第一篇：2016中國房地產(chǎn)、房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)研究報告

2016中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究 1.銷售額增長19.4%，市場份額達(dá)36.7%，再創(chuàng)新高

百強(qiáng)企業(yè)2015年銷售額增速達(dá)19.4%，市場份額上升至36.7%

在房地產(chǎn)市場兩極分化趨重、市場運(yùn)行風(fēng)險加大的背景下，百強(qiáng)企業(yè)憑借準(zhǔn)確的市場研判取得優(yōu)異的銷售表現(xiàn)：全年業(yè)績規(guī)模再創(chuàng)新高，銷售總額、銷售面積分別為32032.1億元、29583.6萬平方米；業(yè)績增速繼續(xù)跑贏大市，銷售額、銷售面積同比增速分別為19.4%和15.6%，高于同期全國漲幅5個和9.1個百分點(diǎn)，市場領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大，引領(lǐng)行業(yè)在新常態(tài)時期健康、理性發(fā)展。

圖1 百強(qiáng)及綜合實力TOP10企業(yè)2011-2015年市場份額及變化

依托穩(wěn)步增長的銷售業(yè)績，百強(qiáng)企業(yè)市場份額持續(xù)擴(kuò)大，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。2015年百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場份額上升至36.7%，較上年提高1.5個百分點(diǎn)，銷售面積市場份額提高1.8個百分點(diǎn)至23%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。其中，綜合實力TOP10企業(yè)實現(xiàn)銷售總額14241.3億元，占百強(qiáng)企業(yè)銷售總額的44.5%，占全國商品房銷售額的16.3%，較上年提高0.4個百分點(diǎn)，行業(yè)地位不斷鞏固和提升。有效把握市場結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，11-30企業(yè)陣營業(yè)績增速最高

圖2 百強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部不同層級2015年銷售額、銷售面積增長率均值

2.順勢而為調(diào)結(jié)構(gòu)、快推盤，精準(zhǔn)營銷促去化

聚焦一二線主流市場，順勢而為靈活調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

2015年，在中央降準(zhǔn)降息、降首付、減免稅費(fèi)等一系列政策刺激下，改善型需求持續(xù)釋放。百強(qiáng)企業(yè)加大改善型產(chǎn)品的推出比例以搶占市場份額，有力推動了業(yè)績增長。從前50百強(qiáng)企業(yè)重點(diǎn)項目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看，90-140平米產(chǎn)品2015年銷售額占比為41.4%，較上年提升2.7個百分點(diǎn)。

圖3 前50企業(yè)2014-2015年重點(diǎn)項目分城市等級各面積段銷售額占比

具體來看，百強(qiáng)企業(yè)敏銳捕捉不同城市的需求結(jié)構(gòu)變化，提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的匹配度，一線發(fā)力高端，二線、三四線聚焦首改，助力企業(yè)抓住細(xì)分市場的發(fā)展機(jī)遇，贏得優(yōu)異業(yè)績。前50企業(yè)在一線城市140-200平米及200平米以上的中高端改善型產(chǎn)品銷售額占比顯著上升，分別達(dá)15.9%和28.8%，較上年分別上升1.3個和0.7個百分點(diǎn)；二線城市90-140平米產(chǎn)品銷售額占比上升4.8個百分點(diǎn)至46.9%，三四線城市則上升1.9個百分點(diǎn)至49.3%。

創(chuàng)新全渠道精準(zhǔn)營銷，挖掘潛在客群加速項目去化

圖4 百強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新營銷渠道及服務(wù)示意圖 2015年百強(qiáng)企業(yè)注重由內(nèi)而外強(qiáng)化渠道建設(shè)，全面鋪開拓客網(wǎng)絡(luò)，并發(fā)揮了巨大實效。1）百強(qiáng)企業(yè)線上通過全民營銷、微信平臺等形式快速拓寬客戶資源；線下，百強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)化地推部隊建設(shè)，以廣泛、精準(zhǔn)的客戶地圖鎖定潛在客戶，提升拓客效率。2）百強(qiáng)企業(yè)充分借助外部數(shù)據(jù)平臺的客戶資源，實現(xiàn)對潛在客戶的強(qiáng)勢滲透。

此外，百強(qiáng)企業(yè)調(diào)動產(chǎn)業(yè)鏈資源、從細(xì)處著手開展各項服務(wù)創(chuàng)新，切實解決客戶購房“痛點(diǎn)”，確保了有效客源的順利轉(zhuǎn)化。在銷售前端，從客戶接觸項目時即注重通過創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容及形式提升客戶滿意度；在交易環(huán)節(jié)，針對客戶首付不足的最大痛點(diǎn)，通過眾籌或理財產(chǎn)品強(qiáng)化金融服務(wù)，提升了潛在客戶的有效轉(zhuǎn)化率。

3.提質(zhì)增效強(qiáng)化盈利能力，多策并舉挖潛利潤空間

凈利潤同比增長11.3%，增收不增利現(xiàn)象延續(xù)

圖5 百強(qiáng)企業(yè)2011-2015年營業(yè)收入與凈利潤均值變化情況

伴隨銷售業(yè)績的穩(wěn)定增長，百強(qiáng)企業(yè)2015年盈利規(guī)模不斷提升，全年營業(yè)收入、凈利潤均值分別為286.5億元、36.3億元，分別同比增長18.7%、11.3%，增速分別較上年提升1.7、0.8個百分點(diǎn)。盡管如此，百強(qiáng)企業(yè)2015年營業(yè)收入增速高于同期凈利潤增速7.4個百分點(diǎn)，在行業(yè)利潤率下行的態(tài)勢下，部分房企“增收不增利”的現(xiàn)象依然延續(xù)。

土地及經(jīng)營成本高企，致凈利潤率下降0.4個百分點(diǎn)

圖6 百強(qiáng)企業(yè)2013-2015年盈利及費(fèi)用指標(biāo)均值圖

百強(qiáng)企業(yè)2015年總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率均值為5.2%、17.7%，分別較上年下降0.1、0.6個百分點(diǎn)，盈利質(zhì)量有所下降；全年凈利潤率均值為11.6%，較上年下降0.4個百分點(diǎn)，逐漸逼近10%紅線，企業(yè)盈利空間持續(xù)收窄。2015年受困于市場調(diào)整，百強(qiáng)房企經(jīng)營成本、土地成本大幅攀升，企業(yè)的盈利下行壓力更加凸顯：一方面，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致去庫存風(fēng)險加大，行業(yè)買方市場格局亦逐步形成，企業(yè)盈利能力在降價換量、營銷難度加大的雙向擠壓下有所降低；另一方面，部分一二線城市市場過熱、競爭激烈導(dǎo)致土地成本高企，進(jìn)一步擠壓企業(yè)的利潤空間。

4.量入為出保障財務(wù)安全，多元融資奠定發(fā)展優(yōu)勢

資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)上行，短期償債壓力有所緩解

圖7 百強(qiáng)企業(yè)2011-2015年負(fù)債情況

2015年百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)上行，均值達(dá)到75.4%，較2014年上升1.5個百分點(diǎn)，帶息負(fù)債均值為38.5%，較2014年上升了1.1個百分點(diǎn)，整體負(fù)債水平有所上升。受益于2015年房地產(chǎn)銷售的回升，企業(yè)資金回籠加速，百強(qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款均值同比增加13.7%，剔除預(yù)收賬款之后的有效負(fù)債率均值為50.2%，較去年微增0.4個百分點(diǎn)。

6.提高貨值變現(xiàn)能力保增長，縱橫轉(zhuǎn)型激活新動能

貨值結(jié)構(gòu)合理強(qiáng)化業(yè)績變現(xiàn)能力，二線城市儲備充足蘊(yùn)藏發(fā)展?jié)摿?/p>

圖8 全國性百強(qiáng)代表企業(yè)2015年末按照不同城市土地去化周期劃分的可售貨值結(jié)構(gòu)情況

在城市結(jié)構(gòu)性去化風(fēng)險加劇的背景下，全國性百強(qiáng)企業(yè)立足于全國化均衡布局，約3/4分布于土地消化時間少于3年的城市，貨值結(jié)構(gòu)均衡合理、業(yè)績變現(xiàn)能力強(qiáng)，保障了來年的穩(wěn)健增長；區(qū)域性百強(qiáng)代表企業(yè)大多處于區(qū)域深耕向全國化拓展的發(fā)展階段，可售貨值集中分布于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，與板塊發(fā)展的依存度高，或可實現(xiàn)業(yè)績突破，但不可忽視結(jié)構(gòu)單一為其帶來的一定隱患。

基于主業(yè)優(yōu)勢開展橫縱向轉(zhuǎn)型，釋放成長活力

圖9 百強(qiáng)企業(yè)2015年專注主業(yè)與轉(zhuǎn)型情況

2015年在經(jīng)濟(jì)基本面長期向好和新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大發(fā)展空間，因此專注主業(yè)仍是百強(qiáng)企業(yè)的主要選擇。51%的百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)專注房地產(chǎn)主業(yè)，49%的百強(qiáng)企業(yè)在專注主業(yè)的基礎(chǔ)上開始尋求轉(zhuǎn)型。在尋求轉(zhuǎn)型的49家企業(yè)中，42家企業(yè)在專注主業(yè)的同時圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拓展新業(yè)務(wù)，另有7%的企業(yè)向房地產(chǎn)行業(yè)外拓展新業(yè)務(wù)。

圖10 百強(qiáng)企業(yè)2015年主要轉(zhuǎn)型方向及企業(yè)占比

百強(qiáng)企業(yè)為了保持長期驅(qū)動力，百強(qiáng)企業(yè)主要基于主業(yè)的資源溢出優(yōu)勢，縱向挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿Γ瑱M向進(jìn)行細(xì)分行業(yè)延伸，充分發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng)，挖掘業(yè)績增長空間。目前分別有28%、23%、14%和14%的百強(qiáng)企業(yè)在金融、社區(qū)服務(wù)、輕資產(chǎn)運(yùn)營和家居智能化等縱向領(lǐng)域延伸發(fā)展，“地產(chǎn)+金融”、“地產(chǎn)+服務(wù)”的轉(zhuǎn)型模式備受百強(qiáng)房企青睞；分別有92%、31%、17%和41%的百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文旅特色等橫向轉(zhuǎn)型領(lǐng)域，而養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和眾創(chuàng)空間則為轉(zhuǎn)型熱點(diǎn)。

2016中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)研究 1.房地產(chǎn)銷售市場空間廣闊，競爭加劇策劃代理企業(yè)優(yōu)勝劣汰

房地產(chǎn)市場將逐步進(jìn)入到存量房交易階段，中國部分一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時代，2015年，北京、上海和深圳二手房成交面積均超過新房成交面積。未來，全國房地產(chǎn)行業(yè)也將逐步轉(zhuǎn)向存量房市場，巨大的存量房市場將成為房地產(chǎn)市場交易主戰(zhàn)場，也為策劃代理企業(yè)提供了銷售服務(wù)和多元化業(yè)務(wù)拓展的基礎(chǔ)。

圖11 策劃代理行業(yè)競爭態(tài)勢

中國房地產(chǎn)銷售市場為策劃代理企業(yè)提供廣闊的市場空間，但同時也吸引著其他市場力量的進(jìn)入，市場競爭加劇。首先，開發(fā)企業(yè)加大自銷比例和轉(zhuǎn)變營銷方式，直接降低與策劃代理企業(yè)的合作力度。其次，以搜房網(wǎng)房天下為代表的專業(yè)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及二手房經(jīng)紀(jì)公司逐步進(jìn)入新房代理行業(yè)，進(jìn)一步搶占策劃代理企業(yè)的市場空間。

2.TOP10企業(yè)代理銷售額大幅增長近30%，延伸服務(wù)鏈條凸顯企業(yè)價值

營收規(guī)模大幅增長，市場份額提升至17.13%，企業(yè)分化明顯

圖12 2012-2015年綜合實力TOP10企業(yè)銷售額及市場份額

2015年，綜合實力TOP10企業(yè)的營業(yè)收入均值為20.17億元，同比增長25.47%，增速較2014年提升8.10個百分點(diǎn)，主要是龐大的商品房成交體量為其提供了充足的市場基礎(chǔ)。策劃代理行業(yè)市場份額進(jìn)一步向綜合實力TOP10企業(yè)聚集，2015年綜合實力TOP10企業(yè)一手物業(yè)代理銷售額均值為1495.44億元，同比大幅增長29.90%，市場份額提升至17.13%，占據(jù)TOP30企業(yè)市場份額的70%。

3.借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗，協(xié)同創(chuàng)新打造房地產(chǎn)綜合服務(wù)商

對標(biāo)五大行，培育多元業(yè)務(wù)模式

隨著歐美房地產(chǎn)市場的發(fā)展，涌現(xiàn)出了世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯和高力國際五大領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。從業(yè)務(wù)類型來看，五大行業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)交易、物業(yè)管理、資產(chǎn)服務(wù)與研究咨詢等多種類型，服務(wù)內(nèi)容較為綜合；從發(fā)展歷程來看，五大行均經(jīng)歷了業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張、兼并收購等階段，均已實現(xiàn)全球布局。

圖13 國內(nèi)策劃代理企業(yè)與五大行主要業(yè)務(wù)比較

從業(yè)務(wù)布局來看，五大行優(yōu)勢業(yè)務(wù)集中在資產(chǎn)管理、戰(zhàn)略規(guī)劃、高端物業(yè)管理、評估和金融服務(wù)等方面，而國內(nèi)策劃代理企業(yè)在資產(chǎn)管理、高端物業(yè)管理等方面經(jīng)驗較少，與世邦魏理仕、戴德梁行等存在較大差距，但在銷售代理業(yè)務(wù)方面具有絕對優(yōu)勢。從發(fā)展階段來看，五大行已經(jīng)進(jìn)入全球化業(yè)務(wù)并購、強(qiáng)化區(qū)域和業(yè)務(wù)線能力階段，國內(nèi)的策劃代理企業(yè)雖仍處于多元業(yè)務(wù)拓展階段，但也表現(xiàn)出較強(qiáng)的特色優(yōu)勢。

國內(nèi)策劃代理企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識與五大行存在的差距，取長補(bǔ)短，注重主業(yè)的同時加大資產(chǎn)管理、物業(yè)管理和經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)的布局，積極利用互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)新工具創(chuàng)新服務(wù)模式，提升服務(wù)質(zhì)量和效率，以協(xié)同創(chuàng)新實現(xiàn)超越。

借助移動互聯(lián)工具，專注細(xì)分領(lǐng)域提升服務(wù)水平

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”，聚焦房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，提升主業(yè)服務(wù)質(zhì)量、打造差異化服務(wù)或?qū)⒊蔀椴邉澊砥髽I(yè)彎道超車的重要途徑。

圖14策劃代理行業(yè)新技術(shù)應(yīng)用

首先，新技術(shù)、新工具的應(yīng)用極大地改變了行業(yè)的服務(wù)模式，綜合化與精細(xì)化融合于服務(wù)大平臺中，形成了全新的服務(wù)生態(tài)，為策劃代理企業(yè)彎道超車提供了時代機(jī)遇。策劃代理行業(yè)傳統(tǒng)的條塊式多元服務(wù)在移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、智能硬件等新技術(shù)、新工具的融合下展現(xiàn)出新的生態(tài)場景，可感知、可即得、可預(yù)見的重場景體驗的全新服務(wù)生態(tài)模式正在形成，細(xì)分服務(wù)領(lǐng)域?qū)I(yè)化水平不斷提升。

其次，策劃代理企業(yè)緊密貼合代理業(yè)務(wù)，延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新金融服務(wù)模式，深化金融服務(wù)能力。策劃代理企業(yè)利用自有資金、機(jī)構(gòu)合作、P2P、上市融資和定向增發(fā)等多種融資渠道降低融資成本，強(qiáng)化金融服務(wù)對代理樓盤業(yè)務(wù)增長的協(xié)同能力，拓寬盈利渠道，增強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)市場的競爭力。

強(qiáng)化協(xié)同創(chuàng)新，追趕中完成超越

中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入變革創(chuàng)新時代，策劃代理企業(yè)需要進(jìn)一步拓展思路，打通業(yè)態(tài)之間隔閡，實行泛產(chǎn)業(yè)鏈強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，協(xié)同企業(yè)內(nèi)部資源的同時，加大與其他類型企業(yè)的合作，實現(xiàn)創(chuàng)新超越。

圖15 策劃代理企業(yè)的業(yè)務(wù)協(xié)同特征

目前，隨著大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，策劃代理企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)之間、與其他機(jī)構(gòu)之間的信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同成為可能，利益邊界也更為清晰。內(nèi)部協(xié)同方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及售后等階段，策劃代理企業(yè)注重各業(yè)務(wù)間的互相促進(jìn)提升，共享客戶資源提供全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合服務(wù)。外部協(xié)同方面，策劃代理企業(yè)采用戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、跨業(yè)聯(lián)盟等方式與開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等外部機(jī)構(gòu)協(xié)同合作，拓展業(yè)務(wù)范疇、加強(qiáng)服務(wù)深度。

第二篇：房地產(chǎn)代理策劃招標(biāo)書

房地產(chǎn)代理策劃招標(biāo)書

一、項目概況、項目位置

墾利國土資源局土地編號2006-19、20、21開發(fā)項目位于東營墾利縣中興路以南,文化路以西,興隆街以東,振興路以北,緊鄰墾利縣人民醫(yī)院,臨近墾利黃河廣場和商業(yè)區(qū).、建設(shè)單位

東營華東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、設(shè)計單位

壽光市建筑設(shè)計院、施工單位

山東**建筑公司、建設(shè)情況

（1）設(shè)計狀況。（策劃建議內(nèi)容）

（2）戶型設(shè)計。（策劃建議內(nèi)容）

（3）項目分期。（策劃建議內(nèi)容）、市場定位

項目為充分體現(xiàn)“生態(tài)、高尚、健康”主題概念，體現(xiàn)歐洲風(fēng)情，體現(xiàn)“人、建筑和自然”三者協(xié)調(diào)平衡的和諧共生和“以人為本”的高尚生態(tài)住宅區(qū)，力求發(fā)揮高新技術(shù)材料優(yōu)勢，充分滿足中高收入主流客戶群的生活需求，并為之提供物超所值的全新居住理念與生活感受。

二、策劃范圍

1、市場調(diào)研

A、區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研

B、類比競爭樓盤調(diào)研

C、各類物業(yè)市場調(diào)研

D、項目功能與主題定位分析

E、目標(biāo)客戶定性調(diào)查

F、目標(biāo)客戶定量調(diào)查

G、市場定位分析和項目價格定位分析

F、項目可行性總評估分析報告

2、項目投資策劃

A、宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場調(diào)研

B、項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷

C、項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議

D、項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析

E、項目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議

3、項目規(guī)劃策劃

A、項目背景分析

B、項目名稱和標(biāo)志

C、項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D、單體主力戶型組合概念方案

E、整體建筑風(fēng)格定位、色彩計劃

F、室內(nèi)布局、裝修概念提示

G、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

H、公共家具設(shè)計概念提示

I、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

J、燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)

K、項目建成后未來生活方式指引

三、委托形式、營銷策劃顧問形式、全程策劃及銷售代理形式、廣告推廣整合形式

以上三種可能選擇形式，可以選擇其中一種，或三種都做，以供招標(biāo)單位選擇。

四、主要要求、投標(biāo)單位的資質(zhì)要求

（1）投標(biāo)單位必須是從事該行業(yè)工作的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)，必須誠實守信，嚴(yán)格執(zhí)行合同。

（2）投標(biāo)單位應(yīng)具有豐富的商品房銷售經(jīng)驗，具有高水平的策劃能力及熟練的招商宣傳、商務(wù)談判、簽訂合同、辦理商品房銷售各種手續(xù)等的實踐經(jīng)驗，并能較好地處理業(yè)主的投訴。

（3）投標(biāo)單位應(yīng)具有代理過不少于三個（含三個）規(guī)模在 5萬平方米以上或不少于一個10萬平方米以上樓盤全程銷售策劃的良好業(yè)績。

（4）選擇全程策劃代理的投標(biāo)單位應(yīng)具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，具有交付 50萬元人民幣保證金的資金實力。、投標(biāo)文件需要提交的內(nèi)容

（1）投標(biāo)單位資料： 公司簡介、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、財務(wù)性信用證明、相關(guān)業(yè)績證明等。

（2）代理傭金要求

A、營銷策劃顧問形式

服務(wù)內(nèi)容、傭金比例、付款方式、制約措施等。

B、全程營銷策劃

a、含廣告費(fèi)的傭金比例及不含廣告費(fèi)的傭金比例；

b、超過一定銷售均價部分的分成比例；

c、付款方式；

d、制約措施；

e、廣告費(fèi)用的控制指標(biāo)及發(fā)布廣告的管理；

f、投標(biāo)單位的服務(wù)內(nèi)容。

C、廣告推廣整合形式

服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)比例、付款方式、制約措施等。

（3）市場調(diào)查分析

A、市場需求分析及市場前景預(yù)測分析；

B、競爭樓盤（對手）分析；

C、目標(biāo)客戶群分析；

D、本案市場定位建議。

（4）價格策略分析（重點(diǎn)）

A、本案價格因素分析；

B、本案價格走勢分析；

C、本案價格策略制定；

D、總的可售面積均價、住宅、商業(yè)用房、車庫等各自均價。

（5）詳細(xì)策劃方案

A、項目核心理念；

B、項目賣點(diǎn)整合；

C、項目推廣戰(zhàn)略；

D、推廣階段分期（預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤期）；

E、銷售條件準(zhǔn)備（樓書、單頁、DM、模型、現(xiàn)場售樓中心包裝方案）；

F、廣告組合策略（電視、報紙、電臺、路牌、POP活動、SP）。

（6）銷售的詳細(xì)形象進(jìn)度及對施工進(jìn)度的要求

（7）對招投標(biāo)單位提出相關(guān)設(shè)施及資料的要求

（8）招標(biāo)單位對本樓盤的建議

A、建筑總面積、單體功能確認(rèn)、不違反原則及現(xiàn)有的套型修改；

B、對景觀設(shè)計、智能化、設(shè)備配置、公建功能等方面的建議；

C、物業(yè)管理方面的建議。、投標(biāo)文件其他要求

（1）投標(biāo)單位應(yīng)確保按招標(biāo)文件內(nèi)容要求的完整性。

（2）投標(biāo)單位必須認(rèn)真閱讀委托方的招標(biāo)文件，投標(biāo)文件不得違背招標(biāo)文件的要求。

（3）投標(biāo)單位應(yīng)將投標(biāo)文件裝訂成冊、密封，并在封袋封口處加蓋投標(biāo)單位公章，法定代表人或其授權(quán)委托人的印章。

（4）投標(biāo)單位必須在招標(biāo)文件規(guī)定的時間內(nèi)，將投標(biāo)文件遞交給招標(biāo)單位。

（5）投標(biāo)文件不得字跡潦草、模糊、無法辨認(rèn)，同時還應(yīng)符合投標(biāo)文件的其它常規(guī)要求。

（6）投標(biāo)文件必須加蓋投標(biāo)單位法人章、法定代表人的印章。

如果違背以上要求，將作為廢標(biāo)處理。

五、招標(biāo)方法、本項目采用邀請招標(biāo)的方式。委托方在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上擇優(yōu)確定被邀請投標(biāo)單位。、評標(biāo)、定標(biāo)的時間、地點(diǎn)和辦法由招標(biāo)單位確定。、招標(biāo)單位成立專業(yè)評標(biāo)小組，小組成員由招標(biāo)單位的決策層領(lǐng)導(dǎo)及部分專家組成。、按照招標(biāo)文件所要求綜合素質(zhì)進(jìn)行評審。

六、時間安排、招標(biāo)單位于 2007年月日，在招標(biāo)單位公司的三樓會議室，召開招標(biāo)說明會，將招標(biāo)文件發(fā)給各被邀請投標(biāo)單位。2、被邀請招標(biāo)的單位，將編制好的投標(biāo)書務(wù)必于 07年月日前，送達(dá)招標(biāo)單位三樓會議室。、招標(biāo)單位于 2007年 1月日召開評標(biāo)會。、招標(biāo)單位確定中標(biāo)單位后，將于 5個工作日內(nèi)具體協(xié)商簽訂委托有關(guān)合同（本招標(biāo)文件，將作為今后訂立委托代理合同的基礎(chǔ)）。

東營華東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2007年 1月

第三篇：2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果美國華爾街發(fā)布會

2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果美國華爾街發(fā)布會

會議背景

為了進(jìn)一步擴(kuò)大百強(qiáng)企業(yè)的國際影響力，同時更好的學(xué)習(xí)、借鑒國外房地產(chǎn)業(yè)的先進(jìn)運(yùn)作經(jīng)驗，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”于當(dāng)?shù)貢r間2012年5月2日在美國華爾街的紐交所成功召開了“2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果美國華爾街發(fā)布會”。

會議內(nèi)容

發(fā)布會上，中國房地產(chǎn)TOP10研究組辦公室主任、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜女士在發(fā)布會上發(fā)布了2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果，并對到場的百強(qiáng)優(yōu)秀企業(yè)予以了發(fā)布與表彰。保利集團(tuán)副總裁胡在新先生、佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司總裁金志剛先生結(jié)合當(dāng)前市場形勢及企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，與在場嘉賓交流了企業(yè)運(yùn)作及發(fā)展的成功經(jīng)驗，獲得現(xiàn)場的熱烈反響。來自國際金融界及學(xué)術(shù)界的專家則就國際經(jīng)濟(jì)金融形勢及美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展做了精彩的專題演講，使與會企業(yè)代表更深刻的認(rèn)識了中國房地產(chǎn)業(yè)成長所面臨的國際大環(huán)境，開拓了未來發(fā)展的視野。

會議影響

2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果美國華爾街發(fā)布會的成功召開，開啟了中國房地產(chǎn)企業(yè)對外交流與展示的嶄新平臺，不僅進(jìn)一步擴(kuò)大了國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的國際影響力，同時對于學(xué)習(xí)借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗、加速中國房企的成長與進(jìn)步也具有深遠(yuǎn)意義。

第四篇：2012中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力TOP10

2012中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實力TOP10

排名

9深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司 易居（中國）控股有限公司 同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 合富輝煌集團(tuán)控股有限公司 上海策源置業(yè)顧問有限公司 上海新聚仁物業(yè)咨詢有限公司 北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新景祥投資控股有限公司 新聯(lián)康（中國）有限公司 企業(yè)名稱

第五篇：房地產(chǎn)研究報告

房地產(chǎn)行業(yè)研究報告

在中國一提到房地產(chǎn)絕對是一個敏感且熱議的話題，目前在世界上很少有國家像中國一樣讓老百姓整天看著房價唉聲嘆氣。如果問一個人回到十年前的中國你會投資什么行業(yè)時，可能百分之百的人都會說房地產(chǎn)。

這十年來房價井噴式的上漲是全國乃至全世界人民都有目 共睹的。這樣一個高的離譜的投資回報率和低風(fēng)險率，是沒有其他任何一種投資方式可以替 代的。加之中國房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中所占的分額，注定了它對整個中國經(jīng)濟(jì)走勢構(gòu)成的 巨大影響，賺取了更多人的眼球。樹不可能長到天上去，這一點(diǎn)我想誰都明白。中國房地產(chǎn)這十年來讓人嘆為觀止的大牛 市行情，到底要到何時結(jié)束？這也是全國人民最關(guān)心的熱門話題，畢竟這也關(guān)系到我們每一 個人的利益。2007 年底，次貸危機(jī)席卷全球，一直高速增長的中國經(jīng)濟(jì)也遭受池魚之殃，出現(xiàn)大跳 水。當(dāng)時從中央領(lǐng)導(dǎo)人到地方官員，從經(jīng)濟(jì)學(xué)家到企業(yè)家，從老板到員工，沒有誰不對未來 憂心忡忡。政府部門意識到房地產(chǎn)市場存在的隱患，加緊了房貸發(fā)放的控制，至使需求全面 下降。每一輪樓市的大牛市都起始于央行寬松的貨幣政策，也都結(jié)束于央行嚴(yán)厲的貨幣緊縮政策。這一段時間以來央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也看出了政府抑制通脹的決 心和信心?？杉酉τ诜康禺a(chǎn)市場來說無疑是個致命的打擊，這不僅會使開發(fā)商手里閑置土地的成本提高，而且流動性的收緊更會使成品房銷售量大幅減少。加之政府對于買房的種種限制措施的出臺，像暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，使得購買住房的需求急劇萎縮。過不了多久，眾多的地產(chǎn)公司迫于現(xiàn)金流枯竭，只得大幅降價，回籠資金?？墒墙刀嗌?，降 多久又成了一個懸而未決的話題。俗話說的好： “分久必合，合久必分”。我想房地產(chǎn)市場亦是如此： “漲久必跌，跌就必漲”罷了。根據(jù)一些專家研究得出，房地產(chǎn)周期一般長達(dá) 18 到 20 年。因此，一輪房地產(chǎn)的牛市，往往會持續(xù)很多年，但中國的房價已經(jīng)漲了 10 年，是否意味著已經(jīng)觸頂了呢？就我個人的 觀點(diǎn)來說，中國房地產(chǎn)的大牛市還未走到盡頭。首先，從房地產(chǎn)的供給來看，由于土地資源的國家壟斷性，加上房地產(chǎn)商的投機(jī)慣性，一定時期內(nèi)國內(nèi)房地產(chǎn)供給將繼續(xù)保持穩(wěn)中略升的局面。也正是由于土地資源的國家壟斷 性，國家可以控制住房的供給量，使得房價處在一個相對較高的位置，至使目前中國的房地 產(chǎn)大牛市得以延長。其次，從房地產(chǎn)的需求來看，由于中國人多地少，加之總?cè)丝谶€有不斷上升的空間，住 房的剛性需求依然旺盛。隨著中國的城市化進(jìn)程加快，對房屋的需求也更高了。而 80 后這 代實施計劃生育政策的第一代人，開始逐步進(jìn)入結(jié)婚年齡。父母們替子女買房或共同買房已 成為社會的普遍現(xiàn)象，這也使得購買力大幅提高，進(jìn)一步拉升了住房需求。總而言之，最近幾年的房價依然會在高位震蕩，并開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的變動。房地產(chǎn)市場的 衰退不會那么快就到來，并且房地產(chǎn)周期的下跌階段也會持續(xù)非常長的時間。所以，買房還 是一種很好的保值手段，后市依舊看好。

由于需求剛性，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)，有著舉足輕 重的作用。

隨著城鎮(zhèn)土地有償使用和住房商品化的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為國民經(jīng)濟(jì)的 支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒 2009》,2008 年中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 300670 億，占 GDP 總量

4.5%。

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理事務(wù)的行業(yè)，并由從事以上活動的單位或企業(yè)組成。包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)等。我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的分析： 中國目前房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度進(jìn)入，且進(jìn)入門檻低。房地產(chǎn)業(yè)在中國的發(fā)展嚴(yán)格地講屬于初期，從中國房地產(chǎn)業(yè)的利潤率可見一斑：歐美房 地產(chǎn)的平均利潤率約為 5%，而中國房地產(chǎn)市場的平均利潤率在 30%--40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)平均利潤水平。在房地產(chǎn)最火爆的北京，房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價的 171%，地段較好的二、三環(huán)之間達(dá)到 204%。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期市場機(jī)制的不健全，政府機(jī)構(gòu)及其權(quán)利改革的不完善，很多潛在的進(jìn)入者能夠通過各種手段獲得暴利。例如，很多地方依然存在這土地供應(yīng)的不透明，只要房地產(chǎn)商與政府官員或關(guān)鍵的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系好，土地和其他優(yōu)惠政策便自會到來。其次，還有如軟性信貸的存在，企業(yè)容易籌措到資金，從而使與進(jìn)入壁壘有關(guān)的資本量壁壘失效。這些造就了房地產(chǎn)業(yè)暴利的非理性預(yù)期，刺激著越來越多的企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域。利潤最大化是 企業(yè)的終極目標(biāo)，預(yù)期利潤率的高是潛在企業(yè)是否進(jìn)入該領(lǐng)域的決定因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過度進(jìn)入與國民經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行環(huán)境息息相關(guān)，也與中國特有的歷史 與國情密不可分。1998 年住房制度改革以來，自 由于住房政策的變化以及房地產(chǎn)的商品化，使人民群眾對房地產(chǎn)的需求急劇上升。房地產(chǎn)市場需求的急劇增長，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如 雨后春筍般大量出現(xiàn)。目前，我國雖已進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)，但由于歷史原因，卻經(jīng)常出現(xiàn)多元化傾向。中國很多黨 政機(jī)關(guān)，甚至軍隊、企事業(yè)單位都設(shè)有自己的房地產(chǎn)公司。如學(xué)校等都注冊有房地產(chǎn)公司。這些房地產(chǎn)公司占據(jù)著市場的很大份額，而且他們能夠取得優(yōu)惠的開發(fā)政策。也由于這些企 業(yè)的背景，使得他們在房地產(chǎn)領(lǐng)域成為不可小覷的一級。但往往又是這企業(yè)暴露出違約等其 它經(jīng)濟(jì)問題，如占據(jù)公共綠地?fù)p害公眾福利的現(xiàn)象等，不利于市場的規(guī)范發(fā)展。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量（單位：個）24378 25762 27303 29552 32618 37123 59242 56290 58710 62518 87562 80407 中國的房地產(chǎn)也經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而房地產(chǎn)企業(yè)數(shù) 量多，素質(zhì)低，規(guī)模小的問題依然存在，我國目前正在大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用保障房。高房價已成了當(dāng)今中國經(jīng) 濟(jì)政務(wù)之首，又地產(chǎn)稅和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)支撐，成了地方財政和經(jīng)濟(jì)增長的基點(diǎn)甚至主要增長級。這就形成了一個困局甚至可能的良性惡性混動循環(huán)：房價越高，地產(chǎn)稅或土地收入、財政 收入越高，而房地產(chǎn)連帶的看漲走勢，在龐大的國民儲蓄（60 萬億）的存在之下，可能不 斷攀升，而越是攀升，正資產(chǎn)的房地產(chǎn)所有者階層財富空間就越大，負(fù)資產(chǎn)型的也才可能有 機(jī)會解套，而與此同時，和此似乎良性循環(huán)并存的卻是，對那些已經(jīng)無力購買房屋的和剛剛 積累起首府和靠薪水勉強(qiáng)背負(fù)按揭的新邊緣房奴、準(zhǔn)房奴和潛在房奴，不斷走高的房價變成 不斷加大、增高的更大的三座大山之一。蝸居和蟻?zhàn)迳鐣栴}會放大上述的雙性循環(huán)，造成 新的經(jīng)濟(jì)社會乃至文化政治的困乏地，而不公的搬遷和強(qiáng)行拆遷，更可能引發(fā)社會動蕩或成 為誘發(fā)的導(dǎo)火索。然而，這盤看似陷入死棋和困局的經(jīng)濟(jì)大棋局完全有解，而且可能成為中華民族復(fù)興和社會 主義振興的經(jīng)濟(jì)大戰(zhàn)略支點(diǎn)和基礎(chǔ)之一。首先，就如同公開承認(rèn)，放棄完全市場化、產(chǎn)業(yè)化的醫(yī)改、教改一樣，中國中央和地方政府 業(yè)已大體明確，全方位住宅商品化的市場改革方向和模式是沒有出路的，也是極端化的。即 令當(dāng)今的資本主義社會，住房也是包含社會化政策的。新加坡和相當(dāng)意義的歐洲國家，特別 是北歐，甚至美國的公共廉租房，具有更強(qiáng)有力的政府干預(yù)、調(diào)節(jié)甚至國家福利社會保障。其次，住宅分流、分導(dǎo)經(jīng)營與管理，不但是國際成功經(jīng)驗，而且有可能從中發(fā)掘出中國獨(dú)特 的社會主義公有經(jīng)濟(jì)新型生長點(diǎn)。當(dāng)一些資源、領(lǐng)域和物品，一旦被確定為公共品、準(zhǔn)公共 品或公有俱樂部品和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)后，社會主義國家集中力量辦大事的政治優(yōu)勢，就可以充分發(fā) 揮并形成滾動優(yōu)勢。而安天下、利民生、順民心、暢民意的新型社會主義住宅產(chǎn)業(yè)集群和社 區(qū)開發(fā)建設(shè)，就會創(chuàng)造出許多新型的經(jīng)營管理藝術(shù)和經(jīng)濟(jì)新生長點(diǎn)來。第三，住宅社會福利不能成為新的“大鍋飯”，更不能在腐敗、不公、透明與管理不夠、不善 下，變成一些貪官、關(guān)系戶新斂財致富的手段。住宅社會福利要成為低收入、無保障、貧弱 人士的樂居家園。第四，戶型、社區(qū)的規(guī)劃，房地產(chǎn)的質(zhì)量和各方面的條件，公共廉租、社會保障房等不應(yīng)當(dāng) 同一般商品房社區(qū)的有顯著差別。戶型設(shè)計和戶均面積，可適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，但從長遠(yuǎn)的社區(qū) 成長與管理環(huán)境來看，絕不容許出現(xiàn)未來的貧民窟或新型棚戶區(qū)。而對于已經(jīng)進(jìn)入軌道的逐

漸同國際房地產(chǎn)接軌的已有房地產(chǎn)市場行情與走勢，則在中央和地 方政府以相當(dāng)大的住宅關(guān)注度投放到上述的開發(fā)經(jīng)營方向后，基本上可以僅僅控制土地、資 產(chǎn)泡沫風(fēng)險和結(jié)構(gòu)性摩擦，而由市場供求和公眾業(yè)主偏好自由選擇。真正的理性和弱勢群體的住宅夢是，即使現(xiàn)行的房地產(chǎn)價格下降百分之五十，他們也還是無 力承擔(dān)。而提高收入會快速被市場博弈和通貨膨脹吃掉。如此以來，不如把提高居民收入作 為百姓增加可支配收入的手段，從而真正擴(kuò)大內(nèi)需，而由上述新型社會福利公共資產(chǎn)經(jīng)營，一勞永逸地真正解決低收入階層的“住有所居”。從根本上解決老百姓的住房問題。