第一篇：增加保障房供應(yīng)還不夠

增加保障房供應(yīng)還不夠

財經(jīng)觀察 作者毛木子

在十八屆三中全會即將召開之際，習(xí)近平在日前中央政治局學(xué)習(xí)中首次對房地產(chǎn)政策思路做出點評，提出重點將放在保障房供應(yīng)上。但并未提及其他商品房調(diào)控措施。

目前保障房面臨分配不公平、效率低下，而主要承建方地方政府又難有建設(shè)動力。而如果強行推進，則有可能進一步推升地價進而導(dǎo)致房價上漲。在改革大幕即將開啟之際，房地產(chǎn)調(diào)控需要的不僅是一針強心劑? [評論]習(xí)近平：要千方百計增加住房供應(yīng) 新領(lǐng)導(dǎo)層首次點評房地產(chǎn)政策思路

11年以來保障房推進情況。

三中全會即將召開，中央終于正式公布其房地產(chǎn)調(diào)控思路。據(jù)新華社電，中共中央政治局10月29日下午就加快推進住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進行第十次集體學(xué)習(xí)。提出房地產(chǎn)調(diào)控重點將放在保障房，構(gòu)建以政府為主的基本住屋保障，并重申3600萬套保障房要全力完成。

中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時指出，解決群眾住房問題是一項長期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題。

習(xí)近平指出，加快推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。

習(xí)近平強調(diào)，要千方百計增加住房供應(yīng)，同時要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費模式。并重申了“十二五”規(guī)劃提出的保障房覆蓋率目標(biāo)——由去年約13%提高至2015年20%。值得注意的是，在三中全會召開之前，此次對于保障房的表態(tài)，是新一屆領(lǐng)導(dǎo)層首次對房地產(chǎn)問題表態(tài)。中央對房地產(chǎn)問題進行表態(tài)對后期政策方向具備重要指導(dǎo)意義。

事實上，中央重視保障房早已非常明確。此前國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，提出2013年至2017年五年共計改造各類棚戶區(qū)1000萬戶。而8月2日，新湖中寶發(fā)布再融資預(yù)案定向增發(fā)方案并復(fù)牌，募資投向為上海棚戶區(qū)改造項目。當(dāng)時就有知情人士透露，此次監(jiān)管層對房企再融資開閘的條件中，是否有保障房開發(fā)項目是一個重要審核依據(jù)。管理層有意通過再融資開閘，為保障房提供金融支持。

調(diào)控思路明確 執(zhí)行力度將經(jīng)受考驗

03-08年我國經(jīng)濟適用房體系在不斷減小。

雖然講話主旨是針對保障房建設(shè)，但其中連帶表達的對房地產(chǎn)市場管理的思路繼續(xù)鞏固了沿著加大供給，更市場化的方向發(fā)展，給了市場一個調(diào)控思路的明確方向。

海通證券認(rèn)為，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位變化大致經(jīng)歷三個階段。1998年房改以前，房地產(chǎn)行業(yè)基本屬于非市場化狀態(tài)。市場房源屬于單位自建或者國家分配。

1998年我國開始住房改革，正式通過《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。該文件指出我國住房改革的目標(biāo)是“穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度”；目標(biāo)定位是 “停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系?！睆囊陨媳硎隹?，當(dāng)時地產(chǎn)定位已保障房供應(yīng)為主。

2003年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中房地產(chǎn)行業(yè)定位明確改為“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。自此，房地產(chǎn)行業(yè)的市場化定位被完全定位于商品房市場，保障市場進入缺失狀態(tài)。

隨后中國房價進入高速膨脹期，中央多次出臺調(diào)控政策都無法阻止房價瘋狂上漲的腳步。政府在2011年首次提出3600萬套保障性住房計劃，試圖通過增加供應(yīng)來遏制房價上漲。不過這個計劃卻在執(zhí)行過程中不斷遭遇挑戰(zhàn)。

為此，2012年的建設(shè)由2011年的1000萬套下調(diào)至700萬套，到了2013年，這一指標(biāo)又變成了630萬套。本次重新提出3600萬套建設(shè)計劃將考驗后期政府在保障房問題上的魄力和執(zhí)行力。保障房建設(shè)困難重重

08年以來，前三季住宅用地供應(yīng)規(guī)模變動（萬公頃）。

不過有魄力并不足以讓人對執(zhí)行力有很大的期待，同時單方面增加保障房供應(yīng)對解決樓市泡沫問題、促進樓市健康發(fā)展作用也比較有限。

保障房的分配問題一直飽受質(zhì)疑。地方政府由于得不到賣地收入，還要補貼建設(shè)資金，令其執(zhí)行力度不足；企業(yè)也叫苦不迭，認(rèn)為應(yīng)該是政府的責(zé)任，卻要自己買單。這使得保障房經(jīng)常被建在交通等配套設(shè)施偏遠欠發(fā)達的地區(qū)。

同時對普通人來說，申請保障房的資格和標(biāo)準(zhǔn)又極為嚴(yán)格而苛刻，而對于很多大企業(yè)和政府部門人員來說，又有大量尋租機會。好不容易獲得資格，其地段又讓人難以滿意。

除去主觀因素，地方政府也有苦難言。據(jù)方正證券估算，預(yù)計年底在建保障房達1490萬套，大量在建保障房意味著巨大的資金需求，無論是從投資規(guī)模還是建設(shè)成本估算，今年資金缺口都很大，而資金缺口大很可能是保障房建設(shè)進度慢于預(yù)期的主要原因。

預(yù)計今年保障性安居工程財政支出將達4200億元，高于去年的3800億元，是保障房建設(shè)資金的重要來源。截至9月，今年新增保障房開發(fā)貸款1150億元，無法彌補全年資金缺口，保障房建設(shè)需要更多的資金支持。

而地方政府目前普遍飽受地方債務(wù)拖累，保障房建設(shè)資金恐怕有源無水。如果強行上馬，地方政府只能繼續(xù)依靠賣地制造“地王”增加收入。而一旦這種模式形成惡行循環(huán)，可能高房價不僅沒有被遏止住，開發(fā)商反而會增加買地沖動，推動地價、房價繼續(xù)上漲。講話仍停留在宏觀層面 具體措施有待驗證

40個城市土地總成交價及溢價率。

要增加保障房供應(yīng)，就需要加大土地供應(yīng)，增加住房用地供應(yīng)總量，促使地方政府供地。而這在目前以GDP為政績考核指標(biāo)的模式下難以實現(xiàn)，需要改變的不僅僅是經(jīng)濟發(fā)展模式。

此外，保障房的建設(shè)資金問題不是靠豪壯的口號可以填補的。如何通過財政性資金對保障房建設(shè)進行支持，支持的力度有多大還有待驗證。同時，既然多次提到了市場化改革促供給，那么如何吸引企業(yè)和其他機構(gòu)參與保障房建設(shè)和運營也是亟待解決的問題，而探索建立非營利性機構(gòu)參與保障房建設(shè)和運營的體制機制也迫在眉睫。平安證券也認(rèn)為，此次講話的表述仍停留在宏觀層面，并未涉及具體政策，因此短期仍無法視為政策落地式的拐點信號。而十八屆三中全會對土地流轉(zhuǎn)、房產(chǎn)稅、住房供應(yīng)的定調(diào)仍存在驗證空間。預(yù)計地產(chǎn)的政策方針大方向?qū)⒀刂舜伪硎鲎?，但落地政策的程度和幅度仍存在模糊點，后期仍有政策驗證空間。這也意味著僅靠增加保障房的供應(yīng)并不能徹底解決樓市泡沫問題。目前有關(guān)中國樓市崩盤的擔(dān)憂與日俱增，神木、鄂爾多斯等城市變身“鬼城”、溫州樓市“崩盤”的報道屢見不鮮。而京滬廣深等一線城市的房價仍然一路上揚，“地王”又不斷在行政強制干預(yù)下逆勢誕生。此時無論是針對購買方，還是不同城市和地區(qū)，調(diào)控“一刀切”的做法已經(jīng)證明無效，需要更多有針對性的樓市調(diào)控組合拳出臺，才能讓保證保障房供應(yīng)這一措施取得成效，才有望促進樓市健康發(fā)展。在三中全會即將召開之際，主席對房地產(chǎn)問題進行表態(tài)對后期政策方向具備重要指導(dǎo)意義。但對于已經(jīng)積重難返的中國樓市而言，僅僅是增加保障房的供應(yīng)還不夠，需要更多具體有針對性的調(diào)控措施出臺。版權(quán)聲明：騰訊網(wǎng)原創(chuàng)策劃，歡迎轉(zhuǎn)載或報道，但請注明出處。

第二篇：保障房

宿松縣龍門南路經(jīng)濟適用住房分配銷售細則

第一條 根據(jù)《宿松縣保障性住房管理辦法（試行）》（松政【2011】56號）文件精神及規(guī)定，制定本分配銷售細則。

第二條 申請時間

從2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申請的不予受理。

第三條 申請條件

經(jīng)濟適用住房申請對象必須符合下列條件：㈠具有縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)非農(nóng)戶口，家庭成員均屬于首次購房（含房改房），且實際居住一年以上，家庭年收入低于全縣城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資標(biāo)準(zhǔn)2倍以下，無房或現(xiàn)住房面積人均低于15平方米的住房困難家庭；㈡符合條件㈠的離異人員必須離異達到兩年以上；㈢符合條件㈠的未婚青年必須達到二十六周歲以上。具體細化申請條件：

1、具有縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)非農(nóng)戶口是指申請人具有縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)（按照2003年《宿松縣城總體規(guī)劃》規(guī)定，縣城規(guī)劃區(qū)范圍是孚玉鎮(zhèn)全部區(qū)域及破涼鎮(zhèn)、五里鄉(xiāng)部分區(qū)域）的非農(nóng)戶口，以戶口簿登記為準(zhǔn)；

2、家庭成員均屬于首次購房（含房改房）是指申請人夫婦雙方屬于首次購房（含房改房），以房管部門產(chǎn)權(quán)登記及入戶核查材料為準(zhǔn)；

3、且實際居住一年以上是指申請人在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)實際居

米的；

3、父母無住房，但與其共同生活的子女有住房且現(xiàn)住房面積人均（含父母）超過15平方米的；

4、無特殊原因?qū)⒆杂凶》砍鍪刍蛸浻璧模?/p>

5、申請人夫婦雙方已享受房改政策的；

6、其他不符合經(jīng)濟適用住房政策規(guī)定的。第五條 申請審批的程序和步驟：

1、有工作單位的申請人由其主管部門匯總后統(tǒng)一上報。申請人在所在單位申請，按要求提供相關(guān)材料并填寫“宿松縣經(jīng)濟適用住房申請審批表”一式兩份，由所在單位入戶調(diào)查、組織群眾評議、并進行公示，公示無異議后所在單位簽署初審意見，上報主管部門審核，主管部門審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經(jīng)濟適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員單位復(fù)審，并進行第二次公示，公示無異議后復(fù)審單位簽署復(fù)審意見，上報縣保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

2、無工作單位的申請人由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯總后統(tǒng)一上報。申請人在所在社區(qū)（村）申請，按要求提供相關(guān)材料并按要求填寫“宿松縣經(jīng)濟適用住房申請審批表”一式兩份，由所在社區(qū)（村）入戶調(diào)查、組織群眾評議、并進行公示，公示無異議后所在社區(qū)（村）上報所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核通過后匯總上報縣保障性住房分配審核小組辦公室（同時報送“宿松縣經(jīng)濟適用住房申請審批表”電子檔案），辦公室會同保障性住房申請分配審核小組成員

第三篇：保障房相關(guān)問題

距離國務(wù)院“上半年出臺新非公經(jīng)濟36條執(zhí)行細則”的時間底線尚有不足3個月之時，首個“細則”已經(jīng)基本鎖定在保障性安居工程領(lǐng)域。

據(jù)悉，面對歷史上規(guī)模最大的保障性安居工程，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已起草鼓勵民間資本進入保障性安居工程開發(fā)、建設(shè)領(lǐng)域的詳細規(guī)定，以確保2012年超過1700萬套在建保障性住房帶來的巨大資金需求。

保障房或成破冰先鋒

2012年3月，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)2012年深化經(jīng)濟體制改革工作重點，明確提出在2012年上半年，要出臺“新非公經(jīng)濟36條”所涉各行業(yè)領(lǐng)域的執(zhí)行細則。記者獲悉，相比于壟斷情況較為嚴(yán)重的石油化工、重化工業(yè)等領(lǐng)域，社會資本進入保障性安居工程將有可能最先突破。

住建部一位官員向記者證實，日前，在內(nèi)部會議上，住建部副部長齊驥向包括與會的地方住房和城鄉(xiāng)及建設(shè)系統(tǒng)負(fù)責(zé)人強調(diào)，住建部正在抓緊起草社會資本進入保障性住房開發(fā)、建設(shè)領(lǐng)域的詳細規(guī)定，以使社會資本進入保障性安居工程建設(shè)規(guī)范化。

期待政府明確還款方式

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設(shè)的表態(tài)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)十分認(rèn)同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導(dǎo)，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業(yè)的微利，所以對當(dāng)下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不失為一個選擇。

據(jù)悉，這并非是綠地集團一家企業(yè)面臨的問題?！暗覀冋嬲枰私獾氖枪夥窟@一領(lǐng)域，由于這一領(lǐng)域不予銷售，而是持有，我們企業(yè)介入后如何收回投資，希望政府能有一個比較明確的說法?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

此前，在與基金經(jīng)理的交流中，萬科企業(yè)股份有限公司的郁亮表示，萬科參與保障性安居工程的原則是微利，以代建的模式為主，即發(fā)揮萬科在施工、工程管理方面的專業(yè)性優(yōu)勢，一般情況下不會墊資持有保障性住房。其原因是，對于政府還款，目前沒有明確的規(guī)定。

張玉良則表示，希望政府能夠加強監(jiān)管社會資本介入保障性安居工程的開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)該從大中型企業(yè)開始，以確保保障性安居工程的質(zhì)量。

商務(wù)部和北京市政府昨天在王府井步行街正式啟動“全國消費促進月”。北京則從4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行動”，屆時保障房用戶可以享受裝修、買家電等一條龍式的購買服務(wù)和優(yōu)惠。此外，個人消費者購買大件商品時分期付款可以得到“零手續(xù)費、零首付、低利率”。

北京副市長夏占義特別介紹，將于4月下旬市商務(wù)委聯(lián)手啟動的“保障房‘幸福暖房’行動”，這是為配合保障房政策，拉動住房相關(guān)商品消費而展開的，蘇寧電器、居然之家、宜家家居等家電、家居、家裝企業(yè)跨業(yè)態(tài)聯(lián)合促銷，為保障房用戶提供一條龍式的購買服務(wù)和優(yōu)惠；同時還將在保障房集中的小區(qū)進行落地推廣，該行動將一直持續(xù)至今年年底。

市商務(wù)委表示，目前具體方案正在制定中，屆時會對外公布詳細優(yōu)惠措施。

■ 背景

全國消費促進月

即日起持續(xù)到5月4日，全國范圍內(nèi)超過8萬家企業(yè)將舉行800多項大型主題促消費，包括信用消費惠、暢想品牌展、網(wǎng)絡(luò)放心購、綠色消費行、餐飲美食匯5大內(nèi)容。其中“信用消費惠”已協(xié)調(diào)中國工商銀行等8家商業(yè)銀行和3大消費金融公司開展信用消費，減免個人消費者分期付款費用，推出“零手續(xù)費、零首付、低利率”，用于方便消費者分期付款購買大件耐用消費品的優(yōu)惠政策。

(通訊員鐘潔 記者毛濃曦)“新就業(yè)的大學(xué)生、外來務(wù)工人員這些?夾心層?人群也將與城市低收入者一并納入保障性住房對象?！苯?，陜西省社科院發(fā)布2012年陜西藍皮書，這是其中對“十二五”期間建設(shè)保障性住房提出的新要求。

“2011年全國要完成1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)，陜西省的47.43萬套保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)按期全面開工。在?十二五?期間，陜西省將計劃解決254萬戶城鄉(xiāng)中低收入居民的住房困難，安排建設(shè)保障性安居工程210萬套，保障性住房覆蓋面要達到全省城鎮(zhèn)家庭的30%?！标兾魇∩鐣茖W(xué)院黨組書記任宗哲介紹。

為了避免保障性住房成為某些人眼中的“唐僧肉”，陜西省將加快保障性住房管理信息系統(tǒng)建設(shè)。完善從進入到退出的家庭人口檔案，實行建設(shè)管理退出的完善機制。參考“居民收入核對系統(tǒng)”，與民政、房地產(chǎn)、勞動、財稅等部門建立信息交換機制，從而實現(xiàn)對其收入條件變化情況及時了解，避免出現(xiàn)不符合條件的保障房對象。同時要將發(fā)改委、規(guī)劃、國土、房管、社保等多部門聯(lián)合起來，成立專門機構(gòu)監(jiān)督，解決住房保障部門單打獨斗的困境，避免出現(xiàn)用虛假信息騙取保障房名額。

博鰲亞洲論壇2012年年會4月1號至3號在海南博鰲舉行，此次大會以“變革世界中的亞洲：邁向健康與可持續(xù)發(fā)展”為主題。東方財富網(wǎng)對本屆論壇進行全程直播。綠地控股集團董事長、總裁張玉良在“2012 中國房地產(chǎn)大變革”分論壇上表示，愿意參與保障房建設(shè)，但公租房需要沉淀大量資金，如果公租房租金低于市場化，在當(dāng)前政策環(huán)境下就會出現(xiàn)不可持續(xù)的現(xiàn)象，因此政策上需要突破。

提問：我是南方都市報的記者，我想問鄭主任一個問題，最近有媒體報道說國土部已經(jīng)開始在起草關(guān)于清理小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，說是可能對于在建、在售以及無人居住的小產(chǎn)權(quán)房先進行清理，清理的手段包括強制拆除、停水停電等等，想問一下您對這個有什么看法？另外住建部的副部長齊驥說今年上半年可能會出臺關(guān)于歡迎民營資本進入保障性住房相關(guān)措施和政策，兩位老總對這個政策怎么看？你有沒有興趣對保障房進行投資，對您來說，出臺哪些政策你會感興趣？謝謝！

鄭新立：剛才我瀏覽了微博，有一個叫孔毅的人，他認(rèn)為當(dāng)前解決7億農(nóng)民的問題可能是打破當(dāng)前經(jīng)濟僵局的關(guān)鍵。他這個觀點講的很好。我也不認(rèn)識他，但是這個網(wǎng)民的觀點我還是贊成的。黨的十七屆三中全會決定有一句話講得非常好，我這里給大家背一下，一個是“促進生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間雙向自由流動”。還有一句話，“依法保障農(nóng)戶對宅基地的用意無權(quán)”。還有一句話，“農(nóng)村集體土地依法經(jīng)過批準(zhǔn)，在土地上進行經(jīng)營性的開發(fā)，允許農(nóng)村集體參與這些土地的開發(fā)”，這句話可能背的不完全對。這是我們通過的決定的里面講的。還有一句話，“在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，農(nóng)村集體土地允許與國有土地同地同價”。我想黨的十七屆三中全會這四段話可以回答剛才您的這些問題。

主持人：兩位企業(yè)家談?wù)劇?/p>

劉曉光：保障房建設(shè)肯定我們是愿意參與的，第一，愿意參與。第二，你得找一個。保障房也不是誰都能干，有的是商品房中給你配比一塊，你拿到商品房那個地后，可以干保障房了。有的是有專門渠道，你還得競爭去。第一個，我們愿意干。第二，保障房給一個合理的利潤也是應(yīng)該的，你比如百分之幾，他現(xiàn)在規(guī)定的都是3%。

主持人：太低嗎？

劉曉光：如果說把利息攤進去也還可以。關(guān)鍵是第三個問題，保障房建設(shè)后，它的市場化的管理，如果你建完了，沒有一個市場化管理的手段，將來要出很多問題。

張玉良：我非常贊同曉光同志的觀點，我補充一下觀點，一個是現(xiàn)在保障房有很多種類，比如動遷保障房，比如說經(jīng)濟適用房，有些地區(qū)叫共有產(chǎn)權(quán)房，還有公租房，種類很多。

現(xiàn)在做保障房，國有大企業(yè)都愿意做，而且他們有專業(yè)水平，地方政府優(yōu)先選擇我們跟曉光這樣的企業(yè)做。我們現(xiàn)在在7個城市大概做了400多萬平方米，都是大量的在建，利潤大概3%，當(dāng)然我們愿意干，我們有專業(yè)、我們有能力，而且我們有社會責(zé)任。

前面這些不是主要的，主要是公租房，這個需要沉淀大量資金。剛才劉教授講到的它的租金很低，就是市場化這2%的回報，如果公租房租金低于市場化，那就是多少呢？1%，銀行7%，你1%，做得過來嗎？不可持續(xù)。這個政策上要突破。

保障房其中一部分產(chǎn)品公租房，這部分政策怎么到位，然后能夠吸引各種企業(yè)，當(dāng)然前提是有專業(yè)生產(chǎn)能力這些企業(yè)能夠進入。前兩天齊部長到上海開我們一個住房保障房研討會，也跟各位討論這個問題，我說這些問題主要是研究社會資本也能夠進入的政策到位了，那么就可持續(xù)了。如果不是這樣的話，那就是貼錢、貼租金或者貼什么。

詬病已久的深圳城中村即將面臨新的命運轉(zhuǎn)變，目前深圳已正式將城中村的農(nóng)民房納入保障房供應(yīng)體系，成為深圳計劃之一。

日前，深圳市公布的《住房建設(shè)規(guī)劃2012實施計劃》中提出，深圳今年將新增安排籌集建設(shè)保障性住房4萬套，并“試點以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”。

“這個新思路至少有兩個非常積極的意義，一是可以迅速形成有效住房供應(yīng)，統(tǒng)籌利用存量資源；二是有利于加強社區(qū)管理，解決深圳城中村不利于管理的問題?！鄙钲谔m江地產(chǎn)副總裁楊大谷在接受記者采訪時表示，城中村存在很多復(fù)雜的問題，還需要有成熟完善的房地產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)(稅收)體系相配套，政府應(yīng)進一步完善操作辦法，出臺相關(guān)細則。

農(nóng)民房納入保障房體系

深圳自去年以來一直在大力推進保障房建設(shè)，而今年的保障性住房供應(yīng)計劃比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工僅1萬套，存在較大的供需缺口，因此社會各界曾有不少建議，認(rèn)為保障房應(yīng)當(dāng)從存量房中挖掘潛力。此前，一些人大代表和政協(xié)委員也曾多次在不同場合呼吁，將城中村農(nóng)民房納入保障房體系。

而在由深圳市市長許勤簽署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》中，也曾明確提出要有條件地將農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房并入保障房。

這次的《計劃》首次以政府文件形式提出，積極推進原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集資房、城中村村民自建房統(tǒng)一納入保障性安居工程工作。

《計劃》還明確了實施途徑，即結(jié)合住房建設(shè)規(guī)劃計劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，在確保住房質(zhì)量、消防安全的前提下，試點以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道，就近提供給符合條件的住房困難家庭和人才。

根據(jù)計劃，2012年深圳將新增安排籌集建設(shè)保障性住房4萬套，建筑面積262萬平方米，并將以租售方式供應(yīng)保障性住房2萬套，同時加大貨幣補貼實施力度，向符合條件的戶籍低收入居民和人才100%發(fā)放貨幣補貼。

除了這些具體的供應(yīng)計劃外，《計劃》還提出，今年將加大力度清理盤活機關(guān)、事業(yè)單位自建住房，住房保障主管部門制定并實施全市統(tǒng)一的清退規(guī)定，清退回收的房源優(yōu)先用于本單位符合人才和住房保障標(biāo)準(zhǔn)的員工居住。加強工業(yè)區(qū)配套閑置宿舍的動態(tài)統(tǒng)籌管理，按工業(yè)園區(qū)或街道邊界范圍，集約、合理調(diào)配閑置的工業(yè)區(qū)配套宿舍。

與此同時，備受關(guān)注的住房差別化稅收政策提上日程?！队媱潯诽岢鲞€將“研究對普通商品住房以及別墅、復(fù)式、大戶型等商品住房實施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策”。

據(jù)了解，深圳保障性住房55%的建設(shè)資金需要通過社會渠道來籌措。深圳市今年保障性住房項目投資計劃200億元，其中財政投入90億元，社會資金110億元，社會資金達到總金額的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要積極探索資金籌措的新方式，比如要積極吸引保險資金、社?；?、信托資金、債券等社會資金參與保障性住房建設(shè)。

小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”難

深圳保障性住房在建項目總量接近20萬套，全市今年保障性安居工程建設(shè)用地有一半需要通過城市更新、拆遷安置等存量用地來解決，而將城中村農(nóng)民房納入保障住房供應(yīng)體系，也是政府的一項無奈之舉。

居住了數(shù)百萬“夾心層”的城中村和小產(chǎn)權(quán)房，多年來充當(dāng)了現(xiàn)實中深圳市的保障房“替身”，活躍了民間的住宅市場，卻剔除了政府的積極角色。

因而多位專家在接受記者采訪時均表示，將農(nóng)民房納入保障住房的供應(yīng)體系，其積極正面意義不可忽視，這一舉措，為探索保障房建設(shè)提供了一個新的思路。

楊大谷認(rèn)為，這對我國探索解決城市化進程中的城中村村民房問題是具有重要試驗價值的。

而深圳資深地產(chǎn)專家王世泰則表示，將城中村的農(nóng)民房納入保障性住房體系，也就意味著不少的小產(chǎn)權(quán)房將可能因此而獲得合法的身份，這勢必衍生一系列新的問題。

根據(jù)去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》，深圳向中央政府上報的“任務(wù)量”，是在“十二五”期間將新增安排籌集建設(shè)保障性住房24萬套。

據(jù)知情人士透露，這24萬套的總量中，將部分吸納一些現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房。

“如果要將這些小產(chǎn)權(quán)房納入保障住房供應(yīng)體系，那么，由于小產(chǎn)權(quán)房法律問題的模糊，涉及到土地產(chǎn)權(quán)、土地管理、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)稅制的復(fù)雜問題，需要更加系統(tǒng)、根本性的制度安排?！蓖跏捞┤缡潜硎荆獙⑿‘a(chǎn)權(quán)房的身份合法化，仍然存在諸多問題。

深圳市政府在幾年前就曾考慮將小產(chǎn)權(quán)房的土地收為國有，卻沒有法律依據(jù)和足夠財力回購所有的小產(chǎn)權(quán)房。上述知情人士透露，政府曾為征收或回購農(nóng)民房為保障房，和民間有諸多協(xié)商。目前看起來仍無法操作。

因而，另有業(yè)內(nèi)專家據(jù)此認(rèn)為，將城中村一些小產(chǎn)權(quán)房納入保障房供應(yīng)渠道，目前很難做到解決其產(chǎn)權(quán)的“轉(zhuǎn)正”問題，它僅僅是在根本制度安排出臺之前，為提高城市居民住房福利所做的一種權(quán)宜性安排。

“中國保障性住房建設(shè)在未來幾年中的持續(xù)增長，將抵消因商品房投資放緩對經(jīng)濟帶來的負(fù)面影響，同時支持固定資產(chǎn)投資快速增長”，這是澳新銀行(澳大利亞和新西蘭銀行)1日發(fā)布的研究報告得出的結(jié)論。

蘇格蘭皇家銀行首席中國經(jīng)濟學(xué)家崔歷此前亦稱，中國近幾個月原材料的進口非常強勁，可能說明保障房建設(shè)的加快正帶動工業(yè)需求的回升。她表示，隨著商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的降溫和鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減速，預(yù)計中國今年的投資需求與去年相比將進一步走軟，但保障房建設(shè)的加快將起到一定的緩沖作用。

澳新銀行的報告分析說，中國一月至二月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)繼續(xù)上行，同比增長21.5%，表明投資并未受到中國房地產(chǎn)市場走弱的影響。一月至二月中國房地產(chǎn)投資上漲30.3%，超過同期固定資產(chǎn)投資增長率，其中一個因素可能是自2011年開始的為期五年的保障性住房計劃，已經(jīng)開始在房地產(chǎn)投資中發(fā)揮越來越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產(chǎn)行業(yè)中少有的亮點。

原本，自上世紀(jì)90年代末以來，經(jīng)濟適用房投資額逐年下降的趨勢非常明顯，但突然，被稱為“國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺之后，保障房開始“走紅”。

前所未有的是，在2011年底的中央經(jīng)濟工作會議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中國董事長潘石屹(微博)看來，這一現(xiàn)象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計。而到了2011年，保障性住房建設(shè)的確切數(shù)字成為了政治任務(wù)。”

讓保障的歸保障、讓市場的歸市場，“商品房+保障房”的雙軌制已經(jīng)被廣泛認(rèn)定為未來中國住房問題的解決方案。

然而，僅僅提高保障房的地位是遠遠不夠的。保障房推進過程中的每一個環(huán)節(jié)，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發(fā)，更有市場人士認(rèn)為，在商品房受到限制的當(dāng)下，保障房將會成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤也遠遠不止是3%-5%這么簡單。

難道，保障房真的會成為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草？

錢從哪里來？

“目前，各方利益還是沒有協(xié)調(diào)好。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的話意味深長。

實際上，對保障房項目最關(guān)心的當(dāng)然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬套保障房的建設(shè)，2012年，這個目標(biāo)變成700萬套。為配合落實，從住建部、國土部、再到財政部，都出臺了相關(guān)文件，力保保障房的建設(shè)。

很自然，在“保障房項目中，中央和地方爭論最激烈的一點，就是誰應(yīng)該投更多的錢?！蹦逞芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)何田告訴《英才》記者。因為，根據(jù)住建部住房保障司的數(shù)字，2011年全國在保障性安居工程建設(shè)共完成投資近1.3萬億元。

這1.3萬億中，除了中央財政撥款，地方財政扮演著更加重要的角色。財政部、住建部下發(fā)的文件寫明：地方政府的公共預(yù)算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設(shè)資金。此外，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)還顯示：2011年，中央財政下達保障性安居工程補助資金1526億元，新增保障性住房開發(fā)貸款1751億元，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點發(fā)放貸款265.88億元，三者合計為3542.88億元。也就是說，剩下的一萬億資金需要地方政府自行解決。

普遍的觀點認(rèn)為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因為2011年信貸投放本身就很少。但何田認(rèn)為，即便如此，國家對保障房項目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數(shù)據(jù)，新增開發(fā)貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數(shù)據(jù)表明，保障房貸款占整個開發(fā)貸的50%。這就意味著，現(xiàn)存的開發(fā)貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在歐美是比較成熟的方案?，F(xiàn)在，通過信托等方式融資，中國企業(yè)成本很高；而同時，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎(chǔ)上再讓老百姓有8%的回報，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設(shè)的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會妨礙銀行賺錢。”朱中一認(rèn)為，名正言順的公租房基金其實比地方政府的融資平臺要有效率得多。

無論如何，2012年的保障房資金壓力要遠遠大于2011年，而在資金來源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草，似乎為時過早。

房企的算盤

“說萬科做保障房利潤很高，完全是個誤解?！比f科集團副總裁毛大慶對《英才》記者表示。但眾多事實證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。

首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現(xiàn)象揭示了房企的簡單心思——無利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機構(gòu)相關(guān)文件中有這樣的表述：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合起來?！?/p>

在整個中國，任何商品房項目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個月時間，到銀行申請開發(fā)貸款的審核至少也要2個月。可如今，在某些省市，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項目先開工建設(shè)，再補辦相關(guān)手續(xù)。

“保障房成了房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售減速的情況下，保障現(xiàn)金流的項目。也許，它不是盈利項目，但至少是規(guī)模項目、現(xiàn)金流項目?！泵髴c指出。

在房地產(chǎn)商眼中，保障房尚有公租房、限價房之分。而實際上，限價房全程由政府主導(dǎo)，在土地出讓時就已被政府限定好地價、房價、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，開發(fā)商只是做“代建”。由于限價房可以直接上市交易，故而受到房企青睞。

“2011年的1000萬套保障房中，400萬套是棚戶區(qū)改造，400萬套是公租房，200萬套是可以買賣的限價房，比例很小。未來，整個保障性安居工程中，限價房的比例仍將繼續(xù)下降，公租房才是政府認(rèn)定的主流?！痹诤翁锟磥?，限價房最終有可能退出歷史舞臺，屆時，房企的心態(tài)將再次發(fā)生改變。

而公租房是保障性安居工程中推動難度最大的。畢竟，公租房建設(shè)需要一次性投入大量資金，建成后需要長期管理。目前成形的模式是企業(yè)建好、政府回購、由政府負(fù)責(zé)管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府結(jié)賬，后面還有一大堆事兒?！笔讋?chuàng)置業(yè)總經(jīng)理劉曉光(微博)告訴《英才》記者。

“大企業(yè)應(yīng)該去做保障房。但是，讓企業(yè)履行責(zé)任、解決社會保障問題，這是不對的。解決社會保障的主體還是政府，推動力也是。政府最應(yīng)該做的，是設(shè)計一個好的制度，讓企業(yè)有興趣參與。遺憾的是，我國現(xiàn)行的制度設(shè)計遠遠落后于社會發(fā)展的需要?！泵髴c說。

“從去年到今年，我們始終沒有做保障房。”劉曉光說：“即便是有利可圖的限價房，其銷售過程中仍可能出現(xiàn)問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時間都過去好久了?！?/p>

然而，從數(shù)據(jù)上看，專做保障房的企業(yè)利潤率相當(dāng)高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業(yè)，2011年的財報都十分亮麗?！氨Ｕ戏坎皇钦l都能做的。很多項目都在區(qū)政府手里，競爭要通過固定的渠道和關(guān)系。更多企業(yè)是為了有活干才接下保障房項目。特別是一般城投企業(yè)，又搞開發(fā)又搞施工，能夠拿到施工利潤?！眲怨恻c出個中關(guān)鍵。

實際上，即便面對保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說，很多企業(yè)最初參與保障性住房的建設(shè)，是政府的宣傳需要，那么現(xiàn)在，通過保障房項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以從中獲得更多經(jīng)營性用地。包括綠城中國、五礦置業(yè)等房企都做過類似的項目。

時至如今，保障房越來越成了不得不做的事。在潘石屹看來，保障房甚至成了2012年壓在房地產(chǎn)業(yè)頭頂上的大山，“如果3600萬套保障性住房全部建起來，那么中國的房地產(chǎn)市場將不復(fù)存在?！?/p>

“如果保障房如期建成，對商品房市場的沖擊的確比較大，肯定能夠平抑房價。只不過，它對于真正買商品房的人沖擊不大，而是對土地供應(yīng)的影響很大。很簡單，保障房用地供應(yīng)多了，商品房用地就會相應(yīng)減少。”劉曉光如是說。

歷史上最大規(guī)模的保障性工程在建規(guī)模，令中央政府開始考慮嘗試社會資本進入保障性住房開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的可能性。本月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在上海舉辦的第四屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示，正在細化社會資本介入 保 障 性 住 房 開 發(fā) 建 設(shè) 的 相 關(guān) 規(guī)定。

2012年初，國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組在北京與各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團簽訂“2012年保障性安居工程工作責(zé)任書”。2012年全年，保障性安居工程將開工700萬套以上，竣工500萬套以上。

據(jù) 住 房 和 城 鄉(xiāng) 建 設(shè) 部 估 計，2012年在建保障性安居工程總量約 在1 7 0 0萬 套 左 右，為 歷 史 峰值，對于資金的需求也超乎以往。在這樣的背景下，中央政府試圖通過嘗試多元化的保障性住房資金來源，確保全年任務(wù)得以完成。

保障房建設(shè)資金壓力巨大

“十二五期間，住房保障的覆蓋面要達到20%，也就是要至少有5 0 0 0萬 人 口 納 入 住 房 保 障 體系?！?月28日，住建部部長齊驥在中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示。在此之前的十一五期間，住房保障覆蓋面僅為總體人口的5%。

目前，距離國務(wù)院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 蓋 面 達 到20%”的目標(biāo)尚有兩年多時間。在3月28日召開的中國房地產(chǎn)科學(xué)論壇上，多數(shù)與會人士向《經(jīng)濟參考報 》 記 者 表 示，在 如 此 短 的 時 間內(nèi)，將覆蓋率從5%提升到20%，任務(wù)十分艱巨。

2012年初，國務(wù)院保障性安居 工 程 領(lǐng) 導(dǎo) 協(xié) 調(diào) 小 組 在 北 京 與 各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團簽訂“工作責(zé)任書”，要求全年開工700萬套以上保障性安居工程住房，竣工500萬套以上。而在此之前一年，國務(wù)院要求1000萬套保障性安居工程須在年內(nèi)開工建設(shè)。

也正因如此，巨額資金需求成為地方政府不得不面對的壓力。齊驥表示，由于近兩年保障性安居工程開工量大，任務(wù)要求緊，部分地方政府在一定程度上面臨保障房建設(shè)、運營的資金來源壓力。

2011年底，住建部部長姜偉新前往全國人大接受關(guān)于保障性住房的專題詢問。在回答全國人大代表 的 詢 問 過 程 中，姜 偉 新 表 示，2012年保障性安居工程雖然開工任務(wù)較2011年會有下降，但由于“上一工程轉(zhuǎn)結(jié)”、“已開工項 目 進 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的資金需求將超過2011年。

根據(jù)住建部估算，按照全部結(jié)構(gòu) 完 工 口 徑 計 算，2 0 1 1年 開 建1000萬套保障性住房所需全部投資 約 為1.3萬 億 元。姜 偉 新 稱2012年 的 資 金 需 求 將 超 過2011年，足見歷史上最大的保障房在建規(guī)模帶來的資金壓力十分嚴(yán)重。

社會資本嘗試

實際上，從2011年開始，包括陜西、河北等地，都已經(jīng)開始探索社會資本尤其是企業(yè)介入保障性住房領(lǐng)域的開發(fā)和建設(shè)。2011年，河北省與萬科企業(yè)股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，由萬科為河北省多個城市代建保障性安居工程，然后再按照協(xié)議，由政府回購。

對于社會資本介入保障性住房開發(fā)領(lǐng)域，齊驥表示，政府鼓勵這種多元化渠道的嘗試。不過，多家與地方政府合作保障性住房建設(shè)、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，目前由于對于社會資本介入保障性住房開發(fā)建設(shè)沒有統(tǒng)一的規(guī)定和相對統(tǒng)一、規(guī)范的操作模式，企業(yè)在介入保障性安居工程時，有一定的擔(dān)憂。

類似問題將逐步得到解決。3月28日，齊驥表示，住建部正在起草有關(guān)社會資本介入保障性安居工程的詳細規(guī)定，確保社會資本能夠順利進入保障性住房開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域，并進行多元化的嘗試和探索。

在此之前，中央財政已經(jīng)連續(xù)三年對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)進行轉(zhuǎn)移支付，今年這一轉(zhuǎn)移支付的額度將創(chuàng)下新高。此外，國家發(fā)展改革委也已經(jīng)出臺政策，允許承攬保障性安居工程的大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債的方式，專 項 籌 集 資 金 用 于 保 障 性 住 房 建設(shè)。

在2012年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議上，住建部部長姜偉 新 表 示，中 央 代 發(fā) 地 方 政 府 債券、地方直接發(fā)行政府債券試點的地區(qū)，發(fā)債所籌資金將優(yōu)先用于保障性安居工程的建設(shè)。

目前，全國保障性住房品類較多，總體分為購置型保障房和租賃型保障房。對于社會資本介入購置型保障性住房領(lǐng)域，通常由企業(yè)先行墊資施工建設(shè)，而后再通過政府對房屋進行銷售實現(xiàn)回款，其模式較為清晰。不過，對于以公共租賃住房、廉租住房為主的租賃型保障房，由于其不能銷售，社會資本如何介入，并確保投資安全和微利回報，還尚未有明晰的模式。

企業(yè)期盼規(guī)定

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設(shè)的表態(tài)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)十分認(rèn)同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導(dǎo)，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業(yè)的微利，所以對當(dāng)下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不失為一個選擇。

“綠地集團在全國的六個城市參與了當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ痰慕ㄔO(shè)和開發(fā)，在上海也有兩個重點的保障性安居工程的項目在運作，我們強調(diào)的是高品質(zhì)、高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的完成保障性安居住房的建設(shè)?！睆堄窳颊f。

記者了解到，綠地集團在全國各城市參與的保障性安居工程主要是購置型保障性住房和舊區(qū)改造、動遷安置。綠地集團的情況在全國范圍內(nèi)有一定的代表性，萬科在與河北省簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議中，主要采用的方式就是代建。而綠城集團在全國范圍內(nèi)參與的保障性安居工程，也以舊區(qū)改造和購置型保障性住房為主。

張玉良承認(rèn)，由于在租賃型保障性住房企業(yè)和社會資本如何介入方面沒有明確的模式和規(guī)律可循，所以這“是個問題”。他希望在細化的相關(guān)規(guī)定中，對于社會資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規(guī)定或指引。

“除此之外，還希望政府能夠加強監(jiān)管，社會資本介入保障性安居工程的開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)該從大、中型企業(yè)開始，以確保保障性安居工 程 的 質(zhì) 量?！?張 玉 良 向 記 者 強調(diào)。

規(guī)劃與現(xiàn)實：第一批居民喊苦

根據(jù)廣州市規(guī)劃局2008年11月批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃圖顯示，澤德花苑二期分F區(qū)與A區(qū)，F(xiàn)區(qū)7棟高層住宅，A區(qū)8棟高層住宅。另外社區(qū)配套十分齊全，包括，規(guī)劃設(shè)置幼兒園、肉菜市場、綜合醫(yī)院、公交站場及郵政局等諸多生活配套，地鐵8號線也將在附近設(shè)站。目前F區(qū)已建成并有第一批業(yè)主入住。一個住了三個多月的太太表示，目前看起來還是挺不錯的，就不知道未來會變得怎么樣。旁邊70多歲的老太對記者說，現(xiàn)在小區(qū)管理太差，小區(qū)公園基本成了公共公園，人員混雜，擔(dān)心小區(qū)安全問題。

目前小區(qū)規(guī)劃上的肉菜市場及幼兒園、醫(yī)院則尚未見影，附近缺乏大型商場。居民買菜需要步行幾十分鐘，離小區(qū)最近的廣州中醫(yī)院主要是門診部，床位缺乏；公交線路較好，134與525、515就在小區(qū)附近。離小區(qū)最近的教育配套有澤德中學(xué)與澤德幼兒園。

周邊環(huán)境較亂 人員混雜

澤德保障房小區(qū)項目去年才開始投入使用，周圍均是較老的居民區(qū)，顯得格外顯眼。樂居編輯實地考察時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)旁邊的道路上整一條都是流動攤販在擺攤，賣菜、賣水果及賣蔗等。附近居住較多外來人口，這便是小區(qū)居民老太擔(dān)心的問題。居民希望小區(qū)可以像對面澤德一期項目實行封閉式管理，不然會沒有安全感。

何時交付使用 住房保障房未定

樂居編輯小區(qū)現(xiàn)場看到，A區(qū)目前已經(jīng)封頂，正在進行外立面及內(nèi)部施工。據(jù)媒體報道，2012年有望投入使用。不過住房保障房有關(guān)人員則表示，今年推出哪一批保障房尚未定。

第四篇：保障房驗收

關(guān)于保障性住房落實分戶驗收工作及驗收程序的溫馨提示

一、綜合檢查要求

1、所有工程量按圖紙設(shè)計(包括設(shè)計變更內(nèi)容)要求完成；

2、節(jié)能、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)等專項驗收已通過，驗收時發(fā)現(xiàn)的問題已整改；

3、規(guī)劃、環(huán)保、消防、防雷、室外道排工程等專項驗收合格，城建檔案初驗合格；電梯驗收合格

4、分戶驗收及要求

分戶驗收前建設(shè)、監(jiān)理、施工單位等應(yīng)提前制定進度計劃、方案并通報我站,方案應(yīng)明確參加驗收人員、驗收方法、進度安排、常見問題的整改措施、復(fù)查等內(nèi)容，分戶驗收工作應(yīng)在綜合檢查前一周完成且發(fā)現(xiàn)的問題已整改。

分戶驗收嚴(yán)格按照省住宅工程分戶驗收細則執(zhí)行，實行“滲”“漏”一票否決。

參加分戶驗收人員應(yīng)由建設(shè)單位項目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項目總監(jiān)理工程師及施工單位項目負(fù)責(zé)人、相關(guān)質(zhì)量、技術(shù)人員組成。有分包單位的，分包單位負(fù)責(zé)人及專業(yè)技術(shù)有關(guān)人員應(yīng)參加分包項目的質(zhì)量分戶驗收。已經(jīng)實施前期物業(yè)管理的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)派人參加分戶驗收。已搖號確定為保障性住房中簽戶的，由中簽戶選出一名住戶代表參加分戶驗收；

5、建設(shè)單位（或代建單位）、監(jiān)理單位、總包單位、設(shè)計單位、住戶代表聯(lián)合檢查且問題已整改；

應(yīng)在工程竣工驗收前組織住戶或住戶代表、區(qū)主管部門、屬地社居委及相關(guān)利益單位應(yīng)參加，設(shè)計單位應(yīng)有建筑、水、電等專業(yè)的設(shè)計人員參加，6、綜合檢查要求單獨報書面申請 要求建設(shè) 監(jiān)理 施工 設(shè)計院（有必要的話相關(guān)檢測機構(gòu)參加）各單位蓋章簽字 然后再進行綜合檢查；

7、正式供水、供電應(yīng)驗收合格

二、時間要求

1、綜合檢查必須在竣工驗收20天以前進行；

2、竣工驗收必須在交房前不少于10天進行

三、現(xiàn)場準(zhǔn)備

1、工程資料 ①分戶驗收表 ②施工許可證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃驗收核實證、環(huán)保、消防、防雷驗收驗收合格證、城建檔案預(yù)驗合格證、精裝修工程室內(nèi)環(huán)境檢測報告；

③幕墻圖紙核查；二次深化設(shè)計應(yīng)經(jīng)原設(shè)計單位認(rèn)可且應(yīng)經(jīng)審查合格； 玻璃幕墻工程所用各種材料、五金配件、構(gòu)件及組件的產(chǎn)品合格證書、性能檢測報告、進場驗收記錄和復(fù)驗報告；結(jié)構(gòu)膠的邵氏硬度、標(biāo)準(zhǔn)條件拉伸粘結(jié)強度、相容性試驗；

石材用密封膠的耐污性試驗報告、后置埋件的現(xiàn)場拉拔強度檢測報告、防雷裝置測試記錄； 石材彎曲強度、室內(nèi)用花崗石的放射性、石材用結(jié)構(gòu)膠的粘結(jié)強度、復(fù)試記錄

鋁塑復(fù)合板的剝離強度報告；硅酮結(jié)構(gòu)膠相容性的剝離粘結(jié)性試驗報告； 幕墻性能檢測報告（抗風(fēng)壓、空氣滲透、雨水滲漏及平面內(nèi)變形性能檢測報告）及結(jié)構(gòu)膠相容性報告；

④節(jié)能工程

節(jié)能設(shè)計計算書、簡表、專項審查意見；節(jié)能設(shè)計變更、審查意見、重大變更備案記錄；新型外墻保溫體系專家論證方案、意見；

外墻保溫體系型式檢驗報告、備案證明文件、保溫隔熱材料質(zhì)量證明文件及進場復(fù)驗報告；

保溫砂漿的同條件試塊實驗報告；

外墻保溫現(xiàn)場拉拔試驗報告；鉆芯取樣檢測報告；

面磚飾面的面磚、勾縫劑、粘接劑合格證、復(fù)試報告、拉拔實驗報告 ⑤門窗工程

門窗性能檢測報告（水密性、氣密性、抗風(fēng)壓、傳熱系數(shù)、中空玻璃露點、可見光透射比、遮陽系數(shù)）、現(xiàn)場氣密性檢測、淋水實驗記錄

進戶門合格證、復(fù)試報告，進戶門的性能應(yīng)符合設(shè)計及回遷合同要求 ⑥裝飾、安裝工程

墻地面飾面磚的合格證、復(fù)試報告；

電線、電纜、開關(guān)插座合格證、進場復(fù)試報告（截面積、電阻值）； 進戶門合格證、進場見證取樣檢測復(fù)試報告，應(yīng)與設(shè)計文件、購房合同一致，相關(guān)性能應(yīng)滿足設(shè)計要求；

防水材料的合格證、進場見證取樣檢測復(fù)試報告、廚衛(wèi)間、屋面蓄水檢驗記錄； 煙氣道合格證、進場見證取樣檢測復(fù)試報告

衛(wèi)生潔具（包括馬桶、洗面盆、拖把池、淋浴設(shè)施等）、洗菜池合格證、復(fù)試報告

室外排水系統(tǒng)窨井蓋合格證、專項驗收記錄

2、現(xiàn)場要求

①房間幾何尺寸測量必須進行原位標(biāo)注(標(biāo)注測量位置及測量數(shù)據(jù))，檢查復(fù)測數(shù)據(jù)必須與標(biāo)注數(shù)據(jù)一致，否則全部分戶驗收重做；

②有防水要求的房間必須在綜合檢查或竣工驗收前蓄水不少于24小時，蓄水深度不小于20mm；

③上人屋面排煙、排氣管道出屋面高度不應(yīng)小于2.0M，天溝、檐溝、檐口、泛水、水落口、變形縫、伸出屋面管道的防水構(gòu)造完善、雨水篦子安裝完整

④廚、衛(wèi)與相連地面標(biāo)高差、防滑措施應(yīng)符合設(shè)計要求，墻面防水高度不小于1.8m；冷熱水管安裝位置正確，防濺開關(guān)插座符合規(guī)定；廚房和衛(wèi)生間的排水立管應(yīng)分別設(shè)置；

⑤門窗應(yīng)開關(guān)靈活、五金配件安裝完善，安全玻璃使用必須符合規(guī)定；窗臺高度小于90cm的應(yīng)加設(shè)防護欄桿

⑥牽涉到安全防護的樓梯扶手、護欄、窗臺等高度、立桿間隙、防攀爬措施應(yīng)符合規(guī)定，樓梯平臺寬度大于0.5m時，防護欄桿高度不小于1.05m，其余處欄桿高度不小于0.9m，梯段凈寬不小于1.05m，平臺凈寬不小于1.2m ⑦室外走廊、平臺等應(yīng)有排水坡度、設(shè)置排水口，變形縫應(yīng)采取防水措施，無障礙設(shè)施應(yīng)符合設(shè)計及規(guī)范規(guī)定

⑧室外道排系統(tǒng)排水檢查井、化糞池的底板及進、出水管的標(biāo)高符合設(shè)計要求；井蓋的選用符合我站要求

⑨所有墻地磚鋪貼不得有空鼓脫落現(xiàn)象；加氣混凝土砌塊墻體抹灰、水泥砂漿地面不得有空鼓、開裂、起砂現(xiàn)象

⑩內(nèi)門應(yīng)符合《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50210-2001）第5.2章的要求,尺寸和允許偏差項目必須符合第5.2.17、5.2.18的規(guī)定。

第五篇：保障房申請

淄博市經(jīng)濟適用住房申購條件及程序 [來源：本站 | 作者：原創(chuàng) | 日期：2012年4月19日 | 瀏覽14255 次] 字體:[大 中 小]

一、申請條件：

（一）申請人具有本市城鎮(zhèn)居民常住戶口且居住滿1年以上；

（二）無房或現(xiàn)住房人均建筑面積低于政府公布的住房困難標(biāo)準(zhǔn)；

（三）家庭收入低于政府公布的低收入標(biāo)準(zhǔn)。

一人家庭即單身家庭（未婚、離異或者喪偶不帶子女）申請《淄博市經(jīng)濟適用住房資格證》，應(yīng)當(dāng)年滿28周歲并符合上述條件。

75周歲以上申請經(jīng)濟適用房，有子女的，應(yīng)與子女共同申請；無子女的，可單獨申請。有下列情況之一的不予頒發(fā)《資格證》：

（一）購買過經(jīng)濟適用住房或單位集資合作建房的；

（二）已參加福利分房或享受房改政策購房，且房屋建筑面積超過政府公布的住房困難標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）私有房屋轉(zhuǎn)讓后不滿2年的；

（四）離婚不滿1年的；

（五）其他不符合購買經(jīng)濟適用住房條件的。

二、申請程序：

1、符合申請購買經(jīng)濟適用住房條件的城鎮(zhèn)住房困難家庭，向戶籍所在地街道辦事處提出書面申請，并提交以下材料：

（一）《淄博市購買經(jīng)濟適用住房資格登記表》；

（二）家庭成員身份證、戶口簿；

（三）婚姻狀況證明；

（四）申請人及其他家庭成員的住房狀況證明；

（五）民政部門認(rèn)定為低收入家庭的證明；

（六）應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。

2、街道辦事處接到申請材料后進行審查并在申請人所在單位或社區(qū)居委會進行公示。公示無異議或異議不成立的，將審查意見和申請材料報區(qū)縣房產(chǎn)管理部門。

3、區(qū)、縣房產(chǎn)管理部門自收到申請材料后，對申請材料進行審查，其中，區(qū)房產(chǎn)管理部門初審后應(yīng)報市房產(chǎn)管理部門審核。

4、市、縣房產(chǎn)管理部門審核后，將符合條件的申請家庭向社會公示。公示無異議或異議不成立的，向申請人頒發(fā)《資格證》。

5、關(guān)注“淄博房產(chǎn)信息網(wǎng)”——“政務(wù)公開”——“住房保障”經(jīng)濟適用住房項目房源公示信息（含報名時間、地點、具體樓層銷售價格、選房資格確定方式、輪候等）。申請人根據(jù)公示的房源信息,憑《資格證》在戶口所在地區(qū)縣或跨區(qū)縣申請確定購買經(jīng)濟適用住房房源。

6、報名結(jié)束后，由區(qū)縣房管部門組織搖號，根據(jù)搖號結(jié)果產(chǎn)生選房順序。

7、市、縣房管部門向購房家庭發(fā)放《淄博市經(jīng)濟適用住房準(zhǔn)購證》，申請人憑《準(zhǔn)購證》與建設(shè)單位簽訂經(jīng)濟適用住房買賣合同及辦理房屋所有權(quán)證。

淄博房產(chǎn)_淄博房產(chǎn)信息網(wǎng)責(zé)任編輯：住房保障科

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