第一篇：1內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差鑒證報(bào)告

注冊稅務(wù)師承辦內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異情況鑒證操作指引

第一章 總 則

第一條 為指導(dǎo)注冊稅務(wù)師從事內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異情況稅務(wù)鑒證，提高注冊稅務(wù)師的鑒證質(zhì)量，依法維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，依據(jù)《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局第14號令）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）有關(guān)規(guī)定和要求，特制定本操作指引供注冊稅務(wù)師參考。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)取得法定資質(zhì)的稅務(wù)師事務(wù)所接受內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，提供第一條所述鑒證服務(wù)時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)在遵守有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的前提下，結(jié)合委托人的具體情況，參考本操作指引的相關(guān)條款。在鑒證過程中，如果遇到本指引未提供的情況，注冊稅務(wù)師應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照行業(yè)規(guī)范的要求合理運(yùn)用專業(yè)判斷。

第三條 稅務(wù)師事務(wù)所承辦房地產(chǎn)企業(yè)涉稅鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書。第四條 本操作指引主要涉及如下幾個(gè)方面：

（一）開發(fā)項(xiàng)目基本情況；

（二）資產(chǎn)成本、開發(fā)成本與稅收規(guī)定的差異及納稅調(diào)整；

（三）實(shí)際銷售收入、銷售成本、銷售毛利與稅收規(guī)定的差異及納稅調(diào)整；

（四）在銷售收入和成本確認(rèn)時(shí)需要運(yùn)用的一般方法；

（五）本鑒證結(jié)果與企業(yè)所得稅匯算清繳數(shù)據(jù)的勾稽關(guān)系。

第五條

由于鑒證中存在的固有限制影響注冊稅務(wù)師發(fā)現(xiàn)重大錯(cuò)報(bào)的能力，注冊稅務(wù)師按照稅法的規(guī)定執(zhí)行鑒證工作，只能對納稅申報(bào)表整體不存在重大錯(cuò)報(bào)獲取合理保證，而不能對納稅申報(bào)表整體不存在重大錯(cuò)報(bào)獲取絕對保證，因而在計(jì)劃和實(shí)施鑒證工作時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)保持職業(yè)懷疑態(tài)度，充分考慮可能存在導(dǎo)致納稅申報(bào)表發(fā)生重大錯(cuò)報(bào)的情形。注冊稅務(wù)師應(yīng)完整記錄鑒證工作全過程，并形成工作底稿。

第二章 鑒證前的準(zhǔn)備

第六條 注冊稅務(wù)師首次接受委托，應(yīng)當(dāng)了解委托人的基本經(jīng)營情況、組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部控制制度等，評估鑒證的可行性、風(fēng)險(xiǎn)與工作重點(diǎn)。如果涉及的會計(jì)報(bào)表和納稅申報(bào)表期初余額，或在需要發(fā)表鑒證意見的當(dāng)期會計(jì)報(bào)表和納稅申報(bào)表中使用了前期報(bào)表的數(shù)據(jù)，注冊稅務(wù)師應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶彶椤?/p>

第七條 期初余額的審核程序主要包括以下幾項(xiàng)：

（一）分析上期期末余額是否已正確結(jié)轉(zhuǎn)至本期，或者已恰當(dāng)?shù)刂匦卤硎?，上期鑒證調(diào)整分錄是否正確入賬。

（二）了解上期財(cái)務(wù)報(bào)告和納稅申報(bào)表是否經(jīng)過會計(jì)師事務(wù)所或稅務(wù)師事務(wù)所審核。

（三）了解注冊會計(jì)師是否對上期會計(jì)報(bào)表出具了非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報(bào)告，若是則注冊稅務(wù)師應(yīng)查清原因，并應(yīng)特別關(guān)注其中與本期會計(jì)報(bào)表有關(guān)的部分。

（四）如實(shí)施上述鑒證程序仍不能獲取充分、適當(dāng)?shù)蔫b證證據(jù)，或前期會計(jì)報(bào)表未經(jīng)審計(jì)，應(yīng)對期初余額實(shí)施以下鑒證程序：

1、詢問被鑒證單位管理部門。

2、審閱上期會計(jì)記錄及相關(guān)資料。

3、通過對本期會計(jì)報(bào)表實(shí)施的鑒證程序進(jìn)行證實(shí)。

4、補(bǔ)充實(shí)施適當(dāng)?shù)膶?shí)質(zhì)性測試鑒證程序。

(五)初次接受國有企業(yè)（包括國有控股企業(yè)）委托，如前期會計(jì)報(bào)表未經(jīng)審計(jì)，應(yīng)盡可能獲取其管轄財(cái)政機(jī)關(guān)對會計(jì)報(bào)表的批復(fù)。

第三章 對開發(fā)項(xiàng)目基本情況鑒證的要求

第八條 注冊稅務(wù)師應(yīng)該獲取有關(guān)證據(jù)，披露委托人開發(fā)項(xiàng)目的地理位置、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積、已售面積等。第九條

注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)了解委托人的會計(jì)核算情況對各鑒證項(xiàng)目的影響，包括會計(jì)政策的選擇和運(yùn)用，是否符合適用的會計(jì)準(zhǔn)則、相關(guān)會計(jì)制度（如果國家已經(jīng)頒布了統(tǒng)一的行業(yè)會計(jì)核算辦法，還包括相應(yīng)的行業(yè)會計(jì)核算辦法，下同），是否符合被鑒證單位的具體情況（具體參考提綱詳見附件1）。注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)按照附件2的通常辦法進(jìn)行鑒證，當(dāng)該辦法不足以適應(yīng)被鑒證單位的實(shí)際情況時(shí)，可以借鑒與注冊稅務(wù)師最相類似的行業(yè)的取證、分析方法。

第四章 成本的鑒證

第一節(jié) 開發(fā)成本（新制度為生產(chǎn)成本）的鑒證

第十條 對房地產(chǎn)開發(fā)成本的鑒證主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等的鑒證?；痉椒òǖ幌抻冢?/p>

（一）評價(jià)開發(fā)成本和相關(guān)費(fèi)用的內(nèi)控制度是否存在和有效并一貫遵守。

（二）取得或編制開發(fā)成本、費(fèi)用項(xiàng)目明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)的申報(bào)表等核對。

（三）了解納稅人成本、費(fèi)用的合同及協(xié)議的執(zhí)行情況，抽查大額成本、費(fèi)用項(xiàng)目，審核當(dāng)期支付的開發(fā)成本、費(fèi)用項(xiàng)目是否取得合法、有效的原始憑證和審批手續(xù)，會計(jì)處理是否正確。

（四）審核本期實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本、費(fèi)用是否按成本對象進(jìn)行歸集和分配，注意會計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異。

（五）審核預(yù)提尚未支付的開發(fā)成本、費(fèi)用，按稅法規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。

第十一條 土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)膶徍耍横槍Σ疬w補(bǔ)償中產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的三種形式重點(diǎn)審核其入賬金額的真實(shí)性及準(zhǔn)確性。如果以房屋回遷的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償，其所得稅的計(jì)征參照國稅發(fā)[2006]31號文，同時(shí)審核相關(guān)成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。

第十二條 前期工程費(fèi)的審核：前期工程費(fèi)在完工與未完工項(xiàng)目之間的分配是否正確。

第十三條 對于建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)關(guān)注委托人支付工程款（包括進(jìn)度款）時(shí)是否依法取得承建商提供的由工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票，如果未取得的，應(yīng)當(dāng)建議委托人在本次鑒證結(jié)束前取得發(fā)票，否則應(yīng)作納稅調(diào)整增加處理。具體審核要求：

（一）出包方式，采用這種方式施工發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程或工程進(jìn)度的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，審核計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)成本項(xiàng)目。對于企業(yè)按照合同規(guī)定給承包單位的備料款，要審核其在發(fā)生時(shí)、工程進(jìn)度領(lǐng)料抵沖時(shí)是否符合會計(jì)制度、稅法規(guī)定。并結(jié)合以下方法：

1.實(shí)地查看企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的工程進(jìn)展情況，必要時(shí)可向建筑監(jiān)理公司取證。

2.審核開發(fā)商是否利用關(guān)聯(lián)企業(yè)（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率、不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，通過加大或縮小建筑安裝成本造價(jià)，虛增或虛減工程量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤。重點(diǎn)要放在工程費(fèi)數(shù)據(jù)的復(fù)核上，結(jié)合帳載數(shù)據(jù)、預(yù)算、建安合同和結(jié)算等相關(guān)資料進(jìn)行復(fù)核檢查。

3.獲取企業(yè)提供的竣工結(jié)算書進(jìn)行審核。審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否嚴(yán)格按照下面規(guī)定，正確使用“開發(fā)成本——某小區(qū)——建筑安裝工程費(fèi)—某施工單位”和“預(yù)付賬款—預(yù)付工程款”兩個(gè)會計(jì)科目進(jìn)行工程結(jié)算：

（1）按工程承包合同或協(xié)議辦理預(yù)付備料款。

（2）由施工單位按照雙方確定的結(jié)算方式開列月（階段）施工作業(yè)計(jì)劃和工程價(jià)款預(yù)支單，開發(fā)商辦理工程預(yù)支工程進(jìn)度款。

（3）施工單位月末（或階段完成）呈報(bào)已完工程月（或階段）報(bào)表和工程價(jià)款結(jié)算賬單，開發(fā)商按規(guī)定抵扣工程備料款和預(yù)付工程款，辦理工程結(jié)算；其中工程價(jià)款結(jié)算賬單必須由開發(fā)商委托的監(jiān)理公司委派的監(jiān)理工程師的簽字。

（4）辦理年終已完工程竣工、未完工程盤點(diǎn)和年終結(jié)算。（5）工程竣工時(shí)，編寫工程竣工報(bào)告，辦理工程竣工結(jié)算。

（二）自營方式，采用這種方式施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用，都應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入有關(guān)成本核算對象的建筑安裝工程費(fèi)用成本項(xiàng)目。審查時(shí)應(yīng)注意：

1.取得相關(guān)資料：

（1）預(yù)計(jì)工程總成本、累計(jì)已發(fā)生成本以及完工合同尚需發(fā)生的成本；

（2）本年和累計(jì)的已在利潤表中確認(rèn)的合同收入、合同成本、毛利及毛利率；

（3）本年和累計(jì)的工程工作量；

2.關(guān)注項(xiàng)目成本核算的具體內(nèi)容：

5（1）對人工費(fèi)審查時(shí)關(guān)注是否有虛報(bào)人數(shù)，夸大工資支付額。在審核時(shí)，要正確劃分雇員與非雇員的區(qū)別，對委托人支付非雇員勞務(wù)報(bào)酬未依法取得勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)建議委托人在本次鑒證結(jié)束前取得發(fā)票，否則應(yīng)作納稅調(diào)整增加處理。

（2）材料費(fèi)審查時(shí)結(jié)合材料領(lǐng)用存登記簿，檢查材料領(lǐng)購是否正確，單據(jù)是否齊備。

（3）機(jī)械使用費(fèi)的審查，對于使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)的審查，應(yīng)結(jié)合租賃合同檢查是否有虛增成本費(fèi)用；對于使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)的審查，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注計(jì)提的該項(xiàng)機(jī)械設(shè)備折舊是否正確。

（4）其他直接費(fèi)及管理費(fèi)的審核，應(yīng)關(guān)注數(shù)據(jù)資料的來源是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，手續(xù)是否齊備。

第十四條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的審查：重點(diǎn)審查納稅人與承包方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系及是否按照市場原則進(jìn)行交易；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)在完工與未完工項(xiàng)目之間的分配是否正確。

第十五條 公共配套設(shè)施費(fèi)的審查：

（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的綠地、花園、停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施及會所等，其相應(yīng)支出不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品建造成本。

（二）對開發(fā)商預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，在預(yù)提年度必須進(jìn)行納稅調(diào)整增加，實(shí)際發(fā)生并動(dòng)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，可作納稅調(diào)整減少。第十六條 開發(fā)間接費(fèi)的審查：

（一）開辦費(fèi)的歸集攤銷是否正確，是否按規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整。

（二）審核借款費(fèi)用的歸集與分配是否正確。

（三）對周轉(zhuǎn)房要注意攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)偂?/p>

（四）對企業(yè)資本化利息的審查：檢查企業(yè)“長期借款”、“短期借款”，了解企業(yè)資金來源情況；檢查企業(yè)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等科目，判別企業(yè)列支的金額是否超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；檢查企業(yè)資金往來科目，針對長期掛賬情況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。

第十七條

對其他事項(xiàng)的審查：

（一）對于已完工的項(xiàng)目，審核從開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品的金額是否正確，包括計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（面積）、單價(jià)、金額是否合理、合規(guī)。

（二）成本對象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。

（三）開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

（四）檢查有無不合法有效憑證入賬現(xiàn)象。檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

（五）區(qū)別會計(jì)核算的權(quán)責(zé)發(fā)生制和合理性原則與稅法所強(qiáng)調(diào)的實(shí)際發(fā)生和合法性在成本、費(fèi)用確認(rèn)上的差異。

第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品（周轉(zhuǎn)房、出租開發(fā)產(chǎn)品、庫存商品）的鑒證

第十八條 對開發(fā)產(chǎn)品的鑒證范圍包括：開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)完工，達(dá)到可銷售狀態(tài)或可使用狀態(tài)，在會計(jì)核算上已經(jīng)計(jì)入存貨或固定資產(chǎn)項(xiàng)目，包括自行開發(fā)轉(zhuǎn)入，此外還涉及接受投資、接受捐贈、對外投資、合作開發(fā)轉(zhuǎn)入、盤盈等項(xiàng)目。

第十九條 自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入的審核：主要審核自行開發(fā)產(chǎn)品是否完工，是否符合稅法規(guī)定的條件，實(shí)地檢查自行開發(fā)產(chǎn)品，審核其真實(shí)性。第二十條 對方視同銷售轉(zhuǎn)入(委托人接受投資、捐贈、拍賣、重組等)開發(fā)產(chǎn)品的審核：

（一）接受投資、捐贈等取得的開發(fā)產(chǎn)品是否有相應(yīng)的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價(jià)款與帳表是否一致。

（二）審核接受捐贈是否記入應(yīng)納稅所得額。應(yīng)當(dāng)注意“資本公積”科目的發(fā)生額。

（三）實(shí)地查看實(shí)物資產(chǎn)，審核接受投資捐贈的真實(shí)性。

（四）考慮會計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異。例如取得“爛尾樓”等開發(fā)半成品的成本差異。

第二十一條 視同銷售轉(zhuǎn)出開發(fā)產(chǎn)品的審核：審查視同銷售轉(zhuǎn)出的會計(jì)處理是否正確，是否有合法、有效的原始憑證和審批手續(xù)，是否按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

第二十二條 合作開發(fā)轉(zhuǎn)入的審核：審核合作開發(fā)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品是否有相應(yīng)的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價(jià)款與帳表是否一致。實(shí)地查看實(shí)物資產(chǎn)，審核合作伙伴轉(zhuǎn)入是否真實(shí)。

第二十三條 合作開發(fā)轉(zhuǎn)出開發(fā)產(chǎn)品的審核：審核合作開發(fā)轉(zhuǎn)出是否有相應(yīng)的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價(jià)款與帳表是否一致。第二十四條 實(shí)質(zhì)性損害減少的審核：

（一）審核實(shí)質(zhì)性損害減少是發(fā)生在工程項(xiàng)目完工前還是工程項(xiàng)目完工后，完工前發(fā)生的實(shí)質(zhì)性損害減少是否直接記入未完工項(xiàng)目的成本；完工后發(fā)生的實(shí)質(zhì)性損害減少的凈損失減除責(zé)任人賠償，保險(xiǎn)賠償后的余額是否已經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核或備案，或者經(jīng)合法的中介機(jī)構(gòu)鑒證。

（二）審查納稅申報(bào)表，審查不合法的實(shí)質(zhì)性損害減少是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

（三）審查開發(fā)產(chǎn)品貸方發(fā)生額，審查是否有實(shí)質(zhì)性損害減少的開發(fā)產(chǎn)品未記入營業(yè)外支出，而是記入成本費(fèi)用類科目，并審查其是否合理。第二十五條 盤盈的審核：審查營業(yè)外收入科目，抽查大額項(xiàng)目，并實(shí)地查看，審查盤盈的真實(shí)性。第二十六條 盤虧的審核：

（一）審查營業(yè)外支出科目，抽查大額項(xiàng)目，審查盤虧的真實(shí)性。

（二）審核盤虧的凈損失減除責(zé)任人賠償，保險(xiǎn)賠償后的余額是否已經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核或備案，或者經(jīng)合法的中介機(jī)構(gòu)鑒證。第二十七條 出租開發(fā)產(chǎn)品的審核：

（一）審查開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前,與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的,自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起,出租方確認(rèn)收入的金額是否正確。

（二）審查納稅申報(bào)表，檢查出租開發(fā)產(chǎn)品是否繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等稅費(fèi)，適用稅率和計(jì)算結(jié)果是否正確。

（三）審查其他業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬，檢查出租開發(fā)產(chǎn)品的完整性。第二十八條 結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的審核：

（一）審查開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)是否按稅法的規(guī)定視同銷售處理。

（二）商品房轉(zhuǎn)入經(jīng)營性資產(chǎn)折舊的計(jì)提是否正確，計(jì)稅成本和會計(jì)成本計(jì)提的折舊差異額是否調(diào)整當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額，在以后年度出售時(shí)是否按計(jì)稅成本稅前扣除。

第二十九條 期末余額的審核：編制期末余額審核表，加計(jì)匯總并與明細(xì)賬合計(jì)數(shù)、總賬、報(bào)表核對，審查是否相符。

第三節(jié) 銷售成本（經(jīng)營成本、主營業(yè)務(wù)成本）的鑒證

第三十條 對“銷售成本”、“計(jì)稅成本”的鑒證包括國稅發(fā)[2006]31號文明確的確認(rèn)銷售和視同銷售所對應(yīng)的計(jì)稅成本的鑒證。

第三十一條 銷售現(xiàn)樓的項(xiàng)目，注冊稅務(wù)師應(yīng)了解委托人在會計(jì)上確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)的條件如何，對照委托人是否按照國稅發(fā)[2006]31號文明確規(guī)定的時(shí)點(diǎn)，作為稅收上確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。如果發(fā)現(xiàn)有差異，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步跟蹤審核。注冊稅務(wù)師通常按照以下方面考慮現(xiàn)樓銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)：

（一）審核銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，審查在記賬憑證后附的“成本計(jì)算單”，是否詳細(xì)列明根據(jù)“開發(fā)成本”各明細(xì)科目計(jì)算各建設(shè)項(xiàng)目的單位成本過程。注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用職業(yè)判斷，評價(jià)證據(jù)的充分性和適當(dāng)性。

（二）查明主營業(yè)務(wù)成本的確認(rèn)原則、方法，注意是否符合會計(jì)準(zhǔn)則和會計(jì)制度規(guī)定的配比原則，前后期是否一致。

（三）應(yīng)通過審查主營業(yè)務(wù)收入與主營業(yè)務(wù)成本等賬戶及其有關(guān)原始憑證，分析企業(yè)的經(jīng)營收入與經(jīng)營成本口徑是否一致。

第三十二條 預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)銷售：預(yù)售收入本應(yīng)對應(yīng)未完工產(chǎn)品，按照國稅發(fā)【2006】31號文件，采用預(yù)售方式在會計(jì)上和稅收上都無須結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，待符合完工產(chǎn)品條件后再按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售收入的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

在分期收款方式銷售產(chǎn)品的條件下，還應(yīng)當(dāng)在上式基礎(chǔ)上按照每期銷售收入占整套商品房應(yīng)計(jì)銷售收入總額的比例，配比地計(jì)算相應(yīng)的計(jì)稅成本。

（一）審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，檢查時(shí)要仔細(xì)核對有關(guān)合同和立項(xiàng)書，檢查預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。有無多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。

（二）審查成本對象總成本，是否按計(jì)算公式：成本對象總成本=（土地征用費(fèi)＋拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋前期費(fèi)用 ＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ＋ 設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià) ＋ 建安工程招標(biāo)價(jià)格 ＋ 開發(fā)間接費(fèi)）/預(yù)計(jì)開發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本，驗(yàn)算計(jì)算是否正確。

（三）重點(diǎn)要放在建筑安裝工程費(fèi)數(shù)據(jù)的復(fù)核上，要結(jié)合賬載數(shù)據(jù)、預(yù)算、建安合同和結(jié)算等相關(guān)資料進(jìn)行復(fù)核檢查。

（四）審查有無將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、自用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)的成本中，增加銷售成本。

（五）在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

（六）重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

（七）開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。

第三十三條 審查已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確，有無重復(fù)扣除已提折舊或已攤銷費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。第三十四條 審查視同銷售業(yè)務(wù)收入確認(rèn)的時(shí)間、計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅成本是否符合稅法規(guī)定。第三十五條 委托代銷的審核：

（一）應(yīng)注意查明有無商品未銷售、編制虛假代銷清單、虛增本期銷售成本的現(xiàn)象。

（二）代銷確認(rèn)收入的時(shí)間、計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅成本是否符合稅法規(guī)定。

第三十六條 合作開發(fā)的審核。約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的或者分配項(xiàng)目利潤的，其確認(rèn)收入的時(shí)間、計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅成本是否符合稅法規(guī)定。

第五章 收入和主營業(yè)務(wù)稅金及附加的鑒證

第三十七條 收入鑒證的基本方法包括但不限于：

（一）評價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）取得或編制收入項(xiàng)目明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)的申報(bào)表等核對。

（三）了解納稅人各類合同、協(xié)議的執(zhí)行情況，抽查大額收入項(xiàng)目，核實(shí)納稅人收入是否存在漏記、錯(cuò)記、隱瞞或虛記的行為。

（四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計(jì)制度與稅法之間對收入確認(rèn) 的時(shí)間及金額上的差異。

第三十八條 注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)驗(yàn)證收入在應(yīng)稅與減免稅項(xiàng)目之間是否準(zhǔn)確劃分，對于未完工開發(fā)產(chǎn)品是否存在高預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的收入記入低預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的收入情況，是否符合稅法的有關(guān)規(guī)定。

第三十九條 注冊稅務(wù)師可以運(yùn)用截止性測試收入的準(zhǔn)確性、完整性。檢查決算日前后若干日的銷售清單（或銷售發(fā)票、賬簿記錄），觀察截止決算日銷售收入記錄有否跨年度的現(xiàn)象。

第四十條

“預(yù)售收入備查簿”的審查：審查企業(yè)按照項(xiàng)目（滾動(dòng)開發(fā)的，按期）設(shè)立的預(yù)售收入備查簿，注明：購買者、購買房屋具體位置（棟、單元、室）、建筑面積（套內(nèi)建筑面積）、合同號、合同簽訂日期、合同金額、確權(quán)尾差金額、交付使用日期、房產(chǎn)證辦理日期、付款方式、預(yù)售款、預(yù)售日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、已納稅金、預(yù)售款確認(rèn)收入金額、預(yù)售款確認(rèn)收入時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

第四十一條 確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)企業(yè)的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)單位等情況。

第四十二條

審核企業(yè)對于完工開發(fā)產(chǎn)品是否按稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。第四十三條 審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。第四十四條 審核企業(yè)對于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。第四十五條 審核企業(yè)對于代建工程和提供勞務(wù)是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。第四十六條 審核企業(yè)資產(chǎn)評估增值是否按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

第四十七條 審查采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅及附加，檢查不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。以上營業(yè)稅及附加既可以當(dāng)期申報(bào)稅前扣除，也可以先作為長期待攤費(fèi)用處理，待實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)再申報(bào)稅前扣除。

第四十八條

審查開發(fā)商采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅稅費(fèi)； 第四十九條

審查銀行按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬如“其他應(yīng)付款”不作預(yù)收賬款申報(bào)納稅。第五十條

審查以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。

第五十一條 審查房產(chǎn)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開戶費(fèi)等收益是否申報(bào)納稅。

第五十二條

審查將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。第五十三條

審查開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入是否申報(bào)納稅。

第五十四條 審查開發(fā)商聘請境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機(jī)構(gòu)，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商是否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。

第五十五條 審查銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價(jià)格是否合理；將不動(dòng)產(chǎn)無償贈與他人是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅；納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。第五十六條 注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)保持職業(yè)敏感，關(guān)注下列事項(xiàng)涉稅：預(yù)收賬款延遲入賬問題的發(fā)現(xiàn)；配套費(fèi)用賬外列支問題的發(fā)現(xiàn)；關(guān)聯(lián)單位轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅的核定；不動(dòng)產(chǎn)投資（取得固定收入）的營業(yè)稅問題；合作開發(fā)時(shí)，如何確定營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；其他往來賬中的房款、借款以及營業(yè)稅問題。

第六章 附 則

第五十七條 本鑒證不是對企業(yè)所得稅的全面鑒證，只就與實(shí)際毛利額有最直接關(guān)聯(lián)因素或主要因素進(jìn)行鑒證。注冊稅務(wù)師承辦內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異情況的稅務(wù)鑒證以及所得稅匯算清繳鑒證的，本鑒證的數(shù)據(jù)應(yīng)與企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證的數(shù)據(jù)相互銜接(詳細(xì)要求見鑒證報(bào)告的填表說明)。

如果納稅人應(yīng)當(dāng)委托注冊稅務(wù)師開展本指引的鑒證而未委托的，且僅僅委托進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證的，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)建議其按照稅收規(guī)定辦理；納稅人拒絕的，注冊稅務(wù)師不應(yīng)接受其委托僅僅進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證。

第五十八條

注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)了解，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在所有項(xiàng)目均未開始預(yù)售以及所有項(xiàng)目均已清算的情況下，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可不需要提供實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異情況的稅務(wù)鑒證報(bào)告給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第五十九條 注冊稅務(wù)師從事內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異情況的稅務(wù)鑒證以及所得稅匯算清繳鑒證的，應(yīng)在每年的5月31日之前將相關(guān)的業(yè)務(wù)情況報(bào)省注冊稅務(wù)師管理中心 和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。（備案格式見附件）

第六十條 根據(jù)31號文第十一點(diǎn)規(guī)定，非專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)資企業(yè)如有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)且發(fā)生應(yīng)當(dāng)鑒證的情形的，適用本指引。第六十一條 本指引自印發(fā)之日施行。

附件1：

審核委托人財(cái)務(wù)會計(jì)管理環(huán)境參考提綱

第一條 在了解被鑒證單位對會計(jì)政策的選擇和運(yùn)用是否適當(dāng)時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)關(guān)注下列重要事項(xiàng)：

（一）重要項(xiàng)目的會計(jì)政策和行業(yè)慣例；

（二）重大和異常交易的會計(jì)處理方法；

（三）在新業(yè)務(wù)類型和缺乏權(quán)威性標(biāo)準(zhǔn)或共識的領(lǐng)域中，要注意重要會計(jì)政策產(chǎn)生的影響；

（四）會計(jì)政策的變更對所得稅的影響；

（五）被鑒證單位何時(shí)采用以及如何采用新頒布的會計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會計(jì)制度。

第二條 如果被鑒證單位變更了重要的會計(jì)政策，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮變更的原因及其適當(dāng)性，并考慮是否符合適用的會計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會計(jì)制度的規(guī)定。

第三條 注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮，被鑒證單位是否按照適用的會計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會計(jì)制度的規(guī)定恰當(dāng)?shù)亓袌?bào)財(cái)務(wù)會計(jì)信息，及是否披露了重要事項(xiàng)。

第四條 了解被鑒證單位的內(nèi)部控制，內(nèi)部控制是被鑒證單位為了合理保證財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性、經(jīng)營的效率和效果以及對法律法規(guī)的遵守，由管理層和其他人員設(shè)計(jì)和執(zhí)行的政策和程序。

第五條 注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)研究和評價(jià)委托人的相關(guān)內(nèi)部控制制度，據(jù)以確定實(shí)質(zhì)性測試的性質(zhì)、時(shí)間和范圍。注冊稅務(wù)師在進(jìn)行符合性測試和實(shí)質(zhì)性測試時(shí)，一般可采用抽樣審查方法。

第六條

了解被鑒證單位及其環(huán)境是一個(gè)連續(xù)和動(dòng)態(tài)地收集、更新與分析信息的過程，貫穿于整個(gè)鑒證過程的始終。注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用職業(yè)判斷確定需要了解被鑒證單位及其環(huán)境的程度。

第七條 如果根據(jù)職業(yè)判斷認(rèn)為從被鑒證單位外部獲取的信息有助于識別重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)實(shí)施其他鑒證程序以獲取這些信息。

第八條 注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)了解所有權(quán)結(jié)構(gòu)以及所有者與其他人員或單位之間的關(guān)系，考慮關(guān)聯(lián)方關(guān)系是否已經(jīng)得到識別，以及關(guān)聯(lián)方交易是否得到恰當(dāng)核算、稅收處理是否符合稅法規(guī)定。

第九條 注冊稅務(wù)師實(shí)施分析程序有助于識別異常的交易或事項(xiàng)，以及對財(cái)務(wù)報(bào)表和鑒證產(chǎn)生影響的金額、比率和趨勢。在實(shí)施分析程序時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)預(yù)期可能存在的合理關(guān)系，并與被鑒證單位記錄的金額、依據(jù)記錄金額計(jì)算的比率或趨勢相比較；如果發(fā)現(xiàn)異?；蛭搭A(yù)期到的關(guān)系，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)在識別重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)考慮這些比較結(jié)果。如果使用了高度匯總的數(shù)據(jù)，實(shí)施分析程序的結(jié)果僅可能初步顯示財(cái)務(wù)報(bào)表存在重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)將分析結(jié)果連同識別重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)獲取的其他信息一并考慮。

附件2：

分析性復(fù)核在銷售收入和成本確認(rèn)上的運(yùn)用

第一條

分析程序，是指注冊稅務(wù)師通過研究不同財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之間以及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之間的內(nèi)在關(guān)系，對財(cái)務(wù)信息作出評價(jià)。分析程序還包括調(diào)查識別出的、與其他相關(guān)信息不一致或與預(yù)期數(shù)據(jù)嚴(yán)重偏離的波動(dòng)和關(guān)系。

第二條

注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)將分析程序用作納稅合理性評估程序，以了解被鑒證單位及其環(huán)境，并在鑒證結(jié)束時(shí)運(yùn)用分析程序?qū)﹁b證結(jié)果進(jìn)行總體復(fù)核。注冊稅務(wù)師也可將分析程序用作實(shí)質(zhì)性程序。

第三條 在實(shí)施分析程序時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮將被鑒證單位的財(cái)務(wù)信息與下列各項(xiàng)信息進(jìn)行比較：

（一）以前期間的可比信息；

（二）被鑒證單位的預(yù)期結(jié)果或者注冊稅務(wù)師的預(yù)期數(shù)據(jù)；

（三）所處行業(yè)或同行業(yè)中開發(fā)項(xiàng)目地理位置相近的其他單位的可比信息。

第四條 在實(shí)施分析程序時(shí)，注冊稅務(wù)師還應(yīng)當(dāng)考慮下列關(guān)系：

（一）財(cái)務(wù)信息各構(gòu)成要素之間的關(guān)系；如開發(fā)成本各構(gòu)成要素之間的比例關(guān)系；

（二）財(cái)務(wù)信息與相關(guān)非財(cái)務(wù)信息之間的關(guān)系。如售樓部宣傳單均價(jià)與實(shí)際合同價(jià)格的關(guān)系。

第五條 注冊稅務(wù)師實(shí)施分析程序可以使用不同的方法，包括從簡單的比較到使用高級統(tǒng)計(jì)技術(shù)的復(fù)雜分析。分析程序可以運(yùn)用于開發(fā)項(xiàng)目合并財(cái)務(wù)報(bào)表、組成部分的財(cái)務(wù)報(bào)表以及財(cái)務(wù)信息的要素。

第六條 當(dāng)實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序時(shí)，如果使用被鑒證單位編制的信息，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮測試與信息編制相關(guān)的控制，以及這些信息是否在本期或前期經(jīng)過鑒證。

第七條

已記錄銷售收入和開發(fā)成本金額與預(yù)期值之間可接受的差異額。

（一）在設(shè)計(jì)和實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)確定已記錄銷售收入和開發(fā)成本金額與預(yù)期值之間可接受的差異額。在確定該差異額時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)主要考慮各類交易、賬戶余額、列報(bào)及相關(guān)認(rèn)定的重要性和計(jì)劃的保證水平。注冊稅務(wù)師可以通過降低可接受的差異額應(yīng)對重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

（二）如果在期中實(shí)施實(shí)質(zhì)性程序，并計(jì)劃針對剩余期間實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮相關(guān)性、適用性、數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性因素如何影響針對剩余期間獲取充分、適當(dāng)?shù)蔫b證證據(jù)的能力，并考慮某類交易的期末累計(jì)發(fā)生額或賬戶期末余額在金額、相對重要性及構(gòu)成方面能否被合理預(yù)期。

第八條 調(diào)查銷售收入和開發(fā)成本金額的異常

（一）當(dāng)通過實(shí)施分析程序識別出銷售收入和開發(fā)成本金額與其他相關(guān)信息不一致或者偏離預(yù)期數(shù)據(jù)的重大波動(dòng)或關(guān)系時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查并獲取充分的解釋和恰當(dāng)?shù)淖糇C鑒證證據(jù)。

（二）在調(diào)查銷售收入和開發(fā)成本金額異常波動(dòng)和關(guān)系時(shí)，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)在詢問管理層的基礎(chǔ)上采取下列措施：

1、將管理層的答復(fù)與注冊稅務(wù)師對被鑒證單位的了解以及在鑒證過程中獲取的其他鑒證證據(jù)進(jìn)行比較，以印證管理層的答復(fù)；

2、如果管理層不能提供解釋或者解釋不充分，考慮是否需要運(yùn)用其他鑒證程序。

附件3：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)鑒證所需提供資料清單

一、稅務(wù)鑒定所需法律性文件

1、公司營業(yè)執(zhí)照

2、公司稅務(wù)登記

3、公司成立的政府批文(若曾更名，尚需更名的批文)

4、公司章程、合同、驗(yàn)資報(bào)告

5、公司于鑒定基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表

6、股東大會、董事會的重大決議

7、未完工項(xiàng)目的立項(xiàng)申請

8、項(xiàng)目立項(xiàng)及批復(fù)

二、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所需明細(xì)資料 A.綜合部分

1、企業(yè)未完工項(xiàng)目的資產(chǎn)和負(fù)債的清查明細(xì)表(表格另附)

2、鑒定基準(zhǔn)日及前2年的會計(jì)報(bào)表

3、資產(chǎn)負(fù)債清查核實(shí)及調(diào)整的情況說明

4、關(guān)于企業(yè)未完工項(xiàng)目清查申報(bào)表的聲明(格式另附)

5、關(guān)于企業(yè)未完工項(xiàng)目的承諾函(格式另附)

6、待核銷、報(bào)廢資產(chǎn)情況說明及證明材料和有權(quán)管理的上級主管部門或財(cái)政部門的處理意見

7、水電容量和當(dāng)?shù)厮娫鋈葙M(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及文件 B.流動(dòng)資產(chǎn)部分

1、鑒定基準(zhǔn)日的銀行存款余額對賬單

2、鑒定基準(zhǔn)日的存貨盤點(diǎn)表

3、各類存貨的存放地點(diǎn)、庫存時(shí)間、周轉(zhuǎn)情況說明

4、各類存貨的貨齡分析表

5、項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格清單及主要銷售合同

6、待攤費(fèi)用發(fā)生額及攤銷情況的說明

C.設(shè)備部分(具體資料可根據(jù)項(xiàng)目鑒定人員的要求準(zhǔn)備)：

1、重要設(shè)備的購置發(fā)票

2、通用運(yùn)輸設(shè)備的行駛執(zhí)照及行駛里程記錄

3、重要設(shè)備運(yùn)行狀況(包括利用率及維護(hù)保養(yǎng)狀況)和大修理及技術(shù)改造情況的歷史記錄和詳細(xì)說明

4、重大工程項(xiàng)目及設(shè)備的安裝、購置的合同或協(xié)議

5、壓力容器的有效安全檢查證書復(fù)印件

D.房地產(chǎn)部分(具體資料可根據(jù)房地產(chǎn)評估人員的要求準(zhǔn)備)：

1、征地通知書(含政府批文)(指行政劃撥用地)

2、土地出讓合同及市政配套費(fèi)協(xié)議書

3、付清地價(jià)證明及有關(guān)付款憑證

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程建筑許可證(或開工許可證)

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書

6、竣工驗(yàn)收報(bào)告及驗(yàn)收證明

7、土地紅線圖及建筑物總平面圖

8、工程項(xiàng)目的(預(yù))決算資料(自建房)

9、購置房協(xié)議書

10、土地使用權(quán)證

11、如有合作開發(fā)者所需提供合作開發(fā)政府批文、及合作開發(fā)合同、協(xié)議等有關(guān)資料

12、協(xié)議提供當(dāng)?shù)氐墓こ填A(yù)算定額及費(fèi)用定額,，或建筑工程造價(jià)指數(shù)等的資料 E.其他：

1、各類待處理資產(chǎn)的說明

2、各項(xiàng)長期待攤費(fèi)用、無形資產(chǎn)的內(nèi)容及情況說明

3、長、短期借款合同

4、大額債務(wù)的合同、協(xié)議

5、高價(jià)值無形資產(chǎn)(如專利、專有技術(shù)、商標(biāo)等)的評估資料(另附)

6、鑒定人員的工作過程中要求補(bǔ)充的資料

內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售

收入毛利額之間差異情況鑒證報(bào)告

××鑒字[20 ]第 號

有限公司：

我們接受委托，對貴公司提供的 *****開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況進(jìn)行鑒證。

貴單位的責(zé)任是按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則、《**會計(jì)制度》和稅收法律、法規(guī)的規(guī)定編制財(cái)務(wù)報(bào)表以及納稅申報(bào)表并對所提供的會計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。這種責(zé)任包括（1）設(shè)計(jì)、實(shí)施和維護(hù)與財(cái)務(wù)報(bào)表和納稅申報(bào)表編制相關(guān)的內(nèi)部控制，以使財(cái)務(wù)報(bào)表和納稅申報(bào)表不存在由于舞弊或錯(cuò)誤而導(dǎo)致的重大錯(cuò)報(bào)；（2）選擇和運(yùn)用恰當(dāng)?shù)臅?jì)政策；（3）作出合理的會計(jì)估計(jì)；（4）對會計(jì)核算與稅法的差異已做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

我們的責(zé)任是在實(shí)施鑒證工作的基礎(chǔ)上對后附的《開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售毛利額與預(yù)售毛利額之間差異稅務(wù)鑒證主表》及相關(guān)附表發(fā)表鑒證意見。我們的鑒證是按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的有關(guān)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的規(guī)章制度、政策文件，以及*****市稅務(wù)機(jī)關(guān)貫徹制定的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的措施和規(guī)定，國家稅務(wù)總局第14號令《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》以及《注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則（試行）》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行的。在鑒證過程中我們結(jié)合貴單位的實(shí)際情況，按照《*****市注冊稅務(wù)師承辦內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異情況鑒證操作指引》的要求計(jì)劃和實(shí)施鑒證工作，實(shí)施了包括抽查會計(jì)記錄、評價(jià)收入和成本內(nèi)部控制制度等我們認(rèn)為必要的核查程序，我們相信，我們的核查工作為發(fā)表鑒證意見提供了合理的基礎(chǔ)。

我們認(rèn)為，貴公司《開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售毛利額與預(yù)售毛利額之間差異稅務(wù)鑒證主表》及相關(guān)附表的數(shù)據(jù)是按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則、《**會計(jì)制度》和稅收法律、法規(guī)的規(guī)定和原則編制而來的。在所有重大方面反映了貴公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況。

本鑒證報(bào)告是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）第二、（三）點(diǎn)的要求出具的報(bào)告，僅供貴公司報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)使用，不得作其他用途（如不可以作為企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證報(bào)告）。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位或個(gè)人。

附送資料:

1、鑒證報(bào)告的附件1：《內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間 差異情況鑒證說明》

2、鑒證報(bào)告的附件2主表：《開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售毛利額與預(yù)售毛利額之間差異稅務(wù)鑒證主表》

3、主表的附表一：《內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表》

4、主表的附表二：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證基本情況表》

5、主表的附表三之一：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入、計(jì)稅成本財(cái)務(wù)與稅務(wù)差異調(diào)整表（明細(xì)部分）》

6、主表的附表三之二：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入、計(jì)稅成本財(cái)務(wù)與稅務(wù)差異調(diào)整表（匯總部分）》

7、主表的附表四之一：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品財(cái)務(wù)與稅務(wù)差異調(diào)整表（明細(xì)部分）》

8、主表的附表四之二：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品財(cái)務(wù)與稅務(wù)差異調(diào)整表（匯總部分）》

9、主表的附表五之一：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本財(cái)務(wù)與稅務(wù)差異調(diào)整表（明細(xì)部分）》

10、主表的附表五之二：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本財(cái)務(wù)與稅務(wù)差異調(diào)整表（匯總部分）》

11、主表的附表六：《本年轉(zhuǎn)出開發(fā)成本的結(jié)構(gòu)分析表》

中介機(jī)構(gòu)：××稅務(wù)師事務(wù)所 中國注冊稅務(wù)師：

地址:

中國注冊稅務(wù)師：

報(bào)告日期: 年 月 日

鑒證報(bào)告的附件1：

內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售

收入毛利額之間差異情況鑒證說明

一、企業(yè)基本情況

（一）成立日期：

（二）稅務(wù)登記證號：

（三）地 址：

（四）法人代表：

（五）注冊資本：

（六）企業(yè)類型：

（七）經(jīng)營范圍：

（八）其 他：

二、主要會計(jì)政策和稅收政策

1、公司執(zhí)行《XX會計(jì)制度》及有關(guān)規(guī)定

2、公司會計(jì)年度自 年 月 日至 月 日

3、公司會計(jì)核算方法： 主要內(nèi)部控制制度有： 開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：

開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本的分配標(biāo)準(zhǔn)：

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)： 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)： 固定資產(chǎn)及折舊核算方法： 無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)和攤銷方法：

稅率：營業(yè)稅稅率、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率、所得稅稅率 其他

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審核情況

（一）項(xiàng)目基本情況

貴公司開發(fā)的****** 項(xiàng)目位于，占地面積平方米，開發(fā)用途為，于 年 月 日開始進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，于 年 月 日完工。詳見附表一《企業(yè)基本情況表》、附表二《企業(yè)預(yù)售證基本情況表》

（二）申報(bào)納稅情況

****** 項(xiàng)目自 年 月 日開始對外發(fā)售，至 年 月共取得預(yù)售樓款 元，其中有 元已按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 %預(yù)計(jì)利潤 元，已并入應(yīng)納稅所得額進(jìn)行申報(bào)，至 年 月 日預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入已申報(bào)調(diào)減預(yù)計(jì)利潤額 元，詳見附表三之一。

（三）實(shí)際銷售收入和成本的鑒定情況

1、實(shí)際銷售收入的審核

（1）有關(guān)收入核算內(nèi)部控制制度的評價(jià)（包括保證收入核算完整的內(nèi)部控制制度等等）（2）審核結(jié)果

****** 項(xiàng)目可銷售房產(chǎn)平方米，已簽訂合同銷售房產(chǎn)平方米，合同總價(jià) 元，賬面列示收入為 元，經(jīng)審核按規(guī)定應(yīng)確認(rèn)銷售收入 元，差異元為。已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積平方米，詳見附表三之一。

2、銷售成本審核

（1）有關(guān)成本核算內(nèi)部控制制度的評價(jià)（包括保證成本核算的真實(shí)、合理、合法的內(nèi)部控制制度等等）（2）審核結(jié)果 ① 成本對象總成本的審核

貴公司賬面列示成本對象總成本 元，經(jīng)審核成本對象總計(jì)稅成本為 元，差異為，詳見附表四之一。

② 可售面積單位工程成本的審核

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積，詳見附表四之一。③ 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本的審核

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本，詳見附表三之一。

四、差異情況

實(shí)際銷售開發(fā)產(chǎn)品收入 元，其中：由預(yù)售款收入結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的金額 元，貴公司銷售成本總額 元，實(shí)際銷售開發(fā)產(chǎn)品毛利額 元，實(shí)際銷售開發(fā)產(chǎn)品毛利率。本期預(yù)售收入 元，本期預(yù)售收入應(yīng)預(yù)計(jì)的毛利額 元，本期已結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入已預(yù)計(jì)的毛利額 元，實(shí)際銷售毛利額與預(yù)售毛利額的差異 元，詳見主表。

五、本次稅務(wù)鑒證有關(guān)附表需說明的事項(xiàng)

（一）附表三之一：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入、計(jì)稅成本財(cái)務(wù)與稅務(wù)差異調(diào)整表（明細(xì)部分）》

1、有關(guān)調(diào)增額和調(diào)減額的明細(xì)說明；

2、附表三之一結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本(指調(diào)整后數(shù)額)的面積和金額小于附表四之一轉(zhuǎn)出開發(fā)產(chǎn)品(指調(diào)整后數(shù)額)的面積和金額時(shí)，有關(guān)原因說明

（二）附表五之一：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本財(cái)務(wù)與稅務(wù)差異調(diào)整表（明細(xì)部分）》有關(guān)調(diào)增額或調(diào)減額的明細(xì)說明。

（三）附表六：《本年轉(zhuǎn)出開發(fā)成本的結(jié)構(gòu)分析表》數(shù)據(jù)存在異常時(shí)，有關(guān)分析說明。

六、其他事項(xiàng)

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品清算鑒證報(bào)告之要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品清算鑒證報(bào)告之要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整，是開發(fā)企業(yè)在納稅申報(bào)前，將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；在納稅申報(bào)時(shí)，開發(fā)企業(yè)依據(jù) 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的毛利額差異調(diào)整鑒定報(bào)告以及其他相關(guān)資料，對 開發(fā)項(xiàng)目毛利額差異進(jìn)行調(diào)整的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整鑒證業(yè)務(wù)，是注冊稅務(wù)師中介機(jī)構(gòu) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)過程中的實(shí)際需要，接受其 委托，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利差異調(diào)整事項(xiàng)依法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)鑒別和判 斷，并提出鑒證意見的活動(dòng)。

開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告應(yīng) 包括但不限于以下內(nèi)容：

1、開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質(zhì)等級、資質(zhì)有效期、從業(yè) 人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等；

2、開發(fā)項(xiàng)目基本情況，包括開發(fā)項(xiàng)目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、銷售情況、銷售方式、銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)，尤其是委托境外 機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用結(jié)算情況）、配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況（包括企業(yè)境外融資）、利息的核算及支付情況等；

3、成本對象確定的說明(按國稅發(fā)〔2009〕31 號文件的規(guī)定確 定)以及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對象表》（見附件六）；

4、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工對象銷售收入審核明細(xì)表》及相關(guān)說 明 / 24

5、《開發(fā)總成本審核明細(xì)表》及相關(guān)說明

6、《房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計(jì)稅成本及毛利額差異審核表》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表》、《房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表》及相關(guān)說明（見附件三、四、五）；

7、非貨幣性交易、關(guān)聯(lián)方交易、其他涉及納稅調(diào)整的事項(xiàng)、納 稅調(diào)整金額。

參考格式如下：

完工產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額

差異調(diào)整的鑒證報(bào)告參考格式

稅鑒字（201）第 號

ＸＸ公司：

我們接受ＸＸ公司（即被鑒證單位，以下簡稱貴公司）的委托，對貴公司提供的ＸＸ開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛 利額之間差異情況進(jìn)行了鑒證。貴公司對所提供的有關(guān)資料的真實(shí) 性、合法性、合理性和完整性等事項(xiàng)負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，根據(jù)現(xiàn)行 房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)政策規(guī)定，對相關(guān)報(bào)表、賬冊、憑證及其 / 24

他有關(guān)納稅資料進(jìn)行審核、調(diào)整、鑒證，并出具鑒證報(bào)告，獨(dú)立、客 觀、公正地發(fā)表意見。

我們的鑒證是按照《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局 令第 14 號）、《注冊稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》、《國家稅務(wù) 總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31 號），并參照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工產(chǎn)品實(shí) 際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額的差異調(diào)整鑒證業(yè)務(wù)指南》的要 求，我們結(jié)合被鑒證單位的實(shí)際情況，對被鑒證單位提供的憑證、賬 冊、有關(guān)會計(jì)資料和數(shù)據(jù)，實(shí)施必要的鑒證程序。

經(jīng)審核，我們認(rèn)為：貴公司××已完工開發(fā)產(chǎn)品（經(jīng)濟(jì)適用 房、非經(jīng)濟(jì)適用房、別墅）××項(xiàng)目，帳面累計(jì)銷售收入××元，累計(jì) 預(yù)售收入××元，調(diào)整后累計(jì)實(shí)際銷售收入××元，累計(jì)預(yù)售收入××元，××（為鑒證，下同）帳面銷售收入××元（其中從預(yù)售收入 結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入××元），××帳面預(yù)售收入××元，調(diào)整后×× 實(shí)際銷售收入××元，××實(shí)際預(yù)售收入××元。上述開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)核 確已完工，累計(jì)賬面開發(fā)成本××元，調(diào)整后累計(jì)開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成 本為××元，累計(jì)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本為××元，××已銷開發(fā) 產(chǎn)品的計(jì)稅成本為××元。貴公司××完工產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利 額為××元，與預(yù)售收入毛利額××元之間差額為××元，已在申報(bào)表中 作出了相應(yīng)調(diào)整。/ 24

本鑒定報(bào)告是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè) 務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)［2009]31 號）第九條的 要求出具的報(bào)告，僅供貴公司報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)使用，不得作其他用途（如作為企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證報(bào)告）。被鑒證單位應(yīng)當(dāng)按照鑒證 業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報(bào)告，非法律、行政法規(guī)規(guī)定，本鑒證報(bào) 告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位或個(gè)人，委托人或其他第三者 因使用鑒證報(bào)告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機(jī)構(gòu)無 關(guān)。

附件：

1、鑒證報(bào)告說明；

2、《ＸＸ項(xiàng)目銷售收入審核明細(xì)表》

3、《ＸＸ項(xiàng)目開發(fā)總成本審核明細(xì)表》

4、房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計(jì)稅成本及毛利額差異審核表；

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表；

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對象表；

7、稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件（復(fù)印件）。

ＸＸ稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 中國注冊稅務(wù)師： / 24

地址： 中國注冊稅務(wù)師：

電話：

二Ｏ 年 月 日

附件 1：

鑒 證 報(bào) 告 說 明

貴公司××開發(fā)項(xiàng)目符合完工產(chǎn)品條件，經(jīng)我們鑒證，現(xiàn)將完工 產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額差異調(diào)整審核情況作如 下說明：

一、委托單位基本情況

企業(yè)名稱、地址、聯(lián)系方式、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、經(jīng)營期限、注冊資本、投資者名稱、出資比例、分支機(jī)構(gòu)、稅務(wù)登記號、法人代表、聯(lián)系人 等。

二、主要會計(jì)政策

……

貴 公 司 的 銷 售 收 入、銷 售 成 本 確 認(rèn) 的 會 計(jì) 政 策 為：，本會計(jì)政策沒發(fā)生變化。（如有，則列名

前后變化的差異及其影響）/ 24

三、開發(fā)項(xiàng)目基本情況

貴公司 米，開 發(fā) 用 途 為 為 年 月

日，完工日期為

項(xiàng)目位于，占地面積

平方

。該 項(xiàng) 目 開 發(fā) 起 始 日 期 年

月

日，完工條件符

合（1）竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；（2）已開始投入使用；（3）已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明（勾選）。在完工（即 20XX ）企業(yè)所得稅匯算清繳前選取 X 年 X 月 X 日作為計(jì)稅成本核算的終止 日。該 項(xiàng) 目 于 為：

****年**月**日 開 始 預(yù) 售，預(yù) 售 證 的 號 碼

。該項(xiàng)目為（否）經(jīng)濟(jì)適用房。

四、預(yù)售收入毛利額的申報(bào)情況

ＸＸ項(xiàng)目自

****年**月**日開始對外發(fā)售，截至

****年**月**日預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品共計(jì) 網(wǎng)點(diǎn) 發(fā)產(chǎn)品 中：

平方米，包括：住宅

平方米，車庫

平方米，商業(yè)平方米，其它開

元，其 元并入應(yīng)納平方米，地下室

平方米，共取得開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入款 元已按

%的利潤率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額

元已按 稅所得額進(jìn)行申報(bào)； 額

%的利潤率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利

****年**月**日已 元并入應(yīng)納稅所得額進(jìn)行申報(bào)。截至

元。申報(bào)調(diào)整毛利額

五、實(shí)際銷售收入毛利額的審核鑒證情況

（披露××開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品銷售收入及其調(diào)整情況）

（一）實(shí)際銷售收入的審核 / 24

ＸＸ項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品可銷售面積共計(jì) 住宅 戶、可銷售面積

平方米，其中：

平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 戶（個(gè)）、戶（個(gè)）、可銷售面積

平可銷售面積 方米，車庫 品

平方米，地下室

戶（個(gè)）、可銷售面積平方米，其他開發(fā)產(chǎn)平方米。

平方米，合同平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金

平方米、戶（個(gè)）、可銷售面積

ＸＸ項(xiàng)目已簽訂合同銷售的開發(fā)產(chǎn)品共計(jì) 總價(jià) 額 額 額 額 元，其中：住宅 元，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 元，地下室 元，車庫

戶、面積

戶（個(gè)）、面積 戶（個(gè)）、面積 戶（個(gè)）、面積

元，其他開發(fā)產(chǎn)品

元。

戶（個(gè)）、面積

合同金額

ＸＸ項(xiàng)目企業(yè)賬面列示銷售收入為 宅 銷售車庫 應(yīng)確認(rèn)銷售收入 宅 單價(jià) 元，均價(jià) 元，銷售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

元，其中：銷售住

元，元，銷售地下室

元，銷售其他開發(fā)產(chǎn)品

元，均價(jià)

元。經(jīng)審核按規(guī)定

元/平方米，其中：銷售住

元，均價(jià) 元/平方米，元/平方米，銷售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

元，均價(jià) 元/平方米，銷售地下室

元，均價(jià)

元，均價(jià) 銷售車庫 品

元/平方米，銷售其他開發(fā)產(chǎn)

元。

元/平方米，差異合計(jì)為

（詳見附件二《XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目××××收入明細(xì)表》）

（二）銷售成本的審核 / 24

（披露：截至××未完工開發(fā)產(chǎn)品情況；截至××已完工開發(fā) 產(chǎn)品情況；××開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品計(jì)稅成本及其調(diào)整情況；××年 度開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品計(jì)稅成本、費(fèi)用扣除的合法憑據(jù)及其調(diào)整情況，具體說明調(diào)整的事項(xiàng)及金額）

1、成本對象總成本

貴公司賬面 列示成本對象總 成本為 宅 庫 為 點(diǎn) 元，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 元，其他開發(fā)產(chǎn)品 元，其中：住宅 元，均價(jià)

元，地下室

元，其中：住

元，車

元。經(jīng)審核成本對象總成本 元，均價(jià)

元/平方米，商業(yè)網(wǎng)

元/平方米，地下室 元，均價(jià) 元 元，均價(jià) 元/平方米，其他開發(fā)產(chǎn) 元/平方米，差異合計(jì)為

元。/平方米，車庫 品 元，均價(jià)

（詳見附件三《ＸＸ項(xiàng)目開發(fā)總成本審核明細(xì)表》）

2、可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積（1）住宅可售面積單位工程成本=住宅總成本÷可售面積=（2）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)可售面積單位工程成本=商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總成本÷可售面 積=（3）地下室可售面積單位工程成本=地下室總成本÷可售面積=（4）車庫可售面積單位工程成本=車庫總成本÷可售面積=（5）其他開發(fā)產(chǎn)品可售面積單位工程成本=其他開發(fā)產(chǎn)品總成本 ÷可售面積=

3、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積 / 24

單位工程成本

（1）已銷住宅的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的住宅面積×單位工程成本 =（2）已銷商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積×單位 工程成本=（3）已銷地下室的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的地下室面積×單位工程 成本=（4）已銷車庫的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的車庫面積×單位工程成本 =（5）已銷其他開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的其他開發(fā)產(chǎn)品 面積×單位工程成本= 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本合計(jì)=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=

（三）實(shí)際銷售收入毛利額的審核

實(shí)際銷售收入毛利額=實(shí)際銷售收入-已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=（詳見附件四《××開發(fā)產(chǎn)品（××期）房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計(jì) 稅成本及毛利額差異審核表》）

六、審核結(jié)果

（披露：開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品對應(yīng)的預(yù)售收入毛利額及其調(diào)整情 況；開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額差 異計(jì)算及其調(diào)整情況）

實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額（已申報(bào)調(diào)整的毛利額）/ 24

之間差異=實(shí)際銷售收入毛利額-預(yù)售收入毛利額（已申報(bào)調(diào)整的毛利 額）= 上述差異包括：（1）（2）… 合計(jì)：

七、其它需要披露的事項(xiàng)（對無法作出審核意見的必須作出說明）/ 24

附件 2：

××開發(fā)項(xiàng)目××××銷售收入審核明細(xì)表

開發(fā)產(chǎn)品種類： ： 序 開發(fā)產(chǎn)品名稱 面積 銷售合同編 銷售方 合同金額 實(shí)際收 賬面列示 其中：從預(yù)收帳款 審核確認(rèn) 號 號 式 款金額 銷售收入 結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入 銷售收入（平方米）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 合計(jì)

注：開發(fā)產(chǎn)品種類按照住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、地下室、車庫和其他開發(fā)產(chǎn)品分類填報(bào)，差異原因可另附說明。

金額單位：元 差異原因說明 / 24

附件

××項(xiàng)目開發(fā)總成本審核明細(xì)表

合計(jì)

審核確認(rèn) 開發(fā)產(chǎn)品 總成本

金額單位：元 差異原因說明 開發(fā)產(chǎn)品種類 開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)產(chǎn)品 賬面列示開發(fā)產(chǎn)品總成本

數(shù)量 可售面積 土地征用 前期 建筑安裝基礎(chǔ)設(shè)施公共配套開發(fā)間接

(平方米)及拆遷 工程費(fèi) 工程費(fèi) 建設(shè)費(fèi) 設(shè)施費(fèi) 費(fèi)用

補(bǔ)償費(fèi) 合計(jì) 住宅 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 地下室 車庫 其他開發(fā)產(chǎn)品

注：差異原因可另附說明。/ 24

附件 4之一

房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計(jì)稅成本及毛利額差異審核表

（一）完工開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）名稱： 納稅人名稱 開發(fā)項(xiàng)目名稱 開發(fā)項(xiàng)目地點(diǎn) 開發(fā)項(xiàng)目用途 開發(fā)項(xiàng)目占地面積 開 發(fā) 成 本 項(xiàng) 目

審定金額

已完工開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)會計(jì)成本（請?zhí)畈町悓徍吮矶?/p>

其中：計(jì)入完工開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本的應(yīng)付和預(yù)提費(fèi)用（請?zhí)畈町悓?核表二及附件五預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表）

完工開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)會計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額（請?zhí)畈?異審核表二）

完工開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)計(jì)稅成本（4＝1-3）（請?zhí)畈町悓徍吮矶?shí) 際 銷 售 毛 利 額 的 計(jì) 算 總可售面積（平方米）

可售面積單位計(jì)稅成本（6＝4/5）累計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積（平方米）其 中 累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積（平方米）本年已實(shí)現(xiàn)銷售的的可售面積（平方米）本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積（平方米）累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 本年已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入

本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售已完工銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入

累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（16＝6×8）本年已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（17＝6×9）

本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（18＝6×10）累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額（20＝12-16）

本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額（22＝14-18）

金額單位：元至角分

聯(lián)系電話 聯(lián)系人

開發(fā)時(shí)間 完工時(shí)間

開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積

行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 累計(jì)已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 其 中

累計(jì)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本（15＝6×7）其 中

累計(jì)已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額（19＝11-15）其

本年已銷開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額（21＝13-17）中

累計(jì)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入

其中：本年銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入

預(yù)計(jì) 計(jì)稅毛利率（％）25 毛利

累計(jì)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(申報(bào)調(diào)增）（注：毛利率不變情況下 26＝23×25，下同）額的 本年開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(申報(bào)調(diào)增）（27=24×25）27 計(jì)算 其 累計(jì)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額（已結(jié)轉(zhuǎn)申報(bào)調(diào)減）（28=12×25）

中 本年開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額（已結(jié)轉(zhuǎn)申報(bào)調(diào)減）（29=14×25）累計(jì)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異（30＝20-28）

本年預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異（25＝22-29）31 / 24

區(qū)分不同的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）分別填列此表。

開發(fā)產(chǎn)品完工后再銷售的開發(fā)產(chǎn)品、代建工程項(xiàng)目和配套設(shè)施不填此表，本表的毛利額計(jì)算 的金額類項(xiàng)目如沒有標(biāo)明本年的，均為發(fā)生至本年的累計(jì)數(shù)

1、“完工開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)名稱”：填寫開發(fā)企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品(包括視同完工的 開發(fā)產(chǎn)品)的名稱。

2、“納稅人名稱”：填寫稅務(wù)登記證所載納稅人的全稱。

3、“開發(fā)項(xiàng)目名稱”：填寫完工開發(fā)產(chǎn)品·所在開發(fā)項(xiàng)目的名稱。

4、“開發(fā)時(shí)間”：填寫本項(xiàng)目開發(fā)開始時(shí)間。

5、“完工時(shí)間”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工或視同完工的時(shí)間。開發(fā)成本項(xiàng)目

1、第1行“累計(jì)已完工開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本”：填寫已完工開發(fā)產(chǎn)品或核算的成本對象發(fā) 生的會計(jì)成本，不含應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的成本費(fèi)用。

2，第2行“其中：計(jì)入完工開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本的應(yīng)付和預(yù)提費(fèi)用”：填寫計(jì)入完工開發(fā) 產(chǎn)品會計(jì)成本的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用和預(yù)提費(fèi)用。

3、第3行“完工開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)會計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額”：填寫開發(fā) 企業(yè)按照財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)定核算的完工開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與稅法允許企業(yè)所得稅稅前扣除規(guī)定不 一致而進(jìn)行納稅調(diào)整的金額。

4，第4行“完工開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)計(jì)稅成本”：填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的符合稅法規(guī)定允許企業(yè) 所得稅稅前扣除的成本費(fèi)用額。該行為第1行減第3行的余額。

實(shí)際毛利額的計(jì)算

1、第6行“可售面積單位計(jì)稅成本”：填寫可以對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品單位面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的 計(jì)稅成本。

2、第7行“累計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后累計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā) 產(chǎn)品面積。

3、第8行“其中：累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積（平方米）”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后 開發(fā)企業(yè)累計(jì)至本年將預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品面積。/ 24

4、第9行本年已實(shí)現(xiàn)銷售的的可售面積（平方米）：填寫本年已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品面 積。

5、第10行本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的可售面積（平方米）：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè) 本年將預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品面積。

6、第11行“累計(jì)已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí) 現(xiàn)的銷售收入的金額，包括未采用預(yù)售方式銷售完工開發(fā)產(chǎn)品而取得的收入和將預(yù)售收入轉(zhuǎn) 為銷售收入的金額。

7、第12行“累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工 后累計(jì)將預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入的金額，不含開發(fā)企業(yè)未采用預(yù)售方式銷售完工開發(fā)產(chǎn)品而 取得的收入，代建工程收入、出租開發(fā)產(chǎn)品收入等收入

8、第13行“本年已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后本內(nèi)開發(fā)企 業(yè)實(shí)現(xiàn)的銷售收入的金額，包括未采用預(yù)售方式銷售完工開發(fā)產(chǎn)品而取得的收入和將預(yù)售收 入轉(zhuǎn)為銷售收入的金額。

9、第14行“本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入”：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后 本內(nèi)開發(fā)企業(yè)將預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入的金額，不含開發(fā)企業(yè)未采用預(yù)售方式銷售完工 開發(fā)產(chǎn)品而取得的收入，代建工程收入、出租開發(fā)產(chǎn)品收入等收入。

10、第15行累計(jì)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本（15＝6×7）：填寫累計(jì)已銷售的已完工開 發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。

11、第16行“累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（16＝6×8）”：填寫開發(fā) 產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè)累計(jì)將預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的計(jì)稅成本。

12、第17行本年已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（17＝6×9）：填寫本已銷售的已完工開發(fā) 產(chǎn)品的計(jì)稅成本。

13、第18行本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（18＝6×10）：填寫開發(fā)產(chǎn) 品完工后開發(fā)企業(yè)本將預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的計(jì)稅成本。

14、第19行累計(jì)已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額（19＝11-15）：填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后累計(jì) 至本年開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額。

15、第20行其中：“累計(jì)從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額（20＝12-16）”： 填寫開發(fā)產(chǎn)品完工后開發(fā)企業(yè)累計(jì)由預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額。/ 24

16、第21行“本年已銷開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額（21＝13-17）”：填寫本年開發(fā)企業(yè)的開 發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額。

17、第22行“本年從預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的已銷開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額（22＝14-18）”：填 寫開發(fā)產(chǎn)品完工后本內(nèi)開發(fā)企業(yè)由預(yù)售轉(zhuǎn)為銷售的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額。

預(yù)售毛利額的計(jì)算

第23行“累計(jì)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入”：填寫開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段累計(jì)取得的與該項(xiàng) 完工開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)的收入。

第24行“其中：本年銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入”：填寫本開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段取得 的與該項(xiàng)完工開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)的收入。

實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異

1、第25行“計(jì)稅毛利率”：經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率按3％填 寫，除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目以外的開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率2012年以前城區(qū)按 15％填寫，鎮(zhèn)區(qū)按10%填寫，2012年后國稅主管企業(yè)均按15％填寫，地稅主管企業(yè)仍按原率 不變。

2、第26行“累計(jì)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(申報(bào)調(diào)增）”：填寫預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入應(yīng)納稅所

得額的累計(jì)申報(bào)調(diào)整增加額。毛利率不變情況下一般 26＝23×25，下同，如不等請附加說明。

3、第27行“本年開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額(申報(bào)調(diào)增）（27=24×25）”：填寫預(yù)計(jì)毛利額計(jì) 入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的申報(bào)調(diào)整增加額。一般 27=24×25，如不等請附加說明。

4、第28行“累計(jì)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額（已結(jié)轉(zhuǎn)申報(bào)調(diào)減）（28=12×25）”： 28行==12 行×25行

5、第29行“本年開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額（已結(jié)轉(zhuǎn)申報(bào)調(diào)減）（29=14×25）”： 29行=14 行×25行

6、第30行“累計(jì)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異（30＝20-28）”：填 寫開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其預(yù)計(jì)毛利額之間的差額。實(shí)際毛利額大于預(yù)計(jì)毛利 額時(shí)以正數(shù)填寫，實(shí)際毛利額小于預(yù)計(jì)毛利額時(shí)以負(fù)數(shù)填寫。

7、第31行“本年預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差異（25＝22-29）”：填 寫本內(nèi)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其預(yù)計(jì)毛利額之間的差額。實(shí)際毛利額大于 預(yù)計(jì)毛利額時(shí)以正數(shù)填寫，實(shí)際毛利額小于預(yù)計(jì)毛利額時(shí)以負(fù)數(shù)填寫。/ 24

附件 4之二

房地產(chǎn)企業(yè)完工產(chǎn)品成本、計(jì)稅成本及毛利額差異審核表

（二）金額單位：元 完工開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）名稱：

項(xiàng)目

（如下列項(xiàng)目是分?jǐn)傓D(zhuǎn)入的，請?zhí)?行 次 寫附件四之三及之四成本分?jǐn)偯?細(xì)表, 預(yù)提費(fèi)用填寫附表五預(yù)提費(fèi)

用明細(xì)表）完工開發(fā)產(chǎn)品成本合計(jì)(1=2+3+4+5+6+7+8)

一、土地征用及拆遷費(fèi)（填附件四 2 之三及之四）

（1）土地買價(jià)或出讓金（2）市政配套費(fèi)

其（3）耕地占用稅、契稅 中（4）土地使用費(fèi)、閑置費(fèi)

（5）拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷 支出

（6）其他

二、前期工程費(fèi)（填附件四之三及 3 之四）

（1）水文地質(zhì)勘測

（2）報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)（3）臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 其 中（4）三通一平費(fèi)（5）其他

以上項(xiàng)目其中：預(yù)提費(fèi)用（填寫附 表五預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表）

三、建筑安裝工程費(fèi)（填附件四之 4 三及之四）

其其中：預(yù)提費(fèi)用（填寫附表五預(yù)提 中

完工開發(fā)產(chǎn)品 會計(jì)成本（1）

會計(jì)成本中稅法規(guī)

經(jīng)審定完工開發(fā)產(chǎn)品

定不允許稅前扣除

計(jì)稅成本 的金額

（3）=（1）-(2)

（2）/ 24

費(fèi)用明細(xì)表）（1）土建工程費(fèi) ①基礎(chǔ)工程費(fèi) ②主體工程費(fèi)

人工費(fèi)

其 材料費(fèi)

中 其中：委托方供（甲供）材料費(fèi)

其他（2）安裝工程費(fèi)（3）裝修工程費(fèi)

四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（填附件四之 5 三及之四）（1）道路工程費(fèi)

（2）燃?xì)?、供暖、通訊、電視、工程費(fèi)

（3）給排水、供電、照明工程費(fèi)（4）綠化、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)（5）其他

以上項(xiàng)目其中：預(yù)提費(fèi)用（填寫附 表五預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表）

五、公共配套設(shè)施費(fèi)（填附件四之 6 三及之四）

其中：預(yù)提費(fèi)用（填寫附表五預(yù)提 / 24 其 中

費(fèi)用明細(xì)表）

六、開發(fā)間接費(fèi)（填附件四之三及 7 之四）

（1）工資及福利費(fèi)（2）折舊費(fèi)（3）修理費(fèi)（4）辦公費(fèi)（5）水電費(fèi)

（6）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)（7）工程管理費(fèi) 其

（8）利息支出費(fèi) 中

（9）周轉(zhuǎn)房攤銷

（10）項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)（11）其他

以上項(xiàng)目其中：預(yù)提費(fèi)用（填寫附 表五預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表）8

七、其他開發(fā)費(fèi)用

計(jì)入完工開發(fā)產(chǎn)品成本的其它預(yù) 提（應(yīng)付）費(fèi)用費(fèi)用項(xiàng)目（填寫附 其 表五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明 中

細(xì)表）

??

本表填寫完工開發(fā)產(chǎn)品成本的具體構(gòu)成項(xiàng)目。根據(jù)開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用等會計(jì)明細(xì) 科目填列本表的“完工開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本”項(xiàng)，再根據(jù)稅法的規(guī)定對完工開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本 進(jìn)行納稅調(diào)整，計(jì)算出完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本

“完工開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)名稱”：填寫開發(fā)企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品(包括視同完工的開 發(fā)產(chǎn)品)的名稱。

各行填寫說明

1、第 2行“土地征用及拆遷費(fèi)”：填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng) 力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。

2、第3行“前期工程費(fèi)”：填寫開發(fā)企業(yè)發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)．6可行性研究、水文，地質(zhì)、勘察、測繪，“三通一平”(通水、通電、通路、清理平整建設(shè)場地)等支出。

3，第 4行“建筑安裝工程費(fèi)”：填寫開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工 程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4、第 5行“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”：填寫開發(fā)企業(yè)開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路，供水、供電、供氣、排 / 24

污，排洪，通訊、照明，環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、第 6行“公共配套設(shè)施費(fèi)”：填寫包括開發(fā)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套 設(shè)施而發(fā)生的支出，包括：

(1)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃，在開發(fā)項(xiàng)目以外為開發(fā)項(xiàng)目的居民服務(wù)的給排水，供電，供氣的 增容、增壓，交通道路；

(2)開發(fā)小區(qū)內(nèi)不可能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性公共配套設(shè)施，如居委會，派出所、幼托、消 防．鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；

(3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)有可能有償轉(zhuǎn)讓的營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行，郵局以及非營業(yè) 性公共配套設(shè)施中的中小學(xué)，文化站、醫(yī)院等。

6、第 7行“開發(fā)問接費(fèi)用”：填寫開發(fā)企業(yè)直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工 資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)，辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷等。其中，工資和職工福利費(fèi)的會計(jì)成本納稅調(diào)整額不在第二列“會計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除 的金額”中填報(bào)，在《納稅調(diào)整明細(xì)表》（附表三）22-23行中進(jìn)行填報(bào)。

7、第 8行“其他開發(fā)費(fèi)用”：填寫開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的 除以上各項(xiàng)之外的支出。如企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前所發(fā)生的 利息等借款費(fèi)用，以及其他難以歸入以上各個(gè)項(xiàng)目的開支等，不包括應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的各類 費(fèi)用。其中利息支出的會計(jì)成本納稅調(diào)整額不在第二列“會計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣 除的金額”中填報(bào)，在《納稅調(diào)整明細(xì)表》（附表三）29行中進(jìn)行填報(bào)。

各列填寫說明

1、第 1列“完工開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本”：填寫已完工開發(fā)產(chǎn)品或核算的成本對象發(fā)生的會 計(jì)成本，不含應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的成本費(fèi)用。

2、第 2 列“會計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除的金額”：填寫開發(fā)企業(yè)按照財(cái)務(wù)會 計(jì)規(guī)定核算的完工開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與稅法允許企業(yè)所得稅稅前扣除規(guī)定不一致而進(jìn)行納稅 調(diào)整的金額。

3，第 3列“經(jīng)審定完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本”：填寫經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審核后確定的發(fā)生的符合 稅法規(guī)定允許企業(yè)所得稅稅前扣除的成本費(fèi)用額。

附件 4之三 / 24

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表(1)

（項(xiàng)目各期之間）

納稅所屬：

納稅人名稱（公章）本年共同（間接）成本歸集起

始日

本年共同（間接）成本發(fā)生總

額 項(xiàng)目

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）土地買價(jià)或出讓金（2）市政配套費(fèi)

（3）耕地占用稅、契稅（4）土地使用費(fèi)、閑置費(fèi)（5）拆遷補(bǔ)償支出、安置及 動(dòng)遷支出（6）其他 2.前期工程費(fèi)

（1）水文地質(zhì)勘測

（2）報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)（3）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)（4）三通一平費(fèi)（5）其他

3.建筑安裝工程費(fèi) 其中：預(yù)提費(fèi)用（1）土建工程費(fèi)（2）安裝工程費(fèi)（3）裝修工程費(fèi) 4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

本項(xiàng)目共分幾期

成本項(xiàng)目

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)

2、公共配套設(shè)施 3.借款費(fèi)用

4、其他成本費(fèi)用

-合計(jì)

納稅人識別碼 本年共同（間接）成本歸

集截止日

金額

項(xiàng)目

（1）道路工程費(fèi)

（2）燃?xì)?、供暖、通訊、電視、工程費(fèi)

（3）給排水、供電、照 明工程費(fèi)

（4）綠化、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)（5）其他 5.公共配套設(shè)施費(fèi) 其中：預(yù)提費(fèi)用 6.開發(fā)間接費(fèi)用（1）工資及福利費(fèi)（2）折舊費(fèi)（3）修理費(fèi)（4）辦公費(fèi)（5）水電費(fèi)

（6）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)（7）工程管理費(fèi)（8）利息支出費(fèi)（9）周轉(zhuǎn)房攤銷

金額

（10）項(xiàng)目營銷設(shè)施建 造費(fèi)

（11）其他

共同（間接）成本在不同期分?jǐn)偧凹{稅調(diào)整明細(xì)

()期 面積:()期 面積 每一期占地面積

計(jì)算分?jǐn)偙?一期： 二期： 總金 分?jǐn)?/p>

例 分?jǐn)偙?分?jǐn)偨?納稅調(diào)整 分?jǐn)偙?分?jǐn)偨?納稅調(diào)整金額 額 方法 的分母金額

例 額 金額 例 額

1、本表為本年發(fā)生的共同（間接）成本需要在項(xiàng)目各期進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)填報(bào) / 24

附件 4之四 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同（間接）成本分?jǐn)偯骷?xì)表(2)（各個(gè)成本對象間）納稅所屬：

納稅人名稱（公章）

本年本期共同（間接）成本歸

集起始日

由（1）表轉(zhuǎn)入應(yīng)本期分?jǐn)偟慕?/p>

額 項(xiàng)目

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）土地買價(jià)或出讓金（2）市政配套費(fèi)（3）耕地占用稅、契稅（4）土地使用費(fèi)、閑置費(fèi)

（5）拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng) 遷支出（6）其他 2.前期工程費(fèi)

（1）水文地質(zhì)勘測

（2）報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)（3）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)（4）三通一平費(fèi)（5）其他

3.建筑安裝工程費(fèi) 其中：預(yù)提費(fèi)用（1）土建工程費(fèi)（2）安裝工程費(fèi)（3）裝修工程費(fèi)

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

本期發(fā)生的共同（間接）成本

金額

由（1）表轉(zhuǎn)入應(yīng)本期分?jǐn)偟慕?/p>

額

本期共同（間接）成本需要分

攤的金額

成本項(xiàng)目

納稅人識別碼 本年本期共同（間 接）成本歸集截止日 本項(xiàng)目為()期

金額

項(xiàng)目

（1）道路工程費(fèi)（2）燃?xì)?、供暖、通訊、電視、工程費(fèi)（3）給排水、供電、照明工程費(fèi)

（4）綠化、環(huán)衛(wèi)工 程費(fèi)

（5）其他 5.公共配套設(shè)施費(fèi) 其中：預(yù)提費(fèi)用 6.開發(fā)間接費(fèi)用（1）工資及福利費(fèi)（2）折舊費(fèi)（3）修理費(fèi)（4）辦公費(fèi)（5）水電費(fèi)

（6）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)（7）工程管理費(fèi)（8）利息支出費(fèi)（9）周轉(zhuǎn)房攤銷（10）項(xiàng)目營銷設(shè)施 建造費(fèi)

（11）其他

金額

共同（間接）成本在不同成本對象中分?jǐn)偧凹{稅調(diào)整明細(xì)

計(jì)算分 成本對 成本對

總金 分?jǐn)?攤比例 象一： 象二：

額 方法 的分母 分?jǐn)偙?分?jǐn)偨?納稅調(diào)整 分?jǐn)偙?分?jǐn)偨?/p>

金額 例 額 金額 例 額

納稅調(diào)

整金額

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、公共配套設(shè)施 3.借款費(fèi)用

4、其他成本費(fèi)用

-合計(jì)

本表為本年發(fā)生的共同（間接）成本需要在各個(gè)成本對象間進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)填報(bào)。/ 24

附件五：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表

一、出包工程

出包 工程 項(xiàng)目 承包單位名 稱 承包單 位主管 稅務(wù)機(jī) 關(guān) 出包 合同 號

出包 項(xiàng)目 開工 日期

出包 項(xiàng)目 完工 日期

合同 金額

已開 票金 額

發(fā)票號 碼

預(yù)提 金額

預(yù)提費(fèi) 用占合 同總額 比例

本 稅前扣 除金額

公共配 套設(shè)施 名稱 開工 時(shí)間（預(yù) 計(jì)）完工時(shí) 間（預(yù) 計(jì)）預(yù)算 造價(jià) 預(yù)提 金額

二、公共配套設(shè)施 本 稅前扣 除金額

具體項(xiàng) 目 政府 收費(fèi) 相關(guān) 文件 名及 文件 號 收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn) 收費(fèi) 金額 預(yù)提 金額

三、政府收費(fèi) 本 稅前扣 除金額

四、其他預(yù)提費(fèi)用

具體項(xiàng) 目 預(yù)提 金額 本年 度納稅 調(diào)整金 額 備注

1、出包工程按出包合同明細(xì)填列，并附出包工程合同。

2、公共配套設(shè)施按項(xiàng)目明細(xì)填列，并附送公共配套設(shè)施承諾建造且不可撤銷的相關(guān)資料,公 共配套設(shè)施是指非營利且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的會所、物 業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所。

3、政府收費(fèi)按具體收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì)填列。/ 24

附件六：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對象表 納稅人

開發(fā)項(xiàng)目名稱

識別碼

過渡性成本 成本對象(預(yù)計(jì))開工時(shí) 對象 確定時(shí)間 間

共分 期

本實(shí)際開工為第

期

公共配套設(shè)施預(yù)算

造價(jià)

第（）期成本對象一

成本對象名 稱（具體棟 號）成本對象名 稱（具體棟 號）成本對象名 稱（具體棟 號）

成本項(xiàng)目 土地

共同成本和 不能分清負(fù) 擔(dān)對象的間 接成本具體 分配方法 公共配套設(shè) 施 借款費(fèi)用 其他成本項(xiàng) 目 開工時(shí)間

設(shè)計(jì)占地面

積

第（）期成本對象二

開工時(shí) 間

設(shè)計(jì)占地面

積

第（）期成本對象三

開工時(shí) 間

分?jǐn)偡椒?/p>

設(shè)計(jì)占地面

積

設(shè)計(jì)建筑面積 設(shè)計(jì)建筑面積 設(shè)計(jì)建筑面積

萬元 納稅人名稱（公 章）

成本對象的確 定原則 具體分期 規(guī)劃需要建設(shè) 的公共配套項(xiàng) 目

相關(guān)內(nèi)容 備注

占地面積法□土地整體預(yù)算□其他方法 開發(fā)用地總面積： □ 開發(fā)用地整體預(yù)算： 建筑面積法□其他方法□

直接成本法□預(yù)算造價(jià)□其他方法□

開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積： 預(yù)算造價(jià)：

1、本表填寫納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目開工之前按國稅發(fā)[2009]31 號文件規(guī)定確定的成本對象情 況。

2、成本對象的確定原則是指：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。企業(yè)可選擇一個(gè)或一個(gè)以上原則。

3、成本對象一、二、三行次可根據(jù)本企業(yè)成本對象的數(shù)量自行增加相應(yīng)行次。

4、對土地的分?jǐn)偛徊捎谜嫉孛娣e法的,在備注欄應(yīng)說明采用的具體方法、原因；對公共配套 設(shè)施、借款費(fèi)用等采用其他方法的，在備注欄應(yīng)說明采用的具體方法、原因；對其他成本項(xiàng) 目應(yīng)填寫分?jǐn)偟木唧w方法、原因。/ 24

第三篇：企業(yè)所得稅鑒證報(bào)告

審字（2011）第034號

企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)鑒證報(bào)告

有限責(zé)任公司：

我們接受委托，對貴公司2010的企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴公司的責(zé)任是，對所提供的會計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及其有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》及其有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，按照《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）》的要求，實(shí)施了包括抽查會計(jì)記錄等我們認(rèn)為必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

一、企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況

（一）貴公司設(shè)置了與所得稅有關(guān)的內(nèi)部控制制度，并在有效執(zhí)行。

貴公司建立了會計(jì)核算制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)管理制度、現(xiàn)金管理制度、支票管理制度等企業(yè)內(nèi)部控制制度，經(jīng)過對貴公司財(cái)務(wù)核算原則和方法以及內(nèi)部管理的了解和審核，認(rèn)為該公司的財(cái)務(wù)核算及內(nèi)控有效。

（二）與所得稅有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)是相關(guān)的和可靠的。

貴公司按《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》及有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)制度的規(guī)定編制的會計(jì)報(bào)表，準(zhǔn)確地反映了貴公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果，在收入核算方面能及時(shí)提供向客戶收取收入的發(fā)票，能與會計(jì)核算的收入相互核對，在支出核算方面能提供有效、合法的原始憑證，能準(zhǔn)確地核算成本費(fèi)用。

貴公司匯算清繳納稅申報(bào)所依據(jù)的相關(guān)文件包括：

所得稅申報(bào)依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》及其有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

（三）我們己對貴公司提供的會計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行了審核、驗(yàn)證和計(jì)算，并運(yùn)用了職業(yè)推斷。我們相信，我們獲取的審核證據(jù)是充分、適當(dāng)?shù)?，為發(fā)表鑒證結(jié)論提供了基礎(chǔ)。

二、鑒證結(jié)論

經(jīng)對貴公司2010企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)進(jìn)行審核，我們確認(rèn)：

1、收入總額：232,612,478.52元；

其中銷售（營業(yè)）收入：226,340,399.76元；

2、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：212,913,568.11元；

其中銷售（營業(yè)）成本：207,516,981.42元；

3、納稅調(diào)整前所得額：19,698,910.41元；

4、納稅調(diào)整增加額： 元；

5、納稅調(diào)整減少額： 元；

6、納稅調(diào)整后所得額： 元；

7、應(yīng)納稅所得額： 元；

8、適用稅率：25%

9、應(yīng)納所得稅額： 元；

10、應(yīng)減免所得稅額：0元；

11、己預(yù)繳的所得稅額： 元；

12、本期應(yīng)補(bǔ)所得稅額：1,228,860.44元；

具體納稅調(diào)整項(xiàng)目及審核事項(xiàng)的說明詳見附件。

稅務(wù)師事務(wù)所

中國注冊稅務(wù)師：

中國注冊稅務(wù)師：

湖南

二0一一年四月二十三日

報(bào)告附件1：

鑒證報(bào)告說明

一、企業(yè)基本情況

有限責(zé)任公司由 股東出資組建的有限責(zé)任公司。注冊號：，注冊資本：人民幣叁仟肆佰壹拾肆萬玖仟叁佰伍拾柒元整，實(shí)收資本：人民幣叁仟肆佰壹拾肆萬玖仟叁佰伍拾柒元元整；法定代表人：，稅務(wù)登記證號：

，注冊地址： 經(jīng)營范圍：

二、主要會計(jì)政策和稅收政策

1、公司執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則、《企業(yè)會計(jì)制度》及有關(guān)規(guī)定

2、公司會計(jì)自公歷1月1日起至12月31日止

3、公司會計(jì)核算方法：

以人民幣為記帳本位幣。

以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記帳原則，以歷史成本為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)。

固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為使用期限在一年以上的房屋、機(jī)械設(shè)備、電子設(shè)備及其他與經(jīng)營相關(guān)的設(shè)備、器具和工具以及不屬于經(jīng)營的，且單位價(jià)值在2000元以上并且使用期限超過兩年的實(shí)物資產(chǎn)。

各類固定資產(chǎn)按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)。

折舊方法采用平均年限法。

存貨采用實(shí)際成本進(jìn)行存貨日常核算，采用加權(quán)平均法確定發(fā)出存貨的實(shí)際成本。包裝物、低值易耗品采用一次攤銷法進(jìn)行攤銷。

對存貨實(shí)行永續(xù)盤存制。

產(chǎn)品或服務(wù)己經(jīng)提供給對方，且相關(guān)的收入已經(jīng)收訖或取得了收款憑證，并且與相關(guān)的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、稅項(xiàng)

（1）主要稅種及稅率：

增值稅：稅率17%；所得稅：稅率 25%。其他稅金按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（2）所得稅的會計(jì)處理方法：

公司所得稅的會計(jì)處理采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算。

三、實(shí)際應(yīng)納所得稅額審核情況

經(jīng)審核，貴公司本企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額在會計(jì)利潤的基礎(chǔ)上應(yīng)作以下調(diào)整：

（一）調(diào)增事項(xiàng)

1、收入項(xiàng)目

未發(fā)生調(diào)整事項(xiàng)。

2、稅前扣除項(xiàng)目

（1）、超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目：業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)為291,006.78元），實(shí)際列支485,011.30元，納稅調(diào)整增加額194,004.52元。

（2）、不允許扣除的項(xiàng)目：

（1）（2）兩項(xiàng)合計(jì)納稅調(diào)整增加額為286,056.07元

3、影響應(yīng)納稅所得額的相關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)目

未發(fā)生調(diào)整事項(xiàng)

以上1、2、3三項(xiàng)合計(jì)審核調(diào)增數(shù)286,056.07元

（二）調(diào)減事項(xiàng)

1、收入及免稅所得項(xiàng)目

未發(fā)生調(diào)整事項(xiàng)。

2、稅前扣除項(xiàng)目

3、影響應(yīng)納稅所得額的相關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)目

未發(fā)生調(diào)整事項(xiàng)。

以上1、2、3三項(xiàng)合計(jì)審核調(diào)減數(shù)為 元。

（三）彌補(bǔ)以前虧損：本年可彌補(bǔ)以前虧損為0元。

（四）經(jīng)調(diào)整后，貴公司本應(yīng)納稅所得額為：

調(diào)整后應(yīng)納稅所得額=會計(jì)利潤+審核調(diào)增數(shù)-審核調(diào)減數(shù)-彌補(bǔ)以前虧損= 元

（五）貴公司本應(yīng)納企業(yè)所得稅：

應(yīng)納企業(yè)所得稅額= 元；

（六）應(yīng)減免的企業(yè)所得稅額：0元；

（七）、己預(yù)繳的所得稅額： 元；

（八）本期應(yīng)補(bǔ)所得稅額： 元。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工項(xiàng)目的稅務(wù)鑒證報(bào)告內(nèi)容,格式

附件三

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工項(xiàng)目的稅務(wù)鑒證報(bào)告內(nèi)容、格式

關(guān)于××房地產(chǎn)公司××項(xiàng)目的稅務(wù)鑒證報(bào)告

××稅審字（200）第號

××××公司：

我們接受貴公司的委托［約定書編號：×××]，對貴公司提供的開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況進(jìn)行審查。貴公司對所提供的會計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對相關(guān)報(bào)表、賬冊、憑證及其他有關(guān)納稅資料進(jìn)行審核、調(diào)整。我們的審核是按照《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》、《注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則（試行）》和《稅務(wù)代理業(yè)務(wù)規(guī)程（試行）》、《稅務(wù)代理從業(yè)人員守則（試行）》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006］31號）及××市國家稅務(wù)局、××市地方稅務(wù)局的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行的。在審核過程中，我們結(jié)合貴公司的實(shí)際情況，實(shí)施了包括抽查會計(jì)記錄等必要的審核程序。具體審核結(jié)果如下：

一、公司及項(xiàng)目基本情況

__________公司成立于____年____月，是（外商投資企業(yè)、有限責(zé)任公司等）注冊資本_____元，主要經(jīng)營范圍：____________________________.取得了國稅登記

證號，地稅登記證：號，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照：號。

貴公司開發(fā)的項(xiàng)目位于，占地面積平方米，開發(fā)用途為，于 年月日開始進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，于年月日完工，于年月日開始預(yù)售，預(yù)售證的號碼為：。該項(xiàng)目為（否）經(jīng)濟(jì)適用房。

貴公司的銷售收入、銷售成本確認(rèn)的會計(jì)政策為：，本會計(jì)政策沒發(fā)生變化。（如有，則列名前后變化的差異及其影響）

二、申報(bào)預(yù)繳情況

××項(xiàng)目自年月日開始對外發(fā)售，至年月共取得預(yù)收樓款元，其中有元已按%的利潤率（扣減期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加元）計(jì)算利潤元并入應(yīng)納稅所得額進(jìn)行申報(bào)（至年月日已申報(bào)調(diào)整毛利額元）。

三、實(shí)際銷售收入毛利額的審核鑒定情況

1、實(shí)際銷售收入的審核

××項(xiàng)目可銷售房產(chǎn)平方米，已簽訂合同銷售房

產(chǎn)平方米，合同總價(jià)元，賬面列示收入為元，經(jīng)審核按規(guī)定應(yīng)確認(rèn)銷售收入元，差異為元。已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積平方米。附表《××項(xiàng)目銷售收入明細(xì)表》

2、銷售成本審核

（1）成本對象總成本

貴公司賬面列示成本對象總成本元，經(jīng)審核成本對象總成本為元，差異為元。附表《××項(xiàng)目開發(fā)總成本明細(xì)表》

（2）可售面積單位工程成本

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積=

（3）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本=

3、實(shí)際銷售收入毛利額的審核

實(shí)際銷售收入毛利額=實(shí)際銷售收入-已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本

四、審核結(jié)果

實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額（已申報(bào)調(diào)整的毛利額）之間差異調(diào)整=實(shí)際銷售收入毛利額-預(yù)售收入毛利額（已申報(bào)調(diào)整的毛利額）=

上述差異包括：

（1）

（2）

…

合計(jì)：

（具體說明調(diào)整的事項(xiàng)及金額）

五、其他事項(xiàng)說明（對無法作出審核意見的必須作出說明）

六、鑒證報(bào)告的適用范圍：

本鑒證報(bào)告是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006]31號）第二、（三）點(diǎn)的要求出具的報(bào)告，僅供貴公司報(bào)主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)使用，不得作其他用途（如作為企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證報(bào)告）。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，本鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位或個(gè)人。

1.附表一：《××項(xiàng)目銷售收入明細(xì)表》

2.附表二：《××項(xiàng)目開發(fā)總成本明細(xì)表》

3.附該項(xiàng)目的預(yù)售許可證（復(fù)印件）

××市××稅務(wù)師事務(wù)所

中國注冊稅務(wù)師：

地址：中國××

電話：

二ＯＯ年月日

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工產(chǎn)品稅務(wù)鑒證所需提供資料清單

一、稅務(wù)鑒證所需法律性文件

1、公司于鑒證基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表

2、完工產(chǎn)品項(xiàng)目的立項(xiàng)申請

3、完工產(chǎn)品項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)

二、企業(yè)項(xiàng)目所需明細(xì)資料

A.綜合部分：

1、企業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)和負(fù)債的清查明細(xì)表（表格另附）

2、鑒證基準(zhǔn)日及前2年的會計(jì)報(bào)表

3、資產(chǎn)負(fù)債清查核實(shí)及調(diào)整的情況說明

4、關(guān)于企業(yè)項(xiàng)目清查申報(bào)表的聲明

5、水電容量和當(dāng)?shù)厮娫鋈葙M(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及文件

B.流動(dòng)資產(chǎn)部分：

1、鑒定基準(zhǔn)日的銀行存款余額對帳單

2、項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格清單及主要銷售合同

C.設(shè)備部分（具體資料可根據(jù)項(xiàng)目鑒定人員的要求準(zhǔn)備）：

1、重要設(shè)備的購置發(fā)票

2、重大工程項(xiàng)目及設(shè)備的安裝、購置的合同或協(xié)議

D.房地產(chǎn)部分：

1、征地通知書（含政府批文）（指行政劃撥用地）

2、土地出讓合同及市政配套費(fèi)協(xié)議書

3、付清地價(jià)證明及有關(guān)付款憑證

4、土地拆遷協(xié)議及有關(guān)付款憑證及回遷房的安置情況

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程建筑許可證（或開工許可證）、建筑施工合同及有關(guān)支付憑證

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)意見書

7、竣工驗(yàn)收報(bào)告及驗(yàn)收合格證

8、土地紅線圖及建筑物總平面圖

9、工程項(xiàng)目的（預(yù)）決算資料（自建房）

10、售房明細(xì)表

11、購房協(xié)議書

12、土地使用權(quán)證

13、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、協(xié)議等有關(guān)資料

14、協(xié)助提供當(dāng)?shù)氐墓こ填A(yù)算定額及費(fèi)用定額，或建筑工程造價(jià)指數(shù)等的資料

15、如為經(jīng)濟(jì)適用房，提供經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的政府批文

16、如為合作建房的，各方合作分成比例、面積數(shù)、分配部位的協(xié)議證明

E.其他：

1、鑒定人員的工作過程中要求補(bǔ)充的資料

第五篇：財(cái)產(chǎn)損失鑒證報(bào)告格式

財(cái)產(chǎn)損失鑒證報(bào)告格式

*****損失審核鑒證報(bào)告

鎮(zhèn)誠稅代字[ ]第 號

××××公司：

根據(jù)江蘇省國家稅務(wù)局、江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于依法支持注冊稅務(wù)師行業(yè)健康發(fā)展的通知》（蘇國稅發(fā)[2006]88號）的相關(guān)規(guī)定，我們接受委托，對貴公司申報(bào)的損失進(jìn)行經(jīng)濟(jì)鑒證。貴公司的責(zé)任是及時(shí)提供與該項(xiàng)鑒證相關(guān)的證據(jù)，并保證其真實(shí)、合法和完整，我們的責(zé)任是在實(shí)施審核鑒證工作的基礎(chǔ)上，對損失發(fā)表合法、公正的鑒證意見。

我們按照《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第13號）計(jì)劃和實(shí)施鑒證工作，以合理確認(rèn)損失金額。我們本著客觀、公正、獨(dú)立的原則，實(shí)施了包括赴工作現(xiàn)場進(jìn)行抽樣、驗(yàn)證調(diào)查，取得相關(guān)調(diào)查資料等我們認(rèn)為必要的鑒證程序。我們認(rèn)為這些必要的鑒證工作為下一步發(fā)表意見提供了合理的基礎(chǔ)?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

一、鑒證事項(xiàng)說明：(說明財(cái)產(chǎn)及其損失形成的時(shí)間、過程和原因)

二、收集的鑒證證據(jù)

例如：

1、財(cái)產(chǎn)損失扣除申報(bào)表

2、財(cái)產(chǎn)損失扣除說明

3、財(cái)產(chǎn)損失業(yè)務(wù)發(fā)生的原始記錄（憑證、賬簿復(fù)印件）

4、其他相關(guān)資料。

三、鑒證意見

根據(jù)收集的鑒證證據(jù)，我們通過職業(yè)推斷和客觀評判認(rèn)為，****損失事實(shí)上已經(jīng)發(fā)生，經(jīng)認(rèn)真核對與分析計(jì)算，本報(bào)告鑒證的企業(yè)所報(bào)稅前扣除的財(cái)產(chǎn)損失項(xiàng)目，已完成內(nèi)部申報(bào)和批準(zhǔn)程序，并已辦理了相應(yīng)的會計(jì)手續(xù)，未發(fā)現(xiàn)企業(yè)申報(bào)該項(xiàng)損失所對應(yīng)財(cái)產(chǎn)的帳、表、證、物不一致現(xiàn)象，未發(fā)現(xiàn)實(shí)物現(xiàn)存狀況及企業(yè)后續(xù)處理計(jì)劃不可行、不合理的情況。(發(fā)現(xiàn)不可行，不合理另起一行說明)損失的金額為*****元。

本鑒證意見書僅供貴單位 *****損失申報(bào)審批扣除該財(cái)產(chǎn)損失之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，本鑒證意見書的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。

附件：企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失鑒證明細(xì)表

鎮(zhèn)江誠信稅務(wù)師事務(wù)所地址：鎮(zhèn)江市經(jīng)折巷1號

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中國注冊稅務(wù)師：中國注冊稅務(wù)師：

日期：****年**月**日