第一篇：物業(yè)、凈水相關(guān)文件

關(guān)于創(chuàng)辦校內(nèi)學(xué)生凈水配送公司的報告

院領(lǐng)導(dǎo)：

為更加方便服務(wù)廣大同學(xué)飲用干凈、放心的礦泉水，切實有效地預(yù)防學(xué)生因飲水在宿舍違規(guī)使用電器，消除安全隱患，擬決定創(chuàng)辦校內(nèi)學(xué)生凈水配送公司。同時還通過凈水配送公司的運營，進一步提升我院學(xué)生創(chuàng)業(yè)實踐能力，拓寬勤工助學(xué)渠道。

學(xué)生凈水配送公司與南平市綠袖礦泉水公司合作，南平市綠袖礦泉水公司以每桶7元的低價批量運送至學(xué)生凈水配送公司（由學(xué)生助發(fā)委負(fù)責(zé)按照經(jīng)營性市場化組建，對象必須是全部我院貧困生），學(xué)生凈水配送公司根據(jù)學(xué)生的需求，以每桶9元的價格配送至各宿舍。本著自愿、有償?shù)脑瓌t，每個宿舍向凈水配送公司交納訂金80元（飲水機每臺50元、桶每只30元），畢業(yè)時全額退還。凈水配送公司將盈利一部分作為貧困生勤工助學(xué)金，一部分作為凈水配送公司運營流動資金及退還訂金。凈水配送公司的財務(wù)收支情況經(jīng)學(xué)生助發(fā)委審核后每月公示一次，接受廣大同學(xué)的監(jiān)督。

當(dāng)否，請批示

學(xué)生處

2012年3月10日

附1：凈水配送公司章程；

附2：凈水配送公司財務(wù)收支管理辦法； 附3：凈水配送公司考核考評及獎懲辦法； 附4：凈水配送公司組建及管理辦法

關(guān)于創(chuàng)辦學(xué)生（模擬）物業(yè)管理公司的報告

院領(lǐng)導(dǎo)：

為進一步發(fā)揮國家骨干高職院校引領(lǐng)學(xué)生自我教育、自我管理和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造的示范作用，培養(yǎng)學(xué)生的勞動意識、創(chuàng)業(yè)意識和創(chuàng)業(yè)實踐能力，同時還為貧困生提供更多的勤工助學(xué)機會，擬決定創(chuàng)辦校內(nèi)學(xué)生（模擬）物業(yè)管理公司，將校園區(qū)劃若干個物業(yè)小區(qū)（天麟校區(qū)劃分為7個小區(qū)、江南校區(qū)劃分為9個小區(qū)）模擬招標(biāo)，由學(xué)生物業(yè)管理公司模擬投標(biāo)，讓貧困學(xué)生承擔(dān)校園園林綠化管護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、消防安全隱患檢查、資產(chǎn)管護利用、水電設(shè)施巡查報修、安全值班巡邏、教學(xué)輔助保障以及學(xué)生自我服務(wù)管理（含原雇的臨時工及勤工助學(xué)的崗位）等工作。

當(dāng)否，請批示

學(xué)生處

2012年3月10日

附1：江南校區(qū)物業(yè)小區(qū)區(qū)劃及物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)一覽表； 附2：天麟校區(qū)物業(yè)小區(qū)區(qū)劃及物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)一覽表； 附3：創(chuàng)辦校內(nèi)學(xué)生（模擬）物業(yè)管理公司實施方案； 附4：學(xué)生物業(yè)管理合同示例； 附5：物業(yè)管理公開招標(biāo)文件示例； 附6：學(xué)生物業(yè)管理投標(biāo)書示例； 附7：學(xué)生物業(yè)管理投標(biāo)授權(quán)書示例； 附8：學(xué)生物業(yè)管理投標(biāo)人保證書示例；

附9：學(xué)生物業(yè)管理企業(yè)法人地位及法定代表人證明示例； 附10：學(xué)生物業(yè)管理營業(yè)執(zhí)照(模擬式樣)； 附11：學(xué)生物業(yè)管理資質(zhì)證書(模擬式樣)；

附12：學(xué)生物業(yè)管理公司法人代碼證書資質(zhì)證書(模擬式樣)； 附13：物業(yè)管理公司簡介示例； 附14：物業(yè)管理公司章程示例； 附15：學(xué)生物業(yè)管理爭議仲裁辦法；

附16：學(xué)生物業(yè)管理公司法人變更及破產(chǎn)辦法； 附17：學(xué)生物業(yè)管理公司考核考評及獎懲辦法；附18：學(xué)生物業(yè)管理公司組建及管理辦法

附： 關(guān)于創(chuàng)辦學(xué)生（模擬）物業(yè)管理公司實施方案

為進一步發(fā)揮國家骨干高職院校引領(lǐng)學(xué)生自我教育、自我管理和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造的示范作用，培養(yǎng)學(xué)生的勞動意識、創(chuàng)業(yè)意識和創(chuàng)業(yè)實踐能力，同時還為貧困生提供更多的勤工助學(xué)機會，決定創(chuàng)辦校內(nèi)學(xué)生（模擬）物業(yè)管理公司。

一、明確小區(qū)管理委員會的權(quán)力與義務(wù)

學(xué)院根據(jù)校園教學(xué)、生活、娛樂功能區(qū)域區(qū)劃若干個物業(yè)小區(qū)模擬招標(biāo)，由學(xué)生物業(yè)管理公司模擬投標(biāo)，讓學(xué)生承擔(dān)校園園林綠化管護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、消防安全隱患檢查、資產(chǎn)管護利用、水電設(shè)施巡查報修、安全值班巡邏、教學(xué)輔助保障以及學(xué)生自我服務(wù)管理（含原雇臨時工、勤工助學(xué)的崗位）等工作。

物業(yè)小區(qū)成立小區(qū)管理委員會(以下簡稱‘管委會’，由學(xué)生自律委員會模擬擔(dān)任)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門（由助發(fā)委模擬擔(dān)任）指導(dǎo)下，由全體學(xué)生選舉的代表組成，代表和維護全體師生的合法權(quán)益。管委會是參與物業(yè)管理的常設(shè)機構(gòu)，小區(qū)的合法權(quán)利主要通過管委會來實現(xiàn)。

1、管委會的權(quán)利

①制定管委會章程，代表學(xué)院維護合法權(quán)利； ②決定選聘或續(xù)聘學(xué)生物業(yè)管理公司；

③審議學(xué)生物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)（天麟校區(qū)劃分為7個小區(qū)、江南校區(qū)劃分為9個小區(qū)）的重大措施；

④檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。

2、管委會的義務(wù)

①根據(jù)學(xué)院的意見和要求，對學(xué)生物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；

②協(xié)助學(xué)生物業(yè)管理公司落實各項管理工作； ③接受全體學(xué)生的監(jiān)督； ④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)（均由助發(fā)委模擬擔(dān)任）。

管委會和學(xué)生物業(yè)管理公司都是物業(yè)管理的機構(gòu)，前者是決策人、委托人和檢查監(jiān)督人，后者是經(jīng)營人、受托人、執(zhí)行管理人。兩者在地位上是一種平等關(guān)系，是市場雙向選擇的合同契約關(guān)系。在法律上，管委會有委托或不委托某個學(xué)生物業(yè)管理公司的自由，學(xué)生物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由；在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理的關(guān)系，而是互不干擾內(nèi)部運作的合作工作關(guān)系。

二、學(xué)生物業(yè)管理公司的性質(zhì)

物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)。物業(yè)管理公司的性質(zhì)：

1、物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人（模擬）

物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動，為學(xué)院提供綜合服務(wù)、管理的獨立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體。

物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權(quán)。物業(yè)管理公司作為企業(yè)擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營，獨立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。

2、學(xué)生物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)

物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。

物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主提供服務(wù)來達到自己的工作目標(biāo)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?，是帶有?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。

3、學(xué)生物業(yè)管理公司還承擔(dān)著部分行政管理職能

物業(yè)管理公司在向廣大師生提供服務(wù)的同時，也承擔(dān)了部分有關(guān)部門管理的職能，例如教室多媒體使用管理等等。

三、學(xué)生物業(yè)管理公司的組建 物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門（分別由助發(fā)委學(xué)生模擬擔(dān)任）的有關(guān)規(guī)定，獲得批準(zhǔn)才能成立。

(一)學(xué)生物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件

物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗、衡量公司具備或擁有的資金數(shù)量、團隊人員組成、受托管理物業(yè)的能力、申請人的學(xué)業(yè)及表現(xiàn)等方面的狀況，是企業(yè)的實力、規(guī)模的標(biāo)志，主要包括：

1、學(xué)生物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)管理能力，如南平市規(guī)定的建筑面積須在5000平方米以上。

2、一定數(shù)量的注冊資金，如南平市規(guī)定注冊資金須在5萬元以上(模擬)。

3、有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。

4、有固定的辦公場地和設(shè)施（由學(xué)院提供）。

5、有必要的管理機構(gòu)和人員（必須是學(xué)院確定的貧困生信息檔案庫人員）。

6、有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。

7、能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任（年滿18周歲，平常表現(xiàn)優(yōu)良，學(xué)業(yè)成績良好）。

(二)物業(yè)管理公司的申報資料

1、提交成立學(xué)生物業(yè)管理公司報告；

2、提交學(xué)生物業(yè)管理公司管理章程；

3、提交成立學(xué)生物業(yè)管理公司的申請表；

4、提交申請人（擬作為學(xué)生物業(yè)管理公司司法人代表，下同）所在系政治思想表現(xiàn)鑒定；

5、提交教務(wù)部門出具的申請人學(xué)業(yè)情況報告；

6、提交學(xué)生物業(yè)管理公司團隊人員基本信息；

7、提交申請人身份證復(fù)印件；

8、提交主管單位（助發(fā)委）對申請物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)進行審批的批準(zhǔn)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告。

9、提交主管單位（助發(fā)委）核發(fā)的學(xué)生物業(yè)管理營業(yè)執(zhí)照（模擬）；

10、提交主管單位（助發(fā)委）核發(fā)學(xué)生物業(yè)管理公司法人代表任命書或聘任書（模擬）；

11、驗資證明（模擬）；

12、注冊及經(jīng)營地點證明（模擬）；

13、其他有關(guān)資料。

(三)物業(yè)管理公司申請成立的程序

1、根據(jù)上述成立條件，準(zhǔn)備材料和文件。

2、向所在地房地產(chǎn)主管部門（助發(fā)委）提出申請。

3、向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記（助發(fā)委綜合部模擬）。

4、到稅務(wù)部門進行稅務(wù)登記，以及到公安機關(guān)(助發(fā)委模擬)進行公章登記和刻制(模擬)。

上述程序結(jié)束后即可核發(fā)學(xué)生物業(yè)管理營業(yè)執(zhí)照和法人代表任命書或聘任書（模擬）后，有資格參與物業(yè)管理投標(biāo)。

四、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置

學(xué)生物業(yè)管理公司的機構(gòu)設(shè)置采用經(jīng)理室管理層、職能部門層二個層級的組織形式。經(jīng)理室管理層設(shè)總經(jīng)理1名、副總經(jīng)理2名；職能部門層設(shè)保潔部、安保部、管理部、聯(lián)絡(luò)部等四個內(nèi)設(shè)機構(gòu)，各職能部門層各設(shè)經(jīng)理1名（副經(jīng)理根據(jù)實際需要設(shè)置），管理人員若干名。

五、小區(qū)物業(yè)管理的招標(biāo)

由管委會通過專欄、通告、廣播、校園網(wǎng)、校園新聞發(fā)布會，發(fā)表招標(biāo)廣告，全院公開招標(biāo)，持有學(xué)生物業(yè)管理公司執(zhí)照（模擬）的公司可以按照招標(biāo)廣告要求，攜帶相關(guān)材料參加投標(biāo)。招標(biāo)程序為：

1、招標(biāo)準(zhǔn)備階段（1）成立招標(biāo)機構(gòu) 管委會成立一個專門的招標(biāo)機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個招標(biāo)活動。招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同。其職責(zé)將貫穿整個招標(biāo)投標(biāo)過程。

（2）編制招標(biāo)文件

物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：

第一部分投標(biāo)人須知：投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機構(gòu)對投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。

第二部分合同條款：合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。一般性條款通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；特殊性條款是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。特殊性條款優(yōu)于一般性條款。

第三部分技術(shù)規(guī)范：技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計算標(biāo)價時的依據(jù)。

（3）制定標(biāo)底

標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預(yù)算價格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。

2、招標(biāo)實施階段

招標(biāo)的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。

3、招標(biāo)結(jié)束階段

這一階段是招標(biāo)人與投標(biāo)人由一對多的選拔和被選拔關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)移到一對一的合同關(guān)系。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。

六、小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)程序

1、投標(biāo)前期工作(1)取得從業(yè)資格（模擬）(2)籌措資金（模擬）(3)收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料(4)進行投標(biāo)可行性分析

2、投標(biāo)實施步驟

在通過資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(biāo)：(1)購買閱讀招標(biāo)文件；(2)考察現(xiàn)場；

(3)制定管理服務(wù)方法及工作量；(4)制定資金計劃；(5)標(biāo)價試算；(6)標(biāo)價評估與調(diào)整；(7)封送標(biāo)書、保函。

3、定標(biāo)后的工作

（1）中標(biāo)后的合同簽訂與履行（2）資料整理與歸檔

七、學(xué)生物業(yè)管理公司的考核考評及獎懲辦法（略）

附： 學(xué)生物業(yè)管理合同示例：

甲方(委托方)：福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區(qū)小區(qū)管理委員會 乙方(受托方)：江南坊學(xué)生物業(yè)管理公司

為加強福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區(qū)1號小區(qū)（實訓(xùn)一號樓）物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋及公用設(shè)施的正常使用，為小區(qū)創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、文明的教學(xué)、生活環(huán)境，經(jīng)雙方協(xié)商同意簽定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：

一、委托管理范圍及內(nèi)容

(一)甲方將福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區(qū)1號小區(qū)（實訓(xùn)一號樓）范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

(二)管理事項包括：

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓(xùn)室保潔（要求六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據(jù)教學(xué)、實訓(xùn)、考試及其它需要，及時開啟與關(guān)閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學(xué)、實訓(xùn)資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關(guān)閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監(jiān)控情況，做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學(xué)設(shè)備、建筑（水電）設(shè)施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、寒暑假留守值班及其他交辦的工作。

二、委托管理期限

雙方商定委托管理期限為自2012年4月起至2013年2月止。

三、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1、甲方依照本合同將將福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區(qū)1號小區(qū)（實訓(xùn)一號樓）范圍內(nèi)委托乙方實行物業(yè)管理；

2、監(jiān)督乙方合理使用物業(yè)費（或勞動工具及其他費用），并根據(jù)考核按勤工助學(xué)金管理辦法造冊發(fā)放給乙方；

3、向乙方提供管理用房40平方米，不收取租金；

4、負(fù)責(zé)向乙方提供小區(qū)資產(chǎn)資料，并在乙方管理期滿時予以收回；

5、甲方不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；

6、對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每月一次考核評定，如出現(xiàn)乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同；

7、委托乙方對違反物業(yè)管理公約的行為進行處理，必要時可以根據(jù)學(xué)院規(guī)定作出相應(yīng)處置措施；

8、協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業(yè)管理工作；

9、學(xué)院規(guī)定由甲方承擔(dān)的其它責(zé)任。(二)乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、結(jié)合學(xué)院實際情況，制定本小區(qū)物業(yè)管理辦法；

2、遵守各項管理法規(guī)及合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本小區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，自覺接受甲方的檢查、監(jiān)督；

3、接受甲方對管理過程中財務(wù)賬目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方報送一次財務(wù)報表，每個月向?qū)W院張榜公布一次物業(yè)費收支賬目；

4、對小區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用或改變其使用功能，乙方如有需要，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；

5、建立本小區(qū)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況；

6、有權(quán)依照甲方委托的規(guī)定，對違反規(guī)定的行為進行處理；

7、管理期滿，應(yīng)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；

8、開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)活動等；

9、有權(quán)選聘管理人員（在學(xué)院確定的貧困生信息庫中選聘，信息庫不足經(jīng)學(xué)生處批準(zhǔn)可以面向非貧困生選聘）。

四、管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)

各項管理目標(biāo)的設(shè)定，依學(xué)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

五、風(fēng)險抵押

(一)乙方在合同簽訂之日起七日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣1000元（模擬），作為風(fēng)險抵押金；

(二)乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)，甲方在合同期滿后退還全部抵押金及銀行活期存款利息（模擬）；

(三)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金，并賠償乙方經(jīng)濟損失；

(四)如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并賠償甲方經(jīng)濟損失（在物業(yè)費中扣除）。

六、獎罰措施

(一)在各項管理目標(biāo)全面完成的情況下，甲方按物業(yè)費的5％獎勵乙方。

(二)經(jīng)考核該小區(qū)被評為學(xué)院文明小區(qū)，甲方按物業(yè)費的5％獎勵乙方，以資鼓勵。

(三)如甲方不能完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方完成物業(yè)管理目標(biāo)，乙方可以免除承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

(四)如乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)，甲方應(yīng)責(zé)成乙方限期完成或改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以按物業(yè)費的5％的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔(dān)。(五)由于乙方管理不善或重大過失，造成經(jīng)濟損失或生活嚴(yán)重不便的，乙方應(yīng)按物業(yè)費的5％賠償經(jīng)濟損失(以助發(fā)委的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))。

七、合同變更、補充與終止

(一)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂、更改和補充，以書面合同為準(zhǔn)；

(二)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>

(三)合同終止后，乙方可參加甲方的委托管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)有關(guān)條例和規(guī)定被取消優(yōu)先承包管理資格的除外。

八、其它事項

(一)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商。

(二)本合同自簽訂之日起生效。

(三)本合同一式三份，甲乙雙方和房地產(chǎn)管理部門（助發(fā)委）各執(zhí)一份，具有相同法律效力。

(四)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請房地產(chǎn)管理部門（助發(fā)委）調(diào)解，調(diào)解不成的由人民法院裁決（模擬）。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：

代表(簽名)：

代表(簽名)：

合同訂立日期：

****年**月**日

招 標(biāo) 文 件

招標(biāo)編號：2012001 招標(biāo)項目名稱：福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區(qū)1號小

區(qū)（實訓(xùn)一號樓）

福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區(qū)招標(biāo)中心統(tǒng)一印制

2012年3月

附：江南校區(qū)物業(yè)小區(qū)區(qū)劃及物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)一覽表

小區(qū)范 工作內(nèi)容

面積

標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)費

序號 圍（㎡）（元／㎡）（元／月）實 訓(xùn) 一 號 樓 實訓(xùn)

二號 樓 公寓樓1、2號樓

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓(xùn)室保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據(jù)教學(xué)、實訓(xùn)、考試及其它需要，及時開啟與關(guān)閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學(xué)、實訓(xùn)資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關(guān)閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監(jiān)控情況，做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學(xué)設(shè)備、建筑（水電）設(shè)施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、其他交辦的工作。

同上

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、洗衣房、開水房保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、做好樓內(nèi)草坪、水溝、羽毛球場及水泥路衛(wèi)生保潔；

4、駐點值班，管理各宿舍鎖匙及借用，按要求按時開啟與關(guān)閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

5、做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障人身和財產(chǎn)安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好設(shè)備、建筑（水電）設(shè)施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、做好熄燈吹哨提示及維持熄燈后正常生活秩序；

9、做好維護樓內(nèi)生活公共秩序，禁止外賣等促銷、經(jīng)商活動，禁止酗酒、違規(guī)用電、破壞及起哄、打架斗毆等；

10、按照要求管護盆景、花草、樹木；

11、按時催繳水電費；

12、按時辦理資產(chǎn)移接交、建檔和協(xié)助離校手

9694

0.7

3393

0.75 11920 0.75 6786

2545

8940

公寓樓1、2號樓 續(xù)等工作；

13、禁止未經(jīng)批準(zhǔn)張貼、涂抹、懸掛、搭蓋、裝修、設(shè)置設(shè)施設(shè)備等行為，配合做好案件查處工作；

14、做好文明宿舍檢查評比及公示工作；

15、其他交辦的工作。同上

10875 0.75

8157 實

訓(xùn)

三 號

樓 實 訓(xùn)

四 號

樓 公寓樓5號樓

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓(xùn)室保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據(jù)教學(xué)、實訓(xùn)、考試及其它需要，及時開啟與關(guān)閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學(xué)、實訓(xùn)資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關(guān)閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監(jiān)控情況，做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學(xué)設(shè)備、建筑（水電）設(shè)施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、其他交辦的工作。

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、教室、教師休息室、實訓(xùn)室保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、根據(jù)教學(xué)、實訓(xùn)、考試及其它需要，及時開啟與關(guān)閉門窗、燈光、音響、投影等，并保障正常使用；

4、有效管護教學(xué)、實訓(xùn)資源；

5、駐點值班，按要求按時開啟與關(guān)閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

6、時時查看監(jiān)控情況，做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好教學(xué)設(shè)備、建筑（水電）設(shè)施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、其他交辦的工作。

1、各樓層樓道、樓梯、廁所、洗衣房、開水房保潔（六面光）；

2、垃圾清運；

3、做好樓內(nèi)草坪、水溝、羽毛球場及水泥路衛(wèi)

4552

0.7 11997

0.7 12442

0.70 3414 未啟用8398 未啟用8710 未啟用

生保潔；

4、駐點值班，管理各宿舍鎖匙及借用，按要求按時開啟與關(guān)閉各樓層大門，全面落實樓衛(wèi)管理制度，做好出入人員查驗與登記工作，維持正常秩序；

5、做好消防巡查、安全保衛(wèi)巡邏，切實保障人身和財產(chǎn)安全，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報告；

7、做好設(shè)備、建筑（水電）設(shè)施巡查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情及時處置、報修；

8、做好熄燈吹哨提示及維持熄燈后正常生活秩序；

9、做好維護樓內(nèi)生活公共秩序，禁止外賣等促銷、經(jīng)商活動，禁止酗酒、違規(guī)用電、破壞及起哄、打架斗毆等；

10、按照要求管護盆景、花草、樹木；

11、按時催繳水電費；

12、按時辦理資產(chǎn)移接交、建檔和協(xié)助離校手續(xù)等工作；

13、禁止未經(jīng)批準(zhǔn)張貼、涂抹、懸掛、搭蓋、裝修、設(shè)置設(shè)施設(shè)備等行為，配合做好案件查處工作；

14、做好文明宿舍檢查評比及公示工作；

15、其他交辦的工作。室外 校園公共環(huán)境衛(wèi)生保潔、垃圾清運及園林綠化管護

小計

19860 66810 備注 經(jīng)考核合格，滿一個月的，按參與人員工作量造冊發(fā)放月物業(yè)費；不足一個月，以月30個工作日計，平均天物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)按參與人員工作量造冊發(fā)放物業(yè)費；寒、暑假必須按要求留守安全值班巡護、園林管護、衛(wèi)生保潔，報酬按學(xué)院的規(guī)定，另行發(fā)放。物業(yè)費含勞動工具及其他費用。

招標(biāo)文件目錄

第一部分 投標(biāo)邀請 第二部分 技術(shù)規(guī)范及要求 第三部分 投標(biāo)人須知 Ａ 總則說明

1.適用范圍

2.定義

3.合格的投標(biāo)方

4.投標(biāo)費用

Ｂ 招標(biāo)文件說明

5.招標(biāo)文件的構(gòu)成6.招標(biāo)文件的澄清

7.招標(biāo)文件的修改

Ｃ 投標(biāo)文件的編寫

8.語言及計量單位

9.投標(biāo)文件的組成 10.投標(biāo)文件格式

11.投標(biāo)報價

12.投標(biāo)貨幣

13.投標(biāo)人資格的證明文件

14.投標(biāo)有效期

15.投標(biāo)保證金

16.投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署

Ｄ 投標(biāo)文件的遞交

17.投標(biāo)文件的密封和標(biāo)記

18.遞交投標(biāo)文件的截止時間

19.遲交的投標(biāo)文件

20.投標(biāo)文件的修改和撤銷

Ｅ 開標(biāo)和評標(biāo)

21.開標(biāo)

22.評標(biāo)委員會

23.投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定

24.投標(biāo)文件的澄清

25.對投標(biāo)文件的評估和比較

26.評標(biāo)原則及方法

27.保密

Ｆ 授予合同

28.定標(biāo)準(zhǔn)則

29.資格最終審查

30.接受和拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)力

31.中標(biāo)通知

32.授予合同時變更數(shù)量的權(quán)力

33.合同協(xié)議書的簽署

34.履約保證金 35.中標(biāo)服務(wù)費

第四部分 合同一般條款

1.定義

2.適用范圍

3.技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)

4.委托管理期限

5.價格

6.索賠

7.不可抗力

8.履約保證金

9.爭議的解決

10.合同終止

11.合同修改

12.適用法律

13.主導(dǎo)語言與計量單位

14.合同份數(shù)

15.合同生效

第五部分 合同特殊條款 第六部分 附件

第一部分 投標(biāo)邀請

受福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區(qū)小區(qū)管理委員會委托對福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區(qū)1號小區(qū)（實訓(xùn)一號樓）項目的物業(yè)管理服務(wù)進行公開招標(biāo)。茲邀請合格投標(biāo)人以密封標(biāo)書的方式前來投標(biāo)。

1、招標(biāo)編號：2012001

2、招標(biāo)項目的簡要說明：

3、項目開工期：2012年4月1日

4、投標(biāo)地點：福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區(qū)助發(fā)委

5、投標(biāo)截止時間：2012年3月20日(北京時間)，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。

6、開標(biāo)時間、地點：2012年3月25日，福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區(qū)助發(fā)委辦公室。

7、凡對本次招標(biāo)提出詢問，請在2012年3月15日前與助發(fā)委聯(lián)系。

地址：

郵編：

電話：

傳真：

聯(lián)系人：

(署名)年 月 日

第二篇：凈水物業(yè)戰(zhàn)略合作協(xié)議書

戰(zhàn)略合作協(xié)議書

甲方：烏魯木齊軟件園物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱甲方）

乙方：烏魯木齊創(chuàng)智流信息技術(shù)有限公司（以下簡稱乙方）

雙方本著“互惠互利、長期合作、共同發(fā)展”的原則，經(jīng)友好協(xié)商，甲乙雙方針對家政服務(wù)業(yè)務(wù)事宜，現(xiàn)簽署建立長期友好合作關(guān)系協(xié)議，以資雙方共有遵守。

一、合作期限：_________年____月_____日起至_________年___月____日。到期由雙方再協(xié)商，如雙方無異議提出，則順延____年。

二、合作方式：

（一）合作內(nèi)容。在烏魯木齊軟件園銷售安裝，至少10臺美的商務(wù)租賃直飲機。

（二）傭金返點。甲方每銷售一臺美的租賃機，乙方在服務(wù)收取烏魯木齊軟件園業(yè)主服務(wù)費后，按照每年每臺凈水機服務(wù)費730元，返給甲方作為推薦服務(wù)傭金。

三、雙方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲乙雙方皆承認(rèn)對方為自己的戰(zhàn)略合作伙伴，彼此遵守“互利雙贏”原則；

2、雙方在展開工作業(yè)務(wù)時盡可能維護對方的正常業(yè)務(wù)規(guī)定，溝通順暢，專人對接，不得影響對方的整成經(jīng)營；

四、相互宣傳

1、甲乙雙方可在適當(dāng)時間內(nèi)，在雙方友好協(xié)商的前提下，甲乙雙方可以在合作方的網(wǎng)站上就關(guān)于某個活動開展專題頁面；

2、甲乙雙方在有關(guān)活動的過程中，相互幫助、共同宣傳，共同推進雙方的品牌；

3、雙方還可就其他深度合作方式進行進一步的探討；

五、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方有按照協(xié)議界定收取傭金的權(quán)利；

2、甲方支持乙方與可以展開的多種形式的互動交流與合作；

3、甲方在不影響正常經(jīng)營前提下，盡可能為乙方經(jīng)營提供便利，如辦公場所、聯(lián)系電話、廣告宣傳、安全出入及外單位的控制等；

4、甲方有責(zé)任保守乙方提供的商業(yè)秘密，不得向任何第三方透露本協(xié)議內(nèi)容；

六、乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方確保所提供的服務(wù)員符合從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；

2、乙方有責(zé)任對甲方的客戶提供保護，并保守甲方的商業(yè)秘密，不得向任何第三方透露；

3、乙方應(yīng)充分利用雙方所搭建的平臺，發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極探索多種形式的合作；

4、維護甲方利益，遵守甲方相關(guān)管理規(guī)定，積極參與甲方組織的活動，乙方服務(wù)中不得有任何傷害甲方的言行，為提高甲方客戶滿意度做義務(wù)客服等力所能及的事情；

5、收取客戶服務(wù)費用后，須按要求向甲方支付費用；

七、其它

1、甲、乙雙方中任何一方欲變更、解除本協(xié)議，必須采取書面形式，口頭無效；本協(xié)議期滿時，雙方應(yīng)先考慮與對方續(xù)約合作；解除協(xié)議需提前一個月向?qū)Ψ教岢觯?2.甲、乙雙方中任何一方未履行本協(xié)議條款，導(dǎo)致協(xié)議不能履行、不能完全履行，對方有權(quán)變更、解除協(xié)議，違約方要承擔(dān)違約責(zé)任。

3、本合同未盡事宜，雙方應(yīng)本著互惠互利、友好協(xié)商的原則另行約定，并以備忘錄或附件的形式體現(xiàn)；本協(xié)議的備忘錄或者附件與本協(xié)議擁有同等的法律效力。

4、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

5、本協(xié)議自雙方代表人簽字認(rèn)可之時起生效。

甲方：烏魯木齊軟件園物業(yè)服務(wù)有限公司

（簽章）

授權(quán)代表：

時間：年月日

乙 方：烏魯木齊創(chuàng)智流信息技術(shù)有限公司

（簽章）

授權(quán)代表：

時 間：年月日

第三篇：物業(yè)招標(biāo)文件范本

成都市物業(yè)管理招標(biāo)文件（示范文本）

第一部分 投標(biāo)邀請

按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》的規(guī)定，現(xiàn)決定對

（項目名稱）的物業(yè)管理服務(wù)進行

（公開/邀請）招標(biāo)。茲邀請合格投標(biāo)人以密封標(biāo)書的方式前來投標(biāo)。

一、招標(biāo)項目的簡要說明

本項目位于成都市

區(qū)（市）縣

路

號附

號，四至范圍：東至，西至，南至

，北至

（或見附圖）。

本項目規(guī)劃設(shè)計的物業(yè)類型為：。

本項目總用地面積

平方米。用地構(gòu)成為：建筑用地

平方米（其中公建用地

平方米），道路用地

平方米，綠化用地

平方米。

本項目總建筑面積

平方米。其中地下總建筑面積

平方米，地上總建筑面積

平方米（住宅建筑面積

平方米，商業(yè)用房建筑面積

平方米，辦公用房建筑面積

平方米，其他物業(yè)建筑面積

平方米）。

本項目共計建筑物

幢（其中住宅

幢

套，非住宅

平方米）；建筑結(jié)構(gòu)為。

本項目的建筑密度為

%；綜合容積率

；綠化率為

%。本項目規(guī)劃建設(shè)機動車停車位

個，其中地上停車位個，地下停車位

個；按照規(guī)劃設(shè)計建造了非機動車停車場所

平方米。

二、項目開工和竣工交付使用時間

本項目于

年

月開工建設(shè)，共分

期開發(fā)建設(shè)。第一期工程計劃于

年

月竣工并交付使用；整個建設(shè)項目（計劃）于

年

月全部建成竣工交付使用。

三、物業(yè)管理用房的配置情況

1、物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房：

建筑面積為

平方米； 坐落位置：。

2、業(yè)主委員會活動用房：

建筑面積為

平方米； 坐落位置：。

四、房屋專項維修資金建立情況

開發(fā)建設(shè)單位按

標(biāo)準(zhǔn)繳存，計

元；購房人按

標(biāo)準(zhǔn)繳存，計

元；專項維修資金的補充來源有

，建立的住房專項維修資金現(xiàn)存于。

五、招標(biāo)書的發(fā)售

投標(biāo)單位應(yīng)于

****年**月**日

時

分前至成都市

區(qū)（市）縣

路

號附

號

室（領(lǐng)取/購買）招標(biāo)書。（出售的招標(biāo)書每套標(biāo)書收取成本費

元整）。

六、保證金的繳納

1、投標(biāo)人在（領(lǐng)取/購買）招標(biāo)書的同時繳納投標(biāo)保證金

元整。未中標(biāo)者在招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂

物業(yè)服務(wù)合同后5日內(nèi)退還保證金，利息（不計/計），并給予

元的投標(biāo)書編制補償金。

2、未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為投標(biāo)無效。

七、投標(biāo)地點

成都市

區(qū)（市）縣

路

號附

號

室。

八、投標(biāo)截止時間

****年**月**日

時

分，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。

九、招投標(biāo)說明會

****年**月**日

時

分約請投標(biāo)人共同踏勘招標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場并舉行說明會。

十、開標(biāo)時間、地點

1、開標(biāo)時間：

****年**月**日

時

分

2、開標(biāo)地點：成都市

區(qū)（市）縣

路

號附

號

室。

十一、對本次招標(biāo)提出詢問的，請于

****年**月**日前與

（姓名）聯(lián)系(技術(shù)方面的詢問請以信函或傳真的形式)。地 址：

郵 編：電 話：

傳 真：

聯(lián)系人：

(招標(biāo)人)

****年**月**日 第二部分 技術(shù)規(guī)范及要求

本物業(yè)的環(huán)境設(shè)施設(shè)備按照《成都市住宅物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備項目等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》

等標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)按照《成都市住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》

級標(biāo)準(zhǔn)，具體技術(shù)規(guī)范與要求和部分差異如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理及維修養(yǎng)護；

2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護；

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理；

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及場所管理；

5、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護時，進行必要的協(xié)調(diào)和管理；

6、物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務(wù)；

7、物業(yè)檔案資料的保管及有關(guān)物業(yè)服務(wù)費用的帳務(wù)管理；

8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的服務(wù)；9、10、二、物業(yè)管理服務(wù)的要求

1、按專業(yè)化的要求配置管理服務(wù)人員；

2、物業(yè)管理服務(wù)與收費質(zhì)價相符；

3、4、三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）

5、車輛停放管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）

7、裝飾裝修管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）

8、物業(yè)檔案資料管理標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）

9、其他服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）

四、物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算形式（包干制/酬金制）。

五、主要設(shè)施設(shè)備的配置及說明(詳見附件1)。

六、公建配套設(shè)施及說明(詳見附件2)。

七、。

八、。第三部分 投標(biāo)人須知

一、總則說明

（一）適用范圍

1、本招標(biāo)文件僅適用于本項目的物業(yè)管理服務(wù)。

（二）定義

1、“招標(biāo)方”系指第一部分所指的組織本次招標(biāo)的招標(biāo)機構(gòu)。

2、“投標(biāo)方”系指向招標(biāo)方提交投標(biāo)文件的物業(yè)管理企業(yè)。

（三）合格的投標(biāo)方

1、經(jīng)過本次招標(biāo)的資格預(yù)審確認(rèn)為合格的投標(biāo)人稱為合格的投標(biāo)方。

2、3、（四）投標(biāo)費用

1、無論投標(biāo)過程中的做法和結(jié)果如何，投標(biāo)方自行承擔(dān)所有與參加投標(biāo)有關(guān)的全部費用。

2、3、二、投標(biāo)文件的編寫

（一）投標(biāo)文件格式

1、投標(biāo)方應(yīng)按招標(biāo)文件提供的投標(biāo)文件格式填寫。

2、管理服務(wù)理念和目標(biāo)

結(jié)合本項目的規(guī)劃布局，建筑風(fēng)格，智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點，提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)。

3、項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度

編制項目管理機構(gòu)、工作職能組織運行圖，闡述項目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

4、管理服務(wù)人員配置

根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和本項目實際情況擬配置各崗位人員 的具體情況。

5、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案（1）對物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案；（3）業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務(wù)方案；

（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預(yù)案；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案；

（6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護方案和崗位責(zé)任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護、保養(yǎng)方案；（8）（9）

6、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施；（2）本項目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施；（3）業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；（4）雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；（5）電梯故障的應(yīng)急措施；（6）消防應(yīng)急措施。（7）（8）

7、豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施。

8、智能化設(shè)施的管理與維修方案。

9、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項的應(yīng)對預(yù)案。

10、提供

（《業(yè)主臨時公約》/《業(yè)主公約》）的建議稿。11、12、（二）投標(biāo)報價

1、投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件的要求寫明本項目的物業(yè)管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據(jù)。投標(biāo)方只允許有一個報價，招標(biāo)方不接受有任何選擇的報價。

報價計價單位按建筑面積元/每平方米〃月計算。

2、3、（三）投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署

1、投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)本招標(biāo)文件的要求，編制投標(biāo)書共

套，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn)。

2、投標(biāo)文件須打印并由投標(biāo)方法定代表人簽署和加蓋公章。

3、電報、電話、傳真形式的投標(biāo)概不接受。

三、投標(biāo)文件遞交的要求和無效

1、投標(biāo)文件的密封

投標(biāo)方應(yīng)將投標(biāo)文件密封，并標(biāo)明投標(biāo)方的名稱、地址、投標(biāo)項目名稱及正本或副本。

2、投標(biāo)文件的修改和撤銷

（1）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間之前可書面通知招標(biāo)人補充修改或撤回 已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間之后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。（2）投標(biāo)方對投標(biāo)文件修改或補充的書面材料應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定進行編寫、密封、標(biāo)注和遞交，并注明“修改或補充投標(biāo)文件”字樣。

3、投標(biāo)文件有下列情形之一的，投標(biāo)文件無效：（1）未密封的；

（2）未加蓋投標(biāo)單位法定代表人與投標(biāo)單位印章的；（3）未能按照招標(biāo)文件要求編制的；（4）逾期送達的；

（5）附有招標(biāo)人不能接受條件的。

四、開標(biāo)和評標(biāo)

1、開標(biāo)的方法與程序

2、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法

（1）招標(biāo)方根據(jù)有關(guān)規(guī)定組建評標(biāo)委員會，本項目的評標(biāo)委員會成員共設(shè)

人。其中，招標(biāo)人指派

人，由招標(biāo)人從市物業(yè)管理評標(biāo)專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員

人。（2）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（3）評標(biāo)辦法

五、中標(biāo)人的確定及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

（一）中標(biāo)人的確定

1、招標(biāo)方在投標(biāo)截止之日起

日內(nèi)（最長不超過30日）確定中 標(biāo)人。

2、招標(biāo)方在確定中標(biāo)人之日起3日內(nèi)以書面形式向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。中標(biāo)通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力。

3、招標(biāo)人在向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書的同時，將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。

4、5、（二）悔標(biāo)責(zé)任

1、中標(biāo)人接到中標(biāo)通知書

日后（最長不超過30日），無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同的，中標(biāo)無效，投標(biāo)保證金不予退還。超過投標(biāo)保證金數(shù)額的，對超過部分按

賠償；未提交投標(biāo)保證金的，對招標(biāo)人的損失按

予以賠償責(zé)任。

2、招標(biāo)人在發(fā)出中標(biāo)通知書

日后（最長不超過30日），無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂相應(yīng)物業(yè)服務(wù)合同的，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人按

給予賠償。

（三）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明

1、最低報價不是被授予合同的保證。2、3、4、（四）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

1、中標(biāo)方按中標(biāo)通知書指定的時間、地點與招標(biāo)人參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

2、招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書、中標(biāo)方的投標(biāo)文件及其澄清文件，均為簽訂物業(yè)服務(wù)合同的依據(jù)。

3、4、第四部分 其他事項

1、本項目物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)，按照中標(biāo)價格確定。

2、招標(biāo)人根據(jù)《成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人在投標(biāo)過程中如有違法、違紀(jì)、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實取消本次投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的取消中標(biāo)資格，保證金不予退還，由此造成的經(jīng)濟損失，招標(biāo)人有權(quán)要求予以賠償。

3、招標(biāo)費用的承擔(dān)，按以下第 種方式解決：（1）由招標(biāo)人全額承擔(dān)；（2）由中標(biāo)人全額承擔(dān)；

（3）由招標(biāo)人、中標(biāo)人各承擔(dān)一半；（4）。

但由于中標(biāo)人悔標(biāo)而未能在規(guī)定時間內(nèi)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，本次招投標(biāo)的全部費用由中標(biāo)人承擔(dān)。

4、投標(biāo)人應(yīng)表明對招標(biāo)人在投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應(yīng)表明投標(biāo)文件連同招標(biāo)人的中標(biāo)通知書均具有法律約束力；應(yīng)表明投標(biāo)報價的有效期自

至。

5、投標(biāo)人應(yīng)提供公司營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、法人代表的授權(quán)委托書和

等證明文件，并概要介紹本公司的基本狀況、管理業(yè)績等情況。

6、7、第五部分 附

件 附件1：

本物業(yè)主要設(shè)施設(shè)備的配置及說明

一、給水、排水、排污設(shè)施設(shè)備配置狀況。

二、供電、供氣設(shè)施設(shè)備配置狀況。

三、垃圾處理設(shè)施設(shè)備配置狀況。

四、小區(qū)出入口共計

處；分設(shè)在路。

五、小區(qū)智能化設(shè)備的配置。

六、設(shè)施設(shè)備的主要技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)。

七、八、附件2：

本項目公建配套設(shè)施及說明

路，路和

第四篇：物業(yè)學(xué)習(xí)文件

物業(yè)公司

最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國”，1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國國內(nèi)物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。

1993年6月30日，深圳成立了國內(nèi)首家物業(yè)管理協(xié)會；1994年深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。

1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。

2003年9月1日，我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地 物業(yè)管理（property management），受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。廣義的物業(yè)管理[3]應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。

工程部

短路

所謂短路，是指而直接接通，發(fā)生短路時，由于電流不通過用電器，電流極大，所以局部溫度驟然升高，往往引起機器損壞，爆炸甚至火災(zāi)。

斷路則是指電路斷開了，電流不能通過。

第五篇：物業(yè)管理體系文件匯總

物業(yè)管理體系文件匯總

xx物業(yè)管理體系文件整理匯總 xx物業(yè)管理體系文件的分類: Ⅰ職能管理類Z Ⅱ顧客關(guān)系類C Ⅲ設(shè)備與房屋本體類S Ⅳ安全管理類A Ⅴ環(huán)境管理類H Ⅵ經(jīng)營管理類J Ⅰ職能管理類Z、一、文件管理

1、受控章在文件左上角的為體系文件正本，右上角為副本，公司受控章為紅色印章，非受控章為藍(lán)色印章。

2、動議編制/更改體系文件需填寫《文件編制/更改申請表》，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，報品質(zhì)管理部，經(jīng)管理者代表或品質(zhì)管理部經(jīng)理審批。體系文件通過審批后，最遲自文件標(biāo)明的生效日期開始生效執(zhí)行。文件修改時，有更改的文字內(nèi)容須加下劃線標(biāo)明（質(zhì)量記錄表格可不加下劃線）。

3、新編體系文件，由品質(zhì)管理部填寫《文件發(fā)放簽收表》，按《體系文件分類（發(fā)放）表》報部門負(fù)責(zé)人審核，片區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，抄送人力資源部。

二、人事信息類

1、申訴處理：職員如認(rèn)為部門管理中存在不合理時，可向人力資源部申訴，對職員的申訴須在三個工作日內(nèi)予以回復(fù)。

2、正式職員離職和職員延期轉(zhuǎn)正時，部門負(fù)責(zé)人或授權(quán)人事管理員必須與職員面談并填寫《面談表》，每延期一次，需面談一次。

3、信息分類：定期信息、即時信息、突發(fā)及預(yù)警信息。

定期信息：是指某一時間段內(nèi)業(yè)務(wù)變化狀況的周期性信息，是通過季報、月報或周報等定期流轉(zhuǎn)形式的總 結(jié)性文件。如管理服務(wù)報告、新項目信息周報等。即時信息是指記錄常規(guī)的動態(tài)業(yè)務(wù)變化狀況的信息，是通過快報形式流轉(zhuǎn)的信息類文件。如重要會議紀(jì)要、公司榮譽、入住快報等。突發(fā)及預(yù)警信息：是指描述或預(yù)警各類突發(fā)性事件的信息，它是通過快報形式流轉(zhuǎn)的信息類文件。包括緊急法律事件訴訟、媒體負(fù)面曝光、重大/熱點投訴、事故災(zāi)禍四種。

4、信息傳遞原則：及時性原則、真實性原則、完整性原則、扁平化原則、保密性原則。

5、各信息員崗位若發(fā)生變動，須提前2個工作日通報總經(jīng)理辦公，并完善各項交接手續(xù)，變動部門原信息員負(fù)責(zé)對新信息員進行必要培訓(xùn)。

6、公司各部門的信息管理工作考核由總經(jīng)理辦公室進行，并于每季度的首月10日前將上季度信息管理考核的綜合結(jié)果公布于公司內(nèi)網(wǎng)。

7、管理評審至少每半年進行一次，評審主要以會議方式進行。管理評審由管理者代表主持，各部門負(fù)責(zé)人及質(zhì)量管理活動有關(guān)的人員參加。

8、公司人力資源部按照公司職位空缺情況與公司發(fā)展需要，對人員進行合理調(diào)配與儲備，實現(xiàn)公司人力資源的動態(tài)平衡。運營管理組負(fù)責(zé)根據(jù)所轄部門的職位空缺情況與發(fā)展需要，對人員進行合理調(diào)配與儲備，實現(xiàn)片區(qū)內(nèi)人力資源的動態(tài)平衡。

9、培訓(xùn)類別包括：崗前培訓(xùn)、新職員培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、升職培訓(xùn)、特殊工作人員培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪換、雙向交流等。崗前培訓(xùn)包括：業(yè)務(wù)實習(xí)、入職引導(dǎo)、崗前培訓(xùn)。部門入職引導(dǎo)人負(fù)責(zé)從新職員到崗至職員轉(zhuǎn)正前的入職引導(dǎo)工作，內(nèi)容包括公共部分、專業(yè)部分和生活部分。引導(dǎo)新職員熟悉工作環(huán)境，了解工作范圍、溝通渠、部門組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、公司規(guī)章、職員手冊、掌握專業(yè)技能等。

10、新職員在轉(zhuǎn)正前參加新職員培訓(xùn)，并參加考試，考試未合格者，由部門視其前期表現(xiàn)情況，可提出申請補考；補考合格延期一個月轉(zhuǎn)正，否則將解除勞動關(guān)系，新職員在轉(zhuǎn)正前須填寫《新職員試用情況反饋表》，并上交部門人事管理員并存檔。

11、在職培訓(xùn)由部門培訓(xùn)負(fù)責(zé)人組織，每月至少組織一次在職培訓(xùn)，每季度每位職員參加各類形式培訓(xùn)不少于8小時，考核至少每半年一次，在職培訓(xùn)考核不合格者，由所在部門安排再次培訓(xùn)或做出其他處理。

12、部門業(yè)績考核：公司年初與各部門簽訂《經(jīng)營管理責(zé)任書》，內(nèi)容包括：客戶服務(wù)、經(jīng)營管理、內(nèi)部管理、重大疑難問題處理等內(nèi)容，年終成立考核小組進行完成情況的考核。

13、部門負(fù)責(zé)人每年考核至少一次，綜合類、維修類職員每季度考核一次，安排在每季度結(jié)束后的第一

個月進行?；鶎勇殕T（適用于安全類、保潔類、綠化類、會所類等職員）

14、公司的溝通渠道 公司一貫提倡良好、融洽、簡單的人際關(guān)系，重視信息溝通，強調(diào)資源共享。如有疑惑或認(rèn)為問題未得到及時有效解決，可按如下順序進行逐級溝通：

（1）、所在部門直屬上級；（2）、主辦/主管；（3）、部門人事管理員；（4）、部門負(fù)責(zé)人；（5）、公司人力資源部；（6）、分管領(lǐng)導(dǎo)；

（7）、每周二上午是總經(jīng)理接待日，如有必要可同總經(jīng)理直接溝通，但請事先作好預(yù)約（通過總辦孫琳媛小姐）；

（8）、將個人意見或建議以書信形式投入公司本部和各部門所設(shè)立的內(nèi)部顧問意見箱；（9）、撥打公司員工關(guān)系專員電話83901333聯(lián)系；

（10）、各類座談會及培訓(xùn)；（11）、網(wǎng)絡(luò)BBS或電子郵件。

15、考核類型：部門業(yè)績考核、各類職員考核、職員即時獎懲、中高級等級考核、見習(xí)經(jīng)理競爭上崗、部門及個人評優(yōu)工作。

16、人力資源開發(fā)程序包括：職業(yè)生涯規(guī)劃、崗位輪換、雙向交流。

三、基礎(chǔ)設(shè)施管理程序：

1、基礎(chǔ)設(shè)施包括：資產(chǎn)（辦公設(shè)備設(shè)施以及提供服務(wù)時使用的非配套的設(shè)備、設(shè)施、工具、檢測儀器儀

表）、公章證照、圖紙資料等。維修材料、電腦零配件、服裝不列為資產(chǎn)。

2、根據(jù)物資的價值和使用期限，資產(chǎn)分為：固定資產(chǎn)、低值易耗品。

3、固定資產(chǎn)：單位價值2000元及以上，使用年限超過1年的有形資產(chǎn)。

4、低值易耗品：單位價值在200元及以上2000元以下，使用期限超過一年的各種用具物品（包括工具、管理用具、玻璃器皿、包裝容品等。）

5、各部門負(fù)責(zé)人為部門資產(chǎn)第一負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)本部門資產(chǎn)管理的監(jiān)督和執(zhí)行；各部門資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)本

部門資產(chǎn)的日常管理。

6、資產(chǎn)來源分公司資產(chǎn)、捐贈資產(chǎn)、代管資產(chǎn)、其它資產(chǎn)。

7、報廢資產(chǎn)需填寫《資產(chǎn)情況審核單》，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意后，報房產(chǎn)后勤管理部審核，經(jīng)總經(jīng)理或總經(jīng) 理授權(quán)人審批后方可報廢。

8、資產(chǎn)報廢經(jīng)批準(zhǔn)，資產(chǎn)管理員根據(jù)《資產(chǎn)情況審核單》在《資產(chǎn)管理軟件》和《臺帳》中進行銷帳處理。

9、每年6月份和12月份，房產(chǎn)后勤管理部與財務(wù)管理部聯(lián)合對各部門資產(chǎn)管理情況進行全面檢查及盤點，并出書面報告。

10、在存放地點較為固定的資產(chǎn)上粘貼標(biāo)識，標(biāo)識上必須反映出資產(chǎn)名稱、型號規(guī)格、資產(chǎn)編號、責(zé)任人。

電腦、打印機的標(biāo)識由公司電腦工程師統(tǒng)一制作。使用責(zé)任人職責(zé)：負(fù)責(zé)相應(yīng)資產(chǎn)的日常保養(yǎng)維護并保證其正常進行。

四、電腦及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理規(guī)定

11、電腦設(shè)備包括：電腦主機、外圍設(shè)備（顯示器、鍵盤、鼠標(biāo)、打印機、UPS、掃描儀）

12、各部門須對本部門每臺電腦、外圍設(shè)備及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備指定責(zé)任人，多人共用一臺電腦的責(zé)任人為相關(guān)主

管或主辦，未經(jīng)設(shè)備責(zé)任人或部門負(fù)責(zé)人同意，其他人不得使用相關(guān)設(shè)備

13、責(zé)任人在電腦操作方面要嚴(yán)格遵守開關(guān)機步驟：開機時，先開外設(shè)再開主機；關(guān)機時，先關(guān)主機再關(guān)

外設(shè)。部門所有辦公電腦均須設(shè)臵開機密碼及屏幕保護密碼，報本部門負(fù)責(zé)人備案，盡量做到專人專用。公司辦公電腦內(nèi)的所有文件、數(shù)據(jù)、資料均屬本公司所有，不得外傳，以免造成數(shù)據(jù)泄露。禁止在上班時間進行大容量（100M以上）的信息資料下載，以免造成網(wǎng)絡(luò)阻塞。

14、電腦操作人員每次以自己的賬號登陸公司網(wǎng)絡(luò)，賬號信息要嚴(yán)格保密，不得泄露給他人，并至少每90 天更改一次密碼。

15、各部門應(yīng)注意保護電腦中的數(shù)據(jù)資料，重要文件應(yīng)采用密碼鎖定，并將密碼報部門負(fù)責(zé)人備案。

16、各部門須于每季度末將本部門當(dāng)季重要電腦資料上傳到公司服務(wù)器指定地址備份，確保資料完全。禁

止使用辦公電腦訪問任何與工作無關(guān)的網(wǎng)站。

五、辦公環(huán)境

1、辦公用品應(yīng)擺放整齊、有序；垃圾、廢紙應(yīng)按規(guī)定入簍，不得隨地拋棄；離開辦公位或外出辦事，應(yīng)整理好自己的桌面，并將椅子歸位。

2、辦公區(qū)域內(nèi)禁止吸煙、就餐；

3、辦公區(qū)域內(nèi)交談須輕聲細(xì)語，不準(zhǔn)大聲喧嘩、聊天。未經(jīng)允許不得在辦公區(qū)域進行娛樂活動或接待私人

訪客。

4、辦公時間及參加各類會議、培訓(xùn)等應(yīng)將手機、CALL機等通訊工具關(guān)閉或調(diào)至震動狀態(tài)，以免影響其他

同事辦公。

5、上班時間不允許看與工作無關(guān)的報刊雜志及書籍，瀏覽與工作無關(guān)的網(wǎng)站。

6、對來訪人員做好引導(dǎo)工作，嚴(yán)禁各類推銷人員、衣冠不整者進入辦公區(qū)域。

7、嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、有毒等危險物品進入辦公區(qū)域。

六、合同管理

1、公司合同分為A、B、C三類。A類合同：是指向外提供服務(wù)的合同，如物業(yè)委托合同、物業(yè)顧問合同

等； B類合同：是指為獲取服務(wù)和物資合同，如各類物資采購合同、服務(wù)外包合同等； C類合同：除A、B類以外的合同，包括各部門與內(nèi)部班組、與政府相關(guān)部門、與公司簽訂的各種管理責(zé)任書等。

七、采購管理

1、A類物資：由公司指定供方/品牌的物資；B類物資：由公司授權(quán)的部門評定指定供方的采購物資。服務(wù)項目外包：各部門將有關(guān)設(shè)備設(shè)施新（改）建工程、維修養(yǎng)護、清潔綠化等服務(wù)項目委托專業(yè)機構(gòu)（含公司內(nèi)部機構(gòu)）實施的行為。

2、采購審批權(quán)：

八、招投標(biāo)管理辦法

1、招標(biāo)工程程序：

（1）、招標(biāo)文件、（2）招標(biāo)信息發(fā)布及投標(biāo)邀請、（3）、發(fā)標(biāo)、（4）、開標(biāo)（5）、評標(biāo)和定標(biāo)、（6）、簽訂合同

九、供方管理程序

1、合格物資（品牌）供方：由公司統(tǒng)一評估選擇的物資（品牌）合格供方。

2、合格服務(wù)供方：由公司統(tǒng)一評估選擇的各類服務(wù)/工程分包供方。

3、供方的選擇：（1）供方的選擇應(yīng)遵循“質(zhì)量第一、服務(wù)至上”的原則，選擇有較高信譽的供方；（2）對代理供方的選擇，應(yīng)選擇具備深圳區(qū)域性代理資格的供方，并應(yīng)具備相應(yīng)的售后服務(wù)和保修能力；（3）對生產(chǎn)型供方的選擇，應(yīng)遵循“就近原則”，保證產(chǎn)品和服務(wù)的及時性；（4）對服務(wù)性供方的選擇，應(yīng)參考行業(yè)內(nèi)的使用情況，選擇正規(guī)、有專業(yè)資質(zhì)的供方。

十、環(huán)境外包監(jiān)控管理辦法

1、職責(zé)

十一、設(shè)備外包監(jiān)控方法

1、職責(zé)

十二、參觀交流接待工作程序

1、接待級別

接待級別分為一、二、三級。一級：各級政府重要官員、公司重要客戶的主要負(fù)責(zé)人、集團高層領(lǐng)導(dǎo)、重要企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的接待、重要項目招標(biāo)方組織的考察。二級：一般政府官員、同行企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、關(guān)聯(lián)企業(yè)人員及其他社會團體的接待。三級：公司或各部門業(yè)務(wù)往來的日常接待。由總經(jīng)理辦公室確定接待級別。

十三、媒體采訪溝通工作指引

1、新聞媒體發(fā)言人：是公司對外發(fā)言的統(tǒng)一出口，一般情況下，指定為總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)人。

2、公司已實行新聞媒體發(fā)言人制度，除新聞媒體發(fā)言人外任何員工接到采訪要求時，統(tǒng)一回復(fù)口徑為：

“公司對媒體采訪有規(guī)范的接待流程，請留下您的聯(lián)系方式（包括：媒體的名稱、記者的姓名、聯(lián)系電話、所屬部門或欄目等，并記錄所采訪的主題。）我公司會由相關(guān)部門回復(fù)您。并按《新聞媒體采訪登記表》要求記錄相關(guān)信息，即時知會公司總經(jīng)理辦公室主任。

十四、鑰匙管理程序

1、部門負(fù)責(zé)人應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理用鑰匙的配制、更換、保管工作。

2、任何人未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人許可不得私自配制鑰匙，若因工作需要配制時，須由鑰匙管理員填寫《鑰匙配

制申請表》，報部門負(fù)責(zé)人同意后方可配制。重點部位門鎖的更換應(yīng)在24小時之內(nèi)完成。

3、因工作需要需要借用鑰匙，須填寫《鑰匙使用登記表》，用后及時歸還，不得過夜。鑰匙遺失須即刻報

部門負(fù)責(zé)人或鑰匙管理員，由部門負(fù)責(zé)人做出處理意見，鑰匙管理員在《鑰匙使用登記表》備注欄中說明。

十五、大氣、水質(zhì)、噪聲污染防治管理程序

1、三同時制度：建設(shè)項目中的環(huán)境保護設(shè)施必須與主體工程同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用的環(huán)保

法律制度。

2、本公司服務(wù)提供中大氣污染的產(chǎn)生源：A、備用發(fā)電機運行過程中產(chǎn)生的廢氣；B、汽車美容中心烤漆

服務(wù)過程中產(chǎn)生的廢氣；C、內(nèi)部食堂產(chǎn)生的油煙。

3、本公司管理服務(wù)范圍內(nèi)廢水的產(chǎn)生

A、管理服務(wù)區(qū)域（住宅區(qū)及其他物業(yè)）內(nèi)產(chǎn)生的生活廢水 B、汽車美容中心洗車服務(wù)過程中產(chǎn)生的廢水 C、中央空調(diào)制冷設(shè)備產(chǎn)生的空調(diào)制冷水； D、工業(yè)區(qū)內(nèi)各工廠產(chǎn)生的工業(yè)廢水。

4、本公司服務(wù)提供過程中噪聲污染的產(chǎn)生源：A、備用發(fā)電機運行過程中產(chǎn)生的噪聲；B、汽車美容中心

洗車與烤漆服務(wù)過程中產(chǎn)生的噪聲；C、管理區(qū)域內(nèi)因服務(wù)過程產(chǎn)生的各類的噪聲；D、管理區(qū)域內(nèi)非因本公司服務(wù)提供所產(chǎn)生但卻是可進行控制的各類噪聲。

十六、固體廢棄物污染防治管理程序

1、固體廢棄物分類：

A、可回收類的固體廢棄物 B、不可回收類的固體廢棄物C、特殊類固體廢棄物

2、固體廢棄物的處臵原則

A、優(yōu)先考慮資源的再利用問題，減少對環(huán)境的污染； B、分類處理，處臵過程中，不應(yīng)對環(huán)境造成二次污染； C、產(chǎn)生或處臵情況要建立臺帳，分別加以記錄和統(tǒng)計。

十七、資源能源使用管理程序

1、各部門要制定節(jié)能降耗的目標(biāo)、指標(biāo)，制定時考慮： A、節(jié)約用水、電、氣、紙等資源，防止浪費；

B、提高材料及廢舊物資的利用率，減少損耗和浪費，逐步實現(xiàn)產(chǎn)品及材料廢棄后的能夠得到重復(fù)循

環(huán)利用。

C、采用先進技術(shù)和設(shè)備對原有設(shè)備進行改造，淘汰能耗高，效率低的設(shè)備； D、對各部門辦公、生活用品的領(lǐng)用數(shù)量、周期、計劃進行嚴(yán)格審批。

十八、標(biāo)識管理程序

1、標(biāo)識的分類： A、警示類 B、圖標(biāo)警示類 C、設(shè)備物件類 D、提示類 E、溫馨提示類 F、交通類

G、管理服務(wù)區(qū)域入口類 H、方向指示類 I、管理門牌類 J、其他類

2、CI產(chǎn)品設(shè)計必須符合公司CI手冊的規(guī)定。該標(biāo)識制作時由使用部門填寫《CI產(chǎn)品制作申請表》，經(jīng)部

門負(fù)責(zé)人審核后，報品質(zhì)管理部審核中英文內(nèi)容，總經(jīng)理辦公室審核CI標(biāo)準(zhǔn)后，方可制作。

十九、物資存儲及管理程序

1、部門應(yīng)編制《倉庫管理規(guī)定》，并懸掛于倉庫，內(nèi)容包括： 物資區(qū)域、種類劃分； 倉庫的溫度濕度要求； 防霉、防潮、防火要求； 物資出入庫、領(lǐng)借用、盤點等管理

對待處理物資（報廢物資、饋贈物資等）、危險品等管理辦法。

2、倉庫內(nèi)至少配臵兩個2KG及以上規(guī)格的滅火器，確保消防安全。

3、有毒物資須柜裝、上鎖并做好標(biāo)識，非責(zé)任人未經(jīng)許可不得動用。

4、除工作人員外，任何人未經(jīng)允許不得進入倉庫；

5、存放有爆炸或揮發(fā)性危險品的物資倉庫必須裝防爆燈，確保安全。

二十、危險品管理辦法

1、MSDS： 全稱為“材料安全數(shù)據(jù)表”。是為了安全而恰當(dāng)?shù)靥幚砘瘜W(xué)產(chǎn)品，而用來記載化學(xué)產(chǎn)品的危險、有害信息、處理時應(yīng)注意事項、對環(huán)境的影響等信息的資料。

2、部門使用的化學(xué)品應(yīng)有標(biāo)識，危險品應(yīng)有安全標(biāo)簽。安全標(biāo)簽若脫落或損壞，經(jīng)檢查確認(rèn)后應(yīng)補貼。

3、化學(xué)危險物品貯存于專用的倉庫或區(qū)域內(nèi)，懸掛或張貼“有毒物資及危險品區(qū)”或“危險品”標(biāo)識，設(shè)專人負(fù)責(zé)。

二十一、職員滿意度測評

1、人力資源部每年中期管理評審前，對公司各部門進行一次內(nèi)部顧客滿意度調(diào)查，調(diào)查采取抽查方

式，由人力資源部隨機選取不少于30%的職員進行調(diào)查。

2、每年年終管理評審前，人力資源部負(fù)責(zé)或由集團統(tǒng)一組織對公司各部門進行一次全員內(nèi)部顧客滿

意度調(diào)查，調(diào)查采取書面意問卷形式，回收比例原則上不低于90%。各部門對于職員集中反映的問題，應(yīng)填寫《糾正/預(yù)防措施報告》，及時落實并報分管領(lǐng)導(dǎo)審批，人力資源部備案。

3、片區(qū)運營組負(fù)責(zé)檢驗各部門的糾正預(yù)防措施的落實情況（頻度是持續(xù)），人力資源部負(fù)抽檢驗各部

門的糾正預(yù)防措施的落實情況頻度是（每半年一次）。二

十二、內(nèi)部審核程序

1、內(nèi)審的目的：驗證各部門質(zhì)量/環(huán)境管理體系的符合性，指導(dǎo)各部門的質(zhì)量/環(huán)境管理，現(xiàn)場管理和業(yè)

務(wù)管理工作。

2、審核范圍：每次內(nèi)審必須覆蓋公司各部門全部質(zhì)量/環(huán)境活動和過程，及GB/T19001-2000/ISO9001：

2000、ISO14001：1996標(biāo)準(zhǔn)、公司質(zhì)量/環(huán)境管理體系文件、相關(guān)政策法規(guī)、合同等。

3、審核頻次：至少每年對公司各部門進行一次審核。

4、例外內(nèi)審：如某部門在一個月內(nèi)連續(xù)發(fā)生多次不合格服務(wù)、重大質(zhì)量/環(huán)境事故或重大人事調(diào)整，由管

理者代表確定是否需單獨進行一次內(nèi)部審核，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后初施。二

十三、不合格的識別與處理程序

1、不合格包括：內(nèi)部外部審核發(fā)現(xiàn)的問題、公司各類檢查發(fā)現(xiàn)的問題、現(xiàn)場不符合公司各類要求的服務(wù)

行為、顧客有效投訴、各種有管理責(zé)任的突發(fā)事件、質(zhì)量/環(huán)境事故、供方提供的不能滿足要求的物資或服務(wù)、失效失準(zhǔn)的檢測儀器。

2、對以上不合格，各相關(guān)部門應(yīng)按有關(guān)程序要求采取措施，必要時向上級報告，消除已發(fā)現(xiàn)的不合格。

3、在下列情況下，可以適當(dāng)降低服務(wù)收費：A、因服務(wù)人員過失，導(dǎo)致顧客投訴，而顧客不接受返工時；

B、因家政服務(wù)或戶內(nèi)維修材料質(zhì)量問題，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量達不到標(biāo)準(zhǔn)。

4、在下列情況下，經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人同意，可以適當(dāng)對顧客做出賠償： A、因工程遺留問題，嚴(yán)重影響顧客入住或生活起居。B、損壞顧客物品 C、對顧客聲譽造成影響

D、公開顧客隱私 E、因管理責(zé)任導(dǎo)致顧客直接經(jīng)濟損失 質(zhì)量環(huán)境管理手冊：

一、公司基本情況簡介

深圳市萬科物業(yè)管理有限公司成立于一九九二年初,為萬科企業(yè)股份有限公司全資附屬機構(gòu)。公司現(xiàn)已發(fā)展為國內(nèi)最具規(guī)模及極負(fù)盛譽的物業(yè)管理機構(gòu)之一，專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)、小區(qū)智能化工程服務(wù)、物業(yè)租售服務(wù)、綠化工程、汽車美容、物業(yè)管理顧問及會所經(jīng)營等服務(wù)。秉承“全心全意全為您”的服務(wù)宗旨，通過多年來的實踐和努力，公司在市場上取得了驕人的業(yè)績，為中國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展、物業(yè)管理市場化作出了積極貢獻，在物業(yè)管理行業(yè)中奠定了堅實的地位，成為國家建設(shè)部首批認(rèn)定的物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè),在社會上樹立了健康、完善的企業(yè)形象，創(chuàng)立了具有萬科特色的物業(yè)管理模式。公司非常重視對員工進行系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，并要求員工為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。同時，公司高瞻遠(yuǎn)矚,為顧客長遠(yuǎn)之需求,持續(xù)進行物業(yè)管理專業(yè)研究與探索,藉此不斷提高服務(wù)質(zhì)素,以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益及社會效益。1996年，萬科物業(yè)在行業(yè)內(nèi)首家順利通過ISO9002：1994第三方國際質(zhì)量認(rèn)證，在規(guī)范化管理方面邁出了關(guān)鍵的一步。經(jīng)過多年的管理實踐，公司的質(zhì)量體系及各項運作模式日趨完善，從業(yè)人員的質(zhì)量意識、服務(wù)意識得到極大提高，各方面均取得了優(yōu)異的成績。

在物業(yè)管理模式與制度創(chuàng)新方面，1991年，公司在天景花園首創(chuàng)“業(yè)主管理委員會”，開創(chuàng)了業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管式模式，該模式于1994年被深圳市人大納入《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》予以立法；1995年，公司在荔景大廈推出“酒店式管理模式”，將星級酒店規(guī)范細(xì)致的管理、熱情周到的服務(wù)融入到物業(yè)管理服務(wù)中；1997年，公司又在萬科城市花園率先推出“無人化管理”模式，標(biāo)志著公司的物業(yè)管理水平及智能化應(yīng)用達到一個全新的層次；1999年1月，公司開始在下屬的各物業(yè)小區(qū)（大廈）推行季度“管理報告”制度，公司的規(guī)范化管理邁上了新的臺階；1999年12月，公司在萬科俊園推出“個性化管理服務(wù)”模式，更好地滿足了業(yè)主的個性化需求，強化了物業(yè)管理的服務(wù)理念；2001年，公司在四季花城推出了“鄰里守望”的管理模式，力求在社區(qū)范圍內(nèi)營造一種融洽、和諧、溫馨的親情化管理氛圍，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵提升到一個新的境界。公司的這種持續(xù)創(chuàng)新與進取精神，多次被各大新聞媒體跟蹤報道，并得到了同行業(yè)與顧客的廣泛好評與一致肯定。

在物業(yè)管理市場化方面，1996年12月3日，公司在全國首次物業(yè)管理公開招標(biāo)中，一舉奪得鹿丹村住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，從而打破了“誰開發(fā)，誰管理”的局面；1997年8月4日，公司在全國第二次物業(yè)管理公開招標(biāo)中，再次獲得全市最大的微利房住宅小區(qū)—“桃源村”的物業(yè)管理權(quán)。2000年1月，公司在拓展政府部門公共物業(yè)管理方面取得重大突破，受托為國家建設(shè)部大院寫字樓、住宅樓提供物業(yè)管理服務(wù)，這是政府部門對公司物業(yè)管理服務(wù)水平的進一步肯定。2000年9月，公司又在市交通管理局的物業(yè)管理招標(biāo)中一舉中標(biāo)，標(biāo)志著公司在公共物業(yè)管理方面進入了一個新的發(fā)展階段。

2001年9月，公司的質(zhì)量管理體系完成了由GB/T19002-1994-ISO9002：1994向 GB/T19001-2000-ISO9001：2000的轉(zhuǎn)版工作。2004年10月，公司順利通過ISO14001:1996環(huán)境管理體系認(rèn)證。公司將繼續(xù)堅持以顧客為中心的指導(dǎo)思想，持續(xù)進取，使公司的管理服務(wù)水平再上一個新的臺階。

隨著集團地產(chǎn)口業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，物業(yè)管理面積也隨之保持高速的增長，在未來幾年將有更高速的增長，公司將持續(xù)超越顧客不斷增長的期望，為廣大顧客提供更加專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)！

二、公司組織架構(gòu) 總經(jīng)理：z 副總經(jīng)理：z（兼管理者代表）總經(jīng)理助理：z、z、z、z 羅湖管理中心經(jīng)理：z（管理中心設(shè)于俊園管理處）福田管理中心經(jīng)理：z（管理中心設(shè)于溫馨家園管理處）寫字樓管理中心經(jīng)理：z（管理中心設(shè)于交警局管理處）

● 公司職能部門（辦公地點：福田區(qū)蓮花北村西吉蓮大廈二棟三樓）： ● 經(jīng)營部門（辦公地點：福田區(qū)蓮花北村東富蓮大廈三棟三樓）： ● 業(yè)務(wù)部門：

● 公司正在輸出顧問項目介紹 2）公司核心價值觀 ① 全心全意全為您

持續(xù)滿足顧客需求是我們的服務(wù)宗旨； 誠信、專業(yè)、高效地得提供顧客服務(wù)； 先有滿意的員工再有滿意的顧客。② 責(zé)任心與敬業(yè)精神是前進的基石

敬業(yè)精神使您與企業(yè)共同進步； 責(zé)任心使您不斷進步、不斷成長； ③ 德才兼?zhèn)?、以德為?/p>

人才是企業(yè)的資本；

公司需要德才兼?zhèn)涞膯T工，品德是選拔人才的基礎(chǔ)。④ 一言一行皆品質(zhì) 說到要做到，做到要做好； 關(guān)注細(xì)節(jié)，追求完美。⑤ 團隊精神、同心同行 公司目標(biāo)需要團隊協(xié)作來完成；

融入工作團隊中，我們才會有更大的力量； 以工作為中心的簡單的人際關(guān)系，保持開放的心態(tài)； 鼓勵為公司長期服務(wù)，與企業(yè)共同進步、共同發(fā)展。⑥平平淡淡就是錯，無功就是過

持續(xù)、認(rèn)真做好每件工作，也是不平凡； 鼓勵創(chuàng)新，持續(xù)超越每一天； 上進心成就您的未來。

3）公司五條禁令

① 嚴(yán)禁與顧客打架或發(fā)生言語上的沖突； ② 嚴(yán)禁輕視顧客需求或?qū)︻櫩脱远鵁o信； ③ 嚴(yán)禁業(yè)主與非業(yè)主區(qū)分對待； ④ 嚴(yán)禁利用職務(wù)之便謀取私利； ⑤ 嚴(yán)禁竊取或泄露顧客隱私。（注：顧客包括外部顧客、內(nèi)部顧客）違反禁令處罰規(guī)定：

以上五條禁令只是對部分嚴(yán)重違反公司行為規(guī)范的處理方法，對于《公司職員行為準(zhǔn)則》與《員工手冊》中其它方面的禁止行為，仍須公司全體職員工嚴(yán)格遵守。4）、公司戰(zhàn)略目標(biāo)：“高尚物業(yè)、精致管理”

5）、公司質(zhì)量方針：“服務(wù)至誠、精益求精、管理規(guī)范、進取創(chuàng)新”。環(huán)境方針的闡述：本公司對全體員工、廣大顧客（業(yè)主）、社會做出鄭重承諾：本公司秉著人與自然和諧發(fā)展的理念，遵守國際環(huán)保公約及國家環(huán)境法律法規(guī)，預(yù)防污染、持續(xù)改善環(huán)境行為，提供綠色服務(wù)。本方針對內(nèi)傳達至全體員工，對外可為公眾所獲取。6）、公司環(huán)境方針： 愛護自然，守法防污，持續(xù)為顧客、員工、社會營造綠色生活7）、公司質(zhì)量目標(biāo)：持續(xù)超越我們的顧客不斷境長的期望 8）、企業(yè)愿景：成為華南地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)第一品牌 9）、質(zhì)量管理體系

質(zhì)量體系:層次A : 質(zhì)量手冊,是按照質(zhì)量方針和目標(biāo)及ISO9002標(biāo)準(zhǔn)描述的質(zhì)量體系(是屬于綱領(lǐng)性文件)層次B:質(zhì)量程序文件,描述為實施質(zhì)量體系要素所涉及到的各職能部門的活動.(六本)層次C:其他質(zhì)量文件,即各類詳細(xì)作業(yè)文件.體系文件的分類: 職能管理類Z 顧客關(guān)系類C 設(shè)備與房屋本體類S 安全管理類A 環(huán)境管理類H 經(jīng)營管理類J 10）、QCC PDCA循環(huán) P-計劃 D-執(zhí)行 C-檢查 A-處理 QC小組的性質(zhì)和特點： 1）明顯的自主性 2）廣泛的群眾性3）高度的民主性4）嚴(yán)密的科學(xué)性

QCC小組：是在生產(chǎn)或工作崗位上從事各種勞動的職工，圍繞企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，方針目標(biāo)和現(xiàn)場存在的問題，以改進質(zhì)量，降低消耗，提高人的素質(zhì)和經(jīng)濟效益為目的組織起來，運用質(zhì)量管理的理論和方法開展活動的小組。11）、5S 整理 要與不要分開，不用的東西丟棄

整頓 把要用的東西以最簡單的辦法放好，使大家明了 清掃 經(jīng)常打掃，常保清潔 清潔 維持整理，整頓，清掃的3S。素養(yǎng) 養(yǎng)成遵守即定行為的習(xí)慣 12）、客戶服務(wù)五要素

主動、親切、誠信、專業(yè)、素養(yǎng)

13）、TCS 全面顧客滿意 14）、火場避險三會

會報警，會使用簡易滅火器材，撲滅初起火災(zāi)，會組織疏散撤離。15）、集團物業(yè)管理部“為您100％”

三、術(shù)語和定義

1、公司質(zhì)量目標(biāo)

2、一類質(zhì)量事故： A、公共媒體負(fù)面報道； B、負(fù)有管理責(zé)任的火災(zāi) C、員工盜竊客戶財產(chǎn) D、員工與客戶打架 E、員工集體脫崗

F、負(fù)有管理責(zé)任的客戶群訴 G、10000元以上的賠償責(zé)任等。

3、二類質(zhì)量事故：小區(qū)發(fā)生入室盜竊案（以戶為單位）、汽車被盜等。

4、全心全意全為你：萬科物業(yè)服務(wù)宗旨，展現(xiàn)萬科物業(yè)人全力為客戶服務(wù)的意識和理念，同時也向公司全體職員傳遞對其工作質(zhì)量的要求和期望。

5、服務(wù)至誠、精益求精；管理規(guī)范，進取創(chuàng)新：萬科物業(yè)質(zhì)量方針，突出勾勒服務(wù)的精誠盡心的態(tài)度，細(xì)致入微的工作作風(fēng)和精品意識，要求以建立現(xiàn)代化企業(yè)規(guī)范的管理機制為基礎(chǔ)，營造創(chuàng)新環(huán)境，激勵銳意進取的活力。公司質(zhì)量方針：服務(wù)至誠，精益求精，管理規(guī)范，進取創(chuàng)新。

6、格曼黑度（ISO14001）：又稱“煙氣黑度”共分0-5級，是將煙色與林格曼濃度圖對照而測量出來的

一種煙塵濃度表示法。林格曼圖有6種，對應(yīng)為6級，0級為全白，1級黑度為20%，2度為40%，3級為60%，4級為80%，5級為全黑。林格曼黑度的測量需由有資格的環(huán)境監(jiān)測單位進行。

7、客戶檔案:包括客戶基本資料,客戶房屋資料,客戶個性資料?？蛻艋举Y料:入伙通知書業(yè)主委托書業(yè)

主公約,住戶登記資料,協(xié)議書?？蛻舴课葙Y料:入住驗收文件,裝修申請文件,室內(nèi)維修記錄?？蛻魝€性資料：客戶愛好、偏好、個性化需求。

8、工程資料：包括a總平面圖，b位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料，c物業(yè)質(zhì)量證

明文件和物業(yè)使用說明文件，d房屋本體設(shè)備的改造變更資料。

9、物業(yè)資料：用地批文，項目批準(zhǔn)文件，施工許可證，建筑執(zhí)照，用電（水）指標(biāo)批文、管理用房資料，商業(yè)用房資料、住宅區(qū)和分區(qū)基本資料，商業(yè)網(wǎng)點資料，娛樂設(shè)施資料，公用設(shè)施資料完整和園林綠化設(shè)施資料。

10、公司服務(wù)的實現(xiàn)過程：識別顧客需求-----策劃服務(wù)過程----服務(wù)提供----過程或最終檢驗-----階段性意見測評----分析和改進----標(biāo)準(zhǔn)化（P-D-C-A）

11、管理手冊是公司體系文件的最高層文件。

12、公司各部門每半年需接受一次內(nèi)部審核，在一年內(nèi)審核必須覆蓋ISO9001：2000和ISO14001：1996標(biāo)準(zhǔn)的全部要求及公司管理體系文件中規(guī)定的全部。