第一篇：中國養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢、模式與發(fā)展格局

中國養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢、模式與發(fā)展格局

在國內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中，當(dāng)前最熱的一個領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬。中國社會老齡化趨勢是推動此輪養(yǎng)老地產(chǎn)大熱的主因。當(dāng)基本住宅需求超額供給之后，升級的生活方式需求成為主要推動力量。體面、愜意的養(yǎng)老，就是生活方式優(yōu)化提升的一個最好代表。

因此近兩年，業(yè)內(nèi)同行都在議論、研究養(yǎng)老地產(chǎn)。對于業(yè)界來說，這是一個嶄新的市場機(jī)會，而且這個市場目前正受到國家、政府的高度重視。從2012年開始不斷出臺的各類養(yǎng)老政策，正是最好的例證。

我們可以發(fā)現(xiàn)，從前兩年的討論，到這兩年一批先鋒項目的建設(shè)運(yùn)營，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展飛速前進(jìn)，遍地開花。與此同時，國家政策也在全面配套，覆蓋了全社會的養(yǎng)老體系，這種體系涵蓋了金融、醫(yī)療、房地產(chǎn)、社會保障等多個方面。

在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)大熱的情況下，各類專家、專業(yè)機(jī)構(gòu)、實業(yè)界人士都在探索養(yǎng)老，市場各類媒體分析、案例報道汗牛充棟。今天敝人幫各位梳理一下最新趨勢，用簡潔清晰的文字歸納養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體態(tài)勢，概括如下:

一、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在起步期，養(yǎng)老體系的整體構(gòu)建是當(dāng)前政府和各類社會組織的重點(diǎn)任務(wù)。用國務(wù)院印發(fā)的2013年35號文件的定義，當(dāng)前中國社會“養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不完善、養(yǎng)老服務(wù)的扶持政策不健全、體制機(jī)制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出”。有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環(huán)境和巨大的市場需求，為企業(yè)界帶來了新的機(jī)會。

二、正值政策紅利窗口期，市場機(jī)會值得把握。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個全社會參與的過程，為了配合市場需求，政府頻繁出臺各類鼓勵政策，為開發(fā)投資帶來發(fā)展契機(jī)。在政策紅利的驅(qū)動下，社會各方力量投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國家鼓勵性政策機(jī)會并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近五年的機(jī)會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機(jī)會了。

對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，每一輪的政府政策紅利期都是房地產(chǎn)拿地的一個機(jī)會窗口。一種較為理性討巧的做法是，在這個機(jī)會期間獲得土地，同時研發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，等到項目建設(shè)完工時，服務(wù)運(yùn)營體系也基本配置到位，后續(xù)再逐步完善，這也是一個跟時間賽跑的挑戰(zhàn)。因為當(dāng)前市場還沒有特別成熟的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣就給企業(yè)一個喘氣的機(jī)會，允許市場試錯，然后再確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這也是房地產(chǎn)界的一種通行開發(fā)模式。每一批偉大企業(yè)的誕生，都有更大一批試錯的企業(yè)倒掉作為墊背。一將功成萬骨枯，正如首富萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)封帝的榮耀背后，多少商業(yè)地產(chǎn)商死在了趕往羅馬的大路上。

三、不能盲目樂觀地估計養(yǎng)老地產(chǎn)的市場份額，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍是社會主流養(yǎng)老方式。正如國務(wù)院35號文的政策明確規(guī)定，“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。”因此，家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍然是目前積極發(fā)展的郊區(qū)新型養(yǎng)老社區(qū)的最主要競爭對手。

廣義上的休閑、旅游度假地產(chǎn)也是養(yǎng)老地產(chǎn)的一種產(chǎn)品模式。養(yǎng)老本質(zhì)是一種生活方式，其實依山傍水的旅游度假地產(chǎn)就是針對活躍長者的養(yǎng)老產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品跟純粹意義上的、含專業(yè)養(yǎng)護(hù)設(shè)施的養(yǎng)老產(chǎn)品都存在競爭關(guān)系?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)離醫(yī)院的距離和離子女的距離”是養(yǎng)老地產(chǎn)項目核心競爭力的關(guān)鍵。如果離兩項距離都很遠(yuǎn)，那失敗的概率就會比較高。

四、沒有資源，免談養(yǎng)老地產(chǎn)。與所有的主題地產(chǎn)一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個專業(yè)性非常強(qiáng)的領(lǐng)域，其中醫(yī)療護(hù)理資源是其中的核心。沒有醫(yī)療資源的依托，只是營銷概念。當(dāng)然，幾乎現(xiàn)在所有項目都看重這一點(diǎn)，都會包裝醫(yī)療資源作為營銷概念。但一個顯而易見的常識是，中國醫(yī)療制度決定了優(yōu)秀的醫(yī)療資源高度集中于極少數(shù)的公立醫(yī)院手上，中國民營醫(yī)院的前進(jìn)步伐都步履蹣跚，養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療資源獲得難度肯定更大。沒有全面的醫(yī)療資源支撐，只有部分營銷概念，這樣的項目很難接受得住市場檢驗。

五、拿地可能容易，但盈利并非想象那樣豐厚。在國家政策扶持的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地肯定比血戰(zhàn)中的住宅市場更為容易，但養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤未必有十年前住宅市場井噴時的利潤豐厚。養(yǎng)老專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的建造、醫(yī)療資源的嫁接以及后期的運(yùn)營管理，都是消耗利潤的部分。同時養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一個影響盈利的因素，從國外經(jīng)驗來看，緩慢的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)金流的殺手。根據(jù)日本的經(jīng)驗，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率至少要達(dá)到70%-75%才能基本實現(xiàn)營收平衡。

六、硬件設(shè)計是基礎(chǔ)，團(tuán)隊運(yùn)營是關(guān)鍵。從產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計來看，仿照日本、美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，產(chǎn)品的技術(shù)細(xì)節(jié)設(shè)計很容易普及。這種核心設(shè)計技術(shù)只要在小范圍的專業(yè)設(shè)計院和公司圈子里普及即可傳播到大眾市場，但最難的還是養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊的建立。

養(yǎng)老社區(qū)里完整的服務(wù)鏈條包括醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個門類，文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)可以從社會上現(xiàn)有的大量現(xiàn)成資源里獲得，但醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理等三個門類的服務(wù)資源存在著高壁壘，需要有戰(zhàn)略性的手法獲得。

因此一些打算長期堅持在該領(lǐng)域經(jīng)營的公司，已經(jīng)著手從酒店、醫(yī)療等行業(yè)挖掘管理人才，再通過到國外進(jìn)行專門的養(yǎng)老管理培訓(xùn)來建立自己的人才隊伍，這一種做法也是長久之計，市場沒有充沛的現(xiàn)成資源，那就只能自己造血。七、四大類型機(jī)構(gòu)角逐，人力資源競爭是根本。總體來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分成幾種類型:

1、保險類金融企業(yè)投資型。

保險公司在當(dāng)前所有致力于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢。保險公司壽險具備雄厚的資金實力，以及壽險產(chǎn)品的品類，再加上目前試點(diǎn)運(yùn)行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭政策，都為保險公司提供了度身定做的商業(yè)模式。同時保險公司可以圍繞壽險產(chǎn)業(yè)鏈來設(shè)計產(chǎn)品組合，這也是其他類型公司無法競爭的核心優(yōu)勢。

要知道，保險資金中50%以上為壽險資金，壽險資金中又以中長期資金為主。保險資金可運(yùn)用的中長期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資主導(dǎo)型。如果說現(xiàn)在綠城、萬科、保利、綠地等品牌開發(fā)商紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，也只是形勢所迫。對于一些百億級以上的房企，如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，再尋找到一個新的成規(guī)模的高增長市場，或許養(yǎng)老地產(chǎn)是為數(shù)不多的幾個市場之一。

但上市的房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績壓力和企業(yè)先天稟賦，決定了這類企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著很強(qiáng)的房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老功能的核心競爭力不足，概念大于實質(zhì)。開發(fā)商的強(qiáng)項在于產(chǎn)品硬件環(huán)境的打造，軟件環(huán)境正是其的缺陷。因此我們看到，開發(fā)企業(yè)與醫(yī)療資源的廣泛聯(lián)姻正成為趨勢。

3、醫(yī)院系產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型。

醫(yī)療資源是養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的核心資源。現(xiàn)在有不少公立醫(yī)院或者民營醫(yī)院也在躍躍欲試，試水養(yǎng)老地產(chǎn)。醫(yī)院的核心競爭力毋庸置疑，但醫(yī)院的級別和?？崎T類決定了其主打的養(yǎng)老項目的市場吸引力。

另一方面，醫(yī)院系的產(chǎn)品在設(shè)計、環(huán)境營造和硬件開發(fā)能力上與專業(yè)房地產(chǎn)商相比，仍有不少差距。這方面的短板與房地產(chǎn)企業(yè)合作聯(lián)姻是正道。因此我們看到很多醫(yī)院設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，將醫(yī)院的資源與社區(qū)老年公寓項目資源打通，老年公寓內(nèi)的定點(diǎn)醫(yī)護(hù)窗口成為往醫(yī)院輸送病人的一個渠道，這也成為醫(yī)院系參與打造養(yǎng)老產(chǎn)品的一個動力來源。

4、輕資產(chǎn)服務(wù)企業(yè)主導(dǎo)型

養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)體系構(gòu)建的核心有兩項，第一是專業(yè)醫(yī)療資源，第二是專業(yè)的護(hù)理資源。部分輕資產(chǎn)的養(yǎng)老管理公司，正是填補(bǔ)了專業(yè)護(hù)理資源的空白。

公開的數(shù)據(jù)顯示，通常情況下3個老人需要一個護(hù)理員，以此計算中國至少需要1000萬養(yǎng)老服務(wù)人員。而目前全國所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員只有22萬，符合資格的僅2萬。現(xiàn)在來自臺灣、日本、美國等各類海外地區(qū)背景的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍在生長，這將成為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中堅力量。

總體來看，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當(dāng)前最熱的一股風(fēng)潮，泡沫起來的速度會更快，能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫。原因有二:第一，商業(yè)地產(chǎn)是針對全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在60歲以上人群。第二，中國居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項目最大的沖擊。社會觀念不轉(zhuǎn)換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機(jī)會不大。在這點(diǎn)上，政府文件精神表述的更為準(zhǔn)確。嚴(yán)格意義上說，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是必需品。第三，醫(yī)療資源是稀缺品，搶完了就沒有了，短期很難復(fù)制量產(chǎn)。相比商業(yè)服務(wù)業(yè)需要的專業(yè)化程度，醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)業(yè)是個極其小眾的行業(yè)。沒有專業(yè)人才支撐的養(yǎng)老項目只能曇花一現(xiàn)，遠(yuǎn)期難以為繼。如同商業(yè)地產(chǎn)，新型養(yǎng)老地產(chǎn)都是需要通過長期運(yùn)營才能確定成功與否的產(chǎn)品，目前各類模式和項目案例還尚待觀察，現(xiàn)在論成敗，時間還過早。

第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢、模式與發(fā)展格局

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中國養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢、模式與發(fā)展格局

在國內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中，當(dāng)前最熱的一個領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬。中國社會老齡化趨勢是推動此輪養(yǎng)老地產(chǎn)大熱的主因。當(dāng)基本住宅需求超額供給之后，升級的生活方式需求成為主要推動力量。體面、愜意的養(yǎng)老，就是生活方式優(yōu)化提升的一個最好代表。

因此近兩年，業(yè)內(nèi)同行都在議論、研究養(yǎng)老地產(chǎn)。對于業(yè)界來說，這是一個嶄新的市場機(jī)會，而且這個市場目前正受到國家、政府的高度重視。從2012年開始不斷出臺的各類養(yǎng)老政策，正是最好的例證。

我們可以發(fā)現(xiàn)，從前兩年的討論，到這兩年一批先鋒項目的建設(shè)運(yùn)營，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展飛速前進(jìn)，遍地開花。與此同時，國家政策也在全面配套，覆蓋了全社會的養(yǎng)老體系，這種體系涵蓋了金融、醫(yī)療、房地產(chǎn)、社會保障等多個方面。在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)大熱的情況下，各類專家、專業(yè)機(jī)構(gòu)、實業(yè)界人士都在探索養(yǎng)老，市場各類媒體分析、案例報道汗牛充棟。今天敝人幫各位梳理一下最新趨勢，用簡潔清晰的文字歸納養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體態(tài)勢，概括如下:

一、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在起步期，養(yǎng)老體系的整體構(gòu)建是當(dāng)前政府和各類社會組織的重點(diǎn)任務(wù)。用國務(wù)院印發(fā)的2013年35號文件的定義，當(dāng)前中國社會“養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不完善、養(yǎng)老服務(wù)的扶持政策不健全、體制機(jī)制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出”。

有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環(huán)境和巨大的市場需求，為企業(yè)界帶來了新的機(jī)會。

二、正值政策紅利窗口期，市場機(jī)會值得把握。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個全社會參與的過程，為了配合市場需求，政府頻繁出臺各類鼓勵政策，為開發(fā)投資帶來發(fā)展契機(jī)。在政策紅利的驅(qū)動下，社會各方力量投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國家鼓勵性政策機(jī)會并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近五年的機(jī)會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機(jī)會了。

對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，每一輪的政府政策紅利期都是房地產(chǎn)拿地的一個機(jī)會窗口。一種較為理性討巧的做法是，在這個機(jī)會期間獲得土地，同時研發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，等到項目建設(shè)完工時，服務(wù)運(yùn)營體系也基本配置到位，后續(xù)再逐步完善，這也是一個跟時間賽跑的挑戰(zhàn)。因為當(dāng)前市場還沒有特別成熟的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣就給企業(yè)一個喘氣的機(jī)會，允許市場試錯，然后再確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這也是房地產(chǎn)界的一種通行開發(fā)模式。每一批偉大企業(yè)的誕生，都有更大一批試錯--------------------------精品

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三、不能盲目樂觀地估計養(yǎng)老地產(chǎn)的市場份額，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍是社會主流養(yǎng)老方式。正如國務(wù)院35號文的政策明確規(guī)定，“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。”因此，家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍然是目前積極發(fā)展的郊區(qū)新型養(yǎng)老社區(qū)的最主要競爭對手。

廣義上的休閑、旅游度假地產(chǎn)也是養(yǎng)老地產(chǎn)的一種產(chǎn)品模式。養(yǎng)老本質(zhì)是一種生活方式，其實依山傍水的旅游度假地產(chǎn)就是針對活躍長者的養(yǎng)老產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品跟純粹意義上的、含專業(yè)養(yǎng)護(hù)設(shè)施的養(yǎng)老產(chǎn)品都存在競爭關(guān)系。“養(yǎng)老地產(chǎn)離醫(yī)院的距離和離子女的距離”是養(yǎng)老地產(chǎn)項目核心競爭力的關(guān)鍵。如果離兩項距離都很遠(yuǎn)，那失敗的概率就會比較高。

四、沒有資源，免談養(yǎng)老地產(chǎn)。與所有的主題地產(chǎn)一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個專業(yè)性非常強(qiáng)的領(lǐng)域，其中醫(yī)療護(hù)理資源是其中的核心。沒有醫(yī)療資源的依托，只是營銷概念。當(dāng)然，幾乎現(xiàn)在所有項目都看重這一點(diǎn)，都會包裝醫(yī)療資源作為營銷概念。但一個顯而易見的常識是，中國醫(yī)療制度決定了優(yōu)秀的醫(yī)療資源高度集中于極少數(shù)的公立醫(yī)院手上，中國民營醫(yī)院的前進(jìn)步伐都步履蹣跚，養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療資源獲得難度肯定更大。沒有全面的醫(yī)療資源支撐，只有部分營銷概念，這樣的項目很難接受得住市場檢驗。

五、拿地可能容易，但盈利并非想象那樣豐厚。在國家政策扶持的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地肯定比血戰(zhàn)中的住宅市場更為容易，但養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤未必有十年前住宅市場井噴時的利潤豐厚。養(yǎng)老專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的建造、醫(yī)療資源的嫁接以及后期的運(yùn)營管理，都是消耗利潤的部分。同時養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一個影響盈利的因素，從國外經(jīng)驗來看，緩慢的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)金流的殺手。根據(jù)日本的經(jīng)驗，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率至少要達(dá)到70%-75%才能基本實現(xiàn)營收平衡。

六、硬件設(shè)計是基礎(chǔ)，團(tuán)隊運(yùn)營是關(guān)鍵。從產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計來看，仿照日本、美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，產(chǎn)品的技術(shù)細(xì)節(jié)設(shè)計很容易普及。這種核心設(shè)計技術(shù)只要在小范圍的專業(yè)設(shè)計院和公司圈子里普及即可傳播到大眾市場，但最難的還是養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊的建立。

養(yǎng)老社區(qū)里完整的服務(wù)鏈條包括醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個門類，文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)可以從社會上現(xiàn)有的大量現(xiàn)成資源里獲得，但醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理等三個門類的服務(wù)資源存在著高壁壘，需要有戰(zhàn)略性的手法獲得。

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因此一些打算長期堅持在該領(lǐng)域經(jīng)營的公司，已經(jīng)著手從酒店、醫(yī)療等行業(yè)挖掘管理人才，再通過到國外進(jìn)行專門的養(yǎng)老管理培訓(xùn)來建立自己的人才隊伍，這一種做法也是長久之計，市場沒有充沛的現(xiàn)成資源，那就只能自己造血。七、四大類型機(jī)構(gòu)角逐，人力資源競爭是根本?？傮w來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分成幾種類型，1、保險類金融企業(yè)投資型。

保險公司在當(dāng)前所有致力于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢。保險公司壽險具備雄厚的資金實力，以及壽險產(chǎn)品的品類，再加上目前試點(diǎn)運(yùn)行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭政策，都為保險公司提供了度身定做的商業(yè)模式。同時保險公司可以圍繞壽險產(chǎn)業(yè)鏈來設(shè)計產(chǎn)品組合，這也是其他類型公司無法競爭的核心優(yōu)勢。要知道，保險資金中50%以上為壽險資金，壽險資金中又以中長期資金為主。保險資金可運(yùn)用的中長期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資主導(dǎo)型。如果說現(xiàn)在綠城、萬科、保利、綠地等品牌開發(fā)商紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，也只是形勢所迫。對于一些百億級以上的房企，如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，再尋找到一個新的成規(guī)模的高增長市場，或許養(yǎng)老地產(chǎn)是為數(shù)不多的幾個市場之一。

但上市的房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績壓力和企業(yè)先天稟賦，決定了這類企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著很強(qiáng)的房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老功能的核心競爭力不足，概念大于實質(zhì)。開發(fā)商的強(qiáng)項在于產(chǎn)品硬件環(huán)境的打造，軟件環(huán)境正是其的缺陷。因此我們看到，開發(fā)企業(yè)與醫(yī)療資源的廣泛聯(lián)姻正成為趨勢。

3、醫(yī)院系產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型。

醫(yī)療資源是養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的核心資源?，F(xiàn)在有不少公立醫(yī)院或者民營醫(yī)院也在躍躍欲試，試水養(yǎng)老地產(chǎn)。醫(yī)院的核心競爭力毋庸置疑，但醫(yī)院的級別和專科門類決定了其主打的養(yǎng)老項目的市場吸引力。

另一方面，醫(yī)院系的產(chǎn)品在設(shè)計、環(huán)境營造和硬件開發(fā)能力上與專業(yè)房地產(chǎn)商相比，仍有不少差距。這方面的短板與房地產(chǎn)企業(yè)合作聯(lián)姻是正道。因此我們看到很多醫(yī)院設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，將醫(yī)院的資源與社區(qū)老年公寓項目資源打通，老年公寓內(nèi)的定點(diǎn)醫(yī)護(hù)窗口成為往醫(yī)院輸送病人的一個渠道，這也成為醫(yī)院系參與打造養(yǎng)老產(chǎn)品的一個動力來源。

4、輕資產(chǎn)服務(wù)企業(yè)主導(dǎo)型

養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)體系構(gòu)建的核心有兩項，第一是專業(yè)醫(yī)療資源，第二是專業(yè)的護(hù)理資源。部分輕資產(chǎn)的養(yǎng)老管理公司，正是填補(bǔ)了專業(yè)護(hù)理資源的空白。

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公開的數(shù)據(jù)顯示，通常情況下3個老人需要一個護(hù)理員，以此計算中國至少需要1000萬養(yǎng)老服務(wù)人員。而目前全國所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員只有22萬，符合資格的僅2萬?，F(xiàn)在來自臺灣、日本、美國等各類海外地區(qū)背景的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍在生長，這將成為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中堅力量。

總體來看，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當(dāng)前最熱的一股風(fēng)潮，泡沫起來的速度會更快，能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫。原因有二:第一，商業(yè)地產(chǎn)是針對全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在60歲以上人群。第二，中國居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項目最大的沖擊。社會觀念不轉(zhuǎn)換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機(jī)會不大。在這點(diǎn)上，政府文件精神表述的更為準(zhǔn)確。嚴(yán)格意義上說，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是必需品。第三，醫(yī)療資源是稀缺品，搶完了就沒有了，短期很難復(fù)制量產(chǎn)。相比商業(yè)服務(wù)業(yè)需要的專業(yè)化程度，醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)業(yè)是個極其小眾的行業(yè)。沒有專業(yè)人才支撐的養(yǎng)老項目只能曇花一現(xiàn)，遠(yuǎn)期難以為繼。

如同商業(yè)地產(chǎn)，新型養(yǎng)老地產(chǎn)都是需要通過長期運(yùn)營才能確定成功與否的產(chǎn)品，目前各類模式和項目案例還尚待觀察，現(xiàn)在論成敗，時間還過早。

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第三篇：中國的養(yǎng)老地產(chǎn)

一、“養(yǎng)老地產(chǎn)”課題的成果描述

1、形成一部關(guān)于“養(yǎng)老地產(chǎn)”的論著，字?jǐn)?shù)不少于3萬字

2、形成一篇談義良“關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的理論與實踐”的發(fā)言稿子，字?jǐn)?shù)在10000字左右

3、針對養(yǎng)老地產(chǎn)的對外說辭編撰和整理。

4、代表研究中心作有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的報告和新聞發(fā)布。

5、配合老談宣傳的文宣和活動文案整理。

6、配合談總個人專訪的策劃和組織，并配合文宣工作。

二、“養(yǎng)老地產(chǎn)”課題研究內(nèi)容

1.背景分析

理解養(yǎng)老地產(chǎn)的定義及真正含義，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成及分析，以及養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)社會效益。

1.1養(yǎng)老地產(chǎn)定義（復(fù)合地產(chǎn)之一）

1.2養(yǎng)老地產(chǎn)真正含義

1.3 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈-“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈”分析

1.4養(yǎng)老地產(chǎn)的社會和經(jīng)濟(jì)效益

2.世界養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展

分析世界老齡化現(xiàn)狀及所處階段，以及歸類目前國際較為通行的養(yǎng)老地產(chǎn)分類以及商業(yè)模式，并重點(diǎn)分析亞洲境外成熟養(yǎng)老國家的養(yǎng)老地產(chǎn)相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展歷史、發(fā)展特征、配套政策等、開發(fā)主體、運(yùn)營模式，尋找境外成熟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作特點(diǎn)以及未來發(fā)展趨勢，以作我國養(yǎng)老地產(chǎn)之鑒。

2.1世界老齡化現(xiàn)狀及所處階段

2.2 世界養(yǎng)老地產(chǎn)類型、商業(yè)模式分析

2.3歐美養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展分析（產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展歷史、配套政策、產(chǎn)品特征、開發(fā)主體特征、運(yùn)營模式）

2.4亞洲養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展分析（產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展歷史、配套政策、產(chǎn)品特征、開發(fā)主體特征、運(yùn)營模式）

2.4 世界養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

3.我國養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展

分通過國外成熟成功的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的分析借鑒其中成功的關(guān)鍵因素，結(jié)合我國實際現(xiàn)狀及特征，參考國內(nèi)已有的實踐以及未來發(fā)展趨勢，選擇較佳的進(jìn)入時點(diǎn)，以及不同時點(diǎn)進(jìn)入選擇的相應(yīng)的運(yùn)作策略以及應(yīng)具備的關(guān)鍵成功要素。

3.1我國老齡化現(xiàn)狀及所處階段

3.2我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

3.3我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析

宏觀環(huán)境（PEST分析法）：政策法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、技術(shù)環(huán)境。行業(yè)環(huán)境分析（五力競爭模型分析）：潛在進(jìn)入者的威脅、現(xiàn)有企業(yè)的競爭、替代品的威脅、購買商討價還價能、供應(yīng)商討價還價的能力。

3.4我國養(yǎng)老地產(chǎn)類型、商業(yè)模式分析、開發(fā)主體分析

3.5我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈分析（本位產(chǎn)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)）（與1.3重復(fù)的感覺）

3.6我國養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢分析

4.國內(nèi)案例分析（考察北京、重慶、海南、上海等城市幾大開發(fā)商的動態(tài)）

考察國內(nèi)有較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)個案（2-3）并進(jìn)行分析，分析在國內(nèi)現(xiàn)行條件下單個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運(yùn)作成功所需具備的關(guān)鍵因素，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、土地政策、融資、硬件、軟件、商業(yè)運(yùn)作模式等，以及一些不足之處，為實施國內(nèi)后續(xù)類似項目做參考。

5.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會和運(yùn)營分析

通過國外成熟成功的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的分析借鑒其中成功的關(guān)鍵因素，結(jié)合我國實際現(xiàn)狀及特征，參考國內(nèi)已有的實踐以及未來發(fā)展趨勢，選擇較佳的進(jìn)入時點(diǎn)，以及不同時點(diǎn)進(jìn)入選擇的相應(yīng)的運(yùn)作策略以及應(yīng)具備的關(guān)鍵成功要素。

5.1養(yǎng)老地產(chǎn)未來市場空間分析

5.2進(jìn)入時點(diǎn)及開發(fā)程序分析

5.3 不同時點(diǎn)進(jìn)入運(yùn)作策略分析

5.4 不同時點(diǎn)進(jìn)入要求的關(guān)鍵成功要素分析

5.5房地產(chǎn)各要素在“養(yǎng)老地產(chǎn)”形式中的表現(xiàn)和運(yùn)作規(guī)律探索

6、養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)者素質(zhì)分析

通過對各種地產(chǎn)形式的研究，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)從業(yè)者的共性和個性特點(diǎn)，從而提出養(yǎng)老地產(chǎn)這種新型地產(chǎn)形式的從業(yè)者構(gòu)成，以及分析從業(yè)者的素質(zhì)和未來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的人才儲備。

6.1養(yǎng)老地產(chǎn)的重要屬性之于從業(yè)者的重要性

6.2地產(chǎn)從業(yè)者的類型以及各自的優(yōu)劣勢

6.3養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)者素質(zhì)描述

6.4未來地產(chǎn)從業(yè)者的舞臺和前景

7.我國養(yǎng)老政策專題分析

分析國外成熟國家不同階段推出的養(yǎng)老政策的背景及條件，以及結(jié)合我國以往的養(yǎng)老政策，結(jié)合目前中國的發(fā)展條件，分析未來養(yǎng)老政策的走向。

7.1各國老年社會政策的比較分析

7.2建國以來養(yǎng)老政策的回顧和解讀

7.3未來養(yǎng)老政策的可能脈絡(luò)

8.以房養(yǎng)老專題分析

分析以房養(yǎng)老的方式、內(nèi)含、可能性，目前國內(nèi)已有的實踐，以及未來發(fā)展趨勢

8.1以房養(yǎng)老的幾種形式

8.2我國現(xiàn)有體制下以房養(yǎng)老的可行性

8.3以房養(yǎng)老的優(yōu)劣勢

8.4未來發(fā)展趨勢

9、老談與養(yǎng)老地產(chǎn)

9.1老談人生軌跡和從事養(yǎng)老地產(chǎn)項目的關(guān)系

9.2老談公益形象，和企業(yè)家文化對于養(yǎng)老地產(chǎn)的意義

9.3宜興項目的追求和未來企業(yè)定位

第四篇：養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及經(jīng)典案例研究

養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及經(jīng)典案例研究

目前國內(nèi)還沒有一個準(zhǔn)確的定義養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的含義，從字面上我們可以理解為專門為養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)生服務(wù)的地產(chǎn)項目，其規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該遵從這一理念。在中國，休閑養(yǎng)生地產(chǎn)，是一種新興的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式，除了人居產(chǎn)品的提供，更多的是整合了以休閑、旅游、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù)，并且對土地有著較高的要求，天然生態(tài)、優(yōu)質(zhì)地貌、充沛資源等，俗話說，就是集天和地利、品質(zhì)人居服務(wù)于一體的復(fù)合型社區(qū)，是全新的高品質(zhì)復(fù)合人居生活藍(lán)本。

我國老年社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r：出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體。

目前我國養(yǎng)老住宅正處于由第二階段向第三階段發(fā)展過程中 我國老年住宅模式 ：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式

養(yǎng)老主題地產(chǎn)開發(fā)將成為朝陽產(chǎn)業(yè) 由于中國目前的老年群體處于“未富先老”的階段，財富基本集中在中年及中老年人群中，因此，別墅開發(fā)基本鎖定高收入的中年、中老年為目標(biāo)客戶，主打“養(yǎng)生概念”，“養(yǎng)老主題”的地產(chǎn)開發(fā)多為“養(yǎng)老公寓”。隨著中國人口老齡化的發(fā)展，養(yǎng)老主題地產(chǎn)開發(fā)將成為朝陽產(chǎn)業(yè)。

一、養(yǎng)老設(shè)施產(chǎn)業(yè)化 長期以來，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一直是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，近年來雖逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，和我國老齡化的不斷加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸成為民間投資關(guān)注的新領(lǐng)域。因此，如何借鑒國外先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，找出一條多元化發(fā)展的新途徑，是保證在市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)能夠快速健康發(fā)展的重要任務(wù)。打破傳統(tǒng)的單一養(yǎng)老模式，實行居家養(yǎng)老為主，社會機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為輔的復(fù)合型養(yǎng)老模式。（1）老年公寓 老年公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式。a、自住型老年公寓（Independent-living），b、陪助型老年公寓（Assisted-living），c、特護(hù)型老年公寓（acute-care），經(jīng)典案例——法國老年公寓特點(diǎn)：酒店式公寓

人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會的就是法國，法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計，如防滑設(shè)施和無障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長住或短住。（2）老年住宅社區(qū) 養(yǎng)老社區(qū)是在傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一種創(chuàng)新型的養(yǎng)老模式，它是依托大型中心城市的輻射而建成的具有衛(wèi)星城性質(zhì)的全齡化服務(wù)型養(yǎng)老社區(qū)，實現(xiàn)了人性與專業(yè)、親情與服務(wù)的完美結(jié)合。經(jīng)典案例：臺灣長庚養(yǎng)生文化村 特點(diǎn)：配套齊全，建設(shè)社區(qū)以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)區(qū)。是社區(qū)，又像醫(yī)院；是醫(yī)院，又像社區(qū)，這就是臺灣最新推出的房地產(chǎn)概念——養(yǎng)生文化村。集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體。

二、養(yǎng)老設(shè)施功能全齡復(fù)合化 我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老設(shè)施功能單一，僅能滿足老年人生活的基本需要。隨著社會的不斷發(fā)展和人們生活水平的日益提高，老年人對養(yǎng)老設(shè)施的要求也日漸提高，因此，養(yǎng)老設(shè)施的功能也必然向著養(yǎng)老、醫(yī)療、康體、休閑娛樂等復(fù)合功能方向發(fā)展。為老年人提供健康，舒適的社區(qū)大環(huán)境，實現(xiàn)真正意義上的：老有所養(yǎng)，老有所為，老有所樂，老有所醫(yī)。而配套服務(wù)設(shè)施的大量出現(xiàn)，也使社區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)全齡化趨向。經(jīng)典案例：英國老年社區(qū)： 特點(diǎn)：配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū) 英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合了居住，商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。

三、養(yǎng)老院與養(yǎng)老社區(qū)一體化 將社會福利養(yǎng)老設(shè)施與全齡化老年住宅社區(qū)相結(jié)合，實現(xiàn)養(yǎng)老醫(yī)療和娛樂設(shè)施的資源共享，一方面可保障養(yǎng)老社區(qū)公共醫(yī)療和文化娛樂的需求, 另一方面也可維持養(yǎng)老公共設(shè)施的高水平運(yùn)營。經(jīng)典案例：德國的養(yǎng)老社區(qū) 特點(diǎn)：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合

德國老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會住宅體系，養(yǎng)老院體系。社會住宅體系:內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對老人住房采取補(bǔ)貼措施。養(yǎng)老院體系:是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式分類

常見的主題型養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式

規(guī)劃模式 住宅與場地設(shè)計原則

1、靠近基本的社區(qū)公共設(shè)施，同時遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場所。

2、場地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計

3、選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場地，作為規(guī)劃的先決條件。容積率

1、容積率在1.0～0.1之間均可進(jìn)行老年住宅開發(fā)；

2、合適容積率的用地可做“兩代居” 模式的老年住宅開發(fā)；

3、低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區(qū)的開發(fā)。老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)表 配套功能

總體設(shè)計原則 坡道無障礙設(shè)計 設(shè)計要點(diǎn) 在有臺階的地方應(yīng)設(shè)置坡度平緩的臺階和斜面，標(biāo)準(zhǔn)見下表。在坡道的起點(diǎn)及終點(diǎn)，應(yīng)留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側(cè)面凌空時，在欄桿下端宜設(shè)高度不小于50mm的安全檔臺。

樓廳和電梯的設(shè)計

公用走廊設(shè)計

公用樓梯設(shè)計

院落設(shè)計 細(xì)部空間設(shè)計要點(diǎn) 1）墻壁 墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理，除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續(xù)性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。

2）地面：選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損。住宅室內(nèi)空間的設(shè)計要點(diǎn)

1、門窗的設(shè)計要點(diǎn)

門的寬度滿足輪椅進(jìn)出，不設(shè)門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內(nèi)門通行寬度不得小于0.8mm； 門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門；

門的把手應(yīng)選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間；

2、門廳的設(shè)計要點(diǎn) 室內(nèi)走廊的設(shè)計要點(diǎn)

樓梯的設(shè)計要點(diǎn) ·樓梯的寬度不應(yīng)小于1200mm，滿足兩人攙扶通過；平臺凈寬不應(yīng)小于樓梯凈寬，踏步沿口不應(yīng)突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區(qū)； 扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應(yīng)有40～50mm的空隙； 扶手可設(shè)置為雙重高度（900和750mm兩種）

衛(wèi)生間設(shè)計要點(diǎn) 無障礙設(shè)計，面積比普通住宅的廁所大。獨(dú)用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。選用潔具便于乘輪椅者使用，平底防滑式淺浴盆。

地面材料防滑并易清洗。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿式或掀壓式開關(guān)。

浴室設(shè)計要點(diǎn) 廚房設(shè)計要點(diǎn)

居室設(shè)計要點(diǎn)

輪椅使用設(shè)計 ·從大廈入口到升降機(jī)、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當(dāng)使用步行輔助器或輪椅時仍能使用所有地面若有不同高度，必須加設(shè)斜道、升降臺或升降機(jī)等門坎的設(shè)計，亦要以輪椅通過時不會翻側(cè)為原則體驗者通過在不同材質(zhì)的地面上操縱輪椅來體會輪椅使用的感受。室內(nèi)鋪設(shè)地毯、及景觀中常見的礫石地面都是不適合輪椅使用的。老年人室外休憩場所的設(shè)計要點(diǎn) 庭院的朝向應(yīng)避開強(qiáng)風(fēng)和日曬等不良?xì)夂蛞蛩氐挠绊?，注意庭院與室內(nèi)、外的關(guān)系。庭院中步行通道的位置應(yīng)與設(shè)置座椅的休憩區(qū)分區(qū)，避免干擾。

老年人室外活動場所的細(xì)部設(shè)計要點(diǎn) 室外座椅和桌子的設(shè)置應(yīng)按照老年人體的特點(diǎn)制作，還要考慮老人們交談的需要?；▔头N植地應(yīng)高出地面至少75cm，預(yù)防老年行人被絆倒。室外標(biāo)志地設(shè)計應(yīng)考慮老年人視覺退化的特點(diǎn)，為行人設(shè)置的標(biāo)志應(yīng)與從時速25km汽車上觀看的標(biāo)志尺寸相同。

運(yùn)營模式

各種養(yǎng)生養(yǎng)老運(yùn)營模式解析

養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營的目標(biāo) 國外老年住宅贏利模式分析

如圖所示，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例： ? 會所費(fèi)用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬美元

?

高爾夫球會費(fèi)（按1/3 居民入會計）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬美元

?

合計：224+900=1124 萬美元。即每年這兩項配套設(shè)施的收入就達(dá)1000 多萬美元，相當(dāng)于賣掉50 多套別墅（按均價17.5 萬美元計），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)主要贏利模式分析 目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式的運(yùn)用策略分析

1、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)銷售的定價策略 除產(chǎn)品本身外、完善的多功能配套、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù)才是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目最大的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的價格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。

2、物業(yè)服務(wù)贏利策略 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 由于養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取相對高價位的形式。各種單項的服務(wù)費(fèi) 包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)娛樂服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動服務(wù)等等。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)

這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。養(yǎng)生養(yǎng)老住宅物業(yè)管理贏利模式分析 國內(nèi)目前對于老年社區(qū)的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對于市場化的管理養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的模式，還處在起步探索階段。

1、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測 收入結(jié)構(gòu) 盈利預(yù)測 由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。

國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析 養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式：

1、社區(qū)服務(wù)內(nèi)容 參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容： 醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心 體育活動方面——適合老年人的各類運(yùn)動如門球、保齡球、高爾夫等； 休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等 教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館

中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等 社區(qū)活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等。

2、收費(fèi)方式 費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面： 日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收??； 專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項收??； 配套設(shè)施使用費(fèi)，按會員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。普通房產(chǎn)與養(yǎng)生房產(chǎn)項目贏利能力對比

由此可見，養(yǎng)生養(yǎng)老項目的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房產(chǎn)項目 案例：北京“東方太陽城”老年社區(qū)

區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔； 定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者” 規(guī)模：規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人； 物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等； 區(qū)域概況：項目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊。項目主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，人均GDP達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費(fèi)力很強(qiáng)； 規(guī)劃特點(diǎn)：組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計體現(xiàn)老年社區(qū) 特色——極致景觀與閉合的開放組團(tuán) 整體規(guī)劃 帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個組團(tuán)與景觀最大的接觸面組團(tuán)設(shè)計，功能獨(dú)立：由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴； 老年社區(qū)特色規(guī)劃 組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致;在整體景觀之外，每個組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；多層級交流空間：組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對較大的活動場所； 規(guī)劃依據(jù)： 目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn) 理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為 取得成果： 吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內(nèi)老年社區(qū)典范 主流客戶：95%以上是高知識、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源； 職業(yè)： 教授、將軍、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主； 客戶特征：很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進(jìn)有活力;對于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受。成功要素 成功關(guān)鍵點(diǎn)

（一）：良好的自然環(huán)境——精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境 成功關(guān)鍵點(diǎn)

（二）：人性化的規(guī)劃設(shè)計——多樣化交流空間，針對老年人特別定制的無障礙設(shè)計、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計 成功關(guān)鍵點(diǎn)

（三）： 完善的配套服務(wù)設(shè)施——針對老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等 成功關(guān)鍵點(diǎn)

（四）： 多彩的精神文化生活——針對老年人生活組織多種活動和組織

第五篇：中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

日前保監(jiān)會發(fā)布的指導(dǎo)意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)，至此“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘。

對于當(dāng)前跑步進(jìn)入老齡化的中國，政策的落實與完善意味著養(yǎng)老問題解決的急切，同時也預(yù)示著養(yǎng)老與地產(chǎn)將發(fā)生“聯(lián)姻”的可能。

中國第六次人口普查結(jié)果顯示，60歲及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查時上升2.93個百分點(diǎn)；其中，65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查時上升1.91個百分點(diǎn)。老齡化的加快，無疑給了養(yǎng)老行業(yè)更多的機(jī)會，一塊巨大的利益蛋糕已經(jīng)形成。而作為房地產(chǎn)企業(yè)，一方面可以借助優(yōu)惠政策，得到優(yōu)先拿地、減稅貸款等政策優(yōu)惠；另一方面，巨大的老齡化人口基數(shù)，也將為其帶來無盡的市場。

于是乎如同下餃子一般，房企紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。包括萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介最新動態(tài)]、遠(yuǎn)洋[簡介 最新動態(tài)]等品牌房企近年均拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃。統(tǒng)計顯示，現(xiàn)已有超過35%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

在房企爭先恐后地涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，魚龍混雜的尷尬局面也隨之而來。一方面，部分房企借勢政策，“掛羊頭賣狗肉”的“圈地運(yùn)動”悄然興起；另一方面，早以適應(yīng)“高周轉(zhuǎn)”模式的房企，對于開發(fā)周期較長的“慢節(jié)奏”必然要經(jīng)歷很長時間的“水土不服”。

對于開發(fā)模式及硬件等方面，養(yǎng)老地產(chǎn)依舊處于粗暴的階段，項目文化、醫(yī)療陪護(hù)等配套設(shè)施和相應(yīng)服務(wù)的欠缺等問題凸顯。而未將樓盤銷售，更多項目是在賣概念、講故事。

例如，北京周邊的一處品牌房企的開發(fā)項目，打的就是“養(yǎng)老牌”。產(chǎn)品在園林設(shè)計上有山有水，結(jié)合風(fēng)水為賣點(diǎn)，吸引老年人購買。然而，對于項目地理位置可以說“前不著村，后不著店”，對于老年人至關(guān)重要的醫(yī)療問題，大型醫(yī)院無法覆蓋，僅是住區(qū)醫(yī)院進(jìn)行解決。

對于文化、娛樂等軟件方面，目前養(yǎng)老地產(chǎn)同樣缺失。能做到讓老年人老有所依、老有所樂、老有所為的項目可以說是鳳毛麟角。而正在進(jìn)行實踐、探索軟件方面的企業(yè)，卻大多數(shù)秉承“高大上”發(fā)展的小眾思路。以某龍頭房企試水的老年公寓為例，雖然文娛、醫(yī)療一條龍服務(wù)，但月供一萬起的價格讓人咋舌。

實際上，中國養(yǎng)老地產(chǎn)受傳統(tǒng)文化影響有其特殊性。目前提出的建立“適老化社區(qū)”就是不錯的出路。“一碗湯的距離”即解決了“養(yǎng)兒防老”等社會倫理上，老年人與年輕人之間的心理障礙，同時也淡化了只有老年人居住的養(yǎng)老小區(qū)給老年人帶來的陰影。

開發(fā)商在踐行養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，是否要少一些勾勒美好藍(lán)圖，多一些設(shè)身處地的務(wù)實，在賺取利益的同時，以合理的模式兼顧開發(fā)適合老年人養(yǎng)老的地產(chǎn)。畢竟，我們都會老。