第一篇：山東省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理試題

山東省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、某寫(xiě)字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年平均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30％，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6％，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6％，預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的25％。該寫(xiě)字樓目前的價(jià)格為萬(wàn)元。

A：5061．44 B：5546．94 C：5562．96 D：6772．85 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

2、物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)擁有__。A．產(chǎn)權(quán) B．使用權(quán)

C．部分收益權(quán) D．經(jīng)營(yíng)管理權(quán)

3、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由決定的。A：估價(jià)機(jī)構(gòu) B：估價(jià)師

C：估價(jià)報(bào)告使用者

D：估價(jià)委托人的估價(jià)需要 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

4、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為_(kāi)_。A．現(xiàn)金波動(dòng)值 B．現(xiàn)金后期值 C．凈現(xiàn)金流量 D．現(xiàn)金流量差值

5、《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬__所有。A．國(guó)家

B．所在的村民小組 C．農(nóng)民個(gè)人 D．農(nóng)民集體

6、我國(guó)2008年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的__。A．政治風(fēng)險(xiǎn) B．政策風(fēng)險(xiǎn) C．利率風(fēng)險(xiǎn)

D．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

7、公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地稱為（）。

A．廣義的寫(xiě)字樓

B．投資性物業(yè)中的寫(xiě)字樓 C．高檔寫(xiě)字樓 D．收益性房地產(chǎn)

8、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟的排序，正確的是__。①收集信息；②分析信息；③報(bào)告結(jié)果；④確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)；⑤制定調(diào)查計(jì)劃 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③

9、下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（）。A．學(xué)習(xí)B．經(jīng)濟(jì)狀況

C．對(duì)渠道的信賴度 D．購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)

10、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

11、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷(xiāo)售收入為1000萬(wàn)元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為_(kāi)_萬(wàn)元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6 12、2004年4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例由__提高到__。A．10%，20% B．20%，30% C．10%，35% D．20%，35%

13、下列關(guān)于建筑面積的計(jì)算規(guī)則的一般規(guī)定說(shuō)法不正確的是__。

A．單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積，均應(yīng)按建筑物外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算

B．二層及二層以上樓層，有圍護(hù)外墻的，應(yīng)按外墻結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算，無(wú)外墻圍護(hù)的，應(yīng)按自然層結(jié)構(gòu)板水平投影面積計(jì)算

C．同一建筑物的結(jié)構(gòu)，層數(shù)不同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積

D．設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)(或圍欄)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外圍水平面積計(jì)算建筑面積

14、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用被稱為_(kāi)_。A．工程建設(shè)費(fèi)用 B．措施費(fèi) C．規(guī)費(fèi)

D．直接工程費(fèi)

15、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得從事__估價(jià)業(yè)務(wù)。

A．城市房屋拆遷 B．課稅 C．企業(yè)清算 D．司法鑒定

16、招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向__個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。A．2 B．3 C．4 D．5

17、下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是。A：戶型 B：樓層 C：層高 D：裝修

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

18、某居民樓總建筑面積為5000㎡，總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150㎡，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分排，該人占有的土地份額為。A：3％ B：3.5％ C：7％ D：4％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

19、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為，【2004年考題】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售自行車(chē)的店鋪比購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)自行車(chē)的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂衉_。A．更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命 B．更顯著的各異性 C．更強(qiáng)的適應(yīng)性

D．更專業(yè)的物業(yè)管理

21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好工作。A：項(xiàng)目建議書(shū)的編制 B：施工圖設(shè)計(jì) C：可行性研究 D：成本收益分析 E：借款合同

22、是指在X、Y兩種商品的價(jià)格既定時(shí)，能獲得相同銷(xiāo)售收入的兩種商品的各種數(shù)量組合。

A：生產(chǎn)可能性曲線 B：邊際轉(zhuǎn)換率 C：等收益線 D：等成本線

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、在估價(jià)報(bào)告中陳述，既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。A：估價(jià)師聲明

B：估價(jià)的假設(shè)和限制條件 C：估價(jià)方法 D：估價(jià)對(duì)象

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

24、當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在裁決書(shū)送達(dá)之日起__個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。A．1 B．2 C．3 D．6

25、普通股票持有者之間的平等原則是指__。A．股票持有者的身份是平等的 B．每二股份的平等 C．在權(quán)利方面是平等的 D．在義務(wù)方面是平等的

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、根據(jù)《憲法》，下列自然資源既有可能屬于國(guó)有又有可能屬于集體所有的有__。A．礦藏、森林、草原 B．水流、山嶺、灘涂 C．森林、山嶺、荒地 D．森林、水流、荒地 E．草原、灘涂、荒地

2、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于__。A．承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用 B．承租人的承受能力 C．業(yè)主希望的投資回報(bào)率

D．同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

3、反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總體在某一時(shí)點(diǎn)上的狀況指標(biāo)被稱為。A：時(shí)點(diǎn)指標(biāo) B：相對(duì)指標(biāo) C：時(shí)期指標(biāo) D：平均指標(biāo)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、關(guān)于所有權(quán)說(shuō)法正確的有__。

A．完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能 B．當(dāng)四項(xiàng)權(quán)能與所有權(quán)分離時(shí)，所有權(quán)滅失 C．共有分為按份共有和共同共有

D．建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓

E．我國(guó)土體所有權(quán)分為國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)

5、個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)有．(2008年試題)A：惡意欺詐 B：市場(chǎng)疲軟 C：項(xiàng)目拖期 D：質(zhì)量糾紛 E：違法預(yù)售

6、通常計(jì)算平均發(fā)展速度采用（）。A．算術(shù)平均法 B．調(diào)和平均法 C．幾何平均法

D．以上三者都不對(duì)

7、以下不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)顧問(wèn)的有__。A．建筑師 B．精算師 C．工程師 D．律師

8、按我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定，預(yù)備費(fèi)包括兩部分。A：基本預(yù)備費(fèi) B：人工預(yù)備費(fèi) C：漲價(jià)預(yù)備費(fèi) D：工程預(yù)備費(fèi) E：材料預(yù)備費(fèi)

9、申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件，有。A：已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù) B：總承包企業(yè)已簽署了分包合同 C：已經(jīng)確定施工企業(yè) D：簽署了委托監(jiān)理合同 E：建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)

10、在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般__基礎(chǔ)租金。A．低于 B．等于 C．高于 D．不可比

11、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是__。A．交通 B．用途 C．環(huán)境 D．樓層

12、__是強(qiáng)制拍賣(mài)區(qū)別于任意拍賣(mài)的一個(gè)基本特點(diǎn)。A．國(guó)家強(qiáng)制性 B．主體的特定性 C．目的的利他性 D．標(biāo)的的非自有性

13、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A．設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè) B．知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)

C．百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分

D．營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

14、下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的有__。A．資產(chǎn)負(fù)債率 B．存貨周轉(zhuǎn)率 C．存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) D．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 E．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)

15、住房置業(yè)擔(dān)保公司的組織形式可以為（）。A．事業(yè)單位 B．合伙制企業(yè) C．有限責(zé)任公司 D．股份有限公司

E．住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)立的下屬單位

16、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源，目前主要是。A：自籌資金

B：國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款 C：風(fēng)險(xiǎn)投資公司的資金 D：租賃公司的資金 E：預(yù)售收入

17、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷(xiāo)售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是__萬(wàn)元。A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90

18、概率分析的一般步驟為。

A：列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素 B：選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) C：分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

D：通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析

E：計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率 19、1998年7月3日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，主要是指。A：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房 B：最低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房

C：最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔

D：廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建

E：高收入家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃經(jīng)濟(jì)適用住房

20、在下圖所示的現(xiàn)金流量圖中，已知A、i和P，求F，采用復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法表示，正確的是。A：F=5A-P B：F=A(F/A，i，5)-P C：F=A(F/A，i，5)-P(P／P，i，6)D：F=A(F/A，i，5)(F/P，i，1)-P(F/P，i，6)E：F=[A(P/A，i，5)-P](F/P，i，6)

21、根據(jù)__，可將合同分為雙務(wù)合同與單務(wù)合同。A．合同當(dāng)事人是否為從合同中得到的利益支付代價(jià) B．法律是否設(shè)有規(guī)范并賦予一個(gè)特定名稱 C．合同當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)

D．法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立

22、房地產(chǎn)是一種特殊的商品，其與勞動(dòng)力、資本以及其他類(lèi)型商品的最大區(qū)別是__。A．專業(yè)性 B．各異性

C．不可移動(dòng)性 D．適應(yīng)性

23、用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)值=__ A．房屋重置價(jià)格-年折舊額×尚可使用年限 B．房屋重置價(jià)格-年折舊額×耐用年限 C．房屋重置價(jià)格×成新度 D．房屋重置價(jià)格-年折舊額

24、下列費(fèi)用中屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有。A：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資、房地產(chǎn)折舊額 B：房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費(fèi)、所得稅

C：保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營(yíng)成本、房地產(chǎn)稅

D：為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)

E：所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、房地產(chǎn)折舊額

25、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有__。A．待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B．開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用 C．銷(xiāo)售稅費(fèi)

D．投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) E．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

第二篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》復(fù)習(xí)題

1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的()。

A.銷(xiāo)售收入

B.轉(zhuǎn)讓收入

C.租金收入

D.利息收入

2、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。

A.出售

B.抵押

C.轉(zhuǎn)讓

D.經(jīng)營(yíng)

3、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。

A.比較風(fēng)險(xiǎn)

B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

C.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

4、買(mǎi)賣(mài)雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的()。

A.不可移動(dòng)性

B.適應(yīng)性

C.弱流動(dòng)性

D.相互影響性

5、某銷(xiāo)售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷(xiāo)售住房8萬(wàn)套.則吸納周期為()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是()。

A.市場(chǎng)參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

B.可以用市場(chǎng)價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來(lái)度量房地產(chǎn)泡沫

C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成8、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括()。

A.移動(dòng)平均法

B.指數(shù)平滑法

C.市場(chǎng)因子推演法

D.簡(jiǎn)單平均法

9、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。

A.開(kāi)發(fā)商

B.監(jiān)理單位

C.分包單位

D.總承包單位

10、根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和估計(jì)的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的定價(jià)方法是()。

A.目標(biāo)定價(jià)法

B.成本加成定價(jià)法

C.隨行就市定價(jià)法

D.價(jià)值定價(jià)法

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。

A.觀察法

B.實(shí)驗(yàn)法

C.討論法

D.問(wèn)卷調(diào)查法12、2006年某市商品住宅實(shí)際銷(xiāo)售量為410萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為380萬(wàn)m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷(xiāo)售量為()萬(wàn)m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影響購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為的因素中，屬于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)

D.自我形象

14、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷(xiāo)反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷(xiāo)活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于()競(jìng)爭(zhēng)者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機(jī)型

15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。

A.購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

B.容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

C.空置率

D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬(wàn)元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為()。

A.利潤(rùn)總額

B.投資利潤(rùn)

C.稅后利潤(rùn)

D.可分配利潤(rùn)

19、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷(xiāo)售收入為4500萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

參考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第三篇：2013年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考試測(cè)試試題

同程教育（）專注于個(gè)性化人力資源開(kāi)發(fā)與管理今同程，為明天！

2013年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考試測(cè)試試題 印花稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)應(yīng)稅憑證的種類(lèi)，分別有以下幾種：

1)合同或具有合同性質(zhì)的憑w證，以憑證所載金額作為計(jì)稅依據(jù)。

2)營(yíng)業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動(dòng)資金總額作為計(jì)稅依據(jù);

3)不記載金額的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細(xì)分類(lèi)帳簿等輔助性帳簿，按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。

(2)對(duì)下列情況免征印花稅：

1)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書(shū)立的書(shū)據(jù)，免征印花稅;

2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅;

3)外國(guó)政府或者國(guó)際金融組織向我國(guó)政府及國(guó)家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅;

4)有關(guān)部門(mén)根據(jù)國(guó)家政策需要發(fā)放的無(wú)息、貼息貸款合同，免征印花稅;

5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。

(3)印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項(xiàng)：

1)購(gòu)銷(xiāo)、加工承攬、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)安裝工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證;2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù);3)營(yíng)業(yè)帳簿;4)權(quán)利、許可證照;5)經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。

印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對(duì)一些載有金額的憑證，如各類(lèi)合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：1‰、5‰、3‰、0.5‰、0.3‰。

典型試題：

1、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法不包括()。

A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B.挑戰(zhàn)定價(jià)法

C.隨行就市定價(jià)法

D.價(jià)值定價(jià)法

答案：D

多擇題

廉租住房保障資金的來(lái)源有()。

A.財(cái)政預(yù)算資金

B.房屋維修資金

C.土地出讓凈收益

D.住房公積金增值收益

E.廉租住房預(yù)售資金

答案：Acd

競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊定價(jià)方法。

它是以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)雙方的力量等情況，制定較競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格為低、高或相同的價(jià)格，以達(dá)到增加利潤(rùn)，擴(kuò)大銷(xiāo)售量或提高市場(chǎng)占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)本企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上有較多的競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，適宜采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)確定樓盤(pán)售價(jià)，以促進(jìn)銷(xiāo)售，盡快收回投資，減少風(fēng)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)有隨行就市定價(jià)法，追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法兩種。

隨行就市定價(jià)法

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隨行就市定價(jià)法就是企業(yè)使自己的商品價(jià)格跟上同行的平均水平。一般來(lái)說(shuō)，在基于產(chǎn)品成本預(yù)測(cè)比較困難，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報(bào)酬和不愿打亂市場(chǎng)現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價(jià)方法較為行之有效。

在競(jìng)爭(zhēng)激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場(chǎng)上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價(jià)方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。因?yàn)樵诟?jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代市場(chǎng)條件下，銷(xiāo)售同樣商品房的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)時(shí)實(shí)際上沒(méi)有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格來(lái)定價(jià)。

若價(jià)格定得太高，其商品房將難以售出，而價(jià)格定得過(guò)低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，另一方面會(huì)促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，從而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。因此，這種定價(jià)方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。

追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)

使用這種定價(jià)方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場(chǎng)以利其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，往往以同行中對(duì)市場(chǎng)影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)制定本企業(yè)的商品房?jī)r(jià)格。

典型試題：

制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，()法從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。

A.橫道圖

B.網(wǎng)絡(luò)圖

C.進(jìn)行圖

D.工序圖

答案：A

從投資的角度來(lái)說(shuō)，城市國(guó)有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為()使投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

A.建設(shè)用地

B.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施用地

C.可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的土地

D.城市國(guó)有土地的農(nóng)村集體土地

答案：D

房地產(chǎn)投資的概念

投資是為了獲取預(yù)期收益而事先投入資金的活動(dòng)，是以現(xiàn)在的、較確定的資金，去換取未來(lái)的、較不確定但預(yù)期比現(xiàn)在要多的資金。

投資具有四個(gè)特性：一是投資必須有投入，二是投資必須求回報(bào)，投資具有時(shí)間性，投資具有風(fēng)險(xiǎn)性。

投資的預(yù)期收益主要是經(jīng)濟(jì)收益，也包括社會(huì)效益，甚至是任何“好處”。

廣義的投資包含投機(jī)，投機(jī)也可以說(shuō)是一種特殊的投資。投資、投機(jī)、賭博三者有時(shí)很難區(qū)分，但它們?cè)趦?nèi)涵上通常有下列L墨別：投資較重視長(zhǎng)期的時(shí)問(wèn)介入，且強(qiáng)調(diào)理性的分析與評(píng)估，背后隱含著合理的風(fēng)險(xiǎn)與收益;投機(jī)較看重短期的時(shí)問(wèn)介入，缺乏理性的分析與評(píng)估，憑直覺(jué)或非正規(guī)渠道的信息作判斷，背后隱含著不正常的風(fēng)險(xiǎn)與收益;賭博是沒(méi)有時(shí)問(wèn)的因素介入，無(wú)法進(jìn)行理性的分析與評(píng)估，背后隱含著極大的風(fēng)險(xiǎn)，且長(zhǎng)期平均收益為負(fù)值。中華考試w網(wǎng)w．Exm。wmo

房地產(chǎn)投資具有四個(gè)階段：

1、尋找投資機(jī)會(huì)

2、評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)

3、選擇投資方案

4、實(shí)施投資方案。

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房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象(或者說(shuō)為媒介、載體、工具j的投資，是借助于房地產(chǎn)來(lái)獲取收益的投資行為。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理:房地產(chǎn)投資的分類(lèi)

房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程和行為。房地產(chǎn)投資可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩類(lèi)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指房地產(chǎn)投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃和施工建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售來(lái)收回投資，實(shí)現(xiàn)獲取投資收益的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資者主要是獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦大。

房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指投資者的投資對(duì)象是房地產(chǎn)投資者新建成的物業(yè)或房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨。這類(lèi)投資的目的一般有兩個(gè)，一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要即自用，二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。

典型試題：

1.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用()預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.移動(dòng)平均法

答案BC

2.下面屬于構(gòu)筑物的是()。

A.煙囪

B.水塔

C.水井

D.屋頂

答案ABC

3.在估價(jià)中要特別注意下列()之間的內(nèi)在聯(lián)系。

A.估價(jià)方法

B.估價(jià)目的C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.估價(jià)對(duì)象狀況

答案BCD

這里的投資活動(dòng)是廣義的概念，不僅包括證券投資、也包括出資購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)，以及處置這些資產(chǎn)回收的貨幣資金等等?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第31號(hào)——現(xiàn)金流量表》第四章投資活動(dòng)現(xiàn)金流量

第十二條 投資活動(dòng)，是指企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建和不包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍的投資及其處置活動(dòng)。第十三條 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量至少應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列示反映下列信息的項(xiàng)目：

(一)收回投資收到的現(xiàn)金;

(二)取得投資收益收到的現(xiàn)金;

(三)處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額;

(四)處置子公司及其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額;

(五)收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金;

(六)購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金;

(七)投資支付的現(xiàn)金;

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(八)取得子公司及其他營(yíng)業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額;

(九)支付其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金。

典型試題：

根據(jù)消費(fèi)者()的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)將他們所購(gòu)商品(包括服務(wù))分為三類(lèi)，即便利品、選購(gòu)品和特殊品。

A.購(gòu)買(mǎi)方式

B.購(gòu)買(mǎi)行為

C.購(gòu)買(mǎi)能力

D.購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)

【答案】B

【解析】根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的差異。

地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有()的特性。

A.變現(xiàn)性差

B.易受政策影響

C.依賴專業(yè)管理

D.效益外溢和轉(zhuǎn)移

【正確答案】： D

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第四篇：2017年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理精選試題

1.某開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第一年的還本收益為(C)萬(wàn)元。

A.6.00

B.7.0

5C.7.59

D.13.59

2.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為(D)。

A.12%

B.20%

C.24%

D.30%

3.盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30%、成本上升60%時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)為0;乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%成本上升50%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)為0.因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面(A)。

A.甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目

B.乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目

C.甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)

D.不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到(B)的極值。

A.利潤(rùn)為零

B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

C.最大費(fèi)用

D.最大利潤(rùn)

5.下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是(B)。

A.容積率

B.空置率

C，利息備付率

D.成本利潤(rùn)率

6.下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是(C)。

A.投資利潤(rùn)率

B.投資回報(bào)率

C.貸款利率

D.成本利潤(rùn)率

7.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于(C)。

A.土地費(fèi)用

B.前期工程費(fèi)

C.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

D.管理費(fèi)用

8.某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報(bào)率為(D)。

A.10%

B.11.27%

C.14.18%

D.22.55%

9.下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是(B)。

A.土地購(gòu)置貸款

B.土地儲(chǔ)備貸款

C.土地開(kāi)發(fā)貸款

D.建投貸款

10.下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是(A)。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設(shè)施維修費(fèi)

D.保險(xiǎn)費(fèi)

第五篇：2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題與答案

2011年房地產(chǎn)估價(jià)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題與答案

一、單項(xiàng)選擇題（共35 題，每題1 分）房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。

A.土地不會(huì)毀損 B.地上建筑物有耐久性 C.變現(xiàn)性差 D.土地使用權(quán)年限較長(zhǎng) 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（）。A 增量供給 B.存量供給 C.潛在供給 D.總量供給 3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.區(qū)位選擇異常重要 B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（）市場(chǎng)。

A 完全競(jìng)爭(zhēng) B.壟斷競(jìng)爭(zhēng) C.寡頭壟斷 D.完全壟斷 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)㎡，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)㎡。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是（）萬(wàn)㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。A.第一階段 B.第二階段的后半段 C 第三階段的后半段 D.第四階段 7.下列各類(lèi)土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。

A.集體土地中的宅基地 B依法收回的國(guó)有土地C.依法收購(gòu)的土地 D.依法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）A.對(duì)原材辛的檢驗(yàn) B.對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)C 確立質(zhì)量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度 9.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）A.土地儲(chǔ)備 B.銷(xiāo)售方案的細(xì)化 C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷(xiāo)售價(jià)格，該定價(jià)方法為 A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 B.成本加成定價(jià)法 C.挑戰(zhàn)定價(jià)法 D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

11.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是（）。

A.有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng) B.服務(wù)市場(chǎng)》 有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) C.有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) D.服務(wù)市場(chǎng)》 滲透市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)

12.商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn) B.城市區(qū)域功能 C.購(gòu)房者的需求 D.城市地理環(huán)境

13.對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的（）分析。A.需求 B.供給 C.競(jìng)爭(zhēng) D.市場(chǎng)占有率

14.我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）A.紐約同業(yè)拆放 B.中國(guó)香港同業(yè)拆放 C.倫敦同業(yè)拆放 D 新加坡同業(yè)拆放

15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投資者購(gòu)買(mǎi)一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貨款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.張某用1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為如果為20年，每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（）萬(wàn)元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。

A 抵御通貨膨脹的影啊 B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本 21.如果某項(xiàng)目的FNPV 等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力（）A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求 B 超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求

C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

22.某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見(jiàn)下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年

年末

0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬(wàn)元

-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累計(jì)凈現(xiàn)值/萬(wàn)元

-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬(wàn)元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31

24.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）A.建筑安裝工程費(fèi) B 土地費(fèi)用 C 空置率 D 容積率 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于()A.臨界點(diǎn)分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò)（）確定是甭進(jìn)行投資。

A.等待投資型期權(quán)估價(jià) B.放棄型期權(quán)估價(jià) C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià) D.柔性期權(quán)估價(jià) 27.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）A.銷(xiāo)售收入 B 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 C.營(yíng)業(yè)稅金及附加 D.借貸本金償還 28.下列征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是()

A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi) B.搬遷補(bǔ)償費(fèi) C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) D.土地補(bǔ)償費(fèi) 29 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（）A.總投資估算表 B.經(jīng)營(yíng)成本估算表

C.投資計(jì)劃與資金籌措表 D.銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 D.發(fā)行公司債券

31.在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目將面臨()

A.政策風(fēng)險(xiǎn) B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) D 信用風(fēng)險(xiǎn)

以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地（）的70％ A 評(píng)估價(jià)值 B 實(shí)際價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.出讓金收入 33.為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用房地產(chǎn)支出與收入來(lái)考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是

A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務(wù)月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi)）／月均收入

D.（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）／月均收入 34.市場(chǎng)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）

A 物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本 B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C 通貨膨脹率 D.同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

35.某寫(xiě)字樓月潛在毛租金收入為100 萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60 萬(wàn)元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫(xiě)字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬(wàn)元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型劃分的有（）。

A.居住物業(yè)開(kāi)發(fā)投資 B 商業(yè)物業(yè)投資房 C.土地開(kāi)發(fā)投資D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 E.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資 2.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）

A.吸納量 B.新竣工量 C.預(yù)售面積 D.可供租售量 E.房地產(chǎn)價(jià)格 3.下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有（）。

A 商品住房限購(gòu)政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅 C 保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格D.房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā) E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售其商品房的說(shuō)法，正確的有（）

A.大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買(mǎi)賣(mài)雙方收取傭金 C 總代理可以委托分代理

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理 E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式 5 在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）。

A 成本低 B.反饋快 C.能深入了解被訪者情況 D.回收率高 E.能深度訪談 6.下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資模式有（）。A 開(kāi)發(fā)一銷(xiāo)售模式 B.開(kāi)發(fā)一持有出租-出售模式

C.購(gòu)買(mǎi)一持有出租一出售模式 D.購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出售模式E.購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出租模式 7.對(duì)于“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售” 模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的引算期包括（）。A.開(kāi)發(fā)期 B.論證決策期 C.經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期 D.經(jīng)營(yíng)期 E 銷(xiāo)售期

8.甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。

A.利潤(rùn)總額 B.投資利潤(rùn)率 C 資產(chǎn)負(fù)債率 D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 E.償債備付率 9.下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有（）。

A.故障樹(shù)分析法 B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法 10 在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開(kāi)發(fā)的工作包括（）。A.風(fēng)險(xiǎn)估算 B.分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況

C.辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因 D.檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。

A.項(xiàng)目用地 B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需 C.房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì) D 交通運(yùn)輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施 12.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有（）。

A.土地出讓價(jià)款 B.土地購(gòu)置稅費(fèi) C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D 水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)

E.土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)

13.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說(shuō)法，正確的有（）

A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資

C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)然融資 E 權(quán)益融資主要來(lái)源于個(gè)人投資者

14.銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有（）。

A.分期發(fā)放貸款，對(duì)其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷(xiāo)售款挪作他用

C 要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30 %

D.不向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款E 密切關(guān)注開(kāi)發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用 15.寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素包括（）。

A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設(shè)備系統(tǒng) D 建造年代E.租戶類(lèi)型

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)、用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1.商品房開(kāi)發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無(wú)論何種類(lèi)型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營(yíng)利。（）

2.在我國(guó)，縣級(jí)以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。（）

3.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2％()在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性分析和營(yíng)銷(xiāo)建議。（）5.用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時(shí)，假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計(jì)息期的期末。（）6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。（）7 財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借貸越多，資本金的收益率越大。（）8.金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。（）9.在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（）10 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。（）

11.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建沒(méi)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營(yíng)利性和非營(yíng)利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）

12.借貸還本付息清算表屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表，該表中列出了可直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）13.按照財(cái)政部和中國(guó)人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類(lèi)財(cái)政資金可以用于土地儲(chǔ)備貸款的擔(dān)保。（）

14.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來(lái)越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的重要條件之一。（）

15.一幢寫(xiě)字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫(xiě)字樓的有效毛收入。（）

四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式和計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）

（一）某投資者購(gòu)買(mǎi)了一間建筑面積為100 擴(kuò)的店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為180 萬(wàn)元，一次性付款。購(gòu)買(mǎi)后對(duì)該店鋪進(jìn)行裝修，裝修期為1年，裝修費(fèi)用為60萬(wàn)元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標(biāo)收益率為12%，動(dòng)態(tài)投資回收期不長(zhǎng)于16年，則假定該類(lèi)店鋪的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占毛和金收入的30%，裝修費(fèi)用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。請(qǐng)計(jì)算滿足投資者收益目標(biāo)。要求的店鋪?zhàn)畹蛦挝幻娣e年和金，并畫(huà)出該項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流量圖。

（二）某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0.4 和0.6，若租賃期為3年，總租金為30萬(wàn)元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬(wàn)元，也是一次性付清，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)營(yíng)該店面的年凈收益有15萬(wàn)元、12萬(wàn)元和10萬(wàn)元三種可能，概率分別為0.5、0.3 和0.2，該投資者要求的投資收益率為10%，設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率。

2011年試題參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C

二、多項(xiàng)選擇題

1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判斷題 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×

四、綜合分析題IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A?，F(xiàn)金流量圖為：（太容易了，不好畫(huà)，略）

現(xiàn)金流量圖共3分.其中：第0年、1年末現(xiàn)金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分 方法一： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬(wàn)元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 根據(jù)投資者的投資計(jì)劃可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（萬(wàn)元/㎡）=4899.1元/㎡

那要實(shí)現(xiàn)這一投資自標(biāo)、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/㎡。方法二： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬(wàn)元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 將購(gòu)買(mǎi)價(jià)和裝修費(fèi)折現(xiàn)

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57萬(wàn)元

在動(dòng)態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對(duì)值應(yīng)等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡

（二）解：(1）計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和方法一：

第一路徑：

聯(lián)合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 凈現(xiàn)值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加權(quán)凈現(xiàn)NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路徑：P(X2)= 0.12 凈現(xiàn)值：NPV2 =-0.16

加權(quán)凈現(xiàn)NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02萬(wàn)元 第三路徑：P(X3)= 0.08 凈現(xiàn)值：NPV3 =-5.13 加權(quán)凈現(xiàn)NPV3P(X3)=-0.41萬(wàn)元

第四路徑：P(X4)=0.3 凈現(xiàn)值：NPV4 =11.86 加權(quán)凈現(xiàn)NPV4P(X4)=3.56萬(wàn)元

第五路徑：P(X5)=0.18 凈現(xiàn)值：NPV5 =0.49 加權(quán)凈現(xiàn)NPV5P(X5)=0.09萬(wàn)元

第六路徑：P(X6)=0.12 凈現(xiàn)值：NPV6 =-7.09 加權(quán)凈現(xiàn)NPV6P(X6)=-0.85萬(wàn)元

加權(quán)平均現(xiàn)值之和為=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的凈收益期望值為15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

當(dāng)租賃期為3年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58萬(wàn)元 當(dāng)租賃期為5年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66萬(wàn)元 加權(quán)凈現(xiàn)值為2.58×0.4+4.66×0.6=3.83萬(wàn)元

(2）計(jì)算該投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見(jiàn)下表，并計(jì)算累計(jì)概率（略）凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析

一、單項(xiàng)選擇題

4.由子房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住房是市場(chǎng)供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場(chǎng)的新建住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。某房屋新開(kāi)工面積是指報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積、不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000-（300+200）=500萬(wàn)㎡

6.在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購(gòu)買(mǎi)存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著增加

7.土地儲(chǔ)備的范圍包括依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。質(zhì)量控制主要包括四個(gè)方面，對(duì)原材料的檢驗(yàn)、對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。

10.成本加成定價(jià)法的表達(dá)式為：成本＋成本× 利潤(rùn)率。

13.需求分析包括：需求預(yù)測(cè)、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、吸納率分析（具體包括市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)）、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的產(chǎn)品功能需求。

15.實(shí)際利率=(1+r/m)m-1，設(shè)名義利率為12%，則按年計(jì)息，i=12%,按季計(jì)息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月計(jì)息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，實(shí)際利率,按月計(jì)息最大，則按年計(jì)息最小。16.實(shí)際利率=[(1＋名義利率）/(1＋通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)，s=i時(shí)，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94萬(wàn)元 18 該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬，即該投資者的年投資回報(bào)為P×i,1000,10%=100萬(wàn)元

如果某項(xiàng)目的FNPV大于或等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。

動(dòng)態(tài)投資回收期＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)官當(dāng)期凈現(xiàn)淦流量現(xiàn)值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.償債備付率=可用于還本付息資金/留當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5 / 1.3=3.846萬(wàn)元，按月還本付息額＝3.846/12=3205元，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076萬(wàn)元。

24.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

25.最高土地取得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售額和其他費(fèi)用不變條件下, 保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。

28.相對(duì)于股權(quán)融資和其他類(lèi)型債券融資，公司債券融資不改變?cè)蓶|對(duì)公司的控制權(quán)。

商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償付額）/月均收入。一定注意考試中題干的要求。35.月凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36萬(wàn)元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”修訂為“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”學(xué)習(xí)使人進(jìn)步，相信能就一定能成功

二、多項(xiàng)選擇題

1.根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類(lèi)房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和從事各類(lèi)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。A、B 選項(xiàng)屬于按物業(yè)類(lèi)型來(lái)劃分的，按物業(yè)類(lèi)型來(lái)劃分除A、B選項(xiàng)外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5 項(xiàng)。

2.市場(chǎng)交易指標(biāo)包括銷(xiāo)售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)共9 項(xiàng)；供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開(kāi)個(gè)面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價(jià)值共10 項(xiàng)，本題中的B、D 選項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。

4.A 選項(xiàng)錯(cuò)在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項(xiàng)錯(cuò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。

5．C、E 選項(xiàng)屬于面訪的聯(lián)系方法的特點(diǎn)；D 選項(xiàng)屬于電話訪問(wèn)的聯(lián)系方法的特點(diǎn)。7.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類(lèi)型為出售的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期與銷(xiāo)售期之和；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類(lèi)型為出租或自營(yíng)的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和；當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為置 業(yè)投資的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選 9.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法包括調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。

10.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況和風(fēng)險(xiǎn)估算；C、D 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的內(nèi)容；E 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的內(nèi)容。11.B、C選項(xiàng)是市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。土地費(fèi)用包括劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的土地出讓價(jià)款（由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成）、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)，除上述直接費(fèi)用外，還包括土地購(gòu)置過(guò)程中所支付的稅金和相關(guān)費(fèi)用。C 選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，D 選項(xiàng)屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。對(duì)于A 選項(xiàng)，資金融入方不需要還本付息；D 選項(xiàng)，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E 選項(xiàng)，權(quán)益融資主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者而不是個(gè)人投資者。14.對(duì)于C 選項(xiàng)，要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的35%

15.對(duì)寫(xiě)字樓分類(lèi)一般要考慮12個(gè)因素，即寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類(lèi)型。

三、判斷題

1.保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益。

2.在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。

4.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析，市場(chǎng)供求與價(jià)格概括分析、市場(chǎng)趨勢(shì)分析等內(nèi)容；項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析和營(yíng)銷(xiāo)建議。

6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。7.財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時(shí)，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

8.金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率 10.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，除對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。

11.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

13.按照財(cái)政部和中國(guó)人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時(shí)規(guī)定，各類(lèi)財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)證抵押。

15.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫(xiě)字樓的有效毛收入