第一篇：舊城改造與城市可持續(xù)發(fā)展

舊城改造與城市可持續(xù)發(fā)展

【摘要】下文從舊城改造與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，分析我國中小城市舊城改造面臨的問題，通過研究現(xiàn)階段我國中小城市舊城改造的本質(zhì)，提出符合中小城市舊城改造實(shí)際可行的可持續(xù)發(fā)展之路。

【關(guān)鍵詞】 舊城改造可持續(xù)發(fā)展城市規(guī)劃

【Abstract】this article reveals the small and medium-sized urban old city transformation problems in our country from the old city transformation and sustainable development relations, through the analysis of present stage our country medium and small urban old city transformation essence and connotation, puts forward the sustainable development old city transformation road in accord with the small and medium-sized city actual.【Key words】Urban renewal;sustainable development;city planning

舊城說的是對市區(qū)中的一些老舊小區(qū)或者廠房的改造,主要是因?yàn)檫@些小區(qū)和廠房年久失修,好多已經(jīng)成為危房,所以必須實(shí)行改建。舊城區(qū)蘊(yùn)含的歷史文化豐富，歷史格局和傳統(tǒng)風(fēng)貌比較完整，不過也存在城市格局尺度比較小、人口密度高其中低收入人群占的比例比較高、基礎(chǔ)設(shè)施比較匱乏、房屋質(zhì)量比較差等問題。

城區(qū)是城市在長期發(fā)展和演變過程中逐步形成的。我國舊城區(qū)具有以下特點(diǎn)：

第一,舊城區(qū)數(shù)量多面積大。在建設(shè)初期,地方官員為了貪大貪全,為了提高政績,建設(shè)大規(guī)模的建筑群,只是規(guī)劃不當(dāng).第二,舊城區(qū)是商業(yè)、金融、貿(mào)易、服務(wù)中心,也是人們最稠密的地區(qū)。舊城區(qū)房屋混雜,不僅有大量住宅,而且還有相當(dāng)多的商業(yè)用房、倉庫用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務(wù)用房等。

第三，舊觀念舊思維方式難以轉(zhuǎn)變，環(huán)境意識不強(qiáng)。舊城區(qū)環(huán)境問題突出，環(huán)保力度不夠。

【研究問題】 我國在舊城改造過程中存在的問題呢。

1.重視城市再開發(fā), 忽視舊城原有設(shè)施的保護(hù)

舊城改造是改善人的居住環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用率最大化, 是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段, 是集開發(fā)、修復(fù)、保護(hù)、再創(chuàng)造于一體的綜合性城市建設(shè)。在我國現(xiàn)階段流行對

舊城區(qū)實(shí)施整體拆遷重新建設(shè)。的確, 采取此種方法對于提高城市的基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋率及改變地區(qū)的整體風(fēng)格有很大的優(yōu)勢, 但采取這種方法的同時(shí)也會造成人力、物力的極大浪費(fèi)和歷史文化古跡遭到毀滅性打擊等。

2.改造后新城的園林綠化問題

舊城區(qū)通常位于城市的中心地帶, 隨著城市面積的擴(kuò)大, 這些地區(qū)成了寸土寸金的黃金地帶, 造成地價(jià)飛漲, 舊城改造成本大幅提高。成本增加直接意味著開發(fā)商的利潤減少, 甚至意味著有虧本的風(fēng)險(xiǎn)。所以舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施者不愿意大量資金和人力投入在費(fèi)力不討好的園林綠化上, 這樣就造成新城建成后的園林綠化率急劇降低, 改建成一個(gè)“ 大雜院”

第二篇：淺談舊城改造與可持續(xù)發(fā)展

淺析中小城市舊城改造的可持續(xù)發(fā)展

摘要： 本文從舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，揭示了我國中小城市舊城改造面臨的問題和矛盾，通過分析現(xiàn)階段我國中小城市舊城改造的本質(zhì)內(nèi)涵，提出符合中小城市實(shí)際的可持續(xù)發(fā)展舊城改造之路。

關(guān)鍵詞： 中小城市；舊城改造；房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃

舊城改造是一個(gè)十分復(fù)雜的問題，既有共同性的矛盾又有各個(gè)城市的特點(diǎn)。舊城區(qū)既是城市歷史文脈的根，也是傳統(tǒng)與現(xiàn)代功能共存和矛盾焦點(diǎn)所在。改革開放以后，雖然我國中小城市舊城區(qū)普遍存在布局混亂、房屋破舊、居住擁擠、環(huán)境污染、市政公用設(shè)施短缺、名勝古跡與綠地遭受破壞等嚴(yán)重問題已經(jīng)得到不同程度的改善，但由于城市原有結(jié)構(gòu)總有保持穩(wěn)定性的去向和難以改變的惰性，以及問題的面廣量大，一些歷史上積累的舊問題積重難返，且不斷地在新水平上再現(xiàn)和演化。主要表現(xiàn)在土地配置低效率日益突出、住宅擁擠和房屋破舊仍十分嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施滯后和不足與日俱增、歷史風(fēng)貌和景觀特色喪失有所加重等。同時(shí)，在中小城市進(jìn)行整體結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變過程和原有城市土地進(jìn)行大規(guī)模轉(zhuǎn)換的過程中，又出現(xiàn)了新情況和新問題。

一、中小城市舊城改造面臨的主要問題和矛盾

(一)超強(qiáng)度的房地產(chǎn)開發(fā)帶來環(huán)境的惡化。

在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)開發(fā)只有在房地產(chǎn)出售或出租所得的收入超過土地征用、土地出讓金、拆遷費(fèi)用和安置補(bǔ)償費(fèi)、建造成本才有可能?；谶@一利益動(dòng)機(jī)，目前我國的舊城改造都趨向超強(qiáng)度開發(fā)，這樣才能使房地產(chǎn)開發(fā)公司在建設(shè)并出售商品房中獲取利潤。在我國中小城市舊城改造中這種現(xiàn)象是十分普遍，也是十分嚴(yán)重的。為了維護(hù)開發(fā)收支平衡，適當(dāng)增加建筑密度是十分必要的，但如片面追求經(jīng)濟(jì)效益，人口密度、建筑密度和容積率過高，就會導(dǎo)致城市環(huán)境的惡化。(二)超強(qiáng)度的房地產(chǎn)開發(fā)帶來基礎(chǔ)設(shè)施的超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。

城市中心取得土地利用轉(zhuǎn)換，勢必帶來土地使用性質(zhì)改變和使用強(qiáng)度提高，這已成為我國城市舊城改造的現(xiàn)實(shí)必然。與之相伴隨的是要加強(qiáng)和提高基礎(chǔ)設(shè)施的負(fù)荷能力，供電、供水、排水、供氣、供暖、通訊等都要徹底改造，交通也將進(jìn)行根本改善，必須是交通通暢，并配以足夠停車場地，做好城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)，既有體現(xiàn)現(xiàn)代城市的標(biāo)志性建筑，又要有一定的廣場、綠地，供人們散步、游玩、休息，不以高樓林立取勝。世界銀行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國的舊城改造，在改造土地利用的同時(shí)，容積率也在初步提高，已從很低的 0 ． 3 ～ 0 ． 6 提高到了相當(dāng)高的 2 ． 5 ～ 10 ． 0。由于房地產(chǎn)開發(fā)商盲目地追求經(jīng)濟(jì)效益，政府管理失調(diào)，片面提高容積率和建筑密度，導(dǎo)致現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施容量和交通容量難以適應(yīng)高強(qiáng)度的開發(fā)，使基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，產(chǎn)生了負(fù)效應(yīng)

(三)工廠遷移不當(dāng)帶來新的環(huán)境污染和生活不便。

土地的有償使用，促使工廠從不適合他們存在的、高地價(jià)的中心區(qū)遷出，從而環(huán)境得到改善，并促進(jìn)工廠進(jìn)行技術(shù)改造或發(fā)展新生產(chǎn)線。工廠搬遷之后，其他有能力更好地使用這些繁華地段土地的使用者，就可以占據(jù)這些舊城并加速我國城市功能的轉(zhuǎn)化，使城市在土地使用和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面更合理。但是，企業(yè)遷移不當(dāng)也會帶來許多問題。企業(yè)遷移到生態(tài)系統(tǒng)脆弱或灌溉地區(qū)附近，會造成高度污染，其危害會大大超過在城市地區(qū)所能避免的程度；另外企業(yè)遷移郊區(qū)，會迫使工人不得不加長了他們的“舊城”居住地到新工作地點(diǎn)的上下班距離，在生活上造成諸多不便。這些問題在我國的中小城市都普遍存在。

(四)舊城改造中的房地產(chǎn)開發(fā)沒有實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一開發(fā)。

目前我國的中小城市舊城改造主要是對城市中心區(qū)的舊廠區(qū)進(jìn)行二次開發(fā)，很多只是零星的開發(fā)，上不了規(guī)模，原有的職工生活區(qū)沒有得到改善。比較大的廠區(qū)也被不同的開發(fā)商“瓜分”，各自為政的開發(fā)，遠(yuǎn)沒有達(dá)到房地產(chǎn)綜合開發(fā)的目的。(五)居住搬遷不當(dāng)帶來社區(qū)解體。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、用地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、人口結(jié)構(gòu)變遷，城市面臨著物質(zhì)空間和人文空間的大變動(dòng)和重新建構(gòu)。社區(qū)作為聚集在一定地域范圍內(nèi)的社會群體、社會組織和社會生活共同體，具有親密相連的社群，相對完備的生活服務(wù)設(shè)施，和與之相連的社區(qū)成員對所屬社區(qū)在感情上、心理上的認(rèn)同感和歸屬感。傳統(tǒng)的居住文化圈被沖破，而新的居住文化環(huán)境和文化氛圍又很難在短時(shí)間建立起來，由此而來的便是文化心理失衡，社區(qū)結(jié)構(gòu)衰落。在我國許多中小城市舊城改造過程中已經(jīng)出現(xiàn)了類似問題，須引起政府部門的注意。居民的愿望是就地改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境，這也成為社會穩(wěn)定的重要問題，從另一側(cè)面反映了目前舊城改造存在的問題和矛盾。

(六)中小城市舊城改造的歷史保護(hù)意識淡薄，造成“建設(shè)性”破壞，導(dǎo)致城市歷史風(fēng)貌喪失。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速起步階段，由于仍有一部分人片面認(rèn)為保護(hù)歷史文化妨礙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，常常急于改變物質(zhì)生活條件和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，無視歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)，以至由此演化成破壞性建設(shè)行為。

(七)中小城市中的“城中村”是舊城改造的重要難題。

在目前市場經(jīng)濟(jì)條件下，中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)商為追求企業(yè)利益最大化，他們不愿選擇“城中村”這樣的土地進(jìn)行開發(fā)，因?yàn)榇嬖谥俺侵写濉钡耐恋乇容^成本高，比較利益低，花費(fèi)精力多，建設(shè)周期長，工程量大，投資巨大等諸多問題。政府在編制城市規(guī)劃時(shí)“城中村”的改造也是十分棘手的事情。

二、現(xiàn)階段我國中小城市舊城改造的本質(zhì)內(nèi)涵

我國中小城城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將順應(yīng)世界趨向，逐步由原來的“二、三、一”模式轉(zhuǎn)向“三、二、一”模式。這一變化促進(jìn)城市布局和空間結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，處于城市中心區(qū)的舊城區(qū)，作為黃金地段，必然成為第三產(chǎn)業(yè)集中地區(qū)，真正成為城市的核心。相應(yīng)地，我國中小城市土地出現(xiàn)的大規(guī)模的轉(zhuǎn)換，也促進(jìn)原來土地用途結(jié)構(gòu)和空間分布結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生改變，需要更多地遵循城市土地區(qū)位價(jià)值規(guī)律，按其所在位置的最高租金進(jìn)行最優(yōu)化配置。城市發(fā)展中就業(yè)門路、就業(yè)人員構(gòu)成突變，暫住和流動(dòng)人口就業(yè)比例大幅度上升，對城市的規(guī)模、容量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大影響和壓力，要求城市進(jìn)一步提高人口承載能力和聚集能力。城市的現(xiàn)代化要求以高效合理的城市結(jié)構(gòu)、完善的城市功能設(shè)施和高質(zhì)量的城市環(huán)境作為它的物質(zhì)基礎(chǔ)。這些發(fā)展要求無疑是中小城市舊城改造的強(qiáng)大動(dòng)因。因此，現(xiàn)階段的中小城市改造的實(shí)質(zhì)就是基于工業(yè)化進(jìn)程開始加速、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化、社會進(jìn)行全方位深刻變革這一宏觀背景下的物質(zhì)空間和人文空間的大變動(dòng)和重新建構(gòu)。

舊城改造是局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。'其規(guī)劃建設(shè)的目的和主要內(nèi)容包括改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，在其行政界限范圍內(nèi)，實(shí)行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；改善城市環(huán)境，通過采取綜合的相互聯(lián)系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；更新、調(diào)整城市工業(yè)布局；更新或完善城市道路系統(tǒng)；改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)；保護(hù)城市歷史文脈和風(fēng)貌特色，以提高人居環(huán)境質(zhì)量，增強(qiáng)舊城區(qū)活力。全面認(rèn)識和明確舊城改造的整體目標(biāo)，有助于避免將它簡單理解為拆舊建新和單純?yōu)榱伺f城區(qū)土地增值的再開發(fā)。

三、走符合中小城市特點(diǎn)的可持續(xù)發(fā)展舊城改造之路舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相互促進(jìn)，舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)為舊城改造提供資金和動(dòng)力。以舊城改造促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，以房地產(chǎn)開發(fā)加快舊城改造，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的目的。

(一)堅(jiān)持走舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)栩結(jié)合之路，是中小城市的必然選擇。確定實(shí)施舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合思路，主要基于以下三個(gè)因素：

一是資金因素。完成舊城舊村改造任務(wù)，搞好基礎(chǔ)設(shè)施配套，投資巨大。這樣大的投入，只能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需求，實(shí)行土地置換，以地生財(cái)，以地聚財(cái)，走綜合開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的路子。

二是需求因素。搞好舊城改造拆遷安置，需要大批安置房源。此外，住房潛在需求和實(shí)際需求也都很大。這樣大的拆遷安置需求和住房需求，只有加大開發(fā)步伐，才有可能加以解決。

三是實(shí)力因素。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力明顯增強(qiáng)。開發(fā)內(nèi)容已由簡單的住宅建設(shè)發(fā)展到融住宅、非住宅、道路、重要基礎(chǔ)設(shè)施為一體的綜合開發(fā)。

實(shí)踐證明，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，是符合中小城市的實(shí)際的，既找到了實(shí)現(xiàn)城市面貌大變樣的切人點(diǎn)和突破口，又實(shí)現(xiàn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)互相促進(jìn)、共同發(fā)展的目的。

(二)運(yùn)用市場手段來推進(jìn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)。

要求運(yùn)用市場手段，將城市可以用來經(jīng)營的部分存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場，進(jìn)行重新組合和優(yōu)化配置，把長期以來的城市不變資本轉(zhuǎn)化為可變資本，通過經(jīng)營獲得一定收益，并將這些收益投入到城市建設(shè)的新領(lǐng)域，走以城養(yǎng)城的市場化路子。(三)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，努力提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)水平。

一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，就是全方位的綜合開發(fā)。搞好綜合開發(fā)，關(guān)鍵是超前編制詳細(xì)規(guī)劃。對核準(zhǔn)認(rèn)定的待改造區(qū)片，規(guī)劃部門本著優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和較好地體現(xiàn)“三個(gè)效益”的原則，逐一提前編制出詳細(xì)規(guī)劃，為引進(jìn)外資和招標(biāo)確定開發(fā)單位創(chuàng)造條件。編制規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)本著節(jié)約用地、合理用地的原則，適當(dāng)建設(shè)一些高層和小高層住宅，提高舊城區(qū)建筑容積率，以最大限度地發(fā)揮城市土地存量在城市建設(shè)與發(fā)展中的功能。全面放開技術(shù)性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場，引入競爭機(jī)制，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。對完成詳細(xì)規(guī)劃的舊城改造項(xiàng)目，凡具備條件的，原則上由房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心統(tǒng)一組織前期開發(fā)，變生地為熟地，實(shí)行招標(biāo)或拍賣，把“非經(jīng)營性環(huán)境差價(jià)”全部集中到政府手里，專門用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。二是對舊城改造項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理。三是建立嚴(yán)格的市場約束機(jī)制，把好土地供應(yīng)源頭，防止出現(xiàn)土地非法交易、違法占地現(xiàn)象，保證國有資產(chǎn)不流失。四是實(shí)行集中收費(fèi)制度，規(guī)范減免辦法。舊城區(qū)改造項(xiàng)目需要減免有關(guān)費(fèi)用的，要統(tǒng)一論證，提出意見，批準(zhǔn)后執(zhí)行。凡屬于土地出讓金和城市配套費(fèi)等應(yīng)收費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)商必須無條件繳納，確有困難的，可分期繳納或記錄在案，作為政府的股份或投入。

(四)采取各種優(yōu)惠政策，促進(jìn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)順利推進(jìn)。

經(jīng)過前些年的開發(fā)改造，市區(qū)現(xiàn)有舊城改造區(qū)片大多是一些居民密集、拆遷成本高、改造難度大的項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)效益低下，很難引起開發(fā)商的濃厚興趣。針對這種狀況，采取各種辦法予以解決。一是政策扶持，按貨幣安置和實(shí)物安置相結(jié)合的原則對原有拆遷安置法規(guī)進(jìn)行了修改，使各類舊城改造項(xiàng)目分別享受一定的優(yōu)惠政策，保證開發(fā)商有利可圖。二是資金傾斜，資金問題是制約舊城區(qū)改造的瓶頸和關(guān)鍵。解決資金問題，主要通過以下途徑：(1)由市財(cái)政墊資，作為舊城區(qū)改造的啟動(dòng)資

金；(2)與銀行聯(lián)系，讓銀行參與舊城區(qū)改造。(3)企業(yè)自籌資金。三是強(qiáng)化招商引資工作。調(diào)整招商引資格局，變開發(fā)企業(yè)分散招商為政府主管部門統(tǒng)一招商。(五)陽光操作，妥善安置被拆遷群眾。

舊城改造涉及拆遷安置，合理妥善安置被拆遷群眾是城市政府進(jìn)行舊城改造的重要工作，關(guān)系到社會穩(wěn)定。舊城改造要全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的思路，堅(jiān)持法治和人本并存、保護(hù)與改造并舉、公平與效率并重的原則，以化零為整、組合成群、成片拆遷、市場運(yùn)作的方式實(shí)施的大規(guī)模舊城改造，形成了以“陽光拆遷”、“扶困救助”、“多輪驅(qū)動(dòng)”的改造模式。在舊城改造過程中，按照以人為本和公開、公平、公正原則大力推行以“陽光拆遷政策”、“陽光補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)”“陽光拆遷評估”、“陽光拆遷裁決”為主要內(nèi)容的“陽光拆遷”工程。(六)保護(hù)與開發(fā)并舉，保護(hù)舊城區(qū)原有的歷史文化特色。

首先需要全面認(rèn)識舊城的特點(diǎn)和要求，按照分類分區(qū)的原則，對所在舊城區(qū)及地段實(shí)行開發(fā)定位；其次調(diào)整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區(qū)人口密度、建筑密度過大的問題，改善環(huán)境，增強(qiáng)活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設(shè)施條件，提高環(huán)境質(zhì)量，道路的拓寬與否要認(rèn)真研究采取合適的辦法；最后要重視舊城區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色，控制舊城區(qū)的建筑高度、體量、色彩和風(fēng)格，是舊城區(qū)歷史保護(hù)的重要方面。

(七)加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，構(gòu)建新的和諧社區(qū)。

舊城改造以后原有的社區(qū)鄰里可能被打破，需要加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，營造新的居住文化環(huán)境和文化氛圍，使社區(qū)居民對所屬社區(qū)在感情上、心理上的認(rèn)同感和歸屬感。

第三篇：淺析包頭市舊城保護(hù)與城市可持續(xù)發(fā)展

淺析包頭市舊城區(qū)保護(hù)與城市可持續(xù)發(fā)展 摘要：

建國以后，尤其是改革開放以來，隨著我國建設(shè)腳步的加快和社會主義經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，包頭市老城東河的舊城改造也提上了日程，迎著新世紀(jì)的曙光，老城東河，一個(gè)現(xiàn)代化的新城區(qū)正在崛起。然而，在舊城區(qū)的改造中出現(xiàn)了許多困擾舊城區(qū)可持續(xù)發(fā)展的問題，舊城區(qū)建筑遺跡破壞嚴(yán)重、歷史文化遺產(chǎn)遺失、一些歷史地段過度開發(fā)-----舊城區(qū)的開發(fā)和改造缺少必要的保護(hù)措施，城市的開發(fā)與可持續(xù)發(fā)展不協(xié)調(diào)。本文將從舊城區(qū)保護(hù)的意義、舊城區(qū)改造中存在的問題、舊城區(qū)歷史文化價(jià)值及潛在價(jià)值分析、和城市可持續(xù)發(fā)展四個(gè)方面入手淺析舊城區(qū)保護(hù)與城市可持續(xù)發(fā)展的策略和措施，為舊城區(qū)保護(hù)和城市可持續(xù)發(fā)展提供借鑒。關(guān)鍵詞：舊城區(qū)現(xiàn)狀改造保護(hù)可持續(xù)發(fā)展價(jià)值措施

（一）舊城區(qū)保護(hù)的意義

城市的個(gè)性與特征取決于城市的體型結(jié)構(gòu)和社會特征，歷史地區(qū)及其環(huán)境是世界遺產(chǎn)不可替代的組成部分，因此，保護(hù)好城市歷史遺跡和傳統(tǒng)文化是人類傳承和發(fā)展的需要，同時(shí)具有很重要的意義。

（1）對舊城區(qū)的保護(hù)有利于歷史文化的延續(xù) 老城區(qū)是一部濃縮的歷史，它既保存了不同歷史時(shí)期城市的布局和建筑風(fēng)格，又具有濃厚的地域特色，最能反映民族文化的脈絡(luò)和發(fā)展印跡。對舊城區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的保護(hù)有利于歷史文化的延續(xù)和發(fā)展，同時(shí)也是對傳統(tǒng)文化及習(xí)俗的繼承和發(fā)展。（2）舊城區(qū)為發(fā)展旅游業(yè)提供了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢資源

舊城區(qū)是城市的記憶，是城市的歷史，有著深厚的歷史文化積淀和人文底蘊(yùn)，是一個(gè)地區(qū)區(qū)別于其他地區(qū)的重要依據(jù)。在當(dāng)前旅游業(yè)迅速發(fā)展的大背景下，加強(qiáng)老城區(qū)的旅游資源開發(fā)，是一種可持續(xù)的新發(fā)展高回報(bào)的途徑。舊城區(qū)的許多特色東西是一筆不可多得旅游資源和財(cái)富。

（3）對舊城區(qū)的保護(hù)是履行國際間的義務(wù)行為

舊城區(qū)是中華民族傳統(tǒng)文化的一部分,也是世界歷史文化遺產(chǎn)的一部分，是人類共同的財(cái)富。保護(hù)文化遺產(chǎn)不僅是每個(gè)國家的重要職責(zé)，同時(shí)也是國際社會的共同義務(wù)。（4）對舊城區(qū)的保護(hù)是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的體現(xiàn)

城市是人類社會物質(zhì)文明和精神文明的結(jié)晶,既是歷史文化的載體,又是社會經(jīng)濟(jì)文化景觀。保持城市景觀的連續(xù)性,保護(hù)鄉(xiāng)土建筑的地方特色,保存街巷空間的記憶,是人類現(xiàn)代文明發(fā)展的需要,是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。切實(shí)保護(hù)與合理利用歷史文化遺產(chǎn)是世界各國城市建設(shè)的戰(zhàn)略性發(fā)展方向。

（二）舊城區(qū)改造中存在的問題

盡管舊城區(qū)的改造正在如火如荼的進(jìn)行著，但就在舊城區(qū)的改造與開發(fā)過程中還存在著許多弊端嚴(yán)重影響了舊城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展如對舊城改造的復(fù)雜性缺乏認(rèn)識、追求單一的經(jīng)濟(jì)效益,過度開發(fā)、城市的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色破壞嚴(yán)重、開發(fā)區(qū)域局限性較大，片面開發(fā)。（1）對舊城改造的復(fù)雜性缺乏認(rèn)識

重視城市再開發(fā), 重視舊城原有設(shè)施的修復(fù)和保護(hù)的舊城改造是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑, 是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段, 是集開發(fā)、修復(fù)、保護(hù)于一體的綜合性城市建設(shè)。但在我國的舊城改造項(xiàng)目中尤其是包頭市舊城區(qū)東河區(qū)改造過程中，將問題簡單化，不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發(fā)方式,造成財(cái)力和物力的浪費(fèi),破壞了原有的社會結(jié)構(gòu)和城市空間布局。大部分開發(fā)商片面的認(rèn)為舊城區(qū)是城市的“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳清除這些“包袱”。誠然, 采取此種方法對于提高城市的基礎(chǔ)設(shè)施水平及改變地區(qū)的整體風(fēng)格有很大的優(yōu)勢, 但采取這種模式的同時(shí)也會造成人力、物力的極大浪費(fèi)和歷史文化古跡遭到破壞等。有時(shí)這種方式也會造成舊城中可以修復(fù)、利用的城市設(shè)施棄之不顧, 轉(zhuǎn)而投入大量的資金予以拆除重建。以東河區(qū)為例，在舊城改造與開發(fā)中23%的原有特色建筑遭到了不同程度的破壞與損壞，25%的建筑群體和空間結(jié)構(gòu)布局發(fā)生了變化，從長遠(yuǎn)來看，這將花費(fèi)更大的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行修復(fù)。

（2）追求單一的經(jīng)濟(jì)效益,過度開發(fā) 在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，當(dāng)前東河區(qū)的開發(fā)面臨著過度開發(fā)的通病。同時(shí)政府的一些政策使得批準(zhǔn)用地面積在減少，而建筑工程面積在大幅增加。這一減一增之間，將使單位用地面積內(nèi)的建筑量增大，建筑容積率提高，與之相配套的公園綠地等公共設(shè)施問題將更難解決。而且，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后, 地管線陳舊、公共綠地缺乏, 交通不暢、停車?yán)щy, 嚴(yán)重影響居民的正常生活及東河地區(qū)的發(fā)展。（3）城市的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色破壞嚴(yán)重

目前包頭市舊城改造是以開發(fā)公司為主的方式運(yùn)行，而且基本采用新區(qū)開發(fā)模式，只看到局部的眼前的經(jīng)濟(jì)利益,在城市歷史文化和景觀保護(hù)區(qū)內(nèi)拆除或改建需要保護(hù)的歷史建筑,嚴(yán)重破壞。

（4）開發(fā)區(qū)域局限性較大，片面開發(fā)

局限于開發(fā)有利可圖的項(xiàng)目和黃金地段,而一些較難產(chǎn)生可觀經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)設(shè)施和急需更新的經(jīng)濟(jì)效益差的地段卻無人問津,城市整體環(huán)境難以得到改善。目前包頭市舊城改造出現(xiàn)了兩種明顯的趨勢。一部分開發(fā)商為了加快開發(fā)進(jìn)度，一般選擇拆遷難度相對較低的城鄉(xiāng)結(jié)合部地塊進(jìn)行開發(fā)，以此來降低開發(fā)的難度，形成了攤大餅似的房地產(chǎn)開發(fā)模式；這種發(fā)展模式土地價(jià)格相對便宜，商品房的升值空間很大。另一部分開發(fā)商則尋找地段較好的地塊進(jìn)行舊城改造開發(fā)，以追求更大的收益。

（三）舊城區(qū)歷史文化價(jià)值及潛在價(jià)值分析

東河地區(qū)的老建筑多以晉風(fēng)民居、庭院、商號、作坊為主.保護(hù)好這些古老的院落是該地區(qū)地域文化特征的重要環(huán)節(jié).而且一些歷史遺跡如財(cái)神廟中心區(qū)古街巷、古宅院、有一定影響的建筑郭家巷、久長城巷、王國秀一號、二號院, 宗教建筑呂祖廟、基督教西堂、彼得教堂、清真西寺及居士林保存尚好;具有很高的文化和商業(yè)利用價(jià)值。目前除個(gè)別宗教建筑文化遺產(chǎn)如呂祖廟、居士林、清真西寺等利用相對較好外, 許多具有歷史價(jià)值的建筑如財(cái)神廟、九江口戲臺、王國秀一號、二號院、郭家巷院落等均未能得到妥善保護(hù)和利用.另外舊城區(qū)內(nèi)的東河槽轉(zhuǎn)龍藏、北部的大水巴后水溝、榆樹溝、瓦窯溝自然生態(tài)資源也沒有得到充分的發(fā)掘.這些都是未來包頭興盛崛起的重要潛力資源。

除了有悠久豐富歷史文化資源外舊城區(qū)還在地理位置、資源、交通、政策等方面就有優(yōu)越的地位和深厚的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

在包頭市八個(gè)旗縣區(qū)中, 東河區(qū)地理位置相對獨(dú)立, 人口稠密, 地方工業(yè)比較發(fā)達(dá), 商業(yè)發(fā)展具有集散性和消費(fèi)性雙重特點(diǎn)。歷史上, 包頭(即東河區(qū))的交通位置獨(dú)特, 秦直道由咸陽附近直抵包頭, 由此扼制北方匈奴;黃河水路天成, 逆水而上可達(dá)蘭州, 順?biāo)驴芍梁忧? 包頭境內(nèi)曾有二十多個(gè)黃河水運(yùn)碼頭;京包鐵路開通后, 東通呼和浩特、北京、天津, 西達(dá)東勝、銀川。今天，空中航線、鐵路、公路輻射四方,地理位置得天獨(dú)厚,交通便利。

同時(shí)，大規(guī)模的城市建設(shè)離不開社會政治、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 按照包頭市“十五”期間構(gòu)建的以“五大商貿(mào)區(qū)”、“六條商業(yè)街”、“十大專業(yè)批發(fā)市場”中心商務(wù)區(qū)的總體框架, 東河地區(qū)已被列入商貿(mào)發(fā)展區(qū), 由東河區(qū)政府、上海家化置業(yè)有限公司、上海國際汽車城置業(yè)有限公司共同開發(fā).這個(gè)以恢復(fù)舊城區(qū)的歷史風(fēng)貌, 改善人居環(huán)境、生態(tài)環(huán)境, 打造西北地區(qū)重要的商業(yè)旅游區(qū)為目的的改造項(xiàng)目, 將為東河區(qū)的全面復(fù)興注入活力。

（四）可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思想

（1）可持續(xù)發(fā)展思想的提出與內(nèi)涵

在20世紀(jì)后半葉，人類經(jīng)歷了兩次環(huán)境革命。第一次爆發(fā)于20世紀(jì)60年代末和70年代初，人們意識到能源危機(jī)和環(huán)境污染對人類生存的威脅，于是開始提出并關(guān)注環(huán)境問題。20世紀(jì)90年代初出現(xiàn)了第二次環(huán)境革命，這一次被稱為具有“深綠色環(huán)境觀”的運(yùn)動(dòng)，重新界定和擴(kuò)展了環(huán)境概念，其核心是可持續(xù)發(fā)展理念的提出。

可持續(xù)發(fā)展強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)觀點(diǎn)：一是發(fā)展；二是發(fā)展是有限度的。因而持續(xù)發(fā)展的核心思想是解決環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的矛盾問題，尋求其生態(tài)合理性。將可持續(xù)發(fā)展思想運(yùn)用到建設(shè)工程上來就是將城市建設(shè)和規(guī)劃布局與經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會協(xié)調(diào)統(tǒng)一，達(dá)到人與自然的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，解決經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的矛盾，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。

目前，在我國城市建設(shè)改造過程中制約城市可持續(xù)發(fā)展的問題如城市空間預(yù)留不足（北京、西安等等）、城市空間結(jié)構(gòu)不合理（濟(jì)南、徐州等等）、城市布局不合理性別結(jié)構(gòu)布局不要協(xié)調(diào)（西安）等普遍存在。以包頭東河區(qū)為例在舊城開發(fā)與改造中有些地方片面開發(fā)、過度開發(fā)、城市特色和傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)破壞嚴(yán)重、可持續(xù)發(fā)展意識淡薄----為了舊城區(qū)更好地發(fā)展，我們必須重視這些問題從可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)采取一些措施來解決這些問題，從而，將我們的城市建設(shè)的更加美麗、更加人性化。

（2）加強(qiáng)包頭市舊城區(qū)保護(hù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的措施（２.１）確定正確的目標(biāo)定位和價(jià)值取向

在開發(fā)戰(zhàn)略上,包頭市舊城區(qū)的土地開發(fā)雖具有相當(dāng)高的潛在經(jīng)濟(jì)效益,但是在對其改造項(xiàng)目的定位上,并非單純以追求最高的經(jīng)濟(jì)利潤為目標(biāo),從而進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)性開發(fā),而是在政府的指導(dǎo)與監(jiān)督下,從追求經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一出發(fā),將舊城的復(fù)興與包頭市的整體發(fā)展聯(lián)系在一起,把舊城區(qū)作為周圍地區(qū)的有機(jī)組成部分,尋求有機(jī)、協(xié)調(diào)、共同的發(fā)展,從而保證了舊城區(qū)應(yīng)有的生命力.走符合包頭市城市特點(diǎn)的可持續(xù)發(fā)展舊城改造之路，舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相互促進(jìn)，舊城改造為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)為舊城改造提供資金和動(dòng)力。以舊城改造促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，以房地產(chǎn)開發(fā)加快舊城改造，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的目的啊，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙贏局面。

(２.２)保護(hù)與開發(fā)并舉，保護(hù)舊城區(qū)原有的歷史文化特色 首先需要全面認(rèn)識舊城的特點(diǎn)和要求，按照分類分區(qū)的原則，對所在舊城區(qū)及地段實(shí)行開發(fā)定位；其次調(diào)整土地利用與布局和完善功能解決舊城區(qū)人口密度、建筑密度過大的問題，改善環(huán)境，增強(qiáng)活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設(shè)施條件，提高環(huán)境質(zhì)量，道路的拓寬與否要認(rèn)真研究采取合適的辦法；最后要重視舊城區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色，控制舊城區(qū)的建筑高度、體量、色彩和風(fēng)格。

保護(hù)歷史街區(qū)、晉風(fēng)建筑以及自然生態(tài)環(huán)境,加大精力投入和政府的扶持。通過采用政府指導(dǎo)與企業(yè)投資相結(jié)合的方式,確定舊城改造總體計(jì)劃、分期實(shí)施方案,充分發(fā)掘本地區(qū)自然資源,保護(hù)好獨(dú)特的地域文化風(fēng)貌,有效利用社會經(jīng)濟(jì)潛能,才能最終做到整個(gè)東河區(qū)的全面復(fù)興。

（２.３）使城市功能多樣化

城市功能, 簡而言之就是指城市的用途.城市的用途往往受制于城市內(nèi)部人們的各種活動(dòng), 因而城市功能所承載的實(shí)際上是人們活動(dòng)的性質(zhì)及其變化規(guī)律。一個(gè)成功的受人喜愛的城市地區(qū), 在一天內(nèi)的各個(gè)時(shí)間段里都會有人的活動(dòng)。鑒于此,城市功能分為兩個(gè)層次:“基本功能”與“從屬功能”基本功能是那些自身能夠吸引人們到某個(gè)特定地點(diǎn)來的城市功能, 如辦公、生產(chǎn)、居住、娛樂和教育、文化等；從屬功能是指能為那些被基本功能所吸引來的人提供某種服務(wù)的城市職能, 如零售商店、餐館等服務(wù)行業(yè), 以及其它的各種小型企業(yè)等。一個(gè)單獨(dú)的基本功能只能在某個(gè)時(shí)間段里對人們的活動(dòng)產(chǎn)生一定的影響,只有多個(gè)基本功能的混合,才能確保城市地區(qū)在每個(gè)時(shí)間段里都有人的活動(dòng), 確保城市的持久活力。

據(jù)此在進(jìn)行東河區(qū)舊城改造規(guī)劃中, 通過保護(hù)及有效利用傳統(tǒng)的晉風(fēng)民居、宗教文化建筑,發(fā)掘該地區(qū)的文化旅游資源；置入商業(yè)功能設(shè)施,可再現(xiàn)東河區(qū)昔日的九行十六社作坊商號縱橫交錯(cuò)的興盛局面；依據(jù)與傳統(tǒng)的晉風(fēng)民居尺度相適應(yīng)的兩層四合院、商住兩層公寓,可在滿足市民居住功能需求的同時(shí)順延傳統(tǒng)的城市肌理,使東河區(qū)變成具有多種功能的城市綜合體。

（２.４）科學(xué)的組織和管理

舊城改造與復(fù)興計(jì)劃能否順利進(jìn)行,科學(xué)的組織和管理是關(guān)鍵。目前國內(nèi)一些舊城改造中,一方面,規(guī)劃管理部門提供的控制性條文非常嚴(yán)格,缺乏彈性,容易造成規(guī)劃策略的僵硬；另一方面,由于疏于管理, 許多項(xiàng)目在實(shí)施中根本無視控制性條文,隨意突破限制條件, 造成復(fù)興計(jì)劃難于實(shí)現(xiàn)。如果相關(guān)職能部門成立起相應(yīng)的專業(yè)咨詢隊(duì)伍,為計(jì)劃實(shí)施的整個(gè)過程提供咨詢和監(jiān)督,這也許比制定條文然后放手不管要有用得多。

對于東河區(qū)舊城改造項(xiàng)目同樣應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)狀去制定相應(yīng)的實(shí)施辦法及管理方式,通過采取“開放”的設(shè)計(jì)態(tài)度,聽取來自各方面的聲音,了解各方面之間的矛盾和不同需要, 體現(xiàn)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展思想,確保方案的可行性；同時(shí)也應(yīng)用“動(dòng)態(tài)”的設(shè)計(jì)方法去解決不斷產(chǎn)生變化的城市問題,將舊城改造工作理解為一個(gè)持續(xù)的、長期的、分階段的動(dòng)態(tài)改造過程,以確保通過舊城區(qū)的改造達(dá)到東河區(qū)真正意義上的復(fù)興。(２.５)加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，構(gòu)建新的和諧社區(qū) 舊城改造以后原有的社區(qū)鄰里可能被打破，需要加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，營造新的居住文化環(huán)境和文化氛圍，使社區(qū)居民對所屬社區(qū)在感情上、心理上的認(rèn)同感和歸屬感。同時(shí)，注重原住居民的回遷問題也是加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)和保護(hù)舊城區(qū)特色文化傳統(tǒng)的重要環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)的社會網(wǎng)絡(luò)與生活方式, 使大部分原住居民對傳統(tǒng)街區(qū)有著強(qiáng)烈的認(rèn)同感和歸屬感,從而能夠形成和諧、穩(wěn)定、安全的社會結(jié)構(gòu)。尊重舊城原住居民實(shí)際改善住房條件的愿望和經(jīng)濟(jì)能力, 給中低收入家庭建立社會保障商品房體系,發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)效作用；對最低收入家庭提供政府出資興建的廉租住房, 保證原住居民能夠在習(xí)慣的地域空間范圍內(nèi)長期居住,這對傳統(tǒng)街區(qū)人文環(huán)境的保護(hù)、社區(qū)歷史文脈的延續(xù)有著重要意義。

（五）總結(jié)

包頭市舊城區(qū)即東河區(qū)的保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)綜合性的復(fù)雜性的問題，在解決這個(gè)問題的過程中我們要綜合性的考慮問題從科學(xué)和可持續(xù)發(fā)展的角度來采取措施。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)包頭市舊城區(qū)的真正復(fù)興和長遠(yuǎn)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，達(dá)到共贏的局面。

（六）參考文獻(xiàn)

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第四篇：城市舊城改造問題探析

城市舊城改造問題探析

【摘要】隨著社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，許多舊城區(qū)原有的格局、經(jīng)濟(jì)模式和生活交通方式，很難滿足人們對生活的高標(biāo)準(zhǔn)要求，也與現(xiàn)代的發(fā)展越來越不適應(yīng)，例如舊城區(qū)功能過度集中、房屋破舊、居住擁擠、交通阻塞、環(huán)境污染、市政和公共設(shè)施落后、布局不合理等問題，我國大部分城市都可以算作舊城市，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，如何建設(shè)和改造城市，這無疑是城市規(guī)劃研究工作者探討的課題，同時(shí)也是每個(gè)居民所關(guān)注的問題，無論是為了滿足因城市化進(jìn)程的加快而不斷擴(kuò)大的城市空間發(fā)展的需要，或是為了保護(hù)有限的土地資源合理利用土地的需要，還是為了改善舊城功能結(jié)構(gòu)以適應(yīng)城市發(fā)展的需要，舊城改造都是城市化發(fā)展的必然要求。

【關(guān)鍵字】城市舊城改造問題對策與措施

為了更好的發(fā)展建設(shè)城市，給人們提供方便快捷的服務(wù)及舒適的生活條件，改造舊城市是一個(gè)必然的過程。而舊城改造本該是個(gè)利國利民的政策，可是很多地區(qū)在進(jìn)行舊城改造的過程中出現(xiàn)了許多嚴(yán)重問題，下面本文就舊城改造問題做一個(gè)探析，希望人們能更好的認(rèn)識舊城改造，也希望政府人員能重視舊城改造合理規(guī)劃改造。

一、城市舊城存在的問題，改造的必要性

我國大部分城市都可以算作就城市，普遍存在的問題是：

1.布局不合理。工業(yè)生產(chǎn)、居民、歷史文物、倉庫、學(xué)校機(jī)關(guān)等混雜在一起，布局混亂。

2.基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足而且難以改善。

3.人口密度過大，我國許多大城市每平方公里3萬人，上海達(dá)4萬人。而歐美的大城市，如華盛頓、斯德哥爾摩等每平方公里不足5，000人。

因此，舊城市改造在我國是一件長期艱巨的任務(wù)。

二、城市舊城改造概念

舊城改造是按統(tǒng)一規(guī)劃，對現(xiàn)有城區(qū)進(jìn)行有計(jì)劃、有步驟的改造，使之適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展整體需要的建設(shè)活動(dòng)。舊城改建是舊城區(qū)的再開發(fā)，能使舊城區(qū)其整體功能得到進(jìn)一步改善和提高。當(dāng)前我國正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時(shí)期，建設(shè)用地粗放利用、閑置浪費(fèi)現(xiàn)象較為普遍，為了集約用地，國家加強(qiáng)了土地的宏觀調(diào)控。

三、城市舊城改造的內(nèi)容

舊城改造的內(nèi)容主要包括三個(gè)方面，分別是：開發(fā)、修復(fù)、保護(hù)。

開發(fā)是指：在布局混亂，城市功能喪失，城市環(huán)境質(zhì)量嚴(yán)重惡化的城區(qū)，根據(jù)城市的總體規(guī)劃、拆除全部建筑和構(gòu)筑物，拓寬城市道路，新建各種必要的城市設(shè)施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環(huán)境質(zhì)量，徹底改變原有城區(qū)景觀的大規(guī)模城市改造建設(shè)。比如城市高新區(qū)的建設(shè)、城市快速路建設(shè)等等，都屬城市的再開發(fā)。

修復(fù)是指：在布局混亂，城市功能部分喪失，環(huán)境質(zhì)量正在惡化的城區(qū)，根據(jù)城市總體規(guī)劃，拆除不良建筑物和構(gòu)筑物，對尚可保留或具有保留價(jià)值的城市建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行保護(hù)性修繕、改造、新建各種必要的城市設(shè)施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環(huán)境質(zhì)量，部分改變原有城區(qū)景觀的中等規(guī)模的城市改造建設(shè)，也可理解為“舊物更新”。比如臨街商鋪改造、舊小區(qū)改造等。

保護(hù)是指：在現(xiàn)狀良好，但將來可能惡化的城區(qū)，根據(jù)城市總體規(guī)劃，對具有保留價(jià)值的建筑物、構(gòu)筑物、街區(qū)進(jìn)行保護(hù)性修繕，強(qiáng)化城市功能，保護(hù)城市環(huán)境和原有地區(qū)景觀，是小規(guī)模城市改造建設(shè)。比如某些城市古建筑的保護(hù)和開發(fā)。

四、城市舊城改造的原則

《城市規(guī)劃法》第二十七條規(guī)定：“城市舊區(qū)改建應(yīng)當(dāng)遵循加強(qiáng)維護(hù)、合理利用、調(diào)整布 第 1 頁

局、逐步改善的原則，同意規(guī)劃，分期實(shí)施，并逐步改善居住和交通運(yùn)輸條件，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，提高城市的綜合功能?！?/p>

因此舊區(qū)改建應(yīng)遵循以下三個(gè)原則：

1.加強(qiáng)維護(hù)、合理利用原則：對城市舊區(qū)原有的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施仍有保留價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)，能夠利用的要合理利用，包括原有的房屋、管線、道路，也包括有價(jià)值的歷史文物，不能一概拆除。

2.調(diào)整布局：在科學(xué)劃分功能的前提下，把不符合本區(qū)域的項(xiàng)目拆除或遷出、把適合本區(qū)域功能的項(xiàng)目遷入，并且要使基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與其相適應(yīng)。

3.逐步改善：舊城區(qū)需要改善的功能太多，按現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，要在短期內(nèi)完全改善是不現(xiàn)實(shí)的，尤其是大城市的舊區(qū)。改善舊城區(qū)是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)，只能逐步地堅(jiān)持不懈的改建，不能一步到位。

五、城市舊城改造存在的問題

1、對舊城改造的復(fù)雜性缺乏認(rèn)識“將問題簡單化,不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發(fā)方式,造成財(cái)力和物力的浪費(fèi),破壞了原有城市的空間結(jié)構(gòu)和原有社會網(wǎng)絡(luò)”。對“舊區(qū)”的認(rèn)識就是過去留下的“爛攤子”，是城市的“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳清除這些“毒瘤”。加上強(qiáng)大的商業(yè)利益的推動(dòng)，相對應(yīng)地，過去在舊城改造中在具體工作中采取了不分良莠，一律大面積拆遷，整平土地重新建設(shè)的做法。這樣的做法見效明顯、工作簡單，但往往直接瓦解了城市原來的社會結(jié)構(gòu)、文化脈絡(luò)、地方風(fēng)情，而且市場化運(yùn)作對高回報(bào)率的追求，屢屢突破城市規(guī)劃對建設(shè)的控制各種要求，導(dǎo)致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統(tǒng)風(fēng)貌的喪失。

2、以獲取利潤為主要目標(biāo),追求單一的經(jīng)濟(jì)效益,過度提高容積率,增大建筑密度,減少建筑間距,造成過密開發(fā)和土地濫用,導(dǎo)致環(huán)境持續(xù)惡化。以重慶中區(qū)為例，2007年上半年批準(zhǔn)的用地面積為7萬平方米左右，比去年同期減少近4/5；批準(zhǔn)的建筑工程面積為85萬平方米，比去年同期增加了80%多。批準(zhǔn)用地面積在減少，而建筑工程面積在大幅增加。這一減一增之間，將使單位用地面積內(nèi)的建筑量增大，建筑容積率提高，與之相配套的公園綠地等公共設(shè)施問題將更難解決。

3、只看到局部的眼前的經(jīng)濟(jì)利益,在城市歷史文化和景觀保護(hù)區(qū)內(nèi)拆除或改建需要保護(hù)的歷史建筑,嚴(yán)重破壞城市的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色。目前許多地區(qū)舊城改造是以開發(fā)公司為主的方式運(yùn)行，而且基本采用新區(qū)開發(fā)模式，大拆大改，推倒重來。

4、局限于開發(fā)有利可圖的項(xiàng)目和黃金地段,而一些較難產(chǎn)生可觀經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)設(shè)施和急需更新的經(jīng)濟(jì)效益差的地段卻無人問津,城市整體環(huán)境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價(jià)格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，目前舊城改造出現(xiàn)了兩種明顯的趨勢。一部分開發(fā)商為了加快開發(fā)進(jìn)度，一般選擇拆遷難度相對較低的城鄉(xiāng)結(jié)合部地塊進(jìn)行開發(fā)，以此來降低開發(fā)的難度，形成了攤大餅似的房地產(chǎn)開發(fā)模式；這種發(fā)展模式土地價(jià)格相對便宜，商品房的升值空間很大。另一部分開發(fā)商則尋找地段較好的地塊進(jìn)行舊城改造開發(fā)，以追求更大的收益。

5.對舊城的改造，未考慮新建筑施工對周邊建筑的影響。在舊城改造中，由于新建建筑物多為高層建筑，地下室有一至三層不等。在基坑開挖施工過程中，周邊建筑物經(jīng)常受此影響產(chǎn)生墻面、地面裂縫。這些裂縫多是基礎(chǔ)沉降產(chǎn)生的變形裂縫，這些隱藏的危害對建筑的安全是很容易被輕視的，但造成的危害確是很重大的。

6.舊城改造中還有一個(gè)比較突出的問題就是因改造中因拆遷而產(chǎn)生的問題，主要有以下幾點(diǎn)：

①拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，補(bǔ)償金額過低。補(bǔ)償款之低讓大多數(shù)中低階層的居民無法在原地買到同等面積和保持同等生活質(zhì)量的房屋。這是造成拆遷糾紛中最普遍、最主要的原因。

②有的地方拆遷的主體及行為不合法。有的拆遷人根本不具備合法的拆遷資格;在拆遷過程中有的拆遷人違規(guī)操作。像這種拆遷人是無法讓拆遷戶安心的。

③拆遷過程中不能很好尊重被拆遷人的意愿，甚至在雙方未達(dá)成協(xié)議就搞野蠻拆遷。在拆遷過程中使用暴力拆遷，以強(qiáng)凌弱，以大壓小，使矛盾激化，這也是造成上訪的主要原因之一。

④未能做好拆遷戶的安置工作。安置的房屋條件很差，不但證件手續(xù)不齊，還經(jīng)常停水停電，有的甚至是危房，相信任何人被這樣安置都不會滿意的。

⑤沒有按政策辦事，拆遷的操作隨心所欲，因人而異，有的甚至濫用職權(quán)，罔顧群眾利益。有的地方不重視規(guī)劃，不認(rèn)真做好每年的建設(shè)工作計(jì)劃，而且缺乏政策的連貫性，時(shí)常出現(xiàn)今屆李書記說拆東區(qū)，明屆張領(lǐng)導(dǎo)說拆西區(qū)，變化之大令干部群眾無所適從。

房子是人們安居樂業(yè)、居住棲息的場所，是中國絕大多數(shù)老百姓一生中最大的財(cái)富，人們當(dāng)然十分珍惜和保護(hù)它，因此，當(dāng)?shù)卣谂f城改造時(shí)，應(yīng)體恤民情，順應(yīng)民意，不要盲目地搞大拆大建，對于確需拆遷的舊區(qū)，就應(yīng)制定政策，做好規(guī)劃，做好宣傳，爭取得到大多數(shù)群眾的支持，來保證舊城改造工作能夠順利進(jìn)行。

六、對策與措施

針對上面的問題，可采取如下的對策及措施：

1、舊城改造要遵循城市發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，走有機(jī)更新可持續(xù)發(fā)展道路

有機(jī)更新即采用適當(dāng)?shù)囊?guī)模，依據(jù)改造的內(nèi)容與要求，妥善處理目前與將來的關(guān)系，并在舊城改造要過程中，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”原則，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行舊城改造建設(shè)。

2、舊城改造要走房地產(chǎn)綜合開發(fā)之路

黃金地段盡量多建商業(yè)、服務(wù)、辦公、娛樂等經(jīng)營性房屋，以增大再開發(fā)的價(jià)值，收回資金，用于貼補(bǔ)經(jīng)濟(jì)效益差地段的舊城改造。

3、政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控

政府要制訂與舊城改造有關(guān)的地方性法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來管理和約束舊城改造行為，減少開發(fā)活動(dòng)中的盲目性和投機(jī)性； 要制訂適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲措施，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，尤其對部分已改造的周邊地區(qū)，由于有先前的開發(fā)商遺留下來的難題，政府要給予政策傾斜； 政府要加大對舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，改造好舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。

4、加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)

城市規(guī)劃部門要花大力氣對舊城改造問題進(jìn)行全面深入細(xì)致的研究，制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決空間布局、用地調(diào)整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護(hù)等問題。編制舊城改造規(guī)劃要引入城市經(jīng)營的觀念，按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。對每項(xiàng)舊城改造項(xiàng)目，都要從土地評估、土地分級著手，對土地增值、土地市場進(jìn)行測算，進(jìn)行詳細(xì)的成本效益分析，使舊城改造規(guī)劃建立在可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上。

5.以人文本，維護(hù)廣大人民的合法權(quán)益

舊城改造涉及千家萬戶，若我們借舊城改造之機(jī)，立足群眾，真真正正為人民群眾辦實(shí)事、辦好事，相信天下再難辦的事也會迎刃而解。首先，我們應(yīng)制定補(bǔ)償、安置和規(guī)范拆遷等管理辦法，為維護(hù)廣大群眾合法權(quán)益提供法律保障。其次，要落實(shí)國家有關(guān)拆遷方面的方針政策，著重做好補(bǔ)償和安置的工作，保證“居者有其屋”。最后，要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，特別要重點(diǎn)保護(hù)如五保戶、孤寡老人、困難戶等弱勢群體的合法權(quán)益。此外，還可通過適量發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房來解決安置難等問題。

6.要做好宣傳，落實(shí)政策

舊城改造涉及到千家萬戶的切身利益，是社會的熱點(diǎn)話題，因此政府要充分做好宣傳，與人民做好溝通。要利用電視、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體向廣大群眾正面宣傳我們的拆遷政

策和房屋拆遷工作情況，展示城市建設(shè)的成果，使群眾理解舊城改造的目的和意義；要按規(guī)定日期提前公告，使被拆遷人有充足的時(shí)間去準(zhǔn)備搬遷；要向各拆遷戶派發(fā)有關(guān)拆遷政策法規(guī)、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷期限、安置地點(diǎn)等資料，使群眾充分了解舊城改造的運(yùn)作，保障了群眾的知情權(quán)。

7.新區(qū)開發(fā)要先于舊城改造

舊城改造需要以新區(qū)開發(fā)為前提，當(dāng)新區(qū)開發(fā)成片，配套設(shè)施齊備，四周環(huán)境優(yōu)美，自然會將人口密度較大的舊城區(qū)居民吸引到新區(qū)去居住和辦公。這樣，舊城區(qū)的人口密度就會大大下降，從而使政府在舊城區(qū)進(jìn)行改造時(shí)就輕松和方便得多了。

8.舊城改造要注意保留城市舊有特色，不能盲目大拆大建。

舊城改造，并不意味拆舊建新、拆低建高、拆小建大，尤其對于有歷史意義的城市來講更是這樣，對于舊城中具有特色的舊建筑、古街店鋪、古寺名宅、園林古樹等，應(yīng)給予保留。這既是保留本城文化特色的需要，又是繼承歷史文明的具體體現(xiàn)。在世界上，許多發(fā)達(dá)國家對名城的保護(hù)，已從保護(hù)建筑藝術(shù)珍品發(fā)展到保護(hù)歷史上普通人生活的一般建筑，從保護(hù)單個(gè)文物建筑發(fā)展到保護(hù)周圍的歷史環(huán)境。而我國有幾千年的歷史文化，古代建筑多不勝數(shù)，卻許多在這些年的大拆大建中消失殆盡，實(shí)在令人心痛不已。古典建筑是我們中華民族歷史、文化、藝術(shù)和科學(xué)價(jià)值的結(jié)晶，印刻著祖先對歷史文化的創(chuàng)造，體現(xiàn)了中華文化精神和個(gè)性，具有恒久的價(jià)值。保留各個(gè)時(shí)期有特色的建筑，就是保留我們的歷史文化，好好保護(hù)它們，將它們完好地交給后代，是我們每一個(gè)規(guī)劃和建設(shè)者的責(zé)任。

9、加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施管理和執(zhí)法

所謂“三分規(guī)劃，七分管理”，舊城改造更是如此。依法編制的舊城改造規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)就具有法律效力，要嚴(yán)格遵守。一旦發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)劃的行為，行政主管部門就要堅(jiān)決予以查處，決不能姑息。

雖然舊城改造過程中引發(fā)了許多問題，也產(chǎn)生了是否有必要進(jìn)行舊城改造的疑問，但是城市總要發(fā)展，舊城改造也必不可少。舊城改造是一個(gè)長期的過程，也是一個(gè)關(guān)乎到國計(jì)民生和社會穩(wěn)定的工程，一定要慎之又慎，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造，并切實(shí)解決好舊城改造中存在的問題，使舊城改造真正利國利民。

第五篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現(xiàn)狀

a.b.南門片區(qū)：舊城改造快速推進(jìn)的條件

南門片區(qū)位處南充市順慶區(qū)南門壩濱江生態(tài)走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區(qū)交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區(qū)居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區(qū)均是居住區(qū)，無商業(yè)形態(tài)，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強(qiáng)三區(qū)的溝通，符合城市規(guī)劃。

b.西門片區(qū)：舊城改造難度主要的原因

西門片區(qū)主要以西門市場為中心。西門片區(qū)是舊城商業(yè)區(qū)，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區(qū)的商業(yè)價(jià)值，拆遷才具可操作性。

西門片區(qū)商圈形成，主要西門市場的帶動(dòng)。西門市場如果消亡，才能除低西門片區(qū)的商業(yè)價(jià)值。

西門市場產(chǎn)權(quán)的分割，形成眾多的小業(yè)主。在改造中，各個(gè)小商戶漫天要價(jià)，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發(fā)展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個(gè)雜亂無序的片區(qū)，政府無從下手，無法改變現(xiàn)狀，只得任其發(fā)展。西門片區(qū)成為了一個(gè)自生自滅的市場。

只有建成一個(gè)新的服裝批發(fā)市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動(dòng)整個(gè)西門片區(qū)的衰落。

富民服裝城在西門片區(qū)舊城改造中的作用

富民服裝城是一個(gè)集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運(yùn)等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環(huán)境舒適，價(jià)格比西門低三分之二，環(huán)境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。