第一篇：項目融資的內(nèi)涵

項目融資的內(nèi)涵

項目融資[1]始于上世紀(jì)30年代美國油田開發(fā)項目，后來逐漸擴大范圍，廣泛應(yīng)用于石油、天然氣、煤炭、銅、鋁等礦產(chǎn)資源的開發(fā)，如世界最大的，年產(chǎn)80萬噸銅的智利埃斯康迪達(dá)銅礦，就是通過項目融資實現(xiàn)開發(fā)的。項目融資作為國際大型礦業(yè)開發(fā)項目的一種重要的融資方式，是以項目本身良好的經(jīng)營狀況和項目建成、投入使用后的現(xiàn)金流量作為還款保證來融資的。它不需要以投資者的信用或有形資產(chǎn)作為擔(dān)保，也不需要政府部門的還款承諾，貸款的發(fā)放對象是專門為項目融資和經(jīng)營而成立的項目公司。如何融到必備資金，對任何一家企業(yè)的誕生或者發(fā)展至關(guān)重要。對中國企業(yè)或企業(yè)經(jīng)營者而言，存在兩個問題，一是對有效的融資方式缺乏了解；二是面對眾多融資方式，不知如何選擇和如何著手，特別是在一些中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者看來，融資只是大企業(yè)獨有的權(quán)利。因此，在我國商業(yè)界不乏因資金等問題而失掉發(fā)展機會的企業(yè)。

項目融資的種類

一、無追索權(quán)（No-recourse）的項目融資

無追索的項目融資也稱為純粹的項目融資，在這種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項目的經(jīng)營效益。同時，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項目擁有的資產(chǎn)取得物權(quán)擔(dān)保。如果該項目由于種種原因未能建成或經(jīng)營失敗，其資產(chǎn)或受益不足以清償全部的貸款時，貸款銀行無權(quán)向該項目的主辦人追索。

無追索權(quán)項目融資在操作規(guī)則上具有以下特點：

1、項目貸款人對項目發(fā)起人的其他項目資產(chǎn)沒有任何要求權(quán)，只能依靠該項目的現(xiàn)金流量償還。

2、項目發(fā)起人利用該項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的能力是項目融資的信用基礎(chǔ)。

3、當(dāng)項目風(fēng)險的分配不被項目貸款人所接受時，由第三方當(dāng)事人提供信用擔(dān)保將是十分必要的。

4、該項目融資一般建立在可預(yù)見的政治與法律環(huán)境和穩(wěn)定的市場環(huán)境基礎(chǔ)之上。

二、有限追索權(quán)（Limited-recourse）的項目融資

除了以貸款項目的經(jīng)營收益作為還款來源和取得物權(quán)擔(dān)保外，貸款銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔(dān)保。貸款行有權(quán)向第三方擔(dān)保人追索。但擔(dān)保人承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任，以他們各自提供的擔(dān)保金額為限，所以稱為有限追索權(quán)的項目融資。

項目融資的有限追索性表現(xiàn)在三個方面：

1、時間的有限性。

即一般在項目的建設(shè)開發(fā)階段，貸款人有權(quán)對項目發(fā)起人進(jìn)行完全追索，而通過“商業(yè)完工”標(biāo)準(zhǔn)測試后，項目進(jìn)入正常運營階段時，貸款可能就變成無追索性的了。

2、金額的有限性。

如果項目在經(jīng)營階段不能產(chǎn)生足額的現(xiàn)金流量，其差額部分可以向項目發(fā)起人進(jìn)行追索。

3、對象的有限性

貸款人一般只能追索到項目實體。

項目融資同其它融資的差別

項目融資用來保證貸款償還的依據(jù)是項目未來的現(xiàn)金流量和項目本身的資產(chǎn)價值，而非項目投資人自身的資信，具有以下特點。

1、有限追索或無追索

在其它融資方式中，投資者向金融機構(gòu)的貸款盡管是用于項目，但是債務(wù)人是投資者而不是項目，整個投資者的資產(chǎn)都可能用于提供擔(dān)?；騼斶€債務(wù)；也就是說債權(quán)人對債務(wù)有完全的追索權(quán)，即使項目失敗也必須由投資者還貸，因而貸款的風(fēng)險對金融機構(gòu)來講相對較小。而在項目融資中，投資者只承擔(dān)有限的債務(wù)責(zé)任，貸款銀行一般在貸款的某個特定階段(如項目的建設(shè)期)或特定范圍可以對投資者實行追索，而一旦項目達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，貸款將變成無追索。

無追索權(quán)項目融資是指貸款銀行對投資者無任何追索權(quán)，只能依靠項目所產(chǎn)生的收益作為償還貸款本金和利息的唯一來源，最早在上世紀(jì)30年代美國得克薩斯油田開發(fā)項目中應(yīng)用。由于貸款銀行承擔(dān)風(fēng)險較高，審貸程序復(fù)雜，效率較低等原因，目前已較少使用。

2、融資風(fēng)險分散，擔(dān)保結(jié)構(gòu)復(fù)雜

由于項目融資資金需求量大，風(fēng)險高，所以往往由多家金融機構(gòu)參與提供資金，并通過書面協(xié)議明確各貸款銀行承擔(dān)風(fēng)險的程度，一般還會形成結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)而復(fù)雜的擔(dān)保體系。如澳大利亞波特蘭鋁廠項目，由5家澳大利亞銀行以及比利時國民銀行、美國信孚銀行、澳洲國民資源信托資金等多家金融機構(gòu)參與運作。

3、融資比例大，融資成本高

項目融資主要考慮項目未來能否產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量償還貸款以及項目自身風(fēng)險等因素，對投資者投入的權(quán)益資本金數(shù)量沒有太多要求，因此絕大部分資金是依靠銀行貸款來籌集的，在某些項目中甚至可以做到100％的融資。

由于項目融資風(fēng)險高，融資結(jié)構(gòu)、擔(dān)保體系復(fù)雜，參與方較多，因此前期需要做大量協(xié)議簽署、風(fēng)險分擔(dān)、咨詢顧問的工作，需要發(fā)生各種融資顧問費、成本費、承諾費、律師費等。另外，由于風(fēng)險的因素，項目融資的利息一般也要高出同等條件抵押貸款的利息，這些都導(dǎo)致項目融資同其它融資方式相比融資成本較高。

4、實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資

即項目的債務(wù)不表現(xiàn)在投資者公司的資產(chǎn)負(fù)債表中。資產(chǎn)負(fù)債表外融資對于項目投資者的價值在于使某些財力有限的公司能夠從事更多的投資，特別是一個公司在從事超過自身資產(chǎn)規(guī)模的投資時，這種融資方式的價值就會充分體現(xiàn)出來。這一點對于規(guī)模相對較小的我國礦業(yè)集團進(jìn)行國際礦業(yè)開發(fā)和資本運作具有重要意義。由于礦業(yè)開發(fā)項目建設(shè)周期和投資回收周期都比較長，如果項目貸款全部反映在投資者公司的資產(chǎn)負(fù)債表上，很可能造成資產(chǎn)負(fù)債比失衡，影響公司未來籌資能力。

項目融資的參與者

由于項目融資的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，因此參與融資的利益主體也較傳統(tǒng)的融資方式要多。概括起來主要包括以下幾種：項目公司、項目投資者、銀行等金融機構(gòu)、項目產(chǎn)品購買者、項目承包工程公司、材料供應(yīng)商、融資顧問、項目管理公司等。

項目公司是直接參與項目建設(shè)和管理，并承擔(dān)債務(wù)責(zé)任的法律實體。也是組織和協(xié)調(diào)整個項目開發(fā)建設(shè)的核心。項目投資者擁有項目公司的全部或部分股權(quán)，除提供部分股本資金外，還需要以直接或間接擔(dān)保的形式為項目公司提供一定的信用支持。金融機構(gòu)(包括銀行、租賃公司、出口信貸機構(gòu)等)是項目融資資金來源的主要提供者，可以是一兩家銀行，也可以是由十幾家銀行組成的銀團。

項目融資過程中的許多工作需要具有專門技能的人來完成，而大多數(shù)的項目投資者不具備這方面的經(jīng)驗和資源，需要聘請專業(yè)融資顧問。融資顧問在項目融資中發(fā)揮重要的作用，在一定程度上影響到項目融資的成敗。融資顧問通常由投資銀行、財務(wù)公司或商業(yè)銀行融資部門來擔(dān)任。

項目產(chǎn)品的購買者在項目融資中發(fā)揮著重要的作用。項目的產(chǎn)品銷售一般是通過事先與購買者簽訂的長期銷售協(xié)議來實現(xiàn)。而這種長期銷售協(xié)議形成的未來穩(wěn)定現(xiàn)金流構(gòu)成銀行融資的信用基礎(chǔ)。特別是資源性項目的開發(fā)受到國際市場需求變化影響、價格波動較大，能否簽訂一個穩(wěn)定的、符合貸款銀行要求的產(chǎn)品長期銷售協(xié)議往往成為項目融資成功實施的關(guān)鍵。如澳大利亞的阿施頓礦業(yè)公司開發(fā)的阿蓋爾鉆石項目，欲采用項目融資的方式籌集資金。由于參與融資的銀行認(rèn)為鉆石的市場價格和銷售存在風(fēng)險，融資工作遲遲難以完成，但是當(dāng)該公司與倫敦信譽良好的鉆石銷售商簽定了長期包銷協(xié)議之后，阿施頓礦業(yè)公司很快就獲得銀行的貸款。

項目融資的應(yīng)用流程

項目融資一般要經(jīng)歷融資結(jié)構(gòu)分析、融資談判和融資執(zhí)行三個階段。在融資結(jié)構(gòu)分析階段，通過對項目深入而廣泛的研究，項目融資顧問協(xié)助投資者制定出融資方案，簽訂相關(guān)諒解備忘錄，保密協(xié)議等，并成立項目公司。

在融資談判階段，融資顧問將代表投資者同銀行等金融機構(gòu)接洽，提供項目資料及融資可行性研究報告。貸款銀行經(jīng)過現(xiàn)場考察、盡職調(diào)查及多輪談判后，將與投資者共同起草融資的有關(guān)文件。同時，投資者還需要按照銀行的要求簽署有關(guān)銷售協(xié)議、擔(dān)保協(xié)議等文

件。整個過程需要經(jīng)過多次的反復(fù)談判和協(xié)商，既要在最大限度上保護投資者的利益，又能為貸款銀行所接受。

在融資執(zhí)行階段，由于融資銀行承擔(dān)了項目的風(fēng)險，因此會加大對項目執(zhí)行過程的監(jiān)管力度。通常貸款銀行會監(jiān)督項目的進(jìn)展，并根據(jù)融資文件的規(guī)定，參與部分項目的決策程序，管理和控制項目的貸款資金投入和現(xiàn)金流量。通過銀行的參與，在某種程度上也會幫助項目投資者加強對項目風(fēng)險的控制和管理，從而使參與各方實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)，利益共享。隨著國內(nèi)資源企業(yè)走出去的步伐加快，項目融資的多元融資和風(fēng)險分擔(dān)優(yōu)勢越發(fā)顯現(xiàn)出來，因此企業(yè)有必要盡快了解項目融資的特點、優(yōu)勢，并不斷摸索、掌握項目融資的流程和步驟，提高融資能力，為境外礦產(chǎn)資源的順利開發(fā)及自身的迅速發(fā)展獲取資金保障。項目融資的申請條件

1、項目本身已經(jīng)經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)立項。

2、項目可行性研究報告和項目設(shè)計預(yù)算已經(jīng)政府有關(guān)部門審查批準(zhǔn)。

3、引進(jìn)國外技術(shù)、設(shè)備、專利等已經(jīng)政府經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)，并辦妥了相關(guān)手續(xù)。

4、項目產(chǎn)品的技術(shù)、設(shè)備先進(jìn)適用，配套完整，有明確的技術(shù)保證。

5、項目的生產(chǎn)規(guī)模合理。

6、項目產(chǎn)品經(jīng)預(yù)測有良好的市場前景和發(fā)展?jié)摿?，盈利能力較強。

7、項目投資的成本以及各項費用預(yù)測較為合理。

8、項目生產(chǎn)所需的原材料有穩(wěn)定的來源，并已經(jīng)簽訂供貨合同或意向書。

9、項目建設(shè)地點及建設(shè)用地已經(jīng)落實。

10、項目建設(shè)以及生產(chǎn)所需的水、電、通訊等配套設(shè)施已經(jīng)落實。

11、項目有較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

12、其它與項目有關(guān)的建設(shè)條件已經(jīng)落實。

第二篇：項目融資申請書

xxxxxxxxxxxx經(jīng)營項目

融 資 申 請 書

xxxxxxxxxxxx由于進(jìn)行擴大經(jīng)營場地項目，本次項目預(yù)算需要資金xxxx萬元人民幣，期限xxxx個月，項目理由如下：

一、醫(yī)院基本情況

xxxxxxxxxxxx，該院注冊資本xxxxx萬元，實收資本xxxxx萬元，醫(yī)院總資產(chǎn)為xxxxx萬元，凈資產(chǎn)為xxxxx萬元；xxxxx年全年營業(yè)收入為xxxxx萬元，經(jīng)營性質(zhì)為私人絕對控股盈利性醫(yī)院，法人代表xxxxxxx，機構(gòu)地址： 市 路 號。

xxxxxxxxxxxx是一所綜合性二級醫(yī)療機構(gòu)，2012年被xxxx市衛(wèi)生局確認(rèn)為二級綜合醫(yī)院，該院收入主要有醫(yī)療收入、藥品收入和其他收入，全部收支由該院統(tǒng)一管理和使用，自求資金平衡。醫(yī)院現(xiàn)有干職工xxx人，其中具有高級職稱的 xx人，中級職稱（含藥、護、技）x 人。擁有病床 xx 張，實際開放床 xx 張，年門診人次近xxx 萬余人次，住院病人 xxx 多人次。醫(yī)院擁有醫(yī)療設(shè)備 余萬元，醫(yī)院占地 xxx 畝，醫(yī)療用房 xxxx平米。該院通過近年建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療水平都有長足的提高?，F(xiàn)已成為全市私營醫(yī)院中規(guī)模大，效益好的現(xiàn)代化綜合醫(yī)院。

二、法人代表情況

醫(yī)院法人代表xxxxxxx，大學(xué)文化。2004年成立xxxxxxxxxxxx，租用場地經(jīng)營，積累了一定的社會辦醫(yī)院的管理經(jīng)驗，有著高度的社會責(zé)任感和事業(yè)心。

三、本次項目需要額度及用途

近年來醫(yī)院醫(yī)療業(yè)務(wù)逐年增加，現(xiàn)有經(jīng)營場地不能滿足經(jīng)營需要，根據(jù)國家關(guān)于促進(jìn)社會辦醫(yī)加快發(fā)展民營醫(yī)院的若干規(guī)定《國辦發(fā)（2015）45號》精神，董事會決定擴大經(jīng)營面積，本次項目需要資金額度 萬元，主要用于收回?？稻C合樓（現(xiàn)用作福程大酒店），改作醫(yī)療營業(yè)場地，建筑面積平米，增加特色醫(yī)療?？蒲钢行摹Ⅲw檢中心、腫瘤醫(yī)療?？疲€將新增科室的住院病房床位、醫(yī)療器械以及房屋裝修等。

1、新擬增醫(yī)療設(shè)備清單

設(shè)備名稱 預(yù)計金額（萬元）CT模擬定位機 xxxxx 三維治療計劃系統(tǒng) xxxxx 計量儀 xxxxx 磁共振（MRI）xxxxx 計算機X線斷層攝影 xxxxx 合 計

2、預(yù)計裝修費用，xxxxxx萬元

四、抵押物

公司位于 xxxxxxxxxxxx醫(yī)院大樓、xxxxx酒店，共計建筑面積xxxxxx平米，以及醫(yī)院的醫(yī)療設(shè)備xxxxx萬元，全部評估價值xxxx億元。

綜上所述，我公司有良好的信譽程度，經(jīng)營情況良好，有足夠的抵押物，有可靠的還貸來源。望貴銀主批準(zhǔn)融資為謝！

xxxxxxxxxxxx 201x.x.xx

第三篇：項目融資計劃書

甘肅黃石投資管理公司項目融資計劃書

融資計劃書目錄

一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團隊

五、財務(wù)計劃

六、融資方案的設(shè)計

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

甘肅黃石投資管理公司成立于2013年11月21日，公司始終堅持“奉獻(xiàn)社會、誠實守信”的經(jīng)營方針和立足甘肅、著眼全國、面向世界的發(fā)展戰(zhàn)略定位。公司的目標(biāo)是迅速成長為多元化產(chǎn)業(yè)公司。經(jīng)營范圍：工程項目投資、房地產(chǎn)投資、城市建設(shè)項目投資、風(fēng)電項目、商業(yè)、農(nóng)業(yè)及教育項目的投資；投資管理及咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。

2、公司現(xiàn)狀

公司已投資地產(chǎn)項目景泰塞維利亞生態(tài)住宅項目、總投資3.75億元，天水生態(tài)林業(yè)項目，總投資2.25億元，天祝風(fēng)電項目、投資1億元，蘭州土地平整項目、總投資4.2億元，業(yè)務(wù)遍及甘肅省范圍內(nèi)。公司正在積極籌建甘肅最大規(guī)模的以養(yǎng)生、養(yǎng)老為特色的旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地。截止目前，公司投資規(guī)模已達(dá)12億元人民幣。

3、股東實力

4、歷史業(yè)績

自2013年以來，已形成集投資、開發(fā)、運營為一體的產(chǎn)業(yè)體系，具有良好的品牌影響力和強大的核心競爭力。項目傾注了黃石人的理念和追求。

在發(fā)展過程中，甘肅黃石投資管理公司秉承“勤奮創(chuàng)業(yè)，持之以恒”之企業(yè)精神，致力于推動蘭州經(jīng)濟發(fā)展，為家鄉(xiāng)經(jīng)濟再次騰飛奉獻(xiàn)著自己的智慧、熱情和力量！

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入

自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標(biāo)客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經(jīng)濟分析

房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場的分析

房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。

4、未來市場預(yù)測及影響因素

未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預(yù)測。

四、管理團隊

1、人員構(gòu)成公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。

3、管理規(guī)范性

管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。

五、財務(wù)計劃

一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準(zhǔn)備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運用等內(nèi)容。其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書

A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

(4)房地產(chǎn)信托融資

(5)多種融資方式的組合在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險分析(任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。)

對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。

C、破產(chǎn)風(fēng)險

D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險

E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。

風(fēng)險化解方案

A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。

B、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的?？顚Ｓ?。

C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

A、股權(quán)方式融資的退出

項目進(jìn)行中投資方退出;

項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;

B、債權(quán)方式融資退出

項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

第四篇：項目融資計劃書

塔城市星海灣項目融資方案

一、融資項目名稱：塔城市星海灣開發(fā)項目

二、融資項目主體：新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

三、融資主體簡介：

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家新成立的房產(chǎn)開發(fā)公司，其各個股東都是從事房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資深專家。以前合作在全疆各地州均開發(fā)有項目。

四、融資項目簡介：

1、項目地址

塔城市星海灣開發(fā)項目位于塔城市221省道南側(cè)，塔爾巴哈臺南路交匯處。東臨塔城市最大商業(yè)綜合體（華寶市場），南面是塔城市新建的塔城火車站，西面是塔城市規(guī)劃新建大型人工湖。

2、主要規(guī)劃指標(biāo)

項目計劃總占地80畝，建筑面積：80000平方米 用地性質(zhì)：商住兩用地，商業(yè)20%，住宅80% 容積率：1.5 建筑密度：30% 綠地率：40%

2、地塊周邊規(guī)劃及環(huán)境優(yōu)勢

該地塊緊鄰面朝塔城市的主干道221省道及塔爾巴哈臺南路，根據(jù)塔城市政府規(guī)劃，地塊周邊將建設(shè)醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、文化廣場、電影院、人工湖、火車站等公共設(shè)施。

沿項目所在地東側(cè)即是華寶市場，西側(cè)即是塔城新建最大人工湖公園，環(huán)境優(yōu)越、交通便捷、10分鐘內(nèi)可滿足生活、娛樂、購物、休閑等需求。

3、項目建設(shè)及進(jìn)展

我公司與塔城市市政府現(xiàn)已達(dá)成框架協(xié)議，取得R2地塊一處，預(yù)估土地80畝，項目土地出讓金3200萬元。項目建設(shè)期為3 年，自2018年5月至2020年11月。

項目地址位于塔城市221省道與塔爾巴哈臺南路交匯處，注冊資本2000萬元。項目擬建設(shè)住宅64000平方米，商業(yè)16000平方米，地下車庫15000平方米。

五、融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度

項目總投資20021萬元，資金來源為股東自籌3200萬元，擬融資500萬元。剩余投資資金由市場銷售后收回資金填補。

預(yù)計融資資金一次性到賬，本金按3年分期償還，分紅按工程和銷售節(jié)點支付。預(yù)計投資收益比按1比4到5。即投資100萬元預(yù)計總收益最低400萬元。

六、項目投資估算

項目計劃總投資20021萬元，其中土地款及出讓金3200萬元，前期手續(xù)費120萬元，建筑安裝費14400萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費421萬元，公司運營成本1000萬，銷售及財務(wù)成本1000萬元,。

項目建設(shè)期預(yù)計3年，自1028年5月至2020年11月。預(yù)計3年完成總投資的100%，即完成投資20021萬元。

項目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)80畝，凈地，不涉及拆遷費用，公司前期已投入3200萬元用于支付土地費用。前期手續(xù)120萬元，主要包括項目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編審費等。

建筑安裝工程費14400萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方1800的單位造價、建筑面積80000平方米相乘確定?；A(chǔ)設(shè)施費421萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、積水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防職能工程費，按建筑安裝工程費等。

銷售及財務(wù)成本1000萬元，如財務(wù)費用、銷售及廣告費用、銷售稅費等。

公司運營成本1000萬元，如公司員工工資，辦公場所，企業(yè)車輛等。

七、項目銷售收入及稅費

項目擬建設(shè)住宅公寓面積80000平方米；商鋪可售16000平方米。根據(jù)塔城市以及項目所在地附近房產(chǎn)項目市場的調(diào)查，住宅和公寓的平均售價為3800元/平方米，商鋪的價格預(yù)計平均售價為11000元/平方米。預(yù)計項目可售部分可實現(xiàn)收入24320（住宅）+17600（商業(yè)）=41920萬元。項目銷售期3年，自2018年5月至2020年11月。預(yù)計2018年完成銷售住宅50%，實現(xiàn)銷售額13000 萬元；預(yù)計2019年完成銷售住宅80%，實現(xiàn)總銷售額22400萬元；

預(yù)計2020年完成總銷售銷售80%，實現(xiàn)收入33536萬元；剩余尾盤在小區(qū)交付使用后清盤銷售。

與銷售收入直接相關(guān)的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、教育附加稅等，預(yù)計發(fā)生各項稅費2400萬元。

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2018年3月29日

第五篇：項目融資設(shè)計

成遂高速公路項目融資模式設(shè)計

建筑與土木工程學(xué)院2008級工程造價4班潘靜薇學(xué)號：***

一、摘要 成遂高速公路建設(shè)需要的巨額資金要通過項目融資來獲得，運用何種融資，模

式能是項目獲得最大的利益，是本文的論點。通過對比資產(chǎn)證券化融資模式和直接銀行貸款融資模式的對比，最終選定資產(chǎn)證券化融資模式更加適合泵項目。

關(guān)鍵詞高速公路融資資產(chǎn)證券化銀行貸款

二、項目簡介

2010年重慶高速公路發(fā)展有限公司中標(biāo)成遂高速公路項目，成為該BOT項目的業(yè)主法人，獲得25年特許經(jīng)營權(quán)，并同時捆綁與遂渝高速公路經(jīng)營。為了成遂高速公路項目，公司成立了成遂高速公路項目公司——重慶高速成遂高速公路有限公司，具體實施成遂高速公路的建設(shè)、管理和經(jīng)營。

該項目位于成都至遂寧之間，成遂高速公路的建設(shè)是聯(lián)通遂寧至成都的經(jīng)濟關(guān)鍵所在，是造福子孫的工程，該項目總投資60億人民幣，其中自有資金20%，為12億人民幣，建設(shè)資金融資為80%，為48億人民幣，如何降低成本，最大限度的降低獲得資金的成本和提高資金收益是公司最迫切的需求。

改革開放以來，我國高速公路建設(shè)融資方式已經(jīng)由計劃經(jīng)濟體制下的單一依靠政府投資，逐步發(fā)展到政府融資和社會融資相結(jié)合、金融資本與產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合的各種融資渠道，在實踐中運用了銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、利用外資與民間資本等各種渠道，要滿足成遂高速公路項目的建設(shè)資金的需求，就要在完善現(xiàn)有傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)，提高效率和控制能力，降低成本。

三、環(huán)境分析政治環(huán)境：a：國家風(fēng)險 我國政治穩(wěn)定，外交友好，經(jīng)濟繁榮發(fā)展，社會安定，市場經(jīng)濟公平開放，國家信譽良好，綜合國力不斷增強，所以國家風(fēng)險小，高速公路項目也是國家重點發(fā)展項目，所以因國家風(fēng)險造成損失的可能性小。

b：政策風(fēng)險 政策風(fēng)險一般是政府對于項目的支持度是否降低，從政策的傾向上看，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中的高速公路項目融資修建肯定是長期的政策，政策的連貫性會較好，以后的發(fā)展肯定是有利的。但是我國國內(nèi)對運用國內(nèi)資金融資還沒有明確的管理，有一定的政策風(fēng)險。法律環(huán)境：a 立法方面 目前我國已經(jīng)有《擔(dān)保法》、《保險法》、《貸款通則》、《我國投資項目外匯管理條例》等法律法規(guī)和一些國際公約可以規(guī)范和保障高速公路項目融資在實施過程中的在法律法規(guī)方面的需求，但還沒有針對性強的項目融資法律，存在一定的法律風(fēng)險。b 執(zhí)法方面 當(dāng)初先糾紛時，我國有較為完善的法律體系，可以仲裁也可訴訟，同時有嚴(yán)格的法律執(zhí)行體系來執(zhí)行仲裁結(jié)果或者訴訟結(jié)果，保護投資方的合法權(quán)益，保障貸款方的投資收益。金融環(huán)境：a 金融市場體系 我國金融市場體系還在發(fā)展階段，但是發(fā)展方向樂觀，向著完善結(jié)構(gòu)，健全機制，形成高效的金融機構(gòu)體系和發(fā)達(dá)的信用關(guān)系，擁有有效管理先進(jìn)的操作手段和具有較高管理水平的管理人員方向前進(jìn)，前景樂觀。

b 金融體制 我國的金融體制還比較嚴(yán)格，政府對經(jīng)濟的干預(yù)較大特別是關(guān)乎民生的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，限制還比較多，因此在金融體制方面有一定的風(fēng)險。

四、融資模式初步考慮的融資方法

A方案 資產(chǎn)證券化項目融資模式

資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動性，但預(yù)計能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對資產(chǎn)中的風(fēng)險與要素進(jìn)行分離和重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)換為在金融市場可以出售和流通的證券的行為。

高速公路就是一種資產(chǎn)流動性低，但能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金回流的資產(chǎn)，非常適合進(jìn)行資產(chǎn)證券化。由于成遂高速公路項目公司同時擁有遂渝高速公路特許經(jīng)營權(quán)和廣告權(quán)，公司完全可以通過資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資，以遂渝高速公路的通行費收入進(jìn)行資產(chǎn)證券化，可行性很高。

（1）明確基礎(chǔ)資產(chǎn)

高速公路集團本次高速公路收費證券化融資的基礎(chǔ)資產(chǎn)可定為遂渝高速公路未來25年的全部通行費收入。

（2）確定發(fā)行規(guī)模

發(fā)行的規(guī)模要有所需要的資金額度確定。因為總資金需求量大，封開滾動發(fā)行。

（3）選擇證券種類

債券采用優(yōu)先、次級債券分檔技術(shù)，優(yōu)先級評級，發(fā)行對象為外部投資者；次級不評級，發(fā)行對象為母公司、關(guān)聯(lián)公司或其他投資者。優(yōu)先級債券優(yōu)先獲得本金償付，當(dāng)優(yōu)先級債券償付完本息后次級債券才開始償還本金。若高速公路未來的收費總收入不足以支付債券本息，則在次級檔本金數(shù)額內(nèi)的缺少額都由次級債券的所有者自行承擔(dān)。優(yōu)先級債券風(fēng)險小，信用等級高，但相應(yīng)的收益比次級債券低。優(yōu)先級和次級債券的結(jié)構(gòu)滿足不同風(fēng)險偏好者的需求。優(yōu)先級和次級債券的分配比例要由發(fā)行規(guī)模、通行費收入統(tǒng)計后綜合確定。

（4）信用增級

本方案適用備付金賬戶方式來做信用增級。備付金賬戶用來保證當(dāng)高速公路未來收費收入沒有達(dá)到預(yù)期的金額，不能按時支付債券本息時，信托人有足夠的資金來滿足償債的要求。備付金賬戶有信托人管理，他的資金來源一是在債券發(fā)行后，直接從發(fā)行收入中提取一部分作為備付金賬戶的資金，二是在債券到期之前，每年從超過債券本息的收費收入中提取一部分的金額進(jìn)入到備付金賬戶，直到其中的金額達(dá)到事先設(shè)定的水平。備付金賬戶的資金由信托人管理，可以投資于其他信用評級更高的債券中，讓其保值增值。

B方案 銀行貸款

（1）融資額度、期限、利率

本項目的融資額度為48億元人民幣，可選擇單一融資銀行、聯(lián)合貸款或者銀團貸款方式來籌集資金。國內(nèi)銀行通?？商峁?0年左右的中長期貸款。本項目有機會獲得國內(nèi)融資市場中最高的優(yōu)惠利率水平，基準(zhǔn)利率下降10%左右。

（2）組合融資方案

從成本最低角度出發(fā)，組合融資可以有效降低成本，所以確定項目融資的組合方案?？捎芍虚L期貸款、項目臨時周轉(zhuǎn)貸款、票據(jù)、委托貸款共同組合而成。

（3）融資籌資方式

找到一家較大的銀行來帶頭組成銀團貸款，或者參加聯(lián)合貸款。負(fù)責(zé)人只需要和一家銀行溝通，可以很大程度上的簡化工作，大型銀行因為有豐富的融資經(jīng)驗，可以幫助項目在較短的時間內(nèi)，順利完成融資。

2A、B方案比較

資產(chǎn)證券化方式隔斷了項目原始權(quán)益人自身的風(fēng)險和項目資產(chǎn)未來現(xiàn)金收入的風(fēng)險，使其清償債券本息的資金僅與項目資產(chǎn)的未來收入有關(guān)，加上在證券市場發(fā)行的債券是由眾多的投資者夠買的，從而分散了投資風(fēng)險。而銀行貸款則項目原始權(quán)益人就是債務(wù)人，貸款的償還全部由其承擔(dān)。

又因為資產(chǎn)證券化融資是通過發(fā)行高檔投資債券募集資金，這種負(fù)債不反應(yīng)在原始受益人的資產(chǎn)負(fù)債表上，從而避免了原始受益人資產(chǎn)質(zhì)量的限制。同時利用成熟的項目融資改組技巧，將項目資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量包裝成高質(zhì)量的證券投資對象，充分顯示了金融創(chuàng)新的優(yōu)勢。

再而因為資產(chǎn)證券化的債券的信用風(fēng)險得到了SPC的信用擔(dān)保，是高檔投資級證券，并且還能在二級市場上流通，變現(xiàn)能力強，投資風(fēng)險小，從而具有強大的吸引力。還有其籌資的成本也遠(yuǎn)小于直接銀行貸款。

3最終選擇

因為資產(chǎn)證券化的成本低，在這個項目中的可行性高，具有籌資的強大能力，同時項目公司的風(fēng)險也得到了很好的分擔(dān)，因此本項目選擇資產(chǎn)證券化融資模式是相對較優(yōu)的方案，所以最終選擇資產(chǎn)證券化的融資模式。

五、采用信用擔(dān)保形式選用的信用擔(dān)保形式及原因

選擇政府提供信用擔(dān)保。我國政府機構(gòu)作為擔(dān)保人在項目融資中是極為普遍的。政府機構(gòu)為項目提供擔(dān)保多從發(fā)展本國或者本地經(jīng)濟、增加就業(yè)、增加出口、改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改善經(jīng)濟環(huán)境等目的出發(fā)，這種擔(dān)保對于大型的工程項目的建設(shè)十分重要，對于本公路也有很好的作用，因為政府的介入可以減少政治風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險，增強投資者的信心，而這類擔(dān)保是從其他途徑所得不到的。

政府作為項目融資擔(dān)保人的另一個目的是通過提供融資擔(dān)?；蛘唛L期購買協(xié)議等間接參與項目，從而避免政府直接股份參與，同時也達(dá)到參與項目投資促進(jìn)項目開發(fā)的目的，所以政府也會愿意積極的提供擔(dān)保。

六、總結(jié)

成遂高速公路的建設(shè)將有利于成渝片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，是政府部門重點扶持項目，不論是項目中標(biāo)方還是政府以及廣大公眾，都希望此項目能順利良好的落實，資產(chǎn)證券化融資模式可以幫助項目更好的獲得資金，從而為按時按量完工做出保證，而且政府的擔(dān)保也為投資者增強了信心，是項目成功的又一保證。

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