(dòng)機(jī)
      每班巡檢1次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次，做好記錄。
      10控制柜
      每月巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。
      11發(fā)電機(jī)
      每季度試運(yùn)行1次。
      12電氣檢測(cè)
      每3年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用品；
      13變配電室
      有人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施完備；
      4.2.7安全防范系統(tǒng)
      1報(bào)警控制管理主機(jī)
      每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。
      2對(duì)講門口機(jī)
      每月檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。
      3網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。
      4紅外對(duì)射探測(cè)器
      每半年檢查1次防水、探測(cè)范圍、接線等，每季度表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。
      5圖像采集設(shè)備
      每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。
      6攝像機(jī)
      每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。
      7解碼器
      每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。
      8云臺(tái)
      每半年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      9巡更點(diǎn)
      每季度檢查1次外觀、存儲(chǔ)記錄，表面清潔1次。
      10讀卡器
      每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。
      11電磁鎖門鎖
      每季度檢查1次吸力、外觀、接線。
      12出門按鈕
      每季度檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。
      4.2.8電梯
      1無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號(hào)。
      2設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。
      3發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。
      4每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。
      5設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃。
      6定期檢查緊急報(bào)警裝置。
      7定期年檢并取得合格證。
      8轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。
      4.2.9水景
      1啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。
      2使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。
      3設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。
      4水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      4.3消防安全防范
      4.3.1綜合管理
      1落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職責(zé)；
      2成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。
      3發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
      4消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。
      5每日防火巡查2次；每2月專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。
      6每年對(duì)員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。
      4.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
      4.3.2.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)
      1報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)
      每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每月清潔1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。
      2模塊、探測(cè)器、手報(bào)
      每年巡查1次模塊、探測(cè)器、手報(bào)；每2年表面清潔1次；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
      3備用電源
      每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。
      4.3.2.2消防廣播系統(tǒng)
      每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。
      4.3.2.3防排煙系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。
      4.3.2.4防火分隔系統(tǒng)
      每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      4.3.2.5水滅火系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤(rùn)滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。
      4.3.2.6滅火器
      每年進(jìn)行1次功能性檢查。
      4.4綠化養(yǎng)護(hù)
      4.4.1基本要求
      1綠地
      裸地率不超過(guò)10%。
      2喬木
      生長(zhǎng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。
      3灌木
      生長(zhǎng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。
      4綠籬和色塊
      植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。
      5地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率在80%以上，花壇植物死亡率不超過(guò)15%。
      6草坪
      確?；境苫?，草坪覆蓋率在85%以上。
      4.4.2綠化養(yǎng)護(hù)
      1灌溉
      出現(xiàn)干旱情況，能及時(shí)灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次。
      2施肥
      根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。
      3病蟲(chóng)害防治
      每月至少2次檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害能有效控制，不因病蟲(chóng)危害影響景觀效果。
      4整形修剪
      喬木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；綠籬和色塊每年冬季和生長(zhǎng)季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在7次以上。
      5除草
      確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少2次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)20%。
      4.4.3垃圾處理
      綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理2次。
      4.4.4檢查記錄
      生長(zhǎng)季節(jié)每月至少檢查植物生長(zhǎng)情況2次并對(duì)養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。
      4.5環(huán)境衛(wèi)生
      4.5.1生活垃圾的收集、清運(yùn)
      4.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。
      4.5.1.2生活垃圾實(shí)行分類收集。
      4.5.1.3每月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。
      4.5.1.4每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。
      4.5.1.5保潔車外觀整潔。
      4.5.2物業(yè)共用部分清潔
      4.5.2.1樓內(nèi)
      1每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭2次信報(bào)箱、大堂玻璃。
      2每周清潔2次樓內(nèi)地面、樓梯，每月清拖1次；每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。
      4.5.2.2電梯
      每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。
      4.5.2.3天臺(tái)屋面
      雨季前清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面，雨季每季度清掃1次。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周巡查1次，有雜物及時(shí)清掃。
      4.5.2.3庭院
      1每日清掃1次道路。
      2每月清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。
      4.5.2.4水景
      1定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。
      2使用期間每周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。
      4.5.3有害生物防制
      4.5.3.1配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。
      4.5.3.2投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。
      4.5.4雨雪天氣
      4.5.4.1雨后清潔
      雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。
      4.5.4.2掃雪鏟冰
      降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。
      4.5.5公共衛(wèi)生事件
      發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，配合相關(guān)部門采取防制措施。
      4.5.6檢查記錄
      每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      4.6公共秩序維護(hù)
      4.6.1主要出入口有專人執(zhí)勤。
      4.6.2對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。
      4.6.3維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。
      4.6.4專業(yè)人員24小時(shí)值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。
      4.6.5對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
      4.6.6記錄與檔案
      1各項(xiàng)工作記錄完整有效。
      2檔案齊全。
      4.7附則一:裝飾裝修管理
      4.7.1按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。
      4.7.2建立裝飾裝修管理檔案。
      4.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)。
      裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。
      4.7.4裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄。
      4.7.5業(yè)主或者使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      4.7.6裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。
      4.7.7裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)
      4.8附則二:停車管理
      4.8.1建立停車管理制度。
      4.8.2建立停車管理檔案。
      4.8.3定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。
      4.8.4在顯著位置公示停車須知。
      4.8.5設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。
      4.8.6機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。
      4.8.724小時(shí)有專人定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)）及其設(shè)施設(shè)備。
      4.8.8停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。
      4.8.9停車場(chǎng)地面每周清掃1次。
      4.8.10地下停車場(chǎng)（庫(kù)）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。
      5北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      5.1綜合管理
      5.1.1物業(yè)服務(wù)中心
      1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。
      2辦公場(chǎng)所整潔有序。
      3配置一般的辦公用品、家具、電話等。
      4在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      5周一至周五每日不低于8小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待。其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。
      6設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策提供便利。
      5.1.2從業(yè)人員
      1每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊(cè)人員。
      2從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
      3服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔，用語(yǔ)文明。
      5.1.3服務(wù)內(nèi)容
      1建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。
      2建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。
      3建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。
      4應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。
      5在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。
      水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；
      業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。
      有報(bào)修、維修、處理記錄，有回訪并做好記錄。
      6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。
      7涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。
      8物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。
      9每年組織1次社區(qū)文化活動(dòng)。
      10每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。
      11每年公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，公示整改情況。
      12每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。
      13做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。
      14對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。
      15提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。
      5.1.4經(jīng)營(yíng)管理
      1按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。
      2按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。
      5.1.5專項(xiàng)服務(wù)委托管理
      1依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。
      2專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
      3專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。
      4對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。
      5.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
      5.2.1綜合管理
      1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。
      2按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。
      3每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。
      4對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。
      5特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè),并做好記錄。
      6在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。
      7設(shè)備機(jī)房
      1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物。
      2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。
      4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      5.2.2共用部位
      5.2.2.1房屋結(jié)構(gòu)
      1根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。
      2每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。
      3對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。
      5.2.2.2建筑部件
      1每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。
      5.2.2.3附屬構(gòu)筑物
      1每月巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每季度檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3每月巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      5每年檢測(cè)1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      5.2.3空調(diào)系統(tǒng)
      1溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施。進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每年檢查1次管道、閥門并除銹。
      3定期檢驗(yàn)壓力容器及儀表。
      4每年清洗消毒2次新風(fēng)機(jī)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每年清洗消毒1次空氣處理機(jī)濾網(wǎng)等。
      5.2.4二次供水設(shè)備
      1直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。
      2二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
      3每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。
      4有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。
      5每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。
      6每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。
      7水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。
      5.2.5排水系統(tǒng)
      1按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。
      2排水設(shè)施
      每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。
      每次降雨前后及強(qiáng)降雨過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。
      3污水泵
      每日巡視1次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。
      4化糞池
      定期檢查化糞池，及時(shí)安排清掏。
      5.2.6照明和電氣設(shè)備
      1室內(nèi)照明
      每周巡檢3次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)；
      2室外照明
      每周巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)；適時(shí)調(diào)整時(shí)間控制器；
      3應(yīng)急照明
      每3日巡檢1次，故障即時(shí)修復(fù)；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)；每半年活化1次蓄電池。
      4高壓柜及高壓線路
      每班巡檢2次高壓柜；定期檢測(cè)設(shè)備和線路；每2年活化1次直流屏蓄電池，做好記錄。
      5干式變壓器
      每班巡檢2次，做好記錄。
      6油浸式變壓器
      每班巡檢2次，做好記錄。
      7低壓柜
      每班巡檢2次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。
      8低壓配電箱和低壓線路
      每月巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。
      9電動(dòng)機(jī)
      每班巡檢1次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)，每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。
      10控制柜
      每2周巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。
      11發(fā)電機(jī)
      每月試運(yùn)行1次；每年活化1次蓄電池；每周巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。
      12電氣檢測(cè)
      每3年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用品；每3年檢測(cè)1次中央信號(hào)屏和直流屏；每5年檢測(cè)1次高壓電纜；做好記錄。
      13變配電室
      24小時(shí)有人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施完備。
      5.2.7安全防范系統(tǒng)
      1報(bào)警控制管理主機(jī)
      每日巡查1次。每2周清潔1次設(shè)備表面，每半年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。
      2對(duì)講門口機(jī)
      每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。
      3網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每半年檢查1次外觀、接線，每季度表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。
      4紅外對(duì)射探測(cè)器
      每季度檢查1次防水、探測(cè)范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
      5圖像采集設(shè)備
      每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
      6攝像機(jī)
      每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。
      7解碼器
      每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。
      8云臺(tái)
      每半年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      9巡更點(diǎn)
      每月檢查1次外觀、存儲(chǔ)記錄，表面清潔1次。
      10讀卡器
      每月檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。
      11電磁鎖門鎖
      每2月檢查1次吸力、外觀、接線。
      12出門按鈕
      每2月檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。
      5.2.8電梯
      1無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號(hào)。
      2設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。
      3發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。
      4每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。
      5設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃。
      6定期檢查緊急報(bào)警裝置。
      7定期年檢并取得合格證。
      8轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。
      5.2.9水景
      1啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。
      2使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。
      3設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。
      4水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      5.3消防安全防范
      5.3.1綜合管理
      1落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職責(zé)；
      2成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。
      3發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
      4消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。
      5每日防火巡查2次；每月專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。
      6每年對(duì)員工進(jìn)行2次消防安全宣傳教育。
      5.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
      5.3.2.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)
      1報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)
      每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每20天機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。
      2模塊、探測(cè)器、手報(bào)
      每半年巡查1次模塊、探測(cè)器、手報(bào)，每年表面清潔1次，探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
      3備用電源
      每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。
      5.3.2.2消防廣播系統(tǒng)
      每2周機(jī)柜表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。
      5.3.2.3防排煙系統(tǒng)
      每半年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。
      5.3.2.4防火分隔系統(tǒng)
      每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      5.3.2.5水滅火系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓；每半年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓；每年設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤(rùn)滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。
      5.3.2.6滅火器每年進(jìn)行1次功能性檢查。
      5.4綠化養(yǎng)護(hù)
      5.4.1基本要求
      1綠地
      裸露土地不明顯，裸地率在5%以下。
      2喬木
      生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率85%以上。
      3灌木
      生長(zhǎng)正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。
      4綠籬和色塊
      生長(zhǎng)整齊，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。
      5地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率在90%以上，花壇植物死亡率超過(guò)10%后能及時(shí)補(bǔ)栽更換。
      6草坪
      草坪修剪后效果整齊，覆蓋率在90%以上。
      5.4.2綠化養(yǎng)護(hù)
      1灌溉
      有計(jì)劃進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無(wú)明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據(jù)生長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過(guò)0.7噸。
      2施肥
      根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；盡量減少對(duì)化肥的依賴。
      3病蟲(chóng)害防治
      每月至少3次檢查和防治病蟲(chóng)危害，不因病蟲(chóng)害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。
      4整形修剪
      喬木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生長(zhǎng)季至少修剪2次；綠籬和色塊每年冬季、五一前、國(guó)慶前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。
      5除草
      每年全面除草至少3次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)10%，季節(jié)性雜草能有效控制。
      5.4.3垃圾處理
      綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理3次。
      5.4.4檢查記錄
      1各項(xiàng)工作記錄完整有效，2建立綠化檔案。
      3生長(zhǎng)季節(jié)每月至少檢查綠化工作3次并對(duì)植物的養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行記錄。
      5.5環(huán)境衛(wèi)生
      5.5.1生活垃圾的收集、清運(yùn)
      5.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。
      5.5.1.2生活垃圾實(shí)行分類收集。
      5.5.1.3每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。
      5.5.1.4每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。
      5.5.1.5保潔車外觀整潔。
      5.5.2物業(yè)共用部分清潔
      5.5.2.1樓內(nèi)
      1每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每周擦拭1次信報(bào)箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。
      2每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖2次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)；每月擦拭2次防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。
      5.5.2.2電梯
      1每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。
      2不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護(hù)理1次。石材地面的電梯每季度養(yǎng)護(hù)1次。
      5.5.2.3天臺(tái)屋面
      每月清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面，雨季每月清掃1次。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周巡查2次，有雜物及時(shí)清掃。
      5.5.2.4庭院
      1每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道；巡視保潔1次。
      2每周清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。
      5.5.2.5水景
      1定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。
      2使用期間每周安排專業(yè)清潔2次水面；定期進(jìn)行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。
      5.5.3有害生物防制
      5.5.3.1進(jìn)行有害生物防制。
      5.5.3.2投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。
      5.5.4雨雪天氣
      5.5.4.1雨后清潔
      雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。
      5.5.4.2掃雪鏟冰
      降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時(shí)前清掃干凈。
      5.5.5衛(wèi)生事件
      發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。
      5.5.6檢查記錄
      1每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      2每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      3清潔檔案齊全。
      5.6公共秩序維護(hù)
      5.6.1主要出入口有專人24小時(shí)執(zhí)勤。
      5.6.2對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。
      5.6.3維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。
      5.6.4專業(yè)人員24小時(shí)值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。
      5.6.5對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
      5.6.6每年進(jìn)行2次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。
      5.6.7備勤人員24小時(shí)待崗。
      5.6.8記錄與檔案
      1各項(xiàng)工作記錄完整有效。
      2檔案齊全。
      5.7附則一:裝飾裝修管理
      5.7.1按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。
      5.7.2建立裝飾裝修管理檔案。
      5.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)。
      裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。
      5.7.4裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄。
      5.7.5業(yè)主或者使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      5.7.6裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。
      5.7.7裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。
      5.8附則二:停車管理
      5.8.1建立停車管理制度。
      5.8.2建立停車管理檔案。
      5.8.3定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。
      5.8.4在顯著位置公示停車須知。
      5.8.5設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。
      5.8.6機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。
      5.8.724小時(shí)有專人定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)）及其設(shè)施設(shè)備。
      5.8.8停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。
      5.8.9停車場(chǎng)地面每3日清掃1次，地下停車庫(kù)地面每季度清拖1次。
      5.8.10地下停車場(chǎng)（庫(kù)）服務(wù)人員應(yīng)著統(tǒng)一工服或牌證并佩戴明顯標(biāo)志。
      6北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      6.1綜合管理
      6.1.1物業(yè)服務(wù)中心
      1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。
      2辦公場(chǎng)所整潔有序。
      3配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。
      4在物業(yè)服務(wù)中心懸掛（或張貼）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書（或復(fù)印件）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      5周一至周日每日不低于8小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待。其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。
      6設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策提供便利。
      6.1.2從業(yè)人員
      1每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊(cè)人員。
      2從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
      3服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。
      6.1.3服務(wù)內(nèi)容
      1建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。
      2建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。
      3建立物業(yè)管理檔案，設(shè)有專職人員、檔案資料室。檔案歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。
      4使用專業(yè)物業(yè)服務(wù)軟件系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。
      5在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。
      水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；
      業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。
      有報(bào)修、維修、處理記錄，維修完成后48小時(shí)內(nèi)回訪。
      6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志及與物業(yè)管理相關(guān)的標(biāo)志。
      7涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。
      8物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。
      9每年組織2次社區(qū)文化活動(dòng)。
      10重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。
      11每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。
      12每年至少公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，問(wèn)卷率80%以上，公示整改情況。
      13每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。
      14做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。
      15對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。
      16提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。
      6.1.4經(jīng)營(yíng)管理
      1按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。
      2按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。
      6.1.5專項(xiàng)服務(wù)委托管理
      1依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。
      2專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
      3專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。
      4對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。
      6.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
      6.2.1綜合管理
      1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。
      2按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。
      3每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。
      4對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。
      5特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)并做好記錄。
      6在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。
      7設(shè)備機(jī)房
      1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物。
      2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。
      4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      6）各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志。
      7）交接班等記錄齊全、完整。
      6.2.2共用部位
      6.2.2.1房屋結(jié)構(gòu)
      1根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。
      2每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。
      3對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。
      6.2.2.2建筑部件
      1每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每周巡查2次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。
      6.2.2.3附屬構(gòu)筑物
      1每2周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每季度檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3每2周巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      5每年檢測(cè)1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      6.2.3空調(diào)系統(tǒng)
      1溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析；進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每年檢查1次管道、閥門并除銹。
      3定期檢驗(yàn)壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
      4每月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪?次風(fēng)管。
      6.2.4二次供水設(shè)備
      1直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。
      2二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
      3每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。
      4有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。
      5每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。
      6每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。
      7水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。
      6.2.5排水系統(tǒng)
      1按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。
      2排水設(shè)施
      每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。
      每次降雨前后及強(qiáng)降雨過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。
      3污水泵
      每日巡視2次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。
      4化糞池
      定期檢查化糞池，及時(shí)安排清掏。
      6.2.6照明和電氣設(shè)備
      1室內(nèi)照明
      每日巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。
      2室外照明
      每周巡檢3次；一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。
      3應(yīng)急照明
      每2日巡檢1次；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)，應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每季度活化1次蓄電池。
      4高壓柜及高壓線路
      每班巡檢4次高壓柜；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好記錄。
      5干式變壓器
      每班巡檢3次，做好記錄。
      6油浸變壓器
      每班巡檢3次，做好記錄。
      7低壓柜
      每班巡檢4次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表；做好記錄。
      8低壓配電箱和低壓線路
      每月巡檢2次；每年養(yǎng)護(hù)1次；每半年切換1次雙路互投開(kāi)關(guān)；做好記錄。
      9電動(dòng)機(jī)
      每班巡檢1次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。
      10控制柜
      每周巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)2次；每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1次遠(yuǎn)控裝置；做好記錄
      11發(fā)電機(jī)
      每月試運(yùn)行1次；每年1次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化1次蓄電池；每日巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。
      12電氣檢測(cè)
      每2年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用品；每3年檢測(cè)1次直流屏和中央信號(hào)屏；每2年檢測(cè)1次高壓電纜；每2年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算用的電能表；做好記錄。
      13變配電室
      24小時(shí)雙人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施齊備。
      6.2.7安全防范系統(tǒng)
      1報(bào)警控制管理主機(jī)
      每日巡查1次，每周清潔1次設(shè)備表面；每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。
      2對(duì)講門口機(jī)
      每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
      3網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每季度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
      4紅外對(duì)射探測(cè)器
      每2月檢查1次防水、探測(cè)范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
      5圖像采集設(shè)備
      每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
      6攝像機(jī)
      每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。
      7解碼器
      每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。
      8云臺(tái)
      每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      9巡更點(diǎn)
      每2周檢查1次外觀、存儲(chǔ)記錄，表面清潔1次。
      10讀卡器
      每2周檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。
      11電磁鎖門鎖
      每月檢查1次吸力、外觀、接線。
      12出門按鈕
      每月檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。
      6.2.8電梯
      124小時(shí)運(yùn)行。
      2設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。
      3發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)。專業(yè)維修人員須在20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。
      4每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。
      5設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃。
      6定期檢查緊急報(bào)警裝置。
      7定期年檢并取得合格證。
      8轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。
      6.2.9水景
      1啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。
      2使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。
      3設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。
      4水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      6.3消防安全防范
      6.3.1綜合管理
      1落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職責(zé)；
      2成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。
      3發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
      4消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。
      5每日防火巡查4次；每2周專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。
      6每年對(duì)員工進(jìn)行3次消防安全宣傳教育。
      6.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
      6.3.2.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)
      1報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)
      每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每周機(jī)柜表面清潔1次，每半年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。
      2模塊、探測(cè)器、手報(bào)
      每半年巡查1次模塊、探測(cè)器、手報(bào)，每年表面清潔1次，探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
      3備用電源
      每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。
      6.3.2.2消防廣播系統(tǒng)
      每周機(jī)柜表面清潔1次，每半年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。
      6.3.2.3防排煙系統(tǒng)
      每半年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。
      6.3.2.4防火分隔系統(tǒng)
      每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每季度防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      6.3.2.5水滅火系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓；每半年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，每年設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤(rùn)滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。
      6.3.2.6滅火器
      每年進(jìn)行1次功能性檢查。
      6.4綠化養(yǎng)護(hù)
      6.4.1基本要求
      1綠地
      基本達(dá)到黃土不露天，裸地率在2%以下。
      2喬木
      生長(zhǎng)良好，樹(shù)冠基本完整，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上，一般植物生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率90%以上。
      3灌木
      生長(zhǎng)良好，主枝完整，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上。
      4綠籬和色塊
      生長(zhǎng)良好，輪廓清晰，高度一致，修剪及時(shí)，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上，出現(xiàn)死亡或缺株能補(bǔ)栽。
      5地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率在95%以上，花壇植物死亡率超過(guò)5%后能及時(shí)補(bǔ)栽更換。
      6草坪
      草坪基本整齊，覆蓋率在95%以上。
      6.4.2綠化養(yǎng)護(hù)
      1灌溉
      有計(jì)劃進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據(jù)生長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過(guò)0.5噸。
      2施肥
      喬木至少每年施肥1次；灌木每年施肥2-3次；地被和草坪植物每年施肥3-4次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；如果有條件應(yīng)使用有機(jī)肥料。
      3病蟲(chóng)害防治
      每月至少4次針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無(wú)明顯病蟲(chóng)害發(fā)生。
      4整形修剪
      喬木每年至少修剪1-2次，部分植物進(jìn)行生長(zhǎng)季節(jié)修剪；灌木根據(jù)需要及時(shí)修剪開(kāi)敗的殘花果，全年共修剪2次以上；綠籬和色塊生長(zhǎng)整齊，每年冬季，五一 前、七八月份和十一前共修剪4次以上；冷季型草坪3月1次、4月2次、5月3次、6月2-3次、7月2次、8月2次、9月2次、10月1-2次，全年草坪 修剪在15次以上。
      5除草
      每年全面除草至少4次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)5%，季節(jié)性雜草逐年減少，發(fā)現(xiàn)20厘米以上的雜草及時(shí)清除。
      6.4.3垃圾處理
      綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理5次。
      6.4.4檢查記錄
      1各項(xiàng)工作記錄完整有效，2綠化檔案齊全。
      3生長(zhǎng)季節(jié)每月至少檢查綠化工作4次并對(duì)植物的養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行記錄。
      6.5環(huán)境衛(wèi)生
      6.5.1生活垃圾的收集、清運(yùn)
      6.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。
      6.5.1.2生活垃圾實(shí)行分類收集。
      6.5.1.3每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。
      6.5.1.4每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。
      6.5.1.5保潔車外觀整潔。
      6.5.2物業(yè)共用部分清潔
      6.5.2.1樓內(nèi)
      1每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每周擦拭2次信報(bào)箱、大堂玻璃；每2周刮1次大堂玻璃；每2周清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔2次。
      2每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖2次；每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)；每月擦拭2次防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔2次。
      3根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。
      4配有家具的，定期護(hù)理。
      6.5.2.2電梯
      1每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。
      2不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護(hù)理2次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護(hù)1次。
      6.5.2.3天臺(tái)屋面
      每月清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面，雨季每月清掃1次。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周巡查2次。
      6.5.2.4庭院
      1每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道；巡視保潔2次。
      2每周清潔2次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。
      6.5.2.5水景
      1定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。
      2使用期間每日安排專業(yè)清潔1次水面；定期進(jìn)行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。
      6.5.3有害生物防制
      6.5.3.1配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。
      6.5.3.2投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。
      6.5.4雨雪天氣
      6.5.4.1雨后清潔
      雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。
      6.5.4.2掃雪鏟冰
      降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時(shí)前清掃干凈。
      6.5.5衛(wèi)生事件
      發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，迅速組織人員對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。
      6.5.6檢查記錄
      1每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      2每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      3清潔檔案齊全。
      6.6公共秩序維護(hù)
      6.6.1出入口有專人24小時(shí)值守。
      6.6.2對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視3次、其中樓內(nèi)巡視1次；22：00至次日6：00巡視2次；夜間巡查2人同行。
      6.6.3維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。
      6.6.4專業(yè)人員24小時(shí)值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。
      6.6.5對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
      6.6.6每年進(jìn)行3次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，相關(guān)人員掌握安全服務(wù)的基本知識(shí)和技能。
      6.6.7備勤人員24小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。
      6.6.8記錄與檔案
      1各項(xiàng)工作記錄完整有效。
      2檔案齊全。
      6.7附則一:裝飾裝修管理
      6.7.1按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。
      6.7.2建立裝飾裝修管理檔案。
      6.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)。
      裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。
      6.7.4裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄。
      6.7.5業(yè)主或者使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      6.7.6裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。
      6.7.7裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)
      6.8附則二:停車管理
      6.8.1建立停車管理制度。
      6.8.2建立停車管理檔案。
      6.8.3定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。
      6.8.4在顯著位置公示停車須知。
      6.8.5設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。
      6.8.6機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。
      6.8.724小時(shí)有專人定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)）及其設(shè)施設(shè)備。
      6.8.8停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。
      6.8.9停車場(chǎng)地面每3日清掃1次，地下停車庫(kù)地面每月清拖1次。
      6.8.10地下停車場(chǎng)（庫(kù)）服務(wù)人員應(yīng)著統(tǒng)一工服或牌證并佩戴明顯標(biāo)志。
      7北京市住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      7.1綜合管理7.1.1物業(yè)服務(wù)中心
      1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。
      2辦公場(chǎng)所整潔有序，有專門的客戶接待區(qū)域。
      3配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)施及辦公用品。
      4在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      5周一至周五每日不低于12小時(shí)，周六、日每日不低于8小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待。其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。
      6設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策提供便利。
      7.1.2從業(yè)人員
      1每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有5年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作經(jīng)驗(yàn)，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊(cè)人員。
      2從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
      3服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。
      4適當(dāng)配備具有外語(yǔ)會(huì)話能力的管理人員。
      7.1.3服務(wù)內(nèi)容
      1建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。
      2建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。
      3建立物業(yè)管理檔案，設(shè)有專職人員、檔案資料室。檔案歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。
      4使用物業(yè)服務(wù)軟件系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄等。
      5在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。
      水、電、氣等急迫性報(bào)修15分鐘內(nèi)、其它報(bào)修30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；
      業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在1個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。
      有報(bào)修、維修、處理記錄，維修完成后24小時(shí)內(nèi)回訪。
      6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志及與物業(yè)管理相關(guān)的標(biāo)志。
      7涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。
      8物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公共信息欄，每月更新1次。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。
      9每年組織3次社區(qū)文化活動(dòng)。
      10重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。
      11每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。
      12每年至少公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，問(wèn)卷率85%以上，公示整改情況。
      13每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。
      14做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。
      15對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。
      16提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。
      7.1.4經(jīng)營(yíng)管理
      1按照規(guī)范要求，每年向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況及當(dāng)年物業(yè)服務(wù)方案和預(yù)算，每半年向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況及多種經(jīng)營(yíng)收入情況。每月向業(yè)主公示當(dāng)月履行合同的管理報(bào)告及下月履行合同的主要工作計(jì)劃。
      2按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。
      7.1.5專項(xiàng)服務(wù)委托管理
      1依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。
      2專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
      3專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。
      4對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。
      7.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
      7.2.1綜合管理
      1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。
      2按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。
      3每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。
      4對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。
      5特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)并做好記錄。
      6在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。
      7設(shè)備機(jī)房
      1）每日巡視1次、每周清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物。
      2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。
      4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      6）各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志。
      7）交接班記錄齊全、完整。
      7.2.2共用部位
      7.2.2.1房屋結(jié)構(gòu)
      1根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。
      2每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。
      3對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。
      7.2.2.2建筑部件
      1每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每日巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3每月檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。
      7.2.2.3附屬構(gòu)筑物
      1每周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每2周檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3每周巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      5每年檢測(cè)1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      7.2.3空調(diào)系統(tǒng)
      1溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      2每年檢查1次管道、閥門并除銹。
      3定期檢驗(yàn)壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
      4每月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪?次風(fēng)管。
      7.2.4二次供水設(shè)備
      1直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。
      2二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
      3每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。
      4有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。
      5每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。
      6每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。
      7水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。
      7.2.5排水系統(tǒng)
      1按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。
      2排水設(shè)施
      每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。
      每次降雨前后及強(qiáng)降雨過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。
      3污水泵
      每日巡視2次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。
      4化糞池
      定期檢查化糞池，及時(shí)安排清掏。
      7.2.6公共照明和電氣設(shè)備
      1室內(nèi)照明
      每班巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。
      2室外照明
      每日巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；適時(shí)調(diào)整時(shí)間控制器。
      3應(yīng)急照明
      每日巡檢1次，故障即時(shí)修復(fù)；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)，指示燈表面亮度和應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每季度活化1次蓄電池。
      4高壓柜及高壓線路
      每2小時(shí)巡檢1次高壓柜；定期進(jìn)行設(shè)備和線路的檢測(cè)；每年活化1次直流屏蓄電池；每2年檢測(cè)1次中央信號(hào)屏；做好記錄。
      5干式變壓器
      每班巡檢4次，做好記錄。
      6油浸變壓器
      每班巡檢4次，做好記錄。
      7低壓柜
      每2小時(shí)巡檢1次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表；做好記錄。
      8低壓配電箱和低壓線路
      每周巡檢1次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每半年切換1次雙路互投開(kāi)關(guān)；做好記錄。
      9電動(dòng)機(jī)
      每班巡檢1次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。
      10控制柜
      每周巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)2次。每季度校正各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值。每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置；做好記錄。
      11發(fā)電機(jī)
      每月試運(yùn)行1次；每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每班巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。
      12電氣檢測(cè)
      每年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用品；每2年檢測(cè)1次直流屏；每2年檢測(cè)1次高壓電纜；每年校驗(yàn)1次內(nèi)部結(jié)算電能表；做好記錄。
      13變配電室
      24小時(shí)有人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施完備。
      7.2.7安全防范系統(tǒng)
      1報(bào)警控制管理主機(jī)
      每日巡查1次，每日清潔1次設(shè)備表面，每季度設(shè)備內(nèi)部除塵1次。
      2對(duì)講門口機(jī)
      每周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
      3網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每季度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；內(nèi)部除塵1次。
      4紅外對(duì)射探測(cè)器
      每月檢查1次防水、探測(cè)范圍、接線等，表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
      5圖像采集設(shè)備
      每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
      6攝像機(jī)
      每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。
      7解碼器
      每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
      8云臺(tái)
      每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      9巡更點(diǎn)
      每周檢查1次外觀、存儲(chǔ)記錄，表面清潔1次。
      10讀卡器
      每周檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。
      11電磁鎖門鎖
      每2周檢查1次吸力、外觀、接線。
      12出門按鈕
      每周檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。
      7.2.8電梯
      124小時(shí)運(yùn)行。
      2設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。
      3發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)。專業(yè)維修人員須在20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。
      4每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。
      5設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃。
      6定期檢查緊急報(bào)警裝置。
      7定期年檢并取得合格證。
      8轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。
      7.2.9水景
      1啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。
      2使用中每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。
      3設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。
      4水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      7.3消防安全防范
      7.3.1綜合管理
      1落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職責(zé)；
      2成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)行1次消防演練，有業(yè)主或客戶參與，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。
      3發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
      4消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。
      5每日防火巡查4次；每周專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。
      6每年對(duì)員工進(jìn)行4次消防安全宣傳教育。
      7.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
      7.3.2.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)
      1報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)
      每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每日機(jī)柜表面清潔1次，每半年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。
      2模塊、探測(cè)器、手報(bào)
      每半年巡查1次模塊、探測(cè)器、手報(bào)；每半年表面清潔1次；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
      3備用電源
      每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。
      7.3.2.2消防廣播系統(tǒng)
      每日機(jī)柜表面清潔1次，每季度機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每半年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每季度檢查1次電話插孔、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。
      7.3.2.3防排煙系統(tǒng)
      每季度養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。
      7.3.2.4防火分隔系統(tǒng)
      每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每月防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      7.3.2.5水滅火系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，每半年室內(nèi)消火栓養(yǎng)護(hù)1次，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤(rùn)滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。
      7.3.2.6滅火器
      每年進(jìn)行1次功能性檢查。
      7.4綠化養(yǎng)護(hù)
      7.4.1基本要求
      1綠地
      整體綠化效果好，無(wú)明顯裸地，累計(jì)裸地率在1%以下。
      2喬木
      生長(zhǎng)健壯，樹(shù)冠完整，綠地內(nèi)無(wú)死樹(shù)，如出現(xiàn)死亡或缺株后能及時(shí)補(bǔ)栽，一般植物生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率在95%以上。
      3灌木
      生長(zhǎng)健壯，枝葉豐滿，主枝分布均勻合理，觀賞效果好（符合植物品種的造型特點(diǎn)）。
      4綠籬和色塊
      造型整齊美觀，輪廓清晰，高度一致，修剪及時(shí)，出現(xiàn)死亡或缺株及時(shí)補(bǔ)栽。
      5地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率在98%以上，花壇植物死亡率超過(guò)2%后能及時(shí)補(bǔ)栽更換。
      6草坪
      草坪整齊，覆蓋率在98%以上。
      7.4.2綠化養(yǎng)護(hù)
      1灌溉
      有計(jì)劃進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，能利用雨水資源進(jìn)行灌溉；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據(jù)生長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過(guò)0.4噸。
      2施肥
      喬木每年施肥1-2次，灌木每年施肥3-4次，地被和草坪植物每年施肥4-5次，花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；通過(guò)有機(jī)覆蓋等方法，逐年增加土壤有機(jī)質(zhì)。
      3病蟲(chóng)害防治
      根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，及時(shí)檢查病蟲(chóng)害；預(yù)防為主，綜合防治，盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲(chóng)害，減少化學(xué)農(nóng)藥的使用對(duì)環(huán)境的影響。
      4整形修剪
      喬木每年冬季夏季各修剪1次；灌木修剪及時(shí)，全年共修剪3次以上；綠籬和色塊每年至少修剪5次；冷季型草坪3月1次、4月2-3次、5月3-4次、6月2-3次、7月2次、8月2次、9月2-3次、10月1-2次、入冬前1次，全年草坪修剪在20次以上。
      5除草
      每年全面除草至少5次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)2%且局部雜草覆蓋率不超過(guò)30%以上，不出現(xiàn)20厘米以上的雜草。
      7.4.3垃圾處理
      某個(gè)區(qū)域工作結(jié)束后，綠化垃圾能隨時(shí)清理干凈，無(wú)垃圾堆放過(guò)夜情況。
      7.4.4檢查記錄
      1各項(xiàng)工作記錄完整有效，2綠化檔案齊全。
      3生長(zhǎng)季節(jié)每周至少檢查1次綠化工作并對(duì)植物的養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行記錄。
      7.5環(huán)境衛(wèi)生
      7.5.1生活垃圾的收集、清運(yùn)
      7.5.1.1配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。
      7.5.1.2生活垃圾實(shí)行分類收集。
      7.5.1.3每周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。
      7.5.1.4每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。
      7.5.1.5配有專用保潔車清運(yùn)垃圾，外觀整潔。
      7.5.2物業(yè)共用部分清潔
      7.5.2.1樓內(nèi)
      1每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每日擦拭1次信報(bào)箱、大堂玻璃；每周刮1次大堂玻璃；每周清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔3次。
      2每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每日清拖1次；每日擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)；每周擦拭1次防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔2次。
      3根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。
      4配有家具的，定期護(hù)理。
      7.5.2.2電梯
      1每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔3次。
      2不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每周護(hù)理1次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護(hù)1次。
      7.5.2.3天臺(tái)屋面
      每月清掃2次樓頂天臺(tái)、屋面，雨季每月清掃2次。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每日巡查1次。
      7.5.2.4庭院
      1每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道；巡視保潔3次。
      2每每日清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。
      7.5.2.5水景
      1定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。
      2使用期間每日安排專業(yè)清潔1次水面；定期進(jìn)行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。
      7.5.3有害生物防制
      7.5.3.1配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。
      7.5.3.2投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。
      7.5.4雨雪天氣
      7.5.4.1雨后清潔
      雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。雨后4小時(shí)道路無(wú)成片積水，雨后天晴一日內(nèi)恢復(fù)道路清潔水平。
      7.5.4.2掃雪鏟冰
      降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。晝間降雪的，隨時(shí)清掃。夜間降雪的，主要道路的冰雪，在次日9時(shí)前清掃干凈；其他責(zé)任地段的冰雪，在次日10時(shí)前清掃干凈。
      7.5.5衛(wèi)生事件
      發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，迅速組織人員對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。
      7.5.6檢查記錄
      1每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      2每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      3清潔檔案齊全
      7.6公共秩序維護(hù)
      7.6.1出入口有專人24小時(shí)值守。
      7.6.2對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視4次，其中樓內(nèi)巡視2次；22：00至次日6：00巡視2次，夜間巡查2人同行。
      7.6.3維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。
      7.6.4專業(yè)人員24小時(shí)值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。
      7.6.5對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。
      7.6.6每年進(jìn)行4次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，其中有業(yè)主或使用人參與的演習(xí)不少于1次，做好記錄。
      7.6.7備勤人員24小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)人員的25%；配備必要的應(yīng)急工具。
      7.6.8記錄與檔案
      1各項(xiàng)工作記錄完整有效。
      2檔案齊全。
      7.7附則一:裝飾裝修管理
      7.7.1按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。
      7.7.2建立裝飾裝修管理檔案。
      7.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)。
      裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。
      7.7.4在裝飾裝修開(kāi)始后的前半月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)每日巡查2次（重點(diǎn)客戶根據(jù)情況適當(dāng)增加頻次），半月之后每日巡查1次，做好記錄。
      7.7.5業(yè)主或者使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      7.7.6裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。
      7.7.7裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。
      7.8附則二:停車管理
      7.8.1建立停車管理制度。
      7.8.2建立停車管理檔案。
      7.8.3定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。
      7.8.4在顯著位置公示停車須知。
      7.8.5設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。
      7.8.6機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。
      7.8.724小時(shí)有專人定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)）及其設(shè)施設(shè)備。
      7.8.8停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。
      7.8.9停車場(chǎng)地面每日清掃1次，地下停車庫(kù)地面（含車位地面）每月清拖1次。
      7.8.10地下停車場(chǎng)（庫(kù)）服務(wù)人員應(yīng)著統(tǒng)一工服或牌證并佩戴明顯標(biāo)志。
      附件條文解釋
      1綜合管理
      1.1物業(yè)服務(wù)中心
      1在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)設(shè)置專用的辦公場(chǎng)所用于處理日常工作及客戶的接待，要有明顯標(biāo)志、有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式；為了方便客戶、提高工作效率，三級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)設(shè)置辦公家具、電腦、打印機(jī)等辦公用品提出了要求。
      2按照《北京市物業(yè)管理辦法》的要求，物業(yè)企業(yè)需要公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。
      3為方便業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心辦理咨詢、裝飾裝修、繳費(fèi)等日常業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)明確接待時(shí)間并對(duì)外公示，具體時(shí)間可以根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、客戶習(xí)慣制定；
      4為方便業(yè)主進(jìn)行業(yè)主共同決定，本市建立業(yè)主共同決定事項(xiàng)公共決策平臺(tái)，物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)應(yīng)設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，方便業(yè)主進(jìn)行決策。
      1.2從業(yè)人員
      1按照《北京市物業(yè)管理辦法》的要求，每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；
      本條款不同等級(jí)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的任職條件提出了不同要求，考慮到物業(yè)服務(wù)涉及面寬，綜合性強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的要求強(qiáng)調(diào)的是工作經(jīng)驗(yàn)；最低要求為2年以上 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，最高要求有三年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)；一至五級(jí)均要求持有物業(yè)部門經(jīng)理上崗證書。
      按照《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》的要求，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配備房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員對(duì)所轄房屋建筑及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行安全管理。
      2物業(yè)管理人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書，如：電梯維修工、空調(diào)制冷維修工、強(qiáng)電運(yùn)行/維修、消防監(jiān)控專業(yè)人員均應(yīng)持證上崗、二次供水管理人員應(yīng)取得健康體檢合格證。
      3物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)佩戴標(biāo)志，包含服務(wù)人員姓名、照片等信息以便于客戶辨認(rèn)；二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求統(tǒng)一著裝；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定《行為規(guī)范》以規(guī)范員工的行為、用語(yǔ)。
      4五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中提出適當(dāng)配備具有外語(yǔ)會(huì)話能力的管理人員的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目入住客戶的特點(diǎn)來(lái)配置，在日?；蚓o急情況下提供外語(yǔ)服務(wù)。
      1.3服務(wù)內(nèi)容
      1應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況制定相關(guān)的管理制度如：
      房屋管理制度?
      維修管理制度?
      供水管理制度?
      電梯管理制度?
      消防管理制度?
      保潔管理制度?
      綠化管理制度?
      保安管理制度?
      車輛管理制度（停車場(chǎng)、停車位、非機(jī)動(dòng)車）?
      值班制度?
      財(cái)務(wù)管理制度?
      收費(fèi)管理制度?
      檔案管理制度?
      培訓(xùn)、考核制度?
      根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)事項(xiàng)建立各種公共突發(fā)性事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)隨著人員、組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整及時(shí)對(duì)預(yù)案進(jìn)行調(diào)整；應(yīng)有計(jì)劃的對(duì)預(yù)案進(jìn)行培訓(xùn)，確保可一旦發(fā)生突發(fā)事件能有效實(shí)施。
      每個(gè)崗位應(yīng)制定明確的崗位職責(zé)并告知員工。
      2企業(yè)內(nèi)部的培訓(xùn)應(yīng)包括：
      員工入職培訓(xùn)：針對(duì)企業(yè)文化、規(guī)章制度、服務(wù)理念進(jìn)行培訓(xùn)。
      知識(shí)能力培訓(xùn)：針對(duì)不同的專業(yè)、崗位制定培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施并進(jìn)行考核。
      3建立物業(yè)管理檔案，檔案應(yīng)包括：物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和驗(yàn)收文件，業(yè)主或使用人的權(quán)屬檔案資料、個(gè)人資料，物業(yè)運(yùn)行記錄資料、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄和物業(yè)管理公司行政管理以及物業(yè)管理相關(guān)合同資料。
      物業(yè)管理檔案應(yīng)歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。
      五級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)有專職人員、檔案資料室。
      四級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)要求使用專業(yè)物業(yè)服務(wù)軟件系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄及日常管理，應(yīng)確保各項(xiàng)數(shù)據(jù)錄入及時(shí)、準(zhǔn)確，查詢方便。
      4確保服務(wù)電話24小時(shí)有人接聽(tīng)，能夠及時(shí)處理報(bào)修、咨詢等事項(xiàng)并做好記錄，四級(jí)以上服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中隊(duì)報(bào)修提出了回訪要求。業(yè)主或使用人的來(lái)訪、電話或書面投訴應(yīng)盡快予以回復(fù)并做好記錄；不同等級(jí)設(shè)定了回復(fù)的時(shí)限要求，最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)工作日。
      5設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志；四級(jí)、五級(jí)增加了與物業(yè)管理相關(guān)的標(biāo)志。
      注意：消防設(shè)備，逃生道路，安全出口等設(shè)施和部位應(yīng)保持鮮明的專用標(biāo)志。其標(biāo)志應(yīng)完整、清晰，任何人不得以任何理由對(duì)其遮擋，轉(zhuǎn)向，涂改，移位或轉(zhuǎn)為他用，應(yīng)有完整的安全標(biāo)志位置圖。
      6涉及業(yè)主和使用人正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng)，如：停水、停電、電梯維修、噴灑農(nóng)藥、滅鼠、滅蟑等應(yīng)在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務(wù)。
      7可以根據(jù)項(xiàng)目條件設(shè)立通告欄、信息欄等用于宣傳，以便對(duì)宣傳宣傳信息進(jìn)行管理，應(yīng)注意宣傳材料張貼有序、更新及時(shí)、保持美觀。
      8物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以組織社區(qū)文化活動(dòng)、組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房等活動(dòng)加強(qiáng)與客戶的溝通好相互理解，及時(shí)了解客戶的需求；在組織以上活動(dòng)的過(guò)程中應(yīng)做好準(zhǔn)備工作，充分考慮活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)的控制，避免意外發(fā)生；
      9對(duì)通過(guò)意見(jiàn)征詢方式收集業(yè)主或使用人意見(jiàn)的，應(yīng)保留完整的征詢意見(jiàn)問(wèn)卷、滿意率統(tǒng)計(jì)表、整改措施及實(shí)施、公示等資料；問(wèn)卷率指實(shí)際回收的有效問(wèn)卷數(shù)量占業(yè)主數(shù)量的百分比。
      10應(yīng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量檢查的過(guò)程、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及整改措施的制定、整改完成情況的驗(yàn)證進(jìn)行記錄。
      11安全生產(chǎn)管理包括有限空間作業(yè)、高空作業(yè)、噴灑農(nóng)藥、明火作業(yè)等工作的管理，應(yīng)確保施工單位具備相關(guān)資質(zhì)，應(yīng)保留安全生產(chǎn)作業(yè)的批準(zhǔn)，作業(yè)安全提示，驗(yàn)收等記錄；
      重要節(jié)假日前的安全檢查應(yīng)包括房屋及設(shè)施設(shè)備的安全檢查（檢查內(nèi)容看參照《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法》（京建文[2010]79號(hào)）的要求）、治安（值班安排、周界報(bào)警、門禁等技防設(shè)備的狀態(tài)、生活水箱間、屋頂?shù)姆忾]狀態(tài)等）、消防的安全檢查。
      12要對(duì)違規(guī)情況的檢查、勸阻、告知過(guò)程進(jìn)行記錄。
      1.4經(jīng)營(yíng)管理
      按照《北京市物業(yè)管理辦法》的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；根據(jù)項(xiàng)目情況，也還可以選擇每月向業(yè)主公示當(dāng)月履行合同的管理報(bào)告及下月履行合同的主要工作計(jì)劃。
      按照《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。
      1.5專項(xiàng)服務(wù)委托管理
      應(yīng)建立專項(xiàng)服務(wù)委托工作的管理制度，對(duì)涉及電梯維保、有限空間作業(yè)、高空作業(yè)、壓力容器維保等委托事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行確認(rèn)；委托工作實(shí)施前應(yīng)對(duì)操作人員的職業(yè)資格證書進(jìn)行確認(rèn)并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行交底，實(shí)施過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行監(jiān)督。
      2、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
      本標(biāo)準(zhǔn)描述的維修工作是共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修服務(wù)，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的項(xiàng)目，按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》等執(zhí)行。
      2.1綜合管理
      1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案
      此項(xiàng)以往被稱為設(shè)備臺(tái)帳。物業(yè)公司工程部門應(yīng)建立完整的共用設(shè)施設(shè)備檔案。檔案中應(yīng)保持設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行記錄、巡視檢查記錄、維修養(yǎng)護(hù)記錄等。
      對(duì)1~5級(jí)的要求是同樣的。
      2安全檢查
      按照《北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法的要求》及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。
      對(duì)1~5級(jí)的要求是同樣的。
      3每年第四季度根據(jù)房屋普查及日常檢查情況制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。
      4巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)
      應(yīng)明確巡視檢查的內(nèi)容、路線、頻次等要求；應(yīng)制定養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；所有巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)做好記錄，記錄是探索維修規(guī)律的參考資料，也是將來(lái)組織大中修或者更新?lián)Q代工作的重要判別依據(jù)之一。
      1~5級(jí)在工作內(nèi)容相同，只是在巡查頻次上有差異。
      5特種設(shè)備管理
      特種設(shè)備在物業(yè)管理范圍內(nèi)主要包括鍋爐，電梯，壓力容器等。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，這些設(shè)備應(yīng)該定期進(jìn)行檢驗(yàn)檢測(cè)，應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)法規(guī)，并注意保存檢驗(yàn)檢測(cè)檢測(cè)記錄。
      本條款1~5級(jí)要求相同。
      6特定情況巡視
      在發(fā)生雷暴，強(qiáng)降水，大風(fēng)，沙塵暴前后，要組織專項(xiàng)檢查。應(yīng)保持專項(xiàng)檢查記錄，作為搶救，修復(fù)的參考。
      2.2共用部位
      2.2.1房屋結(jié)構(gòu)
      1根據(jù)房屋實(shí)際使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，組織對(duì)共用部位的專項(xiàng)檢查，根據(jù)檢查結(jié)果編制維修計(jì)劃并組織修復(fù)。
      發(fā)現(xiàn)較為重大的缺陷，應(yīng)請(qǐng)有資質(zhì)的單位進(jìn)行鑒定。
      2每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。
      3對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。
      危及房屋結(jié)構(gòu)安全行為主要指對(duì)承重結(jié)構(gòu)造成危害的行為，如剪力墻開(kāi)洞口、樓板打洞，屋面、曬臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)搭建構(gòu)筑物，樓板、陽(yáng)臺(tái)堆放超重物品等行為。
      2.2.2建筑部件
      定期對(duì)建筑部件進(jìn)行巡視檢查，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。
      1巡檢時(shí)如發(fā)現(xiàn)窗框松動(dòng)、門窗扇開(kāi)關(guān)不靈活、糟朽、開(kāi)焊、小五金缺損等情況應(yīng)修補(bǔ)，修后的鋼木門窗應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活不松動(dòng)，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩?zhàn)语枬M，窗紗繃緊，不露紗頭。
      1~5級(jí)維修標(biāo)準(zhǔn)相同，但巡視頻次和修復(fù)是先有差別，標(biāo)準(zhǔn)中所列巡視、維修等時(shí)間頻次為計(jì)劃性主動(dòng)工作，日常如有發(fā)現(xiàn)損壞且造成不安全因素的，應(yīng)立即維修。
      防火門在消防專業(yè)中體現(xiàn)
      照明燈在強(qiáng)電專業(yè)中體現(xiàn)
      2室內(nèi)物業(yè)共用部分的墻面及頂棚不應(yīng)出現(xiàn)空鼓、剝落情況，修繕后的內(nèi)墻面及灰頂棚應(yīng)恢復(fù)原有使用功能，抹面應(yīng)接搓平整、不起泡、不翹邊，面層與基層結(jié)合牢固。吊頂?shù)凝埞菓?yīng)整齊，無(wú)明顯變形。吊頂板整潔無(wú)污漬，不缺邊角。
      室內(nèi)地面、散水不應(yīng)出現(xiàn)起砂空鼓、松動(dòng)的情況，維修后應(yīng)平整、光滑、接搓平順。
      外墻面應(yīng)保持整潔。墻皮和涂料不起皮，不開(kāi)裂。外墻磚不松動(dòng)，不空鼓。外檐抹灰，塊料面層因局部嚴(yán)重空鼓有脫落危險(xiǎn)的，應(yīng)及時(shí)排除險(xiǎn)情，排除后應(yīng)不存在危險(xiǎn)隱患。在冬、夏季節(jié)交換的高溫差時(shí)期，要特別加強(qiáng)對(duì)墻面裝飾材料的檢查和維修，防止高空墜落傷人的現(xiàn)象發(fā)生。
      煙道、垃圾道不應(yīng)有裂縫、破損、堵塞，修繕后應(yīng)保持通暢。
      定期將屋面、雨水口及采光井積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換，修繕后應(yīng)補(bǔ)齊五金配件。
      屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補(bǔ)漏范圍，補(bǔ)漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏。陽(yáng)臺(tái)、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件出現(xiàn)保護(hù)層開(kāi)裂，應(yīng)及時(shí)封堵裂縫，維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有裂縫及露筋現(xiàn)象。
      1~5級(jí)維修標(biāo)準(zhǔn)相同，但檢查頻次和修復(fù)時(shí)限有差異，標(biāo)準(zhǔn)中所列巡視、維修等時(shí)間頻次為計(jì)劃性主動(dòng)工作，日常如有發(fā)現(xiàn)損壞且造成不安全因素的，應(yīng)立即維修。
      2.2.3附屬構(gòu)筑物
      1道路、場(chǎng)地、管井、溝渠等
      定期巡查道路、路面、側(cè)石、管井、溝渠等，發(fā)現(xiàn)陷落、損壞、松動(dòng)、丟失等現(xiàn)象應(yīng)安排修復(fù)。
      1~5級(jí)工作內(nèi)容相同，修復(fù)時(shí)限有差異，標(biāo)準(zhǔn)中所列巡視、維修等時(shí)間頻次為計(jì)劃性主動(dòng)工作，日常如有發(fā)現(xiàn)損壞且造成不安全因素的，應(yīng)立即維修。
      2大門、圍墻
      定期對(duì)大門、圍墻進(jìn)行巡查，如存在開(kāi)裂，倒塌，基礎(chǔ)松動(dòng)，等現(xiàn)象，應(yīng)安排修復(fù)。
      1~5級(jí)工作內(nèi)容基本相同，修復(fù)時(shí)限有差異。
      4~5級(jí)增加對(duì)鐵藝脫漆、銹蝕、折損，照明燈紅外周界損壞的檢查。
      3休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品
      定期對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保證其安全使用。不能立即修復(fù)的要進(jìn)行圍護(hù)并作出相應(yīng)的警示。
      1~5級(jí)工作內(nèi)容相同
      4防雷裝置
      建筑物投入使用后，其防雷裝置實(shí)行定期檢測(cè)制度。防雷裝置應(yīng)當(dāng)每年檢測(cè)1次。應(yīng)保證各種防雷裝置均符合相關(guān)規(guī)范的要求。
      物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)，做好防雷裝置的日常維護(hù)。每次雷暴出現(xiàn)以后都要對(duì)防雷裝置增加專項(xiàng)檢查（尤其是電涌保護(hù)器），發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)立即更換。
      在檢測(cè)中發(fā)現(xiàn)的或日常巡視中發(fā)現(xiàn)的隱患，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理。
      物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)申報(bào)年度檢測(cè)，并接受北京市氣象部門和市安全生產(chǎn)管理部門的管理和監(jiān)督檢查。
      檢測(cè)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，必須要求進(jìn)行整改，整改后應(yīng)申報(bào)復(fù)查。
      任何沒(méi)有防雷裝置施工資質(zhì)的企業(yè)不能進(jìn)行防雷裝置的施工和改造。
      本款1~5級(jí)基本要求相同。5級(jí)應(yīng)加裝信號(hào)級(jí)電涌保護(hù)器。
      管理依據(jù)：
      中華人民共和國(guó)《氣象法》
      中央氣象局第3號(hào)令《防雷減災(zāi)管理辦法》
      北京市人民政府令第102號(hào)《北京市防雷電災(zāi)害若干規(guī)定》
      5臨時(shí)施工
      小區(qū)內(nèi)的臨時(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)明確劃定施工范圍，施工現(xiàn)場(chǎng)周圍必須有明顯的警示標(biāo)志，夜間應(yīng)有警示燈標(biāo)。任何施工工具，材料，廢棄物等都不得放到已經(jīng)劃定的施工范圍之外。
      維修養(yǎng)護(hù)的依據(jù)
      1、《北京市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》京房修字[1994]第521號(hào)；
      2、《房屋修繕工程施工管理規(guī)定》城住字（84）第674號(hào)；
      3、《房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定》城住字（84）第675號(hào)；
      4、《北京市城鎮(zhèn)房屋完損等級(jí)評(píng)定實(shí)施規(guī)定》京房修字[1994]第495號(hào)；
      5、《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》；
      6、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》建設(shè)部令1989年第5號(hào)及《建設(shè)部關(guān)于修改<城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定>的決定》建設(shè)部令2001年第94號(hào)。
      2.3空調(diào)系統(tǒng)
      1、針對(duì)住宅公建部分空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)工作，應(yīng)依據(jù)《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》（GB50365-2005）要求，使各項(xiàng)管理制度化；操作規(guī)范化；人員專業(yè)化；職能責(zé)任化。
      2、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)節(jié)能工作開(kāi)展，應(yīng)按《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》、國(guó)發(fā)[2006]28號(hào)[關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行公共建筑空調(diào)溫度控制標(biāo)準(zhǔn)的通知]的要求，在管理上要制訂有效的節(jié)能措施、獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格執(zhí)行室內(nèi)溫度控制標(biāo)準(zhǔn)（夏季不低于26攝氏度，冬季不超過(guò)20攝氏度），并且責(zé)任落實(shí)到人。
      3、關(guān)于空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的衛(wèi)生要求，應(yīng)依據(jù)《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》要求，建立健全衛(wèi)生管理制度和應(yīng)急預(yù)案，確保公共衛(wèi)生安全。
      2.4二次供水設(shè)備
      二次供水設(shè)備涉及到客戶的日常生活及健康安全，通過(guò)對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、維保應(yīng)達(dá)到：
      1運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；
      2水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；
      3水箱及管道無(wú)銹蝕、水箱間保持清潔；
      應(yīng)完整保留的日常巡視、維修、養(yǎng)護(hù)、水箱清洗、消消毒記錄；
      2.5排水系統(tǒng)
      1按照《北京市排水和再生水管理辦法》的要求，排水單位應(yīng)取得排水許可證；
      2對(duì)排水系統(tǒng)的巡視、維保應(yīng)達(dá)到：排水、排污管道通暢，無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象；
      3化糞池、污水井的清掏工作應(yīng)有具備安全生產(chǎn)條件的單位進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)其資質(zhì)并對(duì)清掏過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。
      2.6公共照明和電氣設(shè)備
      2.6.1室內(nèi)照明
      本條款的編制基于國(guó)標(biāo)《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》。
      室內(nèi)照明指的是建筑物內(nèi)共用部位的照明。
      電光源和照明燈具完好，才能夠保證建筑物內(nèi)各種功能區(qū)域的照度達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。當(dāng)光源，線路或燈具的損壞致使建筑物內(nèi)某物業(yè)共用部分的照度低于設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%的時(shí)候，物業(yè)管理公司應(yīng)予以修復(fù)。
      本條款中所說(shuō)的節(jié)能型開(kāi)關(guān)是指：聲光控開(kāi)關(guān)，遠(yuǎn)紅外開(kāi)關(guān)（也被稱為人體感應(yīng)開(kāi)關(guān)），時(shí)間控制器等控制開(kāi)關(guān)。
      本條款內(nèi)的高效光源是指光效高于50lm/W的電光源，如：熒光燈，緊湊型熒光燈（節(jié)能燈），金屬鹵化物燈等
      本條款內(nèi)的節(jié)能型鎮(zhèn)流器是指：熒光燈的電子鎮(zhèn)流器，電磁鎮(zhèn)流器，節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器等等。
      2.6.2室外照明
      室外照明主要包含景觀照明，庭院照明，小區(qū)道路照明，燈箱等，保證燈具和附屬配電箱的防水性能應(yīng)能夠維持設(shè)計(jì)的防護(hù)等級(jí)（IP）。
      照度低于設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)80%的時(shí)候，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行修復(fù)。
      景觀照明以照明效果是否明顯受到影響作維修的標(biāo)準(zhǔn)。
      光控開(kāi)關(guān)和時(shí)間控制器應(yīng)保持完好，應(yīng)定期根據(jù)季節(jié)變化對(duì)開(kāi)啟和關(guān)閉的時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。
      1~3級(jí)的庭院照明，小區(qū)照明的工作時(shí)間應(yīng)不低于4000小時(shí)/年；4級(jí)的平均工作時(shí)間見(jiàn)應(yīng)不低于4100小時(shí)/年；5級(jí)的平均工作時(shí)間應(yīng)不低于4200小時(shí)/年。
      2.6.3應(yīng)急照明
      應(yīng)急照明分為：應(yīng)急照明燈，疏散指示燈，安全出口指示燈，樓層指示燈。
      應(yīng)急照明指的是在建筑物因意外災(zāi)害（火災(zāi)，地震等）發(fā)生時(shí)，為人員逃生提供照明和提示逃生路線用的燈具。
      1~5級(jí)：都必須保持應(yīng)急照明燈具的完好率達(dá)到100%。出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)修復(fù)。
      高于100米的建筑物內(nèi)的應(yīng)急照明斷電后依靠蓄電池維持的時(shí)間應(yīng)不短于30分鐘，低于100米的應(yīng)不短于20分鐘。
      應(yīng)急疏散指示燈在外部照度低于5勒克斯時(shí)，應(yīng)在5秒鐘內(nèi)啟動(dòng)。
      在發(fā)生火災(zāi)、內(nèi)部正常照明電源中斷時(shí)，應(yīng)在5秒鐘內(nèi)自動(dòng)切換成應(yīng)急照明電源。
      應(yīng)急照明提供的照度應(yīng)不低于5勒克斯。
      疏散指示燈和安全出口指示燈表面的任意一發(fā)光面的最低亮度應(yīng)不低于15坎德拉/平方米。
      自發(fā)光材料制成的標(biāo)志牌表面的任意一發(fā)光面的最低亮度應(yīng)不低于0.51坎德拉/平方米。
      3~5級(jí)：疏散指示燈，安全出口指示燈應(yīng)使用LED光源。
      3~5級(jí)：燈具專用的蓄電池，每季度應(yīng)進(jìn)行一次充放電。
      2.6.4高壓柜和高壓線路
      各種高壓柜每班至少要巡視1次。
      直流屏和中央信號(hào)屏每班至少要巡視1次。
      隨著級(jí)別的提高，巡視頻次應(yīng)有所增加。
      高壓設(shè)備若出現(xiàn)帶缺陷運(yùn)行的情況，要根據(jù)北京市電力公司的規(guī)定做好記錄，編制維修計(jì)劃并限期完成整改。
      直流屏內(nèi)的蓄電池有必要進(jìn)行周期性活化以延長(zhǎng)其使用壽命，周期應(yīng)在1至3年之間。
      2.6.5干式變壓器
      北京市安裝在建筑物內(nèi)的，在箱式變電站內(nèi)的變壓器基本上都是干式變壓器。
      在日常工作中應(yīng)定期對(duì)干式變壓器的工作溫度，運(yùn)行噪聲，負(fù)荷情況進(jìn)行巡視，必須有記錄。
      2.6.6油浸式變壓器
      在日常工作中應(yīng)定期對(duì)油浸式變壓器的溫度，變壓器的油位，運(yùn)行噪聲，負(fù)荷情況進(jìn)行巡視，必須有記錄。根據(jù)油質(zhì)的變化情況及時(shí)更換變壓器油。
      2.6.7低壓配電柜
      檢查低壓柜上各個(gè)支路的負(fù)荷情況，檢查各類電氣元件和連接點(diǎn)溫度。
      檢查各種表計(jì)異常誤差。
      檢查柜內(nèi)積塵情況。
      檢查損壞的指示燈，因老化引起明顯光衰的指示燈也應(yīng)算作損壞。
      檢查柜內(nèi)的異常噪聲和異常氣味。
      檢查各類電氣元件的設(shè)定值的異常變化。
      檢查柜體進(jìn)出線的護(hù)口。
      檢查電容器，功率因數(shù)控制器工作狀態(tài)，確保功率因數(shù)達(dá)到北京市電力公司的要求。
      發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)編制維修計(jì)劃，組織維修或搶修。
      應(yīng)定期EPS切換主備電源，定期活化蓄電池。
      各個(gè)級(jí)別在巡查中發(fā)現(xiàn)影響用電安全的問(wèn)題，都應(yīng)及時(shí)修復(fù)。
      2.6.8低壓配電箱和低壓線路
      檢查箱內(nèi)上各個(gè)支路的負(fù)荷情況。
      檢查各類電氣元件和連接點(diǎn)溫度。
      檢查各種表計(jì)沒(méi)有異常誤差，出現(xiàn)以下情況者應(yīng)予以修理或者更換：
      1、線路有負(fù)荷時(shí)電能表反轉(zhuǎn)或不轉(zhuǎn)。
      2、負(fù)荷不變的情況下，同比或者環(huán)比電量發(fā)生明顯差異。
      3、電流表顯示值與實(shí)測(cè)值差值超過(guò)20%。
      4、電壓表顯示值與實(shí)測(cè)值差異超過(guò)10%。
      檢查柜內(nèi)積塵情況。
      檢查各類指示燈，因老化引起明顯光衰的指示燈也應(yīng)算作損壞。
      檢查箱內(nèi)異常噪聲和異常氣味。
      檢查各類電氣元件的設(shè)定值的異常變化。
      檢查所有的進(jìn)、出線的老化現(xiàn)象。
      檢查進(jìn)出線護(hù)口。
      發(fā)現(xiàn)各類不正常現(xiàn)象后，應(yīng)編制維修計(jì)劃，組織維修。發(fā)現(xiàn)影響用電安全的問(wèn)題夠應(yīng)及時(shí)進(jìn)行搶修。
      有雙路電源互投開(kāi)關(guān)的應(yīng)定期切換運(yùn)行。
      2.6.9電動(dòng)機(jī)
      檢查電動(dòng)機(jī)的接線可靠。
      檢查電動(dòng)機(jī)運(yùn)行時(shí)的聲音。
      檢查電動(dòng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)性。
      檢查電動(dòng)機(jī)的運(yùn)行電流。
      檢查電動(dòng)機(jī)的啟動(dòng)狀況。
      檢查電動(dòng)機(jī)的接地電阻。
      檢查電動(dòng)機(jī)的運(yùn)行溫度。
      檢查與被拖動(dòng)設(shè)備之間的聯(lián)軸器和皮帶。
      檢查發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象應(yīng)編制維修計(jì)劃，組織維修或搶修。
      電動(dòng)機(jī)經(jīng)過(guò)1年的運(yùn)行以后，應(yīng)對(duì)軸承進(jìn)行養(yǎng)護(hù)或更換。
      2.6.10控制柜
      檢查電氣連接點(diǎn)溫度。
      檢查校正各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值。
      檢查柜體接地電阻
      檢查指示燈及其各類儀表
      檢查按鈕，轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)動(dòng)作的靈活和準(zhǔn)確性。
      檢查柜體內(nèi)外積塵情況。
      檢查各類遠(yuǎn)控裝置，如：火災(zāi)強(qiáng)制切斷。
      檢查節(jié)能裝置，如：變頻器。
      1~5級(jí)控制柜的巡視周期不同。
      1~5級(jí)工作內(nèi)容逐步增加。
      2.6.11發(fā)電機(jī)
      檢查燃油位，潤(rùn)滑油位，水位。
      檢查啟動(dòng)電池的情況，充電機(jī)的輸出電壓和電流。
      定期進(jìn)行試運(yùn)行，試運(yùn)行的時(shí)間不短于15分鐘，有記錄
      定期進(jìn)行發(fā)電機(jī)帶載運(yùn)行，連續(xù)運(yùn)行時(shí)間應(yīng)不短于1小時(shí)，有記錄。
      運(yùn)行時(shí)檢查發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)速的平穩(wěn)度和振動(dòng)情況。
      運(yùn)行前和運(yùn)行時(shí)檢查發(fā)電機(jī)饋線柜。
      運(yùn)行時(shí)檢查各類表計(jì)。
      檢查排煙口，進(jìn)風(fēng)口的動(dòng)作。
      定期檢查油料質(zhì)量。
      定期檢查發(fā)電機(jī)油料的儲(chǔ)存情況；油料儲(chǔ)存間通氣管；現(xiàn)場(chǎng)儲(chǔ)油量不得超過(guò)1噸。
      檢查柴油機(jī)排煙的顏色。
      按照生產(chǎn)廠家的規(guī)定進(jìn)行周期性等級(jí)保養(yǎng)。
      2.6.12檢測(cè)
      本條款內(nèi)的強(qiáng)電專業(yè)檢測(cè)項(xiàng)目是根據(jù)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局《中華人民共和國(guó)強(qiáng)制檢定的工作計(jì)量器具明細(xì)目錄》和北京電力公司的《北京地區(qū)電業(yè)規(guī)程》編制的。
      變電室高壓個(gè)人防護(hù)用品的實(shí)驗(yàn)周期為6個(gè)月。
      高壓柜，變壓器預(yù)防性試驗(yàn)的周期為1~3年。
      直流屏和中央信號(hào)屏的檢測(cè)周期為2~3年。
      10千伏電纜的檢測(cè)周期一般為3年，重要電纜為1年。
      隨著級(jí)別的提高檢測(cè)頻次也相應(yīng)提高。
      運(yùn)行中的電能表現(xiàn)場(chǎng)校驗(yàn)周期可參照以下規(guī)定：
      1、月用電量在100萬(wàn)千瓦時(shí)以上的電能表每3個(gè)月校驗(yàn)1次。
      2、月用電量在10萬(wàn)千瓦時(shí)以上的電能表每6個(gè)月校驗(yàn)1次。
      3、月用電量在10萬(wàn)千瓦時(shí)以下的電能表每年校驗(yàn)1次。
      如遇到改造，大修，增容等情況，施工結(jié)束以后應(yīng)立即進(jìn)行檢測(cè)。
      2.6.13變配電室
      變配電室應(yīng)定期進(jìn)行清掃。不同服務(wù)等級(jí)的清掃頻次有差別。
      高壓柜和低壓柜的小車、操作手柄，鑰匙等應(yīng)放在現(xiàn)場(chǎng)并有固定位置。
      變電室內(nèi)高壓個(gè)人防護(hù)用品應(yīng)存放在現(xiàn)場(chǎng)，有固定位置。
      變電室送排風(fēng)設(shè)備完好。
      變電室內(nèi)必須配備應(yīng)急照明燈具。
      接地環(huán)帶完整，無(wú)銹蝕，接地電阻達(dá)標(biāo)。
      變電室頂棚和墻壁應(yīng)沒(méi)有滲漏現(xiàn)象。
      變電室的溫度和濕度應(yīng)滿足室內(nèi)各類設(shè)備使用說(shuō)明上的技術(shù)要求
      電纜夾層和電纜溝應(yīng)保持干燥，整齊。
      變電室的門口必須設(shè)置防鼠板，防鼠板的高度不低于0.6米。
      所有穿過(guò)變電室墻，頂棚和地面線槽，線管周圍的空隙應(yīng)嚴(yán)密封堵，以防小動(dòng)物鉆入。
      模擬板的顯示應(yīng)該與實(shí)際運(yùn)行狀態(tài)相符。
      管理制度，值班排班表，運(yùn)行記錄，抄表記錄都應(yīng)完整。
      各種標(biāo)志標(biāo)牌應(yīng)齊全。
      2.7安全防范系統(tǒng)
      2.7.1報(bào)警控制管理主機(jī)
      報(bào)警控制管理主機(jī)是安全防范各子系統(tǒng)的關(guān)鍵設(shè)備，其運(yùn)行正常與否關(guān)系到保障社區(qū)居民生命財(cái)產(chǎn)安全。應(yīng)每日巡檢設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。設(shè)備表 面積塵影響工作環(huán)境，有礙觀瞻，灰塵太多會(huì)堵塞設(shè)備散熱孔，落入設(shè)備內(nèi)部附著在線路板、電子元器件表面的灰塵會(huì)引起電路故障。為了不影響設(shè)備的正常工作和 使用壽命，可參照以下方法定期對(duì)設(shè)備表面清潔和內(nèi)部除塵。根據(jù)不同服務(wù)等級(jí)，對(duì)清掃周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了人員設(shè)置等情況的不同。
      請(qǐng)用化學(xué)中性的抹布等擦拭設(shè)備表面，切記不要碰觸接線裸露金屬部位以防觸電，請(qǐng)用手持吹吸風(fēng)機(jī)，吹除或吸取表面灰塵。
      一級(jí)：無(wú)明顯污損，接線緊固
      二級(jí)：無(wú)污損，無(wú)積塵附著，接線緊固
      三級(jí)：無(wú)污損，無(wú)明顯灰塵附著，接線緊固
      四級(jí)：無(wú)污損，無(wú)灰塵附著，接線緊固
      五級(jí)：無(wú)污損，無(wú)塵埃附著，接線緊固
      通過(guò)目視或干凈白手套擦拭檢查。
      斷開(kāi)電源（有設(shè)備臨時(shí)停用措施）打開(kāi)機(jī)箱蓋，請(qǐng)用手持吹吸風(fēng)機(jī)，吹除或吸取設(shè)備內(nèi)部塵土，對(duì)頑垢可先用軟毛刷進(jìn)行處理。
      一級(jí)：無(wú)網(wǎng)狀積塵附著
      二級(jí)：無(wú)網(wǎng)狀、絮狀積塵附著
      三級(jí)：無(wú)網(wǎng)狀、絮狀積塵附著，無(wú)明顯灰塵附著
      四級(jí)：無(wú)網(wǎng)狀、絮狀積塵附著，無(wú)灰塵附著
      五級(jí)：無(wú)網(wǎng)狀、絮狀積塵附著，無(wú)塵埃附著
      通過(guò)打開(kāi)設(shè)備機(jī)箱觀察。
      2.7.2門口機(jī)
      門口機(jī)一般露天安裝，工作環(huán)境比較惡劣，出入門操作頻繁，表面會(huì)附著灰塵、污漬，影響居民的正常使用。可參照2.7.1條款介紹的方法定期對(duì)設(shè)備表面 清潔和內(nèi)部除塵。達(dá)到按鍵靈敏有效、顯示屏顯示正常、通話清晰、固定牢固、防水良好。根據(jù)不同服務(wù)等級(jí)，對(duì)清掃周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了 人員設(shè)置、設(shè)備使用頻繁等情況的不同。
      2.7.3網(wǎng)絡(luò)控制箱
      網(wǎng)絡(luò)控制箱一般放置在弱電豎井內(nèi)，工作環(huán)境良好。可參照2.7.1條款介紹的方法定期對(duì)設(shè)備表面清潔和內(nèi)部除塵。達(dá)到外觀無(wú)變形、接線緊固。根據(jù)不同服務(wù)等級(jí)，對(duì)清掃周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了人員設(shè)置、設(shè)備工作環(huán)境等情況的不同。
      2.7.4紅外對(duì)射探測(cè)器
      紅外對(duì)射探測(cè)器一般露天安裝，工作環(huán)境比較惡劣，表面附著灰塵會(huì)阻礙信號(hào)的發(fā)射與接收，產(chǎn)生漏報(bào)或誤報(bào)?？蓞⒄?.7.1條款介紹的方法定期對(duì)設(shè)備表 面清潔和內(nèi)部除塵。達(dá)到固定牢固、防水良好、探測(cè)范圍有效、無(wú)誤報(bào)、接線緊固。根據(jù)不同服務(wù)等級(jí)，對(duì)清掃周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了人員設(shè) 置、工作環(huán)境等情況的不同。
      2.7.5圖像采集設(shè)備
      本條款的編制基于GBT21741-2008《住宅小區(qū)安全防范系統(tǒng)通用技術(shù)條件》。參照2.7.1條款介紹的方法定期對(duì)設(shè)備表面清潔和內(nèi)部除塵。要 求系統(tǒng)（監(jiān)視畫面）圖像清晰，錄像功能正常，矩陣開(kāi)關(guān)搖桿靈活有效，圖像切換正常。根據(jù)不同服務(wù)等級(jí)，對(duì)清掃周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了人 員設(shè)置、工作環(huán)境等情況的不同。
      2.7.6攝像機(jī)
      攝像機(jī)鏡頭、防護(hù)罩透視玻璃表面附著灰塵會(huì)使攝制的圖像模糊不清，質(zhì)量很差。對(duì)安全監(jiān)控、錄像歷史資料查找不利。
      攝像機(jī)鏡頭表面清潔時(shí)要用鏡頭紙擦拭，其他可參照2.7.1條款介紹的方法定期對(duì)設(shè)備表面清潔和內(nèi)部除塵。要求聚焦清晰、紅外夜視正常、防水良好、固定牢靠、接線連接正常。環(huán)境惡劣時(shí)，可縮短周期增加頻次，內(nèi)部除塵是指防護(hù)罩內(nèi)。
      2.7.7解碼器
      參照2.7.1條款，要防雨罩牢固，接線可靠。
      2.7.8云臺(tái)
      云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)部位銹澀，增加電機(jī)工作負(fù)荷甚至損壞。根據(jù)不同服務(wù)等級(jí)，對(duì)上潤(rùn)滑油周期做出了不同要求，要求的不同主要考慮了人員設(shè)置、設(shè)備價(jià)位等情況的不同。
      表面清潔可參照2.7.1條款介紹的方法。要求運(yùn)轉(zhuǎn)靈活無(wú)噪音，接線可靠。
      2.7.9巡更點(diǎn)
      巡更點(diǎn)已固化，內(nèi)部不需除塵，表面除塵可參照2.7.1條款介紹的方法。要求固
      定牢固、外觀良好、存儲(chǔ)記錄有效可靠。
      2.7.10讀卡器
      讀卡器內(nèi)部電路一般用環(huán)氧樹(shù)脂封裝，內(nèi)部不需除塵，表面除塵可參照2.7.1條款介紹的方法。要求固定牢固、鍵盤靈敏有效、讀卡時(shí)蜂鳴器聲音正常、防水良好。
      2.7.11電磁鎖門鎖
      固定牢固、吸力達(dá)標(biāo)、外觀無(wú)變形、接線緊固，表面除塵可參照2.7.1條款介紹的方法。
      2.7.12出門按鈕
      牢固可靠、開(kāi)鎖正常、無(wú)污損，表面除塵可參照2.7.1條款介紹的方法。
      2.8電梯
      第二篇：法律法規(guī)——住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      北京市地方標(biāo)準(zhǔn)
      北京市住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      （草稿）
      編 號(hào)：DBXXX-2010
      主編單位： 批準(zhǔn)部門： 施行日期：
      2010
      北京
      前 言
      本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。
      本標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)細(xì)化物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，對(duì)服務(wù)深度、頻次、結(jié)果進(jìn)行定量描述，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)劃分為5個(gè)等級(jí)，滿足了不同層次物業(yè)服務(wù)的需要，構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，為構(gòu)建科學(xué)合理、專業(yè)公平、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理價(jià)格體系奠定了基礎(chǔ)，促進(jìn)了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)間和諧互信關(guān)系的建立。
      本標(biāo)準(zhǔn)由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)和北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局共同負(fù)責(zé)管理，由北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心負(fù)責(zé)解釋工作，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。請(qǐng)各單位在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積累相關(guān)資料，并請(qǐng)將意見(jiàn)和資料寄送至北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心（地址：北京市海淀區(qū)西四環(huán)中路16號(hào)院3號(hào)樓，郵編：100039，電話：59958541），以便對(duì)本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。
      主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心、北京銀達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司
      參編單位：北京聞達(dá)敏斯物業(yè)管理服務(wù)有限公司、北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司、北京網(wǎng)信物業(yè)管理有限公司、北京順天通物業(yè)管理有限公司
      編寫人員： 審查專家：
      目 次 總 則.................................................6 2 術(shù) 語(yǔ).................................................7 3 北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)........................9 3.1 綜合管理............................................9 3.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................10 3.3 消防安全防范.......................................15 3.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................16 3.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................17 3.6 公共秩序維護(hù).......................................18 3.7 附則一:裝飾裝修管理................................18 3.8 附則二:停車管理....................................18 4 北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................20 4.1 綜合管理...........................................20 4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................21 4.3 消防安全防范.......................................26 4.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................27  3
      4.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................28 4.6 公共秩序維護(hù).......................................29 4.7 附則一:裝飾裝修管理................................29 4.8 附則二:停車管理....................................30 5 北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................31 5.1 綜合管理...........................................31 5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................32 5.3 消防安全防范.......................................37 5.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................39 5.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................40 5.6 公共秩序維護(hù).......................................41 5.7 附則一:裝飾裝飾裝修管理............................42 5.8 附則二:停車管理....................................42 6 北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................43 6.1 綜合管理...........................................43 6.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................44 6.3 消防安全防范.......................................49 6.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................50 6.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................52  4
      6.6 公共秩序維護(hù).......................................53 6.7 附則一:裝飾裝修管理................................54 6.8 附則二:停車管理....................................54 7 北京市住宅物業(yè)服務(wù)五級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).......................55 7.1 綜合管理...........................................55 7.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理.................56 7.3 消防安全防范.......................................62 7.4 綠化養(yǎng)護(hù)...........................................63 7.5 環(huán)境衛(wèi)生...........................................64 7.6 公共秩序維護(hù).......................................65 7.7 附則一:裝飾裝修管理................................66 7.8 附則二:停車管理....................................66 附件：條文解釋.........................................參考文件名錄...........................................97
       總則
      1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障物業(yè)服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化，結(jié)合本市行業(yè)情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.2本市行政區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目，業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)、管理，適用本標(biāo)準(zhǔn)。
      1.0.3本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的更新、改造工作；
      1.0.4本標(biāo)準(zhǔn)涉及的裝飾裝修管理、停車管理不屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，但與物業(yè)共用部分的日常管理關(guān)系密切，因此作為附則列入本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.5本標(biāo)準(zhǔn)除一級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，每一級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高于并包含低一級(jí)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
       術(shù) 語(yǔ)
      2.0.1 物業(yè)管理
      是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。2.0.2 業(yè)主
      是指房屋所有權(quán)人。2.0.3 使用人
      是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。2.0.4 物業(yè)服務(wù)合同
      是指業(yè)主與建設(shè)單位或全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行綜合管理與服務(wù)，明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的約定。2.0.5 物業(yè)共用部分
      是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和房屋買賣合同的約定，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車 7
      場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.0.6 管理規(guī)約
      是指對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
       北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      3.1 綜合管理
      3.1.1 物業(yè)服務(wù)中心  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場(chǎng)所，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。周一至周五每日不低于8小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待；其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。
      4設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策提供便利。3.1.2 從業(yè)人員  每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊(cè)人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。3.1.3 服務(wù)內(nèi)容  建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。4 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。
      水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；
      業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。有報(bào)修、維修、處理記錄。
      5設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門 9
      內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。3.1.4 經(jīng)營(yíng)管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。3.1.5 專項(xiàng)服務(wù)委托管理  依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。
      3.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
      3.2.1綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房
      1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      3.2.2 共用部位
      3.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。3.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。3.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每季度巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每季度巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測(cè)1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      3.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。定期檢驗(yàn)壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。
      3.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。
       二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。
      5每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。3.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施
      每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。3 污水泵
      每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。4 化糞池
      定期檢查化糞池，及時(shí)安排清掏。
      3.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明
      每周巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明
      每2周巡檢1次，一般故障1周內(nèi)修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明
      每周巡檢1次，故障即時(shí)修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路
      每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測(cè)設(shè)備和線路。5 干式變壓器
      每日巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器
      每日巡檢1次，做好記錄。
       低壓柜
      每班巡檢1次，有記錄；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全。8 低壓配電箱和低壓線路
      每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次。9 電動(dòng)機(jī)
      每班巡檢1次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)，做好記錄。10 控制柜
      每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)
      每季度試運(yùn)行1次，做好記錄。12 電氣檢測(cè)
      每3年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用品。13 變配電室
      有人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施完備；
      3.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)
      每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對(duì)講門口機(jī)
      每季度檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器
      每年檢查1次防水、探測(cè)范圍、接線等，表面清潔2次，內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備
      每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機(jī)
      每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次，每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器
      每年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，內(nèi)部除塵1次。
       云臺(tái)
      每年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次，轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。9 巡更點(diǎn)
      每半年檢查1次外觀、存儲(chǔ)記錄，表面清潔1次。10 讀卡器
      每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖
      每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕
      每季度檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。
      3.2.8 電梯 無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號(hào)。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃。定期檢查緊急報(bào)警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。3.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      3.3 消防安全防范
      3.3.1 綜合管理 落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。3 發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。每日防火巡查1次；每季度專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對(duì)員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。3.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
      3.3.2.1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 1 報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)
      每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每月清潔1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。2 模塊、探測(cè)器、手報(bào)
      每年巡查1次模塊、探測(cè)器、手報(bào)；每2年表面清潔1次；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
      備用電源
      每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。
      3.3.2.2 消防廣播系統(tǒng)
      每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每2年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。3.3.2.3 防排煙系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。
      3.3.2.4 防火分隔系統(tǒng)
      每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      3.3.2.5 水滅火系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤(rùn)滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。
      3.3.2.6滅火器
      每年進(jìn)行1次功能性檢查。
      3.4 綠化養(yǎng)護(hù)
      3.4.1 基本要求
      1綠地
      裸地率不超過(guò)20%。2 喬木
      植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。3 灌木
      植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。4 綠籬和色塊
      植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。5 地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率在70%以上，花壇植物死亡率不超過(guò)20%。6 草坪
      確保基本成活，草坪覆蓋率在75%以上。3.4.2綠化養(yǎng)護(hù)
      1灌溉
      根據(jù)天氣、土壤和植物生長(zhǎng)狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水3次。
      2施肥
      根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年開(kāi)春后施肥1次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。
      3病蟲(chóng)害防治
      每月至少次檢查病蟲(chóng)害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲(chóng)危害現(xiàn)象。4整形修剪
      一般喬木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；綠籬和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)或入冬后開(kāi)春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪5、6、7、8、9月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在5次以上。
      5除草
      確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少1次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)30%。3.4.3 垃圾處理
      綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理1次。3.4.4 檢查記錄
      每月至少檢查植物生長(zhǎng)情況1次并對(duì)養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。
      3.5 環(huán)境衛(wèi)生
      3.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn)
      3.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。3.5.1.2 生活垃圾實(shí)行分類收集。
      3.5.1.3 每2月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。3.5.1.4 每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。3.5.2 物業(yè)共用部分清潔
      3.5.2.1 樓內(nèi) 每日清潔1次、每周清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭1次信報(bào)箱、大堂玻璃。每周清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。3.5.2.2 電梯
      每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。3.5.2.3 庭院
      每日清掃1次主要道路。3.5.2.4 水景 定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。使用期間每1周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。
      3.5.3 有害生物防制
      3.5.3.1 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。
      3.5.3.2 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。3.5.4雨雪天氣
      3.5.4.1 雨后清潔
      雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。
      3.5.4.2 掃雪鏟冰
      降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。
      3.5.5公共衛(wèi)生事件
      發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，配合相關(guān)部門采取防制措施。3.5.6 檢查記錄
      每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      3.6公共秩序維護(hù)
      3.6.1 對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。
      3.6.2 維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。
      3.6.3 專業(yè)人員24小時(shí)值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。3.6.4 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。3.6.5 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。
      3.7附則一:裝飾裝修管理
      3.7.1 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。3.7.2 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)。裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。3.7.3 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄。
      3.7.4 業(yè)主或者使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      3.7.5 裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。
      3.7.6 裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。
      3.8附則二:停車管理
      3.8.1 建立停車管理制度。2 檔案齊全。
      3.8.2 定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。3.8.3 在顯著位置公示停車須知。
      3.8.4 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。
      3.8.5 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。3.8.6 定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)）及其設(shè)施設(shè)備。
      3.8.7 停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。3.8.8 停車場(chǎng)地面每周清掃1次。
      3.8.9 地下停車場(chǎng)（庫(kù)）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。
       北京市住宅物業(yè)服務(wù)二級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      4.1 綜合管理
      4.1.1 物業(yè)服務(wù)中心  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，設(shè)置專用辦公場(chǎng)所，配置簡(jiǎn)單辦公設(shè)備，有固定的通訊聯(lián)絡(luò)方式。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。周一至周五每日不低于8小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待。其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主共同決定事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策提供便利。4.1.2 從業(yè)人員
      1每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊(cè)人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。4.1.3 服務(wù)內(nèi)容  建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。4 應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理物業(yè)資料。在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。
      水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；
      業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。
      有報(bào)修、維修、處理記錄。
      6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。4.1.4 經(jīng)營(yíng)管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。4.1.5 專項(xiàng)服務(wù)委托管理  依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。
      4.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
      4.2.1綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房
      1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物。
      2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      4.2.2 共用部位
      4.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。4.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每半年檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。4.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每2月巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每半年檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每2月巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測(cè)1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
       定期檢驗(yàn)壓力容器及儀表。每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。
      4.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。
      5每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。4.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施
      每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。3 污水泵
      每日巡視1次，每年養(yǎng)護(hù)2次。4 化糞池
      定期檢查化糞池，及時(shí)安排清掏。
      4.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明
      每周巡檢2次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。2室外照明
      每周巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明
      每4日巡檢1次，故障即時(shí)修復(fù)。4 高壓柜及高壓線路
      每班巡檢1次高壓柜，做好記錄；定期檢測(cè)設(shè)備和線路。
       干式變壓器
      每班巡檢1次，做好記錄。6 油浸變壓器
      每班巡檢1次，做好記錄。7 低壓柜
      每班巡檢1次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路
      每季度巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。9 電動(dòng)機(jī)
      每班巡檢1次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次，做好記錄。10 控制柜
      每月巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)
      每季度試運(yùn)行1次。12 電氣檢測(cè)
      每3年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用品； 13 變配電室
      有人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施完備；
      4.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)
      每日巡查1次，每月清潔1次設(shè)備表面，每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對(duì)講門口機(jī)
      每月檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每半年檢查1次外觀、接線，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器
      每半年檢查1次防水、探測(cè)范圍、接線等，每季度表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。5 圖像采集設(shè)備
      每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每月表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。
       攝像機(jī)
      每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器
      每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次，每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺(tái)
      每半年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。9 巡更點(diǎn)
      每季度檢查1次外觀、存儲(chǔ)記錄，表面清潔1次。10 讀卡器
      每季度檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖
      每季度檢查1次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕
      每季度檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。4.2.8 電梯 無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號(hào)。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃。定期檢查緊急報(bào)警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。4.2.9 水景
       啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      4.3 消防安全防范
      4.3.1 綜合管理 落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。3 發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。4 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。每日防火巡查2次；每2月專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對(duì)員工進(jìn)行1次消防安全宣傳教育。4.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
      4.3.2.1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)
      每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每月清潔1次機(jī)柜表面，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。2模塊、探測(cè)器、手報(bào)
      每年巡查1次模塊、探測(cè)器、手報(bào)；每2年表面清潔1次；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
      3備用電源
      每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。
      4.3.2.2消防廣播系統(tǒng)
      每月機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每年檢查1次電話插孔、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。4.3.2.3防排煙系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。
      4.3.2.4防火分隔系統(tǒng)
      每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      4.3.2.5水滅火系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤(rùn)滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。
      4.3.2.6滅火器
      每年進(jìn)行1次功能性檢查。
      4.4 綠化養(yǎng)護(hù)
      4.4.1 基本要求
      1綠地
      裸地率不超過(guò)10%。2 喬木
      生長(zhǎng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。灌木
      生長(zhǎng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。綠籬和色塊
      植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。5 地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率在80%以上，花壇植物死亡率不超過(guò)15%。6 草坪
      確?；境苫?，草坪覆蓋率在85%以上。4.4.2綠化養(yǎng)護(hù)
      1灌溉
      出現(xiàn)干旱情況，能及時(shí)灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次。
      2施肥
      根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。
      3病蟲(chóng)害防治
      每月至少2次檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害能有效控制，不因病蟲(chóng)危害影響景觀效果。4整形修剪
      喬木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；綠籬和色塊每年冬季和生長(zhǎng)季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次數(shù)在7次以上。
      5除草
      確保目標(biāo)植物不因雜草危害出現(xiàn)退化現(xiàn)象。每年全面除草至少2次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)20%。4.4.3 垃圾處理
      綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理2次。4.4.4 檢查記錄
      生長(zhǎng)季節(jié)每月至少檢查植物生長(zhǎng)情況2次并對(duì)養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行記錄。
      4.5 環(huán)境衛(wèi)生
      4.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn)
      4.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。4.5.1.2 生活垃圾實(shí)行分類收集。
      4.5.1.3 每月清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。4.5.1.4 每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。4.5.1.5 保潔車外觀整潔。4.5.2 物業(yè)共用部分清潔
      4.5.2.1樓內(nèi) 每日清潔1次、每周清拖2次大堂地面、一層候梯廳；每月擦拭2次信報(bào)箱、大堂玻璃。每周清潔2次樓內(nèi)地面、樓梯，每月清拖1次；每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施。4.5.2.2 電梯
      每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面。
      4.5.2.3 天臺(tái)屋面
      雨季前清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面，雨季每季度清掃1次。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周巡查1次，有雜物及時(shí)清掃。4.5.2.3 庭院 每日清掃1次道路。每月清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。4.5.2.4 水景
      定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。使用期間每周安排專業(yè)清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。
      4.5.3 有害生物防制
      4.5.3.1 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。
      4.5.3.2 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。4.5.4 雨雪天氣
      4.5.4.1 雨后清潔
      雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。4.5.4.2 掃雪鏟冰
      降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。
      4.5.5 公共衛(wèi)生事件
      發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，配合相關(guān)部門采取防制措施。4.5.6 檢查記錄
      每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。
      4.6公共秩序維護(hù)
      4.6.1主要出入口有專人執(zhí)勤。
      4.6.2 對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視1次、22：00至次日6：00巡視1次。
      4.6.3 維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。
      4.6.4 專業(yè)人員24小時(shí)值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。4.6.5 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。4.6.6 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。
      4.7附則一: 裝飾裝修管理
      4.7.1 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
      4.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)。2 檔案齊全。
      裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。4.7.4 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄。
      4.7.5 業(yè)主或者使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      4.7.6 裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。4.7.7裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)
      4.8附則二:停車管理
      4.8.1 建立停車管理制度。4.8.2 建立停車管理檔案。
      4.8.3 定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。4.8.4 在顯著位置公示停車須知。
      4.8.5 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。
      4.8.6 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。4.8.7 24小時(shí)有專人定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)）及其設(shè)施設(shè)備。4.8.8 停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。4.8.9 停車場(chǎng)地面每周清掃1次。
      4.8.10 地下停車場(chǎng)（庫(kù)）服務(wù)人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)志。
       北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      5.1 綜合管理
      5.1.1 物業(yè)服務(wù)中心  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。2 辦公場(chǎng)所整潔有序。配置一般的辦公用品、家具、電話等。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛或張貼物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。周一至周五每日不低于8小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待。其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策提供便利。5.1.2 從業(yè)人員
      1每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊(cè)人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔，用語(yǔ)文明。5.1.3 服務(wù)內(nèi)容  建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。3 建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。5 在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。
      水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；
      業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。
      有報(bào)修、維修、處理記錄，有回訪并做好記錄。
      6設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。9 每年組織1次社區(qū)文化活動(dòng)。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，公示整改情況。12 每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。13 做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。5.1.4 經(jīng)營(yíng)管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。5.1.5 專項(xiàng)服務(wù)委托管理  依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。
      5.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
      5.2.1綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。
       對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè),并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房
      1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。
      5.2.2 共用部位
      5.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。5.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。5.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每月巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每月巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
       每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測(cè)1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      5.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施。進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗(yàn)壓力容器及儀表。每年清洗消毒2次新風(fēng)機(jī)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每年清洗消毒1次空氣處理機(jī)濾網(wǎng)等。5.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。
      5每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。5.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施
      每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強(qiáng)降雨過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。3 污水泵
      每日巡視1次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。4 化糞池
      定期檢查化糞池，及時(shí)安排清掏。
      5.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明
      每周巡檢3次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)； 2 室外照明
      每周巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)；適時(shí)調(diào)整時(shí)間控制器； 3 應(yīng)急照明
      每3日巡檢1次，故障即時(shí)修復(fù)；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)；每半年活化1次蓄電池。高壓柜及高壓線路
      每班巡檢2次高壓柜；定期檢測(cè)設(shè)備和線路；每2年活化1次直流屏蓄電池，做好記錄。5 干式變壓器
      每班巡檢2次，做好記錄。油浸式變壓器
      每班巡檢2次，做好記錄。低壓柜
      每班巡檢2次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路
      每月巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。9 電動(dòng)機(jī)
      每班巡檢1次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)，每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。10 控制柜
      每2周巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。11 發(fā)電機(jī)
      每月試運(yùn)行1次；每年活化1次蓄電池；每周巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測(cè)
      每3年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用品；每3年檢測(cè)1次中央信號(hào)屏和直流屏；每5年檢測(cè)1次高壓電纜；做好記錄。
       變配電室
      24小時(shí)有人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施完備。
      5.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)
      每日巡查1次。每2周清潔1次設(shè)備表面，每半年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對(duì)講門口機(jī)
      每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每半年檢查1次外觀、接線，每季度表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器
      每季度檢查1次防水、探測(cè)范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備
      每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機(jī)
      每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器
      每半年檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺(tái)
      每半年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。9 巡更點(diǎn)
      每月檢查1次外觀、存儲(chǔ)記錄，表面清潔1次。10 讀卡器
      每月檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖
      每2月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕
      每2月檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。
      5.2.8 電梯 無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行；有人值守電梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行；電梯司機(jī)夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號(hào)。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃。定期檢查緊急報(bào)警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。5.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      5.3 消防安全防范
      5.3.1 綜合管理 落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。3 發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查2次；每月專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對(duì)員工進(jìn)行2次消防安全宣傳教育。
      5.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
      5.3.2.1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)  1 報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)
      每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每20天機(jī)柜表面清潔1次，每年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。2模塊、探測(cè)器、手報(bào)
      每半年巡查1次模塊、探測(cè)器、手報(bào)，每年表面清潔1次，探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
      3備用電源
      每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。
      5.3.2.2消防廣播系統(tǒng)
      每2周機(jī)柜表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。5.3.2.3防排煙系統(tǒng)
      每半年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。
      5.3.2.4防火分隔系統(tǒng)
      每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每半年防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      5.3.2.5水滅火系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓；每半年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓；每年設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤(rùn)滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。
      5.3.2.6滅火器
      每年進(jìn)行1次功能性檢查。
      5.4 綠化養(yǎng)護(hù)
      5.4.1 基本要求
      1綠地
      裸露土地不明顯，裸地率在5%以下。2 喬木
      生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率85%以上。灌木
      生長(zhǎng)正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。
       綠籬和色塊
      生長(zhǎng)整齊，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。5 地被和花壇植物
      地被植物覆蓋率在90%以上，花壇植物死亡率超過(guò)10%后能及時(shí)補(bǔ)栽更換。6 草坪
      草坪修剪后效果整齊，覆蓋率在90%以上。5.4.2綠化養(yǎng)護(hù)
      1灌溉
      有計(jì)劃進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無(wú)明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水5次，根據(jù)生長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況合理灌溉；每平方米綠地用水量不超過(guò)0.7噸。
      2施肥
      根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；盡量減少對(duì)化肥的依賴。
      3病蟲(chóng)害防治
      每月至少3次檢查和防治病蟲(chóng)危害，不因病蟲(chóng)害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪
      喬木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生長(zhǎng)季至少修剪2次；綠籬和色塊每年冬季、五一前、國(guó)慶前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。
      5除草
      每年全面除草至少3次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)10%，季節(jié)性雜草能有效控制。5.4.3 垃圾處理
      綠化產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每周至少處理3次。5.4.4 檢查記錄 各項(xiàng)工作記錄完整有效，2 建立綠化檔案。生長(zhǎng)季節(jié)每月至少檢查綠化工作3次并對(duì)植物的養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行記錄。
      5.5 環(huán)境衛(wèi)生
      5.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn)
      5.5.1.1 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。5.5.1.2 生活垃圾實(shí)行分類收集。
      5.5.1.3 每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。5.5.1.4 每日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。5.5.1.5 保潔車外觀整潔。
      5.5.2 物業(yè)共用部分清潔
      5.5.2.1 樓內(nèi) 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面、一層候梯廳；每周擦拭1次信報(bào)箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖2次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)；每月擦拭2次防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。5.5.2.2 電梯 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護(hù)理1次。石材地面的電梯每季度養(yǎng)護(hù)1次。5.5.2.3 天臺(tái)屋面
      每月清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面，雨季每月清掃1次。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周巡查2次，有雜物及時(shí)清掃。5.5.2.4 庭院 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道；巡視保潔1次。
      2每周清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。5.5.2.5 水景 定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理。
      2使用期間每周安排專業(yè)清潔2次水面；定期進(jìn)行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。5.5.3 有害生物防制
      5.5.3.1 進(jìn)行有害生物防制。
      5.5.3.2 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。5.5.4 雨雪天氣
      5.5.4.1 雨后清潔
      雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。5.5.4.2 掃雪鏟冰
      降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時(shí)前清掃干凈。5.5.5 衛(wèi)生事件
      發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。5.5.6 檢查記錄 每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。
      5.6公共秩序維護(hù)
      5.6.1主要出入口有專人24小時(shí)執(zhí)勤。
      5.6.2 對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行巡視檢查并做好記錄，6：00至22： 00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。
      5.6.3 維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。
      5.6.4 專業(yè)人員24小時(shí)值守安防控制室；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)留存30日備查。5.6.5 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。5.6.6 每年進(jìn)行2次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。5.6.7 備勤人員24小時(shí)待崗。5.6.8 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。
      5.7附則一: 裝飾裝修管理
      5.7.1 按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修管理服務(wù)制度。5.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。
      5.7.3受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)。裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。5.7.4 裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄。2 檔案齊全。
      5.7.5 業(yè)主或者使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
      5.7.6 裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理。
      5.7.7 裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。
      5.8附則二:停車管理
      5.8.1 建立停車管理制度。5.8.2 建立停車管理檔案。
      5.8.3 定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。5.8.4 在顯著位置公示停車須知。
      5.8.5 設(shè)置規(guī)范的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。
      5.8.6 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。5.8.7 24小時(shí)有專人定時(shí)巡查停車場(chǎng)（庫(kù)）及其設(shè)施設(shè)備。5.8.8 停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。5.8.9 停車場(chǎng)地面每3日清掃1次，地下停車庫(kù)地面每季度清拖1次。5.8.10 地下停車場(chǎng)（庫(kù)）服務(wù)人員應(yīng)著統(tǒng)一工服或牌證并佩戴明顯標(biāo)志。
       北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      6.1 綜合管理
      6.1.1 物業(yè)服務(wù)中心  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。2 辦公場(chǎng)所整潔有序。配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。在物業(yè)服務(wù)中心懸掛（或張貼）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書（或復(fù)印件）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，公示物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。周一至周日每日不低于8小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待。其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。設(shè)置專用區(qū)域，配置相關(guān)設(shè)備，為業(yè)主利用業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策提供便利。6.1.2 從業(yè)人員  每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配備項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑結(jié)構(gòu)安全員和設(shè)備設(shè)施管理員；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)業(yè)信用檔案登記在冊(cè)人員。從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。6.1.3 服務(wù)內(nèi)容  建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。建立物業(yè)管理檔案，設(shè)有專職人員、檔案資料室。檔案歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。使用專業(yè)物業(yè)服務(wù)軟件系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。在物業(yè)共用部分顯著位置公示24小時(shí)服務(wù)電話。
      水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專業(yè)單位負(fù) 43
      責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；
      業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。有報(bào)修、維修、處理記錄，維修完成后48小時(shí)內(nèi)回訪。設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志及與物業(yè)管理相關(guān)的標(biāo)志。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。9 每年組織2次社區(qū)文化活動(dòng)。10 重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年至少公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，問(wèn)卷率80%以上，公示整改情況。13 每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。14 做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。提供方便業(yè)主生活的室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。6.1.4 經(jīng)營(yíng)管理 按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。6.1.5 專項(xiàng)服務(wù)委托管理  依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)；操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語(yǔ)文明。4 對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)記錄。
      6.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理
      6.2.1 綜合管理
       建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2 按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用安全情況進(jìn)行評(píng)估檢查。3 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)并做好記錄。在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。設(shè)備機(jī)房
      1）每日巡視1次、每月清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)不得堆積雜物。2）按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、檔鼠板。
      3）在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。
      5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志。7）交接班等記錄齊全、完整。
      6.2.2 共用部位
      6.2.2.1 房屋結(jié)構(gòu) 根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。2 每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門，同時(shí)告知全體業(yè)主。6.2.2.2 建筑部件 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每周巡查2次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。
      6.2.2.3 附屬構(gòu)筑物 每2周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每季度檢查1次雨污水管井，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。3 每2周巡查1次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。4 每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢測(cè)1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。
      6.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析；進(jìn)行冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。每年檢查1次管道、閥門并除銹。3 定期檢驗(yàn)壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪?次風(fēng)管。6.2.4 二次供水設(shè)備 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。4 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。
      5每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)行檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。7 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。6.2.5 排水系統(tǒng) 按照水務(wù)部門的要求取得排水許可證。2 排水設(shè)施
      每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查、清理、疏通。每次降雨前后及強(qiáng)降雨過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。3 污水泵
      每日巡視2次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。4 化糞池
      定期檢查化糞池，及時(shí)安排清掏。
      6.2.6 照明和電氣設(shè)備 室內(nèi)照明
      每日巡檢1次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。2 室外照明
      每周巡檢3次；一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明
      每2日巡檢1次；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)，應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每季度活化1次蓄電池。4 高壓柜及高壓線路
      每班巡檢4次高壓柜；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好記錄。5 干式變壓器
      每班巡檢3次，做好記錄。油浸變壓器
      每班巡檢3次，做好記錄。7 低壓柜
      每班巡檢4次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表；做好記錄。8低壓配電箱和低壓線路
      每月巡檢2次；每年養(yǎng)護(hù)1次；每半年切換1次雙路互投開(kāi)關(guān)；做好記錄。9 電動(dòng)機(jī)
      每班巡檢1次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。10 控制柜
      每周巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)2次；每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1次遠(yuǎn)控裝置；做好記錄
       發(fā)電機(jī)
      每月試運(yùn)行1次；每年1次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化1次蓄電池；每日巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。12 電氣檢測(cè)
      每2年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用品；每3年檢測(cè)1次直流屏和中央信號(hào)屏；每2年檢測(cè)1次高壓電纜；每2年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算用的電能表；做好記錄。13 變配電室
      24小時(shí)雙人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施齊備。
      6.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)
      每日巡查1次，每周清潔1次設(shè)備表面；每年設(shè)備內(nèi)部除塵1次。2 對(duì)講門口機(jī)
      每2周檢查1次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱
      每季度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器
      每2月檢查1次防水、探測(cè)范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
      5圖像采集設(shè)備
      每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能，每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。6 攝像機(jī)
      每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。7 解碼器
      每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。8 云臺(tái)
      每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。9 巡更點(diǎn)
      每2周檢查1次外觀、存儲(chǔ)記錄，表面清潔1次。10 讀卡器
      每2周檢查鍵盤、防水，表面清潔1次。11 電磁鎖門鎖
      每月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕
      每月檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。6.2.8 電梯 24小時(shí)運(yùn)行。設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)。專業(yè)維修人員須在20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。每15日進(jìn)行1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)計(jì)劃。定期檢查緊急報(bào)警裝置。7 定期年檢并取得合格證。轎廂內(nèi)有年檢合格證、乘梯須知。6.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏檢查。使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
      6.3 消防安全防范
      6.3.1綜合管理 落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防安全職責(zé)； 成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)行1次消防演練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。3 發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
       消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。備存緊急消防物資。每日防火巡查4次；每2周專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。每年對(duì)員工進(jìn)行3次消防安全宣傳教育。6.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
      6.3.2.1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)  1 報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)
      每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每周機(jī)柜表面清潔1次，每半年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。2模塊、探測(cè)器、手報(bào)
      每半年巡查1次模塊、探測(cè)器、手報(bào)，每年表面清潔1次，探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。
      3備用電源
      每季度備用電源充放電試驗(yàn)和表面除塵1次。
      6.3.2.2消防廣播系統(tǒng)
      每周機(jī)柜表面清潔1次，每半年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每半年檢查1次電話插孔、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。6.3.2.3防排煙系統(tǒng)
      每半年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。
      6.3.2.4防火分隔系統(tǒng)
      每年防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次；電控箱表面清潔，內(nèi)部除塵1次；每季度防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。
      6.3.2.5水滅火系統(tǒng)
      每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓；每半年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)消火栓，每年設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤(rùn)滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。
      6.3.2.6滅火器
      每年進(jìn)行1次功能性檢查。
      6.4 綠化養(yǎng)護(hù)
      6.4.1 基本要求
      1綠地
      第三篇：《住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》征求意見(jiàn)稿
      北京市地方標(biāo)準(zhǔn)
      住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
      （征求意見(jiàn)稿）
      編 號(hào)：DB/TXXX-2010
      主編單位： 批準(zhǔn)部門： 實(shí)施日期：
      第四篇：住宅物業(yè)裝修服務(wù)卡
      裝修管理服務(wù)卡
      一、交房驗(yàn)房期間
      在管家陪同業(yè)主驗(yàn)收期間，①、需告知到業(yè)主裝修申報(bào)需要攜帶的哪些資料？并提前三天辦理。②、關(guān)于空調(diào)位、飄窗拆改、采光井澆筑、廚衛(wèi)管道拆改、消防通風(fēng)采光通道、封閉陽(yáng)臺(tái)、裝修履約保證金等敏感問(wèn)題也需要在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行告知。③、以便業(yè)主在裝修設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)考慮。同時(shí)，可以側(cè)面詢問(wèn)業(yè)主什么時(shí)候裝修，什么方式裝修等等，如果業(yè)主對(duì)這個(gè)話題不反感的話，可以引導(dǎo)業(yè)主如何規(guī)范的裝修，比如找有資質(zhì)的大公司、貨比三家、多看在施工的工地、多留些裝修尾款、裝修保證金讓裝修施工方承擔(dān)、避開(kāi)雨季裝修、合同外增加項(xiàng)目一定要先溝通再施工、建議把所有額單據(jù)收起來(lái)、建議不要過(guò)分追求工期等等。同時(shí)，將指紋鎖管理權(quán)限移交給業(yè)主，建議業(yè)主如果近期不裝修的話，把電池取下來(lái)，使用鑰匙開(kāi)門。
      二、業(yè)主辦理裝修申報(bào)時(shí)
      前臺(tái)需核實(shí)業(yè)主身份，并確認(rèn)資料是否齊全、人員（業(yè)主本人、共有人及裝修負(fù)責(zé)人）是否一起來(lái)了，然后協(xié)助業(yè)主填寫相關(guān)資料表單及復(fù)印相關(guān)資料；管家需要到前臺(tái)審核業(yè)主提供的圖紙（是否存在違規(guī)情況），并問(wèn)清楚一些重要的信息：安裝什么類型的空調(diào)、空調(diào)外機(jī)安裝在什么位置、承重部位是否拆改衛(wèi)生間及廚房位置及布局是否更改、飄窗是否拆改、采光井是否澆筑、消防通風(fēng)采光通道是否封閉等；同時(shí)要告知到位如下信息：噪音施工時(shí)間、拆墻前做好成品保護(hù)、施工現(xiàn)場(chǎng)配置掃帚等打掃衛(wèi)生工具、現(xiàn)場(chǎng)配備簡(jiǎn)易蹲便器、裝修垃圾（非生活垃圾）袋裝運(yùn)到地下室指定位置、裝修施工人員帶上身份證和2張照片來(lái)辦理長(zhǎng)期出入證、做防水閉氺試驗(yàn)前需要讓管家到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后（再閉水實(shí)驗(yàn)）；開(kāi)工前先驗(yàn)收下水管（是否通順）及衛(wèi)生間防水、沒(méi)有防水的地面不要有積水（以免滲漏到樓下）、衛(wèi)生間做好防水前也不要有積水、外立面不能破壞（安裝鋁合金要求）、隱蔽工程封閉前需要通知管家做隱蔽工程驗(yàn)收并留下影像資料、智能化線路及燃?xì)夤艿栏膭?dòng)要找專業(yè)人員操作、室內(nèi)膩?zhàn)咏ㄗh鏟掉、施工人員請(qǐng)勿留宿現(xiàn)場(chǎng)、只需要把指紋鎖密碼給施工人員（其他的如門禁卡、鑰匙、指紋不要給，一個(gè)工種結(jié)束后，建議換一次密碼）、購(gòu)買大型（如木板、家具，鋁合金框架）和比較長(zhǎng)的材料（如石膏線、窗簾桿、木線條）前需要確認(rèn)是否可以正常進(jìn)出地下室（限高2.2m）、消防樓梯及電梯轎廂、請(qǐng)勿開(kāi)門施工、敲墻時(shí)主要碎石掉到樓下、每日下班時(shí)要記得關(guān)閉室內(nèi)水電總閥。
      三、開(kāi)始敲墻和清運(yùn)垃圾
      確認(rèn)成品保護(hù)是否到位（包括容易掉碎石下來(lái)的位置，如入戶花園、陽(yáng)臺(tái)）；室內(nèi)對(duì)講機(jī)（含掛片）和是否拆走、弱電線路接頭是否保護(hù)（使用電工膠布包好）好了；送水送電前確認(rèn)室內(nèi)電閘和水閥是否關(guān)閉；垃圾清運(yùn)前是否袋裝并運(yùn)到指定位置；下水管是否被堵塞（包括看下天花板上的水管使用有滴水情況）；拆墻位置是否和申報(bào)圖紙一致；鏟膩?zhàn)訒r(shí)不要噴灑太多的水（積在樓板上會(huì)滲水下去）；室內(nèi)接電的位置要在室內(nèi)總開(kāi)關(guān)下面或漏電保護(hù)器下端；進(jìn)戶門小門扇插銷是否調(diào)撥到位（而不是橫著）；拆墻體時(shí)是否保護(hù)好了強(qiáng)弱電線（包含接頭、線路、原PVC管道）；窗臺(tái)位置拆改的需要提醒做好防水（改動(dòng)后滲水不在保修范圍內(nèi)）。
      四、水電施工階段
      特別關(guān)注衛(wèi)生間里面布局改動(dòng)（擅自打孔改管、拆改主立管、排污管接入到排水管）；電線需要套管；電線的截面積（總和）建議小于線管內(nèi)徑40%（就是一根管里面不要穿太多線）；強(qiáng)弱電線的之間的間距建議拉大點(diǎn)（如不能滿足條件，用錫箔紙?jiān)谌觞c(diǎn)外面包一層，防止信號(hào)間的干擾）；一期入戶花園和餐廳不建議水管走天蓬（可能會(huì)打到預(yù)埋的水管）；如果做地暖（要記錄好，已提醒樓下裝修時(shí)不要打破了水管）的需要考慮好地面抬高的問(wèn)題（會(huì)高過(guò)進(jìn)戶或陽(yáng)臺(tái)門檻），現(xiàn)場(chǎng)需要關(guān)注空調(diào)外機(jī)安裝的位置（通過(guò)打孔位置、內(nèi)機(jī)插座安裝位置，還要特別關(guān)注原空調(diào)位的裝修情況，比如是否挪作他用）；做好隱蔽工程后及時(shí)安排驗(yàn)收及影
      像資料保存；水管要試壓（建議全部瓷磚鋪好后再做一次水壓測(cè)試，已檢測(cè)切割瓷磚時(shí)有無(wú)破壞水管）；可建議業(yè)主多預(yù)留插座（特別是廚房和客廳背景墻，以備用）；設(shè)備平臺(tái)預(yù)留出安裝大功率設(shè)備的電源線；提醒冷熱水管要區(qū)分開(kāi)；修補(bǔ)線槽時(shí)注意水泥砂漿配置比（以免墻面開(kāi)裂）；弱電箱里面預(yù)留電源插座（安裝路由器和光貓）；打孔時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注外墻孔、打孔孔徑和有沒(méi)有打破樓上水管（未裝修的可打開(kāi)水閥驗(yàn)證下），外墻打孔完后需要用水沖洗墻面（但要確認(rèn)樓下是否有人或窗戶是否關(guān)閉，以免影響樓下）；燃?xì)飧墓芗爸悄芑鸶淖鳂I(yè)需專業(yè)人員進(jìn)行操作；空調(diào)排水措施是否到位（不要到了安裝空調(diào)時(shí)再來(lái)想辦法排水）；建議安裝防臭地漏蓋子；室內(nèi)用電要分配好（以免某一個(gè)空氣開(kāi)關(guān)符合過(guò)重）。
      五、泥工施工階段
      防水施工一定要到位，廚房和陽(yáng)臺(tái)要做防水（地漏周邊、水管及煙道出地面位置重點(diǎn)做），衛(wèi)生間墻面高度做到一米八以上（特別是淋浴房區(qū)域）；淋浴房地面建議做排水溝；不要在沒(méi)有防水要求的地面攪拌砂漿時(shí)放太多水（以免滲水到樓下）；封閉水管前需要預(yù)留出檢修口（活動(dòng)的）；煙道裝飾前建議進(jìn)行掛網(wǎng)、粉刷處理（不要直接在煙道表面鋪貼）；安裝鋁合金窗框時(shí)需提醒不要安裝的太出去，同時(shí)建議上下多打幾個(gè)釘子固定（固定在實(shí)體墻上），欄桿不建議拆除，有干掛石材的要安裝在實(shí)體墻上（而不是直接在干掛石材上安裝），提醒泥工做好堵漏措施（是否防水砂漿進(jìn)行塞縫，外面玻璃膠打密實(shí)），確保不漏水；瓷磚勾縫建議不要用白水泥；瓷磚上墻操作需要做牢固（不要掉下來(lái)）。
      六、木工施工階段
      一期入戶花園、餐廳及廚房鉆孔時(shí)主要不要打破了預(yù)埋的水管；需要預(yù)留出水管檢修口；提醒業(yè)主木板做好防潮處理（在衛(wèi)生間門口打柜子的）；安裝可視對(duì)講機(jī)位置若打柜子的，是否預(yù)留出足夠的尺寸來(lái)；建議少做有層次感吊頂和隔斷，容易藏灰塵；會(huì)不會(huì)在公共區(qū)域打鞋柜。
      七、油漆施工階段
      提醒要安裝護(hù)角線，這樣線條會(huì)更直；提醒業(yè)主木板上的釘眼要做防銹處理；提醒現(xiàn)場(chǎng)工作人員膠水需要密封好（不要漏出來(lái)造成地面打滑，更不要把用剩的材料特別是膠水不能直接倒到下水道里面或垃圾池）；刷乳膠漆前確保墻面已經(jīng)干燥。
      八、收尾階段
      安裝廚房集成吊頂前，把燃?xì)鈭?bào)警器移轉(zhuǎn)出來(lái)；墻紙安裝位置會(huì)不會(huì)有不通風(fēng)的部位（比如柜子后面，容易發(fā)霉）；木地板安裝前，先確保地面沒(méi)有灰塵（以免南風(fēng)天氣招蟑螂；衛(wèi)浴安裝前先確認(rèn)下水是否通暢）；安裝抽油煙機(jī)時(shí)確保密封良好（排氣管接入到了煙道做好密封處理）；安裝空調(diào)外機(jī)時(shí)確保排水管接入到了下水管（而不是往外面排）；安裝燈具打鉆時(shí)不要打太深（寧可多打幾個(gè)來(lái)加固，以免打穿樓板）；買燈具時(shí)需要考慮到燈泡更換與購(gòu)買；廚房插座建議買帶開(kāi)關(guān)的；如有內(nèi)藏式石膏板吊頂，搞衛(wèi)生時(shí)需要用濕布擦拭或用吸塵器清理灰塵；早點(diǎn)去預(yù)約燃?xì)恻c(diǎn)火；入住前多打開(kāi)窗戶來(lái)通風(fēng)；安裝好所有電器之后，全部打開(kāi)，檢查下是否會(huì)超負(fù)荷運(yùn)行；安裝數(shù)字電視時(shí)，先開(kāi)通好網(wǎng)絡(luò)或有線電視；入伙放鞭炮的位置及注意事項(xiàng)提醒到位。
      九、驗(yàn)收階段
      重點(diǎn)是關(guān)注鄰里糾紛是否解決好、報(bào)警器是否移轉(zhuǎn)下來(lái)、檢修口是否預(yù)留、整改通知書有無(wú)遺漏、公共部位有無(wú)破壞、空調(diào)排水措施是否到位、衛(wèi)生間有無(wú)滲漏；同時(shí)：提醒業(yè)主多開(kāi)窗通風(fēng)，裝修尾款不要這么早付清。
      第五篇：住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范
      住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范
      （三級(jí)）
      (一)基本要求
      1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有有效物業(yè)管理資質(zhì)證書。
      2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。
      3、按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。
      4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在小區(qū)管理中統(tǒng)一著裝。
      5、物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
      6、管理人員應(yīng)80%持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
      7、一線服務(wù)人員每年體檢一次,合格上崗。
      8、管理管理企業(yè)實(shí)施每周5天每天8小時(shí)服務(wù)接待(公示服務(wù)聯(lián)系電話號(hào)碼)。
      9、年與10%以上業(yè)主作有效溝通;年有效投訴處理率>80%。
      10、建立檔案管理制度(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等)。
      11、建立財(cái)務(wù)制度,每年一次或按合同約定時(shí)間公布物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。
      12、按規(guī)定管理使用公共維修基金。(二)房屋管理
      1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。
      2、房屋外觀完好、整潔。
      3、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告,并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。
      4、空調(diào)安裝無(wú)安全隱患。
      5、陽(yáng)臺(tái)封閉統(tǒng)一有序。
      6、房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。
      7、小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo)。小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元(門)、戶門有明顯標(biāo)志。(三)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
      1、供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全,設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)事故隱患。
      2、設(shè)立24小時(shí)報(bào)修值班電話,急修保修一小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),建立回訪制度,回訪率70%以上。
      3、設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
      4、消防系統(tǒng)設(shè)備完好,可隨時(shí)啟用,保證消防通道暢通。
      5、道路暢通,路面平坦,車輛行駛路線明確。
      6、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率90%以上,按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。
      7、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備,對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。
      8、保持設(shè)備房整潔衛(wèi)生,制定設(shè)備房管理制度。
      9、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
      10、停水、停電,在接到相關(guān)部門通知后,按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。
      (四)公共秩序維護(hù)
      1、小區(qū)主出入口24小時(shí)值班(其中8小時(shí)立崗)。
      2、對(duì)小區(qū)重要部位每4小時(shí)巡查一次。
      3、應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位,設(shè)置安全警示標(biāo)志。
      4、進(jìn)出小區(qū)的車輛指定位置有序停放。
      5、保安人員經(jīng)過(guò)突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。
      6、每年進(jìn)行消防演習(xí)一次。(五)保潔服務(wù)
      一、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔(不少于以下頻次)
      1、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道(1)公共綠地 1次/天 清理(2)硬化地面 1次/天 清掃(3)主次干道 1次/天 清掃(4)室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1次/月 擦拭(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
      2、房屋內(nèi)公共部位
      (1)多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天 拖掃(2)高層電梯廳 1次/天 拖掃(3)高層消防通道 1次/月 拖擦(4)共用活動(dòng)場(chǎng)所 1次/天 清掃(5)樓道玻璃窗 1次/月 擦拭
      (6)高層大堂、會(huì)所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個(gè)月 打蠟地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個(gè)月 打蠟地磚地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個(gè)月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸塵 1次/6個(gè)月 清洗
      (7)室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門、扶手等公共設(shè)施 1次/月 擦拭(8)公共衛(wèi)生間 1次/天 清潔(9)電梯內(nèi) 1次/天 清潔
      (10)及時(shí)清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物。
      二、垃圾的處理與收集
      1、根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱;
      2、垃圾每日收集1次,作到日產(chǎn)日清,無(wú)垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
      3、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無(wú)異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蟲(chóng)孳生;
      4、圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗,保持潔凈。
      三、排水、排污管道暢通
      1、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 定時(shí)疏通
      2、雨、污水井 定時(shí)清掏
      3、化糞池 定時(shí)清掏四、二次供水水箱按國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,定期巡查。
      四、無(wú)飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制
      1、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
      2、飼養(yǎng)寵物必須符合法律要求;對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
      五、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作,有效控制害蟲(chóng)孳生;定期對(duì)各類病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制,適時(shí)投放消殺藥物。(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理
      1、草坪保持平整,按規(guī)定進(jìn)行修剪。
      2、草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
      3、花草樹(shù)木無(wú)枯死,養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的死樹(shù),必須清除,并適時(shí)按需要補(bǔ)種。
      4、綠籬每年應(yīng)進(jìn)行修剪,及時(shí)清除修剪廢棄物。
      5、造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況,及時(shí)修剪整形。
      6、根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時(shí)組織澆灌、施肥和松土。
      7、適時(shí)組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲(chóng)害。附:編制說(shuō)明
      1、為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)行為,提高物業(yè)管理服務(wù)水平,促進(jìn)物業(yè)管理健康有序發(fā)展,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其它有關(guān)規(guī)定,制定本標(biāo)準(zhǔn)。
      2、本標(biāo)準(zhǔn)適用于多、高層住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主會(huì)對(duì)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)的確定、以及與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)甲乙雙方對(duì)物業(yè)管理公共服務(wù)要求的約定,同時(shí)作為測(cè)算服務(wù)價(jià)格的依據(jù)。
      3、物業(yè)管理公共服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定對(duì)房屋共用部位及其共用配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理,并對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生等公共事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。
      4、本標(biāo)準(zhǔn)由高至低劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)等級(jí),級(jí)別越高,表示物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。各等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)均由基本要求、房屋管理、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)內(nèi)容組成。
      5、引用本標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)結(jié)合住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施檔次及居住對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力等情況,選定相應(yīng)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
       
      
    
      

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（電氣部分）
*電氣急修二十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；有專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在三十分鐘內(nèi)告知。
1. 建立共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。
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