第一篇：福州商業(yè)地產(chǎn)投資調(diào)查報(bào)告

福州商業(yè)地產(chǎn)投資調(diào)查報(bào)告

目前的商業(yè)地產(chǎn)投資熱，無(wú)疑會(huì)吸引越來(lái)越多的人加入其中，但是任何領(lǐng)域的投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，不做好事前的充分調(diào)查了解，不掌握相關(guān)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，往往容易陷入盲目投資，甚至讓自己的資金白白打了水漂，或高位套牢。為讓投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資有個(gè)理性的認(rèn)識(shí)，我們走訪了幾家中介經(jīng)紀(jì)商，請(qǐng)他們憑借各自多年從事商業(yè)地產(chǎn)買賣交易的經(jīng)驗(yàn)來(lái)為大家支招獻(xiàn)策。

5-10月成交量比去年同期漲10%

在對(duì)福州幾家中介商的調(diào)查訪問(wèn)中獲悉，目前在二級(jí)市場(chǎng)上，商業(yè)地產(chǎn)（包含商鋪、商場(chǎng)、寫字樓）的成交量占二手房市場(chǎng)總成交量的5%左右，大概每月成交量為150套左右，每套按50平方米計(jì)算，每月出售的商業(yè)面積為7500平方米左右。

從今年4月份開(kāi)始，受政策調(diào)控影響，市場(chǎng)上投資商業(yè)產(chǎn)品的人逐漸增加，銷售也比較活躍，從成交量上看，與去年同期相比，大約增長(zhǎng)10%。5-10月商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格總體上漲20%

從商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)變化看，與去年同期相比，總體漲幅達(dá)到20%。其中，老城區(qū)商鋪售價(jià)平均漲幅達(dá)到15%~20%，寫字樓漲了20%。新城區(qū)商鋪平均售價(jià)漲了15%。

市中心的車庫(kù)與去年相比翻了一番，目前售價(jià)普遍在18萬(wàn)~25萬(wàn)元之間?！敖鹑恰钡纳啼?zhàn)詈觅u

福州的“金三角”區(qū)域是指，北起東街口，中接冠亞廣場(chǎng)，南延中亭街，西至萬(wàn)象城、寶龍廣場(chǎng)形成的三角區(qū)域。這個(gè)區(qū)域由福州三大核心商圈組成，因此是福州目前人流量最大、也是最旺的商業(yè)區(qū)。

目前，萬(wàn)寶商圈（指萬(wàn)象城與寶龍城市廣場(chǎng)）沿街店面最好賣，而且價(jià)格漲幅最大。早期，那里的一樓店面平均售價(jià)4~5萬(wàn)元/平方米，才幾年時(shí)間，如今售價(jià)已經(jīng)漲到8~10萬(wàn)元/平方米。

即將形成商圈的商鋪漲得最快

在調(diào)查中，當(dāng)問(wèn)及哪個(gè)區(qū)域的商鋪漲得最快？各家中介商的回答幾乎是一致的，“即將形成商圈的商鋪漲得最快”。最典型的例子是福州倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊的店面。兩年前沿浦上大道的店面，售價(jià)僅1~2萬(wàn)元/平方米，自特易購(gòu)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的進(jìn)駐，如今周邊商鋪價(jià)格已經(jīng)漲至3~5萬(wàn)元/平方米。在這么短的時(shí)間內(nèi)，有如此高的漲幅，這在福州比較少見(jiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)中獨(dú)立店面最搶手

商業(yè)地產(chǎn)包含了商鋪（指獨(dú)立店面）、商場(chǎng)、寫字樓三種類型，在流通市場(chǎng)中，獨(dú)立店面的數(shù)量最多，也是最搶手產(chǎn)品，其交易量占到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)成交量的80%。

在獨(dú)立店面中，以鼓樓區(qū)和臺(tái)江區(qū)的，面積在50-100平方米的店面最好賣；如果這些店面處在某個(gè)商圈內(nèi)或在某個(gè)商業(yè)綜合體中，而且是一層沿街的，那就更好賣；而且價(jià)格也賣到最高，每平方米售價(jià)在8~15萬(wàn)元不等。如果店面是社區(qū)型的，又是在老城區(qū)，每平方米最高只能賣到3~4萬(wàn)元。新城區(qū)的價(jià)格更低，只能賣1~2萬(wàn)元之間。

商業(yè)地產(chǎn)租金漲幅比較慢

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)方面的收益，第一是靠商業(yè)地產(chǎn)自身的升值，第二靠漲租金來(lái)提高收入。對(duì)于這兩項(xiàng)收益，投資人更喜歡前者，因?yàn)楹笳咄y以令人滿意。目前，福州商業(yè)地產(chǎn)的租金平均漲幅都不高，老城區(qū)店面租金每年僅漲3%~4%，新城區(qū)漲了2%。商場(chǎng)和寫字樓（不含新建的寫字樓）的租金漲幅也差不多。

案例

2003年，陳先生的親戚想出讓手中的中亭街獨(dú)立店鋪，每間面積都在50平方米左右，每平方米售價(jià)2萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)，親戚手中有三間鋪，一間是在中亭街的街角，一間是在中亭街右側(cè)，還有間是在左側(cè)。在對(duì)比三間店面后，陳先生決定購(gòu)買左側(cè)店鋪。他的理由是：左側(cè)順腳，停車方便，面寬比其他兩間大。

但是這些還不足以讓陳先生立刻下手，因?yàn)橥顿Y回報(bào)率太低了。某一天，當(dāng)陳先生獲悉，1年后臺(tái)江批發(fā)市場(chǎng)將搬到中亭街。他迅速?gòu)谋本╋w回福州，當(dāng)晚拉上親戚去看鋪，第二天就成交。

剛開(kāi)始，租金每月只能租到2000~3000元，投資回報(bào)率僅1%~2%，抱著養(yǎng)鋪的心態(tài)，陳先生并沒(méi)有埋怨收益太低。慢慢的，批發(fā)市場(chǎng)來(lái)了、中亭街也養(yǎng)旺了，他的店面租金從原來(lái)的2000~3000元漲到了如今的1萬(wàn)元。按現(xiàn)在的租金換算成回報(bào)率，已經(jīng)是12%了。不僅租金漲，店鋪也升值了，從原來(lái)的2萬(wàn)元漲到如今的4萬(wàn)多元，翻一番。

觀點(diǎn)

看得準(zhǔn)“一鋪養(yǎng)三代”看不準(zhǔn)“三代養(yǎng)一鋪”

民間有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法是有其道理的，但投資商鋪應(yīng)做到“心中有數(shù)”，不然就變成“三代養(yǎng)一鋪”。

“心中有數(shù)”是指要計(jì)算產(chǎn)品的回報(bào)率，要弄懂商鋪（店面）與位置、運(yùn)營(yíng)、周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)物業(yè)管理等方面的關(guān)系。其中商業(yè)物業(yè)是容易忽視的。其評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)為：首先硬件是否成熟，比如女廁所的比例應(yīng)該為男廁所的2.5倍；是否有消防通道、公共停車場(chǎng)。其次是否有人性化的設(shè)施配套，比如電梯的設(shè)置是否具有人性化，燈光的應(yīng)用能否吸引人們逛街的好奇心；第三，后期是否有強(qiáng)有力的運(yùn)營(yíng)能力。比如是否經(jīng)常舉辦市場(chǎng)推廣活動(dòng)等。

分析

陳先生的購(gòu)買行為有以下六點(diǎn)值得借鑒的地方：

第一，商鋪（店面）地點(diǎn)的選擇。投資者在購(gòu)買商鋪（店面）時(shí)首先要了解整個(gè)商業(yè)區(qū)域整體的發(fā)展動(dòng)向和這個(gè)商鋪（店面）在這個(gè)區(qū)域的地點(diǎn)選擇。比如順腳、車的停放、是否要過(guò)馬路等。

第二，分析這個(gè)商鋪（店面）有多少客流支撐。在購(gòu)買前可以進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，比如，該區(qū)域有多少住宅，有多少人有需求等。

第三，要會(huì)計(jì)算商鋪（店面）的回報(bào)率?；貓?bào)率=年租金/總價(jià)。其中要分三個(gè)階段算：養(yǎng)鋪時(shí)間的回報(bào)率；基本回報(bào)率（要高過(guò)銀行利息）；預(yù)計(jì)未來(lái)的回報(bào)率。

第四，要注意商鋪（店面）的硬件條件，比如門面要寬（至少要5、6米）；深度要夠深（至少要7、8米）；商鋪層高、物業(yè)配套等。

第五，在買鋪時(shí)注意周邊環(huán)境配套是否成熟。比如交通、人的通行是否順暢、視野是否通達(dá)、店鋪的朝向等。

第六，商鋪（店面）的后期管理運(yùn)營(yíng)。投資者要有良好的心態(tài)，有養(yǎng)鋪的心理準(zhǔn)備。還要注意后期管理運(yùn)營(yíng)時(shí)商鋪（店面）的業(yè)態(tài)否能與該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)相融合。

選擇投資成熟商圈的商業(yè)產(chǎn)品

在沒(méi)有更好的投資渠道時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)還是值得投資的，它不僅可以保值，抵抗通貨膨脹，還可以增值，商鋪越養(yǎng)，價(jià)值越明顯。如果不想承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可考慮選商圈成熟、周邊配套齊全、停車方便的商業(yè)產(chǎn)品，把預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)值降到最低。投資未來(lái)可能形成商圈的商鋪

投資商鋪要有眼光和膽量，關(guān)注那些未來(lái)有可能會(huì)形成商圈的商鋪。從區(qū)域上看，可關(guān)注金山區(qū)域、倉(cāng)山區(qū)火車南站附近或是北江濱CBD商務(wù)區(qū)。這些區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)目前價(jià)格還未大漲，仍有升值潛力。

年收益率達(dá)到5%商鋪可以投資

投資商鋪主要看人流量和租金回報(bào)率，通常情況下，年收益率達(dá)到5%商鋪就可以投資。目前市場(chǎng)上，獨(dú)立店面的年收益率大概在5%~8%之間。例如，每平方米售價(jià)3萬(wàn)元的店面，面積為50平方米，如果每月租金能達(dá)到1萬(wàn)元，就可以投資了。

投資重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)本身

投資商業(yè)地產(chǎn)一般是長(zhǎng)線投資，沒(méi)有太多的時(shí)機(jī)因素要考慮，主要看商業(yè)產(chǎn)品本身。投資者在購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)考慮：周邊的配套、消費(fèi)的人群；該地區(qū)的土地規(guī)劃（可以上相關(guān)部門的網(wǎng)站查詢）；商業(yè)地產(chǎn)本身位置（沿街、十字路口）；管理成本（未來(lái)的租客）等。在購(gòu)買前應(yīng)貨比三家。我要調(diào)查網(wǎng) 摘自：中研網(wǎng)訊部分觀點(diǎn)作者：柯南園

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)投資策劃

商業(yè)地產(chǎn)投資策劃

領(lǐng)域一：城市與區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 領(lǐng)域二：城市綜合體與購(gòu)物中心領(lǐng)域三：專業(yè)市場(chǎng)

領(lǐng)域四：商業(yè)步行街

領(lǐng)域五：主題旅游景區(qū)

領(lǐng)域六：商務(wù)酒店、餐飲具體內(nèi)容包括：

■前期概念規(guī)劃設(shè)計(jì)

■建筑設(shè)計(jì)及工程要點(diǎn)規(guī)劃

■交通與人流動(dòng)線規(guī)劃

■前期市場(chǎng)調(diào)研

■項(xiàng)目形象與經(jīng)營(yíng)定位

■項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)定位

■項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位與樓層布局規(guī)劃

■項(xiàng)目商鋪（區(qū)域）分割方案

■主力店、次主力店與品牌落位規(guī)劃

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)

萬(wàn)達(dá)《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》原價(jià)300

萬(wàn)達(dá)《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理》原價(jià)200

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第四篇：2004年福州商業(yè)地產(chǎn)分析(5頁(yè))

福州商業(yè)地產(chǎn)的思考

作者：鄒福珍

2004年福州房地產(chǎn)業(yè)界什么東西被炒的最火？無(wú)非就是“小戶型”和“SHOPPINGMALL”，而最吸引人眼球和引發(fā)爭(zhēng)議的當(dāng)屬后者。SHOPPINGMALL的涌現(xiàn)給人一種將重新洗牌福州商業(yè)割據(jù)的態(tài)勢(shì)，而此前商業(yè)地產(chǎn)遭受的冷風(fēng)又不得不引起人們對(duì)其成功性的擔(dān)憂。SHOPPINGMALL的出現(xiàn)能否給沉寂多年的福州商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)突破？

一、福州傳統(tǒng)商業(yè)割據(jù)極其演變：

福州的核心商圈東街口之怪現(xiàn)象：如果你曾經(jīng)從雙拋橋（東街口中心）往省立醫(yī)院方向走，不出300米你就會(huì)發(fā)現(xiàn)商業(yè)檔次遞減的令人吃驚。更具思考性的是與東百只有一樓之隔的南后街便是買雜貨的地方。東街口核心商圈的確小的可憐，而在這東街口小小的半徑內(nèi)，就集中了東百、大洋百貨、三福百貨、新華都百貨、華都商廈、瑞閩百貨等6個(gè)百貨企業(yè)，還有一個(gè)即將出現(xiàn)的麥迪遜購(gòu)物廣場(chǎng)。如果加上已消失的匯友百貨和五洲百貨，那就是有9個(gè)百貨全部集中在東街口這個(gè)彈丸之地，其競(jìng)爭(zhēng)之激烈可想而之。東街口核心商圈的地位是這么多的百貨百貨入住的根本原因，不過(guò)我認(rèn)為東街口的得利還有其他一些重要因素：

一、福州市民消費(fèi)習(xí)慣十分頑固，我曾和好幾個(gè)福州本土人交流過(guò)，他們都表示，無(wú)論其他地方出現(xiàn)什么商業(yè)形態(tài)，東街口仍然是他主要考慮的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所。

二、目前臺(tái)江商圈的低謎及其他地塊商業(yè)不具規(guī)模和吸引力也給東街口帶來(lái)防老霜。

福州次級(jí)商圈臺(tái)江演變之失?。号_(tái)江是福州歷史上的核心商圈，沉淀了福州悠久的文化，有其獨(dú)特的魅力。其強(qiáng)大的人流量讓不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其動(dòng)心。元洪購(gòu)物廣場(chǎng)和中宗島都推出SHOPPINGMALL的概念，極力提升臺(tái)江物業(yè)檔次。但都以失敗告終，如今的不行街仍然是滿街叫賣的“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”。而中宗島更是門可羅雀（有幾家買沙縣小吃）。原因也是顯而易見(jiàn)的：

一、前期招商的不理想，整個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)顯得混亂，商家經(jīng)營(yíng)水平和品種高低良莠俱存。（據(jù)說(shuō)開(kāi)業(yè)不到一個(gè)月，就開(kāi)始大折扣），招商和管理是SHOPPINGMALL成功的關(guān)鍵點(diǎn)，這兩點(diǎn)都沒(méi)做好，失敗當(dāng)然在所難免。

二、由于歷史原因，臺(tái)江人流相當(dāng)一部分來(lái)于閩清、福清等縣城，他們的要求是物美價(jià)廉的商品。臺(tái)江的改造使這部分人流遷往別處（前嶼就比以前熱鬧了不少），使臺(tái)江人流急劇下降。一時(shí)間許多商

家就開(kāi)始撐不住，紛紛打折讓價(jià)，逐步回到原來(lái)的物業(yè)檔次。

二、福州原有大型商業(yè)企業(yè)動(dòng)態(tài)：

1、超市

福州永輝擁有連鎖量販、生鮮、折扣店、社區(qū)便民店等多種業(yè)態(tài)的連鎖超市50多家。各家連鎖店都開(kāi)辟出60％的面積經(jīng)營(yíng)生鮮品，雞鴨魚肉、生猛海鮮、蔬菜水果、面點(diǎn)熟食、冷凍產(chǎn)品等。2004年僅福州區(qū)域銷售總額將超過(guò)20億元。其2005年的目標(biāo)是40億。

一向低調(diào)的沃爾瑪今年可能“活躍”起來(lái)，在福州再開(kāi)新店。沃爾瑪在福州的一家新店已選址于鼓山新區(qū)，占地38余畝。按沃爾瑪中國(guó)總部的計(jì)劃，在2005年前，沃爾瑪在福州的分店數(shù)量應(yīng)達(dá)5家，也就是說(shuō)，今年還將開(kāi)設(shè)兩家新分店。

福州世紀(jì)聯(lián)華今年除工業(yè)路的分店將開(kāi)業(yè)外，世紀(jì)聯(lián)華還要在福州再開(kāi)一家新店。目前正在積極尋址，希望今年內(nèi)可以再開(kāi)1至2家分店

2、百貨：

東百收購(gòu)萬(wàn)嘉百貨。東方百貨將一改傳統(tǒng)百貨的面貌，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際名品、高檔服飾等，實(shí)施差異化經(jīng)營(yíng)，走高端路線。業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)美、燦坤、永樂(lè)、蘇寧等專業(yè)賣場(chǎng)入榕后，“侵吞”了我市原百貨業(yè)的家電市場(chǎng)份額。大洋百貨店長(zhǎng)薛建坦言，在大賣場(chǎng)沖擊下，原本毛利就低的家電銷售更是負(fù)債經(jīng)營(yíng)。因各連鎖超市巨頭的擴(kuò)張，原百貨業(yè)日常用品的銷售陣地也逐漸喪失。像音像制品零售領(lǐng)域，也受到專業(yè)賣場(chǎng)的影響，市場(chǎng)份額日趨縮減，大洋百貨此次則干脆將音像制品銷售區(qū)撤走。

三、2004年福州商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)態(tài)：

a)火車站商貿(mào)城改造成功，改變了以往混亂的局面，吸引了相當(dāng)人流。b)國(guó)際會(huì)展中心名店一條街的改造成功，人流量不是很理想。

c)萬(wàn)象、寶龍、君臨天華等SHOPPINGMALL項(xiàng)目的啟動(dòng)。

四、對(duì)福州SHOPPINGMALL的一些思考：

1、生存的機(jī)會(huì)點(diǎn)：

A、城市擴(kuò)張也給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的發(fā)展空間。如果福州城市沒(méi)有擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)也就沒(méi)有更大的發(fā)展空間，也就沒(méi)有今天榕城商業(yè)地產(chǎn)熱鬧的局面。

B、東街口商圈交通最擁擠的，人流量極大，而停車場(chǎng)面積不大，同時(shí)將既有的建筑物業(yè)重新改造，所投入的成本是十分巨大的，再者，人們無(wú)法清晰感受到其整體業(yè)態(tài)變化的規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)作思路。

C、有的商業(yè)缺乏差異性，娛樂(lè)實(shí)施嚴(yán)重不足?，F(xiàn)代福州人追求升級(jí)的購(gòu)物場(chǎng)所，即開(kāi)始要求可以同時(shí)享受購(gòu)物、娛樂(lè)、旅游。

D、幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)在不同的區(qū)域運(yùn)作，形成了難得的規(guī)模效應(yīng)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)有益的刺激。有利于改變福州市民的消費(fèi)習(xí)慣。

E、百貨點(diǎn)面臨困境。百貨店對(duì)顧客提供的服務(wù)是比較全面周到的，因此勞動(dòng)成本高，加上百貨業(yè)對(duì)地點(diǎn)的要求、品種的繁多、管理的復(fù)雜程度，總成本很難降低，所以商品的價(jià)格較貴；面對(duì)超市、便利店的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，百貨業(yè)的困頓則是必然的。

2、可能的生存威脅：

A、市場(chǎng)是否過(guò)剩。臺(tái)江商圈中亭街、中洲島店面大面積囤積現(xiàn)象，讓人更有理由懷疑福州的商用物業(yè)是否真的有些過(guò)剩了。福州目前人口164萬(wàn)，需要的購(gòu)物廣場(chǎng)在16個(gè)左右，然而目前福州面積在1萬(wàn)平方米的大賣場(chǎng)就已經(jīng)達(dá)到了20多個(gè)，今年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壓力一點(diǎn)也不輕。

B、竟?fàn)幖ち?，幾乎四個(gè)商業(yè)地產(chǎn)商同時(shí)看中福州，而原有的商業(yè)又在擴(kuò)張。城市擴(kuò)張沒(méi)有那么快，人口有限，加上傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，所謂僧多粥少。

C、如果商家不能在十年內(nèi)收回前期投資，隨著福州市區(qū)人口的加大，交通系統(tǒng)的發(fā)達(dá)，以后的郊區(qū)MALL極有可能取代今天的SHOPPINGMALL。

3、有關(guān)SHOPPINGMALL的操盤要點(diǎn)：

SHOPPINGMALL通過(guò)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場(chǎng)及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、游樂(lè)設(shè)施、文化廣場(chǎng)、餐飲、酒店以覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客；再輔以各類專業(yè)店針對(duì)各類消費(fèi)者之需求，此外還設(shè)

置各類特色店以吸引國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客，能全面滿足不同客戶層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式享受（文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）的特大型綜合購(gòu)物娛樂(lè)中心。其操盤的成功與否是對(duì)商家實(shí)力的一種考驗(yàn)。時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)、君臨芭莎等新近項(xiàng)目也紛紛效仿“萬(wàn)達(dá)模式”，引進(jìn)商業(yè)巨頭，通過(guò)一種統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方式來(lái)救市。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功，其招商管理原則主要有：

第一基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂(lè)52：18：30的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例第二基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。

第三基本原則：購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想像的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。

第四基本原則：購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。一般而言，應(yīng)把80%的的物業(yè)用于租賃，這樣商家才具有主動(dòng)權(quán)，便于管理。

第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。

第五基本原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。另外核

心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。

第六基本原則：統(tǒng)一招商的“管理“要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)“就是要求“服務(wù)”出購(gòu)物中心的品牌與特色來(lái)。

第七基本原則：購(gòu)物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購(gòu)物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當(dāng)然，便利各有不同，有管理便利、財(cái)務(wù)核算便利、營(yíng)銷便利、經(jīng)營(yíng)決策便利、結(jié)算便利、消費(fèi)便利等等。購(gòu)物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時(shí)就能夠承諾對(duì)顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。

五、福州商業(yè)割據(jù)發(fā)展預(yù)測(cè)：

shoppingmall對(duì)福州來(lái)講是一種全新的商業(yè)業(yè)態(tài)，要使消費(fèi)環(huán)境和消費(fèi)心理發(fā)生質(zhì)的變化，而福州市民的消費(fèi)習(xí)慣較為頑固。因此轉(zhuǎn)變速度不會(huì)太快，有兩到三年的過(guò)程是很正常的。但無(wú)論如何，東街口明顯的核心優(yōu)勢(shì)將得到強(qiáng)大挑戰(zhàn)，核心商圈的作用將被淡化。在眾多商家競(jìng)爭(zhēng)的情況下，SHOPPINGMALL的生存還將取決于其能否不斷推陳出新去迎合消費(fèi)。

第五篇：福州投資環(huán)境分析

福州投資環(huán)境分析

福州的自然環(huán)境

福州市是福建省省會(huì)，位于福建省中部東端，歐亞大陸東南邊緣，東臨太平洋，與臺(tái)灣省隔海相望，西接三明市、南平市，北接寧德市，南鄰莆田市，泉州市。福州土地面積11968平方公里，其中平原面積2408平方公里，約占全市總面積的20%。山地多呈北東和北西向延伸，是阻擋冷空氣南下的天然屏障，氣候濕潤(rùn)，土層深厚，植被茂密，適宜林木生長(zhǎng)，森林資源十分豐富。市區(qū)面積1043平方公里，城市中心區(qū)受山水地形條件制約，可建設(shè)用地面積相當(dāng)有限，限制了城市空間擴(kuò)展和布局。福州水資源總量635.2億立方米，主要河流有閩江、鰲江、烏江等，但水資源時(shí)空分布不均，沿海島嶼嚴(yán)重缺水，夏秋干旱，常有旱澇和臺(tái)風(fēng)等氣象災(zāi)害，金屬礦產(chǎn)相對(duì)短缺。福州屬典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候資源豐富，氣溫適宜，四季常青，雨量充沛，霜少無(wú)雪，夏長(zhǎng)冬短，無(wú)霜期達(dá)326天。但福州市區(qū)三面環(huán)山，地處盆地，城市熱島效應(yīng)明顯，為全國(guó)“新四大火爐城市”之首。