第一篇：物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的專業(yè)素質(zhì)

物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的專業(yè)素質(zhì)

對(duì)一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目而言，選擇一位合適的項(xiàng)目經(jīng)理至關(guān)重要，毫不夸張地講，項(xiàng)目經(jīng)理選好了，管理好項(xiàng)目就有了 50% 以上的信心。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)管理企業(yè)不斷加大外地市場(chǎng)的拓展力度，承接的外委項(xiàng)目也就越來(lái)越多。但是，隨之而來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)理供需矛盾也日益凸現(xiàn)，尤其是像深圳市的一些國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，有時(shí)甚至出現(xiàn)了派不出滿意的項(xiàng)目經(jīng)理的尷尬局面，為此，培養(yǎng)和選擇合格的項(xiàng)目經(jīng)理已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)常抓不懈的重要工作。

作為一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時(shí)間（一般為三年）和獨(dú)立運(yùn)作過(guò)一定規(guī)模（約 10 萬(wàn)左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)因素缺一不可。只有滿足了這些在實(shí)踐中必備的條件，項(xiàng)目經(jīng)理才能在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)體現(xiàn)出下面三個(gè)方面的專業(yè)素養(yǎng)。

一、及時(shí)有效做好前期介入工作，以期達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。

目前，成熟、有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項(xiàng)目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段介入暫時(shí)仍存在較大難度，但在項(xiàng)目施工階段介入已經(jīng)不是問(wèn)題，良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng)，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨(dú)特的作用： ① 促進(jìn)房屋銷售； ② 最大限度地減少了日后管理麻煩； ③ 使業(yè)主正式入住之前對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理有了一個(gè)初步認(rèn)識(shí)，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機(jī)遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此，以項(xiàng)目經(jīng)理為首的項(xiàng)目組能否在前期介入階段及時(shí)、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。

（一）高度關(guān)注，密切配合項(xiàng)目的開盤日和一系列促銷活動(dòng)，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

在項(xiàng)目正式入伙之前，為項(xiàng)目服務(wù)的各合作單位，應(yīng)以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門應(yīng)共同制定周密的開盤日和促銷活動(dòng)的工作方案。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機(jī)會(huì)，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標(biāo)準(zhǔn)）的保安、保潔服務(wù)做到極致，作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對(duì)保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購(gòu)房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好：車輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時(shí)看樓電梯的維護(hù)應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購(gòu)及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感，為未來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

（二）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書面報(bào)告，以減少開發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項(xiàng)目前期介入工作有序進(jìn)行，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照項(xiàng)目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實(shí)施。各專業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè)）在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，從業(yè)主的角度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)。、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項(xiàng)目的各種物業(yè)資料。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題引起高度重視： ① 關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車庫(kù)的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無(wú)空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問(wèn)題，且其將給業(yè)主的生活帶來(lái)嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大（補(bǔ)救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費(fèi)用約 100 元 / 米）。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無(wú)窮。② 關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對(duì)供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項(xiàng)目的不符合處和不足之處，更應(yīng)有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)，如監(jiān)控點(diǎn)不足而出現(xiàn)防護(hù)死角，缺少高速球攝像機(jī)而無(wú)法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分?jǐn)z像機(jī)采用適應(yīng)夜間低照明度使用的攝像機(jī)等等。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)清楚通過(guò)完善項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)來(lái)有效降低人工成本的基本道理。③ 關(guān)于綠化，項(xiàng)目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從視覺(jué)效果、水土保護(hù)、便于通過(guò)、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對(duì)草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見(jiàn)。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地?zé)o走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時(shí)，便會(huì)給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對(duì)綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點(diǎn)輟，因此，在設(shè)計(jì)施工時(shí)應(yīng)盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種，以保證小區(qū)有四季花開的效果。、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收期間的主要工作： ① 積極參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，全面了解項(xiàng)目的工程質(zhì)量，爭(zhēng)取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作，為日后管理工作做好充分準(zhǔn)備； ② 積極做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組成驗(yàn)收小組，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，此階段應(yīng)把握兩個(gè)重點(diǎn)：第一，明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益；第二，對(duì)驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，督促開發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改。總之，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項(xiàng)工作，其所產(chǎn)生的作用是長(zhǎng)久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營(yíng)造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入?。?，保障小區(qū)免遭二次裝

修的破壞。

此階段是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)的第一次嚴(yán)峻考驗(yàn)，因此，應(yīng)在入伙前做好充分準(zhǔn)備，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點(diǎn)：、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動(dòng)分解入伙現(xiàn)場(chǎng)壓力。、會(huì)同開發(fā)商、施工單位對(duì)小區(qū)作一次徹底清場(chǎng)，杜絕各種隱患。、為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立答疑組和維修小組，隨時(shí)為業(yè)主答疑，并對(duì)聯(lián)合驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。、及時(shí)與業(yè)主簽署 《 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 》、《 業(yè)主公約 》 等一系列入伙文件資料，動(dòng)員業(yè)主盡快收樓。、若現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會(huì)同開發(fā)商及時(shí)把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個(gè)溝通，盡量避免在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。、結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案，對(duì)小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬(wàn)不能出現(xiàn)模棱兩可的意見(jiàn)。

第二篇：物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的專業(yè)素質(zhì)

對(duì)一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目而言，選擇一位合適的項(xiàng)目經(jīng)理至關(guān)重要，毫不夸張地講，項(xiàng)目經(jīng)理選好了，管理好項(xiàng)目就有了 50% 以上的信心。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)管理企業(yè)不斷加大外地市場(chǎng)的拓展力度，承接的外委項(xiàng)目也就越來(lái)越多。但是，隨之而來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)理供需矛盾也日益凸現(xiàn)，尤其是像深圳市的一些國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，有時(shí)甚至出現(xiàn)了派不出滿意的項(xiàng)目經(jīng)理的尷尬局面，為此，培養(yǎng)和選擇合格的項(xiàng)目經(jīng)理已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)常抓不懈的重要工作。

作為一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時(shí)間（一般為三年）和獨(dú)立運(yùn)作過(guò)一定規(guī)模（約 10 萬(wàn)左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)因素缺一不可。只有滿足了這些在實(shí)踐中必備的條件，項(xiàng)目經(jīng)理才能在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)體現(xiàn)出下面三個(gè)方面的專業(yè)素養(yǎng)。

一、及時(shí)有效做好前期介入工作，以期達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。

目前，成熟、有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項(xiàng)目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段介入暫時(shí)仍存在較大難度，但在項(xiàng)目施工階段介入已經(jīng)不是問(wèn)題，良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng)，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨(dú)特的作用： ① 促進(jìn)房屋銷售； ② 最大限度地減少了日后管理麻煩； ③ 使業(yè)主正式入住之前對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理有了一個(gè)初步認(rèn)識(shí)，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機(jī)遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此，以項(xiàng)目經(jīng)理為首的項(xiàng)目組能否在前期介入階段及時(shí)、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。

（一）高度關(guān)注，密切配合項(xiàng)目的開盤日和一系列促銷活動(dòng)，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

在項(xiàng)目正式入伙之前，為項(xiàng)目服務(wù)的各合作單位，應(yīng)以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門應(yīng)共同制定周密的開盤日和促銷活動(dòng)的工作方案。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機(jī)會(huì)，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標(biāo)準(zhǔn)）的保安、保潔服務(wù)做到極致，作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對(duì)保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購(gòu)房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好：車輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時(shí)看樓電梯的維護(hù)應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購(gòu)及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感，為未來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

（二）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書面報(bào)告，以減少開發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項(xiàng)目前期介入工作有序進(jìn)行，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照項(xiàng)目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實(shí)施。各專業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè)）在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，從業(yè)主的角度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)。、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項(xiàng)目的各種物業(yè)資料。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題引起高度重視： ① 關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車庫(kù)的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無(wú)空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問(wèn)題，且其將給業(yè)主的生活帶來(lái)嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大（補(bǔ)救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費(fèi)用約 100 元 / 米）。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無(wú)窮。② 關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對(duì)供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項(xiàng)目的不符合處和不足之處，更應(yīng)有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)，如監(jiān)控點(diǎn)不足而出現(xiàn)防護(hù)死角，缺少高速球攝像機(jī)而無(wú)法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分?jǐn)z像機(jī)采用適應(yīng)夜間低照明度使用的攝像機(jī)等等。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)清楚通過(guò)完善項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)來(lái)有效降低人工成本的基本道理。③ 關(guān)于綠化，項(xiàng)目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從視覺(jué)效果、水土保護(hù)、便于通過(guò)、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對(duì)草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見(jiàn)。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地?zé)o走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時(shí)，便會(huì)給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對(duì)綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點(diǎn)輟，因此，在設(shè)計(jì)施工時(shí)應(yīng)盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種，以保證小區(qū)有四季花開的效果。

2、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收期間的主要工作： ① 積極參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，全面了解項(xiàng)目的工程質(zhì)量，爭(zhēng)取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作，為日后管理工作做好充分準(zhǔn)備； ② 積極做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組成驗(yàn)收小組，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，此階段應(yīng)把握兩個(gè)重點(diǎn)：第一，明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益；第二，對(duì)驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，督促開發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改?？傊?，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項(xiàng)工作，其所產(chǎn)生的作用是長(zhǎng)久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營(yíng)造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入?。?，保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞。

此階段是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)的第一次嚴(yán)峻考驗(yàn)，因此，應(yīng)在入伙前做好充分準(zhǔn)備，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點(diǎn)：、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動(dòng)分解入伙現(xiàn)場(chǎng)壓力。、會(huì)同開發(fā)商、施工單位對(duì)小區(qū)作一次徹底清場(chǎng)，杜絕各種隱患。、為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立答疑組和維修小組，隨時(shí)為業(yè)主答疑，并對(duì)聯(lián)合驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。、及時(shí)與業(yè)主簽署 《 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 》、《 業(yè)主公約 》 等一系列入伙文件資料，動(dòng)員業(yè)主盡快收樓。、若現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會(huì)同開發(fā)商及時(shí)把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個(gè)溝通，盡量避免在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。、結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案，對(duì)小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬(wàn)不能出現(xiàn)模棱兩可的意見(jiàn)。、嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實(shí)施持證管理，實(shí)施夜間清場(chǎng)制度，加大對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點(diǎn)。

大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較容易與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，同時(shí)也是業(yè)主與管理處較容易結(jié)怨的時(shí)候，作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來(lái)抓。

三、依法依約、規(guī)范運(yùn)作，堅(jiān)持日常管理工作常做常新。

作為國(guó)家二級(jí)資質(zhì)以上的物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務(wù)理念，項(xiàng)目經(jīng)理只要在執(zhí)行力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面多下功夫，保持管理經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定一般不能做到。在此要加以強(qiáng)調(diào)的是如下幾方面的意識(shí)：

（一）契約意識(shí)：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，從某個(gè)角度看，只是一紙合同的關(guān)系，換句話講，業(yè)主作為合同甲方的權(quán)利是產(chǎn)權(quán)人本身所固有的，他當(dāng)然有權(quán)按合同約定對(duì)乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷加強(qiáng)履約能力，兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時(shí)，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長(zhǎng)此下去，必將使自身陷于被動(dòng)。

（二）溝通意識(shí)：廣泛收集和聽取業(yè)主意見(jiàn)，隨時(shí)掌握業(yè)主需求，及時(shí)調(diào)整管理服務(wù)思路，是成熟物業(yè)管理企業(yè)的基本素質(zhì)。、經(jīng)常性開展業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，主動(dòng)及時(shí)了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項(xiàng)或盲點(diǎn)，制定整改措施并迅速糾正，同時(shí)向業(yè)主公示，請(qǐng)求業(yè)主監(jiān)督實(shí)施。主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)時(shí)常提醒自己這一點(diǎn)。、開展積極向上、喜聞樂(lè)見(jiàn)的社區(qū)文化活動(dòng)，雖然不是物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容，但其確是營(yíng)造小區(qū)良好的人文環(huán)境，融洽業(yè)主關(guān)系的重要手段，是把業(yè)主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區(qū)文化活動(dòng)的質(zhì)量，讓更多業(yè)主參與，也是項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常思考的問(wèn)題。、積極主動(dòng)配合成立業(yè)主委員會(huì)，并與其保持良好合作關(guān)系是項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)今考慮的頭等大事。成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）是法律賦予業(yè)主的權(quán)利，任何單位或個(gè)人想要阻止都是徒勞無(wú)功的，我們所要做的就是把具有一定議事能力、持客觀公正態(tài)度的業(yè)主選入業(yè)主委員會(huì)，從而為今后合作愉快打好基礎(chǔ)。業(yè)主委員會(huì)成立后，將會(huì)提出一系列尖銳問(wèn)題，如要求降低管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，審核維修基金和管理費(fèi)使用等等，對(duì)此類問(wèn)題，不應(yīng)回避，更不應(yīng)持反對(duì)態(tài)度，而應(yīng)該大膽、認(rèn)真面對(duì)，只要我們是規(guī)范運(yùn)作的物業(yè)管理公司，是經(jīng)得起審核的，反之，躲是躲不過(guò)去的，堅(jiān)持不改正的后果將是解除合同。因此，物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主委員

會(huì)的問(wèn)題上應(yīng)堅(jiān)持“溝通、溝通、再溝通”的處事態(tài)度，哪怕是在占理的情況下，也應(yīng)多采用“以柔克剛”的處事方式來(lái)達(dá)到目的。

（三）保持一定資金再投入能力的意識(shí)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的共盈局面，是一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的物業(yè)管理企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。為此，在賺取合法合理利潤(rùn)的同時(shí)，切記應(yīng)在每年管理概算中安排一定比例資金對(duì)小區(qū)再投入，在硬件設(shè)施、設(shè)備和環(huán)境等方面實(shí)施更新改造，這是保障小區(qū)物業(yè)常做常新的根本，而業(yè)委會(huì)對(duì)此也是支持的，在實(shí)際操作中，我們有過(guò)這樣的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)管理費(fèi)有節(jié)余時(shí)，是降低管理費(fèi)回饋業(yè)主還是把節(jié)余留作小區(qū)更新改造資金？對(duì)此，只要我們向業(yè)委會(huì)闡明這樣一個(gè)道理，即降管理費(fèi)是皆大歡喜的事，而當(dāng)物業(yè)老化或廣大業(yè)主迫切需要增添一些設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，向業(yè)主續(xù)籌資金幾乎是不可能的事。一般情況下，業(yè)主委員會(huì)將會(huì)選擇后者。當(dāng)然，此類問(wèn)題的溝通前提是物業(yè)管理公司有較好的誠(chéng)信，而且與業(yè)主委員會(huì)是和睦相處的，否則，無(wú)從談起。

第三篇：物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的專業(yè)素養(yǎng)

物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的專業(yè)素養(yǎng)

對(duì)一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目而言，選擇一位合適的項(xiàng)目經(jīng)理至關(guān)重要，毫不夸張地講，項(xiàng)目經(jīng)理選好了，管理好項(xiàng)目就有了 50% 以上的信心。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)管理企業(yè)不斷加大外地市場(chǎng)的拓展力度，承接的外委項(xiàng)目也就越來(lái)越多。但是，隨之而來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)理供需矛盾也日益凸現(xiàn)，尤其是像深圳市的一些國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，有時(shí)甚至出現(xiàn)了派不出滿意的項(xiàng)目經(jīng)理的尷尬局面，為此，培養(yǎng)和選擇合格的項(xiàng)目經(jīng)理已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)一項(xiàng)常抓不懈的重要工作。

作為一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時(shí)間（一般為三年）和獨(dú)立運(yùn)作過(guò)一定規(guī)模（約10萬(wàn)㎡左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)因素缺一不可。只有滿足了這些在實(shí)踐中必備的條件，項(xiàng)目經(jīng)理才能在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)體現(xiàn)出下面三個(gè)方面的專業(yè)素養(yǎng)。

一、及時(shí)有效做好前期介入工作，以期達(dá)到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。

目前，成熟、有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項(xiàng)目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段介入暫時(shí)仍存在較大難度，但在項(xiàng)目施工階段介入已經(jīng)不是問(wèn)題，良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng)，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨(dú)特的作用： ①促進(jìn)房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業(yè)主正式入住之前對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理有了一個(gè)初步認(rèn)識(shí)，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機(jī)遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此，以項(xiàng)目經(jīng)理為首的項(xiàng)目組能否在前期介入階段及時(shí)、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。

（一）高度關(guān)注，密切配合項(xiàng)目的開盤日和一系列促銷活動(dòng)，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

在項(xiàng)目正式入伙之前，為項(xiàng)目服務(wù)的各合作單位，應(yīng)以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門應(yīng)共同制定周密的開盤日和促銷活動(dòng)的工作方案。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機(jī)會(huì)，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標(biāo)準(zhǔn)）的保安、保潔服務(wù)做到極致，作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對(duì)保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購(gòu)房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好：車輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時(shí)看樓電梯的維護(hù)應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購(gòu)及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感，為未來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

（二）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書面報(bào)告，以減少開發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項(xiàng)目前期介入工作有序進(jìn)行，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照項(xiàng)目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實(shí)施。各專業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè)）在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，從業(yè)主的角度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)。、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項(xiàng)目的各種物業(yè)資料。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題引起高度重視： ①關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車庫(kù)的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無(wú)空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問(wèn)題，且其將給業(yè)主的生活帶來(lái)嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大（補(bǔ)救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費(fèi)用約 100元/米）。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無(wú)窮。②關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對(duì)供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項(xiàng)目的不符合處和不足之處，更應(yīng)有針對(duì)性地提出整改意見(jiàn)，如監(jiān)控點(diǎn)不足而出現(xiàn)防護(hù)死角，缺少高速球攝像機(jī)而無(wú)法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分?jǐn)z像機(jī)采用適應(yīng)夜間低照明度使用的攝像機(jī)等等。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)清楚通過(guò)完善項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)來(lái)有效降低人工成本的基本道理。③關(guān)于綠化，項(xiàng)目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從視覺(jué)效果、水土保護(hù)、便于通過(guò)、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對(duì)草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見(jiàn)。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地?zé)o走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時(shí)，便會(huì)給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對(duì)綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點(diǎn)輟，因此，在設(shè)計(jì)施工時(shí)應(yīng)盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種，以保證小區(qū)有四季花開的效果。

2、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收期間的主要工作：①積極參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，全面了解項(xiàng)目的工程質(zhì)量，爭(zhēng)取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作，為日后管理工作做好充分準(zhǔn)備；②積極做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組成驗(yàn)收小組，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，此階段應(yīng)把握兩個(gè)重點(diǎn)：第一，明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益；第二，對(duì)驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，督促開發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改?？傊?，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項(xiàng)工作，其所產(chǎn)生的作用是長(zhǎng)久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的專業(yè)素養(yǎng)【2】

二、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營(yíng)造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入?。?，保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞。

此階段是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)的第一次嚴(yán)峻考驗(yàn)，因此，應(yīng)在入伙前做好充分準(zhǔn)備，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點(diǎn)：

1、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動(dòng)分解入伙現(xiàn)場(chǎng)壓力。、會(huì)同開發(fā)商、施工單位對(duì)小區(qū)作一次徹底清場(chǎng)，杜絕各種隱患。、為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立答疑組和維修小組，隨時(shí)為業(yè)主答疑，并對(duì)聯(lián)合驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。、及時(shí)與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙文件資料，動(dòng)員業(yè)主盡快收樓。、若現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會(huì)同開發(fā)商及時(shí)把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個(gè)溝通，盡量避免在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。、結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案，對(duì)小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬(wàn)不能出現(xiàn)模棱兩可的意見(jiàn)。、嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實(shí)施持證管理，實(shí)施夜間清場(chǎng)制度，加大對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點(diǎn)。

大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較容易與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，同時(shí)也是業(yè)主與管理處較容易結(jié)怨的時(shí)候，作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來(lái)抓。

三、依法依約、規(guī)范運(yùn)作，堅(jiān)持日常管理工作常做常新。

作為國(guó)家二級(jí)資質(zhì)以上的物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務(wù)理念，項(xiàng)目經(jīng)理只要在執(zhí)行力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面多下功夫，保持管理經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定一般不能做到。在此要加以強(qiáng)調(diào)的是如下幾方面的意識(shí)：

（一）契約意識(shí)：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，從某個(gè)角度看，只是一紙合同的關(guān)系，換句話講，業(yè)主作為合同甲方的權(quán)利是產(chǎn)權(quán)人本身所固有的，他當(dāng)然有權(quán)按合同約定對(duì)乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷加強(qiáng)履約能力，兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時(shí)，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長(zhǎng)此下去，必將使自身陷于被動(dòng)。

（二）溝通意識(shí)：廣泛收集和聽取業(yè)主意見(jiàn)，隨時(shí)掌握業(yè)主需求，及時(shí)調(diào)整管理服務(wù)思路，是成熟物業(yè)管理企業(yè)的基本素質(zhì)。

物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的專業(yè)素養(yǎng)【3】、經(jīng)常性開展業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，主動(dòng)及時(shí)了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項(xiàng)或盲點(diǎn)，制定整改措施并迅速糾正，同時(shí)向業(yè)主公示，請(qǐng)求業(yè)主監(jiān)督實(shí)施。主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)時(shí)常提醒自己這一點(diǎn)。、開展積極向上，喜聞樂(lè)見(jiàn)的社區(qū)文化活動(dòng)，雖然不是物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容，但其確是營(yíng)造小區(qū)良好的人文環(huán)境，融洽業(yè)主關(guān)系的重要手段，是把業(yè)主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區(qū)文化活動(dòng)的質(zhì)量，讓更多業(yè)主參與，也是項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常思考的問(wèn)題。、積極主動(dòng)配合成立業(yè)主委員會(huì)，并與其保持良好合作關(guān)系是項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)今考慮的頭等大事。成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）是法律賦予業(yè)主的權(quán)利，任何單位或個(gè)人想要阻止都是徒勞無(wú)功的，我們所要做的就是把具有一定議事能力、持客觀公正態(tài)度的業(yè)主選入業(yè)主委員會(huì)，從而為今后合作愉快打好基礎(chǔ)。業(yè)主委員會(huì)成立后，將會(huì)提出一系列尖銳問(wèn)題，如要求降低管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，審核維修基金和管理費(fèi)使用等等，對(duì)此類問(wèn)題，不應(yīng)回避，更不應(yīng)持反對(duì)態(tài)度，而應(yīng)該大膽、認(rèn)真面對(duì)，只要我們是規(guī)范運(yùn)作的物業(yè)管理公司，是經(jīng)得起審核的，反之，躲是躲不過(guò)去的，堅(jiān)持不改正的后果將是解除合同。因此，物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主委員會(huì)的問(wèn)題上應(yīng)堅(jiān)持“溝通、溝通、再溝通”的處事態(tài)度，哪怕是在占理的情況下，也應(yīng)多采用“以柔克剛”的處事方式來(lái)達(dá)到目的。

（三）保持一定資金再投入能力的意識(shí)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的共盈局面，是一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的物業(yè)管理企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。為此，在賺取合法合理利潤(rùn)的同時(shí)，切記應(yīng)在每年管理概算中安排一定比例資金對(duì)小區(qū)再投入，在硬件設(shè)施、設(shè)備和環(huán)境等方面實(shí)施更新改造，這是保障小區(qū)物業(yè)常做常新的根本，而業(yè)委會(huì)對(duì)此也是支持的，在實(shí)際操作中，我們有過(guò)這樣的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)管理費(fèi)有節(jié)余時(shí)，是降低管理費(fèi)回饋業(yè)主還是把節(jié)余留作小區(qū)更新改造資金？對(duì)此，只要我們向業(yè)委會(huì)闡明這樣一個(gè)道理，即降管理費(fèi)是皆大歡喜的事，而當(dāng)物業(yè)老化或廣大業(yè)主迫切需要增添一些設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，向業(yè)主續(xù)籌資金幾乎是不可能的事。一般情況下，業(yè)主委員會(huì)將會(huì)選擇后者。當(dāng)然，此類問(wèn)題的溝通前提是物業(yè)管理公司有較好的誠(chéng)信，而且與業(yè)主委員會(huì)是和睦相處的，否則，無(wú)從談起

第四篇：優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備素質(zhì)

優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人須具備的素質(zhì)

摘要：項(xiàng)目管理是物業(yè)管理企業(yè)成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵所在，管理處經(jīng)理是物業(yè)管理企業(yè)至關(guān)重要的管理骨干。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要有一大批職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍，同樣，也要求有更多的道德高尚、綜合素質(zhì)高、熱愛(ài)物業(yè)管理行業(yè)，懂管理、善管理，有不斷創(chuàng)新意識(shí)的職業(yè)管理處主任的人才隊(duì)伍。

一、事業(yè)責(zé)任心

一個(gè)人不管對(duì)工作、對(duì)家庭都應(yīng)具備強(qiáng)烈的責(zé)任心，只有這樣，遇到困難時(shí)才能不畏艱難，關(guān)鍵時(shí)刻挺身而出；遇到不懂時(shí)才能不恥下問(wèn)，一心把工作做好做精。反之，只求過(guò)得去，不求過(guò)得硬，遇到問(wèn)題總是強(qiáng)調(diào)客觀，推卸責(zé)任，整天敷衍了事，怨聲載道。

有責(zé)任心的人會(huì)對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)細(xì)節(jié)給予充分的關(guān)注，注重企業(yè)的品質(zhì)質(zhì)量。物業(yè)管理行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，更要重視客戶（業(yè)主）的滿意度，要想方設(shè)法為他們排憂解難，而不會(huì)一味埋怨客戶（業(yè)主）的素質(zhì)；要善于換位思考，真正做到客戶（業(yè)主）至上。

俗話說(shuō)，做一行要愛(ài)一行，行行出狀元。做物業(yè)管理首先要擺正位臵和心態(tài)。服務(wù)行業(yè)免不了要受氣，要被人誤解或當(dāng)出氣筒。沒(méi)有一個(gè)好的心態(tài)，絕對(duì)做不好這一行，要做到以客為先，以服務(wù)為中心，讓客戶（業(yè)主）滿意。而動(dòng)不動(dòng)以管為先，以你求我為中心，則是服務(wù)行業(yè)的大忌。一個(gè)人習(xí)慣的改變需要有恒心和毅力，而一個(gè)優(yōu)秀經(jīng)理不僅自己要做到，而且還要帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)一起改變，這是帶有根本性的革命，這也是服務(wù)理念的根本及源泉。

二、精通專業(yè)知識(shí)

俗話講，“沒(méi)有金剛鉆，不攬瓷器活”。有了責(zé)任心和好的服務(wù)理念，就應(yīng)該學(xué)習(xí)和掌握物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)技能，這不僅僅是懂機(jī)電專業(yè)的知識(shí)，而是全方位的、同物業(yè)管理行業(yè)有聯(lián)系的每個(gè)專業(yè)。首先，要了解法律法規(guī)。如今是法制社會(huì)，遵紀(jì)守法、按章辦事是物業(yè)管理行業(yè)的根本。因此，要學(xué)習(xí)國(guó)家及地方出臺(tái)的一系列法律法規(guī)，要言之有據(jù)，辦事合法，同時(shí)注重時(shí)效性。項(xiàng)目經(jīng)理是領(lǐng)軍人物，要帶頭學(xué)法、知法、懂法，用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律，如《 憲法 》、《 民法 》、《 合同法、以及國(guó)家地方法規(guī)，如 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》、招投標(biāo)、分等級(jí)收費(fèi)、維修資金的管理、消防條例，等等。

其次，精通本物業(yè)的各個(gè)系統(tǒng)。一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理一定要了解項(xiàng)目的所有硬件，要熟知供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、空調(diào)、消防、應(yīng)急通道等系統(tǒng)。只有精通了才能在日常管理中制定出各種應(yīng)急預(yù)案，才能保一方平安，才能在每年的預(yù)算中合理地開發(fā)維護(hù)這些系統(tǒng)，也才能真正意義上的讓業(yè)主的物業(yè)保值、增值，才能懂得節(jié)約降耗，把錢用到刀刃上，防患于未然。只有精通了，才能將物業(yè)建造時(shí)的隱患和缺陷在日常管理中加以改造和彌補(bǔ)。

三、具有精湛的成本控制和理財(cái)能力

優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理也是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的理財(cái)高手，量入為出、當(dāng)家理財(cái)是項(xiàng)目經(jīng)理的重要職責(zé)，也是經(jīng)濟(jì)考核的責(zé)任指標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)是微利企業(yè)，容不得大手大腳，只有精打細(xì)算才能保證項(xiàng)目良性、健康、可持續(xù)的發(fā)展。

項(xiàng)目經(jīng)理一定要看財(cái)務(wù)報(bào)表，心存一本明細(xì)賬，有多少收入、多少開支，還有多少抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，都要了然于胸。

同時(shí)，一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理一定要有不少創(chuàng)收和節(jié)約的方法。在創(chuàng)收時(shí)要合理掌握市場(chǎng)原則，做到價(jià)廉物美，不引起客戶業(yè)主的投訴；反對(duì)大手大腳的浪費(fèi)現(xiàn)象，做到人人反對(duì)浪費(fèi)。倡導(dǎo)變廢為寶和技術(shù)革新，倡導(dǎo)和推進(jìn)一種好的激勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)勵(lì)創(chuàng)利者，懲罰浪費(fèi)者。

一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理也要不斷地走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)，學(xué)習(xí)其他公司及優(yōu)秀樓盤的成功理財(cái)經(jīng)驗(yàn)及控制成本經(jīng)驗(yàn)，合理地配臵及儲(chǔ)備人員，要規(guī)避經(jīng)營(yíng)中的各種風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良性及可持續(xù)的發(fā)展。

四、應(yīng)具有嫻熟的溝通交流及公關(guān)能力

一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理要面臨各式各樣的公司及人群，面臨所屬政府區(qū)域的各種有聯(lián)系的部門，面臨本公司的各個(gè)職能部門及領(lǐng)導(dǎo)，面臨形形色色的分承包商，并要領(lǐng)導(dǎo)本項(xiàng)目的廣大員工，所以，項(xiàng)目經(jīng)理的溝通交流及攻關(guān)能力至關(guān)重要。一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理人不僅要在外部溝通中發(fā)揮出負(fù)責(zé)人的果斷、聰慧，使項(xiàng)目能在一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境中生存發(fā)展，更要處理好項(xiàng)目?jī)?nèi)部關(guān)系，團(tuán)結(jié)員工、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力，帶領(lǐng)大家共同進(jìn)步。

同時(shí)，除國(guó)家及地方法律法規(guī)外，項(xiàng)目經(jīng)理人還必須熟悉本公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，要建立層級(jí)管理的秩序，要依靠團(tuán)隊(duì)的力量進(jìn)行充分有效的溝通。自己首先要以身作則，作遵章守紀(jì)的表率，吃苦耐勞的表率，勤奮學(xué)習(xí)、艱苦奮斗的表率。利用自身人格魅力、職業(yè)操守、業(yè)務(wù)知識(shí)及社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，妥善應(yīng)對(duì)，合理出資，也要學(xué)會(huì)借用公司職能部門的各種有利資源及技術(shù)力量來(lái)幫助自己項(xiàng)目的完善及成長(zhǎng)，更要重視自己服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，質(zhì)量決定企業(yè)壽命，品質(zhì)代表差距，要具有如履薄冰的危機(jī)感，真正做到竭誠(chéng)服務(wù)、追求完美。

五、細(xì)節(jié)決定成敗

物業(yè)管理是一項(xiàng)集體性的勞動(dòng)，服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是靠全體員工共同努力來(lái)完成的，項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)力和執(zhí)行力無(wú)時(shí)無(wú)刻的不體現(xiàn)在所有員工的身上。俗話講，兵熊熊一個(gè)、將熊熊一窩，強(qiáng)將手下無(wú)弱兵。有人講，注重細(xì)節(jié)不一定成功，但反過(guò)來(lái)不注重細(xì)節(jié)必將導(dǎo)致失敗。彼得 〃 德魯克在 《 卓有成效的管理者 》一書中說(shuō)：“管理好的企業(yè)，總是單調(diào)無(wú)味，沒(méi)有任何激動(dòng)人心的事件。那是因?yàn)榉彩强赡馨l(fā)生的危機(jī)早已被預(yù)見(jiàn)，并已將它們轉(zhuǎn)化為例行作業(yè)了?！焙柕膹埲鹈粢舱f(shuō)：“沒(méi)有激動(dòng)人心的事發(fā)生，就說(shuō)明企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中時(shí)時(shí)處于正常，而這只有通過(guò)每天、每個(gè)瞬間的嚴(yán)格控制才可能做到”。

在物業(yè)管理中，凡事無(wú)小事，簡(jiǎn)單不等于容易，尤其是安全事項(xiàng)，往往一塊告示牌、一個(gè)聯(lián)結(jié)點(diǎn)都會(huì)造成災(zāi)難和損失。所以項(xiàng)目經(jīng)理的親力親為、走動(dòng)式管理，了解現(xiàn)場(chǎng)、了解客戶、了解客戶需求就顯得非常至關(guān)重要。沃爾瑪?shù)膭?chuàng)始人山姆 〃 沃爾頓工作時(shí)間的 90 ％以上是用在乘飛機(jī)巡視分店、與員工和客戶交談、閱讀財(cái)務(wù)報(bào)表、召開周六例會(huì)討論一個(gè)一個(gè)分店的具體運(yùn)營(yíng)情況。沃爾瑪公司的高層經(jīng)理，每個(gè)星期都要拿出兩三天的時(shí)間去巡視分店，解決具體問(wèn)題，沃爾瑪就是在這樣平凡的努力中，創(chuàng)造了商業(yè)奇跡。

因此，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理要把握住細(xì)節(jié)，每天親臨現(xiàn)場(chǎng)并關(guān)注每個(gè)員工的工作過(guò)程，體驗(yàn)客戶的真實(shí)需求，有效解決所有具體問(wèn)題，管理就會(huì)變得順暢。

一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理人應(yīng)深諳上述道理，以品質(zhì)提升價(jià)值。品質(zhì)有保障了，企業(yè)才能生存，這是核心競(jìng)爭(zhēng)力的保障。精細(xì)化的管理首先做到規(guī)范化的管理，以制度管人，將品質(zhì)做深做透、做細(xì)做精、做到極致，才是企業(yè)發(fā)展的根本之路。

第五篇：淺談物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)具備的能力和素質(zhì)

淺談物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)具備的能力和素質(zhì)

物業(yè)管理行業(yè)是為公眾服務(wù)的一個(gè)特殊行業(yè)。在工作的實(shí)踐中我體會(huì)到：要搞好物業(yè)管理，隊(duì)伍素質(zhì)的優(yōu)劣起著十分重要的作用。沒(méi)有優(yōu)秀的物業(yè)管理人才，企業(yè)的發(fā)展將會(huì)受到制約。未來(lái)的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，消費(fèi)者要選擇品牌好的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，享受高質(zhì)量的服務(wù)，高質(zhì)量服務(wù)的品牌是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的象征。而要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成為具有實(shí)力的、品牌好的物業(yè)管理公司，就必須要有一批具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能的物業(yè)管理人員。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 素質(zhì) 能力

一物業(yè)管理人員應(yīng)具備的素質(zhì)

物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，優(yōu)秀人才可以說(shuō)是物業(yè)公司最寶貴的資源。公司的發(fā)展歸根結(jié)底還是需要擁有高素質(zhì)的員工。所以，物業(yè)從業(yè)人員必須具備以下素質(zhì)

1．1、服務(wù)意識(shí)

以業(yè)主為中心，為業(yè)主提供熱情周到、盡善盡美的服務(wù)，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急是物業(yè)公司的服務(wù)理念。物業(yè)管理工作中的服務(wù)態(tài)度、質(zhì)量和效率是業(yè)主實(shí)實(shí)在在能感受到的東西。所以，工作人員在與客戶接觸的過(guò)程中應(yīng)該主動(dòng)熱情、文明禮貌。例如，見(jiàn)到業(yè)主要主動(dòng)微笑打招呼、與業(yè)主交談要落落大方、彬彬有禮。此外，還要變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)，與其等到業(yè)主請(qǐng)管理公司去解決問(wèn)題，不如未雨綢繆，主動(dòng)替用戶著想。例如，逢節(jié)假日來(lái)臨，物業(yè)公司就應(yīng)該主動(dòng)提醒用戶注意鎖好門窗、提高警惕以加強(qiáng)安全防范。

1.2、安全意識(shí)

充分保證業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全是管理工作的基本職責(zé)。小區(qū)的消防治安工作可以說(shuō)是管理工作的重中之重。因此，工作人員應(yīng)該具備高度的安全意識(shí)，人人都要把自己當(dāng)成小區(qū)的“消防員”和“治安員”，掌握必備的治安消防知識(shí)，熟練使用滅火器材。特別

是保安人員，在日常工作中，要提高警惕，遇有相關(guān)問(wèn)題，要及時(shí)通知相關(guān)部門，通力合作，迅速予以解防隱患，并采取措施予以整改，以不斷提高安全防范意能力。

1.3、法律意識(shí)

物業(yè)管理工作的一大特點(diǎn)就是它涉及面廣。首先，管理者要掌握相關(guān)的法律知識(shí)，以正確處理與開發(fā)商、業(yè)主、政府部門和管理公司的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。另外，物業(yè)公司還要懂得用法律知識(shí)來(lái)保護(hù)自己，合理的規(guī)避管理工作中的一些法律風(fēng)險(xiǎn)。如通過(guò)購(gòu)買第三者責(zé)任險(xiǎn)以避免小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。具備了較強(qiáng)的法律意識(shí)，當(dāng)出現(xiàn)客戶投訴、用戶糾紛的時(shí)候，物業(yè)公司就不會(huì)束手無(wú)策，更不會(huì)因?yàn)樘幚聿划?dāng)而釀成大禍。

1.4、保潔意識(shí)

為了給廣大業(yè)主營(yíng)造一個(gè)幽雅、舒適和諧的家居生活和工作環(huán)境。物業(yè)公司要通過(guò)制定各項(xiàng)公共地段和業(yè)主室內(nèi)的保潔制度，保持小區(qū)環(huán)境的整潔。另外，還要在轄區(qū)內(nèi)經(jīng)常開展美化環(huán)境的宣傳工作，更重要的是所有工作人員都必須能做到時(shí)時(shí)保潔

1.5創(chuàng)新意識(shí)

隨著高新科技的迅速發(fā)展，在物業(yè)建設(shè)中引入了諸多高新科技的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)建設(shè)智能化已經(jīng)是大勢(shì)所趨。面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè)，一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理手段的物業(yè)管理企業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代人和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務(wù)要求。作為物業(yè)管理人員來(lái)說(shuō)，除了要關(guān)注這方面的科技進(jìn)步和發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢(shì)，也要具備自我創(chuàng)新能力，對(duì)于那些陳舊的管理模式要加以改進(jìn)，要將新的管理技術(shù)與手段結(jié)合自身的物業(yè)特點(diǎn)運(yùn)用到公司制度中。當(dāng)代科技的發(fā)展速度很快，日新月異的技術(shù)進(jìn)步，會(huì)越來(lái)越多的應(yīng)用到物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理中來(lái)。面對(duì)新技術(shù)的挑戰(zhàn)，我們物業(yè)管理行為必須關(guān)注科技進(jìn)步，及時(shí)提高專業(yè)管理技術(shù)，只有這樣，才能增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)我們整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步

二．物業(yè)管理人員應(yīng)具備的能力

具備了良好的管理意識(shí)，還必須在工作中摸索經(jīng)驗(yàn)及學(xué)習(xí)各種業(yè)務(wù)知識(shí)，以不斷提高各方面的綜合能力

2.1、良好的溝通和語(yǔ)言表達(dá)能力

由于物業(yè)管理工作中涉及到方方面，溝通工作在物業(yè)管理日常工作中無(wú)時(shí)、無(wú)處不在，與業(yè)主（客戶）的溝通、與上下級(jí)的溝通，與相關(guān)單位的溝通等等，對(duì)內(nèi)通過(guò)有效的溝通，加強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)成員的相互理解，避免產(chǎn)生不必要的誤會(huì)、矛盾及摩擦，員工內(nèi)部間不會(huì)有壓抑的感覺(jué)，工作就容易出成績(jī)出效率；對(duì)外通過(guò)有效溝通，達(dá)到業(yè)主理解物業(yè)管理企業(yè)的管理舉措，讓業(yè)主配合并支持企業(yè)的目的；對(duì)外溝通還反映在其它方面，如與政府相關(guān)職能部門、供電、供水、電信、相關(guān)合作單位等等。

2.2管理能力與電腦應(yīng)用能力

管理能力，這一點(diǎn)可以說(shuō)是從事物業(yè)人員的最基本的能力。對(duì)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和發(fā)展方向有清晰的認(rèn)識(shí)，可以準(zhǔn)確地規(guī)劃企業(yè)發(fā)展的途徑并建立支持手段；企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和如何培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力有清晰的認(rèn)識(shí)和培養(yǎng)手段；貫徹現(xiàn)代企業(yè)管理原則和服務(wù)行業(yè)的管理方法，建立管理體系的能力；組織落實(shí)業(yè)務(wù)規(guī)范的能力。同時(shí)也要把握企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，將業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)貫徹落實(shí)到基層員工的能力；指導(dǎo)、培訓(xùn)基層員工掌握業(yè)務(wù)技能的能力；促使基層員工團(tuán)隊(duì)凝聚力形成的能力，并且要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、持續(xù)改進(jìn)，提高服務(wù)質(zhì)量。

2.3心理承受能力

物業(yè)管理的對(duì)象是人，又靠人去服務(wù)，物業(yè)管理可以稱作是“人的管理”。物業(yè)管理人員在服務(wù)過(guò)程中，涉及到方方面面，會(huì)遇到各種各樣環(huán)境，會(huì)遇到各種各樣的人和事。接觸的人也包括各種性格、各種職業(yè)、各個(gè)階層。不同文化背景和素質(zhì)修養(yǎng)的人，所遇到的問(wèn)題是各式各樣的。俗話說(shuō)：“一人干事，難稱百人意。”物業(yè)管理人員

往往承擔(dān)著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)，并經(jīng)常會(huì)被他人誤會(huì)或誤解。在遇到這些比較復(fù)雜的情況下，能夠控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。能夠表現(xiàn)得自信、自強(qiáng)、不畏懼，在遇到挫折時(shí)仍不動(dòng)搖，不泄氣，始終一往直前，就必須要有很好的心理承受能力，能夠忍辱負(fù)重。在物業(yè)服務(wù)中被業(yè)主誤解，是很正常也是在不經(jīng)意間就會(huì)發(fā)生的，這時(shí)往往個(gè)人會(huì)感到承受了很大委屈。遇到這種情況時(shí)，要學(xué)會(huì)克制自己：一要心地坦然，沒(méi)做虧心事，不怕弄假成真；二要心胸寬廣，忍辱負(fù)重；三要頭腦清醒，對(duì)形成誤解的原因進(jìn)行冷靜、客觀分析，并積極設(shè)法消除誤解；四是要端正態(tài)度，受誤解之后，決不能產(chǎn)生心理障礙，從而失掉前進(jìn)的信心和勇氣。

2.4組織協(xié)調(diào)能力

作為管理者，組織協(xié)調(diào)能力是不可或缺的，而且它是能否順利開展工作的前提條件。只有具備了較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，才能有效地安排好各項(xiàng)工作，使每個(gè)下級(jí)都承擔(dān)相應(yīng)的工作。組織能力對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，同樣，協(xié)調(diào)能力也是必不可少的。在物業(yè)管理工作中，常常需要協(xié)調(diào)下屬之間的關(guān)系，形成較強(qiáng)的凝聚力，以便順利開展各項(xiàng)工作；同時(shí)也要協(xié)調(diào)好本人和下級(jí)、同事和上級(jí)的關(guān)系，協(xié)調(diào)好本部門和其他部門的關(guān)系。協(xié)調(diào)好這些關(guān)系是順利開展工作的必要條件。這不僅是做好各項(xiàng)工作的需要，同時(shí)為了以后長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，也需具備一定的組織協(xié)調(diào)能力。

在新的世紀(jì)里，面對(duì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代新技術(shù)革命的挑戰(zhàn)，我們必須高度重視智能化物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，這既是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的挑戰(zhàn)，也是我們提高物業(yè)管理水平的機(jī)遇。物業(yè)管理行業(yè)必須主動(dòng)關(guān)注當(dāng)代科技的發(fā)展，及時(shí)評(píng)估這些新科技對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的影響，及早做出反應(yīng)。

2.5良好的寫作能力

物業(yè)管理中要收集整理各種信息、訂立各種合同、制定規(guī)章制度、寫工作計(jì)劃、報(bào)告、調(diào)查報(bào)告、建議函等都離不開寫作能力。寫作能力也就是文字表達(dá)能力，是在物業(yè)管理中傳遞信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具，也是物業(yè)管理人員與業(yè)主聯(lián)系的重要手段。只有觀點(diǎn)精辟，內(nèi)容詳實(shí)，文字流暢的書面材料才能得到更好的交流和聯(lián)絡(luò)，這就需要物業(yè)管理人員具備良好的寫作能力。加強(qiáng)文字修養(yǎng)，勤學(xué)多煉，不斷提高。

三。總結(jié)

具備以上管理能力和服務(wù)意識(shí)，便有了與業(yè)主打交道的本錢。人生在世，注定要與人接觸。更何況是與業(yè)主的生產(chǎn)生活息息相關(guān)的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理的對(duì)象是物（房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施），服務(wù)的對(duì)象是人（業(yè)主或使用人）。因此物業(yè)管理人員組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，物業(yè)管理人員要加強(qiáng)人際關(guān)系的培養(yǎng)，要盡量與客戶做好溝通。這時(shí)要把業(yè)主當(dāng)作自己的朋友，全身心的為其解決困難。具備這項(xiàng)素質(zhì)，物業(yè)管理服務(wù)工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。

必須從業(yè)主的需要出發(fā)，從業(yè)主關(guān)心的衣、食、住、行等方面入手，高質(zhì)量地提供綠化、衛(wèi)生、家政、治安等常規(guī)項(xiàng)目，不斷改善業(yè)主的居住和工作條件，使業(yè)主在物業(yè)管理中獲得切實(shí)的利益。尤其要充分發(fā)揮業(yè)主的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，動(dòng)員他們積極參與物業(yè)管理，要廣泛聽取業(yè)主的批評(píng)和意見(jiàn)，不斷地改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。而且也要注重與同事的溝通?，F(xiàn)代團(tuán)隊(duì)中的組員，需要規(guī)范的管理，也需要文化的滋潤(rùn)，溝通體現(xiàn)了尊重，溝通營(yíng)造了健康、和諧的氣氛，溝通是調(diào)動(dòng)積極性的重要手段。同時(shí)亦要注重與有關(guān)單位、部門和上級(jí)主管理溝通。溝通與協(xié)調(diào)是一種顧全大局的意識(shí)，是一種境界，也是信息社會(huì)對(duì)管理人員的必然要求，在物業(yè)管理工作中往往能起到事半功倍的效果。