第一篇：旅游地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(提綱)

合作入股固定回報(bào)率年不低于10%，風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率高可達(dá)35%以上；(可部分出讓或出租)在風(fēng)景區(qū)有300畝開發(fā)用地，700畝綠化地，有50年使用權(quán)，位于新疆烏市南山，距市中心僅30公里，十萬畝草場和幾千平方公里的群山森林環(huán)抱著該地塊處女地，交通十分便利。是烏市唯一最近國家立項(xiàng)的自然保護(hù)區(qū)，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休閑和娛樂、有濃厚民族風(fēng)情特點(diǎn)、氣候冬暖夏涼的旅游圣地。計(jì)劃開發(fā)別墅區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店和民族特色村旅游觀光區(qū)……

經(jīng)濟(jì)性其參股投資方案（尋合作以若干股東投資350—500萬元起步資金），先進(jìn)行五通、會所、部分再綠化和部分園林等建設(shè)，然后……

計(jì) 劃 書（草）

2005年5月

目 錄

一、項(xiàng)目建設(shè)條件及可行性

1.1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)優(yōu)越條件

1.1.1土地開發(fā)來由

1.1.2地理位置及交通條件

1.1.3自然環(huán)境條件

1.1.4社會環(huán)境條件

1.1.5區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)和地價情況

1.2項(xiàng)目建設(shè)的可行性

1.2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景條件優(yōu)越

1.2.2建設(shè)的客源市場基礎(chǔ)良好

1.2.3區(qū)域的土地增值優(yōu)勢突出

1.2.4所開發(fā)土地具有規(guī)模和價格的獨(dú)有優(yōu)勢

1.2.5產(chǎn)權(quán)式酒店成為投資者越來越青睞的投資品種

1.2.6初期特價銷售方式具有房價低的優(yōu)勢

二、項(xiàng)目初步開發(fā)思路和方案

2.1項(xiàng)目初步開發(fā)思路

2.2.1規(guī)劃布置原則

2.2.2規(guī)劃功能布置分區(qū)

2.2項(xiàng)目總體規(guī)劃布置設(shè)想

2.2.1別墅區(qū)

2.2.2產(chǎn)權(quán)式酒店

2.2.3體育運(yùn)動瀟閑園藝區(qū)

2.2.4民族特色村旅游觀光區(qū)

2.2.5特色農(nóng)家樂休閑園藝區(qū)

2.2.6老年公寓區(qū)（未定）

2.3項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容

2.4項(xiàng)目運(yùn)行和銷售方式

2.5項(xiàng)目股東投資方式和組織管理

2.5.1股東投資方式

2.5.2項(xiàng)目開發(fā)組建管理

2.6項(xiàng)目投資估算與所需啟動資金

2.6.1最低啟動現(xiàn)金投資

2.6.2一期工程投資估算

2.6.3 項(xiàng)目建設(shè)總投資

2.7項(xiàng)目一期工程收益分析(1583萬元)

2.7.1鉆石VIP別墅開發(fā)

2.7.2產(chǎn)權(quán)酒店別墅

2.8項(xiàng)目總收益估算分析（億元）

第二篇：商業(yè)計(jì)劃書提綱

項(xiàng)目計(jì)劃書提綱

安徽省科技產(chǎn)業(yè)投資有限公司

合作項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃提綱

為了有利于加快項(xiàng)目單位和本公司合作的前期工作進(jìn)度，提高工作效率，本公司需要獲得合作項(xiàng)目完整的有關(guān)資料，我公司對符合項(xiàng)目受理?xiàng)l件、申請我公司投資的項(xiàng)目單位提供《合作項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃提綱》。

《合作項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》由項(xiàng)目單位編制。有意合作者請結(jié)合本企業(yè)的具體情況，根據(jù)本提綱要求，真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、詳細(xì)地編制商業(yè)計(jì)劃書。

安徽省科技產(chǎn)業(yè)投資有限公司

地址:合肥市蕪湖路168號(230001)

電話:0551-2888440

傳真:2630844 E-mail:ahkjtz@mail.in.ah.cn

商 業(yè) 計(jì) 劃 提 綱

一、企業(yè)基本情況

■ 企業(yè)名稱、地址、電話、傳真、E-mail、聯(lián)系人

■ 成立時間

■ 注冊資本及變更情況（法人代碼、有形資本、無形資本）

■ 企業(yè)性質(zhì)（國有、民營、…）

■ 經(jīng)營范圍（是否有特許經(jīng)營權(quán)）

■ 股東及股份比例

■ 目前資產(chǎn)情況（總資產(chǎn)、總負(fù)債、凈資產(chǎn)、去年銷售收入和純利潤）

■ 企業(yè)下屬公司、合資公司及關(guān)聯(lián)公司情況

■ 企業(yè)所屬行業(yè)和隸屬關(guān)系

■ 企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展的宗旨、近期和遠(yuǎn)期目標(biāo)

■ 企業(yè)職工人數(shù)及大專以上技術(shù)人員比例

■ 企業(yè)的主營產(chǎn)品基本情況

■ 說明企業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)、專有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等情況

■ 企業(yè)及產(chǎn)品是否屬有關(guān)部門認(rèn)定的高新技術(shù)范圍

■ 企業(yè)已獲得哪些政府支助

二、企業(yè)的管理

■ 企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)（畫出結(jié)構(gòu)圖）

■ 企業(yè)主要管理者的性別、年齡、學(xué)歷、學(xué)位、畢業(yè)院校及專業(yè)、工作簡歷、在目前行業(yè)工作年限、獲得的成就等

■ 企業(yè)對主要管理和技術(shù)人員采取的激勵機(jī)制

■ 企業(yè)是否聘請外部管理人員（會計(jì)師、律師、顧問、專家等）

■ 說明企業(yè)的商業(yè)機(jī)密、技術(shù)機(jī)密等保護(hù)措施

■ 企業(yè)關(guān)聯(lián)經(jīng)營說明

三、擬合作項(xiàng)目產(chǎn)品

■ 合作項(xiàng)目產(chǎn)品的名稱、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)對象

■ 產(chǎn)品的獨(dú)特性

■ 產(chǎn)品技術(shù)來源、歸屬和水平

■ 產(chǎn)品有無知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)、爭議和訴訟情況

■ 產(chǎn)品是否經(jīng)過政府或行業(yè)有關(guān)部門鑒定（提供資料）

■ 產(chǎn)品獲得過何種獎勵或榮譽(yù)（證書復(fù)印件）

■ 產(chǎn)品是否申請知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)（專利、商標(biāo)、版權(quán)）

■ 現(xiàn)有生產(chǎn)能力和生產(chǎn)設(shè)備狀況

■ 需要增加設(shè)備情況及實(shí)施計(jì)劃

■ 企業(yè)是否還在準(zhǔn)備其他產(chǎn)品的開發(fā)（產(chǎn)品名稱）

■ 生產(chǎn)成本詳細(xì)說明及控制

四、合作項(xiàng)目行業(yè)及市場分析

■ 企業(yè)所屬行業(yè)的歷史、現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢

■ 企業(yè)產(chǎn)品在行業(yè)里對上游產(chǎn)品的依賴和向下游產(chǎn)品發(fā)展的說明

■ 企業(yè)產(chǎn)品在目前全世界（全國）的市場容量有多大，這一容量以每年多少的速度增加或減少，每年實(shí)際的市場銷售達(dá)到市場容量的比率，供求關(guān)系的發(fā)展趨勢

五、合作項(xiàng)目產(chǎn)品市場競爭及銷售策略

■ 企業(yè)產(chǎn)品近兩年銷售情況，其所在的市場范圍里的主要競爭對手及其所占市場份額的比例

■ 與競爭對手產(chǎn)品相比，本企業(yè)產(chǎn)品有哪些獨(dú)特之處，這些獨(dú)特在市場競爭中的作用；有哪些差距，這些差距有哪些趕超措施

■ 企業(yè)產(chǎn)品的獨(dú)特之處能否被競爭對手效仿，已采取或擬采取何種實(shí)際措施保護(hù)自己的產(chǎn)品特點(diǎn)

■ 如果企業(yè)產(chǎn)品與競爭對手產(chǎn)品相比沒有技術(shù)上、設(shè)計(jì)上或其他方面的獨(dú)特之處，企業(yè)采取哪些有效手段與對手競爭

■ 企業(yè)產(chǎn)品的客戶及其分布情況，詳細(xì)說明主要客戶的情況

■ 企業(yè)已采取和擬采取哪些市場營銷手段（廣告、展銷會、培訓(xùn)班、電視直銷、電話直銷、上門直銷、分銷網(wǎng)、零售網(wǎng)、郵購等）

■ 簡述到最終用戶的銷售過程和步驟

■ 企業(yè)近三年的銷售回款率

■ 營銷成本

■ 準(zhǔn)備拓展哪些新市場，已做哪些準(zhǔn)備

六、研究與開發(fā)

■ 企業(yè)現(xiàn)有哪些技術(shù)儲備

■ 企業(yè)現(xiàn)有技術(shù)開發(fā)人員數(shù)量

■ 企業(yè)有哪些開發(fā)設(shè)備

■ 技術(shù)負(fù)責(zé)人的業(yè)務(wù)專長、主要業(yè)績、技術(shù)水平和管理能力

■ 與同行業(yè)其他企業(yè)相比，公司關(guān)鍵技術(shù)人員的收入水平和持股狀況

■ 技術(shù)人員近三年流動情況

■ 企業(yè)采取哪些措施保護(hù)關(guān)鍵技術(shù)

■ 企業(yè)近三年每年的技術(shù)開發(fā)投入占銷售收入的比率

■ 企業(yè)與哪些科研機(jī)構(gòu)、大學(xué)在哪些領(lǐng)域有長期合作關(guān)系

七、合作項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)方案

■ 生產(chǎn)地點(diǎn)

■ 生產(chǎn)方式（全部自產(chǎn)、關(guān)鍵件自產(chǎn)、只進(jìn)行總裝或最后工序生產(chǎn)等）

■ 是否能夠保證原材料、零部件的供應(yīng)，選擇了幾家供應(yīng)商

■ 交通運(yùn)輸條件

■ 生產(chǎn)管理制度是否完善，執(zhí)行情況如何

■ 檢測設(shè)備和檢測頻率

■ 優(yōu)等品率、成品率、返修率、廢品率等情況

八、合作項(xiàng)目資金需求情況及融資方案

■ 資金需求計(jì)劃：為實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展計(jì)劃所需的資金額，資金需求的時間性

■ 資金用途：（詳細(xì)說明資金用途、并列表說明）

■ 融資方案：企業(yè)自身投資方式、企業(yè)所希望的投資額及所占股份的說明

■ 資金其他來源：如銀行貸款等

九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

■ 項(xiàng)目實(shí)施的計(jì)劃進(jìn)度及相應(yīng)的資金配置

■ 進(jìn)度表

十、合作項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃

■ 合作前三年每年資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表

■ 合作項(xiàng)目產(chǎn)品成本計(jì)算 ■ 連續(xù)3年每年收入、成本、費(fèi)用、稅金和利潤預(yù)測 ■ 第一年12個月每月現(xiàn)金流量預(yù)測

■ 連續(xù)3年每年的現(xiàn)金流量預(yù)測

■ 投資回收期計(jì)算

■ 盈虧平衡和凈資產(chǎn)收益率計(jì)算

■ 結(jié)論

十一、風(fēng)險(xiǎn)因素 請?jiān)敿?xì)說明該項(xiàng)目實(shí)施過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，提出有效的風(fēng)險(xiǎn)控制和防范手段

■ 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

■ 市場風(fēng)險(xiǎn)

■ 管理風(fēng)險(xiǎn)

■ 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

■ 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

■ 其他不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)

十二、投資者投資回報(bào)和投資退出方式

■ 股權(quán)回購 公司對實(shí)施股權(quán)回購計(jì)劃應(yīng)向投資者說明

■ 利潤分紅 公司對實(shí)施股權(quán)利潤分紅計(jì)劃應(yīng)向投資者說明

■ 股票上市 公司對上市的可能性作出分析，對上市的前提條件作出說明

■ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 投資商可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式回收投資。公司對投資商進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的說明

十三、其他

■ 提出三名本企業(yè)之外的對本單位知情的有影響人士

■ 元器件、原材料最大供應(yīng)商的電話和聯(lián)系人

■ 最大分銷商和用戶的電話和聯(lián)系人

■ 企業(yè)最大結(jié)算銀行的電話和聯(lián)系人

■ 說明企業(yè)應(yīng)收款的一般滯后期

■ 說明企業(yè)應(yīng)付款及期限

■ 企業(yè)產(chǎn)品庫存一般保持在怎樣的數(shù)量

■ 企業(yè)元器件、原材料的儲備情況

■ 增值稅、所得稅申報(bào)情況

■ 前三年利潤分配情況

■ 企業(yè)對外擔(dān)保、訴訟情況

十四、附 錄

■ 媒介關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品的報(bào)道

■ 企業(yè)產(chǎn)品的樣品、圖片及說明

■ 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

■ 有關(guān)企業(yè)及產(chǎn)品的其他資料

第三篇：商業(yè)計(jì)劃書提綱

目錄

摘要......................3 1 公司簡介......................3

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5公司基本情況.....................3 宗旨和目標(biāo)..................3 公司發(fā)展歷史與現(xiàn)狀................3 公司發(fā)展計(jì)劃.....................3 主要合作伙伴.....................3 管理團(tuán)隊(duì)與組織模式................3

2.1

2.2

2.3

2.4 管理團(tuán)隊(duì)主要成員....................3 公司外腦......................3 人力資源管理.....................3 組織結(jié)構(gòu)......................3 3 業(yè)務(wù)與產(chǎn)品.........................3

3.1

3.2

3.3 已有業(yè)務(wù)與產(chǎn)品簡介................3 新業(yè)務(wù)與產(chǎn)品簡介....................3 新業(yè)務(wù)與產(chǎn)品現(xiàn)狀與開展計(jì)劃..............4 4 行業(yè)、市場與競爭分析...................4

4.1

4.2

4.3

4.4 行業(yè)分析......................4 影響企業(yè)發(fā)展的因素................4 市場定位......................4 競爭分析......................4

4.4.1 行業(yè)競爭分析.....................4

4.4.2 公司自身競爭優(yōu)勢....................4 5 營銷策略......................4

5.1

5.2

5.3

5.4 產(chǎn)品定位策略.....................4 價格定位策略.....................4 分銷渠道策略.....................4 促銷組合策略.....................4風(fēng)險(xiǎn)分析......................4

6.1

6.2

6.3

6.4 市場風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對策略................4 產(chǎn)品技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對策略...............5 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對策略................5 管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對策略................5 7 財(cái)務(wù)分析......................5

7.1

7.2

7.3

7.4

7.5 融資說明......................5 財(cái)務(wù)預(yù)測......................5 財(cái)務(wù)比率分析.....................5 盈虧平衡分析.....................5 風(fēng)險(xiǎn)投資的回報(bào)與退出...................5 8

附件.......................5摘要公司簡介

1.1 公司基本情況

1.2 宗旨和目標(biāo)

1.3 公司發(fā)展歷史與現(xiàn)狀

1.4 公司發(fā)展計(jì)劃

1.5 主要合作伙伴管理團(tuán)隊(duì)與組織模式

2.1 管理團(tuán)隊(duì)主要成員

2.2 公司外腦

2.3 人力資源管理

2.4 組織結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)與產(chǎn)品

3.1 已有業(yè)務(wù)與產(chǎn)品簡介

3.2 新業(yè)務(wù)與產(chǎn)品簡介

3.3 新業(yè)務(wù)與產(chǎn)品現(xiàn)狀與開展計(jì)劃 4 行業(yè)、市場與競爭分析

4.1 行業(yè)分析

4.2 影響企業(yè)發(fā)展的因素

4.3 市場定位

4.4 競爭分析

4.4.1 行業(yè)競爭分析

4.4.2 公司自身競爭優(yōu)勢 5 營銷策略

5.1 產(chǎn)品定位策略

5.2 價格定位策略

5.3 分銷渠道策略

5.4 促銷組合策略風(fēng)險(xiǎn)分析

6.1 市場風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對策略

6.2 產(chǎn)品技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對策略

6.3 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對策略

6.4 管理風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對策略 7 財(cái)務(wù)分析

7.1 融資說明

7.2 財(cái)務(wù)預(yù)測

7.3 財(cái)務(wù)比率分析

7.4 盈虧平衡分析

7.5 風(fēng)險(xiǎn)投資的回報(bào)與退出 8 附件

第四篇：商業(yè)計(jì)劃書(提綱)

商業(yè)計(jì)劃書（提綱）

第一章 摘要

如果沒有好的摘要，你的商業(yè)計(jì)劃就不可能引起投資者的興趣。我們建議你首先編制一個摘要，用它來作為你的全部商業(yè)計(jì)劃書的基本框架。它的基本功能是用來吸引投資者的注意力，所以摘要不要過長，不超過兩頁的篇幅，越短越好。

宗旨及商業(yè)模式：

我們的產(chǎn)品和服務(wù)：

市場定位（目標(biāo)市場）：

競爭：

管理：

資金需求：

資金籌措方法：

銷售匯總：

資產(chǎn)負(fù)債匯總表：

第二章 公司介紹

一、宗旨（任務(wù)）

二、公司簡介

三、公司戰(zhàn)略

1．產(chǎn)品及服務(wù)A：

2．產(chǎn)品及服務(wù)B等等：

3．客戶合同的開發(fā)、培訓(xùn)及咨詢等業(yè)務(wù)：

四、技術(shù)

1、專利技術(shù)：

2、相關(guān)技術(shù)的使用情況（技術(shù)間的關(guān)系）：

五、價值評估

六、公司管理

1．管理隊(duì)伍狀況

2．外部支持：

3．董事會：

七、組織、協(xié)作及對外關(guān)系：

八、知識產(chǎn)權(quán)策略

九、場地與設(shè)施

十、風(fēng)險(xiǎn)

第三章 市場分析

一、市場介紹

二、目標(biāo)市場

三、顧客的購買準(zhǔn)則

四、銷售策略

五、市場滲透和銷售量

第四章 競爭性分析

一、競爭者

二、競爭策略或消除壁壘

1．競爭者[A，B等]

第五章 產(chǎn)品與服務(wù)

一、產(chǎn)品品種規(guī)劃

二、研究與開發(fā)

三、未來產(chǎn)品和服務(wù)規(guī)劃

四、生產(chǎn)與儲運(yùn)

五、包裝

六、實(shí)施階段

七、服務(wù)與支持

第六章 市場與銷售

一、市場計(jì)劃

二、銷售策略

1、實(shí)時銷售方法

2、產(chǎn)品定位

三、銷售渠道與伙伴

四、銷售周期

五、定價策略

1、產(chǎn)品、服務(wù)

2、產(chǎn)品/服務(wù)B

六、市場聯(lián)絡(luò)

1、貿(mào)易展銷會

2、廣告宣傳

3、新聞發(fā)布會

4、會議/學(xué)術(shù)討論會

5、國際互聯(lián)網(wǎng)促銷

6、其它促銷因素

7、貿(mào)易刊物、文章報(bào)導(dǎo)

8、直接郵寄

七、社會認(rèn)證

第七章 財(cái)務(wù)計(jì)劃

一、財(cái)務(wù)匯總

二、財(cái)務(wù)報(bào)表

三、資金需求

四、預(yù)計(jì)收入報(bào)表

五、資產(chǎn)負(fù)債預(yù)計(jì)表：

六、現(xiàn)金流量表：

第八章 附錄

一、[你公司或項(xiàng)目]的背景與機(jī)構(gòu)設(shè)置：

二、市場背景：

三、管理層人員簡歷

五、行業(yè)關(guān)系

六、競爭對手的文件資料：

七、公司現(xiàn)狀

八、顧客名單

九、新聞剪報(bào)與發(fā)行物：

十、市場營銷

十一、專門術(shù)語

第五篇：房地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書提綱

房地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書提綱

第一部分 市場調(diào)研

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 ?地理位置 ?地質(zhì)地貌狀況 ?土地面積及紅線圖 ?七通一平現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ?地塊周邊的建筑物 ?綠化景觀 ?自然景觀 ?歷史人文景觀 ?環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查 ?地塊周邊的市政網(wǎng)及其它公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ?項(xiàng)目對外水、陸、空交通狀況 ?地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ?購物場所 ?文化教育 ?醫(yī)療衛(wèi)生 ?金融服務(wù) ?郵政服務(wù) ?娛樂、餐飲、運(yùn)動 ?生活服務(wù) ?游樂休憩設(shè)施 ?周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素 ?歷史人文區(qū)位影響

二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 ?國內(nèi)生產(chǎn)總值 a 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 b 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 c 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 d 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 ?中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù) ?國家宏觀金融政策 a 貨幣政策 b 利率 c 房地產(chǎn)按揭政策 ?固定資產(chǎn)投資總額 a 全國及項(xiàng)目所在地 b 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 ?社會消費(fèi)品零售總額 ?商品零售價格指數(shù) a 居民消費(fèi)價格指數(shù) b 商品住宅價格指數(shù) ?中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) ?項(xiàng)目所在地居民住宅形態(tài)及比重 ?政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) ?政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) ?短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及差異

5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)展

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析經(jīng)濟(jì) ?各種檔次商品住宅客戶分析 ?商品住宅客戶購買行為分析

三、土地SWOT分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢

2、項(xiàng)目地塊的劣勢

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四、項(xiàng)目市場定位

1、類比競爭樓盤調(diào)研 ?類比競爭樓盤基本資料 ?項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 ?項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 ?綜合評判

2、項(xiàng)目定位 ?市場定位 a 區(qū)域定位 b 主力客戶群定位 ?功能定位 ?建筑風(fēng)格定位

五、項(xiàng)目價值分析

1、商品住宅項(xiàng)目價值分析的基本方法和概念 ?商品住宅價值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價值分析法 a 選擇可類比項(xiàng)目 b 確定該類樓盤價值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價值實(shí)現(xiàn)中的比重 c 分析可類比項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 d 對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價值實(shí)現(xiàn)要素的對比值 e 根據(jù)價值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價 ?類比可實(shí)現(xiàn)價值決定因素 a 類比土地價值：地段資源差異 ※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括 周邊自然和綠化景觀的差異 教育、人文景觀的差異 各種污染程度的差異 ※周邊市政配套便利性的差異 b 項(xiàng)目可提升價值判斷 ※ 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) ※ 單體戶型設(shè)計(jì) ※ 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) ※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※ 形象包裝和營銷策劃 ※ 發(fā)展商品牌和實(shí)力 c 價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 ※ 經(jīng)濟(jì)因素 ※ 政策因素

2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價值分析 ?類比樓盤分析與評價 ?項(xiàng)目價值類比分析 a 價值提升和實(shí)惠要素對比分析 b 項(xiàng)目類比價值計(jì)算 六、項(xiàng)目定價的模擬

1、均價的確定的主要方法 a 類比價值算術(shù)平均法 b 有效需求成本加價法 ※ 分析有效市場價格范圍 ※ 確保合理利潤率，追加有效需求成本價格 c 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價

2、項(xiàng)目中具體單位的定價模擬 ?商品住宅定價法：差異性價格系數(shù)定價法 a 根據(jù)日照須光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價Pb，即Pb=Pa ×（1±B），其中Pa為基礎(chǔ)均價 b 然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價Pb，即Pd=Pa×（1±D）c 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價 Ps=Pd ×(1±s)d 在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價格Pn，即Pn=Ps×（1±F）=Pa×(1±B)×(1±D)×(1± s)×(1±F)e 考慮到其他隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價格的制定時，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（U系數(shù)）確定最終的定價Pu，即Pu=Pn×U其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機(jī)確定。?各種差異性價格系數(shù)的確定： a 確定基礎(chǔ)均價Pa，通常取中間樓層價格作為均價 b 確定B系數(shù)?；袞|、南朝向單位采用1+B；

西、北朝向采用1-B c D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定 d S系數(shù)通常為5%-15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值 e 確定F系數(shù)。其中均價層以上單位采用1+F，均價層以下單位采用1-F f U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等 ?具體單位定價模擬 以其中一個最具代表性的單位進(jìn)行定價模擬，作為其他單位定價過程的參考

七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 ?項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項(xiàng)目首期成本模擬 ?成本模擬表及其說明

3、項(xiàng)目收益部分模擬 ?銷售收入模擬 a 銷售均價假設(shè)根據(jù)項(xiàng)目價格模擬中確定的均價進(jìn)行銷售收入的模擬 b 銷售收入模擬表 ?利潤模擬及說明 a 模擬說明 b 利潤模擬表 ?敏感性分析 a 可變成本變動時對利潤的影響 b 銷售價格變動時對利潤的影響

八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價 ?價值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性 a 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升周邊項(xiàng)目的類比價值 b 項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性 ?減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 ?對銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項(xiàng)目，并在最短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) ?國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化 ?國家、地方相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九、開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 ?政策法規(guī)因素 ?地塊狀況因素 ?發(fā)展商操作水平因素 ?資金投放量及資金回收要求 ?銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ?市場供求因素 ?上市時間要求

2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測 ?項(xiàng)目開發(fā)步驟 ?項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估 第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述 ?項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目臨界四周狀況 ?項(xiàng)目地貌狀況

2、項(xiàng)目地塊情況分析 ?發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想 ?影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素 ?土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避 ?項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局 ?項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明 ?項(xiàng)目功能分區(qū)示意及說明

4、道路系統(tǒng)布局 ?地塊周邊交通環(huán)境示意 a 地塊周邊基本路網(wǎng) b 項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r ?項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明 a 項(xiàng)目主要出入口設(shè)置 b 項(xiàng)目主要干道設(shè)置 c 項(xiàng)目車輛分流情況說明 d 項(xiàng)目停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布局 ?地塊周邊景觀環(huán)境示意 a 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 b 項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 ?項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明 a 項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析 b 項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng) ?項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ?項(xiàng)目配套功能配置及安排 ?公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示 a 會所外立面設(shè)計(jì)提示 b 營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示 c 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示 d 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示 ?公共建筑平面設(shè)計(jì)提示 ?公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示