第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)及可行性研究

什么叫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)，它是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法對(duì)房地產(chǎn)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，試圖對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作出可行或不可行的一種科學(xué)方法。

項(xiàng)目評(píng)價(jià)可行性研究的理論和方法在國(guó)際上已相當(dāng)完善。它是在20世紀(jì)前葉隨著社會(huì)生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的。它最早是在20世紀(jì)30年代美國(guó)開(kāi)發(fā)田納西河流域時(shí)開(kāi)始試行采用。在我國(guó)，則是從1979年開(kāi)始引進(jìn)并應(yīng)用于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)前期的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析．并于1981年明確規(guī)定把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序。在1983年頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域采用可行性工作的時(shí)間更晚一些。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額巨大、項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、不確定因素多等特征，其成功的關(guān)鍵取決于決策的正確與否。而決策的重要依據(jù)是可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析與預(yù)測(cè)后所得的結(jié)論，所以，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到關(guān)鍵的作用。

具體而言，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)，也是項(xiàng)目審批和項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。在項(xiàng)目建設(shè)中，可行性研究報(bào)告又成為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)所依賴的重要文件，及開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的指導(dǎo)框架。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究如何劃分階段？

可行性研究作為項(xiàng)目投資前期的一項(xiàng)重要任務(wù)和環(huán)節(jié)，它一般可以劃分為三個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)研究階段、初步可行性研究階段、詳細(xì)可行性研究或正式的可行性研究階段。

投資機(jī)會(huì)研究主要是為項(xiàng)目投資者選擇投資機(jī)會(huì)和方向提出輪廓性建議，一般分為一般機(jī)會(huì)研究和項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究。

初步可行性研究則是介于投資機(jī)會(huì)研究和詳細(xì)可行性研究的一個(gè)研究階段，它主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中一些關(guān)鍵問(wèn)題和重要環(huán)節(jié)進(jìn)行專題研究，進(jìn)一步說(shuō)明投資項(xiàng)目的價(jià)值所在。

詳細(xì)的可行性研究則是指對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，為項(xiàng)目決策提供評(píng)價(jià)依據(jù)。

可行性研究的這三個(gè)階段是一個(gè)相對(duì)完整的可行性研究過(guò)程的有機(jī)組成部分。一個(gè)完整的可行性研究工作的完成必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的立項(xiàng)、界定、籌劃；市場(chǎng)調(diào)查、研究；投資方案的分析、比較；預(yù)測(cè)方案的預(yù)期收益及其評(píng)價(jià)；編制可行性研究報(bào)告書(shū)等程序。

可行性研究報(bào)告撰寫(xiě)的具體格式？

A、可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容

一般來(lái)講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分。

1、封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。

2、摘要：它是用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說(shuō)明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。

3、目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。

4、正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)人員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明）；

b、市場(chǎng)調(diào)查和分析； c、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度； e、投資估算及資金籌措； f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； g、風(fēng)險(xiǎn)分析；

h、可行性研究的結(jié)論；

i、研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議；

j、相應(yīng)的附表。

5、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

6、附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖。有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

B、可行性研究報(bào)告正文部分的編寫(xiě)

正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分。內(nèi)容多，較復(fù)雜。

1、概況：

（1）進(jìn)行可行性研究的背景；

（2）所研究項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；

（3）委托方的名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；

（6）可行性研究的編寫(xiě)人員名單；（7）可行性研究的編寫(xiě)依據(jù)；（8）研究報(bào)告的假設(shè)和說(shuō)明。

2、市場(chǎng)調(diào)查分析：要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場(chǎng)分析和調(diào)查，及對(duì)未來(lái)的供給、需求和價(jià)格的預(yù)測(cè)，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫(xiě)出項(xiàng)目所具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過(guò)程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào)告中必須有這些市政條件是否具備的書(shū)面文件。

4、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度：專業(yè)人員可對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。

5、投資預(yù)算和資金籌措：要求寫(xiě)出項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中必須發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用并逐一計(jì)算資金籌措部分，要就整個(gè)項(xiàng)目投資額和相應(yīng)的支付時(shí)間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來(lái)源的安排等。

6、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：要求寫(xiě)出主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)回收期等。

7、風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要求計(jì)算出保本銷售額、盈虧平衡點(diǎn)及對(duì)主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

8、結(jié)論：要求寫(xiě)出該項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論，明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

9、有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。

10、附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究的流程

一、初步開(kāi)發(fā)方案的確定；

二、項(xiàng)目建議書(shū)的編寫(xiě)；

三、項(xiàng)目建議書(shū)的備案；

四、項(xiàng)目建議書(shū)的審批；

五、可行性研究報(bào)告招標(biāo)事宜的說(shuō)明；

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的會(huì)審。

項(xiàng)目建議書(shū)的主要內(nèi)容有哪些？

一、建設(shè)單位基本情況

企業(yè)名稱、性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、注冊(cè)資本、法人代表、投資各方情況等。

二、建設(shè)項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)

說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的主要理由和興建的必要性；提出主要依據(jù)文件，如國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃、生產(chǎn)力布局及國(guó)家和省市其他有關(guān)規(guī)定等。

三、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)

說(shuō)明項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，如道路長(zhǎng)度、建筑物的建筑面積等。

四、建設(shè)資金來(lái)源及投資額估算

說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)所需投資總額估算，資本金和資金籌措的渠道。

五、項(xiàng)目的建設(shè)期

說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)擬安排的進(jìn)度和峻工時(shí)間。

六、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析

說(shuō)明項(xiàng)目所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

七、行業(yè)主管部門加具意見(jiàn)

行業(yè)主管部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模，資金來(lái)源、建設(shè)布局合理性和社會(huì)效益等提出具體意見(jiàn)。

外商投資項(xiàng)目撰寫(xiě)項(xiàng)目建議書(shū)的主要內(nèi)容有哪些？

（一）項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目由來(lái)及背景。

項(xiàng)目承辦單位和項(xiàng)目投資者的有關(guān)情況。即：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、產(chǎn)品銷售情況、年上繳稅額、自有資金數(shù)額、債權(quán)債務(wù)情況等。

興辦外商投資項(xiàng)目要簡(jiǎn)述：

（1）合營(yíng)各方概況，即：合營(yíng)各方名稱、法定地址、法定代表國(guó)籍及姓名、資金實(shí)力、技術(shù)力量等。

（2）合營(yíng)方式（注明合資、合作、獨(dú)資）。

（3）合營(yíng)年限。

（4）經(jīng)營(yíng)范圍。

（5）產(chǎn)品銷售方向（內(nèi)銷或出口比例）。

簡(jiǎn)述項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)。技術(shù)引進(jìn)項(xiàng)目，要簡(jiǎn)述技術(shù)引進(jìn)內(nèi)容（關(guān)鍵設(shè)備或技術(shù)專利）、擬引進(jìn)技術(shù)設(shè)備水平及其國(guó)別和廠商。

產(chǎn)品技術(shù)水平及市場(chǎng)銷售前景。

（二）項(xiàng)目建設(shè)初步選址及建設(shè)條件

項(xiàng)目建設(shè)擬選地址的地理位置、占地范圍（四至范圍）、占用土地類別（國(guó)有、集體所有）和數(shù)量、擬占土地的現(xiàn)狀及現(xiàn)有使用者的基本情況。

如果不指定建設(shè)地點(diǎn)，要提出對(duì)占地的基本要求。

項(xiàng)目建設(shè)條件。簡(jiǎn)述能源供應(yīng)條件、主要原材料供應(yīng)條件、交通運(yùn)輸條件、市政公用設(shè)施配套條件及實(shí)現(xiàn)上述條件的初步設(shè)想。需進(jìn)行地上建筑物拆遷的項(xiàng)目，要提出拆遷安置初步方案。

（三）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容

建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容。生產(chǎn)性項(xiàng)目要提出主要產(chǎn)品品種、生產(chǎn)工藝及生產(chǎn)能力；非生產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)項(xiàng)目的不同性質(zhì)說(shuō)明其規(guī)模，如旅館、賓館項(xiàng)目要說(shuō)明有多少客房、多少床位；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要說(shuō)明擬建的建筑物類別及數(shù)量；成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)要說(shuō)明小區(qū)的主要功能、建筑容積率等。

總建筑面積及主要單項(xiàng)工程的建筑面積。(四)技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案(五)環(huán)境影響

一般民用建筑項(xiàng)目不寫(xiě)，其他非工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)寫(xiě)。

(六)投資估算及資金來(lái)源

項(xiàng)目總投資額。技術(shù)引進(jìn)項(xiàng)目要說(shuō)明進(jìn)口技術(shù)設(shè)備使用外匯數(shù)額，建設(shè)費(fèi)用和購(gòu)置國(guó)內(nèi)設(shè)備所需人民幣數(shù)額；外商投資企業(yè)要說(shuō)明總投資額、注冊(cè)資本數(shù)額、合營(yíng)各方投入注冊(cè)資本的比例、出資方式及利潤(rùn)分配方式。

資金來(lái)源。利用銀行貸款的項(xiàng)目要將注設(shè)期間的貸款利息計(jì)入總投資內(nèi)。

利用外資項(xiàng)目要說(shuō)明外匯平衡方式和外匯償還辦法。

（七）建設(shè)進(jìn)度初步設(shè)想。

（八）經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的初步估算。

（九）結(jié)論。

（十）附件

建設(shè)項(xiàng)目擬選位置地形圖（城近郊區(qū)比例尺為1：2000；遠(yuǎn)郊區(qū)縣比例尺為1：10000）。標(biāo)明項(xiàng)目建設(shè)占地范圍和占地范圍內(nèi)及附近地區(qū)地上建筑物現(xiàn)狀。在自有地皮上建設(shè)，要附市規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)初步選址意見(jiàn)（規(guī)劃要點(diǎn)或其它文件）。

國(guó)家限止發(fā)展的或按國(guó)家及市政府規(guī)定需要先由行業(yè)主管部門簽署意見(jiàn)的項(xiàng)目，要附有關(guān)行業(yè)主管部門簽署的審查意見(jiàn)。

外商投資項(xiàng)目要附以下材料：

（1）會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的外商資信證明材料。

（2）合營(yíng)各方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）。

（3）合營(yíng)各方簽署的合營(yíng)意向書(shū)（境內(nèi)單位要有上級(jí)主管部門的意見(jiàn)）。

兩個(gè)或兩個(gè)以上境內(nèi)單位合建的項(xiàng)目要附以下材料：

（1）合建各方簽署的意向書(shū)（要有上級(jí)主管部門的意見(jiàn)）。

（2）合建各方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）。

其他附件材料。

外商投資項(xiàng)目撰寫(xiě)項(xiàng)目建議書(shū)需要提交的資料？

1.公司背景/歷史 2.目前的資本結(jié)構(gòu)

3.股東介紹，包括在公司的職位、能力、資質(zhì)、股份比例等 4.有沒(méi)有期權(quán)協(xié)議，如果有的話，主要條款如何 5.公司提供的主要產(chǎn)品/服務(wù)介紹

6.主要產(chǎn)品與消費(fèi)者目前所使用/所擁有的產(chǎn)品/服務(wù)相比，消費(fèi)者將從公司的產(chǎn)品/服務(wù)中如何受益?強(qiáng)調(diào)比較結(jié)果 7.產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)簡(jiǎn)要描述

8.公司有多少潛在用戶?其增長(zhǎng)率是多少?公司計(jì)劃占有該市場(chǎng)的多大份額? 9.公司如何發(fā)現(xiàn)潛在市嘗如何打進(jìn)潛在市場(chǎng)? 10.公司發(fā)展計(jì)劃 11.目前客戶狀況 12.市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略

13.競(jìng)爭(zhēng)分析公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)?公司比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)/弱的地方是什么?是否具有能阻止其他人進(jìn)入的壁壘(例如技術(shù)/法規(guī))? 14.可替換產(chǎn)品/服務(wù)

15.公司的優(yōu)勢(shì)/弱勢(shì)/發(fā)展的機(jī)會(huì)/受到的威脅

16.業(yè)務(wù)計(jì)劃的實(shí)施：業(yè)務(wù)計(jì)劃將如何實(shí)施?公司的實(shí)施戰(zhàn)略是什么? 17.上下企業(yè)產(chǎn)品/原材料/銷售關(guān)系 18.公司發(fā)展實(shí)施時(shí)間表和預(yù)算

19.管理團(tuán)隊(duì)介紹,公司主要員工構(gòu)成?他們擁有何種經(jīng)驗(yàn)、業(yè)績(jī)記錄和技能? 20.公司需要多少資金來(lái)實(shí)施該業(yè)務(wù)計(jì)劃?公司如何向外部投資者估值自己?預(yù)計(jì)“資金消耗率”(或每月支出)是多少? 21.資金用途

22.財(cái)務(wù)分析，描述公司的財(cái)務(wù)規(guī)劃 23.現(xiàn)金流動(dòng)的安排與使用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的會(huì)審程序及法律依據(jù)

一、受理

申辦人需提交如下申辦材料：

1、立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告；

2、項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限的說(shuō)明（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三章第十二條）；

3、市規(guī)劃委出具的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三章第十二條）;

4、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)投資方案（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三章第十二條）；

5、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置方案（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三章第十二條）；

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章第九條）；

7、企業(yè)的項(xiàng)目資本金證明（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三章第十三條）。

標(biāo)準(zhǔn)：

申辦人提交的申辦材料齊全、規(guī)范。

二、審核

1、申辦材料真實(shí)、合法、有效；

2、申辦項(xiàng)目符合本市土地利用總體規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃的要求（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三章第十條）；

3、符合城市規(guī)劃的要求（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三章第十條）；

4、符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三章第十條）；

5、申辦項(xiàng)目符合基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求、產(chǎn)權(quán)界定清楚（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三章第十二條）；

6、項(xiàng)目拆遷、安置方案符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三章第十二條）；

7、申辦企業(yè)資質(zhì)等級(jí)符合承擔(dān)相應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章第九條）；

8、申辦企業(yè)的項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不低于20％（依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三章第十三條）；

三、復(fù)審

標(biāo)準(zhǔn)：同審核標(biāo)準(zhǔn)

四、審定

標(biāo)準(zhǔn)：同審核標(biāo)準(zhǔn)。

五、告知 工作標(biāo)準(zhǔn)：

1、及時(shí)、準(zhǔn)確通知申辦人有關(guān)事項(xiàng)；

2、留存歸檔的審批材料齊全、規(guī)范。

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益最大化，必須通過(guò)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、研究和分析；對(duì)可能擬定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證；對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)等給出結(jié)論性意見(jiàn)，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開(kāi)展工作的基礎(chǔ)。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

1.作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)某一方案的評(píng)估結(jié)論，決定是否投資開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。

2.作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。對(duì)銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無(wú)償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也是環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。

4.作為開(kāi)展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，可行性研究為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。

5.根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)特定方案的評(píng)價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。

6.作為國(guó)家各級(jí)計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策四個(gè)階段。

1.投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會(huì)。

投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。與市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)相銜接，一般投資機(jī)會(huì)研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機(jī)會(huì)研究。一般機(jī)會(huì)研究是由國(guó)家機(jī)構(gòu)、公共機(jī)構(gòu)或由企業(yè)進(jìn)行，作為指定經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的基礎(chǔ)。在對(duì)一般投資機(jī)會(huì)作出最初鑒別之后，再進(jìn)行項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究，即將項(xiàng)目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻?xiàng)目投資建議，以指明具體的投資方向。

投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。

投資機(jī)會(huì)研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為

是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決以下問(wèn)題：

（1）在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

（2）確定對(duì)某些關(guān)鍵性問(wèn)題需要進(jìn)行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對(duì)各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。

（3）根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。

在初步可行性研究階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)需求與供給、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應(yīng)達(dá)到±20％以內(nèi)。

3.詳細(xì)可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，它為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面的評(píng)價(jià)依據(jù)，為項(xiàng)目的具體事實(shí)提供科學(xué)依據(jù)。在這一階段內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，是在分析項(xiàng)目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10％。

4.項(xiàng)目的評(píng)估和決策。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國(guó)家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評(píng)估階段。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；（2）分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及定額費(fèi)率的選擇；（3）從企業(yè)、國(guó)家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；（4）分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫(xiě)出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。

（二）可行性研究的基本內(nèi)容

由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：

1.總論。包括綜述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況，項(xiàng)目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問(wèn)題和建議。

2.市場(chǎng)需求與供給預(yù)測(cè)——租售價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)。

3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問(wèn)題、機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

4.明確資源、原材料基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件。

5.根據(jù)慣常條件，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。

6.資金來(lái)源及融資方式。

7.項(xiàng)目投資成本、銷售費(fèi)用的估算及投入時(shí)間。

8.項(xiàng)目租售收入預(yù)測(cè)。

9.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

10.項(xiàng)目評(píng)價(jià)總結(jié)，得出評(píng)價(jià)結(jié)論。

（三）可行性研究的步驟

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：

1.接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開(kāi)發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢?cè)u(píng)估公

司或投資顧問(wèn)公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃。

2.收集資料，調(diào)查研究。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明并預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

3.設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案。

4.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

6.制定實(shí)施計(jì)劃。對(duì)于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

7.編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本估算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項(xiàng)目的可行性研究階段，為了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)并作出投資決策，必須對(duì)項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：

1.土地取得費(fèi)和拆遷費(fèi)用、市政工程建設(shè)費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)。

3.建筑安裝工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。

5.銷售費(fèi)用。

6.利息支出。

7.其他費(fèi)用。

8.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

9.各種稅費(fèi)。

（二）各項(xiàng)成本費(fèi)用估算的方法

1.土地費(fèi)用估算。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對(duì)土地費(fèi)用有有償和無(wú)償兩種。對(duì)土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國(guó)有土地兩種形式，計(jì)算時(shí)要針對(duì)實(shí)際情況而定。

（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是國(guó)家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國(guó)的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國(guó)家以土地所有者身份加以確認(rèn)，在這個(gè)過(guò)程中土地使用者要向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場(chǎng)比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權(quán)出讓金一般在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)一次性支付。

（2）市政建設(shè)配套費(fèi)用。市政建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由

受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營(yíng)業(yè)性的配套設(shè)施如居委會(huì)、派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?，稱配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這些費(fèi)用的測(cè)算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

（3）土地征用費(fèi)。對(duì)選取集體土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，必須支付土地征用費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金、土地管理費(fèi)、耕地占用稅和拆遷費(fèi)等。在《中華人民共和國(guó)土地管理法》的指導(dǎo)下，各級(jí)地方政府對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)均有具體的規(guī)定，因此對(duì)集體土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和具體地塊的協(xié)商條件進(jìn)行。

（4）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家或地方政府可以依照法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因劃撥土地給原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補(bǔ)償。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計(jì)算時(shí)可按規(guī)定進(jìn)行。

（5）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級(jí)市場(chǎng)而取得土地使用權(quán)，則在開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的確定一般在市場(chǎng)條件下進(jìn)行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能與市場(chǎng)測(cè)評(píng)價(jià)格有較大出入。

如上條目的土地費(fèi)用并不同時(shí)發(fā)生。對(duì)征用集體土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（3）、（4）；對(duì)在城市內(nèi)部一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（4）；對(duì)于在城市內(nèi)部二、三級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，發(fā)生土地費(fèi)用（5）。

2.前期工程費(fèi)估算。前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5％左右（在平原地區(qū)，這項(xiàng)指標(biāo)多直接與規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)合并，統(tǒng)一按照3％左右的標(biāo)準(zhǔn)收?。?。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用，場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用?？筛鶕?jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)等。

（1）建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、必要的室內(nèi)裝飾家具費(fèi)、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費(fèi)用等。

（2）附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場(chǎng)、自行車棚、信報(bào)箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費(fèi)用。

（3）室外工程費(fèi)包括場(chǎng)內(nèi)的自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，可按項(xiàng)目投資或前述三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為2％～3％。

5.銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、銷售機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。

6.財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算可參照金融市場(chǎng)的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算，其計(jì)息基礎(chǔ)為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。

8.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％～10％估算。

9.稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占最大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

有關(guān)內(nèi)容見(jiàn)本書(shū)第五章。

第三篇：第一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

第一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū)

2、初步確定開(kāi)發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第二步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套

1、征求主管部門審查意見(jiàn)

2、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

3、報(bào)審市政配套方案

4、市政各管理部門提出市政配套意見(jiàn)

5、市政管線綜合

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi) 第三步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評(píng)估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥

1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

2、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察

3、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

4、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請(qǐng)

2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

3、簽訂征地協(xié)議

4、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

5、確定勞動(dòng)力安置方案

6、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結(jié)戶口

11、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

15、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

16、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第四步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請(qǐng)

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議

10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第五步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見(jiàn)表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

2、招標(biāo)準(zhǔn)備

3、招標(biāo)通告

4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

6、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

8、投標(biāo)單位資格審批

9、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)

10、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)

11、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)

12、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

13、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理

1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)

2、建設(shè)工程監(jiān)理

3、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記

4、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

5、辦理開(kāi)工前審計(jì)

6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

8、報(bào)裝施工用水、電、路

9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

10、協(xié)調(diào)交通管理部門

11、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

12、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工

1、施工場(chǎng)地的“三通一平”

2、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)

3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

4、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

1、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

2、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》

3、商品住宅性能認(rèn)定

4、竣工統(tǒng)計(jì)登記

5、辦理竣工房屋測(cè)繪

6、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

5、地下水資源養(yǎng)蓄基金

6、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

7、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)

8、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

9、建筑行業(yè)管理費(fèi)

10、綠化建設(shè)費(fèi)

11、公園建設(shè)費(fèi)

12、綠化補(bǔ)償費(fèi)

13、路燈維護(hù)費(fèi)

14、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

15、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

16、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

17、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）

18、建安工程費(fèi)

19、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

20、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

21、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

22、竣工圖費(fèi)

23、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

24、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

25、工程監(jiān)理費(fèi)

26、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

27、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)

28、超計(jì)劃用水加價(jià)

29、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

30、占道費(fèi)

31、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第六步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序

一、商品房的銷售

1、辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)

二、房地產(chǎn)的抵押

1、抵押權(quán)的設(shè)定

2、簽訂抵押合同

3、辦理房地產(chǎn)抵押登記

4、抵押房地產(chǎn)的占管

5、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營(yíng)業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個(gè)人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

第七步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告樣板

□□市□□房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有限文件

□□ [2013] 1號(hào)

—————————————— ★ ——————————————————

□□□（項(xiàng)目名稱）立項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)

□□發(fā)展與改革委員會(huì)：

我公司成立于20□□年□□月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)□級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資金□□萬(wàn)元。本公司擬在□□市城東區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)“□□□公園”項(xiàng)目。項(xiàng)目地址位于城東路□□號(hào)。

項(xiàng)目總用地面積□□□平米，約□□□畝，建筑容積率□□，建筑面積□□□萬(wàn)平米，其中商業(yè)房面積□□□萬(wàn)平米，住宅面積□□□萬(wàn)平米。

建設(shè)期約五年。

項(xiàng)目用地通過(guò)摘牌，已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證，土地購(gòu)置款已經(jīng)全部付清。項(xiàng)目投資概算□□□億元，所需建設(shè)資金來(lái)源：自籌□□億元，銀行貸款□□億元?，F(xiàn)向貴委申請(qǐng)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)，請(qǐng)予批準(zhǔn)為盼！

□□市□□房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

2013年 月 日

主題詞：□□□公園申請(qǐng)立項(xiàng)

—————————————————————————————————— 主送：□□市發(fā)展與改革委員會(huì)

抄送：□□市規(guī)劃局，□□市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

——————————————————————————————————□□市□□房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦公室2013年*月*日印發(fā)

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究

可行性研究：籌資第一步

□ 作者：Harrison, Bill J 譯者：李昂日期：2003-9-9

終于到了要建一個(gè)新博物館的時(shí)候了。一開(kāi)始由于管子生銹而導(dǎo)致漏水，使得天花板和房頂都受到了損害，然后陳舊的供熱系統(tǒng)在隆冬時(shí)節(jié)無(wú)法工作了。為維護(hù)這個(gè)古舊的建筑物而花的錢多過(guò)舉辦展覽所獲得的收入。參觀的人數(shù)縮水，贊助商也在抱怨建筑物的老化。這個(gè)有40年壽命的屋頂真是必須更換了。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間激烈的辯論，董事會(huì)決定批準(zhǔn)2500萬(wàn)美元資金來(lái)重新建造一個(gè)博物館。董事會(huì)在很多問(wèn)題上做了斗爭(zhēng)，但是其中一個(gè)卻令他們寢食難安：公眾會(huì)同意這個(gè)項(xiàng)目嗎？為了減少他們的顧慮，在商業(yè)活動(dòng)之前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行可行性研究。但董事會(huì)中，只有三分之一贊成在建造活動(dòng)之前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行研究，三分之一認(rèn)為研究?jī)H僅是對(duì)金錢和時(shí)間的巨大浪費(fèi)，而另外三分之一的人則根本不知道什么是可行性研究。

什么是可行性研究？

“這是一項(xiàng)市場(chǎng)研究，” George A.Brakeley, III解釋到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一個(gè)資金籌措咨詢公司的主席，“如果你從事消費(fèi)品制造的話，不對(duì)一種新剃刀進(jìn)行市場(chǎng)測(cè)試，就把它投放市場(chǎng)的事情是不可想象的。我們?cè)跍y(cè)試某個(gè)企業(yè)的資金籌措吸引力方面做著同樣的工作。這種測(cè)試可能是本地的，區(qū)域性的或者全國(guó)的，而且通常包括三部分：基金會(huì)、公司和個(gè)人捐助者?！?/p>

可行性研究通常在商業(yè)活動(dòng)之前，而且通常是由外部的咨詢公司主導(dǎo)的。研究一般包括一個(gè)對(duì)資金籌措活動(dòng)的外部審計(jì)，以及隨后與相關(guān)人士的一系列會(huì)見(jiàn)。審計(jì)和會(huì)見(jiàn)的結(jié)果將呈現(xiàn)給企業(yè)董事會(huì)?！笆孪葲](méi)有任何評(píng)估活動(dòng)就確定進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的情況很少見(jiàn)，” Brakeley談到，“同樣非常少見(jiàn)的是，一個(gè)企業(yè)自行進(jìn)行可行性研究。這主要是因?yàn)?，人們?cè)跁?huì)見(jiàn)客觀、專業(yè)的外部人員比會(huì)見(jiàn)內(nèi)部人員的時(shí)候更傾向于坦白，尤其是他們與企業(yè)有著很大關(guān)聯(lián)的時(shí)候。”

Susan B.Franklin是MSW，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉磯的執(zhí)行主管，她非常有興趣在700萬(wàn)美元的建造活動(dòng)之前進(jìn)行一項(xiàng)研究。“我們進(jìn)行可行性研究的原因很多。第一，因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)有很長(zhǎng)的歷史，人們對(duì)我們的感覺(jué)很多樣。我們感覺(jué)一個(gè)外部人員能夠幫助我們明確這種感覺(jué)。第二，我們希望確認(rèn)我們所投資的數(shù)字是正確的。我們選擇700萬(wàn)是因?yàn)槲覀兊慕ㄖ熀鸵?guī)劃師認(rèn)為這個(gè)建筑會(huì)花費(fèi)這么多?；蛟S一個(gè)可行性研究將表明我們有能力進(jìn)行1000萬(wàn)美元的商業(yè)活動(dòng)。我想，如果確實(shí)存在這樣的機(jī)會(huì)卻被我們錯(cuò)過(guò)了的話，將會(huì)是一件很可笑的事情。同時(shí)，我希望確定我們將會(huì)成功。如果一個(gè)可行性研究告訴我們這個(gè)項(xiàng)目只能支持400萬(wàn)的投資，那么我們最好做一個(gè)400萬(wàn)的項(xiàng)目，縮減開(kāi)支，以后再做完余下的部分?！?/p>

商業(yè)活動(dòng)能夠在沒(méi)有可行性研究的情況下獲得成功

并不是所有人都同意可行性研究是投資之前所必須的步驟?！拔覀兊纳虡I(yè)活動(dòng)籌措到750萬(wàn)美元，但我們并沒(méi)有經(jīng)過(guò)研究，而且也沒(méi)有雇用顧問(wèn)。我們僅僅是挽起袖子自己干?！?Mack McKinzie這樣解釋到，他是印第安納波利斯藝術(shù)博物館的主管?！?0年代我們?cè)谝粋€(gè)小型，而且很不成功的商業(yè)活動(dòng)中使用了顧問(wèn)。我并不清楚那到底是顧問(wèn)，還是董事會(huì)或是兩者的結(jié)合，但是沒(méi)有人對(duì)結(jié)果滿意。”

“我們長(zhǎng)期以來(lái)都擁有不錯(cuò)的資金籌措方案。我們擁有強(qiáng)有力的董事會(huì)，我們了解我們的客戶，而且我們很好地集中精力做我們的事情。我們感到機(jī)會(huì)不錯(cuò)。在一個(gè)企業(yè)的生命期里，有那么一段時(shí)間，所有的事情看起來(lái)都處于良好的狀態(tài)中。”

McGrath & Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已經(jīng)從事直接郵寄的資金籌措項(xiàng)目16年以上了。他目睹了這些年可行性研究需求的衰退?！翱尚行匝芯吭?jīng)十分流行。研究是一個(gè)必經(jīng)的程序。這種研究一度更像是一些顧問(wèn)公司的銷售工具，而不是更好的審視企業(yè)的圖景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想這一點(diǎn)現(xiàn)在不同了?！?/p>

可行性研究的費(fèi)用

可行性研究是很貴的。當(dāng)使用顧問(wèn)的時(shí)候，所支付的費(fèi)用肯定要比使用內(nèi)部職員進(jìn)行研究要高得多。但是，咨詢費(fèi)會(huì)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)和復(fù)雜程度的不同而有很大差別。Brakeley解釋了他公司對(duì)于費(fèi)用的哲學(xué)?！耙粋€(gè)可行性研究可能從15000美元到75000美元不等。我們相信少數(shù)高質(zhì)量的訪談比大量膚淺的訪談?dòng)行У枚唷ＹM(fèi)用也會(huì)受地理因素的影響。如果目標(biāo)是一個(gè)社區(qū)醫(yī)院的話，其影響范圍僅僅是周邊20英里以內(nèi)的地方。這種訪談的效率會(huì)比一所自由主義藝術(shù)學(xué)院的效率高多了。因?yàn)檫@種學(xué)院的董事會(huì)托管人和優(yōu)秀畢業(yè)生可能會(huì)散布在整個(gè)國(guó)家里，或許乘飛機(jī)去西雅圖僅僅是為了做一個(gè)訪談。另一個(gè)影響費(fèi)用的因素是進(jìn)行訪談的人的資歷。我們并不習(xí)慣于讓新手做這樣的研究?！?/p>

可行性研究的費(fèi)用可能會(huì)讓一個(gè)企業(yè)退縮。Susan Franklin解釋到：“一些董事會(huì)成員無(wú)疑會(huì)說(shuō)：?天那，做一個(gè)可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以讓多少孩子去夏令營(yíng)！?幸運(yùn)的是，我們的董事會(huì)覺(jué)得可行性研究是通向成功的必備條件。他們同樣理解必須為正確的建議投資。不管是會(huì)計(jì)之于貿(mào)易或是律師之于法律條文，建議是必須聽(tīng)的。一項(xiàng)可行性研究保護(hù)你不犯錯(cuò)誤?！?/p>

McGrath同意很多企業(yè)不進(jìn)行可行性研究是因?yàn)橘M(fèi)用過(guò)高的緣故。他同樣相信另外還有原因。“很多項(xiàng)目沒(méi)有做可行性研究，費(fèi)用當(dāng)然是一個(gè)因素。但是，我相信也有相當(dāng)一部分原因是開(kāi)發(fā)商的自信所致。他們說(shuō)，我能做這事，就像XYZ一樣簡(jiǎn)單，為什么還要在咨詢公司身上花錢呢，我能做好！”

研究是耗費(fèi)時(shí)間的可行性研究最令人感到灰心的方面在于時(shí)間。董事會(huì)決定要進(jìn)行研究，他們已經(jīng)雇傭了一個(gè)能夠勝任的資金籌措公司，然后卻被同一家公司告知研究開(kāi)始之前需要數(shù)月時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)備。董事會(huì)叫嚷到：“這算是什么買賣！”

“有一次咨詢公司說(shuō)他們需要三個(gè)月時(shí)間進(jìn)行研究”，Brakeley解釋到?！暗芯繉⒃趦蓚€(gè)方面陷入困境。一是企業(yè)并不總是處于可以供研究的狀態(tài)中。二是你想見(jiàn)的人并不是隨時(shí)就可以見(jiàn)到的。因?yàn)檫@個(gè)原因，有些研究將耗費(fèi)4到6個(gè)月才能完成?！?/p>

如果研究的結(jié)果是負(fù)面的會(huì)怎樣？

沒(méi)有一個(gè)企業(yè)是完美的。經(jīng)常會(huì)有一些人或其他企業(yè)，由于某種原因不喜歡你的商業(yè)運(yùn)作方式。進(jìn)行研究的一個(gè)原因是確定你的項(xiàng)目會(huì)對(duì)社區(qū)帶來(lái)多大的利益，并且確定項(xiàng)目運(yùn)作成功的機(jī)會(huì)。但是如果兩個(gè)月的研究之后，你的顧問(wèn)為你帶來(lái)壞消息——你的項(xiàng)目存在較大的外部問(wèn)題，你能做什么？接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么？

Brakeley描述了他的公司將是如何應(yīng)對(duì)這一情況的?！叭绻覀冞M(jìn)行了訪談?dòng)?jì)劃中的三分之一或是四分之一，而且訪談是令人驚訝且絕對(duì)負(fù)面的話，我們將會(huì)停止研究進(jìn)程，然后回去對(duì)他們說(shuō)，伙計(jì)們，你們有大麻煩了。我們最好完全停止這項(xiàng)研究并且改正這些問(wèn)題，因?yàn)檫@不是對(duì)資源的有效運(yùn)用。負(fù)面的結(jié)果并不完全意味著你們不應(yīng)當(dāng)運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，而是意味著項(xiàng)目的目標(biāo)經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)是不夠有競(jìng)爭(zhēng)力的，應(yīng)當(dāng)另立目標(biāo)。有些時(shí)候我們不得不說(shuō)，我們認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目目前是不值得建議的，這是原因，這是你們需要為這個(gè)項(xiàng)目所做的準(zhǔn)備?！?/p>

McGrath對(duì)客戶采用相似的方針?！拔覍⒏嬖V他們改正問(wèn)題，尋找其他途徑獲得他們所尋找的資金。但是，我從沒(méi)有看到過(guò)一個(gè)完全負(fù)面的研究，因?yàn)榭隙ㄓ腥耸侵С诌@個(gè)機(jī)構(gòu)的，因此也總會(huì)有希望和樂(lè)觀估計(jì)?！?/p>

如果選擇不做可行性研究的話應(yīng)當(dāng)做好準(zhǔn)備

如果你的企業(yè)選擇在建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作之前不做可行性研究的話，你應(yīng)當(dāng)做到如下：

1、高度的自信；

2、對(duì)你的市場(chǎng)和客戶的廣泛認(rèn)知；

3、以往商業(yè)運(yùn)作的成功經(jīng)歷；

4、主要的成功因素是可以預(yù)期的；

5、確定有一個(gè)自發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)；

6、董事會(huì)和項(xiàng)目員工的承諾，7、完成整個(gè)工作的能力。

McGrath也認(rèn)為如果不經(jīng)過(guò)可行性研究的話，一個(gè)項(xiàng)目必須進(jìn)行充分的準(zhǔn)備?！澳惚仨殦碛幸粋€(gè)詳細(xì)的計(jì)劃書(shū)，并且必須相對(duì)非專業(yè)人士和多數(shù)公眾來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)單、易懂。你必須爭(zhēng)取到與企業(yè)有關(guān)人的支持：董事會(huì)成員，支持者和朋友。你能夠從參與項(xiàng)目的人身上學(xué)到很多。最重要的是你的企業(yè)必須完全為你的項(xiàng)目成功而努力?！?/p>

你應(yīng)當(dāng)為可行性研究投資么？

可行性研究成功地進(jìn)行了很多年。有其缺點(diǎn)，也有優(yōu)點(diǎn)，就像任何其他開(kāi)發(fā)程序一樣。對(duì)于非營(yíng)利組織的任何重要的金融投資，研究都是應(yīng)當(dāng)被謹(jǐn)慎考慮的，如果使用的話，必須小心監(jiān)控，并且得到董事會(huì)和員工的熱情支持。

George Brakeley已經(jīng)完成過(guò)很多可行性研究，而且很清楚這些研究的價(jià)值?！按蠖鄶?shù)企業(yè)和組織意識(shí)到他們最好請(qǐng)外部的、客觀的人來(lái)看看他們想做的事情，并確定這是否可行。有時(shí)這個(gè)步驟就像保險(xiǎn)一樣，顧問(wèn)會(huì)告訴你，你做的不錯(cuò)，繼續(xù)下去，所有的事情都如你所預(yù)期的那樣。但是另一個(gè)極端是，顧問(wèn)十分誠(chéng)懇地告訴你，你做的事情是錯(cuò)的。你應(yīng)該干點(diǎn)其他的事情?！?/p>

Susan Franklin也深信研究對(duì)于項(xiàng)目的成功是非常重要的?！氨M管你認(rèn)為你很了解你的社區(qū)，但是你仍然會(huì)發(fā)現(xiàn)一些令你驚奇的現(xiàn)象。因此，最好事前做好準(zhǔn)備。我經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到企業(yè)發(fā)現(xiàn)他們能夠籌措到比他們預(yù)想得多得多的資金。如果一個(gè)可行性研究告訴你不要進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目的話，不要尋找托辭。更多的時(shí)候，報(bào)告會(huì)告訴你，按你預(yù)先設(shè)想的去做，而且可能會(huì)做所有你能想到的事情。即使研究最終告訴你的結(jié)果和你一開(kāi)始設(shè)想的是一樣的，這只能說(shuō)明你很全面地考慮了這個(gè)問(wèn)題，而并不說(shuō)明你浪費(fèi)了你的金錢。