第一篇：成都二環(huán)路商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告

成都二環(huán)路商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告

引言

近倆年成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的狀況分析，其增長與住宅增長呈明顯差異，甚至有回落的趨勢。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)過它短暫的“暴力式”瘋漲后，在進入到規(guī)范、有序的發(fā)展環(huán)節(jié)時，其矛盾和運營缺點就會集中暴露出來，在這樣的產(chǎn)業(yè)背景下，投資商業(yè)地產(chǎn)就需要客觀的分析市場的投資潛力和可行性。

結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，商業(yè)地產(chǎn)利益誘人，但商業(yè)地產(chǎn)并不是簡單的“商業(yè)+房地產(chǎn)”，它在理念、設計、招商、運營、管理等方面構(gòu)成自身的一個價值鏈，其開發(fā)應重點認清商業(yè)的內(nèi)在規(guī)律。商業(yè)物業(yè)的價值體現(xiàn)是通過最終的經(jīng)營利潤是否最大化體現(xiàn)出來的。不論在何種運營模式下，堅持只租不售的經(jīng)營模式是理性的開發(fā)商必須認識到的。所以我們不能失去理智，我們應該謹慎觀察、理性對待，也許明天成都商業(yè)地產(chǎn)就是“柳暗花明”。

從光華片區(qū)商業(yè)的經(jīng)營狀況來看，水木光華項目的商業(yè)項目經(jīng)營狀況較好，其項目內(nèi)的菜市場以及商業(yè)樓目前入住率均達到90％以上，商業(yè)樓主要引入大型餐飲、部分生活配套超市等；成都花園商業(yè)鋪面的經(jīng)營狀況也較好；反之，靠近金沙板塊的博瑞都市花園目前的商業(yè)經(jīng)營狀況不甚理想，大面積的商業(yè)空置，部分經(jīng)營的商業(yè)鋪面也僅為檔次較低的餐飲以及部分社區(qū)配套，由于博瑞地產(chǎn)商業(yè)項目的空置以

及優(yōu)品道的開發(fā)，目前博瑞都市花園商業(yè)樓二樓作為博瑞地產(chǎn)的辦公物業(yè)使用；

從光華片區(qū)未來的商業(yè)競爭來看，主要物業(yè)為優(yōu)品道項目的商業(yè)物業(yè)，供應總體量10萬㎡左右，且該項目與大型連鎖——易初蓮花達成了20年的經(jīng)營協(xié)議，隨著該項目的呈現(xiàn)以及易初聯(lián)花的入住，將進一步加劇區(qū)域社區(qū)商業(yè)的生存，金沙、光華片區(qū)內(nèi)的社區(qū)小型商業(yè)鋪面的發(fā)展前景堪憂；

金沙片區(qū)目前大部分商業(yè)項目處于空置狀態(tài)，大量的商業(yè)項目在短時間內(nèi)上市，造成目前市場上區(qū)域商業(yè)競爭激烈，同時產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象異常嚴重，該區(qū)域內(nèi)目前呈現(xiàn)的項目除金沙國際商城外其他項目的經(jīng)營均舉步維艱；

金沙園的社區(qū)規(guī)模和商業(yè)體量是三個樓盤中最大的，該區(qū)域由于住宅社區(qū)入住率較低，其商業(yè)部分有兩條劃分社區(qū)的商業(yè)步行街以及社區(qū)四周臨街的商鋪。前期該項目的商業(yè)項目引進了諾瑪特入住，但經(jīng)營狀況不佳；隨著諾瑪特自身的原因從金沙園商業(yè)樓退出后，金沙園大面積的商業(yè)樓目前一直處于空置狀態(tài)，對商鋪投資者的信心打擊較大；

目前在經(jīng)營的商鋪中，以金沙園三期大華朗晴居的商鋪租售率最

高，其與金沙西園相對的臨街商鋪，出租率達到了80%。經(jīng)營的主要為部分社區(qū)配套商業(yè)以及針對周邊建筑工地而設置的低檔次餐館；空置率最高的是金沙園北側(cè)的商鋪，除與青羊大道、芙蓉路相交匯的路口處有部分商鋪經(jīng)營外，其余大部分商鋪處于空置狀態(tài)。

金沙園一二三期住宅總體量達到20萬平米左右，配置了大體量的商業(yè)鋪面，但隨著競爭能力超越社區(qū)商業(yè)的金沙國際商城引入西單商城，正式進入經(jīng)營狀態(tài)開始，金沙園周邊的社區(qū)商鋪經(jīng)營舉步維艱；目前總體商業(yè)經(jīng)營率約40%，一二三期目前在經(jīng)營的商鋪總面積約為12000㎡。以三期大華晴朗居出租率最高，達到約70%。其余項目的商業(yè)物業(yè)基本上全部處于空置狀態(tài)。

金沙片區(qū)由于受到來自于光華大道以及羊西線商氣的分割以及阻隔，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營狀況一直不好；未來發(fā)展中，該區(qū)域?qū)⑹艿絹碜杂诠馊A大道通車后的強大壓力，因此，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營前景亦存在較大的風險。

從未來片區(qū)商業(yè)發(fā)展來看，大體量商業(yè)項目即將涌現(xiàn)，商業(yè)總體量近40萬平方米，光華片區(qū)供應體量較大、光華大道沿線以及溫江新城的項目將對區(qū)域形成沖擊，新進項目如果沒有可供支撐的業(yè)態(tài)，項目的經(jīng)營將面臨巨大的風險和壓力，如何對該區(qū)域的商業(yè)項目進行準確的前期定位和運作，尋找合適的進入空間，實現(xiàn)差異化競爭將成為商業(yè)項目成功的關(guān)鍵所在。

第二篇：成都國信證券二環(huán)路營業(yè)部炒股開戶

成都國信證券二環(huán)路營業(yè)部，成都炒股開戶，成都最好的證券公司，如何開立證券賬戶 公司從老位置搬到二環(huán)路西二段仁和春天了

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第三篇：武穴市房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告

武穴市房地產(chǎn)市場調(diào)查概述

一、武穴概述

武穴位于長江中游北岸，大別山南麓，鄂東邊緣，地扼吳頭楚尾，歷來是鄂、皖、贛毗連地段的“三省七縣通衢”。全市東西最大橫距43公里，南北最大縱距42公里，版圖面積1200.35平方公里，北部為大別山余脈，中部丘陵起伏、湖港交錯，南部為帶狀長江沖積平原。全市行政區(qū)劃為4個辦事處、8個鎮(zhèn)，轄325個村，共80萬人。耕地面積53.5萬畝，水面21.9萬畝，山林31萬畝。

武穴港是長江十大深水良港之一。同時，全國最長的鐵路京九鐵路和全國最長的高速滬渝高速出入口，使武穴成為全國少見的“三長”交匯之地，孫中山先生在《建國方略》中列入開發(fā)計劃,民國中期成為鄂省“七大商埠”之一,素有“入楚第一門”、“鄂東門戶”之稱，武穴處在全國實施梯度開發(fā)的戰(zhàn)略的“結(jié)合部”，成為湖北長江經(jīng)濟走廊建設和邊緣發(fā)展戰(zhàn)略的重點傾斜地區(qū)。

二、城區(qū)規(guī)劃

隨著京九鐵路和滬蓉高明公路的開通，石佛和大金兩鎮(zhèn)因此成為城區(qū)對外交通的門戶和對外發(fā)展的窗口，為了保障中心城區(qū)對外交通的通暢、便捷和管理，規(guī)劃擬將大金鎮(zhèn)納入城區(qū)與石佛詩組團一并控制，因此武穴城區(qū)布局形式以中心城區(qū)小組團為主，及中心城區(qū)+龍坪組團+田鎮(zhèn)組團+石佛寺組團。武穴市城區(qū)現(xiàn)轄武穴、刊江、田鎮(zhèn)、龍坪四個城區(qū)，人口約26.8萬。中心城區(qū)系指武穴、刊江兩辦事處，高新技術(shù)園區(qū)及楊林組團。城市中心街道為民主路和永寧大道，兩條大道為十字交叉路線，交匯點為武穴老城區(qū)市中心，黃商、翡翠步行街、地下商場、大型超市基本都在此交匯處扎堆云集。

三、武穴經(jīng)濟

武穴全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值180.4億元，社會消費品零售總額72.1億元，固定資產(chǎn)投資133.7億元，全口徑財政收入19.1億元，公共財政收入8.4億元，同比分別增長11.7%、16%、32%、18%和16.2%。實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值213億元，增加值58.8億元，分別增長29.8%和25.7%。扎實推進項目建設，投資3億元集中建設“一區(qū)三園”，實施各類500萬元以上項目447個，其中億元以上項目35個，新開工億元項目25個。新引進項目33個，其中億元項目11個。全力推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，糧食生產(chǎn)實現(xiàn)“九連增”，農(nóng)民收入實現(xiàn)“六連快”，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)產(chǎn)品加工、新農(nóng)村建設穩(wěn)步推進，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)產(chǎn)值80億元。武穴大力推進現(xiàn)代服務業(yè)，商貿(mào)物流、文化旅游、建筑房產(chǎn)、金融保險等快速發(fā)展，有力促進了經(jīng)濟繁榮。

全市用于教育、就業(yè)、醫(yī)療、衛(wèi)生、社會保障等方面的支出達到9.6億元，占財政總支出的50.4%。農(nóng)民人均純收入8438元，增長20.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18100元，增長14.9%。居民消費價格漲幅為3.1%。城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險和基本醫(yī)療保險制度實現(xiàn)全覆蓋。

武穴連續(xù)五年被評為黃岡市“縣（市、區(qū)）領(lǐng)導班子經(jīng)濟社會發(fā)展業(yè)績考核”第一名。武穴、田鎮(zhèn)、梅川、刊江、花橋5個鎮(zhèn)處進入黃岡市“經(jīng)濟社會發(fā)展業(yè)績考核二十強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。2008年被評為“全省縣域經(jīng)濟發(fā)展先進縣市”；先后榮獲全國科技進步、科普示范、體育先進縣市和糧食生產(chǎn)、“雙低”油菜、生豬調(diào)出大市等近百個榮譽稱號。

四、代表性樓盤概述

嘉和 財富城地處北川路百匯大廈對面（原水泵廠），為商住一體，總建筑面積11萬㎡，其中住宅為4——28層，建筑面積6.2萬㎡，商業(yè)建筑面積4.8萬㎡，商業(yè)共四層，單層商業(yè)面積約12000平方米，分地下一層，地上三層，負二樓為停車場，負一樓規(guī)劃為沃爾瑪，地上三層規(guī)劃為商品MALL，集肯德基、大地影院、仟吉、時尚餐飲、購物等商業(yè)于一體，項目推廣造勢叫強，在武穴較有影響力，商業(yè)前景較可以。目前住宅已經(jīng)售賣完畢，商鋪1樓均價約3——5萬/㎡，2樓均價約1——2萬/㎡，3樓暫不售賣，開發(fā)商承諾10年包租返82%回報。預計2014年國慶開業(yè)，但商鋪銷售情況一般。龍?zhí)秶H商貿(mào)城（城市新街）地處永寧大道汽車站旁，為商住一體，定位于城市綜合體，總建筑面積13萬方，其中住宅3萬㎡，商業(yè)8萬㎡，有蘇寧電器、中百倉儲、華夏影城入駐，其中商業(yè)銷售部分為2.5萬㎡，商鋪售價1樓3萬/㎡，2樓2萬/㎡，3樓不售賣。蘇寧和中百入駐主樓則不賣，住宅已經(jīng)全部售賣完，商業(yè)規(guī)劃武穴首條大型商業(yè)步行街，因地處市中心，所以銷售較好。屬于目前所開發(fā)盤中位置最好的盤，商業(yè)前景較好。

明惠廣場地處武穴二里半社區(qū)對面，規(guī)劃為城市綜合體，總規(guī)劃建筑面積17萬㎡，定位為：購物休閑、娛樂、商務、物流為一體的新城市商業(yè)中心，具體規(guī)劃含：五星級酒店、休閑廣場、步行街、5A寫字樓、淘寶城、購物中心、品牌展示中心等，地段稍靠偏，相當于現(xiàn)在的漢口北，推廣較強，商業(yè)售價1——3萬/㎡，銷售一般。新城國際花園地處民主路與刊江大道交匯處，浙江東陽的老板投資開發(fā)，以住宅為主，商業(yè)為輔?？傄?guī)劃建筑面積為16萬㎡，分四期開發(fā)，目前在銷售三期，而且三期基本已經(jīng)銷售完畢，均價4200元/㎡，商業(yè)商鋪均價1.5萬/㎡，而且基本銷售完畢。項目主打高品質(zhì)物業(yè)、高品質(zhì)住宅、高綠化率牌。迎合了武穴市場需求，又屬新老城區(qū)交匯處，銷售較好！

（注：橘色表示未開盤，綠色表示已經(jīng)開盤）

五、樓市分析

A、開發(fā)篇 金色豪園

武穴地產(chǎn)開發(fā)的標志性樓盤應屬金色豪園，在2006年首先開展了按揭貸款業(yè)務。在當時武穴普通單價600元以下的情況下，金色豪園銷售表價為800元左右。成小區(qū)建制的開發(fā)拉開了武穴房地產(chǎn)市場的序幕。

B、漸入佳境：翡翠家園、港灣月色、麗江豪園

其后幾年的武穴的房地產(chǎn)開發(fā)一路順風，翡翠家園項目在商業(yè)部分（步行街）極大刺激了地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。此外還有麗江豪園、揚子、錦江星城等等。地產(chǎn)開發(fā)利潤如此之高，銷售環(huán)節(jié)門檻如此之低，投資及剛性需求如此旺盛，從而使得武穴地產(chǎn)開發(fā)呈全面開放之勢。

C、高起篇：東磁新城國際花園 在城鎮(zhèn)居民可支配收入1.5萬左右水準線的武穴，現(xiàn)在武穴樓盤起步價達到了3200以上，部分樓盤均價已過4300元/㎡。環(huán)顧周邊城市，如浠水、黃梅都遠在此之下，售價可以與黃岡進行對比。作為三線城市的黃石黃岡除主城區(qū)中心地帶的地產(chǎn)開發(fā)房價較高外，其他區(qū)域起價也僅在3000以上。而小區(qū)開發(fā)的規(guī)模、環(huán)境、物業(yè)、銷售成本、拿地成本都在作為四線城市武穴之上。

東磁?新城國際花園項目，以橫店東磁上市公司為背景，以沿海地產(chǎn)開發(fā)模式打造建筑風格、小區(qū)規(guī)劃、園林景觀、物業(yè)等高品質(zhì)為宣傳口徑，迅速拉升武穴區(qū)域房價。吳楚、明珠豪苑及龍洲新天地、世紀江城等一起確立了武穴房價3000以上起步的市場形勢。D、群雄競起

2013年，武穴地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)全面爆發(fā)狀態(tài)。面臨銷售的樓盤，除尾盤如港灣月色、錦銹樂園等外，二三期銷售的還有東磁、龍洲新天地、吳楚時代等；新開發(fā)的有明惠廣場、東城明珠、龍?zhí)冻鞘行陆帧⒚髦楹涝?、龍州房產(chǎn)、嘉和財富城等大盤，基本都集中在2013年和2014年。

武穴新盤基本集中開發(fā)在永寧大道和刊江大道上面，永寧大道是武穴老城區(qū)主干道，刊江大道是武穴新老城區(qū)交匯處，現(xiàn)武穴盤量大約為17個左右，住宅基本均價為3600元/㎡，商鋪售價均價為2萬/㎡，部分盤商鋪暫無銷售計劃，凡在銷售的商業(yè)部分，只賣一二樓，三樓都不售賣，據(jù)推理是市場需求較弱，難以銷售導致。

縱觀所有樓盤，各樓盤代理公司良莠不齊，大部分銷售中心裝修一般，銷售員極不專業(yè)，代理公司準入門檻比較低。但住宅銷售都比較樂觀，就武穴目前盤量和銷售價格，都有空間，眾多新盤在一定時期內(nèi)呈現(xiàn)同期放量的情況不太容易出現(xiàn)。剛性需求還未滿足，但面對如此多的樓盤紛紜推出，群雄競起局面必然形成。

第四篇：南京商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告

南京商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報告

上班這兩天我和合作伙伴兩人去南京新街口的一些比較知名的大商場做了一些實地的考查和了解，我們一共去了三家，德基廣場，新百商場，新街口萬達廣場。對他們的地理位置，業(yè)態(tài)，經(jīng)營形式，定位，租金，經(jīng)營特點等各方面做如下的總結(jié)和報告，他們是南京新街口商業(yè)地產(chǎn)的杰出代表，更希望通過對他們的各方面的了解，能窺探出南京商業(yè)地產(chǎn)的一些特點，以期對我們在南京工作的更好展開有所幫助。

1，德基廣場：

1）基本概況，全名：南京德基廣場，位于中國第三大商業(yè)圈“南京新街口商業(yè)圈”的東北角，地處中山東路和中山路的十字路口，由南京德基集團投資，建設和經(jīng)營，其一期工程約65000平方米的營業(yè)面積，已于2006年6月26日正式營業(yè)，二期工程約85000平方米營業(yè)面積將于2012年正式完工并投入運營，經(jīng)過近五六年的發(fā)展，德基在新街口商業(yè)圈的地位已舉足輕重，成為新街口商業(yè)的重要標桿。它的定位比較高檔，和北京的王府井，上海的恒隆廣場是同一級別的。意在為中高檔消費人群提供一個購物，餐飲，娛樂和休閑于一休的一站式服務享受體驗。

2）業(yè)態(tài)分布：

負一樓餐飲，休閑的比較多，加上一個屈臣氏和一個中低端路線的日本服飾品“優(yōu)依庫”，使得人流量比較多，主要是年輕消費者。

一到三樓基本上是一些國際大的服飾品牌專賣店，最有特色的是其中80%的品牌以前從未在南京出現(xiàn)過，首次進入南京市場，例如，LV，愛瑪士，范思哲等國際一線大牌，突顯其經(jīng)營的高檔品位，極大吸引品牌愛好者的眼光。

四樓，黃金，珠寶店，還有一幾個做高檔兒童服裝，服務，和兒童玩具賣場“Toysrus 五樓，一些特色飯店，六樓，高檔影院和商場運營辦公室。

3）商場采取只租不售的商業(yè)運營模式，租金般根據(jù)位置地點的不同一般在15-30元每天每平米，從它開業(yè)以來一舉打破了南京金鷹商場在高檔消費方面一家獨霸的地位，成為利潤最好的大型商場。

2，新街口萬達廣場。

1)基本概況：南京新街口萬達廣場位于新街口洪武路88號，建于2002年10月，2004年1月1日正式開業(yè)，是萬達集團在國內(nèi)建設的第8家商業(yè)廣場。也是萬達集團第一代開發(fā)的單店項目的杰出代表。項目占地面積1.3萬平方米，建筑面積4.4萬平方米，總投資額逾3億元人民幣。

2）業(yè)態(tài)分布：南京新街口萬達廣場業(yè)態(tài)組合非常合理，集購物、餐飲、休閑、娛樂一站式消費于一體。

一樓萬達名店由80多個知名品牌專賣店組成，經(jīng)營項目包括時尚服飾、化妝美容、黃金珠寶、鐘表眼鏡、西餐美食等。

二樓，三樓引進了世界五百強之首的沃爾瑪百貨超市，其“天天平價”、“一站式購物”等消費理念，受到了廣大消費者的青睞與厚愛。

四樓，是萬達國際影城。

4）大連萬達在全國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式都只租不售的，是全國最早做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，也是做的最成功的，他有一整套自己的成功的模式和經(jīng)驗。企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)達到1000億，年銷售額達到600億。每年商鋪的租金收入可達40億，而新街口萬達的成功更多的是在于它做的比較早，占了一個非常好的地理位置，擁有了新街口每天強大的人流量。

3，南京新百。

1）基本概況：南京新百全稱：“南京新街口百貨商店股份有限公司”，地址：中山南路3號，屬于新街口商業(yè)圈的重要組成部分。自1952年8月創(chuàng)建至今，已經(jīng)具有半個多世紀的歷史，占地面積約1.3萬平方米，營業(yè)面積4.1萬平方米，是一家老字號大型百貨零售企業(yè)，全國十大百貨商店之一和南京市第一家股票上市公司。目前，公司16個專業(yè)商場，經(jīng)營品種24萬余種，近幾年來。新百把經(jīng)營觸角延伸到證券、房地產(chǎn)、生化制藥、進出口和餐飲等領(lǐng)域，取得了初步成效。

2）業(yè)態(tài)分布：

一樓主營化妝品，鐘表，煙酒，首飾，精品鞋包等。

二樓主營服飾，三樓是老年女性服飾，四樓精品紳士，主營男士服裝

五樓運動類的服飾，六樓家紡居家床上用品等種類，七樓電子，電器商品品種，不過品牌一般，種類不全，價格也沒有什么優(yōu)勢。八樓商務接待中心，承接團購業(yè)務和一些其它商務事誼。

3）總的說新百是傳統(tǒng)百貨商場的代表，他的業(yè)態(tài)布局比較傳統(tǒng)，品牌一般，定位在中低檔，在如今的新街口不如東方商城，大洋百貨，更別說德基和金鷹那樣高檔次了。不過憑其在南京廣大市民心中的長時間的影響力以及新街口的人流量還是可以占據(jù)新街口商業(yè)圈一席之地。他依然是只租不賣的經(jīng)營模式，租金根據(jù)地點不同在4-10元左右每平為每天。

總的來說以上這三種商業(yè)模式和商業(yè)地產(chǎn)的模式是新街口商業(yè)圈和南

京商業(yè)地產(chǎn)的集中代表，萬達廣場代表綜合型的商業(yè)地產(chǎn)和運營，新百商場是傳統(tǒng)商場的運作和模式的代表，也是中低檔消費品和消費的代表。而德基廣場則是新商業(yè)地產(chǎn)，新商業(yè)理念和思想的代表，不管從商業(yè)地產(chǎn)的設計和建造上，還是從消費者一休化的休閑，消費，娛樂一體化的休驗上，還是從消費者的高檔次的消費需求上都做到了一個好的榜樣。當然他們?nèi)齻€在商業(yè)運作上都是成功的代表。都有其獨到的地方。也許是市場地需要他們多樣化的商業(yè)運作和模式，也許是他們迎合了不同消費者的不同需求從而成就了自已。總之他們在新街口商業(yè)圈占有一席之作。都是成功的。我們要學習他們的優(yōu)點和成功之處，從中找到為我們以后在商業(yè)地產(chǎn)

方面有幫助的東西和信息，為我們以后在南京商業(yè)地產(chǎn)和運營方面取得好成績而努力和奮斗。

宋 麗 軍。2011-12-4

第五篇：福州商業(yè)地產(chǎn)投資調(diào)查報告

福州商業(yè)地產(chǎn)投資調(diào)查報告

目前的商業(yè)地產(chǎn)投資熱，無疑會吸引越來越多的人加入其中，但是任何領(lǐng)域的投資都是有風險的，不做好事前的充分調(diào)查了解，不掌握相關(guān)的知識和經(jīng)驗，往往容易陷入盲目投資，甚至讓自己的資金白白打了水漂，或高位套牢。為讓投資者對商業(yè)地產(chǎn)投資有個理性的認識，我們走訪了幾家中介經(jīng)紀商，請他們憑借各自多年從事商業(yè)地產(chǎn)買賣交易的經(jīng)驗來為大家支招獻策。

5-10月成交量比去年同期漲10%

在對福州幾家中介商的調(diào)查訪問中獲悉，目前在二級市場上，商業(yè)地產(chǎn)（包含商鋪、商場、寫字樓）的成交量占二手房市場總成交量的5%左右，大概每月成交量為150套左右，每套按50平方米計算，每月出售的商業(yè)面積為7500平方米左右。

從今年4月份開始，受政策調(diào)控影響，市場上投資商業(yè)產(chǎn)品的人逐漸增加，銷售也比較活躍，從成交量上看，與去年同期相比，大約增長10%。5-10月商業(yè)地產(chǎn)價格總體上漲20%

從商業(yè)地產(chǎn)售價變化看，與去年同期相比，總體漲幅達到20%。其中，老城區(qū)商鋪售價平均漲幅達到15%~20%，寫字樓漲了20%。新城區(qū)商鋪平均售價漲了15%。

市中心的車庫與去年相比翻了一番，目前售價普遍在18萬~25萬元之間?！敖鹑恰钡纳啼佔詈觅u

福州的“金三角”區(qū)域是指，北起東街口，中接冠亞廣場，南延中亭街，西至萬象城、寶龍廣場形成的三角區(qū)域。這個區(qū)域由福州三大核心商圈組成，因此是福州目前人流量最大、也是最旺的商業(yè)區(qū)。

目前，萬寶商圈（指萬象城與寶龍城市廣場）沿街店面最好賣，而且價格漲幅最大。早期，那里的一樓店面平均售價4~5萬元/平方米，才幾年時間，如今售價已經(jīng)漲到8~10萬元/平方米。

即將形成商圈的商鋪漲得最快

在調(diào)查中，當問及哪個區(qū)域的商鋪漲得最快？各家中介商的回答幾乎是一致的，“即將形成商圈的商鋪漲得最快”。最典型的例子是福州倉山萬達廣場周邊的店面。兩年前沿浦上大道的店面，售價僅1~2萬元/平方米，自特易購、萬達商業(yè)廣場的進駐，如今周邊商鋪價格已經(jīng)漲至3~5萬元/平方米。在這么短的時間內(nèi)，有如此高的漲幅，這在福州比較少見。

商業(yè)地產(chǎn)中獨立店面最搶手

商業(yè)地產(chǎn)包含了商鋪（指獨立店面）、商場、寫字樓三種類型，在流通市場中，獨立店面的數(shù)量最多，也是最搶手產(chǎn)品，其交易量占到整個商業(yè)地產(chǎn)成交量的80%。

在獨立店面中，以鼓樓區(qū)和臺江區(qū)的，面積在50-100平方米的店面最好賣；如果這些店面處在某個商圈內(nèi)或在某個商業(yè)綜合體中，而且是一層沿街的，那就更好賣；而且價格也賣到最高，每平方米售價在8~15萬元不等。如果店面是社區(qū)型的，又是在老城區(qū)，每平方米最高只能賣到3~4萬元。新城區(qū)的價格更低，只能賣1~2萬元之間。

商業(yè)地產(chǎn)租金漲幅比較慢

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資商業(yè)地產(chǎn)有兩個方面的收益，第一是靠商業(yè)地產(chǎn)自身的升值，第二靠漲租金來提高收入。對于這兩項收益，投資人更喜歡前者，因為后者往往難以令人滿意。目前，福州商業(yè)地產(chǎn)的租金平均漲幅都不高，老城區(qū)店面租金每年僅漲3%~4%，新城區(qū)漲了2%。商場和寫字樓（不含新建的寫字樓）的租金漲幅也差不多。

案例

2003年，陳先生的親戚想出讓手中的中亭街獨立店鋪，每間面積都在50平方米左右，每平方米售價2萬元。

當時，親戚手中有三間鋪，一間是在中亭街的街角，一間是在中亭街右側(cè)，還有間是在左側(cè)。在對比三間店面后，陳先生決定購買左側(cè)店鋪。他的理由是：左側(cè)順腳，停車方便，面寬比其他兩間大。

但是這些還不足以讓陳先生立刻下手，因為投資回報率太低了。某一天，當陳先生獲悉，1年后臺江批發(fā)市場將搬到中亭街。他迅速從北京飛回福州，當晚拉上親戚去看鋪，第二天就成交。

剛開始，租金每月只能租到2000~3000元，投資回報率僅1%~2%，抱著養(yǎng)鋪的心態(tài)，陳先生并沒有埋怨收益太低。慢慢的，批發(fā)市場來了、中亭街也養(yǎng)旺了，他的店面租金從原來的2000~3000元漲到了如今的1萬元。按現(xiàn)在的租金換算成回報率，已經(jīng)是12%了。不僅租金漲，店鋪也升值了，從原來的2萬元漲到如今的4萬多元，翻一番。

觀點

看得準“一鋪養(yǎng)三代”看不準“三代養(yǎng)一鋪”

民間有“一鋪養(yǎng)三代”的說法是有其道理的，但投資商鋪應做到“心中有數(shù)”，不然就變成“三代養(yǎng)一鋪”。

“心中有數(shù)”是指要計算產(chǎn)品的回報率，要弄懂商鋪（店面）與位置、運營、周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)物業(yè)管理等方面的關(guān)系。其中商業(yè)物業(yè)是容易忽視的。其評估標準為：首先硬件是否成熟，比如女廁所的比例應該為男廁所的2.5倍；是否有消防通道、公共停車場。其次是否有人性化的設施配套，比如電梯的設置是否具有人性化，燈光的應用能否吸引人們逛街的好奇心；第三，后期是否有強有力的運營能力。比如是否經(jīng)常舉辦市場推廣活動等。

分析

陳先生的購買行為有以下六點值得借鑒的地方：

第一，商鋪（店面）地點的選擇。投資者在購買商鋪（店面）時首先要了解整個商業(yè)區(qū)域整體的發(fā)展動向和這個商鋪（店面）在這個區(qū)域的地點選擇。比如順腳、車的停放、是否要過馬路等。

第二，分析這個商鋪（店面）有多少客流支撐。在購買前可以進行市場調(diào)查，比如，該區(qū)域有多少住宅，有多少人有需求等。

第三，要會計算商鋪（店面）的回報率?；貓舐?年租金/總價。其中要分三個階段算：養(yǎng)鋪時間的回報率；基本回報率（要高過銀行利息）；預計未來的回報率。

第四，要注意商鋪（店面）的硬件條件，比如門面要寬（至少要5、6米）；深度要夠深（至少要7、8米）；商鋪層高、物業(yè)配套等。

第五，在買鋪時注意周邊環(huán)境配套是否成熟。比如交通、人的通行是否順暢、視野是否通達、店鋪的朝向等。

第六，商鋪（店面）的后期管理運營。投資者要有良好的心態(tài)，有養(yǎng)鋪的心理準備。還要注意后期管理運營時商鋪（店面）的業(yè)態(tài)否能與該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)相融合。

選擇投資成熟商圈的商業(yè)產(chǎn)品

在沒有更好的投資渠道時，商業(yè)地產(chǎn)還是值得投資的，它不僅可以保值，抵抗通貨膨脹，還可以增值，商鋪越養(yǎng)，價值越明顯。如果不想承擔風險，可考慮選商圈成熟、周邊配套齊全、停車方便的商業(yè)產(chǎn)品，把預估的風險值降到最低。投資未來可能形成商圈的商鋪

投資商鋪要有眼光和膽量，關(guān)注那些未來有可能會形成商圈的商鋪。從區(qū)域上看，可關(guān)注金山區(qū)域、倉山區(qū)火車南站附近或是北江濱CBD商務區(qū)。這些區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)目前價格還未大漲，仍有升值潛力。

年收益率達到5%商鋪可以投資

投資商鋪主要看人流量和租金回報率，通常情況下，年收益率達到5%商鋪就可以投資。目前市場上，獨立店面的年收益率大概在5%~8%之間。例如，每平方米售價3萬元的店面，面積為50平方米，如果每月租金能達到1萬元，就可以投資了。

投資重點關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)本身

投資商業(yè)地產(chǎn)一般是長線投資，沒有太多的時機因素要考慮，主要看商業(yè)產(chǎn)品本身。投資者在購買商業(yè)地產(chǎn)時應考慮：周邊的配套、消費的人群；該地區(qū)的土地規(guī)劃（可以上相關(guān)部門的網(wǎng)站查詢）；商業(yè)地產(chǎn)本身位置（沿街、十字路口）；管理成本（未來的租客）等。在購買前應貨比三家。我要調(diào)查網(wǎng) 摘自：中研網(wǎng)訊部分觀點作者：柯南園