第一篇：商業(yè)地產(chǎn)拓展市場調(diào)查報告內(nèi)容及格式

附件二

商業(yè)地產(chǎn)拓展市場調(diào)查報告內(nèi)容及格式

第一部分：商業(yè)市場調(diào)研

1、商圈研究

2、消費者研究

3、投資型客戶研究

4、競爭對手研究

一、市場調(diào)研情況

1、調(diào)研時間

2、調(diào)研地點和地區(qū)

3、回收問券

4、調(diào)查方法

5、基本結(jié)論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平比較

2、該地區(qū)GDP主要指標

3、當?shù)卣嘘P(guān)政策和舉措，以及該城市遠景規(guī)劃、社會因素分析

三、區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研

（一）區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展狀況，GDP、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2、項目所在區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)情況，交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入、消費機構(gòu)

3、人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范圍包括：人流類量停留時間、每次消費、對不同類別的消費需求等

4、商圈輻射范圍、及范圍內(nèi)競爭項目

（二）終端消費研究

1、消費習慣

2、逛商場頻率

3、偏愛的商場

4、對項目商圈評價

（三）投資客戶研究

1、經(jīng)營范圍

2、投資動向

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況

（四）競爭對手研究

1、競爭對手基本情況

2、競爭項目

四、消費者消費習性探討

1、基本結(jié)論

2、專題研究

五、項目經(jīng)營方式論證

1、項目與同類物業(yè)的比較論證

2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3、項目消費者群體分析與引導(dǎo)性消費行為論證

4、項目商業(yè)價值與租金價值風險性論證

5、項目設(shè)計標準與經(jīng)營管理水平的論證

第二部分：項目可行性研究

一、前言：項目總體情況說明、分析、總結(jié)

二、項目概況

1、項目具體位置、規(guī)模

2、項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標

三、整體市場分析

1、區(qū)域商業(yè)市場情況

2、根據(jù)項目特點分析當?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析

價格、居民收入、消費偏好、相關(guān)產(chǎn)品價格、對未來預(yù)期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些影響因素的分析和預(yù)測項目的市場發(fā)展趨勢；

3、主要競爭對手分析：對區(qū)域內(nèi)競爭對手分析比較和調(diào)查

4、項目SWOT分析：優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅

5、項目市場定位：通過比較分析，確定項目整體市場定位，功能定位、檔次定位、客戶定

位、價格定位、營銷定位等，為項目的開發(fā)設(shè)計方案提供依據(jù)

6、項目初步開發(fā)設(shè)計方案：通過前面的分析，確定項目最佳的開發(fā)設(shè)計方案

7、項目投資成本估算：估算項目的投資費用,包括土地費用、前期工程費用、主體開發(fā)費用、管理費、銷售費用、稅費、財務(wù)資金費用、其他不可預(yù)見費用等

8、項目投資效益預(yù)測：主要依據(jù)項目的未來銷售收入和收益情況，計算項目的投資利潤、財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收周期等經(jīng)濟指標，以此測算項目建成后的近期和遠期效益

9、風險分析：對項目可能出現(xiàn)的風險進行分析并提出規(guī)避方案

10、可行性研究：可行性研究結(jié)論

第三部分：項目規(guī)劃發(fā)展建議

一、項目分析

1、項目基本情況分析

2、綜合評價（SWOT）

二、項目定位建議

1、綜合定位：特征定位、價格定位、名稱定為

2、品質(zhì)定位：檔次定位、風格定位、形象定位

3、市場定位：目標客群定位、群體表現(xiàn)特征

三、綜合素質(zhì)營造建議

1、整體設(shè)計建議：商場設(shè)計目標及理念

2、單體設(shè)計建議：建筑風格

3、素質(zhì)營造：活動場地、裝修標準

4、環(huán)境景觀塑造建議

5、物業(yè)管理與服務(wù)要點

6、項目配套設(shè)施與功能建議

四、商業(yè)布局建議

1、項目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議

2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案

3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議

4、項目外觀及景觀建議

5、項目人流及物流動向建議

五、項目商業(yè)組合建議

1、商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)分析

2、項目商業(yè)組合的可行性探討

3、項目電梯位置和利用建議

4、項目環(huán)境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議

5、項目配套設(shè)施與功能建議

第四部分：招商、營銷傳播策略

一、項目商圈分析

商圈SWOT分析，商圈結(jié)構(gòu)性分析

二、項目租售價格定位

1、租賃價格

? 標準租賃期

? 租金價格厘定

? 租金水平展望和預(yù)測

? 租金調(diào)整環(huán)境及遞增率

2、銷售價格

? 銷售價格厘定

? 銷售區(qū)域及鋪位分割建議

? 銷售價格之階段策略性建議

? 銷售與租金價格互動建議及檢討

三、商場經(jīng)營方式建議

1、直接和間接商鋪出租

2、商場經(jīng)營方式可行性探討

3、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍本》

四、營銷傳播策略建議

1、招商攻擊戰(zhàn)術(shù)

2、階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分

3、市場營銷攻擊戰(zhàn)術(shù)

4、階段性營銷推廣建議及節(jié)點劃分

5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議

6、宣傳資料及媒介選擇

五、招商營銷執(zhí)行

1、招商營銷方案執(zhí)行

第五部分：經(jīng)營管理建議

一、商場前期經(jīng)營管理建議

1、商場上也布局的設(shè)計和控制

2、全程客戶跟進

3、商場商戶安排

4、商場內(nèi)外部涉及裝潢顧問

5、開業(yè)宣傳推廣傳播策略

6、商場日常管理建議

7、經(jīng)營管理問題咨詢及處理

8、統(tǒng)一管理、經(jīng)營、規(guī)范化運作體系

二、商場管理制度制定

1、招商處管理制度

2、商場經(jīng)營管理制度的擬定

3、商場裝修及設(shè)施安裝管理制度

4、商場各部室經(jīng)理及分區(qū)主任崗位職責

三、商場經(jīng)營管理人員選聘和培訓(xùn)

1、商場各級管理人員選聘

2、商場經(jīng)營管理培訓(xùn)資料

四、商場管理

1、制定商場經(jīng)營管理目標和計劃

2、制定商場管理標準

3、客戶資料分析

4、各項資料及文獻建檔

第六部分：項目標識系統(tǒng)一、基本要素系統(tǒng)

1、樓盤標志

2、標志最小尺寸、空間限定及方格制圖法

3、中文標準字體（簡稱、全稱）

4、英文標準字體（簡稱、全稱）

5、中英文標準字體制作

6、常用字體

7、標準顏色

8、輔助色

9、標志輔助圖形

10、標志標準字體使用規(guī)范、廣告語應(yīng)用規(guī)范

二、基本要素組合系統(tǒng)

1、標志與簡稱的組合2、標志與簡稱的特殊組合3、中文簡稱與英文簡稱的組合4、標志與全稱的組合三、實際應(yīng)用系統(tǒng)

1、案旗

2、禮儀旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：保安、保潔、銷售人員、管理人員

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管識別標志

四、導(dǎo)視系統(tǒng)

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形象圍擋墻

4、交通工具

五、廣告系統(tǒng)

1、路牌燈箱廣告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標識英文簡稱組合5、標準顏色、輔助顏色

第二篇：南京商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告

南京商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告

上班這兩天我和合作伙伴兩人去南京新街口的一些比較知名的大商場做了一些實地的考查和了解，我們一共去了三家，德基廣場，新百商場，新街口萬達廣場。對他們的地理位置，業(yè)態(tài)，經(jīng)營形式，定位，租金，經(jīng)營特點等各方面做如下的總結(jié)和報告，他們是南京新街口商業(yè)地產(chǎn)的杰出代表，更希望通過對他們的各方面的了解，能窺探出南京商業(yè)地產(chǎn)的一些特點，以期對我們在南京工作的更好展開有所幫助。

1，德基廣場：

1）基本概況，全名：南京德基廣場，位于中國第三大商業(yè)圈“南京新街口商業(yè)圈”的東北角，地處中山東路和中山路的十字路口，由南京德基集團投資，建設(shè)和經(jīng)營，其一期工程約65000平方米的營業(yè)面積，已于2006年6月26日正式營業(yè)，二期工程約85000平方米營業(yè)面積將于2012年正式完工并投入運營，經(jīng)過近五六年的發(fā)展，德基在新街口商業(yè)圈的地位已舉足輕重，成為新街口商業(yè)的重要標桿。它的定位比較高檔，和北京的王府井，上海的恒隆廣場是同一級別的。意在為中高檔消費人群提供一個購物，餐飲，娛樂和休閑于一休的一站式服務(wù)享受體驗。

2）業(yè)態(tài)分布：

負一樓餐飲，休閑的比較多，加上一個屈臣氏和一個中低端路線的日本服飾品“優(yōu)依庫”，使得人流量比較多，主要是年輕消費者。

一到三樓基本上是一些國際大的服飾品牌專賣店，最有特色的是其中80%的品牌以前從未在南京出現(xiàn)過，首次進入南京市場，例如，LV，愛瑪士，范思哲等國際一線大牌，突顯其經(jīng)營的高檔品位，極大吸引品牌愛好者的眼光。

四樓，黃金，珠寶店，還有一幾個做高檔兒童服裝，服務(wù)，和兒童玩具賣場“Toysrus 五樓，一些特色飯店，六樓，高檔影院和商場運營辦公室。

3）商場采取只租不售的商業(yè)運營模式，租金般根據(jù)位置地點的不同一般在15-30元每天每平米，從它開業(yè)以來一舉打破了南京金鷹商場在高檔消費方面一家獨霸的地位，成為利潤最好的大型商場。

2，新街口萬達廣場。

1)基本概況：南京新街口萬達廣場位于新街口洪武路88號，建于2002年10月，2004年1月1日正式開業(yè)，是萬達集團在國內(nèi)建設(shè)的第8家商業(yè)廣場。也是萬達集團第一代開發(fā)的單店項目的杰出代表。項目占地面積1.3萬平方米，建筑面積4.4萬平方米，總投資額逾3億元人民幣。

2）業(yè)態(tài)分布：南京新街口萬達廣場業(yè)態(tài)組合非常合理，集購物、餐飲、休閑、娛樂一站式消費于一體。

一樓萬達名店由80多個知名品牌專賣店組成，經(jīng)營項目包括時尚服飾、化妝美容、黃金珠寶、鐘表眼鏡、西餐美食等。

二樓，三樓引進了世界五百強之首的沃爾瑪百貨超市，其“天天平價”、“一站式購物”等消費理念，受到了廣大消費者的青睞與厚愛。

四樓，是萬達國際影城。

4）大連萬達在全國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式都只租不售的，是全國最早做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，也是做的最成功的，他有一整套自己的成功的模式和經(jīng)驗。企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)達到1000億，年銷售額達到600億。每年商鋪的租金收入可達40億，而新街口萬達的成功更多的是在于它做的比較早，占了一個非常好的地理位置，擁有了新街口每天強大的人流量。

3，南京新百。

1）基本概況：南京新百全稱：“南京新街口百貨商店股份有限公司”，地址：中山南路3號，屬于新街口商業(yè)圈的重要組成部分。自1952年8月創(chuàng)建至今，已經(jīng)具有半個多世紀的歷史，占地面積約1.3萬平方米，營業(yè)面積4.1萬平方米，是一家老字號大型百貨零售企業(yè)，全國十大百貨商店之一和南京市第一家股票上市公司。目前，公司16個專業(yè)商場，經(jīng)營品種24萬余種，近幾年來。新百把經(jīng)營觸角延伸到證券、房地產(chǎn)、生化制藥、進出口和餐飲等領(lǐng)域，取得了初步成效。

2）業(yè)態(tài)分布：

一樓主營化妝品，鐘表，煙酒，首飾，精品鞋包等。

二樓主營服飾，三樓是老年女性服飾，四樓精品紳士，主營男士服裝

五樓運動類的服飾，六樓家紡居家床上用品等種類，七樓電子，電器商品品種，不過品牌一般，種類不全，價格也沒有什么優(yōu)勢。八樓商務(wù)接待中心，承接團購業(yè)務(wù)和一些其它商務(wù)事誼。

3）總的說新百是傳統(tǒng)百貨商場的代表，他的業(yè)態(tài)布局比較傳統(tǒng)，品牌一般，定位在中低檔，在如今的新街口不如東方商城，大洋百貨，更別說德基和金鷹那樣高檔次了。不過憑其在南京廣大市民心中的長時間的影響力以及新街口的人流量還是可以占據(jù)新街口商業(yè)圈一席之地。他依然是只租不賣的經(jīng)營模式，租金根據(jù)地點不同在4-10元左右每平為每天。

總的來說以上這三種商業(yè)模式和商業(yè)地產(chǎn)的模式是新街口商業(yè)圈和南

京商業(yè)地產(chǎn)的集中代表，萬達廣場代表綜合型的商業(yè)地產(chǎn)和運營，新百商場是傳統(tǒng)商場的運作和模式的代表，也是中低檔消費品和消費的代表。而德基廣場則是新商業(yè)地產(chǎn)，新商業(yè)理念和思想的代表，不管從商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計和建造上，還是從消費者一休化的休閑，消費，娛樂一體化的休驗上，還是從消費者的高檔次的消費需求上都做到了一個好的榜樣。當然他們?nèi)齻€在商業(yè)運作上都是成功的代表。都有其獨到的地方。也許是市場地需要他們多樣化的商業(yè)運作和模式，也許是他們迎合了不同消費者的不同需求從而成就了自已?？傊麄冊谛陆挚谏虡I(yè)圈占有一席之作。都是成功的。我們要學(xué)習他們的優(yōu)點和成功之處，從中找到為我們以后在商業(yè)地產(chǎn)

方面有幫助的東西和信息，為我們以后在南京商業(yè)地產(chǎn)和運營方面取得好成績而努力和奮斗。

宋 麗 軍。2011-12-4

第三篇：藝術(shù)品拓展市場調(diào)查報告

文創(chuàng)品牌調(diào)查單

一、目標群體： 1.臺灣THE ONE 2.北京798藝術(shù)區(qū) 3.華僑城 4.中華文促會

二、調(diào)查目標

1、運營機構(gòu)

2、運營模式

3、產(chǎn)品及通路

三、文促會與“創(chuàng)意中華”概況

四、LOFT名詞意義

創(chuàng)意中華----

【2011年 9月7日】中華文化促進會與臺灣中華兩岸文化創(chuàng)意發(fā)展協(xié)會在京簽署協(xié)作關(guān)系備忘錄，以“創(chuàng)意中華”為主題搭建合作平臺，共同推動兩岸文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)備忘錄，兩協(xié)會將共同創(chuàng)立兩岸文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)會議和論壇、具有類別內(nèi)容的城市交

流基地、兩岸文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專門獎項，以及兩岸文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個公共平臺。同時，兩協(xié)會將以此為平臺，努力促成兩岸文化創(chuàng)意各領(lǐng)域、各板塊從業(yè)單位和業(yè)者不同層面、不

同內(nèi)容、多種形式的務(wù)實合作。

座談會上，中華文化促進會榮譽主席許嘉璐強調(diào)指出，文化是兩岸關(guān)系中最重要、最人

性的永恒紐帶，兩岸的文化交流應(yīng)該更緊密、更深入。不僅僅是聯(lián)手，更要“抱成團”一起

走出去；不僅要創(chuàng)造財富，更要超越財富，共同打造中華民族的品牌，把中華文化推向世界。

臺灣文創(chuàng)會榮譽理事長劉兆玄專門發(fā)來賀信，表示兩會“訂立合作關(guān)系，作為兩岸文化創(chuàng)意

產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺”，有利于“推動兩岸文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的交流與合作，實現(xiàn)兩岸文化創(chuàng)意產(chǎn)

業(yè)優(yōu)勢互補，共創(chuàng)雙贏”。

備忘錄簽署后，兩岸文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)界人士100多人舉行了以數(shù)字化漢語教學(xué)為主題的創(chuàng)

意產(chǎn)業(yè)合作座談會，圍繞華語教學(xué)認證標準與數(shù)字化教學(xué)、促進兩岸漢語教學(xué)交流，共同推

廣海外中文學(xué)習，以及數(shù)字內(nèi)容在新科技發(fā)展下兩岸合作的契機等話題進行了交流和探討。

會上，臺灣華語文教學(xué)產(chǎn)業(yè)界、數(shù)字內(nèi)容出版界人士發(fā)出呼吁，望兩岸盡快在“數(shù)字化漢語

教學(xué)和測評建立共同標準”、“漢語教材內(nèi)容合作”以及“數(shù)據(jù)庫等相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)”三方面

達成共識。與會人士期待兩岸以更加開放寬松的政策，以更加有效的措施，充分發(fā)揮各自優(yōu)

勢，共同推動中國文化走向世界。

【LOFT】

LOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。

但現(xiàn)在所謂LOFT所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高

挑開敞空間”，這個含義誕生于紐約SOHO區(qū)。LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具

有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征！

在二十世紀九十年代以后，LOFT成為一種席卷全球的藝術(shù)時尚。如果說，LOFT的誕

生是源于貧困潦倒的藝術(shù)家們變廢為寶，那么今天作為一種生活方式或者時尚潮流的LOFT已經(jīng)完全演變成一種炫耀性消費.【華僑城Loft】

華僑城LOFT創(chuàng)意文化園

OCT-LOFT創(chuàng)意文化園

地址：廣東省深圳市南山區(qū)華僑城（香山東街與恩平街交匯處，錦繡花園后面）

附近公交站點：創(chuàng)意文化園

經(jīng)過公交車：B60

3基于深圳華僑城東部工業(yè)區(qū)改造而來的OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園，堅持原創(chuàng)

精神，致力發(fā)展成為融合“創(chuàng)意、設(shè)計、藝術(shù)”于一體的中國創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地。

OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園位于深圳華僑城原東部工業(yè)區(qū)內(nèi)，地處華僑城東北部，東鄰僑城東路，北靠僑香路。園區(qū)占地面積約15萬平方米，建筑面積約20萬平方米，分

為南北兩區(qū)。2004年下半年以來，富有創(chuàng)想精神的華僑城人根據(jù)廠房的建筑特點以及政府

對文化和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策指引，創(chuàng)造性地提出將工業(yè)區(qū)改造為LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的想法，通過將舊廠房改造為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的工作室，引進各類型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，如設(shè)計、攝影、動漫

創(chuàng)作、教育培訓(xùn)、藝術(shù)等行業(yè)，還有一些有創(chuàng)意特色的相關(guān)產(chǎn)業(yè)如概念餐廳、酒廊、零售、咖啡等。通過這些改造，使舊廠房的建筑形態(tài)和歷史痕跡得以保留，同時又衍生出更有朝氣

更有生命力的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。

華僑城創(chuàng)意文化園正式整體開園后，除了已引進上百家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)型公司、工作室外，還

啟動了3000平方米的藝術(shù)大眾共享平臺，并聚集了又一批涉及多個領(lǐng)域的前衛(wèi)、先鋒、創(chuàng)

意、設(shè)計商家，如歐洲著名的家具品牌Vitra、匯集中外人文藝術(shù)書籍和復(fù)古黑膠唱片的舊

天堂音樂書店等。

開園當天，“升·啟：華僑城創(chuàng)意文化園區(qū)整體開園”系列文化、藝術(shù)、展覽活動也同步拉

開了帷幕。其中，由深圳華僑城創(chuàng)意園文化發(fā)展有限公司主辦的“再生歷程：由東部工業(yè)區(qū)

到創(chuàng)意文化園區(qū)”大型展覽，以華僑城東部工業(yè)區(qū)演化為創(chuàng)意園區(qū)的編年史為主線，演化歷

程中的重大事件為節(jié)點，大量歷史資料、實物為展品，揭示區(qū)域由工業(yè)時代的生產(chǎn)空間向后

工業(yè)時代的創(chuàng)意空間的漸進式“劇變”。

除此之外，記者還觀看了同在創(chuàng)意文化園北區(qū)B10空間的另外兩個展覽：一是 “設(shè)計的尺度比例：100張椅子的故事”模型展，來自德國Vitra設(shè)計博物館的100張經(jīng)典椅子收藏

模型，代表著不同年代的經(jīng)典椅子的設(shè)計與工藝，所有模型按照1:6的比例，將世界椅子設(shè)

計、制作產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程展現(xiàn)給大家；二是 “國家記憶美國國家檔案館二戰(zhàn)中緬印戰(zhàn)場影像

解密”展，二戰(zhàn)期間，美國通信兵團164照相兵連曾在中緬印戰(zhàn)區(qū)拍攝的數(shù)萬張抗戰(zhàn)照片以

及許多極其珍貴的影像材料，將在這里展出。業(yè)內(nèi)人士認為，華僑城創(chuàng)意文化園的整體開園

將成為深圳文化產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的一個重要見證。

公司戰(zhàn)略發(fā)展提綱

西安曲江唐藝坊文化傳播有限公司

品牌推廣部

2011年12月6日

第四篇：市場調(diào)查報告的格式、內(nèi)容及如何寫市場調(diào)查報告

市場調(diào)查報告的格式、內(nèi)容及如何寫市場調(diào)查報告

在企業(yè)策劃之前

第一步必須進行的是對目標市場的了解、分析和研究。市場調(diào)查報告，或稱市場研究報告、市場建議書是廣告文案寫作的一個要件。閱讀市場調(diào)研報告的人，一般都是繁忙的企業(yè)經(jīng)營管理者或有關(guān)機構(gòu)負責人，因此，撰寫市場調(diào)查報告時，要力求條理清楚、言簡意賅、易讀好懂。

一、市場調(diào)查報告的格式一般由：標題、目錄、概述、正文、結(jié)論與建議、附件等幾部分組成。

(一)標題

標題和報告日期、委托方、調(diào)查方，一般應(yīng)打印在扉頁上。

關(guān)于標題，一般要在與標題同一頁，把被調(diào)查單位、調(diào)查內(nèi)容明確而具體地表示出來，如《關(guān)于哈爾濱市家電市場調(diào)查報告》。有的調(diào)查報告還采用正、副標題形式，一般正標題表達調(diào)查的主題，副標題則具體表明調(diào)查的單位和問題。如:《消費者眼中的<海峽都市報>-<海峽都市報>讀者群研究報告》。

(二)目錄

如果調(diào)查報告的內(nèi)容、頁數(shù)較多，為了方便讀者閱讀，應(yīng)當使用目錄或索引形式列出報告所分的主要章節(jié)和附錄，并注明標題、有關(guān)章節(jié)號碼及頁碼，一般來說，目錄的篇幅不宜超過一頁。例如;

目 錄

1、調(diào)查設(shè)計與組織實施

2、調(diào)查對象構(gòu)成情況簡介

3、調(diào)查的主要統(tǒng)計結(jié)果簡介

4、綜合分析

5、數(shù)據(jù)資料匯總表

6、附錄

(三)概述

概述主要闡述課題的基本情況，它是按照市場調(diào)查課題的順序?qū)栴}展開，并闡述對調(diào)查的原始資料進行選擇、評價、作出結(jié)論、提出建議的原則等。主要包括三方面內(nèi)容：

第一，簡要說明調(diào)查目的。即簡要地說明調(diào)查的由來和委托調(diào)查的原因。

第二，簡要介紹調(diào)查對象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時間、地點、對象、范圍、調(diào)查要點及所要解答的問題。

第三，簡要介紹調(diào)查研究的方法。介紹調(diào)查研究的方法，有助于使人確信調(diào)查結(jié)果的可靠性，因此對所用方法要進行簡短敘述，并說明選用方法的原因。例如，是用抽樣調(diào)查法還是用典型調(diào)查法，是用實地調(diào)查法還是文案調(diào)查法，這些一般是在調(diào)查過程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析、聚類分析等方法都應(yīng)作簡要說明。如果部分內(nèi)容很多，應(yīng)有詳細的工作技術(shù)報告加以說明補充，附在市場調(diào)查報告的最后部分的附件中。

(四)正文

正文是市場調(diào)查分析報告的主體部分。這部分必須準確闡明全部有關(guān)論據(jù)，包括問題的提出到引出的結(jié)論，論證的全部過程，分析研究問題的方法，還應(yīng)當有可供市場活動的決策者進行獨立思考的全部調(diào)查結(jié)果和必要的市場信息，以及對這些情況和內(nèi)容的分析評論。

(五)結(jié)論與建議

結(jié)論與建議是撰寫綜合分析報告的主要目的。這部分包括對引言和正文部分所提出的主要內(nèi)容的總結(jié)，提出如何利用已證明為有效的措施和解決某一具體問題可供選擇的方案與建議。結(jié)論和建議與正文部分的論述要緊密對應(yīng)，不可以提出無證據(jù)的結(jié)論，也不要沒有結(jié)論性意見的論證。

(六)附件

附件是指調(diào)查報告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。它是對正文報告的補充或更祥盡說明。包括數(shù)據(jù)匯總表及原始資料背景材料和必要的工作技術(shù)報告，例如為調(diào)查選定樣本的有關(guān)細節(jié)資料及調(diào)查期間所使用的文件副本等。

二、市場調(diào)查報告的內(nèi)容

市場調(diào)查報告的主要內(nèi)容有;

第一，說明調(diào)查目的及所要解決的問題。

第二，介紹市場背景資料。

第三，分析的方法。如樣本的抽取，資料的收集、整理、分析技術(shù)等。

第四，調(diào)研數(shù)據(jù)及其分析。

第五，提出論點。即擺出自己的觀點和看法。

第六，論證所提觀點的基本理由。

第七，提出解決問題可供選擇的建議、方案和步驟。

第八，預(yù)測可能遇到的風險、對策。

一、概念與特點

調(diào)查報告是對某項工作、某個事件、某個問題，經(jīng)過深入細致的調(diào)查后，將調(diào)查中收集到的材料加以系統(tǒng)整理，分析研究，以書面形式向組織和領(lǐng)導(dǎo)匯報調(diào)查情況的一種文書。

調(diào)查報告有以下幾個特點：

(一)寫實性。調(diào)查報告是在占有大量現(xiàn)實和歷史資料的基礎(chǔ)上，用敘述性的語言實事求是地反映某一客觀事物。充分了解實情和全面掌握真實可靠的素材是寫好調(diào)查報告的基礎(chǔ)。

(二)針對性。調(diào)查報告一般有比較明確的意向，相關(guān)的調(diào)查取證都是針對和圍繞某一綜合性或是專題性問題展開的。所以，調(diào)查報告反映的問題集中而有深度。

(三)邏輯性。調(diào)查報告離不開確鑿的事實，但又不是材料的機械堆砌，而是對核實無誤的數(shù)據(jù)和事實進行嚴密的邏輯論證，探明事物發(fā)展變化的原因，預(yù)測事物發(fā)展變化的趨勢，提示本質(zhì)性和規(guī)律性的東西，得出科學(xué)的結(jié)論。

二、分類

調(diào)查報告的種類主要有以下幾種：

(一)情況調(diào)查報告。是比較系統(tǒng)地反映本地區(qū)、本單位基本情況的一種調(diào)查報告。這種調(diào)查報告平方根是為了弄清情況，供決策者使用。

(二)典型經(jīng)驗調(diào)查報告。是通過分析典型事例，總結(jié)工作中出現(xiàn)的新經(jīng)驗，從而指導(dǎo)和推動某方面工作的一種調(diào)查報告。

(三)問題調(diào)查報告。是針對某一方面的問題，進行專項調(diào)查，澄清事實真相，判明問題的原因和性質(zhì)，確定造成的危害，并提出解決問題的途徑和建議，為問題的最后處理提供依據(jù)，也為其他有關(guān)方面提供參考和借鑒的一種調(diào)查報告。

三、寫法

調(diào)查報告一般由標題和正文兩部分組成。

(一)標題。標題可以有兩種寫法。一種是規(guī)范化的標題格式，即“發(fā)文主題”加“文種”，基本格式為“××關(guān)于××××的調(diào)查報告”、“關(guān)于××××的調(diào)查報告”、“××××調(diào)查”等。另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結(jié)合使用三種。陳述式如《東北師范大學(xué)碩士畢業(yè)生就業(yè)情況調(diào)查》，提問式如《為什么大學(xué)畢業(yè)生擇業(yè)傾向沿海和京津地區(qū)》，正副標題結(jié)合式，正題陳述調(diào)查報告的主要結(jié)論或提出中心問題，副題標明調(diào)查的對象、范圍、問題，這實際上類似于“發(fā)文主題”加“文種”的規(guī)范格式，如《高校發(fā)展重在學(xué)科建設(shè)――××××大學(xué)學(xué)科建設(shè)實踐思考》等。作為公文，最好用規(guī)范化的標題格式或自由式中正副題結(jié)合式標題。

(二)正文。正文一般分前言、主體、結(jié)尾三部分。

1.前言。有幾種寫法：第一種是寫明調(diào)查的起因或目的、時間和地點、對象或范圍、經(jīng)過與方法，以及人員組成等調(diào)查本身的情況，從中引出中心問題或基本結(jié)論來;第二種是寫明調(diào)查對象的歷史背景、大致發(fā)展經(jīng)過、現(xiàn)實狀況、主要成績、突出問題等基本情況，進而提出

中心問題或主要觀點來;第三種是開門見山，直接概括出調(diào)查的結(jié)果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內(nèi)容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。

2.主體。這是調(diào)查報告最主要的部分，這部分詳述調(diào)查研究的基本情況、做法、經(jīng)驗，以及分析調(diào)查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結(jié)論。

3.結(jié)尾。結(jié)尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議;或總結(jié)全文的主要觀點，進一步深化主題;或提出問題，引發(fā)人們的進一步思考;或展望前景，發(fā)出鼓舞和號召。

市場調(diào)查報告寫作(含范文)5

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調(diào)查??

知識要點

●市場調(diào)查報告的用途。

●市場調(diào)查報告的基本要素。

●市場調(diào)查報告的結(jié)構(gòu)和寫法。

●市場調(diào)查報告的寫作要領(lǐng)。

能力要求

●學(xué)會用比較完美的寫作形式準確表達市場調(diào)查研究的成果。

案例賞析

男人長胡子，因而要刮胡子;女人不長胡子，自然也就不必刮胡子。然而，美國的吉利公司卻把“刮胡刀”推銷給女人，居然大獲成功。

吉利公司創(chuàng)建于1901年，其產(chǎn)品因使男人刮胡子變得方便、舒適、安全而大受歡迎。進入20世紀70年代，吉利公司的銷售額已達20億美元，成為世界著名的跨國公司。然而吉利公司的領(lǐng)導(dǎo)者并不以此滿足，而是想方設(shè)法繼續(xù)拓展市場，爭取更多用戶。就在1974年,公司提出了面向婦女的專用“刮毛刀”。

這一決策看似荒謬，卻是建立在堅實可靠的市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上的。

吉利公司先用一年的時間進行了周密的市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在美國30歲以上的婦女中，有65%的人為保持美好形象，要定期刮除腿毛和腋毛。這些婦女之中，除使用電動刮胡刀和脫毛劑之外，主要靠購買各種男用刮胡刀來滿足此項需要，一年在這方面的花費高達7500萬美元。相比之下，美國婦女一年花在眉筆和眼 6 影上的錢僅有6300萬美元，染發(fā)劑5500萬美元。毫無疑問，這是一個極有潛力的市場。

根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，吉利公司精心設(shè)計了新產(chǎn)品，它的刀頭部分和男用刮胡刀并無兩樣，采用一次性使用的雙層刀片，但是刀架則選用了色彩鮮艷的塑料，并將握柄改為弧形以利于婦女使用，握柄上還印壓了一朵雛菊圖案。這樣一來，新產(chǎn)品立即顯示了女性的特點。

為了使雛菊刮毛刀迅速占領(lǐng)市場，吉利公司還擬定幾種不同的“定位觀念”到消費者之中征求意見。這些定位觀念包括：突出刮毛刀的“雙刀刮毛”;突出其創(chuàng)造性的“完全適合女性需求”;強調(diào)價格的“不到50美分”;以及表明產(chǎn)品使用安全的“不傷玉腿”等等。

最后，公司根據(jù)多數(shù)婦女的意見，選擇了“不傷玉腿”作為推銷時突出的重點，刊登廣告進行刻意宣傳。結(jié)果，雛菊刮毛刀一炮打響，迅速暢銷全球。

這個案例說明，市場調(diào)查研究是經(jīng)營決策的前提，只有充分認識市場，了解市場需求，對市場做出科學(xué)的分析判斷，決策才具有針對性，從而拓展市場，使企業(yè)興旺發(fā)達。

一、市場調(diào)查報告的用途

[例文一] ××市居民家庭飲食消費狀況調(diào)查報告

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調(diào)查。調(diào)查由本市某大學(xué)承擔，調(diào)查時間是2001年7月至8月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是2000戶。各項調(diào)查工作結(jié)束后，該大學(xué)將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，其調(diào)查報告如下：

一、調(diào)查對象的基本情況

(一)樣品類屬情況。在有效樣本戶中，工人320戶，占總數(shù)比例18.2%;農(nóng)民130戶，占總數(shù)比例7.4%;教師200戶，占總數(shù)比例11.4%;機關(guān)干部190戶，占總數(shù)比例10.8%;個體戶220戶，占總數(shù)比例12.5%;經(jīng)理150戶，占總數(shù)比例8.52%;科研人員50戶，占總數(shù)比例2.84%;待業(yè)戶90戶，占總數(shù)比例5.1%;醫(yī)生20戶，占總數(shù)比例1.14%;其他260戶，占總數(shù)比例14.77%。

(二)家庭收入情況。本次調(diào)查結(jié)果顯示，從本市總的消費水平來看，相當一部分居民還達不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費者收入在2000元以上。因此，可以初步得出結(jié)論，本市總的消費水平較低，商家在定價的時候要特別慎重。

二、專門調(diào)查部分

(一)酒類產(chǎn)品的消費情況

1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費;二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導(dǎo)致白酒的市場大于紅酒的市場。

2、白酒消費多元化。

(1)從買白酒的用途來看，約52.84%的消費者用來自己消費，約27.84%的消費者用來送禮，其余的是隨機性很大的消費者。

買酒用于自己消費的消費者，其價格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%，從品牌上來說，稻花香、洋河、湯溝酒相對看好，尤其是湯溝酒，約占18.75%，這也許跟消費者的地方情結(jié)有關(guān)。從紅酒的消費情況來看，大部分價格也都集中在10～20元之間，其中，10元以下的占10.23%，價格檔次越高，購買力相對越低。從品牌上來說，以花果山、張裕、山楂酒為主。

送禮者所購買的白酒其價格大部分選擇在80～150元之間(約28.4%)，約有15.34%的消費者選擇150元以上。這樣，生產(chǎn)廠商的定價和包裝策略就有了依據(jù)，定價要合理，又要有好的包裝，才能增大銷售量。從品牌的選擇來看，約有21.59%的消費者選擇五糧液，10.795%的消費者選擇茅臺,另外對紅酒的調(diào)查顯示，約有 10.2%的消費者選擇40～80元的價位，選擇80元以上的約5.11%?？傊?，從以上的消費情況來看，消費者的消費水平基本上決定了酒類市場的規(guī)模。

(2)購買因素比較鮮明，調(diào)查資料顯示，消費者關(guān)注的因素依次為價格、品牌、質(zhì)量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結(jié)論，生產(chǎn)廠商的合理定價是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質(zhì)量、巧包裝、做好廣告也很重要。

(3)顧客忠誠度調(diào)查表明，經(jīng)常換品牌的消費者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%?？梢钥闯?，一旦某個品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應(yīng)在樹立企業(yè)形象、爭創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對企業(yè)的發(fā)展十分重要。

(4)動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業(yè)來說是關(guān)鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規(guī)模。而對于商家來說，營業(yè)員的素質(zhì)也應(yīng)重視，因為其對酒類產(chǎn)品的銷售有著一定的影響作用。

(二)飲食類產(chǎn)品的消費情況。

本次調(diào)查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調(diào)查表明，消費有以下幾個重要特點：

1、消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應(yīng)的，現(xiàn)將幾個主要酒店比較如下：

泰福大酒店是大家最看好的，約有31.82%的消費者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%，然后是錦花賓館。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說是比較好的，但由于這個賓館的特殊性，只有舉辦大型會議時使用，或者是 9 貴賓、政府政要才可以進入，所以調(diào)查中作為普通消費者的調(diào)查對象很少會選擇云天賓館。

2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。

3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26.14%，以絕對優(yōu)勢占領(lǐng)餐飲類市場。

4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調(diào)查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節(jié)的調(diào)查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。

三、結(jié)論和建議

(一)結(jié)論

1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當一部分居民還沒有達到小康水平。

2、居民在酒類產(chǎn)品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。

3、消費者在買酒時多注重酒的價格、質(zhì)量、包裝和宣傳，也有相當一部分消費者持無所謂的態(tài)度。對新牌子的酒認知度較高。

4、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上，火鍋和海鮮的消費潛力較大，并且已經(jīng)有相當大的消費市場。

(二)建議

1、商家在組織貨品時要根據(jù)市場的變化制定相應(yīng)的營銷策略。

2、對消費者較多選擇本地酒的情況，政府和商家應(yīng)采取積極措施引導(dǎo)消費者的消費，實現(xiàn)城市消費的良性循環(huán)。

3、由于海鮮和火鍋消費的增長，導(dǎo)致城市化管理的混亂，政府應(yīng)加強管理力度，對市場進行科學(xué)引導(dǎo)，促進城市文明建設(shè)。

市場調(diào)查報告，是在對調(diào)查得到的資料進行分析整理、篩選加工的基礎(chǔ)上，記述和反映市場調(diào)查成果并提出作者看法和意見的書面報告。

市場調(diào)查報告是市場調(diào)查工作的最終成果，也是市場調(diào)研過程中最重要的一環(huán)。許多管理者并不一定涉足市場調(diào)研過程，但他們將利用調(diào)查報告進行業(yè)務(wù)決策。一份好的調(diào)查報告，能對企業(yè)的市場策劃活動提供有效的導(dǎo)向作用，同時，對于各部門管理者了解情況、分析問題、制定決策、編制計劃以及控制、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等各方面都能起到積極的作用。如果調(diào)查報告寫得拙劣不堪，再好的調(diào)查資料也會黯然失色，甚至可能導(dǎo)致市場活動的失敗。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容詳解

商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究，以期對項目進行正確定位。但是，從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。

商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)研要考察的主要有經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費者消費行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討

一、經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

開發(fā)任何一個項目都涉及到經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項目，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目時，對經(jīng)濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時應(yīng)重點對以下指標進行調(diào)查和分析。

◆總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等

◆GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆全社會消費品零售總額

◆全市商業(yè)增加值

◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

通過對統(tǒng)計局和城調(diào)隊定期公布的數(shù)據(jù)進行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計年鑒和政府工作報告獲得。

二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：

◆公共設(shè)施狀況

◆交通體系狀況

◆道路狀況、通行量

◆城市性質(zhì)與功能特點

◆各項城市的機能

◆城市規(guī)劃

通過對區(qū)域內(nèi)實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開發(fā)計劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調(diào)查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究

每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志，為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學(xué)性、權(quán)威性，擴大規(guī)劃工作覆蓋面，國家加強了對商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)規(guī)劃和監(jiān)管

例如，北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設(shè)性要求。

四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析

如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟形勢、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實際情況的調(diào)查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟活動的指標和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項指標和內(nèi)容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟效益預(yù)測提供定性的參考分析。

◆地區(qū)間的銷售動向

◆業(yè)種別的銷售動向

◆商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況

◆大型主力店的動向 以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查，對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動向等進行調(diào)查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。

五、典型性調(diào)查與研究

對大型商業(yè)區(qū)進行市場定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上，除通過哈夫模型和損益計劃等經(jīng)濟效益分析方法進行預(yù)測和評估以外，對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點，以便做競爭分析，對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計業(yè)態(tài)的收益狀況。

六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

在一個區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。所以，不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。

在前期調(diào)查中，首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標59-464平方米；金融郵電每千人指標60-80平方米，以上合計819-1454平方米。根據(jù)具體項目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同；對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實際情況，選擇好開發(fā)時間。開發(fā)太早，會由于居住人口規(guī)模沒有達到基本需求，導(dǎo)致消費需求不足，租賃經(jīng)營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業(yè)機會。如天通苑，由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。所以，我們必須在具體運營項目的時候，對周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間進行調(diào)查和分析；對已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進行綜合分析?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運營，我們開發(fā)的目的不僅要實現(xiàn)市場價值的最大化，而且要實現(xiàn)社會效應(yīng)的最大化。

七、消費者消費行為的調(diào)查與研究

消費者的消費行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。

1、人口結(jié)構(gòu)

人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進行預(yù)測。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非?？?，將直接影響整個區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計產(chǎn)生重大影響。

2、家庭戶數(shù)構(gòu)成家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解，進而可以由人員構(gòu)成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時間內(nèi)擴大了人口規(guī)模，而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。

3、收入水平

根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。

4、消費水平

消費水平是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接指標，對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。據(jù)此可以了解每一個家庭的消費情形，并針對消費內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分，這樣可以計算出商圈內(nèi)的消費購買力的概況。

5、購買行為

分析其主要的目的有二：一是可以了解消費者經(jīng)常在哪里消費以及消費的主要商品和服務(wù)；二是知悉選擇商品和服務(wù)的標準，以便對該地區(qū)的消費意識作深入探討。

6、交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費者的購物習慣以及選擇的消費內(nèi)容。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內(nèi)；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進入家庭也許只需要10分鐘。所以，對區(qū)域內(nèi)消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。

八、立地條件研究

除對區(qū)域內(nèi)各種因素進行研究外，具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂一步三市，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。

一個商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。

1、道路類別

道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

2、顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)

除了道路類別以外，還要考慮道