第一篇：恒達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

恒達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

第一部分 襄陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

一、基本現(xiàn)狀

1、人口及住房情況。襄陽，位居中華腹地，扼守漢水中游，是湖北省域副中心城市、“中國十大魅力城市”襄陽有著得天獨(dú)厚的地理交通優(yōu)勢，歷史上就有“南船北馬”、“七省通衢”之稱?，F(xiàn)今，漢丹、焦枝、襄渝三條鐵路在此交匯，襄陽劉集機(jī)場已開通飛往全國10多個(gè)城市的航班，316國道橫貫東西，207國道縱越南北；清澈的漢江水穿境而過，直達(dá)武漢長江；襄陽北靠晉豫大煤礦，上下有南陽和江漢兩大油田，左右有丹江和葛州壩兩大水電站，臨近能源基地，處在最佳供電負(fù)荷范圍之內(nèi)；這種占盡地理、交通的種種優(yōu)勢，把襄陽同全國緊密聯(lián)系起來，發(fā)展前景極為廣闊。據(jù)2008年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，襄陽市區(qū)總?cè)丝?00萬，市區(qū)面積3563平方公里，地區(qū)生產(chǎn)總值2009年完成482億元，同比增長13%；社會固定資產(chǎn)投資全年完成52.28億元，同比增長65.1%；一般預(yù)算收入全年完成 22484萬元，同比增長30%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度達(dá)18.1%，農(nóng)民人均純收入增長速度達(dá)17.7%。

2、房地產(chǎn)開發(fā)情況。

襄陽市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了初級價(jià)格競爭階段后，目前已經(jīng)開始進(jìn)入規(guī)模與品牌競爭 階段。和其他同類城市相比，襄陽近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場開始火熱起來，進(jìn)入規(guī)模競爭和品牌競爭的階段，功能競爭已初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高速發(fā)展的起步期,進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

（一）房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)宏觀運(yùn)行情況分析

1、歷年房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模及結(jié)構(gòu)

（1）歷年襄陽市房地產(chǎn)業(yè)投資情況

1999年－2003年間，襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快速，年均增長率達(dá)到30.3％，投資拉動效果明顯。特別是2004年，襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率達(dá)到49.2％，為歷史之最。2005年襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資為22.09億元，增幅比上年同期回落了近13個(gè)百

分點(diǎn)，市場投資行為日趨理性。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到29.67億元，增幅達(dá)34.3％。2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到36.87億元，比同期增長10.2億元。2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到46.21億元，比同期增長25.33％。2009年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到9.64％，由于受宏觀調(diào)控的影響，比上年回落2.76個(gè)百分點(diǎn)，與全省水平相當(dāng)。說明襄陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展還并不充分，房地產(chǎn)市場仍然具有較大發(fā)展?jié)摿Α?007-2009年襄陽的房地產(chǎn)業(yè)投資占GDP的比重穩(wěn)定在4.6％左右，說明襄陽的房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定。

（2）歷年襄陽市住宅產(chǎn)業(yè)投資情況

政府主管部門對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整取得了有效的成果。2006年以來，襄陽市住宅投資保持強(qiáng)勁增長態(tài)勢，2006年住宅投資額達(dá)19.07億元，比2005年同期增長54.4％，增幅速度比2005年的25.9％高110.04％。2007年襄陽市住宅投資額為18.96億元，與2006年水平基本持平。2008年襄陽市住宅投資額為26.15億元，比同期增長27.50%。2009年襄陽市住宅投資額為37.57億元，比同期增長43.6%。2009年，襄陽市住宅地產(chǎn)開發(fā)投資比重為67.83％，與2007年－2008年的年平均54.02％相比，占比上升了13.78個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥吹?，隨著襄陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，近年住宅投資所占比重不斷上升，由于宏觀調(diào)控等政策導(dǎo)向影響，宅將成為襄陽房地產(chǎn)開發(fā)投資中的越來越重要的組分。

在中央“居有所居”的政策引導(dǎo)下，襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住契機(jī)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，不斷加大以普通住宅為主的建設(shè)力度，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不斷出現(xiàn)新變化，商品住宅建設(shè)的主體地位得到加強(qiáng)。2009年，商品住宅投資37.57億元，占房地產(chǎn)投資總量的67.80％；商業(yè)營業(yè)用房投資7.63億元，占房地產(chǎn)投資總量的13.78％；其他用房占18.42％。此結(jié)構(gòu)基本合理。商業(yè)地產(chǎn)增長過快的局面得到有效控制。小結(jié)

在襄陽市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健快速發(fā)展的同時(shí)，襄陽市房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出了基本一致的趨勢，呈現(xiàn)投資、需求雙向活躍、價(jià)格攀升的良好趨勢。襄陽房地產(chǎn)業(yè)雖然表面上，市場集中

放量、因大量小區(qū)出現(xiàn)而導(dǎo)致有效需求不足和價(jià)格上漲幅度過高，以及房價(jià)表象已經(jīng)到達(dá)一個(gè)高位，但事實(shí)上，襄陽房地產(chǎn)市場潛在需求龐大，有效需求充足；市場價(jià)格還處在中等價(jià)位的階段，后期價(jià)格上漲空間較大。襄陽市房地產(chǎn)市場處于上升期階段。市場出現(xiàn)真正意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該說是從2007年開始。因此，目前市場在售樓盤真正具有一定市場競爭力的樓盤僅僅約六七個(gè)；且檔次較高的樓盤，也是借助于漢江和解放路、長虹路的自然資源，其內(nèi)部環(huán)境和綜合質(zhì)量尚有待于提高。應(yīng)該說，市場具有巨大的市場空白可以填補(bǔ)。

國家宏觀調(diào)控對襄陽市房地產(chǎn)市場的影響。政策的長期影響將使襄陽樊由無序市場轉(zhuǎn)向有序規(guī)范的市場，從結(jié)構(gòu)上講，由于襄陽市房地產(chǎn)市場投機(jī)購買/投資購買并不活躍，仍以剛性的自住需求為主，異地購買僅占少量結(jié)構(gòu)，價(jià)格仍處于全省乃至全國中等的水平，因而國家宏觀調(diào)控對襄陽市房地產(chǎn)市場影響并不明顯。

樊城區(qū)房地產(chǎn)市場分析

（1）市場特征分析

①集中開發(fā)，市場供應(yīng)活躍

樊城區(qū)是襄陽市住宅開發(fā)最集中的區(qū)域，同時(shí)樊城區(qū)住宅開發(fā)幾乎全部集中于城區(qū)核心區(qū)，在漢江大道、長虹路、解放路沿線開發(fā)的項(xiàng)目幾乎占到了樊城區(qū)住宅項(xiàng)目總數(shù)的70％。

②建筑形式多為高層，社區(qū)規(guī)模相對較大

為體現(xiàn)土地集約化利用，樊城區(qū)住宅項(xiàng)目多為小高層及高層項(xiàng)目，建筑層數(shù)多在16－28層之間，同時(shí)由于建筑高度高，因而建筑規(guī)模也較襄城區(qū)更大，規(guī)模在5－60萬平方米之間。

③住宅與商業(yè)綜合開發(fā)

由于樊城區(qū)的商貿(mào)以及商務(wù)氛圍較濃，住宅項(xiàng)目的開發(fā)多有底商或裙樓商業(yè)，而襄樊市

少量的外來開發(fā)企業(yè)大部分就在該區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，因而一定程度上提升了區(qū)域開發(fā)品質(zhì)。

④建筑現(xiàn)代，項(xiàng)目品質(zhì)相對較高

區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目不僅建筑立面色彩簡潔現(xiàn)代、富有質(zhì)感，同時(shí)規(guī)劃布局也較為先進(jìn)，目前已出現(xiàn)了蝶式高層以及板式高層等較為超前先進(jìn)的建筑布局模式，為襄樊市房地產(chǎn)市場品質(zhì)相對較高的區(qū)域。

（2）供需狀況分析

2008－2009年，區(qū)域市場在售的住宅項(xiàng)目共計(jì)51個(gè)，為襄陽市五大板塊中，開發(fā)項(xiàng)目最為集中、項(xiàng)目個(gè)數(shù)最多的區(qū)域。同時(shí)，總可銷售規(guī)模達(dá)到了213.47萬平方米，供應(yīng)量也是襄陽市房地產(chǎn)市場之最。

華都嘉園27025平方米，紫貞小區(qū)14238平方米，富躍．香格里拉27900平方米，東風(fēng)春城18140平方米，錢塘100 120000平方米，東翔彩虹城8868平方米，融御青年城21600平方米，怡磬苑9954平方米，金茂凱悅9284平方米，鴻蔚閣14551平方米，中原花園3期40269平方米，聚興園28790平方米，和馳上品11856平方米，晨光苑3423平方米，泰然鑫城42582平方米，領(lǐng)秀中原2期3980平方米，中房．東方麗景32115平方米，盛融．青城52368平方米，藝苑．名邸55000平方米，中房．城中雅苑29891平方米，民發(fā)．城市印象159719平方米，長慶花園9840平方米，中房大慶東路商品住宅樓29128平方米，加豪雅苑4439平方米，泰躍朝陽3期33658平方米，紅光紫都16440平方米，臥龍新港22807平方米，七里瑞苑5464平方米，泰安華府41164平方米，華都嘉園27025平方米，玲瓏國際11405平方米，清和園小區(qū)41346平方米，正賢聚大廈1502

3平方米，奧華．漢江磬苑20500平方米，瑞泰欣城100947平方米，鑫福苑23054平方米，金思源大廈9196平方米，智慧名門31000平方米，尚城名門81487平方米，語港旺府72566平方米，美潤幸福家園7591平方米，長源大廈29011平方米，陽光世紀(jì)城68864平方米，拉美步行街A3區(qū)B區(qū)66906平方米，陽光水岸16706平方米，璞金公寓47061平方米，民發(fā)天地321376平方米，金麗城新華路綜合樓5988平方米，左岸春天142625平方米，貫通上城80928平方米。合計(jì)213.47平方米。

由于樊城區(qū)房地產(chǎn)市場起步較早，同時(shí)沒有諸如襄城區(qū)的嚴(yán)格規(guī)劃控制，建筑形態(tài)新穎現(xiàn)代，加之眾多外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介入，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場相對而言更為活躍，不僅供應(yīng)量為各區(qū)之首，市場吸納能力也相對較高，當(dāng)前市場的銷售率已超過85％，市場需求旺盛，同時(shí)物業(yè)價(jià)格也是襄陽市最高的，目前區(qū)域住宅均價(jià)達(dá)到了3808元/平方米，個(gè)別樓盤房價(jià)已達(dá)5000元/平方米以上。

（3）2010年市場供應(yīng)量分析

根據(jù)目前已知情況統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域2010年在售的有14個(gè)住宅項(xiàng)目，共計(jì)121.37萬平方米的開發(fā)面積。不僅在樊城中心區(qū)域，長虹路、建設(shè)路、火車站附近等各處均有項(xiàng)目面市。在這些項(xiàng)目的共同推動下，樊城區(qū)將繼續(xù)保持一貫高調(diào)的開發(fā)態(tài)勢，繼續(xù)引領(lǐng)襄樊房地產(chǎn)市場向前發(fā)展

民發(fā).天地321376平方米，萬達(dá)廣場住宅區(qū)300000平方米，瑞泰欣城100947平方米，泰安華府41164平方米，華都嘉園27025平方米，尚城名門81487平方米，中原花園3期40269平方米，中原領(lǐng)寓11719平方米，泰然鑫城42582平方米，中房．東方麗景32115平方米，中房．城中雅苑29891平方米，泰躍朝陽3期33658平方米，紅光紫都16440平方米，正賢聚大廈15023平方米，錢塘100 120000平方米，共計(jì)121.37萬平方米。區(qū)域市場價(jià)格在3500－5500元/平方米左右。

第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策略

在房地產(chǎn)市場日益同質(zhì)化的今天，要在市場上站穩(wěn)腳跟，占領(lǐng)市場，更要進(jìn)一步去挖

掘樓盤本身的核心競爭力，只有認(rèn)識了核心競爭力，才能超越同質(zhì)化，在市場上獨(dú)樹一幟，鑒于此，我認(rèn)為：

1、“高尚生活模式”為主題，鬧中取靜，住為主商為輔。為襄陽房地產(chǎn)首家提出該概念的樓盤。

2、低密度、高綠化率的全配套商業(yè)的便利社區(qū)

3、所處開發(fā)區(qū)巨大升值潛力的地理位置

4、享受襄陽未來最具升值潛力黃金地段中CBD、CLD、CEA 的核心規(guī)劃優(yōu)勢

5、高質(zhì)量的建筑水準(zhǔn)，實(shí)用、適度超前的戶型設(shè)計(jì)

一、項(xiàng)目SWOT分析：

優(yōu)勢：未來城市中心地帶，商圈林立，人口基數(shù)大，交通便利

劣勢：周邊家具市場較多，已形成規(guī)模優(yōu)勢

機(jī)遇: 市區(qū)人口增長及住房需求增長

挑戰(zhàn)：如何在萬達(dá)、萬科、恒大等大型房產(chǎn)商進(jìn)入襄陽及本地房產(chǎn)商中成功突圍，占領(lǐng)市場

二、市場調(diào)查分析

三、建安成本分析

四、基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套調(diào)查分析

五、招商及市場營銷

1、以住帶商

2、引進(jìn)主力店

3、制訂營銷計(jì)劃及策略

4、售樓書的制作

5、媒體的選用及廣告推廣

6、樣板房及形象營銷計(jì)劃

六、推廣策略 第一部分：營銷目標(biāo)

一、入市期目標(biāo)

打響知名度，樹立初步品牌形象； 建立口碑，造成城市小眾傳播的聲勢；

迅速引起市場關(guān)注和興趣，達(dá)到一定的銷售意向，儲備一定的意向客戶； 短期內(nèi)制造出城市熱門消費(fèi)話題，延伸出房地產(chǎn)消費(fèi)的現(xiàn)階段最高模式的話題； 注：

1、前期的營銷推廣工作，已有形成較高的品牌知名度；

2、目前已有相當(dāng)意向客戶儲備；

3、市場對已有較高的品質(zhì)，形象預(yù)期，如何逐步兌現(xiàn)本項(xiàng)目的賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)“步步高升”的銷售業(yè)績和品牌價(jià)值，是營銷的重要目標(biāo)。

二、營銷期目標(biāo)

持續(xù)造就并鞏固、維護(hù)品牌形象，創(chuàng)造無窮軟性附加值； 有效回籠資金，達(dá)到良好銷售效果；

實(shí)現(xiàn)長期品牌效果，建立城市地產(chǎn)首席品牌的形象；

借項(xiàng)目品牌，延伸企業(yè)的品牌形象，為后續(xù)在新項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)作創(chuàng)造品牌資源； 借項(xiàng)目宣傳，創(chuàng)造房地產(chǎn)開發(fā)的新觀念、城市生活的新觀念，為項(xiàng)目品牌和公司品牌增加厚度;第二部分：營銷推廣核心策略 品牌策略

1、品牌的塑造——包括 理念塑造（如：口號語）、視覺塑造（以LOGO為核心的視覺形象系統(tǒng)）、行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會活動、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等）；品牌塑造的關(guān)鍵，在于“識別性、獨(dú)占性、排他性”的創(chuàng)造；

品牌的內(nèi)涵——項(xiàng)目倡導(dǎo)的理念、項(xiàng)目內(nèi)容、項(xiàng)目意義等，具社會影響力的品牌力度和內(nèi)容；

品牌的積累——不斷以媒體的手段、以項(xiàng)目的社會行為，對品牌進(jìn)行強(qiáng)化和鞏固； 品牌的維持和深化——不可有對品牌有非良性影響的事件發(fā)生，以維持品牌信賴度不斷對品牌添加和賦予新的內(nèi)容，以使其深化；

二、文化和藝術(shù)策略

關(guān)于城市、關(guān)于生活方式、關(guān)于建筑、關(guān)于未來的文化話題;

房地產(chǎn)，是生活的文化、建筑的文化、居住的文化、商業(yè)的文化、城市發(fā)展的文化、經(jīng)濟(jì)的文化??；

也是城市時(shí)尚的文化，都市新生活方式的文化——總之，房地產(chǎn)是一種綜合的文化現(xiàn)象； 房地產(chǎn)項(xiàng)目的新聞宣傳，當(dāng)然離不開“文化的話題”； 是“軟性新聞體系”的重要組成部分； 這是宣傳推廣的“新聞話題”殺手锏； 這是品牌塑造中的“理念塑造”部分； 這是為項(xiàng)目品牌增加厚度和內(nèi)涵的必由之徑；

三、價(jià)格策略

1、價(jià)格策略的動態(tài)性

價(jià)格策略是促動銷售進(jìn)程的實(shí)質(zhì)性推動力之一，要根據(jù)實(shí)際作策略性調(diào)整； 市場的好與不好造成價(jià)格的動態(tài)波動；

推出階段不同，房型、樓層不同，都要作策略調(diào)整； 買主實(shí)力不同，在價(jià)格上要作策略性差異調(diào)整； 技巧性價(jià)格策略

差異性價(jià)策略，實(shí)行每戶一差價(jià)； 低價(jià)入市，動態(tài)提升；

較快實(shí)現(xiàn)首期認(rèn)購率，制造首期開盤在短期內(nèi)即告售罄的神話； 為先期買家預(yù)留明顯升值空間，預(yù)示奇貨可居的先決條件； 價(jià)格穩(wěn)步提高，市場輿論追捧，互為因果；

利用展銷會等活動，技巧性定時(shí)推出“展銷價(jià)”“特價(jià)”等；

實(shí)行分期、多種按揭等不同付款方式；

3、重要調(diào)價(jià)節(jié)點(diǎn)提示（在以下營銷節(jié)點(diǎn)，作始當(dāng)價(jià)格調(diào)整）

分期認(rèn)購?fù)瓿桑?/p>

廣場環(huán)境完成，對外開放；

沿途景觀完成

園區(qū)整體景觀環(huán)境（包括環(huán)藝小品）完成；

樣板間裝修完成開放；

一期物業(yè)封頂（可作多次調(diào)整）；

一期外立面完成；

地下車庫完成；

地下車庫主題展示結(jié)束（可作多次調(diào)整）；

其它重要工程、銷售節(jié)點(diǎn)；

四、預(yù)示性策略

預(yù)示性策略

“期貨項(xiàng)目”，依靠“項(xiàng)目形象預(yù)先展示”，獲得社會和市場認(rèn)知和認(rèn)同；

“概念”銷售，以“期房”銷售推動項(xiàng)目開發(fā)；

要點(diǎn)提示

“恒達(dá)”（項(xiàng)目）和“房地產(chǎn)公司等”（開發(fā)商組合）的“形象實(shí)力”透視，增強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)和可實(shí)現(xiàn)性的“可信度”；

廣告信息的“全面性”；

新聞信息的“多元性”；

“概念賣點(diǎn)”，“觀念賣點(diǎn)”，“現(xiàn)實(shí)賣點(diǎn)”的有機(jī)結(jié)合；

互動式策略

“項(xiàng)目功能、新概念、新觀念、銷售信息”和社會公眾、客戶群體的互動交流；

互動策略分為“硬件互動”和“軟件互動”，如“信息互動”、“觀念互動”、“行為互動”、“管理互動”、“開發(fā)互動”等；

促銷活動（形象促銷、賣點(diǎn)促銷等）的定期開展；

社會資源的有效利用，如媒介、政府、社會團(tuán)體、專業(yè)組織等；

信息和銷售活動的及時(shí)性和持續(xù)性；

商業(yè)廣告、商業(yè)新聞、非商業(yè)新聞的結(jié)合方式；

大眾傳播、小眾傳播的結(jié)合方式；

新概念策略

由項(xiàng)目的獨(dú)特性倡導(dǎo)系列“新概念”、“新觀念”，制造新聞話題、傳播話題等獨(dú)占性話題，以及由此關(guān)聯(lián)的社會傳播效應(yīng)；

“新概念”帶來的附加價(jià)值；

廣告營銷策略

廣告方式

大眾媒介的有效整合和運(yùn)用；

銷售現(xiàn)場、營銷中心的展示、引導(dǎo)、煽情；

工地現(xiàn)場包裝、氣氛營造；

各種主題活動的舉辦；

有效現(xiàn)場導(dǎo)購的方式和實(shí)施；

小眾傳播；

各種綜合社會資源（政府資源、行業(yè)字源、地域資源、人文資源、市場資源等）的整合運(yùn)用；

2、廣告內(nèi)容

形象定位系列，就項(xiàng)目獨(dú)特形象、功能切入，引導(dǎo)受眾對項(xiàng)目的認(rèn)識高度；

賣點(diǎn)訴求系列，就項(xiàng)目從功能、建筑、空間、價(jià)格等賣點(diǎn)進(jìn)行陳述，讓受眾全面深入認(rèn)識；

銷售跟進(jìn)系列，與銷售先后、策略方式、活動等相配合的廣告；

心理訴求系列，針對銷售環(huán)節(jié)中受眾的心結(jié)進(jìn)行“解開心結(jié)”的訴求；

利益陳述系列，將受眾能得到的利益點(diǎn)進(jìn)行提煉、描述，打動受眾；

強(qiáng)銷系列，在某時(shí)段或最后階段，策略性的營造銷售勢頭；

價(jià)格戰(zhàn)略系列，針對“價(jià)”與“值”的分析、陳述，進(jìn)行實(shí)質(zhì)利益訴求；

品牌鞏固系列，在銷售已近尾聲少量待銷，以為持續(xù)經(jīng)營嬴利作品牌形象的持續(xù)、長期的功固，一般固定媒體、固定頻率、固定形象；

3、廣告的統(tǒng)一性和持續(xù)性

1）統(tǒng)一性，以維持整體廣告形象，樹立具超越時(shí)空的具識別性、具個(gè)性氣質(zhì)的品牌；

A 形象統(tǒng)一 B 風(fēng)格統(tǒng)一 C 氣質(zhì)統(tǒng)一D 文化品位統(tǒng)一 E 主要口號語統(tǒng)一

2）持續(xù)性――將成功建立的廣告整合形象持續(xù)延伸和階段性深入，形成一個(gè)廣告運(yùn)動；

4、廣告創(chuàng)意策略

針對國際化受眾，采用雙語版；

用系列表現(xiàn)的手法，為受眾描繪一幅幅“名流典范生活觀念”；

“名流典范生活模式”即是中國的，也是世界的；即是現(xiàn)代的，又是具濃郁傳統(tǒng)文化風(fēng)貌的；

用系列表現(xiàn)手法，體現(xiàn)“名流典范生活模式”所蘊(yùn)涵的文化、人文、生活內(nèi)涵；

用現(xiàn)代、詼諧、個(gè)性化的語言，表現(xiàn)“恒達(dá)”代表的時(shí)代生活方式；

提升項(xiàng)目創(chuàng)意思路的理論高度；

城市居住文化的高度；

城市生活發(fā)展史的高度；

百年建筑文化的高度；

現(xiàn)代、國際的新生活方式締造者的高度；

7、有高度和厚度的形象宣傳作為前期廣告創(chuàng)意核心；

8、就事論事的物質(zhì)性賣點(diǎn)宣傳，在形象造勢后立即跟進(jìn)；

9、賣點(diǎn)廣告的創(chuàng)意，以個(gè)性化角度為基本出發(fā)點(diǎn)，并以生活方式的引導(dǎo)作為主線索；

10、以“名流典范生活觀念”為訴求線索，逐一對項(xiàng)目精華一期期展示；

11、創(chuàng)意手法，一標(biāo)題一觀念；一畫面一圖景；虛實(shí)結(jié)合；

十、新聞策略

新聞?lì)}材

項(xiàng)目與城市

項(xiàng)目與城市生活；項(xiàng)目與城市文化；項(xiàng)目與城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀；

項(xiàng)目為城市帶來的新觀念、新生活方式、新景觀、新城市風(fēng)貌；

項(xiàng)目與建筑

項(xiàng)目對歐陸建筑的精道理解和演繹；

項(xiàng)目對城市建筑文脈的傳承和創(chuàng)新；

項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的精華論述；

項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)擔(dān)當(dāng)者的理念、業(yè)績與貢獻(xiàn)；

3、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)宣傳（觀念賣點(diǎn)、物質(zhì)賣點(diǎn)）

地段潛力賣點(diǎn)；開發(fā)思路賣點(diǎn)；生活方式賣點(diǎn)；文化藝術(shù)含量賣點(diǎn)；

規(guī)劃賣點(diǎn)；功能賣點(diǎn)；環(huán)境賣點(diǎn)；環(huán)藝賣點(diǎn)；戶型賣點(diǎn)；品種賣點(diǎn)；景觀賣點(diǎn)；延伸賣點(diǎn)；

品牌賣點(diǎn)；

4、項(xiàng)目報(bào)道題材

重要工程進(jìn)展；

施工質(zhì)量報(bào)道；

社會反響報(bào)道；

發(fā)展商業(yè)績和背景報(bào)道；

營銷業(yè)績報(bào)道；

項(xiàng)目社會服務(wù)機(jī)構(gòu)介紹：策劃公司、設(shè)計(jì)院、園林公司、施工單位、物業(yè)管理公司??

（二）新聞形式

本報(bào)述評；新聞綜述；熱點(diǎn)追蹤

專題報(bào)道；地產(chǎn)專版；都市休閑

記者專訪；人物專訪

??

（三）新聞體系、主題列示（見附件）

（四）新聞稿示范（見附件）

十一、媒介策略

主力媒界種類和作用

報(bào) 紙：——時(shí)效性、受眾覆蓋廣；

電 視：——創(chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面；

電 臺：——頻率重復(fù)度高，受眾針對性相對強(qiáng)一點(diǎn)；

網(wǎng) 絡(luò) 廣告：——新型媒體，知識階層受眾，國際性受眾成為可能；

雜 志：——品位高，樹立長期、持續(xù)品牌有利；

戶 外 廣告：——路牌、燈箱、沿途導(dǎo)示等長期品牌形象的維持；

車亭廣告，從市至本項(xiàng)目的主要干道上；

公交車廣告；

立柱廣告，市中心廣場、繁華商業(yè)街路口、項(xiàng)目所處路端等；

階段性媒介策略

以大眾媒介報(bào)紙為主，適時(shí)采用電視、專業(yè)雜志等媒體，配以車亭、公交車、網(wǎng)絡(luò)等新媒介，通過“硬推軟拉”的方式達(dá)到綜合廣告效果最優(yōu)的立體媒介策略。

A Ⅰ期，內(nèi)部認(rèn)購期，以報(bào)紙為主（軟性新聞可先行），雜志、電視、電臺和戶外廣告為輔，同時(shí)考慮網(wǎng)絡(luò)推廣；

B Ⅰ期，公開預(yù)購期，主要媒體組合，報(bào)紙（硬性、軟性新聞）、電臺、電視形象廣告，戶外廣告（路牌、車亭）；

C Ⅱ期，內(nèi)部認(rèn)購期，報(bào)紙廣告頻率、版面適度調(diào)整、雜志廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告組合宣傳；

D Ⅱ期，公開預(yù)購期，報(bào)紙廣告為主的小版面短、平、快利益訴求，力求立桿見影，電視廣告由創(chuàng)意性的形象廣告轉(zhuǎn)為電視廣告雜志；網(wǎng)絡(luò)廣告、雜志廣告、直郵廣告突出立體組合效果；

十二、活動策略

一）、活動出發(fā)點(diǎn)

“恒達(dá)”的目的是在為的高收入階層提供一種目前所沒有的優(yōu)秀居住形態(tài)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更多從人性的角度考慮，從與自然的親和來考慮，所以我們有更好的居住環(huán)境，房間有更高的使用率，物業(yè)的價(jià)值有更大的保值升值空間。一切一切都只是讓人們生活的更舒適、讓業(yè)主的投資更有價(jià)值。

推廣一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從實(shí)物上看是一個(gè)個(gè)住宅單元，但實(shí)質(zhì)上是在推廣一種新時(shí)代的生活方式。二）、活動目的

用廣告提出概念，讓活動來解釋概念，促進(jìn)銷售

1、參與促進(jìn)銷售

活動是一把爭奪市場的利劍。

面對生性純樸、信息敏銳度低的人，很難想象單靠廣告宣傳就能讓他們輕易改變想法。

要想讓實(shí)在的消費(fèi)者下定決心購買，除了要實(shí)實(shí)在在的做出來給大家看之外，更要設(shè)計(jì)一些能讓他們親身參與、親自體會的營銷活動，讓他們自己去作決定。

并且，營銷活動從來就是廣告宣傳的重要補(bǔ)充，間而言之，廣告是追求有形的和無形的價(jià)值，會對品牌增加某些感觀價(jià)值，活動則增加產(chǎn)品銷售上的實(shí)質(zhì)價(jià)值，兩者相輔相成、相得益彰。

2、低投入高產(chǎn)出的宣傳推廣策略

在“恒達(dá)”即將發(fā)動的宣傳活動中，要求宣傳效果既要象外科手術(shù)一樣精確，又要達(dá)到地毯轟炸的效果。

這里的“外科手術(shù)”是指精心挑選可以直達(dá)目標(biāo)消費(fèi)群的媒體，進(jìn)行有效的組織；

而“地毯轟炸”是指要讓“恒達(dá)”在較斷的時(shí)間內(nèi)，成為城中熱點(diǎn)話題。要達(dá)到這一效果要借用多種多樣的宣傳形式，但這并不意味著金錢的堆積，只要策劃得當(dāng)，執(zhí)行到位，花少錢也能達(dá)到好效果。巧妙運(yùn)用各種活動造勢是其中的關(guān)鍵之一。

經(jīng)過精心策劃操作性強(qiáng)的公關(guān)活動，其邊際效益相對硬性廣告較高。系列促銷活動正是以相對低的投入，達(dá)至相對更好的市場效果。

3、“高尚生活模式”的全面展示，拉近客戶的心理距離

“恒達(dá)”高尚生活模式的全面展示在心理因素上拉近了客戶，通過系列主題促銷活動，進(jìn)行軟性新聞配合，全面地、階段性地向成功人士推介“恒達(dá)”所推崇的高尚生活方式，達(dá)到“高尚生活模式”被廣泛推崇和追求的效應(yīng)。

4、控制市場供求關(guān)系

三）、活動原則 先虛后實(shí)，虛實(shí)結(jié)合，重點(diǎn)是打好文化牌，打好藝術(shù)牌。

本項(xiàng)目規(guī)模較大、期房入市、須引導(dǎo)市場、發(fā)展商沒有品牌積淀等特點(diǎn)是我們推廣中必須考慮的基本因素。

打文化藝術(shù)牌，發(fā)動人們共同參與，將一些較好作品在相關(guān)媒體選登、點(diǎn)評，在現(xiàn)場營銷中心或地下車庫作主題展覽并適度炒作，利用文化藝術(shù)本身的吸引力加上我們的商業(yè)

運(yùn)作或慢性滲透增加好感、或集中炒作擴(kuò)大影響，吸引人們對項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注和小眾傳播，從而達(dá)到塑造良好品牌形象、有效促進(jìn)銷售的目的。

我們在一期公開預(yù)購期間設(shè)計(jì)了“白金業(yè)主認(rèn)購贈卡”、“主題海報(bào)征集”、“主題征文”三項(xiàng)面上的活動，主要是想從文化（人文）、自然、技巧折扣三個(gè)角度展開先聲奪人吸引人們關(guān)注（虛）。爾后我們將選登、點(diǎn)評、作主題展覽，引導(dǎo)人們更深入的參與（實(shí)）。進(jìn)而我們設(shè)計(jì)了主題展覽，從專業(yè)的、“第三者”的角度來亮相“恒達(dá)”項(xiàng)目，加上同期立體廣告、軟性新聞的展開，應(yīng)該說此時(shí)””項(xiàng)目深入人心，形象內(nèi)涵豐富。

四）、活動名稱 高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動

五）、“原創(chuàng)”詮釋

仔細(xì)分析，原創(chuàng)的涵意非常廣泛。從哪一個(gè)角度切入才是最好的途徑呢？

回歸本質(zhì)來看，一所房子到底應(yīng)該能滿足人們的哪些需求呢？

滿足人們安身立命最基本的居住和生活的要求；

擁有足夠的面積，各主要家庭成員都有自己相對獨(dú)立的活動空間；

在一定時(shí)期內(nèi)成為個(gè)人的財(cái)產(chǎn)；

滿足自己一定的社會地位要求并且可用作其它用途（有升值空間可用于投資、用于渡假用途）；

那么我們對的一切原創(chuàng)又是依照什么原則而進(jìn)行的呢？

因?yàn)槲覀兪窃跒槭械母呤杖腚A層提供一種目前所沒有的、永不落后的優(yōu)秀住房；他們有這樣的需求，他們希望過更好的生活，所以我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)更多從人性的角度考慮，從與自然的親和來考慮，所以我們有更大的綠化率、更好的居住環(huán)境，更寬闊的樓間距，房間有更高的使用率，物業(yè)的價(jià)值有更大的保值升值空間。一切一切都只是讓人們生活的更舒適、讓業(yè)主的投資更有價(jià)值。

所以，事實(shí)上不同型態(tài)的項(xiàng)目類型代表著不同的生活方式，推廣一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從實(shí)物上看是一個(gè)個(gè)住宅單元，但實(shí)質(zhì)上是在推廣一種生活方式。這是一場歷史性的創(chuàng)新，將使純樸的人恍然大悟地驚嘆：原來生活可以這樣！這是一個(gè)跨世紀(jì)的原創(chuàng)，將使乃至整個(gè)襄陽地區(qū)的房地產(chǎn)市場如夢初醒：原來房地產(chǎn)應(yīng)該這樣！

這朵即將綻放的原創(chuàng)之花，蘊(yùn)含著：

居住觀念的創(chuàng)新

物業(yè)開發(fā)理念的創(chuàng)新

項(xiàng)目選址觀念的創(chuàng)新

建筑規(guī)劃的創(chuàng)新

建筑風(fēng)格的創(chuàng)新

居住環(huán)境設(shè)計(jì)的創(chuàng)新

物業(yè)管理的創(chuàng)新

小區(qū)配套的創(chuàng)新

項(xiàng)目包裝的創(chuàng)新

營銷策略和手法的創(chuàng)新

六、“高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動”階段性活動主題建議

營銷活動整體可分為社交型活動和公關(guān)型活動兩類，前者目的在于打量，盡可能擴(kuò)大參與的人群，以帶動人們對于項(xiàng)目的認(rèn)知。后者的目的在于針對目標(biāo)客戶進(jìn)行情感交流，加強(qiáng)小眾傳播，以通過客戶形成目標(biāo)客戶以點(diǎn)帶面的宣傳效果。

在實(shí)質(zhì)操作過程中，社交型活動更多使用于項(xiàng)目入市初期和擴(kuò)銷期，公關(guān)型活動則主要用于項(xiàng)目的強(qiáng)銷期。

我們根據(jù)“恒達(dá)”的特點(diǎn)，在其不同的銷售階段，設(shè)計(jì)了各有側(cè)重的主題和活動方式，并注重從市民角度和受眾視野來談這些問題，深入淺出，潛移默化影響受眾消費(fèi)群。（詳見分階段活動策略）

常規(guī)活動策略特別提示

第一、“高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動”系列策劃概要

生活哲學(xué)主題沙龍

1、定期組織業(yè)主沙龍、聯(lián)誼活動

各類主題沙龍

裝飾藝術(shù)、家私文化、潔具文化、廚具文化、燈飾文化、門的文化、家電文化、布藝文化等；

邀請各類專業(yè)公司參與組辦，向業(yè)主廣泛推介家庭家居用品的發(fā)展歷史，時(shí)尚特征及個(gè)性方案等；

節(jié)日慶典活動：

母親節(jié)、父親節(jié)、勞動節(jié)、兒童節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、重陽節(jié)、圣誕節(jié)、元旦節(jié)、春節(jié)、元宵節(jié)等制造“由頭”，舉辦游園、聯(lián)歡、狂歡、酒會、卡拉OK大賽、舞類比賽、體育比賽、兒童繪畫、書法大賽、棋牌大賽等活動，并有用媒介配合，適時(shí)炒作。

獎品、贈品可考慮：

＃ 采取購房款定額回饋；

＃ 不同件套、等級品牌的家私、潔具、廚具、家電等超值耐用品的贈送；

＃ 交房標(biāo)準(zhǔn)的特別制定；

＃ 物業(yè)管理不同時(shí)段的免費(fèi)卡；

＃ 小區(qū)會所的貴賓贈卡、打折卡

＃ 業(yè)主外地旅游等。

2、意趣高雅、具有濃郁文化氣息的藝術(shù)觀賞活動：

形式 發(fā)展商集體購票，向業(yè)主贈送，配以請柬，每戶定額奉送。

音樂會（交響音樂會、民族音樂會、音樂欣賞講座等）；

演唱會（個(gè)人演唱會、知名團(tuán)體訪問演唱會等）；

藝術(shù)節(jié)（音樂節(jié)、服裝節(jié)、旅游節(jié)、風(fēng)箏節(jié)等）；

藝術(shù)展（繪畫展、攝影展、設(shè)計(jì)展、雕塑展及各類講座等）；

劇目演出（歌劇、舞劇、話劇等）；集體旅游活動；

活動細(xì)節(jié)重點(diǎn)提示

每次活動前制作摯誠意切、熱情洋溢的邀請函、精致的請柬，以郵寄、登門遞送、客戶自取等方式送到所有業(yè)主手中，電話追蹤邀請或確認(rèn)，盡量多的創(chuàng)造與客戶接觸的機(jī)會；

活動過程中安排簽到登記、專人引位、銷售人員親自接待等步驟，注意活動節(jié)目應(yīng)銜接緊湊、有序、精心，保證高品味、高文化的活動層次與內(nèi)容，要及時(shí)抓拍各個(gè)精彩時(shí)段的照片與錄像；

活動結(jié)束后，將錄像內(nèi)容及時(shí)制作成光碟，連同沖印的活動照片一并寄給業(yè)主；及時(shí)編撰《》刊物，配以活動全景照片寄與未到場業(yè)主；

3、高頻率、高品位、多元化、低投入的促銷活動

活動方式

通過活動的開展，拉近與市民的距離，奠定廣泛的市場基礎(chǔ)，樹立親和形象，打造都市盡人皆知、人人向往的社會知名度和美譽(yù)度；

兩周一次，充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的銷售廣場，舉行冠以“恒達(dá)”名稱的各種公眾表演活動；

文藝演出；

露天演唱會（以輕松的通俗為主）；

各種表演（服裝、曲藝、花道、茶道等）；

各種征集活動（雕塑、花卉、寵物、奇石將征集后的藝術(shù)品陳列于公園內(nèi)，對外開放展示）。

活動細(xì)節(jié)重要提示

此類活動意在擴(kuò)大知名度與美譽(yù)度，因而活動的主要參與團(tuán)體無需高水準(zhǔn)及高知 名度，邀請范圍可選取自發(fā)組成的民間娛樂性演出團(tuán)體，或亦希望籍此擴(kuò)大自身知名度的團(tuán)體、組織、雙方合作組辦，相得益彰；

活動時(shí)間宜安排在公眾休息日或周末，夏季宜選擇在晚間；

活動前應(yīng)盡可能的通知業(yè)主及客戶，邀請對方參加，但無需太過勉強(qiáng)，邀約的目 的 僅僅在于知會對方，了解開發(fā)商的促銷手段及內(nèi)容，制造社會效應(yīng)；

活動前應(yīng)做好項(xiàng)目的宣傳準(zhǔn)備，如：氣球、彩旗、帽子等小禮品的限量領(lǐng)取，免 費(fèi)索取資料展架的擺放；

活動過程中的安全管理，包括治安安全及交通安全，事先應(yīng)與相關(guān)管理機(jī)構(gòu)作好 溝通工作，以確?；顒拥捻槙尺M(jìn)行。

第二、“高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動”系列策劃概要

無微不至的銷售服務(wù)

樣板間的優(yōu)質(zhì)管理，可令顧客對未來的社區(qū)物業(yè)管理窺見一斑；

銷售代表接待中的禮儀、語言、態(tài)度應(yīng)周到、大方、得體，售樓工具統(tǒng)一、整齊、規(guī)范、流程標(biāo)準(zhǔn)。售樓資料交付顧客時(shí)，須保證其內(nèi)容的完整性，包裝的完美性，充分發(fā)揮封套、手提袋的作用，令客戶拿到售樓資料，猶如收到一份敬贈的禮品；

細(xì)心的飲品服務(wù)：營銷中心同時(shí)配備幾種飲品（如，咖啡、純凈水、各種茶）滿足不同客戶的飲用嗜好；

保安的開車門服務(wù)：由保安為驅(qū)車或乘車前來的客戶開車門，如有條件可延伸代為泊車服務(wù)；

贈設(shè)女保安崗位：從事保安服務(wù)，并專門負(fù)責(zé)陪同老人，照顧兒童引導(dǎo)客人看樓等特殊接待服務(wù)；

便于攜帶的客戶信息卡：便于客戶隨手記下瞬時(shí)撲捉的興趣信息；

車牌號登記服務(wù)：由保安代記，專為乘出租車來的客戶登記相關(guān)的出租車牌號，以便意外狀況的發(fā)生得以應(yīng)變；

精美的看樓禮品：

用于兒童：氣球、小彩旗、卡通玩具、時(shí)尚小食品；

用于成人：鼠標(biāo)墊、鑰匙扣、名片夾、迷你記事薄、袖珍影集、帽子等；

兒童看護(hù)服務(wù)：設(shè)置兒童活動區(qū)域，及準(zhǔn)備兒童玩具，供訪客中的兒童使用，由女保安統(tǒng)一看護(hù)，令參觀者安心參觀；

購樓留影服務(wù)：業(yè)主在簽署購房合同時(shí)與銷售代表（銷售經(jīng)理）合影留念，成為社區(qū)發(fā)展史的一部分；

第三、“高尚生活原創(chuàng)運(yùn)動”系列策劃概要

重大工程節(jié)點(diǎn)的通報(bào)

通過發(fā)展商對社區(qū)文化的精心醞釀與營造，使已購房業(yè)主經(jīng)常收到來自“恒”的社區(qū)交流訊息，由此產(chǎn)生千絲萬縷的“公司情結(jié)”，并以入住社區(qū)而倍覺尊貴，心滿意足；使猶豫不決的客戶因向往社區(qū)氛圍而促成購買，無力購買的客戶羨慕稱贊，樹立獨(dú)特的市場口碑。

重大工程節(jié)點(diǎn)

現(xiàn)場環(huán)境改造

營銷中心裝飾改造

沿途景觀完成泳池完成

完成樁基階段

樓層扣頂

主體完工封頂

外檐裝修完工

內(nèi)部裝修完工等。

通報(bào)方式：

定期拍攝工地施工照片，以及工程如期進(jìn)展的文字簡報(bào)，寄與每位業(yè)主；

隨著工程進(jìn)度，及時(shí)邀請業(yè)主到現(xiàn)場觀摩相應(yīng)的樓層的施工狀況、建筑材料的施工狀況，充分展示發(fā)展商對工程質(zhì)量與進(jìn)度方面的重視與自信，使業(yè)主深信“物有所值”。

第三部分：“恒達(dá)”階段營銷錦囊

錦囊之一 一期 公開預(yù)購期

重要前提：

營銷中心正式啟用，現(xiàn)場環(huán)境改造完成

周邊景觀完成

一期工程全面啟動

重要大宗客戶認(rèn)購?fù)瓿?/p>

銷售組織管理和運(yùn)作程序完善

銷售方式

營銷中心啟用，廣告和新聞等多種促銷方式并用，現(xiàn)場接待

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性地構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益（2）能為項(xiàng)目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競爭力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源（5）預(yù)測未來市場（6）滿足購房者需求。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)

（1）市場調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析

（2）項(xiàng)目定位分析a項(xiàng)目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位

（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設(shè)施策劃

（4）項(xiàng)目投融資分析a技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析b土地價(jià)值及開發(fā)價(jià)值研判c投資估算d融資分析e財(cái)務(wù)評

價(jià)f不確定性分析

（5）形象策劃a項(xiàng)目cis系統(tǒng)設(shè)計(jì)b項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì)c工地與銷售現(xiàn)場形象設(shè)計(jì)

（6）市場推廣策劃a營銷分期安排b推廣主題與方式c價(jià)格策略d促銷策略與活動推廣策劃e推廣預(yù)

算f廣告策劃。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告編寫的注意事項(xiàng)（1）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，緊扣目標(biāo)主題（2）簡明扼要，突出重點(diǎn)（3）定性分析與定量分析相結(jié)合（4）準(zhǔn)確分析，明確結(jié)論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達(dá)，邏輯思維（7）可執(zhí)行性。

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃

居住項(xiàng)目選址（1）市場狀況（2）地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向（3）自然環(huán)境（4）交通條件（5）生活配套設(shè)施（6）市政基礎(chǔ)設(shè)施（7）房地產(chǎn)相關(guān)政策（8）用地成本。

商業(yè)項(xiàng)目選址1零售商業(yè)項(xiàng)目（1）消費(fèi)市場（2）商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)輻射范圍（4）潛在商業(yè)價(jià)值（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2寫字樓項(xiàng)目選址（1）周邊環(huán)境狀況（2）交通便捷程度。工業(yè)項(xiàng)目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。

土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產(chǎn)一級市場。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科教文衛(wèi)50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。

土地使用權(quán)出讓的方式（1）招標(biāo)出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。過程：a投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱b出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)，并邀請所有投標(biāo)人參加（少于三人應(yīng)終止）c評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)（五人以上單數(shù)）d招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人（2）拍賣出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用的使用權(quán)人的行為。（4）協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對出讓土地的在轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。

土地投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作（1）密切關(guān)注土地招標(biāo)信息（2）組建土地競標(biāo)小組（3）進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和項(xiàng)目分析（4）搜集競爭者信息（5）測算土地成本，制定心理價(jià)位（6）編制投標(biāo)文件及各種資料，準(zhǔn)備參加競標(biāo)。

競標(biāo)土地的估價(jià) 假設(shè)開發(fā)法公式

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)商預(yù)測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作的前提和基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的特點(diǎn)（1）廣泛性（2）針對性（3）時(shí)效性（4）方法的多樣性與專業(yè)性（5）結(jié)果的局限性

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的作用（1）是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識市場，捕捉新的市場機(jī)會的前提（2）是項(xiàng)目策劃者感知市場，了解消費(fèi)者需求的主要手段（3）是項(xiàng)目策劃者了解市場、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提（4）是項(xiàng)目投資機(jī)會研究，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的程序

（1）準(zhǔn)備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析

（2）實(shí)施階段a制定調(diào)查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查

（3）分析和總結(jié)階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報(bào)告c總結(jié)反饋

其中，調(diào)查報(bào)告要求如下（1）客觀真實(shí)（2）簡明扼要（3）結(jié)論明確（4）制作美觀

調(diào)查報(bào)告主要內(nèi)容如下（1）調(diào)查目的方法步驟時(shí)間等的說明（2）調(diào)查對象的基本情況介紹

（3）所調(diào)查問題的實(shí)際情況與分析說明（4）對調(diào)查對象的基本認(rèn)識（5）提出建設(shè)性的意見和建議（6）統(tǒng)計(jì)資料，圖標(biāo)等必要附件

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的主要內(nèi)容

1房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境c房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況d人口環(huán)

境e技術(shù)環(huán)境f對外開放程度

（2）區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場供需狀況d社會文化環(huán)

境e房地產(chǎn)企業(yè)情況f專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介商情況g城市或區(qū)域的交通條件研究h影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件

（3）微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競爭性樓盤調(diào)查

與分析

2房地產(chǎn)市場需求調(diào)查

（1）市場需求容量調(diào)查a項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)b有購房需求的人口

數(shù)量和整體特征c居民對各類房地產(chǎn)商品的需求總量d居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)e居民的收入水平、儲蓄余額和支付能力f影響房地產(chǎn)市場需求的因素

（2）消費(fèi)者調(diào)查a消費(fèi)者個(gè)人特征b消費(fèi)者購買動機(jī)c消費(fèi)者購買李水平

3房地長市場供給調(diào)查

（1）房地長市場供給總體調(diào)查

（2）競爭樓盤調(diào)查a競爭樓盤的產(chǎn)品調(diào)查（區(qū)位、產(chǎn)品特征、交房時(shí)間）b競爭樓盤的價(jià)格調(diào)查（單價(jià)、總價(jià)、付款方式）c競爭樓盤的促銷手段調(diào)查（廣告促銷、活動促銷、人員促銷、客戶關(guān)系促銷）d競爭樓盤的銷售情況調(diào)查（銷售率、銷售次序、客戶群分析）e競爭樓盤的物業(yè)管理調(diào)查

（3）競爭對手調(diào)查a專業(yè)化程度b品牌知名度c推動度或拉動度d開發(fā)經(jīng)營方式e樓盤質(zhì)量f縱向整合度g成本狀況h價(jià)格策略i與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系j項(xiàng)目開發(fā)情況

4房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式（報(bào)刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形

式（海報(bào)圖冊）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）

（2）房地產(chǎn)營銷中介機(jī)構(gòu)調(diào)查

（3）房地產(chǎn)營銷媒體調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的方法

1訪問法（1）人員訪問（2）電話訪問（3）郵寄訪問（4）網(wǎng)上訪問

2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法

3定性研究法（1）焦點(diǎn)小組座談會（2）深度訪談法（3）投影技法

4實(shí)驗(yàn)法

5創(chuàng)新方法（1）主題式調(diào)查（2）論壇式調(diào)查（3）記者式調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查問卷分類（1）結(jié)構(gòu)式問卷，又稱標(biāo)準(zhǔn)式問卷，是按照調(diào)查目的和內(nèi)容精心設(shè)計(jì)的具有嚴(yán)密組織結(jié)構(gòu)的問卷，問卷中的問題是按一定的提問方式和順序進(jìn)行安排的，又分封閉式，開放式，半封閉式。（2）非結(jié)構(gòu)式問卷，沒有在組織結(jié)構(gòu)中加以嚴(yán)密的設(shè)計(jì)與安排（3）半結(jié)構(gòu)式問卷

問卷結(jié)構(gòu)（1）問卷編號與問卷標(biāo)題（2）問卷說明（3）甄別問卷（4）主體問卷（5）背景資料（6）作業(yè)記載

問卷注意問題（1）避免一般性問題（2）避免過于專業(yè)術(shù)語（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導(dǎo)向性的提問（5）避免敏感性的問題（6）注意問題設(shè)置的順序。

第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目stp策劃

市場細(xì)分是指營銷者在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者需求的差別出發(fā)，以消費(fèi)者的需求為立足點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異性，把消費(fèi)者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體—子市場，使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)市場的過程和策略。

房地產(chǎn)市場細(xì)分是指營銷者通過市場調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場劃分成若干個(gè)消費(fèi)者群的市場分類過程。

房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法（1）地理細(xì)分（地區(qū)，地域特征，人口密度，地區(qū)自然環(huán)境，生活環(huán)境，交通環(huán)境）（2）人口細(xì)分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數(shù)）（3）心里細(xì)分（生活方式，個(gè)性，購買動機(jī)）（4）行為細(xì)分（追求利益，品牌忠實(shí)度）

目標(biāo)市場選擇考慮因素（1）市場規(guī)模（2）資源條件（3）環(huán)境條件（4）政策性因素（5）盈利性因素（6）風(fēng)險(xiǎn)性因素

目標(biāo)市場選擇的主要模式（1）單一目標(biāo)市場化（2）多目標(biāo)市場化

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位是指在房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場環(huán)境，企業(yè)資源及項(xiàng)目自身?xiàng)l件特征，選定目標(biāo)市場，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，功能和設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內(nèi)容。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位的主要內(nèi)容（1）客戶定位（2）產(chǎn)品定位（3）形象定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃是指開發(fā)商對擬建項(xiàng)目提出的一種開發(fā)概念與意圖，是一種可以為人們

切實(shí)感知到的生活方式和居住理念，體現(xiàn)了項(xiàng)目開發(fā)的總體指導(dǎo)思想。

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的作用（1）主題策劃是項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的總體指導(dǎo)思想（2）主題策劃能體現(xiàn)出項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值（3）主題策劃能使項(xiàng)目具有獨(dú)特的個(gè)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的原則（1）創(chuàng)新新原則（2）領(lǐng)先性原則（3）整合性原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的方法（1）結(jié)合文化內(nèi)涵挖掘主題項(xiàng)目（2）結(jié)合科技進(jìn)步（3）結(jié)合自然環(huán)境（4）結(jié)合顧客需求（5）通過營造新觀念（6）結(jié)合建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念

第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃

房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型（1）居住房地產(chǎn)項(xiàng)目（普通商品住房，限價(jià)商品房，經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租房，高檔商品住房，別墅）（2）商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（商業(yè)用房，寫字樓，酒店，酒店式公寓，主題公園）（3）工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（工業(yè)廠房，研究與發(fā)展用房，倉儲用房，工業(yè)園區(qū)）（4）特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品差異化策略（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然生態(tài)相結(jié)合，規(guī)劃設(shè)計(jì)與社會發(fā)展相結(jié)合。規(guī)劃設(shè)計(jì)與用戶需求變化相結(jié)合）（2）新技術(shù)與新材料（3）產(chǎn)品價(jià)格和營銷服務(wù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品組合策略（1）不同物業(yè)類型組合（2）相同物業(yè)類型，不同產(chǎn)品品目組合 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的原則（1）市場化原則（2）差異化原則（3）前瞻性原則（4）產(chǎn)品之間的不可替代性

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的限制條件（1）土地（2）城市規(guī)劃（3）顧客需求（4）資金供應(yīng)（5）市場條件（6）開發(fā)商思維

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的方法（1）房地產(chǎn)市場分析方法（2）swot分析方法（3）建筑策劃方法（4）目標(biāo)客戶需求定位法（5）頭腦風(fēng)暴法

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃

1規(guī)劃布局

（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動

中心，方便經(jīng)營使用和社會化服務(wù)c合理組織人流車流，有利于安全防衛(wèi)d構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色e建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格，突出個(gè)性f合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙氣塵及噪聲對居民的干擾g精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境h注重景觀和空間的完整性i公共活動空間的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)處理好周邊環(huán)境育人活動之間的相互關(guān)系

（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式

2建筑類型

（1）按建筑層數(shù)劃分a低層住宅（單層住宅，獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅）b多層住宅c高層

住宅

（2）按平面特點(diǎn)劃分a點(diǎn)式住宅b條式住宅

（3）按結(jié)構(gòu)類型劃分a磚混結(jié)構(gòu)b框架結(jié)構(gòu)c框架剪力墻結(jié)構(gòu)

（4）按戶內(nèi)空間布局分布a平層式住宅b錯(cuò)層式住宅c復(fù)式住宅

3住宅戶型

（1）住宅功能分區(qū)原則a內(nèi)外分區(qū)b動靜分區(qū)c潔污分區(qū)

（2）住宅功能分區(qū)a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過廳）c家庭行為空間，衛(wèi)生行為空間（廚房，洗衣房，衛(wèi)生間）d交通空間，室外過渡空間（過道走廊，戶內(nèi)樓梯，陽臺，露臺）

（3）住宅功能分區(qū)的技術(shù)要點(diǎn)a每套住宅具有良好通風(fēng)采光日照隔熱保溫隔聲等性能b

套內(nèi)功能空間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性可變性c臥室設(shè)計(jì)應(yīng)該避開來自戶內(nèi)其他房間或周圍鄰居的實(shí)現(xiàn)干擾d必須設(shè)置戶內(nèi)的室外空間陽臺

4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃

（1）綠地規(guī)劃 綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面

積的比例。

（2）景觀規(guī)劃a步行環(huán)境b鋪地環(huán)境c水體環(huán)境d戶外設(shè)施環(huán)境

5小區(qū)道路

（1）交通組織方式a人車分行b人車混行結(jié)合布局分行

（2）網(wǎng)路規(guī)劃原則a順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整性和舒適b分級布置，逐

級銜接，保證居住區(qū)交通安全環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整c因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理建設(shè)經(jīng)濟(jì)d功能復(fù)合化，營造人性化的街道空間e構(gòu)筑方便系統(tǒng)豐富整體的居住區(qū)交通空間和景觀網(wǎng)絡(luò)f避免影響城市交通

（3）道路交通規(guī)劃要求a寬度（居住區(qū)級道路紅線寬20-30，車行道9，考慮通公交為

10-14，人行道2-4,）（居住小區(qū)級道路紅線寬10-14，車5-8，紅線寬于12考慮設(shè)1.5-2人行道）（居住組團(tuán)級道路紅線8-10，車行道5-7，一般不設(shè)人行道）（宅間小路2.5）b其他要求（居住區(qū)道路線形有方格形曲折型風(fēng)車形s型y型弧形）（一個(gè)較大規(guī)模居住區(qū)一般至少需要兩個(gè)出入口）（居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處交角不應(yīng)小于75度）（應(yīng)考慮為殘疾人設(shè)置無障礙通道，寬2.5，坡不大于2.5%）（盡端式道路不應(yīng)長于120米）

6配套設(shè)施

（1）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃a商業(yè)設(shè)施（菜場超市旅店飯館銀行）b教育設(shè)施（幼兒園小學(xué)

中學(xué)）c文化運(yùn)動設(shè)施d醫(yī)療設(shè)施e社區(qū)管理設(shè)施

（2）市政公用設(shè)施規(guī)劃a供水系統(tǒng)b排水系統(tǒng)c供電系統(tǒng)d通信系統(tǒng)e燃?xì)庀到y(tǒng)f冷熱

供應(yīng)系統(tǒng)g環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)h工程管線綜合（3）停車設(shè)置

（4）安全設(shè)置

（5）戶外場地設(shè)置

（6）服務(wù)管理設(shè)置

第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃是對樓盤的形象定位，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識等各要素的規(guī)范與整合的過程，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識等工作通過項(xiàng)目識別系統(tǒng)—cis來完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃目的旨在塑造項(xiàng)目整體形象的個(gè)別性，展示與競爭樓盤的差異性，激發(fā)消費(fèi)者對項(xiàng)目產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，并贏得消費(fèi)者的信賴和肯定，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)營銷的目的。良好的項(xiàng)目形象對吸引顧客擴(kuò)大市場份額有極大的促進(jìn)作用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃的主要內(nèi)容（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所特有的，不同與競爭對手的，能進(jìn)行概念化描述，能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征，原則a項(xiàng)目形象易于展示和傳播b項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合c項(xiàng)目形象定位與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合d項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶群的需求特征符合e項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場競爭的因素策劃要點(diǎn)a形象定位要結(jié)合項(xiàng)目優(yōu)勢和客戶需求進(jìn)行分析b形象定位要與項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)相符合c形象定位要具有高度的創(chuàng)意性和審美意境d形象定位要尊重歷史傳承文化（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象識別是房地產(chǎn)形象策劃的核心部分，他幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目把樓盤開發(fā)理念，樓盤形象，文化內(nèi)涵以及樓盤的整個(gè)優(yōu)勢傳遞給公眾，讓消費(fèi)者對樓盤產(chǎn)

生好印象（cis與三個(gè)系統(tǒng)之間的聯(lián)系aMI理念識別系統(tǒng)，是cis的核心和源動力bBI行為識別系統(tǒng)把項(xiàng)目理念化作具體的可操作行為cVI視覺識別系統(tǒng)是在完成以上設(shè)計(jì)后對MIBI中視覺因素進(jìn)行全面統(tǒng)一的設(shè)計(jì)，包括項(xiàng)目案名標(biāo)志，文案用語，辦公用品等（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象包裝

房地產(chǎn)項(xiàng)目案名設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）名實(shí)相符，個(gè)性突出（2）巧借歷史，滲透文化（3）朗朗上口，易于記憶

房地產(chǎn)項(xiàng)目案名設(shè)計(jì)思路（1）強(qiáng)調(diào)樓盤區(qū)位（2）強(qiáng)調(diào)人文積淀（3）強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境（4）強(qiáng)調(diào)品牌形象（5）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位（6）強(qiáng)調(diào)時(shí)尚創(chuàng)意

售樓部位置選擇（1）迎著主干道（2）設(shè)在人車都能方便到達(dá)且有停車位的位置（3）設(shè)在能方便到達(dá)樣板房的位置（4）設(shè)在與施工場地容易隔離，現(xiàn)場安全性較高的位置（5）設(shè)在環(huán)境和視線較好的位置（6）可以結(jié)合小區(qū)會所等公建設(shè)計(jì)進(jìn)行安排

售樓部設(shè)計(jì)與布置（1）功能分區(qū)明確（2）進(jìn)去售樓中心前有明確指示（3）入口廣場要有渲染氣氛的布置（4）銷售中心的內(nèi)外空間要盡可能通透（5）接待區(qū)要布置在離入口處較近，且方便業(yè)務(wù)員看到來往客戶的位置（6）在接待區(qū)要通過背景板營造視覺焦點(diǎn)（7）室內(nèi)燈光要明亮（8）要配合樓盤性質(zhì)營造氛圍（9）主賣點(diǎn)要有明確展示（10）內(nèi)部空間要盡可能通透（11）在必要的地方布置小飾品和綠植

樣板房選擇（1）主力戶型（2）朝陽視野好環(huán)境好（3）可方便售樓處到達(dá)（4）多層期房盡可能在一樓（5）高層現(xiàn)房一般在較高層（6）高層期房一般在4-6層（7）條件不夠時(shí)可把樣板房隔離出來

樣板房裝修（1）充分展示戶型優(yōu)勢（2）統(tǒng)一標(biāo)示系統(tǒng)（3）針對空間使用給客戶指引（4）裝修風(fēng)格和檔次要符合項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶定位（5）色彩明快溫馨能吸引眼球（6）家私的整體風(fēng)格要統(tǒng)一（7）做工要精細(xì)，光線要充足（8）門前要蛇鞋架或發(fā)放鞋套，最好可直接進(jìn)入

第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算（1）土地費(fèi)用（2）前期工程費(fèi)與城建費(fèi)用（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（4）建筑安裝工程費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）開發(fā)間接費(fèi)（7）管理費(fèi)（8）銷售費(fèi)用（9）不可預(yù)見費(fèi)（10）稅費(fèi)（11）其他費(fèi)用（12）建設(shè)期利息

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預(yù)售（3）債務(wù)資金籌集a債券籌資（企業(yè)債，公司債）b信貸資金籌集（房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)信用）

（4）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新a住房抵押貸款證券化b房地產(chǎn)投資信托（5）其他方式a內(nèi)部認(rèn)購b承包商墊資

第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場推廣策劃

渠道分類（1）零級渠道（房地產(chǎn)開發(fā)商自己），一級渠道（委托銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司），二級渠道（批發(fā)零售），三級渠道（二三級不適合房地產(chǎn)）（2）直接渠道和間接渠道（3）寬渠道和窄渠道

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場推廣主要渠道（1）開發(fā)商自行銷售a大型房地產(chǎn)開發(fā)公司b處于賣方市場c定向開發(fā)d節(jié)約成本（2）委托代理a聯(lián)合代理與獨(dú)家代理b買房代理，買房代理和雙重代理c首席代理和分代理

賣點(diǎn)是產(chǎn)品所具有，不易被競爭對手抄襲的，同時(shí)又是可以展示和能夠得到目標(biāo)客戶認(rèn)同的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣三個(gè)主題（1）提煉物業(yè)主題（2）提煉市場主體（3）提煉廣告主題

各階段推廣主題（1）預(yù)熱期，突出物業(yè)主題為主，展示樓盤的基本情況（2）強(qiáng)銷期，突出

市場主體為主，吸引大量目標(biāo)客戶群關(guān)注并產(chǎn)生共鳴（3）持銷期，以突出廣告主題為主，給人以豐富的聯(lián)想空間，在人氣聚集的配合下產(chǎn)生很好的效果（4）尾盤期，以樸素的宣傳為重點(diǎn)，突出項(xiàng)目功能性特點(diǎn)。

營銷成本構(gòu)成（1）資料模型費(fèi)（2）樣板房費(fèi)用（3）廣告費(fèi)（4）銷售管理費(fèi)（5）中介服務(wù)費(fèi)

市場推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動推廣（4）客戶關(guān)系管理

營銷分期以及工作要點(diǎn)

（1）預(yù)熱期，在項(xiàng)目正式進(jìn)入市場前，通過媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時(shí)分

流競爭對手的部分客戶，又可對本項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行測試，為開盤時(shí)銷售策略實(shí)行和調(diào)整提供依據(jù)，該階段工作重點(diǎn)是溫和不火給后續(xù)工作打下良好基礎(chǔ)

（2）內(nèi)部認(rèn)購期，現(xiàn)已發(fā)展成營銷商檢驗(yàn)市場和聚合控制人氣的重要手段。一般定價(jià)，只告訴大致價(jià)格，吸引更多人支付定金，又可試探市場反應(yīng)，為后續(xù)工作提供大量真實(shí)市場依據(jù)。

（3）開盤，即項(xiàng)目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準(zhǔn)備，必須做好充分準(zhǔn)

備，形成足夠銷售勢能，保證開盤成功。開盤要集中人力物力財(cái)力，調(diào)動多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強(qiáng)勁的促銷勢頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。注意推出量控制，把一般性樓盤放在前面，保證后續(xù)階段持續(xù)銷售。

（4）強(qiáng)銷期是開盤正式銷售后1-2月，該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動，此時(shí)銷量

和需求量較高，因此要掌握銷售勢頭，保證充足房源，注意賣點(diǎn)儲備，價(jià)格調(diào)整控制幅度，控制銷售現(xiàn)場氣氛，保持熱銷場面，關(guān)鍵是建立項(xiàng)目的市場形象，提高項(xiàng)目市場認(rèn)同感，維持續(xù)期銷售奠定基礎(chǔ)。

（5）持續(xù)期是項(xiàng)目進(jìn)入平穩(wěn)銷售狀態(tài)，此時(shí)廣告和促銷手段趨于平緩，上門看房購房的客戶趨于穩(wěn)定，大部分房源逐步售出。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點(diǎn)，突出個(gè)性，有針對性的進(jìn)行宣傳和促銷，促使樓盤持續(xù)交易。

（6）尾盤期是項(xiàng)目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯，一般生育的房源本身存在一

定缺陷，銷售困難，單位樓銷售額又是開發(fā)商利潤，因此尾樓常采用降價(jià)尋求新營銷方式和重新定義市場改進(jìn)產(chǎn)品等方法處理。

銷售準(zhǔn)備（1）審批資料準(zhǔn)備（建筑用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證，俗稱五證）（2）銷售資料準(zhǔn)備a售樓書b折頁（包括案名，logo，宣傳語，位置圖，規(guī)劃圖，戶型圖，物業(yè)管理）（3）平面圖（戶型圖）（包括樓盤名稱，logo，宣傳語，戶型局部不同，戶型銷售面積，規(guī)劃圖，坐標(biāo)，戶型優(yōu)點(diǎn)，所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門，管道層層數(shù)，管道位置）（4）銷售文件（認(rèn)購合同，售樓須知，價(jià)目表，房地產(chǎn)買賣合同）

銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備（1）銷售中心（2）樣板房（3）項(xiàng)目模型（4）其他

第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃

廣告策劃原則（1）時(shí)代性（2）創(chuàng)新性（3）實(shí)用性（4）階段性（5）全局性

房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告常見類型（1）促銷廣告（2）形象廣告（3）觀念廣告（4）公關(guān)廣告

廣告基本要素構(gòu)成（1）樓盤名稱（2）廣告標(biāo)題（3）地理位置（4）項(xiàng)目賣點(diǎn)（5）價(jià)格（6）開發(fā)商，代理商，規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑施工，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱及售樓電話

廣告策劃主要工作（1）市場分析（客戶分析，個(gè)案分析，競爭對手分析）（2）廣告目標(biāo)的確定（3）媒體發(fā)布計(jì)劃（報(bào)紙，雜志，廣播電視，戶外廣告，售點(diǎn)廣告，直郵廣告，傳單海報(bào)廣告，互聯(lián)網(wǎng)傳媒廣告）

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

目錄

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢·················2

二、房地產(chǎn)市場面臨的問題 ··············6

三、對策措施 ··························9

瀘州市2011年房地產(chǎn)市場調(diào)研分析及對策

自2005年以來，國家對房地產(chǎn)市場實(shí)施了以增加有效供應(yīng)、降低房價(jià)、強(qiáng)化市場監(jiān)管、提高貸款利率、緊縮銀根為主要內(nèi)容的一系列宏觀調(diào)控措施。今年，這些調(diào)控措施對我市房地產(chǎn)市場的影響開始顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)市場商品房、二手房成交量明顯萎縮；房價(jià)在高位上調(diào)整，上漲幅度顯著減少，房價(jià)得到有效控制；可售房源持續(xù)增長，已經(jīng)形成供大于求的局面，消費(fèi)者持幣觀望；開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，開發(fā)商信心受挫；土地市場需求下降。同時(shí)，受全國房地產(chǎn)市場大氣候影響，我市房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨比較嚴(yán)峻的形勢。因此，必須對房地產(chǎn)市場給予新的認(rèn)識、考慮新的對策，以防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“崩盤”，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，影響社會的和諧穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，銀行開發(fā)貸款繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)面臨資金困難 1、2006年年初住宅投資同比增幅較大，達(dá)到39．84％，5月份開始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比減少至7．21％，隨后逐月增加，到2008年6月同比增幅達(dá)到99．3％。投資量的變化確定了房地產(chǎn)上市量的顯著變化，開發(fā)投資的大量增加導(dǎo)致隨后的供應(yīng)量大量增加，開發(fā)投資變化也是房價(jià)變化的主要原因之一，房價(jià)在開發(fā)投資大量增加情況下會有所回落，其

變化比開發(fā)投資要滯后。2、2006年末全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10655萬元，比年初減少 12430萬元；2007年末余額為11100萬元，比年初增加445萬元；2008年6月末余額為8850萬元，比年初減少1128萬元。2006年至今開發(fā)貸款余額凈減少 13113萬元。

2006年商品房按揭貸款余額 141376萬元，比年初增加16655萬元； 2007年末余額為184710萬元，比年初增加43334萬元；2008年6月末余額為 229288萬元，比年初增加44578萬元，商品房按揭貸款全市保持了穩(wěn)定增幅，2006年至今按揭貸款余額總計(jì)增加 64567萬元。

3、開發(fā)投資大量增加，開發(fā)貸款持續(xù)減少，商品房按揭穩(wěn)定增長，表明我市房地產(chǎn)開發(fā)資金目前主要來源，一是自籌自有資金，二是商品房預(yù)售資金以及商品房按揭。今年6月份以來，由于市場疲軟，靠預(yù)售資金支撐項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)因市場銷售出現(xiàn)問題，銀行銀根緊縮，資金周轉(zhuǎn)不暢，開發(fā)資金非常緊缺，已出現(xiàn)經(jīng)營困難的局面。

(二)房地產(chǎn)交易量顯著萎縮，買方市場已經(jīng)呈現(xiàn)

1、今年截至8月底，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售許可面積 107．73萬平方米、住宅面積90．77萬平方米，與去年同期批準(zhǔn)預(yù)售許可面積68．85萬平方米、住宅面積60．50萬平方米分別增長156．47％和150．03％。市區(qū)商品房銷售面積 79．98萬平方米，比今年同期上市量少近28萬平方米，僅是上市量的74．41％。

2、今年1、2月份由于房交會和春節(jié)購房帶動，商品房(主要是住宅)銷量大幅增加；

3、4月份在一些高品質(zhì)大盤開盤的拉動下，銷量繼續(xù)增長；“5．12”地震的影響在5月末6月份開始顯現(xiàn)，隨后7、8月份在全國大氣候，地震和傳統(tǒng)淡季綜合影響下，市場開始觀望、銷售大幅下滑。據(jù)最近到幾個(gè)比較大型的樓盤實(shí)地了解，銷售情況的確很不令人滿意，一周住房僅能銷售三、四套。

(三)房價(jià)在高位上微調(diào)

2006年以來，我市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)飆升，房價(jià)大幅度上漲。今年以來上漲幅度減緩。1-8月房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲3．1％，平均售價(jià)為2378元／平方米。從銷售類別看，新建房價(jià)格累計(jì)上漲3．3％，平均售價(jià)為2535元／平方米；二手房價(jià)格累計(jì)上漲2．7％，平均價(jià)格為1983元／平方米。在新建房中，普通住宅價(jià)格漲幅領(lǐng)跑仍然是拉動房屋價(jià)格上漲的主要因素。其中，普通多層住宅價(jià)格累計(jì)上漲 4．8％，普通高層住宅價(jià)格累計(jì)上漲2．1％，高檔住宅價(jià)格累計(jì)上漲2．4％；非住宅中辦公樓價(jià)格累計(jì)上漲2．2％、商業(yè)用房價(jià)格累計(jì)上漲2．8％、其它用房價(jià)格微跌0．1％。

從分月走勢看，房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅沖高回落，3月份和5月份兩次同比上漲3．6％，為上半年最高漲幅，然后逐漸回落。6月份起房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比逐月下跌，6、7、8月

份環(huán)比分別下跌0．2％、0．3％、0．2％。

當(dāng)前房價(jià)主要受以下原因影響：

一是瀘州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和居民收入增長使居民對房屋的剛性需求增加，居民改善居住條件和新購住房的剛性需求使房價(jià)同比上漲。2008年上半年瀘州GDP達(dá)到232億元，同比增長15．3％，增速列全省第2位；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增加額323元，同比增長16．7％；城鎮(zhèn)居民可支配收入 6432元，同比增長22．9％。收入的增長為瀘州居民改善居住條件、將購房意愿轉(zhuǎn)化成購房行為提供了經(jīng)濟(jì)支持。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，瀘州城市化進(jìn)程日益加快，城鎮(zhèn)人口日益增加，這些新增的城鎮(zhèn)人口必然帶來對城市住房的實(shí)在需求。

二是房屋供求狀況逐漸轉(zhuǎn)變，新建房尤其是住宅投資增加，供應(yīng)量快速增長，供求狀況轉(zhuǎn)變是房價(jià)高位回落的根本原因。上半年瀘州市新建房施工面積達(dá)到478．3萬平方米，同比增長67．6％，其中住宅414．6萬平方米，同比增長 75．4％。房屋竣工面積66．7萬平方米，同比增長81．4％，其中住宅68．65萬平方米，同比增長131．1％。前兩年政府放量供應(yīng)土地為房屋供應(yīng)量大幅增長和房價(jià)趨于穩(wěn)定提供了條件。

三是去年房產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)勁漲勢慣性推動和年初幾個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(鐘鼓世家、空間愛情海、香頌半島、維多利亞等)開盤，房價(jià)繼續(xù)小幅增長。

四是房屋的建安成本持續(xù)增加，房價(jià)在短期內(nèi)不可能下跌。

鋼材由去年的每噸2700元左右上漲到今年的近每噸 6000元，上漲100％還強(qiáng)；水泥由每噸250元左右上漲到每噸400多元，漲幅也接近100％，其他材料、人工等費(fèi)用也都有較大漲幅，致使小區(qū)品質(zhì)稍好的多層房屋建造成本達(dá)到每平方米近2000元，高層達(dá)到每平方米2200元，一般小區(qū)多層建造成本也將達(dá)到每平方米1600元，高層每平方米1800元。按照國際流行的房價(jià)收入比衡量以及與同等城市相比，我市目前房價(jià)基本是正常水平，沒有泡沫。

(四)待建面積數(shù)量較多，土地需求銳減 1、2006年全年出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地1941．35畝，其中11—12月出讓1588畝，占全年的81．80％。2007年總計(jì)出讓土地592．99畝，與上年同比減少69．45％。今年1—8月共出讓土地59．77畝，只是上年的10．08％，是2006年的 3．08％。今年上市的土地僅有59．77畝，同時(shí)部分地塊在拍賣時(shí)無人問津。這一方面是因?yàn)殚_發(fā)商對市場信心不足，一方面也表明開發(fā)企業(yè)資金確實(shí)存在困難。2、2006年7月至今，規(guī)劃審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證)面積為419．32萬平方米，其中： 2006年7—12月為71．94萬平方米，占17．16％；2007年為 191．57萬平方米，占45．69％，今年1—8月為155．81萬平方米，占37．16％。同時(shí)，“規(guī)委會”在2006年9月至 2008年6月期間審定通過的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面積697．47萬平方米(未含地下車

庫等)中，有近40％即近280萬平方米還未動工建設(shè)，而我市2000年以來規(guī)劃區(qū)商品房每年上市量只在110萬平方米左右，可見待建面積足夠今后市場兩年的供應(yīng)，這也是導(dǎo)致土地需求銳減的主要原因。

(五)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地位繼續(xù)提升，下滑態(tài)勢開始出現(xiàn)(1)2005年以來房地產(chǎn)稅收逐年增加，上漲幅度較大。2006年比2005年增長37．63％，2007年比2006年增長 61．03％，2008年1-8月同比增長10％。

(2)房地產(chǎn)稅收占地稅部門市本級總稅收的份額也逐年增長，2005年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的15．4％，2006年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的17．5％，2007年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的22．1％，2008年1—8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％。

(3)今年以來，房地產(chǎn)稅收雖然繼續(xù)增長，但由于受房地產(chǎn)市場疲軟影響和增加稅收的相關(guān)政策已進(jìn)入穩(wěn)定的作用期，增長幅度已經(jīng)顯著減緩，下滑態(tài)勢已經(jīng)出現(xiàn)。主要體現(xiàn)在：2008年1—8月同比僅增長10％，比上一年的 61．03％增幅減少50％個(gè)百分點(diǎn)；2008年1—8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％，比上一年的22．1％減少3．6％個(gè)百分點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場面臨的問題

(一)購買力明顯減弱，需進(jìn)一步培育和激活。購買力明顯減弱主要體現(xiàn)在：沿海城市及大城市房價(jià)的走低，我市消費(fèi)者開始

持幣觀望是影響購買力的主要原因，直接導(dǎo)致商品房、二手房交易減少；整個(gè)物價(jià)的上漲特別是生活必需品價(jià)格的上漲削弱了房地產(chǎn)的購買力；2006年以來的房地產(chǎn)市場火爆使購買力已得到部分釋放，市場需要利好消息的激活。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)擔(dān)過重，軟環(huán)境需進(jìn)一步改善。一是各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)太重。在開發(fā)建設(shè)過程中開發(fā)企業(yè)需要支付的各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)大約要達(dá)到建筑面積每平方米近100元；二是保證金額偏大。民工保證金(工程建造總額的2．5％)、資本保證金(多層60元／平方米，高層120元／平方米)等前期需繳納的保證金較多，這些保證金一方面讓開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金更加緊張，另一方面也增加了開發(fā)成本；三是政府相關(guān)管理部門效率太低，極大地降低了資金周轉(zhuǎn)效率。比如，有好幾個(gè)項(xiàng)目從獲得土地到開工建設(shè)，由于電力拆遷或舊房拆遷、規(guī)劃審批、辦理各種建設(shè)手續(xù)等原因均耗費(fèi)了一年以上的時(shí)間。四是在開發(fā)企業(yè)未全部賣完商品房為小區(qū)辦理初始登記時(shí)，未賣完的住房和營業(yè)房的維修資金(我市目前是銷售額的2％)要由企業(yè)墊支，不合理，增加了企業(yè)資金占用。

(三)開發(fā)資金緊張，影響城市建設(shè)進(jìn)程。

(四)商品房開發(fā)量過大，造成資源閑置。前兩年政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場增大了土地供應(yīng)量，加上房地產(chǎn)市場的火爆，社會資金紛紛涌向房地產(chǎn)開發(fā)，使商品房開發(fā)大量增加，在市場出現(xiàn)疲軟時(shí)，必然導(dǎo)致空置房產(chǎn)生，形成資源閑置。

(五)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，高層比例過大，加上地震影響，使高層商品房嚴(yán)重滯銷。

三、對策措施

(一)采取有效措施進(jìn)一步激活與繁榮房地產(chǎn)市場。

1、財(cái)政政策：為有效激活房地產(chǎn)市場，建議市政府實(shí)施給予老百姓購房一定補(bǔ)貼的政策。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)建議為：購買商品住房建筑面積在90平方米以內(nèi)的和購買高層住房的，按購房款總額的2％予以補(bǔ)貼；住房建筑面積在 90-140(含140)平方米的，按購房獻(xiàn)總額的1．5％予以補(bǔ)貼；住房建筑面積在140平方米以上的，按購房款總額的1％予以補(bǔ)貼；購買二手房(即已辦所有權(quán)證的存量房)住房的1％予以購房補(bǔ)貼。

2、稅收政策：實(shí)施在地方權(quán)力允許范圍內(nèi)的房屋開發(fā)、買賣的稅收優(yōu)惠。其一稅務(wù)部門按照財(cái)政部、國家事務(wù)總局《關(guān)于認(rèn)真落實(shí)抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2008]62號)的精神，充分考慮我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)的實(shí)際困難，落實(shí)好可以適用于我市的抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)共渡難關(guān)，培育搞活房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定稅源。其二購買普通商品住房和高層商品住房，按所交契稅的地方所得部分(契稅總額的65％)返還40％給購房人。

3、土地及規(guī)劃政策：土地管理部門和規(guī)劃管理部門應(yīng)實(shí)施寬松的土地出讓和規(guī)劃政策。建議包含：減少土地拍賣保證金的繳交比例，按總評估額的5％；繳交最高一宗土地的競買保證金

后可同時(shí)參加多宗地的競買；分宗辦理土地使用權(quán)證和分幢辦理規(guī)劃許可證；土地面積較大的可提供整體出讓和分宗出讓的兩套用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；土地款的繳交可分宗辦證分期繳交；對企業(yè)通過出讓獲得土地使用權(quán)又約定與他人聯(lián)合開發(fā)的，國土部門應(yīng)為其辦理加名或變更登記手續(xù)，相關(guān)部門也應(yīng)為其辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)；因不可抗因素如地震災(zāi)害導(dǎo)致企業(yè)資金短缺無力進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，國土部門應(yīng)允許其轉(zhuǎn)讓，相關(guān)部門應(yīng)協(xié)助辦理建設(shè)手續(xù)。國土部門盡量保證出讓土地是“熟地”，讓企業(yè)購買土地后能及時(shí)用地。

4、金融政策：(1)各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于全力作好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知》(銀發(fā)[2008]152號)的精神，繼續(xù)給予房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持。(2)鼓勵(lì)各專業(yè)銀行為我市建設(shè)項(xiàng)目向上級銀行爭取信貸指標(biāo)。各國家專業(yè)銀行為我市發(fā)放1000萬元(含1000萬元)以上貸款的可視同招商引資，參照相關(guān)招商引資政策予以獎勵(lì)。(3)住房公積金應(yīng)加大對職工購買住房的支持力度，建議：降低首付款比例至20％；調(diào)高最高貸款額度至30萬元；延長貸款期限為30年；貸款利率優(yōu)惠1％；外地繳存住房公積金的職工在我市購、建住房的可在我市申請住房公積金貸款。

5、戶籍政策：凡在我市投資或購房的即充許將戶口遷至我市。

6、積極開展促銷活動，為房地產(chǎn)買賣雙方提供更多的接觸

交易機(jī)會。一是今年增加舉辦一次秋季房地產(chǎn)交易會；二是組織開發(fā)企業(yè)到畢節(jié)、赤水、習(xí)水、江安、南溪等周邊城市舉辦房地產(chǎn)推介會。

(二)進(jìn)一步改善房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展。

1、清理收費(fèi)項(xiàng)目，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。目前我市要求開發(fā)企業(yè)繳交的各種費(fèi)用和保證金較多，增加房屋建造成本達(dá)到每平方米近100元，因此，應(yīng)當(dāng)再次對這些繳費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行清理，該取消的取消，該減少的減少，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

2、加強(qiáng)效能建設(shè)，提供優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)服務(wù)。對立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)辦理時(shí)限進(jìn)行清理，應(yīng)重點(diǎn)檢查投資額達(dá)到1000萬元以上項(xiàng)目的各種手續(xù)辦理時(shí)限，對超時(shí)限辦理的給予處罰，同時(shí)定期或抽查主協(xié)辦工作制、限時(shí)辦結(jié)制等制度的執(zhí)行情況。

3、改變維修資金的管理收繳模式。加強(qiáng)維修資金管理，使目前的按幢收繳管理到按戶收繳管理，在此基礎(chǔ)上，將在辦理初始登記時(shí)繳交維修資金，改為在購房人辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)收繳購房人維修資金。從而避免由開發(fā)企業(yè)墊繳未出售房屋維修資金的情況，減輕企業(yè)資金壓力。

(三)輿論正確導(dǎo)向，堅(jiān)定市場信心

要求和鼓勵(lì)輿論大力向國內(nèi)外、市內(nèi)外宣傳瀘州的居住環(huán)境優(yōu)勢和瀘州房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的特點(diǎn)，吸引國內(nèi)外、市內(nèi)外人士到我市安居、置業(yè)。輿論應(yīng)客觀分析房地產(chǎn)市場，讓消費(fèi)

者和開發(fā)企業(yè)增強(qiáng)信心，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?fàn)I造良好氛圍。(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，讓社會充分了解房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。

一是做好房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)工作，準(zhǔn)確反映市場運(yùn)行情況；二是定期向社會發(fā)布市場相關(guān)信息；三是對商品房空置房(即辦理預(yù)售許可一年以上仍未出售的商品房)和購房人已購房產(chǎn)閑置房進(jìn)行調(diào)查，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場容量，以便使政府有針對性地、更準(zhǔn)確地調(diào)控我市房地產(chǎn)市場。

(五)繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，防范市場風(fēng)險(xiǎn)，讓消費(fèi)者放心購房。

一是加強(qiáng)商品房網(wǎng)上簽約管理，切實(shí)防止“一房二賣”、屯房炒房等危害市場秩序的行為產(chǎn)生；二是制定和實(shí)施存量房網(wǎng)上簽約制度，保證二手房交易中的資金安全；三是加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管，主要是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售許可條件、嚴(yán)查違規(guī)預(yù)(銷)售行為；四是嚴(yán)格準(zhǔn)確地對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，切實(shí)防止因開發(fā)資金鏈斷鏈形成“爛尾樓”和開發(fā)商卷款潛逃的行為發(fā)生。擬定和推行政府監(jiān)管和商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)交由市場擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)相結(jié)合的商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，保證預(yù)售資金監(jiān)管到位

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃合同范本

甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開發(fā)的位于的項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目）的獨(dú)家策劃代理工作，特訂立以下合同條款：

第一部分委托策劃代理工作方式：

甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售代理等工作。

第二部分委托策劃代理工作期限

委托期限由本合同簽訂生效之日起至本項(xiàng)目交付使用后個(gè)月止。

第三部分委托策劃代理工作范圍

甲方委托乙方策劃代理之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為平方米。

第四部分甲方的責(zé)任與權(quán)利

一、甲方向乙方提供本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及策劃代理過程中所需的資料，并確保一切資料的及時(shí)性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。

二、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目策劃代理過程中營銷推廣所需費(fèi)用，其中包括但不限于文本中所列部分：

（一）各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及發(fā)布等費(fèi)用。

（二）各類公關(guān)活動所需的展示場地（包括售樓部、展示會等）及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，以及視項(xiàng)目需要赴外地進(jìn)行營銷活動所需的費(fèi)用。

（三）廣告制作費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

（四）廣告發(fā)布費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告發(fā)布由甲方與媒體單位直接簽署發(fā)布合同，由甲方直接向發(fā)布方付款。

三、全案廣告推廣費(fèi)用控制在本項(xiàng)目可銷售總額的 %左右，分期投入。詳細(xì)廣告計(jì)劃及費(fèi)用由乙方分階段提交，在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。

四、甲方負(fù)責(zé)收取購房人的定金、購房款，負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。

五、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付本合同約定的策劃代理費(fèi)。

六、甲方有權(quán)對乙方的策劃代理活動進(jìn)行全程監(jiān)控，對策劃案享有獨(dú)家使用權(quán)。

七、若乙方違約或不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的策劃代理工作，甲方有權(quán)按約終止合同。

第五部分乙方的責(zé)任與權(quán)利

乙方按項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃代理工作，其中包括但不限于文本中所列部分或視項(xiàng)目

實(shí)際情況進(jìn)行增減：

一、前期策劃

（一）市場調(diào)研

1、（某地區(qū)）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。

2、（某地區(qū)）主要路段商業(yè)狀況。

3、消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。

4、現(xiàn)有商城營運(yùn)現(xiàn)狀分析。

5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀分析。

6、住宅市場情況。

7、潛在客戶市場調(diào)查分析。

（二）項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢、機(jī)會點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析。

2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。

3、項(xiàng)目概念定位

4、目標(biāo)客戶市場定位

5、項(xiàng)目定價(jià)范圍建議

（三）產(chǎn)品優(yōu)化建議

1、參與項(xiàng)目總平規(guī)劃討論。

2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。

二、營銷策劃

（一）項(xiàng)目營銷總體策略；

（二）項(xiàng)目階段性營銷計(jì)劃；

（三）入市時(shí)機(jī)選擇；

（四）銷售分期控制；

（五）價(jià)格定位及策略；

三、廣告策劃

（一）項(xiàng)目推廣口號

（二）項(xiàng)目賣點(diǎn)整合包裝

（三）整體廣告計(jì)劃

（四）廣告預(yù)算及媒體組合

（五）項(xiàng)目形象策劃

1、項(xiàng)目基本形象設(shè)計(jì)：（1）標(biāo)志（2）標(biāo)準(zhǔn)字（3）標(biāo)準(zhǔn)色彩（4）標(biāo)準(zhǔn)組合

2、項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)：

（1）內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋；（2）銷售中心：裝修建議及展板設(shè)計(jì)；

（3）戶外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車體、廣告牌等

（六）傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計(jì)：

1、樓書創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì)）

2、折頁及海報(bào)創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì)）

3、報(bào)廣創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì)）

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售代理

（一）建立銷售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為；

（二）銷售文件及管理文件的制訂；

（三）銷售道具使用；

（四）銷售人員培訓(xùn)；

（五）制訂銷控計(jì)劃；

（六）銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序；

（七）客戶資源庫的建立；

（八）售后服務(wù)機(jī)制建立；

（九）定期報(bào)送各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

五、乙方針對本項(xiàng)目成立項(xiàng)目組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目各階段策劃、計(jì)劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理主持本項(xiàng)目具體運(yùn)作和計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目組人員構(gòu)成：項(xiàng)目經(jīng)理名、策劃名、文案名、平面設(shè)計(jì)名、現(xiàn)場主管名、文檔管理專員名、置業(yè)顧問名。除策劃、文案、平面設(shè)計(jì)外，其他人員長駐項(xiàng)目所在地，并根據(jù)項(xiàng)目需要，適時(shí)不定期另行派遣人員到協(xié)助工作。乙方自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的辦公費(fèi)用及其人員工資等各項(xiàng)開支。

六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計(jì)分析。

七、乙方獨(dú)家享有本項(xiàng)目的“”策劃代理的署名權(quán)。

八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃代理費(fèi)。

第六部分本項(xiàng)目正式開盤銷售的基本條件

甲方取得本項(xiàng)目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準(zhǔn)備工作已完成。

第七部分策劃代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

一、策劃代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

甲方同意乙方按本項(xiàng)目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之（%）收取策劃代理費(fèi)。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準(zhǔn)。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計(jì)算策劃代理費(fèi)的金額。

二、策劃代理費(fèi)計(jì)算及提取方式

（一）在本合同簽訂后，甲方同意在每月日先按人民幣元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項(xiàng)目開盤正式銷售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃代理費(fèi)中扣除。

（二）本項(xiàng)目正式開盤銷售后，乙方策劃代理費(fèi)按月結(jié)算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售代理成功，并計(jì)入銷售目標(biāo)考核業(yè)績。在甲方收到購房者支付的首期購房款（不低于合同總額的 %）時(shí)，即可進(jìn)行策劃代理費(fèi)的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買賣合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算。

（三）乙方總體銷售目標(biāo)是本項(xiàng)目可銷售面積（不含層商鋪）的 %以上，策劃代理費(fèi)的提取比例與銷售業(yè)績掛鉤：

1、乙方銷售目標(biāo)表（按可售面積計(jì)算，不含層商鋪）：

階段時(shí)間銷售目標(biāo)

第一階段項(xiàng)目開盤后天內(nèi)可售面積的 %

第二階段項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂天內(nèi)可售面積的 %

第三階段項(xiàng)目交付使用后天內(nèi)可售面積的 %

2、乙方策劃代理費(fèi)的提取比例：

階段完成的銷售面積比例提取比例

第一階段可售面積的 %前已結(jié)算策劃代理傭金的 %

第二階段可售面積的 % 已結(jié)算策劃代理傭金的 %

第三階段可售面積的 %以上已結(jié)算策劃代理傭金的 %

（四）層商業(yè)部分不列入銷售目標(biāo)考核，甲方按實(shí)際銷售合同金額的 %向乙方支付策劃代理費(fèi)。

（五）策劃代理費(fèi)付款時(shí)間：策劃代理費(fèi)每月結(jié)算一次。在每月的日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項(xiàng)，在次月的日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃代理費(fèi)。

（六）若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒收總額的 %作為乙方該次的策劃代理費(fèi)（同時(shí)不重復(fù)計(jì)算該次成交的按 %提取的策劃代理傭金）。

三、溢價(jià)款（不含層部分）的結(jié)算、分成比例、提取時(shí)間的約定

（一）甲方根據(jù)乙方提供的定價(jià)策略所制定的各期銷售底價(jià)表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對方同意不得更改，并作為計(jì)算溢價(jià)款的依據(jù)。

（二）本項(xiàng)目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以上。若因特殊情況，甲方認(rèn)可以低于底價(jià)出售，可視為底價(jià)銷售，統(tǒng)計(jì)溢價(jià)部分時(shí)的銷售金額以底價(jià)計(jì)算。

（三）本項(xiàng)目實(shí)際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷售底價(jià)表計(jì)算的總額部分（合同期滿或終止時(shí)未售部分的單元以底價(jià)表金額視為實(shí)際成交金額）視為溢價(jià)。

（四）本項(xiàng)目之溢價(jià)部分，甲、乙雙方按比例分配。

（五）溢價(jià)款的結(jié)算及支付時(shí)間：在本合同期滿或終止的個(gè)工作日內(nèi)，雙方進(jìn)行溢價(jià)款的結(jié)算，在結(jié)算后的個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價(jià)款一次性支付給乙方。

第八部分雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃代理計(jì)劃，在執(zhí)行過程中任何一方在未征得對方的許可下不

得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。若需修改已確認(rèn)的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認(rèn)。

二、甲方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為，乙方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為

.甲、乙雙方指令性文件均需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對遞交的文件負(fù)責(zé)。雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人若有更改，需以書面形式通知對方。

三、乙方分階段向甲方提交“項(xiàng)目工作計(jì)劃”，“項(xiàng)目工作計(jì)劃”將確定每一階段的執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃。甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對乙方提交之“項(xiàng)目工作計(jì)劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn)，并由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項(xiàng)目工作計(jì)劃”開展工作。

四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時(shí)，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對方意見做出答復(fù)。若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書面答復(fù)，致使本項(xiàng)目工作產(chǎn)生延誤，并造成實(shí)際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、甲、乙雙方對本項(xiàng)目的策劃代理方案均負(fù)有對外保密責(zé)任。

第九部分違約責(zé)任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。

二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無關(guān)。

三、如因甲方與發(fā)布、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體發(fā)布及廣告工具制作不能按計(jì)劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事本項(xiàng)目的策劃代理活動。

五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澊砉ぷ鳠o法進(jìn)行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣元給乙方作為補(bǔ)償金。若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣元給甲方作為補(bǔ)償金。

六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款，若甲方延期支付策劃費(fèi)用超過個(gè)工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬分之的違約金支付給乙方。

七、在策劃代理期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同。

八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。

九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本項(xiàng)目廣告媒體上的策劃代理署名權(quán)。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個(gè)人或單位不得冠以“策劃代理”等有關(guān)或同類字樣。

十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前天內(nèi)決定。

第十部分其他事宜

一、在條件成熟時(shí)，本項(xiàng)目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷售底價(jià)表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭議的解決方式

本合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請?jiān)V訟解決。

三、本合同正文共8頁，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。

合同簽署：

甲方：

乙方：

代表人簽章：

簽約日期：

通訊地址：

聯(lián)系電話：

合同簽署地：

代表人簽章：

簽約日期： 通訊地址：

聯(lián)系電話：

合同簽署地：

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理 服務(wù)策劃工作模板 0

房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理......................0

第一章 項(xiàng)目服務(wù)策劃概述...................0

第二章 項(xiàng)目服務(wù)策劃....................0

第一節(jié) 項(xiàng)目銷售過程所需的物業(yè)管理資料...........0

第二節(jié) 物業(yè)管理內(nèi)容策劃..................0

第三節(jié) 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)及人員策劃...........0

第四節(jié) 物業(yè)管理培訓(xùn)策劃..................0

第五節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度策劃.................1

第六節(jié) 物業(yè)管理操作規(guī)程策劃.................1

第七節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)用及支出策劃.............1房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理

第一章項(xiàng)目服務(wù)策劃概述

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目還可考慮房地產(chǎn)全程物業(yè)管理策劃。目前的房地產(chǎn)市場，物業(yè)管理已愈受買家的重視和關(guān)心。物業(yè)管理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。

第二章 項(xiàng)目服務(wù)策劃

第一節(jié) 項(xiàng)目銷售過程所需的物業(yè)管理資料

樓宇質(zhì)量保證書；樓宇使用說明書；業(yè)主公約；用戶手冊；樓宇交收流程；入伙通知書；入伙手續(xù)書；收樓書；承諾書；業(yè)主/用戶聯(lián)系表；遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書；遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表；裝修手冊和裝修申請表。

第二節(jié) 物業(yè)管理內(nèi)容策劃

工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入；保潔服務(wù)；綠化養(yǎng)護(hù)；安全及交通管理；三車及場地管理；設(shè)備養(yǎng)護(hù)；房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)；房屋事務(wù)管理；檔案及數(shù)據(jù)的管理；智能化的服務(wù)；家政服務(wù)；多種經(jīng)營和服務(wù)的開展；與業(yè)主的日常溝通；社區(qū)文化服務(wù)。

第三節(jié) 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)及人員策劃

1.機(jī)構(gòu)；經(jīng)理、客戶服務(wù)部、工程部、保潔部、辦公室

2.人力資源的管理：招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、工資、福利、晉級等環(huán)節(jié)

3.建立各級組織機(jī)構(gòu)原則：

? 遵守國家的有關(guān)規(guī)定

? 明確各部門的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道 ? 在經(jīng)營范圍內(nèi)提供服務(wù)

? 以服務(wù)質(zhì)量責(zé)任作為重點(diǎn)

? 應(yīng)遵循精簡、高效的原則設(shè)置各崗位的人員

第四節(jié) 物業(yè)管理培訓(xùn)策劃

1.在物業(yè)交付使用前，員工培訓(xùn)內(nèi)容包括：

? 介紹管理公司組織機(jī)構(gòu)、人事管理、財(cái)務(wù)管理制度

? 了解物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展與現(xiàn)況；

? 物業(yè)管理基礎(chǔ)理論培訓(xùn)包括：物業(yè)及物業(yè)管理的概念、建筑

物種類及管理、房屋設(shè)備的構(gòu)成及維護(hù)等；

? 業(yè)主公約、公共面積及用戶的權(quán)責(zé)

? 裝修管理、綠化管理、環(huán)衛(wèi)管理、安防管理

? 物業(yè)管理法規(guī)

? 案例分析

2.在物業(yè)交付使用后培訓(xùn)：

? 對一線員工及中層員工進(jìn)行實(shí)際操作培訓(xùn)。

? 按部門對工作程序及規(guī)章制度進(jìn)行培訓(xùn)。

第五節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度策劃

員工手冊；崗位職責(zé)及工作流程；財(cái)務(wù)制度；采購及招標(biāo)程序；員工考核標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主委員會章程；各配套功能管理規(guī)定；文件管理制度；辦公設(shè)備使用制度；值班管理制度；消防責(zé)任制；消防管理規(guī)定；對外服務(wù)工作管理規(guī)定；裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書；停車場管理規(guī)定；非機(jī)動車輛管理規(guī)定；出租屋及暫住人員管理規(guī)定；進(jìn)住（租）協(xié)議書；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定。

第六節(jié) 物業(yè)管理操作規(guī)程策劃

樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程；消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程；供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；停車場、車庫操作規(guī)程；停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；游泳池及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程；給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程；保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程；照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程；通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程；管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程；租賃管理工作規(guī)程。

第七節(jié) 物業(yè)管理費(fèi)用及支出策劃

1.管理員工支出

薪金及福利；招聘和培訓(xùn)；膳食及住宿。

2.維護(hù)及保養(yǎng)

照明及通風(fēng)系統(tǒng)；機(jī)電設(shè)備；動力設(shè)備；保安及消防設(shè)備；給排水設(shè)備；公共設(shè)備設(shè)施；園藝綠化；工具及器材；冷暖系統(tǒng)；雜項(xiàng)維修。

3.公共費(fèi)用

公共電費(fèi)；公共水費(fèi)；排污費(fèi)；垃圾費(fèi)；滅蟲。

4.行政費(fèi)用

辦公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）；公關(guān)支出；電話費(fèi)；差旅費(fèi)。

5.保險(xiǎn)費(fèi)（包括財(cái)產(chǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)）

6.其他

節(jié)日燈飾；審計(jì)費(fèi)用；雜項(xiàng)支出。

7.管理者酬金

8.營業(yè)稅

9.預(yù)留項(xiàng)目維修基金