第一篇：五星級酒店2013年年度活動策劃方案及費(fèi)用預(yù)算

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五星級酒店2013年年度活動策劃方案及費(fèi)用預(yù)算

為提高酒店品牌及影響力，切實(shí)做好2013年各項(xiàng)營銷活動的實(shí)施。我部結(jié)合相關(guān)節(jié)日及經(jīng)營時機(jī)，擬推出“月月有主題，周周有活動”2013年度營銷活動策劃方案，詳細(xì)如下：

春季主題：（2013.3-5月）

5月12日，母親節(jié)（專題活動）

開展以全景自助餐廳、唐人街美食城為主的餐飲銷售活動。

費(fèi)用預(yù)算：1000元（禮品、宣傳等）

5月31日，世界無煙日（常規(guī)公益型活動）

店內(nèi)LED宣揚(yáng)倡導(dǎo)公眾場合禁止吸煙。

夏季主題：（2013.6-8月）

“歡樂暑夏”

六月 歡樂暑夏沖擊波——第一波“你來我送”

6月1日，國際兒童節(jié)

費(fèi)用預(yù)算：500元（禮品、玩具）針對于進(jìn)店住宿、用餐的兒童（1.5米以下），贈送精美小禮物。自助餐廳推出兒童節(jié)套票活動。

6月7-8日，高考助考，為你加油。同期餐飲推出謝師宴、同窗宴

費(fèi)用預(yù)算：3000元（文具、折價券、宣傳品）

針對于參加高考的學(xué)子，推出憑高考證享受高考特價房，贈送每日贈送營養(yǎng)粥一份；及考前優(yōu)質(zhì)套裝文 具一份；謝師宴折價券100元。

6月12日，端午節(jié)（專題活動）

（開展端午粽子銷售，聯(lián)合電影院，每購買十份粽子，贈送電影票一張）

費(fèi)用預(yù)算：3000元（電影票串換、宣傳品）

6月16日，父親節(jié)（專題活動）

開展以全景自助餐廳、唐人街美食城為主的餐飲銷售活動。

費(fèi)用預(yù)算：1000元（禮品、宣傳等）

七月 歡樂暑夏沖擊波——第二波 “清涼美食”

7月1日，建黨節(jié)（常規(guī)公益活動）

費(fèi)用預(yù)算：100元（店內(nèi)LED屏滾動播放、海報）

熱烈慶祝中國共產(chǎn)黨建黨95周年，黨員到店消費(fèi)贈送優(yōu)惠券。

7月10日，夏季美食節(jié)

費(fèi)用預(yù)算：800元（宣傳品、寫真）

推出夏季清涼美食節(jié)、美食城增設(shè)新品種-冰激凌系列，餐廳推出夏季養(yǎng)生菜等。

7月全月，網(wǎng)絡(luò)訂房特惠月

費(fèi)用預(yù)算：500元（海報、網(wǎng)絡(luò)等）

針對于同期網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂，推出連住兩天以上特惠價。預(yù)訂并成功入住酒店，贈送大堂吧休閑券1張，可 免費(fèi)在大堂吧/美食城獲贈指定茶水飲料。

八月 歡樂暑夏沖擊波——第三波 “浪漫七夕”

8月1日，建軍節(jié)（常規(guī)公益活動）

費(fèi)用預(yù)算：1000元（瓜果、純凈水、酒店優(yōu)惠券等）

慰問部隊，慶祝建軍節(jié)

8月6日：國際電影節(jié)(1932)到店消費(fèi)滿500元，贈送熱映電影票1張。

費(fèi)用預(yù)算：1000元（電影票串換、宣傳）

8月13日七夕情人節(jié)

費(fèi)用預(yù)算：2000元（宣傳品等），跨行業(yè)聯(lián)合新華都、沃爾瑪?shù)却笮统?，推出消費(fèi)滿199元（不含家電、團(tuán)購等），即可獲贈七夕情人節(jié)浪漫燭光套餐一份，限兩人預(yù)訂消費(fèi)方可有效，即免費(fèi)一人、付費(fèi)一人。

秋季主題：（2013.９-１１月）

“暢享金秋”

九月 暢享金秋——碩果飄香

9月10日，教師節(jié)（公益營銷活動）

費(fèi)用預(yù)算：3000元（禮品、餐飲優(yōu)惠券）

與幼兒園、小學(xué)聯(lián)系，由酒店提供多功能廳場地、音響等設(shè)施，舉辦“最佳西方財富酒店***小學(xué) 教師節(jié)文藝匯演”。免收場地費(fèi)，免收設(shè)備使用費(fèi)，每位老師贈送一份精美禮品及自助餐免費(fèi)券；用餐費(fèi)用現(xiàn)付，標(biāo)準(zhǔn)、桌數(shù)不低于1200元/席、10席。

９月12日，中秋節(jié)（專項(xiàng)營銷活動）

費(fèi)用預(yù)算：30000元（獎品部分串換、單頁印刷、報紙硬廣、報紙軟文、網(wǎng)站、雜志宣傳等）

承繼最佳西方財富酒店月餅品牌，做強(qiáng)月餅銷售及市場占有率。重點(diǎn)加強(qiáng)中、高端客戶群的營銷，月餅餡料品種增加“臺灣風(fēng)味”，圍繞大陸與臺灣海峽兩岸“和”為主線，開展月餅有獎銷售，最高獎

為雙人臺灣七日游，以此刺激銷售創(chuàng)出新高。

9月27日，世界旅游日

預(yù)算費(fèi)用：5000元（置換、宣傳等）

（1）參與省、市旅游主辦的旅游推廣活動。

（2）聯(lián)合福州旅游局或周邊景區(qū)，以贊助或置換的形式換得景區(qū)門票，酒店內(nèi)開展消費(fèi)滿500元，即贈送景區(qū)門票一張。

十月 暢享金秋——舉國歡慶

10月1日-7日，國慶節(jié)

預(yù)算費(fèi)用：3000元（宣傳等）

酒店各經(jīng)營部門推出“國慶特價”，及“國慶七天樂”等活動

10月13日，重陽節(jié)（公益活動）

預(yù)算費(fèi)用：2000元（禮品）

開展尊敬老人、關(guān)注老人，到福利院看望孤寡老人（邀請老人年齡擬定50-65歲）

10月16日，世界糧食日

預(yù)算費(fèi)用：500元（宣傳品、海報等）

針對自助餐及酒店員工餐，開展宣傳世界糧食日公益宣傳，倡導(dǎo)節(jié)約糧食、杜絕惡意浪費(fèi)。

十一月 暢享金秋——周年店慶·歡樂同享

11月8日，中國記者節(jié)

預(yù)算費(fèi)用：2000元

宴請本地各媒體記者，贈送精美禮品及自助餐券，以示節(jié)日慰問。

11月9日，中國消防宣傳日(消防節(jié))

預(yù)算費(fèi)用：3000元（消防支隊聯(lián)系、消防道具等）

聯(lián)合消防支隊，針對于主樓進(jìn)行消防演習(xí)，通過演習(xí)提高員工消防意識，增強(qiáng)客人安全感，樹 立酒店良好社會形象。

11月11日，酒店店慶

預(yù)算費(fèi)用：5000元

11月24日，感恩節(jié)

預(yù)算費(fèi)用： 10000元（禮品、宴請等）

開展“貴賓日”活動，感恩回饋財富俱樂部，舉辦酒會宴請高級會員及酒店重要大客戶（2013年度綜合消費(fèi)排名、餐飲消費(fèi)排名、客房消費(fèi)排名前20位的單位負(fù)責(zé)人，多項(xiàng)排名均在其中，重復(fù)者只記

一次）。當(dāng)日到酒店消費(fèi)的貴賓客戶可免費(fèi)獲贈“大禮包”一份。

冬季主題：（2012.１２-２月）

十二月 溫情暖冬

12月20日，澳門回歸紀(jì)念日

預(yù)算費(fèi)用：3000元（海報、宣傳品、短信、獎品）

美食城自12月14日至21日設(shè)葡式美食，推出炸魚片、葡式蛋塔、香煎豆沙餅等澳門美食周。開展消費(fèi)滿200元贈送澳門糕點(diǎn)（海苔肉松卷）一份活動。

12月24日，平安夜

預(yù)算費(fèi)用：3萬元（晚會、網(wǎng)絡(luò)、單頁、短信、獎品部分贊助）

聯(lián)合福州電視臺經(jīng)濟(jì)頻道品牌欄目，以觀眾互動類型為主，結(jié)合酒店圣誕，打造別樣的圣誕，突出新穎、別致。

12月25日，圣誕節(jié)（同平安夜）

聯(lián)合電視臺品牌欄目，以觀眾互動類型為主，結(jié)合酒店圣誕，打造別樣的圣誕，突出新穎、別致。12月全月，開展“送溫情在暖冬之的哥”活動。

預(yù)算費(fèi)用：1000元（積分卡、獎品等）

制作出租車積分卡，免費(fèi)向途徑最佳西方財富酒店的出租車發(fā)放（發(fā)放地點(diǎn)：酒店保安門崗），針對于介紹散客到酒店并成功入住的，給予2分，滿10分可兌換價值228元自助餐券或價值200元禮品。滿20分可兌換價500元客房1間/夜，以此提高出租車司機(jī)對酒店的廣知度，提高步入散客的開房率。一月 歡喜過大年

1月1日，元旦（常規(guī)宣傳）

預(yù)算費(fèi)用：500元（海報、橫幅）

1月30日——31，除夕、春節(jié)

預(yù)算費(fèi)用：30000元

年夜飯/除夕晚會/新春家宴/舞龍舞獅/焰火表演/幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤

二月 浪漫情人節(jié)

2月14日，元宵節(jié)

預(yù)算費(fèi)用：1000元（獎品、宣傳）

針對于進(jìn)店消費(fèi)賓客開展趣味燈謎競猜活動，在兩個酒店大堂，分別放置金桔樹，樹枝上懸掛各種謎面，根據(jù)謎面難度設(shè)立A/B/C三個等級，猜中者，分別獎勵價值不同的小禮品。

2月14日，情人節(jié)

預(yù)算費(fèi)用：1000元（宣傳品、獎品）

西餐廳推出浪漫燭光套餐/情人節(jié)客房特惠活動。

2013年度整體活動推廣注重酒店形象樹立及經(jīng)營創(chuàng)收兩個方面，一方面繼續(xù)圍繞酒店公眾形象入手，貫徹董事長及酒店“回饋社會、服務(wù)于民”的社會責(zé)任與使命，通過諸多公益活動，彰顯酒店強(qiáng)烈的社會責(zé)任感與良好的社會公眾形象。全年度活動按季節(jié)分為四個主題，共計二十九個活動篇章。做到月月有活動，周周都精彩，最大程度整合酒店資源，適時根據(jù)酒店市場實(shí)際情況，在不同階段采用不同的促銷手法和力度，調(diào)配酒店資源與外部跨行業(yè)資源，促進(jìn)酒店各項(xiàng)經(jīng)營，降低活動成本，擴(kuò)大經(jīng)營利潤。嚴(yán)格把握活動策劃的主旨，根據(jù)酒店形象及經(jīng)營的現(xiàn)狀和目標(biāo)要求，科學(xué)分析現(xiàn)有條件，謀劃并設(shè)計公關(guān)戰(zhàn)略、專題活動和具體公關(guān)活動力求最佳。2013年度活動宣傳中繼續(xù)保持平面紙媒體的投入，同時增加對網(wǎng)絡(luò)廣告的投入，嘗試戶外廣告及動車雜志廣告的投放，最終形成新媒介與傳統(tǒng)媒介相結(jié)合的高密度的宣傳渠道；制作酒店電子雜志（季刊），通過酒店官方網(wǎng)站及客戶檔案電子信箱，有針對性的發(fā)送電子雜志。廣泛宣傳為基礎(chǔ)，直投重點(diǎn)創(chuàng)效益。使得每次活動都能夠取的最佳效果。

妥否？請領(lǐng)導(dǎo)批示！

市場銷售部·企劃

2013年5月

第二篇：五星級酒店策劃方案

***國際酒店推廣策劃方案（初稿）

一、序言

二、目標(biāo)消費(fèi)群

三、形象定位

四、第一階段：企劃目標(biāo)

五、媒介推廣策略 [序言] 通過近期對***國際酒店各個部門的了解并綜合分析、酒店的現(xiàn)狀良好：

1、地理位置突出、發(fā)展局限性較大。

2、增加酒店特色項(xiàng)目，提煉亮點(diǎn)，要具備吸引顧客的噱頭。

3、增加軟件服務(wù)，整合品牌。

4、加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高員工的工作熱情和創(chuàng)新精神，以及責(zé)任意識。

5、針對服務(wù)市場特服人員資源匱乏，專業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不高的現(xiàn)狀，提高自身的服務(wù)水平。

6、強(qiáng)化被動營銷，加強(qiáng)營銷的力度及對售后服務(wù)的跟蹤。綜上分析、要想***國際酒店經(jīng)營的好特別是餐飲及浴場兩個主要項(xiàng)目，必須主動把握先機(jī)，因時利導(dǎo)，進(jìn)行一系列的推廣。

一、營銷策略

市場營銷是酒店經(jīng)營管理的核心，也是決定酒店經(jīng)濟(jì)效益與市場競爭實(shí)力大小的關(guān)鍵。它是一門建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、行為科學(xué)、心理學(xué)、價格學(xué)等學(xué)科的理論基礎(chǔ)上，專門研究市場營銷活動規(guī)律的綜合性應(yīng)用科學(xué)。正確制定和掌握營銷策略，對酒店的生存與發(fā)展將起著決定性的作用。

1、營銷的目的：通俗的講就是針對客源市場的需求狀況，適時推出酒店的服務(wù)產(chǎn)品，并迅速讓顧客了解和接受，再充分享受服務(wù)的過程后，對服務(wù)產(chǎn)品充分的認(rèn)可并重復(fù)消費(fèi)?？梢?，營銷活動始終貫穿于服務(wù)的全過程。

2、互動式營銷：酒店客房、餐飲、浴場互動，消費(fèi)后互送禮券用。

3、傳銷式營銷（對內(nèi)）：凡第一次來消費(fèi)的顧客在消費(fèi)結(jié)束買單的同時，可獲贈積分卡；同一張卡消費(fèi)金額達(dá)到一萬元，即可獲贈一張價值五百元的儲值卡；打折卡與儲值卡不得同時使用。

4、全員營銷：通過酒店的全體員工，向顧客推廣酒店的服務(wù)項(xiàng)目及優(yōu)惠政策，并與顧客保持良好的關(guān)系，爭取顧客的重復(fù)消費(fèi)；凡內(nèi)部員工主動邀請來的顧客，可按照消費(fèi)的金額，給予員工3%—5%的業(yè)績提成；對內(nèi)部員工主動推銷給顧客的酒水，同樣可給予一定的瓶蓋（杯）提成。

5、專職營銷：成立一支4人組成的專職營銷隊伍，2人用于對外部市場的開發(fā)和鞏固，負(fù)責(zé)將顧客請進(jìn)來；2人用于對內(nèi)部顧客的培養(yǎng)，要將顧客留得住。

6、附加值：增設(shè)免費(fèi)專車接送服務(wù)；足療或按摩贈送生果及飲品各一份；KTV消費(fèi)贈送精美紀(jì)念品；酒店舉行抽獎活動。

二、宣傳推廣

1、宣傳的意義：為了盡快將酒店的劣勢轉(zhuǎn)變成優(yōu)勢，必須進(jìn)行有效的宣傳，以此提高酒店的知名度，提升品牌價值。

2、宣傳的時機(jī)：以酒店掛牌開業(yè)作為前期宣傳的合理時機(jī)。

3、宣傳的重點(diǎn)：必須以***國際酒店宣傳的主體，重點(diǎn)宣傳開業(yè)酬賓的方案。

4、宣傳的形式：利用接送專車做車體廣告，內(nèi)容主要為介紹酒店的服務(wù)項(xiàng)目及接送電話；與長途客運(yùn)公司及出租車公司聯(lián)系，利用車座套印制廣告；在火車站、飛機(jī)場、汽車站等出口做燈箱廣告；制作酒店的宣傳手冊；制作大堂及電梯廣告；制作酒水牌；在小紀(jì)念品、打火機(jī)上印制廣告等。

三、人力資源

采取多方式式進(jìn)行人員的招聘、儲備一些人力資源，以應(yīng)對各種營銷活動開始后客流高峰的到來。

四、人員培訓(xùn)

對所有的員工進(jìn)行規(guī)范、程序、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的培訓(xùn)。讓每位員工有團(tuán)隊精神和意識。在日常的服務(wù)中自覺提高服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)員工的超前服務(wù)意識。在服務(wù)上采取主動服務(wù)和靈活服務(wù)方式。加強(qiáng)管理人員的工作執(zhí)行力度和工作作風(fēng)，務(wù)必做到事事有人管，工作樣樣有人落實(shí)。服務(wù)時時有人跟進(jìn)，技術(shù)月月有人更新。《培訓(xùn)計劃》（略）

注；以上所提到的問題是作為前期工作的一個方向，具體的操作以現(xiàn)在實(shí)際的工作為主，邊營業(yè)邊進(jìn)行改進(jìn)和實(shí)施。

個性化、形象化競爭日益激烈，將成為上海市服務(wù)發(fā)展的潮流。酒店系列產(chǎn)品要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機(jī)，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的服務(wù)品牌。

[目標(biāo)消費(fèi)群] 由于諸多酒店開業(yè)影響以及市場競爭的日益加劇，對酒店的市場定位顯得尤為重要，定位的準(zhǔn)確與否，可直接關(guān)系到所有經(jīng)營業(yè)態(tài)的成敗，所以找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群是我們的當(dāng)務(wù)之急。我認(rèn)為，我們應(yīng)該將目標(biāo)定位在中、高端的客戶群體，其中包括：上海所有酒店現(xiàn)有的協(xié)議單位、機(jī)關(guān)及事業(yè)單位、學(xué)校、私企及個體老板、國企及私企領(lǐng)導(dǎo)層，所以消費(fèi)的檔次應(yīng)該定位在高檔消費(fèi)水平，消費(fèi)價格的調(diào)整，須進(jìn)一步進(jìn)行市場調(diào)查后方可確定。

[形象定位]

根據(jù)酒店的自身特點(diǎn)和目標(biāo)消費(fèi)群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把***國際定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受。也是尊貴、智慧、時尚、價值感以及內(nèi)斂而奔放的生命熱情的體現(xiàn)。[第一階段：企劃目標(biāo)] 鋪墊期目標(biāo)：（入市期）

A、打響知名度，樹立初步品牌形象； B、建立口碑，造成城市小眾傳播的聲勢；

C、迅速引起市場關(guān)注和興趣，達(dá)到一定的消費(fèi)意向，儲備一定的意向客戶；

D、短期內(nèi)制造出城市熱門消費(fèi)話題，延伸出休閑消費(fèi)的現(xiàn)階段最高模式的話題；

通過導(dǎo)入以下策略，從根本上解決“***國際”目前所面臨的問題。同時，也能引起更多的目標(biāo)消費(fèi)者和潛在消費(fèi)群體注意和關(guān)注，為市場推廣的高峰期（第二階段）埋下伏筆，形成飛箭離弦之勢，以期在第二階段的市場推廣中噴薄而出。

一、品牌策略

1、品牌的塑造——包括理念塑造（核心廣告語：）：尊貴不貴、彰顯品味 行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會活動、產(chǎn)品服務(wù)等后續(xù)）；

品牌的積累——不斷以媒體的手段、以項(xiàng)目的社會行為，對品牌進(jìn)行強(qiáng)化和鞏固； 品牌的維持和深化——不可有對品牌有非良性影響的事件發(fā)生，以維持品牌忠誠度不斷對品牌添加和賦予新的內(nèi)容，以使其深化；

2、文化和藝術(shù)策略

關(guān)于城市、關(guān)于生活方式、關(guān)于餐飲、關(guān)于未來的文化話題;***國際，是生活的文化、餐飲的文化、沐浴的文化、商務(wù)的文化、經(jīng)濟(jì)的文化??； ***國際酒店也是城市時尚的文化，都市新生活方式的文化——總之，餐飲是一種綜合的文化現(xiàn)象；

***國際酒店的新聞宣傳，當(dāng)然離不開“文化的話題”； ***國際酒店是“軟性新聞體系”的重要組成部分； 這是宣傳推廣的“新聞話題”殺手锏； 這是品牌塑造中的“理念塑造”部分；

這是為***國際酒店品牌增加厚度和內(nèi)涵的必由之徑； 廣告信息的“全面性”；新聞信息的“多元性”；“概念賣點(diǎn)”，“觀念賣點(diǎn)”，“現(xiàn)實(shí)賣點(diǎn)”的有機(jī)結(jié)合； 新概念策略

由品牌的獨(dú)特性倡導(dǎo)系列“生活秀場新概念”、傳播話題等獨(dú)占性話題，以及由此關(guān)聯(lián)的社會傳播效應(yīng)；

以“新概念”帶來的附加價值；

廣告營銷策略、廣告方式、大眾媒介的有效整合和運(yùn)用； 體驗(yàn)消費(fèi)、引導(dǎo)、煽情；有效服務(wù)方式和實(shí)施；

小眾傳播；各種綜合社會資源（政府資源、行業(yè)資源、地域資源、人文資源、市場資源等）的整合運(yùn)用；

廣告的統(tǒng)一性和持續(xù)性

1）統(tǒng)一性，以維持整體廣告形象，樹立具超越時空的識別性、具個性氣質(zhì)的品牌；

A 形象統(tǒng)一

B 風(fēng)格統(tǒng)一

C 氣質(zhì)統(tǒng)一

D 文化品位統(tǒng)一

E 主要口號語統(tǒng)一 2）持續(xù)性――將成功建立的廣告整合形象持續(xù)延伸和階段性深入，形成一個廣告運(yùn)動； 廣告創(chuàng)意策略

針對目前上海群眾，采用雙語版；（普通話、地方方言）

用系列表現(xiàn)的手法，為群眾描繪一幅幅“創(chuàng)美食文化秀場，名流典范生活觀念”； “名流典范生活模式”即是中國的，也是世界的；即是現(xiàn)代的，又是具濃郁傳統(tǒng)文化風(fēng)貌的；即：東情西韻，古風(fēng)新律

用系列表現(xiàn)手法，體現(xiàn)“名流典范生活模式”所蘊(yùn)涵的文化、人文、生活內(nèi)涵；

用現(xiàn)代、和諧、個性化的語言，表現(xiàn)“***國際”代表的時代生活方式；提升***國際創(chuàng)意思路的理論高度；

城市美食文化的高度； 城市餐飲發(fā)展史的高度； 百年美食文化的高度；

現(xiàn)代、國際的新美食方式締造者的高度；

有高度和厚度的形象宣傳作為前期廣告創(chuàng)意核心； 就事論事的物質(zhì)性賣點(diǎn)宣傳，在形象造勢后立即跟進(jìn)；

賣點(diǎn)廣告的創(chuàng)意，以個性化角度為基本出發(fā)點(diǎn)，并以生活方式的引導(dǎo)作為主線索； 以“名流典范美食觀念”為訴求線索，逐一對***國際產(chǎn)品精華一期期展示； 創(chuàng)意手法，一標(biāo)題一觀念；一畫面一圖景；虛實(shí)結(jié)合； 新聞策略 新聞題材：

飲食與城市（主標(biāo)1：四度空間 詮釋美食“本真”副標(biāo)：——記“美食秀場***國際酒店）飲食與城市生活；（主標(biāo)2：***國際酒店“知本”新貴之非凡秀場副標(biāo)：——雅致 品位 自由 自我或縱情張揚(yáng)）***國際酒店與城市文化；（主標(biāo)3：飲食需要品質(zhì)副標(biāo)：——***國際酒店，承載的不僅是飲食；（而是人文生活）

***國際酒店與城市餐飲現(xiàn)狀；（主標(biāo)4：飲食，容納的也不僅是飲食； 副標(biāo)： “***國際酒店”————高尚美食秀場）

***國際酒店為城市帶來的新觀念、新生活方式、新城市風(fēng)采；（主標(biāo)5：愛的態(tài)度比愛的尺度更重要）

***國際酒店與美食顧問（主標(biāo)6：五星級裝修標(biāo)準(zhǔn)，一站式顧問服務(wù)：副標(biāo)：有創(chuàng)意，就有可能-------***國際酒店）

***國際酒店對歐陸沐浴美食的精道理解和演繹；主標(biāo)7：生活需要品質(zhì)，設(shè)計以人為本

副標(biāo)：“***國際酒店”總體設(shè)計詮釋）***國際酒店對城市美食文脈的傳承和創(chuàng)新；（主標(biāo)8：飲食的心情比飲食更重要

副標(biāo)：人民西路——“***國際酒店”）***國際酒店設(shè)計的精華論述；（主標(biāo)9：輝煌人生，超凡享受 副標(biāo)：--—記“我”為什么選擇***國際酒店）

***國際酒店設(shè)計擔(dān)當(dāng)者的理念、業(yè)績與貢獻(xiàn)；（名人訪談）（選擇愛的方向，選擇愛的心情------愛的新座標(biāo)“***國際酒店”品牌總設(shè)計師XXX）***國際酒店核心賣點(diǎn)宣傳（觀念賣點(diǎn)、物質(zhì)賣點(diǎn)）

產(chǎn)品賣點(diǎn)；服務(wù)理念賣點(diǎn)；餐飲方式賣點(diǎn)；文化藝術(shù)含量賣點(diǎn)； 服務(wù)賣點(diǎn)；配套系列化賣點(diǎn)；業(yè)態(tài)賣點(diǎn)；延伸賣點(diǎn)；品牌賣點(diǎn)； ***國際酒店報道題材 社會反響報道；（主標(biāo):今天沒有人早到,生意卻早已熱鬧副標(biāo)： 他們是***國際酒店的常客。）品牌和背景報道； 產(chǎn)品報道；（“***國際酒店”獨(dú)具特色“四度空間”系列美食秀場）新聞形式

本報述評；新聞綜述；熱點(diǎn)追蹤；娛樂專版 專題報道；都市休閑； 記者專訪；人物專訪

新聞體系、主題列示（略）新聞稿示范（略）媒介策略

第一價段性媒介策略

本階段廣告應(yīng)更多以項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)為主，品牌形象為輔。

廣告形式重點(diǎn)以報紙廣告、電視廣告、現(xiàn)場形象、印刷品為主、適時采用專業(yè)雜志等媒體，配以城市戶外、雜志廣告、電臺廣告、公交車、網(wǎng)絡(luò)等新媒介，通過“硬推軟拉”的方式達(dá)到綜合廣告效果最優(yōu)的立體媒介策略。

A Ⅰ期，品牌預(yù)熱期，以報紙為主（軟性新聞可先行），電視、電臺和戶外廣告為輔，同時考慮網(wǎng)絡(luò)推廣（注：網(wǎng)站建設(shè)、上海論壇推廣）；

B Ⅰ期，品牌上市期，主要媒體組合，報紙（硬性、軟性新聞）、電臺、電視形象廣告，戶外廣告（車體）；

C Ⅱ期，產(chǎn)品穩(wěn)健期，報紙廣告為主的小版面短、平、快利益訴求，力求立桿見影，電視廣告由創(chuàng)意性的形象廣告轉(zhuǎn)為電視廣告雜志；網(wǎng)絡(luò)廣告、雜志廣告、直郵廣告突出立體組合效果； 推廣工具

1）公共傳播媒體

●報紙媒體：——時效性、受眾覆蓋廣；主動地接受、關(guān)注度高、權(quán)威性強(qiáng)、信息承載量大，受眾文化層次較高，目標(biāo)客戶到達(dá)率高。主選本地：利用新安晚報、（市版新安晚報）從各個側(cè)面打造***國際酒店“美食秀場 點(diǎn)睛之作”的形象。

●電視媒體：——創(chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面；傳遞速度快、涵蓋面廣、創(chuàng)意承載能力強(qiáng)，干擾度高、被動地接受。

主選本地：文體頻道《魯豫有約》、經(jīng)濟(jì)生活頻道《第一時間》、上海電視臺、《市有線電視臺》

●移動媒體：——（主動性高）-----可以根據(jù)目標(biāo)對象的生活形態(tài),針對特定區(qū)域及線路安排廣告投放,有效且精準(zhǔn)的溝通,發(fā)揮廣告效果的最大化效益.（目標(biāo)對象覆蓋范圍廣）----可以根據(jù)車種的屬性,有效將廣告信息傳至區(qū)域范圍.（長時間的廣告暴光）---每天平均12小時的廣告信息暴露時間

（視角沖擊力強(qiáng)）----適合企業(yè)形象建立,新商品上市.適應(yīng)活動或商品力傳播等等不同的廣告訴求.●分眾傳媒：——創(chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面；傳遞受眾精準(zhǔn)，受眾文化層次較高。

●雜志廣告：——品位高，樹立長期、持續(xù)品牌有利；素質(zhì)高，傳播針對性強(qiáng)；根據(jù)項(xiàng)目具體情況，投放少量雜志廣告。譬如《金領(lǐng)生活》

●電臺廣告：——頻率重復(fù)度高，受眾針對性相對強(qiáng)一點(diǎn)；

●網(wǎng)絡(luò)廣告：——新型媒體，知識階層受眾，國際性受眾成為可能；（例如：上海論壇、百度竟價排名）

●小區(qū)戶外廣告：——高檔小區(qū)燈箱、廣告牌導(dǎo)示等長期品牌形象的維持； ●自有媒體：

自有媒體指的是廣告主自己創(chuàng)造的廣告載體。酒店行業(yè)鑒于自身的優(yōu)勢，可以說是自有媒體應(yīng)用得最廣泛的行業(yè)。這種媒體大致上可分為以下幾類：

（1）印刷類：***國際酒店品牌形象畫冊、產(chǎn)品手冊、新品推薦單張、手提袋等； 通過商業(yè)信函投遞、賣場發(fā)送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。（2）定點(diǎn)類：商務(wù)會館及戶外等；

（3）會員類：娛樂企業(yè)為了更好地服務(wù)客戶和打造企業(yè)品牌，建立客戶數(shù)據(jù)庫，并成立俱樂部或其它團(tuán)體，內(nèi)部發(fā)行會員卡或品牌刊物等載體，（5）其它類：還有一種也屬自有媒體，就是服務(wù)企業(yè)發(fā)行的書刊雜志，比如《安徽酒店》等，當(dāng)然，這種媒體對***國際酒店產(chǎn)品銷售沒有直接幫助，卻對企業(yè)品牌建設(shè)有著大功。廣告宣傳階段

建議把***國際酒店的廣告宣傳分為四個階段： ①***國際酒店導(dǎo)入階段 品牌市場預(yù)熱期：

時間：推廣形式：形象廣告（硬廣告+軟文）媒體選擇： 報紙：《版新安晚報）

②***國際酒店產(chǎn)品上市階段（引爆）： 時間：

開業(yè)：初定在（待定）

推廣形式：利用密集的報紙、電視、電臺、專業(yè)雜志等媒體、路牌、橫幅戶外廣告打造***國際酒店優(yōu)越優(yōu)雅的產(chǎn)品形象，同時，利用一些公關(guān)和促銷活動來促進(jìn)服務(wù)產(chǎn)品的銷售。媒體安排： 報紙：（市版新安晚報）

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時間》欄目 電臺：交通臺、生活調(diào)頻形象口播廣告 網(wǎng)絡(luò)媒體：上海論壇 ③保溫階段： 時間：

目的：根據(jù)前期市場反映和銷售狀況，有針對性地對銷售狀況進(jìn)行跟蹤報告,并對***國際酒店系列產(chǎn)品進(jìn)行評析和系列報道,為售價提供制定依據(jù)和心理期待,積蓄準(zhǔn)客戶群。推廣形式：適當(dāng)選用上海市各主流媒體宣傳（硬廣告+軟文）外，來促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。報紙：《新安晚報》

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時間》欄目 ④維護(hù)階段： 時間：

目的：為拓展下一步特許網(wǎng)點(diǎn)做鋪墊

推廣形式：適當(dāng)利用媒體宣傳外，通過活動、優(yōu)惠政策等手段來促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。報紙：《新安晚報》

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時間》欄目

第三篇：五星級酒店策劃方案

***國際酒店推廣策劃方案（初稿）

一、序言

二、目標(biāo)消費(fèi)群

三、形象定位

四、第一階段：企劃目標(biāo)

五、媒介推廣策略

[序言]

通過近期對***國際酒店各個部門的了解并綜合分析、酒店的現(xiàn)狀良好：

1、地理位置突出、發(fā)展局限性較大。

2、增加酒店特色項(xiàng)目，提煉亮點(diǎn)，要具備吸引顧客的噱頭。

3、增加軟件服務(wù)，整合品牌。

4、加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高員工的工作熱情和創(chuàng)新精神，以及責(zé)任意識。

5、針對服務(wù)市場特服人員資源匱乏，專業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不高的現(xiàn)狀，提高自身的服務(wù)水平。

6、強(qiáng)化被動營銷，加強(qiáng)營銷的力度及對售后服務(wù)的跟蹤。

綜上分析、要想***國際酒店經(jīng)營的好特別是餐飲及浴場兩個主要項(xiàng)目，必須主動把握先機(jī)，因時利導(dǎo)，進(jìn)行一系列的推廣。

一、營銷策略

市場營銷是酒店經(jīng)營管理的核心，也是決定酒店經(jīng)濟(jì)效益與市場競爭實(shí)力大小的關(guān)鍵。它是一門建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、行為科學(xué)、心理學(xué)、價格學(xué)等學(xué)科的理論基礎(chǔ)上，專門研究市場營銷活動規(guī)律的綜合性應(yīng)用科學(xué)。正確制定和掌握營銷策略，對酒店的生存與發(fā)展將起著決定性的作用。

1、營銷的目的：通俗的講就是針對客源市場的需求狀況，適時推出酒店的服務(wù)產(chǎn)品，并迅速讓顧客了解和接受，再充分享受服務(wù)的過程后，對服務(wù)產(chǎn)品充分的認(rèn)可并重復(fù)消費(fèi)?？梢?，營銷活動始終貫穿于服務(wù)的全過程。

2、互動式營銷：酒店客房、餐飲、浴場互動，消費(fèi)后互送禮券用。

3、傳銷式營銷（對內(nèi)）：凡第一次來消費(fèi)的顧客在消費(fèi)結(jié)束買單的同時，可獲贈積分卡；同一張卡消費(fèi)金額達(dá)到一萬元，即可獲贈一張價值五百元的儲值卡；打折卡與儲值卡不得同時使用。

4、全員營銷：通過酒店的全體員工，向顧客推廣酒店的服務(wù)項(xiàng)目及優(yōu)惠政策，并與顧客保持良好的關(guān)系，爭取顧客的重復(fù)消費(fèi)；凡內(nèi)部員工主動邀請來的顧客，可按照消費(fèi)的金額，給予員工3%—5%的業(yè)績提成；對內(nèi)部員工主動推銷給顧客的酒水，同樣可給予一定的瓶蓋（杯）提成。

5、專職營銷：成立一支4人組成的專職營銷隊伍，2人用于對外部市場的開發(fā)和鞏固，負(fù)責(zé)將顧客請進(jìn)來；2人用于對內(nèi)部顧客的培養(yǎng)，要將顧客留得住。

6、附加值：增設(shè)免費(fèi)專車接送服務(wù)；足療或按摩贈送生果及飲品各一份；KTV消費(fèi)贈送精美紀(jì)念品；酒店舉行抽獎活動。

二、宣傳推廣

1、宣傳的意義：為了盡快將酒店的劣勢轉(zhuǎn)變成優(yōu)勢，必須進(jìn)行有效的宣傳，以此提高酒店的知名度，提升品牌價值。

2、宣傳的時機(jī)：以酒店掛牌開業(yè)作為前期宣傳的合理時機(jī)。

3、宣傳的重點(diǎn)：必須以***國際酒店宣傳的主體，重點(diǎn)宣傳開業(yè)酬賓的方案。

4、宣傳的形式：利用接送專車做車體廣告，內(nèi)容主要為介紹酒店的服務(wù)項(xiàng)目及接送電話；與長途客運(yùn)公司及出租車公司聯(lián)系，利用車座套印制廣告；在火車站、飛機(jī)場、汽車站等出口做燈箱廣告；制作酒店的宣傳手冊；制作大堂及電梯廣告；制作酒水牌；在小紀(jì)念品、打火機(jī)上印制廣告等。

三、人力資源

采取多方式式進(jìn)行人員的招聘、儲備一些人力資源，以應(yīng)對各種營銷活動開始后客流高峰的到來。

四、人員培訓(xùn)

對所有的員工進(jìn)行規(guī)范、程序、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的培訓(xùn)。讓每位員工有團(tuán)隊精神和意識。在日常的服務(wù)中自覺提高服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)員工的超前服務(wù)意識。在服務(wù)上采取主動服務(wù)和靈活服務(wù)方式。加強(qiáng)管理人員的工作執(zhí)行力度和工作作風(fēng)，務(wù)必做到事事有人管，工作樣樣有人落實(shí)。服務(wù)時時有人跟進(jìn)，技術(shù)月月有人更新?！杜嘤?xùn)計劃》（略）注；以上所提到的問題是作為前期工作的一個方向，具體的操作以現(xiàn)在實(shí)際的工作為主，邊營業(yè)邊進(jìn)行改進(jìn)和實(shí)施。

個性化、形象化競爭日益激烈，將成為上海市服務(wù)發(fā)展的潮流。酒店系列產(chǎn)品要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機(jī)，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的服務(wù)品牌。

[目標(biāo)消費(fèi)群]

由于諸多酒店開業(yè)影響以及市場競爭的日益加劇，對酒店的市場定位顯得尤為重要，定位的準(zhǔn)確與否，可直接關(guān)系到所有經(jīng)營業(yè)態(tài)的成敗，所以找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群是我們的當(dāng)務(wù)之急。我認(rèn)為，我們應(yīng)該將目標(biāo)定位在中、高端的客戶群體，其中包括：上海所有酒店現(xiàn)有的協(xié)議單位、機(jī)關(guān)及事業(yè)單位、學(xué)校、私企及個體老板、國企及私企領(lǐng)導(dǎo)層，所以消費(fèi)的檔次應(yīng)該定位在高檔消費(fèi)水平，消費(fèi)價格的調(diào)整，須進(jìn)一步進(jìn)行市場調(diào)查后方可確定。

[形象定位]

根據(jù)酒店的自身特點(diǎn)和目標(biāo)消費(fèi)群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把***國際定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受。也是尊貴、智慧、時尚、價值感以及內(nèi)斂而奔放的生命熱情的體現(xiàn)。

[第一階段：企劃目標(biāo)]

鋪墊期目標(biāo)：（入市期）

B、建立口碑，造成城市小眾傳播的聲勢；

C、迅速引起市場關(guān)注和興趣，達(dá)到一定的消費(fèi)意向，儲備一定的意向客戶；

D、短期內(nèi)制造出城市熱門消費(fèi)話題，延伸出休閑消費(fèi)的現(xiàn)階段最高模式的話題；

通過導(dǎo)入以下策略，從根本上解決“***國際”目前所面臨的問題。同時，也能引起更多的目標(biāo)消費(fèi)者和潛在消費(fèi)群體注意和關(guān)注，為市場推廣的高峰期（第二階段）埋下伏筆，形成飛箭離弦之勢，以期在第二階段的市場推廣中噴薄而出。

一、品牌策略

1、品牌的塑造——包括理念塑造（核心廣告語：）：尊貴不貴、彰顯品味

行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會活動、產(chǎn)品服務(wù)等后續(xù)）；

品牌的積累——不斷以媒體的手段、以項(xiàng)目的社會行為，對品牌進(jìn)行強(qiáng)化和鞏固；

品牌的維持和深化——不可有對品牌有非良性影響的事件發(fā)生，以維持品牌忠誠度不斷對品牌添加和賦予新的內(nèi)容，以使其深化；

2、文化和藝術(shù)策略

關(guān)于城市、關(guān)于生活方式、關(guān)于餐飲、關(guān)于未來的文化話題;

***國際，是生活的文化、餐飲的文化、沐浴的文化、商務(wù)的文化、經(jīng)濟(jì)的文化……；

***國際酒店也是城市時尚的文化，都市新生活方式的文化——總之，餐飲是一種綜合的文化現(xiàn)象；

***國際酒店的新聞宣傳，當(dāng)然離不開“文化的話題”；

***國際酒店是“軟性新聞體系”的重要組成部分；

這是宣傳推廣的“新聞話題”殺手锏；

這是品牌塑造中的“理念塑造”部分；

這是為***國際酒店品牌增加厚度和內(nèi)涵的必由之徑；

廣告信息的“全面性”；新聞信息的“多元性”；“概念賣點(diǎn)”，“觀念賣點(diǎn)”，“現(xiàn)實(shí)賣點(diǎn)”的有機(jī)結(jié)合；

新概念策略

由品牌的獨(dú)特性倡導(dǎo)系列“生活秀場新概念”、傳播話題等獨(dú)占性話題，以及由此關(guān)聯(lián)的社會傳播效應(yīng)；

以“新概念”帶來的附加價值；

廣告營銷策略、廣告方式、大眾媒介的有效整合和運(yùn)用；

體驗(yàn)消費(fèi)、引導(dǎo)、煽情；有效服務(wù)方式和實(shí)施；

小眾傳播；各種綜合社會資源（政府資源、行業(yè)資源、地域資源、人文資源、市場資源等）的整合運(yùn)用；

廣告的統(tǒng)一性和持續(xù)性

1）統(tǒng)一性，以維持整體廣告形象，樹立具超越時空的識別性、具個性氣質(zhì)的品牌；

A 形象統(tǒng)一B 風(fēng)格統(tǒng)一C 氣質(zhì)統(tǒng)一D 文化品位統(tǒng)一E 主要口號語統(tǒng)一

2）持續(xù)性――將成功建立的廣告整合形象持續(xù)延伸和階段性深入，形成一個廣告運(yùn)動；

廣告創(chuàng)意策略

? 針對目前上海群眾，采用雙語版；（普通話、地方方言）

? 用系列表現(xiàn)的手法，為群眾描繪一幅幅“創(chuàng)美食文化秀場，名流典范生活觀念”；

? “名流典范生活模式”即是中國的，也是世界的；即是現(xiàn)代的，又是具濃郁傳統(tǒng)文化風(fēng)貌的；即：東情西韻，古風(fēng)新律

? 用系列表現(xiàn)手法，體現(xiàn)“名流典范生活模式”所蘊(yùn)涵的文化、人文、生活內(nèi)涵；

? 用現(xiàn)代、和諧、個性化的語言，表現(xiàn)“***國際”代表的時代生活方式；提升***國際創(chuàng)意思路的理論高度；

? 城市美食文化的高度；

? 城市餐飲發(fā)展史的高度；

? 百年美食文化的高度；

? 現(xiàn)代、國際的新美食方式締造者的高度；

? 有高度和厚度的形象宣傳作為前期廣告創(chuàng)意核心；

? 就事論事的物質(zhì)性賣點(diǎn)宣傳，在形象造勢后立即跟進(jìn)；

? 賣點(diǎn)廣告的創(chuàng)意，以個性化角度為基本出發(fā)點(diǎn)，并以生活方式的引導(dǎo)作為主線索；

? 以“名流典范美食觀念”為訴求線索，逐一對***國際產(chǎn)品精華一期期展示；

?

新聞策略

新聞題材：

飲食與城市（主標(biāo)1：四度空間詮釋美食“本真”副標(biāo)：——記“美食秀場***國際酒店）飲食與城市生活；（主標(biāo)2：***國際酒店“知本”新貴之非凡秀場副標(biāo)：—— 雅致品位自由自我或縱情張揚(yáng)）***國際酒店與城市文化；（主標(biāo)3：飲食需要品質(zhì)副標(biāo)：——***國際酒店，承載的不僅是飲食；（而是人文生活）

***國際酒店與城市餐飲現(xiàn)狀；（主標(biāo)4：飲食，容納的也不僅是飲食； 副標(biāo)： “***國際酒店”————高尚美食秀場）***國際酒店為城市帶來的新觀念、新生活方式、新城市風(fēng)采；（主標(biāo)5：愛的態(tài)度比愛的尺度更重要）

***國際酒店與美食顧問（主標(biāo)6：五星級裝修標(biāo)準(zhǔn)，一站式顧問服務(wù)：副標(biāo)：有創(chuàng)意，就有可能-------***國際酒店）***國際酒店對歐陸沐浴美食的精道理解和演繹；主標(biāo)7：生活需要品質(zhì)，設(shè)計以人為本副標(biāo)：“***國際酒店”總體設(shè)計詮釋）***國際酒店對城市美食文脈的傳承和創(chuàng)新；（主標(biāo)8：飲食的心情比飲食更重要副標(biāo)：人民西路——“***國際酒店”）

***國際酒店設(shè)計的精華論述；（主標(biāo)9：輝煌人生，超凡享受 副標(biāo)：--—記“我”為什么選擇***國際酒店）

***國際酒店設(shè)計擔(dān)當(dāng)者的理念、業(yè)績與貢獻(xiàn)；（名人訪談）（選擇愛的方向，選擇愛的心情------愛的新座標(biāo)“***國際酒店”品牌總設(shè)計師XXX）

***國際酒店核心賣點(diǎn)宣傳（觀念賣點(diǎn)、物質(zhì)賣點(diǎn)）

產(chǎn)品賣點(diǎn)；服務(wù)理念賣點(diǎn)；餐飲方式賣點(diǎn)；文化藝術(shù)含量賣點(diǎn)；

服務(wù)賣點(diǎn)；配套系列化賣點(diǎn)；業(yè)態(tài)賣點(diǎn)；延伸賣點(diǎn)；品牌賣點(diǎn)；

***國際酒店報道題材

社會反響報道；（主標(biāo):今天沒有人早到,生意卻早已熱鬧副標(biāo)：他們是***國際酒店的常客。）

品牌和背景報道；

產(chǎn)品報道；（“***國際酒店”獨(dú)具特色“四度空間”系列美食秀場）

新聞形式

本報述評；新聞綜述；熱點(diǎn)追蹤；娛樂專版

專題報道；都市休閑；

記者專訪；人物專訪

新聞體系、主題列示（略）

新聞稿示范（略）

媒介策略

第一價段性媒介策略

本階段廣告應(yīng)更多以項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)為主，品牌形象為輔。

廣告形式重點(diǎn)以報紙廣告、電視廣告、現(xiàn)場形象、印刷品為主、適時采用專業(yè)雜志等媒體，配以城市戶外、雜志廣告、電臺廣告、公交車、網(wǎng)絡(luò)等新媒介，通過“硬推軟拉”的方式達(dá)到綜合廣告效果最優(yōu)的立體媒介策略。

A Ⅰ期，品牌預(yù)熱期，以報紙為主（軟性新聞可先行），電視、電臺和戶外廣告為輔，同時考慮網(wǎng)絡(luò)推廣（注：網(wǎng)站建設(shè)、上海論壇推廣）；

C Ⅱ期，產(chǎn)品穩(wěn)健期，報紙廣告為主的小版面短、平、快利益訴求，力求立桿見影，電視廣告由創(chuàng)意性的形象廣告轉(zhuǎn)為電視廣告雜志；網(wǎng)絡(luò)廣告、雜志廣告、直郵廣告突出立體組合效果；

推廣工具

1）公共傳播媒體

●報紙媒體：——時效性、受眾覆蓋廣；主動地接受、關(guān)注度高、權(quán)威性強(qiáng)、信息承載量大，受眾文化層次較高，目標(biāo)客戶到達(dá)率高。主選本地：利用新安晚報、（市版新安晚報）從各個側(cè)面打造***國際酒店“美食秀場點(diǎn)睛之作”的形象。

●電視媒體：——創(chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面；傳遞速度快、涵蓋面廣、創(chuàng)意承載能力強(qiáng)，干擾度高、被動地接受。

主選本地：文體頻道《魯豫有約》、經(jīng)濟(jì)生活頻道《第一時間》、上海電視臺、《市有線電視臺》

●移動媒體：——（主動性高）-----可以根據(jù)目標(biāo)對象的生活形態(tài),針對特定區(qū)域及線路安排廣告投放,有效且精準(zhǔn)的溝通,發(fā)揮廣告效果的最大化效益.（目標(biāo)對象覆蓋范圍廣）----可以根據(jù)車種的屬性,有效將廣告信息傳至區(qū)域范圍.（長時間的廣告暴光）---每天平均12小時的廣告信息暴露時間

（視角沖擊力強(qiáng)）----適合企業(yè)形象建立,新商品上市.適應(yīng)活動或商品力傳播等等不同的廣告訴求.●分眾傳媒：——創(chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面；傳遞受眾精準(zhǔn)，受眾文化層次較高。

●雜志廣告：——品位高，樹立長期、持續(xù)品牌有利；素質(zhì)高，傳播針對性強(qiáng)；根據(jù)項(xiàng)目具體情況，投放少量雜志廣告。譬如《金領(lǐng)生活》

●電臺廣告：——頻率重復(fù)度高，受眾針對性相對強(qiáng)一點(diǎn)；

●網(wǎng)絡(luò)廣告：——新型媒體，知識階層受眾，國際性受眾成為可能；（例如：上海論壇、百度竟價排名）

●小區(qū)戶外廣告：——高檔小區(qū)燈箱、廣告牌導(dǎo)示等長期品牌形象的維持；

●自有媒體：

自有媒體指的是廣告主自己創(chuàng)造的廣告載體。酒店行業(yè)鑒于自身的優(yōu)勢，可以說是自有媒體應(yīng)用得最廣泛的行業(yè)。這種媒體大致上可分為以下幾類：

（1）印刷類：***國際酒店品牌形象畫冊、產(chǎn)品手冊、新品推薦單張、手提袋等； 通過商業(yè)信函投遞、賣場發(fā)送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。

（2）定點(diǎn)類：商務(wù)會館及戶外等；

（3）會員類：娛樂企業(yè)為了更好地服務(wù)客戶和打造企業(yè)品牌，建立客戶數(shù)據(jù)庫，并成立俱樂部或其它團(tuán)體，內(nèi)部發(fā)行會員卡或品牌刊物等載體，（5）其它類：還有一種也屬自有媒體，就是服務(wù)企業(yè)發(fā)行的書刊雜志，比如《安徽酒店》等，當(dāng)然，這種媒體對***國際酒店產(chǎn)品銷售沒有直接幫助，卻對企業(yè)品牌建設(shè)有著大功。

廣告宣傳階段

建議把***國際酒店的廣告宣傳分為四個階段：

①***國際酒店導(dǎo)入階段

品牌市場預(yù)熱期：

時間：推廣形式：形象廣告（硬廣告+軟文）

媒體選擇：

報紙：《版新安晚報）

②***國際酒店產(chǎn)品上市階段（引爆）：

時間：

開業(yè)：初定在（待定）

推廣形式：利用密集的報紙、電視、電臺、專業(yè)雜志等媒體、路牌、橫幅戶外廣告打造***國際酒店優(yōu)越優(yōu)雅的產(chǎn)品形象，同時，利用一些公關(guān)和促銷活動來促進(jìn)服務(wù)產(chǎn)品的銷售。

媒體安排：

報紙：（市版新安晚報）

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時間》欄目

電臺：交通臺、生活調(diào)頻形象口播廣告

網(wǎng)絡(luò)媒體：上海論壇

③保溫階段：

時間：

目的：根據(jù)前期市場反映和銷售狀況，有針對性地對銷售狀況進(jìn)行跟蹤報告,并對***國際酒店系列產(chǎn)品進(jìn)行評析和系列報道,為售價提供制定依據(jù)和心理期待,積蓄準(zhǔn)客戶群。

推廣形式：適當(dāng)選用上海市各主流媒體宣傳（硬廣告+軟文）外，來促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。

報紙：《新安晚報》

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時間》欄目

④維護(hù)階段：

時間：

目的：為拓展下一步特許網(wǎng)點(diǎn)做鋪墊

推廣形式：適當(dāng)利用媒體宣傳外，通過活動、優(yōu)惠政策等手段來促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。

報紙：《新安晚報》

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時間》欄目

第四篇：圣誕節(jié)活動方案及費(fèi)用預(yù)算

一、二、圣誕節(jié)活動安排 時間：12月24日平安夜 地點(diǎn)：3樓大會議室、大KTV

四、大堂布置

1、圣誕樹1棵：1500元

2、星星燈禮盒：1000元

3、木欄柵、雪景：500元

4、圣誕糖果：2000元

5、圣誕老人服2套：700元

五、背景音樂

1、圣誕進(jìn)行曲

2、新年進(jìn)行曲

3、圣誕老人（2人）拌裝、派新年禮物

4、朔料鼓掌手拍：元

六、圣誕大餐（三樓大會議室（散餐），中型會議室（套票專用））

1、布置二個布菲臺

2、水果、冷盤、涼菜、點(diǎn)心、色拉

3、熱菜

4、主食、蛋炒飯、饅頭

（需要布菲臺12個）

七、演出大廳

1、節(jié)目主持

2、節(jié)目內(nèi)容（1）互動節(jié)目

（2）外請節(jié)目：5000元

（3）員工內(nèi)部節(jié)目

八、抽獎

1、新年鐘聲響起

2、放煙火

3、抽獎

4、活動結(jié)束

九、預(yù)算

1、獎品：6100元

2、場景布置：5700元

3、圣誕禮物：1500元

4、票務(wù)印刷（150份）：1800元

5、煙火：10000元

6、演出費(fèi)用：5000元

7、食品采購：15000元

合計：4.51萬元

10、票務(wù)

佳賓票：限額（1）

1688元/張6張金額：10128元

（提供圣誕大餐、抽獎、免費(fèi)提供豪華間、自動麻將機(jī)、免費(fèi)早餐）佳賓票：限額（2）

1288元/張5張金額：6440元

套票：

1068元/張2張金額：2136元（二號樓帶自動麻將機(jī)）968元/張24張金額：23232元

768元/張8張金額：6144元

散票：

500元/張100張金額：50000元

合計：98080元

第五篇：五星級酒店策劃報告

一、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱

鸚鵡螺皇家園林度假酒店（暫定名）

2、項(xiàng)目地址

中國?海南省三亞市亞龍灣

3、項(xiàng)目占地及四至

“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目總占地163畝，合10.87萬平米。項(xiàng)目位于亞龍灣中心廣場西北側(cè)，東臨亞龍大道，南臨濱海大道，西部及北部為亞龍大道通往天域酒店的一條弧線形支路，三路圍合的一獨(dú)立地塊，地理位置優(yōu)越。

4、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)

總建筑面積：7.82萬m2（其中 ：地上建筑面積：4.62萬平米，地下建筑面積：3.2萬平米）容積率：0.42 密度：17.5% 綠化率：80%

5、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位情況介紹

該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位為山西華宇集團(tuán)有限公司，是山西省一家多元化、跨地域的股份制民營企業(yè)。資產(chǎn)總額12億元，凈資產(chǎn)5億元。經(jīng)營范圍涉及零售業(yè)、公路客運(yùn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、生物醫(yī)藥業(yè)等領(lǐng)域。

經(jīng)過多年的穩(wěn)步發(fā)展，華宇集團(tuán)公司在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與金融資本運(yùn)作方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，多種經(jīng)營也使其具有了強(qiáng)大的抗風(fēng)險能力，同時也具備雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為開發(fā)建設(shè)華“宇亞龍灣國際會議中心”項(xiàng)目奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

二、項(xiàng)目的提出

1、海南省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟 ① 總體經(jīng)濟(jì)增長幅度高于全國平均水平② 建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長

2、三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績顯著，投資環(huán)境大為改變 ① 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增長態(tài)勢

② 旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高 ③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效

3、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ① 國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀 ② 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀

③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀

4、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 ① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢 ② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位

5、三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫

6、三亞旅游市場構(gòu)成及發(fā)展趨勢 注：本章1-6小點(diǎn)詳細(xì)內(nèi)容見后附材料

7、項(xiàng)目地提出及目標(biāo)

山西華宇集團(tuán)基于多年的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及對海南三亞旅游房地產(chǎn)市場的理解，在經(jīng)過深入的區(qū)域及行業(yè)調(diào)研后，結(jié)合公司在三亞旅游房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略，確立在三亞市亞龍灣地區(qū)啟動開發(fā)建設(shè)大規(guī)模、熱帶雨林特色的，集旅游休閑、會議、購物等功能為一體的綠色生態(tài)、海景度假酒店項(xiàng)目。

在三亞市當(dāng)?shù)卣闹С窒?，華宇集團(tuán)提出了利用三亞市亞龍灣地區(qū)獨(dú)有的自然景觀及旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)建設(shè)“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”（暫定名）項(xiàng)目的建議。雙方旨在通過“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，加強(qiáng)亞龍灣地區(qū)在會議及商業(yè)服務(wù)等方面的配套服務(wù)功能，完善亞龍灣地區(qū)的旅游、休閑、度假功能，提升亞龍灣地區(qū)的整體形象?！胞W鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目將瞄準(zhǔn)國際級旅游目的地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，融獨(dú)特性、多樣化、生態(tài)環(huán)保、度假休閑、觀光購物等多種旅游居住新概念于一體，高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)一個大規(guī)模、綠色生態(tài)的各功能配套齊全的海景度假酒店，并應(yīng)與隔路相望的華宇集團(tuán)另一酒店項(xiàng)目——“凱悅度假酒店”在資源共享、風(fēng)格定位、經(jīng)營多樣化及功能互補(bǔ)等方面遙相呼應(yīng)、優(yōu)勢互補(bǔ)，形成規(guī)?；?jīng)營優(yōu)勢，降低經(jīng)營成本，擴(kuò)大華宇房地產(chǎn)品牌的輻射力度。

三、項(xiàng)目發(fā)展定位

“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目將建設(shè)成為以熱帶雨林景觀、娛樂購物服務(wù)、產(chǎn)權(quán)式酒店接待為主題的綠色生態(tài)、海景度假酒店，項(xiàng)目建成后一座設(shè)計風(fēng)格獨(dú)特、洋溢濃郁熱帶濱海度假特點(diǎn)、功能配置齊全的規(guī)模化度假酒店將展現(xiàn)在世人面前，它高星級、高標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件環(huán)境，必將吸引眾多來海南三亞旅游度假的游客，使之成為他們的首選下榻地。

“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目的投資及經(jīng)營方式將采用“產(chǎn)權(quán)式酒店”的方式，這種起源于歐洲20世紀(jì)70年代的一種新型酒店經(jīng)營模式，風(fēng)行于世界上著名的旅游城市和地區(qū)（如美國的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地尤為盛行）。此種酒店經(jīng)營模式經(jīng)過30多年的發(fā)展已被發(fā)達(dá)國家廣泛接受，許多國家還為此專門立法并成立行業(yè)協(xié)會以規(guī)范市場，約束市場參與者的行為。這種將房產(chǎn)與旅游投資相結(jié)合的投資模式在目前國內(nèi)形式下是極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y品種。

“產(chǎn)權(quán)式酒店” 經(jīng)營模式是適合海南尤其是三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)營創(chuàng)新品種，此經(jīng)營模式擴(kuò)大了游客入住休閑度假酒店的需求，為游客提供了更多選擇入住高檔次度假酒店的機(jī)會，還解決了三亞高檔次酒店市場供需不平衡、需求相對短缺的問題；另外該模式還可帶動三亞市房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，賦予海南“旅游房地產(chǎn)”市場更多活力和發(fā)展空間，這種新型的旅游房地產(chǎn)投資和消費(fèi)方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的高效結(jié)合，極具市場潛力和生命力；再者該模式還使三亞市高端消費(fèi)人士的保有量始終保持在較高水平，為三亞市經(jīng)濟(jì)及就業(yè)問題找到了出路，為三亞市創(chuàng)造著源源不斷財富。

產(chǎn)權(quán)式酒店的投資客戶（也即固定游客）的市場定位于中產(chǎn)階級家庭、成功人士、專業(yè)旅游房地產(chǎn)投資者及企業(yè)公司，據(jù)有關(guān)資料分析，目前購買產(chǎn)權(quán)式酒店的60%是個人購買，其目的是保值和分紅，同時兼顧度假，采用的方式大多為銀行長期按揭；企業(yè)公司購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假、年會及業(yè)務(wù)會議專用。近年來一批產(chǎn)權(quán)式酒店已在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及大城市逐步興起，相信該旅游品種將成為適合海南三亞這座熱帶濱海旅游城市的新型酒店房地產(chǎn)經(jīng)營模式。注：有關(guān)“產(chǎn)權(quán)式酒店”見后附介紹材料

四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想

1、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想

根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃構(gòu)思、建設(shè)目標(biāo)要求及三亞市亞龍灣資源條件，“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想是：

A、酒店的規(guī)劃設(shè)計將充分體現(xiàn)“建筑是空間藝術(shù)”的思想，使之成為亞龍灣地區(qū)最具熱帶濱海特色的代表性建筑；

B、酒店的規(guī)劃布局及功能分區(qū)將最大限度的滿足業(yè)主追求“自然、綠色、沙灘、海景”的向往，最大程度展現(xiàn)三亞亞龍灣這座熱帶海濱度假圣地獨(dú)一無二的魄力； C、充分利用項(xiàng)目周邊的旅游資源優(yōu)勢，將酒店的建設(shè)工作與將三亞亞龍灣建設(shè)成國家級旅游度假區(qū)的目標(biāo)緊密結(jié)合；

D、采用國際一流智能型最具有熱帶濱海特色的設(shè)計方案；

E、酒店的配套設(shè)施全面而人性化，將為游客提供休閑度假、娛樂購物、旅游休閑、居住等全面服務(wù)；

F、酒店將建設(shè)成風(fēng)格獨(dú)特、個性鮮明、融合自然風(fēng)景及各國建筑文化及園林景觀的綠色生態(tài)的旅游度假勝地； H、成為亞龍灣地區(qū)的標(biāo)志性建筑，并對酒店經(jīng)營模式的發(fā)展趨勢起到示范與引導(dǎo)效應(yīng)；

根據(jù)上述規(guī)劃指導(dǎo)思想，對項(xiàng)目的建設(shè)從規(guī)劃的角度進(jìn)行了初步的設(shè)想，初步明晰了項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品目標(biāo)：

酒店主樓公寓區(qū)——主力戶型70-90平米，配大衛(wèi)生間； 別墅、會所區(qū)——無機(jī)動車行道，別墅周邊環(huán)繞風(fēng)格各異的熱帶雨林景觀； 會議中心—— 外觀設(shè)計成“鸚鵡螺”形狀，成為 標(biāo)志性建筑；

娛樂、休閑、購物一條街——豐富亞龍灣地區(qū)富有文化底蘊(yùn)的、規(guī)模化的娛樂、休閑、購物場所，為亞龍灣地區(qū)提供豐富多彩的“夜生活”娛樂活動

2、酒店概念設(shè)計規(guī)劃思路（1）會議中心

會議中心將臨亞龍大道而建，外形將仿生海南特有的、極富知名度的“鸚鵡螺”外形，洋溢著濃郁的海洋氣息，使之成為亞龍灣的標(biāo)志建筑。

會議中心占地15000平米，總建筑面積10000平米，地上5000平米，地下5000平米?？商峁┤菁{1300人的大型會議室1個及容納200-500人的中型會議室4個（或分割成容納100人左右的小型會議室10個）。會議中心在空間設(shè)計上應(yīng)充分考慮空間的自由組合性，在功能設(shè)計上將體現(xiàn)多功能性，可召開各種類型的商務(wù)會議、國際研討會、新聞發(fā)布會、產(chǎn)品推介會、大型宴會招待等，還可用作電影節(jié)、演唱會、選美比賽場地等。會議中心將按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，配有同聲翻譯系統(tǒng)、貴賓休息室、宴會廳、展示廳等。（2）酒店主樓

酒店主樓占地6000平米，總建筑面積25200平米，地上20200平米，地下5000平米，層高3.5層?？商峁?00套客房，戶型以70—90平米為主，配以部分50平米的小戶型和140平米的大戶型，戶型設(shè)計將充分體現(xiàn)休閑的特點(diǎn)，大臥室、配大衛(wèi)生間（帶洗浴房），寬敞的客廳方便家人及親朋好友聚會、溝通情感，給人以休閑、寬敞、舒適的全新生活感受。（3）別墅

別墅區(qū)占地70000平米，總建筑面積21000平米，地上15000平米，地下6000平米，層高2.5層，可提供單體別墅50棟，面積360-600平米。定位為豪華別墅，別墅區(qū)內(nèi)不設(shè)機(jī)動車道，僅有的步行道蜿蜒于別墅區(qū)內(nèi)，營造出曲徑通幽的世外桃園感覺；別墅區(qū)內(nèi)完全園林化設(shè)計，送700—1000平米的風(fēng)格各異的、熱帶雨林風(fēng)格的私家園林；大型沙灘露天游泳池位于濃郁、高大的棕櫚樹的林蔭下，陽光斜下、吊床小寢，嫻靜而舒適；人工營造的假山滿目綠色，極富空間感，將建筑作為空間的藝術(shù)發(fā)揮的淋漓盡致；區(qū)內(nèi)水流孱孱，不時有魚兒映入眼簾，使人恍若置身仙境；室內(nèi)裝修極盡豪華，每套別墅均配有古玩、瓷器、山水畫等，文化氛圍極濃；別墅區(qū)的家政服務(wù)人員均經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，嚴(yán)格選拔，每套別墅配有專門異域小女為業(yè)主提供周到而專業(yè)的服務(wù)；還贈送每棟別墅業(yè)主價值5萬美元的亞龍灣高爾夫球場會員卡一張。

（4）商業(yè)一條街

商業(yè)一條街占地15000平米，總建筑面積15000平米，地上5000平米，地下10000平米。商業(yè)街定位為規(guī)?；?、高格調(diào)、多樣化經(jīng)營的特色商業(yè)一條街，設(shè)有國內(nèi)外知名酒吧間、咖啡屋、藝術(shù)坊、夜總會、百老匯劇院、民俗飾物店、各式小吃店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)室、美體健身房、特色餐飲、海鮮城等。（5）酒店大堂

酒店大堂單獨(dú)設(shè)置，占地5000平米，總建筑面積2000平米，地上1000平米，地下1000平米。酒店大堂高大、氣派，設(shè)有中央共享空間、大型景觀屏、服務(wù)接待總臺、散座茶座、酒店管理辦公室等。游客在大堂經(jīng)過簡單登記后，即由服務(wù)小姐引至酒店特備的環(huán)保型電動車送客處，由環(huán)保型電動車將客人送至客房。

3、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃設(shè)想，項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步設(shè)定見附表一“規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表”。

五、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

1、項(xiàng)目關(guān)鍵工序進(jìn)度控制

該項(xiàng)目建設(shè)周期1年，2002年7月20日開工，2003年6月30日竣工。序號 關(guān)鍵控制工序 開始如期 結(jié)束日期 備注 1 土地轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)付款 02.06.20 02.07.10 2 項(xiàng)目規(guī)劃方案確定 02.07.10 02.07.30 地基詳勘受該工序約束 3 規(guī)劃報建手續(xù) 02.08.01 02.08.10 4 地基詳勘 02.07.25 02.08.20 基礎(chǔ)處理及基礎(chǔ)施工圖受該工序約束 5 基礎(chǔ)及地下室施工 02.09.15 02.10.30 6 結(jié)構(gòu)封頂，圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工 02.10.20 03.04.30 7 室內(nèi)裝修 02.12.20 03.05.30 8 室外景觀工程 02.12.20 03.04.30 9 園林工程 02.11.30 03.06.30 10 工程竣工 03.06.30

2、項(xiàng)目總體進(jìn)度計劃

見附表二“鸚鵡螺皇家園林度假酒店項(xiàng)目工程進(jìn)度計劃”

六、項(xiàng)目投資估算

1、投資估算的依據(jù)

本報告的投資估算依據(jù)為：

1、三亞市城市總體規(guī)劃確定的區(qū)域市政設(shè)施規(guī)劃；

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想確定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

3、三亞市同類建設(shè)項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)；

4、項(xiàng)目公司與地方政府洽商的土地出讓價格意見；

5、國家及三亞市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類收費(fèi)文件；

2、一些具體費(fèi)用的計算說明（1）土地費(fèi)用

按38萬元/畝的價格計算。（3）前期工程費(fèi)

項(xiàng)目前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目規(guī)劃、勘察、設(shè)計、可行性研究等費(fèi)用，按國家有關(guān)規(guī)定及國際上專業(yè)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。（4）項(xiàng)目管理費(fèi)

項(xiàng)目管理費(fèi)為項(xiàng)目公司為開發(fā)本項(xiàng)目而花費(fèi)的日常運(yùn)作費(fèi)用，按房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)為建安工程費(fèi)的3%計。

（5）建安工程費(fèi)

不包括前期費(fèi)用及室外管網(wǎng)、道路及綠化成本，建安成本在估算時考慮的價格為： A、結(jié)構(gòu)工程：800元/M2，含降水及地基處理； B、安裝工程：400元/M2，包括各種機(jī)電設(shè)備及安裝費(fèi)； C、裝修工程： 公建部分：1500元/M2 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：600元/M2 別墅及酒店主樓：平均按1100元/M2 D、家具、櫥具及高檔床上用品：按800元/M2（6）營銷費(fèi)用

包括市場調(diào)研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場等，按目前海南三亞市的同業(yè)水平，大致以銷售總額8%計算。（7）不可預(yù)見費(fèi)

不可預(yù)見費(fèi)按項(xiàng)目總投資(含土地、建安工程、各類費(fèi)用)的10%計。（8）財務(wù)費(fèi)用

按全部投資，建設(shè)期1年，年利率按6.5%計算。

3、項(xiàng)目投資測算結(jié)果

根據(jù)初步測算，本項(xiàng)目總投資額約為44161萬元(約4.42億元)。詳見附表三 “項(xiàng)目投資測算表”

4、項(xiàng)目資金籌措計劃

根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度計劃安排，項(xiàng)目開發(fā)所需資金主要來源于四部分：自有資金、銀行貸款、項(xiàng)目建筑商墊資及銷售回籠資金。

項(xiàng)目總投資額約為4.42億元，預(yù)測項(xiàng)目需投入啟動資金約為1.5億元人民幣。

項(xiàng)目公司以自有資金投入5000萬元人民幣，爭取向銀行貸款人民幣8000萬元，再加上項(xiàng)目建筑商墊資以及項(xiàng)目后期銷售回籠資金的再投入，基本可保證本項(xiàng)目的開發(fā)資金投入需要。

七、項(xiàng)目營銷

1、項(xiàng)目銷售策劃

（1）前期項(xiàng)目概念性宣傳：A、項(xiàng)目所在地：海南?三亞?亞龍灣?廣場中心區(qū)B、經(jīng)營模式上：旅游+投資型“產(chǎn)權(quán)式酒店”；C、產(chǎn)品上：別墅的海景、園林、環(huán)保生態(tài)、服務(wù)特色、其他附加增值項(xiàng)目等，酒店公寓的大客房、大衛(wèi)生間及其他；（2）賣場設(shè)立：在北京、上海、廣州、深圳、香港、哈爾濱、沈陽等城市設(shè)立賣場，或委托銷售。

（3）項(xiàng)目廣告宣傳：選擇營銷主題，有針對性宣傳。

（4）在?？诩叭齺啓C(jī)場設(shè)立銷售宣傳點(diǎn)，并設(shè)豪華大巴接送游客參觀項(xiàng)目樣板間。（5）組織全國范圍內(nèi)招聘、選拔高級家政服務(wù)專業(yè)人員，制造聲勢，間接為項(xiàng)目銷售做宣傳。

（6）在各賣場設(shè)立城市，組織商務(wù)專機(jī)接送業(yè)主參觀現(xiàn)場樣板間。

2、項(xiàng)目銷售計劃

規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 附表一 序號 指標(biāo)內(nèi)容 單位 數(shù)值 備注 1 總用地面積 萬M2 11.0 163畝 總建筑面積 萬M2 7.82 含地下3.2萬平米 2.1 酒店客房建筑面積 萬M2 4.62 含地下1.1萬平米 2.1.1 酒店主樓 萬M2 2.52 含地下0.5萬平米 2.1.2 別墅 萬M2 2.1 含地下0.6萬平米 2.2 會議中心 萬M2 1 含地下0.5萬平米 2.3 商業(yè)一條街 萬M2 1.5 含地下1萬平米 2.4 酒店大堂 M2 2000 含地下1000平米 2.5 車庫 M2 5000 地下 3平均容積率 0.42 4 綠化率 % 80 5 建筑密度 % 17.5 6 建筑高度 米 15

項(xiàng) 目 投 資 成 本 估 算 表 附表三

單位:萬元 序 號 費(fèi) 用 名 稱 金 額 備 注 1 土地費(fèi)用 6383 1.1 地價款 6197 38萬/畝×163.066畝=6197萬元 1.2 土地契稅 186 土地價款3% 2 前期工程費(fèi) 1622 2.1 編制項(xiàng)目可研 15 2.2 圖設(shè)計費(fèi) 1500 地上200元/M2，地下100元/M2，含景觀 2.3 施工圖審查費(fèi) 15 建安造價的0.8‰ 2.4 規(guī)劃管理費(fèi) 9.3 2元/M2 2.5 人防工程統(tǒng)建費(fèi) 22 2.6 臨時用電增容費(fèi) 16 2.7 臨時用電設(shè)施費(fèi) 10 2.8 用水設(shè)施費(fèi) 2 2.9 甲方臨建工程 15 2.10 臨時圍墻 18 3 建造費(fèi) 18387 3.1 土建工程 6256 800元/M2 3.2 安裝工程 3128 400元/M2 3.3 裝修工程 7353 公建1500元/M2,商場600元/M2,其它1100元/M2 3.4 室外工程 1650 按150元/M2,計11萬M2 4 其它稅費(fèi) 390 4.1 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 83 按建造費(fèi)的4.5‰ 4.2 監(jiān)理費(fèi) 147 按建造費(fèi)的8‰ 4.3 營業(yè)供電貼費(fèi) 160 序 號 費(fèi) 用 名 稱 金 額 備 注 5 管理費(fèi) 552 按建造費(fèi)的3% 6 家具購置費(fèi) 3856 800元/M2(只算大堂、別墅及公寓)7 工藝品等購置費(fèi) 300 按每棟別墅6萬元，共50棟別墅 會員證費(fèi) 2100 每棟別墅1個會員證，5萬美金，合人民幣42萬元，共50棟別墅 開辦費(fèi) 200 10 不可預(yù)見費(fèi) 1839 按建安造價的10% 11 財務(wù)費(fèi)用 2316（1-10）項(xiàng)之和取一年利息（年息6.5%）12 銷售費(fèi)用 6216 按銷售收入的8%計 13 投資總額 44161 14 市場單價 5647元 每平方米 可銷售部分物業(yè)銷售測算 別墅 5.25億元 按均價25000元/M2計，銷售面積2.1萬M2 2 公寓 2.52億元 按均價10000元/M2計，銷售面積2.52萬M2 3 合計 7.77億元

項(xiàng)目可銷售部分價格敏感性分析 附表四 項(xiàng) 目 價 格 變 動 備注

主

樓 價格 5000 6000 7000 8000 9000 10000 單位:元/平米

收入 1.26 1.512 1.764 2.016 2.268 2.52 單位:億元 別

墅 價格 8000 12000 16000 20000 24000 28000 單位:元/平米

收入 1.68 2.52 3.36 4.2 5.04 5.88 單位:億元 合計 2.94 4.032 5.124 6.216 7.308 8.4 單位:億元

銷售稅金(5.5%)0.162 0.222 0.282 0.342 0.402 0.462 單位:億元 投資成本 4.42 4.42 4.42 4.42 4.42 4.42 單位:億元 稅前利潤-1.642-0.61 0.422 1.454 2.486 3.518 單位:億元

投資利潤率(%)9.55 32.90 56.24 79.59 全部投資（含會議中心、商業(yè)街）凈投資利潤率(%)32.46 111.85 191.23 270.62 按自有資金1.3億元計

附：背景資料

一、項(xiàng)目提出

1、海南省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟 ① 總體經(jīng)濟(jì)增長幅度高于全國平均水平

全省經(jīng)濟(jì)增長加快、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。全年共完成GDP 566.05億元，按可比價格計算，比上年增長8.9%，增幅高于上年0.1個百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長高出全國平均水平1.1個百分點(diǎn)。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值200.28億元，增長9.7%，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率41.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值131.18億元，增長8.7%，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率19.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值234.59億元，增長8.3%，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率39.3%。表一：全省近年GDP總值（單位：億元）表2：2001年三產(chǎn)在GDP中所占比重

②建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長

建筑業(yè)保持增長?

全社會建筑業(yè)增加值完成40.13億元，按可比價格計算，比上年增長6.2%。其中：房屋建筑施工面積453.5萬m2，增長4.2%；房屋建筑竣工面積205.5萬m2，增長5.3%。上繳稅金1.99億元，增長7.2%。

固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長?

全年全社會完成固定資產(chǎn)投資206億元，比上年增長6.5%。其中：基本建設(shè)完成投資140.5億元，增長6.4%；更新改造完成投資10.6億元，增長8.2%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資12.5億元，增長21%。

表三：全社會固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）

2、三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績顯著，投資環(huán)境大為改變 ② 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增長態(tài)勢

2001年三亞市以調(diào)整經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大投資、刺激消費(fèi)和提高效益為重點(diǎn)，著力解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次的矛盾和問題，全市經(jīng)濟(jì)在新世紀(jì)呈現(xiàn)出新氣象，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持快速增長勢頭。據(jù)三亞市官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：

全市經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 ?

2001年全市GDP總值32.73億元，比上年增長11.7%，實(shí)現(xiàn)了1998年以來連續(xù)四年經(jīng)濟(jì)增長超10%，超過全國、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時超過10%的增幅。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值13.64億元，增長10%；對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率37.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值6.90億元，增長12%；對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率21.05%；第三產(chǎn)業(yè)增加值12.19億元，增長13.4%；對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率41.3%。投資需求出現(xiàn)高速增長勢頭?

投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)傾斜，全市固定資產(chǎn)投資完成18.56億元，同比增長33.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)投資完成1.81億元，增長59.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資完成1.33億元，增長54.7%；

第三產(chǎn)業(yè)投資完成15.4億元，增長29%。

盤活積壓房地產(chǎn)工作取得新進(jìn)展?

全市房地產(chǎn)投入2.61億元，增長14倍。消化和盤活積壓商品房73.9%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處置量89%。2002年有望將全市積壓商品房和閑置土地問題基本解決。

② 旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高

2001年三亞市通過規(guī)范和整頓旅游市場，加大宣傳促銷力度，擴(kuò)展客源市場，大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成功的舉辦了“全球化論壇”等大型國際會議和旅游活動不斷完善景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，狠抓“假日旅游”旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好，有力地促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。

③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效

A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環(huán)境，工作力度大，辦公效率顯著提高，一切工作服務(wù)于三亞建設(shè)。

B、下大決心改變?nèi)齺喪姓w形象。處置“閑置地、爛尾樓”力度大，成績顯著，三亞市容有了極大改變，向國際性的熱帶海濱城市發(fā)展。

C、有計劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。高速公路的聯(lián)通，市區(qū)交通道路的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計，使旅游觀光十分方便，鳳凰機(jī)場的修建，三亞客運(yùn)碼頭的建設(shè)，尤其是可為境外旅客提供落地簽證服務(wù)，使三亞具有擠身國際旅游城市的條件。

D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。赤田水庫的完工使用，新建電廠的發(fā)電，聯(lián)網(wǎng)可滿足今后一個時期的需要，程控電話、移動、微波、光纖通訊等通信設(shè)施齊全與全國900個城市、全世界195個國家地區(qū)開通，使三亞向智能化數(shù)字化城市又邁近了一大步。

E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。三亞灣“椰夢長廊”的建成、大東海廣場改建、體育廣場、名花公園、藝術(shù)廣場及城市的“綠化美化”工程，使三亞逐步成為一個熱帶海濱花園城市。

3、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ① 國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀

國際旅游業(yè)在20世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2000年全球跨國旅游達(dá)6.98億人次，比1999年增長了7.4%。預(yù)測分析，到2020年，全球接待跨國旅游者將達(dá)到16億人次，國際旅游消費(fèi)將達(dá)2萬億美元。從2000年到2020年間旅游年均收入增長將達(dá)6.7%。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。

我國旅游業(yè)在2000年旅游總收入達(dá)4519億元人民幣（約合550億美元），比上年增長12.9%，入境游人數(shù)達(dá)8344萬人次，比上年增長14.6%，旅游外匯收入達(dá)162億美元，比上年增長15.1%，相當(dāng)于當(dāng)年全國外貿(mào)出口創(chuàng)匯的6.5%。國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)7.44億人，比上年增長3.5%，旅游收入達(dá)3175億元人民幣（約合380億美元）比上年增長12.1%，為世界第五旅游大國。

據(jù)世界旅游組織最新的展望報告稱：到2020年，中國將成為世界旅游的一個主要的目的地和客源國，接待境外游客由現(xiàn)在一年5000萬人次增加到1.73多億次，旅游業(yè)收入增長的幅度將極為可觀。

我國已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。旅游業(yè)“十五”計劃和到2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要所提的“十五”總體目標(biāo)為：到2005年入境游人數(shù)8500萬人次，旅游外匯收入220億美元，國內(nèi)游人數(shù)將達(dá)11億人次，旅游收入達(dá)5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）相當(dāng)于全國GDP的5.8%。

② 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀 海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。如今海南已成為備受國人青睞的旅游目的地，在國內(nèi)已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處，2001年來海南旅游人數(shù)已達(dá)1124萬人次。海南在港、澳及臺灣的知名度也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢。

在國際市場上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的“利基”市場（指面對少數(shù)人的專門市場），不過來訪人次仍然很少，2001年為45.7萬人次。

③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀

海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證

明這些資源對國際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認(rèn)證。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。海南的單個旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨(dú)特性與之相匹配。

海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。一方面海南有達(dá)到國際水準(zhǔn)的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價值，在周邊也不盲目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很有借鑒。同時海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運(yùn)作，徒留些刺眼建筑。值得慶幸的是，這種低水準(zhǔn)旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個地點(diǎn)，尚未泛濫成災(zāi)。更重要的是，海南未受到現(xiàn)今盛行的城市盲目擴(kuò)展（在較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，除?？谑型猓渌擎?zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），而給游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。

4、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 ① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢

海南島總面積3.5萬平方公里。島礁及其海域，約200多萬平方公里，約占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度居全國首位，將會也成為海南重要的客源市場。

海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。其獨(dú)有的熱帶海島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗(yàn)。將能夠在開發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位

國家旅游局把全國分為7大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨(dú)占其一，足見國家決策層對海南旅游寄與的厚望，海南島是國內(nèi)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負(fù)著中國旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任。

“海南，中國與西方在此相會”，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨(dú)具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。

5、三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫

海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃中劃出了?？?、三亞、五指山、文昌、興隆、棋子灣和博鰲等七個主要旅游圈。每個旅游圈都擁有其獨(dú)特的旅游吸引物和組合式旅游產(chǎn)品，在游客類型和數(shù)量、旅游住宿及配套設(shè)施方面等具有極強(qiáng)的互補(bǔ)性。近年來三亞鳳凰國際機(jī)場和環(huán)島高速公路體系的建設(shè)極大的影響了海南旅游產(chǎn)品的分布。海南基礎(chǔ)設(shè)施的根本改善，使海南島相對“縮小”，海口做為海南旅游門戶的地位有所下降。三亞周邊地區(qū)近年來規(guī)劃興建的眾多旅游、食宿等服務(wù)設(shè)施以及新建的旅游景點(diǎn)，極大地強(qiáng)化了該地區(qū)作為海南主要旅游熱點(diǎn)地區(qū)的地位。三亞的形象?

作為中國首要的海濱旅游度假勝地，三亞因其得天獨(dú)厚的旅

游優(yōu)勢而在國內(nèi)享有盛譽(yù)。但要想在國際市場站穩(wěn)，就需要進(jìn)一步提高三亞作為旅游度假勝地的檔次，開發(fā)具有國際水準(zhǔn)的項(xiàng)目，尤其是具有中國和海南特色的旅游產(chǎn)品。同時，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施，并對整個城區(qū)進(jìn)行重要改造，使之成為一個名副其實(shí)的“旅游城市”，著名的國際旅游度假勝地。

三亞旅游產(chǎn)品開發(fā)?

側(cè)重四個方面：①開發(fā)多樣化的度假設(shè)施，包括面向外國游

客和國內(nèi)高消費(fèi)游客的高檔次、低密度的度假酒店。②興建一批新的“必游不可”的文化景點(diǎn)。如中國海事博物館等。③開發(fā)高檔次的專項(xiàng)旅游項(xiàng)目。如西島水上運(yùn)動中心等。④徹底改變城市環(huán)境，樹立一個地地道道的旅游城市形象。以濱海為中心的三亞旅游圈的范圍將從南山佛教文化苑向東擴(kuò)展到亞龍灣以外地區(qū)包括蜈支洲島。

三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展?

目前三亞市約有客房9756間。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃還將在亞龍灣旅游度假區(qū)內(nèi)新建客房7700間。海南新建的高星級酒店客房大多數(shù)都要集中在三亞旅游圈內(nèi)。按有關(guān)部門的預(yù)測統(tǒng)計，到2020年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到26000間。

6、三亞旅游市場構(gòu)成及發(fā)展趨勢

隨著人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費(fèi)市場日漸膨大，旅游人群主要來自中國大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成三亞新旅游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場（見下表）。三亞市旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會主流群體）發(fā)展的趨勢。到三亞旅游的客流量以年17%的增長率在遞增，幾年之后將會有相當(dāng)數(shù)量的高端人群來此生活、休閑度假，所以就必須有相應(yīng)的符合其身份的居住場所，有滿足這個群體生活工作、通信、保健、醫(yī)療、休閑、娛樂等各方面需求的各類場所、設(shè)施。旅游群體兩級分化現(xiàn)象在旅游市場由來已久，而社會主流群體的需求取向?qū)⒋聿Q定未來旅游市場的發(fā)展趨勢。三亞獨(dú)有的熱帶旅游資源隨著每年1000萬登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。只有超前考慮即將到來的海南度假旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ?、三亞規(guī)劃及特點(diǎn)的、達(dá)到國際水準(zhǔn)的大型或超大型高星級度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會主流群體。

北京、上海、廣州在海南旅游市場構(gòu)成情況（據(jù)2000年不完全統(tǒng)計）

地 區(qū) 人均年消費(fèi) 假日出游增長率 家庭旅游 海南度假人均消費(fèi) 到海南人次 喜歡項(xiàng)目

北 京 9163元 15-20% 70% 3000元 20萬人/年 濱海度假 上 海 10000元 10% 50% 2500元 50萬人/年 濱海度假 廣 州 9126元 14% 50% 2000元 80萬人/年 濱海度假

二、項(xiàng)目經(jīng)營管理模式——“產(chǎn)權(quán)式酒店”

1、分時度假基本概述（1）分時度假含義

分時度假（Timeshare）是指投資者（游客）在度假地購買部分時段酒店（度假村）產(chǎn)品的使用權(quán)，并可通過交換系統(tǒng)對不同地點(diǎn)的同類酒店（度假村）產(chǎn)品使用權(quán)進(jìn)行等值交換。目前國際上通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時銷售給投資者游客，每位購買者在約定的時段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。（2）分時度假的國際認(rèn)定

分時度假的實(shí)質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢，一種新的旅游產(chǎn)品。分時度假為國際社會所廣泛接受的定義是基于兩個法律規(guī)定的內(nèi)容，一是美國佛羅里達(dá)州《分時度假房產(chǎn)法案》（以下簡稱“法案”）；二是歐洲《歐盟分時度假指令》（以下簡稱“指令”）。（3）分時度假的法律內(nèi)涵

以上《法案》與《指令》中對分時度假的定義都從法律上做了具體規(guī)范，其定義的核心要素包括：

（1）對合同有效期做了具體規(guī)定即3年以上酒店產(chǎn)品的使用權(quán)；

（2）預(yù)付款的約定，即：使用前一次性交付約定的款項(xiàng)，以取得約定時間與時段的使用權(quán)；

（3）享有使用權(quán)最低天數(shù)，如《指令》規(guī)定為不低于7天；

2、產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述（1）產(chǎn)權(quán)酒店含義

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具及一種新的旅游產(chǎn)品，是歐美中產(chǎn)階級興起后的產(chǎn)物，由瑞士企業(yè)家亞力山大?耐首先提出（Timeshare Hotel）即“時權(quán)酒店”的概念。產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊模式，一個分支演變的，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產(chǎn)品的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其它時間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營，自己獲取經(jīng)營利潤的經(jīng)營模式。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品獲得

產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品獲得國際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購買一定單位的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時確定自己的使用時段（通常為21天），其它時間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營，每年酒店的經(jīng)營收入，單位產(chǎn)品獲得的利潤則用于支付產(chǎn)權(quán)酒店的單位產(chǎn)品分期

付款之費(fèi)用，一般在10—15年后即可取得產(chǎn)權(quán)酒店單位產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)。（3）產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的法律內(nèi)涵

由于產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊形態(tài)，雖在《法案》和《指令》中均未專門的明文規(guī)定，但它已發(fā)展成為旅游發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團(tuán)青睞的旅游產(chǎn)品投資方式之一。它具有如下法律特性：

④ 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品具有產(chǎn)權(quán)概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定的單位產(chǎn)品所有權(quán)。⑤ 業(yè)主與酒店經(jīng)營者是委托經(jīng)營的法律關(guān)系。

⑥ 在業(yè)主未付完金融部門貸款之前，單位產(chǎn)品所有權(quán)并不屬于業(yè)主而處于一種被抵押的法律關(guān)系。

3、分時度假及產(chǎn)權(quán)式酒店的國際發(fā)展軌跡及趨勢（1）全球分時度假地及會員總量分析

全球分時度假地及會員總量比較與發(fā)展?

目前，全球約有5200個分時度假地分布在各地區(qū)，分時度假消費(fèi)者大約有400萬—500萬人，共擁有700萬個標(biāo)準(zhǔn)單位的分時度假產(chǎn)品。1998年全球分時度假業(yè)的總銷售收入超過60億美元。1985年—1998年間，分時度假以年平均10—15%的速度迅速發(fā)展，是旅游業(yè)當(dāng)中增長速度最快領(lǐng)域之一。其中分時度假地數(shù)量平均年增長14%，會員數(shù)量年均增長15%，分時度假產(chǎn)品數(shù)量的年均增長率為15%，雖然1994年以后分時度假業(yè)的增長速度有所放緩，但仍保持較好的成長態(tài)勢，整體分時度假業(yè)增長速

度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于旅游業(yè)的整體年均增長4%，和飯店業(yè)2%的增長速度。表一

全球分時度假業(yè)發(fā)展情況（1985—1998年）年 份 會 員 數(shù)（千 人）分 時 度

假 地 數(shù) 當(dāng) 年 銷 售 產(chǎn) 品（千個）累 計 產(chǎn) 品 銷 售 量（千個）會 員 人 均 擁 有 產(chǎn) 品 數(shù) 銷 售 額(百萬美元)標(biāo) 準(zhǔn) 單 位 產(chǎn) 品 售 價（百 萬 $）1985 1774 805 245 1225 1.52 1580 6449 1987 1822 1125 280 1745 1.55 1940 6929 1989 2132 1530 395 2470 1.61 2970 7519 1991 2687 2070 440 3315 1.60 3740 8500 1993 3653 2760 530 4345 1.57 4505 8500 1995 4355 3744 683 5283 1.41 5123 7503 1997 4840 4532 710 6669 1.47 5710 8046 1998 5156 4998 735 7404 1.48 6125 8334 資料來源：RCI,美國經(jīng)濟(jì)組織,TTI 分時度假發(fā)展速度變化及分析?

從上表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看到，隨著全球分時度假產(chǎn)業(yè)的日趨成熟，在近年來發(fā)展速度有所放慢、減緩。特別是1994年以后，增長速度明顯下降。如下表所示： 表二

分時度假業(yè)增長速度變化情況（1985—1998年）年份

項(xiàng)目 1985--1998 1994--1998 1997--1998 分時度假地 14 6 5 會 員 15 12 8 年銷售額 15 13 7 資料來源：RCI、AEG、TTI 分析：雖然1985年以來分時度假地的年均長速度為14%，但是1994年以后增長速度大幅放緩，年均增長率僅為6%。不過分時度假地的平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計卻在不斷增大，這主要是由于大型開發(fā)商和經(jīng)營商進(jìn)入這一領(lǐng)域并堅持發(fā)展大型綜合度假地的結(jié)果。從全球范圍來看，分時度假地的平均為擁有36套住宿單元，1998年新建設(shè)的分時度假地平均規(guī)模為62個住宿單元，最大的40家開發(fā)商所開發(fā)的分時度假地的平均規(guī)模則高達(dá)110個住宿單元。

另外值得注意的一個特征是，每個消費(fèi)者擁有的分時度假產(chǎn)品數(shù)量有所增長。1994年，平均每個會員擁有1.44個分時度假產(chǎn)品，到1998年這一數(shù)字增加到1.48個。主要原因是：①新購買產(chǎn)品的用戶傾向于一次購買多個產(chǎn)品；②老客戶因?qū)Ξa(chǎn)品較滿意增加購買新產(chǎn)品。

全球不同地區(qū)分時度假的發(fā)展情況?

美國是分時度假業(yè)最發(fā)達(dá)的國家，到1999年中期，美國境內(nèi)共有約1670個分時度假地，占全球總量的32%；歐洲緊隨美國之后，是分時度假業(yè)的第二大發(fā)達(dá)地區(qū)。截止1999年中期歐洲共有1355個分時度假地，歐美兩地相加占有全球分時度假地總量的60%。表三

全球分時度假地情況（1999年中期估算）國家 / 地區(qū) 分時度假地數(shù)量 占總量比例（%）美 國 1670 32.1 歐 洲 1355 26.1 南 美 375 7.2 東南亞/日本 350 6.7 中 美 洲 340 6.5 加勒比地區(qū) 200 3.8 南 非 195 3.8 加 拿 大 125 2.4 中 東 106 2.0 澳大利亞 100 1.9 其 它 110 2.1 未加盟交換系統(tǒng) 275 5.3 合 計 5200 100.0 資料來源：美國度假地協(xié)會

分時度假業(yè)新發(fā)展的情況?

1995年以來，分時度假業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，如果按分時度假地數(shù)量計算，絕對值增長數(shù)量最多的是美國、西班牙、墨西哥和意大利。到1997年南非發(fā)展速度超過了法國，排名列在全球第五名。在1995年—1997年的3年間，這些國家的分時度假地以年均3%--7%的速度增長，全球1996年和1997年的平均增長率分別為5%和6%。近年來，全球分時度假業(yè)領(lǐng)域有一批新興市場發(fā)展迅速，如俄羅斯雖然其境內(nèi)尚沒有分時度假地，但是卻已擁有2萬名以上的會員，會員所購買的分時度假產(chǎn)品多集中在西班牙一帶。表四

全球分時度假前五名發(fā)展情況（1995—1997年）

國 家 1995年分時度假地數(shù)量 1997年分時度假地數(shù)量 年均增長率（%）美 國 1468 1608 8.7 西班牙 405 445 9.0 墨西哥 273 294 7.1 意大利 157 172 8.7 南 非 136 154 11.7 亞洲分時度假市場情況?

按現(xiàn)有統(tǒng)計資料顯示，目前亞洲共有分時度假地260處，擁有分時度假產(chǎn)品的國家有12個，現(xiàn)有分時度假住宿單元1.52萬個，潛在的分時度假住宿單元79萬個，已銷售分時度假產(chǎn)品53.2萬個單位，占總量的67%，共擁有分時度假會員20萬人。表五

亞洲分時度假市場分布情況

國家及地區(qū) 度假地數(shù)量 每個度假地平均住宿單元數(shù)量 日 本 96 66 馬來西亞 71 38 泰 國 38 46 印 尼 25 51 韓 國 18 133 中 國 17 41 菲律賓 11 62 中國臺灣 6 43 其它（4國）8 45 合 計 260 525 資料來源《未來分時度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)影響》

可以看到亞洲的分時度假會員雖然僅占世界分時度假市場的5%左右，總量很小，但近年來發(fā)展速度較快，且由于亞洲地區(qū)人口基數(shù)大，近年來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，穩(wěn)定增長，所以也是具有很大發(fā)展分時度假業(yè)的潛在市場，如泰國、印度尼西亞、馬來西亞、中國等。

4、分時度假對旅游目的地的經(jīng)濟(jì)影響

為目的地創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會?

由于分時度假地的建立，無論是在建設(shè)中、經(jīng)營管理中及運(yùn)營維護(hù)中，都將產(chǎn)生大量的直接就業(yè)機(jī)會，如據(jù)最新調(diào)查表明，在20世紀(jì)90年代中期，分時度假業(yè)在美國新創(chuàng)造出了35000個直接就業(yè)機(jī)會，在墨西哥創(chuàng)造出了16000個就業(yè)機(jī)會。

分時度假產(chǎn)生了一批消費(fèi)巨大的旅游者?

調(diào)查表明，分時度假旅游者的總體消費(fèi)比普通旅游者高出20%。分時度假的整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)可觀?

按照乘數(shù)效應(yīng)，考慮到分時度假業(yè)在市場營銷、銷售收入、物業(yè)管理、稅收等方面的綜合間接經(jīng)濟(jì)影響后，分時度假業(yè)的整體貢獻(xiàn)對經(jīng)濟(jì)影響會進(jìn)一步加大。如美國一個分時度假住宿單元會產(chǎn)生18萬美元的直接貢獻(xiàn)，如果從更廣泛的范圍進(jìn)行測算，這一影響會更大。

分時度假使游客重游率增大?

據(jù)調(diào)查顯示，分時度假會員對某個目的地的重游率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般度假游客，美國分時度假會員在未來10年中計劃去分時度假購置地4.5次，而一般游客僅會來1.8次，這樣將產(chǎn)生巨大的重復(fù)消費(fèi)，也節(jié)約了當(dāng)?shù)芈糜尾块T的大量宣傳促銷費(fèi)用。從以上情況可以得出結(jié)論：分時度假對旅游目的地的經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生多方面的積極影響。

5、我國分時度假業(yè)的現(xiàn)狀

分時度假業(yè)處于概念宣傳啟動階段，南北發(fā)展不均衡?

從國內(nèi)分時度假實(shí)際來看，目前已有了一批開展分時度假的企業(yè)，從整體行業(yè)的規(guī)范性、影響性及在旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)中所占比例來看是很小的，嚴(yán)格說還不能稱之為“分時度假業(yè)”。但是由于是在90年代后期才在我國開始的，所以起步較高，直接跨過了外國分時度假業(yè)較長的摸索階段，進(jìn)入到較高層次的發(fā)展階段。20世紀(jì)90年代末期，國內(nèi)酒店業(yè)對開展分時度假進(jìn)行了早期的探索，并加入國際最大的分時度假交換公司RCI網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中。在97年版的《RCI度假地名錄》中，我國的杭州夢湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時間，其中在RCI度假地名錄中排序號最早的是杭州夢湖度假村（3953號）和北京九華山莊（3954號）。表一

已加入國際分時度假網(wǎng)絡(luò)分布

網(wǎng)絡(luò) 北京 海南 云南 青島 無錫 杭州 珠海 天津 武漢 桂林 上海 廣州 RCI 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 II 1 2

1998年8月28日，泰慕賽爾休閑產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司在人民大會堂召開新聞發(fā)布會，宣布推出“泰慕賽爾權(quán)時空共享網(wǎng)絡(luò)”來自中國經(jīng)濟(jì)休制改革研究會、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中共中央改革研究會、國資局、中旅飯店協(xié)會、清華、北大等專家與知名人士組成的酒店度假村資產(chǎn)重組專題研究組，對泰慕賽爾的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式給予肯定，并有北京前門飯店、廣州華廈大酒店、成都錦江賓館、珠海度假村等50多家星級酒店簽約加盟。同時，產(chǎn)生了中國第一批分時度假產(chǎn)品的消費(fèi)者。

分時度假種類較多，規(guī)模較小?

國內(nèi)目前專業(yè)從事分時度假的企業(yè)主要類別是：

①加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的公司或酒店度假村，其經(jīng)營模式與國際市場接軌，采用銷售20—40年的每年一周的度假產(chǎn)品住宿權(quán)的方式。

②獨(dú)立開發(fā)的度假俱樂部（如海南海航度假村）。這部分企業(yè)依靠自有的酒店度假村開發(fā)分時度假俱樂部產(chǎn)品，采用不同的方式：如點(diǎn)數(shù)制、會員制、加入國際交換網(wǎng)絡(luò)等，度假俱樂部是分時度假業(yè)中極有發(fā)展前途的一種分時度假產(chǎn)品，可以成為適合市場需求的個性化發(fā)展的特色俱樂部品種，但由于其大部分俱樂部實(shí)力不強(qiáng)，在操作運(yùn)行的商業(yè)模式上還需很多完善的地方。而走聯(lián)盟化是較佳的生存方式。③分時度假銷售公司。目前，國內(nèi)已有數(shù)家專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的專業(yè)公司成立，這類分時度假企業(yè)并不參與分時度假房地產(chǎn)開發(fā)，也不參與分時度假酒店度假村的經(jīng)營管理，只負(fù)責(zé)分時度假產(chǎn)品的銷售推廣，所經(jīng)營的產(chǎn)品基本為傳統(tǒng)類型的分時度假產(chǎn)品。如廣東愛特樂度假服務(wù)公司等。主要是專業(yè)銷售RCI和II公司的分時度假產(chǎn)品。這類公司多分布于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。目前，國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時度假銷售公司。主要原因是因?yàn)榉謺r度假的國內(nèi)消費(fèi)市場尚未完全發(fā)育成熟，而國內(nèi)分時度假產(chǎn)品的推出正處于一個啟蒙時間。④自主開發(fā)的分時度假產(chǎn)品國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)公司。自主開發(fā)具有中國特色分時度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)是推動中國分時度假發(fā)展的主力軍之一。這類公司不多于10家，主要集中分布在北京、廣州、深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和云南、海南等分時度假目的地。這些公司一般都以實(shí)力雄厚的大集團(tuán)公司做后盾，致力于分時度假產(chǎn)品的改革、設(shè)計，使之成為中國市場能接受的新型分時度假產(chǎn)品運(yùn)行模式，并構(gòu)建適應(yīng)中國市場的分時度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。

2000年11月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)、北京旅游集團(tuán)等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專業(yè)從事分時度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司在北京成立。天倫度假公司的成立標(biāo)志著國內(nèi)大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時度假行業(yè)。專業(yè)大型旅游企業(yè)的介入對分時度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動力。因?yàn)閷I(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場，擁有分時度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。

⑤分時度假交換公司。分時度假交換公司在分時度假產(chǎn)業(yè)中有著舉足輕重的地位，他的服務(wù)水平高低對于分時度假企業(yè)的發(fā)展生存有著直接的關(guān)系，他是分時度假鏈中必不可少的一個中間環(huán)境、一個交換平臺。它是分時度假業(yè)的發(fā)動機(jī)。如美國的RCI和II公司。

目前在國內(nèi)“海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司”是中國唯一的一家專業(yè)從事分時度假國內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。它的商業(yè)模式與運(yùn)行機(jī)制，是根據(jù)國外最大的兩家分時度假交換公司RCI和II的模式和體制進(jìn)行了適當(dāng)改造后建立的，較適合中國的實(shí)情。雖然該公司對于“如何實(shí)現(xiàn)使用權(quán)益保障的問題”、“銷售模式問題”存在著兩個實(shí)際操作方面的難題，但是該公司在對分時度假交換技術(shù)的掌握理解和規(guī)范化方面是處于領(lǐng)先地位，其交換系統(tǒng)有著較強(qiáng)的兼容性，非常適合中國國情的分時度假業(yè)的發(fā)展。

⑥相關(guān)創(chuàng)新概念企業(yè)。這是一批借用分時度假概念開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。如北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司。他們是將分時度假的點(diǎn)數(shù)制形式經(jīng)過改造應(yīng)用于中國市場的分時營銷公司。他們通過與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網(wǎng)絡(luò)以點(diǎn)數(shù)卡（IC卡）的形式對外銷售分時度假產(chǎn)品，稱之為“房東卡”實(shí)質(zhì)是含有一定數(shù)額資金的消費(fèi)卡。這種點(diǎn)數(shù)制適用于一個企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會因權(quán)益分配問題各方產(chǎn)生異議，同時會努力保證顧客的使用權(quán)。表二

中國分時度假產(chǎn)業(yè)分類 類別 代表企業(yè) 經(jīng)營方式、內(nèi)容

加盟國際分時度假交換網(wǎng)絡(luò)公司 北京九華山莊 按國際慣例銷售一周的分時度假產(chǎn)品

分時度假俱樂部 泰達(dá)度假交換公司、海南海航集團(tuán) 以交換網(wǎng)絡(luò)式點(diǎn)數(shù)制銷售自有的分時度假產(chǎn)品

分時度假銷售公司 廣東愛特樂度假服務(wù)公司 專業(yè)銷售RCI和II公司的分時度假產(chǎn)品

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6、我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀（1）相關(guān)背景介紹

產(chǎn)權(quán)式酒店亦稱“時權(quán)酒店”（Timeshare Hotel）其概念本身即內(nèi)含兩個概念，一是“時”即“時間、時段”，二是“權(quán)”即“權(quán)力”可延申“產(chǎn)權(quán)”等。自1976年，第一批真正意義上的分時度假酒店在法國阿爾卑斯山地區(qū)興起后，即在瑞士和歐洲傳播開，之后20年逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展。一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團(tuán)歡迎的投資方式之一。類型： ① 退休住宅型

退休前購樓，每年居住一定時間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。② 有限自用投資型

酒店將每個單位產(chǎn)品分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不居住，而是統(tǒng)一由酒店管理公司經(jīng)營出租以獲取利潤回報，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。③ 公司自用型

為集團(tuán)公司購買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會、職工度假。特征：

① 產(chǎn)權(quán)式酒店具有明顯的地域特征，一般都集中坐落在山岳海濱旅游度假地和大城市附近。

② 產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產(chǎn)品購買者均為“二次置業(yè)”的家庭，其目的主要是為了投資。

③ 賣點(diǎn)相對集中。一是由于度假產(chǎn)品的低房價及少量首付其余按揭的購置方式，無須再投資即可取得度假酒店房產(chǎn)權(quán)，且每年有一定的回報，對度假產(chǎn)品消費(fèi)者有著極大吸引力。二是國內(nèi)假日經(jīng)濟(jì)的興起發(fā)展，帶動了一批人高品質(zhì)生活的需求，特別是海景產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)時尚朝流。三是投資意識的增強(qiáng)為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。特別是海景資源的有限，使海景產(chǎn)權(quán)式酒店具有雙重投資色朋。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產(chǎn)權(quán)式酒店所處地域位置，與消費(fèi)群體源地的特征所決定的。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展

產(chǎn)權(quán)式酒店的未來發(fā)展一是由于度假旅游的逐年發(fā)展及產(chǎn)權(quán)式酒店的新概念的普及，使一批房地產(chǎn)商、大旅游企業(yè)參與產(chǎn)權(quán)式酒店的行列，競爭更趨于激烈，而且競爭優(yōu)勢也將向?qū)嵙π酆竦钠髽I(yè)傾斜，向集中化發(fā)展。二是產(chǎn)權(quán)式酒店由于其特殊性，它的發(fā)展在由房地產(chǎn)

業(yè)向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)移發(fā)展的過程中，其產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營服務(wù)物業(yè)管理水平成為市場競爭的利器，管理服務(wù)的重要性將成為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一個關(guān)鍵制約因素。三是由于政府的重視和大力推動產(chǎn)權(quán)式酒店得以快速健康發(fā)展。如海南省專門召開了產(chǎn)權(quán)式酒店與分時度假研討會對產(chǎn)權(quán)式酒店與分時度假的發(fā)展表示樂觀。并表示由于確定海南做為國際度假休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，已到了妄動產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假的時候。

7、海南分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展（1）分時度假產(chǎn)生條件及現(xiàn)狀

全國旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，促進(jìn)海南由單純觀光型向觀光度假型轉(zhuǎn)變。1992年我國批準(zhǔn)建立了12個國家級旅游度假區(qū)（三亞亞龍灣是其中之一），相應(yīng)的產(chǎn)生了許多新的度假產(chǎn)品，但總體度假產(chǎn)品開發(fā)水平還不高，度假旅游產(chǎn)品對國外度假旅游者的吸引力還不大，極需深度大力開發(fā)。?

全國涉外旅游飯店平均出租率較低，經(jīng)濟(jì)效益逐年下降，1994?

年為62.2%，截止1998年平均為51.67%，1999年略有回升（53.4%），但整體效益繼續(xù)下降，98年客房總數(shù)上升到76.5萬間，增長88%，營業(yè)收入797億元，增長了45%，平均每間收入10.4萬元，僅相當(dāng)于1994年的77%。表一

全國涉外酒店經(jīng)營狀況態(tài)勢（1989—1999年）90 80 70 60 50 A 40 30 20 B 10 C 0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 注：A曲線為客房出租率（%）B曲線為客房數(shù)（萬間）

C曲線為營業(yè)收入總額（坐標(biāo)數(shù)×10億元）

全國房地產(chǎn)積壓嚴(yán)重，全國1998年底商品房空置面積8783萬M2，沉淀的資金6000億元左右。房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為分時度假的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件，與發(fā)達(dá)國家分時度假產(chǎn)生發(fā)展的背景類似，企業(yè)可通過?房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展分時度假。

國民經(jīng)濟(jì)收入水平提高，休假日的延長及休閑觀念的形成是度假旅游在我國高速發(fā)展的兩個主要條件。據(jù)統(tǒng)計全國城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入實(shí)際增長率1985年為60.4%，1998年為229.9%（以1978年為100）達(dá)到5425.1元。另國務(wù)院調(diào)整節(jié)假日?制度后形成的全年3個7天長假，已成為我國的“旅游黃金周”對刺激假日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作用十分明顯。2001年僅“五一”旅游黃金周期間，全國共接待旅游者7377萬人次，過夜人數(shù)、時間人均延長0.35天，形成度假旅游的傾向明顯。

由于我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在中國形成一個具有一定規(guī)模的高收入階層，這個高收入群體，緊跟國際潮流，講究生活質(zhì)量，這個群體代表主流社會，已完全具備購買分時度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。雖然這批高收入者平均住房建筑面積均已達(dá)百平方米以上，但投資房地產(chǎn)的投資意向有著較高比例與意識，這個高收入群體，就是發(fā)展分時度假的主要的基本的潛在購買者，他們是中國的中產(chǎn)階級階層，是發(fā)展分時度假的需求源，主要的分時度假產(chǎn)品消費(fèi)者。?（2）海南省分時度假、產(chǎn)權(quán)式酒店情況 A：康樂園度假村

該酒店屬海航集團(tuán)旗下的產(chǎn)權(quán)酒店，海航為發(fā)揮其空中優(yōu)勢，以帶動地面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)空地嫁接、產(chǎn)業(yè)組合的戰(zhàn)略構(gòu)想，大舉涉足旅游業(yè)，在海航園內(nèi)通航城市建立全國性連鎖酒店，并與國際化經(jīng)營管理接軌。日前，以五星級康樂園大酒店第四期工程項(xiàng)目作為試點(diǎn)，推出“康樂園度假村產(chǎn)權(quán)式酒店”即是海航集團(tuán)涉足旅游業(yè)的重大舉措。該項(xiàng)目充分借鑒了海南已推出的兩個產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)其它產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作實(shí)踐，依托海航品版優(yōu)勢及康樂園大酒店10年來的良好經(jīng)營業(yè)績，著重突出“旅游度假投資”概念，精心打造全新內(nèi)容而富有特色的精品。同時按上市公司規(guī)范、透明操作模式進(jìn)行運(yùn)作。同時利用毗鄰康樂園大酒店的優(yōu)勢，充分利用其管理經(jīng)驗(yàn)及硬件設(shè)施。

B：海南皇冠濱海溫泉酒店(皇冠假日產(chǎn)權(quán)酒店)?？诨使跒I海溫泉酒店位于海南省瓊山市東營濱海旅游開發(fā)區(qū)。由阿波羅中心酒店、雅典娜酒店、波賽東酒店、古羅馬溫泉浴場及會議中心組成，酒店設(shè)計具有地中海式建筑風(fēng)格，是擁有800米長天然專屬海灘及天然地下溫泉的五星級度假酒店，80%以上客房均擁有瓊州海峽海景，被冠以Crown Plaza（皇冠級酒店）稱號?；使诩偃站频晔钱a(chǎn)權(quán)式酒店。按國際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店操作。由于位于著名旅游城市附近海濱，所以旅游資源充足，因此每年客戶利潤分紅足以抵消分期付款之費(fèi)用，且有可觀盈余。

C：海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司

華夏之旅分時度假交換網(wǎng)絡(luò)是中國本土首家大型分時度假交換機(jī)構(gòu)。于2000年6月在海南召開新聞發(fā)布會，并于當(dāng)年7月在烏魯木齊國內(nèi)旅游交易會上正式推出。華夏之旅針對休閑度假旅游和商務(wù)旅行，設(shè)計了一個能在全國范圍內(nèi)進(jìn)行自由住宿造反的系統(tǒng)，并建立了廣泛的業(yè)內(nèi)聯(lián)系，擬將全國各地的酒店或度假村組成一個規(guī)模龐大的分時度假交換網(wǎng)絡(luò)體系。其交換網(wǎng)張核心就是為消費(fèi)者提供實(shí)惠的分時度假產(chǎn)品，并為國內(nèi)星級酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。

海南省已加盟華夏之旅交換網(wǎng)絡(luò)的酒店有26家。其中四星級8家、三星級18家、外省36家。華夏之旅正在以海南省為海南省為基地，并在全國范圍內(nèi)建立起廣泛網(wǎng)絡(luò)。