第一篇：天域度假酒店二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

天域度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

天域度假酒店二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

姓名：謝冬來(lái)

目錄

天域度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章 總論.............................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。1、1 項(xiàng)目概況............................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。1、2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性........................................錯(cuò)誤！未定義書簽。1、3 可行性研究的依據(jù)和范圍................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)............................................錯(cuò)誤！未定義書簽。2、1 產(chǎn)權(quán)式酒店........................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。2、1、1產(chǎn)權(quán)式酒店的概念...............................................錯(cuò)誤！未定義書簽。2、1、2產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì).......................................錯(cuò)誤！未定義書簽。2、2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析........錯(cuò)誤！未定義書簽。2、2、1市場(chǎng)形勢(shì)分析.......................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。2、2、1、1客觀區(qū)域市場(chǎng)分析.................................錯(cuò)誤！未定義書簽。2、2、1、2市場(chǎng)供求分析.........................................錯(cuò)誤！未定義書簽。2、2、1、3項(xiàng)目比較分析.........................................錯(cuò)誤！未定義書簽。2、2、2本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析...............................................錯(cuò)誤！未定義書簽。2、2、2、1本項(xiàng)目同華宇皇冠項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)：錯(cuò)誤！未定義書簽。2、2、2、2本項(xiàng)目與華宇皇冠項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：錯(cuò)誤！未定義書簽。2、2、2、3本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有的劣勢(shì)：錯(cuò)誤！未定義書簽。2、3本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè).................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

第三章 項(xiàng)目定位................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。3、1 主題定位............................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。3、2 功能定位............................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。3．3開發(fā)該項(xiàng)目目的定位：.....................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。3．4項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)需求定位.................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。3、5市場(chǎng)定位.............................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

第四章

營(yíng)銷策略..............................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。4、1 宣傳主題概念....................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。4、2銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路.....................................錯(cuò)誤！未定義書簽。4、2、1 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作..............................................錯(cuò)誤！未定義書簽。4、2、2 施工圍墻的制作..................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。4、2、3 廣告語(yǔ)..................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。4、3 外發(fā)式宣傳策略................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。4、3、1 精品樓書..............................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。4、3、2 折頁(yè)樓書..............................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。4、3、3 沙盤模型..............................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。4、4 銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計(jì)算，均指公寓部分）............錯(cuò)誤！未定義書簽。

第五章

投資估算和資金籌措..........................................錯(cuò)誤！未定義書簽。5、1 投資估算............................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。5、2 資金籌措............................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

第六章

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析..................................錯(cuò)誤！未定義書簽。第七章

結(jié)論......................................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。

天域度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章 總論 1、1 項(xiàng)目概況

本報(bào)告所陳述的對(duì)象為三亞天域度假酒店二期，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于三亞著名的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級(jí)旅游目的地。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界48個(gè)國(guó)家158個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場(chǎng)列入全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。1、2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性

在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。

近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國(guó)唯一的熱帶旅游度假目的地越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到三亞過(guò)冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購(gòu)買。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。

在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無(wú)一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來(lái)幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場(chǎng)對(duì)亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的天域度假酒店二期無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1、3 可行性研究的依據(jù)和范圍

本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。

第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)

天域度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2、1 產(chǎn)權(quán)式酒店 2、1、1產(chǎn)權(quán)式酒店的概念

產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（TIME SHARE）演變而來(lái)。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大.奈特。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。2、1、2產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì)

由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織2002年報(bào)告，其增長(zhǎng)率達(dá)到19.3%。到2003年，已有6.5萬(wàn)個(gè)家庭在81個(gè)國(guó)家的6000多個(gè)旅游目的地購(gòu)買了時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。美國(guó)的“產(chǎn)權(quán)酒店”已超過(guò)了1000個(gè)。在中國(guó)內(nèi)地，從1995年開始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。2、2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 2、2、1市場(chǎng)形勢(shì)分析 2、2、1、1客觀區(qū)域市場(chǎng)分析

天域二期的定位是：中國(guó)亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營(yíng)歷史的五星級(jí)度假酒店的二期工程。

酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。

1．從三亞市來(lái)看，是我國(guó)近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。

在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。

2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。

陽(yáng)光、海水、沙灘、椰樹是這個(gè)城市美為驕人的資源。而天域二期，則是位

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于綜合自然條件最好的亞龍灣。國(guó)家環(huán)?？偩謱?duì)全國(guó)17個(gè)沿海城市的28個(gè)海水浴場(chǎng)進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明：三亞大東海浴場(chǎng)、亞龍灣浴場(chǎng)是全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這一稀缺資源對(duì)世人的吸引力越來(lái)越大。每年有300多萬(wàn)的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。亞龍灣更是成為人們來(lái)三亞旅游的必到之處。

3．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。

據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購(gòu)買者，當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了20%，而全國(guó)其他城市的購(gòu)買者占了70%。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來(lái)了百年一遇的良機(jī)。

綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社會(huì)環(huán)境和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。2、2、1、2市場(chǎng)供求分析

天域酒店開業(yè)之時(shí)，亞龍灣僅為凱萊一家五星級(jí)酒店，客房接待能力達(dá)不到30萬(wàn)人次/年，但經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來(lái)了喜來(lái)登、環(huán)球城等十幾家星級(jí)酒店，客房接待能力越過(guò)300萬(wàn)人次/年。三亞旅游市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來(lái)蓬勃生機(jī)。

從目前來(lái)看，亞龍灣酒店的接待能力并沒(méi)有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。2、2、1、3項(xiàng)目比較分析

1．項(xiàng)目地塊情況

項(xiàng)目的地塊A5-2，約58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國(guó)海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。用開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。

因?yàn)檎畬?duì)一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無(wú)論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。2．市場(chǎng)定位

天域二期是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來(lái)三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，包括世界500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供亞龍灣的自有星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對(duì)象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)的自有資金在千萬(wàn)以上的投資群體。3．比較分析

在同樣的地理?xiàng)l件下，亞龍灣暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的項(xiàng)目，擁有一線海景的凱萊、喜來(lái)登等酒店，沒(méi)有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)三亞引入產(chǎn)權(quán)酒店概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見(jiàn)。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個(gè)空白。

天域度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2、2、2本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 2、2、2、1本項(xiàng)目同華宇皇冠項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)： A、都位于亞龍灣。B、均為新建項(xiàng)目 2、2、2、2本項(xiàng)目與華宇皇冠項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：

A、位置更好，我們?yōu)榕R海一線，B、產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計(jì)更符合市場(chǎng)的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對(duì)旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合）

C、總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營(yíng)造度假氛圍。2、2、2、3本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有的劣勢(shì)： 采用酒店式設(shè)計(jì)及配套，公共建筑面積較多 2、3本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)

我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。隨著海南整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的回升也是指日可待。三亞作為著名的旅游度假目的地，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，而位于世界級(jí)旅游目的地的天域度假酒店二期，更會(huì)為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。

第三章 項(xiàng)目定位 3、1 主題定位

——天域度假酒店二期

——絕版海景視野，一生的度假計(jì)劃 ——國(guó)寶級(jí)的海景，您將不再是過(guò)客 3、2 功能定位

結(jié)合天域度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設(shè)計(jì)的天域度假酒店二期，完善第一期的設(shè)施，滿足不斷增長(zhǎng)的客流量的需求，提高接待能力，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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3．3開發(fā)該項(xiàng)目目的定位：

1．投資收益的最大化

2．提升現(xiàn)有天域酒店的品牌形象；

3．為亞龍灣成為世界級(jí)的旅游目的地做出貢獻(xiàn)； 4．增強(qiáng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；

5．增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率；

6．完善一期的設(shè)施，使酒店的配套和運(yùn)作最佳化。

3．4項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)需求定位

天域度假酒店一期已經(jīng)運(yùn)行五年。過(guò)去的五年里天域積累了許多成功的經(jīng)驗(yàn)，這些都將成為天域二期建成后，成功運(yùn)作的保障。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動(dòng)力。這些意見(jiàn)包括： 1．對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對(duì)海景客房，尤其是對(duì)正海景客房的需求；

2．對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求； 3．對(duì)現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的熱帶植物；

4．需求更多的娛樂(lè)設(shè)施，包括海灘和水上運(yùn)行； 5．需求更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施； 6．需求更多的獨(dú)家休閑和VIP空間； 7．需求更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)。3、5市場(chǎng)定位

市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。

具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是： 第一類市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌⒂懈辉ＹY金）享受型市場(chǎng)

第二類市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng)

第三類市場(chǎng)：以改善居住質(zhì)量為主要目的的三亞市本地居民和在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級(jí)經(jīng)理居住型市場(chǎng)

第四類市場(chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的投資型市場(chǎng) 第五類市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶

第四章

營(yíng)銷策略 4、1 宣傳主題概念

● 天澤海韻度假公寓，您的酒店您的家

● 三亞首家“Beach condo”主題的濱海度假公寓

● 開創(chuàng)三亞度假物業(yè)小戶型先河

● 時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的

● 經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受

天域度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

經(jīng)典的人生——天澤海韻，演繹經(jīng)典 4、2銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路

銷售的目標(biāo)，毫無(wú)疑問(wèn)就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。

這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。4、2、1 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作

內(nèi)容：項(xiàng)目鳥瞰圖、項(xiàng)目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。

色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。4、2、2 施工圍墻的制作

圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語(yǔ)言，烘托銷售氣氛。4、2、3 廣告語(yǔ)

廣告牌主題廣告語(yǔ)：“天澤海韻度假公寓——您的酒店，您的家”。本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳木频辍保砻鞅卷?xiàng)目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點(diǎn)。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。

文字廣告語(yǔ)： 我的海，我的夢(mèng) 還是翩翩少年時(shí)，心中悄然編織一份海的夢(mèng)想。而立之年，疲于奔波，馳騁商海。時(shí)稱：下海弄潮。但與夢(mèng)境中的海南轅北轍。海是神圣的，深邃中透著一份恬淡、閑適，身心置于其中，感受海潮的撫慰，消退內(nèi)心的浮躁，抵達(dá)寧?kù)o。更是天域之海映襯夢(mèng)中的海市蜃樓，賜心智于靈感，賦生命于充沛。我的海，我的夢(mèng)。天域 天賜之圣域

天域，天賜之圣域。應(yīng)是人間仙境，濤聲、椰影、海岸、沙灘、俊男、美女交織成一幅幅怡然自樂(lè)的風(fēng)情圖畫，仿佛讓時(shí)間停留的世外桃源，海邊的香格里拉。演繹傳說(shuō)，美麗依然醉人

人與自然和諧相融，沒(méi)有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻(xiàn)給靈魂深處的生命摯愛(ài)。銀白的沙灘，澄澈的海水，清純的富氧空氣，七彩的太陽(yáng)雨。傳說(shuō)中美麗的故事，撩拔著心弦，享受一份純凈脫俗的人間

天域度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

情愛(ài)。天域，美麗依然醉人。。。為健康加油，讓生命增值

繁重的工作、緊張的會(huì)議、忙碌的生活和日益嚴(yán)重的城市污染讓你無(wú)處藏身，亞健康狀態(tài)已悄然出現(xiàn)在你的身上。事業(yè)成功了，身體拖垮啦。。。。

何不放下如山的工作、挽起告別廚房的太太、帶上趕完功課的孩子，融入天域的懷抱？ 4、3 外發(fā)式宣傳策略 4、3、1 精品樓書

主要用于對(duì)新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于海濱城市度假和冬季養(yǎng)老以及攜家?guī)Э谙硎芗彝?lè)趣的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及海南的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對(duì)海南購(gòu)房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。內(nèi)容：

● “自游人”新度假概念的優(yōu)點(diǎn)和特色描述

● 家庭度假在三亞的迅猛發(fā)展和未來(lái)家庭度假的發(fā)展趨勢(shì)

● 介紹海南與項(xiàng)目周邊的旅游景點(diǎn)及民族風(fēng)情訴求，項(xiàng)目的大環(huán)境優(yōu)勢(shì)

● 海南旅游交通設(shè)施及收費(fèi)、旅游服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)、景點(diǎn)娛樂(lè)項(xiàng)目及收費(fèi)、主要旅游度假酒店分布及收費(fèi)等旅游常識(shí)介紹 ● 海南旅游及三亞灣的發(fā)展規(guī)劃與開發(fā)前景 ● 國(guó)外酒店式公寓的特色和優(yōu)勢(shì)介紹

● 公寓的規(guī)模、園林綠化、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的介紹 4、3、2 折頁(yè)樓書

折頁(yè)式的樓書主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項(xiàng)目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解銷售操作細(xì)節(jié)的興趣。形式： ● 大折頁(yè)

● 設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁(yè)（每張插頁(yè)一個(gè)內(nèi)容）內(nèi)容： ● 大折頁(yè)

簡(jiǎn)單介紹項(xiàng)目的位置、周邊旅游資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實(shí)力等內(nèi)容。（標(biāo)題式，簡(jiǎn)潔形式為主，主要為幫助客人回顧項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特色）●風(fēng)琴袋插頁(yè)

平面圖、價(jià)目表、付款方式、認(rèn)購(gòu)流程、認(rèn)購(gòu)須知、銷售方式、附加值優(yōu)惠。

天域度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4、3、3 沙盤模型

● 大模型：固定在售樓中心使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間制訂 ● 小模型：目標(biāo)市場(chǎng)展銷會(huì)使用，以易于搬運(yùn)為原則 上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強(qiáng)效果。4、4 銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計(jì)算，均指公寓部分）

● 形象建立及售前宣傳鋪墊階段（開工開始至春節(jié)）：完成5%（本階段，需要努力爭(zhēng)取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認(rèn)購(gòu)之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動(dòng)潛在的目標(biāo)客戶跟進(jìn)）● 試銷階段（春節(jié)開始至五一）：完成50%。

● 正式銷售階段（六月一日開始至二零零五年五月）：完成95% 第五章

投資估算和資金籌措 5、1 投資估算

● 總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng)

A、土地費(fèi)用：750萬(wàn)（含過(guò)戶）

B、前期費(fèi)用：200萬(wàn)（含規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建、勘探測(cè)量、水電配套）C、土建及安裝（含園林、綠化、公共部分裝修、地下室工程）： 以1354元/平方米預(yù)，共2866萬(wàn)

D、消防自動(dòng)系統(tǒng)、集中供熱系統(tǒng)：240萬(wàn)

E、公寓內(nèi)部精裝修費(fèi)用：以667元/平方米計(jì)，共1412萬(wàn) 小計(jì)：5468萬(wàn)元

● 其它開發(fā)費(fèi)用列項(xiàng)： F、管理費(fèi)用：80萬(wàn) G、財(cái)務(wù)費(fèi)用：330萬(wàn) H、銷售費(fèi)用：70萬(wàn) I、開發(fā)期稅費(fèi)：630萬(wàn) ● 成本綜計(jì)6578萬(wàn)5、2 資金籌措

● 自籌資金：4600萬(wàn)（用于土地成本、前期及土建）● 銷售回款或銀行貸款：2000萬(wàn)

第六章

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 6、1 盈虧平衡分析 6、2 贏利預(yù)測(cè)

天域度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6、3 敏感性分析 6、4 社會(huì)效益分析

本項(xiàng)目的成功開發(fā)，可以改善三亞灣的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時(shí)也為三亞市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為三亞房地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項(xiàng)目的社會(huì)效益所在。

第七章

結(jié)論

通過(guò)以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。

在項(xiàng)目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。

第二篇：2017年國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編制大綱)

2017年國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目可行

性研究報(bào)告

編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司

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本報(bào)告是針對(duì)行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報(bào)告，此報(bào)告為個(gè)性化定制服務(wù)報(bào)告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項(xiàng)目提出的具體要求，修訂報(bào)告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、申請(qǐng)資金、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報(bào)告 是在招商引資、投資合作、政府立項(xiàng)、銀行貸款等領(lǐng)域常用的專業(yè)文檔，主要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可能性、有效性、如何實(shí)施、相關(guān)技術(shù)方案及財(cái)務(wù)效果進(jìn)行具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以求確定一個(gè)在技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的最優(yōu)方案和最佳時(shí)機(jī)而寫的書面報(bào)告。

可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投

資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

投資可行性報(bào)告咨詢服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報(bào)告和融資用可行性研究報(bào)告。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和影響；融資用報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。具體概括為：政府立項(xiàng)審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報(bào)告。

報(bào)告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)估及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程等咨詢意見(jiàn)。

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、政府申請(qǐng)資金、申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 關(guān)聯(lián)報(bào)告：

國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目建議書 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估報(bào)告 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告

國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)分析報(bào)告

可行性研究報(bào)告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整）第一章 總 論

1.1國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目概況 1.1.1國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目名稱 1.1.2建設(shè)性質(zhì)

1.1.3國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目承辦單位及負(fù)責(zé)人 1.1.4國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 1.2國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo) 1.3國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 1.4國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目投資估算與資金籌措 1.4.1國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目建設(shè)總投資 1.4.2資金籌措

1.5國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.6可行性研究依據(jù) 1.7研究范圍

第二章 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目建設(shè)背景

2.1宏觀形勢(shì) 2.1.1地理、歷史 2.1.2交通 2.2宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

2.2.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（GDP發(fā)展）2.2.2固定資產(chǎn)投資情況 2.2.3人均生產(chǎn)總值 2.2.4人口變化

2.3地區(qū)及行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃 2.3.1城市總體規(guī)劃（2015—2020）2.3.2城市近期建設(shè)規(guī)劃

第三章 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位 3.1國(guó)際療養(yǎng)度假酒店市場(chǎng)分析 3.1.1國(guó)際療養(yǎng)度假酒店市場(chǎng)近況 3.1.2國(guó)際療養(yǎng)度假酒店市場(chǎng)劃分 3.1.3板塊特征分析及小結(jié) 3.1.4國(guó)際療養(yǎng)度假酒店 市場(chǎng)總結(jié) 3.1.5國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 3.2項(xiàng)目市場(chǎng)定位

3.3國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目的SWOT分析 3.3.1國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（STRENGTH）3.3.2國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目劣勢(shì)（WEAKNESS）

3.3.3國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目機(jī)會(huì)（OPPORTUNIES）3.3.4國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目威脅（THREATS）3.4營(yíng)銷策略 3.4.1營(yíng)銷主題 3.4.2廣告創(chuàng)意 3.4.3營(yíng)銷策略 3.4.4宣傳推廣策略 3.4.5促銷策略

第四章 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 4.1市區(qū)域概況 4.2區(qū)域文化特色 4.3區(qū)域人居環(huán)境 4.4區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò) 4.5基礎(chǔ)條件

4.5.1.自然及氣候條件 4.5.2.基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)條件

第五章 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目建設(shè)方案 5.1總體規(guī)劃 5.1.1設(shè)計(jì)依據(jù) 5.1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思 5.1.3指導(dǎo)原則 5.1.4規(guī)劃目標(biāo)

5.2總平面布置及道路景觀設(shè)計(jì) 5.2.1總平面布置 5.2.2道路及景觀設(shè)計(jì) 5.2.3豎向設(shè)計(jì) 5.2.4技術(shù)指標(biāo) 5.3建筑單體設(shè)計(jì) 5.3.1平面設(shè)計(jì) 5.3.2立面設(shè)計(jì) 5.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 5.4.1工程概況 5.4.2設(shè)計(jì)依據(jù) 5.4.3基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 5.4.4結(jié)構(gòu)選型

5.4.5主要荷載（作用）取值 5.4.6主要結(jié)構(gòu)材料 5.5公用輔助工程 5.5.1給排水工程 5.5.2暖通工程 5.5.3電氣工程 5.5.4燃?xì)夤こ?5.5.5人防設(shè)計(jì) 5.5.6無(wú)障礙設(shè)計(jì)

第六章 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià) 6.1環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 6.2施工期環(huán)境影響分析 6.2.1施工期污染源 6.2.2施工期環(huán)境影響分析 6.3項(xiàng)目建成后環(huán)境影響分析 6.3.1大氣污染源分析 6.3.2水污染源分析 6.3.3環(huán)境保護(hù)措施 6.4公眾參與

第七章 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 7.1衛(wèi)生防疫 7.2消防

7.2.1消防給水系統(tǒng) 7.2.2防排煙系統(tǒng) 7.2.3電氣消防

第八章 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目節(jié)能節(jié)水措施 8.1節(jié)能 8.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)

8.1.2能源配置與能耗分析 8.1.3節(jié)能技術(shù)措施 8.2節(jié)水

8.2.1水環(huán)境

8.2.2綠化景觀用水節(jié)水 8.2.3節(jié)水器具應(yīng)用 8.3太陽(yáng)能利用

第九章 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目組織管理與實(shí)施 9.1項(xiàng)目組織管理 9.1.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與管理 9.1.2人力資源配置 9.2物業(yè)管理 9.2.1物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 9.2.2物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 9.3項(xiàng)目實(shí)施安排

第十章 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目投資估算與資金籌措 10.1投資估算 10.1.1估算依據(jù)

10.1.2投資構(gòu)成及估算參數(shù) 10.1.3投資估算 10.2資金籌措 10.3借款償還計(jì)劃

第十一章國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目工程招標(biāo)方案 11.1 總則.2 項(xiàng)目采用的招標(biāo)程序.3 招標(biāo)內(nèi)容

第十二章 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目效益分析 12.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和原則 12.2成本費(fèi)用、銷售收入及稅金估算 12.2.1 成本費(fèi)用估算 12.2.2收入及稅金估算 12.3 財(cái)務(wù)效益分析 12.3.1項(xiàng)目損益分析 12.3.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析 12.4盈虧平衡分析 12.5敏感性分析 12.6財(cái)務(wù)效益分析結(jié)論

第十三章 國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目結(jié)論與建議 13.1國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目結(jié)論 13.2國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目建議 1、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目位置圖 2、主要工藝技術(shù)流程圖 3、主辦單位近5 年的財(cái)務(wù)報(bào)表、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目所需成果轉(zhuǎn)讓協(xié)議及成果鑒定 5、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目總平面布置圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)摘要表、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目投資概算表 9、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)類基本報(bào)表與輔助報(bào)表 10、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 11、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 12、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目損益表、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 14、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表 15、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)外匯平衡表 16、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 17、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目流動(dòng)資金估算表 18、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 19、單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 21、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表、國(guó)際療養(yǎng)度假酒店項(xiàng)目產(chǎn)品銷售（營(yíng)業(yè)）收入和銷售稅金及附加估算表

第三篇：xx休閑度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

xx休閑度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱：xx休閑度假區(qū)

2、投資總額：11500萬(wàn)元

3、項(xiàng)目單位：xx省xx縣旅游局

4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：俞志興 手機(jī)：***

5、項(xiàng)目選址：xx縣珍珠山鄉(xiāng)境內(nèi)

6、聯(lián)系電話：（0793）7343601

二、項(xiàng)目開發(fā)的可行性

1、xx旅游業(yè)現(xiàn)狀

xx，位于贛東北，風(fēng)景優(yōu)美，山青水秀，人杰地靈。在全球環(huán)境日趨惡化的今天，xx可謂是最后一塊凈土，生態(tài)旅游十分豐富。在這里，您可以春賞五色芳菲，夏探清幽奇洞，秋觀漫山紅葉，冬訪平湖鴛鴦，被許多海內(nèi)外媒體譽(yù)為未被污染的“生態(tài)綠洲”。xx全縣面積為2947平方公里，素稱“八分半山一分田，半分水路與莊園”，全縣森林覆蓋率達(dá)81.5%，是全國(guó)十六個(gè)“生態(tài)農(nóng)業(yè)先進(jìn)縣”之一。鴛鴦湖是全國(guó)最大的野生鴛鴦棲息地，每年冬季，有2000多對(duì)鴛鴦飛到這里越冬。靈巖洞國(guó)家森林公園，大小溶洞有36個(gè)，壯觀的石林猶如萬(wàn)馬奔騰，還有大片大片的古樹群。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)示范村——曉起，金山生態(tài)茶業(yè)觀光園，高砂生態(tài)漁業(yè)觀光園，這些豐富的生態(tài)產(chǎn)業(yè)旅游資源，都具有國(guó)際性影響，極具開發(fā)的價(jià)值。來(lái)到xx，處處是風(fēng)景宜人的青山碧水，足以讓游客流連忘返。因此，許多游客把xx稱為“中國(guó)最美的鄉(xiāng)村”。目前，xx縣已形成三條旅游精品線路：

1、東線，偉人故里古村游。景點(diǎn)有：小橋流水人家李坑、宗族古風(fēng)村——汪口(xx省文物保護(hù)單位、中國(guó)歷史文化名村)、偉人故里——江灣、古文化生態(tài)村——曉起(xx省生態(tài)農(nóng)業(yè)示范村)。

2、西線，山水奇觀生態(tài)游。景點(diǎn)有：文公山(xx省風(fēng)景名勝區(qū))、古城旅游區(qū)、金山生態(tài)茶業(yè)園、鴛鴦湖(xx省自然保護(hù)區(qū))等。

3、北線，古洞古建古風(fēng)游。景點(diǎn)有：江南第一生態(tài)漂流叢溪漂流、清代商宅群延村、《聊齋》影視村思溪、宋代廊橋彩虹橋(xx省文物保護(hù)單位)、黃村經(jīng)義堂(百柱祠，xx省文物保護(hù)單位)、靈巖洞國(guó)家森林公園(xx省風(fēng)景名勝區(qū))、大鄣山臥龍谷、理學(xué)名村理坑(xx省文物保護(hù)單位和中國(guó)歷史文化名村)。

2002年達(dá)到100萬(wàn)人次，2003年達(dá)到138.04萬(wàn)人次，2004年達(dá)到189萬(wàn)人次, 2005年全縣接待游客243萬(wàn)人次，預(yù)計(jì)到2007年年接待游客350萬(wàn)人次，迅猛發(fā)展的xx旅游業(yè)急需開發(fā)度假類產(chǎn)品，而珍珠山鄉(xiāng)秀水湖自然生態(tài)保護(hù)完整，是開發(fā)度假類產(chǎn)品的首選地。

2、交通條件

xx位于贛東北，東鄰國(guó)家歷史名城衢州150公里，西毗瓷都景德鎮(zhèn)80公里，北枕國(guó)家級(jí)旅游勝地黃山120公里，南距上饒?zhí)煜碌谝幌缮饺迳?0公里，景婺黃(景德鎮(zhèn)-xx-黃山)與景婺常(景德鎮(zhèn)-xx-常山)兩條高速公路現(xiàn)已動(dòng)工,2007年正式通車。xx是一顆鑲嵌在皖浙贛三省交界處的綠色明珠。珍珠山鄉(xiāng)xx休閑度假區(qū)位于xx西部，離縣城紫陽(yáng)鎮(zhèn) 50公里，公路為柏油馬路。逍遙湖狩獵度假區(qū)距鴛鴦湖風(fēng)景區(qū)30公里，鳳游山風(fēng)景區(qū)10公里，水路還與樂(lè)平市連接，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。

3、氣候特征

珍珠山鄉(xiāng)地處亞熱帶，屬東南季風(fēng)溫暖濕潤(rùn)氣候，平均氣溫16.7℃，年均無(wú)霜期252天，年均日照時(shí)數(shù)約1868小時(shí)，年均降水量1821mm，是適宜人們休閑度假的好去處。

三、森林旅游資源優(yōu)勢(shì)

珍珠山鄉(xiāng)有山林面積18萬(wàn)畝，全鄉(xiāng)森林覆蓋率達(dá)85%以上，以天然常綠闊葉林為主，樹種多達(dá)100多種，最突出的是楠木群、紅豆杉、千年銀杏、古樟等，還有500畝水面的山溪水庫(kù)，7000多畝水面的秀水湖（共產(chǎn)主義水庫(kù)），湖中有許多大小島嶼。珍珠山的茫茫林海，蜿蜒起伏，風(fēng)光旖旎，山青水秀，林木蔥嶸。林間山坳處還涌出汩汩泉水，匯成山溪，游魚碎石，粒?？梢?jiàn)。山澗中青石古道，曲徑通幽，怪石嶙峋，飛瀑流泉，山麓山花爛漫，花香馥郁，野果綴滿枝頭。湖面碧波蕩漾，波光凌凌，魚躍鷺飛，鴛鴦戲水，水天一色。

眾所周知，森林里分泌釋放空氣負(fù)離子，能調(diào)節(jié)神經(jīng)系統(tǒng)的興奮和抑制狀態(tài)，改善大腦皮層功能，也能促進(jìn)血液循環(huán)，使紅血球和血紅蛋白量增加，加速肌肉內(nèi)積存乳酸的運(yùn)輸，從而清除疲勞，它還能增強(qiáng)肺部換氣，提高肌體免疫能力，輔助治療老年人常見(jiàn)的肺氣腫、高血壓、氣喘病、關(guān)節(jié)炎、失眠癥等多種病癥。一般情況下，空氣中負(fù)離子含量在700個(gè)/ cm 以上有利于人體健康，據(jù)有關(guān)專家考證，珍珠山鄉(xiāng)森林里負(fù)離子含量已達(dá)到20000個(gè)/cm以上，所以可以充分利用森林中負(fù)離子，開展休閑保健養(yǎng)生旅游。

珍珠山森林中還有眾多珍稀野生動(dòng)物，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)瀕危物種黃喉噪眉，紅嘴相思鳥，中華秋沙鴨，黑麂。國(guó)家I、II級(jí)保護(hù)動(dòng)物52種，省級(jí)保護(hù)動(dòng)物87種，主要為黑熊、水獺，野山羊，獼猴，穿山甲，狼，云豹，野豬；鳥類主要有翠鳥、長(zhǎng)尾雉、紅腹錦雞，鴛鴦，布谷鳥，等等，為開發(fā)天然狩獵場(chǎng)提供了資源保障。

綜上所述，珍珠山鄉(xiāng)開發(fā)以秀水湖為中心，集森林觀光、森林養(yǎng)生保健、狩獵、水上旅游、休閑度假為一體的度假區(qū)，融入xx西線旅游區(qū)，市場(chǎng)潛力巨大，前景很好。

四、項(xiàng)目規(guī)劃范圍

xx休閑度假區(qū)總占地面積12平方公里，都屬于珍珠山鄉(xiāng)境內(nèi)，林地與水面各占6平方公里，以秀水湖為中心，半徑4.5公里左右向四周輻射。

五、項(xiàng)目規(guī)劃的原則

1、可持續(xù)發(fā)展原則。使旅游業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，把環(huán)境保護(hù)列為可持續(xù)發(fā)展的重要高度，認(rèn)真貫徹環(huán)境

33保護(hù)國(guó)策和執(zhí)行“嚴(yán)格保護(hù)、統(tǒng)一管理、合理開發(fā)、永續(xù)利用”的方針。

2、與xx各景區(qū)互補(bǔ)原則。一個(gè)景點(diǎn)與周邊區(qū)域的關(guān)系，包括競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系與非競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)并不排斥合作，在人力資源上，市場(chǎng)推廣和管理經(jīng)驗(yàn)上，相鄰各景區(qū)可廣泛合作，同時(shí)，客源流動(dòng)上又在客觀上使各景區(qū)構(gòu)成互相拉動(dòng)，提供關(guān)系，逍遙湖度假區(qū)與xx的其他景點(diǎn)上存在互補(bǔ)性。

3、市場(chǎng)導(dǎo)向原則。根據(jù)市場(chǎng)需求確定景點(diǎn)建設(shè)和產(chǎn)品開發(fā)的方向，注重市場(chǎng)分析以此確定景區(qū)功能定位。

4、依靠科技推動(dòng)旅游發(fā)展原則，加強(qiáng)信息化建設(shè)，引進(jìn)先進(jìn)的旅游服務(wù)技術(shù)手段和管理方式，如采用會(huì)員制方式經(jīng)營(yíng)。

六、各功能區(qū)布局規(guī)劃

把珍珠山秀水湖開發(fā)了一個(gè)度假勝地，綜合考慮現(xiàn)有資源的分布特點(diǎn)，保持整個(gè)景區(qū)功能的完整性，把景區(qū)分為五個(gè)功能區(qū)。

1、入口區(qū)。設(shè)定在山溪林場(chǎng)，主要建設(shè)停車場(chǎng)、游客中心，公廁等旅游服務(wù)設(shè)施。

2、休閑度假區(qū)。建設(shè)度假木屋150棟，每棟建筑面積200平方米，根據(jù)不同消費(fèi)層次，再建設(shè)200個(gè)床位的山莊及綜合游樂(lè)場(chǎng)。整修秀水湖，建設(shè)碼頭，購(gòu)置休閑游船，供游人在逍遙湖上蕩舟。

3、森林觀光園。從楠木群沿山勢(shì)修建游步道，終點(diǎn)到牛角套，建設(shè)木制或青石板的游步道長(zhǎng)度6km左右，讓游客在森林里觀光的同時(shí)享受森林浴，起到養(yǎng)生保健的作用。

4、天然狩獵場(chǎng)。規(guī)劃1500畝原始森林作為天然的狩獵場(chǎng)，其中900畝是狩獵核心區(qū)，600畝為控制區(qū)。

5、水上旅游區(qū)。在秀水湖7000畝水面上開發(fā)水上娛樂(lè)活動(dòng)，開展水上摩托艇，水上飛機(jī)等活動(dòng)，湖心島旅游開發(fā)，因秀水湖與樂(lè)平市共產(chǎn)主義水庫(kù)是一體，可以通過(guò)水上活動(dòng)吸引樂(lè)平方向的游客到秀水湖狩獵場(chǎng)度假、觀光，形成游客互動(dòng)，增加經(jīng)濟(jì)收入。

七、客源目標(biāo)市場(chǎng)的開拓

1、市場(chǎng)發(fā)展定位

秀水湖未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展定位應(yīng)是：以鄉(xiāng)村旅游、文化旅游和生態(tài)旅游為主題，積極與黃山、景德鎮(zhèn)和上饒其他景區(qū)對(duì)接，建設(shè)成為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的后花園，立足以南昌、上饒、景德鎮(zhèn)、九江為主的省內(nèi)市場(chǎng)，積極開拓長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和武漢市的大眾與貴族人群的旅游市場(chǎng)。

2、目標(biāo)客源地市場(chǎng)劃分

目標(biāo)客源地市場(chǎng)劃分要依據(jù)目標(biāo)區(qū)域的距離、交通條件、經(jīng)濟(jì)水平、文化背景的異同、居民的習(xí)慣等綜合因素來(lái)確定，不僅要考慮到現(xiàn)狀市場(chǎng)的來(lái)源，更重要的是要預(yù)計(jì)到目標(biāo)區(qū)域的客源開拓增長(zhǎng)潛力。根據(jù)xx縣文化與生態(tài)旅游區(qū)的旅游產(chǎn)品特色和我們對(duì)旅游市場(chǎng)的研究分析，把秀水湖的目標(biāo)客源地市場(chǎng)進(jìn)行如下的劃分：

(1)基礎(chǔ)市場(chǎng)

以南昌、上饒、景德鎮(zhèn)、九江市為主的省內(nèi)市場(chǎng)。南昌是xx省的省會(huì)，人口眾多，居民出游率較高。目前有高速公路到上饒，有火車直達(dá)景德鎮(zhèn)，交通較為方便，是曉起村省內(nèi)的重要旅游市場(chǎng)。上饒、景德鎮(zhèn)、九江三市距離xx較近，隨著xx省公路網(wǎng)的進(jìn)一步改善和該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，未來(lái)將是重要的近距離市場(chǎng)。

(2)一級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)

以長(zhǎng)江三角洲為主體的江浙滬市場(chǎng)和武漢市場(chǎng)。以長(zhǎng)江三角洲為主體的江浙滬是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)建設(shè)快速發(fā)展，城市化水平日益提高，也是全國(guó)最重要的客源產(chǎn)出地之一。長(zhǎng)江三角洲與xx的交通較為便利，二至三年之內(nèi)，其主要城市皆有高速公路直達(dá)xx或者上饒，這個(gè)區(qū)域?qū)⑹莤x縣未來(lái)客源市場(chǎng)的主體。武漢是長(zhǎng)三角外距離xx最近的區(qū)域性特大城市，目前有高速公路一直通到景德鎮(zhèn)，遠(yuǎn)期黃山至景德鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)xx的高速公路建成后，兩地的行車時(shí)間不超過(guò)6小時(shí)，交通更為便利。

(3)二級(jí)目標(biāo)市場(chǎng)

珠江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、閩南和安徽市場(chǎng)； 國(guó)內(nèi)其他地區(qū)區(qū)域性大中城市；

香港、澳門、臺(tái)灣以及日本、韓國(guó)市場(chǎng)。珠江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、閩南均是我國(guó)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域，現(xiàn)代化、城市化水平較高，人口集中，出游率高。安徽與xx省毗鄰，距離較近，且歷史上xx屬于安徽的徽州府，有著深厚的親緣關(guān)系。秀水湖的客源市場(chǎng)主要集中在城市，尤其城市里面董事長(zhǎng)、經(jīng)理、城市白領(lǐng)、外國(guó)游客等群體，故而國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的中心城市是秀水湖的重要的潛力市場(chǎng)。港澳臺(tái)市場(chǎng)是內(nèi)地旅游目的地的重要市場(chǎng)。日本、韓國(guó)現(xiàn)在是我國(guó)國(guó)外旅游市場(chǎng)中排名第一、第二的客源國(guó)，這些地方是秀水湖海外客源市場(chǎng)的主體。

(4)機(jī)會(huì)市場(chǎng)

上述區(qū)域外的國(guó)內(nèi)外地區(qū)。

八、投資估算

此項(xiàng)目建設(shè)總投資11500萬(wàn)元。

1、征地

土地：80畝×3萬(wàn)元/畝=240萬(wàn)元 林地：800畝×0.5元/畝=400萬(wàn)元

2、停車場(chǎng)：5000平方米 100萬(wàn)元

3、游客中心(兼辦公用房)250萬(wàn)元

4、公廁10座 150萬(wàn)元

5、狩獵場(chǎng)鐵絲網(wǎng)及低電壓裝置建設(shè)(1500畝)800萬(wàn)元

6、狩獵場(chǎng)、動(dòng)物養(yǎng)殖場(chǎng)建設(shè) 60萬(wàn)元

7、狩獵場(chǎng)槍支購(gòu)買等費(fèi)用 100萬(wàn)元

8、秀水山莊建設(shè)(約10000m)3000萬(wàn)元 9、6km游步道建設(shè) 130萬(wàn)元

10、秀水湖湖堤、碼頭建設(shè) 100萬(wàn)元

11、秀水湖碼頭、一個(gè)湖心島(主題公園)建設(shè) 800萬(wàn)元

12、水上娛樂(lè)工具購(gòu)置 500萬(wàn)元 13、150幢度假木屋(20萬(wàn)元/幢)150×20=3000萬(wàn)元

14、綜合游樂(lè)場(chǎng)(網(wǎng)球場(chǎng)、飛標(biāo)練習(xí)場(chǎng)等)1000萬(wàn)元

15、度假區(qū)藝術(shù)長(zhǎng)廊(文化交流中心、書畫藝術(shù)創(chuàng)作室)150萬(wàn)元

16、電力設(shè)施 120萬(wàn)元

17、供、排水設(shè)施 240萬(wàn)元

18、前期工作費(fèi) 180萬(wàn)元

19、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 180萬(wàn)元

九、建設(shè)工期及優(yōu)惠辦法

1、全部工程分兩期建設(shè)

第一期工程(2年)：(1)旅游基礎(chǔ)和配套設(shè)施；(2)秀水山莊；(3)6km游步道；(4)狩獵場(chǎng)；(5)秀水湖湖提、碼頭建設(shè)；(6)度假區(qū)藝術(shù)長(zhǎng)廊。

第二期工程(2年)：(1)150幢度假木屋；(2)秀水湖水上旅游建設(shè)；(3)綜合游樂(lè)場(chǎng)。

2、優(yōu)惠政策

(1)由一名縣領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決投資開發(fā)中遇到的問(wèn)題，提

2供服務(wù)和幫助，為其開發(fā)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。

(2)移動(dòng)通訊、電話、通電等相關(guān)配套工程由項(xiàng)目單位協(xié)調(diào)解決。

(3)本項(xiàng)目企業(yè)所得稅地方所得部分“二免三減半”。

(4)建設(shè)度假木屋用地以建設(shè)產(chǎn)權(quán)酒店性質(zhì)按70年使用權(quán)辦理國(guó)有土地出讓手續(xù)。

(5)狩獵場(chǎng)用槍支彈藥的報(bào)批由項(xiàng)目單位負(fù)責(zé)，所需費(fèi)用由投資方支付。

十、效益預(yù)測(cè)

此項(xiàng)目集觀光、養(yǎng)生保健、休閑度假、水上旅游、狩獵于一體，建成后具體經(jīng)濟(jì)效益回收預(yù)測(cè)如下：

1、狩獵場(chǎng)收入

平均人數(shù)按每批20人(2小時(shí)一批)×3批/天＝60人/天×20天/月×800元/人×12月/年=1152萬(wàn)元/年，按銷售率60%計(jì)算年銷售收入為691.2萬(wàn)元。

2、門票收入

每年接待游客15萬(wàn)人，門票每人50元(包括船票)，按60%利潤(rùn)年計(jì)15×50×60%=450萬(wàn)元。

3、秀水山莊收入

(1)房間住宿(100間)：平均售價(jià)150元/間，入住率60%，按50%利潤(rùn)率：100×150×60%×50%×360天/年=162萬(wàn)元

(2)食：按每人一天消費(fèi)50天，平均每天人數(shù)300人，就餐率70%，利潤(rùn)率60%：50×300×70%×60%×360天/年=226.8萬(wàn)元

(3)夜總會(huì)收入：每人消費(fèi)80元，每天100人，利潤(rùn)率70%： 80×100×70%×360天/年=201.6萬(wàn)元

扣除貸款利息(6%利率)：8000萬(wàn)元×6%=480萬(wàn)元 年純收入即為：691.2+450+162+226.8+201.6－480=1251.6萬(wàn)元，簡(jiǎn)單求算7年即收回成本。

4、度假小木屋150套，按每套出售30萬(wàn)元，即4500萬(wàn)元?？鄢y行利息3000×6%=180萬(wàn)元，即獲利4500－3000－180=1320萬(wàn)元。

以上項(xiàng)目測(cè)算未包括健身、商場(chǎng)、交通等收入，如果采用會(huì)員制方式建設(shè)獰獵場(chǎng)，則可更快地收回投資。

第四篇：生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

金沙湖生態(tài)旅游度假區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

第一章 項(xiàng)目背景

一、項(xiàng)目由來(lái)

金沙湖位于阜寧縣城南部，區(qū)域面積21.2平方公里,其中水域面積3.8平方公里。下轄7個(gè)居委會(huì)，51個(gè)居民小組，總戶數(shù)5843戶，總?cè)丝?9323人，耕地面積23935畝。231省道、329省道及阜寧縣城的主要干道上海路、濟(jì)南路在此縱橫交匯。區(qū)域內(nèi)具有豐富的旅游資源，其間湖水深邃純凈，文化底蘊(yùn)豐厚，風(fēng)物遺跡較多有著許多優(yōu)美的自然景觀和人文景觀，具有巨大的旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

金沙湖區(qū)域內(nèi)的新石器文化遺址、千年古鎮(zhèn)——喻口境內(nèi)的巢城遺址、全國(guó)民兵英雄陸立才、光榮村的傳說(shuō)、知青故園等大批歷史事實(shí)，足以說(shuō)明在中國(guó)古代、近代、現(xiàn)代歷史中有著很高的知名度，同時(shí)也蘊(yùn)含著豐富的旅游資源。

2009年6月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過(guò)了《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著江蘇沿海開發(fā)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。同年11月中共鹽城市委、鹽城市人民政府出臺(tái)了《關(guān)于貫徹落實(shí)〈江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃〉的實(shí)施計(jì)劃》，將阜寧金 1

沙湖生態(tài)旅游開發(fā)建設(shè)納入了實(shí)施計(jì)劃之中。2009年12月31日，阜寧縣委常委會(huì)研究決定成立金沙湖開發(fā)管理委員會(huì)，并適時(shí)進(jìn)行了區(qū)劃調(diào)整，為金沙湖生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)提供了保證。

二、項(xiàng)目建設(shè)必要性

金沙湖生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的需要。

金沙湖生態(tài)旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將成為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，將有力地促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大對(duì)外開放程度，通過(guò)招商引資發(fā)展旅游，使各產(chǎn)業(yè)配套協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，招寬就業(yè)門路，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

金沙湖生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)，是促進(jìn)旅游市場(chǎng)發(fā)展的需要。

隨著人民生活水平的不斷提高，節(jié)假日增多，過(guò)慣了喧囂的城市生活的人們渴望回歸自然，進(jìn)行生態(tài)旅游的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈。特別是上班族，雙休時(shí)間短，不適宜遠(yuǎn)行，因此近距離、低消費(fèi)的游山玩水、登高望遠(yuǎn)、閑來(lái)垂釣、農(nóng)家樂(lè)等是上班族的一種最實(shí)際的旅游消費(fèi)，金沙湖生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)世外桃園般的美景令人留連忘返，可見(jiàn)加快金沙湖生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)步伐已勢(shì)在必行。

第二章 基本情況

一、地理位置及地文、氣候、水文條件

金沙湖位于江蘇省阜寧縣城南部，屬江淮平原、里下河地區(qū)北部，據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料記載，該地區(qū)為黃海沖積平原，地勢(shì)平坦，標(biāo)高2.0米，四周有防洪圩，能抵御百年一遇的洪水，土質(zhì)為粘土，沙土、溝河縱橫。氣候?qū)儆诒眮啛釒夂蛳蚺瘻貛夂蜻^(guò)渡型，并受海洋氣候的影響，季風(fēng)性特征顯著，四季分明，氣候宜人，日照充足，雨水豐沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。常年平均氣溫為13.7℃左右，最高氣溫39℃，最低氣溫-8℃，年平均日照2257.7小時(shí)，年平均相對(duì)濕度77%，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，次主導(dǎo)風(fēng)向東北風(fēng)、東風(fēng)，年平均風(fēng)速3.78米/秒。區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平坦、土地肥沃。獨(dú)特的氣候條件和地理位置造就了美麗的金沙湖景色，為發(fā)展生態(tài)旅游提供了有利條件。

二、資源條件

（一）淡水資源

湖區(qū)水域面積為3.8平方公里，從黃沙層中滲溢出的湖水，含有豐富的礦物質(zhì)，清冽甘甜，水質(zhì)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）黃沙資源

湖四周及湖底的黃沙，沙質(zhì)純凈，沙粒均勻，踩踏不陷，軟綿舒爽，是建設(shè)沙灘浴場(chǎng)最佳的鋪設(shè)材料。

（三）野生動(dòng)物

境內(nèi)野生動(dòng)物資源中，有野兔、草狐、黃鼠狼、鯉魚、鯽魚、黑魚、青魚、甲魚、黃鱔、野雞、野鴨、杜鵑、貓頭鷹、灰喜鵲、白頭翁、畫眉、百靈、鴛鴦、青蛙、蝸牛、地鱉蟲、青草蛇、赤練蛇、蛤蜊、蜆子、泥螺等。

（四）野生植物

馬蘭、牛蕾子、半支蓮、地黃、構(gòu)杞、柴胡、半夏、紫蘇、車前子、益母草、王不留行、黃花、鋪地錦，柴、蒲、柳等，可用于中藥和廣泛發(fā)展編織業(yè)。

（五）社會(huì)條件，基礎(chǔ)設(shè)施條件

金沙湖自然資源豐富，風(fēng)光秀美，其它社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)也齊頭并進(jìn)，逐步形成了交通便利，環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)文明，民風(fēng)純樸的新氣象，也造就了一批獨(dú)具特色的農(nóng)副產(chǎn)品，小香玉花生、紅心牌番茄、射陽(yáng)河蜆子等特色產(chǎn)品享譽(yù)大江南北。區(qū)域內(nèi)水泥路面四通八達(dá)，電力資源充裕，程控電話，寬帶網(wǎng)、有線電視、醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、菜場(chǎng)一應(yīng)俱全，為發(fā)展旅游提供了有利條件。

第三章 風(fēng)景資源特點(diǎn)

一、自然景觀資源

沙湖夕照、漁舟唱晚、綠色長(zhǎng)廊等自然景觀，具有較高的旅游價(jià)值，豐富的自然景觀資源構(gòu)成獨(dú)具魅力的景觀帶。

（一）林木景觀資源

金沙湖區(qū)域春天桃紅柳綠，鶯蝶翻飛；夏天蓮葉碧天，清香溢遠(yuǎn)；金秋時(shí)節(jié)，藍(lán)天碧水，碩果飄香；冬天玉樹冰花，銀妝素裹，仙境般的風(fēng)光，令人陶醉。

境內(nèi)有百年古樹石榴：現(xiàn)位于喻口居委會(huì)原阜寧縣人大主任繆振華的門前。這里原系國(guó)民黨國(guó)防部長(zhǎng)顧祝同的姐夫姚海舟的老宅，此樹距今已有200多年。

十里射河大堤、十里綠色長(zhǎng)廊不僅是天然的氧吧，也是珍禽異獸活動(dòng)、棲息的場(chǎng)所，有獐、貍、刺猬等20種的野生動(dòng)物，有斑鳩、野雞、錦雞、畫眉、白鷺、灰鶴等30種以上禽類，有眼鏡蛇、金（銀）環(huán)蛇、菜花蛇等蛇類動(dòng)物。

（二）水文景觀資源

金沙湖水域面積3.8平方公里，平均寬度在500米之間，最寬處1000多米，其湖水深遂，幽藍(lán)，純凈。若泛舟湖上，更是碧波蕩漾，湖光瀲艷，或垂釣湖畔，湖中戲水更有一番韻味。待此區(qū)域建成避暑山莊后，更是一個(gè)設(shè)備齊全的最佳休閑度假旅游圣地。

二、人文景觀資源

（一）寺廟

西來(lái)佛寺，位于施莊鎮(zhèn)喻口村境內(nèi)。關(guān)于“西來(lái)佛寺”名稱的來(lái)源有兩種說(shuō)法，一種是傳說(shuō)原來(lái)供奉在西小廟的菩薩一夜之間都沒(méi)了，在距西小廟的東邊300多米處的一塊空地上人們發(fā)現(xiàn)了他們。大家認(rèn)為這是佛祖選中的地方，就在這里建座寺。佛是從西邊走來(lái)的就叫“西來(lái)佛寺”；另一種說(shuō)法是清朝道光30年僧福來(lái)從江南化緣來(lái)此建造的。西來(lái)佛寺坐北面南，寺內(nèi)主要建筑在南北中軸線上，由山門、過(guò)廳、大殿和東西兩廂堂館組成兩進(jìn)院落，庭院內(nèi)綠樹成蔭，陪襯著佛殿走廊朱紅色檐柱和石綠色斗拱。由三門、照壁與在南北中軸線東側(cè)的僧寮、香積廚、齋堂組成第一進(jìn)院落。山門面寬一間進(jìn)深一間，門前兩側(cè)為鎮(zhèn)院之獸——漢白玉石刻獅子。照壁上以半立體式浮雕雕塑著山水、樹木、珍禽、異獸等。由大雄寶殿、照壁與南北中軸線東側(cè)的祖師殿祭壇和西側(cè)的東岳天池組成第二進(jìn)院落。大雄寶殿面寬7間，進(jìn)深3間，磚、石、木結(jié)構(gòu)單檐歇山頂，雄偉壯觀。殿頂為二龍搶珠，周檐斗拱繁縟，昂嘴下突，四角掛有風(fēng)鈴。大殿內(nèi)有木刻圓雕的釋迦牟尼，文殊、普賢等五尊佛像。大殿外側(cè)墻面上是山水、樹木、花草、珍禽、野獸等浮雕。大雄寶殿前的大院正中擺設(shè)一個(gè)大香爐，大殿前左右有一對(duì)旗桿，旗桿頂部各有一個(gè)幡斗。東側(cè)的祭壇內(nèi)除了供奉一些菩薩的靈位外，還陳放著做法事所用器具等。在南北中軸線西側(cè)的東

岳天池內(nèi)是大型海島觀音群像有魚籃觀音、楊柳觀音、灑水觀音。

自清朝道光30年“西來(lái)佛寺”修建以后，來(lái)自四方叩拜的香客絡(luò)繹不絕，人們置身其間，聆聽晨鐘暮鼓、磬漁梵唱，生起寧?kù)o祥和的愉悅感，帶給人心靈上的凈化，對(duì)社會(huì)人心產(chǎn)生一股道德的自我約束力。

這座古寺毀于1938年秋天。當(dāng)時(shí)寺內(nèi)主持為了不讓寺院內(nèi)的貴重物資落入日寇之手，將大鐘、香爐和其它器具埋入了地下。寺被日寇燒毀后一些幸存的諸如門牌等石質(zhì)建筑物品散落與民間。

（二）土特產(chǎn)

1、小香玉花生

小香玉花生產(chǎn)于施莊鎮(zhèn)十里黃沙崗上，型小殼薄、果仁勻稱、清脆味香、營(yíng)養(yǎng)豐富。歷史上一直是皇宮里的貢品。1971年10月25日第26屆聯(lián)合國(guó)大會(huì)，恢復(fù)中國(guó)在聯(lián)合國(guó)合法席位時(shí)，小花生曾用來(lái)招待會(huì)議代表。

2、喻口蜆子

喻口由于背倚射陽(yáng)河，從古到今不少人以漁業(yè)為生。人們除了撈魚，主要是從事蜆子加工業(yè)。蜆肉含有蛋白質(zhì)、多種維生素和鈣、磷、鐵、硒等人體所需的營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)，其中所含微量的鈷對(duì)維持人體造血功能和恢復(fù)肝能有較好效果，曾出口日、韓等東南亞國(guó)家。

（三）民間風(fēng)情

清明插柳。相傳黃巢在喻口筑城安寨，到處攻城奪地，斬殺貪官污吏，土匪惡霸。地主階級(jí)對(duì)他恨之入骨，大肆造謠誣蔑，說(shuō)“黃巢殺人八百萬(wàn)”。其實(shí)，黃巢起義軍紀(jì)律嚴(yán)明，禁止亂殺無(wú)辜，遇到貧民，還贈(zèng)送財(cái)物。鹽阜地區(qū)清明節(jié)前插楊柳的習(xí)俗即源于此。據(jù)傳說(shuō)，一日，黃巢率兵和地主武裝作戰(zhàn)，見(jiàn)一村婦身背大男孩，手挽小男孩在奔逃。黃巢甚感奇怪，策馬趕至村婦面前詢問(wèn)。村婦直言不諱地說(shuō)：“大男孩無(wú)父母，是收養(yǎng)的，小男孩是親生的，小男孩失之可以再生，大男孩失掉了可就不會(huì)再有了。”黃巢深受感動(dòng)，安慰村婦說(shuō)：“起義軍為民著想，不殺老百姓，你走吧！”村婦說(shuō)：“你不殺我，也難保你的部下不殺我?！贝藭r(shí)，正值桃紅柳綠的清明節(jié)，黃巢于馬上順手折下一枝青翠嫩綠的柳枝，囑咐村婦，回家插于屋檐之下，保你平安無(wú)事。村婦回村，將黃巢的囑咐遍告莊鄰，果然全村安然無(wú)恙。每年清明節(jié)家家戶戶折柳枝，插于屋檐之下的習(xí)俗一直傳到今天。

（四）歷史遺跡

東園新石器文化遺址。位于阜寧縣施莊鎮(zhèn)園村。遺址東西長(zhǎng)約90米，南北寬約33米范圍內(nèi)。1978年發(fā)掘，出土有石斧、石錛、石環(huán)、石鑿等百余件屬新石器時(shí)代的遺物，其中較珍貴的是一種穿孔石斧，長(zhǎng)24.5厘米，上闊11厘米。另在距此地200米處又出土一批戰(zhàn)國(guó)、漢代和隋唐時(shí)代的文物，并出現(xiàn)陶片堆積層。1984年，經(jīng)鹽城市博物館和南京博物院考證，認(rèn)定這是一處新石器時(shí)代晚期的文化遺址。

南北朝古井。在原東園村境內(nèi)有一口南北朝古井，古井全部用小方磚砌成，井水已干涸。據(jù)傳說(shuō)這口井的井水“春天甘甜味美，夏天清涼解暑，秋天滴水如珠，冬天霧氣騰騰”，這口井原被縣有關(guān)部門重點(diǎn)保護(hù)，現(xiàn)已被毀。

巢城遺址。唐朝末年，朝廷腐敗，藩鎮(zhèn)割據(jù)，賦稅苛重，民不聊生。公元875年，黃巢響應(yīng)王仙芝在山東起義。三年后，王仙芝敗死，黃巢成了沖天大將，率眾與唐軍在山東、河南、河北一帶作戰(zhàn)。此時(shí)，唐朝廷雖極度腐敗，分裂割據(jù)，互相攻殺，但對(duì)起義軍仍瘋狂鎮(zhèn)壓。黃巢一度不能取勝，遂將矛頭指向淮南，以求發(fā)展。

阜寧地處射陽(yáng)湖出?？冢悄媳变钸\(yùn)的咽喉。占據(jù)阜寧，進(jìn)退有據(jù)，自古就有“走千走萬(wàn)，不如淮河兩岸”之說(shuō)；加之淮鹽又是舉足輕重的財(cái)政來(lái)源，因此，黃巢把阜寧視為理想的屯兵之地。唐僖宗廣明元年（880年），黃巢渡江，淮南節(jié)度使高駢欲出兵，部下呂用之勸說(shuō)阻擋，“公挾震主之威，安所稅駕，不如觀釁求福，為不朽資?！备唏壦鞊肀员！｜S巢趁機(jī)率十萬(wàn)大軍，縱橫于江淮之間，于縣境筑城屯兵，以“喻口為其盤踞地”?！坝骺诟浇心蠣I(yíng)子、北營(yíng)子、營(yíng)子港、營(yíng)墩、營(yíng)溝，皆為當(dāng)時(shí)駐兵處。”《阜寧縣志》載：“黃巢筑城射河南岸喻口鎮(zhèn)，居民稱為巢城”?，F(xiàn)在的喻口小街就是原來(lái)的巢城。

百年石榴樹。現(xiàn)位于喻口居委會(huì)原阜寧縣人大主任繆振華的門前。這里原系國(guó)民黨國(guó)防部長(zhǎng)顧祝同的姐夫姚海舟的老宅，此樹距今已有200多年。

三、開發(fā)條件

近年來(lái)，隨著阜寧區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)外形象的不斷提升，阜寧旅游業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，一批旅游業(yè)品牌脫穎而來(lái)。紅色經(jīng)典、水綠阜寧響徹大江南北。金沙湖作為阜寧“蘇北水文化”格局的一部分，定位為以自然資源為主，改造經(jīng)濟(jì)和環(huán)境，加上迎合市場(chǎng)需求的健身娛樂(lè)項(xiàng)目，形成新的健身度假的景點(diǎn)，就有了依托和可能。

立足大蘇北，吸引“長(zhǎng)三角”，輻射海內(nèi)外。金沙湖旅游度假區(qū)域的建成，首要的是作為阜寧百萬(wàn)人的南花園來(lái)打造，緊鄰縣城，依傍射陽(yáng)河。天時(shí)、地利、人和，既融入大阜寧，又服務(wù)于阜寧，為阜寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展造就新的平臺(tái)，創(chuàng)造新的特色。其次，河蕩相連，舟船云集的蘇北水鄉(xiāng)特色景觀，可以吸引8小時(shí)都市圈的人們來(lái)此觀光度假。搞好金沙湖生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)條件十分優(yōu)越，主要反映在以下幾個(gè)方面：一是鹽城市委、市政府將金沙湖旅游度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目列入了貫徹落實(shí)《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的實(shí)施計(jì)劃。加之阜寧縣委、縣政府非常重視發(fā)展旅游業(yè)，必然帶來(lái)一個(gè)良好的發(fā)展春天。二是境內(nèi)旅游資源非常豐富，獨(dú)特的地貌資源、水文資源和人文景觀均具有良好的開發(fā)價(jià)值，吸引游客。三是基礎(chǔ)條件較好，交通便利。231省道、329省道及阜寧縣城的主要干道上海路、南京路、濟(jì)南路在此縱橫交匯。景區(qū)至國(guó)際大都市上海、省會(huì)城市南京以及上海虹橋機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)分別為3小時(shí)、2.5小時(shí)車程；至亞歐大陸橋東橋頭堡連云港1.5小時(shí)車程；至蘇北國(guó)際機(jī)場(chǎng)45分鐘車程；至鹽城市和鹽城機(jī)場(chǎng)40分鐘車程；至新長(zhǎng)鐵路阜寧站30分鐘車程，至沿海高鐵阜寧站20分鐘車程；至阜寧縣城核心區(qū)5分鐘車程。

第四章 建設(shè)構(gòu)想

一、指導(dǎo)思想

金沙湖生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)本著科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌兼顧，分期開發(fā)，可持續(xù)發(fā)展的原則，在切實(shí)保護(hù)好生態(tài)條件和景觀資源的前提下，進(jìn)行全面合理的統(tǒng)一規(guī)劃，穩(wěn)步開發(fā)，邊開發(fā)邊開放，充分提高資源的利用率，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與生態(tài)效益的統(tǒng)一，走可持續(xù)發(fā)展的道路。

二、思路與目標(biāo)

（一）科學(xué)分區(qū)設(shè)置景點(diǎn)

根據(jù)金沙湖區(qū)域內(nèi)資源特色和景點(diǎn)分布情況，規(guī)劃定位為中國(guó)最大的淡水沙灘浴場(chǎng)，是長(zhǎng)三角旅游度假勝地，蘇北里下河地區(qū)水鄉(xiāng)澤國(guó)，城中金沙濕地，集觀光旅游、健身休閑、娛樂(lè)度假、會(huì)議展覽一體的國(guó)家AAAA級(jí)旅游度假區(qū)。依托“沙”和“水”字，總投資60億元人民幣，整體規(guī)劃面積為21.2平方公里，分為五大區(qū)域、九大項(xiàng)目。

五大區(qū)域?yàn)椋簹v史文化區(qū)、沙灘浴場(chǎng)區(qū)、水上游樂(lè)區(qū)、休閑度假區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)。

這五大區(qū)域的具體細(xì)分為九大項(xiàng)目：

1、東園新石器文化展覽館

利用金沙湖的最東端東園新石器遺址，漢朝陸侯井和墓穴及張莊古村落興建新石器文化展覽館，陳列相關(guān)年代出土文物，還原古村落的小茅屋，風(fēng)車、水車、刀耕火種的械具，讓游客感受華夏文明的淵源流長(zhǎng)。

商貿(mào)服務(wù)區(qū)沿黃沙崗中心路北建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)八個(gè)上檔次、服務(wù)上水平的星級(jí)賓館。

2、西來(lái)古佛寺觀光

重建始建于清道光年間的西來(lái)古佛寺，占地面積約50畝，建成周邊地區(qū)規(guī)模最大的寺廟。供游客觀光、香客拜佛。

計(jì)劃在寺廟內(nèi)辟出專門區(qū)域，結(jié)合民政殯改壁葬倡導(dǎo)，建設(shè)“極樂(lè)塔”，供人們安置亡者、祭奠亡靈。

3、休閑娛樂(lè)中心

在金沙湖的南邊偏靜的三面環(huán)水的半島地域，建設(shè)別墅

群，作為自駕游、團(tuán)體等客人的住宿地。整個(gè)半島駁岸、垂柳，點(diǎn)綴以花卉、樹木、水井、糧垛、谷場(chǎng)、雞舍其間，并配套功能齊全的康體中心，健身、美體、水療、美容美發(fā)、足浴、按摩一應(yīng)齊全，給都市人們一個(gè)放松身心的好去處。

4、動(dòng)植物野生園

水生植物選擇淡水植物進(jìn)行栽培，淡水動(dòng)物選各種野生水禽、飛禽之類的動(dòng)物，并配齊馴禽員，逐步馴化水、飛禽供游客觀賞。在野生園區(qū)內(nèi)設(shè)定一些原始捕魚方式（扳網(wǎng)、罾、粘網(wǎng)）的游樂(lè)點(diǎn)，以增興趣。

5、觀光生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)

利用沙崗成片的“小香玉”花生、梨園、桃園以及329省道沿線的觀光農(nóng)業(yè)帶，在不同的季節(jié)里讓游客自行采摘果實(shí)、參與農(nóng)事活動(dòng)，徜佯于果林之中，享受田園風(fēng)光。在沙灘邊可建包舫荷室供游人休憩。有重點(diǎn)地培養(yǎng)一批農(nóng)家樂(lè)餐飲點(diǎn)。

6、天然浴場(chǎng)

在度假區(qū)東區(qū)開闊地段，利用白色的細(xì)沙，按照“陽(yáng)光、水灘、清水”的要求，打造3平方公里的天然沙灘浴場(chǎng)。配套以水上滑梯、沙灘椅、遮陽(yáng)傘、青水龍頭、更衣室、小賣部。

7、水上游樂(lè)中心

利用的深水區(qū)，劃出一定的水域，讓旅客選擇摩托艇、沖鋒舟等進(jìn)行比賽，或搶占灘頭活動(dòng)。在另一淺水區(qū)，開辟

游樂(lè)水城，可選擇碰碰船等水上平臺(tái)、水上自行車、水上蕩舟、竹筏漂流、彈射包氣囊、平衡木游戲。

8、沙灘競(jìng)技

在區(qū)域內(nèi)沙層富集處，利用細(xì)沙條件，設(shè)立一個(gè)沙灘排球場(chǎng)地，一個(gè)沙灘足球場(chǎng)和一個(gè)沙地滑翔場(chǎng)地。配套相應(yīng)的健身設(shè)施。

9、垂釣中心

利用現(xiàn)有的漁場(chǎng)，開辟出幾個(gè)精養(yǎng)漁塘設(shè)立100個(gè)以上垂釣點(diǎn)的垂釣場(chǎng)。在堆堤上種植一些垂柳及其花卉，塘內(nèi)在適當(dāng)?shù)囟伍g隙地種植一些荷藕，蓮花菱角等水生作物，每個(gè)垂釣點(diǎn)上配套石凳、石椅等，供游人休閑、納涼、觀魚、垂釣。同時(shí)建立野炊地讓游人能夠自己就地取魚，就地享飪，感受野趣。

（二）建設(shè)分期和目標(biāo)

根據(jù)“一年打基礎(chǔ)，二年樹形象，三年見(jiàn)成效，四年實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)”的總體規(guī)劃，預(yù)計(jì)旅游區(qū)建設(shè)分為三期建設(shè)，歷時(shí)四年（2010年-2013年）完成全面建設(shè)。

1、前期（2010-2011年）建設(shè)目標(biāo)

根據(jù)旅游度假區(qū)建設(shè)慣例，新建旅游度假區(qū)應(yīng)全面加大保護(hù)旅游資源力度，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)加大宣傳，主要有以下幾項(xiàng)任務(wù)：

（1）加大宣傳，利用電視臺(tái)、報(bào)刊、互聯(lián)網(wǎng)全面大力宣傳，搞高知名度，擴(kuò)大影響。

（2）重點(diǎn)保護(hù)好景區(qū)內(nèi)古樹名木、歷史遺跡，掛牌保護(hù)。

（3）實(shí)施湖型整理工程，加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)道路、管道、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)部分地段“八通一平一景”。

（4）完善觀光農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)建設(shè)，設(shè)立農(nóng)家樂(lè)接待點(diǎn)。（5）加大對(duì)人文景觀寺廟修復(fù)重建申報(bào)和建設(shè)工作力度。

（6）開工建設(shè)休閑會(huì)所，沙灘浴場(chǎng)。

2、中期（2011-2012年）建設(shè)目標(biāo)

在前期建設(shè)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行景區(qū)、景點(diǎn)交通等配套設(shè)施建設(shè)，開發(fā)特色旅游項(xiàng)目，使旅游區(qū)基本步入生態(tài)、旅游、科普、資源合理利用等協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道，主要任務(wù)有：

（1）在每個(gè)旅游景區(qū)著手組建休閑會(huì)所，提高旅游休閑質(zhì)量。

（2）引導(dǎo)組織好旅游產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)，特別是具有地方特色的土特產(chǎn)。

（3）實(shí)施人才培訓(xùn)工程，不斷搞高服務(wù)質(zhì)量。（4）著力重建或修繕人文景觀寺廟、歷史遺址等。

3、后期（2012-2013年）建設(shè)目標(biāo)

在前階段建設(shè)的基礎(chǔ)上合理開發(fā)利用資源，全面完善景區(qū)內(nèi)各景點(diǎn)服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，采用科學(xué)的開發(fā)和管理手段，增強(qiáng)旅游區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力，主要任務(wù)有：

（1）全面完善景區(qū)內(nèi)各類基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施。

（2）加強(qiáng)對(duì)景觀資源的開發(fā)和合理利用。

（3）逐步形成具有平原生態(tài)旅游區(qū)特色的旅游產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外影響。

第五章、金沙湖生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益

根據(jù)近年來(lái)阜寧旅游業(yè)情況來(lái)看，客流是逐年遞增，農(nóng)戶的農(nóng)副產(chǎn)品也相應(yīng)提高了附加值，充分推動(dòng)了餐飲、住宿等產(chǎn)業(yè)，農(nóng)民的收入得到了相應(yīng)的提高。隨著生態(tài)旅游度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)，居民將實(shí)現(xiàn)從純農(nóng)業(yè)直接收入轉(zhuǎn)嫁到旅游業(yè)收入的軟著陸，地方經(jīng)濟(jì)收入在旅游業(yè)一塊也將大大增加，特別是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)收入更是不可低估。

二、社會(huì)效益

金沙湖生態(tài)旅游區(qū)的建設(shè)，更好地保護(hù)了得天獨(dú)厚的自然資源，生態(tài)環(huán)境也能得到充分改善，更重要的是能提高一個(gè)地方的知名度，擴(kuò)大對(duì)外影響，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)山區(qū)經(jīng)濟(jì)大步發(fā)展，增進(jìn)人民身心健康都起著巨大作用。同時(shí)也保護(hù)了一個(gè)地方的人文資源，保住了一方文化，也提 16

高了一個(gè)地方的整體水平，使人民的生活和精神上都取得了較大的提升。

第五篇：━酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告━

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告價(jià)值體現(xiàn)及質(zhì)量保障】

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是企業(yè)從事建設(shè)項(xiàng)目投資活動(dòng)之前，由可行性研究主體（一般是專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)）對(duì)市場(chǎng)、收益、技術(shù)、法規(guī)等項(xiàng)目影響因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，分析項(xiàng)目必要性、項(xiàng)目是否可行，評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為項(xiàng)目投資主體提供決策支持意見(jiàn)或申請(qǐng)項(xiàng)目主管部門批復(fù)的文件。

《酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見(jiàn)。具體而言，本報(bào)告體現(xiàn)如下幾方面價(jià)值：

——作為向項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門備案的依據(jù)；

——作為籌集資金向銀行申請(qǐng)貸款的依據(jù)；

——作為建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；

——作為項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備等基本建設(shè)前期工作的依據(jù)；

——作為項(xiàng)目擬采用的新技術(shù)、新設(shè)備的研制和進(jìn)行地形、地質(zhì)及工業(yè)性試驗(yàn)的依據(jù)；

——作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。

北京華經(jīng)縱橫咨詢公司擁有

國(guó)家工程咨詢甲級(jí)資質(zhì)，其項(xiàng)目可行性研究服務(wù)的專家團(tuán)隊(duì)均來(lái)自政府部門、設(shè)計(jì)研究院、科研高校、行業(yè)協(xié)會(huì)等權(quán)威機(jī)構(gòu)，團(tuán)隊(duì)成員具有廣泛社會(huì)資源及豐富的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，能夠有效地為客戶提供項(xiàng)目可研專項(xiàng)咨詢服務(wù)，研究員長(zhǎng)期的項(xiàng)目咨詢經(jīng)驗(yàn)可以保障報(bào)告產(chǎn)品的質(zhì)量。

【酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基本框架

第一部分 項(xiàng)目總論

第二部分 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分 項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

第七部分 項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

第八部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

第九部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

第十部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

第十一部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

第十二部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 【酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄】 第一部分 酒店項(xiàng)目總論

總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、酒店項(xiàng)目背景

（一）項(xiàng)目名稱

（二）項(xiàng)目的承辦單位

（三）承擔(dān)可行性研究工作的單位情況<

（四）項(xiàng)目的主管部門

（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

（五）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的

財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景

（二）項(xiàng)目原料供應(yīng)問(wèn)題

（三）項(xiàng)目政策保障問(wèn)題

（四）項(xiàng)目資金保障問(wèn)題

（五）項(xiàng)目組織保障問(wèn)題

（六）項(xiàng)目技術(shù)保障問(wèn)題

（七）項(xiàng)目人力保障問(wèn)題

（八）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

（九）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

（十）項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

（十一）項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使

審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。

四、存在問(wèn)題及建議

對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。

第二部分 酒店項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。

一、酒店項(xiàng)目建設(shè)背景

（一）國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、酒店項(xiàng)目建設(shè)必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、酒店項(xiàng)目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟(jì)可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 酒店項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、酒店項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查

（一）酒店項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查

（二）酒店項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查

（三）酒店項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

（四）酒店項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調(diào)查

（五）酒店項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查

（六）酒店項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

二、酒店項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)

市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品

未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在可行性研究工作報(bào)

告中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。

（一）酒店項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（二）酒店項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（三）酒店項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)

（四）酒店項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（五）酒店項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（六）酒店項(xiàng)目發(fā)展前景綜述

第四部分 酒店項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、酒店項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、酒店項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說(shuō)明

（三）工藝流程

三、酒店項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷規(guī)劃方案

（一）營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營(yíng)銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定

銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究報(bào)告中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。

1、投資者分成2、企業(yè)自銷

3、國(guó)家部分收購(gòu)

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第五部分 酒店項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、酒店項(xiàng)目建設(shè)地

（一）酒店項(xiàng)目建設(shè)地地理位置

（二）酒店項(xiàng)目建設(shè)地自然情況

（三）酒店項(xiàng)目建設(shè)地資源情況

（四）酒店項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

（五）酒店項(xiàng)目建設(shè)地人口情況

二、酒店項(xiàng)目土建總規(guī)

（一）項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)

1、廠址

2、廠房建設(shè)內(nèi)容

3、廠房建設(shè)造價(jià)

（二）土建總圖布置

1、平面布置。列出項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序

和布置方案。

2、豎向布置

（1）場(chǎng)址地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場(chǎng)地標(biāo)高及土石方工程量

3、技術(shù)改造項(xiàng)目原有建、構(gòu)筑物利用情況

4、總平面布置圖（技術(shù)改造項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置）

5、總平面布置主要指標(biāo)表

（三）場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸

1、場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

2、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

3、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

（四）項(xiàng)目土建及配套工程

1、項(xiàng)目占地

2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容

（五）項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)

（六）項(xiàng)目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他 第六部分 酒店項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。

一、酒店項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)

（一）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施

（三）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

二、酒店項(xiàng)目資源利用及能耗分析

（一）項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

（二）項(xiàng)目資源利用及能耗分析

三、酒店項(xiàng)目節(jié)能方案

（一）項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目節(jié)能分析

四、酒店項(xiàng)目消防方案

（一）項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目消防措施

（三）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

（四）滅火系統(tǒng)

（五）消防知識(shí)教育

五、酒店項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案

（一）項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施 第七部分 酒店項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

一、酒店項(xiàng)目組織

（一）組織形式

（二）工作制度

二、酒店項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

（一）勞動(dòng)定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 第八部分 酒店項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

一、酒店項(xiàng)目實(shí)施的各階段

（一）建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

（二）資金籌集安排

（三）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

（四）勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

（五）施工準(zhǔn)備

（六）施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

（七）竣工驗(yàn)收

二、酒店項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

三、酒店劑項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

（一）建設(shè)單位管理費(fèi)

（二）生產(chǎn)籌備費(fèi)

（三）生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

（四）辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)

（五）其他應(yīng)支出的費(fèi)用 第九部分 酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

一、酒店項(xiàng)目總投資估算

圖：項(xiàng)目總投資估算體系

二、酒店項(xiàng)目資金籌措

一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來(lái)源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報(bào)告中，應(yīng)對(duì)每一種來(lái)源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應(yīng)對(duì)下列內(nèi)容加以說(shuō)明：

（一）資金來(lái)源

（二）項(xiàng)目籌資方案

三、酒店項(xiàng)目投資使用計(jì)劃

（一）投資使用計(jì)劃

（二）借款償還計(jì)劃

四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明&財(cái)務(wù)測(cè)算假定

（一）計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說(shuō)明

（二）項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定

五、酒店項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

（一）直接成本

（二）工資及福利費(fèi)用

（三）折舊及攤銷

（四）工資及福利費(fèi)用

（五）修理費(fèi)

（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用

（七）其他費(fèi)用

（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

（九）總成本費(fèi)用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

（一）銷售收入

（二）銷售稅金及附加

（三）增值稅

（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤(rùn)分配估算

八、現(xiàn)金流估算

（一）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算

（二）項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算

九、不確定性分析

在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息的有限性，將來(lái) 的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不

確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。

（一）盈虧平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分 酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說(shuō)明

一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)

項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)

務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤(rùn)率、投

資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。

（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)

收益率）折算到建設(shè)期初（項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)

算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過(guò)了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。

（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)

率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。

（三）投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)

回收期為例：

（l）計(jì)算公式

動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：

Pt＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)

正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

（2）評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

1）Pt≤Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目（或方案）能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可

行的；

2）Pt＞Pc時(shí)，則項(xiàng)目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。

（四）項(xiàng)目投資收益率ROI

項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤(rùn)或營(yíng)運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前

利潤(rùn)（EBIT)與項(xiàng)目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總

投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤(rùn)率（或基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率）時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

（五）項(xiàng)目投資利稅率

項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額或平均年利

潤(rùn)總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準(zhǔn)投資利稅率）時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮

接受。

（六）項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率（ROE）

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均凈利潤(rùn)

(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率高于同行業(yè)的凈利潤(rùn)率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率表示的盈利

能力滿足要求。

（七）項(xiàng)目測(cè)算核心指標(biāo)匯總表

二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國(guó)民

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)

算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析

和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要

也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)

值（ENPV），經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)

行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。第十一部分 酒店項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

五、其他相關(guān)粉線及防控措施

第十二部分 酒店項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)和建議。主要內(nèi)容有：

1、對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見(jiàn)

2、對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明

3、對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議

4、對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)

5、對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)

6、可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊(cè)的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號(hào)。

1、項(xiàng)目建議書（初步可行性報(bào)告）

2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文

3、廠址選擇報(bào)告書

4、資源勘探報(bào)告

5、貸款意向書

6、環(huán)境影響報(bào)告

7、需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告

8、需要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告

9、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告

10、引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件

11、其他主要對(duì)比方案說(shuō)明

12、其他

三、附圖

1、廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）

2、總平面布置方案圖（設(shè)有標(biāo)高）

3、工藝流程圖

4、主要車間布置方案簡(jiǎn)圖

5、其它