第一篇：加快舊城改造 提高城市品味

加快舊城改造 提高城市品味

蔡洪

按照省委、省政府的要求，為了主動接軌上海，積極融入“長三角”，金華市委、市政府緊緊圍繞建設浙江中西部中心城市這一中心工作，順時應勢，高瞻遠矚，搶抓機遇，求真務實，開拓創(chuàng)新，大膽實踐，采取切實有力的舉措，取得了明顯成效。在金華市區(qū)舊城改造方面，變化尤其突出。

一

金華市區(qū)老城區(qū)，市政基礎設施薄弱，環(huán)境較差，還有成片的危舊房子和一些不符合總體規(guī)劃的建筑物，有相當一部分區(qū)塊的現(xiàn)狀建筑密度在60％以上，有的高達80％左右，幾代人居住在不足20平方米的舊房里。有些區(qū)塊雖然早些年進行過改造，但隨著城市道路的拓寬改造和綠化景觀帶的建成使用，原先隱含的問題都暴露無遺，與現(xiàn)代化中心城市極不協(xié)調。

為完善城市功能，提高城市品位，改善居住環(huán)境，提升市民生活質量，金華市區(qū)自1999年以來連續(xù)五年實施了較大規(guī)模的舊城拆遷改造，累計拆遷面積200多萬平方米，所拆遷地塊一半以上用于市政道路、綠化景觀等基礎設施項目建設。目前，各項工作任務都已基本完成。去年9月底國家建設部領導和專家赴金華調研后，對金華市舊城改造工作給予了充分肯定。

二

舊城改造項目的有效實施，使金華市城區(qū)面貌發(fā)生了巨大變化。一批公建設施已建成使用或正在興建。后溪河沿線區(qū)塊地處商業(yè)中心，可謂黃金地段，但金華市委、市政府不為既得利益所驅動，沒有將這一區(qū)塊用于商業(yè)開發(fā)，而是經過科學規(guī)劃、充分論證和廣泛征求市民意見后，斥資約2．5億元，把它建成了金華市第一個高品位的綠化休閑景觀公園，修建了緩解交通壓力的回溪街，并對后溪河進行了徹底改造。解放東路、后街、明月街、雅堂街,將軍路線等城市道路已完成拓寬改造，12條“斷頭路”已打通，八詠廣場、沿江綠化帶、人民廣場改造工程、橫街口交通廣場、八一北街拓寬工程等建設項目都已基本完成。

居民的居住環(huán)境和生活質量明顯提高。金華市區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均居住面積已達到20平方米以上，名列浙江省前茅。通過對舊城區(qū)進行拆遷改造，廣大市民實現(xiàn)了“舊房換新房，小房換大房” 的愿望，入住到面積更大、環(huán)境更優(yōu)、配套更全、物管更好的新居。

回建地塊進展順利?！皟山帧备脑旃こ獭⒚髟戮┤A項目已改造完成，中華廣場、一品大廈已經告竣，廣廈時代廣場·時代花園已初具規(guī)模，金茂大廈、錦繡金華等項目正在如火如茶建設之中。

根據(jù)金華市城市總體規(guī)劃要求和市區(qū)舊城改造的指導思想、原則，拆除奧托康體育館、人民廣場周邊建筑和搬遷花鳥市場，是為了實施人民廣場的整體改造，即建設浙江中西部中心城市的“大客廳”。拆除伍佰灘區(qū)塊，主要是實施金華市城市綠地系統(tǒng)專項規(guī)劃，改善舊城景觀，營造城市宜人的居住環(huán)境。拆除婺江東路北側區(qū)塊，是為了金華市民共享的江北3．2公里沿江綠化景觀帶整體風貌的形成。拆除通濟橋頭兩側和新獅道口南側區(qū)塊，主要是用于建設城市交通環(huán)島，以梳理市內交通。拆除東市街區(qū)塊，是為了拉開金華“三縱三橫”的城市道路框架。拆除華冠花園和青少年宮西北側部分建筑，是按照總體規(guī)劃實施市區(qū)三江六岸綠化景觀帶建設的需要。

三

金華市在舊城改造中，堅持以規(guī)劃為指導，依法操作，妥善處理好各方面的關系，及時解決信訪有關問題，使舊城改造工作得以順利實施。

第一，嚴格依法依規(guī)操作。嚴格按決策程序制定市區(qū)的拆遷計劃，并根據(jù)《浙江省城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，在每年年底前報省政府和省建設廳備案。貨幣補償基準價按有關規(guī)定于每年3月底前通過新聞媒體向社會公布。評估機構按條例規(guī)定由被賦人平等自愿投票選擇確定，動遷實施單位按規(guī)定向社會公開招投標。

第二，充分考慮被拆遷人的利益。在原有政策基礎上，按照《國務院辦公廳關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》和《浙江省人民政府辦公廳關于嚴格城市房屋拆遷管理有關問題的通知》精神，出臺了“增加 10個百分點的貨幣安置補償獎勵、補償金保底、提前騰空獎勵、簽約獎勵、契稅減免、困難戶承租公房、減免士地出讓金”等一系列優(yōu)惠政策，以保障被拆遷人的合法利益，維護社會穩(wěn)定，加快舊城改造步伐。

第三，建立健全拆遷工作組織體系。專門成立了由市政府主要領導為組長、分管市長為副組長的舊城改造協(xié)調小組，下設辦公室，負責舊城改造的綜合協(xié)調工作，并建立工作例會制度，及時解決拆遷中遇到的實際問題。各有關部門設立專門工作班子，責任到人，配合做好拆遷工作。兩個區(qū)作為拆遷安置工作的實施主體，主要領導親自掛帥，分管領導具體抓這項工作。有關街道、社會各界也抽調精干力量，按照統(tǒng)一部署，深入拆遷第一線，開展政策宣傳和拆遷動員工作.第四，重視拆遷信訪工作。一是建立拆遷信訪網絡，市政府專門成立了拆遷信訪工作協(xié)調小組，兩個區(qū)專門成立了拆遷信訪工作協(xié)調小組，兩個區(qū)專門成立拆遷信訪辦公室，并公布了信訪接待電話，市有關部門及相關街道都確定由專人負責拆遷信訪工作；二是市委、市政府主要領導多次親自接訪被拆遷戶；三是變被動接訪為主動下訪，市、區(qū)有關部門多次組織被拆遷戶代表召開現(xiàn)場會，及時解決有關問題。

第五，充分發(fā)揮新聞媒體的輿論作用。建立專門的宣傳工作班子，確定具體聯(lián)系人，制定詳細的宣傳工作計劃。各新聞單位主動配合，深入街頭巷尾，對舊城改造的意義、政策、文件、法規(guī)、進度及在拆遷期間支持舊城改造帶好頭，作表率的好人好事進行全方位宣傳報道。通過宣傳，增加了拆遷政策的透明度，提高了市民對舊城改造重要性的認識，加快了拆遷工作的進度。

（金華市舊城改造辦公室 蔡洪，文章發(fā)表于《今日浙江》2004年第5期）

第二篇：加快舊城保護改造的探討

文章標題：加快舊城保護改造的探討

傳承歷史再創(chuàng)繁榮

**老城區(qū)面積約3.5平方公里。1994年底**建區(qū)后，城市建設的方向是跳出舊城發(fā)展新區(qū)。1998年，**城區(qū)擴展至10平方公里。根據(jù)城市發(fā)展的需要和群眾的要求，區(qū)委、區(qū)政府將以“十里長街”為主體的舊城改造提上議事日程，并著手編制規(guī)劃。2000年2月份，省政府把**區(qū)

列為省級歷史文化保護區(qū)。區(qū)政府根據(jù)歷史文化保護區(qū)的有關要求，對原規(guī)劃進行了全面調整。規(guī)劃控制面積從1.81平方公里擴大至2.28平方公里。2002年9月，《臺州市**歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃》經省政府批準。目前，拆遷建筑面積達13.58萬平方米的首期保護改造區(qū)塊的拆遷改造工作已全面鋪開，已完成老街修繕的招標和南官河東岸圍堰，沿河砌石修復完成總工程量的50；老街區(qū)塊的排水、排污、電力、通訊等地下管線開始鋪設；已開始新型街區(qū)和普通住宅區(qū)的建筑擴初設計。計劃在今年春節(jié)前完成古街整治并開街。

一、保護改造“十里長街”是尊重歷史、面向未來的現(xiàn)實選擇

（一）“十里長街”是**的歷史文脈

**作為商埠中心的歷史可上溯至北宋。宋代，**“人物漸繁，通商賈漸盛”，在**街三橋邊崛起了繁華的商鋪“廿五間”，“百貨糜集、遠通數(shù)州”?！笆镩L街”的興建始于東漢，是目前省內規(guī)模最大的古建筑群之一。作為**的歷史文脈，“十里長街”自明清以來即等同于**本身。

“十里長街”包括河西街、郵亭橫街、路北街、路南街、下里街、新路街、石曲街七個街區(qū)，總長約3.5公里。長街在漫長的歷史發(fā)展過程中，發(fā)生了許多有較大影響的歷史事件，如戚家軍抗倭、浙南“三七”大罷工等，留下了右軍墨池、水患困趙構等動人傳說。長街至今還有許多富有文化內涵的歷史遺存，如新安橋、“廿五間”、明代東岳廟、郵亭古驛站、清翰林楊晨故居、文昌閣等。它們不僅可以作為歷史的見證，而且體現(xiàn)了城鎮(zhèn)傳統(tǒng)文化的價值。通過對長街的全面保護和適度開發(fā)，充分挖掘其深厚的文化底蘊，對于傳承商都文明、積淀城市文化、培育旅游產業(yè)都有著十分重要的現(xiàn)實意義。

（二）保護改造工作的緊迫性和重要性

經過長期的變遷，“十里長街”的民居和歷史遺存已經遭到嚴重破壞，相當一部分已消失。隨著城市產業(yè)結構的變化，長街的建筑環(huán)境、建筑質量等物質形態(tài)已不能適應社會發(fā)展的需要。

一是建設性破壞較多。由于歷年來斷斷續(xù)續(xù)的重建和改建，有些曲折有致的小巷變得平直呆板，不少古樸淡雅的明清木屋在火災后，重建成鋼筋混凝土結構、棕黃色玻璃瓦檐口的現(xiàn)代住宅，一些石板路面受到了嚴重損壞，原有的視線走廊被新建筑隔斷，妨礙了兩邊景觀的相互滲透。二是建筑密度大，空間形象雜亂?！笆镩L街”沿河一側及另一側五十米左右的范圍內，建筑密度在50％以上，非常擁擠。除街道兩側的街面建筑外，整個區(qū)塊的建筑布局雜亂無章、擁擠不堪。三是交通效率低下?！笆镩L街”與外部的交通通達性很差，在交通組織、交通運行和車輛停放等環(huán)節(jié)上都存在嚴重問題。四是環(huán)境質量很差。由于“十里長街”建筑密度很大，加上破舊的房子星羅棋布，容易產生局部小氣候，氣流死區(qū)，污染擴散條件極為不利。在長街范圍內，基本無綠化，排污難，供電明線架設雜亂，衛(wèi)生狀況和環(huán)境質量十分低劣，嚴重影響居民的生活質量。五是逐漸喪失使用功能。長街內建筑幾乎全是木結構，破舊不堪，長街內市政管網缺乏完整系統(tǒng)。在**經濟發(fā)達、居住條件優(yōu)裕的外部環(huán)境沖擊下，居住人口大量外遷，長街正在迅速喪失使用功能。

歷史和現(xiàn)狀都說明，“十里長街”的保護改造已迫在眉睫。如果不采取切實有效的改造措施，將會導致舊城的進一步衰敗。而通過科學的保護改造，可以提升舊城活力。一是可以促進歷史遺存和傳統(tǒng)建筑的保護，使傍河構建、連綿十里的舊城格局及大量的歷史遺存得到較好的修繕和維護，并發(fā)揮其新的更高的經濟、社會和美學價值。二是可以促進環(huán)境的改善和生活質量的提高，從根本上解決**舊城目前存在的環(huán)境惡劣和市政公共設施缺乏問題，不斷提高居民的生活質量。三是可以促進舊城區(qū)活力的增強，使舊城區(qū)更好地發(fā)揮民俗旅游和傳統(tǒng)零售商業(yè)中心的作用，促進古街的持續(xù)繁榮。

二、“十里長街”保護改造的主要規(guī)劃措施

（一）劃定范圍，區(qū)別對待

**歷史文化保護區(qū)整個規(guī)劃范圍分為重點保護區(qū)、風貌協(xié)調區(qū)、建設控制地帶、文物保護單位及保護點四個部分。首期保護改造區(qū)塊分為三個部分進行整治。一是重點保護區(qū)。重點保護區(qū)指“十里長街”郵電路至賣芝橋路部分。在重點保護區(qū)范圍，所有的建筑本身與環(huán)境均按保護規(guī)劃要求進行保護，不允許隨意改變原有狀況、面貌及環(huán)境，如需修繕，則在專家指導下按原樣修復，做到修舊如舊，重點保護區(qū)內現(xiàn)有影響歷史風貌的建筑物、構筑物給予拆除。二是歷史協(xié)調區(qū)。歷史協(xié)調區(qū)指“十里長街”賣芝橋路至下里橋路部分。在這個區(qū)域內，各種修理必須在建設

第三篇：關于關于加快舊城改造的建議

關于關于加快舊城改造的建議

近年來，南昌市按照“一江兩岸，南北雙城，沿著贛江，兩頭延伸，張開雙翼，敞開四門，內外有環(huán)，外帶五個組團”的規(guī)劃進行城市建設，城市面貌發(fā)生了深刻變化。尤其是在紅谷灘新區(qū)的建設上，始終堅持高起點規(guī)劃、高水準統(tǒng)一開發(fā)，一座現(xiàn)代化新城拔地而起。但是與新城區(qū)建設開發(fā)的力度和速度相比，舊城區(qū)的改造則顯得相對滯后。而舊城開發(fā)的遲緩，不僅嚴重影響南昌作為“省會城市、英雄城市、動感城市”的形象，而且容易引發(fā)消防、衛(wèi)生、治安、交通堵塞等諸多社會問題，形成安全隱患，造成群眾居住環(huán)境惡化，制約經濟的快速發(fā)展。舊城改造已經成為一道亟待破解的難題。

一、舊城改造——難在哪里

由于受政策、體制和拆遷成本高、安置難度大等多種因素制約，舊城改造進展緩慢，問題的根源主要在于：

1、政策限制嚴。由于市政府決定對舊城區(qū)實施只拆不建的政策，致使招商引資改造舊城項目被擱置，政策限制已成為城區(qū)舊城改造進展遲緩的一個重要原因。此外，對一些處在成片地塊外的危舊房維修，因為市有關部門對審批控制較嚴，要求不倒架維修，不但施工成本過高，而且不能徹底排危，使城區(qū)的危房不能得到大面積的徹底改造翻修。

2、綜合協(xié)調難。舊城改造是一項情況復雜、涉及面廣、政策性強的社會系統(tǒng)工程，但是我市一直缺乏一個強有力的行政領導機構進行綜合協(xié)調，造成責權利難以統(tǒng)一。在舊城改造中的政策措施、規(guī)劃審批、土地拍賣出讓及收益權均由市政府及有關部門控制，而按照屬地管理的原則，舊城區(qū)危舊房的管理維修和安全責任則落在區(qū)里，區(qū)里權力有限，有些問題不能得到及時有效解決。而市、區(qū)有關部門由于各自職能不同、側重點不一，在舊城改造中往往表現(xiàn)為各自為政，工作上有利則爭、無利則推，僅僅靠

一、兩個部門主動往往難以推動，必然滯后整個舊城改造的工作進展。

3、拆遷安置難。舊城區(qū)一般均為中心城區(qū)，在居住生活各方面都比較方便，雖然百姓也希望舊城改造，改善居住條件，一旦真正拆遷，也還存在許多矛盾。

一是拆遷補償和安置與群眾心理承受能力有較大差距。群眾對舊城的拆遷補償認為差距較大且不夠合理，加上老城區(qū)原房屋面積較小，當前市場上所開發(fā)出售的商品房均以大戶型為多，群眾想購理想住房不易，一旦拆遷，面臨無房可住，造成不愿搬遷。

二是目前我市在拆遷中采取異地期房安置辦法，由于安置房均已不在本區(qū)或處本區(qū)邊緣，造成生活不便。加上期房安置，尚存在不少建房質量、交房時間等不確定因素，大多數(shù)群眾對異地期房安置不滿意，對拆遷積極性不高。

三是在舊城區(qū)居住的群眾收入較低，有的是低保戶、殘疾人員，這部分群眾經濟承受力低，對于這些人的拆遷安置就更加困難。

二、舊城改造——出路何在根據(jù)目前現(xiàn)狀，為進一步加快舊城改造的步伐，建議：

1、把舊城區(qū)改造擺到城市建設的重要位置。舊城改造，是一項十分重要的民心工程，事關老百姓的日常生活和切身利益，要充分認識到舊城改造越快越好、越早越好，否則今后改造的政治成本和經濟成本將更高。要調整對舊城區(qū)只拆不建的政策，把舊城改造擺上城市建設的重要位置，不但要重視新區(qū)的建設，拉開城市框架、搞開發(fā)區(qū)、建新區(qū)，而且要把舊城改造擺在與開發(fā)新區(qū)同樣重要的位置，各有側重。

2、成立專門機構。根據(jù)責權利相統(tǒng)一的原則，合理劃分市、區(qū)兩級職能部門的事權。鑒于舊城改造工作是一項情況復雜、涉及面廣、政策性強的系統(tǒng)工程，建議市、區(qū)兩級成立由政府領導掛帥的舊城改造領導小組，成員由規(guī)劃、土地、房管、城建、工商、稅務、城市執(zhí)法、紀檢、監(jiān)察等有關部門負責人組成，負責制定舊城改造的優(yōu)惠政策、計劃及項目審批，加大對舊城改造的綜合協(xié)調力度，研究協(xié)調解決舊城改造工作中存在的重大問題。在工作上采取強有力的措施保證改造的順利進行，對重要的改造和招商引資項目實行領導負責制，成立專門機構，賦予部分政府職權，并從各部門抽調干部參與。

3、實行政策傾斜。當前突出問題是調整對舊城區(qū)只拆不建的政策，抓緊啟動對舊城的改造。

一是明確改造主體。要以區(qū)一級政府為舊城改造主體，制定舊城改造工作目標，對舊城改造項目要適當放寬規(guī)劃條件，以靈活的規(guī)劃及政策平衡較高的拆遷密度，將有開發(fā)價值的地塊列入當年市政府土地出讓計劃，以項目為依托，進行整體招商，引進資金進行開發(fā)。在項目開發(fā)的同時，還必須由政府出資相關部門牽頭對片區(qū)的基礎設施、地下網管、道路建設等配套進行改造。

二是給予資金支持。由市政府在土地拍賣出讓收益中劃出一部分設立舊城改造專項基金，用于舊城改造，并對項目產生的收益由市政府全額返還給區(qū)一級政府。在具體操作上，除土地拍賣獲取拆遷資金外，也可由區(qū)政府組織開發(fā)企業(yè)先行拆遷，待土地拍賣后，用土地收益補償投資企業(yè)的拆遷費用；對涉及舊城改造的基礎設施建設規(guī)費、開發(fā)規(guī)費一律予以免交。

三是妥善拆遷安置。在舊城改造中的拆遷安置，宜采取貨幣安置和拆遷戶較為滿意的區(qū)內就近現(xiàn)房安置辦法，準予區(qū)政府按拆遷安置需要在區(qū)內選擇適當?shù)貕K先行建設一批經濟適用房和拆遷安置用房，必要時還應向市政府申請跨區(qū)劃地建安置房。

四是相關權限下放。應爭取市政府支持，將危舊房維修、改建行政審批權下放至區(qū)。對分布在成片改造范圍外的部分危舊房改造，應放寬政策，在不影響《南昌市總體規(guī)劃及近期規(guī)劃建議》的前提下，原則上都給予原址、原面積、原樓層、原高度的維修、改建審批。

4、注重建設規(guī)劃。在舊城改造過程中，要針對不同地塊的不同條件和特點，因地制宜、注重規(guī)劃，突出各自特色。

對成片地塊進行系統(tǒng)性改造。要在對成片地塊進行項目包裝、整體招商的同時，由政府投資實施配套基礎設施建設，拓寬改造舊城區(qū)的交通網絡，規(guī)劃建設一批公共綠地和休閑廣場，使道路沿線及周邊舊城地塊升值，有針對性地改造道路兩邊的危舊房，高起點地打造幾條商業(yè)特色街區(qū)。

對萬壽宮、繩金塔等歷史文化街區(qū)，以修舊如舊為原則，由政府、開發(fā)商和原有業(yè)主多元化投資的方式進行維修和保護性改造。由政府出資相關部門牽頭對片區(qū)的基礎設施配套進改造；政府對業(yè)主進行引導，促進業(yè)主對自身房屋在原有格局上進行改造；對無能力按上述方案實施的業(yè)主，引入投資者對其房屋進行收購后按方案實施改造。

對舊城零星地塊則應進行綜合整治。由于零星地塊面積狹小，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃指標不具有開發(fā)價值，所以，只能對原破舊外墻進行粉刷，規(guī)范店招、拆除違章搭建。財政部門要適當增加維修資金投入，安排一定數(shù)量的基礎設施建設基金；對單位公產房，應責成業(yè)主單位增加維修改造資金；另一方面，還可利用居民集資和住戶籌資的辦法，對經濟條件允許的業(yè)主，給其政策允許自行翻修，對公房住戶請居民住戶按成本價出資，由轄區(qū)房管所進行維修。

5、實行人性化拆遷。在拆遷中嚴格執(zhí)行拆遷法規(guī)，做到法、理、情相結合，認真宣傳拆遷政策，耐心做好群眾工作，以贏得廣大拆遷戶的理解和支持，贏得開發(fā)單位的大力支持和密切配合。

一是推行公示制度。實行拆遷公示制度，即《房屋拆遷許可證》、房屋拆遷公告、拆遷法規(guī)、安置房屋平面圖、安置模型、安置方案、獎勵辦法、辦公時間、工作人員守則、被拆遷房屋評估價、安置房評估價、工作人員上崗證、陽光拆遷承諾書等全部公開上墻，堅持以“一把尺子、一個標準”，聘請由住戶代表選出的義務監(jiān)督員參與監(jiān)督，同時還應接受社會新聞媒體、紀檢、監(jiān)察部門的監(jiān)督，實行陽光拆遷，杜絕暗箱操作。

二是實行有情操作。出臺一系列鼓勵進行舊城改造的優(yōu)惠政策和規(guī)范的拆遷獎罰辦法，對拆遷戶采取一系列人性化的安置?？捎扇w拆遷戶投票選出拆遷評估機構，對拆遷戶的房屋進行合理評估，選出參與監(jiān)督拆遷的義務監(jiān)督員，參與拆遷的監(jiān)督。就當前較為通行的做法，應采取貨幣安置和區(qū)內就近現(xiàn)房安置的辦法由拆遷人自選，以免減少拆遷糾紛。適當考慮拆遷面積較小、經濟困難、低保戶及殘疾人的利益，在安置補償面積和樓層方面給予適當優(yōu)惠。對經濟困難及低保戶，則宜采取較為靈活的二手房、廉租房等安置辦法。對一些違章搭建則應根據(jù)實際情況，實事求是地予以妥善解決

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第四篇：城市舊城改造問題探析

城市舊城改造問題探析

【摘要】隨著社會經濟的高速發(fā)展，許多舊城區(qū)原有的格局、經濟模式和生活交通方式，很難滿足人們對生活的高標準要求，也與現(xiàn)代的發(fā)展越來越不適應，例如舊城區(qū)功能過度集中、房屋破舊、居住擁擠、交通阻塞、環(huán)境污染、市政和公共設施落后、布局不合理等問題，我國大部分城市都可以算作舊城市，在社會主義市場經濟條件下，如何建設和改造城市，這無疑是城市規(guī)劃研究工作者探討的課題，同時也是每個居民所關注的問題，無論是為了滿足因城市化進程的加快而不斷擴大的城市空間發(fā)展的需要，或是為了保護有限的土地資源合理利用土地的需要，還是為了改善舊城功能結構以適應城市發(fā)展的需要，舊城改造都是城市化發(fā)展的必然要求。

【關鍵字】城市舊城改造問題對策與措施

為了更好的發(fā)展建設城市，給人們提供方便快捷的服務及舒適的生活條件，改造舊城市是一個必然的過程。而舊城改造本該是個利國利民的政策，可是很多地區(qū)在進行舊城改造的過程中出現(xiàn)了許多嚴重問題，下面本文就舊城改造問題做一個探析，希望人們能更好的認識舊城改造，也希望政府人員能重視舊城改造合理規(guī)劃改造。

一、城市舊城存在的問題，改造的必要性

我國大部分城市都可以算作就城市，普遍存在的問題是：

1.布局不合理。工業(yè)生產、居民、歷史文物、倉庫、學校機關等混雜在一起，布局混亂。

2.基礎設施嚴重不足而且難以改善。

3.人口密度過大，我國許多大城市每平方公里3萬人，上海達4萬人。而歐美的大城市，如華盛頓、斯德哥爾摩等每平方公里不足5，000人。

因此，舊城市改造在我國是一件長期艱巨的任務。

二、城市舊城改造概念

舊城改造是按統(tǒng)一規(guī)劃，對現(xiàn)有城區(qū)進行有計劃、有步驟的改造，使之適應城市經濟、社會發(fā)展整體需要的建設活動。舊城改建是舊城區(qū)的再開發(fā)，能使舊城區(qū)其整體功能得到進一步改善和提高。當前我國正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期，建設用地粗放利用、閑置浪費現(xiàn)象較為普遍，為了集約用地，國家加強了土地的宏觀調控。

三、城市舊城改造的內容

舊城改造的內容主要包括三個方面，分別是：開發(fā)、修復、保護。

開發(fā)是指：在布局混亂，城市功能喪失，城市環(huán)境質量嚴重惡化的城區(qū)，根據(jù)城市的總體規(guī)劃、拆除全部建筑和構筑物，拓寬城市道路，新建各種必要的城市設施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環(huán)境質量，徹底改變原有城區(qū)景觀的大規(guī)模城市改造建設。比如城市高新區(qū)的建設、城市快速路建設等等，都屬城市的再開發(fā)。

修復是指：在布局混亂，城市功能部分喪失，環(huán)境質量正在惡化的城區(qū)，根據(jù)城市總體規(guī)劃，拆除不良建筑物和構筑物，對尚可保留或具有保留價值的城市建筑物和構筑物進行保護性修繕、改造、新建各種必要的城市設施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環(huán)境質量，部分改變原有城區(qū)景觀的中等規(guī)模的城市改造建設，也可理解為“舊物更新”。比如臨街商鋪改造、舊小區(qū)改造等。

保護是指：在現(xiàn)狀良好，但將來可能惡化的城區(qū)，根據(jù)城市總體規(guī)劃，對具有保留價值的建筑物、構筑物、街區(qū)進行保護性修繕，強化城市功能，保護城市環(huán)境和原有地區(qū)景觀，是小規(guī)模城市改造建設。比如某些城市古建筑的保護和開發(fā)。

四、城市舊城改造的原則

《城市規(guī)劃法》第二十七條規(guī)定：“城市舊區(qū)改建應當遵循加強維護、合理利用、調整布 第 1 頁

局、逐步改善的原則，同意規(guī)劃，分期實施，并逐步改善居住和交通運輸條件，加強基礎設施和公共設施建設，提高城市的綜合功能。”

因此舊區(qū)改建應遵循以下三個原則：

1.加強維護、合理利用原則：對城市舊區(qū)原有的建筑物、構筑物及其他設施仍有保留價值的，應當維護，能夠利用的要合理利用，包括原有的房屋、管線、道路，也包括有價值的歷史文物，不能一概拆除。

2.調整布局：在科學劃分功能的前提下，把不符合本區(qū)域的項目拆除或遷出、把適合本區(qū)域功能的項目遷入，并且要使基礎設施的建設與其相適應。

3.逐步改善：舊城區(qū)需要改善的功能太多，按現(xiàn)階段我國的經濟發(fā)展水平，要在短期內完全改善是不現(xiàn)實的，尤其是大城市的舊區(qū)。改善舊城區(qū)是一項長期而艱巨的任務，只能逐步地堅持不懈的改建，不能一步到位。

五、城市舊城改造存在的問題

1、對舊城改造的復雜性缺乏認識“將問題簡單化,不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發(fā)方式,造成財力和物力的浪費,破壞了原有城市的空間結構和原有社會網絡”。對“舊區(qū)”的認識就是過去留下的“爛攤子”，是城市的“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳清除這些“毒瘤”。加上強大的商業(yè)利益的推動，相對應地，過去在舊城改造中在具體工作中采取了不分良莠，一律大面積拆遷，整平土地重新建設的做法。這樣的做法見效明顯、工作簡單，但往往直接瓦解了城市原來的社會結構、文化脈絡、地方風情，而且市場化運作對高回報率的追求，屢屢突破城市規(guī)劃對建設的控制各種要求，導致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統(tǒng)風貌的喪失。

2、以獲取利潤為主要目標,追求單一的經濟效益,過度提高容積率,增大建筑密度,減少建筑間距,造成過密開發(fā)和土地濫用,導致環(huán)境持續(xù)惡化。以重慶中區(qū)為例，2007年上半年批準的用地面積為7萬平方米左右，比去年同期減少近4/5；批準的建筑工程面積為85萬平方米，比去年同期增加了80%多。批準用地面積在減少，而建筑工程面積在大幅增加。這一減一增之間，將使單位用地面積內的建筑量增大，建筑容積率提高，與之相配套的公園綠地等公共設施問題將更難解決。

3、只看到局部的眼前的經濟利益,在城市歷史文化和景觀保護區(qū)內拆除或改建需要保護的歷史建筑,嚴重破壞城市的傳統(tǒng)風貌和特色。目前許多地區(qū)舊城改造是以開發(fā)公司為主的方式運行，而且基本采用新區(qū)開發(fā)模式，大拆大改，推倒重來。

4、局限于開發(fā)有利可圖的項目和黃金地段,而一些較難產生可觀經濟效益的基礎設施和急需更新的經濟效益差的地段卻無人問津,城市整體環(huán)境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動區(qū)域經濟發(fā)展的同時，目前舊城改造出現(xiàn)了兩種明顯的趨勢。一部分開發(fā)商為了加快開發(fā)進度，一般選擇拆遷難度相對較低的城鄉(xiāng)結合部地塊進行開發(fā)，以此來降低開發(fā)的難度，形成了攤大餅似的房地產開發(fā)模式；這種發(fā)展模式土地價格相對便宜，商品房的升值空間很大。另一部分開發(fā)商則尋找地段較好的地塊進行舊城改造開發(fā)，以追求更大的收益。

5.對舊城的改造，未考慮新建筑施工對周邊建筑的影響。在舊城改造中，由于新建建筑物多為高層建筑，地下室有一至三層不等。在基坑開挖施工過程中，周邊建筑物經常受此影響產生墻面、地面裂縫。這些裂縫多是基礎沉降產生的變形裂縫，這些隱藏的危害對建筑的安全是很容易被輕視的，但造成的危害確是很重大的。

6.舊城改造中還有一個比較突出的問題就是因改造中因拆遷而產生的問題，主要有以下幾點：

①拆遷補償標準不合理，補償金額過低。補償款之低讓大多數(shù)中低階層的居民無法在原地買到同等面積和保持同等生活質量的房屋。這是造成拆遷糾紛中最普遍、最主要的原因。

②有的地方拆遷的主體及行為不合法。有的拆遷人根本不具備合法的拆遷資格;在拆遷過程中有的拆遷人違規(guī)操作。像這種拆遷人是無法讓拆遷戶安心的。

③拆遷過程中不能很好尊重被拆遷人的意愿，甚至在雙方未達成協(xié)議就搞野蠻拆遷。在拆遷過程中使用暴力拆遷，以強凌弱，以大壓小，使矛盾激化，這也是造成上訪的主要原因之一。

④未能做好拆遷戶的安置工作。安置的房屋條件很差，不但證件手續(xù)不齊，還經常停水停電，有的甚至是危房，相信任何人被這樣安置都不會滿意的。

⑤沒有按政策辦事，拆遷的操作隨心所欲，因人而異，有的甚至濫用職權，罔顧群眾利益。有的地方不重視規(guī)劃，不認真做好每年的建設工作計劃，而且缺乏政策的連貫性，時常出現(xiàn)今屆李書記說拆東區(qū)，明屆張領導說拆西區(qū)，變化之大令干部群眾無所適從。

房子是人們安居樂業(yè)、居住棲息的場所，是中國絕大多數(shù)老百姓一生中最大的財富，人們當然十分珍惜和保護它，因此，當?shù)卣谂f城改造時，應體恤民情，順應民意，不要盲目地搞大拆大建，對于確需拆遷的舊區(qū)，就應制定政策，做好規(guī)劃，做好宣傳，爭取得到大多數(shù)群眾的支持，來保證舊城改造工作能夠順利進行。

六、對策與措施

針對上面的問題，可采取如下的對策及措施：

1、舊城改造要遵循城市發(fā)展的內在規(guī)律，走有機更新可持續(xù)發(fā)展道路

有機更新即采用適當?shù)囊?guī)模，依據(jù)改造的內容與要求，妥善處理目前與將來的關系，并在舊城改造要過程中，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”原則，有計劃、有步驟地進行舊城改造建設。

2、舊城改造要走房地產綜合開發(fā)之路

黃金地段盡量多建商業(yè)、服務、辦公、娛樂等經營性房屋，以增大再開發(fā)的價值，收回資金，用于貼補經濟效益差地段的舊城改造。

3、政府加強宏觀調控

政府要制訂與舊城改造有關的地方性法規(guī)和技術標準來管理和約束舊城改造行為，減少開發(fā)活動中的盲目性和投機性； 要制訂適當?shù)莫剳痛胧?，充分調動各方面的積極性，尤其對部分已改造的周邊地區(qū)，由于有先前的開發(fā)商遺留下來的難題，政府要給予政策傾斜； 政府要加大對舊城區(qū)基礎設施的投資，改造好舊城區(qū)的基礎設施環(huán)境。

4、加強規(guī)劃引導

城市規(guī)劃部門要花大力氣對舊城改造問題進行全面深入細致的研究，制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調解決空間布局、用地調整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護等問題。編制舊城改造規(guī)劃要引入城市經營的觀念，按經濟規(guī)律辦事。對每項舊城改造項目，都要從土地評估、土地分級著手，對土地增值、土地市場進行測算，進行詳細的成本效益分析，使舊城改造規(guī)劃建立在可實現(xiàn)的基礎上。

5.以人文本，維護廣大人民的合法權益

舊城改造涉及千家萬戶，若我們借舊城改造之機，立足群眾，真真正正為人民群眾辦實事、辦好事，相信天下再難辦的事也會迎刃而解。首先，我們應制定補償、安置和規(guī)范拆遷等管理辦法，為維護廣大群眾合法權益提供法律保障。其次，要落實國家有關拆遷方面的方針政策，著重做好補償和安置的工作，保證“居者有其屋”。最后，要加強住房保障體系建設，特別要重點保護如五保戶、孤寡老人、困難戶等弱勢群體的合法權益。此外，還可通過適量發(fā)展經濟適用住房和廉租房來解決安置難等問題。

6.要做好宣傳，落實政策

舊城改造涉及到千家萬戶的切身利益，是社會的熱點話題，因此政府要充分做好宣傳，與人民做好溝通。要利用電視、廣播、報紙、網絡等媒體向廣大群眾正面宣傳我們的拆遷政

策和房屋拆遷工作情況，展示城市建設的成果，使群眾理解舊城改造的目的和意義；要按規(guī)定日期提前公告，使被拆遷人有充足的時間去準備搬遷；要向各拆遷戶派發(fā)有關拆遷政策法規(guī)、拆遷補償標準、拆遷期限、安置地點等資料，使群眾充分了解舊城改造的運作，保障了群眾的知情權。

7.新區(qū)開發(fā)要先于舊城改造

舊城改造需要以新區(qū)開發(fā)為前提，當新區(qū)開發(fā)成片，配套設施齊備，四周環(huán)境優(yōu)美，自然會將人口密度較大的舊城區(qū)居民吸引到新區(qū)去居住和辦公。這樣，舊城區(qū)的人口密度就會大大下降，從而使政府在舊城區(qū)進行改造時就輕松和方便得多了。

8.舊城改造要注意保留城市舊有特色，不能盲目大拆大建。

舊城改造，并不意味拆舊建新、拆低建高、拆小建大，尤其對于有歷史意義的城市來講更是這樣，對于舊城中具有特色的舊建筑、古街店鋪、古寺名宅、園林古樹等，應給予保留。這既是保留本城文化特色的需要，又是繼承歷史文明的具體體現(xiàn)。在世界上，許多發(fā)達國家對名城的保護，已從保護建筑藝術珍品發(fā)展到保護歷史上普通人生活的一般建筑，從保護單個文物建筑發(fā)展到保護周圍的歷史環(huán)境。而我國有幾千年的歷史文化，古代建筑多不勝數(shù)，卻許多在這些年的大拆大建中消失殆盡，實在令人心痛不已。古典建筑是我們中華民族歷史、文化、藝術和科學價值的結晶，印刻著祖先對歷史文化的創(chuàng)造，體現(xiàn)了中華文化精神和個性，具有恒久的價值。保留各個時期有特色的建筑，就是保留我們的歷史文化，好好保護它們，將它們完好地交給后代，是我們每一個規(guī)劃和建設者的責任。

9、加強規(guī)劃實施管理和執(zhí)法

所謂“三分規(guī)劃，七分管理”，舊城改造更是如此。依法編制的舊城改造規(guī)劃一經批準就具有法律效力，要嚴格遵守。一旦發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)劃的行為，行政主管部門就要堅決予以查處，決不能姑息。

雖然舊城改造過程中引發(fā)了許多問題，也產生了是否有必要進行舊城改造的疑問，但是城市總要發(fā)展，舊城改造也必不可少。舊城改造是一個長期的過程，也是一個關乎到國計民生和社會穩(wěn)定的工程，一定要慎之又慎，要根據(jù)實際情況進行改造，并切實解決好舊城改造中存在的問題，使舊城改造真正利國利民。

第五篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現(xiàn)狀

a.b.南門片區(qū)：舊城改造快速推進的條件

南門片區(qū)位處南充市順慶區(qū)南門壩濱江生態(tài)走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區(qū)交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區(qū)居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區(qū)均是居住區(qū)，無商業(yè)形態(tài)，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區(qū)的溝通，符合城市規(guī)劃。

b.西門片區(qū)：舊城改造難度主要的原因

西門片區(qū)主要以西門市場為中心。西門片區(qū)是舊城商業(yè)區(qū)，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區(qū)的商業(yè)價值，拆遷才具可操作性。

西門片區(qū)商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區(qū)的商業(yè)價值。

西門市場產權的分割，形成眾多的小業(yè)主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發(fā)展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區(qū)，政府無從下手，無法改變現(xiàn)狀，只得任其發(fā)展。西門片區(qū)成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發(fā)市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區(qū)的衰落。

富民服裝城在西門片區(qū)舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環(huán)境舒適，價格比西門低三分之二，環(huán)境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。