第一篇：中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì)

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì)

摘要：

20世紀(jì)90年代開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速增長時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展的關(guān)系越來越為密切。然而在其高速發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)中出現(xiàn)越來越多的非健康、非穩(wěn)定、非可持續(xù)發(fā)展因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地轉(zhuǎn)讓、融資環(huán)境、買賣雙方等都出現(xiàn)了問題，房價(jià)更是一直水漲船高。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的購買能力，購房壓力不斷攀升。房地產(chǎn)作為被定性為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展關(guān)乎到國家經(jīng)濟(jì)和民族命運(yùn)，因此我們必須對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)給予更廣泛的關(guān)注和研究，確保我國房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)建康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。本文首先回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，在針對(duì)此過程出現(xiàn)的代表性的問題予以方法論的指導(dǎo)，最后對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行較為樂觀的展望，提出建設(shè)性的意見。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)

歷程

調(diào)控

城市化

趨勢(shì)

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。狹義講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當(dāng)?shù)冉灰椎膱?chǎng)所。

隨著改革開發(fā)30余年的發(fā)展,我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城市化進(jìn)程大大加快，而房地產(chǎn)行業(yè)從21世紀(jì)初開始在短短10多年時(shí)間里已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎、國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。我國房地產(chǎn)業(yè)以上世紀(jì)80年代為開端,作為改革開放的有力見證,經(jīng)歷了一系列變革和進(jìn)化，并最終在本世紀(jì)的第一個(gè)十年走向高潮。但萬事萬物都有始有終，作為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的有力引擎，房地產(chǎn)業(yè)目前業(yè)已走進(jìn)歷史關(guān)鍵時(shí)期。它雖然極為有力帶動(dòng)了中國的GDP，使中國的全球經(jīng)濟(jì)排名由第六躍升至第二，財(cái)政收入年均增幅近20%，外匯儲(chǔ)備增長近13倍，但過程出現(xiàn)的種種問題不可忽視。我們必須審慎對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)的前世和今生?；仡櫸覈康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，分析中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀以及展望未來的趨勢(shì)，能夠更加合理地評(píng)估整個(gè)行業(yè)，進(jìn)而作出科學(xué)的指導(dǎo)，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序平穩(wěn)地發(fā)展指明前進(jìn)的道路。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首先得益于國家政策的轉(zhuǎn)變，1978年之前房地產(chǎn)之于中國仍屬陌生領(lǐng)域，改革開放之后的上層意志為打開了房地產(chǎn)行業(yè)的大門，隨后，城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)國有土地使用制度規(guī)定了我國出讓土地使用權(quán)和開辟轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。由此衍生出商品房買賣、租賃市場(chǎng)、存量房買賣，及房地產(chǎn)抵押和開發(fā)估價(jià)、中介、物業(yè)管理等交易市場(chǎng)。

（一）房地產(chǎn)制度摸索期

新中國成立至1978年間，中國并不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，普遍實(shí)行計(jì)劃分配制度，房地產(chǎn)作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，成為城市原住民和社會(huì)精英的專享物品。改革開放后，我國開始探索房地產(chǎn)市場(chǎng)制度改革。在這一階段，政策桎梏并未完全放開，所以在全國積極試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面逐步放開。對(duì)于新生住房制度改革，我國政府審視奪度，謹(jǐn)微慎行，穩(wěn)步兩個(gè)小階段：一，1978之后開啟新建住房全價(jià)出售制度；二，1979-1991年公房出售試點(diǎn)、提租補(bǔ)貼試點(diǎn)和全面起步。

1、突破理論桎梏、試點(diǎn)實(shí)踐期

作為新生事物，房地產(chǎn)行業(yè)的放開需要理論先行。1988年，黨中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提月》，提出實(shí)行住宅商品化政策，準(zhǔn)許私人建房、買房、擁有自己的住宅，并允許住宅出售。從此拉開了中國前所未有的住房制度改革的序幕。而計(jì)劃時(shí)代住房制度與土地使用制度使用存在大量問題，如住房短缺，分配不公，國有土地收益流失，等已嚴(yán)重阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與改革開放的需要不符。所以，理論的實(shí)施需要與實(shí)踐結(jié)合，黨中央國務(wù)院決定于全國范圍內(nèi)選舉試點(diǎn)，并取得成效，打消了社會(huì)的疑慮，樹立了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，國務(wù)院成立“住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，開始大幅度提租補(bǔ)貼；1988年1月國務(wù)院召開了第一次全國住房制度改革工作會(huì)議，并于2月批準(zhǔn)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，從此我國住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面實(shí)施階段。

1987年10月，中共十三大報(bào)告首次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位和作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、配套系統(tǒng)完善期

1997年8月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見》，明確了住房公積金是職工個(gè)人住房基金，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進(jìn)一步推動(dòng)了住房公積金制度的發(fā)展，為商業(yè)住房制度的實(shí)施鋪平了道路。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)化過渡期

在這一階段，由于前期已經(jīng)做足大量準(zhǔn)備工作，我國房地產(chǎn)進(jìn)程快速推進(jìn)，經(jīng)歷了起步、成熟和調(diào)控階段。

1、起步平穩(wěn)期

這一時(shí)期，東亞金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家啟動(dòng)進(jìn)入WTO的戰(zhàn)略談判。全國不再進(jìn)行無償福利性分房，多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系開始建立。大量商品房開始建設(shè)、銷售、購買，租賃現(xiàn)象出現(xiàn)，逐步形成新建商品房買賣和租賃市場(chǎng)。政府通過土地有償出讓轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，企業(yè)活力大為增加。城市出現(xiàn)大量中小房產(chǎn)中介公司，經(jīng)過短暫的市場(chǎng)疑惑，中介公司取得人們信任，有力盤活房產(chǎn)市場(chǎng)，加速房產(chǎn)發(fā)展。總體上，該階段房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于萌發(fā)階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)開始真正進(jìn)入了全面市場(chǎng)化階段。

2、房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)概念的提出

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，黨中央、國務(wù)院在一系列指示中明確將房地產(chǎn)作為新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和國民經(jīng)濟(jì)指出產(chǎn)業(yè)予以大力支持。政策先行，中國商品房市場(chǎng)進(jìn)入了突飛猛進(jìn)發(fā)展的階段。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱期

2003年，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，由此進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。各大中小城市房價(jià)進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，并漸趨超過普通市民財(cái)政收入承受水平。2004年，土地招、拍、掛制度放行，加劇了商品房房價(jià)的上漲。房地產(chǎn)投資迅猛增加，市場(chǎng)出現(xiàn)過熱情況，投資熱情居高不下。全國商品房銷售量和完工量劇增。

4、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控期

在房地產(chǎn)業(yè)推向市場(chǎng)的同時(shí)，我國政府相應(yīng)的調(diào)控一直在施行。2002年，政府調(diào)控手段主要集中于收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸；2005年到2008年，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，提出穩(wěn)房價(jià)的新目標(biāo)。國八條、新國八條、國六條相繼出臺(tái)，重點(diǎn)打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)商品房投資性需求。然而，在“增投資、擴(kuò)內(nèi)需、保增長”的時(shí)代背景下，政府宏觀政策的調(diào)整并不能使銀行消除強(qiáng)烈的放貸沖動(dòng)，我國房地產(chǎn)房價(jià)出現(xiàn)了“越調(diào)整，越上漲”的怪象。

5、高位盤整期

高房價(jià)聚集大量泡沫，激化社會(huì)矛盾，勢(shì)必影響國家長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2011年1月 “史上最嚴(yán)”的“新國八條”出臺(tái)，出臺(tái)“限購令”，將二套房的首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新國五條細(xì)則出臺(tái)。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸政策，同時(shí)要求地方政府公布年度房價(jià)控制目標(biāo)、擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。時(shí)至今日，各種嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)初見成效。近兩年，盡管地方政府的救市動(dòng)作頻頻，多地限購政策已經(jīng)陸續(xù)放開，不少城市還進(jìn)一步放開了貸款政策，但各地樓市表現(xiàn)依舊趨于平穩(wěn)。經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，全國各地樓市、產(chǎn)品熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不返，樓市已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段，逐漸進(jìn)入新常態(tài)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展已近20年，從計(jì)劃配房制度到市場(chǎng)買賣制度，從無關(guān)緊要的地位躍升為國家經(jīng)濟(jì)重要支柱，帶動(dòng)了我國水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業(yè)的迅猛發(fā)展。

從長期發(fā)展趨勢(shì)來看，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體良好，雖然存在各種問題，但政府不間斷的調(diào)控政策一直在為其做合理引導(dǎo)。下面將就房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房價(jià)飆升、信息不對(duì)稱、金融制度三個(gè)方面對(duì)其發(fā)展問題加以分析。

1、房價(jià)飆升、庫存嚴(yán)重

中國許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)井噴式價(jià)格上漲，資金爆出恐慌式搶購。一個(gè)自稱上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤，四百多套住房開盤后在兩分鐘內(nèi)告罄。為規(guī)避限購政策，市民涌向離婚中心申請(qǐng)離婚，導(dǎo)致離婚中心不得不暫時(shí)關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。

中國在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并經(jīng)歷了發(fā)展、壯大、整合的階段。近十年來，中國的房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，平均增長率為6.7%，其中2007年的房價(jià)增長率更是高達(dá)15.8%。高房價(jià)給普通百姓帶來巨大生存壓力，導(dǎo)致社會(huì)矛盾突出。然而房地產(chǎn)行業(yè)的火熱給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來益處，短期來看，雖然經(jīng)過數(shù)十年調(diào)控，但我國房價(jià)不會(huì)降落，將保持一段平穩(wěn)緩慢的增長速度。

由高房價(jià)引發(fā)一系列問題，高庫存即為突出一例。以2015年為例，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2015 年住宅新開工面積約9.7 億平方米，施工中的住宅面積約50 億平方米，待售面積達(dá)5.4 億平方米，未來全國新建住宅總供給已達(dá)65 億平方米，加上城鎮(zhèn)既存的存量住宅、城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存壓力依然較大。三四線城市庫存問題尤其嚴(yán)峻，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至該年11 月，一、二、三線35 個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9 和19.3，三線城市庫存接近一二線城市積壓之和。

2、信息不對(duì)稱

在房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，信息的不對(duì)稱主要是買賣雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對(duì)稱，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2.1買賣雙方信息不對(duì)稱

買賣雙方信息不對(duì)稱，即買主和賣主對(duì)商品房的了解和掌握程度不同。賣主擁有對(duì)商品房的成本、質(zhì)量、價(jià)格等最私密的知情權(quán)和壟斷權(quán)，買主對(duì)此一無所知。二者在交易時(shí)，買主處于絕對(duì)劣勢(shì)，完全不了解商品房的權(quán)屬、質(zhì)量。因此經(jīng)常受到賣方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調(diào)入隱形陷阱等，使得買賣雙方經(jīng)常發(fā)生房產(chǎn)糾紛案。2.2房地產(chǎn)商虛假廣告宣傳

自從房地產(chǎn)面向市場(chǎng)，隨之產(chǎn)生的廣告宣傳也得到迅猛發(fā)展，年平均增長率達(dá)到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創(chuàng)新，為房企的發(fā)展錦上添花。但是也有眾多房產(chǎn)企業(yè)在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯(lián)想、模糊概念，甚至出現(xiàn)違法虛假宣傳等現(xiàn)象。這些文案本質(zhì)上都是向消費(fèi)者傳遞虛假信息，或者是在戶型設(shè)置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強(qiáng)烈的購買欲望，使其產(chǎn)生“恐慌性購房”。2.3 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)亟待完善

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康有序發(fā)展影響到整體中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)乎到國計(jì)民生。我國融資環(huán)境整體良好，但房地產(chǎn)公司業(yè)界卻有普遍的潛規(guī)則，他們先用小部分流動(dòng)資金和商業(yè)銀行貸款向政府相關(guān)部門辦理“四證”，再用部分資金拿到銷售證，至此完成賣方方面的融資工作。開始向社會(huì)銷售，以消費(fèi)者首付資金和個(gè)人按揭資金作為重要來源參與房地產(chǎn)的開放，商品房的建設(shè)等后續(xù)工作。可以說，房地產(chǎn)商只用很少的自有資金即完成了一整套開發(fā)的工作。然而，一旦遇到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下降，消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)狀況不良，商品房滯銷等外力因素，開發(fā)商立刻會(huì)遇到資金周轉(zhuǎn)不靈，爛尾等問題，最終導(dǎo)致資不抵債和銀行債務(wù)難追償。引發(fā)社會(huì)矛盾，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

信用風(fēng)險(xiǎn)較高。一，目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行信貸仍是主流，但房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。信托產(chǎn)品也滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求；二，部分開發(fā)商以房產(chǎn)抵押，容易出現(xiàn)壞賬問題；三，銀行和房企為銷售量寬松放貸給個(gè)人，易出現(xiàn)征信考察失誤現(xiàn)象；四，近兩年房產(chǎn)庫存嚴(yán)重，而房價(jià)居高不下，普通消費(fèi)者無力承受，導(dǎo)致銀行放貸無法全部收回。

投資增長過快。近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展，大批的行業(yè)外資金也紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，為本已高庫存的現(xiàn)下增加更多風(fēng)險(xiǎn)。

四、我國房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)及問題解決

作為我國經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展良好，雖出現(xiàn)各種問題，但經(jīng)過調(diào)控與體系的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)終將得到積極健康的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)中求進(jìn)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)投資勢(shì)頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢(shì)頭減緩，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人征信環(huán)節(jié)審查力度增大；嚴(yán)禁理財(cái)?shù)冗`規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)；嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；

同時(shí)，企業(yè)應(yīng)拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動(dòng)性；嘗試股票市場(chǎng)融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。

央行業(yè)應(yīng)要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理。其他監(jiān)管部門也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)上市房企再融資的監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)企業(yè)募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，不許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充。

2、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控繼續(xù)實(shí)施

從中國的經(jīng)濟(jì)增長潛力分析，一般經(jīng)濟(jì)增長速度應(yīng)保持在8%一10%之問，而如何使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增速保持和諧共生，政府仍需進(jìn)行宏觀上的把控以及微觀上的調(diào)整。2.1 信貸、保障體系方面宏觀調(diào)控

當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)資金來源單一，主要是銀行貸款。央行對(duì)此已經(jīng)下發(fā)很多規(guī)定要求各大商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的把握往往來源于充足的資金，一旦滿足此點(diǎn)，他們會(huì)信心滿滿進(jìn)行大規(guī)模房產(chǎn)建設(shè)，往往忽略經(jīng)濟(jì)可行性和當(dāng)前消費(fèi)力度。對(duì)此，我們應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支持上層對(duì)于信貸方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科學(xué)的住房保障體系，有序過濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級(jí)消費(fèi)格局。同時(shí)，政府應(yīng)逐漸將住房補(bǔ)貼的重點(diǎn)放到消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)中低收入家庭的住房租金和貸款利率補(bǔ)貼予以補(bǔ)貼，提高補(bǔ)貼政策的效率。2.2 明確房屋產(chǎn)權(quán)種類

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)魚龍混雜，出現(xiàn)大量無證開發(fā)，虛假住房。政府及監(jiān)管部門應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)用地情況的信息應(yīng)做到公開化、透明化。對(duì)此進(jìn)行明確分類，向社會(huì)、消費(fèi)者予以公布。目前按照分類，我國房屋產(chǎn)權(quán)大致分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、公房、自建住房等六類。應(yīng)確保保障性住房用地供應(yīng),并使其充足。嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)土地使用申請(qǐng)進(jìn)行審批,并在土地開發(fā)過程中不斷監(jiān)測(cè)其使用狀況,保障性住房用地播劃后也應(yīng)加強(qiáng)管理；加強(qiáng)小產(chǎn)權(quán)房管理，適度放開房產(chǎn)證身份的確認(rèn)；加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，加強(qiáng)申請(qǐng)人員的考核，防止權(quán)勢(shì)人員投機(jī)取巧；適度允許農(nóng)村自建住房和城郊自有土地自建，緩解高房價(jià)壓力，提高土地使用效率。

2.3 住房公積金改革

我國的住房公積金制度于1991年在上海正式建立，2002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》為公積金定義的是國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金，單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)，即住房公積金是由單位和職工個(gè)人共同繳付, 實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有, 繳存職工購買自住房時(shí)可以申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。自實(shí)行20多年來，住房公積金為我國住房消費(fèi)，推動(dòng)住房商品化奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但其多年來并未在制度上作出多大變化，至今已漸漸無法適應(yīng)新時(shí)代市場(chǎng)環(huán)境的變化需求。目前我國住房公積金制度出現(xiàn)的問題有覆蓋不全面，過于集中權(quán)勢(shì)部門，如效益好的國有企業(yè)，事業(yè)單位，黨政部門；公積金強(qiáng)制集中，去向不明；缺乏管理統(tǒng)一，地區(qū)割裂。缺乏監(jiān)管體制，資金風(fēng)險(xiǎn)較大；區(qū)域差異大，中西部與東部差別大。長此以往，住房公積金制度也會(huì)成為妨礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。

中國社科院研究員汪利娜曾建議逐步將住房公積金制度改制為真正的政策性金融機(jī)構(gòu)，成立國家住房公積金銀行可以解決監(jiān)管難題、節(jié)約運(yùn)營成本、提高資金運(yùn)作效率。

擴(kuò)大公積金覆蓋范圍。當(dāng)前住房公積金制度更多傾向于國家黨政、事業(yè)、國企部門，對(duì)于解決低收入者家庭并無過大實(shí)用。而我國進(jìn)城務(wù)工人員逐漸增多，在城市建設(shè)方面起著越來越大的作用，國家應(yīng)該使公積金制度更多地傾向于此類人員。

“控高保低”繳存。這一政策具體方法是繳存基數(shù)統(tǒng)一為職工工資總額, 不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn), 不得高于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資的3倍，繳存比例下限,5%,上限為12%?！翱馗弑５汀蹦軌虼龠M(jìn)社會(huì)分配公平、進(jìn)一步完善住房公積金制度的要求。

有效利用龐大資金。中國證監(jiān)會(huì)主席郭樹清就曾提出，力推住房公積金、養(yǎng)老金等長期資金入市。

3、繼續(xù)推動(dòng)城市化進(jìn)程

總書記指出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議作出了“加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”的重大戰(zhàn)略部署。庫存嚴(yán)重現(xiàn)象有目共睹，尤其集中在三四線城市，而大力推動(dòng)城鎮(zhèn)化可以有效解決這一問題。

以“市民化”為核心推動(dòng)真正意義上的城鎮(zhèn)化。中國人口巨大，城市眾多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到2016年，中國有700個(gè)城市，包括4個(gè)直轄市，282地級(jí)市，374縣級(jí)市；此外，中國還有大約2萬個(gè)鎮(zhèn)，2萬個(gè)鄉(xiāng)。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)，未來的城鎮(zhèn)化必須考慮城鎮(zhèn)體系的問題。但在不少省區(qū)市城市體系上“一強(qiáng)多弱”，存在一到兩個(gè)“超級(jí)城市”，其他是明顯偏弱的中小城市（城鎮(zhèn)）。行政資源過分集中，缺乏層次鮮明的城市體系。“市民化”意義在于鼓勵(lì)更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進(jìn)入城市成為市民。而如何使其獲得身份認(rèn)同感，關(guān)鍵在于戶籍改革。由于戶籍改革難度巨大，所以戶籍制度改革應(yīng)首先在規(guī)模小的城市首先推行。大的方面，中央應(yīng)該向地方逐步放權(quán)，讓地方承擔(dān)更多地責(zé)任（由政府權(quán)力部門領(lǐng)導(dǎo)，公安部門擱置），穩(wěn)步推進(jìn)。

另一方面，農(nóng)村建設(shè)始終是中國發(fā)展核心問題。長期以來，中小城鎮(zhèn)發(fā)展滯后，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和第三產(chǎn)業(yè)增長緩慢，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。李克強(qiáng)副總理所言，城鎮(zhèn)化要通過推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，加快發(fā)展介乎農(nóng)村和大城市間的城鎮(zhèn)（包括鎮(zhèn)或二三線城市等），縮小區(qū)域差異和城鄉(xiāng)差異，改善農(nóng)村人口的生活條件。新型城鎮(zhèn)化不僅有人口比例增加和城市面積擴(kuò)張，還要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境、就業(yè)方式、社會(huì)保障等一系列方面由“鄉(xiāng)”變“城”的轉(zhuǎn)變。所以，只有先解決社會(huì)保障缺口、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、新市民就業(yè)、城市產(chǎn)業(yè)變化等一系列難題，農(nóng)民才能順利向“市民化”過渡。

4、房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)逐步完善

從1990年國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》到2011年國家住房和建設(shè)部《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，我國從中央到地方關(guān)于房地產(chǎn)出臺(tái)的各種大小法律法規(guī)層出不窮，可以說正是有了這些制度的保駕護(hù)航，中國房地產(chǎn)業(yè)才能得以順利發(fā)展。未來我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展仍然離不開各種法律法規(guī)的制度性保障。

五、總結(jié)

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)過了“黃金十年”，現(xiàn)已漸入發(fā)展成熟期，市場(chǎng)整體趨于平穩(wěn)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程進(jìn)行回顧，可以更好幫助決策者分析整合歷史，整頓現(xiàn)狀，展望未來。相信我國房地產(chǎn)業(yè)在政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)下必能健康平穩(wěn)地一直走下，始終為我國經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)大動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

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《住房公積金管理?xiàng)l例》2002年3月24日中華人民共和國國務(wù)院令第350號(hào) 《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2010》

中國統(tǒng)計(jì)出版社 2010年1版 《中國房地產(chǎn)調(diào)控十年的反思》期刊：《商情》年份：2014作者：繩文倩 《30年,改革發(fā)展正當(dāng)時(shí)--30年，期待理性市場(chǎng)》 期刊：《城市開發(fā)：物業(yè)管理》年份：2011 作者：張一民

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第二篇：中國房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷發(fā)展歷程

中國房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷發(fā)展歷程

劉鵬忠

房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的理論與實(shí)踐是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的，要了解中國房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的發(fā)展歷程，必須把它放在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景下去觀察、去透視。中國的房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)年輕的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的真正發(fā)展始于中共十一屆三中全會(huì)后，迄今為止，我們可以把中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致劃分為如下四個(gè)階段：

1．起步階段：1980——1990

上世紀(jì)八十年代，理論界在社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)下，率先提出了住宅商品化和土地有償使用的觀點(diǎn)，從而破除了長期以來一直束縛人們思想的禁錮，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展奠定了理論基礎(chǔ)。隨后，在前期住房制度改革試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，國務(wù)院于1986年成立了住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步指導(dǎo)推進(jìn)住房制度改革試點(diǎn)工作。1988年初，全國房改會(huì)議在北京召開，會(huì)議認(rèn)真總結(jié)了各房改試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)。在此基礎(chǔ)上，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)在全國城鎮(zhèn)分期分批批準(zhǔn)推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》（國發(fā)[1988]11號(hào)文件），正式確定了房改的目標(biāo)、任務(wù)和具體政策，吹響了在全國范圍內(nèi)推進(jìn)住房制度改革的號(hào)角，這一文件是這一時(shí)期最為重要的綱領(lǐng)性文件。

與此同時(shí)，土地使用制度改革的試點(diǎn)工作也在緊鑼密鼓地推進(jìn)。1987年國家首先批準(zhǔn)上海、天津、深圳、廣州和海南正式進(jìn)行土地使用權(quán)有償出讓試點(diǎn)。同年，深圳特區(qū)率先進(jìn)行了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)。深圳市的工作大大推動(dòng)了全國城市土地使用制度的改革。自1987年11月起，上述試點(diǎn)城市先后制定和頒布了地方性的城市土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的有關(guān)條例或規(guī)定。為了給城市土地使用制度改革的全面推進(jìn)和深入發(fā)展掃清障礙，1988年4月12日，七屆人大通過了《中華人民共和國憲法修正案》，允許土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。同年12月29日，《中華人民共和國土地管理法》也作了相應(yīng)的修改。1990年5月19日，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》。這兩個(gè)法規(guī)的出臺(tái)標(biāo)志著中國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)有償使用走向規(guī)范化。

住房制度改革和土地使用制度改革的不斷深化，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也逐步發(fā)展起來。各地都陸續(xù)成立了一些房地產(chǎn)開發(fā)公司，如幾乎遍及全國的城市建設(shè)開發(fā)公司。到1990年底，我國專門從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的單位達(dá)到10000多家，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及開發(fā)、經(jīng)營、管理和維修等各方面。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4000多家，各類房地產(chǎn)經(jīng)營、管理、修繕企業(yè)4700多家，房地產(chǎn)交易所、交易市場(chǎng)和其他中介服務(wù)組織1600家。整個(gè)“七五”（1986～1990）期間,全國共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1027億元,平均每年遞增26%。這一時(shí)期，由于房地產(chǎn)開發(fā)量較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是一個(gè)賣方市場(chǎng)。開發(fā)商不需要去研究市場(chǎng)，關(guān)心消費(fèi)者的需求，只需要把房子造出來就可以了。當(dāng)時(shí)的房子基本是千樓一面，兵營式布局，開發(fā)商只是扮演了一個(gè)“生產(chǎn)隊(duì)長”的角色。因?yàn)榉孔硬怀钯u，而且賣房子還不是零售，而是批發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的老總一人靠 “批條子”都可以批掉很多房子。當(dāng)然，購房的對(duì)象也基本都是政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，在當(dāng)時(shí)房子是作為一種福利品分配給單位職工。

2．騰飛階段：1991－1993.6

這是中國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的時(shí)期，盡管時(shí)間比較短。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)、交易漸趨活躍。特別是在92年春季，鄧小平的南巡講話，似在中國大地上刮了一股強(qiáng)臺(tái)風(fēng)，把中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐向前推進(jìn)了一大步，從而也迎來了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高潮。這一時(shí)期的主要特征表現(xiàn)為：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量猛增。一些沿海城市的各部委辦局幾乎都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)投資、開發(fā)面積成倍增加。1992年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長93.5%，開發(fā)土地面積增長175%。1993年上半年，房地產(chǎn)發(fā)展更是進(jìn)入高峰期。全年全國完成投資增長124.9%,新增開發(fā)企業(yè)6000多家,全國房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到19000多家。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)賣方市場(chǎng)。開發(fā)商只要拿到地，蓋出的房子就不愁賣不出去。有些地方甚至出現(xiàn)排隊(duì)買房的現(xiàn)象?；蛘呤菆D紙剛設(shè)計(jì)出來，房子就銷售一空。在不少城市大量炒家介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，炒地、炒房風(fēng)甚行，如海南、廣東、廣西的北海等地，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分狂熱，房地產(chǎn)泡沫也是十分嚴(yán)重。

正因?yàn)槭袌?chǎng)處于供不應(yīng)求的虛假繁榮狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只管埋頭造房子就可以了，不怕房子賣不掉。這個(gè)時(shí)候給人的感覺是：房地產(chǎn)開發(fā)能賺大錢，而且好像沒什么風(fēng)險(xiǎn)。只要有資金，誰都可以從事房地產(chǎn)開發(fā)，不管你是否懂這一行，自然，也并不需要什么市場(chǎng)營銷。

表1—2歷年房地產(chǎn)投資情況

年份

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006 投資額（億元）243 485 1138 1796 2831 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 10106 13158 15759 19382 比上年增長（％）31.1 93.5 124.9 41.3 21.4 21.5 －3.4 12.6 11 19.5 25.3 21.9 29.7 28.1 19.8 21.8

數(shù)據(jù)來源:中華人民共和國統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站:http://

3．調(diào)整階段：1993.7—1999

93年下半年中央政府的宏觀調(diào)控，給狂熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一支“退燒針”，由于抽緊銀根，市場(chǎng)景氣度下降，使得大量依賴于銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入困境，開發(fā)商面臨前所未有的壓力。樓盤大量空置、積壓，并出現(xiàn)了不少爛尾樓盤，大量資金被套老，房地產(chǎn)成了“房地慘”，房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入到一個(gè)調(diào)整、消化吸收的理性發(fā)展時(shí)期。

這一時(shí)期對(duì)不少開發(fā)商來說，是一個(gè)難熬的時(shí)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。面對(duì)市場(chǎng)的壓力，空置的樓盤，開發(fā)商們開始明白：房地產(chǎn)投資有很大風(fēng)險(xiǎn)；搞房地產(chǎn)開發(fā)并不是那么簡單，造什么房就能賣掉什么房。于是，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)和挑剔的消費(fèi)者，他們開始重視銷售問題，發(fā)揚(yáng)“四千精神”（千方百計(jì)、千難萬險(xiǎn)、千辛萬苦、千言萬語），想方設(shè)法把房子推銷出去。而正是在這一時(shí)期，房地產(chǎn)營銷實(shí)踐活動(dòng)日趨活躍。特別是一些來自臺(tái)灣、香港的房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)，他們憑借先進(jìn)的營銷理念，成熟的操作手法，嫻熟的包裝技巧，豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，化腐朽為神氣，使一些陷入困境的樓盤重顯生機(jī)，成就了一個(gè)個(gè)成功的案例。如來自臺(tái)灣的北京九鼎軒國際投資置業(yè)公司的李元發(fā)在北京承接的第一個(gè)

項(xiàng)目是“亞運(yùn)村別墅”，通過將其改名為“觀天下花園別墅”，并定位成“北京的龍脈項(xiàng)目” 等一系列巧妙包裝，使“觀天下”成為國內(nèi)赫赫有名的項(xiàng)目，價(jià)格由起步價(jià)每平方米4000人民幣迅速炒到最高每平方米2000多美金；而一位從臺(tái)灣來的銷售專家仇福憲小姐，通過精心培育銷售隊(duì)伍，倡導(dǎo)按揭貸款樓盤，首推“賣樓花”理念等，對(duì)廣州世界貿(mào)易中心大廈進(jìn)行推廣銷售，使世界貿(mào)易中心大廈的銷售大獲全勝。而國內(nèi)一些策劃人和代理機(jī)構(gòu)也是不甘寂寞，如著名策劃人王志綱先生策劃的順德“碧桂園”，使一個(gè)處于窮鄉(xiāng)僻壤的樓盤起死回生，名噪一時(shí)，對(duì)中國房地產(chǎn)營銷策劃起了極大的推動(dòng)作用。但這些策劃更多的是一種促銷策劃，強(qiáng)調(diào)的是對(duì)項(xiàng)目的包裝。隨著房地產(chǎn)營銷實(shí)踐的不斷推進(jìn)，不少營銷人意識(shí)到僅對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行諸如“改名換姓”，做一些局部的“外科手術(shù)”式的包裝有時(shí)并不起作用。于是，全過程營銷在1997年左右被提了出來，它強(qiáng)調(diào)對(duì)樓盤的所謂“胎教”，也就是說，營銷首先是要針對(duì)消費(fèi)者的需求把產(chǎn)品做好。這一理念指導(dǎo)下房地產(chǎn)開發(fā)流程應(yīng)是：市場(chǎng)調(diào)研分析→發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和需求→尋找條件適宜的地塊→項(xiàng)目調(diào)研與產(chǎn)品定位→規(guī)劃、戶型、環(huán)境、物管、形象等設(shè)計(jì)→顧客溝通與設(shè)計(jì)校正→施工、宣傳、銷售等。而不像之前建立在推銷理念下的房地產(chǎn)開發(fā)的模式：買好土地先建房子再找客戶。全過程營銷的實(shí)踐標(biāo)志著房地產(chǎn)營銷向前邁進(jìn)了一大步。

房地產(chǎn)開發(fā)商通過與策劃人、房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)的成功對(duì)接，再加上房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、大專院校的培訓(xùn)、教育，新聞媒介、政府部門的大量宣傳，使其市場(chǎng)營銷意識(shí)逐步樹立起來，營銷人員的水平也逐步提高。如上海房地產(chǎn)界在95、96、97年評(píng)選出的房產(chǎn)營銷十佳案例的基礎(chǔ)上，分別于1996年、1999年出版了《上海房地產(chǎn)營銷——理論與實(shí)踐》、《房產(chǎn)營銷技能與實(shí)例》——96上海房產(chǎn)營銷十佳案例精選、《房產(chǎn)營銷技能與實(shí)例》——97上海房產(chǎn)營銷十佳案例精選，對(duì)房地產(chǎn)營銷實(shí)踐進(jìn)行了總結(jié)和理論上的提升，產(chǎn)生了很大的影響，從中也可以看出上海房地產(chǎn)營銷水平在這幾年的時(shí)間里提高很快?？傮w上來說，這一階段開發(fā)商的營銷是以促銷為主。

這一時(shí)期房地產(chǎn)營銷的不良傾向是克隆風(fēng)甚行，住宅產(chǎn)品到處刮歐陸風(fēng)，而且產(chǎn)品中充斥著一些華而不實(shí)的要素：如奢華的社區(qū)大門、超大的中心廣場(chǎng)等等。在廣告上名不副實(shí)的概念滿天飛，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

4．繁榮階段：2000－2006

隨著1998年中共中央、國務(wù)院關(guān)于在全國范圍內(nèi)停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化政策效應(yīng)的逐步釋放，城市改造與城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城市經(jīng)營性用地的出讓方式由協(xié)議改為拍賣、掛牌和招標(biāo)，以及中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)又迎來了新一輪發(fā)展高潮。從2000年到2006年，房地產(chǎn)投資逐年遞增，增幅基本在20%～30%之間。這一時(shí)期的主要特征是：

（1）產(chǎn)生了一批有影響的全國性房地產(chǎn)公司。如萬科、中海、招商地產(chǎn)、大連萬達(dá)、陽光100、合生創(chuàng)展等。一些大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始重視品牌建設(shè)。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲。在這段時(shí)間里，一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市房價(jià)翻了好幾番。

（3）住宅消費(fèi)以個(gè)人為主。

（4）經(jīng)過前一時(shí)期的洗禮，市場(chǎng)營銷觀念已自覺成為大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的指導(dǎo)思想，全程營銷概念在實(shí)踐中得到了更好的詮釋，產(chǎn)品創(chuàng)新成為更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種追求，產(chǎn)品開發(fā)水平比前一階段有了大幅度的提高；更有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以社會(huì)市場(chǎng)營銷觀念作為其經(jīng)營哲學(xué)，如招商地產(chǎn)。

（5）關(guān)系營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷、服務(wù)營銷等成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷實(shí)踐中克敵制勝的重要利器。

盡管如此，房地產(chǎn)營銷中還是存在不少問題：如樓盤案名求“奇”、“怪”、“洋”、“大”；

營銷概念名不副實(shí)：如“生態(tài)住宅不生態(tài)”、“健康住宅不健康等”，“花園無花、廣場(chǎng)無場(chǎng)” 等；還有營銷的同質(zhì)化傾向嚴(yán)重等等。

第三篇：安檢行業(yè)的發(fā)展歷程及趨勢(shì)

第一部分：安檢行業(yè)的發(fā)展歷程及趨勢(shì)

安檢門（又稱通過式金屬探測(cè)器）、手持式金屬探測(cè)器、便攜式金屬探測(cè)器、臺(tái)式金屬探測(cè)器、工業(yè)用金屬探測(cè)器和水下金屬探測(cè)器目前是安檢行業(yè)的代表產(chǎn)品。全球第一臺(tái)金屬探測(cè)器誕生于1960年，步入工業(yè)時(shí)代最初的金屬探測(cè)器也主要應(yīng)用于工礦業(yè)，是檢查礦產(chǎn)純度、提高效益的得力幫手。隨著社會(huì)的發(fā)展，犯罪案件的上升。1970年金屬探測(cè)器被引入一個(gè)新的應(yīng)用領(lǐng)域--安全檢查，也就是今天我們所使用的金屬探測(cè)門雛形，它的出現(xiàn)意味著人類對(duì)安全的認(rèn)知已步入一個(gè)新紀(jì)元。一個(gè)產(chǎn)品的出現(xiàn)帶動(dòng)了一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，于是安檢這個(gè)既陌生又熟悉的行業(yè)開始進(jìn)入市場(chǎng)。40多年過去了，金屬探測(cè)器經(jīng)歷了幾代探測(cè)技術(shù)的變革，從最初的信號(hào)模擬技術(shù)到連續(xù)波技術(shù)直到今天所使用的數(shù)字脈沖技術(shù)，金屬探測(cè)器簡單的磁場(chǎng)切割原理被引入多種科學(xué)技術(shù)成果。無論是靈敏度、分辨率、探測(cè)精確度還是工作性能上都有了質(zhì)的飛躍。應(yīng)用領(lǐng)域也隨著產(chǎn)品質(zhì)量的提高延伸到了多個(gè)行業(yè)。

70年代隨著航空業(yè)迅速發(fā)展，劫機(jī)和危險(xiǎn)事件的發(fā)生使航空及機(jī)場(chǎng)安全逐漸受到重視，于是在機(jī)場(chǎng)眾多設(shè)備中金屬探測(cè)門扮演著排查違禁物品的重要角色。同樣在70年代，由于金屬探測(cè)門在機(jī)場(chǎng)安檢中的嶄露頭角，大型運(yùn)動(dòng)會(huì)（如奧運(yùn)會(huì)）展覽會(huì)及政府重要部門的安全保衛(wèi)工作中開始啟用金屬探測(cè)門作為必不可少的安檢儀器。發(fā)展到80年代，監(jiān)獄暴力案件呈直線上升趨勢(shì)，如何及早有效預(yù)防并阻止暴力案件發(fā)生成了監(jiān)獄管理工作中的重中之重，在依靠警員對(duì)囚犯加強(qiáng)管理的同時(shí)，金屬探測(cè)門再次成為了美國、英國、比利時(shí)等發(fā)達(dá)國家監(jiān)獄管理機(jī)構(gòu)必備的安檢設(shè)備，形成平均每300個(gè)囚犯便使用一臺(tái)金屬探測(cè)門用于安檢；與此同時(shí)西方興起的“尋寶熱”，也使手持式、便攜式金屬探測(cè)器得到長足的發(fā)展。

進(jìn)入90年代，迅速升溫的電子制造業(yè)成了這個(gè)時(shí)代的寵兒，大型的電子公司為了減少產(chǎn)品流失、結(jié)束員工與公司之間的尷尬局面，陸續(xù)采用金屬探測(cè)門和手持式金屬探測(cè)器作為管理員工行為、減少產(chǎn)品流失的利刃。于是金屬探測(cè)器又有了它新的角色--產(chǎn)品防盜。9.11事件以后,反恐成為國際社會(huì)一個(gè)重要議題。爆炸案、恐怖活動(dòng)的猖獗使恐怖分子成了各國安全部門誓要打擊的對(duì)象。此時(shí)國際社會(huì)對(duì)“安全防范”的認(rèn)知也被提到一個(gè)新的高度。受9.11事件影響，各行各業(yè)都加強(qiáng)的保安工作的部署，正是受此影響，金屬探測(cè)器的應(yīng)用領(lǐng)域也成功的滲透到其他行業(yè)。（如：娛樂場(chǎng)所，公共娛樂場(chǎng)所的治安問題歷來是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也是治安管理工作的難點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年娛樂場(chǎng)所惡性打架斗毆事件和刑事案件發(fā)案率占60%以上，其作案兇器均是消費(fèi)者隨身帶入娛樂場(chǎng)所）然而，此時(shí)簡單的通道式金屬探測(cè)門已不能完全滿足安檢的要求，安保人員需要的是一種能準(zhǔn)確判定金屬物品藏匿位置的安檢產(chǎn)品。于是多區(qū)位金屬探測(cè)技術(shù)孕育而生，它的誕生是金屬探測(cè)器發(fā)展歷史上的又一次變革，原來單一的磁場(chǎng)分布變成了現(xiàn)在相互疊和而又相對(duì)獨(dú)立的多個(gè)磁場(chǎng)，再根據(jù)人體工程學(xué)原理把門體分為多個(gè)區(qū)段使之與人體相對(duì)應(yīng)，相應(yīng)的區(qū)段在金屬探測(cè)門上形成相對(duì)的區(qū)域，這樣金屬探測(cè)門便擁有了報(bào)警定位功能。隨著國內(nèi)安防行業(yè)的蓬勃發(fā)展，在安檢領(lǐng)域，國內(nèi)出現(xiàn)了多個(gè)金屬探測(cè)器生產(chǎn)廠商，但在國內(nèi)市場(chǎng)占有率上來看國外品牌占有

40%的市場(chǎng)份額，民航市場(chǎng)也一直是國內(nèi)金屬探測(cè)器的禁區(qū)。究其原因，大部分是因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)導(dǎo)致相關(guān)認(rèn)證拿不到。其實(shí)國內(nèi)金屬探測(cè)器產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)和推廣，近幾年已獲得較大進(jìn)步。但是，猶如其他電子類產(chǎn)品一樣，金屬探測(cè)器同樣出現(xiàn)了電路仿制、性能相同、功能繁多、華而不實(shí)的現(xiàn)象。某些所謂生產(chǎn)廠商這種投入小、研發(fā)周期短的商業(yè)行為勢(shì)必導(dǎo)致產(chǎn)品的一致性差，可靠性低以及安檢產(chǎn)品社會(huì)信譽(yù)度降低，設(shè)備從根本上保證不了安檢要求。

2002年是國產(chǎn)探測(cè)器洗心革面，業(yè)績輝煌的一年，政府對(duì)安防行業(yè)的大力支持，及“十五計(jì)劃”指導(dǎo)思想的延伸使一些生產(chǎn)廠商越來越注重自身產(chǎn)品質(zhì)量的提高，無論是產(chǎn)品性能還是外觀都越來越接近于國外產(chǎn)品，甚至在某些功能上已超過國外產(chǎn)品。在產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)過程中考慮最多的也是如何適應(yīng)國內(nèi)安檢市場(chǎng)、滿足客戶要求。實(shí)現(xiàn)安檢設(shè)備國產(chǎn)化，符合中國國情。

2003年的國內(nèi)金屬探測(cè)器市場(chǎng)可謂硝煙彌漫，無論是國外品牌還是國產(chǎn)品牌競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，都企圖在大陸市場(chǎng)再多分一杯羹，重新劃分現(xiàn)有市場(chǎng)格局。于是國外某品牌率先打出了電腦聯(lián)網(wǎng)功能的招牌。目前國內(nèi)金屬探測(cè)器雖然也能聯(lián)網(wǎng),但也不能檢測(cè)出像炸藥、毒品等非金屬物品。2004年，深圳市鑫源通電子有限公司為了進(jìn)一步整合各自優(yōu)勢(shì)，尋求規(guī)模效應(yīng)，率先研發(fā)出了國內(nèi)第一款具有國際水準(zhǔn)的通過式金屬探測(cè)器，使安全防范再次提高到一個(gè)新的水平，目前我們的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)軍國際市場(chǎng)。

第二部分：政府部門對(duì)安檢行業(yè)的影響

在安檢行業(yè)的發(fā)展中，我國的政府部門從一開始就扮演著非常重要的角色。早在2004年，司法部在就通過了全國監(jiān)獄布局大調(diào)整的方案，目前首批試點(diǎn)的5個(gè)省的監(jiān)獄搬遷工作已經(jīng)完畢。新建、改建后的監(jiān)獄大部分都安裝了安檢設(shè)備，這充分體現(xiàn)了政府部門對(duì)我們安檢行業(yè)的支持。

2006年1月，中國國務(wù)院總理溫家寶簽署第458號(hào)國務(wù)院令,公布《娛樂場(chǎng)所管理?xiàng)l例》, 自2006年3月1日起施行。該條例中就明確規(guī)定，符合條例中所規(guī)定條件的娛樂場(chǎng)所必須要安裝安全檢查設(shè)備。

2006年5月，最高人民法院發(fā)布了關(guān)于死刑案件二審從2006年下半年開始要公開審理的具體規(guī)定，在該規(guī)定中也明確要求在審判大廳要安裝安全檢查設(shè)備。2006年6月，東盟五國合作組織峰會(huì)在中國上海成功召開，組委會(huì)使用了我們公司提供的22臺(tái)B型門用于參會(huì)首腦下榻的部分酒店，為首腦們的人身安全提供了強(qiáng)有力的保障。

2006年11月3日至5日，中非合作論壇北京峰會(huì)暨第三屆部長級(jí)會(huì)議在北京舉辦，我們?yōu)榇舜未髸?huì)提供了37臺(tái)B型金屬探測(cè)門。這是級(jí)別比較高的國際首腦會(huì)議。

以上兩次會(huì)議是政府部門主辦的在中國境內(nèi)召開的國際性會(huì)議，為了維護(hù)民族尊嚴(yán)，他們使用中國的產(chǎn)品保衛(wèi)來賓的人身安全，表明了中國政府對(duì)安檢工作的重視。

2006年12月，我公司成功通過高新技術(shù)企業(yè)專家組的評(píng)審，這說明國家已經(jīng)把安檢行業(yè)納入到了高新技術(shù)行業(yè)，對(duì)安檢行業(yè)再次從政策上給予支持！

每年，在每個(gè)省都會(huì)舉辦省級(jí)運(yùn)動(dòng)會(huì)，每次運(yùn)動(dòng)會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)都會(huì)用到我們的產(chǎn)品，當(dāng)?shù)毓膊块T總是忙碌在安檢的第一線，他們代表著政府部門同時(shí)也是我們安檢產(chǎn)品的直接使用者。

目前，我國的所有機(jī)場(chǎng)都在使用安檢門，國家民航總局對(duì)這些產(chǎn)品進(jìn)入機(jī)場(chǎng)設(shè)定了嚴(yán)格的門坎，他們明確要求，進(jìn)入機(jī)場(chǎng)的安檢產(chǎn)品必須先要經(jīng)過民航總局安檢設(shè)備鑒定處的鑒定，過后還要經(jīng)過民航總局公安局的使用許可，取得了他們頒發(fā)的《使用許可證書》后方可在機(jī)場(chǎng)使用。

在民用市場(chǎng)，安檢產(chǎn)品在進(jìn)入市場(chǎng)前必須要經(jīng)過公安部安全與警用電子產(chǎn)品檢測(cè)中心的檢測(cè)，取得檢驗(yàn)合格的報(bào)告以后才能夠在市場(chǎng)銷售，這也充分說明了政府部門始終都在支持著安檢事業(yè)的發(fā)展。

綜上所述，我國政府一直在扶持著安檢行業(yè)的成長。

第三部分：五年后安檢門的市場(chǎng)規(guī)模

1．消費(fèi)指數(shù)調(diào)查

有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料顯示，國內(nèi)金屬探測(cè)器市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸不在于消費(fèi)購買力，也不在于國內(nèi)外生產(chǎn)技術(shù)之間的差異，而在于消費(fèi)群體對(duì)金屬探測(cè)器的了解率、認(rèn)知度太低，因而嚴(yán)重地阻礙了消費(fèi)購買和產(chǎn)品普及。

請(qǐng)看以下調(diào)查數(shù)據(jù)：（金屬探測(cè)門）

調(diào)研結(jié)果 金屬探測(cè)器消費(fèi)意向調(diào)研金屬探測(cè)器消費(fèi)能力調(diào)研

了解率 普及率 意向購買率消費(fèi)者最易接受的購買價(jià)格綜合消費(fèi)能力指數(shù)

國內(nèi)（大陸區(qū)11.6%0.86%23.33%30000-50000元/

臺(tái)89.4%

歐盟、美國99.6%95.43%100%70000-150000元/

臺(tái)100%

就從以上一組調(diào)查數(shù)據(jù)來分析，國內(nèi)金屬探測(cè)器的消費(fèi)狀態(tài)是極其矛盾的，一方面是消費(fèi)者消費(fèi)得起（消費(fèi)能力達(dá)89.4%），而另一方面是有近90%消費(fèi)者尚不了解金屬探測(cè)器。恰恰是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)消費(fèi)狀態(tài)是如此極端，反而給市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)極具誘惑力的機(jī)會(huì)。

2．市場(chǎng)分析

（一）市場(chǎng)容量分析：

1.中國有1000000家廠礦企業(yè)，各地都有相應(yīng)的政府、公檢法機(jī)關(guān)，金融、醫(yī)院系統(tǒng)，無以數(shù)計(jì)的辦公場(chǎng)所、娛樂場(chǎng)所，這就是金屬探測(cè)市場(chǎng)的容量所在！

2.不管是從市場(chǎng)容量，還是從市場(chǎng)消費(fèi)潛力來看，中國必然是全球最大的潛在市場(chǎng)。

改革開放以來，中國創(chuàng)下了持續(xù)二十年全球經(jīng)濟(jì)增長最高的奇跡。經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，使得各行各業(yè)特別是諸如機(jī)場(chǎng)、港口、政府、公檢法系統(tǒng)、醫(yī)院、金融、廠礦企業(yè)、公共場(chǎng)所及其它領(lǐng)域的發(fā)展也一日千里。按此趨勢(shì)發(fā)展，產(chǎn)品的市場(chǎng)空間是不可估量的。

3.另據(jù)尼爾森公司在2002年5月做的“中國安防產(chǎn)品消費(fèi)觀”的調(diào)查顯示，政府、公檢法系統(tǒng)、醫(yī)院、金融、廠礦企業(yè)、公共場(chǎng)所首選的金屬探測(cè)器產(chǎn)品比率占安防產(chǎn)品比率的37%?？梢灶A(yù)測(cè)在未來的幾年，機(jī)場(chǎng)、港口、政府、公檢法系統(tǒng)、醫(yī)院、金融、廠礦企業(yè)、公共場(chǎng)所等領(lǐng)域?qū)⒊蔀榻饘偬綔y(cè)器消費(fèi)的主力軍。

（二）購買力分析：

1、民航市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料顯示，至2002年底止，中國民用機(jī)場(chǎng)數(shù)量為149座，根據(jù)中國民航“十五”計(jì)劃及十年規(guī)劃，主要投資建設(shè)樞紐機(jī)場(chǎng)、完善干線機(jī)場(chǎng)及發(fā)展支線機(jī)場(chǎng)，投資總額將高達(dá)1，100億元人民幣以上。再配合西部大開發(fā)的促動(dòng)，估計(jì)至2005年中國民用運(yùn)輸機(jī)場(chǎng)將達(dá)到170座，至2010年更將達(dá)到240座，估計(jì) 2006-2008年需求量會(huì)達(dá)到高峰，而到2010年市場(chǎng)因需求降低而趨于緩和。估算每座機(jī)場(chǎng)配置10臺(tái)金屬探測(cè)門，目前的總數(shù)約為1,500臺(tái)，到2010年的總數(shù)增為2,400臺(tái)，而以六年為周期的設(shè)備汰換率來看，每年新增約130臺(tái)，汰換為270臺(tái)，共有400臺(tái)的市場(chǎng)且以8%的比例逐年增加。

2、非民航市場(chǎng)這個(gè)市場(chǎng)的潛力最具想象空間，相較民航市場(chǎng)，這里似乎更具誘惑力。舉凡監(jiān)獄、大型運(yùn)動(dòng)會(huì)場(chǎng)、銀行、大型會(huì)議、博覽會(huì)、法院、造幣場(chǎng)、機(jī)關(guān)大樓、政府單位、使館、研究單位、電信機(jī)房或軍事單位等，這些需要保護(hù)群眾及場(chǎng)所安全的地方都需要金屬探測(cè)門。保守估計(jì)這個(gè)市場(chǎng)至少比民航市場(chǎng)大8-10倍。

3、民用市場(chǎng)民用金屬探測(cè)門的市場(chǎng)也不容忽視，使用量最多的是電子工廠，如手機(jī)廠、芯片廠等高單價(jià)產(chǎn)品或模塊的制造者，最需要金屬探測(cè)門來防止財(cái)物丟失。舉一個(gè)簡單的例子，假使一支手機(jī)的成本是1000元人民幣，一家200人規(guī)模的電子工廠，每天被偷兩支手機(jī)，損失將高達(dá)： 1000×2×365＝730000元人民幣/年，這是一個(gè)多么可怕的數(shù)字！然而假使一臺(tái)金屬探測(cè)門的售價(jià)是100000元人民幣,以員工流量計(jì)算需要安裝兩臺(tái)，民間一般以十年作為折舊攤提的基準(zhǔn)：100000×2÷10＝20000元人民幣/年,由資料我們可以看出配備金屬探測(cè)門，可為工廠挽回巨大的損失。

（三）盈利分析

1.歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一個(gè)產(chǎn)品也好，一個(gè)產(chǎn)業(yè)也好，它的盈利空間是隨著市場(chǎng)的發(fā)展成反比的，其直接因素在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的擴(kuò)大導(dǎo)致了盈利空間的不斷縮小。

2.目前，國內(nèi)金屬探測(cè)市場(chǎng)尚處于消費(fèi)引導(dǎo)期，即使在可預(yù)見的3-5年內(nèi)，市場(chǎng)將從引導(dǎo)期轉(zhuǎn)向消費(fèi)期，按市場(chǎng)規(guī)律來看，這個(gè)階段的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是品牌的塑造之爭(zhēng)，而不是傷筋動(dòng)骨的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，因而被營銷專家稱之為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的“蜜月階段”，也是利潤最為豐厚的階段。

3.據(jù)權(quán)威報(bào)告，國內(nèi)近8成安防產(chǎn)品的經(jīng)銷利潤平均不到15%，而金屬探測(cè)器的平均經(jīng)銷利潤高達(dá)43%。比如防盜門、智能門禁等幾乎沒有差價(jià)可賺，它們的利潤主要靠安裝費(fèi)、維護(hù)費(fèi)或軟件費(fèi)用來保證。金屬探測(cè)作為國內(nèi)新型的安防產(chǎn)品，不管是從安防產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，還是從安防產(chǎn)業(yè)的前景來看，它都具有豐厚的利潤空間，加上廣闊的市場(chǎng)容量，產(chǎn)業(yè)盈利狀況是十分可觀的。誰搶先一步，誰就是大贏家。

第四部分：本公司產(chǎn)品在市場(chǎng)銷量中所占的比例

我們思邁奧安檢門設(shè)備有限公司自成立至今已經(jīng)走過了八年的發(fā)展歷程，到今天為止，我們共有三大類十一種產(chǎn)品，所有產(chǎn)品均通過了相關(guān)部門的檢驗(yàn)和CE認(rèn)證。目前，我公司生產(chǎn)的SMA-800型全能防水型數(shù)碼金屬探測(cè)門已經(jīng)是安

檢行業(yè)功能最全、款式最新穎的拳頭產(chǎn)品，同時(shí)也是通過外觀設(shè)計(jì)和使用新型兩項(xiàng)專利的產(chǎn)品。

2008年，我們公司共銷售安檢門4000臺(tái)，占市場(chǎng)總銷量的40%左右，2009年，我們實(shí)現(xiàn)安檢門銷量8000臺(tái)，占市場(chǎng)銷量的50%，2010年，我們思邁奧電子有限公計(jì)劃實(shí)現(xiàn)安檢門15000臺(tái)的銷量，約占了80%的市場(chǎng)份額。由此可見，我們的產(chǎn)品市場(chǎng)正在以每年10%的速度遞增。

第四篇：中國叉車行業(yè)發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

我國叉車行業(yè)發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

我國叉車工業(yè)起步于20世紀(jì)50年代末，當(dāng)時(shí)主要仿制前蘇聯(lián)產(chǎn)品。從70年代后期到80年代中期，全行業(yè)先后組織了2次聯(lián)合設(shè)計(jì)，各叉車生產(chǎn)廠紛紛引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)，如北京叉車總廠引進(jìn)日本三菱1～５t內(nèi)燃平衡重叉車技術(shù)，大連叉車總廠引進(jìn)日本三菱10～40t內(nèi)燃平衡重叉車和集裝箱叉車技術(shù)，天津叉車總廠引進(jìn)保加利亞巴爾干車輛公司1.25～6.3t內(nèi)燃叉車技術(shù)，杭州叉車總廠引進(jìn)西德O&K公司靜壓傳動(dòng)叉車、越野叉車和電動(dòng)叉車技術(shù)，合肥叉車總廠、寶雞叉車公司引進(jìn)日本TCM株式會(huì)社1～10t叉車技術(shù)，湖南叉車公司引進(jìn)英國普勒班機(jī)械公司內(nèi)燃防爆裝置技術(shù)。自90年代開始，一些骨干企業(yè)在消化吸收引進(jìn)技術(shù)的基礎(chǔ)上積極對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行更新和系列化，因此目前國產(chǎn)叉車的技術(shù)水平參差不齊。其中，電動(dòng)叉車因受基礎(chǔ)技術(shù)落后的制約，整體水平與世界先進(jìn)水平差距很大，每年仍要進(jìn)口價(jià)值近2億美元的叉車產(chǎn)品。中國叉車能否逐鹿國際市場(chǎng)，并在與世界強(qiáng)手的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，將依賴于叉車整體技術(shù)水平的提高，特別是電動(dòng)叉車技術(shù)的飛速發(fā)展。

２國內(nèi)外市場(chǎng)分析

與預(yù)測(cè)全球約有250家叉車生產(chǎn)企業(yè)，年生產(chǎn)量保持在50萬臺(tái)左右。由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，同20世紀(jì)80年代比，世界叉車工業(yè)出現(xiàn)了銷售額增長而利潤減少的反?，F(xiàn)象。一方面，為降低成本，叉車巨頭紛紛在發(fā)展中國家建廠。例如，在中國建有廈門林德、安徽TCM、北京漢拿、湖南德士達(dá)、煙臺(tái)大宇重工、上海海斯特等。這些公司把具有世界20世紀(jì)90年代中期先進(jìn)的產(chǎn)品和技術(shù)帶到國內(nèi)，促進(jìn)了我國叉車技術(shù)的快速發(fā)展，同時(shí)對(duì)國內(nèi)市場(chǎng)也造成了很大的沖擊。另一方面，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物流技術(shù)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位與作用越來越明顯，叉車普及率越來越高，已從過去單一的港口碼頭進(jìn)入到國民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)。目前我國叉車的保有量約18萬臺(tái)，實(shí)際年潛在需求量約10萬臺(tái)，而實(shí)際年銷售量僅3萬臺(tái)左右，可見中國的叉車市場(chǎng)是巨大的。

隨著人們對(duì)環(huán)境污染危害的深刻認(rèn)識(shí)，環(huán)保已成為世界共同關(guān)注的焦點(diǎn)，因此，環(huán)保型叉車將成為市場(chǎng)主流；其次，自動(dòng)倉儲(chǔ)系統(tǒng)、大型超市的紛紛建立，刺激了對(duì)室內(nèi)搬運(yùn)機(jī)械需求的增長，高性能電動(dòng)叉車、前移式叉車、窄巷道叉車等各類倉儲(chǔ)機(jī)械迅速發(fā)展是未來叉車市場(chǎng)的又一特征；另外，全球經(jīng)濟(jì)一體化必將帶來全球工業(yè)的國際化，使得各國間及國內(nèi)貿(mào)易大幅上升。有資料表明全世界集裝箱吞吐量每年以30%左右的速度遞增。貿(mào)易的增加將推動(dòng)現(xiàn)代集裝箱搬運(yùn)與堆垛設(shè)備的高速發(fā)展。

３ 現(xiàn)代叉車技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)

３.1產(chǎn)品的系列化與多樣化

根據(jù)美國工業(yè)車輛協(xié)會(huì)的分類法，叉車分(1、2、3、4、5、6和7)7大類，分別為電動(dòng)乘駕式叉車、電動(dòng)窄巷道叉車、電動(dòng)托盤搬運(yùn)車、內(nèi)燃平衡重式實(shí)心胎叉車、內(nèi)燃平衡重式充氣胎叉車、電動(dòng)與內(nèi)燃乘駕式拖車和越野叉車。1999年7月，美國《現(xiàn)代物料搬運(yùn)》雜志評(píng)出世界20強(qiáng)叉車公司，其中排在前10位的公司(產(chǎn)品種類)是：Linde（1、２、３、４、５和6)，Toyota（1、２、３、４、５和6)，Nacco/MHG（1、２、３、４和5)，Jungheinrich（1、２、３、４和５)，BT Ｉndustries（1、２、３、４和5)，Mitsubshi / Caterpillar（1、２、３、４和5)，Crown（1、２、３)，Komatsu（1、２、３、４和5)，Nissan（1、２、３、４和5)，TCM（1、４和5)。另外產(chǎn)品品種和系列也非常齊全，如德國Linde公司有柴油、液化石油氣、電動(dòng)平衡重叉車，前移式叉車，堆垛車，揀選車，側(cè)面式叉車，電動(dòng)牽引車等近110種；而我國最大的叉車制造企業(yè)安徽叉車集團(tuán)生產(chǎn)1～16 t 15個(gè)級(jí)別80種機(jī)型400多個(gè)品種的叉車。各叉車公司皆以產(chǎn)品種類、系列的多樣化去充分適應(yīng)不同用戶、不同工作對(duì)象和不同工作環(huán)境的需要，并不斷推出新結(jié)構(gòu)、新車型，以多品種小批量滿足用戶的個(gè)性化要求。

3.2綠色化推動(dòng)叉車動(dòng)力技術(shù)的發(fā)展

叉車分內(nèi)燃叉車和電動(dòng)叉車。內(nèi)燃叉車以發(fā)動(dòng)機(jī)為動(dòng)力，功率強(qiáng)勁，使用范圍廣，缺點(diǎn)是排氣和噪聲污染環(huán)境，有害人類健康。環(huán)保要求推動(dòng)了動(dòng)力技術(shù)的更新：TCM于20世紀(jì)70年代更新了3.5～８t柴油叉車，將預(yù)熱燃燒室改為直噴式，省油17％～20％；80年代初Perkins發(fā)動(dòng)機(jī)推出扁唇式燃燒系柴油機(jī)，省油7％～８％；８０年代中期德國Deute公司開發(fā)出F913Ｇ型叉車專用柴油機(jī)，省油60%，降噪6 dB，而瑞典推出柴油機(jī)蓄電池混合動(dòng)力叉車；90年代液化石油氣(LPG)叉車、壓縮天然氣(CNG)叉車、丙烷叉車等低公害叉車面市，且發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。

電動(dòng)叉車具有能量轉(zhuǎn)換效率高、無廢氣排放、噪聲小等突出優(yōu)點(diǎn)，是室內(nèi)物料搬運(yùn)的首選工具，但其受蓄電池容量限制，功率小，作業(yè)時(shí)間短。目前國內(nèi)外均在不斷改進(jìn)鉛酸蓄電池技術(shù)，通過提高材料純度等使其在復(fù)充電次數(shù)、容量和電效率方面有了很大提高。由于技術(shù)的進(jìn)步，電動(dòng)叉車現(xiàn)已突破只能用于小噸位作業(yè)的局限性。目前國際上電動(dòng)叉車的產(chǎn)量已占叉車總量的40%(國內(nèi)為10%～15％)，在德國、意大利等一些西歐國家電動(dòng)叉車比例高達(dá)65%。 未來叉車將廣泛采用電子燃燒噴射和共軌技術(shù)。發(fā)動(dòng)機(jī)尾氣催化、凈化技術(shù)的發(fā)展將有效降低有害氣體和微粒的排放。LPG、CNG等燃料叉車及混合動(dòng)力叉車將進(jìn)一步發(fā)展。新型蓄電池燃料電池在各大公司的共同努力下，將克服價(jià)格方面的劣勢(shì)，批量進(jìn)入市場(chǎng)。目前全球汽車巨人正聯(lián)合致力于電動(dòng)汽車的研究，電動(dòng)汽車的動(dòng)力、傳動(dòng)、控制、安全等技術(shù)在叉車上的應(yīng)用，將會(huì)使電動(dòng)叉車整機(jī)性能有一個(gè)質(zhì)的變化。

工業(yè)品銷售利潤倍增的四條通道

2011-03-24 11:41:10 004km.cn

進(jìn)入創(chuàng)業(yè)論壇

大多數(shù)工業(yè)品銷售，其利潤主要來自價(jià)格順差和銷量返利。品牌知名、產(chǎn)品附加值高時(shí)，價(jià)格空間比較大。而通路貨則沒有這么幸運(yùn)，銷售好不容易上去了，價(jià)格卻慘不忍睹。單打銷售利潤這張牌，一遇到客戶砍價(jià)、對(duì)手出惡招，就會(huì)前功盡棄。筆者最近在北京、廣州市場(chǎng)考察時(shí)，發(fā)現(xiàn)叉車行業(yè)改變了傳統(tǒng)的賺錢模式，從單一的銷售，發(fā)展到二手車交易、租賃服務(wù)、配件銷售、維修服務(wù)等業(yè)務(wù)交叉模式，任何一筆交易都有可能帶動(dòng)多筆業(yè)務(wù)。利潤倍增，并不是虛妄之事。叉車的主力軍是柴油叉車，國產(chǎn)銷量從10年的1萬臺(tái)，增長到2010年的23萬臺(tái)。銷量呈幾何級(jí)增長，而產(chǎn)品銷售利潤的增長只是算術(shù)級(jí)增長。不少經(jīng)銷大戶，做成了平價(jià)銷售，然后靠量大賺取廠家提供的返利。整車不賺錢沒問題，這些經(jīng)銷商或者分公司，死死抓住配件銷售、售后維修等利潤命門，進(jìn)而利用手頭的客戶資源，帶動(dòng)租賃和二手車業(yè)務(wù)。

一個(gè)保有量很大的品牌，如果遇到新品牌或者弱勢(shì)品牌的直接競(jìng)爭(zhēng)，他們就會(huì)完全犧牲掉銷售利潤，用低價(jià)格逼退新進(jìn)者。合力叉車的阿爾法系列產(chǎn)品，就是采用不可思議的低價(jià)格，構(gòu)建自己產(chǎn)品金字塔的塔基，筑起一道嚴(yán)實(shí)的防火墻，屏蔽掉對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)威脅。這就形成了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)壁壘，一個(gè)品牌的保有量越大，后續(xù)的增值空間也就水漲船高。而那些新品牌、弱勢(shì)品牌，就只有拼死做大保有量、徐圖后續(xù)市場(chǎng)的一條道了。

柴油叉車的品牌陣營已經(jīng)明朗，高端市場(chǎng)被林德、豐田BT、小松、現(xiàn)代等國際品牌把持，國內(nèi)品牌則由合力和杭叉分享，其他品牌都只能在低價(jià)位、偏遠(yuǎn)區(qū)域、微乎其微的差異化產(chǎn)品等夾縫中謀生存。而今，配件價(jià)格透明，維修服務(wù)遭遇個(gè)體戶，對(duì)于中小品牌而言，以服務(wù)補(bǔ)銷售的如意算盤也不好打了。唯有租賃市場(chǎng)繼上海之后，又冒出了廣東等高速發(fā)展市場(chǎng)，但這塊蛋糕往往被當(dāng)?shù)貙I(yè)性公司分食，廠家難以染指。可見，柴油叉車基本進(jìn)入到品牌寡頭化、利潤多元化階段，新進(jìn)入者難有大作為。

柴油叉車的多元化利潤的繼任者，就會(huì)是電動(dòng)叉車這支生力軍。目前來看，在噸位、工況等方面，電動(dòng)叉車是柴油叉車的互補(bǔ)性產(chǎn)品。而從中長期來看，油價(jià)飛漲、車間空氣質(zhì)量和噪音的嚴(yán)格控制、企業(yè)內(nèi)部的多頻次小批量搬運(yùn)需求，都會(huì)促成電動(dòng)叉車在中小噸位上大面積替代柴油叉車。在勞動(dòng)力成本節(jié)約、搬運(yùn)效率方面，電動(dòng)叉車則是手動(dòng)、半電動(dòng)叉車的全方位升級(jí)版，解決了很多企業(yè)的生產(chǎn)效率瓶頸問題，成為倉儲(chǔ)物流搬運(yùn)的主流方式。電動(dòng)叉車一上來就形成上下通打的態(tài)勢(shì)，發(fā)展勢(shì)頭銳不可擋。

電動(dòng)叉車是舶來品，在歐美日普及化應(yīng)用之后，隨著自己的跨國公司客戶一同進(jìn)入到中國，培育并初步壯大了國內(nèi)的高端市場(chǎng)。國內(nèi)電動(dòng)叉車品牌，有三類出身。一類是油車品牌的延伸，產(chǎn)品多為貼牌生產(chǎn)，在現(xiàn)有的油車渠道順帶銷售和售后；另一類是手動(dòng)叉車的升級(jí)，從半電動(dòng)過渡到全電動(dòng)，順應(yīng)客戶對(duì)高效倉儲(chǔ)物流的新需求；還有一類就是新入行者，他們以全新的設(shè)計(jì)理念、技術(shù)研發(fā)、差異化營銷戰(zhàn)略，要把電動(dòng)叉車從配角扶正為主角。這其中，倉儲(chǔ)電動(dòng)叉車的專業(yè)型品牌，有可能占據(jù)主導(dǎo)地位，加快了國內(nèi)倉儲(chǔ)自動(dòng)化的步伐。

電動(dòng)叉車銷售，目前以經(jīng)銷為主、直銷為輔。廠家要想在可觀增量中切分到更多的蛋糕，就必須考慮到自己的分公司或者經(jīng)銷商的利潤獲取方式。與柴油叉車一樣，電動(dòng)叉車也有五種利潤來源，分別包括產(chǎn)品銷售、配件銷售、維修服務(wù)、租賃和二手車交易。電動(dòng)叉車尚處于成長前期，保有量還不夠大，上述五種利潤來源，很難在一個(gè)企業(yè)或者一個(gè)經(jīng)銷大戶身上全部體現(xiàn)。更多的，則是某一個(gè)或幾個(gè)利潤來源的組合。在北京、廣東市場(chǎng)考察的基礎(chǔ)上，筆者初步總結(jié)出四種組合類型，以資電動(dòng)叉車廠商更為周全地謀劃全局或者區(qū)域銷售模式。

第五篇：中國報(bào)關(guān)行業(yè)的發(fā)展歷程

中國報(bào)關(guān)行業(yè)的發(fā)展歷程

2009-11-03 10:20:34 作者：wangxuanyi 來源： 瀏覽次數(shù)：1243

中國報(bào)關(guān)行的發(fā)展歷程與發(fā)展現(xiàn)狀

1.1中國報(bào)關(guān)行的發(fā)展歷程

1）初創(chuàng)期（1985年--1992年）：1985年海關(guān)對(duì)報(bào)關(guān)單位注冊(cè)登記的管理方法出臺(tái)

2）發(fā)展期（1992年--2002年）：1992年成立專業(yè)報(bào)關(guān)公司

3）成熟期（2002年至今）：2002年中國報(bào)關(guān)協(xié)會(huì)的成立

隨著國際報(bào)關(guān)協(xié)會(huì)同盟大會(huì)的召開，中國的報(bào)關(guān)企業(yè)將向國際化轉(zhuǎn)型，將深化與世界各國報(bào)關(guān)企業(yè)的聯(lián)系，從而進(jìn)一步推動(dòng)國際貿(mào)易的便利和安全。

1.2中國進(jìn)出口貿(mào)易及報(bào)關(guān)量情況

中國外貿(mào)進(jìn)出口量近年來高速增長，從2001年的5097億美元發(fā)展到2005年的1.4萬億美元。中國政府積極營造良好的外貿(mào)環(huán)境以促進(jìn)進(jìn)出口貿(mào)易量的增加，外貿(mào)量的增長對(duì)進(jìn)出口貿(mào)易的通關(guān)效率提出了更高的要求。外貿(mào)量的增長帶來了報(bào)關(guān)量的增長，2000年報(bào)關(guān)票數(shù)不足2000萬票，至2005年中國報(bào)關(guān)量達(dá)到4000萬票，報(bào)關(guān)量的增長促進(jìn)了中國報(bào)關(guān)行業(yè)的發(fā)展，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)部分成熟報(bào)關(guān)企業(yè)近年報(bào)關(guān)量的年增長率達(dá)到30%。

1.3報(bào)關(guān)行的發(fā)展規(guī)模

目前國內(nèi)的報(bào)關(guān)行以民營和國有企業(yè)為住，分別占35%和26%，中外合資企業(yè)僅有5%。從規(guī)模上說，注冊(cè)資金在500萬以上的已經(jīng)是中大型企業(yè)了。所以整個(gè)行業(yè)還是處于小而分散的競(jìng)爭(zhēng)格局。

目前絕大多數(shù)的報(bào)關(guān)行的經(jīng)營范圍仍然局限在本地區(qū)域，但已經(jīng)有30%的報(bào)關(guān)行考慮在外地設(shè)立網(wǎng)點(diǎn)或與外地報(bào)關(guān)，貨代企業(yè)聯(lián)盟合作。

調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在進(jìn)出口貿(mào)易量不大的口岸和內(nèi)陸城市，中國報(bào)關(guān)行的規(guī)模較小，對(duì)報(bào)關(guān)價(jià)格比較敏感，在深圳，上海等口岸城市大型報(bào)關(guān)企業(yè)會(huì)比較集中，這些報(bào)關(guān)行比較關(guān)注未來的發(fā)展，希望通過規(guī)模經(jīng)營來增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。隨著報(bào)關(guān)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，他們希望通過實(shí)施資源整合戰(zhàn)略，進(jìn)一步減少企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張成本，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

1.4報(bào)關(guān)行的服務(wù)特點(diǎn)

傳統(tǒng)的報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)是報(bào)關(guān)行目前開展最多的業(yè)務(wù)類型，報(bào)關(guān)，報(bào)檢，查驗(yàn)，換單，辦理海關(guān)免稅登記，代為辦理免表，加工貿(mào)易手冊(cè)與核銷是報(bào)關(guān)行提供的主要服務(wù)內(nèi)容。另外，有些企業(yè)也提供一些質(zhì)檢服務(wù)，例如代為辦理熏蒸處理，3C質(zhì)量證明，舊機(jī)電的備案，舊機(jī)電許可證等。為了提高通關(guān)服務(wù)是含金量越來越多的報(bào)關(guān)企業(yè)介入物流衍生服務(wù)和咨詢服務(wù)。

目前中國報(bào)關(guān)行所服務(wù)的客戶主要集中在電子，紡織服裝，塑料橡膠，機(jī)電，食品飲料，化工等行業(yè)。但是目前根據(jù)產(chǎn)品的劃分其部門和崗位的報(bào)關(guān)行非常少，報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)大多按照服務(wù)區(qū)域，合乎劃分來設(shè)置部門，根據(jù)業(yè)務(wù)流程來設(shè)置崗位。從國外報(bào)關(guān)行的經(jīng)驗(yàn)分析，成熟報(bào)關(guān)行為增強(qiáng)其專業(yè)性，往往回依照產(chǎn)品類型設(shè)置來進(jìn)行復(fù)核和把關(guān)。這對(duì)中國報(bào)關(guān)行有一定的借鑒作用。

1.5報(bào)關(guān)行的營銷模式

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，老客戶，朋友間介紹是報(bào)關(guān)公司目前尋找客戶是最主要途徑，因?yàn)楣酒放坪土己玫目诒蛻裟矫鴣淼囊舱嫉揭欢ū壤＝y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)關(guān)運(yùn)用廣告媒體進(jìn)行宣傳來吸引客戶的非常少，大多采用的是最直接的電話交流與拜訪的銷售模式。對(duì)銷售者而言，顧問式銷售是獲取客戶信任的關(guān)鍵，要求銷售人員具有較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)。

報(bào)關(guān)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)研究

2.1中國報(bào)關(guān)行外部環(huán)境的分析

經(jīng)過專家論證研討，影響報(bào)關(guān)行未來發(fā)展的外部環(huán)境因素主要有：WTO規(guī)則，政府政策，信息技術(shù)，外貿(mào)環(huán)境。

中國報(bào)關(guān)行正面臨外部環(huán)境不斷變化和調(diào)整的階段。貿(mào)易安全與便利給中國報(bào)關(guān)行的市場(chǎng)環(huán)境帶來了深刻的影響。

1）《WCO標(biāo)準(zhǔn)框架》促使貿(mào)易環(huán)境更加安全，同時(shí)也對(duì)報(bào)關(guān)行的誠信守法，如實(shí)申報(bào)提出更高的要求

2）中國政府為了貫徹《WCO標(biāo)準(zhǔn)框架》，逐步分階段調(diào)整相關(guān)政策，這些政策對(duì)中國報(bào)關(guān)行的定位和發(fā)展具有非常重要的意義。

3）中國海關(guān)促進(jìn)中外貿(mào)易的安全與便利的舉措相繼出臺(tái)：中國電子口岸建設(shè)，H2000系統(tǒng)的應(yīng)用，無紙化報(bào)關(guān)，跨關(guān)區(qū)快速通關(guān)，長三角通關(guān)一體化改革等。這些措施的應(yīng)用提升了中國海關(guān)通關(guān)平臺(tái)的質(zhì)量和效率，創(chuàng)造了公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，報(bào)關(guān)行的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也從原來的人際關(guān)系轉(zhuǎn)向綜合能力的提高。

4）貿(mào)易安全與便利的要求也促使信息系統(tǒng)在通關(guān)各領(lǐng)域，各環(huán)節(jié)的推廣和應(yīng)用。以上海為例建立了報(bào)關(guān)單聯(lián)網(wǎng)核查系統(tǒng)，空運(yùn)快件通關(guān)管理系統(tǒng)，大型加工貿(mào)易企業(yè)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管系統(tǒng)，口岸船舶動(dòng)態(tài)申報(bào)系統(tǒng)，區(qū)港連動(dòng)系統(tǒng)，口岸GPS系統(tǒng)等。信息技術(shù)的應(yīng)用促進(jìn)了通關(guān)作業(yè)流程的改變，加快了通關(guān)速度，增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)管理能力，同時(shí)也提出一個(gè)新課題：中國報(bào)關(guān)企業(yè)如何運(yùn)用信息化手段塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力？

5）加入WTO促使外貿(mào)總量急劇上升是同時(shí)，客戶要求和期望的變化，以及外資物流企業(yè)的進(jìn)入也將對(duì)中國報(bào)關(guān)市場(chǎng)的格局產(chǎn)生沖擊