第一篇：試述農(nóng)村房屋拆遷資產(chǎn)評(píng)估的方法應(yīng)用

試述農(nóng)村房屋拆遷資產(chǎn)評(píng)估的方法應(yīng)用

為了達(dá)到土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化。對(duì)農(nóng)村國(guó)有土地的使用權(quán)實(shí)行再分配。這往往就需要拆除大量舊房，在原有土地上進(jìn)行新的開發(fā)建設(shè)。但是由于土地的地上附著物凝結(jié)了原用戶的資金與勞動(dòng)力，并且是原用戶、住戶賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，因而在再建設(shè)過程中，拆遷工作的主持者必須對(duì)原用戶、住戶的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償，并對(duì)其進(jìn)行妥善的安置。

拆房、搬遷、還建等過程中產(chǎn)生了各種各樣的法律關(guān)系。近十多年，各地制定了許多關(guān)于拆遷補(bǔ)償和安置的地方性法規(guī)和規(guī)章。房屋的拆遷補(bǔ)償就涉及到原有房屋資產(chǎn)的評(píng)估。

資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)重新估價(jià)的過程，是一種動(dòng)態(tài)性、市場(chǎng)化活動(dòng)，具有不確定性的特點(diǎn)，其評(píng)定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格。因此，資產(chǎn)評(píng)估需要規(guī)范進(jìn)行。資產(chǎn)評(píng)估作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè)，在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制改革中發(fā)揮著十分重要的作用，已經(jīng)成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分。根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理要求和國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估慣例，資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有重置成本法、市場(chǎng)法、收益法等。

收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。用收益現(xiàn)值法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的．應(yīng)當(dāng)根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)合理的預(yù)期獲利能力和適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，計(jì)算出資產(chǎn)的現(xiàn)值，并以此評(píng)定重估價(jià)值。

成本法（重置成本法）是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)在全新情況下的重置成本，減去按重置成本計(jì)算的已使用年限的累積折舊額，考慮資產(chǎn)功能變化、成新率等因素，評(píng)定重估價(jià)值；或者根據(jù)資產(chǎn)的使用期限，考慮資產(chǎn)功能變化等因素重新確定成新率，評(píng)定重估價(jià)值。

市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)參照相同或者類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，評(píng)定重估價(jià)值。

歷史成本是資產(chǎn)購(gòu)買時(shí)的市價(jià)，對(duì)現(xiàn)在的市價(jià)評(píng)估的參考作用不大。資產(chǎn)評(píng)估的目的就是要提供明確的參考市價(jià)。資產(chǎn)評(píng)估是估計(jì)出資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格,而非資產(chǎn)的價(jià)值。有人將資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)出定位為估算出資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。他們認(rèn)為,“資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算,從而確定其價(jià)值的活動(dòng)”。這種認(rèn)識(shí)是欠妥的。不錯(cuò),價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ),價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn),價(jià)值與價(jià)格存在著密切的關(guān)系,但兩者畢竟存在著區(qū)別。從本質(zhì)上看,價(jià)值是凝結(jié)在商品中的一般勞動(dòng),它既可以表現(xiàn)為實(shí)物形態(tài),也可以表現(xiàn)為貨幣形態(tài)。與此相反,價(jià)格是商品與貨幣相交換的數(shù)量比例,一般表現(xiàn)為商品交換成貨幣的數(shù)額。其次,從量上來看,商品的價(jià)值大小主要取決于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間的長(zhǎng)短。與此相反,價(jià)格水平的高低除了取決于商品價(jià)值的大小,還取決于反映商品價(jià)格的幣值高低和商品的供求狀況?？梢?價(jià)值與價(jià)格在質(zhì)上和量上都是不同的。資產(chǎn)評(píng)估是在資產(chǎn)即將進(jìn)行交易時(shí)或模擬當(dāng)前交易時(shí)而對(duì)其進(jìn)行的評(píng)估行為。歸根結(jié)底,它是對(duì)“資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)值多少錢”進(jìn)行的評(píng)定估算，其目的就是要提供明確的參考市價(jià)。而成本法從價(jià)值的構(gòu)成要素角度量化資產(chǎn)的價(jià)值，也就是用過去的價(jià)值構(gòu)成要素來反映現(xiàn)時(shí)的價(jià)格，這顯然是不準(zhǔn)確的。所以,評(píng)估結(jié)果理應(yīng)屬于資產(chǎn)的價(jià)格,而非資產(chǎn)的價(jià)值。歷史成本是資產(chǎn)購(gòu)買時(shí)的市價(jià)，因此市場(chǎng)法以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)比歷史成本法能更準(zhǔn)確 的反映資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格。

收益法實(shí)質(zhì)是站在買方的立場(chǎng)在估計(jì)資產(chǎn)的價(jià)格——因?yàn)橘Y產(chǎn)的用途是由買方?jīng)Q定的，這本身就違背了獨(dú)立性原則。收益法中任何參數(shù)的確定都具有人的主觀性,因?yàn)轭A(yù)期收益、折現(xiàn)率以及預(yù)期年限都是不可知參數(shù),某些風(fēng)險(xiǎn)因素更是難以預(yù)料,但是這些參數(shù)在評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格時(shí)必須明確,否則收益法就不能使用。確定參數(shù)的方式便是在市場(chǎng)中尋求參照物,通過選擇參照物進(jìn)一步計(jì)量其收益折現(xiàn)率及預(yù)期年限,然后將這些參照物數(shù)據(jù)有比較地運(yùn)用到評(píng)估對(duì)象上,從而確定資產(chǎn)的價(jià)格,其評(píng)估過程中的人為因素較大。從獨(dú)立性的角度來說，只有市場(chǎng)法站在市場(chǎng)的角度評(píng)估雙方交易的資產(chǎn)，評(píng)估的信息資料均來自于有效的市場(chǎng)，而市場(chǎng)提供的信息是獨(dú)立于交易雙方之外的。

資產(chǎn)評(píng)估具有有效市場(chǎng)假設(shè)。有效市場(chǎng)存在假設(shè)是指資產(chǎn)評(píng)估選取的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論有一個(gè)有效的市場(chǎng)存在。市場(chǎng)可分為公開市場(chǎng)和模擬市場(chǎng),公開市場(chǎng)是指資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣,交易雙方彼此地位平等,交易目的明確,條件公開,雙方有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間,以確定公允價(jià)格;模擬市場(chǎng)是資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)雙方完成的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)行為,也可稱之為內(nèi)部市場(chǎng)。有效市場(chǎng)存在假設(shè)是雙方以承認(rèn)評(píng)估結(jié)果作為交易的定價(jià)基礎(chǔ),從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估的目的。因此,有效市場(chǎng)存在假設(shè)為市場(chǎng)法的應(yīng)用提供了可能性。

當(dāng)相同或類似資產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)時(shí), 資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)首選市場(chǎng)法, 然后再看該資產(chǎn)未來收益能否可靠預(yù)測(cè)和計(jì)量, 選擇收益法, 其次選擇成本法。當(dāng)資產(chǎn)可采用兩種方法進(jìn)行評(píng)估時(shí), 應(yīng)以其中一種方法為主, 其他方法作為佐證,作為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果。

目前我國(guó)房屋拆遷估價(jià)中較為普遍使用的是市場(chǎng)比較法和成本法，但隨著農(nóng)村房屋拆遷不斷面臨社會(huì)發(fā)展的新變化，這兩種方法已不能客觀、公證、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值，按照國(guó)家《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，拆遷雙方還可選用收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

市場(chǎng)比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過30%。但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。

農(nóng)村房屋拆遷的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估不同于一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估。拆遷房屋的估價(jià)有一下幾方面的特點(diǎn)：第一，拆遷戶數(shù)多、估價(jià)量大。以南京市為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年南京市實(shí)施拆遷項(xiàng)目115個(gè)，拆遷房屋面積179萬平方米，共拆遷居民2.4萬多戶。拆遷戶數(shù)多必然帶來拆遷房屋估價(jià)量大；第二，涉及面廣，社會(huì)影響大；第三，補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)；第四，估價(jià)方法的選用既不能簡(jiǎn)單了事，也不宜復(fù)雜難行?？紤]到上述特點(diǎn)以及幾種估計(jì)方法的優(yōu)劣，在評(píng)估方法具體的使用時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。一般情況下，在這種經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、市場(chǎng)不太活躍的農(nóng)村，應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估為宜。同時(shí)，政府輔助指導(dǎo)，解決房屋拆遷補(bǔ)償上的各種問題。以確保土地合理配置的同時(shí)，不損害民眾的利益。

第二篇：房屋拆遷評(píng)估流程

城市房屋拆遷評(píng)估流程

1、公示評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，供拆遷當(dāng)事人選擇。

2、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)：采取被拆遷人投票或者當(dāng)事人抽簽的方式確定。

3、拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估協(xié)議。

4、評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集被拆遷房屋資料，包括房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝璜、附屬物等。

應(yīng)具有：反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像照片資料、實(shí)地勘察測(cè)量記錄、評(píng)估對(duì)象登記清單，工作人員記錄，被拆遷人簽名；被拆遷人拒絕簽名的，應(yīng)當(dāng)附有現(xiàn)場(chǎng)證人簽名。

5、公示初步估價(jià)結(jié)論，公示時(shí)間7天。

6、估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提供被拆遷房屋整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。

7、委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

8、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，在收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核，原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，并出具書面意見。

9、另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

針對(duì)不同房屋制定相應(yīng)的估價(jià)方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場(chǎng)比較法。既可選擇一種進(jìn)行評(píng)估，又可同時(shí)采用幾種方法進(jìn)行綜合評(píng)估。

一、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

二、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測(cè)量。

1、拆遷當(dāng)事人向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

2、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

3、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

4、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

四、初步估價(jià)報(bào)告公示。

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

五、復(fù)核申請(qǐng)。

拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第三篇：農(nóng)村房屋拆遷行政訴訟

法院裁決，包括裁定和判決，是人民法院審理房屋拆遷糾紛的訴訟活動(dòng)的結(jié)果。其中，行政裁判是人民法院審理房屋拆遷行政糾紛的訴訟活動(dòng)的結(jié)果，民事裁判是人民法院審理房屋拆遷民事糾紛的訴訟活動(dòng)的結(jié)果。由于目前的農(nóng)村征地拆遷，絕大多數(shù)是行政強(qiáng)力推進(jìn)，因此，研究拆遷糾紛的法院裁判，核心是研究拆遷糾紛的行政訴訟。

從目前筆者所掌握的情況來看，人民法院行政審判庭介入拆遷糾紛，其活動(dòng)方式主要是兩種，一是執(zhí)行強(qiáng)制拆除，二是行政訴訟，前者多半是為了當(dāng)?shù)卣虿疬w人的利益，后者乃是被拆遷人的抗?fàn)幩?。如果說假話，便是說人民法院為城鄉(xiāng)建設(shè)保駕護(hù)航;如果說真話，筆者的觀點(diǎn)是目前多數(shù)人民法院沒有履行其最后一道防線守護(hù)者的職責(zé)，天平已經(jīng)不再公正。令人欣慰的是，最高審判機(jī)關(guān)也意識(shí)到實(shí)際情況正在采取措施加以糾正。措施之一就是抓緊制定專門的司法解釋，以規(guī)范房屋拆遷糾紛的行政審判工作，而且其立足點(diǎn)就是保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

一、概念和特征

(一)拆遷行政訴訟的概念

關(guān)于房屋拆遷糾紛的行政訴訟，是拆遷當(dāng)事人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯了自己的合法權(quán)益，依照行政訴訟法的規(guī)定，向人民法院起訴，人民法院在拆遷當(dāng)事人和其他拆遷參與人的參加下審理和解決拆遷糾紛案件的活動(dòng)以及在這些活動(dòng)中所產(chǎn)生的法律關(guān)系的總和。

拆遷行政的上述定義包含了以下幾個(gè)要件：

第一，拆遷行政訴訟的原告是拆遷人或被拆遷人以及與拆遷活動(dòng)有利害關(guān)系的其他人員或組織，被告則是特定的國(guó)家行政機(jī)關(guān)拆遷管理部門，這也是人們通常所說的行政訴訟的主體特定性。

第二，拆遷行政訴訟的客體是拆遷管理機(jī)關(guān)的針對(duì)拆遷所作出的具體行政行為。

第三，拆遷行政訴訟是由拆遷當(dāng)事人或參與人認(rèn)為拆遷管理機(jī)關(guān)侵犯了自己的合法權(quán)益引起的。這里的關(guān)鍵是認(rèn)為而非確實(shí)存在侵權(quán)。是否存在侵權(quán)是訴訟中解決的問題，起訴時(shí)只要原告主觀上認(rèn)為就行了。

第四，拆遷行政訴訟不同于拆遷糾紛的行政裁決之處在于其“司法性”，是一種司法活動(dòng)，必須是在國(guó)家審判機(jī)關(guān)的主導(dǎo)下進(jìn)行的活動(dòng)。

第五，拆遷行政訴訟不僅是指人民法院和訴訟參與人為解決拆遷行政糾紛所進(jìn)行的活動(dòng)，而且還包括在這種活動(dòng)中，人民法院和訴訟參與人之間發(fā)生的訴訟法律關(guān)系。由此，方能更準(zhǔn)確地把握拆遷行政訴訟的內(nèi)在規(guī)定。

(二)拆遷行政訴訟的特征

拆遷行政訴訟的構(gòu)成要件，決定了這種活動(dòng)具有不同于其他司法活動(dòng)或準(zhǔn)司法活動(dòng)的特征。

1.拆遷行政訴訟的性質(zhì)具有特殊性。

拆遷行政訴訟具有司法最終解決的性質(zhì)，這一特征使之與同為解決拆遷行政糾紛的行政復(fù)議相區(qū)別。

第一，拆遷行政復(fù)議是行政機(jī)關(guān)的行政行為，屬于行政機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部所設(shè)置的對(duì)拆遷管理相對(duì)人實(shí)施救濟(jì)和對(duì)行政機(jī)關(guān)依法行政職權(quán)進(jìn)行監(jiān)督的制度;拆遷行政訴訟是人民法院對(duì)拆遷行政案件受理、審理、裁判的司法行為，屬于行政機(jī)關(guān)外部所設(shè)置的對(duì)拆遷管理相對(duì)人實(shí)施救濟(jì)的制度，是對(duì)拆遷管理機(jī)關(guān)的具體拆遷管理行為的外部監(jiān)督和制約。

第二，拆遷行政復(fù)議適用行政程序，依據(jù)《行政復(fù)議法》是一級(jí)復(fù)議制，具有及時(shí)、快捷、簡(jiǎn)便、不收費(fèi)的特點(diǎn);拆遷行政訴訟適用司法程序，實(shí)行兩審終審制，具有嚴(yán)格、規(guī)范、全面并且收取訴訟費(fèi)用的特點(diǎn)。

第三，拆遷行政復(fù)議受理范圍寬于拆遷行政訴訟，不僅受理對(duì)具體拆遷管理行為的異議，也包括一定范圍的抽象拆遷管理行為，如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件;拆遷行政訴訟目前只局限于具體拆遷管理行為的范圍之內(nèi)，對(duì)抽象性的文件不在受理之列。

第四，拆遷行政復(fù)議的審查權(quán)限大于拆遷行政訴訟的審查權(quán)限。其主要表現(xiàn)在對(duì)不適當(dāng)行政行為和抽象行政行為的審查權(quán)上。拆遷行政訴訟中，人民法院對(duì)拆遷管理行為是否適當(dāng)只限于行政處罰這一塊，而行政復(fù)議機(jī)關(guān)則可對(duì)拆遷管理機(jī)關(guān)的全部行為是否適當(dāng)進(jìn)行審查。至于抽象行為的審查，如地方政府的有關(guān)拆遷的決定、命令等規(guī)范性文件，人民法院只在審理時(shí)考慮是否適用，而不能改變或撤銷，復(fù)議機(jī)關(guān)則有權(quán)變更或撤銷。

第五，拆遷行政復(fù)議的效力低于人民法院的裁判，對(duì)復(fù)議決定不 服仍可進(jìn)入拆遷行政訴訟，而進(jìn)入訴訟的拆遷糾紛則不能再進(jìn)入復(fù)議。

2.拆遷行政訴訟的當(dāng)事人具有特殊性。

拆遷行政訴訟當(dāng)事人是明確的，其中被告是拆遷管理機(jī)關(guān)，如作出拆遷許可的拆遷管理部門，作出拆遷項(xiàng)目立項(xiàng)的發(fā)展和計(jì)劃管理部門，作出規(guī)劃許可的規(guī)劃管理部門，作出土地使用許可的土地管理部門。這些機(jī)關(guān)的具體拆遷管理行為都是有法律法規(guī)規(guī)定的授權(quán)才可以實(shí)施的。

拆遷管理相對(duì)人是拆遷行政訴訟的原告，他們可以是公民、法人或其他組織，也可以是拆遷人或被拆遷人，還可以是與拆遷管理行為有著利害關(guān)系的人，例如，承租人對(duì)拆遷許可和承積房屋的拆遷裁決享有訴權(quán)。

拆遷行政訴訟當(dāng)事人的特殊性，使這種訴訟具有了“民告官”的特點(diǎn)。即使原告中可能會(huì)是行政機(jī)關(guān)，如修公路而作為拆遷人的公路管理機(jī)關(guān)，被拆除房屋的使用權(quán)人可能是其他國(guó)家機(jī)關(guān)，而此時(shí)，他們都是拆遷管理的相對(duì)人，是一個(gè)民事主體，由此產(chǎn)生的拆遷行政訴訟的“民告官”性質(zhì)不變。

3.拆遷行政訴訟內(nèi)容具有特殊性。

拆遷行政訴訟的內(nèi)容具有司法監(jiān)督行政的性質(zhì)。拆遷行政訴訟所解決的拆遷管理糾紛是在國(guó)家行政機(jī)關(guān)履行拆遷管理職能的活動(dòng)中發(fā)生的，因而拆遷行政訴訟便帶有司法干預(yù)行政的性質(zhì)，這一特征使拆遷行政訴訟成為規(guī)范拆遷管理，解決拆遷糾紛的最后一道防線。

二、受案范圍

拆遷行政訴訟的受案范圍，是指人民法院受理一定范圍的拆遷行政爭(zhēng)議案件的權(quán)限，是人民法院與其他國(guó)家機(jī)關(guān)之間在解決拆遷行政爭(zhēng)議案件上的分工。受案范圍解決的是拆遷管理相對(duì)人對(duì)哪些拆遷行政爭(zhēng)議可向人民法院起訴并得到人民法院受理的問題。換一個(gè)角度來說，拆遷行政訴訟受案范圍的確定，使拆遷管理機(jī)關(guān)明確自己的哪些具體拆遷管理行為可能使自己成為拆遷行政訴訟的被告，使人民法院明確哪些拆遷行政爭(zhēng)議可以立案受理。

(一)《行政訴訟法》對(duì)受案范圍的規(guī)定

毫無疑問，人民法院受理拆遷行政糾紛案件必須依據(jù)法律的規(guī)定?！缎姓V訟法》對(duì)此有兩方面規(guī)定。

1.肯定性的規(guī)定

《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》(以下簡(jiǎn)稱《行政訴訟法》)第2條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)工作人員的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，有權(quán)依照本法向人民法院起訴?！痹摲ǖ?1條進(jìn)而列舉八類由人民法院受理的行政案件，這八類案件是：

(1)行政處罰案件;

(2)行政強(qiáng)制措施案件;

(3)侵犯經(jīng)營(yíng)自主權(quán)案件;

(4)申請(qǐng)頒發(fā)許可證和執(zhí)照案件;

(5)申請(qǐng)履行保護(hù)人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的法定職責(zé)案件;

(6)申請(qǐng)發(fā)給撫恤金案件;

(7)違法要求履行義務(wù)案件;

(8)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)的案件。

上述八類案件除第六類申請(qǐng)發(fā)給撫恤金案件在拆遷行政訴訟中難以對(duì)號(hào)入座外，其他七類概括性的規(guī)定均能對(duì)號(hào)入座，而且該法第11條第2款對(duì)上述規(guī)定作了補(bǔ)充，“除前款規(guī)定外，人民法院受理法律、法規(guī)規(guī)定可以提起行政訴訟的其他行政案件”，為人民法院受案范圍留下了發(fā)展空間。

2.排除性的規(guī)定

鑒于行政訴訟的特點(diǎn)，法律對(duì)其受案范圍從另一方面以排除性的規(guī)定加以限制?！缎姓V訟法》第12條規(guī)定，人民法院不予受理的爭(zhēng)議有四種。

第一，國(guó)防、外交等國(guó)家行為。這種國(guó)家行為，是政府以國(guó)家名義作出，不涉及特定的個(gè)人和組織的有關(guān)國(guó)與國(guó)之間的關(guān)系，有關(guān)國(guó)家安全以及國(guó)家利益和重大公共利益的行為。

第二，行政法規(guī)、規(guī)章或者行政機(jī)關(guān)制定、發(fā)布的具有普遍約束力的決定、命令，即抽象行政行為。這是因?yàn)?，根?jù)我國(guó)《憲法》和相關(guān)組織法的規(guī)定，審查行政機(jī)關(guān)抽象行政行為是否合法的權(quán)限在全國(guó)人大常委會(huì)和地方人大及作出抽象行政行為的行政機(jī)關(guān)的上級(jí)行政機(jī)關(guān)。

第三，行政機(jī)關(guān)對(duì)所屬工作人員的獎(jiǎng)懲、任免等決定，即人們通常所說的內(nèi)部行政行為。對(duì)此類行政行為不服，只能通過向上級(jí)行政 機(jī)關(guān)或監(jiān)察、人事部門申訴解決，而不能啟動(dòng)行政訴訟。

第四，法律規(guī)定由行政機(jī)關(guān)最終裁決的具體行政行為也不能提起行政訴訟。例如涉及自然資源的所有權(quán)或使用權(quán)糾紛時(shí)，國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府的復(fù)議決定為最終裁決。

(二)司法解釋對(duì)受案范圍的規(guī)定

我們?cè)谘芯糠蓪?duì)拆遷行政訴訟受案范圍的規(guī)定時(shí)，常感到操作性不強(qiáng)，實(shí)踐中難以把握。尤其近年來拆遷糾紛蔓延并激化的情況下，各地法院對(duì)拆遷行政訴訟要么是難立案，要么是不敢公正判決，秉公執(zhí)法的不多。這里的主要原因是體制問題，但法律規(guī)定不明確也是重要的原因之一。

為解決法律和原有的司法解釋針對(duì)性不強(qiáng)，對(duì)拆遷行政訴訟缺乏指導(dǎo)性的問題，最高人民法院歷時(shí)5年，就審理拆遷行政案件的司法解釋進(jìn)行起草、調(diào)研，已三易其稿，雖還未頒布執(zhí)行，但其中有關(guān)人民法院對(duì)拆遷行政案件的受案范圍還是體現(xiàn)了執(zhí)法為民的原則，將相關(guān)條款謹(jǐn)摘錄如下，供讀者參考。

第一條 拆遷當(dāng)事人不服行政機(jī)關(guān)作出的下列城市房屋拆遷具體行政行為依法提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理：

(一)拆遷許可;

(二)行政強(qiáng)制拆遷決定;

(三)補(bǔ)償安置裁決;

(四)拆遷行政處罰決定;

(五)行政強(qiáng)制拆遷行為。

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第四篇：農(nóng)村房屋拆遷協(xié)議書

農(nóng)村房屋拆遷協(xié)議書

為搞好老村莊土地復(fù)墾，增擴(kuò)土地面積，XX將XX生產(chǎn)組原老莊房進(jìn)行改造復(fù)墾，現(xiàn)XXX與拆遷戶XXXX就房屋拆遷相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、拆遷項(xiàng)目：

乙方將自己老莊房XX間主房、XXX間附屬房；XXX間豬圈、XX間廁所，XXX座水井；XXXX棵銀杏樹等地上物進(jìn)行拆除讓地。

二、補(bǔ)嘗標(biāo)準(zhǔn)：

甲方將參照有關(guān)拆遷標(biāo)準(zhǔn)給乙方補(bǔ)嘗，其標(biāo)準(zhǔn)如下：(一)房屋補(bǔ)償金額 XXXX元/平方米;(二)豬圈補(bǔ)償金額XXXX元/間；(三)廁所補(bǔ)償金額XXXX元/間；

（四）水井補(bǔ)償金額XXXX元/座；

（五）銀杏樹補(bǔ)償金額XXXX元/棵。

三、拆遷時(shí)間：

XXX對(duì)本建筑物的拆除期間為年月日至年月日，拆除后應(yīng)將所拆除的物料全部運(yùn)走，將土地按約定時(shí)間交由XXXX。

四、安全責(zé)任：

XXX在組織房屋拆遷過程中，應(yīng)注重安全，對(duì)拆遷過程中出現(xiàn)不安全因素造成后果，由XXX自行負(fù)責(zé)，與XXXX無任何因果關(guān)系。

五、拆遷補(bǔ)償金額：

（1）房屋拆遷面積XXX平方米，按建筑面積每平方米XXX元，小

（2）附屬物：豬圈XX間，按補(bǔ)償金額XXX元，小計(jì)XXX元；廁計(jì)XXXX元。所XXX間，按補(bǔ)償金額XXX元，小計(jì)XXX元；水井XXX座，按補(bǔ)償金額XXX元，小計(jì)XXX元；銀杏樹XXX棵，按補(bǔ)償金額XXX元，小計(jì)XXX元.（3）拆遷補(bǔ)助費(fèi)XXXX元。

合計(jì)：XXXXXX元。

六、結(jié)算方法：

拆遷費(fèi)用結(jié)算與鎮(zhèn)費(fèi)用結(jié)算同步。

七、相關(guān)事宜：

因XXX申請(qǐng)需要重新安排房屋宅基，經(jīng)XXXXXX雙方商量，甲方原則同意在原基地給予定位，其條件：

（一）經(jīng)上級(jí)國(guó)土部門驗(yàn)收后；

（2）XXXX具備開工條件，XXXXX方可負(fù)責(zé)安排。

本協(xié)議正本一式二份，雙方各執(zhí)一份，簽字后具有法律效力。

甲方：XXX乙方：XXX

年月日

第五篇：農(nóng)村房屋拆遷協(xié)議書

農(nóng)村房屋拆遷協(xié)議書

為搞好老村莊土地復(fù)墾，增擴(kuò)土地面積，XX將XX生產(chǎn)組原老莊房進(jìn)行改造復(fù)墾，現(xiàn)XXX與拆遷戶XXXX就房屋拆遷相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、拆遷項(xiàng)目：

乙方將自己老莊房XX間主房、XXX間附屬房；XXX間豬圈、XX間廁所，XXX座水井；XXXX棵銀杏樹等地上物進(jìn)行拆除讓地。

二、補(bǔ)嘗標(biāo)準(zhǔn)：

甲方將參照有關(guān)拆遷標(biāo)準(zhǔn)給乙方補(bǔ)嘗，其標(biāo)準(zhǔn)如下：(一)房屋補(bǔ)償金額 XXXX元/平方米;(二)豬圈補(bǔ)償金額XXXX元/間；(三)廁所補(bǔ)償金額XXXX元/間；

（四）水井補(bǔ)償金額XXXX元/座；

（五）銀杏樹補(bǔ)償金額XXXX元/棵。

三、拆遷時(shí)間：

XXX對(duì)本建筑物的拆除期間為 年 月 日至 年 月 日，拆除后應(yīng)將所拆除的物料全部運(yùn)走，將土地按約定時(shí)間交由XXXX。

四、安全責(zé)任：

XXX在組織房屋拆遷過程中，應(yīng)注重安全，對(duì)拆遷過程中出現(xiàn)不安全因素造成后果，由XXX自行負(fù)責(zé)，與XXXX無任何因果關(guān)系。

五、拆遷補(bǔ)償金額：

（1）房屋拆遷面積XXX平方米，按建筑面積每平方米XXX元，?。?）附屬物：豬圈XX間，按補(bǔ)償金額XXX元，小計(jì)XXX元；廁計(jì)XXXX元。

所XXX間，按補(bǔ)償金額XXX元，小計(jì)XXX元；水井XXX座，按補(bǔ)償金額XXX元，小計(jì)XXX元；銀杏樹XXX棵，按補(bǔ)償金額XXX元，小計(jì)XXX元.（3）拆遷補(bǔ)助費(fèi)XXXX元。合計(jì)：XXXXXX元。

六、結(jié)算方法：

拆遷費(fèi)用結(jié)算與鎮(zhèn)費(fèi)用結(jié)算同步。

七、相關(guān)事宜：

因XXX申請(qǐng)需要重新安排房屋宅基，經(jīng)XXXXXX雙方商量，甲方原則同意在原基地給予定位，其條件：

（一）經(jīng)上級(jí)國(guó)土部門驗(yàn)收后；（2）XXXX具備開工條件，XXXXX方可負(fù)責(zé)安排。

本協(xié)議正本一式二份，雙方各執(zhí)一份，簽字后具有法律效力。

甲方：XXX 乙方：XXX

年 月 日