第一篇：房地產(chǎn)策劃前景和流程

房地產(chǎn)策劃前景和流程 現(xiàn)在雖然房地產(chǎn)市場不景氣，但是在中國房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，在未來20年中，中國還要解決2億農(nóng)村戶口涌向城市的住房問題，所以未來房地產(chǎn)前景一片光明。而且房地產(chǎn)策劃及評估是目前中國最缺的10個行業(yè)人才之一。

從另一方面講，大市場不景氣，更需要好的經(jīng)營評估師為開發(fā)商出謀劃策，傳統(tǒng)的項目已經(jīng)無法打動人，只有出奇才能制勝，所以房地產(chǎn)經(jīng)營與估價在未來的市場是有的，但就像各行業(yè)一樣，你要做到這行業(yè)的專家做精才是你的奮斗目標！

第一部分：市場調查

一、區(qū)域總體社會及經(jīng)濟發(fā)展狀況

二、房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析

三、市場需求分析

四、競爭市場調研與分析部分

第二部分：客戶分析

一、客戶群體的構成與特征的描述

二、客戶群細分及其客戶心理因素分析

三、目標客戶需求分析

四、交易案例客戶總結

第三部分：項目分析

一、項目簡介

二、項目SWOT分析

三、項目規(guī)劃設計方案評析

四、項目綜合評價及項目發(fā)展策略

第四部分：項目整體定位

一．整體定位原則

二．項目整體定位

三．形象定位

四．產(chǎn)品定位

五．規(guī)劃建議

六．建筑

七．戶型

八．園林建議

九．室內設計建議

十．配套建議房地產(chǎn)策劃流程：

第二篇：房地產(chǎn)策劃前景

房地產(chǎn)策劃未來發(fā)展趨勢

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業(yè)服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。

一、未來發(fā)展趨勢

一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩，居民收入(包括預期收入)持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導地位;消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視。競爭手（轉載自本網(wǎng)http://004km.cn，請保留此標記。）段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務區(qū)、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客

源?如何根據(jù)目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風?如何適應“個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃。

二、房地產(chǎn)全程營銷策劃

一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。

二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組（轉載自本網(wǎng)http://004km.cn，請保留此標記。）合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。

第三篇：房地產(chǎn)策劃流程

房地產(chǎn)策劃流程

房地產(chǎn)項目策劃工作標準流程簡

策劃工作方式：

房地產(chǎn)項目操作復雜，產(chǎn)品競爭日趨激烈，因此前期策劃工作極為重要，本公司的策劃工作將由理論研究、概念采購及市場調查三個組別分主題進行，最終形成整體策劃報告；

其中，“理論研究”即使用城市運營的操作觀點，對特定地塊的房地產(chǎn)開發(fā)模式，從理論高度上作好大勢把握；

“概念采購”則盡可能在世界范圍或全國范圍尋找同類型地塊開發(fā)的成敗經(jīng)驗，以資決策，尋找可行的開發(fā)模式，盡量避免決策風險；

“市場調查”則從若干假想方案出發(fā)，尋找最合適的目標市場、主題定位及概念產(chǎn)品。

工作程序安排：

第一階段：市場調查與全球化思想采購及理論研究同時進行；

第二階段：確定初步定位并向發(fā)展商作中期匯報（以ppt投影形式）；

第三階段：確定概念產(chǎn)品類型及實操方案，完成策劃書。

第四篇：房地產(chǎn)策劃流程

房地產(chǎn)策劃流程

策劃工作方式：

房地產(chǎn)項目操作復雜，產(chǎn)品競爭日趨激烈，因此前期策劃工作極為重要，本公司的策劃工作將由理論研究、概念采購及市場調查三個組別分主題進行，最終形成整體策劃報告；

“理論研究”即使用城市運營的操作觀點，對特定地塊的房地產(chǎn)開發(fā)模式，從理論高度上作好大勢把握；

“概念采購”則盡可能在世界范圍或全國范圍尋找同類型地塊開發(fā)的成敗經(jīng)驗，以資決策，尋找可行的開發(fā)模式，盡量避免決策風險；

“市場調查”則從若干假想方案出發(fā)，尋找最合適的目標市場、主題定位及概念產(chǎn)品。

工作程序安排：

第一階段：市場調查與全球化思想采購及理論研究同時進行；

第二階段：確定初步定位并向發(fā)展商作中期匯報（以ppt投影形式）；

第三階段：確定概念產(chǎn)品類型及實操方案，完成策劃書

第一節(jié) 銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等

第二節(jié) 銷售策劃與項目策劃的區(qū)別

簡單而言，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一、項目策劃所包涵內容：

（一）市場調查

項目特性分析、建筑規(guī)模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議

（二）目標客戶分析

經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）價格定位

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

（四）入市時機、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算

（七）推廣費用

現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放

二、銷售策劃所包涵內容：

（一）銷售現(xiàn)場準備

（二）銷售代表培訓

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號銷控管理

（五）銷售階段總結

（六）銷售廣告評估

（七）客戶跟進服務

（八）階段性營銷方案調整

第三節(jié) 銷售策劃的內容及步驟

一、項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。

二、市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三、項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四、項目再定位：根據(jù)以上調研分析，重新整合所有賣點，根據(jù)市場需求，做項目市場定位的調整。

五、項目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六、項目銷售策略：

（一）項目入市時機選擇

理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備：

1．開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應達到可售的基本要求；

2．你已經(jīng)知道目標客戶是哪些人；

3．你知道你的價格適合的目標客戶；

4．你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；

5．已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；

6．已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；

7．已制定出具競爭力的入市價格策略；

8．制定合理的銷控表；

9．精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案

10．組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；

11．盡力完善現(xiàn)場氛圍；

12．你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13．其他外部條件也很合適。

（二）項目廣告宣傳計劃

當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便

成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。

第四節(jié) 銷售策劃的原則

一、創(chuàng)新原則

隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

二、資源整合原則

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產(chǎn)營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進而實現(xiàn)預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式中間強、兩頭弱的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于：智能互補、利益共享、風險共擔。

三、系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費習慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求。

房地產(chǎn)營銷首先應從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區(qū)域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統(tǒng)、架設空中走廊、提供網(wǎng)絡服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的賣點一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

四、可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會現(xiàn)實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié) 檢驗銷售策劃的成果

隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當前的現(xiàn)實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準確把握，同時對于消費需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現(xiàn)。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動態(tài)調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態(tài)。

第五篇：房地產(chǎn)策劃模式及其流程

房地產(chǎn)策劃模式及其流程

房地產(chǎn)策劃是按一定的模式進行的。所謂“策劃模式”，就是使策劃人可以照著去做的具體策劃樣式。在房地產(chǎn)策劃發(fā)展過程中，經(jīng)過策劃人不斷的實踐和總結，策劃模式開始逐漸形成，體現(xiàn)了房地產(chǎn)策劃的一些基本規(guī)律。根據(jù)房地產(chǎn)項目的具體情況靈活運用這些策劃模式，可以創(chuàng)造出項目典范和營銷經(jīng)典，提高房地產(chǎn)策劃的科學性和規(guī)范性。

目前在市場上主要有以下幾種策劃模式：房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商策劃模式。下面分別說明各種策劃模式的內容和流程：

一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式

房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式從宏觀戰(zhàn)略的高度來策劃項目，因而成功率較高，它具有明顯的特長：第一，對宏觀大勢的把握能使項目定位準確，找到項目最合適的發(fā)展思路；第二，能有效地協(xié)調各專業(yè)公司圍繞項目的總目標進行操作，并從全局出發(fā)實現(xiàn)項目的具體目標；第三，由于是從宏觀戰(zhàn)略的高度來把握和分析項目的，因而最適宜操作大盤項目。

房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式是王志綱先生及其工作室倡導、并在房地產(chǎn)策劃實踐中證明可行的策劃模式。經(jīng)過多年的研究和探索，王志綱工作室戰(zhàn)略策劃理論逐漸形成，具有獨特的策劃風格。戰(zhàn)略策劃模式最大特征是強調宏觀大勢的把握與分析。

房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃是為企業(yè)發(fā)展或項目開發(fā)設計總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合這些專業(yè)性操作公司，使其在統(tǒng)一的平臺上，協(xié)調一致地實現(xiàn)總體目標。

房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式流程和內容如下：

1、大勢把握——出思路。在宏觀大勢把握的前提下，根據(jù)每個企業(yè)的不同特點，找到適合其的發(fā)展思路。大勢把握包括中國經(jīng)濟大勢，區(qū)域經(jīng)濟大勢，區(qū)域市場需求大勢，區(qū)域行業(yè)競爭大勢和區(qū)域板塊文化底蘊。

2、理念創(chuàng)新——出定位。思路確定后，選擇擺脫同質化競爭的迷局，確定差異化發(fā)展的突破點，總結、提取出一個能體現(xiàn)并統(tǒng)帥企業(yè)或產(chǎn)品發(fā)展的靈魂和主旋律。理念創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、預見創(chuàng)新和整合創(chuàng)新。

3、策略設計——出方案。量身定造，針對企業(yè)特點設計一套科學、獨創(chuàng)、有前瞻性的，且具可操作性的對策方案。策略設計包括項目總體定位，項目理念設計，項目功能規(guī)劃，項目運作模式，項目經(jīng)營思路和項目推廣策略。

4、資源整合——出平臺。幫助企業(yè)整合內外資源，包括整合各種專業(yè)化公司的力量，創(chuàng)造一個統(tǒng)一的操作平臺，讓各種力量發(fā)揮應有的作用。資源整合包括企業(yè)內部資源整合，企業(yè)外部資源整合，行業(yè)內部資源整合，行業(yè)外部資源整合。

5、動態(tài)顧問——出監(jiān)理。操作過程主要由企業(yè)家完成，策劃人作為顧問起參謀作用。顧問監(jiān)理包括項目重大事件，項目重要環(huán)節(jié)，項目節(jié)奏把握，項目時常引爆和項目品牌提升。

戰(zhàn)略策劃模式對策劃人的綜合素質要求很高，具有哲理型、思想型、創(chuàng)新型素質的策劃人才能容易勝任。

二、房地產(chǎn)全程策劃模式

全程策劃的策劃理念和內涵既實用又豐富，而且創(chuàng)造了不少經(jīng)典項目，深受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃咨詢公司的推崇，流行全國。

房地產(chǎn)全程策劃，簡單地說就是對房地產(chǎn)項目進行“全過程”的策劃，即從項目前期的市場調研開始到項目后期的物業(yè)服務等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調為投資者提供標本兼治的全過程策劃服務，每個環(huán)節(jié)都以提升項目的價值為重點，圍繞提升項目的價值來運用各種手段，使項目以最佳的狀態(tài)走向市場。

房地產(chǎn)全程策劃模式的特點是“全過程策劃服務”，因而策劃的思路、理念可以貫穿于整個項目。全程策劃在運用中逐漸形成三種不同的策劃方向：

第一種是在項目接手后，從市場調研、規(guī)劃設計、建筑方案、概念設計、形象設計、營銷策劃、廣告推廣、銷售代理以及售后服務等一系列環(huán)節(jié)都參與進去，并在各個專業(yè)上具體操作，直到項目成功推出市場。這種策劃方向要求策劃人員素質好、水平高、技術全面，從策劃總監(jiān)、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調、相互合作。而且，要求最低層面的技術人員如建筑設計、廣告平面、銷售代理等人員都對策劃規(guī)律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當大，人員結構、知識結構的要求相當嚴謹，只有極少數(shù)有實力的策劃咨詢公司能承擔這樣的全程策劃。

第二種是項目的一系列環(huán)節(jié)都參與進去，但不涉及到具體專業(yè)操作層面。市場調查、建筑設計、形象設計、廣告發(fā)布、銷售代理等由各專業(yè)公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統(tǒng)籌，把各種不同的專業(yè)公司整合一起，按照總策劃的方向行事。此策劃方向人員不多，但都是策劃精英，能主持各方面的專業(yè)工作，把專業(yè)公司協(xié)調、統(tǒng)籌好。該策劃方向被運用到眾多的策劃咨詢公司。

第三種由于策劃咨詢公司的專業(yè)特長不同，在全過程策劃服務的前提下，有的在規(guī)劃設計、建筑設計及環(huán)境設計方面參與比較多；有的在市場調研、投資分析方面有擅長；有的在廣告策劃方面有突出的表現(xiàn)；還有的在策劃銷售方面最有能力。他們運用自己的專業(yè)特長有所側重，但不丟掉全程策劃的宗旨，也取得了較好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。

全程策劃模式比較適用于中小型項目操作運行，這樣各個環(huán)節(jié)較容易策劃到位，大的項目如幾千畝的大盤就會感到力不從心。這時，就應該采用其他策劃模式與之交*進行，取長補短。全程策劃模式的流程和內容如下：

全程策劃模式內容如下：

1、市場調研分析——對項目所處的經(jīng)濟環(huán)境、項目當前房地產(chǎn)市場狀況、項目所在區(qū)域同類樓盤進行調研分析。

2、土地價值研判——挖掘土地的潛在價值，對土地的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行分析研究。

3、項目定位——通過對項目自身條件及土地價值、市場競爭情況分析，確定項目定位策略，決定目標客戶及樓盤形象，決定項目市場定位、功能定位及形象定位。

4、項目概念規(guī)劃——提出建議性項目經(jīng)濟指標、市場要求、規(guī)劃設計、建筑風格、戶型設計及綜合設施配套等。

5、項目規(guī)劃設計——根據(jù)項目概念規(guī)劃交由專業(yè)的設計機構做項目詳細的規(guī)劃設計。如建筑設計、環(huán)境設計、配套設計等。

6、項目形象策劃——開發(fā)商與項目的形象整合，項目形象、概念及品牌前期推廣。

7、項目營銷策劃——分析項目環(huán)境狀況，突現(xiàn)其價值。找準項目市場營銷機會點及障礙點，整合項目外在資源，挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。

8、項目服務策劃——與項目定位相適應的物業(yè)管理概念提示，將服務意識傳播給員工，構建以服務為圓心的組織架構。

9、項目品牌策劃——抓住企業(yè)和項目培養(yǎng)品牌，延伸品牌的價值，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

三、品牌策劃模式

房地產(chǎn)品牌策劃模式的最大特點是除了抓住品牌內在品質和外在品質外，著重強調項目品牌的推廣。通過工地包裝、現(xiàn)場銷售包裝、電視報紙廣告造勢、樣板房推動、軟性新聞宣傳、公關活動介入等，把不知名的樓盤短時內變得家喻戶曉，吸引客戶購買，從而達到品牌策劃的目的。

品牌策劃模式對一些內外品質稍差的項目來說，效果是很好的，通過“快速推廣”，使項目贏得人們的認同。但是，如果在推廣時片面追求“造勢”、“炒作”，忽視產(chǎn)品品質，雖取得首次開盤成功，后幾期就不一定賣得動了。因此，在“快速推廣”的同時，也不能忘了品牌的品質，因為最終得到客戶信賴的還是項目真正的內在品質。

品牌就是差異，就是個性。品牌標志著商品的特殊身份，將自身與其他類商品區(qū)別開來。房地產(chǎn)品牌就是房地產(chǎn)項目具有區(qū)別于其他項目的個性，有獨特的目標市場和共同認知的目標客戶群，有較高的知名度、美譽度和忠誠度。房地產(chǎn)品牌策劃是對房地產(chǎn)品牌的內涵進行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣，使房地產(chǎn)項目贏得人們的信賴。

品牌策劃模式流程和內容如下：

1、品牌策劃以建立項目品牌為中心。首先要提出品牌的獨特的核心內涵。

2、依據(jù)核心品牌內涵在產(chǎn)品上尋找產(chǎn)品支撐。在規(guī)劃、設計、景觀、配套、物業(yè)服務等各個方面尋求和表現(xiàn)品牌的內涵。品牌策劃就是建立一流的品質和一流的推廣。品質是品牌的基礎，品牌策劃要從品質入手，創(chuàng)建一流的品質。品牌的推廣要推廣一流的附加值，要有一流的戰(zhàn)略戰(zhàn)術，要建立一流的物業(yè)管理隊伍。

3、品牌的塑造要尋求公眾的認可，具有社會價值。品牌策劃中的附加值推廣要有側重點。一是要融入自然的和諧環(huán)境，二是要社區(qū)服務的社會化，三是要家居生活的信息化。

4、品牌策劃推廣有四個階段。一是“人工造雨”階段；二是“筑池蓄水”階段；三是“開閘泄流”階段；四是“持續(xù)蓄水”階段。品牌策劃推廣的五種方法。（1）、“筑巢引鳳”法；（2）、“盆景示范”法；（3）、“借花獻佛”法；（4）、“馬良神筆”法；（5）、“巨量廣告”法。

5、品牌的提升，品牌要根據(jù)社會的不斷進步，在不同的階段，品牌需要一些細小的創(chuàng)新。要不斷的維護品牌的形象，建立可持續(xù)發(fā)展的品牌思想。品牌提升要注意六個工程。（1）、軟性推廣工程；（2）、公關活動工程；（3）、賣場包裝工程；（4）、口碑工程；（5）、公關危機工程。

四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式

房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃流程和內容如下：

1、產(chǎn)品調研

產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調研，對區(qū)域競爭產(chǎn)品的調研，對購房者消費傾向的調查，目的是了解需求和供應狀況，為產(chǎn)品定位作好準備。

2、項目定位

在產(chǎn)品調研的前提下，對產(chǎn)品進行恰如其分的確定具體位置。包括目標客戶定位，這最重要，因為產(chǎn)品竣工后是賣給他們的。還有產(chǎn)品品質定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等。

3、產(chǎn)品規(guī)劃設計

這是策劃的重心，根據(jù)目標客戶的特性分析，產(chǎn)品就為它量身而做。包括規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計、戶型設計、配套設計、物業(yè)服務等。

4、產(chǎn)品細節(jié)設計

采用新技術、新材料、新設備。先進的生產(chǎn)工藝，保證產(chǎn)品質量。

5、產(chǎn)品營銷

針對量身定做的目標客戶推出產(chǎn)品的半成品或成品，包括產(chǎn)品的包裝、產(chǎn)品的推廣等。

6、產(chǎn)品服務

這里主要是售后服務，目的是把產(chǎn)品的價值提升和延長。

五、發(fā)展商策劃模式

發(fā)展商策劃作為一種另類策劃模式，策劃的效果是相當明顯的。這里最重要的因素是發(fā)展商本人的開發(fā)運作水平。從目前情況看，發(fā)展商策劃模式的運用有越來越廣泛的趨向，這是因為現(xiàn)在發(fā)展商的知識水平、操作水平比以前更高、更嫻熟了。另一方面，此模式可使發(fā)展商統(tǒng)率項目全局，避免出現(xiàn)難以與策劃人或策劃機構溝通、協(xié)調之苦。另外，運用發(fā)展商策劃模式也不是不需要策劃人的介入，發(fā)展商下屬各部門還是有專業(yè)策劃人協(xié)助的，只不過這些策劃人所起的作用沒有發(fā)展商本人那么大而已。

運用發(fā)展商策劃模式可以看出發(fā)展商本人真正高超的策劃開發(fā)水平，如果達不到那么高的水平，借用“外腦”，聘請策劃人或策劃公司來協(xié)助也未嘗不可。因為，每個人不管水平多高、能力多強，處理事情都有一定的局限性，何況是高智力的策劃思維活動。

發(fā)展商策劃模式可以說是房地產(chǎn)另類策劃模式，有人稱它為“非策劃”模式。倡導這種策劃模式首推萬科企業(yè)的王石先生。他在不同的場合都說過：我不相信策劃，我的企業(yè)沒有策劃人。但是，他屬下的房地產(chǎn)項目開發(fā)沒有一個不成功的。另一個推崇此模式的是北京“現(xiàn)代城”的發(fā)展商潘石屹先生。他開發(fā)的項目也不需要策劃人幫忙，自己親自操作，從項目的市場分析、策劃主題確定、設計思想挖掘、目標客戶尋找等，無不一手包攬。

發(fā)展商策劃模式之所以存在和產(chǎn)生，有以下幾個原因：

第一、發(fā)展商本人有著很高的房地產(chǎn)開發(fā)水平，思想理念超前，對房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)了如指掌，能從容地駕馭房地產(chǎn)市場的風云變幻。具備這樣的高超水平發(fā)展商，實際就是高水平的策劃人。

第二、發(fā)展商企業(yè)經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)實踐，運作機制完善，開發(fā)經(jīng)驗豐富。

第三、發(fā)展商企業(yè)內各部門人才濟濟，經(jīng)驗豐富，技術嫻熟，觀念超前，每個人都是實際的策劃能手，自然會對發(fā)展商的開發(fā)思想和宗旨理解深刻，貫徹到位。發(fā)展商策劃模式內容如下：

1、有過人膽略、經(jīng)驗豐富、思想敏銳、理念超前的發(fā)展商做總策劃的領航人，還有技術嫻熟、觀念靈活的專業(yè)人員相互配合，為共同的項目開發(fā)目標進取。

2、有自己企業(yè)的團隊精神和有特色的企業(yè)文化，造就一種公認的企業(yè)“品牌效應”。

3、發(fā)展商自己有鮮明的氣質和獨特的個人風格，能在不同的場合感染人，形成“明星”效應，塑造出良好的發(fā)展商形象。

4、重視發(fā)展商、物業(yè)管理在規(guī)劃設計方面的作用。

5、發(fā)展商有永遠的創(chuàng)新精神，對目標市場的變化相當靈敏，能準確地找到項目的目標客戶群，并善于發(fā)現(xiàn)目標客戶的正確“密碼”。