第一篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書提綱
XX房地產(chǎn)公司項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書
項(xiàng)目簡(jiǎn)況
第一部分:基礎(chǔ)資料研究
一、宏觀市場(chǎng)分析
圖表分析
1)近3-5年供應(yīng)市場(chǎng)分析:開工量-竣工量
2)近3-5年需求市場(chǎng)分析:銷售量
3)近3-5年平均售價(jià)及變化規(guī)律:供需比
二、政策法律環(huán)境分析
土地政策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策等。
三、區(qū)域市場(chǎng)分析
1、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述
1)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成、發(fā)展時(shí)間及未來(lái)三年的供需趨勢(shì)
2)各檔次住宅在區(qū)域內(nèi)分布狀況
3)購(gòu)買人群變化
2、區(qū)域市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨勢(shì)
3、競(jìng)爭(zhēng)分析
區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
開發(fā)商資源及經(jīng)驗(yàn)、初步開發(fā)方向、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、開發(fā)進(jìn)度、平均售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)等、客戶群、銷售狀況、銷售策略、合作單位
四、項(xiàng)目條件與地塊解析
1、項(xiàng)目資源分析
1)項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知
2)地形地貌、對(duì)外交通、項(xiàng)目規(guī)模
3)項(xiàng)目擁有自然資源對(duì)項(xiàng)目的影響
4)地塊指標(biāo)
5)地脈挖掘及賞析
6)周邊生活機(jī)能(商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育休閑場(chǎng)所等相關(guān)的生活配套設(shè)施)綜合分析
7)區(qū)域功能綜合分析及其發(fā)展的機(jī)會(huì)與面臨的問題
2、地塊解析
1)區(qū)內(nèi)地塊綜合評(píng)價(jià)
2)區(qū)內(nèi)外自然資源的利用
3)區(qū)內(nèi)地塊價(jià)值排序
3、總結(jié)
1)SWOT分析
2)初步方向判斷
五、類似區(qū)域相似項(xiàng)目案例研究(成功與失?。?/p>
1、開發(fā)模式(總體定位與核心區(qū))
2、規(guī)劃模式(指標(biāo)分配、功能構(gòu)成及布局)
3、產(chǎn)品模式(產(chǎn)品組合及演變模式)
4、客戶構(gòu)成(客戶來(lái)源及演變)
5、資源利用
6、與區(qū)域資源的價(jià)值聯(lián)動(dòng)
7、成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素,失敗的教訓(xùn)。
8、相對(duì)本項(xiàng)目的可借鑒點(diǎn)
第二部分 項(xiàng)目定位、發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展初步建議
一、項(xiàng)目整體定位
1、市場(chǎng)定位
? 公司目標(biāo):
? 市場(chǎng)的可能性
? 關(guān)鍵問題是什么
2、形象定位
? 項(xiàng)目案名推薦
? 項(xiàng)目推廣關(guān)鍵詞
? 項(xiàng)目品牌的建立
? 項(xiàng)目品牌的延伸
? 企業(yè)品牌的營(yíng)造鋪墊
3、客戶定位
1)客戶細(xì)分
細(xì)分依據(jù):年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力(單價(jià)、總價(jià))
客戶群細(xì)分:首次置業(yè)、無(wú)子女家庭、嬰兒家庭、單身貴族、有子女家庭、有子女富裕家庭、上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投資客戶、外地客戶(度假、養(yǎng)老、投資。。。。)
2)目標(biāo)客戶界定及其分布范圍
主力客戶、輔助客戶、偶得客戶
3)目標(biāo)客戶需求調(diào)查
·外部環(huán)境要素:自然資源、道路交通、治安情況、配套物業(yè)、區(qū)位認(rèn)知、公共交通……
·內(nèi)部環(huán)境要素:園林景觀、交通組織、小區(qū)配套、休閑設(shè)施、健身設(shè)施、服務(wù)設(shè)施……
·產(chǎn)品要素:建筑品質(zhì)、建筑密度、建筑形式、戶型面積、功能組合、設(shè)備設(shè)施……
4、價(jià)格定位
? 單價(jià)
? 總價(jià)
5、產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展初步建議
? 差異化策略
? 項(xiàng)目主題(設(shè)計(jì)主題)
? 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議(規(guī)劃指標(biāo)、功能分區(qū)、各區(qū)物業(yè)配置建議)? 建筑形式、建筑品質(zhì)及外立面建議
? 建筑平面布局及單層面積建議
? 建筑核心筒排布及柱網(wǎng)分布建議
? 建筑結(jié)構(gòu)層高及樓層承重建議
? 產(chǎn)品戶型配比組合建議
? 戶型創(chuàng)新建議及增值建議
? 建筑垂直動(dòng)線及客梯數(shù)量建議
? 公共區(qū)域裝修建議
? 小區(qū)配套建議
? 提升房屋舒適度及配套設(shè)施/設(shè)備的建議
? 道路交通組織建議
? 景觀方案設(shè)計(jì)建議
? 產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境建議
二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略
1、總體發(fā)展戰(zhàn)略
? 項(xiàng)目開發(fā)周期
? 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏(根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì))
2、分期開發(fā)策略
? 區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)次序
? 區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)節(jié)奏(組團(tuán))
? 分期開發(fā)模式選擇(分期開發(fā)的產(chǎn)品組合)
3、合作開發(fā)戰(zhàn)略
三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
1、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
2、項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算
3、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析
4、不同盈利模式的比較
5、項(xiàng)目贏利能力評(píng)價(jià)
6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
四、階段工作成果
《項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報(bào)告、《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展4
初步建議》。
第二篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書范本
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書
項(xiàng)目簡(jiǎn)況(略)
第一階段 市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位
第一部分:基礎(chǔ)資料研究
一、宏觀市場(chǎng)分析
圖表分析
1)近3-5年供應(yīng)市場(chǎng)分析
2)近3-5年需求市場(chǎng)分析
3)近3-5年平均售價(jià)及變化規(guī)律
二、政策法律環(huán)境分析
1)土地政策
2)稅收政策
3)金融政策
4)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策等。
三、區(qū)域市場(chǎng)分析
1、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述
1)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成、發(fā)展時(shí)間及未來(lái)三年的供需趨勢(shì)
2)各檔次住宅在區(qū)域內(nèi)分布狀況
3)購(gòu)買人群變化
2、區(qū)域市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨勢(shì)
3、競(jìng)爭(zhēng)分析
區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
包括開發(fā)商資源及經(jīng)驗(yàn)、初步開發(fā)方向、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、開發(fā)進(jìn)度、平均售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)等、客戶群、銷售狀況、銷售策略、合作單位等
三、項(xiàng)目條件與地塊解析
1、項(xiàng)目資源分析
1)項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知
2)地形地貌、對(duì)外交通、項(xiàng)目規(guī)模
3)項(xiàng)目擁有自然資源
4)地塊指標(biāo)
5)地脈挖掘
6)周邊生活機(jī)能(商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育、休閑場(chǎng)所等綜合分析
7)區(qū)域功能綜合分析及其發(fā)展的機(jī)會(huì)與面臨的問題
2、地塊解析
1)區(qū)內(nèi)地塊綜合評(píng)價(jià)
2)區(qū)內(nèi)外自然資源的利用
3)區(qū)內(nèi)地塊價(jià)值排序
3、總結(jié)
1)SWOT分析
2)初步方向判斷
四、類似區(qū)域大規(guī)模成功項(xiàng)目案例研究
1、開發(fā)模式
2、規(guī)劃模式
3、產(chǎn)品模式(產(chǎn)品組合)
4、客戶構(gòu)成(客戶來(lái)源)
5、資源利用
6、與區(qū)域資源的價(jià)值聯(lián)動(dòng)
7、成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素
8、相對(duì)本項(xiàng)目的可借鑒點(diǎn)
第二部分 項(xiàng)目定位、發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展初步建議
一、項(xiàng)目整體定位
1、市場(chǎng)定位
? 公司目標(biāo)
? 市場(chǎng)的可能性
? 關(guān)鍵問題
2、形象定位
? 項(xiàng)目案名推薦
? 項(xiàng)目推廣關(guān)鍵詞
? 項(xiàng)目品牌的建立
? 項(xiàng)目品牌的延伸
? 企業(yè)品牌的營(yíng)造鋪墊
3、客戶定位
1)客戶細(xì)分
細(xì)分依據(jù):年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力(單價(jià)、總價(jià))
客戶群細(xì)分:首次或多次置業(yè)、無(wú)子女家庭、嬰兒家庭、單身貴族、有子女家庭、有子女富裕家庭、有老人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投資客戶等
2)目標(biāo)客戶界定及其分布范圍
主力客戶、輔助客戶、偶得客戶
3)目標(biāo)客戶需求分析
·外部環(huán)境要素:自然資源、道路交通、治安情況、配套物業(yè)、區(qū)位認(rèn)知、公共交通……
·內(nèi)部環(huán)境要素:園林景觀、交通組織、小區(qū)配套、休閑設(shè)施、健身設(shè)施、服務(wù)設(shè)施……
·產(chǎn)品要素:建筑品質(zhì)、建筑密度、建筑形式、戶型面積、功能組合、設(shè)備設(shè)施……
4、產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展初步建議
? 差異化策略
? 項(xiàng)目主題
? 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議(規(guī)劃指標(biāo)、功能分區(qū)、各區(qū)物業(yè)配置建議)? 景觀方案設(shè)計(jì)建議
? 產(chǎn)品戶型配比組合建議
? 戶型創(chuàng)新建議
? 建筑形式、建筑品質(zhì)及外立面建議
? 小區(qū)配套建議
? 提升房屋舒適度方面的建議
? 道路交通組織建議
? 產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境建議
5、價(jià)格定位
? 單價(jià)
? 總價(jià)
二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略
1、總體發(fā)展戰(zhàn)略
? 項(xiàng)目開發(fā)周期
? 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏(根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì))
2、分期開發(fā)策略
? 區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)次序
? 區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)節(jié)奏(組團(tuán))
? 分期開發(fā)模式選擇(分期開發(fā)的產(chǎn)品組合)
3、合作開發(fā)戰(zhàn)略
三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
1、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
2、項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算
3、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析
4、不同盈利模式的比較
5、項(xiàng)目贏利能力評(píng)價(jià)
6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
四、階段工作成果
《項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報(bào)告、《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展初步建議》。
第三篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與城市規(guī)劃提綱
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與城市規(guī)劃
南京市規(guī)劃局河西分局王耀南
一、城市規(guī)劃對(duì)城市建設(shè)發(fā)展的引領(lǐng)作用
1、城市規(guī)劃是資源
2、城市建設(shè)的快速發(fā)展需要機(jī)緣
3、河西新城區(qū)建設(shè)發(fā)展中規(guī)劃與建設(shè)的相互關(guān)系
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與城市規(guī)劃成果中規(guī)劃要素之間的位關(guān)系
1、項(xiàng)目策劃的基本內(nèi)容
2、控制性規(guī)劃的主要內(nèi)容
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的核心內(nèi)容是項(xiàng)目定位(決策)與概念規(guī)劃(構(gòu)想)
三、建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃許可與規(guī)劃管理審批的主要內(nèi)容
1、城市規(guī)劃管理中的“一書兩證”
2、規(guī)劃審批的依據(jù)與主要內(nèi)容
3、規(guī)劃許可內(nèi)容的變更
第四篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作提綱
附件1:房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作提綱
1. 上海市場(chǎng)分析
1.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
1.2政策面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響
2. 寶山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 歷史情況
2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程及概況(2002-2005年需求,供給,價(jià)格,趨勢(shì),政策影響等)
2.2歷年年供應(yīng)量、總成交量,成交價(jià)格等(2002-2005年)當(dāng)前情況
2.3 消費(fèi)群體構(gòu)成及演變分析
2.4當(dāng)前市場(chǎng)供求狀況
2.5市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 未來(lái)情況
2.6城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)演變預(yù)測(cè)
2.7宏觀政策影響分析
2.8各環(huán)線及交通影響
2.9未來(lái)市場(chǎng)總體預(yù)測(cè)(供應(yīng),需求,均價(jià)等趨勢(shì),宏觀/政府政策的影響等)
3. 項(xiàng)目周邊區(qū)域概況及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析
3.1周邊市場(chǎng)概況及變化-市場(chǎng)供求,均價(jià)
3.2市場(chǎng)未來(lái)5年預(yù)測(cè)-供求,價(jià)格,競(jìng)爭(zhēng)
3.3項(xiàng)目周邊配套設(shè)施研究(交通,學(xué)校,醫(yī)院等)
3.4項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析(最近的、可比的至少5個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤,位置,開發(fā)量、物業(yè)類型、價(jià)格,設(shè)計(jì),開發(fā)進(jìn)度-細(xì)分市場(chǎng)優(yōu)劣分析)
3.5 競(jìng)爭(zhēng)分析預(yù)測(cè)
4. 項(xiàng)目分析
4.1項(xiàng)目建筑、景觀規(guī)劃、社區(qū)配套評(píng)估
4.2產(chǎn)品系列競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估
4.3銷售價(jià)格的評(píng)估
4.4客戶分析(初步客源分析、潛在客戶描述、客戶需求)
4.5營(yíng)銷策略評(píng)估
4.6 項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值預(yù)測(cè)
第五篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃
第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo),以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ),優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位,綜合運(yùn)用各種策劃手段,按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性地構(gòu)思,并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用(1)能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益(2)能為項(xiàng)目決策指明方向(3)能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力(4)能有效地整合房地產(chǎn)資源(5)預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)(6)滿足購(gòu)房者需求。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征(1)地域性(2)系統(tǒng)性(3)前瞻性(4)市場(chǎng)性(5)創(chuàng)新性(6)可操作性(7)多樣性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)
(1)市場(chǎng)調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析
(2)項(xiàng)目定位分析a項(xiàng)目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位
(3)產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設(shè)施策劃
(4)項(xiàng)目投融資分析a技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析b土地價(jià)值及開發(fā)價(jià)值研判c投資估算d融資分析e財(cái)務(wù)評(píng)
價(jià)f不確定性分析
(5)形象策劃a項(xiàng)目cis系統(tǒng)設(shè)計(jì)b項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì)c工地與銷售現(xiàn)場(chǎng)形象設(shè)計(jì)
(6)市場(chǎng)推廣策劃a營(yíng)銷分期安排b推廣主題與方式c價(jià)格策略d促銷策略與活動(dòng)推廣策劃e推廣預(yù)
算f廣告策劃。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告編寫的注意事項(xiàng)(1)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際,緊扣目標(biāo)主題(2)簡(jiǎn)明扼要,突出重點(diǎn)(3)定性分析與定量分析相結(jié)合(4)準(zhǔn)確分析,明確結(jié)論(5)不偏不倚,客觀公正(6)理性表達(dá),邏輯思維(7)可執(zhí)行性。
第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃
居住項(xiàng)目選址(1)市場(chǎng)狀況(2)地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向(3)自然環(huán)境(4)交通條件(5)生活配套設(shè)施(6)市政基礎(chǔ)設(shè)施(7)房地產(chǎn)相關(guān)政策(8)用地成本。
商業(yè)項(xiàng)目選址1零售商業(yè)項(xiàng)目(1)消費(fèi)市場(chǎng)(2)商業(yè)環(huán)境(3)商業(yè)輻射范圍(4)潛在商業(yè)價(jià)值(5)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2寫字樓項(xiàng)目選址(1)周邊環(huán)境狀況(2)交通便捷程度。工業(yè)項(xiàng)目選址(1)城市規(guī)劃(2)區(qū)域位置(3)交通條件。
土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,又稱批租,屬于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。住宅70年,工業(yè)50年(不包括采礦),科教文衛(wèi)50年,商業(yè)旅游娛樂40年,綜合其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓的方式(1)招標(biāo)出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告,邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo),根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。過程:a投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱b出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo),并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加(少于三人應(yīng)終止)c評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)(五人以上單數(shù))d招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人(2)拍賣出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告,由競(jìng)買人在指定時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià),根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。(3)掛牌出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布,接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格,根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用的使用權(quán)人的行為。(4)協(xié)議出讓是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人,在投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上,對(duì)出讓土地的在轉(zhuǎn)移,土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。
土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用之后將該幅土地交付其使用,或者將土地的使用權(quán)無(wú)償交付土地使用者使用的行為。
土地投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作(1)密切關(guān)注土地招標(biāo)信息(2)組建土地競(jìng)標(biāo)小組(3)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和項(xiàng)目分析(4)搜集競(jìng)爭(zhēng)者信息(5)測(cè)算土地成本,制定心理價(jià)位(6)編制投標(biāo)文件及各種資料,準(zhǔn)備參加競(jìng)標(biāo)。
競(jìng)標(biāo)土地的估價(jià) 假設(shè)開發(fā)法公式
待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)
第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段,以客觀的態(tài)度,有目的,有計(jì)劃,系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料,通過對(duì)資料的整理和分析,來(lái)正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì),從而為開發(fā)商預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù),這是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作的前提和基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)(1)廣泛性(2)針對(duì)性(3)時(shí)效性(4)方法的多樣性與專業(yè)性(5)結(jié)果的局限性
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的作用(1)是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng),捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提(2)是項(xiàng)目策劃者感知市場(chǎng),了解消費(fèi)者需求的主要手段(3)是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提(4)是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的程序
(1)準(zhǔn)備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析
(2)實(shí)施階段a制定調(diào)查方案b收集資料(二手資料,一手資料)c資料的甄別與審查
(3)分析和總結(jié)階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報(bào)告c總結(jié)反饋
其中,調(diào)查報(bào)告要求如下(1)客觀真實(shí)(2)簡(jiǎn)明扼要(3)結(jié)論明確(4)制作美觀
調(diào)查報(bào)告主要內(nèi)容如下(1)調(diào)查目的方法步驟時(shí)間等的說(shuō)明(2)調(diào)查對(duì)象的基本情況介紹
(3)所調(diào)查問題的實(shí)際情況與分析說(shuō)明(4)對(duì)調(diào)查對(duì)象的基本認(rèn)識(shí)(5)提出建設(shè)性的意見和建議(6)統(tǒng)計(jì)資料,圖標(biāo)等必要附件
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容
1房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查
(1)宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境c房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況d人口環(huán)
境e技術(shù)環(huán)境f對(duì)外開放程度
(2)區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況d社會(huì)文化環(huán)
境e房地產(chǎn)企業(yè)情況f專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介商情況g城市或區(qū)域的交通條件研究h影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件
(3)微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查
與分析
2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查
(1)市場(chǎng)需求容量調(diào)查a項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)b有購(gòu)房需求的人口
數(shù)量和整體特征c居民對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求總量d居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)e居民的收入水平、儲(chǔ)蓄余額和支付能力f影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素
(2)消費(fèi)者調(diào)查a消費(fèi)者個(gè)人特征b消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)c消費(fèi)者購(gòu)買李水平
3房地長(zhǎng)市場(chǎng)供給調(diào)查
(1)房地長(zhǎng)市場(chǎng)供給總體調(diào)查
(2)競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查a競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品調(diào)查(區(qū)位、產(chǎn)品特征、交房時(shí)間)b競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格調(diào)查(單價(jià)、總價(jià)、付款方式)c競(jìng)爭(zhēng)樓盤的促銷手段調(diào)查(廣告促銷、活動(dòng)促銷、人員促銷、客戶關(guān)系促銷)d競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售情況調(diào)查(銷售率、銷售次序、客戶群分析)e競(jìng)爭(zhēng)樓盤的物業(yè)管理調(diào)查
(3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查a專業(yè)化程度b品牌知名度c推動(dòng)度或拉動(dòng)度d開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式e樓盤質(zhì)量f縱向整合度g成本狀況h價(jià)格策略i與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系j項(xiàng)目開發(fā)情況
4房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查
(1)房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式(報(bào)刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播)b印刷品傳播形
式(海報(bào)圖冊(cè))c戶外傳播形式(看板旗幟指示牌)
(2)房地產(chǎn)營(yíng)銷中介機(jī)構(gòu)調(diào)查
(3)房地產(chǎn)營(yíng)銷媒體調(diào)查
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的方法
1訪問法(1)人員訪問(2)電話訪問(3)郵寄訪問(4)網(wǎng)上訪問
2觀察法(1)直接觀察法(2)親身經(jīng)歷發(fā)(3)痕跡觀察法(4)行為記錄法
3定性研究法(1)焦點(diǎn)小組座談會(huì)(2)深度訪談法(3)投影技法
4實(shí)驗(yàn)法
5創(chuàng)新方法(1)主題式調(diào)查(2)論壇式調(diào)查(3)記者式調(diào)查
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查問卷分類(1)結(jié)構(gòu)式問卷,又稱標(biāo)準(zhǔn)式問卷,是按照調(diào)查目的和內(nèi)容精心設(shè)計(jì)的具有嚴(yán)密組織結(jié)構(gòu)的問卷,問卷中的問題是按一定的提問方式和順序進(jìn)行安排的,又分封閉式,開放式,半封閉式。(2)非結(jié)構(gòu)式問卷,沒有在組織結(jié)構(gòu)中加以嚴(yán)密的設(shè)計(jì)與安排(3)半結(jié)構(gòu)式問卷
問卷結(jié)構(gòu)(1)問卷編號(hào)與問卷標(biāo)題(2)問卷說(shuō)明(3)甄別問卷(4)主體問卷(5)背景資料(6)作業(yè)記載
問卷注意問題(1)避免一般性問題(2)避免過于專業(yè)術(shù)語(yǔ)(3)避免含義不確切的用詞(4)避免導(dǎo)向性的提問(5)避免敏感性的問題(6)注意問題設(shè)置的順序。
第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目stp策劃
市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷者在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上,從消費(fèi)者需求的差別出發(fā),以消費(fèi)者的需求為立足點(diǎn),根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買行為的差異性,把消費(fèi)者市場(chǎng)劃分為具有類似性的若干不同的購(gòu)買群體—子市場(chǎng),使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)市場(chǎng)的過程和策略。
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷者通過市場(chǎng)調(diào)研,按照一定的標(biāo)準(zhǔn),把房地產(chǎn)整體市場(chǎng)劃分成若干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過程。
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法(1)地理細(xì)分(地區(qū),地域特征,人口密度,地區(qū)自然環(huán)境,生活環(huán)境,交通環(huán)境)(2)人口細(xì)分(家庭人口,家庭生命周期,家庭代表數(shù))(3)心里細(xì)分(生活方式,個(gè)性,購(gòu)買動(dòng)機(jī))(4)行為細(xì)分(追求利益,品牌忠實(shí)度)
目標(biāo)市場(chǎng)選擇考慮因素(1)市場(chǎng)規(guī)模(2)資源條件(3)環(huán)境條件(4)政策性因素(5)盈利性因素(6)風(fēng)險(xiǎn)性因素
目標(biāo)市場(chǎng)選擇的主要模式(1)單一目標(biāo)市場(chǎng)化(2)多目標(biāo)市場(chǎng)化
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上,根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境,企業(yè)資源及項(xiàng)目自身?xiàng)l件特征,選定目標(biāo)市場(chǎng),確定消費(fèi)群體,明確項(xiàng)目檔次,功能和設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn),是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內(nèi)容。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的主要內(nèi)容(1)客戶定位(2)產(chǎn)品定位(3)形象定位
房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃是指開發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目提出的一種開發(fā)概念與意圖,是一種可以為人們
切實(shí)感知到的生活方式和居住理念,體現(xiàn)了項(xiàng)目開發(fā)的總體指導(dǎo)思想。
房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的作用(1)主題策劃是項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的總體指導(dǎo)思想(2)主題策劃能體現(xiàn)出項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值(3)主題策劃能使項(xiàng)目具有獨(dú)特的個(gè)性
房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的原則(1)創(chuàng)新新原則(2)領(lǐng)先性原則(3)整合性原則
房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的方法(1)結(jié)合文化內(nèi)涵挖掘主題項(xiàng)目(2)結(jié)合科技進(jìn)步(3)結(jié)合自然環(huán)境(4)結(jié)合顧客需求(5)通過營(yíng)造新觀念(6)結(jié)合建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念
第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃
房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無(wú)形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。
房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型(1)居住房地產(chǎn)項(xiàng)目(普通商品住房,限價(jià)商品房,經(jīng)濟(jì)適用住房,廉租房,高檔商品住房,別墅)(2)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(商業(yè)用房,寫字樓,酒店,酒店式公寓,主題公園)(3)工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(工業(yè)廠房,研究與發(fā)展用房,倉(cāng)儲(chǔ)用房,工業(yè)園區(qū))(4)特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目
房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品差異化策略(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)(規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然生態(tài)相結(jié)合,規(guī)劃設(shè)計(jì)與社會(huì)發(fā)展相結(jié)合。規(guī)劃設(shè)計(jì)與用戶需求變化相結(jié)合)(2)新技術(shù)與新材料(3)產(chǎn)品價(jià)格和營(yíng)銷服務(wù)
房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品組合策略(1)不同物業(yè)類型組合(2)相同物業(yè)類型,不同產(chǎn)品品目組合 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的原則(1)市場(chǎng)化原則(2)差異化原則(3)前瞻性原則(4)產(chǎn)品之間的不可替代性
房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的限制條件(1)土地(2)城市規(guī)劃(3)顧客需求(4)資金供應(yīng)(5)市場(chǎng)條件(6)開發(fā)商思維
房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的方法(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法(2)swot分析方法(3)建筑策劃方法(4)目標(biāo)客戶需求定位法(5)頭腦風(fēng)暴法
房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃
1規(guī)劃布局
(1)遵循原則a方便居民生活,有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)
中心,方便經(jīng)營(yíng)使用和社會(huì)化服務(wù)c合理組織人流車流,有利于安全防衛(wèi)d構(gòu)思新穎,體現(xiàn)地方特色e建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格,突出個(gè)性f合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施,避免煙氣塵及噪聲對(duì)居民的干擾g精心設(shè)置建筑小品,豐富與美化環(huán)境h注重景觀和空間的完整性i公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)處理好周邊環(huán)境育人活動(dòng)之間的相互關(guān)系
(2)常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式
2建筑類型
(1)按建筑層數(shù)劃分a低層住宅(單層住宅,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅)b多層住宅c高層
住宅
(2)按平面特點(diǎn)劃分a點(diǎn)式住宅b條式住宅
(3)按結(jié)構(gòu)類型劃分a磚混結(jié)構(gòu)b框架結(jié)構(gòu)c框架剪力墻結(jié)構(gòu)
(4)按戶內(nèi)空間布局分布a平層式住宅b錯(cuò)層式住宅c復(fù)式住宅
3住宅戶型
(1)住宅功能分區(qū)原則a內(nèi)外分區(qū)b動(dòng)靜分區(qū)c潔污分區(qū)
(2)住宅功能分區(qū)a私人行為空間(主臥,單人次臥,客房)b公共行為空間(起居室,客廳,餐廳,工作室,健身房,過廳)c家庭行為空間,衛(wèi)生行為空間(廚房,洗衣房,衛(wèi)生間)d交通空間,室外過渡空間(過道走廊,戶內(nèi)樓梯,陽(yáng)臺(tái),露臺(tái))
(3)住宅功能分區(qū)的技術(shù)要點(diǎn)a每套住宅具有良好通風(fēng)采光日照隔熱保溫隔聲等性能b
套內(nèi)功能空間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性可變性c臥室設(shè)計(jì)應(yīng)該避開來(lái)自戶內(nèi)其他房間或周圍鄰居的實(shí)現(xiàn)干擾d必須設(shè)置戶內(nèi)的室外空間陽(yáng)臺(tái)
4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃
(1)綠地規(guī)劃 綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面
積的比例。
(2)景觀規(guī)劃a步行環(huán)境b鋪地環(huán)境c水體環(huán)境d戶外設(shè)施環(huán)境
5小區(qū)道路
(1)交通組織方式a人車分行b人車混行結(jié)合布局分行
(2)網(wǎng)路規(guī)劃原則a順而不穿,保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整性和舒適b分級(jí)布置,逐
級(jí)銜接,保證居住區(qū)交通安全環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整c因地制宜,使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理建設(shè)經(jīng)濟(jì)d功能復(fù)合化,營(yíng)造人性化的街道空間e構(gòu)筑方便系統(tǒng)豐富整體的居住區(qū)交通空間和景觀網(wǎng)絡(luò)f避免影響城市交通
(3)道路交通規(guī)劃要求a寬度(居住區(qū)級(jí)道路紅線寬20-30,車行道9,考慮通公交為
10-14,人行道2-4,)(居住小區(qū)級(jí)道路紅線寬10-14,車5-8,紅線寬于12考慮設(shè)1.5-2人行道)(居住組團(tuán)級(jí)道路紅線8-10,車行道5-7,一般不設(shè)人行道)(宅間小路2.5)b其他要求(居住區(qū)道路線形有方格形曲折型風(fēng)車形s型y型弧形)(一個(gè)較大規(guī)模居住區(qū)一般至少需要兩個(gè)出入口)(居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處交角不應(yīng)小于75度)(應(yīng)考慮為殘疾人設(shè)置無(wú)障礙通道,寬2.5,坡不大于2.5%)(盡端式道路不應(yīng)長(zhǎng)于120米)
6配套設(shè)施
(1)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃a商業(yè)設(shè)施(菜場(chǎng)超市旅店飯館銀行)b教育設(shè)施(幼兒園小學(xué)
中學(xué))c文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施d醫(yī)療設(shè)施e社區(qū)管理設(shè)施
(2)市政公用設(shè)施規(guī)劃a供水系統(tǒng)b排水系統(tǒng)c供電系統(tǒng)d通信系統(tǒng)e燃?xì)庀到y(tǒng)f冷熱
供應(yīng)系統(tǒng)g環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)h工程管線綜合(3)停車設(shè)置
(4)安全設(shè)置
(5)戶外場(chǎng)地設(shè)置
(6)服務(wù)管理設(shè)置
第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃是對(duì)樓盤的形象定位,開發(fā)理念,企業(yè)行為,視覺標(biāo)識(shí)等各要素的規(guī)范與整合的過程,開發(fā)理念,企業(yè)行為,視覺標(biāo)識(shí)等工作通過項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)—cis來(lái)完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃目的旨在塑造項(xiàng)目整體形象的個(gè)別性,展示與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的差異性,激發(fā)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一致的認(rèn)同感,并贏得消費(fèi)者的信賴和肯定,以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷的目的。良好的項(xiàng)目形象對(duì)吸引顧客擴(kuò)大市場(chǎng)份額有極大的促進(jìn)作用。
房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃的主要內(nèi)容(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所特有的,不同與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的,能進(jìn)行概念化描述,能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征,原則a項(xiàng)目形象易于展示和傳播b項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合c項(xiàng)目形象定位與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合d項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶群的需求特征符合e項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素策劃要點(diǎn)a形象定位要結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和客戶需求進(jìn)行分析b形象定位要與項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)相符合c形象定位要具有高度的創(chuàng)意性和審美意境d形象定位要尊重歷史傳承文化(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目形象識(shí)別是房地產(chǎn)形象策劃的核心部分,他幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目把樓盤開發(fā)理念,樓盤形象,文化內(nèi)涵以及樓盤的整個(gè)優(yōu)勢(shì)傳遞給公眾,讓消費(fèi)者對(duì)樓盤產(chǎn)
生好印象(cis與三個(gè)系統(tǒng)之間的聯(lián)系aMI理念識(shí)別系統(tǒng),是cis的核心和源動(dòng)力bBI行為識(shí)別系統(tǒng)把項(xiàng)目理念化作具體的可操作行為cVI視覺識(shí)別系統(tǒng)是在完成以上設(shè)計(jì)后對(duì)MIBI中視覺因素進(jìn)行全面統(tǒng)一的設(shè)計(jì),包括項(xiàng)目案名標(biāo)志,文案用語(yǔ),辦公用品等(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目形象包裝
房地產(chǎn)項(xiàng)目案名設(shè)計(jì)要點(diǎn)(1)名實(shí)相符,個(gè)性突出(2)巧借歷史,滲透文化(3)朗朗上口,易于記憶
房地產(chǎn)項(xiàng)目案名設(shè)計(jì)思路(1)強(qiáng)調(diào)樓盤區(qū)位(2)強(qiáng)調(diào)人文積淀(3)強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境(4)強(qiáng)調(diào)品牌形象(5)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位(6)強(qiáng)調(diào)時(shí)尚創(chuàng)意
售樓部位置選擇(1)迎著主干道(2)設(shè)在人車都能方便到達(dá)且有停車位的位置(3)設(shè)在能方便到達(dá)樣板房的位置(4)設(shè)在與施工場(chǎng)地容易隔離,現(xiàn)場(chǎng)安全性較高的位置(5)設(shè)在環(huán)境和視線較好的位置(6)可以結(jié)合小區(qū)會(huì)所等公建設(shè)計(jì)進(jìn)行安排
售樓部設(shè)計(jì)與布置(1)功能分區(qū)明確(2)進(jìn)去售樓中心前有明確指示(3)入口廣場(chǎng)要有渲染氣氛的布置(4)銷售中心的內(nèi)外空間要盡可能通透(5)接待區(qū)要布置在離入口處較近,且方便業(yè)務(wù)員看到來(lái)往客戶的位置(6)在接待區(qū)要通過背景板營(yíng)造視覺焦點(diǎn)(7)室內(nèi)燈光要明亮(8)要配合樓盤性質(zhì)營(yíng)造氛圍(9)主賣點(diǎn)要有明確展示(10)內(nèi)部空間要盡可能通透(11)在必要的地方布置小飾品和綠植
樣板房選擇(1)主力戶型(2)朝陽(yáng)視野好環(huán)境好(3)可方便售樓處到達(dá)(4)多層期房盡可能在一樓(5)高層現(xiàn)房一般在較高層(6)高層期房一般在4-6層(7)條件不夠時(shí)可把樣板房隔離出來(lái)
樣板房裝修(1)充分展示戶型優(yōu)勢(shì)(2)統(tǒng)一標(biāo)示系統(tǒng)(3)針對(duì)空間使用給客戶指引(4)裝修風(fēng)格和檔次要符合項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶定位(5)色彩明快溫馨能吸引眼球(6)家私的整體風(fēng)格要統(tǒng)一(7)做工要精細(xì),光線要充足(8)門前要蛇鞋架或發(fā)放鞋套,最好可直接進(jìn)入
第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算(1)土地費(fèi)用(2)前期工程費(fèi)與城建費(fèi)用(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
(4)建筑安裝工程費(fèi)(5)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(6)開發(fā)間接費(fèi)(7)管理費(fèi)(8)銷售費(fèi)用(9)不可預(yù)見費(fèi)(10)稅費(fèi)(11)其他費(fèi)用(12)建設(shè)期利息
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式(1)自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資(2)商品房預(yù)售(3)債務(wù)資金籌集a債券籌資(企業(yè)債,公司債)b信貸資金籌集(房地產(chǎn)抵押,房地產(chǎn)信用)
(4)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新a住房抵押貸款證券化b房地產(chǎn)投資信托(5)其他方式a內(nèi)部認(rèn)購(gòu)b承包商墊資
第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策劃
渠道分類(1)零級(jí)渠道(房地產(chǎn)開發(fā)商自己),一級(jí)渠道(委托銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司),二級(jí)渠道(批發(fā)零售),三級(jí)渠道(二三級(jí)不適合房地產(chǎn))(2)直接渠道和間接渠道(3)寬渠道和窄渠道
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣主要渠道(1)開發(fā)商自行銷售a大型房地產(chǎn)開發(fā)公司b處于賣方市場(chǎng)c定向開發(fā)d節(jié)約成本(2)委托代理a聯(lián)合代理與獨(dú)家代理b買房代理,買房代理和雙重代理c首席代理和分代理
賣點(diǎn)是產(chǎn)品所具有,不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲的,同時(shí)又是可以展示和能夠得到目標(biāo)客戶認(rèn)同的特點(diǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣三個(gè)主題(1)提煉物業(yè)主題(2)提煉市場(chǎng)主體(3)提煉廣告主題
各階段推廣主題(1)預(yù)熱期,突出物業(yè)主題為主,展示樓盤的基本情況(2)強(qiáng)銷期,突出
市場(chǎng)主體為主,吸引大量目標(biāo)客戶群關(guān)注并產(chǎn)生共鳴(3)持銷期,以突出廣告主題為主,給人以豐富的聯(lián)想空間,在人氣聚集的配合下產(chǎn)生很好的效果(4)尾盤期,以樸素的宣傳為重點(diǎn),突出項(xiàng)目功能性特點(diǎn)。
營(yíng)銷成本構(gòu)成(1)資料模型費(fèi)(2)樣板房費(fèi)用(3)廣告費(fèi)(4)銷售管理費(fèi)(5)中介服務(wù)費(fèi)
市場(chǎng)推廣方式(1)廣告推廣(2)人員推廣(3)活動(dòng)推廣(4)客戶關(guān)系管理
營(yíng)銷分期以及工作要點(diǎn)
(1)預(yù)熱期,在項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)前,通過媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意,同時(shí)分
流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的部分客戶,又可對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行測(cè)試,為開盤時(shí)銷售策略實(shí)行和調(diào)整提供依據(jù),該階段工作重點(diǎn)是溫和不火給后續(xù)工作打下良好基礎(chǔ)
(2)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期,現(xiàn)已發(fā)展成營(yíng)銷商檢驗(yàn)市場(chǎng)和聚合控制人氣的重要手段。一般定價(jià),只告訴大致價(jià)格,吸引更多人支付定金,又可試探市場(chǎng)反應(yīng),為后續(xù)工作提供大量真實(shí)市場(chǎng)依據(jù)。
(3)開盤,即項(xiàng)目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準(zhǔn)備,必須做好充分準(zhǔn)
備,形成足夠銷售勢(shì)能,保證開盤成功。開盤要集中人力物力財(cái)力,調(diào)動(dòng)多種媒體宣傳,整合各種可利用資源形成有效和強(qiáng)勁的促銷勢(shì)頭,確保開盤成功及開盤期銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。注意推出量控制,把一般性樓盤放在前面,保證后續(xù)階段持續(xù)銷售。
(4)強(qiáng)銷期是開盤正式銷售后1-2月,該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動(dòng),此時(shí)銷量
和需求量較高,因此要掌握銷售勢(shì)頭,保證充足房源,注意賣點(diǎn)儲(chǔ)備,價(jià)格調(diào)整控制幅度,控制銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛,保持熱銷場(chǎng)面,關(guān)鍵是建立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象,提高項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)同感,維持續(xù)期銷售奠定基礎(chǔ)。
(5)持續(xù)期是項(xiàng)目進(jìn)入平穩(wěn)銷售狀態(tài),此時(shí)廣告和促銷手段趨于平緩,上門看房購(gòu)房的客戶趨于穩(wěn)定,大部分房源逐步售出。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點(diǎn),突出個(gè)性,有針對(duì)性的進(jìn)行宣傳和促銷,促使樓盤持續(xù)交易。
(6)尾盤期是項(xiàng)目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯,一般生育的房源本身存在一
定缺陷,銷售困難,單位樓銷售額又是開發(fā)商利潤(rùn),因此尾樓常采用降價(jià)尋求新營(yíng)銷方式和重新定義市場(chǎng)改進(jìn)產(chǎn)品等方法處理。
銷售準(zhǔn)備(1)審批資料準(zhǔn)備(建筑用地規(guī)劃許可證,國(guó)有土地使用權(quán)證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建筑工程施工許可證,商品房預(yù)售許可證,俗稱五證)(2)銷售資料準(zhǔn)備a售樓書b折頁(yè)(包括案名,logo,宣傳語(yǔ),位置圖,規(guī)劃圖,戶型圖,物業(yè)管理)(3)平面圖(戶型圖)(包括樓盤名稱,logo,宣傳語(yǔ),戶型局部不同,戶型銷售面積,規(guī)劃圖,坐標(biāo),戶型優(yōu)點(diǎn),所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門,管道層層數(shù),管道位置)(4)銷售文件(認(rèn)購(gòu)合同,售樓須知,價(jià)目表,房地產(chǎn)買賣合同)
銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備(1)銷售中心(2)樣板房(3)項(xiàng)目模型(4)其他
第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃
廣告策劃原則(1)時(shí)代性(2)創(chuàng)新性(3)實(shí)用性(4)階段性(5)全局性
房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告常見類型(1)促銷廣告(2)形象廣告(3)觀念廣告(4)公關(guān)廣告
廣告基本要素構(gòu)成(1)樓盤名稱(2)廣告標(biāo)題(3)地理位置(4)項(xiàng)目賣點(diǎn)(5)價(jià)格(6)開發(fā)商,代理商,規(guī)劃設(shè)計(jì),建筑施工,物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱及售樓電話
廣告策劃主要工作(1)市場(chǎng)分析(客戶分析,個(gè)案分析,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析)(2)廣告目標(biāo)的確定(3)媒體發(fā)布計(jì)劃(報(bào)紙,雜志,廣播電視,戶外廣告,售點(diǎn)廣告,直郵廣告,傳單海報(bào)廣告,互聯(lián)網(wǎng)傳媒廣告)