第一篇：土地抵押評估

相關(guān)知識與案例:土地抵押貸款評估探討

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，同時(shí)規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)要進(jìn)行評估。現(xiàn)將土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)評估中要注意的一些問題作如下探討。

一、評估目的問題

土地使用權(quán)抵押的目的，是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保。其特點(diǎn)是抵押人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)。就抵押人而言，設(shè)定抵押權(quán)的根本目的，是提供債務(wù)履行擔(dān)保而不是取得或變賣土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格，而不是土地使用權(quán)本身的價(jià)格。被抵押土地使用權(quán)的這種抵押價(jià)格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數(shù)據(jù)，以及因抵押而承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)。而對于抵押權(quán)人而言，則意味著他所取得的債務(wù)履行擔(dān)保的程度，而不是取得土地使用權(quán)的市場價(jià)格或清算價(jià)格。

二、評估對象問題

土地資產(chǎn)的抵押是土地使用權(quán)的抵押，而不是土地所有權(quán)的抵押。這一點(diǎn)，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有了明確的規(guī)定。另外，抵押權(quán)設(shè)定和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，評估的對象是有區(qū)別的。根據(jù)《國資企函發(fā)（1994）36號》文件的規(guī)定，抵押實(shí)現(xiàn)時(shí)，必須進(jìn)行評估，以確定底價(jià)。這就從制度上保證了抵押權(quán)設(shè)定時(shí)和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)分別進(jìn)行評估。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，由于土地使用權(quán)必須采用某種方式短期內(nèi)強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓或出售，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。此時(shí)的評估對象是土地使用權(quán)的清算價(jià)格，完全應(yīng)該采用清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)評估土地使用權(quán)的清算價(jià)格。但是，在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的，不是土地使用權(quán)，而是土地使用權(quán)的抵押權(quán)，同時(shí)，由于此時(shí)抵押是否用于強(qiáng)制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權(quán)抵押貸款評估行為中評估的，應(yīng)該不是抵押物的市場價(jià)格或清算價(jià)格，而是抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的抵押物的那一部分權(quán)利的價(jià)格，即土地使用權(quán)的抵押權(quán)價(jià)格。

三、土地產(chǎn)權(quán)問題

在明確評估對象以后，評估人員必須對土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行仔細(xì)和嚴(yán)格的界定。

第一，評估人員在驗(yàn)證抵押人土地使用證時(shí)，必須親眼驗(yàn)證證書原件，并在復(fù)印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負(fù)責(zé)。

第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。

第三，核實(shí)國有土地還是集體土地，并核實(shí)是否存在他項(xiàng)權(quán)力，如是否已經(jīng)抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權(quán)重復(fù)抵押貸款而造成金融機(jī)構(gòu)損失的情況發(fā)生。

第四，土地面積和四至必須明確，在實(shí)地踏勘時(shí)，必須認(rèn)真核實(shí)。

四、土地資產(chǎn)再抵押評估問題

在一般情況下，當(dāng)債務(wù)人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束，抵押權(quán)這一土地他項(xiàng)權(quán)力不再存在。此時(shí)，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未曾抵押的地產(chǎn)一樣，可以進(jìn)行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個(gè)地產(chǎn)的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產(chǎn)評估價(jià)格為1000萬元，按銀行抵押代款率70%計(jì)，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款。因?yàn)檫@種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評估報(bào)告有效期內(nèi)，第一次抵押和第二次抵押的時(shí)間相隔較長，而且，地價(jià)已明顯上漲或下跌，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報(bào)告的有效期，在這種情況下，地產(chǎn)一般要重新評估或至少要由土地評估機(jī)構(gòu)出具注明證實(shí)在此期間地價(jià)無明顯變動。

五、評估原則問題

地產(chǎn)抵押貸款評估是各類不同目的的地產(chǎn)評估的一種，遵循獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性的工作原則之外，還要遵循地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據(jù)地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)，還應(yīng)遵循以下原則：

（一）真實(shí)性原則由于抵押期間被抵押土地產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所以在評估時(shí)，務(wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。包括土地使用者、面積和四至的真實(shí)性，排除任何不真實(shí)的因素，以確保抵押人的合法權(quán)益。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況，應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評估報(bào)告中說明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性，評估人員對抵押地產(chǎn)的未來收益或市場狀況，不應(yīng)予以太樂觀的估計(jì)。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或經(jīng)驗(yàn)表明地產(chǎn)價(jià)格有可能上升，但在評估時(shí)，仍以當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而，對未來可能的減值，則應(yīng)給予充分的重視。

六、評估方法問題

由于抵押貸款抵押設(shè)定時(shí)，評估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據(jù)，因此，在評估時(shí)，一方面要嚴(yán)格遵循評估保守性原則，盡可能避免銀行的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也不應(yīng)該隨意壓低地產(chǎn)價(jià)格，評估人員應(yīng)盡量做到評估公平合理。

地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，評估的對象是土地使用權(quán)的抵押貸款價(jià)格，由此可見，地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定評估與一般的以市場價(jià)格為基礎(chǔ)的其他地產(chǎn)評估方法基本相同，即可以用市場比較法、收益還原法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法來進(jìn)行評估。一般說來，在地產(chǎn)市場較發(fā)育的區(qū)域里，可選用市場比較法評估；商業(yè)用地用收益還原法比較合理；工業(yè)用地選用成本法較合理；在已完成基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的區(qū)域，也可考慮選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。當(dāng)然，在具體地產(chǎn)評估中，往往幾種方法同時(shí)運(yùn)用。值得再次強(qiáng)調(diào)的是，地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)評估和其他目的評估不同的是，運(yùn)用各種評估方法時(shí)，都要充分重視保守性原則。

第二篇：關(guān)于土地抵押評估的若干思考

關(guān)于土地抵押評估的若干思考

[摘要]：土地抵押評估是土地估價(jià)的主要業(yè)務(wù)之一。土地抵押評估涉及到信貸安全和當(dāng)事人的合法財(cái)產(chǎn)保護(hù)問題，所以其不同于一般土地的評估。在土地抵押評估的實(shí)際執(zhí)業(yè)中，會遇到估價(jià)目的含糊、價(jià)值類型和估價(jià)時(shí)點(diǎn)難以確定、抵押估價(jià)業(yè)務(wù)流程不宜規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)等問題。本文在這些問題的分析和借鑒國外土地抵押評估經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了土地抵押估價(jià)在業(yè)務(wù)流程改進(jìn)、估價(jià)行為規(guī)范、行業(yè)內(nèi)外互補(bǔ)等方面的改進(jìn)建議，以此達(dá)到加強(qiáng)土地抵押估價(jià)業(yè)務(wù)管理，防范土地信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)土地當(dāng)事人的合法權(quán)益的目的。

[關(guān)鍵詞]：土地估價(jià)；抵押估價(jià)；問題；改進(jìn)建議

土地是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，因?yàn)?，土地具有不可移動性、壽命長久、價(jià)值量大、保值增值性等特點(diǎn)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。一般，公民、法人或者其他組織向其他公民、法人或者其他組織借款時(shí)（其中典型的是向銀行申請貸款），債權(quán)人為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往要求債務(wù)人或者第三人一起提供合法的土地?fù)?dān)保。為了知道該提供擔(dān)保的土地的價(jià)值，債權(quán)人一般會要求債務(wù)人提供債權(quán)人信任的估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告，以作為發(fā)放貸款限額的參考依據(jù)。但是土地抵押因?yàn)樯婕暗叫刨J風(fēng)險(xiǎn)、土地當(dāng)事人的合法權(quán)益等重要問題，所以土地抵押評估不同于一般土地的評估。

1土地抵押評估的特點(diǎn)

1.1未滿足抵押土地特別要求的，不得進(jìn)行抵押評估

（1）抵押土地須具有完善的產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)明晰是抵押土地評估的基本要求?？紤]到土地抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，抵押土地應(yīng)具備完善的土地產(chǎn)權(quán)，領(lǐng)取規(guī)范的國有土地使用證。估價(jià)人員應(yīng)對抵押土地的國有土地使用證進(jìn)行認(rèn)真審核，并通過現(xiàn)場勘察，保證土地使用者、用途、位置、面積、權(quán)屬性質(zhì)以及有無他項(xiàng)權(quán)利等與實(shí)際相符，保證抵押土地來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚、用途規(guī)范、法律文件齊全。此外，在對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和國有土地使用證進(jìn)行審核時(shí)，應(yīng)按照“房地一致”的原則，保證房地產(chǎn)權(quán)利人與土地使用者相一致。在抵押貸款時(shí)，如委托人與土地使用者不一致，則應(yīng)明確委托人與土地使用者的關(guān)系，并由土地使用者出具同意抵押的書面證明。

（2）抵押土地的用途應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求

對抵押土地以現(xiàn)狀用途進(jìn)行抵押的，應(yīng)注意城市規(guī)劃對現(xiàn)狀土地的影響。對由于城市規(guī)劃的改變導(dǎo)致土地用途發(fā)生變化的，則應(yīng)有規(guī)劃部門的審批意見，以規(guī)劃部門確認(rèn)的用途為準(zhǔn)。對由于城市規(guī)劃需要在貸款期內(nèi)征用的土地，應(yīng)不作為抵押資產(chǎn)。

（3）《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，對不能抵押的房地產(chǎn)（其中也包含土

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第三篇：儲備土地抵押評估技術(shù)指引

儲備土地抵押評估技術(shù)指引（試行）

為了配合當(dāng)前我市儲備土地抵押貸款的需要，北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會（以下簡稱協(xié)會）根據(jù)相關(guān)法規(guī)，針對儲備土地抵押評估的特殊性，對涉及的若干問題進(jìn)行研究，提出如下評估技術(shù)指引，供評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)執(zhí)業(yè)時(shí)參考。

一、儲備土地的概念

是指市國土資源局為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法

取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)的土地。

二、儲備土地抵押評估的技術(shù)路線

根據(jù)《土地儲備管理辦法》的要求：“政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價(jià)值按照市場評估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定”。因此，儲備土地抵押價(jià)值及評估技術(shù)路線為：

儲備土地抵押價(jià)值=儲備土地市場評估價(jià)值-政府土地出讓收益

三、儲備土地市場評估價(jià)值的界定

1、價(jià)值內(nèi)涵

儲備土地抵押價(jià)值為抵押的儲備土地在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場評估價(jià)值減去政府土地出讓收益和估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

2、用地條件設(shè)定

（1）土地用途和用地建設(shè)指標(biāo)設(shè)定

儲備土地抵押評估涉及的土地用途和用地建設(shè)指標(biāo)，一般依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃土地用途和指標(biāo)設(shè)定；特殊情況下可依照現(xiàn)狀土地用途和用地條件進(jìn)行。

（2）土地開發(fā)程度設(shè)定

儲備土地抵押評估開發(fā)程度設(shè)定為評估基準(zhǔn)日時(shí)的土地現(xiàn)狀開發(fā)程度。

委托方應(yīng)提供土地開發(fā)程度的相應(yīng)資料。未完工部分土地開發(fā)費(fèi)用及尚未支付的工程款應(yīng)予扣除。

四、政府土地出讓收益

政府土地出讓收益可按照《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》參照劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓方式進(jìn)行評估。

五、評估方法

儲備土地抵押評估的具體估價(jià)程序和方法參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》執(zhí)行。

第四篇：土地抵押授權(quán)委托書

授權(quán)委托書

委托人：XXXXXX銀行股份有限公司XXXX分行受托人： XXXXXXX身份證號：XXXXXXXXXXX

委托事項(xiàng)：到XXXXXX國土資源局辦理土地抵押登記手續(xù)及相關(guān)事宜 委托權(quán)限：以XXXXXXXXXX分行的名義代負(fù)責(zé)人XXXXXXXX簽字 委托期限：2012年12月15日—2013年1月14日，共31天。

我單位對受托人XXXXXX辦理委托事項(xiàng)的簽字及承諾均認(rèn)可并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律后果。

委托人：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX分行

二〇一二年十二月十七日

第五篇：土地抵押流程

土地抵押流程

一、辦理土地使用權(quán)抵押的前提及準(zhǔn)備工作

1、土地使用權(quán)抵押必須以初始土地登記作為前提，領(lǐng)取土地使用證。

2、以劃撥、租賃、入股方式取得的土地使用權(quán)，必須連同地上建筑物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以抵押。

3、土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評估。

(1)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估結(jié)果由抵押權(quán)人認(rèn)可并經(jīng)國土管理部門確認(rèn)后，發(fā)放確認(rèn)文件，并批準(zhǔn)抵押;(2)以劃撥、出租、入股方式取得的國有土地使用權(quán)可按不同的用途、性質(zhì)實(shí)行差額抵押，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估結(jié)果經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，發(fā)放確認(rèn)文件并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。

4、抵押人向土地管理部門申領(lǐng)《抵押許可證》。土地管理部門在《抵押許可證》上應(yīng)根據(jù)不同的用地性質(zhì)規(guī)定該宗地抵押率，最高抵押金額。同時(shí)在《抵押許可證》上注明“本證僅作為可以抵押之證明，在貸款，抵押協(xié)議簽訂后，應(yīng)到國土部門辦理抵押登記，未經(jīng)登記的抵押行為無效”這一限制性條款。

二、向當(dāng)?shù)卣?wù)中心提交抵押權(quán)申辦材料

1、填寫《國有土地使用權(quán)抵押登記申請審批表》

2、抵押雙方簽訂的不動產(chǎn)抵押合同和借款合同(原件)

3、抵押雙方法人代表身份證明(原件，個(gè)人為身份證復(fù)印件)

4、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)

5、國有土地使用證(原件)

6、地價(jià)評估報(bào)告及技術(shù)報(bào)告

7、房屋所有權(quán)證(土地上有房屋的)

7、土地部門認(rèn)為應(yīng)提交的其它材料

說明：①地上沒有附著物的劃撥土地使用權(quán)申請抵押的，不受理報(bào)件。②地上有附著物的劃撥土地使用權(quán)抵押，需提供雙方就處置土地時(shí)優(yōu)先補(bǔ)交土地出讓金的承諾書。③屬于分割土地設(shè)定抵押登記的，需提供具有土地勘測定界資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具的抵押土地界線圖，并由抵押雙方共同認(rèn)可。抵押期滿后涉及法院裁定需處分土地的，應(yīng)由規(guī)劃部門出具規(guī)劃蘭線圖。④以上材料要求報(bào)送一式一份。

三、受理流程

1、當(dāng)?shù)胤志值丶每剖芾?/p>

2、對欲抵押土地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查

3、分局對該申請進(jìn)行審核

4、市局會簽

5、申請人繳納登記費(fèi)

6、分局地籍利用科記載于登記簿

7、申請人領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證

盱眙