第一篇：加強(qiáng)對經(jīng)營性房屋出租行為稅收征管研究

加強(qiáng)對經(jīng)營性房屋出租行為稅收征管研究

□ 王華軍 穆琛瑩

近年來，房屋租賃市場空前活躍，承租群體不斷擴(kuò)大，租賃的形式也趨于多樣化，給稅收征管工作帶來許多困難，針對存在的問題和不足，探索一些解決思路和辦法。

一、房屋租賃現(xiàn)狀

在房屋租賃經(jīng)營活動(dòng)中，出租成份復(fù)雜，形式多樣。歸納起來大致有以下幾種情況：

（一）個(gè)人購買門面、寫字樓房屋用于營業(yè)性出租

隨著人們理財(cái)觀念的提高，社會(huì)上不少擁有一定資金積累的個(gè)人將持有資金越來越多地向房屋租賃市場投入，其在城區(qū)主要投資于主干道臨街兩側(cè)的寫字樓及門面。因房屋投資較大，房主每年收取的租金較高，其應(yīng)繳納的稅款也較多，造成這部分出租人容易利用各種手段隱匿、偷逃稅款。

（二）個(gè)人閑臵房屋出租

這種情況大多集中在居民區(qū)或個(gè)人自建房屋的出租，難以區(qū)分出租人是用于個(gè)人居住還是用于經(jīng)營性出租，加之出租者納稅意識淡薄，租賃雙方多是口頭協(xié)議，無租賃合同，計(jì)稅依據(jù)不易確定。

（三）行政事業(yè)單位閑臵房屋出租

這些單位將閑臵房屋出租給企業(yè)或個(gè)人搞經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)的房屋租賃收入大多會(huì)形成干部職工的福利來源，因此，涉及部門利益，加之這些單位特權(quán)思想嚴(yán)重，納稅意識不強(qiáng)，自用房產(chǎn)與出租房屋混在一起，以各種理由少繳或不繳相關(guān)稅費(fèi)，加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管難度。

（四）企業(yè)閑臵房屋經(jīng)營性出租

這種情況主要表現(xiàn)為企業(yè)自建或購買的寫字樓及廠房用于經(jīng)營性出租，取得的租金收入成為企業(yè)收入的一項(xiàng)來源，一般來說，這種情況下企業(yè)基本上都會(huì)如實(shí)申報(bào)，但因?yàn)椴糠制髽I(yè)用于經(jīng)營性出租的寫字樓及廠房和企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營地并不在同一地，企業(yè)存在僥幸心理，也存在瞞報(bào)或少報(bào)應(yīng)納稅款的行為。

二、房屋租賃偷逃稅款的主要方式

（一）以房屋裝修抵頂房租。將新房未裝修出租，出租方提出要求，由承租方對房屋進(jìn)行裝修，在規(guī)定的期限內(nèi)使用而不交房租，其實(shí)質(zhì)是裝修款抵頂房租。

（二）名為無租或低租使用，實(shí)為私下訂立租賃協(xié)議。部分出租人對出租行為應(yīng)按照稅法規(guī)定繳納稅款有一定了解，因此和承租方私下訂立協(xié)議，以應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。

（三）名為投資，實(shí)則出租。如一些承租企業(yè)，出租人與承租人簽定無租使用合同，名義上是以房屋投資，而實(shí)際不管企業(yè)是否贏利，每年均收取固定利潤，實(shí)為租金收入，達(dá)到偷逃稅款的目的。

（四）名自營，實(shí)出租。如某些門面商戶承租他人房屋經(jīng)營，為偷逃稅款，租賃雙方私下串通，假稱自營，因自營所交的稅收要比房屋出租所交的稅收低得多。

（五）轉(zhuǎn)手出租，把自己的房屋或從別處租用的房屋多次倒手出租，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對其進(jìn)行納稅檢查時(shí)，因涉及檢查環(huán)節(jié)較多，情況復(fù)雜，往往難以征收。

（六）名為物業(yè)管理，實(shí)為房屋出租。部分物業(yè)管理公司代業(yè)主或自營房屋出租業(yè)務(wù)，以向承租方收取高額物業(yè)管理費(fèi)的方式分享房屋出租收益。此部分房屋出租收入與物業(yè)管理費(fèi)混為一體，課稅對象、計(jì)稅依據(jù)、應(yīng)稅行為不容易查實(shí)區(qū)分，往往造成稅收流失。

（七）名為酒店經(jīng)營，實(shí)為房屋出租。部分酒店經(jīng)營管理公司批量承租高檔寫字樓或小戶型，統(tǒng)一裝修后納入酒店經(jīng)營管理，對外提供餐飲或住宿服務(wù)，房屋出租人或酒店經(jīng)營方往往只按服務(wù)業(yè)中的餐飲業(yè)或住宿業(yè)繳納營業(yè)稅，不繳納房屋出租應(yīng)涉及的其他稅收，從而達(dá)到偷逃稅的目的。

三、稅收管理中存在的問題及原因分析

對于房屋租賃這一行業(yè)，由于房屋租賃者成份復(fù)雜，租賃方式多種多樣，租賃活動(dòng)中白條結(jié)算，口頭交易不少，在實(shí)際征管工作中存在“三難”問題，即租金難界定、納稅人難找、稅款難征收，并具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）稅法宣傳不到位，納稅人納稅意識淡薄 以往的稅法宣傳大多集中在企事業(yè)單位，而對個(gè)人出租房屋行為申報(bào)納稅的相關(guān)稅法宣傳重視不夠，宣傳不多，有相當(dāng)一部分的房主及租賃房屋單位，根本不知道要繳稅，即使知道也不關(guān)心，納稅意識淡薄，沒有自覺主動(dòng)申報(bào)納稅的習(xí)慣。加上房屋租賃的納稅人群體多、情況比較復(fù)雜，有的是單位房屋出租，有的是私有房屋出租，同時(shí)還有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的，稅務(wù)部門要將房屋租賃稅收政策宣傳到位存在一定的難度。

（二）房屋管理制度不健全，出租房屋產(chǎn)權(quán)界定困難，收入難以確定,源泉控管乏力

房屋租賃涉及面廣、稅源分散、周期短，變動(dòng)性大的特點(diǎn)，給稅源監(jiān)管帶來了很大難度：一是產(chǎn)權(quán)所有人難以尋找，有的產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)不在同一個(gè)地方，有的是委托親朋好友幫忙看管，代收房租，查找產(chǎn)權(quán)所有人往往給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來了一定難度，對一些承租又轉(zhuǎn)租的納稅人，要想找到他們更是難上加難。二是租賃關(guān)系難以確認(rèn)。在稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅時(shí)，租賃雙方相互串通，有的說是借用，有的說是自用，有的說是合伙經(jīng)營，致使租賃關(guān)系無法確認(rèn)。三是變動(dòng)頻繁難以監(jiān)控。房屋租賃經(jīng)常出現(xiàn)轉(zhuǎn)租、停業(yè)、短期租賃等情況，人員變動(dòng)頻繁，給稅源監(jiān)控帶來了很大難度。四是涉及個(gè)人房屋租賃的，其既不需要在工商局辦理營業(yè)執(zhí)照，又不需要在房管部門或其他職能部門注冊登記，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)底數(shù)不清，管理困難。

（三）執(zhí)法力度弱，執(zhí)法措施得不到保障

按現(xiàn)行稅法規(guī)定，承租人沒有代扣代繳義務(wù)，而出租人往往都不是經(jīng)營者。若出租方是辦理了稅務(wù)登記的納稅人，我們一般可以通過稅收征管將應(yīng)收未收的稅款征收上來；而當(dāng)出租方是未辦理稅務(wù)登記的個(gè)人時(shí)，我們則只能動(dòng)之以情，曉之以理讓其自覺申報(bào)納稅，對其沒有任何可操作的強(qiáng)制執(zhí)行措施，碰到采取“軟抗稅”的方式來對付稅務(wù)檢查的個(gè)人時(shí)，他們會(huì)以各種借口拒絕繳納房屋出租業(yè)應(yīng)納的各項(xiàng)稅款，并與稅務(wù)人員軟磨硬泡，想方設(shè)法進(jìn)行拖延，造成正常的征管工作難以進(jìn)行下去。

（四）征管難度大，人力不足，控管乏力

由于房屋租賃業(yè)面廣、分散，承租群體較大，如一些城區(qū)的寫字樓其承租企業(yè)較多，少則幾十戶，多則上百戶。對這些單位的檢查雖然可以委托相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助，但部分物業(yè)管理企業(yè)礙于個(gè)人業(yè)主的利益只提供少量信息或不予提供信息，而出租房屋的租金收入并不在物業(yè)管理范圍以內(nèi)，只能一戶一戶找承租人了解出租人租金的收取情況，給出租房屋檢查工作帶來相當(dāng)大的工作量，相應(yīng)的其人力投入也大。

（五）部門之間難配合，缺乏成熟的協(xié)作配合機(jī)制 房屋租賃管理工作涉及房管、公安、工商、稅務(wù)、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)等部門，在實(shí)際工作中，各部門的管理體制不健全、管理部門職責(zé)不明確、管理行為不規(guī)范、綜合管理手段不夠完善，管理水平相對落后，相關(guān)職能部門往往各自為政，信息不溝通，數(shù)據(jù)不共享，沒有共同規(guī)范管理房屋租賃市場，各部門之間缺乏行之有效的協(xié)作配合機(jī)制，未能形成齊抓共管的合力，無法從源頭上對房屋租賃業(yè)稅收進(jìn)行監(jiān)控。

（六）稅負(fù)較重，部分納稅人難以承受

從當(dāng)前的情況來看，出租房屋稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，其稅種及稅率為：營業(yè)稅3%～5%、房產(chǎn)稅4%～12%、城市建設(shè)維護(hù)稅0.7%、教育費(fèi)附加3%，個(gè)人所得稅10%～20%，印花稅1‰，不計(jì)地方性的各種收費(fèi)，總體稅率就近30%，如果加上土地使用稅等則更高。出租房屋行業(yè)涉及稅種之多、總體稅率之高，納稅人難以承受，給征管工作加大了難度。

（七）稅收政策執(zhí)行難度大 主要表現(xiàn)在：一是政府職能部門房屋租賃難征收。政府行政管理部門房屋租賃收入大多是單位的“小金庫”，或是干部職工福利的主要來源，涉及部門利益，以各種理由不繳或少繳出租房屋稅收，加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管難度。二是相互觀望，法不責(zé)眾，使稅款入庫難。房屋租賃稅收涉及點(diǎn)多面廣，情況復(fù)雜，執(zhí)行政策要一視同仁，普遍征收，應(yīng)收盡收，大家都相互觀望，或找種種理由推諉，難度確實(shí)很大。

四、加強(qiáng)房屋租賃稅收征管的對策

（一）加強(qiáng)稅收宣傳，提高納稅人納稅意識

稅務(wù)機(jī)關(guān)要針對納稅人納稅意識淡薄，稅收流失嚴(yán)重的情況，不僅要在每年的稅收宣傳月中宣傳，還要堅(jiān)持長期、有針對性地利用好廣播、網(wǎng)站、電視、報(bào)紙等渠道進(jìn)行廣泛宣傳。要讓出租人知道自己是房屋出租的納稅義務(wù)人及其應(yīng)繳納的稅種，還要讓承租人知道自己有監(jiān)督出租人繳納稅款開具發(fā)票的權(quán)利，更有義務(wù)協(xié)助和配合稅務(wù)機(jī)關(guān)查清產(chǎn)權(quán)人或出租人的租賃情況。通過不斷宣傳深化提升納稅人的納稅意識，使納稅人能自覺主動(dòng)申報(bào)納稅，在全社會(huì)真正形成誠信納稅的良好氛圍。同時(shí)，要廣泛宣傳依法誠信納稅典型，曝光涉稅違法犯罪案件，強(qiáng)化震懾教育作用，提高納稅人的稅法遵從度，注重稅法宣傳的針對性和實(shí)效性。

（二）切實(shí)搞好稅源基礎(chǔ)工作，建立有效的控管機(jī)制 出租房屋底數(shù)不清是稅款流失的關(guān)鍵因素。鑒于房屋出租隱蔽性強(qiáng)、涉及面廣，尤其是個(gè)體房屋出租，假合同、假協(xié)議等現(xiàn)象比較普遍，為徹底摸清出租房屋戶數(shù)，應(yīng)與社區(qū)、派出所等部門溝通，實(shí)行劃片管理、逐街、逐戶進(jìn)行清查，將出租房屋的詳細(xì)情況逐戶登記，包括企業(yè)名稱、地點(diǎn)、租賃時(shí)間、出租方姓名、工作單位或住址、電話號碼、租金收入等，全部錄入微機(jī)，實(shí)行規(guī)范化管理。對于清查出的戶管要建立檔案，登記造冊，特別是對臨街的門面房及寫字樓要及時(shí)搞清承租人和出租人，以及該地段同類房屋的每平方米的大致出租單價(jià)，做到底數(shù)清楚，并將清查的數(shù)據(jù)及時(shí)輸機(jī)，做到靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)監(jiān)控相結(jié)合，從源頭上堵塞漏征漏管現(xiàn)象，促進(jìn)納稅申報(bào)的規(guī)范化。

（三）完善經(jīng)營性房屋租賃評估制度，合理確定計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)國家有關(guān)經(jīng)營用房價(jià)格管理的規(guī)定，會(huì)同房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門，對經(jīng)營用房進(jìn)行評估，或者按照土地等級確定同地段同類型房屋的參考出租單價(jià)，從而為加強(qiáng)出租房屋稅收管理提供依據(jù)，便于在今后的工作中如果納稅人不配合提供租金收入或者提供租金收入不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照此規(guī)定合理確定其租金收入，以準(zhǔn)確計(jì)算征收房屋出租的有關(guān)稅款。同時(shí)，主動(dòng)聯(lián)系物業(yè)等管理部門協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步做好納稅人的宣傳配合工作，定期向稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋房屋租賃和稅收情況，必要時(shí)可以探索和嘗試由承租方代扣代繳稅款的稅收征管新渠道，建立房屋租賃行業(yè)稅收征管的高效、長久的控管機(jī)制。

（四）加強(qiáng)部門配合，搞好出租房屋稅收管理

因房屋出租涉及面廣，成份復(fù)雜，涉及公房、私房，稅源相對較為分散，特別是作為納稅人的房屋出租人很少能在房屋出租現(xiàn)場找到，單純由地稅部門獨(dú)立完成征收和管理難度很大，所以應(yīng)及時(shí)取得相關(guān)管理部門的配合，充分利用物業(yè)、房產(chǎn)、公安、街道等熟悉情況的部門優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)信息共享，共同進(jìn)行清理。更為重要的是要爭取政府部門的支持，加強(qiáng)對協(xié)稅、護(hù)稅工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立或完善由街道辦事處代征代繳的控管機(jī)制，促使房屋租賃業(yè)稅收能夠得到順利征收。

（五）加大房屋出租檢查力度，建立個(gè)體房屋出租偷逃稅的舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度

充分發(fā)揮稅務(wù)稽查打擊偷稅和抗稅違法行為的職能作用。在每條街道或每個(gè)社區(qū)有目的、有重點(diǎn)選擇個(gè)別“釘子”戶進(jìn)行查處，起到警示和教育作用。發(fā)動(dòng)社會(huì)力量加強(qiáng)對個(gè)體房屋出租的監(jiān)督管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)要在電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社等新聞媒體以及個(gè)體房屋出租相對集中的地段或小區(qū)內(nèi)的顯著位臵定期發(fā)布個(gè)體房屋出租稅收的征管信息，并設(shè)立舉報(bào)電話，對于知情者檢舉揭發(fā)個(gè)體房屋出租人的偷逃稅違法行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)后，除對出租人按規(guī)定補(bǔ)稅、加收滯納金及罰款外，還要對檢舉人實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)。

（六）適當(dāng)降低稅負(fù)，營造一個(gè)寬松的納稅環(huán)境

稅率反映了稅負(fù)的高低，個(gè)人房屋出租稅負(fù)較高也是地稅部門征收工作的難點(diǎn)之一。本文建議，可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，建立和試行優(yōu)惠稅率，保障和促進(jìn)房屋出租稅收的穩(wěn)定增長。針對房屋出租的不同方式，建立和試行優(yōu)惠稅率，有利于促進(jìn)房屋租賃市場的持續(xù)快速健康發(fā)展，有利于培養(yǎng)納稅人申報(bào)納稅的自覺性，從而有利于在拓展房屋出租稅源的基礎(chǔ)上，保障和促進(jìn)房屋出租稅收的穩(wěn)定增長。對于房屋出租和轉(zhuǎn)租、再轉(zhuǎn)租方式應(yīng)分別規(guī)定分檔稅率，這樣不但可以避免重復(fù)征稅，而且可以有效平衡稅負(fù)，堵塞征管漏洞。

（七）推進(jìn)稅制改革，完善流轉(zhuǎn)稅體系

為使房屋租賃業(yè)稅制設(shè)計(jì)更加科學(xué)合理的管理辦法，可借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持“寬稅基、少稅種，低稅率”的原則，將房屋租賃業(yè)稅收如房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅收合并統(tǒng)一征收營業(yè)稅，設(shè)計(jì)合理的房屋租賃業(yè)營業(yè)稅稅率，可根據(jù)租賃收入的大小建議稅率選擇在10%至20%之間較為適宜。

第二篇：對個(gè)人房屋出租稅收征管現(xiàn)狀及對策的研究[范文模版]

對個(gè)人房屋出租稅收征管現(xiàn)狀及對策的研究

余 華

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展和住房體制改革的深化，城市建設(shè)規(guī)模越來越大，城市流動(dòng)人口大量增加，直接帶動(dòng)了城市個(gè)人房屋出租業(yè)的發(fā)展。但同時(shí)也出現(xiàn)了稅收征管難、稅款流失嚴(yán)重的局面。如何加強(qiáng)個(gè)人房屋出租稅收征管，已成為當(dāng)前我們亟待解決的問題。

一、個(gè)人房屋出租稅收征管存在的問題

個(gè)人房屋出租稅收一直是稅收征管中的難點(diǎn)。究其原因既有房主納稅意識差、社會(huì)欠缺較好的納稅環(huán)境等問題，也有地稅部門本身重視不夠、宣傳力度小、欠缺科學(xué)合理的征管辦法等問題，既有私房出租隱蔽性強(qiáng)，納稅人難尋找、租金額難界定、稅款難征收的問題，也有部門監(jiān)管缺位，源泉控管難等問題，還有稅制不完善，稅種繁多計(jì)算復(fù)雜操作難、稅負(fù)較重納稅人遵從難等問題。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、納稅意識不強(qiáng)。以往的稅法宣傳大多集中在企事業(yè)單位，而對個(gè)人出租房屋行為申報(bào)納稅的相關(guān)稅法宣傳重視不夠，宣傳不多，有相當(dāng)一部分的房主根本不知道要繳稅，即使知道也不關(guān)心，納稅意識淡薄，主動(dòng)申報(bào)納稅的房東微乎其微，大部分房東抱著“能逃則逃，能少則少”的心態(tài)，認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)查出來是國家的，查不出來的就是我的，誰也不愿主動(dòng)申報(bào)納稅，導(dǎo)致納 1

稅相當(dāng)被動(dòng)、消極，能逃則逃，能偷則偷，致使稅收大量流失。此外，個(gè)人房屋租賃的納稅人群體多、情況比較復(fù)雜，地稅部門要將房屋租賃稅收政策宣傳到位存在一定的難度。

2、稅源信息不明。由于個(gè)人房屋出租分布面廣，承租人又來自四面八方，稅源零星分散，加上租賃雙方大多采取口頭協(xié)議，現(xiàn)金支付的形式，從而導(dǎo)致個(gè)人房屋出租稅收流失。再加上信息不暢，資料不完整，盡管經(jīng)過定期清理，但漏征漏管戶時(shí)有發(fā)生。一是租房協(xié)議不真實(shí)或業(yè)主不提供。房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房屋出租除要繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營業(yè)稅及附加外，個(gè)人出租房屋還應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。無論是營業(yè)稅、房產(chǎn)稅還是個(gè)人所得稅，其計(jì)稅依據(jù)都是租金收入，為達(dá)到少繳稅金的目的，往往出租方與承租方形成一種默契，簽訂兩份合同，一份對付各類檢查，另一份作為收取租金的依據(jù)，而且兩份合同在租金收入上存在很大的差異，因而租金收入少報(bào)、漏報(bào)嚴(yán)重，直接導(dǎo)致稅收流失；二是變相出租。房主假借無償給親朋好友使用，沒有收租金，而實(shí)際上是有協(xié)議，或變通以折舊、維修費(fèi)形式收取租金，拒不提供真實(shí)的租金收入憑據(jù)。這種行為往往比較隱蔽，一般外人不知道情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)更無從掌握。

3、稅源控管乏力。將個(gè)人房屋從事租賃，既不需要在工商

局辦理營業(yè)執(zhí)照，又不需要在房管部門或其他職能部門注冊登記，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)底數(shù)不清，管理困難。要對個(gè)人房屋出租實(shí)施有效征管必將花費(fèi)大量的人力物力，由于當(dāng)前地稅部門收入任務(wù)重、征管力量相對不足等實(shí)際情況，長期來，這一塊的稅收管理沒有得到足夠的重視，甚至出現(xiàn)征管真空的現(xiàn)象。目前對個(gè)人房屋出租稅收進(jìn)行有效監(jiān)管的方式方法比較匱乏，如果僅靠比較簡單、低級的征管措施對個(gè)人房屋出租進(jìn)行突擊性、清查式的管理，一則加重了基層地稅部門的負(fù)擔(dān)，二則違背精細(xì)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理的要求，容易激發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定的因素，效果也必然不理想。

4、征稅依據(jù)難定。按規(guī)定，對個(gè)人房屋出租取得的租金收入征收稅款，應(yīng)嚴(yán)格據(jù)實(shí)計(jì)征。但現(xiàn)實(shí)情況是，因?yàn)槌鲎夥课菝娣e不同、地段不同、房間朝向不同、裝修程度不同、房型不

一、樓層有異，甚至是房東、房客性格的不同，都會(huì)影響到租金的高低，房屋租金一房一價(jià)，相差懸殊。倘若房東、房客結(jié)成“攻守同盟”，拒絕提供租賃協(xié)議，或提供租賃協(xié)議不實(shí)或不能如實(shí)申報(bào)租賃收入的，稅務(wù)人員根本無從知曉房東所取得的真實(shí)的租金收入，也不能在核定房東租金收入時(shí)來個(gè)“一刀切”。

5、稅收負(fù)擔(dān)過重。房屋出租涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和個(gè)人所得稅等稅種，涉

及稅種多、稅負(fù)高，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以納入正常稅收征管。按現(xiàn)行的稅收政策，個(gè)體房屋出租收入的名義稅收負(fù)擔(dān)最高可達(dá)37.65%以上（其中房產(chǎn)稅12%，租賃業(yè)營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加

5.55%，印花稅0.1%，個(gè)人所得稅20%），并且個(gè)人的同一項(xiàng)房屋出租收入既要征房產(chǎn)稅，又要征營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。過高的稅負(fù)不但增加該項(xiàng)稅收征管工作的難度，同時(shí)也使一部分納稅人想方設(shè)法偷逃稅款。

二、加強(qiáng)個(gè)人房屋出租稅收征管的對策

1、加大稅法宣傳力度。由于房屋租賃業(yè)稅收涉及稅種多，征收起步晚，個(gè)人私房出租戶多且納稅意識普遍較差。因此，要廣泛開展宣傳工作。通過報(bào)紙、電視、廣播等媒體，宣傳與房屋租賃相關(guān)的法規(guī)和政策，增強(qiáng)群眾的法律意識、防范意識和納稅意識，贏得社會(huì)各界和廣大出租戶、業(yè)主的理解、配合與支持，使群眾明白，只有主動(dòng)簽訂房屋租賃合同，并到房產(chǎn)租賃管理部門辦理房屋租賃手續(xù)與登記備案，才能在關(guān)鍵時(shí)刻用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。要做到征收與宣傳相結(jié)合，做好各項(xiàng)服務(wù)，使房屋租賃業(yè)稅收深入人心，引導(dǎo)大家自覺申報(bào)納稅。

2、改革現(xiàn)有稅制，促進(jìn)稅收征管。按租金收入稅率偏高，距次單一，從而不利于調(diào)動(dòng)納稅人的積極性，不利于發(fā)揮房產(chǎn)稅在地方收入中的主體作用。改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制，取消從租計(jì)征，只采用從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，從根本上解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅兩種計(jì)稅依據(jù)

并存所產(chǎn)生的稅負(fù)不公的問題。

3、加強(qiáng)部門之間配合，健全協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制。建立健全以公安、房管、房屋租賃中介機(jī)構(gòu)、居委會(huì)、村委會(huì)、物業(yè)管理等為依托的房屋租賃業(yè)稅收代征網(wǎng)絡(luò)和協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步提高對房屋租賃業(yè)稅源監(jiān)控水平。比如加強(qiáng)與房管部門的協(xié)作，房屋出租收入和房產(chǎn)價(jià)值必須由稅務(wù)部門依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際按位臵優(yōu)劣、房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積等綜合標(biāo)準(zhǔn)具體量化，這樣可杜絕納稅人申報(bào)收入的隨意性。加強(qiáng)與工商部門的對口銜接，及時(shí)把握納稅人“進(jìn)”、“出”情況，從而摸清房源、稅源。加強(qiáng)與公安、社區(qū)密切配合，為稅務(wù)部門掌握私有住房出租情況提供可靠的依據(jù)。此外，為了彌補(bǔ)稅務(wù)機(jī)關(guān)征管力量的不足，還可以在居委會(huì)抽選1-2名熟悉情況、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)的居委會(huì)干部，組成協(xié)稅員隊(duì)伍，做好政策宣傳工作，定期提供房產(chǎn)使用情況，及時(shí)掌握納稅人變化，以規(guī)范稅收征管，減少稅收流失。

4、完善登記管理制度，健全稅收監(jiān)控機(jī)制。建立健全以《房屋租賃合同》為依托的私房出租戶登記制度，個(gè)人出租私房必須簽訂統(tǒng)一格式的《房屋租賃合同》，出租方憑《房屋租賃合同》向有關(guān)部門申領(lǐng)《房屋租賃許可證》，并在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理有關(guān)稅務(wù)登記手續(xù)、申報(bào)納稅及申請?zhí)铋_《房屋出租專用發(fā)票》。租賃雙方須在《房屋租賃合同》簽訂后一個(gè)月內(nèi)持合同文本按合同租金向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)并購貼印

花稅票。同時(shí)，積極探索和建立由付租方代扣代繳房屋出租稅款的征管辦法，嚴(yán)格實(shí)行由稅務(wù)機(jī)關(guān)開具《房屋租賃業(yè)發(fā)票》，承租方憑發(fā)票支付租金的制度，如果出租方未提供發(fā)票，承租方有權(quán)拒收。出租方不在當(dāng)?shù)氐?，由承租方扣留相?dāng)于應(yīng)付租金30%的款項(xiàng)，于房屋租賃合同規(guī)定付款期到期之日15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

5、實(shí)行房屋租賃業(yè)舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度。地稅部門要定期對個(gè)人房屋出租稅收的征管情況予以公告，提高個(gè)人房屋出租稅收征管的透明度，促使個(gè)人房屋出租者相互監(jiān)督。要建立個(gè)人房屋出租欠稅公告和舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度，通過獎(jiǎng)勵(lì)促使群眾對個(gè)人房屋出租逃稅行為進(jìn)行舉報(bào)，形成一種社會(huì)監(jiān)管的良好氛圍。

6、加大懲處力度，提高納稅人偷逃稅款成本。對不依法納稅的納稅人實(shí)施“小稅重罰”，加大納稅人偷逃稅款的貨幣成本，從根源上遏制納稅人偷逃稅款的念頭。對查出和被舉報(bào)存在偷逃稅行為的納稅戶，按高稅率進(jìn)行補(bǔ)稅和罰款；對不履行代扣代繳義務(wù)的單位和個(gè)人，按新《征管法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理，增加偷稅的風(fēng)險(xiǎn)成本，降低偷逃稅的預(yù)期收益。同時(shí)，強(qiáng)化地稅人員自身素質(zhì)建設(shè)，提高征管和檢查水平，防止稅收執(zhí)法中的不規(guī)范行為。

第三篇：個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)研究

個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)研究

摘要：個(gè)人房屋出租行為涉及到的相關(guān)稅收主要是由地方稅務(wù)局征收的，但長期以來由于其稅收總量小、征管又比較繁雜，并沒有引起地方政府、地稅局等的重視。隨著個(gè)人房屋出租市場的繁榮，對相應(yīng)的稅收制度設(shè)計(jì)也提出更高的要求。本文通過對我國目前的個(gè)人出租房屋的稅收現(xiàn)狀分析，發(fā)現(xiàn)其稅收負(fù)擔(dān)較重、重復(fù)征稅、缺少稅收立法等問題。針對這些問題筆者從稅收法定的原則出發(fā)并借鑒發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出了改革個(gè)人房屋出租稅收制度的方案。

關(guān)鍵詞：房屋出租；重復(fù)征稅；稅收法定；改革方案我國現(xiàn)行的有關(guān)個(gè)人房屋出租的稅收的法律法規(guī)散布在各個(gè)相關(guān)的具體稅種的征管法中，由于每個(gè)稅種的稅率、計(jì)算方法、征稅對象、扣除項(xiàng)目和納稅期限等都有所不同，給征稅部門帶來很大的征管困難。而且對同一項(xiàng)收入依照不同的稅種多次征稅，必然存在重復(fù)征稅的問題。目前個(gè)人房屋出租的稅收制度的種種問題會(huì)影響我國房屋租賃市場的健康發(fā)展，而且實(shí)際的稅收負(fù)擔(dān)通過租金轉(zhuǎn)嫁到承租方，給承租方帶來更大的生活負(fù)擔(dān)，這也不符合稅收公平的原則。因此有必要從我國的國情出發(fā)，改革目前個(gè)人房屋出租的稅收制度。

一、我國個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)綜述

個(gè)人房屋出租根據(jù)其用途的不同雖然涉及的稅種大致相同但承擔(dān)的稅負(fù)有所不同，主要分為住房用和非住房用途。非住房用途的房屋出租。

（一）個(gè)人出租非住房的稅收負(fù)擔(dān)

若是用于生產(chǎn)經(jīng)營等非住房用途，則要按照不動(dòng)產(chǎn)租賃11%的稅率納增值稅，同期按照7%（5%或1%）的稅率繳納城建稅和3%的稅率繳納教育稅費(fèi)及附加。依據(jù)個(gè)人所得稅（以下簡稱個(gè)稅）法，個(gè)人房屋出租收入屬于財(cái)產(chǎn)租賃所得，在扣除必要的稅費(fèi)、修繕費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)扣除項(xiàng)目后適用20%的稅率納稅。轉(zhuǎn)租者向出租方支付的租金可作為個(gè)稅的扣除項(xiàng)目。納稅人自交付出租房產(chǎn)的次月起依照房產(chǎn)稅從租征稅的的規(guī)定按照12%的稅率納稅。此外還要按照所處地區(qū)的具體納稅標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃金額的0.1%貼花稅額。這總的涉及七個(gè)稅種，名義稅負(fù)最少也可達(dá)到43.54%。

（二）個(gè)人出租住房的稅收負(fù)擔(dān)

對于出租住房的納稅人，國家給予了很多稅收優(yōu)惠，營改增后按5%的征收率減按1.5%計(jì)算征收，個(gè)人按市場價(jià)格出租住房取得的所得按照10%的稅率繳納個(gè)稅。房產(chǎn)稅的稅率也大幅降低，由12%減為4%。免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。如此算來名義稅負(fù)最低已經(jīng)降到15.65%，但仍然占據(jù)了房屋出租收入的10%以上，使出租方非但不會(huì)主動(dòng)申報(bào)還要想方設(shè)法的逃稅，不利于發(fā)揮稅收的杠桿作用。

二、個(gè)人房屋出租征稅制度的問題

（一）稅種過多，重復(fù)征稅問題嚴(yán)重

重復(fù)征稅主要有三類，本文談及的主要是經(jīng)濟(jì)性重復(fù)征稅。我國目前有關(guān)個(gè)人房屋出租的稅收涉及七個(gè)稅種，也就是要針對同一項(xiàng)收入多次征稅。這既給納稅人造成沉重的負(fù)擔(dān)，加大其偷逃稅款的動(dòng)機(jī)，又給稅務(wù)機(jī)關(guān)造成征稅的困難，因而也就形成了各個(gè)地方的綜合征收制。尤其是營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和印花稅的征稅依據(jù)都是全額的租金收入，重復(fù)征收的問題更為明顯。針對收入全額征稅本身就存在重復(fù)征稅的隱患。我國房產(chǎn)稅目前改革的呼聲很高，作為財(cái)產(chǎn)稅確實(shí)不應(yīng)同時(shí)設(shè)置從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種征稅辦法，對租金收入征收房產(chǎn)稅具有很大的不合理性，完全可以由個(gè)稅替代從租計(jì)征這部分。個(gè)稅在征收時(shí)雖然可以扣除一定的費(fèi)用，計(jì)稅依據(jù)要小一些，但在實(shí)質(zhì)上這幾個(gè)稅種的征稅對象是一致的，尤其是房產(chǎn)稅的稅率和個(gè)人所得稅的稅率都比較高，綜合起來給納稅人帶來很大的稅收壓力，名義稅負(fù)過高形成納稅人的逆反心理，反而不利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。

（二）各地方的綜合征收制混亂，不符合稅收法定原則

各個(gè)地方并沒有嚴(yán)格按照各項(xiàng)稅收的征管法來征收個(gè)人房屋出租的相關(guān)稅收，而普遍是由當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)局或是地方政府以通知、公告、辦法等形式來確定本地區(qū)的綜合征收制度。各類形式的文件均可看作是地方性法規(guī)，法律效力較低，對納稅人的約束力也就較低，不利于提高納稅人的遵從度。而且地方的自主權(quán)較大相應(yīng)的制定政策的隨意性也就較大，有些地方詳細(xì)規(guī)定了不同情況下的租金最低限額以及對不同用途的房屋出租行為設(shè)定不同的征收率，而有些地方則缺少這方面的規(guī)定，雖然是本著符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的角度才出發(fā)，但實(shí)則造成了各地政策的混亂。經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的復(fù)雜性、多變性使把所有的稅收事項(xiàng)都通過法律的形式確定下來不具有可行性，人大授權(quán)地方行政機(jī)關(guān)立法是從我國實(shí)際出發(fā)的，地方性法規(guī)是對稅收基本法的重要補(bǔ)充。但“如果在授權(quán)法中沒有規(guī)定任何標(biāo)準(zhǔn)制約委任立法，行政機(jī)關(guān)等于拿到了一張空白支票，它可以在授權(quán)的領(lǐng)域里任意制造法律”。①從法律優(yōu)位原則出發(fā)，凡是違反了稅收法律或是與現(xiàn)行稅收法律有沖突的地方性法規(guī)應(yīng)視為喪失法律效力。我國各地方有關(guān)個(gè)人房屋出租的稅收政策文件擅自規(guī)定本地區(qū)適用的綜合征收率及納稅檔次，架空了更高層次的《個(gè)人所得稅法》、《營業(yè)稅暫行條例》、《房產(chǎn)稅暫行條例》等，與其具體規(guī)定有所沖突，也就使這類地方性法規(guī)本身的法律效力還有待商榷。

三、國外個(gè)人房屋出租稅制安排

（一）美國個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)

美國把個(gè)人所得分為勤勞所得、非勤勞所得、由他人處轉(zhuǎn)移而來構(gòu)成的所得和推定所得，來自租賃的所得即屬于非勤勞所得。個(gè)人房屋出租的收入按照租賃所得繳納個(gè)稅。同時(shí)美國稅法中還規(guī)定了不予計(jì)列項(xiàng)目，其中與投資有關(guān)的不予計(jì)列項(xiàng)目包含房客對房屋的改進(jìn)。但是房客對房屋的改進(jìn)被用來抵頂租金時(shí)，這類改進(jìn)的所得就要按現(xiàn)金等價(jià)的方法計(jì)入所得納稅。無論房屋作何用途，美國都將對不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅，也就是個(gè)人用于出租的房屋也要交納財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅的稅基為房屋真實(shí)值的30%-70%，稅率由各地方政府自行確定，稅率參照地方支出扣除非財(cái)產(chǎn)稅收入后的余額與可征稅的財(cái)產(chǎn)的估價(jià)之比來確定，名義稅率在3%-10%之間。

（二）英國個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)

英國將個(gè)人所得大致分為五類，A類就是來自英國國內(nèi)土地和建筑物的收入，以本納稅應(yīng)取得的租金減去已支付的費(fèi)用作為估稅依據(jù)（應(yīng)取得租金是指土地或建筑物所有人有權(quán)去的的那部分所得，不管該部分收入是否實(shí)際收到）。對于房屋租金的納稅辦法，英國比較靈活，納稅人可以根據(jù)自己的利益自行選擇按照A類或是D類的其他所得納稅，而且有關(guān)租賃的合理支出（水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、廣告費(fèi)、房屋折舊等）可以在稅前扣除。英國的房屋稅分為住房財(cái)產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅。住房財(cái)產(chǎn)稅也對出租的房屋征稅，以房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，但納稅人是承租方。營業(yè)房屋稅的納稅人為非住宅用房屋所有人，按照租金計(jì)稅，租金是由專門的評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行估定。即若個(gè)人將房屋出租用于住宅用途由承租方繳納住房財(cái)產(chǎn)稅，出租用于非住宅用途就要繳納營業(yè)房屋稅。房屋或土地的租賃書據(jù)按照從價(jià)定律的方式計(jì)征印花稅。

（三）新加坡個(gè)人房屋出租稅收負(fù)擔(dān)

房屋租賃的租金要按照個(gè)人所得計(jì)征個(gè)稅，租金在付款日計(jì)入，即按照實(shí)際支付租金的日期納稅，而不是依賴租賃合同規(guī)定的日期。應(yīng)稅租金的租賃盈余與虧損應(yīng)分別核算，僅對生產(chǎn)性財(cái)產(chǎn)租賃實(shí)行大宗優(yōu)惠，可以將所有租賃的盈余和虧損合計(jì)以計(jì)算凈盈余和凈虧損。②對新加坡境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的所有者還要征收財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為財(cái)產(chǎn)的年價(jià)值（相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)被出租時(shí)可能取得的估算的年租金收入），通過比較同類財(cái)產(chǎn)的租金收入確定財(cái)產(chǎn)的年價(jià)值。對于出租、自用、閑置的財(cái)產(chǎn)都依照年價(jià)值計(jì)征財(cái)產(chǎn)稅，個(gè)人將房屋用于出租可直接依據(jù)其取得年租金收入繳納財(cái)產(chǎn)稅，稅率為10%。

四、改革我國個(gè)人房屋出租稅收制度的兩種方案

（一）對個(gè)人房屋出租僅征收個(gè)稅和印花稅

取消目前其他的五個(gè)稅種，而僅對其按照財(cái)產(chǎn)租賃所得征收個(gè)稅和印花稅，這樣精簡稅種納稅自然避免了重復(fù)征稅的問題，也降低了稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅的難度。本文列舉的三個(gè)國家有關(guān)房屋出租的稅收政策，都涉及個(gè)稅和財(cái)產(chǎn)稅，但是要注意國外財(cái)產(chǎn)稅與我國房產(chǎn)稅的差別。首先美國和新加坡規(guī)定不區(qū)分房屋用途都要按照房地產(chǎn)評估價(jià)值或是租金估值納稅，財(cái)產(chǎn)稅并不是針對房屋出租單設(shè)的一個(gè)稅種。其次英國的財(cái)產(chǎn)稅規(guī)定出租用于住宅用途的房屋所有人則不用繳納，納稅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給承租方，只有當(dāng)房屋用于非住宅用途時(shí)才需承擔(dān)財(cái)產(chǎn)稅。而我國的房產(chǎn)稅則區(qū)分從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從租計(jì)征是專門針對用于出租的房產(chǎn)設(shè)立的。我國可以批判性的借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，取消房產(chǎn)稅中從租計(jì)征的部分，減輕出租方的納稅負(fù)擔(dān)。這幾個(gè)發(fā)達(dá)國家的稅制中均沒有設(shè)立營業(yè)稅，而我國還要對租賃收入征收營業(yè)稅并相應(yīng)征收城建稅和教育稅費(fèi)及附加，相比之下又比國外多出三個(gè)稅種，因而建議房屋出租不再征收營業(yè)稅。取消其他稅種后主要征收的就是個(gè)稅，需要對個(gè)稅制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，可以設(shè)定累進(jìn)稅率，重新劃定月租金收入的納稅檔次、規(guī)定相應(yīng)的扣除項(xiàng)目和金額上限。印花稅與其他稅種的性質(zhì)差別較大而且本身稅率很低，可不做改變。這樣一來可大幅降低房屋出租的稅收負(fù)擔(dān)，有效提高納稅人主動(dòng)申報(bào)的積極性降低其逃稅動(dòng)機(jī)，同時(shí)方便了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管工作。

（二）以法律形式確定房屋租賃稅

既然目前的針對個(gè)人房屋出租的多稅種征稅的繁雜性已經(jīng)迫使地方征稅機(jī)關(guān)采用綜合征收制，那么國家就應(yīng)該考慮設(shè)立房屋租賃稅這樣一個(gè)綜合性的稅種以規(guī)范各個(gè)地方的稅收征管。把綜合征收制以法律的形式確立下來，才能為征稅機(jī)關(guān)提供可靠的法律依據(jù)，也可以簡化征收工作。我國目前由人大制定的稅收法律只有《個(gè)人所得稅法》和《企業(yè)所得稅法》兩部，另外一部層次較高的是由人大常委會(huì)制定的《稅收征管法》，可見我國稅收征收體系更多的是依賴部門規(guī)章、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等低層次的法規(guī)。而我國要逐漸走向法制化，更要堅(jiān)持稅收法定的原則，這一原則從本質(zhì)上就是要求征稅應(yīng)經(jīng)過納稅人的同意。③通過人大立法確立房屋租賃稅的法律地位即是最好的實(shí)現(xiàn)稅收法定的途徑，最大限度代表人民的意志，可以在很大程度上提高納稅人的遵從度各地方征稅的規(guī)范性。對這一新稅種的各項(xiàng)稅制要素都要以法律的形式明確，遵守法律保留原則④。征稅機(jī)關(guān)在征稅時(shí)不可濫用職權(quán)，減少對稅收征管的隨意性，納稅人也可以通過了解法律規(guī)定來預(yù)先計(jì)算其稅收負(fù)擔(dān)，既方便其安排自己的收支也有利于發(fā)現(xiàn)征稅機(jī)關(guān)的稅款征納上的錯(cuò)誤。

綜上所述，我國目前個(gè)人房屋出租的稅收負(fù)擔(dān)過高，重復(fù)征稅問題嚴(yán)重，地方征管混亂缺少統(tǒng)一的法律依據(jù)。因而必須積極采取措施對房屋租賃市場的稅收制度進(jìn)行改革，推動(dòng)我國的稅收立法工作，規(guī)范房屋租賃市場的征、納稅行為。本文提出的改革方案還只是初步的探索，有待其他學(xué)者和稅務(wù)界工作人員的進(jìn)一步研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]項(xiàng)懷城，高強(qiáng).美國稅制[M].中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2000

[2]項(xiàng)懷城，高強(qiáng).英國稅制[M].中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2000

[3]項(xiàng)懷城，高強(qiáng).英國稅制[M].中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2000

[4]陳永良.外國稅制[M].暨南大學(xué)出版社，2004.[5]王鴻貌，陳壽燦.稅法問題研究[M].浙江大學(xué)出版社，2004.[6]葛克昌.所得稅與憲法[M].北京大學(xué)出版社，2004

[7]美國國內(nèi)稅法典[M].翟繼光譯，經(jīng)濟(jì)管理出版社，2010.[8]中國注冊會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2015.[9]吳燕平.房屋租賃法律制度研究.2009 年西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文

[10]楊璐.房屋租賃稅收征管法律制度研究.2010年山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文

[11]黃永忠.談私人房屋租賃稅收征管現(xiàn)狀及其對策.[J]經(jīng)濟(jì)與管理.2009（3）

[12]韋小虹.征收個(gè)人房屋租賃稅需謹(jǐn)慎-關(guān)于我國部分地區(qū)征收個(gè)人房屋租賃稅的相關(guān)研究[J].會(huì)計(jì)與審計(jì).2011（2）

[13]尹華康，徐兵，范美玲.淺議個(gè)人房屋出租稅收征管的難點(diǎn)與對策[J].中國西部科技.2011（30）

[14]蘇如飛.博弈視角下的個(gè)人放過屋出租稅收征管[J].稅收經(jīng)濟(jì)研究.2011（2）

[15]哈政發(fā)法字〔2010〕12 號.哈爾濱市個(gè)人房屋租賃稅收征收實(shí)施辦法

[16]杭地稅征〔2007〕23號.杭州市地方稅務(wù)局個(gè)人出租房屋稅收征收管理實(shí)施辦法

[17]廣州市地方稅務(wù)局公告2014年第16號.

第四篇：房屋出租業(yè)稅收征管中存在的問題及對策

近幾年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的一再升溫，房產(chǎn)和土地價(jià)格不斷攀升，因此大部分個(gè)體工商戶和少數(shù)企事業(yè)單位暫時(shí)買不起合適的經(jīng)營或辦公用房，致使房產(chǎn)出租業(yè)越來越活躍，形式也趨于多樣化，這就給我們地稅部門的稅收征管工作提出了一個(gè)新的課題。對我縣來說，房屋出租業(yè)稅收特別是個(gè)人應(yīng)納的房屋出租業(yè)稅收的征收管理工作一直是一個(gè)難點(diǎn)，也是弱點(diǎn)。具體體現(xiàn)

在以下幾個(gè)方面：

1、房屋出租業(yè)涉及的稅種較多，納稅人特別是個(gè)體納稅人對此知之甚少。按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，納稅人出租房屋應(yīng)納以下幾種地方稅費(fèi)：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。另外，凡在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)出租房屋的還應(yīng)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，凡簽訂房屋租賃合同的還應(yīng)繳納印花稅。據(jù)我們調(diào)查統(tǒng)計(jì)，個(gè)人出租房屋的，70以上的除出租房屋外不從事其他經(jīng)營活動(dòng)。稅務(wù)部門在進(jìn)行稅法宣傳時(shí)，往往忽視了對這個(gè)群體的宣傳，他們也根本不關(guān)心稅收，好象稅收與他們無關(guān)。正因如此，他們一般不能積極配合稅務(wù)部門的征稅行為，更談不上主動(dòng)到稅務(wù)部門申報(bào)納稅。

2、房屋出租雙方簽訂的房屋出租合同稅務(wù)部門很難掌握，這給稅務(wù)機(jī)關(guān)確定計(jì)稅依據(jù)帶來了一定的難度。還有幾種情況，其一，納稅人拒不提供出租合同；其二，納稅人單方面?zhèn)卧煲环菁俸贤峁┙o稅務(wù)機(jī)關(guān)，故意降低合同載明的房屋租金；其三，出租雙方在簽訂出租合同時(shí)首先達(dá)成口頭協(xié)議，在正式合同中故意降低合同中載[本文轉(zhuǎn)載自[xiexiebang.com-http://004km.cn/找文章，到xiexiebang.com]明的房屋租金，專門用于欺騙有關(guān)部門，而承租方在支付租金時(shí)卻按雙方達(dá)成的口頭協(xié)議約定的金額；其四，有些出租房屋雙方根本不簽訂正式合同，只達(dá)成口頭協(xié)議，這種情況為數(shù)不少，約占30，多見于出租雙方是熟人或者有中間人擔(dān)保。不管屬于以上哪種情況，雖然稅務(wù)機(jī)關(guān)都有權(quán)核定其營業(yè)額，但因核定的營業(yè)額往往會(huì)有偏差，致使征納雙方矛盾加劇，給稅務(wù)部門的征管工作帶來了被動(dòng)。

3、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)不好確定。房屋出租雙方一般沒有在出租合同中單獨(dú)注明出租房屋占用的土地面積，只注明幾間房屋，使得稅務(wù)機(jī)關(guān)難以掌握城鎮(zhèn)土地使用稅的確切計(jì)稅面積。有房屋出租行為的個(gè)人，一般是將自己擁有使用權(quán)的、閑置的臨街房地產(chǎn)出租出去，往往只是其擁有使用權(quán)的土地的一部分。其土地使用證上不可能單獨(dú)注明這片出租土地的面積，這就使稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)無據(jù)可查，給征收工作造成困難。

4、部分納稅人故意抬高房屋租金收入中的扣除費(fèi)用以少繳稅款?，F(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對房屋租金收入中包含的水電費(fèi)、電話費(fèi)等，凡單獨(dú)計(jì)價(jià)的可予以扣除。部分納稅人正是看準(zhǔn)了這一規(guī)定，在簽訂房屋出租合同時(shí)，故意抬高這部分費(fèi)用的金額，想用此方法達(dá)到少繳稅的目的。但事實(shí)上，據(jù)我們了解，大約90的承租人的水電費(fèi)、電話費(fèi)等都是由其自己直接交到有關(guān)部門，與出租人和房屋租金沒有關(guān)系，出租合同中約定的金額根本不包括這些代墊費(fèi)用。

5、某些出租人和承租人在結(jié)算房屋租金時(shí)不采取貨幣結(jié)算方式，這又給稅務(wù)部門的征稅行為設(shè)了一道坎。有的承租人對出租人的房屋進(jìn)行了修理、裝修，以修理和裝修費(fèi)用抵頂一部分房屋租金；有的承租人為出租人提供了某種勞務(wù)或支付了某種商品，以勞務(wù)和商品價(jià)值抵頂一部分房屋租金。這些情況，承租人一般不能向稅務(wù)部門提供準(zhǔn)確無誤的憑據(jù)以證明其支付的勞務(wù)、商品的價(jià)值或費(fèi)用的金額。稅務(wù)部門需要核定房屋出租業(yè)的計(jì)稅營業(yè)額，這無形之中就給稅務(wù)部門增加了工作量。

6、相當(dāng)一部分個(gè)體納稅人采取“軟抗稅”的方式來對付稅務(wù)人員。他們不以實(shí)施明顯的暴力為手段而以各種借口拒絕繳納房屋出租業(yè)應(yīng)納的各項(xiàng)稅款，與稅務(wù)人員軟磨硬泡，或者托關(guān)系、找門路向稅務(wù)人員說情，或者通過社會(huì)各個(gè)方面向稅務(wù)人員施加壓力，想方設(shè)法、千方百計(jì)，能拖就拖，能漏就漏。象這樣在無明顯暴力事實(shí)的情況下，公安機(jī)關(guān)也拿他們沒辦法，況且我們的日常征稅工作也不可能都靠公安機(jī)關(guān)的配合。不管怎么說，這種“軟抗稅”現(xiàn)象往往會(huì)造成欠稅甚至死欠卻是不爭的事實(shí)。

針對目前房屋出租業(yè)稅收征管過程中存在的問題，在以后的工作中應(yīng)著重采取以下措施：

1、進(jìn)一步加大稅法宣傳力度，全面增強(qiáng)全體公民而不僅僅是納稅人的納稅意識。這是一個(gè)老生常談的問題了，稅法宣傳我們年年搞，當(dāng)前，納稅人的納稅意識較過去有了一定的提高，但畢竟還很淡薄，與我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)法制化的要求還相差甚遠(yuǎn)，稅法宣傳工作依然任重道遠(yuǎn)。在稅法宣傳方面，在注重對納稅人宣傳的同時(shí)，還要注重對非納稅人的宣傳；在注重于稅法宣傳月中宣傳的同時(shí)，還要注重日常工作中的宣傳；在注重于電視、報(bào)刊等媒體上宣

傳的同時(shí)，還要注重于各種網(wǎng)絡(luò)媒體上的宣傳；在注重對普通公民宣傳的同時(shí)，還要注重對各級領(lǐng)導(dǎo)干部的宣傳；在注重對成年人宣傳的同時(shí)，還要注重對少年兒童的宣傳?？傊?，要通過多形式多角度的稅法宣傳，全面增強(qiáng)全體公民的依法納稅意識，增強(qiáng)稅法的威懾力。

2、做好與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，使之能積極配合我們稅務(wù)部門的工作。聯(lián)合房管部門和工

商部門做好房屋出租合同的管理工作，要求出租雙方必須要簽訂正式的真實(shí)的房屋出租合同，從源頭上堵住房屋出租業(yè)稅收流失；聯(lián)合土地管理部門搞好出租房屋所占用土地面積的認(rèn)定。在基本掌握了出租房屋的座落地點(diǎn)、租金、出租房屋占用土地面積、出租人等資料后，再逐一進(jìn)行分析，分類別為其建立檔案，建立健全有關(guān)明細(xì)帳，對房屋所有人進(jìn)行分類管理。同時(shí)要求房屋出租人在有關(guān)出租事項(xiàng)變更后及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告，以利于稅務(wù)部門及時(shí)掌握其變動(dòng)情況。

3、加大集中清理檢查力度。結(jié)合公安部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，不定期地對全部工商業(yè)戶進(jìn)行檢查，凡屬租房經(jīng)營的都要對房屋出租人應(yīng)納的各項(xiàng)稅收進(jìn)行清理。凡采取暴力手段抗稅的移交公安機(jī)關(guān)處理。

4、建議有關(guān)部門對“軟抗稅”現(xiàn)象進(jìn)行法律界定，同時(shí)借鑒某些發(fā)達(dá)國家稅收司法保障體系建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快建立獨(dú)立的稅收司法保衛(wèi)體系。

第五篇：對加強(qiáng)車輛稅收征管的幾點(diǎn)建議

對加強(qiáng)車輛稅收征管的幾點(diǎn)建議

抓好車輛稅收征管是省地稅局今年確定的三項(xiàng)增收措施之一，在當(dāng)前搞好車輛稅收征管應(yīng)以變應(yīng)變、以動(dòng)制動(dòng)，切實(shí)抓好五個(gè)走向：

一、從松散管理走向源頭管理，車輛稅收管理必須從頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的松散管理中解脫出來，狠抓源頭管理，建立健全市、縣車輛管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行一車一檔的微機(jī)管理。

二、從單一管理走向綜合管理。在管理體制上，要建立地稅部門為主，其他部門為輔的綜合管理體制，要從地稅部門單一管理走向相關(guān)部門協(xié)助管理的體制；在管理范圍上，要從單一管理的客、貨車輛管理中，走向包括出租車輛在內(nèi)的全面管理。

三、從靜態(tài)管理走向動(dòng)態(tài)管理。從車輛戶籍管理和營運(yùn)管理兩個(gè)環(huán)節(jié)上加強(qiáng)跟蹤管理，并將重點(diǎn)鎖定在貨運(yùn)和出租車輛的管理上，真正做到重點(diǎn)稅源無論到哪里，都能及時(shí)納入地稅部門的視野并對其實(shí)施管理。

四、從制約管理走向服務(wù)管理。必須實(shí)行管理與服務(wù)相結(jié)合，在服務(wù)中加強(qiáng)管理，在管理中優(yōu)化服務(wù)，并以服務(wù)為主。一要為流動(dòng)車輛發(fā)放流動(dòng)車輛辦證、驗(yàn)證明白卡和流動(dòng)車輛納稅須知等宣傳材料，使他們?nèi)巳嗣靼锥愂照吆凸芾硪?。二要加?qiáng)對流動(dòng)車輛的稅收法規(guī)、稅收政策知識和公民應(yīng)盡的義務(wù)，增強(qiáng)他們的納稅意識和自覺性。三要及時(shí)提供領(lǐng)票、開票等方面的服務(wù)。四要及時(shí)宣傳稅收優(yōu)惠政策，并落實(shí)有關(guān)減免稅等方面的規(guī)定。

五、從賬冊管理走向網(wǎng)絡(luò)管理。各級地稅部門應(yīng)加快信息網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)步伐，并在技術(shù)上與交警、運(yùn)管、農(nóng)機(jī)等部門的車輛信息網(wǎng)連接起來，同時(shí)信息采集應(yīng)適當(dāng)收集與車輛費(fèi)用管理等方面的資料和數(shù)據(jù)，實(shí)行優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、服務(wù)社會(huì)的有效管理。