第一篇：買賣合同運用——案例糾紛

一起典當和商品房抵押糾紛案件引發(fā)的思考

日期：2014-08-21 10:27:21 作者：長沙典當網(wǎng) 來源：長沙典當網(wǎng) 點擊： 8 近年來，在龍?zhí)秴^(qū)公安分局和龍?zhí)秴^(qū)人民法院(以下簡稱龍?zhí)斗ㄔ?出現(xiàn)了一些涉及吉林市軒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡稱軒宇公司)及其法定代表人池鐵吉的案件，由于這些案件事實比較復(fù)雜，法律關(guān)系比較混亂，特別是由于軒宇公司和池鐵吉本人在陷入經(jīng)濟困難時法律意識淡薄，維權(quán)意識不強，急于擺脫困境，加之有的典當行和個人唯利是圖，逼其就范，使案件事實似是而非，真假難辨，給司法機關(guān)造成了許多麻煩。最近，又有十三個自然人以經(jīng)過備案的《商品房買賣合同》和自己已經(jīng)占有房屋的事實為由起訴要求確認《商品房買賣合同》有效。如駁回起訴，原告有《商品房買賣合同》且占有房屋;如確認合同有效，則可能造成一批錯案。為此，特對這些案件涉及的事實和法律關(guān)系提出分析意見，供貴院領(lǐng)導(dǎo)在研究和處理該類案件時參考。不當之處請批評指正。

一、關(guān)于軒宇公司以商品房抵押借款的有關(guān)情況

軒宇公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2003年開始在吉林市濱江北路開發(fā)建設(shè)“江畔名苑”小區(qū)。2006年，在小區(qū)房屋建設(shè)進入收尾階段的關(guān)鍵時刻，由于國家政策調(diào)整，銀行停止給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，軒宇公司支付工程款和農(nóng)民工工資發(fā)生困難，陷入困境。在走投無路的情況下，決定向吉林市商通典當有限責(zé)任公司(簡稱商通典當)借款。商通典當提出讓軒宇公司以自己在建的江畔名苑房屋抵押，每戶房屋可借給10萬元人民幣，月息5%。雙方于2006年1月6日簽訂了2006吉商典字第7號《典當合同》。合同主要內(nèi)容為：“

1、典當物?..五處房屋，房屋面積均為1310.24平方米。?.當期二個月，?.當期屆滿五日后，乙方不續(xù)當，即為絕當?”。由于軒宇公司及時還清了當金及相關(guān)費用，未予強制執(zhí)行。

此后，軒宇公司因資金困難又多次借款。但商通典當既不給出具當票，也不簽訂典當協(xié)議，而是仍然以每借10萬元就要以一套商品房抵押，并要求以商通典當提供的自然人(商通典當?shù)墓ぷ魅藛T及其親屬)的名義與軒宇公司簽訂《商品房買賣合同》。合同中的房屋不論住宅還是網(wǎng)點、車庫一律以每平方米1000元計價，同時讓軒宇公司給出出具每戶房屋應(yīng)交房款的虛假收據(jù)(軒宇公司在收據(jù)底聯(lián)上標注：“未交現(xiàn)金”)，還讓軒宇公司與其一同到房產(chǎn)管理部門進行《商品房買賣合同》的備案登記。此間，軒宇公司共向商通典當借款五次，總計借款510萬元。此后，軒宇公司在還清相當一處房屋借款的本息時，便贖回一份《商品房買賣合同》，軒宇公司共交本金及利息450余萬元，共計贖回合同12份，辦理撤銷備案3份。其他39份合同均為商通典當工作人員及其親屬名字(其中陳占敏4套、王愛梅3套、周謹2套、杜海濱3套)。后來，相應(yīng)人員又直接占有了相關(guān)的房屋。其中有的已經(jīng)轉(zhuǎn)賣他人。在最近起訴的十三戶中有近十人又在房產(chǎn)管理部門變更了備案。

與此相類似的是2007年6月11日，軒宇公司又向邵長利借款100萬元，借期三個月，2007年9月邵長利就向龍?zhí)斗ㄔ浩鹪V要求確認商品房買賣合同有效。龍?zhí)斗ㄔ航?jīng)審理做出(2007)龍民初字第906和907號判決。判決認定：“軒宇房地產(chǎn)因公司資金短缺，于2007年年6月11日向邵長利借款現(xiàn)金100萬元，當日，軒宇房地產(chǎn)與邵長利簽訂了借款合同，合同中約定，以包括本案訴爭的房屋在內(nèi)的10套房屋作為抵押，借款期限為三個月。同日，軒宇房地產(chǎn)簽訂了買房人為邵長利的，位于吉林市龍?zhí)秴^(qū)濱江北路江畔名苑1號樓1號商業(yè)網(wǎng)點(191.08平方米)和10號樓2單元6層16號房屋的《商品房買賣合同》，軒宇房地產(chǎn)出具收據(jù)，交款單位為邵長利，收款方式一欄中記載未收現(xiàn)金，抵押借款。另外，在前述軒宇房地產(chǎn)與邵長利簽訂的借款合同中，還載明，待借款按期還清，上述商品房買賣合同和房款往來收據(jù)一并收回作廢，如按期未能還清上述款項，雙方另行協(xié)商延期或由出資方(邵長利)收回上述房產(chǎn)。”龍?zhí)斗ㄔ和瑫r認為：“邵長利雖稱其與軒宇房地產(chǎn)簽訂了商品房買賣合同，是商品房買賣合同關(guān)系，但未能提供有效證據(jù)予以證明其訴訟主張。而事實上，軒宇房地產(chǎn)與邵長早存在著借款合同關(guān)系，邵長利與軒宇房地產(chǎn)簽訂的房屋買賣合同實際是為借款抵押而簽訂的，而非真正意義上的商品房買賣合同。且雙方約定如到期不能償還借款，由出資方收回房屋的約定，違反了《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條“訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”的禁止性規(guī)定，沒有法律效力。故本院對邵長利要求軒宇房地產(chǎn)按商品房買賣合同全面履行義務(wù)的訴訟請求不予支持”。

現(xiàn)在，龍?zhí)斗ㄔ赫趯徖淼氖龖羯唐贩抠I賣合同糾紛案件雖然已經(jīng)備案，但其本質(zhì)上和邵長利起訴的并無不同。

二、對軒宇公司向商通典當借款及簽訂商品房買賣合同等問題的法律分析

1、軒宇公司以房屋抵押從商通典當借款的行為是典當行為?！兜洚敼芾磙k法》第三條規(guī)定：本辦法所稱典當，是指當戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為”。軒宇公司因資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，以自己的在建房屋為抵押，向商通典當借款，并支付借款利息(當息)，同時約定在還清借款本息后可以贖回商品房買賣合同，雙方行為屬于“典當”行為。

2、商通典當不開當票、不簽合同、超高利息、房屋留抵嚴重違反國家法律、法規(guī)。

《典當管理辦法》第六條規(guī)定：“典當行從事經(jīng)營活動，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章”。但是，商通典當與軒宇公司的典當行為，存在許多嚴重的違法違規(guī)行為，甚至涉嫌犯罪。(1)商通典當借款時設(shè)定的當息標準過高，上打利息違法。《典當管理辦法》第三

十七條規(guī)定：“典當當金利率，按中國人民銀行公布的銀行機構(gòu)6個月期法定貸款利率及典當期限折算后執(zhí)行。典當當金利息不得預(yù)扣?！钡谌藯l規(guī)定：“典當綜合費用包括各種服務(wù)及管理費用。動產(chǎn)質(zhì)押典當?shù)脑戮C合費率不得超過當金的42?。房地產(chǎn)抵押典當?shù)脑戮C合費率不得超過當金的27?”。也就是說，以房屋抵押進行典當?shù)淖罡呤召M應(yīng)為同期貸款利率加上綜合費率。

2006-2007年一年期的貸款利率最高的也只有月6.30?，加上綜合費率的最高值27?，才33.3?。而商通典當在借款時先行扣除一個月的利息5%，卻仍按原數(shù)收取利息。這樣，實際月收費已經(jīng)達到63.1?，高出規(guī)定29%，比規(guī)定值高出83%。，完全屬于高利貸性質(zhì)。(2)商通典當不給軒宇公司出具當票，也不簽訂典當合同的行為嚴重違法?！兜洚敼芾磙k法》第三十條明確規(guī)定：“當票是典當行與當戶之間的借貸契約，是典當行向當戶支付當金的付款憑證。典當行和當戶就當票以外事項進行約定的，應(yīng)當補充訂立書面合同，但約定的內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定”。第三十一條規(guī)定：“當票應(yīng)當載明下列事項：(一)典當行機構(gòu)名稱及住所;(二)當戶姓名(名稱)、住所(址)、有效證件(照)及號碼;(三)當物名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況;(四)估價金額、當金數(shù)額;(五)利率、綜合費率;(六)典當日期、典當期、續(xù)當期;?..”。因此，向當戶出當票是典當行進行典當業(yè)務(wù)，進行經(jīng)營的必須的程序。當票是雙方的典當行為最重要的書面依據(jù)。在訴訟中是解決雙方典當糾紛最重要的證據(jù)。但是，商通典當卻知法違法。這樣做的結(jié)果，一可以逃避行業(yè)監(jiān)督，避免典當監(jiān)督部門對其違法違規(guī)行為進行查處;二可以逃避納稅，因為沒有當票，當然就可以走賬外賬，或者根本不建賬，不計入典當?shù)臓I業(yè)額，當然不發(fā)生稅費。不但可以不交所得稅，連營業(yè)稅也不必交;三可以對抗當戶，當戶如果要投訴或者起訴，讓你沒有充分的憑據(jù)和證據(jù)。

(3)商通典當讓軒宇公司簽訂《商品房買賣合同》嚴重違法。商通典當不但不給軒宇公司出具當票，還要求軒宇公司與其工作人員(工作人員的親屬)簽署(之所以說是簽署是因為開始并非真正的買賣，而是抵押)買賣這些商品房的合同，不論住宅還是門市房均以每平方米1000元計價。如果說商通典當以商品房買賣合同代替當票，僅僅是規(guī)避監(jiān)督檢查，逃避繳稅。而實際上，商通典當是設(shè)置了一個陷井。如果他同意你回贖，你也有能力回贖，商品房買賣合同就是個形式，因為它是假的。而如果商通典當不同意回贖，這些合同就足可亂真。因為它不但使用了建設(shè)部統(tǒng)一印制的商品房買賣的正規(guī)文本，甚至還到房產(chǎn)部門備案?，F(xiàn)在一些人拿著這些合同起訴確認商品房買賣合同有效并要求法院判決軒宇公司全面履行合同義務(wù)來看，其實就是以商品房買賣為由不走拍賣程序而直接占有。對此，貴院的判決已經(jīng)闡述得十分清楚。此外，在這些合同中的交款方式均為“貸款”，而實際上沒有一個人從銀行貸款，更沒有向軒宇公司交款。軒宇公司所收到的款項是商通典當?shù)漠斀?借款)。軒宇公司不但要償還本金，還要償還高額的利息。如果把房屋確認給所謂的購房人，無論是住宅還是門市均為1000元一平方米，不要說利潤，連成本都收不回來。

(4)商通典當直接占有抵押物甚至出賣抵押房屋不但違反典當法律法規(guī)，也違反了物權(quán)法和擔(dān)保法，不但是無效的，而且是侵權(quán)行為?！兜洚敼芾磙k法》第四十三條規(guī)定：“典當行應(yīng)當按照下列規(guī)定處理絕當物品：(一)當物估價金額在3萬元以上的，可以按照《中華人民共和國擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理，也可以雙方事先約定絕當后由典當行委托拍賣行公開拍賣。拍賣收入在扣除拍賣費用及當金本息后，剩余部分應(yīng)當退還當戶，不足部分向當戶追索”。在商通典當和軒宇公司的典當中，房地產(chǎn)抵押不應(yīng)該轉(zhuǎn)移抵押物的占有。雖然在第一個典當合同中約定由商通典當對抵押的房產(chǎn)可以申請法院強制執(zhí)行。但后來雙方并沒有再簽訂類似的書面合同。如果軒宇公司對抵押的房屋不能回贖視為絕當，也應(yīng)該由雙方協(xié)商處理方法或者由商通典當委托拍賣行拍賣，而不能自行處理。軒宇公司有權(quán)要求商通典當對其任意占有、隨意處分房屋造成的經(jīng)濟損失給出予賠償。(5)商通典當嚴重違反了“誠實信用”原則?！兜洚敼芾磙k法》第五條規(guī)定，典當行為“應(yīng)當遵循平等、自愿、誠信、互利的原則”。不能否認，典當是一種經(jīng)營行為，它在為中小企業(yè)和個人提供借款的同時，也要維持自身的發(fā)展，也要追求一定的經(jīng)濟效益。但是，必須以遵守國家法律為前提，決不能乘人之危，落井下石。商通典當以弄虛作假的方法，以高利盤剝他人，又設(shè)計謀奪他人財產(chǎn)，不仁、不義。

(6)更為嚴重的是商通典當逃稅行為涉嫌犯罪。在這起典當業(yè)務(wù)中，商通典當無本萬利。一方面可以讓工作人員或其親屬每人集資10萬元借給軒宇，得到一戶價值數(shù)十萬元的房子;另一方面他得到450余萬元的純收益。按此計算其至少應(yīng)交20余萬元的營業(yè)稅和近100余萬元的所得稅。按照刑法修正案(七)規(guī)定，納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金;數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。如果按三年以下算可能超過了追訴時效，但如果應(yīng)判處七年以下則還沒有超過追訴時效。

三、關(guān)于雙方糾紛的解決方法和途徑。不可否認，盡管商通典當在與軒宇公司的典當過程中存在諸多違法之處，但商通典當畢竟為軒宇公司在一定程度上解了燃眉之急。雙方的糾紛，還是應(yīng)該盡量妥善解決為好。

方案

一、確認典當合同成立，無效按有效處理。以雙方的約定為基礎(chǔ)，雙方認真核對賬目，以總借款本金510萬為基礎(chǔ)，算清已經(jīng)償還的本金、利息和至商通占有房屋為止應(yīng)繼續(xù)償還的本金和利息，由軒宇公司將房屋評估后折價償還。多余部分返還軒宇公司。

方案二：追認商品房買賣合同成立。如果不采取第一方案，可以有條件地追認商品房買賣合同有效。即將先借的50萬視為借款，已經(jīng)償還的本息結(jié)清。在已經(jīng)償還的數(shù)額中扣除該款后視為其余39套房屋的買房款，將39套房屋按每平方米1000元和實際面積算出總房款，由商通補足余款。

方案

三、追認商品房買賣合同有效，且視為已經(jīng)全額交款。但既然是商品房買賣，就不應(yīng)該再讓軒宇公司承擔(dān)利息。由商通典當返還390萬元現(xiàn)金及自2007年至今銀行同期貸款利息。

方案四：由原告和軒宇公司、商通典當三家協(xié)商，由原告或者商通典當對軒宇公司給予適當補償。每戶補交部分房款(從2007年的市場價每平方米2200元往下研究，最低不低于800元)?；蛘呶邢嚓P(guān)部門進行評估鑒定，以鑒定價格為準進行調(diào)解。方案五：以上為調(diào)解的方案。如不同意。雙方均可向法院起訴。軒宇公司可以全案起訴典當合同無效、商品房買賣合同無效。由法院判決確認軒宇公司的借款數(shù)額及應(yīng)償還的本息。然后由法院進入執(zhí)行，以商通典當占有的房屋經(jīng)合法程序后變賣或拍賣抵債，多退少補

此外，第三人商通典當?shù)慕?jīng)理陳占敏稱只有第一筆50萬是典當借款的說法不成立。因為如果僅有50萬是借款，軒宇公司不會向商通典當還款和向商通典當?shù)墓ぷ魅藛T的卡上打款。

第三人商通典當?shù)慕?jīng)理陳占敏的第二個說法是后來的錢都是向他借的。這不符合實際。如果他的說法成立，就更說明這些原告并沒有直接向軒宇公司交購房款，而是由陳占敏個人交款并辦理的商品房買賣手續(xù)，那么這些商品糧房買賣合同就相當于抵押手續(xù)，并非真正的商品房買賣關(guān)系，根據(jù)擔(dān)保法和最高法院禁止“留抵”的規(guī)定，這些合同和邵長利的商品糧房買賣合同一樣也是無效的。陳占敏直接處理抵押物，將抵押物高價轉(zhuǎn)賣的行為也是無效的。同一個法院對相同的事實和相同的法律關(guān)系不應(yīng)該做出不同的判決。

第二篇：房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例

合同解除條件未成就，賣方無權(quán)解除房屋買賣合同

作者：北京市正海律師事務(wù)所濤

房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例

【案情介紹】

2009年4月，姜卓與張升簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定姜卓購買張升位于北京市朝陽區(qū)遠洋天地小區(qū)兩居室房屋一套。房屋總價款人民幣108萬元。

同日，雙方簽訂《補充協(xié)議》，主要內(nèi)容如下：姜卓以商業(yè)貸款方式購買此房，于簽署本協(xié)議當日給付張升定金2萬元，于房屋評估報告下發(fā)后3個工作日內(nèi)支付購房首付款人民幣33萬元，其余購房款73萬元，由姜卓所申請的貸款機構(gòu)支付。貸款期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支應(yīng)于2009年5月31日前，支付全部購房款。張升在2009年5月31日前將房屋交付姜卓。

協(xié)議簽訂后，姜卓依約于2009年4月22日向張升支付了購房定金2萬元；于2009年5月11日向張升支付了購房首付款32萬元，同日，張升將房屋交付姜卓，姜卓對房屋進行了裝修。

此后，貸款銀行以姜卓無北京市常住戶口為由，不予辦理商業(yè)貸款。姜卓為了履行剩余74萬元付款義務(wù)，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，并于2009年6月25日電話通知張升，張升表示同意。

2009年7月13日，姜卓通知張升辦理收款、過戶事宜。但

張升卻以姜卓延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除合同。2009

年8月28日，張升向姜卓發(fā)出《房屋買賣合同解除通知書》，以

姜卓延期付款為由再次提出解除合同。

鑒于雙方堅持己見，不能協(xié)商解決爭議，姜卓委托北京市正

海律師事務(wù)所韓濤律師，依據(jù)房屋買賣合同中的仲裁條款將案件

提交

【仲裁庭意見】

仲裁庭經(jīng)過審理，認為：

1、姜卓因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2009

年5月31日前支付全部購房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。

但是張升據(jù)此要求解除合同的請求無合同與法律依據(jù)。

2、張升請求單方解除房屋買賣合同，不符合《合同法》第九十四條第三項有關(guān)合同解除的條件，不予支持。

【裁決結(jié)果】

1、雙方應(yīng)當繼續(xù)履行房屋買賣合同。姜卓于仲裁裁決書送

達之日起五日內(nèi)，向張升支付購房款74萬元，張升拒不接受的，姜卓應(yīng)立即辦理提存公證。張升配合姜卓辦理房屋過戶登記手

續(xù)。

2、姜卓向張升支付違約金4800元。

3、駁回雙方的其他仲裁請求與反請求。

【法律分析】

一、《合同法》對于合同解除的規(guī)定

本案雙方爭議焦點為賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否

成就。在此，我們簡要回顧一下合同法對于合同解除的相關(guān)規(guī)定：

所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當事人一方的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系

歸于消滅的行為。

《合同法》對于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類：

（一）約定解除，它包括兩種情況：

1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付

一定數(shù)額的違約金作為合同解除的條件。

2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。

（二）法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情

況：

1、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

2、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

3、當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍

未履行；

4、當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實

現(xiàn)合同目的；

5、法律規(guī)定的其他情形。

二、張升行使法定解除權(quán)的條件與程序

就本案而言，張升認為姜卓遲延履行付款義務(wù)，但是合同未約定在此情況下張升擁有合同解除權(quán)；故張升只能依據(jù)

《合同法》第九十四條第一款第（三）項規(guī)定行使法定單方

解除權(quán)。

該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿足以下條件：

1、當事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為；

2、當事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)；

3、經(jīng)另一方催告；

4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。

當事人一方遲延履行其主要義務(wù)時，另一方在催告之后，并

不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當在催告之后，經(jīng)過一段

合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時間去履行其主

要債務(wù)。在滿足上述行使解除權(quán)的條件后，張升還要依據(jù)《合同法》第96條規(guī)定通知對方，自通知到達對方時合同解除。

本案中，鑒于張升在雙方變更付款方式后，并未明確向

姜卓催要欠款抑或給姜卓合理的時間去履行付款義務(wù)，不符

合《合同法》第九十四條第一款第（三）項規(guī)定的單方解除

權(quán)的條件，故張升不享有合同解除權(quán)。

三、姜卓收到張升解除合同的通知后，提出異議的期限。

姜卓收到張升發(fā)出的解除合同通知后，如果不在三個月內(nèi)及

時提起仲裁申請，有可能導(dǎo)致合同解除的法律后果，喪失勝

訴權(quán)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同

法》若干問題的解釋

（二）》第二十四條規(guī)定，在一方依據(jù)合同或者合同法規(guī)定行使合同解除權(quán)，解除合同通知到達對方

當事人后，對方當事人行使異議權(quán)的期限有兩種情況：

（一）雙方約定解除合同的異議期限。如果一方當事人

在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

（二）當事人沒有約定異議期間。在解除合同或者債務(wù)

抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

通過上述簡要分析，我們不難看出合同法立法目的是維

護交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴格，當事人不能隨意主張解除合同，否則構(gòu)成違約行為。

第三篇：糾紛案例

糾紛案例：買一樓送花園 送的其實是忽悠

?買一樓送花園?，市民買房時，會遇到開發(fā)商這樣的宣傳。那么，花園?送?給我了，我能不能在花園里種點菜呢？昨天上午，鄭州市管城區(qū)一家物業(yè)社會法庭掛牌第一天，就遇到了這樣的糾紛：因為物業(yè)拔掉了業(yè)主花園里的菜，業(yè)主把物業(yè)告到了物業(yè)社會法庭。誰是誰非，請看全省第一家專門針對物業(yè)糾紛的社會法庭咋斷案。

【業(yè)主】俺家花園不讓俺種菜？

昨天上午，鄭州市管城區(qū)航海東路物業(yè)社會法庭剛剛掛牌，就來了第一位告狀的居民。

張梅（化名）是富田小區(qū)19號樓的居民，家里老人在小花園里種上了菜，下班后卻發(fā)現(xiàn)被物業(yè)給拔掉了。?我們在自己的花園里種菜，物業(yè)憑啥給拔了？?張梅生氣地說，?難道花園不是我們自己的？?

孫躍偉等5位社會法官第一次?升堂問案?，?大堂?就設(shè)在富田小區(qū)的物業(yè)社會法庭：墻上懸掛著勸和格言，室內(nèi)擺放著一張橢圓形桌子，和法庭相比透著一股溫馨。?原告?張梅和?被告?小區(qū)物業(yè)主任郭建峰并肩落座。

【物業(yè)】小花園是大家的綠地

?拔菜前我們已經(jīng)下發(fā)通知，提醒業(yè)主自己處理掉小花園里的菜，可能業(yè)主沒有看到。?富田小區(qū)物業(yè)主任郭建峰解釋，購房合同上寫得很清楚，業(yè)主購買一樓住房的，對小花園只有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)，小花園屬于小區(qū)公共綠地，想在小花園種菜，必須經(jīng)過其他業(yè)主同意，私自在小花園種菜，使小區(qū)綠化面積減少，侵犯了其他業(yè)主的利益。物業(yè)工作人員拔菜是在維護其他業(yè)主的利益。

【?法官?】禁止在綠地內(nèi)種菜養(yǎng)殖等有損綠化植物和設(shè)施的行為

?沒有直接和業(yè)主溝通就拔菜，物業(yè)的做法有些粗暴。?主審的社會法官孫躍偉首先對物業(yè)的工作方式提出?批評?，隨后又勸業(yè)主說，小花園里種菜確實不合適。

孫躍偉解釋，《鄭州市城市園林綠化建設(shè)管理條例》第18條規(guī)定，禁止在綠地內(nèi)種菜養(yǎng)殖等有損綠化植物和設(shè)施的行為。?我原以為這小花園是自家的，想干啥就干啥，聽你們這么一解釋，好像不是那么回事。?張梅說。

【疑問】?送花園?送的到底是啥？

?買一樓送花園?、?買頂層送花園露臺?……市民買房時，常碰到開發(fā)商這樣的宣傳。不少市民對此的理解是，不管是開發(fā)商送的?花園?，還是多掏錢買的花園，都歸一樓房主?使用和擁有?。

鄭州市二七區(qū)一新建成小區(qū)，一樓小花園就被柵欄圍起，居民在此種花、種菜，還堆放雜物。?這是俺家的小花園，種菜和種花種草沒啥區(qū)別，都是綠化。?一樓一位姓陳的業(yè)主說，購房協(xié)議里已注明他擁有花園的使用權(quán)，難道種菜行使的就不是使用權(quán)？

天之權(quán)律師事務(wù)所鄭州分所律師趙萬軍說，開發(fā)商所謂的?送?，只是將綠地的使用權(quán)里的?養(yǎng)護權(quán)?在一定期限內(nèi)送給買房人，并非是真的送了全部的使用權(quán)?！菊f法】拿公共利益忽悠個別業(yè)主

?如果一樓前的小花園真的屬于一樓某個業(yè)主，樓上的業(yè)主肯定不買賬。?趙萬軍說，《物權(quán)法》第73條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。因此，如果開發(fā)商許諾贈送的花園屬于公共綠地范圍，開發(fā)商無權(quán)將之?送?給個別業(yè)主。沒有特別明文規(guī)定，擅自贈送侵犯全體業(yè)主的利益，可能會有被收回用作公共用地的風(fēng)險。

?一樓花園屬小區(qū)公共部位，歸小區(qū)全體業(yè)主共同所有和使用，開發(fā)商沒有公共部位的處分權(quán)，所以‘買一樓送花園’的宣傳是拿全體業(yè)主的利益忽悠個別業(yè)主。?趙萬軍提醒，購房者買房時不要輕信開發(fā)商的口頭承諾和宣傳，要用心研究購房合同里的條款，最好請專業(yè)房產(chǎn)律師幫忙，以免掉入購房陷阱。

鄭州市工人南路的香榭麗舍小區(qū)這段時間很熱鬧:2號樓一樓的6戶業(yè)主,想改建自家屋后的小花園,遭到了樓上業(yè)主和相鄰3號樓業(yè)主的反對。

一方堅決要施工,另一方堅決不讓,雙方都找小區(qū)物業(yè)討說法,物業(yè)也犯了難。開發(fā)商贈送的小花園,并沒有單獨產(chǎn)權(quán),業(yè)主不能隨意加高柵欄,花園外就是公共綠地,因此業(yè)主不能在花園開后門?！臼录?/p>

?小花園改建?攪亂小區(qū)鄰里關(guān)系

該小區(qū)規(guī)模不大,只有4棟樓,業(yè)主們平時關(guān)系處得還不錯,但最近兩個星期,因為2號樓一樓6戶業(yè)主想改建自家屋后的小花園,使得鄰里關(guān)系變得微妙起來。

小花園是一樓業(yè)主購房時開發(fā)商贈送的,20平方米。小花園外,是小區(qū)的公共綠地。

記者昨天在小區(qū)內(nèi)看到,白色柵欄圍起的小花園,成了不少一樓業(yè)主家的菜園子。而2號樓下的小花園,水泥樁代替了白色的木柵欄?！久堋?/p>

侵占綠地和美化環(huán)境各執(zhí)一詞

看見記者拿著相機在小區(qū)內(nèi)拍照,2號樓樓上一位業(yè)主李女士說:?一樓說是把舊柵欄換成新的,其實就是為了多占地。? 3號樓的業(yè)主王先生認為,當時買的啥樣就應(yīng)該是啥樣,改建也不能加高柵欄。公共綠地大家都出的有錢,不能隨便侵占。?一樓的人還想在小花園裝后門,出了后門就是綠地,改建擺明了是要占綠地?。?這些人就是不知足。?2號樓樓上的業(yè)主張女士說,小花園現(xiàn)在都成了自家菜地,味道難聞,還滋生了很多蚊蟲。?都是鄰居,也就忍了,可這次的改建實在太過分?。

對于樓上業(yè)主的指責(zé),2號樓一樓一位不愿透露姓名的業(yè)主認為,自己家的小花園咋改建,別人沒有干涉的權(quán)利。他向記者出示了當時的購房合同,合同最后一頁標注著?贈送花園使用權(quán)?的字樣,不過這是手寫上去的。?我們也理解其他業(yè)主和物業(yè)的想法?。改建小花園是?為了美化小區(qū)環(huán)境?。房子已經(jīng)住了4年多了,原來的木柵欄破損比較嚴重,所以一樓的6戶商量后決定統(tǒng)一更換。?現(xiàn)在柵欄都定好了,施工合同也簽了,不讓改建損失可不小?。柵欄總體加高十幾厘米,影響不大;開個門也是為了看到綠地上有雜物或雜草時,方便清除。【物業(yè)】

贈送的小花園不能隨意改建

?兩邊都是業(yè)主,各說各的理,我們也非常為難。?該小區(qū)物業(yè)管理公司的總經(jīng)理劉建華說,一樓的6戶業(yè)主幾乎天天鬧著要施工,其他業(yè)主也多次來要求物業(yè)制止。反對者主要是2號樓和3號樓樓上的業(yè)主,因為小花園和涉及的綠地,就在2號樓和3號樓之間。

劉建華表示,贈送一樓的小花園并沒有單獨產(chǎn)權(quán),所以改建時必須按照原來的樣子。一是柵欄不能加高,這會讓其他業(yè)主覺得花園成了私人的院子;二是小花園不能開門,因為小花園外就是公共綠地,沒有預(yù)留出口,開了門肯定會破壞綠地?！韭蓭煛?/p>

沒單獨產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有 ?小區(qū)綠地、花園、屋面等應(yīng)屬全體業(yè)主共有。?河南中錦律師事務(wù)所栗九林律師認為,根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,除了業(yè)主依據(jù)產(chǎn)權(quán)憑證獨占的專有部分之外,建筑物的其他部分及設(shè)施、設(shè)備等均屬全體業(yè)主共有。

栗九林律師說,如果開發(fā)商贈送的花園,土地使用權(quán)已獨立分割,可以辦理土地使用權(quán)證,那么,該業(yè)主就可以單獨享有,否則,就應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

從這個小區(qū)的情況看,受產(chǎn)權(quán)上的限制,一樓業(yè)主并不能隨便改建贈送的小花園,如果其他業(yè)主對小花園的柵欄加高和開門有異議,改建人必須要拆除并恢復(fù)原貌?！菊{(diào)查】

送花園當賣點抬高了一樓房價

?買一樓贈私家花園?,近兩年,這樣的房產(chǎn)廣告越來越多,過去少有人問津的一樓變得炙手可熱。有了這個賣點,一樓的房價甚至和三樓、四樓的價格持平,在一些花園建得較好的小區(qū),一樓價格全樓最高。

河南省物業(yè)商會會長于陽認為,其實一樓花園可以通過土地分割,辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證。?3年前北京市就有開發(fā)商嘗試,將一樓花園或庭院做成專用部位,辦理獨立的土地使用權(quán)證,不過,在鄭州還沒有聽說哪一家開發(fā)商這樣做?。栗九林律師提醒,屬于全體業(yè)主共有的花園,開發(fā)商無權(quán)贈送或銷售,也不能在《商品房買賣合同》中出現(xiàn)類似的條款,否則,就可能被小區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主管理委員會提起侵權(quán)訴訟?！痉抗芫帧?/p>

明知開發(fā)商鉆空子暫時無?法?管

鄭州市規(guī)劃局有關(guān)負責(zé)人告訴記者,開發(fā)商贈送花園的做法,屬于房屋設(shè)計方面的問題。規(guī)劃局主要審批的是建筑高度、容積率、規(guī)劃紅線等項目,具體的戶型設(shè)計不在規(guī)劃部門監(jiān)管范圍之內(nèi)。

鄭州市房管局的工作人員則表示,開發(fā)商贈送花園、綠地,是鉆了有關(guān)法律、政策的空子。

據(jù)記者了解,盡管政府目前還沒有明確規(guī)范此類行為,但由于這種贈送花園的做法存在產(chǎn)生糾紛的可能,下一步有可能出臺相應(yīng)的配套措施。一樓業(yè)主獲贈的花園或綠地,如果不能獲得業(yè)主大會的認同或取得土地使用權(quán),有可能被強制去除,改造成公共空間,或被要求必須向其他業(yè)主開放。將自家小花園擅自改建成小車庫是否屬于違章建筑? 大河房產(chǎn)網(wǎng) 2010年09月06日15:30 大連天健網(wǎng) 發(fā)表評論

摘要: 根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得擅自占用、挖用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，損害業(yè)主的共同利益 [案例]

我家是居住在一個有正規(guī)物業(yè)小區(qū)內(nèi)聯(lián)體三層小別墅，小區(qū)內(nèi)所有的房屋外形是由開發(fā)商統(tǒng)一建筑的，各家?guī)』▓@。今日隔壁家在他家的小花園內(nèi)擅自建起了一個小車庫，破壞了整個小區(qū)的居住環(huán)境，進過多次交涉（包括與鄰居和物業(yè)交涉）無果，我想請問這個小車庫是否是違章建筑？我應(yīng)該怎么辦！

[律師分析]

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得擅自占用、挖用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，損害業(yè)主的共同利益。根據(jù)您的陳述，您的隔壁業(yè)主將自家花園改建成小車庫的行為，已經(jīng)涉嫌違反上述規(guī)定。據(jù)此，您所在小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當及時勸阻、制止上述行為，督促其改正；如果其拒不改正的，物業(yè)公司應(yīng)當向小區(qū)所在地的城管部門報告，城管部門在接到報告后應(yīng)當立案查處，如確屬違法改建，城管部門將下發(fā)限期整改通知書，要求業(yè)主限期整改，恢復(fù)原狀，逾期將依法予以強制拆除。

如果通過行政手段仍無法解決此事，您所在的小區(qū)也可以業(yè)主委員會為原告，向法院提起民事訴訟（侵權(quán)糾紛），加以解決。公共露臺?豈能變成?私家花園?-物業(yè)公司起訴業(yè)主私改公共露臺 高淳法院判決恢復(fù)原狀

近年來，一些業(yè)主（使用人）未經(jīng)有關(guān)部門批準或相關(guān)業(yè)主同意，私自將公共露臺改建為花壇、陽光房等設(shè)施以擴大個人使用面積的事情時有發(fā)生。孰不知這種行為既影響了鄰里關(guān)系，也是一種違法行為。日前，高淳法院就審結(jié)了一起物業(yè)公司狀告業(yè)主在公共露臺違法搭建案，判決被告業(yè)主恢復(fù)原狀。

原告南京高仁物業(yè)管理有限公司是高淳某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告李先生是該小區(qū)1幢1單元301室業(yè)主。由于李先生所住單元只有3層，作為頂層業(yè)主，李先生為擴大使用面積，自行在該樓的公共露臺鋪設(shè)瓷磚搭建花壇，并擅自將該樓塔樓的3層封閉據(jù)為己有。后因樓下商鋪頂面漏水，原告要求被告配合對漏水處進行維修，但被告以樓下商鋪頂面漏水并非被告搭建花壇所致而予以拒絕，原告高仁物業(yè)遂將李先生告上法庭，請求法院判令李先生拆除擅自在露臺搭建的花壇和擅自封閉的塔樓門窗，恢復(fù)建筑物原狀。在答辯過程中李先生提出，自己在露臺鋪設(shè)瓷磚時，原告并沒有出面制止，實際上是已經(jīng)默認了自己的行為，況且像自己一樣在露臺鋪設(shè)瓷磚的業(yè)主還有很多，不能只針對自己一家，另外，樓下商鋪頂面漏水并不是自己搭建行為造成的，而是開發(fā)商的房屋質(zhì)量存在問題，由于自己曾向有關(guān)部門和媒體投訴過原告和開發(fā)商，所以此次原告只起訴自己完全是出于報復(fù)。李先生表示，將就房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出賠償請求。

法院經(jīng)審理認為，業(yè)主對其建筑物專有部分之外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù),需改變共有部分用途的，除遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及相關(guān)規(guī)定外還應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，個人無權(quán)擅自占用和處分。根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，被告在購房時與開發(fā)商簽訂的業(yè)主臨時公約及與原告簽訂的裝修管理服務(wù)協(xié)議合法有效應(yīng)受法律保護，對被告具有約束力。同時根據(jù)《物權(quán)法》、最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定，建筑物的屋頂、塔樓屬于共有部分，被告擅自在公共露臺搭建花壇并將塔樓封閉據(jù)為己有的行為，既構(gòu)成違約，也侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，遂判決李先生拆除在露臺搭建的花壇和塔樓門窗，恢復(fù)建筑物原狀。宣判后，李先生并未上訴，判決已生效。

法官說法：據(jù)該案承辦人周法官介紹，實際生活中不少業(yè)主對于多層單元式住宅產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵理解不夠，片面強調(diào)專有部分的所有權(quán)，忽視甚至侵犯共有部分的合法利益。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分享有的所有權(quán)、對共有部分享有的共有權(quán)和對共有部分享有的共同管理權(quán)三項權(quán)利，對于共有部分，業(yè)主個人無權(quán)擅自使用和處分。需要指出的是，業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。換句話說，業(yè)主并不是絕對不能使用或處分共有部分，但僅限于?屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面?同時還要滿足?正當、合理使用，同時不違法、違約、損害他人合法權(quán)益?的條件。最后，承辦法官還提醒廣大業(yè)主，在日常生活中，要正確行使自身權(quán)利，共同管理和使用好小區(qū)內(nèi)的公有部分財產(chǎn)，共建和諧友好的鄰里關(guān)系。

相關(guān)法條鏈接：

1、《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

2、《物業(yè)管理條例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

3、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第四篇：小區(qū)糾紛案例

小區(qū)糾紛案例

09社保沈琳莉0920210118生活水平提高了，很多人都開始買車。私家車的不斷增加，小區(qū)停車難問題也隨之困擾著人們。今年以來，海鹽縣各住宅小區(qū)對小區(qū)內(nèi)汽車停泊服務(wù)費收費標準均有所調(diào)整，不少業(yè)主打12358價格舉報熱線電話進行政策咨詢和投訴舉報。近日，海鹽縣武原鎮(zhèn)天鴻名都小區(qū)的業(yè)主就因為停車問題與物業(yè)公司發(fā)生了分歧。

小區(qū)業(yè)主：這樣收費不合理

“小區(qū)公共空間本來就是業(yè)主所有，臨時停車還要收費，分明是巧立名目！”天鴻名都小區(qū)部分業(yè)主說。業(yè)主們認為，維持交通秩序與車輛停放，指揮車輛合理停放，本身就是物業(yè)公司的責(zé)任，業(yè)主是支付了相應(yīng)服務(wù)費用的，物業(yè)公司無權(quán)重復(fù)收取任何費用。

還有一位業(yè)主告訴記者，在他們與物業(yè)公司簽訂的合同中有一條“如果發(fā)現(xiàn)車被損壞或盜竊，物業(yè)一概不負任何責(zé)任”的條款也不合理?！凹热唤涣隋X，理應(yīng)由你負責(zé)管理，既然是你的責(zé)任，怎么就不負任何責(zé)任呢？”據(jù)了解，《物權(quán)法》規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”業(yè)主們認為，只有小區(qū)業(yè)主才有權(quán)決定該處是否收費。

物業(yè)公司：這是不得已為之。

天鴻名都物業(yè)管理有限公司經(jīng)理盧節(jié)禮告訴記者，天鴻名都小區(qū)劃出臨時停車位并收費是經(jīng)過小區(qū)業(yè)主大會表決通過的。物業(yè)公司向記者提供了一張3月22日舉行的天鴻名都第一屆業(yè)主大會第二次會議的會議記錄單，證實此事。盧經(jīng)理介紹，業(yè)主大會中物業(yè)向業(yè)主發(fā)放意見反饋單，一共收到322戶業(yè)主的反饋，超過三分之二。記者在該會議記錄單中看到，第三項內(nèi)容為：在小區(qū)部分路面、公共部分劃分汽車位，以解決小區(qū)停車難、道路亂停車等問題，并用車位地租費彌補物業(yè)公司經(jīng)費不足。多數(shù)業(yè)主除了對地租費使用權(quán)存在異議外，對于劃分臨時車位表示贊成，最后表決結(jié)果為262戶同意、56戶反對。物業(yè)公司也承諾，所得地租經(jīng)費將由業(yè)主委員會決定如何使用?！皠澐峙R時車位也是業(yè)主的要求，是不得已為之！”物業(yè)公司工作人員說。

據(jù)了解，天鴻名都小區(qū)交付3年多以來，停車位緊張、亂停車現(xiàn)象嚴重、管理困難等困擾業(yè)主和物業(yè)公司。該小區(qū)一共有兩個地下停車庫，再加上其他已有的停車位一共160個，目前已經(jīng)全部售出，但小區(qū)私家車擁有量超過300輛。法律界人士：

應(yīng)對業(yè)主車子負責(zé)

記者查看物業(yè)公司對于臨時停車位的收費標準，其中臨時性停車，24小時

內(nèi)4元/次，包月則為80元。

對于業(yè)主提出的合同中關(guān)于停在臨時車位上的車輛被損壞或盜竊物業(yè)一概不負任何責(zé)任的條款，記者詢問了物業(yè)公司的工作人員。

“其他小區(qū)都是這樣的，很普遍的！”工作人員告訴記者，物業(yè)公司的確對停在臨時車位上的車輛不負任何安全責(zé)任。記者來到小區(qū)監(jiān)控中心，保安人員介紹60多個監(jiān)控攝像頭完全可以保護車輛安全，“目前還沒有發(fā)生車輛損壞等事件?！睂Ψ浇涣隋X，怎么能不負責(zé)呢？記者咨詢了相關(guān)法律界人士，他們表示，小區(qū)業(yè)主每月向物業(yè)公司交付停車費用，就構(gòu)成了保管關(guān)系，理應(yīng)對業(yè)主的車子負責(zé)，不能保證車輛安全是不合理的。

120輛車子已登記

60多戶業(yè)主繳了費

“劃分的車位，寫上字的表示已經(jīng)繳過費了！”記者看到，還有多數(shù)停車位沒有標記，說明還是有部分業(yè)主沒有同意。物業(yè)公司向記者證實，目前已登記的120輛車輛中，一期共有60多戶業(yè)主已經(jīng)主動繳了費用，其他一些業(yè)主因為車位較遠等原因放棄了。

“沒繳費的車子進小區(qū)只能亂停，費用到現(xiàn)在都收不到！”物業(yè)公司工作人員說，還有一些車輛占了繳費業(yè)主的車位，造成不必要的麻煩，對繳費的業(yè)主也是不公平的。

其實，停車難問題不止在小區(qū)。在街頭，隨處可見停滿的轎車占據(jù)了人行道，還將本來不寬的馬路占掉了一半，使交通不堪重負。類似的問題已屢見不鮮，它引發(fā)了許多社會問題，使交通事故增加、小區(qū)矛盾加劇、市民糾紛激烈，嚴重影響市民生活乃至社會安定。停車難已不是小區(qū)內(nèi)的問題，而是一個社會大問題，亟需引起重視。

出現(xiàn)停車難問題的原因是多方面的。私家車發(fā)展迅猛遠遠超過城市發(fā)展步伐，這是最直接的原因。但同時應(yīng)該看到，我們在挖掘可用潛力增加停車場地行動遲緩；新建中的小區(qū)和商場超市等公共場所對配建一定標準停車場地要求含糊、措施疲軟，開發(fā)商大多惜土如金，千方百計縮減停車場地，相關(guān)部門監(jiān)管不到位；現(xiàn)有停車場地管理松懈甚至無人管理，停車隨意性強，本來有限的停車資源被嚴重浪費。這些情況的存在，一定程度上加大了停車難問題。

停車難現(xiàn)象并非中國獨有，一些發(fā)達國家早已經(jīng)歷過這樣的陣痛，但它們能及時重視并下大決心，采取有力措施，很好地緩解或解決了停車難的問題。譬如：美國解決城市停車難問題，主要靠“配建”，就是在建筑物建造的同時，必須按照相應(yīng)標準配建停車位。日本政府涉及停車方面的法律有五六部之多。根據(jù)日本法律規(guī)定，個人或單位在買車時必須出具擁有固定車位的證明，這種固定車位既可是自有的也可以是長期租借的，車位必須在離單位或住所 500米至 2000米的范圍之內(nèi)，否則交管部門將拒絕給新車上牌照。除此之外，日本政府還十分重視鼓勵引導(dǎo)建設(shè)私營停車場，對營業(yè)性停車場實施減免稅。日本首都東京汽車保有量幾乎是北京市的 10倍，卻看不到車輛無序停放造成的交通堵塞。有些國家在停車場地安裝監(jiān)管設(shè)備，限制停車時間，避免長時間停放浪費資源，讓有限的車位發(fā)揮更大效益。

國情不同，解決問題的方式方法也不盡相同，但至少有一點應(yīng)該借鑒，那就是對停車難問題的迅速高度重視，并采取長遠與現(xiàn)實相結(jié)合的強有力措施，緩解并逐步解決停車難問題。在現(xiàn)實情況下，我們至少可以在這樣幾方面有所作為：

首先是挖掘潛力，多開發(fā)停車場地。城市中還有許多荒廢閑置的雜地，包括

一些拆遷未建的土地，可以開發(fā)為臨時或長久的停車場，緩解當前停車難壓力。其次是加強停車場地管理?？梢约{入市場元素，實施收費管理。對停車實施時間限制，在規(guī)定時間內(nèi)免費或低收費，對超時停車實施高收費，讓有限資源發(fā)揮最大效能。

第三是加強規(guī)劃與監(jiān)管。吸收美國的“配建”經(jīng)驗，在新建建筑物時，必須按照相應(yīng)標準配建停車位。城市規(guī)劃部門應(yīng)放遠眼光，提前對城市停車問題作出科學(xué)規(guī)劃，城建監(jiān)管部門應(yīng)加大監(jiān)督管理力度，堅持依法行政，將相關(guān)規(guī)定真正落到實處。

第四是引入市場機制，鼓勵集體和個人開發(fā)建設(shè)停車場。政府部門應(yīng)對引入市場機制的停車場做好服務(wù)與管理，幫助制訂合理的收費標準，協(xié)調(diào)有關(guān)方面出臺鼓勵政策，在稅收等方面給予優(yōu)惠支持。

最后，在停車難的現(xiàn)實情況下，市民、小區(qū)、駕車人以及所有交通參與者之間，應(yīng)該相互理解、寬容與配合，共同想辦法將有限的車位高效合理使用好。埋怨、爭執(zhí)、糾紛，無助于問題解決，只有真實面對并重視停車難這個大問題，采取切實有效措施，才能逐步緩解直到最后解決停車難問題。

第五篇：礦產(chǎn)糾紛案例)

廣西南丹官商勾結(jié)殘害群眾 非法采礦引發(fā)流血沖突

廣西南丹縣芒場鎮(zhèn)群眾來電舉報，稱：“廣西南丹縣芒場鎮(zhèn)數(shù)千畝土地被官商勾結(jié)非法侵占；為維護合法權(quán)利，在和平年代村民竟遭黑暗勢力砍殺；為了討回公道，上訪群眾被當?shù)卣欠ň辛?，甚至做判刑處理；至今許多村民有家不敢歸，東躲西藏······”

河池市南丹縣芒場鎮(zhèn)拉麻村拉懷屯的群眾，為保護國家礦產(chǎn)資源和要求被侵占的土地得到補償，2009年4月25日開始，南丹縣給非法采礦老板楊某鳴鑼開道，縣公安局于5月5日派出140多名警察暴力毆打在現(xiàn)場的群眾，致使十幾名群眾不同程度受傷。現(xiàn)場無辜群眾全部被強行帶回公安局審訊，多人被警方以莫須有的罪名行政拘留或刑事拘留，還被警察多次輪流施加酷刑。這一切是官商勾結(jié)欺壓百姓造成的，是官員利用公權(quán)攫取最大化黑色利益的必然結(jié)果。

一、官員庇護 大肆非法采礦

據(jù)群眾反應(yīng)，由于馬鞍山礦的日漸枯竭，楊某不得不另尋礦源，但他又不愿意花錢買采礦權(quán)，于是就勾結(jié)官員大肆非法盜采國家礦產(chǎn)。僅在南丹縣芒場鎮(zhèn)拉麻村的地盤上就有1號窿、408窿、409窿、鳳山窿、中窿、十八奮窿等礦窿，多年前這些礦窿就陸續(xù)出現(xiàn)，均是未經(jīng)相關(guān)部門批準擅自開采的非法礦窿；另有恒泰選礦廠、旭東選礦廠也是未經(jīng)國家相關(guān)部門批準的非法選礦廠。

非法采礦不僅破壞國家礦產(chǎn)資源，還毀壞耕地和污染環(huán)境，其危害性眾所周知，國家對非法采礦的打擊力度逐年加大。

然而，楊某如此多非法采礦點卻得以長期存在，這是為何？讓村民疑惑的是，縣政府天天派人在芒場鎮(zhèn)拉麻村一帶巡查，對那么多非法采礦點難道沒有發(fā)現(xiàn)一個？

誰使他如此膽大妄為？

二、誰指使“黑勢力”強占農(nóng)民集體土地

據(jù)村民反映，從楊某來到芒場鎮(zhèn)采礦開始，就陸續(xù)侵占農(nóng)民集體的土地，至今被他的非法礦窿占用的集體土地達三千多畝，僅拉懷屯、拉甲屯兩個隊被非法礦窿占用的土地，估算在600畝以上，多年來得不到補償，村民是敢怒不敢言。

據(jù)冉某講，2008年6月初，拉懷屯要求礦方支付用地補償款，可多次和礦方協(xié)商不成，于是到縣、市政府及各有關(guān)部門上訪。同年6月16日，芒場鎮(zhèn)政府叫拉懷屯群眾到楊某侵占的土地現(xiàn)場解決糾紛，群眾被“黑勢力”毆打，其中冉某、黃某等村民被砍、打成重傷。

三、這樣的補償是否合理

群眾反映，因占集體土地得不到補償，群眾多次強烈要求，南丹縣國土局于2009年1月16日，把群眾所要求補償?shù)耐恋厝慷ㄐ詾閲型恋?，建議縣政府下文，按[1997]行他字第17號文給予相應(yīng)的補償，補償標準可參照丹政發(fā)（1995）87號文《關(guān)于全縣非農(nóng)性建設(shè)征用集體土地補償實行統(tǒng)一標準的規(guī)定》進行補償。拉甲屯、拉懷屯的群眾認為，企業(yè)在不同時期占用土地，全部按（1995）87號文進行補償顯然偏低，極不合理，于是提出異議，要求企業(yè)哪一年占用的土地，參照當年的征地補償標準予以補償。2009年3月23日，縣政府作

出的答復(fù)函第三條：“……如認為馬鞍山礦給你們的經(jīng)濟補償不足，建議你們與企業(yè)協(xié)商解決……”。村民擬了《協(xié)商函》報縣政府、公安局、國土局、鎮(zhèn)政府，表明村民的協(xié)商誠意。村民為了慎重起見，還請示縣委書記徐欽恒是否可以和礦方討價還價？徐欽恒認為政府答復(fù)函“自己協(xié)商”這條不妥，便決定叫黃長壽副縣長接管另拿主意?？h政府成立了專案工作組，但在開展調(diào)處工作中并未責(zé)成非法礦老板依法給予群眾補償，因此糾紛并未得到解決。

2009年4月22日，拉懷屯向自治區(qū)及河池市政府遞交報告，要求把1號非法礦窿侵占的土地收回進行植樹造林，從2009年4月25日開始植樹。此報告經(jīng)河池市政府辦公室轉(zhuǎn)南丹縣政府，要求縣政府依法調(diào)處。在拉懷屯村民的強烈要求下，南丹縣政府及國土局承諾責(zé)令礦方停止侵權(quán)，副局長寧顯瑤對村民說：“我們國土局不只是口頭叫停工，而且下有文叫停工了?！比罕姳阌?5日開始造林，先是從距1號礦窿約50米處的一片荒坡上著手植樹。因荒坡陡峭，村民割除的雜草和樹枝滾下，堵攔了通往1號非法礦窿的路，致使該礦窿的礦無法運出。

因一號非法礦窿的礦無法運出，礦主楊某向政府官員施壓要求清障。縣委、縣政府成立工作組到現(xiàn)場不但不責(zé)成楊某給群眾補償，而且還偏袒楊某，要求群眾立即自行清除路障。5月5日，政府工作組再次來到現(xiàn)場勸群眾清除路障，群眾提出政府認為1號礦窿是合法的就簽字認可，簽字認可后村民就清除路障，否則就堅決阻止運礦，保護國家的礦產(chǎn)資源。群眾的這個合理要求，招致縣政府的血腥鎮(zhèn)壓。

四、縣公安局以執(zhí)行公務(wù)為借口制造“5·5”流血事件

群眾多次舉報南丹縣縣長等有關(guān)官員，被舉報的官員為泄私憤，借機打擊報復(fù)群眾?！?·5”流血慘案是在縣領(lǐng)導(dǎo)的導(dǎo)演下，縣公安局長以執(zhí)行公務(wù)為借口蓄意制造的。

據(jù)村民講，5月5日，十多輛警車和囚車浩浩蕩蕩駛到現(xiàn)場，一百多名警察人人手執(zhí)木棒或警棍，一下車5、6名警察就對坐在樹枝上的村民莫某動粗，又是拉又是打，莫某身體痛得嚎啕大叫。經(jīng)檢查，莫某全身多處軟組織挫傷，腰椎被打斷，一個月來全身疼痛且伴有頭暈，尤其腰部和胸部痛得厲害，至今仍在縣醫(yī)院住院診療。

同在南丹縣醫(yī)院住院治療的村民魏某，他的傷情也比較嚴重，身上多處軟組織挫傷，頭被打破，至今仍然頭痛。

在河池民族醫(yī)院住院診療的村民冉某，當時路過現(xiàn)場用手機拍照，警察發(fā)現(xiàn)后立即跑過去用木棒猛打他的手，把他的右手打斷。

現(xiàn)仍被關(guān)押在看守所的莫某，被警察打傷后，還被警察放警犬咬傷。

村民魏某，2004年4月在鳳山礦窿打工時，工傷造成9級殘疾，至今仍要借助拐杖行走。當天他到了造林現(xiàn)場，警察看見他二話不說就猛擊他腿部一棒，還把他拖上囚車，強行帶回公安局審訊了一晚。

碰巧路過現(xiàn)場的村民冉某被強行帶回縣公安局后，警察用手銬把他銬在窗戶欄上吊起來，邊打邊說“揍死你冉家，冉家最討厭”。他的左大腿被打腫、右肋部位肌肉疼痛無比，臉被打變形，耳朵聽力嚴重下降。

拉麻村巴河屯又一姓冉的村民，當天，他從家到拉懷屯砍竹子路過現(xiàn)場，看見群眾被打，于是停車看熱鬧，并隨口說了句“公安打群眾不對，楊老板占用農(nóng)民的土地不賠償，該死！”警察聽見后，拉住他就打。之后他被強行帶回公安局，訊問時又兩次被打，還被拘留10天。他的胸部被打成內(nèi)傷，現(xiàn)在呼吸都疼痛。

在現(xiàn)場的群眾全部被警察塞進囚車強行帶回公安局, 韋某、魏某、鐘某、田某、鐘某、唐某、冉某等9人被行政拘留10日，公安局長指令手下對群眾刑訊逼供。

被拘留的群眾家中豬、牛、馬餓死，10歲以下兒童流落街頭，老弱病殘者在家無人照顧，家里財產(chǎn)被盜無人管。

其中，莫某、魏某、冉某、毛某等6名無辜群眾已被南丹縣檢察院以涉嫌“襲警、妨礙公務(wù)”犯罪批準逮捕。

······

一些細心的群眾回憶，當時以楊某為首的“黑勢力”足有200余人，警車數(shù)十輛，如：桂M0565警、桂MO885警······；打人最兇的其中一個警號為：751535。

企業(yè)占用村集體的土地不給予補償，村民將土地收回植樹造林是妨礙公務(wù)、擾亂社會秩序嗎？村民堵一個非法采礦點的通道是妨礙公務(wù)、擾亂社會秩序嗎？政府工作組、公安局為非法采礦點疏通道路是在執(zhí)行公務(wù)嗎？公安機關(guān)插手民事糾紛，濫捕亂抓、暴力毆打村民難道也是在執(zhí)行公務(wù)？

五、上訪不成反遭打、砸

2009年5月6日凌晨，莫某、冉某、江某等5名村民驅(qū)車準備趕往南寧到自治區(qū)有關(guān)部門上訪，冉某右手肱骨骨折，還打算到南寧醫(yī)治。南丹縣警方向相鄰的宜州市警方發(fā)出協(xié)助捉拿逃犯通報，宜州警方不明真相，派出幾十名荷槍實彈的警察在宜州轄區(qū)攔截上訪人，5名村民被拉下車后，警察不分青紅皂白地對他們?nèi)蚰_踢，冉某還被警察用槍敲頭，用槍塞住嘴巴，5名上訪人被警察帶回南丹不給上訪。

南丹縣成立了維穩(wěn)工作組，工作人員深入村屯挨家挨戶地做村民的思想工作，禁止村民上訪。警察還威脅拉懷屯的村民如果和新聞記者接觸，就要被抓被關(guān)押，人心惶惶。冉某從河池市回南丹縣，在家門口被黑幫砍成重傷。受害人已提供破案線索，但案件至今未破。

2008年12月5日，河池市公安局認為南丹縣公安局對“6·16”故意傷害案定性不準，經(jīng)過復(fù)議，撤銷南丹縣公安局的處罰決定并責(zé)成縣公安局重新定性，但縣公安局對“6·16”故意傷害案至今未重新定性，楊某、陸某及其雇傭的兇手一直逍遙法外。

村民冉某由于極力維護村民合法權(quán)益，“歹徒”趁冉某家人熟睡之機，把冉家的門鎖死，用汽油、柴油潑到屋內(nèi)外縱火焚燒，想引爆冉家門口汽車旁放置的4罐液化氣，企圖殺害冉家準備過春節(jié)的14口人。冉某聽到爆炸聲后立即下樓大聲呼叫，驚醒的鄰居快速趕到花1個小時才將熊熊大火撲滅。

五、“呼吁”

拉懷屯約有80余村民，水田不足30畝，被采礦污染破壞10多畝，許多山林地也被礦渣掩埋破壞而無法耕種。村民靠幫礦場打工掙點微薄的工錢養(yǎng)家糊口。

拉懷屯所處的山嶺地下部分被掏空，導(dǎo)致山嶺滑坡，有3家房屋已倒塌；許多房屋也不同程度地出現(xiàn)裂痕；村民賴以生存的天然水源也逐漸干涸。災(zāi)難正在一步步降臨礦區(qū)所在地村屯的群眾。

住在馬鞍山礦下游的拉麻村巴河屯的村民，下雨是他們最擔(dān)心害怕的事，因河床被抬高，一下大雨，村莊就變成“汪洋大海”，村民的房屋被淹。

村民冉某講：“我生活很困難，子女讀書需要的一些費用無法解決，現(xiàn)在連住都不得安心，真不知道怎么過日子了！”

“天網(wǎng)恢恢；疏而不漏?！?/p>