第一篇：房地產(chǎn)風(fēng)水營銷的四大要點(diǎn)房地產(chǎn)

房地產(chǎn)風(fēng)水營銷的四大要點(diǎn)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)營銷作為一個(gè)商業(yè)行為，從其發(fā)端至結(jié)束，究竟在哪些節(jié)點(diǎn)需要運(yùn)用易學(xué)風(fēng)水的理念呢？現(xiàn)今一些樓盤所標(biāo)榜的“風(fēng)生水起”，究竟是真實(shí)的人居福地，抑或是開發(fā)商自我炒作的一種營銷手段呢？

帶著這些疑問，筆者采訪了易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員劉曉川先生。劉曉川先生出生于易學(xué)世家，房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷十余年，長于從易學(xué)的角度理解和剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的易學(xué)應(yīng)用有著深度研究。

Q：企業(yè)拿地過程中前期對(duì)地塊勘察的同時(shí)是否就應(yīng)該查看地塊風(fēng)水？

A：營銷前置，拿地階段易學(xué)理念不可忽視。如今的房地產(chǎn)營銷已經(jīng)大多前置，以萬科的“七對(duì)眼睛”為例，在土地獲取階段，市場(chǎng)營銷部就早早介入，并成為重要的一對(duì)眼睛頻頻出現(xiàn)在各流程中。

通常而言，大陸的開發(fā)企業(yè)在拿地的階段對(duì)于風(fēng)水方面的考慮并不是很多，尤其是房價(jià)處于上升周期時(shí)，往往是忽視風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)價(jià)激烈，爭當(dāng)?shù)赝?。在面臨多個(gè)地塊的選擇時(shí)，大多是從市場(chǎng)營銷、政府規(guī)劃、傳統(tǒng)估價(jià)等角度出發(fā)進(jìn)行決策。

開發(fā)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)就存在于拿地之中，很多企業(yè)都是因?yàn)槟缅e(cuò)了一些地塊導(dǎo)致資金鏈斷裂而猝死。在拿地的階段，大家普遍忽視的易學(xué)理念其實(shí)更為重要。首先應(yīng)通過易學(xué)對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)作出預(yù)判，從而確定恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)；然后在選擇相應(yīng)地塊時(shí)除了傳統(tǒng)的估價(jià)體系，也應(yīng)糅合易學(xué)風(fēng)水的觀點(diǎn)，對(duì)于地塊的未來人居環(huán)境做出綜合評(píng)價(jià)，進(jìn)而做出拿地決策。

Q：樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中又有哪些注意點(diǎn)呢？

A：規(guī)劃設(shè)計(jì)需充分挖掘每一塊土地的靈性。拿地之后，在總體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、精裝修設(shè)計(jì)等方面，就是風(fēng)水理論應(yīng)用的時(shí)點(diǎn)?？傮w規(guī)劃中，首先是要更合理的利用土地的自然資源，彌補(bǔ)土地所存在的一些缺陷。我們常說“一方水土養(yǎng)育一方人”，每一塊土地上所賦予人們的秉性各不相同；也可以說，每一個(gè)土地，都是有其“個(gè)性”的：經(jīng)緯度的不同，海拔高度的不同，磁場(chǎng)角度的不同，地形地貌的不同，周邊環(huán)境的不同，都使得地塊呈現(xiàn)變化萬千的“個(gè)性”。地理風(fēng)水師的責(zé)任，就是充分挖掘每一塊土地的靈性，使其建成后的陰陽達(dá)到某種相對(duì)的平衡，成為丁財(cái)兩旺的人居之所。

對(duì)于地塊的風(fēng)水規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等，常用的手法主要有覓龍、察砂、觀水、點(diǎn)穴、取向、納水、開門等，其中要重視元運(yùn)和水口，正神和零神的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)先天為體后天為用。

Q：在項(xiàng)目命名以及售樓處的搭建上如何應(yīng)用風(fēng)水理念呢？

A：項(xiàng)目命名要最大限度的激發(fā)樓盤本氣。樓盤的名稱往往是企業(yè)品牌的具化與表現(xiàn)，而一些大型的開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)形成了各條產(chǎn)品線的固定名稱，每個(gè)城市都是一樣的命名，例如“萬科·金色家園”、“龍湖·滟瀾山”、“綠城·玫瑰園”等等。一些中小型的開發(fā)企業(yè)，對(duì)于樓盤的命名則經(jīng)常出現(xiàn)抄襲其他城市樓盤名稱的現(xiàn)象，還有圖省事的就干脆以周邊道路再加上“花園”、“花苑”等成了樓盤名稱。

樓盤究竟需要怎樣的命名？這一點(diǎn)上見仁見智，命名的原理也有多種。例如，五行平衡法、五格剖象法、音能法、字形字義法等，好的樓盤名稱是音、形、意的完美結(jié)合。樓盤命名始終要秉承的原則是，樓盤的名稱要最大限度的激發(fā)樓盤本身的先天靈氣與后天優(yōu)勢(shì)，真

正成為業(yè)主的精神歸屬，并成為一種生活狀態(tài)的標(biāo)簽。

而售樓處搭建要符合易理身心愉悅促下定。售樓處是營銷活動(dòng)開展的前沿陣地，是直接與客戶接觸、交流的橋頭堡，其重要性不言而喻。在售樓處的建造、裝修等方面除了考慮開門、立向、內(nèi)部動(dòng)線與布局，專案經(jīng)理辦公室和財(cái)務(wù)室要設(shè)在山星當(dāng)旺的位置等等，還要注意的就是要充分考慮目標(biāo)客群的屬性，打造生生不息的五行環(huán)境，為購房者提供身心愉悅的整體氛圍。

Q：樓盤首推的開盤日有必要擇日嗎？

A：開盤擇日掌握陰陽平衡趨吉避兇。斗轉(zhuǎn)星移，時(shí)空流轉(zhuǎn)，每個(gè)時(shí)辰相對(duì)于我們的地球而言，所具有的宇宙能量大不相同，因?yàn)楦鱾€(gè)時(shí)辰地球相對(duì)于整體的宇宙相對(duì)位置發(fā)生了變化，而這種能量卻又直接或間接的影響了世間萬物的發(fā)展和變化。并且，在同樣的一個(gè)時(shí)辰之中，不同屬性的事物會(huì)因?yàn)槟芰吭吹牟煌a(chǎn)生不同方向的變化趨勢(shì)，這個(gè)可以理解為擇日、擇時(shí)的原理與基礎(chǔ)。

對(duì)于房地產(chǎn)而言，除了開工的日期，項(xiàng)目開盤的日期選擇最為重要。擇日，并不是簡單的看黃歷、通書就可以的，需要根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況，結(jié)合地塊的屬性與開發(fā)企業(yè)主的四柱狀況進(jìn)行綜合考量。至于擇日的理論，除了傳統(tǒng)的玉匣記法、洪潮和法等，還可以參考奇門遁甲的擇吉啟示，其中最為核心的目的是達(dá)到陰陽的平衡，在符合天地之道的前提下趨吉避兇，近利遠(yuǎn)害。

Q：為什么有的樓盤在營銷的過程中也引入了風(fēng)水理念，營銷效果仍不盡人意？

A：高端客戶重視風(fēng)水但并不接受噱頭。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些豪宅項(xiàng)目的高端客戶對(duì)于風(fēng)水的重視程度相對(duì)中端樓盤更高。這種現(xiàn)象，我們也可以理解為越是有錢人越是希望自己財(cái)富能夠保值增值，自己的身體能夠健康長壽。成功人士往往視野更廣，閱歷更豐富，在一些易學(xué)預(yù)測(cè)得到生平經(jīng)歷的驗(yàn)證后，對(duì)于風(fēng)水的重視大幅提升也是在情理之中。

我們有些開發(fā)企業(yè)僅僅把風(fēng)水當(dāng)成了一種短期的營銷手段，為了樓盤的銷售而請(qǐng)風(fēng)水師前來助陣，由于該風(fēng)水師并未介入拿地的決策，也未介入規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議，此時(shí)的風(fēng)水師，僅僅是一種營銷的道具。高端人士并非愚人，對(duì)于真相與噱頭的辨別能力更是高人一等的，市場(chǎng)上出現(xiàn)采用風(fēng)水為推廣主題的營銷活動(dòng)不如人意也就可以理解了。

當(dāng)然，如果樓盤自身確實(shí)在風(fēng)水方面可圈可點(diǎn)，請(qǐng)風(fēng)水師前來進(jìn)一步的勘察與發(fā)掘，同時(shí)項(xiàng)目的目標(biāo)客群對(duì)于風(fēng)水的接受程度較高的話，對(duì)于樓盤的營銷確實(shí)能夠起到事半功倍的效果。就像人有出生、成長、成熟、衰老、死亡這些過程一樣，世間的萬事萬物皆不能逃避這種自然的規(guī)律。對(duì)于某一個(gè)時(shí)空、方位而言，也同樣具有自衰轉(zhuǎn)盛、由盛而衰的過程，我們要做的就是在房地產(chǎn)營銷的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，把握最佳的旺氣方位與時(shí)點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功營銷而做出決策。

第二篇：房地產(chǎn)風(fēng)水講座

課程對(duì)象

房地產(chǎn)公司總裁、老板、易學(xué)愛好者。

課程目的

激活業(yè)主購買欲望、通過互動(dòng)環(huán)節(jié)消除業(yè)主對(duì)本案風(fēng)水異議與誤區(qū)

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課程內(nèi)容

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課程概念：

打造風(fēng)水福地——丁財(cái)兩旺

課程目的：

1、運(yùn)用風(fēng)水學(xué)原理以案例落地

2、粘性話題激活業(yè)主購買欲望

3、通過互動(dòng)環(huán)節(jié)消除業(yè)主對(duì)本案風(fēng)水異議與誤區(qū)

課程對(duì)象：

樓盤意向客戶、樓盤業(yè)主、樓盤銷售顧問等。課程特色：

→學(xué)員一分鐘學(xué)懂用風(fēng)水改變命運(yùn)！→兩句話學(xué)會(huì)自選旺宅風(fēng)水屋！→三分鐘學(xué)會(huì)看風(fēng)水羅盤！→以風(fēng)水原理與本土風(fēng)俗為融通，→案例圖文并茂解說為工具，→深入淺出，理事圓融，易學(xué)易懂，即學(xué)即用，可操作性強(qiáng)并實(shí)戰(zhàn)。課程大綱：

第一部分主題：安居才能樂業(yè) 第二部分主題：環(huán)境造就人 第三部分主題：現(xiàn)在學(xué)員互動(dòng) 開場(chǎng)：揭秘風(fēng)水如何改變命運(yùn)

一、安居才能樂業(yè) 案例揭秘：

1、揭秘利市三倍

2、如何自選旺宅風(fēng)水屋

二、環(huán)境造就人 案例：

1、現(xiàn)場(chǎng)學(xué)會(huì)看羅盤與風(fēng)水

三、互動(dòng)案例：揭秘福人居福地

------------講師簡介

李易玲師傅，法號(hào)（慧慈）知名易學(xué)大師、堪輿學(xué)家 時(shí)尚風(fēng)水設(shè)計(jì)師

現(xiàn)任中國易經(jīng)文化協(xié)會(huì)副會(huì)長 易玲國學(xué)館館長 國學(xué)頻道姓名學(xué)顧問 北京大學(xué)總裁班國學(xué)風(fēng)水講師 清華大學(xué)MBA國學(xué)風(fēng)水講師

從事哲學(xué)、周易學(xué)及中國傳統(tǒng)文化研究近二十多年，擅長運(yùn)用周易五行原理根據(jù)個(gè)人的八字命局從衣、食、住、行各方面進(jìn)行改運(yùn)、開運(yùn)。精于家居、樓盤、商用等風(fēng)水調(diào)整設(shè)計(jì)和布局，精于運(yùn)用姓名學(xué)五行數(shù)理為個(gè)人、企業(yè)、立名改名。尤其對(duì)周易應(yīng)用方面的研究和實(shí)踐獲得了很高的造藝，并多次應(yīng)邀到國內(nèi)外著名學(xué)府講學(xué)和學(xué)術(shù)交流，受到當(dāng)?shù)卣賳T、周易團(tuán)體、社會(huì)名流、大型企業(yè)的熱情接待及媒體的追蹤報(bào)導(dǎo)?，F(xiàn)為多家上市企業(yè)集團(tuán)風(fēng)水顧問。受新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、中國網(wǎng)、今日頭條廣泛關(guān)注報(bào)道。

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第三篇：房地產(chǎn)營銷的四大策略

房地產(chǎn)營銷的四大策略

房地產(chǎn)營銷的四大策略：就房地產(chǎn)的價(jià)格、檔次、類型把握好，進(jìn)行有針對(duì)性地銷售。首先對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有正確的認(rèn)識(shí)。

房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)商品的組合性

組合性表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結(jié)合；三是消費(fèi)品與投資品的組合。

（2）位置固定性

A、市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，開發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場(chǎng)的研究。

B、房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場(chǎng)上不可調(diào)劑余缺。

（3）房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個(gè)別性

A、不可批量生產(chǎn)。為分期開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)創(chuàng)造了條件。

B、沒有完全相同的房地產(chǎn)：位置（鬧、靜、方便、環(huán)境）、建材、結(jié)構(gòu)等判斷困難。

C、認(rèn)識(shí)檢測(cè)的專業(yè)性和復(fù)雜性。

（4）房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性

土地是稀有商品，房屋的建造費(fèi)用很高、使用年限很長，這兩方面造成了房地產(chǎn)這種商品價(jià)值量巨大。

A、房地產(chǎn)銷售是件困難的工作；

B、專業(yè)代理的重要性；

C、發(fā)展二手市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的必要性。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關(guān)行業(yè)多

房地產(chǎn)商品與其他商品不同的地方還在于房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的限制。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不權(quán)受現(xiàn)行政策的影響，還會(huì)受未來政策的影響。

A、對(duì)投資區(qū)域前景正確分析和預(yù)測(cè)；

B、對(duì)投資時(shí)機(jī)的準(zhǔn)確判斷；

C、對(duì)投資方式和投資種類的合理選擇；

（6）房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性

房地產(chǎn)是相當(dāng)耐久的生活資料和生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達(dá)幾十年至上百年。但經(jīng)濟(jì)壽命卻很難確定。

A、了解當(dāng)代人的需要。過去以臥室為主，現(xiàn)在是“三大一小”、雙衛(wèi)、雙廳、躍層。

B、預(yù)測(cè)未來發(fā)展，注重房屋的可改造性。

由于房地產(chǎn)商品有以上一些獨(dú)特的屬性，我們?cè)诖_定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時(shí)，必須考慮到上述特征，在實(shí)施過程中必須對(duì)現(xiàn)有的營銷方法和手段進(jìn)行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)品盈利點(diǎn)

房地產(chǎn)這種產(chǎn)品，在營銷策略上，可以將其剖析成四個(gè)不同的層次，每個(gè)層次對(duì)開發(fā)商來講都是些可撲捉的盈利點(diǎn)。

（1）核心產(chǎn)品是：房屋為人們提供的是使用空間和安全，這是實(shí)體，也是一切消費(fèi)和服務(wù)的載體。

（2）形式產(chǎn)品層：通常指產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌、設(shè)計(jì)，如住宅的套型、結(jié)構(gòu)、裝修等方面。

（3）延伸產(chǎn)品層：是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服務(wù)項(xiàng)目。如裝修、物業(yè)管理、安裝電視天線等。

（4）潛在產(chǎn)品層：由產(chǎn)品帶來的可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品，如停車場(chǎng)、餐飲服務(wù)、特殊服務(wù)、娛樂服務(wù)等。

3、產(chǎn)品策略的核心

為誰服務(wù)（消費(fèi)者是誰）：產(chǎn)品定位。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位：解決為誰服務(wù)的問題。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)爭能力。如勞力表總裁的回答。

公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過一切言行表明自己選擇的市場(chǎng)定位，堅(jiān)決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤：

（1）定位過低：定位如果過低，會(huì)使消費(fèi)對(duì)公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。

（2）定位過高：如果市場(chǎng)定位過高，使消費(fèi)者對(duì)公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象，而忽略了對(duì)其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時(shí)，就有可能失去許多潛在的客戶。

（3）定位混亂：如果定位發(fā)生混亂，就會(huì)使消費(fèi)者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認(rèn)識(shí)，這時(shí)，就會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買欲望。

準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位離不開正確的市場(chǎng)分析。通過各種手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研作出的市場(chǎng)分析必須能夠回答以下5個(gè)問題：

（1）誰是消費(fèi)者

（2）消費(fèi)者買什么（樣）

（3）消費(fèi)者何時(shí)購買

（4）消費(fèi)者購買的目的是什么

（5）消費(fèi)者如何購買

4、產(chǎn)品組合與優(yōu)化

產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)能力和市場(chǎng)環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。產(chǎn)品組合優(yōu)化就是一方面選擇最能適應(yīng)市場(chǎng)需要的、企業(yè)盈利又最好的企業(yè)產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)，另一方面根據(jù)市場(chǎng)的變化，不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)新產(chǎn)品、整頓改進(jìn)老產(chǎn)品，使本企

業(yè)的產(chǎn)品適銷對(duì)路。

除此之外，產(chǎn)品命名也是產(chǎn)品策略的一部分內(nèi)容（略）。

（二）價(jià)格策略

1、定價(jià)策略

在市場(chǎng)營銷組合中，價(jià)格是唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素只影響成本。許多房地產(chǎn)公司未能妥善處理定價(jià)問題，最常見的弊病是：定價(jià)過于強(qiáng)調(diào)成本導(dǎo)向；不能經(jīng)常根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整價(jià)格；制定價(jià)格脫離了市場(chǎng)營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場(chǎng)定位策略的內(nèi)在要素；沒有根據(jù)不同的產(chǎn)品品種和細(xì)分市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格。

幾種常見的定價(jià)方法：

（1）以理論價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)的供求狀況確定合理的房價(jià)。成本導(dǎo)向定價(jià)法。

（2）競(jìng)爭導(dǎo)向定價(jià)法。

A、隨行就市定價(jià)法。這種方法風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競(jìng)爭能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。

B、競(jìng)爭價(jià)格定價(jià)法。是一種主動(dòng)競(jìng)爭的定價(jià)方法，一般為實(shí)力雄厚或獨(dú)具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價(jià)時(shí)將競(jìng)爭者的價(jià)格與估算價(jià)格進(jìn)行比較，分子高于、低于、一致三個(gè)層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費(fèi)用、產(chǎn)品服務(wù)與競(jìng)爭企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價(jià)格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，確定產(chǎn)品價(jià)格。

幾種常見的定價(jià)策略：

（1）“試探性”定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在出售商品房時(shí)，先以較低價(jià)售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價(jià)格提高一些；如果提價(jià)后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價(jià)格再提高。

（2）折扣策略。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加速資金回籠，往往會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，它是通過不同的付款方式來實(shí)現(xiàn)的。如購買數(shù)套房優(yōu)惠、首購優(yōu)惠、購房抽獎(jiǎng)、一次性付款優(yōu)惠等等。

（3）差別定價(jià)策略。對(duì)不同的顧客群規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同用途規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格。

（4）心理定價(jià)策略。尾數(shù)策略；整數(shù)策略；品牌定價(jià)策略等。

幾種常見的調(diào)價(jià)方法

（1）采用延續(xù)報(bào)價(jià)定價(jià)。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時(shí)才制定最終價(jià)格，這對(duì)生產(chǎn)周期長的建筑業(yè)來說相當(dāng)普遍。

（2）使用價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價(jià)格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長的全部或部分費(fèi)用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款。

（3）減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價(jià)。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價(jià)格報(bào)價(jià)定價(jià)。

2、價(jià)格控制

房地產(chǎn)營銷最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容是價(jià)格控制。

價(jià)格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個(gè)價(jià)格：開盤價(jià)、封頂價(jià)、竣

工價(jià)和入住價(jià)，并設(shè)置與此價(jià)格相適應(yīng)的銷售比例。

價(jià)格的基本原則為：逐步漸進(jìn)提高和留有升值空間。

價(jià)格控制上有三種情況應(yīng)嚴(yán)格避免：第一種情況是價(jià)格下調(diào)；第二種情況是價(jià)格做空；第三種情況是升值太快缺少價(jià)格空間。

（三）促銷策略

房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細(xì)的介紹、生動(dòng)的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：

一是廣告。廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實(shí)施廣告策略時(shí)可考慮路牌廣告、電視廣告、報(bào)刊雜志廣告等同時(shí)傳播或輪番出現(xiàn)，以加強(qiáng)效果。

房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：

其一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。

其二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。

其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告。

此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見摸得著的廣告。

二是房地產(chǎn)展銷會(huì)。這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。

三是人員推銷。這能使推銷員面對(duì)面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對(duì)性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識(shí)為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理商或現(xiàn)場(chǎng)銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。

另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告，對(duì)銷售一定會(huì)起到促進(jìn)作用。

（四）渠道策略

從商品房銷售的方式來看，主要分為開發(fā)商自行銷售和委托銷代理兩種。

1、開發(fā)商自行銷售

由于委托銷售代理要支付一定的代理手續(xù)費(fèi)，有時(shí)開發(fā)商為了節(jié)省這筆代理費(fèi)愿意自行銷售。一般在以下三種情況下開發(fā)商可以考慮自行銷售：

（1）大型房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過多年的開發(fā)遠(yuǎn)作，他們有自己專門的市場(chǎng)推銷隊(duì)伍，有地區(qū)性的、全國性的甚至世界性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們對(duì)自己所開發(fā)的項(xiàng)目有十分豐富的推廣經(jīng)驗(yàn)。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)，開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目很受投資者和置業(yè)者的歡迎，而且開發(fā)商預(yù)計(jì)在項(xiàng)目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全國價(jià)格中的微利商品房；在大城市中供不應(yīng)求的寫字樓和鋪面房，工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)中的廠房和倉庫用房等。這些商品房應(yīng)不同的需求范圍，市場(chǎng)看好，在這種情況下，銷售相對(duì)容易，開發(fā)公司要自行銷售。

（3）當(dāng)開發(fā)商所發(fā)展的項(xiàng)目已有較明確的銷售對(duì)象時(shí)，也無需再委托租售代理。

2、委托銷售代理

銷售是專業(yè)性工作，有效的促銷活動(dòng)主要為開發(fā)商帶來的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于為此所支付的費(fèi)用如售價(jià)提高、出售期短，經(jīng)濟(jì)效益是可觀的。

房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)通常熟悉市場(chǎng)情況，具有信息優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、銷售渠道多的優(yōu)勢(shì)、專職銷售人員多的優(yōu)勢(shì)，是買賣雙方都愿意光顧的地方。尤其是成熟、優(yōu)秀的代理商，他們對(duì)市場(chǎng)脈波的把握對(duì)消費(fèi)者心理的知識(shí)，可以通過策劃，有限度地制造熱點(diǎn)、引導(dǎo)消費(fèi)，也可給開發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。

第四篇：房地產(chǎn)風(fēng)水講座營銷活動(dòng)策劃案

“君匯華府風(fēng)水講座”活動(dòng)方案

一、活動(dòng)主題

君匯華府家居風(fēng)水講座

二、活動(dòng)目的

以風(fēng)水講座活動(dòng)吸引聚集潛在客戶，帶動(dòng)項(xiàng)目樓盤銷售

三、活動(dòng)時(shí)間：

2014年9月30日上午9:00——12：00 下午

四、活動(dòng)地點(diǎn)：

君匯華府會(huì)所

五、活動(dòng)對(duì)象；

五十名購房潛在客戶（資源客戶）

六、活動(dòng)主要內(nèi)容

活動(dòng)采用風(fēng)水講座的形式為潛在意向客戶講解風(fēng)水知識(shí)，聘請(qǐng)知名風(fēng)水大師從項(xiàng)目風(fēng)水、家裝風(fēng)水等方面講解，并現(xiàn)場(chǎng)解答業(yè)主提問，現(xiàn)場(chǎng)以君匯華府某一戶型為示例進(jìn)行家裝風(fēng)水講解，穿插項(xiàng)目講解、項(xiàng)目宣傳片播放，家裝風(fēng)水知識(shí)問答，幸運(yùn)抽獎(jiǎng)等互動(dòng)環(huán)節(jié)。

風(fēng)水師現(xiàn)場(chǎng)可針對(duì)客戶戶型的風(fēng)水，從家庭幸福和睦，主人運(yùn)程和事業(yè)、健康，以及子女未來等問題切入，講解君匯華府風(fēng)水方面的優(yōu)勢(shì)，幫助現(xiàn)場(chǎng)逼定客戶。

七、活動(dòng)流程

活動(dòng)前期籌備

一、活動(dòng)準(zhǔn)備

1、由龍城藝林文化傳媒公司負(fù)責(zé)邀約到的五十名潛在購房客戶

2、提前與知名風(fēng)水大師聯(lián)系，委托風(fēng)水大師從項(xiàng)目自身的風(fēng)水和項(xiàng)目戶型風(fēng)水等方面制作有針對(duì)性的影音資料。

3、所有邀約的客戶要提前到售樓部領(lǐng)取手牌號(hào)，只有憑手牌號(hào)才能參加

4、準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)風(fēng)水講座的課件（戶型選出一個(gè)，從家裝風(fēng)水方面重點(diǎn)講解，從項(xiàng)目總體規(guī)劃、地理位置等方面講解項(xiàng)目大風(fēng)水）

5、君匯華府樓盤的宣傳資料

6、本次活動(dòng)用15個(gè)房托進(jìn)行烘托氣氛

7、抽獎(jiǎng)禮品，價(jià)值五千、一萬元的購房券

8、準(zhǔn)備項(xiàng)目物料和小禮品，到場(chǎng)客戶每人發(fā)一份

二、9月28日前活動(dòng)所有物料準(zhǔn)備到位；

1、價(jià)值五千元、一萬元的購房券，抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品小禮品

2、售樓部布置，條幅、投影儀、桌椅擺放等

3、純凈水、水果、點(diǎn)心 瓜子、花生若干

4、裝水果、點(diǎn)心盤子、牙簽等用具

5、禮品：綠茶（一箱）、洗衣粉、牙膏、牙刷等比較貼近生活的小禮品

6、活動(dòng)布置用品，主要是彩虹門，條幅等

7、君匯華府規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和部分戶型的賣點(diǎn)及當(dāng)天購房的優(yōu)惠政策

8、簽到本2本（新客戶和老客戶的簽到本要分開）

9、手牌號(hào)：100個(gè)

10、風(fēng)水大師介紹（X展架）

11、投影機(jī)，項(xiàng)目總體規(guī)劃圖、景觀圖、君匯華府戶型圖

12、選定節(jié)目，搭設(shè)小型舞臺(tái)

現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)流程

一、活動(dòng)的準(zhǔn)備階段 1、8:31分--9:00 分 現(xiàn)場(chǎng)布置到位，檢查音箱，電腦、電視等視聽設(shè)備，工作人員準(zhǔn)備活動(dòng)宣傳物料（單頁及PPT資料）；舞臺(tái)搭設(shè)完成，演藝人員到場(chǎng)。工作人員再次強(qiáng)化邀約客戶到場(chǎng)，安排專人對(duì)到場(chǎng)客戶（新老客戶分開登記）進(jìn)行登記。負(fù)責(zé)人與主持人再次溝通當(dāng)天的活動(dòng)流程和注意事項(xiàng)；

2、8:30分--8:45分 工作人員再次邀約尚未到達(dá)的客戶；

3、活動(dòng)開始前反復(fù)播放君匯華府宣傳片。

二、活動(dòng)進(jìn)行階段

（一）上午場(chǎng) 1、8:45分---9:00分 銷售人員引導(dǎo)客戶入座，為活動(dòng)開始做準(zhǔn)備；并提示客戶：不要大聲喧嘩及亂扔垃圾，主持人進(jìn)行暖場(chǎng)活動(dòng)，宣讀本次活動(dòng)的意義，歡迎大家的光臨。2、9:00分---9:05分

主持人上臺(tái)致歡迎辭、歡迎大家光君匯華府家居風(fēng)水講座活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，宣布“風(fēng)水講座”活動(dòng)正式開始（全體人員起立鼓掌）； 3、9:05分-9：15分 主持人邀請(qǐng)大家共同欣賞君匯華府的影音文件；（看2遍）4、9:15分---9:30分 邀請(qǐng) 君匯華府銷售經(jīng)理講解君匯華府規(guī)劃理念及八大優(yōu)勢(shì)（重點(diǎn)從風(fēng)水學(xué)方面，突出樓盤位置的顯著性）； 5、9:30分——9:40分 主持人邀請(qǐng)風(fēng)水大師出場(chǎng)，對(duì)風(fēng)水大師進(jìn)行介紹 6、9:41分——10：:30分 風(fēng)水大師針對(duì)君匯華府項(xiàng)目位置、規(guī)劃等方面進(jìn)行針對(duì)性講解（突出項(xiàng)目風(fēng)水寶地、總體規(guī)劃、在風(fēng)水方面的優(yōu)勢(shì)）7、10:30分——10：40分 主持人邀請(qǐng) 銷售經(jīng)理宣布十一購房的的重大優(yōu)惠政策（本次活動(dòng)的重點(diǎn)，可借助ppt，視頻等）8、10:40分——10:50分 互動(dòng)活動(dòng)，主持人提出幾個(gè)有關(guān)君匯華府的問題（最好涉及風(fēng)水），回答正確者贈(zèng)送精美禮品 9、10:50分——11:30分風(fēng)水大師以某戶型為示例（可用PPT戶型圖，也可用現(xiàn)場(chǎng)沙盤）進(jìn)行家裝風(fēng)水講座，指導(dǎo)客戶在家裝時(shí)應(yīng)注意的風(fēng)水事宜和風(fēng)水禁忌，以及如何避免風(fēng)水的不利因素。（風(fēng)水師現(xiàn)場(chǎng)可針對(duì)客戶戶型的風(fēng)水，從家庭幸福和睦，主人運(yùn)程和事業(yè)、健康，以及子女未來等問題切入，講解君匯華府風(fēng)水方面的優(yōu)勢(shì)，幫助現(xiàn)場(chǎng)逼定客戶。）

備注：要提前做好相關(guān)PPT，項(xiàng)目總規(guī)圖、景觀規(guī)劃、地理位置等 10、11:30——11:45分 現(xiàn)場(chǎng)提問，業(yè)主可根據(jù)自家房子的戶型、位置、朝向等進(jìn)行針對(duì)性提問，由風(fēng)水大師逐一解答。

重點(diǎn)：（1）專業(yè)設(shè)置一個(gè)工作人員向成功購房的客戶贈(zèng)送禮品；

（2）一定要對(duì)客戶進(jìn)行分組，看同一戶型的客戶分為一組；

（3）動(dòng)用房托進(jìn)行定房；要發(fā)揮房托的作用；

（4）置業(yè)顧問不斷對(duì)客戶進(jìn)行逼定；

備注：這一時(shí)間段是真正意義上活動(dòng)的核心部分，直接關(guān)系著活動(dòng)的效果，所以在執(zhí)行案中要做好特別的工作分工，包括有專人解決客戶提出的問題，主持人在這一階段中要不斷恭賀定房的客戶，并讓他們發(fā)表定房感言，要不斷創(chuàng)造氣氛，所有的工作人員要全體起立為定房的客戶鼓掌，并向定房的客戶贈(zèng)送鮮花，要充分發(fā)揮房托的作用； 6、11:45分—12:00分 抽獎(jiǎng)活動(dòng)

所有到場(chǎng)客戶均可參與抽獎(jiǎng)

一等獎(jiǎng)一名：價(jià)值10000元購房券+精美禮品一份 二等獎(jiǎng)二名：價(jià)值5000元購房券+精美禮品一份 三等獎(jiǎng)三名：綠茶一箱 四等獎(jiǎng)五名：精美小禮品

（二）下午場(chǎng) 1、15:20分---15:30分 銷售人員引導(dǎo)客戶入座，為活動(dòng)開始做準(zhǔn)備；并提示客戶：不要大聲喧嘩及亂扔垃圾，主持人進(jìn)行暖場(chǎng)活動(dòng)，宣讀本次活動(dòng)的意義，歡迎大家的光臨。2、15:31分---15:40分

主持人上臺(tái)致歡迎辭、歡迎大家光臨君匯華府活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，宣布活動(dòng)正式開始（全體人員起立鼓掌）； 3、15:41分-15：45分 主持人邀請(qǐng)大家共同欣賞君匯華府的影音文件；（看2遍）4、15:46分---15:55分 邀請(qǐng)銷售經(jīng)理講解君匯華府規(guī)劃理念及優(yōu)勢(shì)（重點(diǎn)從風(fēng)水學(xué)方面）、今天購房的優(yōu)惠政策； 5、15:56分——18:00分 主持人宣布進(jìn)入了自由咨詢房子的階段，這個(gè)階段也是本次活動(dòng)的核心和高潮部分；

風(fēng)水大師親自為今天購房的客戶進(jìn)行一對(duì)一風(fēng)水指導(dǎo)。6、18:00分—18:10分 抽獎(jiǎng)活動(dòng)

所有到場(chǎng)客戶均可參與抽獎(jiǎng)

一等獎(jiǎng)一名：價(jià)值10000元購房券+精美禮品一份 二等獎(jiǎng)二名：價(jià)值5000元購房券+精美禮品一份 三等獎(jiǎng)三名：綠茶一箱 四等獎(jiǎng)五名：精美小禮品

備注：購房券一月內(nèi)有效，不可抵換現(xiàn)金。7、18:10——18:15分

主持人宣布活動(dòng)結(jié)束，代表本次活動(dòng)的君匯華府房產(chǎn)再次感謝新老客戶的光臨，主持人宣布所有參與活動(dòng)的新老客戶都可到接待臺(tái)處領(lǐng)取禮品一份。

第五篇：房地產(chǎn)營銷

沈陽萬科金色家園-----大東區(qū) 沈陽萬科花園新城----東陵區(qū)沈陽萬科紫金苑----和平區(qū) 沈陽萬科城市花園----鐵西區(qū) 萬科四季花城、---于洪區(qū) 萬科城、萬科新榆公館、萬科魅力之城、萬科蘭喬圣菲

萬科新里程,萬科金域藍(lán)灣萬科春河里

萬科藍(lán)山----大東

萬科鹿特丹花園----和平區(qū) 萬科惠斯勒小鎮(zhèn)—東陵區(qū) 萬科明天廣場(chǎng)---東陵區(qū) 保利花園—東陵

保利百合花園---鐵西 保利心語花園—鐵西 保利上林灣---于洪

保利海上五月花—沈河區(qū) 保利西湖林語—

保利康橋—沈河區(qū) 金地長青灣—渾南 金地檀郡—渾南

金地濱河國際—渾南 金地鉑銳---大東區(qū)