第一篇：怎樣解決商場租賃合同糾紛
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怎樣解決商場租賃合同糾紛
商場租賃合同糾紛是一種發(fā)生在商場租賃合同簽訂時或者在合同執(zhí)行過程中因某些條款事前為明確要求而造成的，那么，怎樣解決商場租賃合同糾紛？又該怎樣避免商場租賃合同糾紛的發(fā)生呢？
商場租賃合同糾紛
商場租賃合同糾紛可以通過協(xié)商、調解、仲裁、訴訟四種方式解決。
承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權調查，確認以下幾個重大信息：
1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風險。
2、房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。
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3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。
承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：
1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；
2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；
3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經(jīng)營活動，而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；
4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)(娛樂、餐飲等)的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；
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5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。
對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人義務，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任；上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責任解除合同。
租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：
1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；
2、經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。
因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。
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轉租需要注意
1、轉租必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。
2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應承擔費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協(xié)商同意的，亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓錯作環(huán)節(jié)結合起來支付，以此降低資金風險，并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。
簽訂租賃合同前一定要調查商鋪的產(chǎn)權
承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權調查，確認以下幾個重大信息：
1)、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風險。
2)、房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合法律咨詢s.yingle.com
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同。
3)、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。
如果承租人無法查清，可以委托律師到相關部門進行調查。
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第二篇：如何解決農(nóng)村土地租賃合同糾紛
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如何解決農(nóng)村土地租賃合同糾紛
農(nóng)村地區(qū)圍繞土地租賃合同而產(chǎn)生的糾紛是比較多的，由于農(nóng)村中的土地是屬于集體經(jīng)濟組織所有，因此并不是任何一個人都可以將農(nóng)村土地出租。那要是不幸產(chǎn)生合同糾紛的話，此時該如何解決呢?小編將在下文為您介紹農(nóng)村土地租賃合同糾紛如何處理的相關問題。
一、農(nóng)村土地租賃合同糾紛如何解決
土地使用權租賃合同糾紛，是指出租人與承租人相互之間對土地使用權租賃合同的履行情況以及不履行的后果產(chǎn)生爭議。對履行的情況產(chǎn)生爭議，一般是指對土地使用權租賃合同是否已經(jīng)履行或者其履行是否符合合同規(guī)定發(fā)生爭執(zhí)。對不履行的情況產(chǎn)生的爭議，一般是指對于沒有履行或者沒有完全履行的土地使用權租賃合同的責任應當由哪一方承擔，承擔多少所發(fā)生的爭執(zhí)。
土地使用權租賃合同糾紛的解決方式同其他合同一樣，有協(xié)商、調解、仲裁、訴訟四種方式。這里，主要談談人民法院在審理土地使用權租賃合同糾紛案件時應注意的幾個具體問題。
二、審理農(nóng)村土地租賃合同糾紛的注意事項
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1、土地使用權租賃合同案件的受理與管轄。
凡是平等主體的公民之間，法人之間，其他組織之間及其相互之間發(fā)生的以土地使用權租賃為標的的民事權益糾紛，均應作為民事案件，一律由民事審判庭或人民法院受理。
向人民法院起訴的土地使用權租賃合同糾紛案件，應當符合我國《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定的條件，同時，還要符合該法第二十二條“對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄”，第二十四條“因合同糾紛引起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄”的有關規(guī)定。除了依照法律明確規(guī)定的管轄外，當事人也可以依照我國《民事訴訟法》第二十五條“合同的雙方當事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄的規(guī)定?！币簿褪钦f，雙方當事人在訂立合同時，可以依照法律的規(guī)定，在合同的爭議解決條款中，協(xié)議選擇上述規(guī)定中的任意一個地方的人民法院為解決合同爭議的管轄法院。
2、土地使用權租賃合同糾紛案件的訴訟時效。
依照我國《民法通則》第一百三十五條之規(guī)定，一般情況下，出租人與承租人發(fā)生糾紛后，向人民法院起訴的時限為2年，從當事人知道
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在土地使用權租賃合同糾紛中，如果是因承租人延付、拒付租金而引起糾紛導致的訴訟應適用特殊訴訟時效。依照我國《民法通則》第一百三十六條：“延付或者拒付租金的訴訟時效為一年”之規(guī)定，當事人必須在知道或者應當知道自己的權利受侵害之日起一年內(nèi)向法院提起訴訟。超過一年而當事人又沒有訴訟時效中斷的有力證據(jù)的，權利人也同樣喪失了勝訴權。但是，從權利被侵害之日起超過20年，人民法院不予保護。若遇特殊情況，人民法院可以延長訴訟時效期間。超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，則法律不禁止。
3、處理土地使用權租賃合同糾紛案件應遵循的基本原則。
(1)有利于土地使用權有償使用的原則。
(2)依法保護合同的原則。在處理這類案件時，應當尊重合同雙方當
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贏了網(wǎng)s.yingle.com 事人的意思表示，只要雙方當事人的約定不違反法律、政策，不損害國家利益、社會公共利益和他人利益，就應維護合同的法律效力。一方當事人以法律沒有規(guī)定為由，否認合同的效力，不應予以支持。
(3)公平保護當事人合法權益的原則。土地使用權租賃糾紛案件中的當事人，不論是自然人還是法人，是本地人還是外地人，是中國人還是外國人，其主體資格和法律地位都是平等的，在土地使用權租賃中的合法權益都應當公平地依法予以保護。一方利用經(jīng)濟優(yōu)勢，進行不正當競爭，轉嫁經(jīng)營風險的行為應不予保護。堅決抵制地方保護主義和部門保護主義。人民法院處理涉外、涉港澳臺土地使用權租賃合同糾紛案件時，應注意當事人的實際情況和特點，正確運用我國對他們的優(yōu)惠政策，保護他們的合法權益。
4、審理土地使用權租賃合同糾紛案件的法律適用問題。
人民法院在審理土地使用權租賃合同糾紛案件適用法律時，應注意以下幾點：
(1)法律、法規(guī)有明確規(guī)定的，要依照法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理;
(2)法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，要依照國家政策處理;
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贏了網(wǎng)s.yingle.com(3)法律、法規(guī)、政策都沒有規(guī)定的，應根據(jù)《民法通則》的基本原則，結合具體案情，從有利于保護雙方當事人的民事權益，有利于土地有償使用的原則出發(fā)，實事求是、合情合理地處理。
在土地使用權租賃合同糾紛中，合同訂立后，出現(xiàn)當事人無法預見和克服的客觀因素，如：國家政策性價格調整、稅率調整、國家規(guī)費調整等，如繼續(xù)履行原合同顯失公平的，可適用情勢變更原則酌情進行處理。
5、土地使用權租賃合同無效的的認定。
法院在審理土地使用權租賃合同糾紛時，應注意審查租賃合同是否違反了法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。凡違反《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十八條至三十一條規(guī)定的，所簽訂的土地使用權租賃合同應認定無效。另外，還應注意審查通過劃撥方式取得土地使用權的一方出租土地使用權時，是否經(jīng)縣級以上土地管理部門和房管部門的批準，是否支付了全部土地出讓金等。凡未經(jīng)合法批準，擅自出租劃撥土地使用權，而與對方發(fā)生了租賃合同糾紛，訴至法院處理的，或出租人違背《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條至第四十七條的規(guī)定，未經(jīng)合法批準，自行出租或變相出租劃撥土地使用權的合同，均應認定為無效，并根據(jù)雙方的過錯程度大小，判定雙方各自承擔相應的民事責任。
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6、承租人對地上建筑物、其他附著物進行改建、擴建而與出租人發(fā)生糾紛的應區(qū)別不同情況進行處理。
(1)如果承租人在改建、擴建之前已征得出租人同意，且雙方對產(chǎn)權有約定的，按約定處理。
(2)如雖經(jīng)出租人同意，但對產(chǎn)權沒有約定的，產(chǎn)權應歸出租人。對改建、擴建地上建筑物或其他附屬物的費用，由出租人折價償付。
(3)如承租人未經(jīng)出租人同意，擅自改建、擴建地上建筑物或附屬物的，能夠拆除的，可以責令拆除;不能拆除的，也可以適當折價歸出租人所有;若造成出租人損失的，應當負賠償責任。
(4)承租人在合法使用租賃的土地時，因不可抗力而使地上建筑物和其他附屬物滅失的，原則上應由出租人申請重建。如承租人征得出租人的同意，重建地上建筑物有約定的，按約定處理，沒有約定或未經(jīng)出租人同意而擅自重建、改建的，產(chǎn)權仍歸出租人，對因重建、改建、擴建地上建筑物而支出的費用，由出租人予以適當補償。
以上就是小編為您你整理的農(nóng)村土地租賃合同糾紛的相關知識。圍繞農(nóng)村土地租賃合同而產(chǎn)生的具體糾紛不同，因此就需要當事人能夠具
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告
應
當
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第三篇：怎樣合理解決保險合同糾紛
怎樣合理解決保險合同糾紛
隨著國內(nèi)保險業(yè)的快速發(fā)展，保險合同糾紛也日益增多。在各類保險合同糾紛案件中，主要涉及財產(chǎn)損失保險、機動車輛保險、保證保險以及意外傷害和健康保險幾類，其中機動車保險糾紛案件最多，爭議的焦點主要集中在保險人是否履行了明確說明的義務、免責條款的適用范圍、投保人是否履行了如實告知義務。
投保人投保，主要是為了預防和分擔風險，而保險合同糾紛往往爭議的焦點就是“免責條款”，所謂的免責條款是指在某些情況下，即使發(fā)生了保險事故，保險公司也是不賠的，所以“免責條款”對于保險人和投保人都是非常重要的。在司法實踐中，關于免責條款的效力問題上的糾紛是比較集中的，因為這事關賠與不賠，這也使得投保人與保險人之間容易出現(xiàn)矛盾。一旦發(fā)生了“免責條款”中列明的保險事故，如果免責條款有效，保險公司就有權利拒絕賠償；如果免責條款無效，保險公司就有義務賠償，即使保險公司單方面不予以賠償，投保人也可以通過訴訟的等方式維護自己的合法權益。
下面就保險合同糾紛案件的形成原因做以下幾點分析。
第一、保險法司法解釋缺少，導致法律理解和適用上存在較大的分歧。隨著新型保險業(yè)務和新類型保險案件的不斷出現(xiàn)，保險法的相關規(guī)定已明顯滯后，加之最高人民法院相關司法解釋未能出臺，導致實踐中諸多問題在認識和處理上都存在較大分歧，影響了司法統(tǒng)一。在此也告知廣大保險公司客戶，對自己已經(jīng)購買的保險產(chǎn)品，以及相關涉及到自身保險利益的法律知識需要加深了解。
第二、審判人員司法理念存在差異，導致執(zhí)法尺度不夠統(tǒng)一。一是審判人員自身素質的差異，導致執(zhí)法尺度不夠統(tǒng)一。二是由于審判
人員對保險法研究不夠，將保險實務與保險法理論研究割裂開來，對于較復雜的保險糾紛案件，只能從表面上解決問題，很難有深層次的法理剖析。審判人員對保險合同糾紛案件認識上存在著一定的誤區(qū)，導致處理存在失誤，影響了案件的質量，不能正確處理保險合同共性與自身特殊的關系。保險公司工作人員的證言證明力如何確認、證明程度如何認定等，不同的審判人員掌握上就存在著明顯的差異，自然也會影響執(zhí)法尺度和判決結果。
第三、保險代理人違規(guī)操作也是引發(fā)保險合同糾紛案件的重要原因之一。保險代理人代投保人填寫投保單內(nèi)容甚至代簽名的現(xiàn)象較為普遍，一旦出現(xiàn)諸如帶病投保情形而保險公司拒付保險金時，投保人和被保險人往往以保險代理人未履行條款說明義務為由抗辯;保險代理人收費后不上交保險公司，或者未收費先開收據(jù)，都有可能釀成保險合同糾紛。
隨著保險業(yè)的飛速發(fā)展，保險產(chǎn)品的日益增多，保險合同的多樣化，保險糾紛是不可避免的發(fā)生，遇到保險糾紛建議通過以下方式或者途徑，合理合法的解決。
第一、雙方協(xié)商，爭取達成一致意見。保險人和投保人之間存在一種保險合同關系，投保人在簽訂保險合同的時候務必要對保險合同中的相關保險條款以及特別約定進行認真的閱讀，并通過多種渠道了解相關保險知識，從源頭減少保險合同糾紛的幾率；即使出現(xiàn)保險合同糾紛，也可以為日后的雙方協(xié)商提供合法的合同依據(jù)，以便維護自身合法權益。
第二、如果雙方就保險合同糾紛很難達成一致意見，保險合同中約定了仲裁條款或雙方另有仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機構申請
仲裁，通過仲裁機構依法解決相關糾紛。這樣不僅可以避免很多不必要的矛盾和爭吵，還可以維護自身相關的合法權益。
第三、如出現(xiàn)保險合同糾紛前期協(xié)商無果且保險合同中沒有仲裁條款和仲裁協(xié)議的，可以依法向人民法院提起訴訟，依據(jù)相關法律通過人民法院依法維護自己的合法權益及保障。這就需要廣大的保險客戶對相關法律法規(guī)要有一定的了解和掌握，這在保險合同糾紛中對維護自身相關權益有很大的幫助。
第四、我市保險行業(yè)協(xié)會設有專門的保險合同糾紛處理辦公室。對于保險合同糾紛的問題，也可以通過保險行業(yè)協(xié)會的合同糾紛處理辦公室進行協(xié)調處理，便于廣大客戶的相關權益能夠得到更快、更好、更全面的保障。
版塊三—郴州中支理賠分中心
第四篇：怎樣通過訴訟解決合同糾紛
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怎樣通過訴訟解決合同糾紛
在平時的合同制作過程中，都面臨著爭議解決方式的選擇。爭議解決方式一般分為兩類，第一，提請人民法院訴訟解決，第二，提交仲裁機關仲裁。那么，到底是選擇訴訟解決還是選擇仲裁呢?
要回答此問題，相信還是應當以搞清楚訴訟與仲裁的區(qū)別為前提吧。
訴訟與仲裁都屬法律程序，二者作出的裁決都具有法律效力;雙方當事人在訴訟或仲裁過程中都處于平等地位;訴訟或仲裁活動都獨立進行。但是，畢竟作為兩個不同的法律程序，它們在很多方面也存在區(qū)別。
一、訴訟與仲裁的區(qū)別
第一，啟動的前提不同。
要啟動仲裁程序，首先，必須要雙方達成將糾紛提交仲裁的一致的意思表示，這可以通過專門的仲裁協(xié)議也可以通過合同中的仲裁條款表現(xiàn)出來。達成一致意思表示的時間可以是在糾紛發(fā)生前，糾紛中也可
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以在糾紛發(fā)生之后。其次，雙方還必須一致選定具體的仲裁機構。只有滿足上述條件仲裁機構才予受理。
對訴訟而言，只要一方認為自己的合法權益受到侵害，即可以向法院提起訴訟，而無需征得對方同意。由此，訴訟的條件要寬泛得多。
第二，受案范圍不同。
仲裁機構一般只受理民商、經(jīng)濟類案件(婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護、撫養(yǎng)、繼承糾紛不在此列)，不受理刑事、行政案件。而對上述案件，當事人均可訴訟有門。
第三，管轄的規(guī)定不同。
仲裁機構之間不存在上下級之間的隸屬關系，仲裁不實行級別管轄和地域管轄。一般情況下，當事人可以在全國范圍內(nèi)任意選擇裁決水平高、信譽好的仲裁機構，而不論糾紛發(fā)生在何地、爭議的標的有多大。
人民法院分為四級，上級法院對下級法院具有監(jiān)督、指導的職能，訴訟實行級別管轄和地域管轄。根據(jù)當事人之間發(fā)生的爭議的具體情況來確定由哪一級法院及由哪個地區(qū)的法院管轄。無管轄權的法院不得隨意受理案件，當事人也不得隨意選擇。
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第四，選擇裁判員的權利不同。
在仲裁中，當事人約定由三名仲裁員組成仲裁庭的，應當各自選定或者各自委托仲裁委員會主任指定一名仲裁員，第三名仲裁員由當事人共同選定或者共同委托仲裁委員會主任指定仲裁員。
而訴訟之中，當事人無權選擇審判員。但是在法定的情況下，可以要求審判員回避，或者要求將審判由簡易程序(只有一位審判員)轉入普通程序(三位審判員組成合議庭)。
第五，開庭的公開程度不同。
仲裁一般不公開進行，但當事人可協(xié)議公開，但涉及國家秘密的除外。人民法院審理，一般應當公開進行，但涉及國家秘密、個人隱私或法律另有規(guī)定的，不公開審理。離婚案件、涉及商業(yè)秘密的案件，當事人申請不公開審理的，可以不公開審理。
第六，終局的程序不同。
仲裁實行一裁終局制，仲裁庭開庭后作出的裁決是最終的裁決，立即生效。但勞動爭議仲裁是個例外，當事人不服仲裁裁決的，還可以向
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法院提起訴訟。
訴訟則實行兩審終審制，一個案件經(jīng)過兩級人民法院審理，即告終結，發(fā)生法律上的效力。當然也存在特例，如選民資格案件、宣告失蹤和宣告死亡案件、認定公民無民事行為能力和限定民事行為能力案件、認定財產(chǎn)無主案件實行一審終審。
第七，強制權力的不同。
仲裁機構對于干擾仲裁活動的當事人，無權行使強制措施。人民法院則可以對干擾訴訟活動的當事人采取拘傳、訓誡、責令退出法庭、罰款、拘留的強制措施。
當事人拒不履行仲裁機構做出的裁決時，仲裁機構無權強制執(zhí)行，只能由一方當事人持裁決書申請人民法院執(zhí)行。人民法院作出的生效判決，當事人拒不履行義務時，人民法院可以自行決定或者依當事人的申請，采取強制執(zhí)行的措施。
二、仲裁與訴訟的利弊
仲裁與訴訟制度各有優(yōu)劣勢，二者形成相互補充的狀態(tài)，也構成了我國基本的法律裁判程序。因此，當事人可以根據(jù)自身的具體情況來選
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擇糾紛的解決方式。
二者的利弊主要表現(xiàn)在如下幾個方面：
1、關于效率。
當事人發(fā)生糾紛一般都希望盡可能在短時間內(nèi)解決，以避免投入更多的財力、時間成本。在這點上，仲裁比較占優(yōu)勢。首先，仲裁的受理和開庭程序相對簡單，訴訟相對復雜;其次，仲裁實行一裁終局，裁決立即生效。訴訟實行兩審終審，當事人不服一審判決的還可上訴，并且提起上訴程序仍需時間：再次，目前訴訟的案件呈上升趨勢，而人民法院的訴訟資源有限，加之案件的復雜程度、法官的判案水平、社會不良風氣的干擾和影響等因素，一個案件從人民法院受理到判決生效，往往需要較長時間。
2、關于靈活性。
在仲裁中，當事人可以根據(jù)自身的情況來選擇仲裁機構、選擇仲裁員，甚至選擇仲裁的時間和地點，選擇適用的實體法。特別是可以據(jù)仲裁員的經(jīng)驗、閱歷、職稱、學歷、品行素養(yǎng)、仲裁水平等諸多方面來自由選擇自己信任的仲裁員。而訴訟則基本確定了受理的法院、審判員、審判的程序、時間及地點。當事人只能通過調整自己的相關情況來應
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對訴訟
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? 一般情況下合同成立的時間是什么時候 http://s.yingle.com/ht/657142.html
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第五篇：租賃合同糾紛代理詞
篇一：租賃合同糾紛一審代理詞--律所整理 代 理 詞
尊敬的審判長、審判員：
天津吉賢律師事務所接受xxxxxxx的委托，指派我擔任xxxxxxx與天津市xxx 投資有限公司租賃合同糾紛一案的一審代理人?，F(xiàn)結合今天的庭審情況針對雙方爭議的焦點發(fā)表如下代理意見：
一、原被告簽訂的《天津市xxx 生活廣場商鋪租賃合同》（以下簡稱租賃合同）符合法定解除的條件，該合同依法已經(jīng)解除。
1、被告遲延履行合同的主要債務，經(jīng)原告催告后在合理期限內(nèi)仍不履行。（遲延履行合同義務）
原被告于2012年9月20日簽訂了租賃合同（見證據(jù)2）。雙方約定，2012年11月15日為商鋪交場日（交場日：雙方簽訂交付確認書、實際交付商鋪日期），并于2013年圣誕節(jié)前正式開業(yè)。而至2012年12月31日，被告商場內(nèi)外部裝修工程仍未完成，無法為原告及其他商戶提供入場經(jīng)營的條件。經(jīng)原告催告后，被告承諾延至2013年4月15日可全面完工，為原告提供入場經(jīng)營條件。但，經(jīng)原告催告并給予4個多月的合理期限后，至再次約定的完工期限即2013年4月15日，商場內(nèi)外施工場地仍凌亂不堪，沒有絲毫完工跡象。以上事實可由原告于2013年4月份拍攝的現(xiàn)場照片證實（詳見證據(jù)17）。根據(jù)合同法第九十四條第三款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。
2、在租賃合同約定履行期限屆滿之前，被告明確表示不能履行主要債務，并且根據(jù)被告商場的現(xiàn)狀表明，被告也無法履行租賃合同主要債務。（預期違約）
在2012年12月底和2013年4月15日前，原告曾多次找到被告，均被被告明確告知因工程未完工、招商情況不好而不能為其提供入場經(jīng)營的條件，即明確表示不能履行租賃合同的主要債務，根據(jù)合同法第九十四條第二款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。
3、被告遲延履行合同債務已致使原告不能實現(xiàn)合同目的，符合我國合同法中規(guī)定的法定合同解除的情形。（根本違約）
原告租賃被告商鋪的目的是經(jīng)營袋鼠品牌專賣店并已取得特許經(jīng)營授權，經(jīng)營權的期限至2013年9月21日。被告未按合同約定履行合同主要義務，多次拖延交場期，將交場日期從2012年11月預計延長至2013年9月，并且仍不能確保至該月能夠為原告提供入場經(jīng)營的條件。被告的行為已嚴重侵害原告的合法權益，因原告不能按期開業(yè)，已導致原告因裝修商鋪、租賃員工住房、辦理營業(yè)執(zhí)照等各項損失，現(xiàn)小本經(jīng)營的原告已被拖累的從財力、物力和人力上都無法繼續(xù)開業(yè)經(jīng)營，租賃商鋪開業(yè)經(jīng)營袋鼠品牌的合同目的已無法實現(xiàn)。根據(jù)合同法第九十四條第四款的規(guī)定，符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。
4、原告主張解除合同前，已履行了合同法規(guī)定的催告義務（見證據(jù)21）。
2013年4月10日，原告委托律師通過快遞方式向被告發(fā)出履行合同催告函，按照雙方合同第83條第二款的約定，快遞員簽收的次日即2013年4月11視為送達，即該履行義務催告函已經(jīng)送達被告。
5、原告主張解除合同，已履行了合同法第九十六條規(guī)定的通知義務（見證據(jù)22）。
原告在2013年4月15日，得知被告已無法按雙方約定履行合同主要義務，提供入場經(jīng)營的條件后，分別于2013年4月16日、2013年4月22日，向被告發(fā)出解除合同通知書（詳見證據(jù)11），按照雙方合同約定，快遞員簽收的次日視為送達，即該通知已經(jīng)送達被告。因為合同解除權是形成權，合同解除人只要將解除的意思表示通知對方，即產(chǎn)生解除合同的效果，不以對方當事人是否同意為條件。如果對方有異議，可以提請法院或仲裁裁決。所有，租賃合同自通知到達被告時已經(jīng)解除。（合同法第九十六條 當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法 院或者仲裁機構確認解除合同的效力。）
綜上，依據(jù)合同法第九十四條中
（二）、（三）、（四）款、第九十六條的規(guī)定，原被告之間的合同已依法解除。
二、賠償損失是合同解除后的一項法律后果。合同解除后，被告應該向原告返還收取的這種款項，應該賠償原告各項損失。
1、根據(jù)合同法第九十七條，合同解除后，原告可以要求恢復原狀。被告應向原告返還商鋪租賃意向金、商鋪租賃押金及裝修物管費、垃圾清運費、裝修保證金、臨時水電費總計30105元。應向原告賠償各項損失總計109980元。
原告基于實現(xiàn)租賃合同目的而向被告支付各種款項總計30105元。合同依法解除后，被告收取的各種款項應當向原告返還。
原告基于實現(xiàn)租賃合同目的支付了各種費用損失總計109980元，合同依法解除后，原告造成的損失可以向被告主張賠償。從租賃合同及原告提供的證據(jù)（證據(jù)7-15、18、19、23）可知，原告已因租賃合同的解除造成實際損失總計109980元，被告應當依法賠償，明細如下：
1、原告租賃店員宿舍的房租金損失9100元。（詳見證據(jù)9、10、11、12）。
原告與被告簽訂租賃合同后，原告為按被告要求及時開業(yè)經(jīng)營，招聘店長并為店長租賃宿舍一間，租期一年，支付6個月租金8400元，支付中介費700元，總計9100元，該損失屬于原告遭受的合理的、實際的財產(chǎn)損失，依法應當由被告予以賠償。
2、辦理營業(yè)執(zhí)照損失330（60+270）元，交通費、快遞費及利息等損失1450元；（詳見證據(jù)7、8、18、19、23）。
因被告根本違約致使合同解除而使原告遭受的損失還包括辦理營業(yè)執(zhí)照損失330、交通費損失170元，快遞費損失20元，打印被告企業(yè)基本信息費1元，被告資金占用給原告造成的利息損失
1146.29元。因與被告交涉多次往返于天津與北京之間，大量票據(jù)并未保存，僅向被告主張1450元的損失，屬于合理的、實際的損失，被告應當賠償。
（合同法第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。）篇二：房屋租賃合同糾紛代理詞(修改版)代理詞
尊敬的審判長、人民陪審員：
原告xx訴被告xx租賃合同糾紛一案，xx律師事務所接受xx的委托，指派律師xx擔任本案原告的訴訟代理人。接受委托后，代理人收集、查閱、研究了本案有關材料，向證人了解情況，并經(jīng)過本案的開庭審理，對本案的事實、證據(jù)作了全面了解，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見，請合議庭予以考慮。
一、本案原告是適格的訴訟主體。我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效”。
被告以“買賣不破租賃”的原則來否認原告的主體資格是錯誤的。所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系不產(chǎn)生任何影響，原租賃合同在買受人（新的所有人）和承租人之間繼續(xù)有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據(jù)原租賃合同繼續(xù)占有使用該租賃物，并按照原租賃合同向新的所有權人交納租金、承擔原租賃合同中的義務。
原告在獲得xx轉讓的房屋所有權（并非被告辯稱的債權轉讓）后，當然地取得了該房屋的收益權，在本案中，原告依據(jù)《xx租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）向被告主張房屋租金，既有前述法律依據(jù)，也有被告一直以該房屋為經(jīng)營地而辦理工商登記的事實依據(jù)。所以，原告是適格的訴訟主體。
二、原告的訴訟請求并不存在超過訴訟時效的問題。
1、本案的客觀事實表明原告的訴訟請求并未超過訴訟時效
原告自xx年取得房屋產(chǎn)權以來，一直委托xx到房屋催收租金，并且還通過書面的催收函催收租金，原告所提供的一系列證據(jù)已經(jīng)形成一個完整的證據(jù)鏈條，足以證明原告一直在催收租金的事實。
2、原告針對訴訟時效的證據(jù)依法應予以采信
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第七十條的規(guī)定：“凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務出庭作證??”。本案中由于證人皆是受原告的委托到房屋向被告催收過租金，了解案件真實情況，因此，他們有義務出庭作證。
3、根據(jù)司法解釋的規(guī)定原告的訴訟請求并未超過訴訟時效
本案中原、被告在租賃合同中所約定的租金是一個整體債務，分xx期履行，這些義務的設定是依據(jù)同一份《租賃合同》，其義務內(nèi)容的總和作為一個整體構成了權利人的權利內(nèi)容，權利人依據(jù)該《租賃合同》所享有的權利也是一個整體的合同權利，其主張合同權利也是對合同整體權利的主張，所以權利人可以在該項作為整體的權利最終到期而未能實現(xiàn)時就該項權利提出主張。根據(jù)《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”。所以，本案應從最后一期債務履行期限屆滿之日（即xx年xx月xx日）起計算訴訟時效。原告在xx年xx月xx日向法院提起訴訟，原告的訴訟請求并未超過訴訟時效。
4、原告的訴訟請求并未超過訴訟時效有最高人民法院和地方高級人民法院的判例及指導意見佐證。
（1）最高人民法院（2004）民二終字第147號判決書。（2）《江蘇省高級人民法院關于民商事審判適用訴訟時效制度若干問題的討論紀要》蘇高法審委[2005]17號第四條規(guī)定：“當事人在合同中約定債務人以分期履行的方式履行債務的，訴訟時效期間自最后履行期屆滿的次日起計算?！?/p>
三、被告以優(yōu)先購買權受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。
首先，被告主張的優(yōu)先購買權與原告主張的租金請求，屬于兩個不同的法律關系，理應另案處理。
其次，依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條的規(guī)定，被告以優(yōu)先購買權受侵害為由并不能宣告原告的房屋買賣合同無效，更何況原告已經(jīng)取得房屋的物權。因此，即使被告主張權利，也應當向房屋出讓人主張，并不能以此對抗原告的訴訟請求，所以被告以優(yōu)先購買權受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。
綜上，代理人認為本案事實清楚，證據(jù)確鑿充分，原告訴訟請求理應得到主張，為此，希望合議庭充分考慮并采納上述代理意見。xx律師事務所
律師：年 月 日篇三：房屋租賃合同糾紛案代理詞 代理詞
尊敬的審判長、審判員：
西安xxxx有限公司與xxx、xxx房屋租賃合同糾紛一案，我們接受西安濱成商貿(mào)有限公司的委托并受陜西xx律師事務所指派，作為本案原告西安xxxx有限公司的代理人參加今天的庭審，根據(jù)本案的基本事實，結合庭審情況，依據(jù)相關法律規(guī)定，現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見：
一、本案事實清楚、法律關系明確，二被告已明顯違反合同約定，應屬根本違約。
2012年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市xx大道xxx號xxx物流園的庫區(qū)b1庫房共計1340㎡，租期4年，從2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金為5000元，第一年庫房租金為201000元，合計金額共計206000元。合同簽訂之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一個月交下一承包費。租期內(nèi)原告違約或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪計收違約金。遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”。合同簽訂后原告分別于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋維修費用款22000元，維修工程款15000元，上述事實有xxx本人出具的四張收條為證。但在2012年5月4日在原告所租賃的庫房僅僅使用了67天之后就被xx市國土資源局xxxx分局強制拆除了，被告并沒有按照合同約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，導致租賃合同不能履行并給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，我們認為被告的行為已明顯違反合同約定，違背了誠實信用原則，已屬根本違約，應按照《合同法》第一百零七條和其他法律法規(guī)的規(guī)定承擔違約責任。二、二被告應按照合同約定和相關法律規(guī)定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款，支付原告違約金，并賠償原告的直接經(jīng)濟損失。
如前所述二被告的行為已明顯違反了合同約定和相關法律、法規(guī)的規(guī)定，給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，應當承擔相應的法律責任。原、被告之間的《房屋租賃合同》明確約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”，據(jù)此被告應按照《合同法》第一百一十四條的規(guī)定支付原告違約金20100元。由于被告的違約行為導致合同不能正常履行，依據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定和《房租租賃合同》的約定被告應退還原告房屋租賃款、租房押金、房屋裝修款和工程款共計206205元。由于被告的違約行為導致原告不得不另行選擇庫房，給原告造成了巨大的直接經(jīng)濟損失，被告應按照《合同法》一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定賠償原告的直接經(jīng)濟損失，原告為此另行選擇庫房給原告造成直接經(jīng)濟損失為（1100×18.5－1340×12.5）×（12－3）=32400元，對此被告應足額賠償原告。
三、xx市國土資源局xxxx分局《關于依法查處清理違法違規(guī)建設的通告》已明確將原告租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園b1號庫房列入強制拆除范圍內(nèi)，由于原告在所租賃庫房中存有價值上千萬元的輪胎，xx市國土資源局xxxx分局才做出責令限期搬出通知，被告主張租賃庫房不在拆遷范圍內(nèi)無事實依據(jù)，并且經(jīng)過現(xiàn)場勘驗該處庫房破損已是事實，兩旁道路已不通暢，水電已不能正常使用，所租賃庫房處在一片廢墟之中，沒有任何安全可言，根本不能正常使用。
四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無效，被告也應按照法律規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經(jīng)濟損失。按照xx市國土資源局xxxx分局等相關部門《關于依法查處清理違法違規(guī)建設的通告》的規(guī)定，原告所租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園b1號庫房極有可能是違章建筑，在政府強制拆除范圍內(nèi)，并最終導致租賃合同無效，但并不影響被告退還原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告直接經(jīng)濟損失。依據(jù)《合同法》第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房租租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規(guī)定，由于被告存在過錯，事先沒有告知原告租賃庫房在政府拆除范圍內(nèi)，存在欺詐嫌疑，并最終導致房屋租賃合同的無效，理應按照法律和司法解釋的規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金共計169205元，并支付原告房屋裝修款和工程款共計37000元。并依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，由于在訂立房租租賃合同過程中被告存在惡意并未盡并要的注意義務，明顯存在過錯，最終導致租賃合同無效并使原告遭受巨大的經(jīng)濟損失，應當按照法律規(guī)定承擔締約過失責任，賠償原告的直接經(jīng)濟損失32400元。
以上是我們的代理意見，望合議庭酌情予以采納。
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