第一篇：物業(yè)計(jì)劃2

物業(yè)2010年上半年工作總結(jié)

上半年，物業(yè)公司在集團(tuán)公司、上總的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在集團(tuán)各單位領(lǐng)導(dǎo)和同事的大力支持幫助下，我們圍繞年初制定的工作計(jì)劃、目標(biāo)，組織實(shí)施，通過(guò)全體員工的共同努力和辛勤勞動(dòng)，完成了明顯的提升，得到了業(yè)主的認(rèn)可和好評(píng)。

上半年，我們完成了物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)任務(wù)，主要做了以下工作，取得了一定成績(jī)：

1、物業(yè)營(yíng)業(yè)款148.07萬(wàn)元，其中物業(yè)費(fèi)收入52.89萬(wàn)元，完成年計(jì)劃的56.27%（截止6月30日）。

2、完成了高層業(yè)主落戶(hù)戶(hù)籍備案資料向公安部門(mén)上報(bào)和多層戶(hù)籍變更，特別是歷史原因造成的多層58戶(hù)戶(hù)籍需變更，清查統(tǒng)計(jì)、通知變更、協(xié)調(diào)催辦，費(fèi)盡了周折（尚有11戶(hù)需催辦）。

3、完成1308戶(hù)業(yè)主大修理資金資料的錄入、核對(duì)和向市房地局上報(bào)，分戶(hù)報(bào)送700多戶(hù)資料給市房地局獲得通過(guò)，已通知相關(guān)業(yè)主領(lǐng)單繳費(fèi)，做到了無(wú)一例差錯(cuò)。

4、業(yè)主裝修實(shí)行三級(jí)審批制，辦理業(yè)主裝修41戶(hù)（其中佳馨34戶(hù)，鳳苑7戶(hù)），收取了相應(yīng)的費(fèi)用。安裝戶(hù)內(nèi)配套供暖鍋爐63臺(tái)（其中20KW10臺(tái)，32KW1臺(tái)）。

5、經(jīng)過(guò)1個(gè)半月的前期清查，4月份，完成了兩小區(qū)自交房以來(lái)300多戶(hù)業(yè)主戶(hù)內(nèi)遺留問(wèn)題和小區(qū)共用配套設(shè)施11個(gè)大項(xiàng)工程維修遺留問(wèn)題的摸底清查，制定了遺留問(wèn)題處理的方法、措施和意見(jiàn)，經(jīng)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意并已實(shí)施。6、4月6日接手燒烤園，10天內(nèi)完成了燒烤園經(jīng)營(yíng)管理方案制定、收費(fèi)單價(jià)、合同擬定審、攤位招租和出租，收取了3個(gè)月租金4.185萬(wàn)元和合同履約保證金1.8萬(wàn)元。同時(shí)，針對(duì)燒烤園、兩小區(qū)商鋪嚴(yán)峻的治安、消防形勢(shì)，我們?cè)俅沃贫讼鄳?yīng)的管理規(guī)定下發(fā)各商戶(hù)，遂戶(hù)要求重在防范，并擬訂了《治安、消防安全協(xié)議書(shū)》，與各商戶(hù)簽定，明確商戶(hù)責(zé)任。7、5月15日?qǐng)A滿(mǎn)組織了“達(dá)生物業(yè)業(yè)主太平森林公園聯(lián)誼活動(dòng)”，得到業(yè)主好評(píng)。

8、針對(duì)無(wú)停車(chē)場(chǎng)的現(xiàn)狀及車(chē)主的需求，制定了小區(qū)車(chē)輛停放管理規(guī)定和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖召M(fèi)方法并實(shí)施，兩小區(qū)200余輛車(chē)有序停放，占道停放車(chē)費(fèi)收入10.77萬(wàn)元，完成年計(jì)劃的134.62%。

9、完成了物業(yè)公司管理制度的修訂，增補(bǔ)了《物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則》和《突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案》等7項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，使制度、規(guī)定和措施辦法更具操作性，更具體，體現(xiàn)執(zhí)行力。

10、開(kāi)展了“我文明，小區(qū)文明；小區(qū)文明，我光榮”為主題的櫥窗宣傳，在小區(qū)宣傳欄開(kāi)展了一系列的針對(duì)小區(qū)管理服務(wù)、環(huán)境、安全、消防、公用部位使用等的通知和宣傳教育工作。

11、以“加強(qiáng)管理，提高素質(zhì)，提升服務(wù)”為目的，我們以公司制度、服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)知識(shí)、應(yīng)急預(yù)案和實(shí)際演練為科學(xué)內(nèi)容，組織內(nèi)部培訓(xùn)學(xué)習(xí)30余次，統(tǒng)一思想，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，員工立足崗位，愛(ài)崗敬業(yè)，與集團(tuán)發(fā)展步伐保持高度一致，有效地促進(jìn)了物業(yè)公司各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。

12、完成了高層工程建設(shè)配合及集團(tuán)各單位的工作配合，協(xié)調(diào)并妥善處置施工擾民事宜。13、6月底按集團(tuán)要求，完成了保潔、綠化業(yè)務(wù)承包方案的制定和合同草擬，已及時(shí)上報(bào)并再三修改得到批準(zhǔn)。

14、外聯(lián)工作完成了與市房地局、物價(jià)局、管委會(huì)、城管局、供電局、計(jì)生辦、派出所等政府部門(mén)的工作安排和要求，確保信息暢通，事事有回應(yīng)，件件有落實(shí)，及時(shí)上報(bào)。

15、保安工作客服人員流動(dòng)性大，有時(shí)隊(duì)員嚴(yán)重缺編的現(xiàn)實(shí)困難，落實(shí)“治安、消防、車(chē)輛管理”三項(xiàng)工作，加強(qiáng)日常安全執(zhí)勤及巡檢，保障了小區(qū)正常的工作和生活秩序，尤其在節(jié)假日，從經(jīng)理到隊(duì)員保證全員在崗，堅(jiān)持節(jié)假日每晚夜查，確保安全。

16、物業(yè)保潔和綠化工人在日常工作中任勞任怨，付出了艱辛的勞動(dòng)，維護(hù)和保持了小區(qū)良好的生活居住環(huán)境，得到了業(yè)主、住戶(hù)和使用人的普遍尊重；上半年，清運(yùn)生活垃圾6千桶，清理建筑及裝修垃圾30車(chē)。

17、客服部受理業(yè)主咨詢(xún)、報(bào)修和住戶(hù)求訪(fǎng)反映問(wèn)題5千余次，其中電話(huà)受理4173次，電話(huà)中處理問(wèn)題3404次，開(kāi)出派工單769個(gè)。物業(yè)工程部完成維修派工769單，緊急搶修20余次，房屋滲漏水維修20余戶(hù)。

這些數(shù)字，凝注了物業(yè)公司全體員工的敬業(yè)精神和責(zé)任感。上半年，工作表現(xiàn)突出的有：靳傳梅、李雙民、苗冬利、黨志有、李化雷、謝玲、陳陸。

物業(yè)公司下半年工作計(jì)劃

七月份：

1、加大物業(yè)費(fèi)催收力度，采取措施，收取欠費(fèi)；清收商戶(hù)應(yīng)繳2季度水電費(fèi)。

2、收取燒烤園商戶(hù)租賃費(fèi)。

3、多層戶(hù)籍變更按計(jì)劃完成90%。高層戶(hù)籍備案按計(jì)劃進(jìn)行。

4、戶(hù)內(nèi)遺留問(wèn)題處理4戶(hù)，工程維修遺留問(wèn)題處理按計(jì)劃進(jìn)行

5、完成客服日常工作。對(duì)裝修業(yè)主戶(hù)內(nèi)進(jìn)行檢查，督促做好防火防盜工作。

6、協(xié)調(diào)、管理好商鋪和燒烤園，對(duì)違反規(guī)定的行為嚴(yán)肅處理。處理好施工擾民事宜。

7、保潔、綠化工作力度加大，切實(shí)做好環(huán)境維護(hù)工作。

8、工程維修工作量較大，必須按批準(zhǔn)的計(jì)劃按期完成。

9、對(duì)兩小區(qū)公用部位、公共區(qū)域及樓道、地下室亂堆亂放雜物現(xiàn)象。

10、保安部做好治安、消防、車(chē)輛管理公里三項(xiàng)工作。鳳苑監(jiān)控系統(tǒng)改造或維修配合。

11、加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作，切實(shí)防范盜竊、破壞案件，做好防火工作。

12、“6.13”商鋪火災(zāi)事故處理配合。

13、佳馨二期5個(gè)綠化取水點(diǎn)增設(shè)完畢。

八月份：

1、物業(yè)物業(yè)公司內(nèi)部建設(shè)，組織管理人員學(xué)習(xí)“物權(quán)法”，物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法規(guī)。目的是進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)管理能力，包括物業(yè)公司形象提升。

2、進(jìn)一步加大收費(fèi)催交力度。

3、保潔工作：安保主導(dǎo)、落實(shí)監(jiān)管，要有全面改觀(guān)。

4、配合建筑公司做好因建筑施工產(chǎn)生的業(yè)主投訴。

5、完善安全、消防配套設(shè)施，做好租戶(hù)防止責(zé)任書(shū)完善工作。

6、配合相關(guān)部門(mén)整改遺留問(wèn)題。

7、配合政府相關(guān)部門(mén)完成二次人口普查工作。

8、保安部拿出有效措施落實(shí)安全、防火、防盜工作。

9、物業(yè)行政部本月組織各部驚醒四次人員培訓(xùn)（服務(wù)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量、法規(guī)、儀容儀表）。

10、行政部本月組織各部門(mén)、崗位、服務(wù)區(qū)域進(jìn)行四次全面檢查。

11、保安部對(duì)高層及商業(yè)租戶(hù)組織一次消防演練，提高他們的消防意識(shí)。

12、客服部、工程部對(duì)區(qū)內(nèi)的用電、水、氣安全進(jìn)行一次全面檢查，消除隱患。

九月份：

1、給相關(guān)協(xié)作單位進(jìn)行中秋答謝活動(dòng)。

2、進(jìn)行鳳苑門(mén)面房防火檢查。

3、做好遺留問(wèn)題的處理。

4、配合建筑公司做好因建筑施工產(chǎn)生業(yè)主的投訴

5、修剪主干道的樹(shù)枝。

6、做好樹(shù)木防治病蟲(chóng)害工作，集中力量進(jìn)行除草工作。

7、做好小區(qū)衛(wèi)生的周、月保潔綠化的檢查及抽查工作。

8、對(duì)小區(qū)的單元防盜門(mén)進(jìn)行全面的檢查。

9、月底物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)70%。

10、加強(qiáng)對(duì)“弟子規(guī)”的學(xué)習(xí)。

十月份：

1、安排客服人員協(xié)助行政部加大物業(yè)費(fèi)用的催繳。

2、統(tǒng)計(jì)還沒(méi)有安裝鍋爐的業(yè)主明細(xì)，聯(lián)系業(yè)主安裝鍋爐，保證供暖期可以正常使用鍋爐。

3、做好遺留問(wèn)題的處理。

4、配合建筑公司做好因建筑施工產(chǎn)生業(yè)主的投訴。

5、綠籬及小喬木、灌木的全面修剪。開(kāi)始冬耕松土，進(jìn)行耕后施肥。做好防寒工作。

6、做好小區(qū)衛(wèi)生的周、月保潔綠化的檢查及抽查工作。

7、針對(duì)1---9月收費(fèi)情況采取相應(yīng)措施，制定后三月的物業(yè)費(fèi)收取措施。

8、統(tǒng)計(jì)關(guān)系單位的中秋節(jié)月餅名單，利用短信平臺(tái)給業(yè)主送祝福，做好雙節(jié)前的工作安排，培訓(xùn)員工收取物業(yè)費(fèi)的技巧。

9、組織水電人員完成小區(qū)及商鋪、臨建門(mén)面房第一季度的水電表抄收工作，（常住戶(hù)查抄比例達(dá)80%以上）并配合行政收費(fèi)。

10、再次對(duì)全員進(jìn)行新規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，對(duì)運(yùn)用到工作中去。

十一月份：

1、協(xié)調(diào)鍋爐的安裝進(jìn)度，保證業(yè)主正常使用。

2、會(huì)同行政部、工程部、保安部檢查鳳苑門(mén)面房防火檢查。

3、做好小區(qū)衛(wèi)生的周、月保潔綠化的檢查及抽查工作。

4、通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例的學(xué)習(xí)，使得物業(yè)每位從業(yè)人員都了解物業(yè)相關(guān)知識(shí)并運(yùn)用到工作中去；針對(duì)本月11、9消防安全宣傳月，組織全體業(yè)主參與，組織一次消防安全演習(xí)。

5、抓好防治病蟲(chóng)害工作，剪除病蟲(chóng)枝、枯枝，消滅越冬病蟲(chóng)源，并結(jié)合冬季大掃除搞好綠地衛(wèi)生工作。

6、利用長(zhǎng)慶業(yè)主年底報(bào)銷(xiāo)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)票報(bào)銷(xiāo)的機(jī)會(huì)，采取各種方法收取全年物業(yè)費(fèi)，在工作中繼續(xù)培訓(xùn)收取物業(yè)費(fèi)的技巧。

7、對(duì)高層住宅的安全用水用電進(jìn)行檢查。十二月：

1、完成年度部門(mén)工作總結(jié)。

2、防火、防盜、工程等安全大檢查

3、統(tǒng)計(jì)客服部一年的相關(guān)數(shù)據(jù)。

4、小區(qū)樹(shù)木的修剪，清理落葉。做好消防工作。

5、統(tǒng)計(jì)全年各項(xiàng)費(fèi)用的收支情況，月初用電話(huà)、短信平臺(tái)等各種方法進(jìn)行再次催費(fèi)，對(duì)于不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主采取不予開(kāi)發(fā)票、不售電等強(qiáng)項(xiàng)硬措施，逼起繳費(fèi)，力爭(zhēng)完成任務(wù)。

6、對(duì)全員進(jìn)行三級(jí)安全教育培訓(xùn)，并對(duì)全體業(yè)主進(jìn)行安全方面的宣傳。2011年元月：

1、配合集團(tuán)對(duì)固定資產(chǎn)再次清查。

2、保安部完成全年的停車(chē)收費(fèi)任務(wù)。

3、組織水電人員完成小區(qū)及商鋪、臨建門(mén)面房第一季度的水電表抄收工作，（常住戶(hù)查抄比例達(dá)80%以上）并配合行政部收費(fèi)。

4、完成春節(jié)期間小區(qū)布置的配合工作。

5、春節(jié)前小區(qū)的衛(wèi)生打掃。

6、月底物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到80%以上。

7、針對(duì)即將過(guò)年，對(duì)全員進(jìn)行電梯、用水、用電等各級(jí)應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。

第二篇：物業(yè)人員培訓(xùn)計(jì)劃

物業(yè)人員培訓(xùn)方案

一、制定物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)規(guī)定

培訓(xùn)工作對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況制定培訓(xùn)規(guī)定使培訓(xùn)工作制度化、規(guī)范化。培訓(xùn)規(guī)定主要包括培訓(xùn)的目的和意義、培訓(xùn)的基本內(nèi)容、培訓(xùn)的方法、培訓(xùn)的分類(lèi)、培訓(xùn)的組織實(shí)施、培訓(xùn)的監(jiān)督管理、培訓(xùn)的效果評(píng)估等內(nèi)容。

二、物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)的內(nèi)容

物業(yè)管理工作涉及內(nèi)容較多，培訓(xùn)工作相對(duì)復(fù)雜，但總的來(lái)說(shuō)，培訓(xùn)可包括三個(gè)方面的內(nèi)容。

（一）企業(yè)相關(guān)信息的培訓(xùn)

該類(lèi)培訓(xùn)是為了讓每一個(gè)員工對(duì)企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、未來(lái)規(guī)劃、管理服務(wù)理念、經(jīng)營(yíng)范圍、內(nèi)部規(guī)章制度、人力資源管理等有一個(gè)全面的了解。

（二）物業(yè)管理工作基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)

該類(lèi)培訓(xùn)主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業(yè)管理、物業(yè)管理相關(guān)的基礎(chǔ)知識(shí)。

（三）物業(yè)管理從業(yè)人員專(zhuān)項(xiàng)技能培訓(xùn)

該類(lèi)培訓(xùn)是為了提高基層管理者及操作者的實(shí)際工作技能。

三、物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃

（一）培訓(xùn)需求分析

1、培訓(xùn)需求分析的內(nèi)容

在編制培訓(xùn)計(jì)劃之前，首先要對(duì)企業(yè)的培訓(xùn)需求進(jìn)行全面的分析，培訓(xùn)需求分析主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容。

⑴組織分析

結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展計(jì)劃，分析企業(yè)及各部門(mén)需要哪些培訓(xùn)以保正計(jì)劃的實(shí)施。

⑵任務(wù)分析 依據(jù)企業(yè)的工作內(nèi)容，分析個(gè)人需要進(jìn)行哪些培訓(xùn)才能保證任務(wù)的完成。

⑶個(gè)人分析

依據(jù)企業(yè)的人力資源現(xiàn)狀，分析哪些人需要培訓(xùn)，培訓(xùn)的具體內(nèi)容是什么。

2、需求分析的方法

⑴問(wèn)卷調(diào)查法

向企業(yè)員工發(fā)出培訓(xùn)需求問(wèn)卷，讓員工結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織怎樣的培訓(xùn)提出建議。讓員工結(jié)合自己的工作任務(wù)提出培訓(xùn)要求；讓員工結(jié)合自己的個(gè)人發(fā)展提出培訓(xùn)需求。問(wèn)卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養(yǎng)員工關(guān)心學(xué)習(xí)、熱愛(ài)學(xué)習(xí)、參與學(xué)習(xí)的熱情，既是培訓(xùn)需求分析方法又是企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，較為有效。

⑵約見(jiàn)面談法

挑選不同管理層次、不同工作部門(mén)的管理人員以及不同工種的操作人員進(jìn)行面談，根據(jù)面談了解到的信息以確定公司的整體培訓(xùn)需求。

⑶會(huì)議調(diào)查法

召開(kāi)培訓(xùn)需求分析會(huì)，讓參加會(huì)議的人員提出培訓(xùn)需求。

⑷工作表現(xiàn)評(píng)估法

根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)以確定員工在哪些方面有缺陷，從而有針對(duì)性地進(jìn)行培訓(xùn)以提高這些方面的工作能力。

⑸報(bào)告審評(píng)法

根據(jù)各部門(mén)提供的培訓(xùn)需求報(bào)告進(jìn)行綜合評(píng)審以確定所需的培訓(xùn)內(nèi)容。

（二）制定培訓(xùn)計(jì)劃.培訓(xùn)計(jì)劃是為了規(guī)定培訓(xùn)工作的目標(biāo)，制定整體規(guī)劃以實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)；以及將培訓(xùn)計(jì)劃逐層展開(kāi)，以便協(xié)調(diào)和將各種活動(dòng)一體化。

1、制定程序

企業(yè)各部門(mén)根據(jù)培訓(xùn)需求分析的內(nèi)容，結(jié)合部門(mén)培訓(xùn)目標(biāo)以及部門(mén)發(fā)展計(jì)劃制定出本部門(mén)的培訓(xùn)計(jì)劃，上報(bào)到企業(yè)人力資源管理部門(mén)，再由企業(yè)人力資源管理部門(mén)結(jié)合企業(yè)發(fā)展計(jì)劃以及企業(yè)培訓(xùn)總體目標(biāo)制定整個(gè)企業(yè)的培訓(xùn)計(jì)劃。

2、計(jì)劃內(nèi)容 為保證培訓(xùn)工作按時(shí)、按質(zhì)地實(shí)施，培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)包括培訓(xùn)目標(biāo)、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)控制、培訓(xùn)評(píng)估等五個(gè)方面的內(nèi)容。

⑴培訓(xùn)目標(biāo)

培訓(xùn)目標(biāo)是指通過(guò)培訓(xùn)工作所期望取得的成果，這些成果包括個(gè)人的、部門(mén)的、整個(gè)企業(yè)所要求達(dá)到的培訓(xùn)結(jié)果。培訓(xùn)目標(biāo)是制定培訓(xùn)計(jì)劃的基礎(chǔ)，培訓(xùn)目標(biāo)決定了培訓(xùn)課程、培訓(xùn)方式等一系列的內(nèi)容。同時(shí)，培訓(xùn)目標(biāo)又是培訓(xùn)考核和培訓(xùn)評(píng)估的依據(jù)。所以，培訓(xùn)目標(biāo)的制定應(yīng)該準(zhǔn)確、細(xì)致并具有可測(cè)量性。

⑵課程設(shè)置

培訓(xùn)課程包括了培訓(xùn)課程的名稱(chēng)、培訓(xùn)的時(shí)間、培訓(xùn)地點(diǎn)、培訓(xùn)教員簡(jiǎn)介、針對(duì)培訓(xùn)課程的培訓(xùn)要求等內(nèi)容。明確的培訓(xùn)要求有利于員工提前對(duì)所培訓(xùn)的內(nèi)容有所準(zhǔn)備和有所側(cè)重，有利于提高培訓(xùn)效果。

⑶培訓(xùn)方式

根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容以及培訓(xùn)對(duì)象的不同，可采用不同的培訓(xùn)方式。常用的培訓(xùn)方式包括講授法、學(xué)徒制、小組討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀(guān)摩法。

3、培訓(xùn)控制

培訓(xùn)控制的目的是為了監(jiān)視培訓(xùn)活動(dòng)以保證培訓(xùn)活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行并糾正培訓(xùn)過(guò)程中的偏差?？刹捎门嘤?xùn)簽到制、教員評(píng)語(yǔ)制等方法。還可在每次培訓(xùn)結(jié)束時(shí)對(duì)員工進(jìn)行考核，并將考核成績(jī)納入績(jī)效考評(píng)，與員工的待遇掛鉤。

4、培訓(xùn)評(píng)估

每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可通過(guò)員工的培訓(xùn)報(bào)告、員工的工作表現(xiàn)等對(duì)培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評(píng)估，以便在今后的培訓(xùn)中采取更好的培訓(xùn)措施。

四、培訓(xùn)組織實(shí)施

培訓(xùn)組織實(shí)施是物業(yè)管理培訓(xùn)工作的核心，它包括了培訓(xùn)工作做什么，培訓(xùn)工作如何做，培訓(xùn)工作由誰(shuí)來(lái)做的問(wèn)題。

（一）人力資源管理部門(mén)的職能和任務(wù)

員工培訓(xùn)是人力資源管理部門(mén)的主要工作內(nèi)容之一，其主要職能包括計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等內(nèi)容。具體職能和任務(wù)包括：

1、確定各級(jí)人員的培訓(xùn)要求，聽(tīng)取各部門(mén)的培訓(xùn)需求，依據(jù)培訓(xùn)需求制定培訓(xùn)計(jì)劃；

2、組織執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃；

3、定期向上級(jí)匯報(bào)培訓(xùn)費(fèi)用開(kāi)支情況；

4、組織實(shí)施各種培訓(xùn)課程與活動(dòng)；

5、做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作；

6、做好收集培訓(xùn)資料，編制符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)的基礎(chǔ)教材；

7、維護(hù)培訓(xùn)設(shè)施與場(chǎng)地，充分開(kāi)發(fā)與利用各類(lèi)培訓(xùn)資源。

（二）培訓(xùn)分類(lèi)及實(shí)施要點(diǎn)

分類(lèi)是為了建立一個(gè)立體的培訓(xùn)模式，以便有針對(duì)性地組織實(shí)施培訓(xùn)工作，培訓(xùn)分類(lèi)可根據(jù)培訓(xùn)的對(duì)象、階段、內(nèi)容、類(lèi)型不同來(lái)劃分。

1、以培訓(xùn)對(duì)象的不同層次分類(lèi)

⑴高層管理者

①培訓(xùn)目的

精通企業(yè)管理相關(guān)知識(shí)，掌握物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，熟悉與工作相關(guān)法律知識(shí)，了解財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識(shí)。

②培訓(xùn)內(nèi)容

A、企業(yè)管理

管理基本職能、組織文化建設(shè)、決策、戰(zhàn)略管理、組織結(jié)構(gòu)與組織設(shè)計(jì)、人力資源管理、變革與創(chuàng)新管理、組織行為學(xué)、員工激勵(lì)、溝通與人際交往、控制系統(tǒng)、品牌策劃、公共關(guān)系。

B、物業(yè)管理

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理論知識(shí)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、建筑知識(shí)、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理基礎(chǔ)知識(shí)、治安管理基礎(chǔ)知識(shí)、綠化管理基礎(chǔ)知識(shí)。

C、法律知識(shí)

公司法及相關(guān)法規(guī)、消費(fèi)者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價(jià)格法及相關(guān)法規(guī)、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價(jià)格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)、會(huì)計(jì)法及相關(guān)法規(guī)。

D、財(cái)務(wù)知識(shí)類(lèi)

學(xué)會(huì)閱讀會(huì)計(jì)報(bào)表、了解基本會(huì)計(jì)科目、了解財(cái)務(wù)管理基本指標(biāo)。

④培訓(xùn)方式

專(zhuān)題講授、參觀(guān)考察、短期脫崗學(xué)習(xí)、在職學(xué)歷教育。

⑤組織實(shí)施

由公司人力資源管理部門(mén)直接組織實(shí)施。

⑥培訓(xùn)評(píng)估

每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可通過(guò)面談法對(duì)培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評(píng)估，以便在以后的培訓(xùn)中更好地采取培訓(xùn)措施。

⑵中層管理者

①、培訓(xùn)目的

掌握企業(yè)管理相關(guān)知識(shí)，精通物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，熟悉與工作相關(guān)法律知識(shí)，了解財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識(shí)。

②、培訓(xùn)內(nèi)容

A、企業(yè)管理

管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)管理相關(guān)公文寫(xiě)作、決策學(xué)、組織行為學(xué)、員工激勵(lì)技巧、溝通與人際交往技巧、控制方法、公共關(guān)系學(xué)。

B、物業(yè)管理

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理論知識(shí)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、建筑知識(shí)、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理基礎(chǔ)知識(shí)、治安管理基礎(chǔ)知識(shí)、綠化管理基礎(chǔ)知識(shí)。

C、法律知識(shí)

物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、消費(fèi)者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價(jià)格法及相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價(jià)格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。③培訓(xùn)方式

專(zhuān)題講授、觀(guān)摩教學(xué)法、小組討論法、角色扮演法、管理游戲法。

④組織實(shí)施

基礎(chǔ)課由公司人力資源管理部門(mén)直接組織實(shí)施，專(zhuān)業(yè)課由人力資源管理部門(mén)協(xié)助、指導(dǎo)各職能部門(mén)具體實(shí)施。

⑤培訓(xùn)評(píng)估

每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓(xùn)報(bào)告對(duì)培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評(píng)估，以便在今后采取更好的培訓(xùn)措施。

⑶基層管理者

①培訓(xùn)目的

了解企業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，掌握物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，熟悉與工作相關(guān)法律知識(shí)。

②培訓(xùn)內(nèi)容

A、企業(yè)管理類(lèi)

管理基本職能、物業(yè)管理相關(guān)公文寫(xiě)作、員工激勵(lì)、溝通與人際交往、公共關(guān)系。

B、物業(yè)管理類(lèi)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、建筑知識(shí)、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理基礎(chǔ)知識(shí)、治安管理基礎(chǔ)知識(shí)、綠化管理基礎(chǔ)知識(shí)。

C、法律知識(shí)類(lèi)

物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價(jià)格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。

③培訓(xùn)方式

專(zhuān)題講授、觀(guān)摩教學(xué)法、小組討論法、角色扮演法、管理游戲法。

④組織實(shí)施

基礎(chǔ)課由公司人力資源管理部門(mén)直接組織實(shí)施，專(zhuān)業(yè)課由人力資源管理部門(mén)協(xié)助、指導(dǎo)各職能部門(mén)具體實(shí)施。

⑤培訓(xùn)評(píng)估

每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓(xùn)報(bào)告、員工的工作表現(xiàn)等對(duì)培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評(píng)估，以便在今后采取更好的培訓(xùn)措施。

⑷基層操作人員培訓(xùn)

該類(lèi)培訓(xùn)的目的是為了讓基層操作人員熟練掌握基本操作規(guī)程，可由各部門(mén)具體組織實(shí)施。

2、以實(shí)施培訓(xùn)的不同階段分

⑴入職培訓(xùn)

①培訓(xùn)目的

為新聘員工提供基本的任職知識(shí)和技能進(jìn)行的培訓(xùn)，通過(guò)培訓(xùn)認(rèn)定其上崗資格。

②培訓(xùn)內(nèi)容

公司的歷史、公司的組織結(jié)構(gòu)、各部門(mén)的工作職責(zé)和權(quán)限、對(duì)待顧客和員工的管理理念、公司的產(chǎn)品與服務(wù)、對(duì)員工的期望、公司的人力資源政策。

③組織實(shí)施

由公司人力資源部門(mén)組織實(shí)施。

④培訓(xùn)評(píng)估

考核合格后上崗。

⑵在職培訓(xùn)

為在崗人員提供學(xué)習(xí)履行職務(wù)所必須的知識(shí)和技能進(jìn)行的培訓(xùn)。

⑶轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)

為在職人員崗位輪換之前進(jìn)行的培訓(xùn)，目的是讓輪崗人員熟悉新崗位所應(yīng)具備的知識(shí)和技能。

五、培訓(xùn)工作誤區(qū)

（一）員工培訓(xùn)不重要

很多的管理者認(rèn)為培訓(xùn)工作不重要，這種觀(guān)點(diǎn)是非常錯(cuò)誤的。員工培訓(xùn)十分重要。只有通過(guò)培訓(xùn)才能使管理者的意圖得到貫徹；只有通過(guò)培訓(xùn)才能使公司的制度得到具體落實(shí)；只有通過(guò)培訓(xùn)才能使員工的素質(zhì)得到提升；只有通過(guò)培訓(xùn)才能使企業(yè)在市場(chǎng)中立于不敗之地。

（二）員工培訓(xùn)有風(fēng)險(xiǎn)

有的管理者擔(dān)心自己培訓(xùn)好的員工跳槽，因此不太重視培訓(xùn)。其實(shí)這是一種非常短視的行為，其結(jié)果只會(huì)使公司員工素質(zhì)停留在一個(gè)較低的水平上好的員工會(huì)因?yàn)榈貌坏脚嘤?xùn)而離開(kāi)企業(yè)，最終企業(yè)只留下一些平庸的員工。

（三）員工培訓(xùn)是人事部門(mén)的事

員工培訓(xùn)是企業(yè)長(zhǎng)期持久的戰(zhàn)略性工作，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及企業(yè)的每一個(gè)員工，需要企業(yè)各方面的配合以及人、財(cái)、物、信息資源的保障。因此，它并不是哪一個(gè)部門(mén)的事，而是整個(gè)企業(yè)都應(yīng)該關(guān)注的事，應(yīng)該引起企業(yè)管理人員的高度重視。

第三篇：物業(yè)前期計(jì)劃

目 錄

1.0 昶遠(yuǎn)物業(yè)入伙前的工作 ………………….3 2.0昶遠(yuǎn)物業(yè)接管驗(yàn)收 ………………… 6 3.0昶遠(yuǎn)物業(yè)入伙時(shí)的工作

………………… 10 4.0物業(yè)管理整體設(shè)想 13 5.0管理機(jī)制、管理架構(gòu)人員及配備

………… 16

一、昶遠(yuǎn)物業(yè)入伙前的工作

分目錄

1.1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處 1.2管理處進(jìn)駐項(xiàng)目前的工作 1．0 物業(yè)入伙前的工作 1．1成立項(xiàng)目物業(yè)管理處：

新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類(lèi)人員。（詳細(xì)見(jiàn)物業(yè)管理架構(gòu)圖）

管理處各類(lèi)人員按以下程序，時(shí)間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：

（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。（2）入伙前三個(gè)月，管理處應(yīng)提前派出部份工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的建設(shè)工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線(xiàn)路的位置及走向等，并提供各項(xiàng)合理建議和整改意見(jiàn)，為入伙后管理，維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。并確保物業(yè)在交付時(shí)，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。具體工作包括：對(duì)設(shè)備的容量評(píng)估、設(shè)備對(duì)周?chē)h(huán)境的有無(wú)影響、設(shè)備有無(wú)安全隱患、隱蔽管線(xiàn)填埋前的檢查等工作。

（3）入伙前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（4）入伙前30天，護(hù)衛(wèi)隊(duì)經(jīng)10天培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。

（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開(kāi)始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開(kāi)荒”工作。

（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。1．2管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作

（1）由公司為新管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品，設(shè)施，工具以及管理處員工生活必需品的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購(gòu)置。

（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫(xiě)印制收樓，入伙所必須的文件資料和表 格，如《客戶(hù)服務(wù)指南》，《臨時(shí)管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請(qǐng)表》，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等。

（3）聯(lián)系上蔡縣電信局，上蔡縣有線(xiàn)電視公司商議辦理電話(huà)報(bào)裝及有線(xiàn)電視開(kāi)通手續(xù)。

（4）聯(lián)系燃?xì)夤緦?duì)小區(qū)業(yè)主裝修時(shí)燃?xì)夤艿栏墓芎炗喲a(bǔ)充協(xié)議和商議燃?xì)忾_(kāi)通相關(guān)事宜。

（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門(mén)牌，用戶(hù)信報(bào)箱、及其它標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。（6）協(xié)助裝修公司跟進(jìn)管理處管理用房裝修工程的進(jìn)度，質(zhì)量。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門(mén)分項(xiàng)檢查驗(yàn)收合格后，管理處及時(shí)進(jìn)駐小區(qū)，接管物業(yè)。

二、昶遠(yuǎn)物業(yè)物業(yè)接管驗(yàn)收

分目錄

2.1項(xiàng)目工程技術(shù)資料 2.2公共部位接管驗(yàn)收 2.3機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收 2.4室內(nèi)部分接管驗(yàn)收 2．0物業(yè)接管驗(yàn)收工作

物業(yè)接管驗(yàn)收它是在竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，室內(nèi)部分的接管驗(yàn)收.具體可參照建設(shè)部ZBP30001-90《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。2．1工程技術(shù)資料：

（1）上蔡縣建筑工程竣工驗(yàn)收合格證書(shū)或竣工驗(yàn)收備案表。（2）上蔡縣建筑工程消防驗(yàn)收合格證書(shū)。（3）上蔡縣建筑工程驗(yàn)收質(zhì)量保證書(shū)。

（4）上蔡縣建筑工程配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格證書(shū)。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗(yàn)收）

（5）水、電、有線(xiàn)電視、電話(huà)、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備的安裝檢驗(yàn)合格證書(shū)；供水、燃?xì)夤艿赖脑噳簣?bào)告及供電系統(tǒng)檢驗(yàn)合格證。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線(xiàn)的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（7）電梯使用合格證。（8）機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)。2.2公共部分接管驗(yàn)收

公共部分接管驗(yàn)收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下： 第一 樓宇本體: 一．外墻應(yīng)平整、無(wú)滲漏水、無(wú)墻磚脫落、無(wú)污漬；空調(diào)機(jī)預(yù)留位安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計(jì)要求；屋面排水暢通、無(wú)積水、無(wú)滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無(wú)滴漏。

三．樓地面：面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。

四．內(nèi)墻面、項(xiàng)棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)面層剝落、無(wú)裂縫、無(wú)空鼓起泡、無(wú)污漬。五． 門(mén)窗：

（1）門(mén)：應(yīng)安裝平整牢固、開(kāi)啟自如、無(wú)翹面變形、零配件裝配齊全、門(mén)縫嚴(yán)密、門(mén)鎖安裝牢固、無(wú)污漬。

（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)、無(wú)明顯刮花痕跡、無(wú)損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無(wú)滲漏水、無(wú)污漬。六． 樓梯扶手：

（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無(wú)銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無(wú)變形損傷。

七．公共照明：燈具安裝牢固、完好無(wú)損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發(fā)光正常；開(kāi)關(guān)反應(yīng)靈敏。

八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無(wú)損傷。

九．衛(wèi)生潔具：安裝牢固、配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)、無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞、排水通暢。

十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實(shí)，閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏，無(wú)銹跡、流水通暢，標(biāo)識(shí)清楚、有足夠壓力。

十一．排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象、無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。十二.其他配電設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。第二 公共配套設(shè)施: 一.散水坡無(wú)下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。二.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。

三.綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。四.道路：

（1）路面平整暢通、無(wú)起砂、斷裂;有交通標(biāo)識(shí)線(xiàn)，訂有交通管理制度，路牌清楚完好

（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿(mǎn)，無(wú)缺角損傷；

（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫，缺棱掉角； 五．消防系統(tǒng)：

（1）消防設(shè)施配件齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；消防箱、消防栓標(biāo)識(shí)清楚。

（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。六．樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌、信報(bào)箱安裝牢固、合理，標(biāo)識(shí)清楚。七．保安崗?fù)?、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。八．停車(chē)場(chǎng)地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好；單車(chē)，摩托車(chē)棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

九．溝、暗溝排水暢通，不積水、無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)； 沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。十．護(hù)坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺(tái)階，踏步砌筑平實(shí)，牢固，無(wú)裂縫。

十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。2.3 機(jī)電設(shè)備: 一.電梯:設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符、運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證。機(jī)房設(shè)置合理，環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠，無(wú)滲漏水、配件及安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面干凈，明亮。

二.變配電設(shè)備型號(hào)，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

二.發(fā)電機(jī)、風(fēng)機(jī)型號(hào)與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚,設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、通風(fēng)、采光良好。防護(hù)設(shè)置完好。

三．消防監(jiān)控設(shè)備、給水加壓設(shè)備型號(hào)數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好、反應(yīng)敏捷、標(biāo)識(shí)清楚、表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固、機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

四．保安監(jiān)控設(shè)備；同消防監(jiān)控設(shè)備。

五、經(jīng)對(duì)所接管設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)后建立相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳。2.4室內(nèi)部分接管驗(yàn)收（1）入戶(hù)門(mén)門(mén)底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無(wú)滲漏現(xiàn)象。

（2）電源箱安裝牢固，電源線(xiàn)符合“左零右火”規(guī)定。絕緣良好。（3）有線(xiàn)電視、電話(huà)線(xiàn)、網(wǎng)絡(luò)及可視對(duì)講線(xiàn)已穿通至戶(hù)內(nèi)。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。

（5）燃?xì)夤艿?、純凈水管安裝合理，無(wú)滲漏現(xiàn)象。（6）地腳線(xiàn)干凈，預(yù)埋線(xiàn)位正確、齊全。（8）土建部分驗(yàn)收同樓宇本體部分驗(yàn)收相同。

三、昶遠(yuǎn)物業(yè)物業(yè)入伙時(shí)的工作

分目錄

3．1 需向發(fā)展商收集的資料 3．2管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料 3．3 接管問(wèn)題的處理 3．4 入伙工作流程圖 3.0 物業(yè)入伙時(shí)的工作 3．1 需向發(fā)展商收集的資料

（1）為了盡快了解用戶(hù)的基本情況，需要銷(xiāo)售部門(mén)提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話(huà)、建筑面積清單。

（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計(jì)，工程監(jiān)理及施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱(chēng)、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)清單（對(duì)外包工程在接管 時(shí)遺留問(wèn)題的處理使用）。

3．2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時(shí)，管理處應(yīng)發(fā)給業(yè)主的資料：（1）

《客戶(hù)服務(wù)指南》；（2）《房屋裝修申請(qǐng)表》；（3）《臨時(shí)管理規(guī)約》；（4）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；（5）《房屋驗(yàn)收交接單》；（6）《房屋質(zhì)量保證書(shū)》；（7）《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

（8）室內(nèi)管線(xiàn)分布圖（含電、氣、給排水平面圖）； 3．3 接管問(wèn)題的處理

（1）對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；如資料不全、不真實(shí)等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。接管驗(yàn)收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

（2）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施，接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題記錄表》，并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。小修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決；大修問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)請(qǐng)公司總經(jīng)理協(xié)助進(jìn)行。

（3）對(duì)于在同業(yè)主收樓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，管理處將根據(jù)《住 宅質(zhì)量保證書(shū)》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對(duì)部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

（4）對(duì)于長(zhǎng)期未能解決問(wèn)題，勢(shì)必影響物業(yè)管理日常運(yùn)作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案?；?qū)﹂L(zhǎng)期未能按要求整改的問(wèn)題，由物業(yè)管理公司按實(shí)際維修所產(chǎn)生的費(fèi)用找發(fā)展商收取。

憑售樓處收樓通知書(shū) 3．4 入伙工作流程圖

檢查房屋質(zhì)量并填寫(xiě)物業(yè)交接表房屋交接記錄

預(yù)收物業(yè)管 理費(fèi)3個(gè)月

文件存檔

房屋鑰匙交接

辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)見(jiàn)裝修申請(qǐng)表

簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處

簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處

填寫(xiě)業(yè)主資料交回管理處

辦理入伙手續(xù)

請(qǐng)備齊：

1．業(yè)主身份證原件

2．書(shū)面委托書(shū)（如代辦）3．購(gòu)房合同書(shū) 4．預(yù)交管理費(fèi)

四、物業(yè)管理整體設(shè)想

分目錄

4.1 管理服務(wù)整體設(shè)想 4.0物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想

堅(jiān)持以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營(yíng)宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶(hù)當(dāng)好管家。

4．1在小區(qū)全面導(dǎo)入ISO9001:2000國(guó)際質(zhì)量體系。

昶遠(yuǎn)物業(yè)物業(yè)管理有限公司將導(dǎo)入ISO9001:2000國(guó)際質(zhì)量體系，使物業(yè)管理服務(wù)工作快速走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化運(yùn)作。

4．2全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務(wù)中心”；寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。

借助河南省其他先進(jìn)物業(yè)公司成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并會(huì)同項(xiàng)目管理處提供全天候、全方位、全過(guò)程的酒店式服務(wù)，對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。4.3推行“全員首接責(zé)任制”。

第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動(dòng)了服務(wù)中心員工的工作主動(dòng)性。為了提升服務(wù)水平，我們將推行“全員首接責(zé)任制”。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主 和訪(fǎng)客的建議，并在第一時(shí)間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。4.4智能化物業(yè)管理。

物業(yè)接管后我們將實(shí)行封閉式管理，借助原來(lái)已完善的先進(jìn)的樓宇智能化系統(tǒng)，充分發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)，保障為業(yè)主和物業(yè)使用人提供安全、方便的工作和生活環(huán)境。4.5以“社區(qū)文化活動(dòng)”為紐帶，融入對(duì)業(yè)主的尊重與關(guān)懷。

以人為核心，以服務(wù)為重點(diǎn)，以文化為主題，突出人性化管理理念，通過(guò)超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的文化活動(dòng)滲透、增加物業(yè)公司的知名度和美譽(yù)度。啟迪業(yè)主自覺(jué)、自律、積極參與、宣揚(yáng)自我的意識(shí)。達(dá)到“無(wú)為而治、和諧共存”的管理境界。4.6根據(jù)業(yè)主/用戶(hù)的實(shí)際需求提供“個(gè)性化”服務(wù)。

加大服務(wù)深度及廣度，在管理公司營(yíng)造的特定氛圍之下，使生活在昶遠(yuǎn)·物業(yè)河畔物業(yè)管理公司下的業(yè)主/住戶(hù)處處感受到舒適、便利，創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會(huì)到居住的快樂(lè)。4．7 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系

昶遠(yuǎn)物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。

五、管理機(jī)制及人員架構(gòu) 分目錄 5.1 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系，5.2 建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式 5．3物業(yè)管理公司管理架構(gòu)及人員配置 5．4第一期物業(yè)管理處管理架構(gòu)及人員配置 5.1 ISO9001：2000質(zhì)量保證體系

小區(qū)接管之后，公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范便按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系逐步建立、實(shí)施。最終將全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理體系,全面確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持之以恒，保障物業(yè)公司持續(xù)改進(jìn)，規(guī)范發(fā)展。

5．2建立全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運(yùn)作模式和管理機(jī)制： 日常管理運(yùn)作模式； 服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制； 檢查監(jiān)督機(jī)制；

管理處客戶(hù)信息反饋機(jī)制； 安全管理機(jī)制； 設(shè)備管理機(jī)制； 專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作模式

5.2.1管理運(yùn)作控制模式如下：

日常物業(yè)管理 計(jì)劃制定

設(shè)備管理

清潔管理

綠化管理

安全管理

裝修管理

消防管理

社區(qū)文化

緊急情況處理理

設(shè)施管理

設(shè)備、設(shè)施控制程序

月工作計(jì)劃

設(shè)備管理手冊(cè)

供方選擇

綠化部

檢查工作

記錄

裝修管理控制程序

裝修法規(guī)

工作方針、目標(biāo)

安全保衛(wèi)工作手冊(cè)

安全管理控制程序 消防管理控制程序

緊急情況控制程序

社區(qū)文化活動(dòng)控制程序

檢查

管理處日檢

部門(mén)主管月檢

服務(wù)中心（辦公室）

檔案管理

5.2.2服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制機(jī)制 服務(wù)過(guò)程的策劃

工作方針目標(biāo)管理矩陣圖 公司

管理處

管理處矩陣圖

批準(zhǔn)

新入伙方案

確定服務(wù)范圍

確定目標(biāo)

實(shí)施

工作目標(biāo)

質(zhì)量目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

其它目標(biāo)

服務(wù)改進(jìn)

顧客期望

合同、委托書(shū)

法律、法規(guī)

社會(huì)需求

公司質(zhì)量目標(biāo)

識(shí)別過(guò)程

程序

服務(wù)所需過(guò)程

各單位

控制能力

過(guò)程間相互關(guān)系

過(guò)程的資源需求

配備人員 ·

配備物資資源

制定控制方法

制定過(guò)程中監(jiān)視方法

制定過(guò)程中檢驗(yàn)方法

制定過(guò)程中實(shí)驗(yàn)方法

制定過(guò)程中驗(yàn)證方法

制定過(guò)程中確認(rèn)方法

5.2.3服務(wù)中心客戶(hù)信息反饋機(jī)制： 服務(wù)中心主任

服務(wù)中心根據(jù)類(lèi)別，分別通知有關(guān)部門(mén)

客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心

信息反饋

保安部

工程部

財(cái)務(wù)部

根據(jù)規(guī)定程序，完成工作

社區(qū)網(wǎng)絡(luò)

5.2.4 檢查監(jiān)督機(jī)制：

為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：

管理處班組日檢、周檢

專(zhuān)業(yè)部門(mén)定期與不定期檢查 內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查

物業(yè)公司月檢、季檢

檢查、監(jiān)督體系 半年一次的突擊檢查

半年一次業(yè)主及物業(yè)

使用人意見(jiàn)滿(mǎn)意率統(tǒng)計(jì) 外部檢查

政府的各種考評(píng)

5.2.5安全管理工作機(jī)制：

巡邏崗

大堂崗

車(chē)場(chǎng)崗

監(jiān)控崗

攝像監(jiān)控

防盜報(bào)警

電子門(mén)禁

消防報(bào)警

電子巡更

巡邏崗工作規(guī)程

大堂崗工作規(guī)程

車(chē)場(chǎng)崗工作規(guī)程

監(jiān)控崗工作規(guī)程

安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)

護(hù)衛(wèi)部

報(bào)警控制程序

人防

技防

24小時(shí)值班

安全管理

5.2.6設(shè)備管理工作機(jī)制：物業(yè)前期介入

設(shè)備前期管理

提出改進(jìn)建議

設(shè)備的接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收控制程序

設(shè)備的建帳

工程部

管理處

全公司

管理區(qū)

設(shè)備的標(biāo)識(shí)管理

設(shè)備質(zhì)量缺陷整改

驗(yàn)收

顏色

工作狀態(tài)

設(shè)備使用管理

設(shè)備維修保養(yǎng)管理

管理處

計(jì)劃制定

設(shè)備檢查

實(shí)施

工程部

審批

設(shè)備維修保養(yǎng)檢查

一級(jí)

二級(jí)

大修、中修

日常維護(hù)

更新改造

統(tǒng)計(jì)設(shè)備完好率和紅旗設(shè)備率

設(shè)備安全管理

持證上崗

安全檢查

事故處理程序

設(shè)備封存及報(bào)廢管理

封存標(biāo)識(shí)

報(bào)廢清單

設(shè)備技術(shù)檔案資料管理

技術(shù)資料

質(zhì)量記錄

運(yùn)行記錄

巡查記錄

保養(yǎng)記錄

維修記錄

月檢記錄

申請(qǐng)、采購(gòu)

驗(yàn)證入庫(kù)建賬

5.3 昶遠(yuǎn)物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖

考慮到昶遠(yuǎn)物業(yè)公司的發(fā)展過(guò)程，因此在設(shè)計(jì)物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對(duì)分離的原則?；趯?duì)人員的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設(shè)想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。

昶遠(yuǎn)地產(chǎn)公司總經(jīng)理

物業(yè)公司總經(jīng)理理財(cái)

品質(zhì)管理部

財(cái)務(wù)部

行政綜合事務(wù)部

各項(xiàng)目管理部

5．4物業(yè)公司人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：

1、物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門(mén)的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)和任務(wù)。

2、物業(yè)財(cái)務(wù)部設(shè)會(huì)計(jì)1名：監(jiān)督各職能部門(mén)完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，有效地控制公司財(cái)務(wù)預(yù)算，并向地產(chǎn)總公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)。

3、品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各職能部門(mén)的各項(xiàng)品質(zhì)方面的問(wèn)題，及時(shí)反映并提交相關(guān)的整改意見(jiàn)和預(yù)防措施。

4、綜合事務(wù)部設(shè)采購(gòu)1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。主要負(fù)責(zé)宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓(xùn)等相關(guān) 事宜。

5、各項(xiàng)目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。

5．4各管理處組織架構(gòu)圖（按目前第一期項(xiàng)目草擬）

昶遠(yuǎn)·物業(yè)河畔一期物業(yè)管理處

護(hù)衛(wèi)固定崗19人

護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班2人

電工7人

服務(wù)前臺(tái)3人

文員1人

護(hù)衛(wèi)巡邏崗8人

停車(chē)場(chǎng)6人暫無(wú)

清潔班11人

管理員3人

社區(qū)文化1`人

綠化工2人

工程維修主管

財(cái)務(wù)部收款1人

服務(wù)中心主任

環(huán)境綠化主管

護(hù)衛(wèi)服務(wù)主管

泥水工1人

人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：

1、昶遠(yuǎn)·物業(yè)河畔第一期物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。

2、服務(wù)中心配客戶(hù)服務(wù)主任1名；現(xiàn)場(chǎng)管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動(dòng)策劃并協(xié)助文員工作）；前臺(tái)接待3名（包括輪休和值班至晚21點(diǎn)）?？蛻?hù)服務(wù)部共計(jì)9名。

3、工程維修部設(shè)主管1名；設(shè)備電工（高壓工）2名（主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場(chǎng)廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時(shí)值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計(jì)9名。

4、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時(shí)工作制/班編制）；下設(shè)班長(zhǎng)2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場(chǎng)巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計(jì)算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門(mén)童）。監(jiān)控中心保安2名（24小時(shí)值班制度，晚21點(diǎn)后包括接聽(tīng)客戶(hù)服務(wù)中心電話(huà)及智能報(bào)警）；地下車(chē)庫(kù)車(chē)場(chǎng)保安6名暫無(wú)（出入口各1名，車(chē)場(chǎng)巡查加頂崗1名）。銷(xiāo)售中心門(mén)口禮儀崗1名。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部共計(jì)36名。

5、環(huán)境部設(shè)主管1名；下設(shè)綠化工2名；清潔領(lǐng)班1名；清潔工樓層設(shè)5名（即每棟1名，按3000-6000平方建筑面積1人計(jì)）；外圍加平臺(tái)花園、商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)3名；機(jī)動(dòng)加頂崗2名；環(huán)境部共計(jì)14名。

6、收款員1名（輪休時(shí)可由前臺(tái)接待代收，物業(yè)公司設(shè)會(huì)計(jì)一名并 向總公司負(fù)責(zé)）。

7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶(hù)看房和樣板房物品的看管、清潔等。

會(huì)所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時(shí)業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時(shí)間問(wèn)題還未確定需添加。另：購(gòu)買(mǎi)二樓住宅靠近平臺(tái)花園的陽(yáng)臺(tái)如銷(xiāo)售時(shí)同意其開(kāi)設(shè)拉閘門(mén)也會(huì)造成安全隱患，也需添加護(hù)衛(wèi)人員。再因昶遠(yuǎn)·物業(yè)河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。

以上是我個(gè)人在現(xiàn)場(chǎng)大致了解后草擬的工作方案，如有不當(dāng)之處請(qǐng)多給予賜教，實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法實(shí)施。

第四篇：物業(yè)綜合治理推進(jìn)計(jì)劃

物業(yè)綜合治理推進(jìn)計(jì)劃

一、計(jì)劃擬定原則:有目標(biāo)、有計(jì)劃、有時(shí)間、有執(zhí)行、可考核；

二、目的：制定計(jì)劃推進(jìn)執(zhí)行，已達(dá)到提高質(zhì)量品質(zhì)、提高運(yùn)營(yíng)效益，擴(kuò)大對(duì)外宣傳，吸引業(yè)務(wù)合作。

三、指導(dǎo)思想：此次計(jì)劃擬定以“黨建紅色物業(yè)為背景”，全面升級(jí)內(nèi)、外部整體形象，全面提高內(nèi)部管理水平和專(zhuān)業(yè)能力，全方位精細(xì)化公司各條業(yè)務(wù)線(xiàn)上的運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，全面完善管理服務(wù)體系和方案，進(jìn)一步擴(kuò)大公司物業(yè)管理服務(wù)品牌對(duì)外宣傳力度為重心，統(tǒng)籌安排，確定節(jié)點(diǎn)，科學(xué)進(jìn)度，組建突擊隊(duì)，爭(zhēng)取計(jì)劃全面完成。

四、時(shí)間：前期籌備：5月20日至5月31日；

計(jì)劃執(zhí)行：6月1起至8月30止；

五、計(jì)劃執(zhí)行對(duì)象：公司總部、濱水灣住宅小區(qū)、部分公廁；

六、執(zhí)行團(tuán)隊(duì)：臨時(shí)選拔組建突擊隊(duì)；

七、具體計(jì)劃安排:

（一）、組織打造公司總部辦公區(qū)域及周?chē)髽I(yè)形象墻、企業(yè)文化、企業(yè)規(guī)范展示（上墻部分），整頓優(yōu)化公司總部各部門(mén)人員的整體形象，規(guī)范工作秩序，展開(kāi)部門(mén)職能履職培訓(xùn)；

（二）計(jì)劃設(shè)計(jì)打造住宅線(xiàn)、城市公共衛(wèi)生間線(xiàn)上部分項(xiàng)目為精品示范點(diǎn)：

住宅線(xiàn)：

1、項(xiàng)目地上地下、樓宇內(nèi)公共區(qū)域，進(jìn)行“黨建紅色物業(yè)”設(shè)計(jì)打造；

2、項(xiàng)目地上地下、樓宇內(nèi)(重點(diǎn)對(duì)園區(qū)公區(qū)道路、綠化帶、涼亭景觀(guān)等、電梯、消防設(shè)施、水暖設(shè)施、各層管道井、強(qiáng)弱電井、電表房、公區(qū)門(mén)窗、墻面地面、懸空管道等等)進(jìn)行精細(xì)化打造。

3、項(xiàng)目地上地下設(shè)施設(shè)備管理精細(xì)化打造；

4、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)外形象標(biāo)準(zhǔn)化提升培訓(xùn)和執(zhí)行；

5、項(xiàng)目辦公、服務(wù)區(qū)域（辦公室、客服大廳、服務(wù)中心外圍等等）的精細(xì)化規(guī)范打造；

城市公共衛(wèi)生間線(xiàn)：

計(jì)劃打造菏澤市內(nèi)、巨野縣城市公共衛(wèi)生間精品示范（各3--5）；

（三）、在不影響品質(zhì)打造施工進(jìn)度的前提下集中力量突擊解決2個(gè)項(xiàng)目的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題；

（四）對(duì)公司總部部門(mén)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行對(duì)應(yīng)專(zhuān)業(yè)和實(shí)操能力培訓(xùn)。

八、要求:

1、突擊隊(duì)組建，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須顧全公司發(fā)展大局，無(wú)條件堅(jiān)決執(zhí)行支持人員抽調(diào)；

2、公司各部門(mén)、各項(xiàng)目必須全力全方位配合支持此次綜合治理工作；

3、公司各部門(mén)、各項(xiàng)目嚴(yán)禁出現(xiàn)任何擾亂阻礙綜合治理的言行和活動(dòng)；

4、突擊隊(duì)在施工過(guò)程中要大力發(fā)揚(yáng)不怕苦、不怕累、不計(jì)個(gè)人得失，個(gè)人事務(wù)服從治理大局的無(wú)私奉獻(xiàn)精神，以飽滿(mǎn)的工作斗志、雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)、堅(jiān)決服從的拼搏意志投入工作，確保任務(wù)圓滿(mǎn)完成。

第五篇：物業(yè)工作改善計(jì)劃

物業(yè)工作改善計(jì)劃

公司地區(qū)管理項(xiàng)目業(yè)態(tài)眾多，業(yè)主組成結(jié)構(gòu)也有不同，因此要求我們提供的物業(yè)服務(wù)適應(yīng)管理業(yè)態(tài)需求，滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

通過(guò)集團(tuán)飛檢、公司檢查、管理部自查等方式，發(fā)現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，各個(gè)項(xiàng)目或多或少都存在一些問(wèn)題，涉及物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)，管理部通過(guò)會(huì)議、討論等形式集思廣益，力求解決目前發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，改善和提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

一、團(tuán)隊(duì)建設(shè)和隊(duì)伍提升

1.做好管理處的自控工作，管理處主任做到嚴(yán)以律己，以身作則，督促管理處員工做好“5S”工作。在執(zhí)行過(guò)程中依據(jù)制度落實(shí)、加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督，杜絕違規(guī)。

2.倡導(dǎo)和形成“真誠(chéng)、溝通”的工作方式，溝通直接，拒絕繁瑣，各司其職，分工合作，發(fā)揮合力。

3.加強(qiáng)員工培訓(xùn)，建立長(zhǎng)效的培訓(xùn)、考核機(jī)制，同時(shí)根據(jù)條線(xiàn)、崗位的特性進(jìn)行有針對(duì)性、有重點(diǎn)性的培訓(xùn)。如加強(qiáng)對(duì)客戶(hù)服務(wù)人員的物業(yè)服務(wù)綜合專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高客戶(hù)服務(wù)人員在與客戶(hù)溝通時(shí)的專(zhuān)業(yè)性。

4.規(guī)范物業(yè)各條線(xiàn)人員在日常服務(wù)工作中的行為標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要求每位員工必須嚴(yán)格遵守，管理部責(zé)成各管理處對(duì)員工服務(wù)行為、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)的考核、過(guò)程監(jiān)督，結(jié)合每月月度評(píng)分表評(píng)判員工工作成果，充分發(fā)揮績(jī)效考核的作用。

5.員工服務(wù)意識(shí)的灌輸和培訓(xùn)，通過(guò)建立詳細(xì)的培訓(xùn)課件，灌輸員工溝通技巧、服務(wù)意識(shí)、首問(wèn)責(zé)任等主題（可以是日常物業(yè)工作的小細(xì)節(jié)、應(yīng)急情況處置的應(yīng)對(duì)等）。

二、業(yè)戶(hù)溝通和轄區(qū)安全

1.定期與業(yè)戶(hù)進(jìn)行溝通、回訪(fǎng)，了解業(yè)戶(hù)對(duì)物業(yè)的要求及建議，并對(duì)業(yè)戶(hù)提出的合理要求及時(shí)解決、反饋（如港區(qū)碼頭部分工作人員常抱怨在堆場(chǎng)、碼頭等區(qū)域沒(méi)有便利店，可設(shè)置自動(dòng)飲料銷(xiāo)售機(jī)為港區(qū)碼頭工作人員提供服務(wù)）。

2.宣傳物業(yè)公司品牌和服務(wù)理念，了解業(yè)戶(hù)提高業(yè)戶(hù)對(duì)物業(yè)工作的了解、信任，宣揚(yáng)安全生產(chǎn)、消防管理，力求營(yíng)造轄區(qū)安全大環(huán)境（如中心在與區(qū)域內(nèi)業(yè)戶(hù)溝通消防安全工作中，各銀行、商戶(hù)積極響應(yīng)消防演練、配合安全檢查，從“你要查”轉(zhuǎn)變成“要你查”）。3.積極應(yīng)對(duì)業(yè)戶(hù)投訴，對(duì)業(yè)戶(hù)投訴內(nèi)容進(jìn)行分析，找出原因、力促解決。對(duì)應(yīng)建筑施工遺留問(wèn)題類(lèi)的投訴，管理部責(zé)成管理處積極地與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通、跟進(jìn)，同時(shí)和業(yè)戶(hù)做好解釋?zhuān)寴I(yè)戶(hù)知曉非我司責(zé)任，但物業(yè)已經(jīng)努力地去協(xié)調(diào)解決。4.服務(wù)中體現(xiàn)細(xì)膩，為業(yè)主解憂(yōu)（在服務(wù)過(guò)程中常發(fā)生業(yè)主委托辦理合同外工作的情況，如集團(tuán)委托管理處代購(gòu)或聯(lián)系管理中心大樓1F茶水間相關(guān)家具、定制掛繩、修理微波爐等事宜，管理處盡最大量完成到最好，在無(wú)聲中使業(yè)主形成對(duì)物業(yè)的依賴(lài)）。5.策劃通過(guò)圖文形式宣講物業(yè)工作（管理處思考可否通過(guò)圖文并茂、手冊(cè)類(lèi)的形式宣傳，內(nèi)容包括安全知識(shí)、消防案例、服務(wù)項(xiàng)目、生活常識(shí)等。通過(guò)這樣的方式，讓業(yè)主從意識(shí)上被動(dòng)接受。目前在思考未執(zhí)行）。

6.定期組織應(yīng)急預(yù)案演練、考核，保障全員的應(yīng)急處置能力。尤其加強(qiáng)監(jiān)控中心保安員的技能培訓(xùn)考核，確保非工作時(shí)間段小區(qū)管理受控。

7.定期組織進(jìn)行安全檢查標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)，確保各條線(xiàn)員工在巡視轄區(qū)時(shí)能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、處置問(wèn)題（如消防安全標(biāo)準(zhǔn)、二次裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備運(yùn)行安全標(biāo)準(zhǔn)等等）。

8.加強(qiáng)業(yè)戶(hù)自用區(qū)域的安全監(jiān)管，從思想上讓各管理處知曉轄區(qū)安全責(zé)任主體，向業(yè)戶(hù)宣傳安全生產(chǎn)、監(jiān)督責(zé)任范圍內(nèi)的安全工作，建立開(kāi)發(fā)商、入駐業(yè)戶(hù)、當(dāng)?shù)匕踩k、物業(yè)四方的安全溝通聯(lián)絡(luò)，以書(shū)面文字形式構(gòu)成安全聯(lián)防、規(guī)避安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

三、設(shè)施設(shè)備和運(yùn)行安全

1.協(xié)調(diào)公司職能部門(mén)對(duì)各項(xiàng)目的技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)支撐，提高項(xiàng)目工程條線(xiàn)員工工作技能、突發(fā)設(shè)備故障處置技能、設(shè)備安全管理和自檢技能。

2.對(duì)設(shè)備老化、配置有缺的項(xiàng)目，加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商溝通，確保設(shè)備及時(shí)維修更新、不帶“病”運(yùn)行。

3.嚴(yán)格落實(shí)三級(jí)巡視檢查制度落實(shí)（員工自檢、領(lǐng)班督檢、管理處不定時(shí)抽檢）。對(duì)發(fā)現(xiàn)的小問(wèn)題及時(shí)解決、大問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。力求管理區(qū)域建筑設(shè)施設(shè)備狀態(tài)完好。

四、物業(yè)相關(guān)費(fèi)用收繳

1.加強(qiáng)與業(yè)主的溝通聯(lián)系，注重物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的宣傳力度，力求得到業(yè)戶(hù)和物業(yè)使用人的支持和配合（針對(duì)現(xiàn)階段不同程度的業(yè)主、使用人拒交物業(yè)管理費(fèi)情況，管理部在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上讓業(yè)主理解交納物業(yè)費(fèi)為保證管理處正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要性，及時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)）。

2.針對(duì)部分轄區(qū)業(yè)戶(hù)較多為倉(cāng)庫(kù)型，財(cái)務(wù)均不在轄區(qū)內(nèi)，對(duì)管理處物管費(fèi)的按時(shí)收繳帶來(lái)一定難度。對(duì)此，管理部要求該類(lèi)型管理處制定月度管理費(fèi)收繳目標(biāo)，客服人員在日常工作中需加強(qiáng)與業(yè)戶(hù)財(cái)務(wù)人員的溝通，于每周、每月逐一對(duì)轄區(qū)所有業(yè)戶(hù)上門(mén)協(xié)商。

五、外判監(jiān)管

1.提高保安服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管，加強(qiáng)門(mén)崗管理制度、轄區(qū)巡檢制度的執(zhí)行和監(jiān)督，規(guī)范轄區(qū)車(chē)輛管理，對(duì)外來(lái)車(chē)輛及人員加強(qiáng)管控。

2.加強(qiáng)保潔人員對(duì)轄區(qū)衛(wèi)生清潔工作的管理和監(jiān)督，要求保潔人員不定時(shí)對(duì)轄區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生清潔，客戶(hù)產(chǎn)生的生活垃圾及時(shí)清運(yùn)，保證垃圾堆放不過(guò)夜；

3.跟進(jìn)外包對(duì)轄區(qū)綠化的管理工作，確保轄區(qū)綠化無(wú)枯死、無(wú)雜草現(xiàn)象，加強(qiáng)與外包負(fù)責(zé)人溝通，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

4.定期組織對(duì)外判供應(yīng)商的標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)，讓保安、保潔、綠化等主要供應(yīng)商知曉轄區(qū)業(yè)戶(hù)需要的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理需要的標(biāo)準(zhǔn)，讓供應(yīng)商提供的工作內(nèi)容圍繞物業(yè)的需求、工作標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到物業(yè)的要求。

物業(yè)服務(wù)改善提升是一項(xiàng)持續(xù)性工程，需要管理部全員不間斷地堅(jiān)持和發(fā)揚(yáng)，嚴(yán)格規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行、促進(jìn)服務(wù)創(chuàng)新和激勵(lì)，同時(shí)根據(jù)開(kāi)發(fā)商和業(yè)戶(hù)的變化、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)大趨勢(shì)的變化及時(shí)進(jìn)行有效調(diào)整，做到物業(yè)服務(wù)讓集團(tuán)、上級(jí)公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意，“執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可以統(tǒng)一、業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意永無(wú)止境”。

2014年5月