第一篇：物業(yè)管理復(fù)習(xí)題

1、房屋權(quán)屬證書有（）

A.房屋所有權(quán)證

B.房屋共有權(quán)證

C.房屋他項(xiàng)權(quán)證

D.房屋登記證

E.房屋買賣合同

答案：A,B,C, 解析：共有三種

2、不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況為（）

A.沒被查封的房地產(chǎn)

B.沒被扣押的房地產(chǎn)

C.用于教育的房地產(chǎn)

D.用于醫(yī)療的房地產(chǎn)

E.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

答案：C,D,E，解析：共包括6個方面。還包括：用于市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

3、禁止租賃的房屋類型包括（）

A.符合安全標(biāo)準(zhǔn)的B.權(quán)屬無爭議的

C.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋

D.共有房屋未取得共有人同意的房屋

E.屬于違法建筑的房屋

答案：C,D,E，解析：共有9種情形。

4、房屋租賃合同條款為（）

A.當(dāng)事人姓名或住所

B.租賃用途

C.租賃期限

D.轉(zhuǎn)租約定

E.不可變更合同

答案：A,B,C,D，解析：共10個方面，還包括：房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；租金及交付方式；房屋修繕責(zé)任；變更和解除合同的條件；違約責(zé)任；當(dāng)事人約定的其他條款。

5、下列選項(xiàng)內(nèi)容為商品房銷售程序的是（）

A.商品房銷售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件

B.預(yù)訂商品房應(yīng)正確處理預(yù)訂費(fèi)用

C.商品房銷售價格與計(jì)價方式

D.銷售代理原則

E.房屋交付時間

答案：A,B,C,D，解析：共有6個程序，還包括：商品房交付；協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)證書。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)提交的證據(jù)資料有（）

A.商品房預(yù)售許可申請表

B.土地使用權(quán)證

C.施工許可證

D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E.當(dāng)事人名稱或姓名住所

答案：A,B,C,D 解析：其中BCD是一方面的內(nèi)容。共包括6個方面，還有：開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案。

7、新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申請應(yīng)提交的資料有（）

A.營業(yè)執(zhí)照

B.企業(yè)章程

C.驗(yàn)資證明

D.企業(yè)法定代表人的身份證明

E.企業(yè)資質(zhì)證書正、副本

答案：A,B,C,D，解析：共5個方面，還包括：物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收內(nèi)容有（）

A.檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求

B.檢查空調(diào)、發(fā)電機(jī)等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗(yàn)收合格證

C.檢查消防、采暖、電梯等是否有政府認(rèn)可的專業(yè)驗(yàn)收合格證書

D.檢查相關(guān)的儀表、儀器是否安全

E.綠化是否符合設(shè)計(jì)要求

答案：A,B,C,D 解析：共5個方面，還包括對給水和暖氣管線做打壓實(shí)驗(yàn)，檢查各類閥閘是否靈活。物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收包括5個方面，分別是：檢查道路、圍墻是否完整；臨時設(shè)施及臨時用房是否拆除清理干凈；物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站；停車場是否符合交通管理部門要求；綠化是否符合設(shè)計(jì)要求。

9、招標(biāo)項(xiàng)目備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交的材料有（）

A.招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書

B.招標(biāo)文件

C.法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料

D.對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)澄清

E.與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件

答案：A,B,C,E

10、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)原則為（）

A.不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人

B.不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇

C.不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求

D.公開招標(biāo)

E.邀請招標(biāo)

答案：A,B,C，解析：前期物業(yè)管理招標(biāo)的形式分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

11、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括（）

A.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

B.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用

C.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

D.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

E.按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

答案：A,B,C,D 解析：共10項(xiàng)權(quán)利，其中選項(xiàng)E是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。業(yè)主履行的義務(wù)共有6項(xiàng)。

12、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容有（）

A.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

B.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

C.違約責(zé)任

D.合同期限

E.公共使用設(shè)施

答案：A,B,C,D 解析：共有8個方面還包括：物業(yè)管理事項(xiàng)；雙方的權(quán)利義務(wù)；專項(xiàng)維修資金的管理與使用；物業(yè)管理用房。

13、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促的主要內(nèi)容有（）

A.非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任

B.未交付房屋的交費(fèi)主體

C.業(yè)主委員會對欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)

D.代收代交費(fèi)用

E.辦公費(fèi)用

答案：A,B,C, 解析：三個方面

14、政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的弊端是（）

A.不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量

B.制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)

C.沒有制約業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的選擇權(quán) D.因定價標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾

E.政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展

答案：A,B,D,E 解析：四個方面，其后選項(xiàng)C應(yīng)該是制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的選擇權(quán)。

15、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則為()A.合理原則

B.自愿原則

C.公開原則

D.收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

E.有償原則

答案：A,C,D 解析：三個方面

16、物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容為()A.房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理

B.房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理

C.專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)

D.物業(yè)檔案資料的管理

E.佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范 答案：A,B,C,D

17、《物業(yè)管理?xiàng)l例》在立法過程中,主要遵循的基本原則為()A、建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制

B、從實(shí)際出發(fā),實(shí)事求是的原則

C.現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則

D.維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

E.物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則

答案：B,C,D,E

18、政府在物業(yè)管理中之所以起到不可或缺的作用,主要原因是()A、我國當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期

B、由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式,需政府發(fā)揮應(yīng)有的作用

C、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分

D、從城市管理職能考慮,政府必須對物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)

E、物業(yè)管理已發(fā)展到一定程度

答案：A,B,C,D，解析：還包括：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。

19、我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)的特征是()A.住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包 B.住房分配采取實(shí)物分配

C.住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度

D.實(shí)行和居民售房試點(diǎn)

E.取消住房實(shí)物分配,開始實(shí)施住房分配貨幣化

答案：A,B,C, 解析：三個特征

20、物業(yè)管理的市場化特征是()

A、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變

B、多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)

C、物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則

D、非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

E、隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大

答案：A,B,C,D, 解析：四個方面。

1、《住宅質(zhì)量保證書》當(dāng)中包括各部位保修內(nèi)容和保修期，其中屋面防水()A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

答案：C

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供給用戶()

A.住宅質(zhì)量保證書

B.住宅使用說明書

C.住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書

D.都不是

答案：C

3、建設(shè)部根據(jù)《建筑法》對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出()制度

A.工程報(bào)建

B.施工許可

C.工程報(bào)建和施工許可

D.都不是

答案：C

4、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院()A.予以撤銷

B.判定

C.裁定

D.提起訴訟

答案：A

8、物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)()A.成本單價 B.社會平均成本 C.社會總成本

D.定價成本

答案：B

9、下列行為中屬于房屋所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任的是()A.有險(xiǎn)情

B.損壞修

C.鑒定為危險(xiǎn)房屋而采取有效的解除危險(xiǎn)措施

D.有險(xiǎn)不查或損壞不修

答案：D

解析：還包括經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋而未采取有效的解除危險(xiǎn)措施。

10、共有的房屋,由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書,其余共有人各執(zhí)房屋共有證書()A.1份

B.2份

C.3份

D.4份

答案：A

解析：房屋所有權(quán)證書與房屋共有權(quán)證書具有同等法律效力。

11、各地實(shí)施總登記、驗(yàn)證、換證,縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限開始之日起()發(fā)布公告

A.20日后

B.30日前

C.30日后

D.35日前

答案：B

12、下列()情況下不可以處分抵押房地產(chǎn)的中止

A.抵押人沒有提出中止請求

B.訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)

C.發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)爭議的D.抵押人請求中止的答案：A

解析：處分抵押房地產(chǎn)的中止情況共有5種，還包括：抵押人申請?jiān)敢獠⒆C明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。

13、下列說法錯誤的是()

A、債務(wù)人不履行債務(wù)時,債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償

B、房地產(chǎn)抵押只存在一種在建工程抵押

C、抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民法人或其他組織

D、購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款 答案：B

解析：房地產(chǎn)抵押情況與方式:一是在建工程抵押；二是預(yù)購商品房貸款抵押。選項(xiàng)D是預(yù)購商品房貸款抵押。

14、關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)履行義務(wù)的說法,錯誤的是()A.遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策 B.可不按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動

C.按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用

D.依法交納稅費(fèi)

答案：B

解析：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)的義務(wù)范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。

15、下列說法錯誤的是()

A、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的,應(yīng)具有相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷

B.從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的,中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的30%以上

C.從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師

D.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

答案：B

16、下列不屬于承租人治安責(zé)任的是()A、必須持有本人身份證或其他合法證件

B、租賃房屋用于居住的外來暫住人員,必須按戶口管理規(guī)定在10日內(nèi)到房屋所在地派出所申報(bào)暫時戶口登記

C、將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的,應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊陥?bào)備案

D、承租房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)品

答案：B

解析：租賃房屋用于居住的外來暫住人員,必須按戶口管理規(guī)定在3日內(nèi)到房屋所在地派出所申報(bào)暫時戶口登記。

17、關(guān)于出租人的治安責(zé)任,錯誤的是()A、可將房屋出租給無合法有效證件的人

B、承租人是外來暫住的人員,應(yīng)當(dāng)帶領(lǐng)其到公安派出所辦理暫住證

C、發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動或嫌疑的,應(yīng)及時向公安派出所報(bào)告

D、停止房屋租賃的應(yīng)當(dāng)及時到公安派出所辦注銷登記手續(xù)

答案：A

解析：出租人不準(zhǔn)將房屋出租給無合法有效證件的人

18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可證時,應(yīng)當(dāng)提交的資料是()的資料.A.商品房大概位置

B.投入的資金

C.開發(fā)商所在企業(yè)

D.開發(fā)商的資質(zhì)

答案：D

21、有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)符合的條件,錯誤的是()A、屬房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的20%以上

B、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書

C、按出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金

D、取得土地使用權(quán)證書

答案：A

解析：屬房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

22、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)在收到備案申請后()向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》

A.10日內(nèi)

B.20日內(nèi)

C.30日內(nèi)

D.40日內(nèi)

答案：C

23、有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質(zhì)應(yīng)具備的條件,不正確的是()A.注冊資本不低于500萬元 B.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上

C.房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上 D.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%

答案：A

解析：三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本不低于800萬元。

24、商品住宅維修資金的交付方式是()

A、商品住宅的專項(xiàng)維修資金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)交存

B、業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅權(quán)屬登記手續(xù)前,將首次住宅專項(xiàng)維修資金交代收代管單位

C、業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價的4%～7% D、業(yè)主首次交存的住宅專項(xiàng)維修資金,僅由縣人民政府建設(shè)主管部門或其委托的單位代收代管

答案：B

解析：商品住宅的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有。業(yè)主首次交存的住宅專項(xiàng)維修資金,由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門或其委托的單位代收代管。業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價的5%～8%。

25、住宅專項(xiàng)維修資金,是指()的資金

A.專項(xiàng)用于業(yè)主住房需要

B.專項(xiàng)用于個體住房需要

C.兼用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修

D.專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

答案：D

解析：住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

26、從行業(yè)規(guī)范要求角度來看,不屬于物業(yè)管理職業(yè)道德內(nèi)容的是()A.守法經(jīng)營

B.誠信經(jīng)營

C.盡職盡責(zé)勝任本職工作

D.努力學(xué)習(xí)但不可掌握專業(yè)技能

答案：D

解析：包括5個方面內(nèi)容，還包括：努力學(xué)習(xí)，掌握專業(yè)技能；團(tuán)結(jié)互助、公平競爭。

27、對物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度的依據(jù)不包括()A.活動的特殊性

B.活動的靈活性 C.經(jīng)營管理的專業(yè)性

D.學(xué)科多管理復(fù)雜

答案：B

28、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,應(yīng)()A.依法成立

B.不必要的財(cái)產(chǎn)

C.他人的名稱

D.可不獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任 答案：A

解析：四個條件：一是依法成立；二是有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)；三是有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所；四是能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

29、物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)接受繼續(xù)教育,不斷更新知識，提高業(yè)務(wù)水平，每年接受繼續(xù)教育的時間應(yīng)當(dāng)不少于()學(xué)時。

A.40 B.60 C.80 D.100 答案：A

30、實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度,可督促()重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)

A.業(yè)主

B.物業(yè)管理者

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D.建設(shè)單位

答案：D

1、設(shè)備現(xiàn)場監(jiān)造工作中咨詢工程師的主要工作包括（）。A.聘請有資格的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)檢驗(yàn)工作

B.根據(jù)設(shè)備采購合同制訂監(jiān)造檢驗(yàn)計(jì)劃

C.設(shè)備制造開始后組織召開制造廠協(xié)調(diào)會議

D.設(shè)備制造完畢后做好出廠前檢驗(yàn)測試

E.了解制造廠質(zhì)量保證體系文件實(shí)施情況

答案：B,D,E

2、根據(jù)FIDIC合同條件，下列關(guān)于業(yè)主提供支付保函的表述中，正確的有（）。

A.支付保函為附條件擔(dān)保

B.業(yè)主必須向承包商提供支付保函

C.擔(dān)保期限至缺陷通知期滿后3個月

D.支付保函的作用是使業(yè)主保證履行付款義務(wù)

E.擔(dān)保金額可以按分項(xiàng)合同價款的百分比計(jì)算

答案：D,E

3、下列關(guān)于工程項(xiàng)目合同特點(diǎn)的表述中，正確的有（）。A.合同龐大復(fù)雜

B.訂立合同必須采用有關(guān)部門頒發(fā)的合同示范文本

C.合同主體是法人或自然人

D.工程項(xiàng)目合同是一個合同群體

E.合同的標(biāo)的物僅限于項(xiàng)目涉及的內(nèi)容

答案：A,D,E

4、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)具有的條件有()。A.有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)資金

B.有能夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量

C.有評標(biāo)委員會、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面的專家?guī)?/p>

D.有政府部門的良好關(guān)系

E.有極好的信譽(yù)

答案：A,B,C

5、我國貨物招標(biāo)文件中的投標(biāo)人須知中應(yīng)包括（）。A.貨物標(biāo)包劃分 B.貨物采購單

C.報(bào)價有效期 D.擬采購貨物的設(shè)計(jì)意圖

E.符合招標(biāo)文件的聲明

答案：B,C,E

6、貨物招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)原則是指在保證質(zhì)量的前提下，注意保證招標(biāo)貨物的（）。A.低成本

B.低使用消耗

C.低價格

D.供應(yīng)進(jìn)度

E.國產(chǎn)化

答案：A,B,C

7、工程項(xiàng)目人力資源配備計(jì)劃的內(nèi)容包括（）。A.人員報(bào)酬需求 B.人員參加項(xiàng)目工作時間

C.人員需求數(shù)量與種類

D.人員的獎懲

E.人員離開項(xiàng)目工作的時間

答案：B,C,E

8、項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目實(shí)施中的指導(dǎo)工作包括（）。

A.落實(shí)人員分工

B.進(jìn)行方法指導(dǎo)

C.培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神

D.對成員提出具體要求

E.解決團(tuán)隊(duì)中的困難和問題

答案：B,C,D,E

9、進(jìn)行項(xiàng)目工作分解的主要方法有（）。A.按資金來源分解法

B.按專業(yè)要素分解法

C.按人員籍貫分解法

D.按工作內(nèi)容分解法

E.按工作過程分解法

答案：B,D,E

10、項(xiàng)目經(jīng)理在建立工作基礎(chǔ)階段的工作包括（）。

A.編制項(xiàng)目工作計(jì)劃

B.分析項(xiàng)目相關(guān)人員

C.組織制訂具體實(shí)施計(jì)劃

D.了解項(xiàng)目情況

E.研究工作任務(wù)

答案：A,B,D,E

11、在項(xiàng)目管理組織體系的構(gòu)成中，屬于直接管理子系統(tǒng)的是（）。

A．項(xiàng)目費(fèi)用管理

B．項(xiàng)目溝通管理

C．項(xiàng)目綜合管理

D．項(xiàng)目合同管理

E．項(xiàng)目信息管理

答案：A,B,C

12、傳統(tǒng)組織設(shè)計(jì)的原則主要包括（）。A.目標(biāo)原則

B.協(xié)調(diào)原則

C.專業(yè)化原則

D.明確性原則

E.彈性設(shè)計(jì)原則

答案：A,B,C,D

13、確定管理幅度時，應(yīng)考慮的因素主要包括（）。A.管理組織機(jī)構(gòu)間職能的相似性

B.組織機(jī)構(gòu)在空間上的分散程度

C.管理者與被管理者的工作能力

D.管理者的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格與管理工作的性質(zhì)

E.部門職能與部門劃分的方法

答案：A,B,C,D

14、項(xiàng)目式組織結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)主要包括（）。

A.項(xiàng)目管理權(quán)力平衡困難

B.項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員在項(xiàng)目后期沒有歸屬感

C.容易出現(xiàn)資源重復(fù)配置問題

D.項(xiàng)目管理沒有正式的權(quán)威性

E.項(xiàng)目成員處于多頭領(lǐng)導(dǎo)狀態(tài)

答案：B,C

1、《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》通用條款規(guī)定的承包人的義務(wù)是（）。

A.辦理工程征地拆遷手續(xù)

B.辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)

C.辦理安全生產(chǎn)管理手續(xù)

D.辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)

答案：C

2、施工合同文件主要包括：①協(xié)議書，②投標(biāo)書，③中標(biāo)通知書，④合同通用條款，⑤合同專用條款，⑥工程量清單。當(dāng)合同文件出現(xiàn)不一致時，正確的解釋順序?yàn)椋ǎ?/p>

A.①－②－③－④－⑤－⑥

B.①－②－③－⑤－④－⑥

C.①－③－②－⑤－④－⑥ D.①－⑤－④－③－②－⑥

答案：C

3、下列關(guān)于FIDIC指定分包商的表述中，正確的是（）。

A.指定分包商可由工程師選定

B.指定分包商應(yīng)與業(yè)主簽訂合同

C.指定分包商不能提供工程技術(shù)服務(wù)

D.承包商不負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指定分包商的工作

答案：A

4、按FIDIC合同條件，合同爭端裁決委員會作出裁決后（）內(nèi)任何一方未提出異議，此裁決為最終決定。

A.14天 B.28天 C.56天 D.84天

答案：B

5、凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門審批的工程項(xiàng)目，其招標(biāo)組織形式應(yīng)列入項(xiàng)目的（）中進(jìn)行報(bào)批。A.招標(biāo)方案

B.可行性研究報(bào)告

C.招標(biāo)文件 D.資金申請報(bào)告

答案：B

6、評標(biāo)時按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對所有投標(biāo)文件進(jìn)行評審，這主要體現(xiàn)了招標(biāo)投標(biāo)的（）原則。A.公開

B.公正

C.公平

D.誠實(shí)信用

答案：B

7、選擇項(xiàng)目經(jīng)理的主要原則不包括()。

A.要有一定類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)

B.必須是全才

C.有較扎實(shí)的基礎(chǔ)知識

D.把握要求重點(diǎn)，不求全責(zé)備

答案：B

8、人員獲取的依據(jù)不包括()。

A.人員配備管理計(jì)劃

B.可獲取人力資源情況

C.招聘慣例

D.人力資源實(shí)踐

答案：D

9、項(xiàng)目組織計(jì)劃通常包括的內(nèi)容中不包含()。A.角色和職責(zé)安排

B.人員管理計(jì)劃

C.人員獲取

D.組織圖表

答案：C

10、下列獲取人員的活動中，成本低、情況比較了解，但易受行政、人際關(guān)系等干擾，來源范圍較窄的是（）。

A．內(nèi)部招聘 B．選拔

C．逐一試用 D．社會公開招聘

答案：B

11、下列項(xiàng)目中，屬于《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》中規(guī)定的關(guān)系社會公共利益和公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目是（）。A.輕軌交通項(xiàng)目

B.信息網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目 C.污水排放項(xiàng)目

D.商品住宅項(xiàng)目

答案：D

12、團(tuán)隊(duì)的工作開始進(jìn)入有序化狀態(tài)，培養(yǎng)了初步的團(tuán)隊(duì)精神，此時的團(tuán)隊(duì)處于（）。A.規(guī)范階段

B.表現(xiàn)階段 C.形成階段

D.磨合階段

答案：A

13、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)狀態(tài)最好的時期是（）階段。

A．磨合 B．形成

C．規(guī)范 D．表現(xiàn)

答案：D

14、可以同時規(guī)定項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員角色、職責(zé)與任務(wù)范圍的管理工具是（）。

A.關(guān)鍵線路法

B.責(zé)任分配矩陣

C.組織結(jié)構(gòu)圖 D.工作分解結(jié)構(gòu)

答案：B

15、根據(jù)各角色和職責(zé)的要求，下列工作中，最應(yīng)直接體現(xiàn)按需配人、按崗定人要求的是（）。

A．角色和職責(zé)安排

B．繪制組織關(guān)系圖

C．編制人員配備計(jì)劃 D．編制項(xiàng)目組織計(jì)劃

答案：C

16、制定工程項(xiàng)目人力資源組織計(jì)劃受到的制約通常不包括（）。A．項(xiàng)目的組織安排

B．項(xiàng)目的信息流程

C．預(yù)期的人員安排

D．項(xiàng)目管理層的偏好

答案：B

17、項(xiàng)目的固定總成本為500萬元，單位可變成本30元/件，單位銷售稅金及附加15元/件，單位價格為77元/件，則盈虧平衡點(diǎn)為（）。

A 235891 件

B 156250 件

C 125456 件

D 221122 件

答案：B

18、項(xiàng)目的內(nèi)部收益率相對于建設(shè)投資的敏感度系數(shù)為-1.88，若基準(zhǔn)收益率上升5%，則建設(shè)投資的敏感度系數(shù)為（）。

A-1.79 B-2.03 C-1.97 D-1.88 答案：D

19、項(xiàng)目的投資收益率為21.5%，預(yù)測的產(chǎn)品銷售價格為5600元/臺，若產(chǎn)品的銷售價格下降10%，項(xiàng)目的投資收益率將下降14.5%，則銷售價格的敏感度系數(shù)為（）。

A 1.12 B 2.33 C 1.45 D 3.26 答案：C

20、下列有關(guān)敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的說法錯誤的是（）。

A 敏感性分析適用于經(jīng)濟(jì)分析

B 風(fēng)險(xiǎn)分析只適用于財(cái)務(wù)分析

C 敏感性分析計(jì)算的臨界點(diǎn)越低，表明該因素的抗風(fēng)險(xiǎn)能力越低

D 風(fēng)險(xiǎn)分析的四個階段是一個定性分析到定量分析的過程

答案：D

21、風(fēng)險(xiǎn)的特征是（）。

A中性

B 危害性

C 不確定性

D 可變性

答案：A

22、問卷檢驗(yàn)重點(diǎn)檢驗(yàn)內(nèi)容不包括（）

A．有沒有被調(diào)查者感到難以回答的問題

B．所有的被調(diào)查者都給出同樣的答案的問題

C．問卷發(fā)放的時間、地點(diǎn)

D．問卷能否最終收集到社會評價所希望收集到的信息

答案：C

23、關(guān)于社會評價的說法錯誤的是（）

A.社會評價識別、監(jiān)測和評價投資項(xiàng)目的各種社會影響

B.分析當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境對擬建項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度

C.是基于貫徹和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的需要

D.從整個宏觀經(jīng)濟(jì)角度評價項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)活動的影響

答案：D

24、某地區(qū)項(xiàng)目范圍內(nèi)全部勞動者報(bào)酬是120，固定資產(chǎn)折舊是130，生產(chǎn)稅凈額是40，營業(yè)盈余是80，那么該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)凈產(chǎn)值是（）。

A.120 B.240 C.290 D.370 答案：B

25、某項(xiàng)目的土地征地費(fèi)用為2160萬元，其中支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)400萬元，征地動遷費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)500萬元，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)800萬元，繳納的耕地占用稅、土地復(fù)耕費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等共460萬元，項(xiàng)目支付的費(fèi)用中基本都能反映其真實(shí)的經(jīng)濟(jì)價值，影子價格的換算系數(shù)都取1，則經(jīng)濟(jì)分析中土地的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用為（）。

A 2160萬元

B 1700萬元

C 1200萬元

D 1360 答案：B

第二篇：銀川市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理資格考試 (復(fù)習(xí)題)

銀川市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理資格考試

（復(fù)習(xí)題）

一、單項(xiàng)選擇（每小題只有唯一正確答案，每小題1分）

1、下列可從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的費(fèi)用是。

A.房屋竣工交付之日起正常使用滿5年的非獨(dú)占樓頂漏水的維修費(fèi)用 B.小區(qū)供水總表前的管線維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 C.業(yè)主不小心損壞電梯所需的修復(fù)費(fèi)用

D.物業(yè)服務(wù)合同中約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金中支出的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

2、銀川市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價是（）出臺，基準(zhǔn)價分為（）個等級 A、2007年9月1日，四個 B、2009年9月1日，三個 C、2003年7月1日，三個 D、2006年3月1日，四個

3、根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度的規(guī)定》，住宅保修期從（）之日起計(jì)算。A竣工之日起

B開發(fā)企業(yè)竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用 C竣工驗(yàn)收合格之日起 D完工之日起

4、根據(jù)建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度的規(guī)定》，供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為（）。A1個采暖期或供冷期 B2個采暖期或供冷期 C1年 D2年

5、物業(yè)服務(wù)合同終止時，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前（）書面告知委托方

a)A、1個月 B、2個月 C、3個月 D、6個月

6、社區(qū)文化能使社區(qū)成員從內(nèi)心產(chǎn)生一種積極上進(jìn)和不斷進(jìn)取的精神，這是社區(qū)文化的（）功能

a)A、娛樂功能 B、凝聚功能 C、引導(dǎo)功能 D、激勵功能

7、物業(yè)經(jīng)營管理中的 是對各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過程。a確定戰(zhàn)略 b構(gòu)建信息基礎(chǔ) c決策分析 d確定標(biāo)準(zhǔn)

8、的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。

a寫字樓物業(yè) b 零售商業(yè)物業(yè) c 出租型公寓 d休閑娛樂設(shè)施

9、早期介入的銷售階段銷售前的主要工作內(nèi)容（）

A、印發(fā)有關(guān)資料和制度，將各項(xiàng)收費(fèi)的用途和管理辦法公開化、透明化。B、督促物業(yè)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。

C、明確各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及辦法，必要時履行各種報(bào)批手續(xù)。D、督促物業(yè)建設(shè)單位依據(jù)有關(guān)規(guī)定依法收取專項(xiàng)維修基金。

10、物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)設(shè)備日常維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)主要有（）。A、點(diǎn)檢標(biāo)準(zhǔn) B、點(diǎn)檢和潤滑標(biāo)準(zhǔn) C、潤滑標(biāo)準(zhǔn) D、維修標(biāo)準(zhǔn)

11、電火花是電極間的擊穿放電，大量電火花匯集起來即構(gòu)成電弧，電弧溫度高達(dá) ℃。（）

A、5000 B、6000 C、7000 D、8000

12、下列不屬于相變制冷方式的是（D）.A、蒸汽壓縮式制冷 B、吸收式制冷 C、蒸汽噴射式制冷 D、熱電制冷

13、物業(yè)管理處對管轄物業(yè)資金運(yùn)作方面，原則上實(shí)行（），物業(yè)管理日常運(yùn) 行所有費(fèi)用均應(yīng)由管理費(fèi)支付。

A 自給自足 b 自支自收 c 自負(fù)盈虧 d 總公司支付

14、物業(yè)管理公司的員工培訓(xùn)工作是一個系統(tǒng)工程，它包括（）、計(jì)劃制訂、培 訓(xùn)實(shí)施、效果評價等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

A 市場分析 b 人員分析 c 培訓(xùn)定位 d 需求分析

15、物業(yè)管理公司對員工要實(shí)行規(guī)范化、制度化的培訓(xùn)，一般分為入職培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、（）和更新知識培訓(xùn)4種類型。

A 技能培訓(xùn) b專門業(yè)務(wù)培訓(xùn) c上崗培訓(xùn) d能力培訓(xùn)

16、物業(yè)管理的內(nèi)容是（）。

A、對物業(yè)進(jìn)行維修

B、對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、管理

C、對相關(guān)區(qū)域衛(wèi)生、保潔

D、對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)

17、（）可作為物業(yè)管理活動的前提條件。

A、市場原則

B、平等原則

C、公平原則

D、公開原則

18、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（）。

A、法國

B、德國

C、英國

D、美國-

19、新中國成立的五十多年中，公有住宅總量經(jīng)歷了一個（）的過程。

A、由小到大，再由大到小

B、由大到小，再由小到大

C、一直持續(xù)大

D、一直持續(xù)小

20、（）美國成立了第一個行業(yè)協(xié)會

芝加哥建筑管理人協(xié)會。

A、20世紀(jì)初

B、20世紀(jì)末

C、21世紀(jì)初

D、20世紀(jì)中期

21、我國的物業(yè)管理制度是由（）共同組成。

A、國家法規(guī)

B、地方性法規(guī)

C、中央性法規(guī)

D、國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策

22、（）建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

A、1994年3月20日

B、1994年3月21日

C、1995年3月23日

D、1994年3月23日

23、（）是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。

A、業(yè)主的住宅權(quán)

B、業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)

C、物業(yè)管理者所得

D、物業(yè)管理服務(wù)

24、物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定以外的服務(wù)是（）。

A、無償服務(wù)

B、義務(wù)服務(wù)

C、有償服務(wù)

D、業(yè)內(nèi)服務(wù)

25、物業(yè)管理應(yīng)（）巡查小區(qū)單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等狀況。

A、每兩日1次

B、每日1次

C、每三日2次

D、每日2次

26、物業(yè)服務(wù)的原則是（）。

A、合理原則

B、公開原則

C、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

D、合理、公開、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

27、《價格法》對價格管理規(guī)定了（）。

A、政府定價

B、政府指導(dǎo)價

C、市場調(diào)節(jié)價

D、政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價

28、以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的弊端是（）。

A、不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量

B、不利于物業(yè)管理企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量

C、利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量

D、利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)態(tài)度

29、物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理在物業(yè)管理活動中的（）。

A、權(quán)利

B、義務(wù)

C、權(quán)利、義務(wù)

D、權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)

30、下列選項(xiàng)中，有關(guān)物業(yè)合同應(yīng)具備的內(nèi)容不包括（）。

A、物業(yè)管理事項(xiàng)

B、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

C、專項(xiàng)維修資金的管理與使用

D、物業(yè)服務(wù)態(tài)度

31、物業(yè)收費(fèi)的形式為（）。

A、1月收1次

B、1年收1次

C、1日收1次

D、包干制或酬金制

32、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。

A、第四十七條第二款

B、第四十七條第一款

C、第四十六條第一款

D、第四十六條第二款

33、物業(yè)管理企業(yè)（）。

A、應(yīng)自覺接受公安機(jī)關(guān)監(jiān)督和指導(dǎo)

B、被逼迫接受公安機(jī)關(guān)監(jiān)督

C、不受公安機(jī)關(guān)監(jiān)督

D、不受任何部門干涉

34、（）可以改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和公用設(shè)施。

A、業(yè)主大會

B、業(yè)主委員會

C、業(yè)主和物主

D、以上人員都不可

35、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地是為（）而建設(shè)。

A、業(yè)主利益

B、物主利益

C、業(yè)主共同利益

D、國家利益

二、多項(xiàng)選擇（每小題有2個或2個以上正確答案，多選、錯選均不得分，少選得1分，每小題2分）

1、在物業(yè)管理活動中，建設(shè)單位的角色定位（）。A、首家物業(yè)管理企業(yè)的選擇者 B、首次業(yè)主大會的籌備者之一

C、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取者 D、未出售物業(yè)業(yè)主產(chǎn)權(quán)的代表者

E、物業(yè)質(zhì)量的保證者和法定時間內(nèi)的保修者

2、在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)的角色定位（）。A、物業(yè)區(qū)域內(nèi)管理制度的制定者 B、完成物業(yè)配套建設(shè)的責(zé)任者 C、市場運(yùn)行過程中的監(jiān)督者 D、物業(yè)管理活動的實(shí)施者

E、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的被監(jiān)督者

3、物業(yè)項(xiàng)目管理的原則（）A、統(tǒng)一指揮原則 B、分工協(xié)調(diào)原則 C、精簡高效原則 D、權(quán)責(zé)分離原則 E、管理適度原則

4、物業(yè)管理處主領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)（）A、培養(yǎng)人，善用人

B、制定并執(zhí)行科學(xué)的規(guī)章制度 C、協(xié)調(diào)內(nèi)、外關(guān)系

D、確定管理處明確的發(fā)展目標(biāo) E、關(guān)心員工利益，調(diào)動員工積極性

5、包干制的物業(yè)服務(wù)成本或酬金制的物業(yè)服務(wù)掛出，一般包括以下部分（）A、物業(yè)共用部位的大修費(fèi)用 B、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用 C、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 D、業(yè)主自用部位的維修費(fèi)用 E、辦公費(fèi)用

6、根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成部分包括（）A業(yè)主對專有部分的所有權(quán)

B業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán) C業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的所有權(quán)

D業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)

7、根據(jù)《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下哪些條件方可滿足國家二級資質(zhì)要求：（）

A 注冊資金500萬元人民幣，專業(yè)技術(shù)人員30人，其中中級以上職稱20人 B 注冊資金300萬元人民幣，專業(yè)技術(shù)人員30人，其中中級以上職稱10人 C建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) D建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) E管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算寄宿的百分比之和不低于100%

8、物業(yè)公共秩序維護(hù)的性質(zhì)是（）

A、防范性 B、協(xié)助性 C、保障性 D、公共性

9、如何判斷無物業(yè)企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任（）A、物業(yè)企業(yè)是否有能力履行法定和約定的義務(wù) B、事發(fā)時是否采取妥當(dāng)?shù)膽?yīng)急處理措施 C、事發(fā)后是否采取妥當(dāng)及時的善后措施 D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否抓到了犯罪嫌疑人

10、物業(yè)公共秩序維護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)類型主要有（）

A、自然風(fēng)險(xiǎn) B、人為風(fēng)險(xiǎn) C、可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn) D、不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)

11、風(fēng)險(xiǎn)控制措施主要有()A、風(fēng)險(xiǎn)回避 B、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 C、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān) D、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)

12、綠化的評價指標(biāo)主要有（）

A、綠地率 B、綠化覆蓋率 C、人均公共綠地面積D、綠化存活率

13、物業(yè)服務(wù)檔案收集按照物業(yè)服務(wù)流程進(jìn)行分類主要分為（）

A、承接查驗(yàn)期檔案 B、物業(yè)入住檔案 C、工程檔案 D、物業(yè)日常管理期檔案

14、社區(qū)文化的內(nèi)容主要包括（）

A、環(huán)境文化 B、行為文化 C、制度文化 D、精神文化

15、物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型主要包括（）

A、拓展物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn) B、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

C、物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn) D、合同風(fēng)險(xiǎn)

16、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括（）等。

a寫字樓 b零售商業(yè)物業(yè) c出租型別墅或公寓 d酒店 e工業(yè)物業(yè) f休閑娛樂設(shè)施

17、商業(yè)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)（）

a是面積大、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。b是進(jìn)出人員無法控制，人員成分復(fù)雜，安全、消防管理工作量大。

c是小業(yè)主或租戶如采用攤位經(jīng)營、獨(dú)立柜臺經(jīng)營，則較分散和獨(dú)立，統(tǒng)一管理難，欠費(fèi)、逃費(fèi)現(xiàn)象時有發(fā)生。

d是購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無權(quán)處理，公共秩序維護(hù)難度大。

e是商業(yè)物業(yè)管理與其他形式的物業(yè)管理相比，對其服務(wù)質(zhì)量、管理水平的要求更高。

18、（）和（）是寫字樓物業(yè)管理的首要工作。

a衛(wèi)生形象 b消防安全 c治安保衛(wèi) d突發(fā)事件的處理 e設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行

19、設(shè)備管理在物業(yè)管理中的重要性有（）。A、關(guān)系到開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)和生存。B、關(guān)系到服務(wù)的成本和企業(yè)資金的合理利用。

C、關(guān)系到合理安排設(shè)備大、中、小修的時間及內(nèi)容。D、關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護(hù)。

20、培訓(xùn)績效評估包括（）三個方面。

a培訓(xùn)考核 b培訓(xùn)綜合報(bào)告 c 培訓(xùn)分析 d工作績效評估

21、物業(yè)管理基本特征有（）。

A、社會化

B、專業(yè)化

C、市場化

D、人為化

E、自然化

22、物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，其作用為（）。

A、實(shí)施物業(yè)管理可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

B、實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

C、實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)

D、實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定

E實(shí)施物業(yè)管理不利于推動房地產(chǎn)的發(fā)展

23、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定的作用有（）。A、確定了物業(yè)管理活動的主管部門

B、確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容

C、明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式

D、確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度

E、明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

25、物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)有（）。

A、物業(yè)管理服務(wù)無償性

B、物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性

C物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性

D、物業(yè)管理服務(wù)的即時性和無形性

E物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性

26、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則有（）。A、最大利潤原則

B、利潤為主，服務(wù)為輔原則

C、合理原則

D、公開原則

E、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

27、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括（）等內(nèi)容。

A、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

B、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

C、雙方的權(quán)利和義務(wù)

D、合同期限

E、賠償范圍

28、《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，主要采取的措施是（）。A、原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位

B、不得利用共用設(shè)施設(shè)備

C、明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)對利用共用部位等進(jìn)行經(jīng)營的事前否決權(quán)

D、確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方向

E、利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營不需征得相關(guān)業(yè)主的同意

29、業(yè)主的權(quán)利包括（）。

A、按物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)

B、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議

C、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議D、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)

E、選舉業(yè)主委員會委員，但無被選舉權(quán)

30、業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定有（）。A、相鄰權(quán)規(guī)定

B、房屋裝飾裝修規(guī)定

C、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定

D、占用公共用地，不負(fù)責(zé)任

E、使用物業(yè)的禁止性規(guī)定

31、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的原則有（）。

A、不得以不合理?xiàng)l件限制或排斥潛在投標(biāo)人

B、不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇

C、不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求

D、對潛在投標(biāo)人分三六九等區(qū)別對待

E、與物業(yè)管理市場化背道而馳

32、物業(yè)管理企業(yè)取得一級資質(zhì)的條件是（）。:

A、注冊資本人民幣400萬元以上

B、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

C、有多層住宅200萬平方米以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

D、有獨(dú)立式住宅15萬平方米以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

E、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱

三、簡答題（每題5分）

1、作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備什么樣的基本素質(zhì)和能力？ 2、2009年銀川市住房保障局對《銀川市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了修改，修訂后的標(biāo)準(zhǔn)自哪年開始施行？（4分）（1）新標(biāo)準(zhǔn)分別由幾項(xiàng)主要內(nèi)容組成？

（2）新標(biāo)準(zhǔn)哪些服務(wù)項(xiàng)目獨(dú)立于等級標(biāo)準(zhǔn)以外，作為可選物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，不包含在一、二、三級物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)中，其對應(yīng)服務(wù)費(fèi)用也應(yīng)獨(dú)立測算？（3）新標(biāo)準(zhǔn)中制定的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的適用群體？

3、如何做好客戶投訴處理工作？

4、設(shè)備設(shè)施管理工作的基本任務(wù)有哪些？

5、簡述在物業(yè)管理中，設(shè)備運(yùn)行管理的重要性和原因。

6、物業(yè)管理公司的制度類別有哪些？

7、根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，屋蓋的維修費(fèi)用應(yīng)如何向業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

8、根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，樓蓋的修繕費(fèi)用如何分?jǐn)偅?/p>

四、案例分析題（每題20分）

1、2010年的除夕夜晚上某居民小區(qū)一業(yè)主李女士家發(fā)生了火災(zāi)，最后大火被撲滅了，可是由于火勢太猛，這家?guī)缀跛械臇|西被燒成了灰燼。火災(zāi)原因是因?yàn)槿挤艧熁ū竦幕鹈绺Z入到李女士家，引燃了家里堆放的床布等可燃物。據(jù)消防隊(duì)調(diào)查，發(fā)生火災(zāi)那天晚上，李女士家靠東邊那間臥室的窗戶沒有關(guān)嚴(yán)，煙花正是從窗戶的縫隙落入房間里，從而引發(fā)這場大火。

據(jù)小區(qū)物業(yè)管理公司的保安巡邏員說，那天晚上12：15左右，當(dāng)看到有煙從13號樓的一家窗戶里冒出來，于是小區(qū)保安立即撥打了119報(bào)警，消防隊(duì)10分鐘之后趕到了現(xiàn)場。但是在救火過程中，消防隊(duì)在小區(qū)內(nèi)遇到的種種障礙。當(dāng)時小區(qū)內(nèi)的通道兩邊都停滿了車，消防車很難順利通過，從小區(qū)門口到李女士家樓下200多米的距離，整整花了5分多鐘。

進(jìn)入小區(qū)到達(dá)現(xiàn)場，當(dāng)時小房間內(nèi)已經(jīng)起火，火勢處于發(fā)展階段，已經(jīng)無法用滅火器進(jìn)行滅火，而且由于起火是20層，只能使用樓內(nèi)的消防設(shè)施進(jìn)行滅火。

然而當(dāng)消防隊(duì)員從樓內(nèi)的消防栓接好了水帶水槍準(zhǔn)備滅火時，讓人意想不到的事情卻發(fā)生了，消防栓的閥門里竟然沒有水。

物業(yè)管理公司的經(jīng)理說，平時小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施是委托一家專業(yè)單位維護(hù)保養(yǎng)的。就在火災(zāi)發(fā)生的前幾天剛檢查過，當(dāng)時消防設(shè)施的功能都是正常。而且在除夕那天白天物業(yè)管理公司還用消防栓里的水澆灌過小區(qū)的草坪，既然除夕那天白天消防栓里是有水的，為什么到了晚上要救火的時候消防栓里卻沒水了呢？經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，蓄水池里有一個控制進(jìn)水的浮球，而發(fā)生火災(zāi)那天這個浮球剛好被水泵卡住了，于是當(dāng)物業(yè)管理公司將蓄水池里的水澆灌了草坪之后，蓄水池就沒能夠自動補(bǔ)水，所以才出現(xiàn)了消防栓沒水的情況。

問題1：物業(yè)管理公司對于小區(qū)內(nèi)的車輛停放應(yīng)該如何管理？車輛堵塞消防通道延誤救火造成損失應(yīng)該追究誰的責(zé)任？

問題2：消防設(shè)備應(yīng)該如何管理和使用？消防栓沒有水造成火災(zāi)損失擴(kuò)大應(yīng)該由誰承擔(dān)責(zé)任？

問題3：發(fā)現(xiàn)火災(zāi)后，物業(yè)管理公司應(yīng)該如何處理？物業(yè)管理公司在這場火災(zāi)中應(yīng)該吸取哪些教訓(xùn)？

問題4：誰應(yīng)該對這場火災(zāi)造成的損失承擔(dān)責(zé)任？為什么？

問題5：如果火災(zāi)使小區(qū)突然停電，而恰恰小區(qū)內(nèi)電梯因停電造成了業(yè)主、住戶被困在電梯內(nèi)，應(yīng)該如何處理？

2、劉小姐最近剛購買了一套=手房后入住某住宅小區(qū)，可搬進(jìn)去不久就發(fā)現(xiàn)：家中衛(wèi)生間地面上出現(xiàn)裂縫，陽臺窗戶變形無法關(guān)閉，樓道照明燈不亮，樓道走廊墻壁小廣告泛濫，墻壁烏黑發(fā)霉，住宅小區(qū)垃圾成堆，老鼠蚊蠅孳生，不少業(yè)主私自搭建違章建筑，電梯噪音和震動較大使乘梯人感到害怕，電梯內(nèi)和大堂安裝的電視廣告屏不分晝夜地播放著令人惡心和厭煩的廣告，值班保安經(jīng)常脫崗并在夜晚值班時睡覺，小區(qū)車輛停放混亂，消防設(shè)施經(jīng)常發(fā)生誤報(bào)警，一層大堂和消防樓梯口堆滿了布滿灰塵的雜物。

劉小姐于是向該住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司投訴，但物業(yè)管理公司卻要求劉小姐繳納原業(yè)主欠繳一年的物業(yè)管理費(fèi)，而劉小姐則以自己沒有繳納原業(yè)主欠費(fèi)的義務(wù)為由給予拒絕。同時告知劉小姐物業(yè)管理公司因收取的物業(yè)管理費(fèi)太低對這些問題無能為力，應(yīng)該由劉小姐自己解決。

問題1：針對劉小姐的投訴，物業(yè)管理公司應(yīng)該這樣處理？ ；

問題2：劉小姐投訴的這些問題哪些需要劉小姐自己解決？為什么？

問題3：解決這些問題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）? 問題4：針對這些問題，請結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平？

問題5：原業(yè)主所欠物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該由誰繳納？為什么？

3．某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2008年8月開始入住，2011年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2011年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2011年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理數(shù)據(jù)，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。

2011年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)？

問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？如果您是該物業(yè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？

問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止？

問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由。

問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)？

第三篇：物業(yè)管理法律與政策復(fù)習(xí)題

《物業(yè)管理法律與政策》

1、物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、維護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序活動。

2、包干制收費(fèi)形式是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

3、物業(yè)承接查驗(yàn)是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。

4、簡述《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法原則？主要遵循了四個基本的原則：

（1）物業(yè)管理權(quán)力和財(cái)產(chǎn)權(quán)力相對應(yīng)原則；

（2）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則；

（3）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則；

（4）從實(shí)際出發(fā)，事實(shí)求是的原則。

5、物業(yè)管理服務(wù)主要包括哪些內(nèi)容？

物業(yè)管理服務(wù)包括以下兩方面的內(nèi)容：一是對房屋的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

具體的說，物業(yè)管理服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：

（1）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；

（3）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、消防、交通協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；

（4）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

（5）物業(yè)檔案資料的管理。

6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了哪些基本制度，如何準(zhǔn)確把握其內(nèi)涵？

條例確立了七項(xiàng)基本制度：

（1）業(yè)主大會制度。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)

行。

2012/4/12

（2）管理規(guī)約制度。業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則，對全體業(yè)主具有

約束力。

（3）物業(yè)管理招投標(biāo)制度。提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機(jī)制選擇物

業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（4）物業(yè)承接查驗(yàn)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)

施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。

（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度。

（6）物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。

（7）住房專項(xiàng)維修資金制度。

二、物業(yè)管理法律與政策

1、我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件是《物業(yè)管理?xiàng)l例》

2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是物業(yè)管理服務(wù)。

4、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

5、業(yè)主委員會對欠費(fèi)業(yè)主有督促義務(wù)。

6、前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件合同。

7、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后十日內(nèi)，辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

8、按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是《條例》規(guī)定的、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行的義務(wù)。

9、業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案。

10、物業(yè)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前應(yīng)當(dāng)制定臨時業(yè)主公約。

11、我國對從事物業(yè)管理的專業(yè)管理人員實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制度。

12、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

13、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不可以設(shè)定為房地產(chǎn)抵押權(quán)。

14、危險(xiǎn)房屋鑒定費(fèi)由房屋所有人承擔(dān)。

15、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債。

多想選擇題：

16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括的內(nèi)容包括：崗位必備知識、崗位必備能力、持證上崗。

17、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

18、公民、法人、其它社會組織、外國人是社會活動中承擔(dān)法律責(zé)任的主體。

19、物業(yè)管理服務(wù)具有公共性和綜合性、廣泛性和差異性、持續(xù)性和長期性等特點(diǎn)。

20、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循公開、合理、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

21、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)管理用房等內(nèi)容進(jìn)行約定。

22、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)是告知、制止、報(bào)告。

23、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)和監(jiān)督業(yè)主委員會工作。

24、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，住宅物業(yè)建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正、予以警告、處10萬元以下罰款和退出其所管理的項(xiàng)。

25、《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時限雙方權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第四篇：2013年7月珠海自考輔導(dǎo)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)(上)》復(fù)習(xí)題

2013年7月珠海自考輔導(dǎo)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》（上）總復(fù)習(xí)題

海源教育教學(xué)部

第一章

概論

1.物業(yè)管理實(shí)務(wù)：

2.物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn)：（）、（）

（）、（）、（）。3.系統(tǒng)化原則的要求是（）、（）、（）、（）。4.我國物業(yè)管理發(fā)展不平衡主要表現(xiàn)在哪些方面？ 5.聯(lián)系實(shí)際，談?wù)勎覈飿I(yè)管理實(shí)操的發(fā)展趨勢。6.學(xué)習(xí)物業(yè)管理實(shí)務(wù)的意義。

第二章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)

1.物業(yè)管理企業(yè)獲取物業(yè)管理權(quán)的主要途徑有兩種：一是（），二是（）。2.我國物業(yè)管理的主要方式有（）、（）、（）和（）。3.物業(yè)管理合同有哪些關(guān)鍵條款？

4.管理合同中對管理權(quán)限的規(guī)定要（）、（）、（）。

5.（）是目標(biāo)物業(yè)的管理運(yùn)作預(yù)期要達(dá)到的水準(zhǔn)。

6.從物業(yè)管理運(yùn)作的連續(xù)性考慮，合同期限以（）以上為宜。7.參與談判的管理人員在整個談判過程中必須堅(jiān)持（）、（）、（）、（）的原則。8.物業(yè)管理招標(biāo)： 9.物業(yè)管理投標(biāo)：

10.物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)應(yīng)遵循的原則。

11.物業(yè)管理招標(biāo)一般有（）和（）兩種方式。12.物業(yè)管理建議書與招標(biāo)書有哪些共同要求？二者的區(qū)別。

13.物業(yè)管理建議書中管理費(fèi)用要遵循（）原則，專業(yè)費(fèi)用，即公司應(yīng) 得的（），要參照（）標(biāo)準(zhǔn)來確定。14.物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書包括哪些項(xiàng)目？

第三章 物業(yè)管理的前期介入 1.（物業(yè)管理）前期介入：

2.物業(yè)管理公司提前介入的積極作用。

3.物業(yè)管理公司前期介入的方式有哪些？各具有哪些內(nèi)容？

4.管理公司中期介入的主要工作是（）。

5.按照一般慣例，物業(yè)管理公司最遲介入的時間應(yīng)為（）。6.物業(yè)的竣工驗(yàn)收，可分為（）、（）

（）和（）四種。7.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收有哪些區(qū)別？ 8.物業(yè)的清潔“開荒”：

9.（）是物業(yè)管理公司接管物業(yè)后面臨的第一項(xiàng)繁重工作。10.入伙手續(xù)文件是什么？包括哪些主要內(nèi)容？

第四章 物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu) 1.在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置時應(yīng)遵循哪些主要原則？

2.有效的管理幅度必須考慮很多因素，一般來講，上層管理幅度（）人為 宜，基層管理幅度（）人為宜。按這一要求，部門設(shè)置在（）個左右最好，每個班組的人員在（）左右最好。3.物業(yè)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容歸納起來可分為（）業(yè)務(wù)、（）業(yè)務(wù)、（）業(yè)務(wù)三個部分。

4.職責(zé)權(quán)限的界定要遵循（）原則、（）

原則、（）原則。5.物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的基本類型有（）制、（）制、（）制和（）制四種。6.（）類型的物業(yè)管理公司一般規(guī)模較小。

7.（）組織機(jī)構(gòu)形式較為普遍，它又稱為（），是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長處衍生而來。8.什么是是事業(yè)部制？它的優(yōu)缺點(diǎn)？

（提示：事業(yè)部制又稱為聯(lián)邦分權(quán)制，它被形容為“集中政策下的分散經(jīng)營”）．．．．．．．．．．9.矩陣制的優(yōu)缺點(diǎn)。

10.管理有效與管理高效。

11.什么是目標(biāo)管理？它具有哪些特色？

12.管理的四大職能是（）、（）、（）和（）。13.（）是管理過程的第一職能。

14.企業(yè)中挖掘員工的潛能的最好辦法是（）。15.管理者對所管的一定的工作能否做到完全負(fù)責(zé)取決于（）、（）和（）三個因素。16.（）是企業(yè)追求的目標(biāo)，（）是企業(yè)發(fā)展的靈魂，（）

是企業(yè)的資本。

17.現(xiàn)代企業(yè)文化一般是由四個層次構(gòu)成，表層的（）、淺層的（）、中層的（）和深層的（）。18.現(xiàn)代企業(yè)文化的核心是（）。19.深層的精神文化包括（）、（）、（）、（）和（）等。20.現(xiàn)代企業(yè)文化具有（）、（）、（）、（）和（）五大功能。

第五章 人力資源管理 1.企業(yè)活動應(yīng)具備（）、（）、（）三個基本

要素。

2.人力資源管理的基本內(nèi)容。3.談?wù)勂髽I(yè)員工招聘的途徑。

4.（）是招聘者直觀地了解求職者的（）、（）、（）等的最佳方式。5.招聘者在面試中應(yīng)考慮哪些問題？ 6.面試的方式有哪些？

7.（）是提高服務(wù)質(zhì)量的最佳方法。8.員工培訓(xùn)的意義和原則。

9.（）的培訓(xùn)是對物業(yè)管理從業(yè)人員的最基本、最重要的培訓(xùn)。10.安全消防知識的培訓(xùn)。

11.物業(yè)管理培訓(xùn)工作中，常用的培訓(xùn)教學(xué)方法主要有（）教學(xué)法、（）教學(xué)法、（）教學(xué)法、（）教學(xué)法、（）教學(xué)法。

12.物業(yè)管理公司對員工考核的基本內(nèi)容主要包括（）、（）、（）、（）四個方面。13.培訓(xùn)中能的考核時考察員工的能力素質(zhì)，“能”主要包括哪些能力？ 14.考核中容易出現(xiàn)的問題有（）、（）、（）、（）等。15.光環(huán)效應(yīng)（暈輪效應(yīng)）： 16.激勵：

17.（）和（）是企業(yè)對員工進(jìn)行激勵的兩種最基本方式。18.簡述對員工獎勵和懲罰的技巧。怎樣綜合運(yùn)用？

第六章 物業(yè)管理公約與規(guī)定

1.物業(yè)管理公約：

2.物業(yè)管理公約具有（）約束力和（）約束力。3.制定管理規(guī)定的原則：（）、（）、（）。4.用戶手冊：

5.（）、（）和（）是 管理、維護(hù)物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)功能的三大文件。

第七章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

1.業(yè)主指的是物業(yè)所有權(quán)人，按擁有物業(yè)所有權(quán)狀況的不同，業(yè)主可分為（）和（）。前者多見于（）。2.區(qū)分所有權(quán)人：

3.業(yè)主依法享有的權(quán)利有哪些？

4.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，應(yīng)該用（）以上業(yè)主或業(yè)主代表出席。5.現(xiàn)今業(yè)主合理的投票權(quán)確定依據(jù)應(yīng)該是（）。因其經(jīng)常是變動的，所以以（）作為投票權(quán)的依據(jù)。

6.（）是全體業(yè)主行使自治管理權(quán)的最高決策組織。7.業(yè)主委員會的宗旨：

8.業(yè)主委員會成員一般情況下不得少于（）人。

9.業(yè)主委員會最基本的權(quán)利是（）。10.業(yè)主委員會必須對一定數(shù)量（）%業(yè)主提議的議案盡快給予答復(fù)，一般情況最好在 遞交議案后（）天內(nèi)答復(fù)。

11.業(yè)主委員會必須具備哪些基本條款與相應(yīng)的內(nèi)容？

第八章 房屋維修管理

1.（）是物業(yè)管理公司最經(jīng)常、最持久、最基本的工作內(nèi)容之一。2.廣義的房屋維修包括維修、養(yǎng)護(hù)和（）。3.房屋維修的原則：

4.房屋質(zhì)量管理中最主要的一項(xiàng)工作是（）。5.我國房屋結(jié)構(gòu)分類可分為（）。

6.房屋完損等級一般分為（）類，分別是（）。7.房屋完損等級評定：

8.房屋維修工程管理主要是（）管理和（）管理。9．房屋維修質(zhì)量管理：

10.房屋維修質(zhì)量管理應(yīng)做好哪些方面的工作？ 11.修繕工程交驗(yàn)包括哪些相關(guān)資料？

12.修繕房屋是（）應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。

13.維修標(biāo)準(zhǔn)是按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，將房屋分為“（）”

和“（）”兩類分別制定的。14.房屋維修計(jì)劃一般分為（）計(jì)劃、（）計(jì)劃和（）計(jì)劃。15.翻修工程：

16.房屋日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)的考核指標(biāo)主要有（）、（）、（）和（）。

17.在正常情況下，養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率應(yīng)達(dá)到（）% 以上。

第九章 設(shè)備設(shè)施管理 1.物業(yè)設(shè)施設(shè)備主要由哪些系統(tǒng)構(gòu)成的？ 2.電梯一般由（）設(shè)備、（）設(shè)備、（）設(shè)備和（）設(shè)備組成的。3.談?wù)劮课菰O(shè)備管理的意義。

4.設(shè)備管理主要由（）管理和（）管理兩大部分組成。

5.房屋設(shè)備維修管理：

6.物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)意識。

7.工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在（）分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。

8.用戶將低壓電流通過控制閘，根據(jù)需要將“電能”分配到各用電點(diǎn)，這項(xiàng)工作稱之為

（）；將高壓轉(zhuǎn)換成低壓的工作稱之為（）。

9.對供電設(shè)備的維護(hù)可分為（）和（）兩個方面。

第十章 治安保衛(wèi)管理

1.物業(yè)管理中，治安管理方式主要有（）管理，（）管理。2.治安管理的基本原則。

3.治安管理有（）、（）

和（）等特點(diǎn)。

4.物業(yè)管理公司應(yīng)每天（）小時安排保安員巡視值班，具體工作可分為（）、（）和（）三個方面來實(shí)施。5.什么是治安保衛(wèi)管理的“五防”？

6.門衛(wèi)的基本要求是（）。7.在我國，車輛停放的主要場所有（）、（）、（）、（）和（）等。8.車輛進(jìn)入停車場時限速為（）公里/小時以下。9.在治安管理中，發(fā)現(xiàn)可疑人員時，應(yīng)該如何處理？

第十一章 消防管理 1.發(fā)生燃燒必須具備（）、（）和（）三個條件。

2.（）是最常見助燃物。3.著火源可分為（）、（）、（）、（）等。

4.滅火器按其內(nèi)裝滅火劑種類分為（）、（）、（）、（）等。4.四種滅火器的用途及特點(diǎn)。5.簡述物業(yè)消防管理的措施。

6.如何貫徹落實(shí)“誰做主，誰負(fù)責(zé)”的消防原則？

7.消防演習(xí)組織按員工的消防工作任務(wù)來劃分，主要由（）、（）、（）、（）等組成。

第十二章 物業(yè)清潔保養(yǎng)與管理 1.物業(yè)清潔保養(yǎng)：

2.堿性類清洗劑的種類及特點(diǎn)。3.酸性類清洗劑的種類及特點(diǎn)。

4.衛(wèi)生間內(nèi)，紙簍或垃圾桶手紙應(yīng)不超過（）。

5.進(jìn)行外墻清洗時，如果風(fēng)力超過（）級，不能進(jìn)行高空作業(yè)。6.確保作業(yè)計(jì)劃、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任制的貫徹落實(shí)，應(yīng)該實(shí)行（）、（）

（）三級管理制。7.什么是清潔保養(yǎng)的“四查”？

第十三章 物業(yè)綠化管理 1.居住區(qū)綠化中起主導(dǎo)作用的是（）。2． 樹木具有哪些功能？

3.物業(yè)綠化的類型主要有（）綠化、（）綠化、（）綠化和（）綠化等。4.物業(yè)綠化要求（）、（）、（）、（）的原則。

5.根據(jù)屋頂花園的布置特點(diǎn)，可分為（）式和（）式。6.綠化養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求：

第五篇：物業(yè)管理

Wwp

物業(yè)管理企業(yè)迎接入世挑戰(zhàn)的策略

2001-10-11

品牌：企業(yè)的核心競爭力

21世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)的時代，也是全球經(jīng)濟(jì)一體化的時代，市場營運(yùn)的主體已經(jīng)從“企業(yè)”讓位于“品牌”?！捌放啤笔鞘袌鲋凶罹邲Q定性的要素，也是企業(yè)的核心競爭力，是企業(yè)的無形資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)如果沒有市場中被廣泛認(rèn)可的“品牌”，其在入世后的市場競爭中必將面臨被淘汰出局的危機(jī)。然而，打造一個有價值的物業(yè)管理服務(wù)新品牌，不可能一蹴而就，它是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。作為年輕的物業(yè)管理企業(yè)，它必須利用自己獨(dú)特的經(jīng)營管理服務(wù)理念、文化價值理念、先進(jìn)的管理服務(wù)模式、嶄新的企業(yè)運(yùn)營機(jī)制、以及具有自身特色的企業(yè)文化、社區(qū)文化，致力打造與國際市場、國際品牌接軌的具有鮮明自身特色的物業(yè)管理新品牌。

服務(wù)：競爭的決策質(zhì)素

入世后企業(yè)面臨的競爭將是深層次、人性化、國際標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的競爭。服務(wù)將是競爭的關(guān)鍵，服務(wù)質(zhì)素是競爭的決定因素。物業(yè)公司應(yīng)有針對性地將優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)作為系統(tǒng)工程來建設(shè)。服務(wù)不分范圍，只要是合情合理的，都要盡最大努力去實(shí)現(xiàn)。具體工作中，除要高質(zhì)量地提供房屋保養(yǎng)、治安、綠化、衛(wèi)生、家政等常規(guī)項(xiàng)目外，還應(yīng)致力于探索物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，為業(yè)主提供深層次的教育文化服務(wù)。深圳就有一家物業(yè)公司在全國首開先河地提出并實(shí)施了“名宅加名?！钡膽?zhàn)略，在深圳創(chuàng)辦了深圳特區(qū)規(guī)模最大的學(xué)校和幼兒園，這一新模式實(shí)現(xiàn)了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)文化教育服務(wù)的一體化。再加上在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上與國際接軌，建立了16個內(nèi)部運(yùn)作及考核制度，24小時管理服務(wù)工作流程，很快就在當(dāng)?shù)貥淦鹨幻骓懏?dāng)當(dāng)?shù)钠鞄谩?/p>

有限管理與無限服務(wù)

“有限管理，無限服務(wù)”，就是要淡化物業(yè)管理企業(yè)管理行為的行政色彩，把管理溶于服務(wù)之中。特別提出的是，這種淡化并不是在管理力度及管理能力上的弱化，反過來，它應(yīng)該是對社區(qū)房屋、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)施等管理工作的強(qiáng)化。

物業(yè)管理公司在實(shí)現(xiàn)技防與人防相結(jié)合的同時，要把管理手段及方式的現(xiàn)代化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化，不斷將現(xiàn)代科技革命的最新成果應(yīng)用于物業(yè)管理，通過小區(qū)智能化建設(shè)，持續(xù)提高物業(yè)管理的科技含量。

人才也是資本

市場競爭成敗，很大程度上取決于人才的競爭。人才是物業(yè)管理企業(yè)最活躍最有活力的因素，人力資源是第一資源。因而，企業(yè)必須把對優(yōu)秀人才的管理和激勵提升到人力資本的高度，把人力資源作為一種特殊的資本運(yùn)作?，F(xiàn)代企業(yè)之間的競爭，已從資本和規(guī)模兩個傳統(tǒng)的競爭領(lǐng)域轉(zhuǎn)移到了人才競爭領(lǐng)域，物業(yè)管理企業(yè)對人才應(yīng)該有憂患意識和危機(jī)感。

物業(yè)管理企業(yè)在人才競爭方面，必須樹立起自己獨(dú)特的企業(yè)人才觀，使人才既進(jìn)得來也留得住，還不斷有進(jìn)步。應(yīng)堅(jiān)持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才高地。同時建立有效的激勵機(jī)制，始終把員工培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來對待。這種激勵機(jī)制應(yīng)包括5種：榮譽(yù)激勵、物質(zhì)激勵、參與企業(yè)民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學(xué)習(xí)深造機(jī)會的激勵。員工培訓(xùn)方面重點(diǎn)抓好物業(yè)管理法規(guī)知識、崗位技能、消防知識、服務(wù)意識、禮儀禮節(jié)、職業(yè)道德、電腦操作以及文化科技知識等方面的培訓(xùn)。通過運(yùn)用各種手段，造就一支年輕化、知識化、專業(yè)化，政治過硬、思想活躍，具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理新軍。

文化企業(yè)發(fā)展的永恒主題

在現(xiàn)代社會，文化的功能和作用日益凸現(xiàn)，并從各個層面滲透于人們的工作、學(xué)習(xí)、生活及一切社會活動中，日益明顯地改變著人們的價值觀念和認(rèn)知水平?，F(xiàn)代企業(yè)，只有依靠先進(jìn)的文化價值理念和經(jīng)營理念，才可生生不息。

物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，企業(yè)的文化行為必須與企業(yè)的市場競爭及企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密地聯(lián)系起來，從營銷的角度來審視自身的文化行為，把企業(yè)文化上升到企業(yè)經(jīng)營和市場推銷的層面。同時，使企業(yè)文化與社區(qū)文化相互協(xié)調(diào)與融合，并促使二者之間實(shí)現(xiàn)良性互動，在企業(yè)內(nèi)部，有一種“追求精彩每一天”的價值取向。

在社區(qū)文化中提倡人文關(guān)系，通過科普文化、環(huán)境文化、休閑文化、視覺文化、網(wǎng)絡(luò)文化等的營造，為社區(qū)成員提供商品味的文化服務(wù)。

來源：中國房地產(chǎn)報(bào)

當(dāng)前物業(yè)管理中迫切需要解決的問題

2001-09-30

一、要“斷奶”，割斷與母體的關(guān)系，真正成為獨(dú)立的具有法人地位的物業(yè)管理公司。

目前不少城市房管部門和直管房單位的物業(yè)管理公司，基本上是由房管所(站)的公房經(jīng)營維修人員和各單位的后勤、管房的人員組織起來的翻牌公司。此類公司牌子是新的，但機(jī)制和觀念還是舊的，實(shí)質(zhì)上還是“政企不分，吃大鍋飯”。遇到經(jīng)費(fèi)虧損就向“母體”——房管局(處)報(bào)帳。單位自管房的物業(yè)公司也是由原來管房的和精簡下來的職工成立的，經(jīng)費(fèi)還是由單位列支的。開發(fā)商在樹樓盤品牌的同時，在“肥水不外流”的觀念支配下而建立的物業(yè)管理公司，實(shí)質(zhì)上也是開發(fā)企業(yè)這個“母體”的附屬品，開發(fā)中的遺留問題由“兒子”背，經(jīng)費(fèi)缺乏向“老子”要等等。這類物業(yè)管理公司，與各自的“母體”存在著千絲萬縷的關(guān)系。由于其經(jīng)營好壞并不與企業(yè)的存亡有關(guān)，有些雖名為獨(dú)立核算的法人企業(yè)，實(shí)際上還是靠各自的“母體”的“奶水”滋養(yǎng)，缺乏自身的激勵機(jī)制。當(dāng)前大量依附“母體”的物業(yè)管理公司關(guān)鍵的是要堅(jiān)決“斷奶”，使之真正成為產(chǎn)權(quán)明確、貴權(quán)明析、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)，以獨(dú)立企業(yè)法人的模式運(yùn)作，走向市場，向市場要效益，在市場競爭中求生存、求發(fā)展，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

二、要建立市場競爭機(jī)制。

目前，物業(yè)管理真正采取招標(biāo)形式的并不多，大部分舊區(qū)房管部門的翻牌公司還自守著在其原來的行政管理范圍內(nèi)地段的當(dāng)然公司；新區(qū)大部分是由開發(fā)商為達(dá)到自己的銷售目的而建立的附屬物業(yè)管理公司；單位自管房的物業(yè)管理公司更是自守地盤自我管理，有的還排斥外地區(qū)、外單位的真正企業(yè)化的物業(yè)管理公司的競爭。因此，要真正動真格的引入市場競爭機(jī)制，由業(yè)主委員會自行公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，讓他們參與市場競爭。但是要在商海中競爭、生存、發(fā)展，必須要使自己成為真正獨(dú)立的企業(yè)，脫離附屬地位，徹底轉(zhuǎn)變觀念，對原來的人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，養(yǎng)成高度負(fù)責(zé)，刻苦耐勞的工作態(tài)度；建立和完善按市場需要的工作規(guī)范，以積極姿態(tài)投入市場競爭，以自己的良好信譽(yù)和實(shí)實(shí)在在的服務(wù)和合理的收費(fèi)去吸引業(yè)主委員會的招聘。最近上海市新黃浦集團(tuán)將直屬企業(yè)——合眾公司正式轉(zhuǎn)制為民營的物業(yè)管理公司。這種把管理和服務(wù)經(jīng)營職能從集團(tuán)所有權(quán)中剝離出來，為物業(yè)管理走向市場，創(chuàng)造了先決條件。

三、業(yè)主委員會的法律地位問題要解決。

在解決物業(yè)管理公司的附屬地位和進(jìn)入競爭市場后，為了有利于雙向選擇，業(yè)主委員會的法律地位問題必須盡快解決，否則，所謂雙向選擇也是難以實(shí)現(xiàn)的。目前的實(shí)際情況是，居民委員會有一個《城市居民委員會組織法》。物業(yè)管理公司系企業(yè)法人，而業(yè)主委員會則什么都不是。有的城市雖然在試點(diǎn)中建立新型社區(qū)，但絕大多數(shù)地區(qū)，業(yè)主委員會系群眾自治組織，不具備法人資格，只是“上無頭，下無腳”的松散組織。目前，上海市把業(yè)主委員會定位為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。深圳規(guī)定，業(yè)主委員會經(jīng)政府社團(tuán)登記部門依法核準(zhǔn)登記后，取得社團(tuán)法人資格。杭州市在近期也進(jìn)行了新型社區(qū)取代居民區(qū)的試點(diǎn)，這種試點(diǎn)在自治性的基層性方面，與業(yè)主委員會有重疊之處。它們之間有什么區(qū)別和聯(lián)系，如何界定它們之間的責(zé)權(quán)利，實(shí)際上還是有爭議的。到底如何使業(yè)主委員會成為具有法人地位的組織，還是深圳的辦法比較可行，這對全國物業(yè)管理行業(yè)來說，這是一個迫切需要解決的問題。

四、要“增血”。

“增血”就是要提高職工工資含量中的物業(yè)管理費(fèi)用?，F(xiàn)在全國除港澳、廣深等南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)外，普遍反映物業(yè)管理收費(fèi)難。除了物業(yè)管理公司的素質(zhì)好、制度全、服務(wù)好等等條件外，很重要的原因是港澳、廣深地區(qū)人均收入較高?，F(xiàn)在他們的物業(yè)管理費(fèi)與他們的工資收入相比比例已不算大。相對內(nèi)地，職工每月平均五六百元工資收入，要交幾十元甚至一百元的物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)在有點(diǎn)困難。從理論上講，職工工資應(yīng)該包括物業(yè)管理消費(fèi)的貨幣化分配。將計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下房屋管理由單位完全包下來，改為由居民所在單位以貨幣工資的形式發(fā)給職工個人，再由個人自己去購買物業(yè)管理服務(wù)。據(jù)北京市測算，如果物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼占工資的5％，工資年增長率應(yīng)為8％，在此基礎(chǔ)上職工就可以承受基本的物業(yè)管理費(fèi)支出。最近建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司一位負(fù)責(zé)同志曾談到工資改革要增加職工的物業(yè)管理費(fèi)用。這是非常合乎經(jīng)濟(jì)改革的方向，而又非常合乎實(shí)際情況的政策措施。

五、要樹立物業(yè)管理也是商品的觀念。

我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制幾十年，人們對住房是福利的觀念根深蒂固。由于當(dāng)年實(shí)行的是低工資，住房和物業(yè)管理的費(fèi)用均作了扣除，低房租中已包含了管理費(fèi)。現(xiàn)在經(jīng)過20多年的經(jīng)濟(jì)體制改革，住房是商品的觀念基本上已被普遍接受。近幾年，個人購房的比例已逐年增加。但是由于工資提高遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價的提高，人們對物業(yè)管理費(fèi)用仍認(rèn)為比過去房租高出不少，因而存有抵觸情緒。除了工資中應(yīng)考慮增加物業(yè)管理的部分外，很重要的一條，就是物業(yè)管理也是商品的觀念仍相當(dāng)薄弱。

物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，同所有服務(wù)業(yè)一樣，是以其特殊商品——對物業(yè)的維護(hù)和對業(yè)主的各種服務(wù)，并向社會提供這種商品，以滿足現(xiàn)代人們的需求為目的。這種“商品”的價值和使用價值都是客觀的和有形的。事實(shí)已經(jīng)證明，由物業(yè)管理企業(yè)提供的優(yōu)美的居住環(huán)境以及小區(qū)治安和精神文明建設(shè)，在現(xiàn)在和將來都將影響物業(yè)的價值。如果同意物業(yè)管理服務(wù)也是“商品”，那么消費(fèi)者用貨幣購買這種“商品”也是天經(jīng)地義的事。

作者：李國文 來源：《南方房地產(chǎn)》

物業(yè)管理服務(wù)的按質(zhì)論價及其意義

2001-09-27

所謂“按質(zhì)論價”，就是按照同一市場上同類商品質(zhì)量的差別規(guī)定不同的價格，分等定價，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，低質(zhì)低價，同質(zhì)同價。這是市場交易中公認(rèn)的一項(xiàng)基本原則。在物業(yè)管理市場上，銷售的商品是物業(yè)管理服務(wù)。如果從市場上銷售的商品這一角度來看待物業(yè)管理服務(wù)，同樣可對其實(shí)行按質(zhì)論價。

一、物業(yè)管理服務(wù)按質(zhì)論價中“質(zhì)”的內(nèi)容

對于服務(wù)質(zhì)量高的物業(yè)管理服務(wù)就應(yīng)允許高收費(fèi)，而對于服務(wù)質(zhì)量低的物業(yè)管理服務(wù)就應(yīng)實(shí)行低收費(fèi)。將物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量與其收費(fèi)掛鉤，根據(jù)服務(wù)質(zhì)量分等定價。為了推行按質(zhì)論價，首先必須明確物業(yè)管理服務(wù)中“質(zhì)”的內(nèi)容，即物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)涵。就物業(yè)管理服務(wù)來說，在考察其質(zhì)量問題時，應(yīng)考慮以下兩個方面的內(nèi)容。

第一，“質(zhì)量”要反映物業(yè)管理服務(wù)滿足住戶或業(yè)主需要的基本特性，即物業(yè)管理服務(wù)作為商品所體現(xiàn)的使用價值。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量是通過其滿足住戶明確或隱含需要能力的大小來反映的，其滿足住戶明確或隱含需要的能力越大，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量便越高，反之，服務(wù)質(zhì)量便低。這里所強(qiáng)調(diào)的便是物業(yè)管理服務(wù)作為產(chǎn)品所體現(xiàn)的使用價值。物業(yè)管理公司所生產(chǎn)的產(chǎn)品是服務(wù)，即為物業(yè)委托人提供管理、技術(shù)和勞務(wù)的服務(wù)。這種服務(wù)產(chǎn)品和其它行業(yè)的服務(wù)產(chǎn)品相比復(fù)雜得多，具體表現(xiàn)在于其項(xiàng)目多、范圍大、時間長、技術(shù)專業(yè)性強(qiáng)。因此，在考察質(zhì)量問題時，應(yīng)考慮物業(yè)管理服務(wù)的特性，要依據(jù)可以觀察到的和需經(jīng)顧客評價的特性對服務(wù)質(zhì)量加以明確。具體來說，從可以觀察到的和住戶或業(yè)主的角度出發(fā)，對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有影響的特性主要包括在以下四方面：

首先，是從事物業(yè)管理服務(wù)的人員和物質(zhì)資源。物業(yè)管理服務(wù)與一般商品的重要區(qū)別在于，一般商品通常以具體的物質(zhì)形態(tài)為其存在的形式，并可用儲存的商品來及時滿足市場的需求；而物業(yè)管理服務(wù)是以提供管理、技術(shù)和勞務(wù)這種“活”勞動作為其存在的形式，無法采用儲存的方式來及時滿足市場的需求。因此，為了及時滿足業(yè)主或住戶的需要，確保物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)必須具備必要的人員和物質(zhì)資源。

其次，是業(yè)主或住戶在享受物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的等待時間、提供時間和過程時間。從顧客的角度出發(fā)，在享受服務(wù)過程中都希望等待的時間短、提供服務(wù)的時間及時，且提供服務(wù)過程的時間快(敷衍了事者除外，這里強(qiáng)調(diào)的是多、快、好、省)，這也是衡量物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量高低的重要因素之一。而對于享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主或住戶來說，他們在享受服務(wù)過程中同樣希望如此。如果物業(yè)管理服務(wù)無法做到等待時間短、提供服務(wù)及時和服務(wù)過程快，將會難以滿足業(yè)主或住戶的需要。

再者，便是物業(yè)管理服務(wù)的衛(wèi)生、安全性、保密性和可靠性。物業(yè)管理服務(wù)作為商品來說的使用價值在于它能滿足業(yè)主或住戶的需要。但是，如果業(yè)主或住戶在享受服務(wù)過程中無法得到衛(wèi)生、安全性、保密性和可靠性的保障，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量便無從談起，這也是對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量最基本的要求。尤其是衛(wèi)生、安全性，根據(jù)我國的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條，消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。如果在提供物業(yè)管理服務(wù)的過程中無法保證衛(wèi)生、安全性，面臨的不僅僅是質(zhì)量問題，恐怕還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

最后，是在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中所表現(xiàn)出來的應(yīng)答能力、方便程序、禮貌、合適、勝任程度、可信性、準(zhǔn)確性、完整性、技藝水平、信用和有效的溝通聯(lián)絡(luò)。而在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)管理公司是通過服務(wù)人員的具體服務(wù)行為與業(yè)主或住戶進(jìn)行交流、溝通，要滿足業(yè)主或住戶的需求，就必須對物業(yè)管理人員的行為能力、道德素質(zhì)制定相應(yīng)的規(guī)范要求。從行為能力未看，主要是指物業(yè)管理服務(wù)人員的應(yīng)答能力、方便程序、合適、勝任程度、準(zhǔn)確性、完整性、技藝水平、有效的溝通聯(lián)絡(luò)等方面；而從道德素質(zhì)來看，主要是物業(yè)管理服務(wù)人員禮貌、可信性、信用等方面。如果對物業(yè)管理服務(wù)人員的行為能力和道德素質(zhì)不作出相應(yīng)的規(guī)范要求，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量便無法得到保證。

以上是從物業(yè)管理服務(wù)滿足業(yè)主或住戶的使用要求出發(fā)，在考察其質(zhì)量時所應(yīng)具備的基本特性。但是，在商品交換中，商品的質(zhì)量不僅是指商品的使用價值，同時還包合必不可少的社會經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，即物業(yè)管理在滿足業(yè)主或住戶需要的同時，要為業(yè)主或住戶帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。

第二，“質(zhì)量”要反映物業(yè)管理服務(wù)所體現(xiàn)的社會經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，即物業(yè)管理服務(wù)的有用程度所帶來的社會經(jīng)濟(jì)效益。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量是指物業(yè)管理服務(wù)這種商品的有用程度所帶來的經(jīng)濟(jì)效益。從商品的角度來考察物業(yè)管理服務(wù)，我們可以將物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量分為生產(chǎn)質(zhì)量和消費(fèi)質(zhì)量。生產(chǎn)質(zhì)量一方面包括提供物業(yè)管理服務(wù)過程中所創(chuàng)造的體現(xiàn)其使用價值的各種基本特性，它在提供物業(yè)管理服務(wù)過程結(jié)束后就被確定下來；另一方面還包括具有這種基本特性的使用價值能給消費(fèi)者帶來的經(jīng)濟(jì)效果。這并非生產(chǎn)和消費(fèi)兩個不同的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而是在交換中。生產(chǎn)質(zhì)量轉(zhuǎn)化為消費(fèi)質(zhì)量，才成為社會質(zhì)量。如同商品的價值決定與價值實(shí)現(xiàn)一樣，物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)質(zhì)量是在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中確定的，但在交換中，還有個被社會承認(rèn)與否和承認(rèn)程度的問題，即消費(fèi)者從經(jīng)濟(jì)上考慮能否接受該服務(wù)的問題，這就是消費(fèi)質(zhì)量。因此，消費(fèi)質(zhì)量在社會質(zhì)量的形成中起著決定的作用。

在物業(yè)管理服務(wù)這種商品的交換過程中，物業(yè)管理公司提供具有一定質(zhì)量的使用價值，而業(yè)主或住戶則對所需服務(wù)的使用價值進(jìn)行“估價”，即對它的質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)，實(shí)質(zhì)上就是衡量不同服務(wù)質(zhì)量所帶來的經(jīng)濟(jì)效益大小，享受該服務(wù)是否值得。不論是對物業(yè)管理公司、還是對業(yè)主或住戶，使用價值的不同質(zhì)量都會帶來不同的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司和業(yè)主或住戶交換雙方所要求的經(jīng)濟(jì)效益得到均衡，或者說交換雙方的經(jīng)濟(jì)效益都得到滿足時，交換才能成立。這時，物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)質(zhì)量和消費(fèi)質(zhì)量就均衡為社會質(zhì)量，而它所反映的效用，就是社會經(jīng)濟(jì)效益?？梢?，物業(yè)管理服務(wù)滿足業(yè)主或住戶需要的基本特性，是社會經(jīng)濟(jì)效益的物質(zhì)基礎(chǔ)。然而，社會經(jīng)濟(jì)效益大，并不一定要求物業(yè)管理服務(wù)的基本特性最好，而是要求物業(yè)管理服務(wù)的基本特性所帶來的價值增長最大。

因此，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量這一概念的社會經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，是指物業(yè)管理服務(wù)的使用價值滿足社會需要的程度，它是由帶來一定社會經(jīng)濟(jì)效益的物業(yè)管理服務(wù)的基本特性所確定的。正是這個意義上的質(zhì)量才是物業(yè)管理服務(wù)按質(zhì)論價的價格所依據(jù)的質(zhì)量。

綜上所述，在對物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行按質(zhì)論價的過程中，我們考察其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)涵時，既要反映物業(yè)管理服務(wù)滿足住戶或業(yè)主需要的基本特性，即物業(yè)管理服務(wù)作為商品所體現(xiàn)的使用價值；又要反映物業(yè)管理服務(wù)所體現(xiàn)的社會經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，即物業(yè)管理服務(wù)的有用程度所帶來的社會經(jīng)濟(jì)效益。在綜合考慮物業(yè)管理服務(wù)滿足住戶或業(yè)主需要的能力及其有用程度所帶來的社會經(jīng)濟(jì)效益基礎(chǔ)上，再來確定物業(yè)管理服務(wù)的價格，這才是物業(yè)管理服務(wù)的按質(zhì)論價。

二、物業(yè)管理服務(wù)按質(zhì)論價的意義

前面探討了物業(yè)管理的按質(zhì)論價，那么，它對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有何現(xiàn)實(shí)意義呢?我以為主要有以下兩方面的意義。

第一，實(shí)行按質(zhì)論價，可以更好地滿足對物業(yè)管理服務(wù)多層次的市場需求，正確引導(dǎo)對物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)行為。

通過實(shí)行按質(zhì)論價，一方面，要求物業(yè)管理公司根據(jù)擬提供服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，合理制定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，更好地滿足物業(yè)管理多層次的市場需求；另一方面，讓消費(fèi)者即業(yè)主根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，來選擇自己所需要的物業(yè)管理服務(wù)，正確引導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)行為。

第二，實(shí)行按質(zhì)論價，可以規(guī)范物業(yè)管理公司的定價行為，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭。

物業(yè)管理進(jìn)入“競爭”的時代已是不言而喻的現(xiàn)實(shí)，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負(fù)面作用，促進(jìn)競爭的積極作用，在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)推行按質(zhì)論價，不啻為良策之一。通過按質(zhì)論價，規(guī)范物業(yè)管理公司的經(jīng)營行為，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，在行業(yè)內(nèi)真正地開展公平競爭。這也是在物業(yè)管理行業(yè)推行按質(zhì)論價的意義所在。

作者：杜江南 來源：《中國房地產(chǎn)》

當(dāng)前物業(yè)管理狀況透析及其對策

2001-09-20

一、當(dāng)前物業(yè)管理狀況的原因分析

當(dāng)前，我國的物業(yè)管理公司大致可分為四類：一是由房管所(房管站)轉(zhuǎn)軌組建的；二是由房地產(chǎn)開發(fā)商為解決售后服務(wù)而自行組建的；三是由大型企事業(yè)單位在機(jī)構(gòu)改革中逐步推向社會的后勤科室轉(zhuǎn)變而來的；四是從事專業(yè)物業(yè)管理工作的公司。物業(yè)管理水平已難以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需要，前進(jìn)中的絆腳石主要有以下幾個方面：

(1)小區(qū)的規(guī)模不大，直接影響到物業(yè)管理的規(guī)模效益和品牌效應(yīng)的形成，而規(guī)模效益的形成是物業(yè)管理健康發(fā)展的最基本條件。我國住宅供應(yīng)雙軌制導(dǎo)致了自管公房的大量存在，其公有住宅的使用管理，充其量只能是企事業(yè)單位后勤的一部分，根本不可能建立物業(yè)管理市場。住宅商品化程度無法提高，物業(yè)管理市場化就沒辦法實(shí)現(xiàn)，更談何規(guī)范效益了。另外，不少城市的小區(qū)規(guī)模小，有的小區(qū)充其量只能算是組團(tuán)，小規(guī)模的住宅群不利于物業(yè)管理規(guī)模效益的實(shí)現(xiàn)。(2)物業(yè)管理行業(yè)利潤低，任何行業(yè)的生存與發(fā)展，都必須以一定的產(chǎn)業(yè)利潤作為存在的條件，如果一個行業(yè)的利潤率低于社會平均利潤率，那么這個行業(yè)的資源將自由流向高利潤的行業(yè)或被掠奪。早些時間，論壇上多引導(dǎo)物業(yè)公司從事多種經(jīng)營，通過其他行業(yè)的經(jīng)營成果來扶持本行業(yè)的發(fā)展，從中就可看出物業(yè)管理行業(yè)的利潤如何了。

(3)業(yè)主對物業(yè)管理的觀念有待改進(jìn)。由于我國長期的住宅消費(fèi)模式是福利型的，使業(yè)主們還不大習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)的觀念，如今讓他們“花錢住房子”，就容易產(chǎn)生對物業(yè)管理的過分要求，憧憬著少收費(fèi)，多辦事，辦好事，唯美主義思想較為嚴(yán)重。物業(yè)管理行業(yè)處于市場經(jīng)濟(jì)中自然脫離不了等價交換、有償服務(wù)的準(zhǔn)則，“天下沒有免費(fèi)的午餐”。香港物業(yè)管理的協(xié)議定價方式滲透了有償服務(wù)的方式，南京推行的等級收費(fèi)方式也昭示著一分錢一分貨的市場準(zhǔn)則。另外個別業(yè)主的道德水平也阻礙物業(yè)管理市場的規(guī)范發(fā)展，亂丟垃圾、亂停車、不繳費(fèi)等現(xiàn)象時有發(fā)生，似乎這些“特權(quán)”就是他的本事。道德水平是維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的不可缺少的要件，道德水平的低下直接增加了物業(yè)管理的成本，最終影響到物管的質(zhì)量。個別業(yè)主對家庭小圈圈很看重，裝修等富麗堂皇，而對社區(qū)環(huán)境卻漠不關(guān)心，難怪有外賓大為感嘆小家與大家的反差。

(4)物業(yè)管理行業(yè)的人力資源匱乏。物業(yè)管理較低的行業(yè)利潤率、瑣碎的日常工作，不能吸引相對優(yōu)秀的人才投身到物業(yè)管理行業(yè)，人才的流失也十分嚴(yán)重，更多的人將物業(yè)管理公司當(dāng)作了工作的跳板。

二、物業(yè)管理應(yīng)加強(qiáng)的幾個方面

良好的物業(yè)管理是房產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵。一個物業(yè)管理企業(yè)不僅要運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)對房屋建筑和附屬設(shè)施、場地以及物業(yè)區(qū)域、衛(wèi)生、綠化、保衛(wèi)等實(shí)施專業(yè)化管理和維護(hù)服務(wù)，還要創(chuàng)造良好的社區(qū)文化，為業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)質(zhì)、舒適的居住環(huán)境。

作為政府部門要制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，完善政策措施，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。在鞏固新建住宅小區(qū)物業(yè)管理成效的同時，應(yīng)有計(jì)劃地對舊住宅進(jìn)行整治、改造、出新。要加強(qiáng)法制建設(shè)。明確各方的權(quán)、責(zé)、利，在市場準(zhǔn)人、行業(yè)規(guī)范、權(quán)利與義務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、糾紛處理、法律責(zé)任等建立約束規(guī)范機(jī)制，形成對物業(yè)公司、業(yè)主、開發(fā)商一個有效的約束。政府應(yīng)著力培育符合市場要求的有利于等價交換的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系，同時要造就一個合格的高質(zhì)量的業(yè)主委員會，內(nèi)它來具體主張物業(yè)管理市場消費(fèi)者的權(quán)利。在小區(qū)的規(guī)劃時，要做到統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、增加小區(qū)的規(guī)模，促進(jìn)物管的規(guī)模效益。加強(qiáng)物業(yè)管理的宣傳，正確引導(dǎo)人們對物管的認(rèn)識。在物業(yè)管理不成熟的市場條件下，媒體更應(yīng)該扶持，不能一棒子打死，要多份關(guān)愛。要制定出合理的物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，我國的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一陣“禁止亂收費(fèi)”的潮流影響下，已偏離了市場規(guī)律。據(jù)介紹，物業(yè)管理水平較高的深圳市，它的高級住宅物業(yè)費(fèi)在4．5-5元／平方米，是一般中等城市的6-7倍。試想低下的收費(fèi)能創(chuàng)造出一個高品質(zhì)的小區(qū)嗎? 作為物業(yè)公司，要走規(guī)范化、規(guī)?；?jīng)營之路。物業(yè)管理服務(wù)有形性的缺乏決定了物業(yè)管理企業(yè)品牌和內(nèi)在品質(zhì)的重要性。要實(shí)施品牌戰(zhàn)略，以品質(zhì)取勝。要做好“服務(wù)者”的角色定位，樹立服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理服務(wù)工作不能僅停留在淺層的修修補(bǔ)補(bǔ)上，而要不斷挖掘深度，加強(qiáng)創(chuàng)新工作，減少物業(yè)管理的營運(yùn)成本。如一卡制，業(yè)主在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用(包括水、電、閉路、物業(yè)費(fèi)等)，都通過一卡來解決。通過購買充值卡來買水、買電消費(fèi)，這也是一種催繳方式的突破。

作者：黃椿 來源：《中國房地信息》

淺析我國物業(yè)管理發(fā)展的新趨勢

2001-08-29

目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。全國除萬科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管房面積超過600萬平方米外，物業(yè)管理企業(yè)平均管房面積偏低。要改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力，走集團(tuán)化發(fā)展道路，就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。

1、集團(tuán)化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。我國的物業(yè)管理已進(jìn)入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平和服務(wù)質(zhì)量。滿足人們對生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建成物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，使集團(tuán)成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。

2、集團(tuán)化發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過集團(tuán)的整體實(shí)力，在市場競爭中奪得更多的物業(yè)管理項(xiàng)目，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的狀況，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

3、集團(tuán)化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬?、技術(shù)分散的格局。人才資源是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的關(guān)鍵。物業(yè)管理是集房屋管修、設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)消防管理及公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)于一身的管理。它要求從事物業(yè)管理的人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而且要有專業(yè)技能。目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以通過對集團(tuán)成員企業(yè)人力資源進(jìn)行重新的組織和調(diào)整，將分散的人才資源實(shí)行優(yōu)化組合，集中人才優(yōu)勢，使企業(yè)人才形成最佳結(jié)合。

4、集團(tuán)化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)?，F(xiàn)在許多物管企業(yè)僅局限于物業(yè)管理，難以向其他經(jīng)營領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時，據(jù)自身的優(yōu)勢，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，組建若干分公司。通過多種經(jīng)營，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

5、集團(tuán)化發(fā)展有利于參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，占領(lǐng)市場是每個企業(yè)追求的目標(biāo)。我國石油、汽車等行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的實(shí)踐就是很好的證明，物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，只有組建企業(yè)集團(tuán)，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、裝備、管理、服務(wù)上都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中立于不敗之地。

6、集團(tuán)化發(fā)展有利于走出國門，進(jìn)入國際市場。從目前來看，我國的物業(yè)管理企業(yè)尚沒有打進(jìn)國際市場，一是我國的物業(yè)管理還處于起步階段，物業(yè)管理服務(wù)的水平不高，難以進(jìn)入；二是國際物業(yè)市場競爭激烈，單個企業(yè)孤軍奮戰(zhàn)、勢單力薄缺乏競爭力。只有將物業(yè)骨干企業(yè)組成企業(yè)集團(tuán)，發(fā)揮整體優(yōu)勢，用“聯(lián)合艦隊(duì)”打入國際市場。隨著我國加入世貿(mào)組織日期的臨近，我們更應(yīng)從思想上、組織上、人才上做好準(zhǔn)備。

組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原則，防止行政化傾向；三是要保持適度的發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴(kuò)大；四是要保持適度的經(jīng)營領(lǐng)域，防止過分追求經(jīng)營多樣化；五要規(guī)范化運(yùn)作，防止簡單化草率組合；六是要強(qiáng)化內(nèi)部管理，防止忽視自身建設(shè)。只有這樣，組建起來的物業(yè)企業(yè)集團(tuán)才能適應(yīng)物業(yè)管理新形勢、新情況、新任務(wù)的要求，擔(dān)負(fù)起時代賦予的歷史使命。

來源：中國房地產(chǎn)報(bào)