第一篇：中國著名房地產企業(yè)高利潤項目全程實戰(zhàn)策劃方案300例

中國著名房地產企業(yè)高利潤項目全程實戰(zhàn)策劃方案300例 圖書作者：編委會

出 版 社：中國經濟管理出版社2008年3月出版

冊數規(guī)格：全五卷＋1CD 16開精裝

優(yōu)惠價：650元

詳細目錄

中國著名高利潤地產項目全程實戰(zhàn)策劃方案

廣州碧桂園·鳳凰城

吉林萬達·江畔人家

武漢麗島花園

北京今日家園

北京現代城

廣州芳草園

廣州富力半島花園

廣州麗景灣

大連海昌欣城

上海疊彩人家

煙臺南大街購物城

南京天潤城

廣州祈福新村

煙臺華聯新村

成都王府花園

深圳星河·國際

上海紫園

廣州嘉和苑

深圳星海名城

北京亞運新新家園

北京嘉銘·桐城（嘉銘園）

北京北潞春

順德國際商業(yè)城

廣州錦繡香江

北京戀日嘉園

成都芙蓉古城

上海中遠兩灣城

深圳星河·崗廈項目

深圳世紀村

曲靖南頤花園

北京奧林匹克花園

北京鋒尚國際公寓

長春威尼斯花園

長春我的家園

長沙同升湖山莊

成都錦繡花園

成都清華坊

大連弘基·書香園

大連億達世紀城

廣州華南新城

廣州南國奧林匹克花園

廣州星河灣

貴陽興隆城市花園

貴陽在水一方

哈爾濱歐洲新城

哈爾濱運華廣場

杭州朝暉現代城

杭州廣通·信義坊

杭州山水人家

杭州萬家花園

山東淄博普利·建業(yè)城市花園

濟南三聯城建·陽光舜城

昆明北辰·鳳凰城

昆明銀海森林

南昌象湖·威尼斯

南京金陵家天下第寧波常青藤城第青島天泰陽光海岸

青島銀都景園

上海奧林匹克花園

深圳碧海云天

深圳翠堤灣

深圳世紀村

深圳水榭花都

深圳陽光帶·海濱城

中海陽光棕櫚園

沈陽華新國際·河畔花園

石家莊博雅莊園

蘇州華新國際·都市花園

天津奧林匹克花園

武漢麗島花園

武漢萬科四季花城

西安新高·楓林綠洲

西安高山流水

鄭州21世紀社區(qū)

鄭州鑫苑名家

重慶華新國際·水天花園

重慶天驕年華

中國著名高利潤房地產項目創(chuàng)意點評

知名房地產項目規(guī)劃設計創(chuàng)意點評

知名房地產項目銷售推廣創(chuàng)意點評

知名房地產項目房地產物業(yè)管理、文化活動創(chuàng)意點評 知名房地產項目中介、裝修及其他創(chuàng)意點評

知名房地產項目案名、廣告語及標志創(chuàng)意點評

中國知名房地產企業(yè)成功案例

中海地產：完善體系打造優(yōu)質品牌萬科是怎樣煉成的 北京住總直面挑戰(zhàn)銳意改革

專業(yè)化鑄就“北京城建”地產品牌綜合地產運營商“首創(chuàng)置業(yè)” 上海陸家嘴集團區(qū)域經營之道

北京天鴻集團發(fā)展紀實

復地的客戶關系管理

金地：用科學實現品質

專注于“白領階層”的地產服務商

“陽光100”

上海城投的城市運營

中國健康住宅領跑者

中環(huán)集團

金科：成功路上

上海三盛：中情西韻，和諧企業(yè)

海信地產的發(fā)展之道

明園集團有限公司之“藝術地產”

住邦的企業(yè)特質

昊遠隆基的發(fā)展之路

偉東置業(yè)：做有責任感的百

年企業(yè)

廈門海投的“信譽工程”

上海城開：創(chuàng)造燦爛明天

世聯地產的平臺戰(zhàn)略

同策咨詢：在市場競爭和企

業(yè)變革中成長

偉業(yè)顧問：打造房地產綜合服務的聯合艦隊

上海富陽：誠信、專業(yè)

中信華南（集團）案例 廣東恒大集團案例

中國著名房地產風云人物 地產風云人物之——王石 地產風云人物之——馮侖 地產風云人物之——潘石屹 地產風云人物之——任志強 地產風云人物之——許榮茂 地產風云人物之——朱孟依 地產風云人物之——黃巧靈 地產風云人物之——王健林 地產風云人物之——孫宏斌 地產風云人物之——樓忠福 地產風云人物之——韓國龍 地產風云人物之——陳金飛 地產風云人物之——繆壽良 地產風云人物之——黃如論 地產風云人物之——黃文仔 地產風云人物之——劉曉光 地產風云人物之——郁亮 地產風云人物之——張玉良 地產風云人物之——張寶

第二篇：房地產全程策劃實戰(zhàn)案例分析提綱

房地產全程策劃實戰(zhàn)案例分析

南京天際大一傳播有限公司蔣旭峰

一、前期：

1、項目SWOT分析：

①優(yōu)勢②劣勢③機會④威脅

2、客群分析：

3、賣點挖掘：

① 企業(yè)品牌：

②地塊：

③項目：A、絕版B、湖畔C、生活特區(qū)D、產品特質

④團隊 ：澳大利亞伍茲貝格公司、香港貝爾高林公司、萬科物業(yè)管理公

司

3、營銷戰(zhàn)略原則的形成：

?以客戶關系網絡為基礎和開辟直銷渠道

?以核心概念為主訴求，輔以事件行銷

?調整供求關系，創(chuàng)造市場供遠小于求的緊張局面

?注重客戶的體驗

二、推廣策略的形成：

1、核心理念的形成：

產品賣點的提煉：全都市、全湖景、全生活

定位：市中心180000M2絕版湖畔生活特區(qū)

Slogen：為生活喝彩（一期）

當生活成為風景（二期）

2、推廣階段的劃分：

一期：

第一階段：2001年12月——2002年1月產品定位、策略形成第二階段：2002年——春節(jié)企業(yè)品牌形象導入期

第三階段：春節(jié)后－2002年4月中旬產品形象導入期

第四階段：2002年4月下旬——2002年5月開盤認購期

第五階段：2002年6月——9月

二期：

第一階段：2002年10月——2002年12月二期SLOGEN、策略形成第二階段：2003年1月——2002年3月中旬產品形象導入期

第三階段：2003年3月下旬——2003年4月產品賣點演繹

第四階段：2003年5 月－2003年7月開盤認購、強推期

3、媒介組合的確定：

①報紙②戶外

三、直效行銷（萬客會）

萬客會即萬科地產客戶俱樂部，是由萬科企業(yè)發(fā)起的消費者俱樂部。

1、會員招募：

2、萬客會市中心接待處的成立：

3、精美的萬客會雜志：

4、豐富的萬客會活動：

四、大眾傳播：

1、硬廣告：

企業(yè)形象系列（南京你好）

產品形象系列（大碗島星期日的下午）

產品賣點系列

美玉系列

2、專欄及軟文：

《家與萬科》系列：（一期）

《家與萬科》系列：（一期維護）

《當生活成為風景》系列：（二期）

軟文炒作：（部分）

3、活動的執(zhí)行：

a、開工典禮b、推介會C、排隊購房、抽簽認購

E、其他

4、事件行銷：

推介會：

開盤：、廣場巡展D

第三篇：房地產項目全程策劃30步驟

房地產項目全程策劃30步驟

第一階段項目市場調研與投資分析

步驟1：項目所在地市場情況初步調查

【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。

階段A：宏觀環(huán)境分析

第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經濟環(huán)境。經濟環(huán)境研究通常包含國民經濟情況、財政收支、產業(yè)結構和主導產業(yè)、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環(huán)境。即與地產市場相關的房改政策、房地產價格政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業(yè)環(huán)境。有關國民經濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

與此同時，在地產開發(fā)過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統(tǒng)的研究。

階段B：項目所在地房地產市場狀況分析

第一、城市房地產市場發(fā)展描述。主要通過數據的統(tǒng)計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。

第二、市場現狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。

第三、未來走勢預測。在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預測（約3-5年）。

階段C：項目所在地板塊市場分析

第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。

第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。第三、板塊開發(fā)動態(tài)。已建、在建和即將開發(fā)的項目都要有個全面、扼要的認識。

第四、板塊物業(yè)價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。

階段D：項目地塊環(huán)境研究分析

地塊環(huán)境研究報告一般的結構是：對開發(fā)地塊周圍1-2公里范圍內，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業(yè)網點狀況、休閑、體育場所、醫(yī)療、教育設施分布及未來發(fā)展預測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況

第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等

第四、污染狀況?？諝赓|量、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化 第五、社會治安。

第六、未來發(fā)展狀況。交通未來發(fā)展狀況研究、教育及醫(yī)療未來發(fā)展狀況研究、購物及休閑未來發(fā)展狀況研究、體育及旅游景點未來發(fā)展狀況研究

階段E：項目地塊特性分析

第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項目地塊SWOT分析。從區(qū)位、時機、政策及經濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析。

步驟2：對項目所在地市場情況再次進行調查

【主要任務】深入了解房地產市場的需求情況，確定可類比項目，對可類比項目進行調查和研究，為項目定位提供依據。

階段A：對該區(qū)域房地產市場環(huán)境作深入的調查與分析

第一、市場需求和消費者行為調查。主要包括消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、市場需求發(fā)展趨勢、市場需求影響因素調查、需求動機與行為調查。（注：由于開發(fā)項目不同，問卷內容不盡相同）。第二、房地產市場狀況針對性調查。主要包括對該區(qū)域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業(yè)類型、住宅市場空置率等調查分析。

第三、房地產市場的營銷手段調查。主要包括房地產廣告的時空分布及廣告效果測定、房地產廣告媒體使用情況、房地產廣告預算與代理公司調查、各種公關活動對項目績效的影響，以及房地產市場營銷方式的采用情況。

階段B：對可類比項目進行全面分析

對可類比項目自身特色、各類硬件指標及軟件指標、銷售業(yè)績等進行分析。

第一、對可類比項目的硬件指標調查。項目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數等的調查研究。

第二、對可類比項目的軟件指標調查。主要包括項目價格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項目定位、主要賣點、第三、對可類比項目銷售去化順序分析。

第四、對可類比項目銷售渠道使用情況的調查和分析。

第五、對可類比項目者的廣告投放和廣告費用、廣告策略的研究。第六、對未來可類比項目情況的分析與估計等。

步驟3：制訂項目投資分析報告

階段A：對項目開發(fā)基本情況介紹

階段B：項目開發(fā)的成本分析 項目開發(fā)的成本主要包括土地購置成本、前期開發(fā)費用、建安工程造價、公建配套設施費、管理費用、財務費用及稅費等。

階段C：項目開發(fā)的投資收益分析

第二階段項目概念設計及項目定位

步驟1：可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析

對可比項目分析的重點主要有項目概況、市場定位、價格、銷售對策、主要媒體運用及投放頻率、公關促銷活動、其它特殊賣點和營銷手段。

步驟2：項目SWOT分析及總體思路擬定

階段A：項目的SWOT分析

從區(qū)位、時機、政策及經濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等（如地理環(huán)境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實力、城市規(guī)劃、項目定位、地形地塊、地段檔次、項目規(guī)模、污染問題、政策環(huán)境、設計風格）對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析。

階段B：針對項目劣勢所采取的應對策略

階段C：項目總體思路的擬定

第一、戰(zhàn)略部署。制訂項目的戰(zhàn)略目標及劃分實施步驟。

第二、軟件平臺構筑。達致項目戰(zhàn)略目標所需的軟件平臺——“營銷大環(huán)境”的構筑，應從項目的規(guī)劃階段就開始著手。

第三、硬件功能的配置。包括項目自身應實現的功能定位及項目結合周邊配套等所應實現的功能定位。步驟3：項目潛在價值的挖掘

第一、挖掘項目先天的最大價值。從品牌價值、時機價值、文化背景價值、環(huán)境價值、交通價值、地地形、規(guī)模、產品特色等方面入手。第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第一大類型賣點：樓盤硬件價值 第二大類型賣點：產品可感受價值 第三大類型賣點：功能提升型價值 第四大類型賣點：居住文化與生活方式 第五大類型賣點：情感 第六大類型賣點：身份 第七大類型賣點：規(guī)范與指標榮譽與規(guī)范 第八大類型賣點：直接促銷功能

步驟4：項目的目標客戶群鎖定

階段A：對以下問題進行研究

第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？ 第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第三、買家為什么要買這些房子？ 第四、誰參與了買家的購買行動？ 第五、買家以什么樣的方式買房？ 第六、買家什么時候買房？ 第七、買家在哪里買房？

在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。

階段B：目標客戶群定位

階段C：目標客戶群描述

階段D：項目與目標客戶群的對接 第一、項目產品的總體特征描述。第二、項目產品與目標客戶群的對接。

階段E：目標客戶群的消費心理研判及需求分析 第一、消費心理。第二、需求分析。第三、對項目主題的認知

步驟5：項目開發(fā)主題定位及形象定位

階段A：項目開發(fā)主題定位

為項目建立領先的、策略型的市場主題概念體系： a.該體系不僅是一個主題概念的提出；

b.該體系緊扣項目與當地房地產市場的大勢與機會點； c.立足于該項目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；

d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現項目的最大價值，包括項目的核心優(yōu)勢與一系列賣點；

f.該體系的是深度能夠使項目輸出持續(xù)的價值，從而保證大型項目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴張埋下伏筆；

g.該體系能夠與項目的建設與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實現脈動狀的市場推動功能。

階段B：項目形象定位

圍繞項目的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進行形象定位。

步驟6：項目的產品設計及建議

階段A：項目總評規(guī)劃

會同專業(yè)規(guī)劃公司進行土地開發(fā)總平規(guī)劃，堅持“市場化”與“適度超前”兩個原則。

階段B：交通道路規(guī)劃 第一、小區(qū)內交通道路規(guī)劃。第二、小區(qū)連接外部道路規(guī)劃。

階段C：社區(qū)配套規(guī)劃

階段D：戶型設計建議

第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。第二、戶型面積比例。80平方米以下、80～100平方米等占幾個百分點，需進行精確配比。

第三、戶型設計特色。單式、躍式、復式及功能分區(qū)等建議

階段E：建筑設計建議 第一、立面設計建議。第二、整體風格建議。第三、組團規(guī)劃設計建議。

階段F：園林景觀規(guī)劃 第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營造。

階段G：智能化系統(tǒng)設計建議

堅持“適度先進”、“控制成本”及“特色營造”三個原則，提出智能化系統(tǒng)設計建設。

步驟7：項目開發(fā)策略擬定 階段A：分期發(fā)展策略

階段B：分期發(fā)展計劃

第三階段項目的營銷策劃

步驟1：推廣策略的定位

階段A：品牌策略 第一、命名方案 第二、VIS系統(tǒng)的建立

階段B：價格策略 第一、定價策略。

1、定價目標：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉等。

2、定價的衡量因素：建造成本、建筑物產品特色、正常利潤、市場價格導向、附近市場行情和競爭狀況等。

3、價格策略：著重于市場導向。

4、定價原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。

5、定價方針和付款方式：付款一般以工程進度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價等。第二、差價策略。第三、入市價格策略。

階段C：廣告策略 第一、階段D：媒介策略 第一、階段E：活動策略 第一、公關活動策劃。

步驟2：制定市場進入方案

階段A：營銷思路的體現 第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣點的展示。

階段B：營銷策略 第一、營銷方式建議。第二、公關活動策劃。

步驟3：

第四部分項目入市準備及階段策略

步驟1：項目入市準備

階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內容 第一、階段B：營銷環(huán)境的營造 第一、售樓部的設計 第二、樣板房的設計 第三、現場包裝

階段C：項目入市 第一、入市時機選擇。第二、入市進機規(guī)劃。第三、銷售模擬。第四、公開認購。

步驟2：階段活動策略

階段A：

1、樓花銷售期廣告策略

2、內部認購期廣告策略

3、入市準備期廣告策略

4、公開發(fā)售期廣告策略

5、銷售階段期廣告策略

6、促銷期廣告策略

7、強銷期廣告策略

8、品牌形成期廣告策略

9、樓盤滯銷期廣告策略

10、尾盤銷售期廣告策略

第四篇：房地產項目全程策劃30步驟

房地產項目全程策劃30步驟

步驟1：房地產項目所在地市場情況初步調查

【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。階段A：房地產宏觀環(huán)境分析

第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經濟環(huán)境。經濟環(huán)境研究通常包含國民經濟情況、財政收支、產業(yè)結構和主導產業(yè)、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環(huán)境。即與地產市場相關的房改政策、房地產價格政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業(yè)環(huán)境。有關國民經濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

與此同時，在地產開發(fā)過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統(tǒng)的研究。

階段B：房地產項目所在地房地產市場狀況分析

第一、城市房地產市場發(fā)展描述。主要通過數據的統(tǒng)計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。第二、市場現狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。

第三、未來走勢預測。在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預測（約3-5年）。階段C：房地產項目所在地板塊市場分析

第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。

第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。第三、板塊開發(fā)動態(tài)。已建、在建和即將開發(fā)的項目都要有個全面、扼要的認識。

第四、板塊物業(yè)價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。階段D：房地產項目地塊環(huán)境研究分析

地塊環(huán)境研究報告一般的結構是：對開發(fā)地塊周圍1-2公里范圍內，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業(yè)網點狀況、休閑、體育場所、醫(yī)療、教育設施分布及未來發(fā)展預測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況

第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等 第四、污染狀況。空氣質量、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化 第五、社會治安。

第六、未來發(fā)展狀況。交通未來發(fā)展狀況研究、教育及醫(yī)療未來發(fā)展狀況研究、購物及休閑未來發(fā)展狀況研究、體育及旅游景點未來發(fā)展狀況研究

階段E：項目地塊特性分析

第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項目地塊SWOT分析。從區(qū)位、時機、政策及經濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析。

步驟2：對房地產項目所在地市場情況再次進行調查

【主要任務】深入了解房地產市場的需求情況，確定可類比項目，對可類比項目進行調查和研究，為項目定位提供依據。階段A：對該區(qū)域房地產市場環(huán)境作深入的調查與分析

第一、市場需求和消費者行為調查。主要包括消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、市場需求發(fā)展趨勢、市場需求影響因素調查、需求動機與行為調查。（注：由于開發(fā)項目不同，問卷內容不盡相同）。第二、房地產市場狀況針對性調查。主要包括對該區(qū)域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業(yè)類型、住宅市場空置率等調查分析。

第三、房地產市場的營銷手段調查。主要包括房地產廣告的時空分布及廣告效果測定、房地產廣告媒體使用情況、房地產廣告預算與代理公司調查、各種公關活動對項目績效的影響，以及房地產市場營銷方式的采用情況。

階段B：對可類比項目進行全面分析

對可類比項目自身特色、各類硬件指標及軟件指標、銷售業(yè)績等進行分析。

第一、對可類比項目的硬件指標調查。項目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數等的調查研究。

第二、對可類比項目的軟件指標調查。主要包括項目價格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項目定位、主要賣點、第三、對可類比項目銷售去化順序分析。

第四、對可類比項目銷售渠道使用情況的調查和分析。

第五、對可類比項目者的廣告投放和廣告費用、廣告策略的研究。第六、對未來可類比項目情況的分析與估計等。

步驟3：制訂房地產項目投資分析報告 階段A：對房地產項目開發(fā)基本情況介紹 階段B：房地產項目開發(fā)的成本分析

項目開發(fā)的成本主要包括土地購置成本、前期開發(fā)費用、建安工程造價、公建配套設施費、管理費用、財務費用及稅費等。階段C：房地產項目開發(fā)的投資收益分析

第二階段 項目概念設計及項目定位

步驟1：可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析

對可比項目分析的重點主要有項目概況、市場定位、價格、銷售對策、主要媒體運用及投放頻率、公關促銷活動、其它特殊賣點和營銷手段。

步驟2：房地產項目SWOT分析及總體思路擬定 階段A：房地產項目的SWOT分析

從區(qū)位、時機、政策及經濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等（如地理環(huán)境、周邊配套、交通、競爭對手、拆遷問題、品牌實力、城市規(guī)劃、項目定位、地形地塊、地段檔次、項目規(guī)模、污染問題、政策環(huán)境、設計風格）對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析。

階段B：針對房地產項目劣勢所采取的應對策略 階段C：項目總體思路的擬定

第一、戰(zhàn)略部署。制訂項目的戰(zhàn)略目標及劃分實施步驟。

第二、軟件平臺構筑。達致項目戰(zhàn)略目標所需的軟件平臺——“營銷大環(huán)境”的構筑，應從項目的規(guī)劃階段就開始著手。

第三、硬件功能的配置。包括項目自身應實現的功能定位及項目結合周邊配套等所應實現的功能定位。步驟3：房地產項目潛在價值的挖掘

第一、挖掘項目先天的最大價值。從品牌價值、時機價值、文化背景價值、環(huán)境價值、交通價值、地地形、規(guī)模、產品特色等方面入手。第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第一大類型賣點：樓盤硬件價值 第二大類型賣點：產品可感受價值 第三大類型賣點：功能提升型價值 第四大類型賣點：居住文化與生活方式 第五大類型賣點：情感 第六大類型賣點：身份

第七大類型賣點：規(guī)范與指標 榮譽與規(guī)范 第八大類型賣點：直接促銷功能 步驟4：房地產項目的目標客戶群鎖定 階段A：對以下問題進行研究

第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？ 第二、賦予其適當且最大化的后天價值。第三、買家為什么要買這些房子？ 第四、誰參與了買家的購買行動？ 第五、買家以什么樣的方式買房？ 第六、買家什么時候買房？ 第七、買家在哪里買房？

在研究了上述問題之后，我們要為買家畫一幅“素描”，這幅“素描”要對買家的文化特征、社會特征、個人特征和心理特征進行最全面、最準確的描繪。階段B：目標客戶群定位 階段C：目標客戶群描述

階段D：項目與目標客戶群的對接 第一、項目產品的總體特征描述。第二、項目產品與目標客戶群的對接。階段E：目標客戶群的消費心理研判及需求分析 第一、消費心理。第二、需求分析。第三、對項目主題的認知

步驟5：房地產項目開發(fā)主題定位及房地產形象定位 階段A：房地產項目開發(fā)主題定位

為項目建立領先的、策略型的市場主題概念體系： a.該體系不僅是一個主題概念的提出；

b.該體系緊扣項目與當地房地產市場的大勢與機會點； c.立足于該項目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；

d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現項目的最大價值，包括項目的核心優(yōu)勢與一系列賣點；

f.該體系的是深度能夠使項目輸出持續(xù)的價值，從而保證大型項目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴張埋下伏筆；

g.該體系能夠與項目的建設與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實現脈動狀的市場推動功能。階段B：房地產項目形象定位

圍繞項目的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進行形象定位。

步驟6：房地產項目的產品設計及建議 階段A：房地產項目總評規(guī)劃

會同專業(yè)規(guī)劃公司進行土地開發(fā)總平規(guī)劃，堅持“市場化”與“適度超前”兩個原則。階段B：房地產交通道路規(guī)劃 第一、小區(qū)內交通道路規(guī)劃。第二、小區(qū)連接外部道路規(guī)劃。階段C：社區(qū)配套規(guī)劃 階段D：房地產戶型設計建議

第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。第二、戶型面積比例。80平方米以下、80～100平方米等占幾個百分點，需進行精確配比。

第三、戶型設計特色。單式、躍式、復式及功能分區(qū)等建議 階段E：建筑設計建議 第一、立面設計建議。第二、整體風格建議。第三、組團規(guī)劃設計建議。階段F：園林景觀規(guī)劃 第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營造。階段G：智能化系統(tǒng)設計建議

堅持“適度先進”、“控制成本”及“特色營造”三個原則，提出智能化系統(tǒng)設計建設。

步驟7：房地產項目開發(fā)策略擬定 階段A：分期發(fā)展策略 階段B：分期發(fā)展計劃

第三階段 房地產項目的營銷策劃

步驟1：房地產推廣策略的定位 階段A：品牌策略 第一、命名方案 第二、VIS系統(tǒng)的建立 階段B：價格策略 第一、定價策略。

1、定價目標：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉等。

2、定價的衡量因素：建造成本、建筑物產品特色、正常利潤、市場價格導向、附近市場行情和競爭狀況等。

3、價格策略：著重于市場導向。

4、定價原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。

5、定價方針和付款方式：付款一般以工程進度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價等。第二、差價策略。第三、入市價格策略。階段C：廣告策略 第一、階段D：媒介策略 第一、階段E：活動策略 第一、公關活動策劃。

步驟2：制定市場進入方案 階段A：營銷思路的體現 第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣點的展示。階段B：營銷策略 第一、營銷方式建議。第二、公關活動策劃。

第四部分 項目入市準備及階段策略

步驟1：房地產項目入市準備

階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內容 第一、階段B：營銷環(huán)境的營造 第一、售樓部的設計 第二、樣板房的設計 第三、現場包裝 階段C：項目入市 第一、入市時機選擇。第二、入市進機規(guī)劃。第三、銷售模擬。第四、公開認購。步驟2：階段活動策略 階段A：

1、樓花銷售期廣告策略

2、內部認購期廣告策略

3、入市準備期廣告策略

4、公開發(fā)售期廣告策略

5、銷售階段期廣告策略

6、促銷期廣告策略

7、強銷期廣告策略

8、品牌形成期廣告策略

9、樓盤滯銷期廣告策略

10、尾盤銷售期廣告策略

第五篇：房地產項目全程策劃服務合同

房地產項目全程策劃服務合同

委托方：（以下簡稱甲方）

地址：

電話：

受托方：西安圣方房地產營銷策劃有限公司（以下簡稱乙方）

地址：西安市未央路天地時代廣場A座809室

電話：029-86103323

甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就甲方委托乙方全程策劃服務事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。

第一條 合作范圍及內容

1、甲方委托乙方對甲方在（以下簡稱該項目），負責項目的營銷策劃，該項目總銷售面積約

2、乙方負責該項目的營銷策劃、整合推廣、廣告設計服務。甲方承擔該項目各類銷售物料、道具、廣告印刷、制作發(fā)布及各項銷售活動所產生的所有費用。

第二條 主要工作內容

市場調研分析/項目SWOT分析/項目資源整合定位/項目市場形象定位/項目附加值挖掘定位/項目總體宣傳策略/項目主題廣告語/項目賣點發(fā)掘。

2、總體營銷策略制定

營銷策略與總體思路制定/整體營銷推廣策略/項目入市時機/分階段營銷策略/促銷策略/項目階段操作思路制定/項目銷售價格階段建議/項目推盤策略。

項目標志/展板/案旗/燈箱路牌/信封/檔案袋/文件夾/名片/胸卡/胸牌/看樓車車身/紙杯/宣傳手提袋設計。

4、現場包裝設計

工地圍墻廣告/賣場形象墻/室內展板/室內掛旗/看樓通道圍板廣告/導示牌/歡迎標牌/停車場指示牌等賣場導視系統(tǒng)。

5、宣傳廣告設計

樓書設計/宣傳折頁/宣傳海報/戶外廣告/戶型單頁/銷售單張/公交車車身/道旗設計/報紙平面廣告等其他媒體廣告的的創(chuàng)意性設計。

項目各階段認購、開盤方案/項目各階段銷售計劃/項目各階段營銷節(jié)點SP公關活動策劃/推廣階段劃分/分階段推廣戰(zhàn)略/分階段推廣主題/項目媒介組合戰(zhàn)略制定/媒介投放頻率與媒介分布組合。

第三條 費用及付款方式

1、經甲乙雙方友好協商，雙方均同意乙方收取的營銷策劃服務費用為萬元整。

2、付款方式：自本合同簽訂之日起7日內，甲方支付乙方營銷策劃服務費總額30%即人民幣萬元整。

3、甲方自年月份開始，于每月5日前按月支付乙方策劃服務月費該項目銷售率85%時截至。

注：自合同簽訂后至正式開盤之月，銷售顧問每月不少于15天的現場駐場。項目開盤后，每月不少于10天至現場駐場。

第四條 甲方權利與責任

1、向乙方提供該項目合法的售樓詳細圖紙、資料、文件等，并承擔所提供的一切資料的合法性與準確性的法律責任。

2、甲方應及時提供乙方策劃所需的合理資料，乙方須對甲方的資料進行保密。

3、甲方負責審定乙方報送的銷售策劃及宣傳推廣方案，并嚴格按照商定的計劃或方案負責實施。

4、甲方有權對乙方所提交的策劃方案、設計稿等提出修改意見或建議，乙方進行修改、調整至甲方滿意。

5、甲方負責按本合同的約定按時向乙方付款，以保證乙方正常工作的開展。

第五條 乙方權利與責任

1、乙方負責該項目的營銷策劃，負責制定該項目的各個階段的營銷推廣方案。

2、乙方負責出具該項目的所有電子版的策劃方案、各個階段的宣傳推廣、營銷方案等。

3、乙方盡職盡責為甲方服務，按時按量完成各項策劃、設計等工作。乙方應根據項目的銷售情況及時提供科學分析及對應策略。并對銷售人員進行培訓以及在日常工作中檢查指導，及時反饋在售樓中存在的問題。

4、認真、準確并及時完成合作協議約定的工作內容。

5、與甲方保持密切的溝通，并對甲方所提建議進行及時的調整與反饋。

6、乙方采取專案小組的工作方式為甲方提供系列服務，專案小組包括市場調研人員、策劃人員，創(chuàng)意文案人員以及設計人員，集體向甲方提供服務。

第六條 合同的終止及違約責任

1、當該項目銷售率達到90%時，甲方或者乙方可提出終止本合同，按本合同中合同終止條款處理。

2、甲乙雙方共同遵守本合同的所以約定，任何一方未遵守本合同的約定而違約的，需向對方支付人民幣10萬元作為違約金，雙方在處理完經紀事務后解除合同。

3、本合同一旦終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何法律責任，但甲方未按本合同的約定向乙方支付應付費用的除外。甲方必須在按本合同的約定調控支付完乙方的應付款項后，雙方解除合同。

4、經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第七條 其他事項

1、本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

2、本合同的合同附件為本合同的有效組成部分，與本合同具有同等法律效力。

3、在履約過程中發(fā)生的一切爭議，雙方應友好協商解決，商議不成時，雙方可通過訴訟等方式解決。

甲方：乙方：西安圣方房地產營銷策劃

有限公司

代 表 人：代 表 人：

電話：電話：

年月日年月日