第一篇：物業(yè)管理培訓(xùn)--風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)

物業(yè)管理培訓(xùn)--風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)

物業(yè)管理培訓(xùn)--風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)提要：風(fēng)險(xiǎn)管理：是經(jīng)濟(jì)單位透過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、衡量和分析，以最小的成本取得最大安全保障的管理方法。

物業(yè)管理培訓(xùn)--風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)

一、風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)的基本概念

1.風(fēng)險(xiǎn)的概念

風(fēng)險(xiǎn)是損失的不確定性。它一般有兩種含義：一是可能存在損失;二是該損失是不確定的。

風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)管理：是經(jīng)濟(jì)單位透過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、衡量和分析，以最小的成本取得最大安全保障的管理方法。

風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)按時(shí)間劃分為：

(1)損失發(fā)生前的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)

①降低損失成本。

②減輕和消除精神壓力。

(2)損失發(fā)生后的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)

①維持企業(yè)的生存。

②生產(chǎn)能力的保持與利潤(rùn)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

③保持企業(yè)的服務(wù)能力。

④履行社會(huì)責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序

風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序包括：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)控制、管理效果評(píng)價(jià)五個(gè)主要環(huán)節(jié)。

3.風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)的選擇

風(fēng)險(xiǎn)管理方法分為控制法和財(cái)務(wù)法兩大類：

(1)控制法

指避免、消除風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率及控制風(fēng)險(xiǎn)損失擴(kuò)大的一種風(fēng)險(xiǎn)管理方法，重點(diǎn)在于改變引起風(fēng)險(xiǎn)事故和擴(kuò)大損失的各種條件。主要包括：

1)避免。2)預(yù)防。3)抑制。4)風(fēng)險(xiǎn)中和。5)集合或分散。

(2)財(cái)務(wù)法

是通過(guò)提留風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金事先做好吸納風(fēng)險(xiǎn)成本的財(cái)務(wù)安排來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)成本的一種風(fēng)險(xiǎn)管理方法，即對(duì)無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)事前所做的財(cái)務(wù)安排。包括：

1)自留或承擔(dān)

2)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的關(guān)系

1.可保風(fēng)險(xiǎn)

是保險(xiǎn)人可接受承保的風(fēng)險(xiǎn)。即符合保險(xiǎn)人承保條件的風(fēng)險(xiǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)的一種形式。可保風(fēng)險(xiǎn)必須具備下列5個(gè)條件：

(1)可保風(fēng)險(xiǎn)是純粹風(fēng)險(xiǎn)。指只可能造成損失而無(wú)獲利可能的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生必須具有偶然性。

(3)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是意外的。非意外風(fēng)險(xiǎn)屬于不保風(fēng)險(xiǎn)。

(4)風(fēng)險(xiǎn)必須是大量標(biāo)的均有遭受損失的可能性。

(5)風(fēng)險(xiǎn)的損失必須是可以用貨幣計(jì)量的。

2.風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)的關(guān)系

(1)風(fēng)險(xiǎn)是保險(xiǎn)產(chǎn)生和存在的前提。

(2)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展是保險(xiǎn)發(fā)展的客觀依據(jù)。

(3)保險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)處理的傳統(tǒng)有效的措施。

(4)保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)效益要受風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)的制約。

二、保險(xiǎn)的概述

(二)保險(xiǎn)的基本要素

第一，特定風(fēng)險(xiǎn)事故的存在。

第二，多數(shù)經(jīng)濟(jì)單位的結(jié)合。

第三，費(fèi)率的合理計(jì)算。

第四，保險(xiǎn)基金的建立。

(四)保險(xiǎn)的職能

1.保險(xiǎn)的基本職能

(1)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能：是在發(fā)生保險(xiǎn)事故造成損失根據(jù)保險(xiǎn)合同按所保標(biāo)的的實(shí)際損失數(shù)額給予賠償;

(2)保險(xiǎn)金給付職能：是在保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人根據(jù)保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)金額進(jìn)行給付。

2.保險(xiǎn)的派生職能。

融資職能、防災(zāi)防損職能。

(五)保險(xiǎn)的作用

保險(xiǎn)作用主要表現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)兩方面。

1.保險(xiǎn)的宏觀作用

是保險(xiǎn)對(duì)全社會(huì)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。其作用主要為：

(1)有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展;

(2)有利于科學(xué)技術(shù)的推廣應(yīng)用;

(3)有利于社會(huì)的安定;

(4)有利于對(duì)外貿(mào)易和國(guó)際交往，促進(jìn)國(guó)際收支平衡。

2.保險(xiǎn)的微觀作用

指保險(xiǎn)作為經(jīng)濟(jì)單位或個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)管理的財(cái)務(wù)處理手段所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。從一般意義上說(shuō)表現(xiàn)在以下幾方面：

(1)保險(xiǎn)有助于企業(yè)及時(shí)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收入;

(2)有利于企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算;

(3)促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理;

(4)有利于安定人們生活;

(5)提高企業(yè)和個(gè)人信用。

第二篇：淺談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范

淺談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范

物業(yè)管理服務(wù)從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，所涉及的空間和時(shí)間范圍是非常廣泛而深遠(yuǎn)的，同時(shí)與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關(guān)，上述特點(diǎn)決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是無(wú)時(shí)不在和無(wú)處不在。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對(duì)利潤(rùn)低的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)法進(jìn)行，所以風(fēng) 險(xiǎn)的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個(gè)行業(yè)和各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。

一、風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源

物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是因物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)產(chǎn)生的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?！钡囊?guī)定，由于義務(wù)人未能全面履行法定和約定的義務(wù)，給權(quán)利人造成直接和間接經(jīng)濟(jì)損失和人身?yè)p害的，即產(chǎn)生了相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)和賠償?shù)姆韶?zé)任。

二、風(fēng)險(xiǎn)的種類

風(fēng)險(xiǎn)的類型可以依據(jù)管理服務(wù)的具體內(nèi)容而確定。具體來(lái)說(shuō)分為：治安風(fēng)險(xiǎn)、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險(xiǎn)、消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然這并不能涵蓋全部的風(fēng)險(xiǎn)，但基本包括了主要的方面。

1、治安風(fēng)險(xiǎn)

是指由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為，給物管服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身?yè)p害和財(cái)產(chǎn)損失導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)人口流動(dòng)頻繁，社會(huì)階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問(wèn)題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來(lái)極大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

2、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險(xiǎn)

指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車輛停放服務(wù)過(guò)程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞的風(fēng)險(xiǎn)。車輛停放服務(wù)通常由物業(yè)管理企業(yè)接受開(kāi)發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會(huì)被其他停放車輛有意或無(wú)意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。

3、消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)

由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無(wú)消防用水供應(yīng)、消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。

4、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個(gè)人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。由于物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，常常伴隨風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。

三、各類風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、治安風(fēng)險(xiǎn)防范 首先，明確物業(yè)管理企業(yè)的法律地位和職責(zé)。小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過(guò)法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。其次，針對(duì)不同服務(wù)區(qū)域的具體情況，制定相對(duì)完善和實(shí)用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員，實(shí)施和執(zhí)行相應(yīng)的制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對(duì)小區(qū)和大廈往來(lái)人員的管理，制定關(guān)于定時(shí)安排人員巡邏和巡視，針對(duì)治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，對(duì)于人員的往來(lái)管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來(lái)訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因?yàn)槿藛T進(jìn)出過(guò)于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過(guò)大，逐一登記制度是不必要和難以落實(shí)的，多數(shù)都采用對(duì)從大廈搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時(shí)在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時(shí)預(yù)先所留的印鑒或簽名確認(rèn)。

往來(lái)人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時(shí)必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時(shí)的流動(dòng)式巡邏和巡查工作，對(duì)已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的治安防范工作，既針對(duì)非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。

作為物業(yè)管理企業(yè)只有在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)確定的各項(xiàng)管理規(guī)定，履行自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)公共秩序，物業(yè)管理企業(yè)才不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。

目前，物業(yè)管理行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對(duì)外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理企業(yè)要求的服務(wù)。該做法實(shí)際也是物業(yè)管理企業(yè)與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的措施。

2、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范

停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)從停車場(chǎng)硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放管理軟件兩方面防范風(fēng)險(xiǎn)。

要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價(jià)部門取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營(yíng)許可證的前提是停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。同時(shí)須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場(chǎng)內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。在停車場(chǎng)硬件完善后并符合要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對(duì)車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場(chǎng)的工作人員對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號(hào)、進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對(duì)車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后，停車場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)對(duì)車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時(shí)制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。

車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)，停車場(chǎng)管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場(chǎng)發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對(duì)憑證上記載的車牌號(hào)和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時(shí)，應(yīng)及時(shí)核對(duì)車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯(cuò)誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往物業(yè)管理企業(yè)，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

上述管理規(guī)范程序就是風(fēng)險(xiǎn)防范的過(guò)程，其目的在于確保停放車輛不被損壞，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場(chǎng)的管理規(guī)定停放車輛，而停車場(chǎng)已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p壞的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。

3、消防風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時(shí)，尤其是針對(duì)新建小區(qū)和大廈，應(yīng)查驗(yàn)是否已通過(guò)消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)管理企業(yè)可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開(kāi)發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)將負(fù)有不可推缷的責(zé)任。

（2）業(yè)主入伙后，在裝修過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時(shí)在裝修過(guò)程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)禁明火等；防止業(yè)主在裝修過(guò)程中損壞公共消防設(shè)施和器械。對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時(shí)制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向消防主管部門報(bào)告，由消防主管部門依法處理。

（3）物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理過(guò)程中，對(duì)小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械，進(jìn)行日常的維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)委托給專業(yè)的消防公司；對(duì)消防設(shè)施需要完善整改的，應(yīng)依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修基金中開(kāi)支。（4）在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警，并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。

4、公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與原開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交接過(guò)程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。對(duì)于交接過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向建設(shè)企業(yè)接收下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

在各方交接的過(guò)程中，向新的物業(yè)管理企業(yè)移交上述全部資料，是原開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（2）依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。

據(jù)此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽(yáng)臺(tái)放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險(xiǎn)的舉措之一。對(duì)除此之外的公共部位應(yīng)加強(qiáng)檢查，確保完好，防止發(fā)生意外。

物業(yè)管理企業(yè)全體人員應(yīng)特別明確的一個(gè)問(wèn)題是在目前的司法實(shí)踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財(cái)產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)（舉證倒置），通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理企業(yè)在法律上有義務(wù)證明自己在管理過(guò)程中是沒(méi)有過(guò)錯(cuò)或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過(guò)錯(cuò)責(zé)任。（3）提高工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí) 工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒(méi)有工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一切防范風(fēng)險(xiǎn)的措施都將成為空話。加強(qiáng)對(duì)工作人員按公司管理制度的培訓(xùn)和操作程序的訓(xùn)練。加強(qiáng)對(duì)工作人員專業(yè)法律知識(shí)培訓(xùn)。學(xué)習(xí)同行業(yè)已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)，對(duì)照案例分析自身管理行為的潛在風(fēng)險(xiǎn)之處，加以糾正和規(guī)范。管理人員不僅要熟悉制度，還要知道為什么制定這樣的制度，這樣才能有效地控制和防范各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

隨著社會(huì)專業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問(wèn)，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見(jiàn)外，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛，第一時(shí)間采取緊急措施應(yīng)對(duì)，由法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)進(jìn)行處理，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。

（4）物業(yè)管理企業(yè)將管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。這種發(fā)包形式也是物業(yè)管理企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。

首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)，不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，是違反法律規(guī)定的，如果因此而造成設(shè)備造成人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，將難免承擔(dān)賠償責(zé)任。一些物業(yè)管理企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，在未取得相應(yīng)資質(zhì)的情況下，委派企業(yè)內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)企業(yè)的名義，每年交納一定的管理費(fèi)。實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，其次，承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。

（5）在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過(guò)程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因就是日后各方，包括法院認(rèn)定過(guò)錯(cuò)和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以說(shuō)唯一依據(jù)。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)，暫時(shí)的回避是解決不了問(wèn)題的，責(zé)任也是無(wú)法擺脫的。

5、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范

小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。小區(qū)和大廈因公共設(shè)施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等企業(yè)施工需要，在公共場(chǎng)所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設(shè)施等，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)監(jiān)督施工企業(yè)或由物業(yè)管理企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊，設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施等，避免造成他人人身和財(cái)產(chǎn)損害的。

物業(yè)管理企業(yè)在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工企業(yè)在施工前簽訂協(xié)議，對(duì)小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范、法律責(zé)任分擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行約定，降低物業(yè)管理企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

在綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式組織行人通過(guò)，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。用來(lái)圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時(shí)，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在公共區(qū)域設(shè)置的臨時(shí)性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會(huì)造成對(duì)他人的人身?yè)p害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，告知行人注意和繞行。在消殺前應(yīng)在小區(qū)或大廈公示欄告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，消殺的時(shí)間安排，注意未成年人和寵物的安全；消殺過(guò)程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封閉，暫時(shí)阻止行人通過(guò)；消殺完成后的一定時(shí)間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周圍設(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識(shí)，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財(cái)產(chǎn)損害。

對(duì)小區(qū)和大廈中的商業(yè)用途的房屋管理，也是物業(yè)管理企業(yè)面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進(jìn)行飲食業(yè)，會(huì)給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來(lái)一定程度的油煙和排污、氣味的污染。物業(yè)管理企業(yè)在飲食場(chǎng)所開(kāi)業(yè)前應(yīng)審查排污染、排煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)文件；開(kāi)業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對(duì)其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)及時(shí)調(diào)查取證，及時(shí)限期進(jìn)行整改，對(duì)整改無(wú)效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門以書(shū)面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，可能發(fā)生新的風(fēng)險(xiǎn)和安全隱患。

針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個(gè)人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)書(shū)面通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時(shí)將上述情況書(shū)面告知給小區(qū)和大廈業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。在采取上述措施都無(wú)效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，向責(zé)任人追索。四．綜上所述

物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗(yàn)物業(yè)管理水平的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。因此，要將法律規(guī)范有機(jī)地貫穿整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程，管出水平、管出文明、管出和諧、管出文化?，F(xiàn)在物業(yè)糾紛越來(lái)越多，糾紛類型呈多樣化，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)被告而且敗訴的案子也越來(lái)越多。這就要求我們加強(qiáng)防范物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高自我保護(hù)水平。只有這樣我們的企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)又快又好可持續(xù)的發(fā)展。

第三篇：物業(yè)管理培訓(xùn)--保險(xiǎn)的種類

物業(yè)管理培訓(xùn)--保險(xiǎn)的種類

物業(yè)管理培訓(xùn)--保險(xiǎn)的種類提要：非營(yíng)利性保險(xiǎn)：是不以營(yíng)利為目的的保險(xiǎn)。按經(jīng)營(yíng)主體不同、是否帶有強(qiáng)制性分為：社會(huì)保險(xiǎn)、政策性保險(xiǎn)、相互保險(xiǎn)、合作保險(xiǎn)

物業(yè)管理培訓(xùn)--保險(xiǎn)的種類

一、自愿保險(xiǎn)和法定保險(xiǎn)

自愿保險(xiǎn)：是保險(xiǎn)人和投保人在自愿原則基礎(chǔ)上通過(guò)簽訂保險(xiǎn)合同而建立保險(xiǎn)關(guān)系的一種保險(xiǎn)。

法定保險(xiǎn)，又稱強(qiáng)制保險(xiǎn)：是以國(guó)家的有關(guān)法律為依據(jù)而建立保險(xiǎn)關(guān)系的一種保險(xiǎn)。

二、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)：是以財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的一種保險(xiǎn)。

人身保險(xiǎn)：是以人的生命和身體為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。

三、財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)、信用保證保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)

(1)財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)：是以物質(zhì)財(cái)產(chǎn)及有關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。

(2)信用保證保險(xiǎn)：是以保證人履行合同為保險(xiǎn)標(biāo)的的一種保險(xiǎn)。分為信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)。

(3)責(zé)任保險(xiǎn)：是以被保險(xiǎn)人對(duì)第三者依法應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。

四、營(yíng)利性保險(xiǎn)和非營(yíng)利性保險(xiǎn)

營(yíng)利性保險(xiǎn)：為商業(yè)保險(xiǎn)，是以營(yíng)利為目的的保險(xiǎn);

非營(yíng)利性保險(xiǎn)：是不以營(yíng)利為目的的保險(xiǎn)。按經(jīng)營(yíng)主體不同、是否帶有強(qiáng)制性分為：社會(huì)保險(xiǎn)、政策性保險(xiǎn)、相互保險(xiǎn)、合作保險(xiǎn)。

五、原保險(xiǎn)、再保險(xiǎn)、重復(fù)保險(xiǎn)、共同保險(xiǎn)

1.原保險(xiǎn)：是保險(xiǎn)人與投保人簽訂保險(xiǎn)合同，構(gòu)成投保人與保險(xiǎn)人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的保險(xiǎn)。

2.再保險(xiǎn)：是一方保險(xiǎn)人將原承保的部分或全部保險(xiǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給另一方承擔(dān)的保險(xiǎn)，即對(duì)保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)。

3.重復(fù)保險(xiǎn)：是投保人對(duì)同一保險(xiǎn)標(biāo)的、同一保險(xiǎn)利益、同一保險(xiǎn)事故同時(shí)分別向兩個(gè)以上保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，其保險(xiǎn)金額之和超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值的保險(xiǎn)。

4.共同保險(xiǎn)：是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的保險(xiǎn)人同時(shí)聯(lián)合直接承保同一保險(xiǎn)標(biāo)的同一保險(xiǎn)利益、同一保險(xiǎn)事故而保險(xiǎn)金額之和不超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值的保險(xiǎn)。

六、單一風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)和綜合風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)

單一風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)：在保險(xiǎn)合同中只規(guī)定對(duì)某一種風(fēng)險(xiǎn)造成的損失承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)。綜合風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)：保險(xiǎn)合同中規(guī)定對(duì)數(shù)種風(fēng)險(xiǎn)造成的損失承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)。

七、團(tuán)體保險(xiǎn)和個(gè)人保險(xiǎn)

團(tuán)體保險(xiǎn)：是以集體名義使用一份總合同向其團(tuán)體內(nèi)成員所提供的保險(xiǎn)。

個(gè)人保險(xiǎn)：是以個(gè)人名義向保險(xiǎn)人投保的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)。

我國(guó)保險(xiǎn)法將保險(xiǎn)分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)兩大類。

第四篇：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失。風(fēng)險(xiǎn)的種類很多，按照物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，在物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)可劃分為以下四個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)： 早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)、承接過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)。

一、早期介入的風(fēng)險(xiǎn)

早期介入的風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)。

1、項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

有的物業(yè)管理企業(yè)在還沒(méi)有確定取得項(xiàng)目接管權(quán)的時(shí)候，就投入了較多的人力、物力和財(cái)力。但因?yàn)榉N種原因，最終未被建設(shè)單位選聘，物業(yè)管理企業(yè)不僅蒙受人、財(cái)、物的損失，企業(yè)的品牌形象也受到了損害。

2、專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)

早期介入涉及面廣、時(shí)間長(zhǎng)、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)不具備足夠的具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)的人員全過(guò)程參與時(shí)，難以發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工等方面存在的隱患和問(wèn)題，其提供的專業(yè)咨詢意見(jiàn)和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。此外，如果不能與建設(shè)、施工和監(jiān)理單位有良好的溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采納。以上兩個(gè)方面都有可能導(dǎo)致物業(yè)建成后管理運(yùn)作中的一定風(fēng)險(xiǎn)。

二、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有許多方面，但最主要的是合同風(fēng)險(xiǎn)。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括三個(gè)方面：

1、合同期限

根據(jù)《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效”，前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同；《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定：“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目的長(zhǎng)期規(guī)劃和各種投入將付諸東流，企業(yè)將蒙受損失。但如果企業(yè)過(guò)多局限于這一因素，致使前期的規(guī)劃和投入不到位，可能會(huì)帶來(lái)操作上的短期行為，也會(huì)引發(fā)業(yè)主（或物業(yè)使用人）與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和沖突。

2、合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)

在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)方面。而且物業(yè)相關(guān)資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的移交，空臵房管理費(fèi)繳納等均需要物業(yè)建設(shè)單位的支持與配合。因此，建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可能會(huì)將本不該由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。此外，一些物業(yè)管理企業(yè)為了取得項(xiàng)目管理權(quán)，在簽訂合同時(shí)盲目壓低管理費(fèi)用，這將影響到接管項(xiàng)目后正常經(jīng)營(yíng)的維持；一些物業(yè)管理企業(yè)在簽訂合同時(shí)沒(méi)有清晰約定有關(guān)責(zé)任，或忽視免責(zé)條款，甚至作出一些難以實(shí)現(xiàn)的承諾，致使在接管后發(fā)生不測(cè)事件（家中財(cái)產(chǎn)被盜、人員傷亡等）時(shí)，處于被動(dòng)局面，在合同內(nèi)容上的疏忽都有可能成為業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)索賠的理由。

3、合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂。雖然這種合同訂立行為是法規(guī)規(guī)制的結(jié)果，但在業(yè)主入住和合同執(zhí)行的過(guò)程中，由于缺乏相應(yīng)法規(guī)知識(shí)或其他原因，可能會(huì)發(fā)生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立方式、合同部分條款和內(nèi)容不認(rèn)同、不執(zhí)行，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。

前期物業(yè)服務(wù)階段處于各種矛盾交織的特殊時(shí)期，工程遺留的質(zhì)量問(wèn)題、設(shè)施設(shè)備調(diào)試中未妥善解決等問(wèn)題，都會(huì)影響業(yè)主正常生活。由此引發(fā)的對(duì)前期合同的爭(zhēng)議和糾紛，若處理不當(dāng)，將會(huì)誘發(fā)管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、承接過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

1、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問(wèn)題。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。但是在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時(shí)，已經(jīng)經(jīng)過(guò)了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗(yàn)收，有相關(guān)的合驗(yàn)收合格的證件，查驗(yàn)也只是一種形式而已。殊不知這些驗(yàn)收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗(yàn)收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗(yàn)收，從法律角度來(lái)看，其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收，如果驗(yàn)收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過(guò)了此類的驗(yàn)收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會(huì)轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實(shí)際上，通過(guò)建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對(duì)待查驗(yàn)工作，對(duì)該驗(yàn)收的項(xiàng)目不驗(yàn)收，對(duì)不合格的項(xiàng)目按照合格驗(yàn)收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2、開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問(wèn)題沒(méi)有得以處理和解決。這對(duì)于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。在開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問(wèn)題，需要在承接時(shí)得以明確責(zé)任，及時(shí)予以解決。這些遺留的問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來(lái)困難很多。所以這些問(wèn)題如果不在承接時(shí)得以解決 ,對(duì)開(kāi)發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會(huì)配合新的物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費(fèi)，這些無(wú)疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)包括兩個(gè)方面：

1、業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)； 1.1業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn) 1.1.1物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)主(或物業(yè)使用人)違規(guī)裝飾裝修，患和鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運(yùn)行、承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任。

1.1.2物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護(hù)成本，還會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)日常使用過(guò)程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地等，是難以確定責(zé)任人的；或業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人的疏忽”而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的情況下，物業(yè)管理企業(yè)就要承擔(dān)一定的法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.3法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

在公共安全、人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管方面，業(yè)主（或物業(yè)使用人）往往對(duì)物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清，誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）糾紛增加，物業(yè)管理企業(yè)為此投入大量的人力、財(cái)力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。

2．物業(yè)管理日常運(yùn)作過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn) 2.1管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)主（或物業(yè)使用人）由于各種原因緩交、少交或拒交管理費(fèi)，是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中比較突出的問(wèn)題。由于物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏有效的追繳手段，收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)日常管理服務(wù)常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)之一。

2.2替公用事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)

在公用事業(yè)費(fèi)用（如水電費(fèi)等）的代收代繳以及公共水電費(fèi)分?jǐn)傊?，物業(yè)管理單位居于收取和繳納的中間環(huán)節(jié)，如業(yè)主（或物業(yè)使用人）不及時(shí)、不足額繳納相應(yīng)費(fèi)用，勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目外包是物業(yè)管理運(yùn)作中常見(jiàn)的現(xiàn)象。在對(duì)項(xiàng)目外包單位的選擇，以及合同訂立、實(shí)施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業(yè)公司履約時(shí)，專業(yè)服務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求，雖然物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)要求整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主(或物業(yè)使用人)仍將責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)。

2.4物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，屢見(jiàn)保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺姆韶?zé)任的角度來(lái)說(shuō)，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來(lái)承擔(dān)其法律后果的。導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問(wèn)題，按照法律上稱為的“雇主責(zé)任”，物業(yè)管理企業(yè)也將承擔(dān)其屬下員工不當(dāng)行為的賠償責(zé)任。

2.5對(duì)業(yè)主或者第三人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所遭受的財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.6對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防事故和安全隱患所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。2.7承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過(guò)高于與物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所對(duì)等的服務(wù)內(nèi)容和水平。2.8公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)

在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時(shí)、投訴處理不當(dāng)和與各方溝通不及時(shí)等，均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險(xiǎn)。輿論風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)影響物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，而且會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)處理對(duì)策

1、風(fēng)險(xiǎn)控制。采用風(fēng)險(xiǎn)控制可降低預(yù)期損失或使損失更具有可測(cè)性，從而改變風(fēng)險(xiǎn)。主要的方法有：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)分離、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)避免、風(fēng)險(xiǎn)組合等六種方法。

1.1風(fēng)險(xiǎn)回避主要是中斷風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，使其不發(fā)生或遏制其發(fā)展?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)有兩種基本途徑，一是拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如了解到某工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，則不參與該工程的投標(biāo)或拒絕業(yè)主的投標(biāo)邀請(qǐng)；二是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，如了解到某一研究計(jì)劃有許多新的過(guò)去未發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，決定放棄研究以避免風(fēng)險(xiǎn)。

回避風(fēng)險(xiǎn)雖然是一種風(fēng)險(xiǎn)防范措施，但是一種消極的防范手段。因?yàn)椋诂F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)營(yíng)中廣泛存在著各種風(fēng)險(xiǎn)，要想完全回避是不可能的。再者，回避風(fēng)險(xiǎn)固然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。

1.2風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)或降低風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，設(shè)法使風(fēng)險(xiǎn)最小化。通常有兩種途徑：

1.2.1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。指采用各種預(yù)防措施以杜絕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。例如，供應(yīng)商通過(guò)擴(kuò)大供應(yīng)渠道以避免貨物滯銷；承包商通過(guò)提高質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)以防止因質(zhì)量不合格而返工或罰款；工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員通過(guò)加強(qiáng)安全教育和強(qiáng)化安全措施，減少事故的發(fā)生等等。業(yè)主要求承包商出具各種保函就是為了防止承包商不履約或履約不力，而承包商要求在合同中賦予其索賠權(quán)利也是為了防止業(yè)主違約或發(fā)生種種不測(cè)事件。

1.2.2減少風(fēng)險(xiǎn)。指在風(fēng)險(xiǎn)損失已經(jīng)不可避免的情況下，通過(guò)種種措施遏制風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)頭繼續(xù)惡化或局限其擴(kuò)展范圍使其不再蔓延。例如，承包商在業(yè)主付款誤期超過(guò)合同規(guī)定期限情況下采取停工或撤出施工隊(duì)伍并提出索賠要求，甚至提起訴訟；業(yè)主在確信承包商無(wú)力繼續(xù)實(shí)施其委托的工程時(shí)立即撤換承包商；施工事故發(fā)生后采取緊急救護(hù)等都是為了達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1.3風(fēng)險(xiǎn)分離

風(fēng)險(xiǎn)分離是指將各風(fēng)險(xiǎn)單位間隔開(kāi)，以避免發(fā)生連鎖反應(yīng)或互相牽連。這種處理可以將風(fēng)險(xiǎn)局限在一定范圍內(nèi)，從而達(dá)到減少損失的目的。風(fēng)險(xiǎn)分離常用于工程中的設(shè)備采購(gòu)。為了盡量減少因匯率波動(dòng)而遭致的匯率風(fēng)險(xiǎn)，可在若干不同的國(guó)家采購(gòu)設(shè)備，付款采用多種貨幣。在施工過(guò)程中，承包商對(duì)材料進(jìn)行分隔存放也是風(fēng)險(xiǎn)分離手段。這樣可以避免材料集中于一處時(shí)可能遭受的損失。

1.4風(fēng)險(xiǎn)分散

風(fēng)險(xiǎn)分散是通過(guò)增加風(fēng)險(xiǎn)單位以減輕總體風(fēng)險(xiǎn)的壓力，達(dá)到共同分?jǐn)偧w風(fēng)險(xiǎn)的目的。工程項(xiàng)目總的風(fēng)險(xiǎn)有一定的范圍，這些風(fēng)險(xiǎn)必須在項(xiàng)目參加者之間進(jìn)行分配。每個(gè)參與者都必須承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，這樣他才有管理和控制風(fēng)險(xiǎn)的積極性。風(fēng)險(xiǎn)分配通常在任務(wù)書(shū)、責(zé)任書(shū)、合同、招標(biāo)文件等文件中規(guī)定。在起草這些文件時(shí)都應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出估計(jì)、定義和分配。

2、風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留是將風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，不予轉(zhuǎn)移。這種手段有時(shí)是無(wú)意識(shí)的，即當(dāng)并不曾預(yù)測(cè)到，不曾有意識(shí)地采取種種有效措施，以致最后只好由自己承受；但有時(shí)也可以是主動(dòng)的，即有意識(shí)、有計(jì)劃地將若干風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)留給自己。這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)承受人通常已做好了處理風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。

主動(dòng)的或有計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)自留是否合理明智，取決于風(fēng)險(xiǎn)自留決策的有關(guān)環(huán)境。風(fēng)險(xiǎn)自留在—些情況下是惟一可能的決策。有時(shí)企業(yè)不能預(yù)防損失，回避又不可能，且沒(méi)有轉(zhuǎn)移的可能性，企業(yè)別無(wú)選擇，只能自留風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果風(fēng)險(xiǎn)自留并非惟一可能的對(duì)策時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理人員應(yīng)認(rèn)真分析研究，通盤考慮，制定最佳決策。決定風(fēng)險(xiǎn)自留須符合以下條件之一：

2.1自留費(fèi)用低于保險(xiǎn)公司所收取的費(fèi)用； 2.2企業(yè)的期望損失低于保險(xiǎn)人的估計(jì)； 2.3企業(yè)有較多的風(fēng)險(xiǎn)單位；

2.4企業(yè)的最大潛在損失或最大期望損失較小；

2.5短期內(nèi)企業(yè)有承受最大潛在損失或最大期望損失的經(jīng)濟(jì)能力； 2.6風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)可以承受損失的重大差異；

2.7費(fèi)用和損失支付分布于很長(zhǎng)時(shí)間里，因而導(dǎo)致很大的機(jī)會(huì)成本； 2.8投資機(jī)會(huì)很好；

2.9內(nèi)部服務(wù)或非保險(xiǎn)人服務(wù)優(yōu)良。

如實(shí)際情況與上述條件相反，無(wú)疑應(yīng)放棄自留風(fēng)險(xiǎn)的決策。

3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

有些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法通過(guò)上述手段進(jìn)行有效控制，經(jīng)營(yíng)者只好采取轉(zhuǎn)移手段以保護(hù)自己。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移并非損失轉(zhuǎn)嫁，也不能認(rèn)為是損人利己有損商業(yè)道德。因?yàn)橛性S多風(fēng)險(xiǎn)對(duì)一些人的確可能造成損失，但轉(zhuǎn)移后并不一定給他人造成損失。其原因是各人的優(yōu)勢(shì)不一樣，因而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力也不一樣風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移通常用于建設(shè)工程承包的分包、出租財(cái)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓技術(shù)等，將自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給他人，以減輕自身風(fēng)險(xiǎn)。

4、風(fēng)險(xiǎn)避免：對(duì)一些靜態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)，如公司內(nèi)部車輛管理、員工醫(yī)療等以購(gòu)買保險(xiǎn)的形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。對(duì)一些把握不太，公司又不善長(zhǎng)的工作規(guī)劃或業(yè)務(wù)，可盡量回避。比較典型的如現(xiàn)在許物業(yè)管理企業(yè)提倡多種經(jīng)營(yíng),在以物業(yè)管理為主的同時(shí),設(shè)立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個(gè)企業(yè)都具備這個(gè)條件和實(shí)力。那么，每一個(gè)企業(yè)便應(yīng)該對(duì)公司實(shí)力、市場(chǎng)行情、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，努力避免因此而衍生的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

5、風(fēng)險(xiǎn)組合：物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)一些相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，或通過(guò)與其他企業(yè)合作，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。還是以企業(yè)的對(duì)外拓展為例，在對(duì)外物業(yè)項(xiàng)目的拓展上，尤其是外地物業(yè)項(xiàng)目的拓展，在企業(yè)自身?xiàng)l件不完全具備，可以通過(guò)與項(xiàng)目所在的物業(yè)管理企業(yè)合作的方式進(jìn)行物業(yè)承接。還如在小區(qū)的管理中，對(duì)小區(qū)內(nèi)一些有聲望的業(yè)主、住戶，可以聘其為物業(yè)管理公司的顧問(wèn)，這樣在處理小區(qū)業(yè)主的相關(guān)問(wèn)題，尤其出現(xiàn)業(yè)主投訴或維權(quán)行動(dòng)時(shí)，充分利用這些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的影響力，能有效降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

6、完善應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防體系

物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能造成損失是不可避免的，但物業(yè)管理企業(yè)可利用風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)量性，識(shí)別出物業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，實(shí)施全面的監(jiān)控來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，使損失降到最低。物業(yè)管理企業(yè)主要可以采用兩個(gè)方面措施來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)： 一方面可以通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面根據(jù)具體情況采取恰當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。

6.1投購(gòu)物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)。物業(yè)保險(xiǎn)是指物業(yè)管理中有關(guān)的保險(xiǎn)事務(wù)，物業(yè)保險(xiǎn)是一種合同行為，雙方簽訂保險(xiǎn)合同后，物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定正常交付保險(xiǎn)費(fèi)。將來(lái)一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失，將由保險(xiǎn)人按合同規(guī)定的責(zé)任范圍，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)償或給付責(zé)任。在日常工作中物業(yè)管理中涉及的險(xiǎn)種主要有： 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、火災(zāi)保險(xiǎn)、住戶保險(xiǎn)、機(jī)動(dòng)車保險(xiǎn)、公共場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)。了解并購(gòu)買相關(guān)保險(xiǎn)，可在一定程度上分散轉(zhuǎn)移物業(yè)管理在工作所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

6.2物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施。物業(yè)管理中風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)和情況的不同區(qū)別處理：

6.2.1加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，把企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。物業(yè)管理人員在具有較高的客戶關(guān)系意識(shí)和服務(wù)意識(shí)的同時(shí)，還要能夠承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。所以物業(yè)管理企業(yè)要建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制。系統(tǒng)地對(duì)廣大員工進(jìn)行法律法規(guī)、消防安全等方面的培訓(xùn)，幫助員工樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)快速處理機(jī)制，從內(nèi)部增強(qiáng)企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

6.2.2加強(qiáng)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，提高法律意識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)要熟悉物業(yè)管理及其他相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真貫徹和學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》。重視物業(yè)服務(wù)合同主體的合法性，合同的約定盡可能詳盡，要認(rèn)真履行合同，達(dá)到客戶滿意。此外，還要了解房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、園林綠化等修繕的基本知識(shí)；了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、估價(jià)等基本知識(shí)； 熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和安全管理。具有一定的觀察能力及較強(qiáng)的溝通能力、經(jīng)營(yíng)決策能力、以及綜合組織及協(xié)調(diào)能力，處理突發(fā)事件的能力，從而達(dá)到防范法律風(fēng)險(xiǎn)的目的。

6.2.3物業(yè)管理服務(wù)防范

6.2.3.1提高物業(yè)管理水平，做好公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。

6.2.3.2對(duì)于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。

6.2.3.3維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書(shū)面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄。6.2.3.4管理要到位，同時(shí)積極面對(duì)突發(fā)事件和損害問(wèn)題。6.2.3.5消防安全工作方面的防范措施：

6.2.3.6承接物業(yè)時(shí)，一定要檢查物業(yè)的消防驗(yàn)收情況。6.2.3.7監(jiān)督業(yè)主二次裝修過(guò)程。

6.2.3.8做好消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護(hù)。

6.2.3.9發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警,并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理。

6.2.4員工管理防范措施

6.2.4.1明確員工招聘工作的重要性。

6.2.4.2加強(qiáng)員工培訓(xùn)，建設(shè)一支盡職盡責(zé)、服務(wù)優(yōu)良的員工隊(duì)伍。

6.2.4.3勞務(wù)合同中要明確員工對(duì)違反規(guī)章制度的行為要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，加強(qiáng)員工的責(zé)任感。

6.2.5承接過(guò)程防范

6.2.5.1交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。

6.2.5.2對(duì)于遺留問(wèn)題或者發(fā)生的爭(zhēng)議不能解決的,向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

6.2.5.3注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。對(duì)于驗(yàn)收資料，建議要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。

7、完善企業(yè)內(nèi)部管理體系 7.1加強(qiáng)內(nèi)部控制

從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度而言，內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、信息溝通三個(gè)方面的內(nèi)容。

控制環(huán)境指的是營(yíng)造企業(yè)氛圍和對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行有效的管理，這是內(nèi)部控制的核心因素。營(yíng)造良好企業(yè)氛圍現(xiàn)已成為許多企業(yè)的共識(shí)，萬(wàn)科提出的“氛圍管理”便是一個(gè)很好的范例。在深圳，很多物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)企業(yè)文化的建設(shè)來(lái)營(yíng)造優(yōu)良的企業(yè)環(huán)境，這一點(diǎn)也值得推廣。在對(duì)員工進(jìn)行有效的管理方面，筆者建議通過(guò)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目的，物業(yè)管理人員除在實(shí)際工作中，通過(guò)多種形式的學(xué)習(xí)，或通過(guò)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)培訓(xùn)，不斷提升員工個(gè)人質(zhì)素外，同時(shí)公司還將一些政府部門舉辦的相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，如職業(yè)資格考核等，以福利的形式獎(jiǎng)勵(lì)給一些優(yōu)秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質(zhì)的同時(shí)，也使員工對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了歸屬感、認(rèn)同感，減少這些人員的流動(dòng)性，也降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，對(duì)員工進(jìn)行有效的管理的措施遠(yuǎn)不止這些，完善的規(guī)章制度等因素也是不可或缺的。

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是指公司建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，相關(guān)人員能夠隨時(shí)對(duì)可能會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)估和預(yù)測(cè)，為企業(yè)作出決策時(shí)提供有價(jià)值的參考。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可能給企業(yè)造成的損失也能作出評(píng)價(jià)，以便企業(yè)能及時(shí)作出應(yīng)對(duì)措施。

信息的溝通是指對(duì)相關(guān)的信息，如企業(yè)可能遇到風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響程度，以及風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等等，都必須讓企業(yè)的員工了解和熟悉，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并認(rèn)真履行其工作職責(zé)，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

7.2制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)本公司實(shí)際情況制定比較完善的中、長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃；中期計(jì)劃以一年為限，可結(jié)合公司工作計(jì)劃，對(duì)照工作計(jì)劃的相關(guān)項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估并提出相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施；長(zhǎng)期計(jì)劃以五年或十年為期，可結(jié)合公司長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行制定。這份計(jì)劃主要包含以下內(nèi)容：

7.2.1建立組織架構(gòu)：在公司內(nèi)部建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)；根據(jù)物業(yè)管理公司組織架構(gòu)的實(shí)際情況，可以物業(yè)部或市場(chǎng)策劃部門兼任此項(xiàng)職業(yè)。如能設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門更是最好的選擇。

7.2.2建立專項(xiàng)經(jīng)算：建立風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)經(jīng)費(fèi)預(yù)算，物業(yè)管理公司可從上年收益中拔出一筆專項(xiàng)資金，象物業(yè)管理的本體維修基金一樣，設(shè)立專門帳戶，進(jìn)行專項(xiàng)的管理和使用。

7.2.3風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別：了解企業(yè)客觀存在的各類種風(fēng)險(xiǎn)，并仔細(xì)分析引起風(fēng)險(xiǎn)的各種因素。

7.2.4進(jìn)行綜合評(píng)定：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理中的各種情況進(jìn)行定性定量分析，對(duì)可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。并以此制定相應(yīng)的防范措施。

7.2.5分析承受能力：綜合測(cè)評(píng)本企業(yè)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。

7.2.6完善的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃是企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的前提和基礎(chǔ)，也使企業(yè)面對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能及時(shí)推出有效的防范措施。

7.3進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是風(fēng)險(xiǎn)管理最后的步驟，也是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的成敗關(guān)鍵。

物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的主要目標(biāo)就是以最低人力、財(cái)力、時(shí)間等成本，控制物業(yè)管理中的各種風(fēng)險(xiǎn)或降低其損失，使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(yè)管理企業(yè)增加更強(qiáng)的生存競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而提供更令顧客滿意的物業(yè)管理服務(wù)。

第五篇：物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和防范措施

物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式

前言

相對(duì)其他行業(yè),我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)，缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的實(shí)施，長(zhǎng)期樹(shù)立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力,規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。

一、物業(yè)管理活動(dòng)中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)

由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點(diǎn)，因此物業(yè)管理企業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也有所不同，根據(jù)管理服務(wù)協(xié)議的具體義務(wù)內(nèi)容劃分，主要有以下幾個(gè)方面：

1、人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)；

2、停車場(chǎng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)；

3、消防事故及隱患風(fēng)險(xiǎn)；

4、物業(yè)主體及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)；

5、公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)；

6、經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的其他風(fēng)險(xiǎn)。

1、人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。是指因第三人的行為（包括過(guò)失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、停車場(chǎng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。是指在物業(yè)管理的停車場(chǎng)范圍內(nèi)，發(fā)生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)于停車場(chǎng)停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)。

3、消防風(fēng)險(xiǎn)。小區(qū)和大廈的消防問(wèn)題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問(wèn)題。所謂消防風(fēng)險(xiǎn)是指因小區(qū)或大廈內(nèi)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)發(fā)生火災(zāi)帶來(lái)的可能導(dǎo)致重大人身?yè)p害或財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。2000 年 12 月，河南省洛陽(yáng)市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無(wú)噴水裝置，又無(wú)煙霧警報(bào)器，沒(méi)有及時(shí)阻止火災(zāi)的蔓延。

4、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)。是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)不善造成的業(yè)主或使用人人身和財(cái)產(chǎn)損失所要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)高層電梯因維護(hù)不當(dāng)造成停機(jī)等。

5、公共環(huán)境管理風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對(duì)所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護(hù)不當(dāng)將帶來(lái)巨大的隱患。

6、經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的其他風(fēng)險(xiǎn)。

二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

（一）人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

許多業(yè)主認(rèn)為 : 交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)安全責(zé)任。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理權(quán)和行政處罰權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)的工作人員包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)，其安全防范義務(wù)只能是一種合理范圍的安全防范義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)明確約定對(duì)業(yè)主和使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全不承擔(dān)保險(xiǎn)保管義務(wù)。同時(shí)，為避免因管理不善而承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)也要建立并完善管理制度，實(shí)行來(lái)訪人員進(jìn)出登記制度。來(lái)訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)同意后方能進(jìn)入；搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認(rèn)后方可放行；做好及保存完整的值班記錄；對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)。

（二）停車場(chǎng)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

停車場(chǎng)糾紛一直是物業(yè)管理糾紛的重要內(nèi)容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動(dòng) , 成為物業(yè)管理企業(yè)探討的重點(diǎn)。

1、必須保證停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場(chǎng)符合經(jīng)營(yíng)管理的條件，即停車場(chǎng)存在的合法性。

2、完善管理制度。制作車輛停放服務(wù)公示牌，放置在停車場(chǎng)的顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任;嚴(yán)格管理車輛的出入，對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛發(fā)放停車憑證，對(duì)車輛明顯的、已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上，同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。

3、為了避免風(fēng)險(xiǎn)，最重要的一點(diǎn)就是與車主簽訂書(shū)面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方是車輛保管關(guān)系還是車位有償使用關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。

（三）消防風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時(shí)，首先應(yīng)確認(rèn)接管的小區(qū)和大廈是否已通過(guò)消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證;其次，在業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請(qǐng)裝修的項(xiàng)目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求;在業(yè)主裝修過(guò)程中，要實(shí)施監(jiān)督責(zé)任，對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為即時(shí)進(jìn)行制止和糾正;同時(shí)，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間報(bào)警，協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理;定期對(duì)消防設(shè)施、器械進(jìn)行檢查，確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常，確保相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用，盡到物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡的監(jiān)管及維護(hù)義務(wù)。

（四）設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

依據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)和大廈的房屋本體和公共設(shè)施設(shè)備具有管理和維護(hù)義務(wù)。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作 : 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行交底和記錄，并作為重要的資料進(jìn)行保存;定期對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，保存好維護(hù)記錄資料。一時(shí)難以解決的，應(yīng)采取相應(yīng)的警示及防護(hù)措施，避免不利后果的發(fā)生。

（五）公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

在小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)于公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和施工等實(shí)施規(guī)范管理，各類標(biāo)識(shí)系統(tǒng)一定要全面，尤其在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊設(shè)置明顯標(biāo)志并采取安全防護(hù)措施，避免造成他人人身、財(cái)產(chǎn)直接受到損害;確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。施工結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患;在實(shí)施小區(qū)消殺項(xiàng)目前，應(yīng)公告小區(qū)業(yè)主，提醒未成年人和寵物注意安全。消殺過(guò)程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封鎖。除以上措施外，物業(yè)管理企業(yè)還可以為小區(qū)購(gòu)買公共責(zé)任險(xiǎn)，將可能出現(xiàn)的因物業(yè)管理過(guò)失要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司；另一方面可以將一些專業(yè)性較強(qiáng)、安全風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專業(yè)公司;同時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)培養(yǎng)，從思想上樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。總之，物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，還有待于各物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)踐中，找到妥善的風(fēng)險(xiǎn)防范及化解辦法。

（六）經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中其他風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

1、合同管理風(fēng)險(xiǎn)

（1）缺乏對(duì)另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。例如，與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時(shí)，如果此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時(shí)分包給沒(méi)有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負(fù)有明顯的主觀過(guò)錯(cuò)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)榇祟惡贤男再|(zhì)屬于承攬合同，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條的規(guī)定：“承攬人在完成工作過(guò)程中對(duì)第三人造成損害或者造成自身?yè)p害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對(duì)定作、指示或者選任有過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！?/p>

化解措施：認(rèn)真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對(duì)方所提供的證件，必要時(shí)，應(yīng)到相應(yīng)的工商登記部門進(jìn)行調(diào)查了解，以掌握主體的詳細(xì)登記情況。

（2）承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過(guò)度地高于與物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所對(duì)

等的服務(wù)內(nèi)容和水平。

物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所提供的服務(wù)項(xiàng)目的不同而劃分為不同等級(jí)的收費(fèi)水平。雖然從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，同等的物業(yè)管理收費(fèi)，如果業(yè)主所享受的管理服務(wù)不同，當(dāng)然業(yè)主會(huì)傾向于服務(wù)內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實(shí)際而只采取降低收費(fèi)提高服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)方式，因?yàn)閷?duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，降低收費(fèi)和提高服務(wù)，意味著經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的降低甚至虧損，這對(duì)于本來(lái)利潤(rùn)空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無(wú)疑是加重了經(jīng)營(yíng)壓力。同時(shí)，如果服務(wù)內(nèi)容和水平達(dá)不到對(duì)業(yè)主的承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對(duì)大量的業(yè)主投訴甚至招致訴訟，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜?；獯胧汉贤s定的服務(wù)內(nèi)容與水平要與公司實(shí)際履約能力相一致。

（3）合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏。

化解措施：物業(yè)管理企業(yè)可加強(qiáng)《中華人民共和國(guó)合同法》的學(xué)習(xí)，盡量使用經(jīng)律師審核后的格式合同。合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對(duì)條文的理解出現(xiàn)歧義（特別是對(duì)于時(shí)間、價(jià)格、違約金的約定要注意上述問(wèn)題），注意免責(zé)條款的約定。

2、承接物業(yè)過(guò)程中所遇的風(fēng)險(xiǎn)

（1）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問(wèn)題。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。但是在實(shí)踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時(shí)，已經(jīng)經(jīng)過(guò)了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗(yàn)收，有相關(guān)驗(yàn)收合格的證件，查驗(yàn)也只是一種形式而已。孰不知這些驗(yàn)收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗(yàn)收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗(yàn)收，從法律角度來(lái)看，其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收，如果驗(yàn)收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過(guò)了此類的驗(yàn)收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會(huì)轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實(shí)際上，通過(guò)建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對(duì)待查驗(yàn)工作，對(duì)該驗(yàn)收的項(xiàng)目不驗(yàn)收，對(duì)不合格的項(xiàng)目按照合格驗(yàn)收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問(wèn)題沒(méi)有得以處理和解決。

這對(duì)于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。在開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問(wèn)題，需要在承接時(shí)得以明確責(zé)任，及時(shí)予以解決。這些遺留的問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來(lái)困難很多。所以這些問(wèn)題如果不在承接時(shí)得以解決，對(duì)開(kāi)發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會(huì)配合新的物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費(fèi)，這些無(wú)疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?；獯胧?/p>

（1）交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。（2）對(duì)于遺留問(wèn)題或者發(fā)生的爭(zhēng)議不能解決的，向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。（3）注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。對(duì)于驗(yàn)收資料，建議要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。

3、進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)中所遇的風(fēng)險(xiǎn)

（1）對(duì)物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，屢見(jiàn)保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺姆韶?zé)任的角度來(lái)說(shuō)，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來(lái)承擔(dān)其法律后果的。

化解措施：勞務(wù)合同中要明確員工對(duì)違反規(guī)章制度的行為要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，加強(qiáng)員工的責(zé)任感。

化解風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵--健全物業(yè)公司管理制度

一、建立完善的業(yè)主檔案資料

業(yè)主資料的重要性，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是不言而喻的，但是在實(shí)際工作中，特別是在前期物業(yè)管理工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來(lái)講，如何健全業(yè)主檔案資料呢？

1、業(yè)主為自然人的，注意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位資料的核實(shí)和登記。從開(kāi)發(fā)商手中接管相應(yīng)資料的，一定要注意業(yè)主相關(guān)資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應(yīng)在接管之際及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商配合，將資料補(bǔ)充完整。

2、業(yè)主為公司法人的，注意公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照各項(xiàng)登記內(nèi)容、公司財(cái)務(wù)帳號(hào)及法人身份證件資料的核實(shí)和登記。

3、業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時(shí)，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)帳號(hào)及公司法人身份資料的核實(shí)和登記。

以上各項(xiàng)證件資料，注意盡量要核實(shí)，并應(yīng)盡量取得原始件的復(fù)印件。從服務(wù)的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對(duì)物業(yè)公司全面的了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務(wù)，提升物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量有著重要意義，同時(shí)站在法律角度來(lái)說(shuō)，還有著特殊的意義。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理合同

簽訂前期物業(yè)管理合同時(shí)，注意要對(duì)物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)始收取時(shí)間作明確約定。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施后，為了規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，國(guó)家建設(shè)部發(fā)布了前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時(shí)直接選用了格式合同，但是各個(gè)物業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況對(duì)范本的部分條款進(jìn)行補(bǔ)充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)管理合同時(shí)，就應(yīng)特別注意對(duì)物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)始收取的時(shí)間作一個(gè)明確的約定。特別是物業(yè)管理費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔(dān)，這個(gè)時(shí)間的劃分應(yīng)該有明確的約定。在實(shí)際中，這個(gè)時(shí)間往往是由開(kāi)發(fā)商單方面下發(fā)一個(gè)入伙通知書(shū)給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)，這在現(xiàn)實(shí)中引發(fā)了諸多糾紛。從法律角度出發(fā)，對(duì)這個(gè)時(shí)間的劃分，應(yīng)有三方簽字的書(shū)面認(rèn)可手續(xù)，在入伙通知書(shū)中既要有開(kāi)發(fā)商簽字和蓋章，同時(shí)也要有業(yè)主的簽字認(rèn)可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個(gè)較好的方式。

如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，該業(yè)主認(rèn)為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書(shū)只是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的約定。由于是前期物業(yè)管理，該業(yè)主也沒(méi)有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關(guān)系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求最終沒(méi)有得到法院的支持。

三、在實(shí)際管理工作中，注意采用相關(guān)法律形式

在實(shí)際管理工作中，特別是在辦理一些手續(xù)的過(guò)程中，物業(yè)公司同樣應(yīng)該注意采取一些法律形式，例如：

1、在前期物業(yè)管理工作中，業(yè)主來(lái)物業(yè)公司拿鑰匙看房，建議物業(yè)公司采取由業(yè)主簽字的書(shū)面登記手續(xù)。在業(yè)主的租住人來(lái)看房時(shí)，建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關(guān)書(shū)面許可證明后，方可進(jìn)行，以避免一些糾紛的產(chǎn)生。

2、在催繳物業(yè)管理費(fèi)過(guò)程中，注意采取書(shū)面的催繳形式，如發(fā)出催繳通知書(shū)等。

3、注意做好相關(guān)值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調(diào)運(yùn)行的維修登記；巡邏記錄的登記；智能化監(jiān)控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來(lái)客來(lái)訪的登記；業(yè)主領(lǐng)取郵件報(bào)刊的登記等?？傊?，完善管理制度，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)逐漸的過(guò)程。從法律的角度來(lái)不斷完善管理制度，不僅是一項(xiàng)物業(yè)公司長(zhǎng)期而重要的工作，也是物業(yè)公司法律顧問(wèn)的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。