第一篇：房產(chǎn)中介公司加強(qiáng)稅收管理幾點(diǎn)建議

房產(chǎn)中介公司加強(qiáng)稅收管理幾點(diǎn)建議

（一）房地產(chǎn)中介行業(yè)具體的運(yùn)作形式 房地產(chǎn)中介具體運(yùn)作形式主要有以下四種：

1．通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，亦即為買(mǎi)賣(mài)雙方（包括承租方與出租方）牽線搭橋，并幫助辦理過(guò)戶手續(xù)的方式，獲取信息服務(wù)費(fèi)用即傭金。

2．利用自身的信息優(yōu)勢(shì)和渠道優(yōu)勢(shì)，參與炒房，獲取高額差價(jià)。

3．通過(guò)房屋銀行，低價(jià)接手業(yè)主房屋，轉(zhuǎn)租或者分租出去，獲取高額差價(jià)。4．向其他公司或個(gè)人出售信息庫(kù)（一般是假借他人之手出售），取得收入。

（二）征管現(xiàn)狀

對(duì)符合條件的納稅人要求建賬建制，自行申報(bào)納稅，企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收（或核定征收）的方式。對(duì)個(gè)體的、難以建賬建制的納稅人，一般實(shí)行定期定額的征稅方式。納稅人除了自身的應(yīng)納稅款外（日常產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等），還負(fù)有對(duì)員工工資薪金、勞務(wù)報(bào)酬、股東分紅等個(gè)人所得稅的代扣代繳義務(wù)，以及與稅務(wù)機(jī)關(guān)簽有代收代繳協(xié)議的義務(wù)。

（三）行業(yè)存在的主要涉稅問(wèn)題

房產(chǎn)中介業(yè)最常見(jiàn)的涉稅違法行為是少報(bào)營(yíng)業(yè)收入、設(shè)置“賬外賬”、用收款收據(jù)收取營(yíng)業(yè)款、用發(fā)票報(bào)銷(xiāo)的形式抵個(gè)人收入、虛列費(fèi)用等。具體表現(xiàn)為：

1、營(yíng)業(yè)收入掛往來(lái)賬，少報(bào)營(yíng)業(yè)收入。

2、通過(guò)私設(shè)賬外賬、小金庫(kù)等手段，隱匿應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入。

3、用收款收據(jù)收取營(yíng)業(yè)款，或一部分營(yíng)業(yè)款開(kāi)發(fā)票而另一部分營(yíng)業(yè)款開(kāi)收據(jù)。

4、對(duì)代管物業(yè)收取的管理費(fèi)不進(jìn)行申報(bào)納稅。

5、對(duì)銀行按揭款手續(xù)費(fèi)返回、評(píng)估公司手續(xù)費(fèi)返回等不進(jìn)行申報(bào)納稅。

6、收取的連鎖加盟費(fèi)不進(jìn)行申報(bào)納稅。

7、合同違約金收入未進(jìn)行申報(bào)納稅。

8、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂代理銷(xiāo)售合同，為其開(kāi)具發(fā)票，該業(yè)務(wù)存在虛假成分。

9、成本費(fèi)用中列支假發(fā)票、白條子，或者虛列成本費(fèi)用。

10、企業(yè)少代扣代繳或未代扣代繳工資、獎(jiǎng)金、福利、勞務(wù)報(bào)酬、股東分紅等的個(gè)人所得稅，用發(fā)票報(bào)銷(xiāo)的形式抵個(gè)人收入。

（四）稅收管理關(guān)注重點(diǎn)

1、是否存在不開(kāi)發(fā)票、不按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票、大頭小尾發(fā)票和開(kāi)具假發(fā)票，以及收入不及時(shí)入賬，滯后申報(bào)納稅的情況。

2、是否存在設(shè)置賬外賬、小金庫(kù)等手段，隱匿應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入的情況。

3、是否存在用收款收據(jù)收取營(yíng)業(yè)款，或一部分營(yíng)業(yè)款開(kāi)發(fā)票而另一部分營(yíng)業(yè)款開(kāi)收據(jù)的情況。

4、是否存在對(duì)代管物業(yè)收取的管理費(fèi)不進(jìn)行申報(bào)納稅的情況。

5、是否存在銀行按揭款手續(xù)費(fèi)返回、評(píng)估公司手續(xù)費(fèi)返回等不進(jìn)行申報(bào)納稅的情況。

6、是否存在收取的連鎖加盟費(fèi)不進(jìn)行申報(bào)納稅的情況。

7、是否存在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂代理銷(xiāo)售合同，為其開(kāi)具發(fā)票，而該業(yè)務(wù)存在虛假成分，即虛開(kāi)或多開(kāi)的情況。

8、有無(wú)應(yīng)稅收入長(zhǎng)期掛往來(lái)賬，不進(jìn)行申報(bào)納稅的情況。

9、出租、轉(zhuǎn)租固定資產(chǎn)的收入未按規(guī)定申報(bào)納稅的情況。

10、有無(wú)多造工資名冊(cè)、虛列成本費(fèi)用的情況。

11、有無(wú)在成本費(fèi)用中列支假發(fā)票、白條子的情況。

12、對(duì)企業(yè)所得稅納稅調(diào)整事項(xiàng)未按規(guī)定調(diào)整，可按企業(yè)所得稅匯算清繳表有關(guān)納稅調(diào)整事項(xiàng)，結(jié)合會(huì)計(jì)事項(xiàng)檢查進(jìn)行對(duì)應(yīng)分析，在表上有顯示數(shù)據(jù)的，需查明具體內(nèi)容，核對(duì)調(diào)整數(shù)據(jù)是否正確；在表上沒(méi)有顯示數(shù)據(jù)的，對(duì)經(jīng)常性發(fā)生項(xiàng)目必須通過(guò)查看相應(yīng)的會(huì)計(jì)賬戶和分錄加以證實(shí)。

13、重點(diǎn)檢查扣繳義務(wù)人是否按規(guī)定全員全額地履行了代扣代繳義務(wù)。企業(yè)發(fā)放的各種名目的獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、實(shí)物以及其他應(yīng)稅收入，向股東派息分紅是否足額代扣代繳稅款。

14、企業(yè)大額往來(lái)、長(zhǎng)期掛賬的款項(xiàng)是否存在套取現(xiàn)金未計(jì)個(gè)人所得稅問(wèn)題。

15、自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個(gè)人所得稅。

16、重點(diǎn)檢查企業(yè)的報(bào)銷(xiāo)發(fā)票，是否存在個(gè)人以發(fā)票充抵收入少扣繳個(gè)人所得稅的行為。

17、個(gè)人投資者有無(wú)從其投資企業(yè)借款既不歸還，又未用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況。

（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)稅收征管的措施

1、制定出行之有效的中介服務(wù)行業(yè)管理辦法。二手房交易一般均涉及房管部門(mén)、國(guó)土部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)和相關(guān)銀行。通過(guò)中介的交易流程為：買(mǎi)方（或賣(mài)方）與中介簽訂代買(mǎi)（代售）協(xié)議→看房→買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)契約（繳交部分房款和中介保證金）→買(mǎi)賣(mài)雙方到房管部門(mén)辦理權(quán)屬變更登記→買(mǎi)方到銀行簽訂抵押貸款登記→買(mǎi)賣(mài)雙方到國(guó)土部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記→買(mǎi)賣(mài)雙方（或中介代理人）到稅務(wù)部門(mén)辦理納稅申報(bào)，繳納相應(yīng)稅款，取得相關(guān)發(fā)票和稅票→買(mǎi)方（或中介代理人）到房管、土地部門(mén)上報(bào)相關(guān)資料領(lǐng)取新的房產(chǎn)證和土地使用證→銀行按揭到位→買(mǎi)方到中介領(lǐng)取門(mén)房鑰匙（交易完成）。

因此建議以交易流程為主線，以交易事實(shí)為依據(jù)，以各部門(mén)反饋信息為平臺(tái)，以法律法規(guī)為抓手，形成一條主線，多部門(mén)協(xié)抓共管的征管模式，長(zhǎng)久高效地進(jìn)行管理： 由房地產(chǎn)中介根據(jù)代理協(xié)議統(tǒng)一到稅務(wù)部門(mén)先行申報(bào)稅款，登記代理買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名及交易成交金額（按揭銀行根據(jù)購(gòu)房協(xié)議及中介保證金完稅憑證為買(mǎi)賣(mài)雙方辦理按揭手續(xù)）。房地產(chǎn)中介在為交易雙方辦理權(quán)屬登記時(shí)向房管、土地部門(mén)出示中介保證金完稅憑證復(fù)印件和提供房地產(chǎn)中介代理合同。由房管部門(mén)確認(rèn)交易及代理信息，在交易雙方到稅務(wù)部門(mén)申報(bào)納稅時(shí)，提供由房管部門(mén)確認(rèn)的中介服務(wù)協(xié)議、成交金額，由中介公司依據(jù)實(shí)際收取的中介費(fèi)扣除保證金申報(bào)繳納稅款。

稅務(wù)部門(mén)可通過(guò)每月與房地產(chǎn)主管部門(mén)核對(duì)存量房交易成交名冊(cè)及委托代理人信息及為其提供服務(wù)的中介單位（公司或個(gè)人）名冊(cè)，核實(shí)各中介機(jī)構(gòu)的收入。房地產(chǎn)交易必須通過(guò)房屋或土地所在地的房管局和國(guó)土資源管理部門(mén)。稅務(wù)部門(mén)可以根據(jù)稅收管理的要求，加強(qiáng)與行業(yè)主管部門(mén)的溝通，配合職能管理部門(mén)制定有利于稅收管理的中介組織管理規(guī)則。通過(guò)行業(yè)主管部門(mén)，要求各中介組織或機(jī)構(gòu)建立業(yè)務(wù)登記本，對(duì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)分類(lèi)登記，編號(hào)管理，對(duì)稅務(wù)部門(mén)日常檢查核對(duì)將可以提供有效的幫助。

2、明確具體的其他納稅申報(bào)資料。

在納稅人辦理具體的納稅申報(bào)時(shí)，可以依照《稅收征管法》第二十五條和《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第三十四條之規(guī)定要求納稅人報(bào)送納稅申報(bào)表及有關(guān)資料。如：可以要求中介機(jī)構(gòu)報(bào)送所簽訂的業(yè)務(wù)合同統(tǒng)計(jì)表，分部門(mén)或個(gè)人詳細(xì)統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)開(kāi)展情況，取得勞務(wù)報(bào)酬情況和中介組織的內(nèi)部分配方案。這樣，既可以掌握納稅人的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，又可以了解各從業(yè)人員的勞務(wù)報(bào)酬情況，方便稅務(wù)部門(mén)對(duì)包括個(gè)人所得稅在內(nèi)的所有稅收的管理。

3、設(shè)立收入預(yù)警值，實(shí)行核定征收。

針對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)隱性收入普遍的特點(diǎn)，根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，借助現(xiàn)行的存量房評(píng)估系統(tǒng)的核定存量房的評(píng)估價(jià)確定買(mǎi)賣(mài)雙方的成交價(jià)格，房地產(chǎn)中介傭金的比例一般為買(mǎi)賣(mài)雙方各付成交價(jià)格的1%，結(jié)合代理到稅務(wù)部門(mén)辦理涉稅事項(xiàng)的戶次，合理設(shè)立收入預(yù)警值，并根據(jù)各單位的申報(bào)收入數(shù)與預(yù)警值比對(duì)，對(duì)明顯偏低的納稅人，實(shí)行核定征收。

4、提高納稅意識(shí)，加大納稅評(píng)估、專項(xiàng)檢查力度。

稅法宣傳要在廣度和深度上下功夫，堅(jiān)持重點(diǎn)宣傳同日常宣傳相結(jié)合，重視日常宣傳?？梢蚤_(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)涉稅業(yè)務(wù)的培訓(xùn)工作，及時(shí)將最新的稅收知識(shí)、財(cái)會(huì)知識(shí)傳遞給他們，幫助房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)人員提高稅收知識(shí)水平，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)分析房地產(chǎn)中介納稅資料，有選擇性地對(duì)成交量較大的中介進(jìn)行納稅評(píng)估，發(fā)現(xiàn)違法行為移交稽查，加大對(duì)偷逃稅的打擊力度，彰顯稅法的剛性，促使納稅人提高遵從稅法的意識(shí)。

5、加大發(fā)票索要者的獎(jiǎng)勵(lì)措施，提高消費(fèi)者索取發(fā)票的積極性。消費(fèi)者之所以會(huì)不索要發(fā)票，是由于納稅人降低價(jià)格的誘惑或是由于消費(fèi)習(xí)慣使然。對(duì)于納稅人來(lái)講，將用于繳納稅金部分的款項(xiàng)分給消費(fèi)者一部分來(lái)抵減售價(jià)，而要求消費(fèi)者放棄取得發(fā)票，對(duì)于消費(fèi)者個(gè)人利益來(lái)講，結(jié)果是一目了然的。所以如果采取用發(fā)票換取獎(jiǎng)勵(lì)的方法，是可以提高消費(fèi)者索要發(fā)票的意識(shí)的。從另一個(gè)方面講，用于支付發(fā)票索要行為的獎(jiǎng)勵(lì)所付出的成本顯然是低于稅收的流逝的。

第二篇：房產(chǎn)中介公司年終工作總結(jié)

房屋中介，又稱房地產(chǎn)中介。下面是關(guān)于房產(chǎn)中介公司年終工作總結(jié)的內(nèi)容，歡迎閱讀！

房產(chǎn)中介公司年終工作總結(jié)

20xx年年初，經(jīng)過(guò)公司與XX物業(yè)的洽談，對(duì)我公司進(jìn)駐XXX小區(qū)合作達(dá)成了共識(shí)，于xxxx年3月15日簽訂了相關(guān)合作合同。首先要非常感謝公司為我提供這個(gè)廣闊的平臺(tái)，以及對(duì)我的信任，非常感謝公司領(lǐng)導(dǎo)、同事給予的關(guān)心幫助，在此我向公司全體同事表示最衷心的感謝。

下面是我對(duì)今年所做的工作做一下總結(jié)，以及對(duì)xxxx年新的一年的工作設(shè)想。

一.關(guān)于管理工作方面

主要是做好與員工的協(xié)調(diào)溝通。同時(shí)建立良好的人際關(guān)系。認(rèn)真履行公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，統(tǒng)一思想，結(jié)合自身工作情況不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。接待客戶熱情積極主動(dòng)，樹(shù)立好良好的公司形象。

二.取得的工作業(yè)績(jī)

進(jìn)駐XXX已有9個(gè)月，取得的業(yè)績(jī)不是很可觀，自開(kāi)設(shè)辦事處至今成交租賃房源XX套，傭金收入約為XXXXX元;出售、貸款及其他業(yè)務(wù)為XXX。主要原因是XX門(mén)禁及綠化沒(méi)有搞好，所以至今未得房產(chǎn)證，致使一些業(yè)務(wù)無(wú)法開(kāi)展。同時(shí)，因?yàn)楹献鞯奈飿I(yè)公司管理方面出現(xiàn)一些問(wèn)題，導(dǎo)致我們部分的客戶紛紛退租。雖然重復(fù)的房源再次出租也可以讓我們獲利，但是小區(qū)的對(duì)外口碑已經(jīng)造成了不好的影響。

三.存在的主要問(wèn)題

無(wú)論在哪個(gè)方面取得了成績(jī)，但對(duì)照公司的總體要求和管理模式還是相差甚遠(yuǎn)。主要體現(xiàn)在缺乏工作的主動(dòng)性，工作計(jì)劃不夠強(qiáng)，部門(mén)與部門(mén)之間的溝通協(xié)調(diào)還不夠，管理的執(zhí)行力欠缺，監(jiān)督工作力度不夠，等等，這些都有待于在新的一年里勇于克服和堅(jiān)決改進(jìn)的。

四.對(duì)公司的建議

一，用人唯才

隨著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的日益復(fù)雜，公司也再不斷的衍生其他經(jīng)營(yíng)方向，唯有人才才能維持企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。并且企業(yè)需要培養(yǎng)出一批屬于自己的骨干成員，而不是依靠更多的親情來(lái)維系，這樣離現(xiàn)在化管理就太遠(yuǎn)了。

二，能力重于學(xué)歷

成功人士往往是那些學(xué)歷并不高的人，看重學(xué)歷只是他的常識(shí)和內(nèi)涵，并不是代表能力的充分條件。選擇一些對(duì)待工作態(tài)度積極，主觀能動(dòng)性強(qiáng)的人安排在適當(dāng)?shù)奈恢蒙鲜怯萌说淖罡邩?biāo)。

五.工作打算

新的一年隨著市場(chǎng)形式的發(fā)展和激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，我們以積極主動(dòng)的態(tài)度為公司帶來(lái)更好的效益，明確我們的工作目標(biāo)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)能力，提高業(yè)務(wù)水平，激發(fā)和調(diào)動(dòng)每位員工的工作熱情。努力做好對(duì)客戶的溝通和協(xié)調(diào)，將各項(xiàng)工作做好，做實(shí)，做出成效，進(jìn)一步提高我們家偉房產(chǎn)的知名度和信譽(yù)度，將我們的工作發(fā)揚(yáng)光大。

“人生在世，事業(yè)為重，一生尚存，絕不松勁，東風(fēng)得勢(shì)，時(shí)代更新，趁此時(shí)機(jī)，奮勇前進(jìn)”這段話是老總給我們的精神動(dòng)力。我們大家都明白，失敗的原因千萬(wàn)種，但是成功只有一條捷徑，那就是努力、勤奮、專業(yè)。我暗下決心，要做就爭(zhēng)取做到最好。經(jīng)過(guò)了9個(gè)月的努力，雖然離我的目標(biāo)還很遠(yuǎn)，但是這些只是下一步工作的起點(diǎn)，在嶄新的一年中，我們會(huì)更加努力的去工作，力爭(zhēng)把我們的工作做到最好，實(shí)現(xiàn)更高的收入，并且在xxxx年里實(shí)現(xiàn)三跨。

房產(chǎn)中介公司年終工作總結(jié)

xxx年6月至今一直在****從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作。在這里我學(xué)到了很多新東西，認(rèn)識(shí)到了自己的不足，綜合來(lái)說(shuō)，在工作中我缺乏計(jì)劃性，目標(biāo)性不強(qiáng)，缺乏執(zhí)行力，心態(tài)還是很浮躁，人際關(guān)系沒(méi)有很好的去運(yùn)用，主觀意識(shí)不夠強(qiáng)。所以我認(rèn)為07年是很失敗的一年，我在失敗的過(guò)程中，一定要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，很多事值得懺悔，我一定要痛改前非，相信在xx年我會(huì)活出最精彩的自己，我一定會(huì)成功的!相信自己我是最棒的。

用一句自己感觸很深的話來(lái)概括這個(gè)總結(jié)：生活不去學(xué)會(huì)享受就得去學(xué)會(huì)忍受。

工作總結(jié)：

首先是業(yè)績(jī)方面：從xx年6月—12月這七個(gè)月的時(shí)間我共做了30716，平均每月做了4388元，雖然完成了公司規(guī)定的最低任務(wù)，但離我個(gè)人規(guī)定的平均每月8000的任務(wù)還有很大一段距離。主要原因是個(gè)人能力不夠強(qiáng)，其次是，受全國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲、銀行加息、實(shí)施新政等等因素影響了我們的二手房銷(xiāo)售。

其次是工作中遇到的問(wèn)題：由于我們***店成立時(shí)間不長(zhǎng)，許多工作還不是很完善，比如說(shuō)在硬件問(wèn)題上，我們的電腦老化、不夠用，沒(méi)有相機(jī)拍房源圖，這給我們的工作帶來(lái)很多不便。業(yè)務(wù)上，缺少培訓(xùn)，做為業(yè)務(wù)員總會(huì)有一個(gè)疲憊期，需要不斷的培訓(xùn)，不斷的進(jìn)步，這樣才能跟上業(yè)務(wù)的需求，再加上我們XX店都是年輕人，年輕都有一個(gè)共同的缺點(diǎn)—容易情緒化，這就更需要公司按時(shí)給他們做培訓(xùn)，增加我們的自信心。電話上，我們的電話不夠用，話費(fèi)過(guò)少，嚴(yán)重影響我們的業(yè)務(wù)進(jìn)展。管理上，我們?nèi)鄙僖粋€(gè)真正的管理者。我們現(xiàn)在的店長(zhǎng)既要負(fù)責(zé)管理又要做自己的業(yè)務(wù)，這樣是兩頭都顧不過(guò)來(lái)，嚴(yán)重影響了整個(gè)團(tuán)隊(duì)成績(jī)，希望領(lǐng)導(dǎo)們能改變一下店長(zhǎng)的職責(zé)，管理與業(yè)務(wù)分開(kāi)，只有這樣才能提升整個(gè)店的業(yè)績(jī)，提高公司的收益。后緒工作上，我們公司設(shè)計(jì)的“流水式”工作程序是不錯(cuò)，但我們實(shí)行情況卻不好，特別是辦證部讓我們難以接受，態(tài)度不好，工作效率緩慢。工資上，隨著物價(jià)的上價(jià)，我們的腰包越來(lái)越扁，希望公司能在原有工資制度上給我們上調(diào)一下工資。

再就是我的工作心得：沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格，關(guān)鍵看你有沒(méi)有恒心。所以說(shuō)做業(yè)務(wù)員一定要有一個(gè)樂(lè)觀的心態(tài)，經(jīng)得起打擊，永不氣餒，要具有良好的應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力，要做到對(duì)工作熱心、對(duì)客戶耐心、對(duì)成功有信心。

最后是行業(yè)分析：20XX年是二手房動(dòng)蕩的一年，主要有五個(gè)方面的因素：第一是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響。第二是房地產(chǎn)供需矛盾依然突出。第三新戶籍制度放寬，外來(lái)購(gòu)買(mǎi)一手房的人增加。第四是新開(kāi)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格普遍較高。銷(xiāo)售均價(jià)也都在每平方米12000元以上。第五是新政策的實(shí)施，銀行加息、明確第二套住房貸款的認(rèn)定條件，最低計(jì)稅價(jià)提高等

綜上所述明年二手房市場(chǎng)會(huì)先萎縮后復(fù)蘇，第一季度交易量會(huì)明顯減少，但價(jià)格不會(huì)有太大的波動(dòng)，必竟好地角就這么一點(diǎn)，可開(kāi)發(fā)的地越來(lái)越少，要想在好地角買(mǎi)房只能買(mǎi)二手房了，所以說(shuō)我們這一行業(yè)的市場(chǎng)前景還是非常廣闊的。租賃市場(chǎng)前后肯定會(huì)受到較大的影響，我們得抓住這一機(jī)遇，做好明年的租賃工作。特別是我們xxx店，離xxxx基地很近，我們要利用好這一千載難逢的機(jī)會(huì)團(tuán)結(jié)一致，共同做好周?chē)淖赓U工作。

工作計(jì)劃

轉(zhuǎn)眼之間又要進(jìn)入新的一年——20XX年了新年要有新氣象在總結(jié)過(guò)去的同時(shí)我們要對(duì)新的一年有一個(gè)好的計(jì)劃.我是一個(gè)從事工作時(shí)間不長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)不足的經(jīng)紀(jì)人很多方面都要有一定的要求這樣才能在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績(jī).20XX年是我們xxxx有限公司發(fā)展非常重要的一年，對(duì)于一個(gè)剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的新人來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)，機(jī)遇與壓力的一年。為了提高工作效率我要調(diào)整工作心態(tài)、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)并做好二手房中介的工作。為此，充分認(rèn)識(shí)到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長(zhǎng)為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，我訂立了以下工作計(jì)劃：

第一，做好業(yè)績(jī)。我希望自己能在完成公司規(guī)定的任務(wù)基礎(chǔ)上，再提高50%-100%。年初受政策等各種因素影響了我們二手房的業(yè)績(jī)但我們要利用澳帆賽來(lái)彌補(bǔ)這一缺陷。

二、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的工作，學(xué)習(xí)直接關(guān)系到業(yè)務(wù)人員業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來(lái)補(bǔ)充新的能量。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。

三、增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)，積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。

以上，是我對(duì)20XX年的一些設(shè)想，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導(dǎo)指正?；疖?chē)跑的快還靠車(chē)頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)們的正確引導(dǎo)和幫助。展望20XX年，我會(huì)更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待每一個(gè)業(yè)務(wù)，也力爭(zhēng)贏得機(jī)會(huì)去尋求更多的客戶，爭(zhēng)取更多的單，完善部門(mén)的工作。相信自己會(huì)完成新的任務(wù)，能迎接20XX年新的挑戰(zhàn)。

第三篇：房產(chǎn)中介公司規(guī)章制度

員工日常行為規(guī)范 一 在公司內(nèi)，應(yīng)遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從上級(jí)指揮。

二 上下班時(shí)，必須謹(jǐn)記打考勤卡，不得代打。

三 嚴(yán)格遵守工作時(shí)間，做到不遲到，不早退。下班時(shí)間到后，必須整理好物品下班。四

工作期間應(yīng)認(rèn)真工作，不允許串崗聊天和在工作區(qū)內(nèi)大聲喧嘩，不得妨礙他人開(kāi)展業(yè)務(wù)工作，不得擅自離開(kāi)工作崗位，不可閱讀與工作業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的書(shū)報(bào)雜志。

五 工作時(shí)，不打非業(yè)務(wù)性電話，接非業(yè)務(wù)性電話時(shí)應(yīng)盡量縮短時(shí)間。六

必須履行對(duì)公司機(jī)密、業(yè)務(wù)上的重要信息的保密義務(wù)，不得將公司業(yè)務(wù)及營(yíng)銷(xiāo)信息泄露給他人。不打聽(tīng)，不傳播與本人無(wú)關(guān)的，不該打聽(tīng)不該傳播的事項(xiàng)。

七 不得將公司資料、設(shè)備、器材用作私用，如需攜帶外出須得到批準(zhǔn)。

八 與工作無(wú)關(guān)的私物不得隨意帶入公司，工作場(chǎng)地非經(jīng)許可不得進(jìn)行各類(lèi)娛樂(lè)活動(dòng)。

九 員工個(gè)人所借用的工具、物品必須妥善保管，不得隨意拆卸或改裝。若出現(xiàn)故障須及時(shí)向上級(jí)申報(bào)。

十 無(wú)操作資格者不得操作公司的有關(guān)設(shè)備、器具等。

十一 客人來(lái)訪原則上應(yīng)有預(yù)約，并在指定場(chǎng)所接待。非工作人員不經(jīng)許可不得進(jìn)入工作場(chǎng)所。

十二 公司員工間及對(duì)公司外的人員，必須禮貌待人，文明用語(yǔ)，不講粗話、臟話。同事之間要和睦相處，互相團(tuán)結(jié)、幫助。

十三 公司員工上班一定要佩戴胸卡，如有遺失應(yīng)盡快申請(qǐng)補(bǔ)辦。

十四

員工著裝應(yīng)以反映良好的精神面貌為原則。男職員著裝要清潔整齊，禁止穿拖鞋、背心、田徑褲。女職員穿著要大方得體，不濃妝艷抹，不準(zhǔn)單穿吊帶衫、涼拖鞋。

十五 隨時(shí)注意保持周邊環(huán)境衛(wèi)生清潔，不隨地吐痰、不亂扔紙屑煙蒂、不亂涂亂畫(huà)。雨具、雨鞋一律放置在規(guī)定存放處。

十六 除在指定場(chǎng)所、時(shí)間外，不允許飲食、吸煙。

十七

節(jié)約用水、用電、辦公用品。安全用電，愛(ài)護(hù)燈管、插座、開(kāi)關(guān)等電路設(shè)施。不準(zhǔn)私自拆除、搬移和亂拉線路。若有損壞，須通知總務(wù)處進(jìn)行更換、修理。

十八 必須遵守用火規(guī)則（下班前關(guān)閉煤氣、清理煙缸、切斷電源）

十九 所有設(shè)備、器具等必須保持可正常安全運(yùn)作狀態(tài)。

二十 發(fā)生傳染病立即報(bào)告

行政辦公紀(jì)律管理規(guī)定

第一條凡本公司員工上班要帶胸卡。

第二條堅(jiān)守工作崗位,不要串崗。第三條上班時(shí)間不要看報(bào)紙、玩電腦游戲、打瞌睡或做與工作無(wú)關(guān)的事情。

第四條辦公桌上應(yīng)保持整潔并注意辦公室的安靜。

第五條上班時(shí)不能穿超短裙與無(wú)袖衣及休閑裝，請(qǐng)穿西裝和職業(yè)裝，不要在辦公室化妝。

第六條接待來(lái)訪和業(yè)務(wù)洽談應(yīng)在會(huì)議室進(jìn)行。

第七條不要因私事長(zhǎng)期占用電話。

第八條不要因私事找公司長(zhǎng)途電話。

第九條不要在公司電腦上發(fā)送私人郵件或上網(wǎng)聊天。第十條不經(jīng)批準(zhǔn)不得隨意上網(wǎng)。

第十一條未經(jīng)允許，不要使用其他部門(mén)的電腦。

第十二條所有電子郵件的發(fā)出，必須經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，以公司名義發(fā)出的郵件需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。第十三條未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)和部門(mén)經(jīng)理授意，不要索取、打印、復(fù)印其他部門(mén)的資料。第十四條不要遲到早退，否則每分鐘扣款1元。

第十五條請(qǐng)假需經(jīng)部門(mén)經(jīng)理、分管副總或經(jīng)理書(shū)面批準(zhǔn)，到辦公室備案。假條未在辦公室即時(shí)備案，公司以曠工論處、扣減工資。

第十六條平時(shí)加班必須經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，事后備案公司不發(fā)加班費(fèi)。

第十七條不論任何原因，不得代他人刷卡，否則將被公司開(kāi)除。

第十八條因工作原因未及時(shí)找卡，需及時(shí)請(qǐng)示部門(mén)經(jīng)理簽字后于次日?qǐng)?bào)辦公室補(bǔ)簽，否則當(dāng)做曠工處理。

第十九條加班必須預(yù)先由部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后向辦公室申報(bào)，凡加班后申報(bào)的，辦公室將不予認(rèn)可。

第二十條在月末統(tǒng)計(jì)考勤時(shí)，辦公室對(duì)任何空白考勤不會(huì)補(bǔ)簽，如因故未打卡，請(qǐng)到辦公室及時(shí)辦理。

第二十一條吸煙到衛(wèi)生間，否則罰款。

第二十二條請(qǐng)病假，若無(wú)假條一律認(rèn)同為事假。

第二十三條請(qǐng)假應(yīng)于事前交辦公室，否則視為曠工處理。

第二十四條市場(chǎng)部員工因當(dāng)日外勤，不能回公司打卡，須請(qǐng)部門(mén)經(jīng)理在當(dāng)日8時(shí)30分以前寫(xiě)出名單，由辦公室經(jīng)辦人打卡。

第二十五條凡出遠(yuǎn)勤達(dá)1天以上者，須先填報(bào)經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)的出差證明單。

第二十六條因故臨時(shí)外出，必須請(qǐng)示部門(mén)經(jīng)理。各部門(mén)全體外出，必須給總經(jīng)理辦公室打招呼。

第二十七條不得將公司煙缸、考勤管理制度

考勤管理制度

為維護(hù)良好的科研生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序，提高工作效率，保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，以使職工保持良好的身體素質(zhì)和旺盛的精力，努力做好本職工作，根據(jù)院有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本所的實(shí)際情況，特制定本制度：

考勤管理

1、所內(nèi)各部室的考勤管理統(tǒng)一接受綜合辦勞資員管理，各部室設(shè)置兼職考勤員進(jìn)行監(jiān)督、檢查；各部室考勤員由部室主任兼職（除兩個(gè)工程部可設(shè)其他人員為考勤員外）。

2、各部室應(yīng)于當(dāng)月25日前遞交本月考勤記錄，由勞資員進(jìn)行匯總，勞資員有權(quán)對(duì)其中的記錄進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)虛假的考勤，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

3、所內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)考勤時(shí)間為： 夏季：上午：7：30～11：30 下午：14：00～18：00

冬季：上午：7：30～11：30 下午：13：30～17：30

注：乘院內(nèi)班車(chē)上下班的職工下班時(shí)間可寬限15分鐘。

4、考勤文檔包括考勤記錄和考勤報(bào)表。

考勤記錄為各部室考勤員逐日登記的職工考勤情況以及相關(guān)的證明文件；

考勤報(bào)表為各部室考勤員月末編寫(xiě)的統(tǒng)計(jì)表，其中包括：部室名稱、職工姓名、應(yīng)出勤日、實(shí)出勤日、請(qǐng)假天數(shù)、遲到、早退、礦工小時(shí)（天數(shù)）等。

5、職工應(yīng)嚴(yán)守作息時(shí)間，不得遲到早退，不得隨意離崗，更不得礦工。

6、各部室考勤員應(yīng)嚴(yán)格考勤制度，據(jù)實(shí)記錄職工出勤情況，不得虛報(bào)、漏報(bào)。

7、超過(guò)規(guī)定上班時(shí)間15分鐘未到崗者，記為遲到一次；早于規(guī)定的下班時(shí)間15分鐘離崗者，記為早退一次。

8、職工臨時(shí)離崗，需向直接主管部室主任請(qǐng)假，在安排其他職工暫管其職責(zé)后方可離崗，且時(shí)間不得超過(guò)1小時(shí)。否則，按擅自離崗處理。

9、有以下行為之一者，記為礦工： 1）當(dāng)日未到崗，且無(wú)正當(dāng)理由的；

2）未到崗而提供的證明材料經(jīng)核查為虛假的；

3）到崗后擅自離崗時(shí)間累計(jì)超過(guò)兩小時(shí)的；

10、有關(guān)考勤管理的規(guī)定： 1）遲到、早退按一次記，每人次罰款10元；當(dāng)月超過(guò)三人次后，每人次罰20元；

2）當(dāng)月遲到、早退累計(jì)次數(shù)達(dá)6次，或累計(jì)時(shí)間超過(guò)1.5小時(shí)的，記作礦工一日；

3）擅自離崗在1小時(shí)—1.5小時(shí)以內(nèi)的，每次扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金的5％； 1.5小時(shí)—2小時(shí)的，每次扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金的10％；

4）礦工半日，扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金的20％，礦工一日，扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金的40％；

5）當(dāng)月礦工累計(jì)3日，全年礦工累計(jì)10日的，全所通報(bào)警告一次；

6）當(dāng)月累計(jì)曠工5日，全年礦工累計(jì)15日的，予以待崗；

7）職工全年滿勤，無(wú)遲到、早退、病假、事假、脫崗者，經(jīng)本人申請(qǐng)，勞資員核查，所領(lǐng)導(dǎo)研究批準(zhǔn)，可嘉獎(jiǎng)一次；

8）考勤員虛報(bào)、漏報(bào)的，每次扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金的10％；當(dāng)月超過(guò)4次，所通報(bào)警告一次；

9）職工刁難考勤人員，視情節(jié)給與部室批評(píng)或全所通報(bào)批評(píng)；

10）私自涂改、毀損考勤記錄的，給與所內(nèi)通報(bào)批評(píng)。

11、脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的有關(guān)規(guī)定：

1）上級(jí)指派的中短期培訓(xùn)學(xué)習(xí)和因本單位工作需要，有針對(duì)性的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，按出勤管理。2）

其它的如成人學(xué)歷教育學(xué)習(xí)（包括函授、自學(xué)考試的短期的脫產(chǎn)學(xué)習(xí)等）及經(jīng)單位同意的個(gè)人外出培訓(xùn)等，不享受所里的獎(jiǎng)金，按實(shí)際學(xué)習(xí)天數(shù)扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金。

請(qǐng)假管理

1、所內(nèi)規(guī)定休假包括兩大類(lèi)：福利假和非福利假。

福利假包括：每周公休日、每年法定節(jié)假日、探親假、婚假、喪假、產(chǎn)假等。

非福利假包括：病假、事假等。

2、各類(lèi)休假均含公休假日，如遇法定節(jié)假日順延。

3、病假系職工因患病或非因公負(fù)傷停止工作，進(jìn)行治病休息所申請(qǐng)的時(shí)間。除急診外，病假須事先（不晚于當(dāng)日工作時(shí)間開(kāi)始后的15分鐘）申請(qǐng)，且需持有正規(guī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的診斷證明。

4、病假的批準(zhǔn)權(quán)限為：

1）病假半日以內(nèi)，由部室主任批準(zhǔn)，報(bào)所勞資員備案；

2）病假5日以內(nèi)，經(jīng)部室主任簽字同意后，由所勞資負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；

3）病假超過(guò)5日，經(jīng)部室主任簽字同意后，由所負(fù)責(zé)人集體討論審批。

5、事假須事前書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，進(jìn)行臨時(shí)性工作交接，而后方可享假。

6、事假的批準(zhǔn)權(quán)限：

1）事假半日內(nèi)，由部室主任批準(zhǔn)，報(bào)所勞資員備案；

2）事假5日內(nèi)，經(jīng)部室主任同意簽字后，由所勞資負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；

3）事假超過(guò)5日，由所負(fù)責(zé)人集體討論審批。

7、所負(fù)責(zé)人請(qǐng)假、外出、開(kāi)會(huì)、出差等的批準(zhǔn)權(quán)限，一律隔級(jí)上報(bào)批準(zhǔn)。副職由正職批準(zhǔn)；書(shū)記由所長(zhǎng)批準(zhǔn)；所長(zhǎng)由書(shū)記批準(zhǔn)。所正職請(qǐng)假、外出、開(kāi)會(huì)、出差等離開(kāi)油田超過(guò)3日的需報(bào)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

8、除公休假、法定節(jié)假日、急診請(qǐng)假外，職工休假必須提前填寫(xiě)“請(qǐng)假條”，按程序申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后休假。確有急事不能提前請(qǐng)假者，可電話請(qǐng)假或委托他人請(qǐng)假，事后補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù)。未辦妥請(qǐng)假手續(xù)者，不得先行離崗，否則以曠工論。

9、職工請(qǐng)假后由直接上級(jí)安排他人暫代其工作；所負(fù)責(zé)人請(qǐng)假、外出、開(kāi)會(huì)、出差時(shí)須將行程和時(shí)間安排通知綜合辦公室勞資員備案。急辦的工作事項(xiàng)要相應(yīng)的交接。

10、請(qǐng)假條由所勞資員存查，請(qǐng)假人所在部室考勤員需據(jù)實(shí)記錄。請(qǐng)假人應(yīng)按期到崗，到崗后注明銷(xiāo)假。

11、職工請(qǐng)假期滿如不提前一天辦理續(xù)假或辦理續(xù)假未獲批準(zhǔn)，必須歸崗。不按時(shí)到崗者，除確因不可抗力事件外，均以曠工處理。

12、職工請(qǐng)假事由被證實(shí)為偽造的，其已享假期按照曠工處理。

13、在每周生產(chǎn)會(huì)上，所勞資員講評(píng)考勤、請(qǐng)假、外出、開(kāi)會(huì)、出差等情況。

14、住井返回的職工，經(jīng)部室主任同意，次日可休息一天。休假待遇：

1、本條款所涉及的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)如下：

日工作時(shí)間： 8小時(shí)；

月實(shí)際工作日：22日。

2、當(dāng)月病假多于2日少于5日的，當(dāng)月獎(jiǎng)金按照病休天數(shù)的比例扣除。

3、當(dāng)月病假超過(guò)5日的，病假條上報(bào)院勞資部門(mén)備案，并按照院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4、當(dāng)月婚假少于5日的，獎(jiǎng)金實(shí)發(fā)，當(dāng)月婚假超過(guò)5日的，其獎(jiǎng)金按超過(guò)天數(shù)的比例扣除。

5、當(dāng)月發(fā)生喪假少于5日的，獎(jiǎng)金實(shí)發(fā)，當(dāng)月喪假超過(guò)5日的，其獎(jiǎng)金按超過(guò)天數(shù)的比例扣除。

勞動(dòng)紀(jì)律管理：

1、各部室根據(jù)本制度的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合工作管理需要，可制定各自的勞動(dòng)紀(jì)律管理規(guī)定或?qū)嵤┘?xì)則，但必須報(bào)所勞資員審核，經(jīng)所負(fù)責(zé)人集體研究，所長(zhǎng)批準(zhǔn)后統(tǒng)一下發(fā)執(zhí)行。

2、職工違反上述勞動(dòng)紀(jì)律管理規(guī)定的處罰標(biāo)準(zhǔn)，由所勞資員征求部室負(fù)責(zé)人意見(jiàn)后，報(bào)所負(fù)責(zé)人集體研究。

附則：

1、本制度經(jīng)所內(nèi)職工征求意見(jiàn)后，所負(fù)責(zé)人集體研究，所長(zhǎng)批準(zhǔn)后施行，修改時(shí)亦同。本制度的解釋由所勞資員負(fù)責(zé)。

第四篇：房產(chǎn)中介公司培訓(xùn)資料

房產(chǎn)中介公司培訓(xùn)資料

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1、房屋分類(lèi) :

功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉(cāng)庫(kù)）商業(yè)用房（門(mén)面、商場(chǎng)）、辦公用房（寫(xiě)字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房）；

建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他。所有權(quán)歸屬：公房和私房

2、房屋結(jié)構(gòu)分類(lèi)

躍層式商品房：上下兩層樓，客廳為兩層高，沒(méi)有封。復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。

錯(cuò)層：房?jī)?nèi)高度不一致，一米以內(nèi)分離。

多層：是指沒(méi)安裝電梯的。

小高層：指的是20樓以下的，稱為小高層

高層：指的是20樓以上的3、房地產(chǎn)市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)：以土地為交易主體（亦稱土地市場(chǎng)）

二級(jí)市場(chǎng):開(kāi)發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)賣(mài)給需求者

三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括買(mǎi)賣(mài)、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃

4、土地出讓權(quán)出讓年限

居住用地70年

工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地50年

二、相關(guān)稅費(fèi)知識(shí)

1、賣(mài)方稅費(fèi)

普通住宅140平方以內(nèi)

非普通住宅140平米以上

2、買(mǎi)方稅費(fèi)

三、中介流程

1、接客：始終面帶微笑，投石問(wèn)路，確認(rèn)對(duì)方的需求（越詳細(xì)越好），找到共鳴點(diǎn)，聊取信任，使對(duì)方對(duì)你及你推薦的產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚的興趣；注意事項(xiàng)：一定要詳細(xì)了解客戶需求，客戶性質(zhì)（投資還是剛需），首付多少，能接受價(jià)格等。

2、配對(duì)：盡可能的找到與客戶需求相匹配的房源，但萬(wàn)不可自我設(shè)先陷，若有性價(jià)比高的房源，大可引導(dǎo)。找到合適房源后，多約一到兩套做對(duì)比。注意事項(xiàng)：以往有很多老業(yè)務(wù)員都會(huì)自我設(shè)陷，總認(rèn)為客戶的需求不會(huì)改變，但往往都是這種自我設(shè)限與成交擦肩而過(guò)，結(jié)果客戶在別人手里買(mǎi)了那套房源。

3、約看

對(duì)自己推薦的產(chǎn)品要了然于胸，（面積、價(jià)格、房型、朝向、付款方式、看上去的視覺(jué)效果等等），付出你的激情，重復(fù)強(qiáng)調(diào)你所推產(chǎn)品的最大優(yōu)勢(shì)及目前市場(chǎng)的稀缺性，隱約灌輸意向概念，為逼意向做

好完美的鋪墊。對(duì)報(bào)價(jià)的藝術(shù)：掌握好你主推的房源，在房東要求的價(jià)格上多報(bào)一點(diǎn)，一般是成交價(jià)的1.025倍（視客戶情況而定），其他房源可以報(bào)底價(jià)或低價(jià)，但不可以臺(tái)懸殊，影響主攻房源在客戶心中的地位，報(bào)價(jià)的尾數(shù)中盡量不要帶5和0最好可以是到小數(shù)點(diǎn)后一位，給其感覺(jué)沒(méi)有還價(jià)空間。

4、帶看

帶看前的準(zhǔn)備工作：A你的公務(wù)包里工具是否齊全（帶看單、鞋套、卷尺）B帶看套數(shù)：一般不要只安排一套，但最多只能帶看3套C將房屋狀態(tài)調(diào)整到最佳：管理好帶看的時(shí)間，見(jiàn)面地點(diǎn)，路線安排及帶看順序的安排，避免帶看房源采光不好的時(shí)間段；避免約在小區(qū)的大門(mén)口或是中介公司比較密集的地方，提前15分鐘左右到等待客戶。路線：以公司為終點(diǎn)，由遠(yuǎn)及近，以便拉回公司，坐下來(lái)談。帶看順序：以3套為例，根據(jù)客戶的需求，分成好、中和差，先帶看中等給客戶一個(gè)號(hào)的印象，再帶看好的讓之眼前一亮，最后帶看差的，逼其做決定。

帶看中的注意事項(xiàng)：

A帶看大忌：冷場(chǎng)，沒(méi)話和客戶聊，但說(shuō)話也可以，要注意水平。切記不要說(shuō)話過(guò)大或虛假的，客戶雖然不說(shuō)，但對(duì)你印象會(huì)大打折扣，有的甚至在你這邊看的房子在別處去成交也是常有的事。若實(shí)在沒(méi)有話聊，可以拿周邊的行情和你所介紹的房源做對(duì)比，突出你的產(chǎn)品的稀缺性及物有所值。優(yōu)點(diǎn)重點(diǎn)突出，重復(fù)的強(qiáng)調(diào)，直到客戶覺(jué)得聽(tīng)膩這個(gè)優(yōu)點(diǎn)了，其實(shí)他是已經(jīng)接受了，缺點(diǎn)一筆帶過(guò)（當(dāng)然，不可避免的缺點(diǎn)也要提到，后用打的優(yōu)點(diǎn)將其化掉，這叫缺點(diǎn)模糊化）。帶看后的工作：

A盡可能的將客戶帶回公司，讓其在會(huì)議室里面坐下來(lái)，安心的和你聊天，這時(shí)他才會(huì)將他的真正的想法講出來(lái)，若看中該房源，首選不要立馬逼意向，只是提到，然后將我們的專業(yè)拿出來(lái)，告知他怎樣才能以最低的價(jià)格買(mǎi)到最合適的房子，再把我們的工作以及交易流程詳細(xì)的和客戶聊，再逼其意向。你將會(huì)事半功倍。若看不中或還在猶豫，則當(dāng)天直接做死，告知房子已售，讓他感覺(jué)你推薦給他的房子都是性價(jià)比很高的房子，讓他在下次再你這邊看到合適的房子立馬做出決定。

B及時(shí)給房東打電話，指出房屋的缺點(diǎn)及客戶的反應(yīng)，砍價(jià)。

5、逼意向

任何客戶在提到錢(qián)的時(shí)候和平時(shí)說(shuō)話時(shí)不一樣的，所以，逼意向也是測(cè)試客戶的誠(chéng)意度的好方法。逼意向不是單純的帶看后的工作，而是從接客到約看帶看就要不斷的重復(fù)。逼意向的時(shí)機(jī):最佳時(shí)機(jī)是剛看完房子，對(duì)看中的房源還處于沖動(dòng)期的時(shí)候。很多客戶在沖動(dòng)期沒(méi)定下來(lái)，回去冷靜考慮一下可能就會(huì)縮手，但如果是逼下來(lái)了，他考慮的就是有沒(méi)有幫他談下來(lái)，而不是考慮要不要的問(wèn)題了！逼意向也是業(yè)務(wù)員的心態(tài)，很多業(yè)務(wù)員都是逼啊--=逼啊---都快成功了，就差一口氣給松了，導(dǎo)致案子不能成功。還有的業(yè)務(wù)員會(huì)有心理障礙，覺(jué)得逼的緊了，會(huì)把客戶逼死，其實(shí)，很多資深的老業(yè)務(wù)員，經(jīng)常掛在嘴邊的一句話，客戶不是被逼死的，而是被松死的，真的很有道理，你哪怕把客戶都逼哭了，只要你幫他買(mǎi)到性價(jià)比好的、合適的房子，他照樣感謝你，反之，他將忘記你===

6、轉(zhuǎn)定

7簽約提醒好買(mǎi)賣(mài)雙方所需要帶齊的證據(jù)和資料，最好以信息的方式發(fā)送到雙方的手機(jī)上，并約好具體的時(shí)間和簽約地點(diǎn)。

四、買(mǎi)賣(mài)流程

五、貸款及相關(guān)知識(shí)

1貸款額度：

A首次購(gòu)房：首付3成，基準(zhǔn)利率；

B二套購(gòu)房：首付5成，利率上浮10%

2貸款年限：

貸款年限=70年-貸款人年齡注：所以貸款除房齡超過(guò)15年的房屋，如房齡在15年以上，要另行處理。

3貸款時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方需要準(zhǔn)備的資料

賣(mài)方:身份證、戶口本、婚姻證明、房產(chǎn)證、土地證（以上材料銀行看原件，收復(fù)印件）

買(mǎi)方：身份證、戶口本、婚姻證明（以上材料銀行看原件收復(fù)印件），收入證明原件（夫妻雙方），如客戶是外地戶籍需提交或補(bǔ)繳社保一年，或納稅證明一年。

第五篇：房產(chǎn)中介公司創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)

房產(chǎn)中介公司創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)

一、項(xiàng)目摘要

衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過(guò)新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時(shí)期。這兩年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，正是市場(chǎng)從業(yè)者重新洗牌的好時(shí)機(jī)。

房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是在總結(jié)分析二手房中介市場(chǎng)上所有的經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門(mén)點(diǎn)社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級(jí)直營(yíng)連鎖模式。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個(gè)社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對(duì)各類(lèi)型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。

房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過(guò)房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開(kāi)展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開(kāi)展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門(mén)戶網(wǎng)站”，前途無(wú)量。

房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目需求資金三百萬(wàn)元的支持，兩年內(nèi)可以建設(shè)80個(gè)以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤(rùn)200萬(wàn)元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個(gè)主業(yè)。

二、市場(chǎng)分析

1、二手房市場(chǎng)分析

武漢市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場(chǎng)更是如魚(yú)得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店（所）如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)活躍在存量房交易市場(chǎng)上，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。

2005年武漢市商品房銷(xiāo)售面積為813.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6%；其中：商品房住宅銷(xiāo)售面積為756.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.0%，占商品房銷(xiāo)售面積的93%。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.2%，說(shuō)明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場(chǎng)正處于上升時(shí)期，市場(chǎng)上的需求主力無(wú)論新房還是二手房都是住宅。

2005年和2006年的武漢二手房市場(chǎng)的成交較為平淡，其增長(zhǎng)率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，并有效控制了投資需求，特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影響顯著。另一方面是通過(guò)2005年商品房市場(chǎng)的供需分析，得出2005年商品房市場(chǎng)需求比較旺盛的結(jié)論。由此說(shuō)明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)較為平淡。

2005年二手房綜合物業(yè)平均價(jià)格為2512.35元/平方米，同比增長(zhǎng)41.4%。其中，住宅平均價(jià)格為2209.78元/平方米，同比增長(zhǎng)39.6%；寫(xiě)字樓平均價(jià)格為2726.12元/平方米，同比增長(zhǎng)26%；武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額05年增大，而寫(xiě)字樓方面的價(jià)格差額逐年減小，這說(shuō)明武漢房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)05年的發(fā)展迅猛，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。

值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差在1000元/平方米以上，這充分說(shuō)明二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮?。?guó)內(nèi)外知名中介運(yùn)營(yíng)商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介行業(yè)的變革，推動(dòng)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。

2、中介行業(yè)概述

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易市場(chǎng)，由于市場(chǎng)的興旺帶來(lái)武漢市二手房中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2006年2月止，武漢市注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃和巨大的市場(chǎng)潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時(shí)也吸引了國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商搶灘武漢。

雖然二手房市場(chǎng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但相對(duì)于國(guó)內(nèi)一些城市市場(chǎng)，武漢市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小

在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營(yíng)，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場(chǎng)需求，事實(shí)證明2005年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，很多小中介紛紛關(guān)門(mén)，很多外來(lái)中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說(shuō)明未來(lái)的市場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，生存下來(lái)。

（2）、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙

目前，武漢市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì)，常為客戶看不起，愛(ài)忽悠信譽(yù)差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多；而年輕的中介人員先天不足沒(méi)經(jīng)驗(yàn)見(jiàn)識(shí)少，不懂社會(huì)心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。

（3）、中介信息渠道不暢通

武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開(kāi)發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，武漢市的中介市場(chǎng)，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠(chéng)信的因素，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。

3、競(jìng)爭(zhēng)分析

根據(jù)武漢的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來(lái)中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在60家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來(lái)的一年內(nèi)，不超過(guò)3家公司；第二集團(tuán)在20家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在8-10家公司，第三集團(tuán)在5個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右，有30家公司左右；其余基本上是單店經(jīng)營(yíng)。

4、經(jīng)營(yíng)模式

通過(guò)對(duì)以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營(yíng)模式是：快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、直營(yíng)+加盟的連鎖方式、連鎖門(mén)店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)；以直營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)性吞吐獲取高額利潤(rùn)、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時(shí)提出自己的創(chuàng)新模式：進(jìn)入市場(chǎng)初期只做直營(yíng)店，執(zhí)行快速擴(kuò)張市場(chǎng)策略，沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門(mén)點(diǎn)布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，開(kāi)展一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

三、市場(chǎng)和服務(wù)

1、戰(zhàn)略目標(biāo)

做市場(chǎng)的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤(rùn)各項(xiàng)指標(biāo)。樹(shù)立“渠道為王”的思想，努力打造一個(gè)扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。核心競(jìng)爭(zhēng)力是通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)資源的掌握和對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用，自營(yíng)投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤(rùn)來(lái)源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤(rùn)為前提，規(guī)模和利潤(rùn)必須要同步發(fā)展。

2、市場(chǎng)規(guī)劃布局

在兩年內(nèi)建立一個(gè)完善的三級(jí)經(jīng)營(yíng)管理體系（公司總部--中心店--社區(qū)店），其中總部1個(gè)中心店、3個(gè)中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到350人左右。

3、組織和職能

（1）、社區(qū)店：

在大型成熟社區(qū)周邊開(kāi)設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級(jí)店和B級(jí)店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽(yáng)6家（總計(jì)60家）。每個(gè)門(mén)點(diǎn)投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個(gè)店投入資金3萬(wàn)元。主要職能是開(kāi)展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時(shí)負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部。

（2）、中心店：

武昌、漢口、漢陽(yáng)三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個(gè)中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū)；每門(mén)點(diǎn)投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬(wàn)元，是公司的形象店。

主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心；指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作；同時(shí)也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心（如商業(yè)、工業(yè)及拍賣(mài)房產(chǎn)等）。

（3）、公司總部：

設(shè)立于漢口某知名寫(xiě)字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬(wàn)元，主要職能是對(duì)中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對(duì)外發(fā)展加盟、建店選址、對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對(duì)外投資、批量房源收購(gòu)。

4、人員配置：

為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機(jī)會(huì)為社會(huì)減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會(huì)更加珍惜來(lái)之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會(huì)，所以會(huì)更加努力工作，對(duì)公司發(fā)展更有責(zé)任心。對(duì)公司來(lái)說(shuō)可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來(lái)不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評(píng)估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。

5、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

（1）、各組織收入

社區(qū)店-買(mǎi)賣(mài)和租賃中介收入

中心店-買(mǎi)賣(mài)和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入

公司總部-拍賣(mài)房產(chǎn)投資收益，個(gè)人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷(xiāo)收入

（2）、收入說(shuō)明

買(mǎi)賣(mài)中介收入按交易金額的2%計(jì)算，租賃中介收入按每單8000元計(jì)算，代理新盤(pán)分銷(xiāo)收入按每單4000元計(jì)算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計(jì)算，個(gè)人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1%，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷(xiāo)售額于20%，期限不多于6個(gè)月，平均在4月內(nèi)銷(xiāo)售完畢實(shí)現(xiàn)資金回籠。

6、增值業(yè)務(wù)收入

（1）、社區(qū)分類(lèi)廣告業(yè)務(wù)

通過(guò)建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對(duì)快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類(lèi)商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費(fèi)中。

對(duì)于這些商家來(lái)說(shuō)，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門(mén)口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費(fèi)用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；對(duì)于當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)和物業(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來(lái)源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù)；對(duì)于我公司來(lái)說(shuō)，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)，產(chǎn)生穩(wěn)定長(zhǎng)期的現(xiàn)金流。

（2）、裝修保潔中介業(yè)務(wù)

根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，買(mǎi)二手房的客戶90%以上都會(huì)進(jìn)行二次裝修，即使是長(zhǎng)期租賃客戶也有50%以上要進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，通過(guò)房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開(kāi)展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)行情是裝修金額的2%到5%，扣除個(gè)人提成按平均600元/單計(jì)算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為10元/小時(shí)，社區(qū)店通過(guò)合作協(xié)議可以從中取得2元/小時(shí)的傭金，該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒(méi)有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購(gòu)房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項(xiàng)收入不作為公司的主要利潤(rùn)來(lái)源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。

7、市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間計(jì)劃（以投資到位確定起始時(shí)間）

第一季度

選擇經(jīng)營(yíng)總部搭建經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個(gè)社區(qū)店，同時(shí)啟動(dòng)人才培養(yǎng)計(jì)劃，注重人員培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)；在全市范圍內(nèi)全面選址布局；向社會(huì)公開(kāi)要約征集房源；

第二季度

第二批在漢口開(kāi)一個(gè)中心店八家社區(qū)店，在開(kāi)始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計(jì)劃，開(kāi)通房產(chǎn)交易網(wǎng)；

第三季度

第三批進(jìn)入各房產(chǎn)局開(kāi)設(shè)形象店，建立漢陽(yáng)、武昌兩個(gè)中心店和八家社區(qū)店，正式宣告進(jìn)入武漢市中介的第二軍團(tuán)，開(kāi)展自營(yíng)投資業(yè)務(wù)；

第四季度

第四批開(kāi)設(shè)八家社區(qū)店，打通尾盤(pán)收購(gòu)、房產(chǎn)拍賣(mài)和單位資產(chǎn)處置等多個(gè)渠道，開(kāi)始以自有收購(gòu)房源實(shí)現(xiàn)主要利潤(rùn)來(lái)源，公司收支達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)；

第五季度

第五批開(kāi)設(shè)八家社區(qū)店，并開(kāi)始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷(xiāo)委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù)；

第六季度

第六批開(kāi)設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開(kāi)始向社區(qū)滲透，進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)和利潤(rùn)來(lái)源；

第七季度

第七批開(kāi)設(shè)十家社區(qū)店，達(dá)到六十個(gè)社區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進(jìn)入武漢市二手房中介的第一軍團(tuán)，在武漢的網(wǎng)點(diǎn)布局告一段落，繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度；

第八季度

對(duì)業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開(kāi)始下階段在省內(nèi)其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主；確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費(fèi)用，以新房尾房分銷(xiāo)、房產(chǎn)收購(gòu)自營(yíng)為兩個(gè)基本利潤(rùn)來(lái)源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的發(fā)展總體戰(zhàn)略思想；

四、財(cái)務(wù)模型

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和順馳門(mén)店的經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營(yíng)條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型：

1、主營(yíng)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)狀況分析

（1）、標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)店主營(yíng)業(yè)務(wù)收支表

（略）

說(shuō)明：該表為成熟的標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)店的平均經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，每月任務(wù)完成買(mǎi)賣(mài)交易3宗，租賃3宗，不計(jì)其他業(yè)務(wù)收入；

（2）、標(biāo)準(zhǔn)中心店主營(yíng)業(yè)務(wù)收支表

（略）

說(shuō)明：該表為成熟的標(biāo)準(zhǔn)中心的平均經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，每月任務(wù)完成買(mǎi)賣(mài)交易6宗，租賃6宗，代辦權(quán)證30宗，不計(jì)其他業(yè)務(wù)收入；

（3）、總部主營(yíng)業(yè)務(wù)收支表

（略）

說(shuō)明：該表為成熟時(shí)期的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)總部的平均經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，每月完成個(gè)人擔(dān)保業(yè)務(wù)80宗，每期對(duì)外投資平均余額為300萬(wàn)元；

（4）、中介（主營(yíng)）業(yè)務(wù)發(fā)展估算表

（略）

說(shuō)明：為了更客觀反映常規(guī)業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)，該表第一年沒(méi)有計(jì)算總部的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)，從第二年開(kāi)始計(jì)算。

2、其他增值業(yè)務(wù)收入

（1）、社區(qū)分類(lèi)廣告業(yè)務(wù)收入

1.1單個(gè)廣告欄經(jīng)濟(jì)分析：

（略）

1.2社區(qū)廣告發(fā)展經(jīng)濟(jì)分析：

（略）

說(shuō)明：以1家社區(qū)點(diǎn)平均管理4個(gè)廣告欄為例，廣告位出租率為65%，即35塊標(biāo)準(zhǔn)廣告位。

（2）、裝修保潔中介業(yè)務(wù)

（略）

說(shuō)明：每家社區(qū)點(diǎn)每個(gè)月裝修推薦任務(wù)完成1單，推薦專業(yè)家庭保潔300小時(shí)。

（3）、增值業(yè)務(wù)收入

（略）

3、總體業(yè)務(wù)發(fā)展收入和利潤(rùn)預(yù)測(cè)

（略）

五、資金需求：

為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目開(kāi)展起來(lái)，在市場(chǎng)上樹(shù)立專業(yè)品牌，完善各項(xiàng)管理機(jī)制，提升整體管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的快速增長(zhǎng)，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進(jìn)人民幣300萬(wàn)元，主要用于以下方面：

（略）

房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，為了達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和市場(chǎng)效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開(kāi)發(fā)市場(chǎng)投入，所以在五個(gè)季度之內(nèi)收入和利潤(rùn)不能用于償還投資或者支付貸款本息。

六、投資方式和回報(bào)方式：

一、投資方式

我公司希望投資方以借款的方式投入項(xiàng)目，從項(xiàng)目正式開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，在第二年底用利潤(rùn)按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息；在第三年底用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項(xiàng)目15%的投資收益權(quán)。

二、退出機(jī)制

公司經(jīng)營(yíng)一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購(gòu)買(mǎi)，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購(gòu)，投資方可根據(jù)并購(gòu)合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。