第一篇：香港回應(yīng)美國：“一國兩制正有效運(yùn)作”

香港回應(yīng)美國：“一國兩制”正有效運(yùn)作

人民網(wǎng)：就美國國會美中經(jīng)濟(jì)與安全審議委員會報告中有關(guān)香港的部分，特區(qū)政府發(fā)言人今天稱，“一國兩制”正有效運(yùn)作。

發(fā)言人表示，自香港特別行政區(qū)成立以來，香港成功落實(shí)“一國兩制”的政策方針，并根據(jù)基本法一直享有高度自治，繼續(xù)日常有效運(yùn)作的模式。報告就香港“一國兩制”的持續(xù)實(shí)施所表達(dá)的關(guān)注是毫無根據(jù)的。

發(fā)言人說，香港也一直秉持其法治、自由、人權(quán)和獨(dú)立司法制度及自由社會，繼續(xù)發(fā)展。特區(qū)政府致力保障言論和新聞自由，使傳媒可在最少的規(guī)范下自由采訪和報導(dǎo)。美國國會美中經(jīng)濟(jì)與安全審議委員會重提應(yīng)制定美國－香港政策法報告，特區(qū)政府不能贊同。按照基本法落實(shí)“一國兩制”是特區(qū)處理的內(nèi)部事務(wù)，希望外國政府和國會尊重這個事實(shí)。

第二篇：有效回應(yīng),促進(jìn)師幼互動[范文]

合理有效回應(yīng)，促進(jìn)師幼積極互動

株洲市幼兒園 袁欖

[摘 要] 一節(jié)活動開展成功的關(guān)鍵在于教師與幼兒的積極互動。在幼兒園集體教學(xué)活動中，仍存在著教師在活動中占主體地位的現(xiàn)象，沒有及時以適當(dāng)?shù)姆绞綉?yīng)答幼兒，師幼缺乏合作探究式的互動。為了改變這一教學(xué)現(xiàn)狀，讓互動更合理、更有效，進(jìn)一步形成良好的師幼關(guān)系，本文從評價性回應(yīng)、要求性回應(yīng)、告知性回應(yīng)、激發(fā)性回應(yīng)、展示性回應(yīng)、提升性回應(yīng)、引導(dǎo)性回應(yīng)幾個方面探究教師回應(yīng)的策略。[關(guān)鍵詞] 有效回應(yīng);師幼；積極互動

一、回應(yīng)在幼兒園集體教學(xué)活動中的重要意義

回應(yīng)是指教師對幼兒回答與反應(yīng)的處理，是提問行為的一個重要組成部分，它關(guān)系著教師對幼兒回答如何評價和看待的問題。在問與答、答與回應(yīng)不斷互動的過程中，教師與幼兒構(gòu)建起對話的平臺，彼此碰撞出思想的火花。

新《綱要》中明確指出，教師要“關(guān)注幼兒在活動中的表現(xiàn)和反映，敏感地察覺他們的需要，及時以適當(dāng)?shù)姆绞綉?yīng)答，形成合作探究式的互動”。

教師合理、恰當(dāng)、適宜的回應(yīng)能發(fā)展師幼、生生積極的互動關(guān)系，促進(jìn)幼兒認(rèn)知進(jìn)步和指導(dǎo)幼兒選擇正確的行為。一方面透過幼兒的回答教師可以更加準(zhǔn)確地認(rèn)識幼兒，了解幼兒的興趣、需要以及他們對 問題認(rèn)識的難點(diǎn)、誤點(diǎn)，進(jìn)入幼兒主觀經(jīng)驗(yàn)結(jié)構(gòu)內(nèi)部；另一方面，幼兒在教師的引導(dǎo)下朝著預(yù)期目標(biāo)前進(jìn)，將活動內(nèi)容內(nèi)化于自己的認(rèn)知結(jié)構(gòu)。

二、集體教學(xué)活動中教師不合理回應(yīng)的主要表現(xiàn)

1、對幼兒的回答故作沒聽見，不加以理會。

教師：剛才小朋友們剪了背心，剪多剪少與背心大小有關(guān)系嗎？ 幼兒：我媽媽很苗條，所以我的背心剪的很小，給她穿正合適。在《爺爺一定有辦法》繪本教學(xué)中，孩子遷移學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)剪背心，討論剪多剪少與背心大小的關(guān)系時，老師對于這個孩子的回答不置可否，沒有給予適當(dāng)追問：那你剪得多，還是少？而是一帶而過，這是教師缺乏認(rèn)真傾聽和對于孩子回答及時進(jìn)行價值判斷的表現(xiàn)。

2、任意打斷幼兒的回答，沒有給予幼兒充分表達(dá)的機(jī)會。教師：在我們生活中有哪些食物是應(yīng)該多吃的？

幼兒：雞蛋、西紅柿（幼兒在思考遲疑，沒有說完）

教師：（打斷幼兒的回答）你說的很好，還有哪些呢？

教師為了在教學(xué)時間內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，只顧關(guān)注自己的教學(xué)行為，急求一個完整圓滿的答案，卻忽視了孩子的發(fā)展。

3、教師一言堂，灌輸式代替孩子的思維及表述。

教師：小朋友們，你們知道什么是特種兵嗎？（孩子茫然）

教師：我告訴你們特種兵是士兵的一種，他們保家衛(wèi)國、打擊敵人，他們有很強(qiáng)很厲害的本領(lǐng)，會匍匐前進(jìn)、會攀爬、會丟炸彈。

教師沒有關(guān)注孩子的最近發(fā)展區(qū)，孩子缺乏相關(guān)的知識準(zhǔn)備和經(jīng) 驗(yàn)積累，所以在活動中茫然。

4、對回答的評價機(jī)械單一，缺乏具體信息的指導(dǎo)

教師：這是什么？

幼兒：故宮。

教師：不對。

“不對”在什么地方？教師缺乏追問，沒有引導(dǎo)孩子、啟發(fā)孩子思考問題。

5、總是簡單地重復(fù)孩子的回答，缺乏必要的梳理和總結(jié)

教師：你喜歡吃什么？

幼兒：我喜歡吃白菜、紅蘿卜、包菜。

教師：真不錯，你喜歡吃白菜、紅蘿卜、包菜。那你呢？請你來說一說。

教師沒有對孩子的回答進(jìn)行必要的梳理和總結(jié)，可以告訴孩子，原來你喜歡吃的都是蔬菜，給孩子一個概念。

6、忽視孩子的經(jīng)驗(yàn)，沒有做適當(dāng)?shù)臍w納和提升。教師：這個手指的名字叫什么？ 幼兒：大拇指。教師：它在做什么動作？ 幼兒：頂呱呱！幼兒：你真棒！

教師：那這根手指又叫什么名字呢？

教師缺乏隨機(jī)教育的智慧，應(yīng)緊扣預(yù)設(shè)目標(biāo)，歸納孩子的已有經(jīng) 驗(yàn)并做并有目的的提升：大拇指是來夸獎別人的，每個人都有他（她）的閃光點(diǎn)和長處，我們要善于看到別人的優(yōu)點(diǎn)，多用大拇指來夸贊別人。

三、集體教學(xué)活動中教師有效回應(yīng)的策略

作為一名幼兒教師，設(shè)計提問是需要充分考慮所提問題的出發(fā)點(diǎn)、幼兒回答的可能性、應(yīng)答的時間和內(nèi)容等。教師應(yīng)針對不同幼兒的回答進(jìn)行合理回應(yīng)。相對提問來說，這對教師的教學(xué)智慧和教學(xué)藝術(shù)提出了更高的要求。作為集體教學(xué)活動的教學(xué)手段，教師實(shí)施回應(yīng)并不是無章可循，如果能夠組合各種語言行為的有利因素，在集體教學(xué)活動中優(yōu)化回應(yīng)語言行為，教育效果會更加突出。

（一）評價性回應(yīng)——你說得怎么樣

評價性回應(yīng)是教師處于評價者的角度對幼兒進(jìn)行回應(yīng)，在幼兒回答問題前，教師對問題答案往往心中有數(shù)，教師就是對幼兒的回答進(jìn)行對錯評價。

教師：×××你說。

幼兒：而且他說的不好的地方是聲音太輕了。

教師：對，這點(diǎn)我同意。故事大王一定要響點(diǎn)，用響亮、動聽的聲音才能讓更多人聽到?！駥?shí)施中注意的問題

1、根據(jù)幼兒的個性特點(diǎn)使用積極評價，盡量少用消極評價。

2、在運(yùn)用積極評價時，要有的放矢，為幼兒提供具體的表揚(yáng)信息。

（二）要求性回應(yīng)——你應(yīng)該這樣做/說

要求性回應(yīng)是最具有剛性特征的一種應(yīng)答類型，教師一旦對幼兒提出相關(guān)指令和指示，幼兒就必須遵守。這種回應(yīng)方式是對幼兒回答行為、回答內(nèi)容提出要求，具有一定的規(guī)定性、強(qiáng)制性。

教師：×××，你說。（“這個是什么？”）

幼兒：耳朵。

教師：把話說完整。

幼兒：我看見的是耳朵?！駥?shí)施中注意的問題

1、避免使用命令的口吻、強(qiáng)制的態(tài)度。

2、對提出的要求補(bǔ)充具體信息。

3、由于要求性回應(yīng)的不可商量性，教師應(yīng)慎重使用這種語言行為。

（三）告知性回應(yīng)——我來提供相關(guān)信息

告知性回應(yīng)是教師對幼兒發(fā)表看法與提供答案的一種應(yīng)答方式。這種回應(yīng)方式并不像評價性回應(yīng)和分析性回應(yīng)一樣對幼兒的回答進(jìn)行分析評價，而是將幼兒的回答擱置一旁，先提供關(guān)于問題的信息。從這個角度上講，問題的答案來得比較迅速、快捷。

1.發(fā)表自己的看法與感受

這種回應(yīng)方式通常是教師在幼兒回答的基礎(chǔ)上發(fā)表對問題的意見。教師通常用“我覺得”、“我認(rèn)為”等字眼體現(xiàn)出來，從而向幼兒傳達(dá)教師持有的態(tài)度。

教師：×××，你說。（“你覺得他這個故事講得好不好，還有什么意見？”）

幼兒：他講了去吃自助餐??有好多好多人??學(xué)會了吃西餐的方法。（幼兒表達(dá)得不是很清楚）

教師：去吃西餐和故事的主要內(nèi)容沒有多大關(guān)系，我覺得吃自助餐有很多地方要注意，你除了說餐廳很多人，沒有說到用餐的文明，關(guān)鍵說他學(xué)會了吃西餐的方法，這樣主題就變了。（雖然是在表達(dá)教師本人的看法，但實(shí)際上告訴了幼兒故事內(nèi)容要與主題相符合。）

2.直接告知幼兒答案

這種回應(yīng)方式是教師直接了當(dāng)?shù)匕褑栴}的答案告訴幼兒，即使在此之前幼兒做了回答，但教師的回應(yīng)并不是針對幼兒的回答，而是針對自己提出的問題。

教師：什么是燭光晚餐呢？

幼兒：就是竹子做的光，做的晚餐。

教師：（教師笑，大家一起笑。）×××?xí)罩置娴囊馑紒硗茰y，有時候會出笑話的?！盃T光”就是蠟燭的光，在我們生日的時候，當(dāng)兩個相愛的人在一起的時候，比如你們的爸爸媽媽，在夜晚會點(diǎn)燃蠟燭，把電燈熄掉用餐，這就叫燭光晚餐?！駥?shí)施中注意的問題

教師要準(zhǔn)確全面的表述，盡量避免將教師的看法強(qiáng)加于幼兒。

（四）提升性回應(yīng)——你是這個意思

提升性回應(yīng)給予幼兒足夠?qū)拸V的回答空間和包容范圍，在幼兒回答的基礎(chǔ)上進(jìn)行概括和提煉，使幼兒不僅知道教師重視自己所說的內(nèi)容，而且明白這些內(nèi)容可以用更好的詞句表達(dá)。教師的提煉能夠拓展 和深化他們的生活經(jīng)驗(yàn)，能夠指導(dǎo)他們理解和應(yīng)對類似問題。教師通常運(yùn)用對幼兒進(jìn)行歸納和補(bǔ)充這種方式進(jìn)行提升性應(yīng)答。

教師：他講得很清楚，這盞燈裝在高樓上的，而且有個好聽的名字叫什么？

幼兒：航空警示燈。

教師：哎，對了！專門給飛機(jī)看的，晚上飛行員在飛行時看不清，這個時候如果高樓裝上小紅燈，航空警示燈一亮啊，他就知道底下有高樓，那飛的時候就可以飛的高一點(diǎn)，避開危險了，對嗎？ ●實(shí)施中注意的問題

1、提煉幼兒已有的生活經(jīng)驗(yàn)。

2、對幼兒回答進(jìn)行精煉概括。

3、用適當(dāng)詞匯補(bǔ)充兒童缺失、省略的信息。

（五）激發(fā)性回應(yīng)——你可以回答出來的

在面對教師的提問時，幼兒并不是總能對答如流，也不會饒有興致地回答每一個問題。有時候，他們甚至用沉默等行為來代替有聲語言。動機(jī)的缺失是產(chǎn)生這一系列問題的主要原因。對動機(jī)研究的過程中，歸因理論認(rèn)為有些個體行為是受到要獲得成功，達(dá)到某種出色的標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)烈需要的驅(qū)使；而有些人比起對成功的向往好像更擔(dān)心失敗。因此，教師在活動中應(yīng)該創(chuàng)設(shè)條件，讓幼兒避免失敗和體驗(yàn)失敗后帶來的消極情緒，增強(qiáng)幼兒獲得成功的可能性，以提高他們的成就動機(jī)。教師在激發(fā)性應(yīng)答中主要運(yùn)用以下兩種方式：強(qiáng)化刺激吸引和寬慰幼兒、消除幼兒不安的心理狀態(tài)。如果說前者傾向讓幼兒獲得成 功的話，后者傾向讓幼兒避免失敗。

1.強(qiáng)化刺激吸引

這種回應(yīng)方式是教師利用幼兒喜歡的物質(zhì)獎勵、言語稱謂和已經(jīng)建立的師生感情來激發(fā)幼兒進(jìn)行回答。

教師：×××，你說。

幼兒：嗯，那個柳枝，你畫的是從上面垂下來的。他畫的是從旁邊飄過來的。

教師：本領(lǐng)真大，發(fā)現(xiàn)了柳枝畫得不一樣。

教師：還有不一樣，火眼金睛看誰能找得到？

2.寬慰幼兒，消除幼兒不安的心理狀態(tài)

這種回應(yīng)方式是幼兒感到有回答壓力時，教師利用恰當(dāng)?shù)难哉Z信息對幼兒進(jìn)行安撫，從而讓他們順利作答。

教師：為什么會和他們成為朋友的?

幼兒：(幼兒沉默。)

教師：把你對她的感受說出來，不要緊的。好朋友應(yīng)該實(shí)話實(shí)說的，對吧。

幼兒：她和我看書?！駥?shí)施中注意的問題

1、激發(fā)信息符合個體需要。

2、措辭使用符合個體當(dāng)時心境感受。

（六）展現(xiàn)性回應(yīng)——你回答得很好

展現(xiàn)性回應(yīng)是讓幼兒展現(xiàn)已有的經(jīng)驗(yàn)和感受，教師處于傾聽者立 場對幼兒所做的回應(yīng)，是對幼兒回答的直接展現(xiàn)。由于沒有對幼兒回答進(jìn)行評判，幼兒在聆聽教師回應(yīng)時，不僅少了心理上的緊張壓力，而且感到自己所說的言語受到老師的尊重，有一種自己被重視的感覺。充分給予了幼兒表達(dá)自己意見和觀點(diǎn)的機(jī)會。

教師：哪里有樹？

幼兒：公園里有樹??馬路邊有樹?? ●實(shí)施中注意的問題

1、教師只需表示應(yīng)允和贊許，最忌重復(fù)。

2、給予幼兒充分表達(dá)和語言運(yùn)用的機(jī)會。

（七）引導(dǎo)性回應(yīng)——你可以回答得更好

當(dāng)教師提出問題后，總是希望幼兒能夠更好作答，就算教師心中并無關(guān)于答案的預(yù)設(shè)來評價幼兒的答案，他們也希冀幼兒可以把內(nèi)容闡述得更加清楚、可以用優(yōu)美的詞匯流暢地表達(dá)。然而，對于幼兒來說，這通常是一件困難的事情。這時候，就需要教師充當(dāng)引領(lǐng)者的角色，讓幼兒領(lǐng)會教師的問題而不是答非所問。其次教師要充當(dāng)支持者的角色，讓幼兒沿著教師搭建的階梯往上走，從而到達(dá)問題的頂端。在教師的引導(dǎo)下，幼兒會對照自己前后的回答，主動解決認(rèn)知沖突；會串聯(lián)相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，深化對問題的理解；會聚焦問題的中心，抓住問題的實(shí)質(zhì)。總之，幼兒能夠回答得更好、更準(zhǔn)。

1.引導(dǎo)幼兒尋找重點(diǎn)

這種回應(yīng)方式是教師在幼兒回答的基礎(chǔ)上為幼兒進(jìn)一步聚焦，使回答更加準(zhǔn)確、到位。

教師：你想畫什么？

幼兒1：我想畫我媽媽幫我買鞋子，本來30碼不好穿的，現(xiàn)在可以穿了。

教師：哦，他想畫他媽媽買鞋子，那怎么證明成長了呢？買鞋子可以的，那怎么證明你成長了呢？（聚焦問題重點(diǎn)“如何證明”）我們來幫他考慮考慮好不好？畫一雙鞋子的話能證明他成長了嗎？有什么好辦法？

幼兒2：旁邊畫一個小的鞋子。

教師：哦，×××給你出意見了，旁邊畫雙小的鞋子，再畫雙大的。

幼兒3：還畫一個箭頭。

教師：哦，還畫一個箭頭。

2.尋求其他幼兒的看法

這種應(yīng)答方式是教師在幼兒回答的基礎(chǔ)上，尋求其他幼兒的回答，這種應(yīng)答通常暗含了教師對原來回答的不滿意和對更佳回答的追求，可以引起生生互動，老師應(yīng)注意運(yùn)用，尤其在中大班。

教師：我們先看他的這張畫面，×××，你來說說看，這張畫面給你感覺怎么樣？

幼兒：很??很漂亮的。

教師：有不同意見嗎？×××，你說說看。

幼兒：很豐富的。

教師：有不同意見嗎？×××，你說說看？

幼兒：我感覺那個小蝌蚪太小了。

教師：嗯，小蝌蚪小了點(diǎn)。

3.提出新問題拓寬幼兒的回答

這種應(yīng)答方式是教師為了加深幼兒對問題的理解，以問題的形式拓展他們思考的范圍和程度。

教師：接下來這個牙比乳牙怎么樣？

幼兒：堅固。

教師：堅固，還有呢？

幼兒：牢。

教師：牢靠。這個牙齒長出來還能像乳牙一樣掉嗎？（問題提出加深幼兒對牙齒的認(rèn)識）

幼兒：不會。

教師：最好不要掉，因?yàn)榈袅嗽僖查L不出來了。這個恒牙也就是說跟著你到老的，是你的好朋友，一生的朋友，你要好好保護(hù)它。

4.提出問題引導(dǎo)幼兒理解問題

這種應(yīng)答方式是教師為了引導(dǎo)幼兒正確理解問題，針對幼兒的回答提出。與提出新問題拓寬幼兒的回答這種應(yīng)答方式相比，它引導(dǎo)的重點(diǎn)不在于拓展和加深，而在于引導(dǎo)幼兒得出對問題的正確看法。

教師：你是怎么覺得你自己在成長？×××，你說說看。

幼兒：因?yàn)槲乙郧爸挥?米，現(xiàn)在1米20了。

教師：身高長了，對嗎？有沒有人覺得自己沒長身高的？都長了吧?？墒恰两處熡X得自己沒有在長身高，為什么你們在長身高，×教 師沒有？

幼兒：因?yàn)槟悻F(xiàn)在是大人了，我們還是小孩，要必須長到你們這個高度。

教師：你們說了長高就成長了，長高就說明你們在成長，那么×教師不長高就說明我不成長了嗎？（讓幼兒自己思考得出身高變化與成長的關(guān)系。）

幼兒：不是，因?yàn)槟氵^年的時候長了一歲。

教師：對，老師長了一歲，教師年齡越來越??（拉長）大了，也在成長。

5.對幼兒進(jìn)行追問

這種應(yīng)答方式是教師在幼兒回答基礎(chǔ)上的繼續(xù)發(fā)問，或者是為了向幼兒確認(rèn)某個信息，或者是為了向幼兒詢問具體情況，或者是教師引導(dǎo)幼兒來精確回答問題。與提出新問題和利用問題引導(dǎo)幼兒正確理解問題相比，追問更偏向于順著幼兒的思路進(jìn)行對話。在某些情況下，追問還意味著教師對幼兒回答的不認(rèn)可。

教師：×××，你說說看你的想法是什么。（教師在黑板上貼了很多建筑物的圖片，讓幼兒用一個句子或者一個詞來形容一下或者概括一下）

幼兒：各種各樣的，有的在陸地上的、有的在江邊上的、有的在陸地上，還有的在海上面，還有的在陸地上的，還有的在海上面，好多的。

教師：海上陸地上重復(fù)好幾次，能不能比較簡練說，你想說什么 呢？

幼兒：我想說各種各樣的。

教師：各種各樣的什么？各種各樣是形容詞，最后關(guān)鍵的那個名詞是什么？

幼兒：建筑物。

教師：各種各樣的建筑物，好，這是×××的想法。●實(shí)施中注意的問題

1、教師引導(dǎo)信息具體詳細(xì)

2、吸引其他幼兒參與問題討論

4、問題盡量開放，慎重利用反問

5、根據(jù)幼兒的經(jīng)驗(yàn)層層深入

6、不拘泥于固定答案的引導(dǎo)

美國幼教專家凱茨曾說，幼兒園教師的專業(yè)素養(yǎng)表現(xiàn)為在教育工作中能運(yùn)用縝密的知識作為判斷和行事的標(biāo)準(zhǔn)，具有這種素質(zhì)的教師能抓住孩子拋過來的“球”，以適當(dāng)?shù)姆绞饺ソ?，并以適當(dāng)?shù)姆绞桨选扒颉睊伣o孩子。當(dāng)孩子生成問題時，教師的有效回應(yīng)便成為問題能否保持、開展、深入、解決的關(guān)鍵。

在師幼的互動回應(yīng)中，教師時而是引導(dǎo)者，時而是合作者，時而又是支持者，教師的評價、激發(fā)、引導(dǎo)和提升，以合理有效的回應(yīng)方式，促進(jìn)了師幼之間積極互動，引導(dǎo)著幼兒漸行漸進(jìn)地通過“條條大路”到達(dá)教育者心中的理想彼岸。參考文獻(xiàn)：

[1] 《幼兒園教育指導(dǎo)綱要》試行

[2] 張明紅．給幼兒園教師的101條建議〃語言教育：合理應(yīng)答，促進(jìn)師幼互動．南京師范大學(xué)出版社

[3] 應(yīng)彩云．回應(yīng)，可以從容面對．上海托幼，2010 [4] 李季湄．《幼兒園教育指導(dǎo)綱要》——牽引幼兒教育．中國教育報，2001

第三篇：美國房地產(chǎn)銷售模式及其運(yùn)作

美國房地產(chǎn)銷售模式及其運(yùn)作

主持人：各位嘉賓，各位代表，女士們，先生們，下午好，我是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長，今天下午的會議由我來主持，下午的會議分兩段進(jìn)行，一段由四位嘉賓進(jìn)行專題演講，第二段就是茶歇以后，由三國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的會長，還有四位演講嘉賓對當(dāng)前國內(nèi)外房地產(chǎn)的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題與與會代表進(jìn)行深入的交流和互動。下面我們就請美國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，國際委員會前主席Gail Lyons女士講演。

Gail Lyons：公司中間人，還有交互伙伴，然后再加上一項(xiàng)美國的房地產(chǎn)怎樣調(diào)控的，最主要的就是買賣雙方的交易以及我們的服務(wù)，然后我會最后簡單談一下，我們美國在歷史上的，我們來看一下美國的，美國我們的人口大約是兩億九千萬人口，但是美國的房屋持有率在68.6％，平均來說，一個家庭到美國大約要花到30到40％的收入在他們的房子上，包括稅、維修，還有保險，所有的房子所需要的東西，現(xiàn)有房屋的價格不包括新蓋的大約在十七萬九百美元。17萬9百美元對于一個家庭，那么再乘上606萬個家庭，這樣就會達(dá)到一萬零三百六十五億五千四百萬這么一個銷售額。那么利率在6.2％左右，那么30年的定期貸款。下面我們來看看市場本身它的結(jié)構(gòu)是怎么樣的，大約現(xiàn)在有五萬個房地產(chǎn)公司在美國，他們的大小活動都差別很大，80％的都是主要從事家用房地產(chǎn)，還有8％到10％的主要是從事商務(wù)房地產(chǎn)，剩下的主要是在建筑、開發(fā)、農(nóng)場和物業(yè)管理還有評估。剛才給大家看到的現(xiàn)在正處于初級市場，也就是說買房的人，從開發(fā)商那兒購買，那么在美國是這樣的。67％的公司大約他們的雇員，92％的經(jīng)紀(jì)人是獨(dú)立的承包商，一般來講，代理人和購買人之間簽定合同，他們遵循著嚴(yán)格的規(guī)則。下面我們來看一下他們是怎么工作的。

典型的一個經(jīng)紀(jì)人是跟一個獨(dú)立的公司，隸屬于一個獨(dú)立的公司，這個獨(dú)立的公司不是特需的一個公司，大部分都是一間辦公室，他們的年齡大約都在52歲左右，是已姻的女性，每年的總收入大約在四萬七千七百美元左右，他們的工作小時每周在43個小時左右，每年大約會做11.9筆生意，一般在買的時候，也就是說有的是代表賣方，有的是代表買方。典型的一個經(jīng)紀(jì)人，這個行業(yè)當(dāng)中大部分已經(jīng)工作了13年，他會有一個計算機(jī)，或者是租賃一臺計算機(jī)。下面是更多的這方面的一些特點(diǎn)。90％的代理人他們大概有大學(xué)教育，45％的有學(xué)士學(xué)位，他們主要從事家用房地產(chǎn)的工作。59％的人他們的傭金是跟他們的公司來分的，也就是說這個費(fèi)用先付給他們公司，他們公司再分一部分給經(jīng)紀(jì)人，但是公司會留一部分，31％的人也有得百分之百的傭金的，也就是說這些傭金到了公司的時候，百分之百的都會付給經(jīng)紀(jì)人。因?yàn)檫@個經(jīng)紀(jì)人他定期為他的辦公室交一部分錢。剩下的這個經(jīng)紀(jì)人，主要是拿固定工資的，或者說拿獎金。20％的人他擁有一個個人的助手，97％的人有自己的計算機(jī)，95％的人有一個手機(jī)，75％的人有E—MAIL，50％的人有他們自己的網(wǎng)頁。這大概就是我們美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的這么一個照片。

下面我們看到的這個經(jīng)紀(jì)人和銷售代理的關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人他們是管理的，他們是負(fù)責(zé)任的。其他的銷售代表是在他們上面工作的，這些經(jīng)紀(jì)人46％的是女性，她們的平均年齡在54歲左右，然后平均個人收入在七萬三千四百美元，她們比銷售代表，每星期要多工作四個小時，銷售代表 63％是女性在美國。也就是說我們的銷售代表在美國大部分是女人。她們的平均年齡大概是54歲，平均個人收入也就是三萬四千一百美元。我剛才描述的這一部分，是一個非常調(diào)控嚴(yán)格的這么一個行業(yè)。大部分的調(diào)控措施都是用來保護(hù)消費(fèi)者的，大部分這些調(diào)控措施都是在州政府這個層面上，他們是通過委員會來執(zhí)行的，在美國有50個州，也就有五十個委員會，這些調(diào)控措施大部分都跟美房協(xié)的職業(yè)道德是平行的。因?yàn)槊婪繀f(xié)的職業(yè)道德是在1914年的時候就出臺了，那么那個時候美國的房地產(chǎn)業(yè)剛剛開始，現(xiàn)在在進(jìn)行調(diào)控的話，也要按照那時候的一些措施，因?yàn)樗麄冏C明了很科學(xué)。還有一部分調(diào)控措施是屬于習(xí)慣法，在今天這種習(xí)慣法會被州政府的成文法所代替。在將來的話，會越來越多的成文法來代替習(xí)慣法。還有一部分是許可證制度，在美國你要想從事房地產(chǎn)事業(yè)，你必須要有一個房產(chǎn)的特許證，那么你要想獲得這個證明，你就必須要接受教育，必須要通過考試，我們50個州在這一方面，每一個州都有一點(diǎn)不同，但是大部分都是一樣的。這些證件是由州政府頒發(fā)的。這些證件含概了所有的專業(yè)，但是評估除外。我是在柯羅里達(dá)州，商業(yè)也可以，家用也可以，證件都可以用。但是它唯一不包括的就是評估，評估需要單獨(dú)的證件，我們很多的州都允許某些程度上的跟其他州的互換，也就是對等，也就是說比如說我在柯羅里達(dá)州的證件，也可以允許我在其它州里面從事我的專業(yè)活動。也許還會做一些登記工作，但是我的證件在其它州里面是完全可以使用的。有三個層面上的執(zhí)行，第一個就是我們美房協(xié)的職業(yè)道德，我們這個職業(yè)道德是在地方一些職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)委員會來執(zhí)行的。也就是說如果一個消費(fèi)者或者我的一個同事，對我有某種投訴的話，他們可以把他們的投訴發(fā)到我這個地方職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)委員會去，那么這個職業(yè)道德委員會就會進(jìn)行調(diào)查，看看這個投訴是不是屬實(shí)，如果屬實(shí)他們就舉行聽政會。第二個執(zhí)行層面就是州政府這個層面，因?yàn)槲覀冇晌瘑T會舉行聽政會，按照一些法規(guī)、法律去看看我們的投訴是不是對。最后，第三個執(zhí)行層面，就是法庭，由刑事和民事法庭，都是按照成文法和習(xí)慣法來進(jìn)行的。在美國有很多很多的調(diào)控措施，管理措施，我們必須要遵守。

現(xiàn)在讓我們看看買賣雙方的關(guān)系。當(dāng)英特網(wǎng)在90年代變得很重要的時候，很多人都說房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬上就要消失了，因?yàn)槿藗兌伎梢詮挠⑻鼐W(wǎng)上就可以變這些事情，交易在英特網(wǎng)上進(jìn)行，盡管越來越多的人可以在英特網(wǎng)上獲得很多很多的消息，但是這也房地產(chǎn)最重要的信息來源。因?yàn)槲覀兡壳斑@些經(jīng)紀(jì)人仍然處在交易的中心位置。在購房者當(dāng)中，40％的人在美國要是第一次購房，有28％的人他們買的是新房，10％他們買的是第二個家，一般來講，他們要看貨幣適加，然后要看八個州左右，然后才決定是否買，75％的人是通過中間人來買房，14％的是從開發(fā)商那里買，不像中國，9％是從房產(chǎn)所有人那里買的，44％的購房者是通過朋友的推薦來找到了中間人，42％的人經(jīng)常使用英特網(wǎng)，93％的購房者都是通過抵押貸款來獲得資金來源的。在2003年關(guān)于一些賣房子的情況是這樣的，79％的人他們賣的是單門獨(dú)戶的單獨(dú)一個家庭所住的房子，所以在美國我們這樣的房子非常非常的多，和中國的情況很不一樣。51％的這些家庭都是在郊區(qū)，只有20％的人是在市區(qū)。典型的一個房子，大約在五周之內(nèi)就可以賣掉。83％的人是通過中間人賣房子的，40％的人是通過朋友的介紹找到了中間人，62％的人認(rèn)為這個中間人聲譽(yù)是最重要的一個因素。所以我們可以看到職業(yè)道德是多么的重要。因?yàn)槿藗兙褪强窟@個來選擇他們的代理人的。

下面我們來看一看出售房屋的過程是怎樣的，我簡單的來說一下，首先就是賣房的人要登記他們的房屋，也就是說他們會同意付一部分傭金給這個公司，就像我剛才說的這部分傭金是在公司和經(jīng)紀(jì)人來分的，一般來講，是一半一半。那么這個代理人就先把這個房屋登記在MMLS上，或者說通過其它方式來銷售房產(chǎn)。那么買房的人首先要找一個買房代理，那么這個買房代理就帶著這個買房的人去看房子，然后再起草一份購房合同。然后買賣雙方最后敲定購房合同，當(dāng)然是在中間人的幫助之下，在這個階段，我們要特別注意的就是大概有五六周的時間，在這段時間之內(nèi)，我們必須要特別注意抵押，檢查，所有權(quán)，還有測量，以及評估必須要讓購房者滿意，當(dāng)這些事情都辦完了以后，就是說這個交易就結(jié)束了。在這個時候，雙方都要簽定協(xié)議，購房的人簽協(xié)議，買房的人也簽協(xié)議，那么購房的人就把他的抵押或者支票交給公司，公司就用這部分錢來付有的帳單。那么傭金只有在交易完全結(jié)束的時候，才發(fā)。但是經(jīng)常我們要花很多的時間，我們花很長時間跟我們的賣主在一起，但是最后成不了交，傭金先到公司，然后公司再付給經(jīng)紀(jì)人，那么這個交易大約就是相當(dāng)于賣房人的產(chǎn)權(quán)換成了購房人的錢，那么購房人的錢有可能是現(xiàn)金，也有可能是抵押。

下面我就談?wù)凪MLS，也就是多項(xiàng)登記服務(wù)，我個人認(rèn)為美國的房地產(chǎn)主要就是由MMLS來承擔(dān)的，也就是說沒有MMLS，美國的房地產(chǎn)就不可能像現(xiàn)在這么有活力。這個公司一般是由當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)人協(xié)會所有的，這些個人的登記都是跟其它的競爭者共享的，在美國我們互相競爭，但是我們也互相合作，通過MMLS來合作，通過多項(xiàng)登記服務(wù)。也就是說我們有一個新詞叫合作競爭，也就是由合作和競爭這兩個詞合在一起的，MMLS是一攬子的協(xié)議，就是向參加者提供一些優(yōu)惠。這里就是來看一看有多少傭金，也節(jié)是說這個公司和代理人各會分得多少傭金，MMLS同時也是一個數(shù)據(jù)庫，當(dāng)我們評估一個房產(chǎn)的價值的時候，在今后我們就會通過這么一個系統(tǒng)來進(jìn)行評估，然后再重新進(jìn)行登記。這個 MMLS它的歷史是這樣的。它是起源于1880年，也就是說一幫人是隨便開個會聚在一起就討論討論就行了，到1950年代的時候，就會有印刷的一些材料發(fā)給大家，到了20世紀(jì)80年代的時候，它就有一個不說話的終端設(shè)備，上面有各種各樣這樣的登記的信息。到了90年代的時候，每一年每一周都會出一本書，到現(xiàn)在都是在英特網(wǎng)上，我們就是上網(wǎng)就可以了?，F(xiàn)在我們MMLS這個服務(wù)，都有一個公共網(wǎng)址，如果你想看看這些登記，你就可以到這個網(wǎng)站上一看，所有的登記都在上面了。

最后，簡單說一下我們這個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會是怎樣工作的，這還是一個理由，我們?yōu)槭裁催@么有力量，這么強(qiáng)大。我們剛才說過，我們是最大的行業(yè)協(xié)會，在美國是最大的行業(yè)協(xié)會，也是全世界最大的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，我們有一百萬個會員。那么理由就是我們有一個三方的協(xié)議，有地方，州，還有國家，還有全國，在這個三方的協(xié)議當(dāng)中，大家都做的事情，就是他們這些收費(fèi)都是從地方收費(fèi)的。比如說這些稅都是從當(dāng)?shù)氐膮f(xié)會交到州政府，州政府再交到國家去的。所以說我們遵守美房協(xié)的職業(yè)道德是非常重要的，我們有一百多萬個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但是還有一兩百萬人，他們并不是我們這個協(xié)會的會員，所以我們必須要達(dá)成協(xié)議，必須遵守我們這個協(xié)會的道德準(zhǔn)則。這三個層面上的房協(xié)都會為經(jīng)紀(jì)人提供培訓(xùn)，讓他們符合我們的要求。還有我們這個協(xié)會，在院外活動當(dāng)中也是非?；钴S的，也是非常有益的。這是保護(hù)我們的私有財產(chǎn)，剛才我們楊先生談到了在中國保護(hù)私人財產(chǎn)是多么重要，我們的房協(xié)也是努力工作來保護(hù)我們的私有財產(chǎn)權(quán)，在各個層面都是努力這樣做。在過去的一個世紀(jì)當(dāng)中，這是一個非常有效率的這么一個行業(yè)。

如果大家有問題，我們會非常高興回答大家的問題，而且我們還有專門的時間來回答大家的問題。

【中介篇】

1992年初，在鄧小平同志南巡講話的指引下，上海開放了房地產(chǎn)市場，取消了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的限制，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動在市場上出現(xiàn)。當(dāng)年有12家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)批準(zhǔn)成立。1994年9月，經(jīng)上海市人民政府批轉(zhuǎn)發(fā)布《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理暫行規(guī)定》，開始對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行資格培訓(xùn)，貫徹資格認(rèn)證，建立市場準(zhǔn)入制度。同年，先后有信義、太平洋、中原等臺、港經(jīng)紀(jì)企業(yè)進(jìn)駐上海，也有部分外資企業(yè)進(jìn)入，推動了上海房地產(chǎn)市場和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展。

但在當(dāng)時，人們對于房屋更多看到的是其居住價值，而非房屋本身的價值。除了銷售給境外人士的外銷房、僑匯房之外，基本沒有房屋買賣的概念：普通百姓所住的房子來自國家福利分配，個人無權(quán)買賣。對于那些極度想改變自己居住條件的市民而言，似乎只有換房一條路。那時候，復(fù)興路和塘沽路是上海最集中的兩條換房街，每到假日，想要換房的人家就會在招貼上詳細(xì)寫清自己的住房情況和換房意向，去那里交換房屋信息，以期換到自己滿意的房子。

階段特點(diǎn)：

特點(diǎn)一：行業(yè)處于啟蒙培育階段，規(guī)模較小；

特點(diǎn)二：港臺和外資企業(yè)的進(jìn)入推動行業(yè)發(fā)展；

特點(diǎn)三：企業(yè)以單門店形式為主，經(jīng)營方式單一落后。

【營銷篇】

幾乎在上海房產(chǎn)中介行業(yè)萌芽培育的同時，上海銷售代理行業(yè)也處于起步階段，當(dāng)時，大多數(shù)開發(fā)商尚未接觸過“營銷策劃”這個概念，也不認(rèn)為會有房子賣不掉，因此當(dāng)時大多數(shù)發(fā)展商在公司內(nèi)部自設(shè)一個銷售部門，負(fù)責(zé)建成房屋的銷售，外聘代理企業(yè)相當(dāng)少見。這一時期，銷售代理行業(yè)銷售的項(xiàng)目所占整個上海開發(fā)項(xiàng)目的比重微乎其微，還沒有成為房產(chǎn)交易服務(wù)的主體。

階段特點(diǎn)：

特點(diǎn)一：代理業(yè)務(wù)基本以后期銷售和單項(xiàng)策劃為主；

特點(diǎn)二：行業(yè)規(guī)模較小，發(fā)展速度不快；

特點(diǎn)三：行業(yè)力量分散，領(lǐng)先企業(yè)以港資、臺資為主，本土企業(yè)起步較晚；

特點(diǎn)四：運(yùn)作模式以香港模式和臺灣模式為主。

點(diǎn)評：

房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)尚在萌芽培育期，但從一開始，它就顯示出其頑強(qiáng)的生命力和巨大的市場存在價值。

1997-1999年底：發(fā)育期 二、三級市場聯(lián)動理論的提出和實(shí)踐的過程

【營銷篇】

上世紀(jì)九十年代中后期，上海的宏觀經(jīng)濟(jì)在浦東大開發(fā)等利好因素的推動下，保持了兩位數(shù)的持續(xù)快速增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值由1996年的2902.2億元上升至1999年的4034.96億元。1996年12月，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會應(yīng)運(yùn)而生，標(biāo)志了由房地產(chǎn)中介行業(yè)承接房產(chǎn)中介服務(wù)的新階段的開始。這幾年中，房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)模得到相當(dāng)擴(kuò)展，房地產(chǎn)中介企業(yè)的數(shù)量由1996年的1000余家，增加到了1999年的2000多家。二、三級市場聯(lián)動理論提出的源起

房地產(chǎn)市場方面，受東南亞金融危機(jī)和宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅回落，商品房的施工、竣工面積和交易情況也出現(xiàn)了一定的不協(xié)調(diào)，在1997年時，出現(xiàn)了近700萬平方米的空置房。由于當(dāng)時每年的房屋交易量有限，如此大的空置房引起房地產(chǎn)從業(yè)人員的高度重視。如何消化這些空置房，也成為1996、1997年時上海房地產(chǎn)面臨的最大問題。當(dāng)時，包括桑榮林老局長在內(nèi)的上海房地產(chǎn)方面的一些領(lǐng)導(dǎo)委托東方房地產(chǎn)學(xué)院組織了專項(xiàng)的課題研究。

在經(jīng)過細(xì)致深入的調(diào)查和研究后，有關(guān)課題負(fù)責(zé)人提交研究報告認(rèn)為，以改善老百姓住房條件為起點(diǎn)，讓市場活起來是消化市場上存量房的最好方式。而以房屋置換為切入口，促進(jìn)二、三級市場聯(lián)動，推動上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的觀點(diǎn)更是成為大家的共識。二、三級市場聯(lián)動理論的具體實(shí)踐

關(guān)于二、三級市場聯(lián)動的專題研究結(jié)果出來后，桑榮林老局長提出，二、三級市場聯(lián)動不能僅停留在理論的層面上，而且要用到實(shí)踐當(dāng)中去。在此思想的指導(dǎo)下，1997年12月31日，經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)，上海房地集團(tuán)公司等17家股東單位以5000萬的注冊資金共同組建的上海房屋置換股份公司正式成立，希望借此公司得以規(guī)模化地運(yùn)作三級市場。與此同時，取消福利分房的政策、為二手房提供按揭的金融政策以及隨后陸續(xù)出臺的貨幣化分房及公積金等方面的相關(guān)政策也為二、三級市場的聯(lián)動創(chuàng)造了一個良好的宏觀背景。當(dāng)時關(guān)于住房的“五個一”：舊房換一塊，銀行貸一塊，企業(yè)貨幣化分一塊，自己掏一塊，政府財稅補(bǔ)一塊，曾一度是滬上最熱門的流行語。

1998年，上海市領(lǐng)導(dǎo)在視察上海房屋置換有限公司時提出：“每一個街道開一個門店”。于是，在接下來的半年時間里，上海房屋置換有限公司共開出門店108家。由于利用了先進(jìn)的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立了大型的“倉儲式物業(yè)流動中心”，常年儲存在信息庫里的各類新舊房源達(dá)4萬多套，這相當(dāng)于為買賣雙方提供了一個永不落幕的房屋交易市場。僅1998年上房置換即接待換房咨詢者53萬人次，簽訂各類置換合同5502筆，交易總面積逾15萬平方米，成交額達(dá)4.3億元。

當(dāng)時，在上房置換提出的“小小補(bǔ)貼換新家”，“梯級消費(fèi)，逐級改善”，“舊換新，小換大”等口號下，“差價調(diào)房”成為最受老百姓歡迎的住宅消費(fèi)形式。據(jù)上房置換1998統(tǒng)計，房屋置換成交總套數(shù)中，有20-30%的居民賣出舊房后購買二級市場新房，這些做法讓人們看到了通過已購公房上市來盤活存量資產(chǎn)的曙光。

“上房置換”模式的提出

因?yàn)樯虾７课葜脫Q有限公司的成功操作，“差價調(diào)房”被冠之以“上房置換模式”模式的稱謂。在1998年年底、1999年初，上海房屋改革的試點(diǎn)工作得到了建設(shè)部的認(rèn)可。在1999年建設(shè)部的工作上提出：在全國范圍內(nèi)推廣二手房市場，以“上房置換模式”為推廣模式。隨后，350個地級以上市的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加了在滬舉辦的學(xué)習(xí)“上房置換模式”培訓(xùn)班。從而，房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動及置換模式開始走向全國。

階段特點(diǎn)：

特點(diǎn)一：房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)數(shù)量穩(wěn)定增加；

特點(diǎn)二：形成高、中、低檔的細(xì)分服務(wù)市場；

特點(diǎn)三：房地產(chǎn)中介企業(yè)開始采取連鎖經(jīng)營形式，行業(yè)向規(guī)?；?、信息化方向發(fā)展。

【中介篇】

1997年至1999年，也是上海的房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)快速崛起并逐步成長的階段，房地產(chǎn)市場的重新啟動，為剛起步的代理業(yè)提供了新的機(jī)遇及空間，成為促進(jìn)房地產(chǎn)營銷策劃業(yè)務(wù)全面發(fā)展的動力。

在房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展過程中，其行業(yè)功能發(fā)生了重大變化。由于此前營銷包裝的概念尚未引起市場和發(fā)展商的普遍重視，因此房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)以單純的銷售，甚至是尾盤銷售為主。但隨著一些帶有典型策劃色彩的項(xiàng)目取得了一連串的成功，代理行業(yè)開始受到房地產(chǎn)市場和發(fā)展商的廣泛關(guān)注。代理企業(yè)得到了更多更深入的參與機(jī)會，業(yè)務(wù)范圍開始向項(xiàng)目的全程策劃和代理擴(kuò)展，營銷策劃的概念深入到產(chǎn)品開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的規(guī)模也在這個階段得到了迅速的擴(kuò)張。一批香港、臺灣的知名公司成功進(jìn)入上海的房地產(chǎn)代理市場，并站穩(wěn)了腳跟。有著成熟理論和豐富經(jīng)驗(yàn)的港臺公司的介入，帶動了上海的房地產(chǎn)代理行業(yè)的發(fā)展，本土代理公司也隨之得到了長足的進(jìn)步。上海的房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)已經(jīng)形成了本土、港臺企業(yè)并存競爭、行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的局面。

階段特點(diǎn)：

特點(diǎn)一：行業(yè)功能由純銷售代理向項(xiàng)目的全程策劃和代理擴(kuò)展；

特點(diǎn)二：代理行業(yè)在逆境中上升、競爭中發(fā)展，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)數(shù)量逐步增加，從原本的港臺企業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)楸就?、港臺企業(yè)并存競爭的格局；

特點(diǎn)三：組織形式呈現(xiàn)多樣性，并開始向?qū)I(yè)化、規(guī)?；姆较虬l(fā)展； 特點(diǎn)四：逐步發(fā)展形成全程營銷代理的運(yùn)作模式。

點(diǎn)評： 二、三級市場聯(lián)動理論的提出和具體實(shí)踐，對促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場的繁榮做出了極大的貢獻(xiàn)，“上房置換模式”的提出使上海再一次走在全國房地產(chǎn)的前列。2000-2004年底：成長期

房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)穩(wěn)步成長

【中介篇】 2000年至今，上海的房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展最為迅速的5年：存量房交易量從2000年的778.52萬平方米上升至2004年的2726.7萬平方米，與增量房交易量的成交比例從2000年的0.5:1上升到2004年0.8:1，標(biāo)志著上海的房地產(chǎn)市場正逐步走向成熟。據(jù)統(tǒng)計，存量房中60%以上的交易量都是由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)完成的。上海房地產(chǎn)市場尤其是存量房市場的蓬勃發(fā)展，為房地產(chǎn)中介行業(yè)創(chuàng)造了巨大的發(fā)展空間，并推動其不斷走向成熟。

這個階段，中介行業(yè)出現(xiàn)了以下幾大現(xiàn)象：

中介企業(yè)似雨后春筍涌現(xiàn) 存量房市場的急劇擴(kuò)展，為房地產(chǎn)中介行業(yè)帶來了相對獨(dú)立的發(fā)展空間，推動了行業(yè)的快速發(fā)展，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)已占整個經(jīng)紀(jì)企業(yè)總數(shù)的九成以上，成為上海最大的經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)。上海房地產(chǎn)中介企業(yè)的數(shù)量平均每年以78%左右的速度遞增，由2000年的2000多家，發(fā)展到2004年的1萬多家，形成了一支相當(dāng)龐大的房地產(chǎn)中介隊伍。此外，據(jù)統(tǒng)計上海目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持證經(jīng)紀(jì)人約2.5萬人，與2000年相比增加幅度達(dá)到70%以上，而實(shí)際從業(yè)人員總數(shù)則可能高達(dá)10萬人左右，從業(yè)人員的大幅增加充分體現(xiàn)并進(jìn)一步促進(jìn)了行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張。

從“夫妻老婆店”到規(guī)?；\(yùn)營

上海房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)小規(guī)模企業(yè)數(shù)量多、比重大，同時也存在一些有品牌、規(guī)模經(jīng)營的大企業(yè)。近年來，從原來的“夫妻老婆店”向規(guī)?；髽I(yè)運(yùn)營擴(kuò)張的企業(yè)越來越多。2004年，“金橋獎”前20強(qiáng)的中介企業(yè)當(dāng)年共完成居間買賣502.2萬平方米，占全市存量房總交易面積的18.4%，這說明中介企業(yè)，尤其是一些大型的中介企業(yè)，在上海的存量房業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要的地位。

從中介行業(yè)發(fā)展過程來看，2000年9家“金橋獎”獲獎企業(yè)平均每家的交易面積約為13.57萬平方米，而2004年的20家獲獎企業(yè)平均每家完成居間買賣25.11萬平方米，說明了大企業(yè)的交易規(guī)模和交易能力明顯加強(qiáng)。此外，2004年排名前三位的企業(yè)共完成中介買賣215.63萬平方米，占20強(qiáng)總交易量的42.94%；同時，這三家企業(yè)共建立了373家連鎖門店，占20強(qiáng)企業(yè)連鎖門店總數(shù)的30%以上。上海的房地產(chǎn)中介行業(yè)呈現(xiàn)出市場資源向大企業(yè)聚集，行業(yè)集中程度加強(qiáng)的特點(diǎn)。

臺、港、海多種派別逐鹿上海

在上海的中介行業(yè)中，存在著臺、港、海多派并存的局面。臺資類中介企業(yè)以太平洋、信義、臣信為代表，80%以上的臺灣中介企業(yè)在滬都開有門店。港資中介企業(yè)代表是中原物業(yè)和美聯(lián)物業(yè)以及由戴德梁行分支出來的泛城租售；而聲勢最為浩大的當(dāng)屬本地企業(yè)，除了上房置換、智恒、色柯拉等大品牌外，中小型中介代理品牌不計其數(shù)。

階段特點(diǎn)：

特點(diǎn)一：行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，企業(yè)數(shù)量大幅增加； 特點(diǎn)二：市場競爭激烈，行業(yè)集中度加強(qiáng)；

特點(diǎn)三：運(yùn)作模式多樣，大型中介機(jī)構(gòu)采取品牌連鎖、向一手房市場拓展業(yè)務(wù)、進(jìn)行海外融資等經(jīng)營方式。

【營銷篇】

進(jìn)入2000年以來，上海的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，在其推動之下，房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)出現(xiàn)了一些變化和發(fā)展。

代理公司分享銷售半壁江山

房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，房屋的銷售基本是由開發(fā)公司自設(shè)的銷售部門自行負(fù)責(zé)，伴隨著臺、港等地的代理公司涌入、發(fā)展和帶動，本地的代理公司也在短時期內(nèi)迅速發(fā)展起來，對代理公司的功能定位和認(rèn)識也逐漸清晰。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，新建商品房中有50%以上的交易量是通過代理企業(yè)完成的，按照2004年上海新建商品房3488.75萬平方米的銷售面積來計算，上海全年代理銷售的總面積超過了1700萬平方米，房地產(chǎn)代理行業(yè)日益顯現(xiàn)出促進(jìn)房地產(chǎn)交易的不可替代的橋梁作用。

從“小策劃”到“大營銷”

以往的房地產(chǎn)代理公司目光更多地集中在產(chǎn)品的銷售等環(huán)節(jié)上，自2003年下半年起，上海的房地產(chǎn)代理行業(yè)開始進(jìn)入到一個重要的轉(zhuǎn)型期和調(diào)整期。為了應(yīng)對變化的市場形勢，一些大型的代理企業(yè)開始實(shí)施整合營銷，包含了從地塊投資研究到規(guī)劃方案創(chuàng)意、從營銷到售后服務(wù)的各個方面，以資金、品牌和技術(shù)擴(kuò)大市場占有率，在市場上占據(jù)日益重要的地位。他們中，比較知名的代理企業(yè)有上房銷售、天地行、荒島、同策、策源、新聯(lián)康等。與此同時，中小代理行公司也開始尋求新的生存空間，走上了更專業(yè)化、細(xì)分化的發(fā)展道路，促進(jìn)了研究咨詢、廣告設(shè)計、媒體投放代理、銷售現(xiàn)場管理等等專業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展和獨(dú)立，逐步與大型綜合性代理企業(yè)在行業(yè)功能上形成專業(yè)互補(bǔ)、相互扶持和相互競爭的良性發(fā)展格局。

行業(yè)規(guī)模極速膨脹

代理行業(yè)在經(jīng)歷了最初的發(fā)展后，行業(yè)規(guī)模極速膨脹，不僅本土的專業(yè)房地產(chǎn)代理企業(yè)憑借“地利”和“人和”的優(yōu)勢成長壯大，擁有了如上房銷售、荒島、同策、天地行等一批品牌企業(yè)；部分原發(fā)展商的策劃部或銷售部也獨(dú)立組建為銷售代理公司；此外，一些咨詢、廣告企業(yè)和香港、臺灣的中介代理機(jī)構(gòu)開始跨行業(yè)跨領(lǐng)域涉足一手房的銷售代理業(yè)務(wù)。階段特點(diǎn)：

特點(diǎn)一：大型代理企業(yè)普遍實(shí)施整合營銷，中小企業(yè)向?qū)I(yè)化、細(xì)分化發(fā)展，兩者形成專業(yè)互補(bǔ)；

特點(diǎn)二：行業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，呈現(xiàn)“過?！本置?； 特點(diǎn)三：行業(yè)集中度不斷加大，“優(yōu)勝劣汰”競爭加劇；

特點(diǎn)四：部分企業(yè)通過二三級市場服務(wù)聯(lián)動、異地拓展或發(fā)展投資咨詢業(yè)務(wù)等運(yùn)作模式，構(gòu)建復(fù)合型、全局性的營銷代理網(wǎng)絡(luò)。

點(diǎn)評：

從這一階段的總體情況看，房地產(chǎn)市場的持續(xù)向好直接帶動了房地產(chǎn)流通領(lǐng)域企業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的進(jìn)一步繁榮又反過來促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的持續(xù)活躍。

第四篇：美國四大有效教學(xué)方法

美國四大有效教學(xué)方法

一、系統(tǒng)直接講授法

系統(tǒng)直接講授法指在直接講授中，學(xué)生和教師關(guān)注一種目標(biāo)和需要學(xué)習(xí)的知識；學(xué)生了解當(dāng)前學(xué)習(xí)的重要性，教師的示范和講解能使學(xué)生確切地掌握完成一個過程的方法。洛森西因（Barak Rosenshine）的研究結(jié)果表明，有9種教學(xué)行為在直接講授中發(fā)揮著不可替代的作用：

1．上課后首先簡短復(fù)習(xí)已學(xué)過的內(nèi)容；

2．上課后先把學(xué)習(xí)目標(biāo)簡要地告訴學(xué)生；

3．小步驟地講授新教材，學(xué)生在每一步驟后進(jìn)行練習(xí)；

4．講授和解答要清楚、詳細(xì)；

5．指導(dǎo)學(xué)生的初步訓(xùn)練；

6．提出大量的問題，檢查學(xué)生的理解情況，并爭取所有學(xué)生的問答；

7．為全體學(xué)生提供高級主動訓(xùn)練的機(jī)會；

8．提供系統(tǒng)的反饋和修正；

9．針對課堂作業(yè)進(jìn)行明了地講解和練習(xí)，必要時監(jiān)督學(xué)生完成作業(yè)。

二、整體講授法

整體講授法主要由整體語言運(yùn)動的支持者們所提倡，這一運(yùn)動強(qiáng)調(diào)學(xué)生在學(xué)習(xí)中使用有意義的和相關(guān)的材料。整體講授法強(qiáng)調(diào)“從整體到部分”的學(xué)習(xí)方法。先觀看全景，然后再分成若干部分。學(xué)生掌握能夠應(yīng)用于多種學(xué)習(xí)情境的學(xué)習(xí)技巧。

整體講授法要求學(xué)生享有對學(xué)習(xí)內(nèi)容的選擇權(quán)。教師鼓勵學(xué)生大膽選擇學(xué)習(xí)方法和內(nèi)容，學(xué)生因此可以試驗(yàn)新的思想和理論。最嚴(yán)格意義上的整體語言運(yùn)動鼓勵學(xué)生親自決定所學(xué)內(nèi)容。多羅西·沃森（Dorothy Watson，1989）指出：“如果課堂活動不能生動地激發(fā)學(xué)生的興趣，不能有效地滿足學(xué)生的需要，就毫無意義?！?/p>

整體講授法更多地強(qiáng)調(diào)學(xué)習(xí)過程，而不是最終結(jié)果；強(qiáng)調(diào)課堂變成一個學(xué)習(xí)者集體，教師向?qū)W生學(xué)習(xí)，就像學(xué)生向教師學(xué)習(xí)那樣，師生間相互學(xué)習(xí)。課堂上的每一個人都有望通過合作滿足真正的需要，消除心中的疑慮。整體講授法還強(qiáng)調(diào)真實(shí)地評價，即從過程和結(jié)果的觀點(diǎn)看待學(xué)生的表現(xiàn)。這種評價包括較高的思維能力、知識的深度以及與世界的相關(guān)程度。

三、“弧光”法

20世紀(jì)60年代后期，一個名叫埃利奧特·韋金頓（Eliot Wigginton）的年輕中學(xué)英語教師以其號稱“弧光”法(foxfire approach)的成功教學(xué)方法聞名遐邇。作為美國佐治亞州某地的一名教師，韋金頓在教授初、高中英語上竭盡全力，但教科書內(nèi)容與來自阿巴拉契亞地區(qū)的貧困學(xué)生聯(lián)系不多，學(xué)生的學(xué)習(xí)積

極性不足。韋金頓建議學(xué)生通過從當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)尋找故事來解釋英語課程，并將這些故事寫成作文刊登于班級報紙上。這便是“弧光”法的由來。

如今，美國全國各地形成一個教師網(wǎng)，把“弧光”法應(yīng)用到教學(xué)中去。這種教學(xué)的特點(diǎn)是：尊重學(xué)生；保證理想和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；學(xué)會走出課堂，深入社區(qū)；在學(xué)習(xí)中培養(yǎng)美感。教師是學(xué)習(xí)過程中的合作者，其工作重心在于發(fā)展每一個學(xué)生的積極的自我概念。學(xué)生在學(xué)習(xí)的全過程中享有選擇權(quán)和決定權(quán)。他們以特有的方式在一些項(xiàng)目上進(jìn)行合作，大家都在發(fā)揮著自己的長處（如攝影、采訪、寫專欄等）。

四、主題循環(huán)法

主題循環(huán)法是一種在小學(xué)里采用的整合課程法。主題循環(huán)法主要是集中于全部課程的某一個研究領(lǐng)域，如關(guān)于天氣。閱讀報紙上的天氣預(yù)報并寫出天氣如何影響人的室外活動，作為寫作的一部分；用圖標(biāo)表示每天室外溫度的升降變化，作為數(shù)學(xué)的一部分；閱讀有關(guān)受天氣影響的歷史事件的資料，作為社會學(xué)科的一部分；研究云的形成和氣壓影響，作為自然學(xué)科的一部分。

主體循環(huán)自然會逐步形成新的主題，因?yàn)樾碌?、相關(guān)的問題被不斷地提出來。一個主題循環(huán)包括5個步驟：

1．學(xué)生通過集體協(xié)商選擇主題，聯(lián)合提出各種問題；

2．對提出的問題，組織學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)；

3．根據(jù)學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，決定教學(xué)方法和教材；

4．從創(chuàng)造性學(xué)習(xí)中引出新的研究領(lǐng)域；

5．拓寬學(xué)習(xí)活動范圍，引出新的主題。

教師與學(xué)生一道面臨著創(chuàng)造新知識的挑戰(zhàn)，學(xué)生享有決定和選擇的權(quán)利。因此，主題循環(huán)法既強(qiáng)調(diào)教師的貢獻(xiàn)，又強(qiáng)調(diào)全體學(xué)生的貢獻(xiàn)，課堂變成一個學(xué)習(xí)者的社會。由于全班學(xué)生以整體的方式參與到學(xué)習(xí)過程中去，主題循環(huán)法深受雙語學(xué)生的歡迎。這一方法有助于保持學(xué)生的高度積極性。

美國中小學(xué)實(shí)施的主題循環(huán)法允許各學(xué)科領(lǐng)域教學(xué)內(nèi)容的整合，它有助于學(xué)生了解不同事物之間的聯(lián)系。其主要弊端是，任課教師需要在備課上花費(fèi)大量時間。當(dāng)然，教師的周密計劃能夠大大促進(jìn)學(xué)生的學(xué)習(xí)。

（摘自《美國有效教學(xué)方法簡介》，《比較教育研究》2004年第6期）

第五篇：提升供應(yīng)商質(zhì)量體系的有效運(yùn)作

供應(yīng)商質(zhì)量體系有效運(yùn)作之探討

原材料上漲、人力異動頻繁、薪資上調(diào)等情況的出現(xiàn)，擠壓了供應(yīng)商的盈利空間，同時也沖擊了供應(yīng)商的正常的管理運(yùn)營。供應(yīng)商如何提升自身的成本控制能力，變得尤為重要。供應(yīng)商有效運(yùn)用質(zhì)量管理體系這一工具，將會極大促成本控制能力。但在CRN供應(yīng)鏈在日常的供應(yīng)商稽核過程中，發(fā)現(xiàn)供應(yīng)商已經(jīng)導(dǎo)入了質(zhì)量體系，也通過了第三方的認(rèn)證，卻并未完全發(fā)揮應(yīng)有的作用，有些甚至抱怨ISO是礙手礙腳，是負(fù)擔(dān)、包袱等等；那么如何有效的運(yùn)用質(zhì)量體系，使之產(chǎn)生好的效果，真正對供應(yīng)商內(nèi)部運(yùn)作成本降低、流程優(yōu)化等方面發(fā)揮總用，進(jìn)行如下探討。

一、質(zhì)量方針目標(biāo)管理。質(zhì)量管理體系的策劃與建立，均是基于達(dá)成質(zhì)量目標(biāo)的基準(zhǔn)，而質(zhì)量目標(biāo)的建立，也恰恰是為了實(shí)現(xiàn)質(zhì)量方針的承諾。反過來也就是說質(zhì)量管理體系所做的所有動作無非是為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量方針與目標(biāo)。試問，方針與目標(biāo)重要否？是否需有效執(zhí)行呢?在此打個問號，得到眾位的回答自然是必須執(zhí)行。供應(yīng)商審核中，方針未有效傳達(dá)、質(zhì)量目標(biāo)未有效統(tǒng)計者卻屢見不鮮，對此還編了有力的借口‘我們目標(biāo)每月都達(dá)成，無需統(tǒng)計’，完全不知目標(biāo)之含義，實(shí)在悲劇。

二、文件的有效使用（QM、QP、WI、FM）。部分通過ISO9001之供應(yīng)商，有的連質(zhì)量手冊、程序文件都不了解，實(shí)在令人匪夷所思。質(zhì)量文件作為質(zhì)量體系運(yùn)作之系統(tǒng)文件，其包含整個管理體系所有一切相關(guān)的動作,包括公司行業(yè)、范圍、組織架構(gòu)、職責(zé)、權(quán)限、各部門運(yùn)作流程、所有SOP、SIP文件、以及運(yùn)行之表單等），可謂是ISO9001的全部，卻不為眾人所知，實(shí)在不解。故而供應(yīng)商人員熟透體系文件也是令管理體系發(fā)揮其功效的方法之一。

三、言、行一致。“言”是指相關(guān)文件或作業(yè)指導(dǎo)書之規(guī)定，“行”指具體操作。在產(chǎn)品的關(guān)鍵制程中，必須管制的制程參數(shù)或產(chǎn)品特性，我們必須要將之寫入作業(yè)指導(dǎo)書中，即“應(yīng)該做到的要寫到”；接下來就是行，不落實(shí)可能造就品質(zhì)的嚴(yán)重不符合，也違反了“寫到的要做到”這一準(zhǔn)則。而在非關(guān)鍵過程中，“言行不一”的錯誤通常體現(xiàn)為：沒必要寫的卻寫了，寫了卻又沒落實(shí)或沒必要也沒辦法落實(shí)，總之是“言行不一，只說不練”。SOP成形式化的例子實(shí)在太多，所以供應(yīng)商一定要避免這種問題的發(fā)生，一方面要端正執(zhí)行者的觀念，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)書的要求作業(yè)，避免重覆制造問題；另一方面，標(biāo)準(zhǔn)書的制訂單位，也應(yīng)該依照實(shí)際不斷檢討和完善我們的“相關(guān)程式或作業(yè)指導(dǎo)書”，使之更利于指導(dǎo)作業(yè)，有效預(yù)防品質(zhì)問題的發(fā)生。

四、有做必有記。主要是指工作人員在工作過程中不注意記錄或不注意保存“原始記錄”。這樣做也許一兩天沒什么問題，可以憑著記憶去處理一些問題，但一個星期或一個月過去后，我們很難再回憶起，至于做的好壞程度就更加無法判定。所謂好記憶不如爛筆頭，講的就是這個道理。企業(yè)要進(jìn)步，需要借鑒以前成功或失敗的經(jīng)驗(yàn)，需要做持續(xù)改善檢討，沒有了這些記錄，要去談借鑒，談檢討，談改善等就缺乏了基礎(chǔ)，只能是空談，堅持要去談去做的也只能是玩形式。

五、依程序文件要求執(zhí)行。程序文件作為質(zhì)量體系文件之二階，規(guī)定所有部門執(zhí)行之要點(diǎn)，正如我們起跑點(diǎn)到終點(diǎn)之所有過程。如不熟悉，人員的操作將沒有任何的依據(jù)，同時也完全忽略了程序文件的含義，那規(guī)定此文件又有何意呢？故而供應(yīng)商人員務(wù)必熟知相關(guān)程序文件，必嚴(yán)格按照規(guī)定文件的內(nèi)容執(zhí)行，做到有章可循。如在工作變動、增加工作項(xiàng)目或刪減不必要的工作時，需對程序文件進(jìn)行更改，更換版本，以保持程序文件與實(shí)質(zhì)工作的一致性。

六、認(rèn)清質(zhì)量體系所進(jìn)行之活動含義。對含義認(rèn)知不清，導(dǎo)致工作出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象，也是阻礙管理質(zhì)體系有效運(yùn)作的一種因素。質(zhì)量體系強(qiáng)調(diào)檢討與改善，在審核查看供應(yīng)商內(nèi)審記錄時，既然發(fā)現(xiàn)內(nèi)審沒有不符合項(xiàng)？或不符合項(xiàng)糾正隨意（如8月進(jìn)料品質(zhì)目標(biāo)未達(dá)到統(tǒng)計、原因分析 忘記統(tǒng)計、糾正措施 補(bǔ)上），完全丟失了內(nèi)審的含義，以至于無法找到問題產(chǎn)生的真因，問題得不到有效改善，管審亦是如此。因此解決此現(xiàn)象需三頭并進(jìn)：最高管理者、管代、各部門主管需對各術(shù)語等進(jìn)行深解，端正其觀念；組織提供必要的訓(xùn)練，拓寬全體員工的知識面；個人則要積極參訓(xùn)并動學(xué)好問。

七、做到系統(tǒng)與組織緊密相扣。如上所說，拿證就等于有效運(yùn)行么？完全否定。現(xiàn)在的企業(yè)將體系做成一張皮的例子實(shí)在太多，故而供應(yīng)商在運(yùn)行過程中務(wù)必做到，每項(xiàng)工作怎樣做都規(guī)定得很明確具體，便于檢查，真正做到了事事有人負(fù)責(zé)、有章可依、有據(jù)可查；發(fā)生了事情，很清楚應(yīng)該由誰來處理，不至互相扯皮；無論最高管理者是否在公司，各項(xiàng)工作都有人負(fù)責(zé)，井井有條地進(jìn)行。試想，一個系統(tǒng)與組織各做各的工作，完全互不相關(guān)，那公司規(guī)定豈不成白紙、又將談何成功？故系統(tǒng)與組織務(wù)必得攜手同進(jìn)，方能保持管理體系的有效運(yùn)行。

八、質(zhì)量管理不單是品保部門所承擔(dān)的事。很多中小規(guī)模供應(yīng)商，由于人員配備方面不夠全面，將品質(zhì)主管任命為管理者代表，相關(guān)內(nèi)審、以及日常體系維護(hù)的責(zé)任就落于品質(zhì)主管的肩膀上。前段時間曾詢問過現(xiàn)場主管相關(guān)ISO9001狀況的時候，得到的回答是ISO都是品保在搞，與現(xiàn)場沒有任何關(guān)系。當(dāng)然并不是否認(rèn)將品質(zhì)主管任命為管理者代表是項(xiàng)錯誤的選擇，只是說能讓部門主管導(dǎo)致這樣錯誤觀念，主要還是在人員溝通方面的缺陷或者體系運(yùn)行不夠全面、未達(dá)到全員參與，品保部門自家人行自家事等情況，正如發(fā)生品質(zhì)問題時候，很多人都會認(rèn)為這是品管部門的責(zé)任，其實(shí)這是無知的表現(xiàn)，如果產(chǎn)品在設(shè)計、開發(fā)、量產(chǎn)過程中良品100%，那時候要品管何用？豈不是浪費(fèi)成本嗎？所以品管部門無形當(dāng)中將背了很多的冤屈，故而供應(yīng)商在體系運(yùn)行上務(wù)必做到全員參與、全員行動、以確保管理體系的充分性、適宜性、有效性。

以上諸觀點(diǎn)是筆者在供應(yīng)商稽核過程中發(fā)現(xiàn)的一些問題的淺見，希望能夠?qū)?yīng)商在提升管理體系的有效性方面有一些幫助。也期望供應(yīng)商的品質(zhì)系統(tǒng)有更深一步的自我升華，持續(xù)改進(jìn)，更有信心的為CRN提供更有保障的產(chǎn)品與服務(wù)，建立持續(xù)永久的雙方互利關(guān)系。

供應(yīng)鏈管理部

SQE黃巧鵬

2011-09-08