第一篇：遼寧省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)考試試題

遼寧省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)考試試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、房地產(chǎn)是__三者的結(jié)合物。A．實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 B．實(shí)物、區(qū)位、用途 C．實(shí)物、權(quán)益、用途 D．權(quán)益、區(qū)位、用途

2、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有__的特性。A．獨(dú)一無二和供給有限 B．獨(dú)一無二和價(jià)值最大 C．流動(dòng)性差和價(jià)值最大 D．不可移動(dòng)和用途多樣

3、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽訂書面預(yù)售合同之日起__日內(nèi)持預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。A．10 B．15 C．20 D．30

4、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，屬于集體土地的核發(fā)。A：《國有土地所有證》 B：《國有土地使用證》 C：《集體土地所有證》 D：《集體土地使用證》

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

5、__包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、未付利潤和預(yù)提費(fèi)用等。A．流動(dòng)負(fù)債 B．長期負(fù)債 C．所有者權(quán)益 D．永久負(fù)債

6、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括。A：最佳區(qū)位 B：最佳規(guī)模 C：最佳用途 D：最佳集約度

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

7、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元。A．87 B．124 C．130 D．134

8、一筆貸款的名義利率是10%，當(dāng)計(jì)息周期趨于無窮大時(shí)，實(shí)際利率是__。A．10.2% B．10% C．11.5% D．10.52%

9、違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地或改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞者，應(yīng)受的處罰是。

A：處五年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金 B：處七年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金 C：處三年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金 D：處二年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

10、目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于。A：5％ B：7％ C：10％ D：15％

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

11、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)__。A．借款利息 B．所得稅 C．自有資金 D．折舊與攤銷

12、設(shè)計(jì)變更發(fā)生以后，承包人在確定變更后日內(nèi)不向工程師提出變更工程價(jià)款報(bào)告的，視為該項(xiàng)設(shè)計(jì)變更不涉及合同價(jià)款的變更。A：14 B：15 C：20 D：28 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為__。A．30% B．40% C．50% D．60%

14、征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)用和安置補(bǔ)助費(fèi)用的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值的__倍。A．十 B．二十 C．三十 D．四十

15、對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%。該階段為__。A．投資機(jī)會(huì)研究 B．初步可行性研究 C．詳細(xì)可行性研究 D．項(xiàng)目的評(píng)估和決策

16、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是__。A．土地稀缺 B．城市化進(jìn)程快 C．投機(jī)需求膨脹 D．過度放貸

17、磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為。A：4％ B：3％ C：2％ D：1％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

18、（）是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。A．建筑密度 B．建筑高度 C．用地面積 D．容積率

19、城市居住區(qū)的規(guī)模通常以__作為主要標(biāo)志。A．居住人口規(guī)模 B．居住戶數(shù)規(guī)模 C．用地規(guī)模 D．建筑規(guī)模

20、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價(jià)為40萬元．其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺．則運(yùn)用“四三二一法則”計(jì)算土地乙的總地價(jià)為．【2006年考題】 A：23．4萬元 B：28．6萬元 C：33．4萬元 D：46．8萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

21、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前__申請(qǐng)續(xù)期。A．二年 B．一年 C．六個(gè)月 D．三個(gè)月

22、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人。

A：應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效 B：可以收回房屋出租給其他人 C：可以要求增加租金

D：應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、城市總體規(guī)劃的近期建設(shè)規(guī)劃期限一般為__年。A．5 B．10 C．15 D．20

24、概算定額是在__的基礎(chǔ)上綜合擴(kuò)大而成的，每一概算定額中綜合分項(xiàng)都包含數(shù)個(gè)該定額細(xì)目。A．預(yù)算定額 B．施工定額 C．企業(yè)定額 D．投資估算

25、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地的70％。A：評(píng)估價(jià)值 B：實(shí)際價(jià)值 C：投資價(jià)值 D：出讓金收入 E：借款合同

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、房地產(chǎn)抵押貸款包括。A：土地購置貸款 B：個(gè)人住房抵押貸款 C：商用房地產(chǎn)抵押貸款 D：在建工程抵押貸款 E：個(gè)人住房質(zhì)押貸款

2、住房公積金屬于__所有。A．繳存住房公積金的單位 B．繳存住房公積金的職工

C．繳存住房公積金的單位及個(gè)人 D．住房公積金管理中心

3、房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括。(2009年試題)A：房地產(chǎn)市場需求的廣泛性 B：房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性 C：土地所有權(quán)的排他性 D：土地的有限性 E：借款合同

4、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506 元／㎡，容積率為1．5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元／㎡，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8％，則下列表述中正確的有。A：乙地塊比甲地塊貴

B：甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341．67元／㎡ C：甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等 D：甲地塊比乙地塊貴

E：乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元／㎡

5、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是__。A．輔助報(bào)表 B．資產(chǎn)負(fù)債表

C．資金來源與運(yùn)用表 D．現(xiàn)金流量表

6、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為年。A：0.63 B：1.63 C：2.25 D：12.50 E：借款合同

7、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從起計(jì)，不得超過一年。A：估價(jià)時(shí)點(diǎn) B：估價(jià)委托日

C：估價(jià)報(bào)告出具日 D：估價(jià)開始作業(yè)日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬元，其中建筑物價(jià)值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為150萬元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬元，則此人占有的土地份額為__。A．1.9% B．2.1% C．2.3% D．2.5%

9、通常情況下法律、法規(guī)不得拍賣的房地產(chǎn)包括。A：未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的

B：共有房地產(chǎn)，已經(jīng)其他共有人書面同意的

C：權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的 D：權(quán)利人對(duì)房地產(chǎn)的處分權(quán)受到限制的

E：司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

10、最能說明土地價(jià)格水平高低的價(jià)格是__。A．土地單價(jià) B．基準(zhǔn)地價(jià) C．樓面地價(jià) D．標(biāo)定地價(jià)

11、下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有。A：建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通 B：取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施 C：某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0 D：甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙上地留出通行道路 E：某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

12、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A．544.10 B．709.99 C．6300.00 D．709.38

13、控制性詳細(xì)規(guī)劃中的規(guī)定性地塊控制指標(biāo)包括__。A．用地性質(zhì) B．容積率 C．人口密度 D．綠地率

E．市政公用設(shè)施

14、土地價(jià)格=[房地凈收益-__]÷土地還原利率。A．土地凈收益

B．建筑物價(jià)格×建筑物還原利率 C．建筑物總收益 D．房地費(fèi)用

15、不屬于財(cái)務(wù)分析目的的是。A：評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力 B：評(píng)價(jià)企業(yè)的資產(chǎn)管理水平C：評(píng)價(jià)企業(yè)的獲利能力 D：評(píng)價(jià)企業(yè)過去的缺點(diǎn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于__。A．乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用 B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率 C．甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

17、下列關(guān)于拍賣特征，說法正確的是。A：拍賣當(dāng)事人只有兩方，即賣方和買方 B：拍賣的整個(gè)過程是在公眾的監(jiān)督下進(jìn)行的

C：拍賣中，被拍賣商品的出售價(jià)格由競買人通過競價(jià)來決定，即由買方定價(jià) D：拍賣方式交易中，價(jià)格的競爭是在買方中間展開的

E：從對(duì)買方的身份要求來看，拍賣方式交易中，競買人不用向拍賣人公開其真實(shí)身份

18、會(huì)計(jì)要素主要包括__。A．資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益

B．資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用

C．資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用、利潤 D．資產(chǎn)、收入、利潤

19、根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，下列關(guān)于最低保修項(xiàng)目和保修期限，說法正確的是。A：管道滲漏為1年 B：五金件損壞為2年 C：管道堵塞為6個(gè)月

D：電器開關(guān)損壞為6個(gè)月 E：供冷系統(tǒng)損壞為1個(gè)供冷期

20、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括__等的確定。A．結(jié)構(gòu) B．構(gòu)造 C．用途 D．規(guī)模 E．檔次

21、目前我國的社會(huì)保險(xiǎn)主要有等。A：政策性保險(xiǎn) B：出口信用保險(xiǎn) C：社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn) D：勞動(dòng)工傷保險(xiǎn) E：失業(yè)保險(xiǎn)

22、下列關(guān)于合同的履行，表述錯(cuò)誤的是。

A：價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地點(diǎn)的市場價(jià)格履行 B：質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行

C：履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行 D：履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在交付貨幣一方所在地履行 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、在借貸記賬法下，末期結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有。A：資產(chǎn)類賬戶 B：負(fù)債類賬戶

C：期間成本費(fèi)用賬戶 D：期間收入賬戶 E：所有者權(quán)益賬戶

24、下列符合一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件的有。

A：從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上

B：在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積30㎡以上或者土地面積15萬㎡以上

C：有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

D：法定代表入或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作＼年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

E：有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60％

25、__是指以公開競價(jià)的方式，將特定的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。A．招標(biāo) B．轉(zhuǎn)讓 C．拍賣 D．出售

第二篇：2013年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理考試測試試題

同程教育（）專注于個(gè)性化人力資源開發(fā)與管理今同程，為明天！

2013年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理考試測試試題 印花稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)應(yīng)稅憑證的種類，分別有以下幾種：

1)合同或具有合同性質(zhì)的憑w證，以憑證所載金額作為計(jì)稅依據(jù)。

2)營業(yè)帳簿中記載資金的帳簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動(dòng)資金總額作為計(jì)稅依據(jù);

3)不記載金額的營業(yè)執(zhí)照，專利證、專利許可證照，以及企業(yè)的日記帳簿和各種明細(xì)分類帳簿等輔助性帳簿，按憑證或帳簿的件數(shù)納稅。

(2)對(duì)下列情況免征印花稅：

1)財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免征印花稅;

2)已納印花稅憑證的副本或抄本，免征印花稅;

3)外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所立的合同，免征印花稅;

4)有關(guān)部門根據(jù)國家政策需要發(fā)放的無息、貼息貸款合同，免征印花稅;

5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。

(3)印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項(xiàng)：

1)購銷、加工承攬、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)安裝工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證;2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù);3)營業(yè)帳簿;4)權(quán)利、許可證照;5)經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。

印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對(duì)一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：1‰、5‰、3‰、0.5‰、0.3‰。

典型試題：

1、競爭導(dǎo)向定價(jià)法不包括()。

A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B.挑戰(zhàn)定價(jià)法

C.隨行就市定價(jià)法

D.價(jià)值定價(jià)法

答案：D

多擇題

廉租住房保障資金的來源有()。

A.財(cái)政預(yù)算資金

B.房屋維修資金

C.土地出讓凈收益

D.住房公積金增值收益

E.廉租住房預(yù)售資金

答案：Acd

競爭導(dǎo)向定價(jià)是企業(yè)為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價(jià)方法。

它是以競爭者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力量等情況，制定較競爭者價(jià)格為低、高或相同的價(jià)格，以達(dá)到增加利潤，擴(kuò)大銷售量或提高市場占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)本企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目在市場上有較多的競爭者時(shí)，適宜采用競爭導(dǎo)向定價(jià)確定樓盤售價(jià)，以促進(jìn)銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險(xiǎn)。競爭導(dǎo)向定價(jià)有隨行就市定價(jià)法，追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法兩種。

隨行就市定價(jià)法

同程社區(qū)（club.toonedu.com）教育培訓(xùn)互動(dòng)交流平臺(tái)同人網(wǎng)（）教育培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)

隨行就市定價(jià)法就是企業(yè)使自己的商品價(jià)格跟上同行的平均水平。一般來說，在基于產(chǎn)品成本預(yù)測比較困難，競爭對(duì)手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報(bào)酬和不愿打亂市場現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價(jià)方法較為行之有效。

在競爭激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價(jià)方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。因?yàn)樵诟偁幍默F(xiàn)代市場條件下，銷售同樣商品房的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)時(shí)實(shí)際上沒有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場價(jià)格來定價(jià)。

若價(jià)格定得太高，其商品房將難以售出，而價(jià)格定得過低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤難以實(shí)現(xiàn)，另一方面會(huì)促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，從而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。因此，這種定價(jià)方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。

追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)

使用這種定價(jià)方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競爭，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場以利其長期經(jīng)營，往往以同行中對(duì)市場影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來制定本企業(yè)的商品房價(jià)格。

典型試題：

制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，()法從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。

A.橫道圖

B.網(wǎng)絡(luò)圖

C.進(jìn)行圖

D.工序圖

答案：A

從投資的角度來說，城市國有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為()使投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

A.建設(shè)用地

B.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施用地

C.可以進(jìn)行開發(fā)利用的土地

D.城市國有土地的農(nóng)村集體土地

答案：D

房地產(chǎn)投資的概念

投資是為了獲取預(yù)期收益而事先投入資金的活動(dòng)，是以現(xiàn)在的、較確定的資金，去換取未來的、較不確定但預(yù)期比現(xiàn)在要多的資金。

投資具有四個(gè)特性：一是投資必須有投入，二是投資必須求回報(bào)，投資具有時(shí)間性，投資具有風(fēng)險(xiǎn)性。

投資的預(yù)期收益主要是經(jīng)濟(jì)收益，也包括社會(huì)效益，甚至是任何“好處”。

廣義的投資包含投機(jī)，投機(jī)也可以說是一種特殊的投資。投資、投機(jī)、賭博三者有時(shí)很難區(qū)分，但它們?cè)趦?nèi)涵上通常有下列L墨別：投資較重視長期的時(shí)問介入，且強(qiáng)調(diào)理性的分析與評(píng)估，背后隱含著合理的風(fēng)險(xiǎn)與收益;投機(jī)較看重短期的時(shí)問介入，缺乏理性的分析與評(píng)估，憑直覺或非正規(guī)渠道的信息作判斷，背后隱含著不正常的風(fēng)險(xiǎn)與收益;賭博是沒有時(shí)問的因素介入，無法進(jìn)行理性的分析與評(píng)估，背后隱含著極大的風(fēng)險(xiǎn)，且長期平均收益為負(fù)值。中華考試w網(wǎng)w．Exm。wmo

房地產(chǎn)投資具有四個(gè)階段：

1、尋找投資機(jī)會(huì)

2、評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)

3、選擇投資方案

4、實(shí)施投資方案。

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房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象(或者說為媒介、載體、工具j的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲取收益的投資行為。

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理:房地產(chǎn)投資的分類

房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。房地產(chǎn)投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩類。

房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指房地產(chǎn)投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售來收回投資，實(shí)現(xiàn)獲取投資收益的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資者主要是獲取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦大。

房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指投資者的投資對(duì)象是房地產(chǎn)投資者新建成的物業(yè)或房地產(chǎn)市場上的二手貨。這類投資的目的一般有兩個(gè)，一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要即自用，二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。

典型試題：

1.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用()預(yù)測房地產(chǎn)的未來價(jià)格。

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.移動(dòng)平均法

答案BC

2.下面屬于構(gòu)筑物的是()。

A.煙囪

B.水塔

C.水井

D.屋頂

答案ABC

3.在估價(jià)中要特別注意下列()之間的內(nèi)在聯(lián)系。

A.估價(jià)方法

B.估價(jià)目的C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.估價(jià)對(duì)象狀況

答案BCD

這里的投資活動(dòng)是廣義的概念，不僅包括證券投資、也包括出資購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，以及處置這些資產(chǎn)回收的貨幣資金等等。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第31號(hào)——現(xiàn)金流量表》第四章投資活動(dòng)現(xiàn)金流量

第十二條 投資活動(dòng)，是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價(jià)物范圍的投資及其處置活動(dòng)。第十三條 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量至少應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列示反映下列信息的項(xiàng)目：

(一)收回投資收到的現(xiàn)金;

(二)取得投資收益收到的現(xiàn)金;

(三)處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額;

(四)處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額;

(五)收到其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金;

(六)購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金;

(七)投資支付的現(xiàn)金;

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(八)取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額;

(九)支付其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金。

典型試題：

根據(jù)消費(fèi)者()的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品(包括服務(wù))分為三類，即便利品、選購品和特殊品。

A.購買方式

B.購買行為

C.購買能力

D.購買時(shí)機(jī)

【答案】B

【解析】根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異。

地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有()的特性。

A.變現(xiàn)性差

B.易受政策影響

C.依賴專業(yè)管理

D.效益外溢和轉(zhuǎn)移

【正確答案】： D

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第三篇：2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試開發(fā)經(jīng)營與管理真題與答案

2011年房地產(chǎn)估價(jià)開發(fā)經(jīng)營與管理試題與答案

一、單項(xiàng)選擇題（共35 題，每題1 分）房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。

A.土地不會(huì)毀損 B.地上建筑物有耐久性 C.變現(xiàn)性差 D.土地使用權(quán)年限較長 2.房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（）。A 增量供給 B.存量供給 C.潛在供給 D.總量供給 3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.區(qū)位選擇異常重要 B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。

A 完全競爭 B.壟斷競爭 C.寡頭壟斷 D.完全壟斷 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬㎡，恢復(fù)施工的面積為200萬㎡。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A.第一階段 B.第二階段的后半段 C 第三階段的后半段 D.第四階段 7.下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。

A.集體土地中的宅基地 B依法收回的國有土地C.依法收購的土地 D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地8.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）A.對(duì)原材辛的檢驗(yàn) B.對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)C 確立質(zhì)量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度 9.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）A.土地儲(chǔ)備 B.銷售方案的細(xì)化 C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動(dòng)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為 A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 B.成本加成定價(jià)法 C.挑戰(zhàn)定價(jià)法 D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時(shí)，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是（）。

A.有效市場＞滲透市場＞服務(wù)市場 B.服務(wù)市場》 有效市場＞滲透市場 C.有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場 D.服務(wù)市場》 滲透市場＞有效市場

12.商品住房市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn) B.城市區(qū)域功能 C.購房者的需求 D.城市地理環(huán)境

13.對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的（）分析。A.需求 B.供給 C.競爭 D.市場占有率

14.我國對(duì)外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）A.紐約同業(yè)拆放 B.中國香港同業(yè)拆放 C.倫敦同業(yè)拆放 D 新加坡同業(yè)拆放

15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貨款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為如果為20年，每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（）萬元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投資者在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。

A 抵御通貨膨脹的影啊 B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本 21.如果某項(xiàng)目的FNPV 等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力（）A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求 B 超過了基準(zhǔn)收益率的要求

C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

22.某項(xiàng)目凈現(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年

年末

0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬元

-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累計(jì)凈現(xiàn)值/萬元

-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31

24.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）A.建筑安裝工程費(fèi) B 土地費(fèi)用 C 空置率 D 容積率 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于()A.臨界點(diǎn)分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過（）確定是甭進(jìn)行投資。

A.等待投資型期權(quán)估價(jià) B.放棄型期權(quán)估價(jià) C.成長型期權(quán)估價(jià) D.柔性期權(quán)估價(jià) 27.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）A.銷售收入 B 開發(fā)建設(shè)投資 C.營業(yè)稅金及附加 D.借貸本金償還 28.下列征收補(bǔ)償中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是()

A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi) B.搬遷補(bǔ)償費(fèi) C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) D.土地補(bǔ)償費(fèi) 29 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（）A.總投資估算表 B.經(jīng)營成本估算表

C.投資計(jì)劃與資金籌措表 D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 D.發(fā)行公司債券

31.在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目將面臨()

A.政策風(fēng)險(xiǎn) B.市場風(fēng)險(xiǎn) C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) D 信用風(fēng)險(xiǎn)

以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％ A 評(píng)估價(jià)值 B 實(shí)際價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.出讓金收入 33.為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是

A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務(wù)月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi)）／月均收入

D.（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）／月均收入 34.市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）

A 物業(yè)出租經(jīng)營成本 B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C 通貨膨脹率 D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系

35.某寫字樓月潛在毛租金收入為100 萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60 萬元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（）。

A.居住物業(yè)開發(fā)投資 B 商業(yè)物業(yè)投資房 C.土地開發(fā)投資D房地產(chǎn)開發(fā)投資 E.房地產(chǎn)經(jīng)營投資 2.下列房地產(chǎn)市場價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有（）

A.吸納量 B.新竣工量 C.預(yù)售面積 D.可供租售量 E.房地產(chǎn)價(jià)格 3.下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（）。

A 商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅 C 保障性住房供給增加抑制商品住房價(jià)格D.房價(jià)大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機(jī)爆發(fā) E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）

A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金 C 總代理可以委托分代理

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理 E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式 5 在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）。

A 成本低 B.反饋快 C.能深入了解被訪者情況 D.回收率高 E.能深度訪談 6.下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有（）。A 開發(fā)一銷售模式 B.開發(fā)一持有出租-出售模式

C.購買一持有出租一出售模式 D.購買一更新改造一出售模式E.購買一更新改造一出租模式 7.對(duì)于“開發(fā)-銷售” 模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的引算期包括（）。A.開發(fā)期 B.論證決策期 C.經(jīng)營準(zhǔn)備期 D.經(jīng)營期 E 銷售期

8.甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。

A.利潤總額 B.投資利潤率 C 資產(chǎn)負(fù)債率 D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 E.償債備付率 9.下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有（）。

A.故障樹分析法 B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法 10 在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開發(fā)的工作包括（）。A.風(fēng)險(xiǎn)估算 B.分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況

C.辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因 D.檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。

A.項(xiàng)目用地 B.房地產(chǎn)市場供需 C.房價(jià)現(xiàn)狀及走勢 D 交通運(yùn)輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施 12.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有（）。

A.土地出讓價(jià)款 B.土地購置稅費(fèi) C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D 水文地質(zhì)勘測費(fèi)

E.土地開發(fā)工程費(fèi)

13.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有（）

A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資

C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)然融資 E 權(quán)益融資主要來源于個(gè)人投資者

14.銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有（）。

A.分期發(fā)放貸款，對(duì)其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用

C 要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30 %

D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款E 密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用 15.寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。

A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設(shè)備系統(tǒng) D 建造年代E.租戶類型

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)、用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1.商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。（）

2.在我國，縣級(jí)以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場。（）

3.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2％()在房地產(chǎn)市場分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的競爭性分析和營銷建議。（）5.用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時(shí)，假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計(jì)息期的期末。（）6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資。（）7 財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借貸越多，資本金的收益率越大。（）8.金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。（）9.在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，說明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（）10 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。（）

11.房屋開發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建沒費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）

12.借貸還本付息清算表屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表，該表中列出了可直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）13.按照財(cái)政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類財(cái)政資金可以用于土地儲(chǔ)備貸款的擔(dān)保。（）

14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。（）

15.一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。（）

四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式和計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）

（一）某投資者購買了一間建筑面積為100 擴(kuò)的店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)格為180 萬元，一次性付款。購買后對(duì)該店鋪進(jìn)行裝修，裝修期為1年，裝修費(fèi)用為60萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標(biāo)收益率為12%，動(dòng)態(tài)投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經(jīng)營費(fèi)用占毛和金收入的30%，裝修費(fèi)用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。請(qǐng)計(jì)算滿足投資者收益目標(biāo)。要求的店鋪?zhàn)畹蛦挝幻娣e年和金，并畫出該項(xiàng)目投資經(jīng)營的現(xiàn)金流量圖。

（二）某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0.4 和0.6，若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清，經(jīng)市場調(diào)研，經(jīng)營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元和10萬元三種可能，概率分別為0.5、0.3 和0.2，該投資者要求的投資收益率為10%，設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率。

2011年試題參考答案

一、單項(xiàng)選擇題

1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C

二、多項(xiàng)選擇題

1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判斷題 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×

四、綜合分析題IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A。現(xiàn)金流量圖為：（太容易了，不好畫，略）

現(xiàn)金流量圖共3分.其中：第0年、1年末現(xiàn)金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分 方法一： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 根據(jù)投資者的投資計(jì)劃可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（萬元/㎡）=4899.1元/㎡

那要實(shí)現(xiàn)這一投資自標(biāo)、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/㎡。方法二： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)＝0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X 將購買價(jià)和裝修費(fèi)折現(xiàn)

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57萬元

在動(dòng)態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對(duì)值應(yīng)等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡

（二）解：(1）計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和方法一：

第一路徑：

聯(lián)合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 凈現(xiàn)值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加權(quán)凈現(xiàn)NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路徑：P(X2)= 0.12 凈現(xiàn)值：NPV2 =-0.16

加權(quán)凈現(xiàn)NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02萬元 第三路徑：P(X3)= 0.08 凈現(xiàn)值：NPV3 =-5.13 加權(quán)凈現(xiàn)NPV3P(X3)=-0.41萬元

第四路徑：P(X4)=0.3 凈現(xiàn)值：NPV4 =11.86 加權(quán)凈現(xiàn)NPV4P(X4)=3.56萬元

第五路徑：P(X5)=0.18 凈現(xiàn)值：NPV5 =0.49 加權(quán)凈現(xiàn)NPV5P(X5)=0.09萬元

第六路徑：P(X6)=0.12 凈現(xiàn)值：NPV6 =-7.09 加權(quán)凈現(xiàn)NPV6P(X6)=-0.85萬元

加權(quán)平均現(xiàn)值之和為=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的凈收益期望值為15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

當(dāng)租賃期為3年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58萬元 當(dāng)租賃期為5年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66萬元 加權(quán)凈現(xiàn)值為2.58×0.4+4.66×0.6=3.83萬元

(2）計(jì)算該投資項(xiàng)目凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見下表，并計(jì)算累計(jì)概率（略）凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析

一、單項(xiàng)選擇題

4.由子房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房是市場供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競爭。某房屋新開工面積是指報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積、不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000-（300+200）=500萬㎡

6.在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加

7.土地儲(chǔ)備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。質(zhì)量控制主要包括四個(gè)方面，對(duì)原材料的檢驗(yàn)、對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。

10.成本加成定價(jià)法的表達(dá)式為：成本＋成本× 利潤率。

13.需求分析包括：需求預(yù)測、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、吸納率分析（具體包括市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢）、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。

15.實(shí)際利率=(1+r/m)m-1，設(shè)名義利率為12%，則按年計(jì)息，i=12%,按季計(jì)息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月計(jì)息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，實(shí)際利率,按月計(jì)息最大，則按年計(jì)息最小。16.實(shí)際利率=[(1＋名義利率）/(1＋通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)，s=i時(shí)，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94萬元 18 該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬，即該投資者的年投資回報(bào)為P×i,1000,10%=100萬元

如果某項(xiàng)目的FNPV大于或等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。

動(dòng)態(tài)投資回收期＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)官當(dāng)期凈現(xiàn)淦流量現(xiàn)值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.償債備付率=可用于還本付息資金/留當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5 / 1.3=3.846萬元，按月還本付息額＝3.846/12=3205元，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076萬元。

24.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

25.最高土地取得價(jià)格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下, 保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。

28.相對(duì)于股權(quán)融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變?cè)蓶|對(duì)公司的控制權(quán)。

商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償付額）/月均收入。一定注意考試中題干的要求。35.月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運(yùn)營費(fèi)用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36萬元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營費(fèi)用”修訂為“運(yùn)營費(fèi)用”學(xué)習(xí)使人進(jìn)步，相信能就一定能成功

二、多項(xiàng)選擇題

1.根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。A、B 選項(xiàng)屬于按物業(yè)類型來劃分的，按物業(yè)類型來劃分除A、B選項(xiàng)外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5 項(xiàng)。

2.市場交易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)共9 項(xiàng)；供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個(gè)面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價(jià)值共10 項(xiàng)，本題中的B、D 選項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。

4.A 選項(xiàng)錯(cuò)在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項(xiàng)錯(cuò)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。

5．C、E 選項(xiàng)屬于面訪的聯(lián)系方法的特點(diǎn)；D 選項(xiàng)屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點(diǎn)。7.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出售的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項(xiàng)目類型為出租或自營的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和；當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)為置 業(yè)投資的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期之和。對(duì)于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選 9.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法包括調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。

10.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況和風(fēng)險(xiǎn)估算；C、D 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的內(nèi)容；E 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的內(nèi)容。11.B、C選項(xiàng)是市場調(diào)查的內(nèi)容。土地費(fèi)用包括劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的土地出讓價(jià)款（由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成）、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)，除上述直接費(fèi)用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關(guān)費(fèi)用。C 選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，D 選項(xiàng)屬于房屋開發(fā)費(fèi)。對(duì)于A 選項(xiàng)，資金融入方不需要還本付息；D 選項(xiàng)，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E 選項(xiàng)，權(quán)益融資主要來源于機(jī)構(gòu)投資者而不是個(gè)人投資者。14.對(duì)于C 選項(xiàng)，要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%

15.對(duì)寫字樓分類一般要考慮12個(gè)因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

三、判斷題

1.保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益。

2.在我國，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場。

4.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析，市場供求與價(jià)格概括分析、市場趨勢分析等內(nèi)容；項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目競爭分析和營銷建議。

6.房地產(chǎn)開發(fā)用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。7.財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時(shí)，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

8.金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率 10.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，除對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。

11.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

13.按照財(cái)政部和中國人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時(shí)規(guī)定，各類財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)證抵押。

15.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫字樓的有效毛收入

第四篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》復(fù)習(xí)題

1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。

A.銷售收入

B.轉(zhuǎn)讓收入

C.租金收入

D.利息收入

2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

A.出售

B.抵押

C.轉(zhuǎn)讓

D.經(jīng)營

3、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。

A.比較風(fēng)險(xiǎn)

B.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

C.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

4、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的()。

A.不可移動(dòng)性

B.適應(yīng)性

C.弱流動(dòng)性

D.相互影響性

5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

7、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是()。

A.市場參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

B.可以用市場價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時(shí)間序列分析法不包括()。

A.移動(dòng)平均法

B.指數(shù)平滑法

C.市場因子推演法

D.簡單平均法

9、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。

A.開發(fā)商

B.監(jiān)理單位

C.分包單位

D.總承包單位

10、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的定價(jià)方法是()。

A.目標(biāo)定價(jià)法

B.成本加成定價(jià)法

C.隨行就市定價(jià)法

D.價(jià)值定價(jià)法

11、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。

A.觀察法

B.實(shí)驗(yàn)法

C.討論法

D.問卷調(diào)查法12、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬m2，預(yù)測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動(dòng)機(jī)

D.自我形象

14、一些競爭者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競爭者屬于()競爭者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機(jī)型

15、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。

A.購買價(jià)格

B.容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

C.空置率

D.運(yùn)營費(fèi)用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分配利潤

19、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

參考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第五篇：山東省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理試題

山東省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年平均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30％，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6％，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6％，預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的25％。該寫字樓目前的價(jià)格為萬元。

A：5061．44 B：5546．94 C：5562．96 D：6772．85 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

2、物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)擁有__。A．產(chǎn)權(quán) B．使用權(quán)

C．部分收益權(quán) D．經(jīng)營管理權(quán)

3、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由決定的。A：估價(jià)機(jī)構(gòu) B：估價(jià)師

C：估價(jià)報(bào)告使用者

D：估價(jià)委托人的估價(jià)需要 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

4、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為__。A．現(xiàn)金波動(dòng)值 B．現(xiàn)金后期值 C．凈現(xiàn)金流量 D．現(xiàn)金流量差值

5、《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬__所有。A．國家

B．所在的村民小組 C．農(nóng)民個(gè)人 D．農(nóng)民集體

6、我國2008年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的__。A．政治風(fēng)險(xiǎn) B．政策風(fēng)險(xiǎn) C．利率風(fēng)險(xiǎn)

D．市場供求風(fēng)險(xiǎn)

7、公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場地稱為（）。

A．廣義的寫字樓

B．投資性物業(yè)中的寫字樓 C．高檔寫字樓 D．收益性房地產(chǎn)

8、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟的排序，正確的是__。①收集信息；②分析信息；③報(bào)告結(jié)果；④確定問題和調(diào)查目標(biāo)；⑤制定調(diào)查計(jì)劃 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③

9、下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（）。A．學(xué)習(xí)B．經(jīng)濟(jì)狀況

C．對(duì)渠道的信賴度 D．購買動(dòng)機(jī)

10、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

11、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為__萬元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6 12、2004年4月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例由__提高到__。A．10%，20% B．20%，30% C．10%，35% D．20%，35%

13、下列關(guān)于建筑面積的計(jì)算規(guī)則的一般規(guī)定說法不正確的是__。

A．單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積，均應(yīng)按建筑物外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算

B．二層及二層以上樓層，有圍護(hù)外墻的，應(yīng)按外墻結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算，無外墻圍護(hù)的，應(yīng)按自然層結(jié)構(gòu)板水平投影面積計(jì)算

C．同一建筑物的結(jié)構(gòu)，層數(shù)不同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積

D．設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)(或圍欄)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外圍水平面積計(jì)算建筑面積

14、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用被稱為__。A．工程建設(shè)費(fèi)用 B．措施費(fèi) C．規(guī)費(fèi)

D．直接工程費(fèi)

15、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得從事__估價(jià)業(yè)務(wù)。

A．城市房屋拆遷 B．課稅 C．企業(yè)清算 D．司法鑒定

16、招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向__個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。A．2 B．3 C．4 D．5

17、下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是。A：戶型 B：樓層 C：層高 D：裝修

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

18、某居民樓總建筑面積為5000㎡，總價(jià)值為1000萬元，其中土地總價(jià)值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150㎡，房地總價(jià)值為35萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分排，該人占有的土地份額為。A：3％ B：3.5％ C：7％ D：4％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

19、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為，【2004年考題】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 20、考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂衉_。A．更長的經(jīng)濟(jì)壽命 B．更顯著的各異性 C．更強(qiáng)的適應(yīng)性

D．更專業(yè)的物業(yè)管理

21、房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好工作。A：項(xiàng)目建議書的編制 B：施工圖設(shè)計(jì) C：可行性研究 D：成本收益分析 E：借款合同

22、是指在X、Y兩種商品的價(jià)格既定時(shí)，能獲得相同銷售收入的兩種商品的各種數(shù)量組合。

A：生產(chǎn)可能性曲線 B：邊際轉(zhuǎn)換率 C：等收益線 D：等成本線

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、在估價(jià)報(bào)告中陳述，既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。A：估價(jià)師聲明

B：估價(jià)的假設(shè)和限制條件 C：估價(jià)方法 D：估價(jià)對(duì)象

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

24、當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在裁決書送達(dá)之日起__個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。A．1 B．2 C．3 D．6

25、普通股票持有者之間的平等原則是指__。A．股票持有者的身份是平等的 B．每二股份的平等 C．在權(quán)利方面是平等的 D．在義務(wù)方面是平等的

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、根據(jù)《憲法》，下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有__。A．礦藏、森林、草原 B．水流、山嶺、灘涂 C．森林、山嶺、荒地 D．森林、水流、荒地 E．草原、灘涂、荒地

2、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于__。A．承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用 B．承租人的承受能力 C．業(yè)主希望的投資回報(bào)率

D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

3、反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總體在某一時(shí)點(diǎn)上的狀況指標(biāo)被稱為。A：時(shí)點(diǎn)指標(biāo) B：相對(duì)指標(biāo) C：時(shí)期指標(biāo) D：平均指標(biāo)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、關(guān)于所有權(quán)說法正確的有__。

A．完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能 B．當(dāng)四項(xiàng)權(quán)能與所有權(quán)分離時(shí)，所有權(quán)滅失 C．共有分為按份共有和共同共有

D．建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓

E．我國土體所有權(quán)分為國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)

5、個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)有．(2008年試題)A：惡意欺詐 B：市場疲軟 C：項(xiàng)目拖期 D：質(zhì)量糾紛 E：違法預(yù)售

6、通常計(jì)算平均發(fā)展速度采用（）。A．算術(shù)平均法 B．調(diào)和平均法 C．幾何平均法

D．以上三者都不對(duì)

7、以下不屬于房地產(chǎn)市場專業(yè)顧問的有__。A．建筑師 B．精算師 C．工程師 D．律師

8、按我國現(xiàn)行規(guī)定，預(yù)備費(fèi)包括兩部分。A：基本預(yù)備費(fèi) B：人工預(yù)備費(fèi) C：漲價(jià)預(yù)備費(fèi) D：工程預(yù)備費(fèi) E：材料預(yù)備費(fèi)

9、申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件，有。A：已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù) B：總承包企業(yè)已簽署了分包合同 C：已經(jīng)確定施工企業(yè) D：簽署了委托監(jiān)理合同 E：建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)

10、在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般__基礎(chǔ)租金。A．低于 B．等于 C．高于 D．不可比

11、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是__。A．交通 B．用途 C．環(huán)境 D．樓層

12、__是強(qiáng)制拍賣區(qū)別于任意拍賣的一個(gè)基本特點(diǎn)。A．國家強(qiáng)制性 B．主體的特定性 C．目的的利他性 D．標(biāo)的的非自有性

13、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A．設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè) B．知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長

C．百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分

D．營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

14、下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，反映企業(yè)營運(yùn)能力的有__。A．資產(chǎn)負(fù)債率 B．存貨周轉(zhuǎn)率 C．存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) D．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 E．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)

15、住房置業(yè)擔(dān)保公司的組織形式可以為（）。A．事業(yè)單位 B．合伙制企業(yè) C．有限責(zé)任公司 D．股份有限公司

E．住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)立的下屬單位

16、中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源，目前主要是。A：自籌資金

B：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款 C：風(fēng)險(xiǎn)投資公司的資金 D：租賃公司的資金 E：預(yù)售收入

17、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是__萬元。A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90

18、概率分析的一般步驟為。

A：列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素 B：選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) C：分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

D：通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析

E：計(jì)算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率 19、1998年7月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，主要是指。A：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房 B：最低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房

C：最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔

D：廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建

E：高收入家庭購買、租賃經(jīng)濟(jì)適用住房

20、在下圖所示的現(xiàn)金流量圖中，已知A、i和P，求F，采用復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法表示，正確的是。A：F=5A-P B：F=A(F/A，i，5)-P C：F=A(F/A，i，5)-P(P／P，i，6)D：F=A(F/A，i，5)(F/P，i，1)-P(F/P，i，6)E：F=[A(P/A，i，5)-P](F/P，i，6)

21、根據(jù)__，可將合同分為雙務(wù)合同與單務(wù)合同。A．合同當(dāng)事人是否為從合同中得到的利益支付代價(jià) B．法律是否設(shè)有規(guī)范并賦予一個(gè)特定名稱 C．合同當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)

D．法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立

22、房地產(chǎn)是一種特殊的商品，其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別是__。A．專業(yè)性 B．各異性

C．不可移動(dòng)性 D．適應(yīng)性

23、用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)值=__ A．房屋重置價(jià)格-年折舊額×尚可使用年限 B．房屋重置價(jià)格-年折舊額×耐用年限 C．房屋重置價(jià)格×成新度 D．房屋重置價(jià)格-年折舊額

24、下列費(fèi)用中屬于運(yùn)營費(fèi)用的有。A：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資、房地產(chǎn)折舊額 B：房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費(fèi)、所得稅

C：保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營成本、房地產(chǎn)稅

D：為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)

E：所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、房地產(chǎn)折舊額

25、假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有__。A．待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B．開發(fā)成本和管理費(fèi)用 C．銷售稅費(fèi)

D．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) E．開發(fā)利潤