第一篇：法制日報(bào)：解讀《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例征求意見稿》

法制日報(bào)

解讀《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例征求意見稿》

經(jīng)國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，國務(wù)院法制辦今天（28日）全文公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》，以征求社會各界意見。

一樁樁慘烈的中國式拆遷悲劇發(fā)生，令國有土地房屋征收補(bǔ)償立法備受全社會高度關(guān)注。從此次公布的征求意見稿中，人們可以看到，新條例的立法理念與設(shè)計(jì)思路，充分彰顯“維護(hù)‘公共利益’，保障被征收人的合法權(quán)益”的鮮明特色，并在公益維護(hù)與私權(quán)捍衛(wèi)的交叉碰撞之間，力求達(dá)到雙贏平衡。

亮點(diǎn)一

公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開

征求意見稿規(guī)定，為了“公共利益”的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實(shí)行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償?shù)模m用本條例。

明確這點(diǎn)，不僅意味著長期以來在拆遷活動中頻頻暴露的“官商合謀”將被封殺，而且宣告，將“公共利益”征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式，將徹底退出歷史舞臺。

我國2004年憲法修正案為保護(hù)公民個人合法的私有財(cái)產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進(jìn)行征收或者征用。

但什么是“公共利益”，如何界定？成為立法的一大難點(diǎn)。專家學(xué)者認(rèn)為不能過大，實(shí)務(wù)部門認(rèn)為不能過窄。有學(xué)者指明，“公共利益”的界定，直接關(guān)系到對公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度以及地方政府的強(qiáng)拆空間。

征求意見稿以列舉式的方式，明確“公共利益的需要”包括：國防設(shè)施建設(shè)；國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)；為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造；國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)以及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。

亮點(diǎn)二

政府是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體

征求意見稿規(guī)定，縣級以上地方人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

這就是說，實(shí)施公益性征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w只有一個，那就是政府。明確政府是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，是對現(xiàn)行操作的徹底顛覆。過去，制度設(shè)計(jì)的，就是政府躲在幕后，由拆遷人即開發(fā)商向政府申請拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實(shí)施拆遷。而成為拆遷主體的開發(fā)商，為了追求利潤，往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并且把拆遷負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房價里。由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈，不斷升級。

亮點(diǎn)三

政府征收房屋必須要兩次公告

征求意見稿第10條規(guī)定，縣級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60日。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時公告。

征求意見稿第14條規(guī)定，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定予以公告。公告應(yīng)當(dāng)載明房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時間和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

征求意見稿在征收程序中，突出強(qiáng)調(diào)了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)等。

亮點(diǎn)四

發(fā)生“公共利益”爭執(zhí)交司法判決

征求意見稿規(guī)定，被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。

這是一個新規(guī)定。突破只能對補(bǔ)償、安置可以提起復(fù)議或訴訟的局限。

征收者與被征收者在征收階段產(chǎn)生的爭議，通常因是否屬于“公共利益”而起。在這個問題上，過去政府既是運(yùn)動員也是裁判員，一手遮天，每每讓被征收人感到缺乏一個平等的說理平臺。

對征求意見稿的這一規(guī)定，北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋教授認(rèn)為：“這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)椤怖妗_實(shí)存在模糊地帶。從美國的經(jīng)驗(yàn)看，法院在同一件事情上也會有截然相反的判決。但非常重要的一點(diǎn)是，政府必須在法庭上接受被征收人關(guān)于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方?！?/p>

他表示，這是讓更多的民眾最終接受政府決定的機(jī)會，也是政府重新審視自己決定是否周全的機(jī)會。

亮點(diǎn)五

危舊房改造必須有90%以上人數(shù)同意

征求意見稿規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況及時公布。

征求意見稿還規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，補(bǔ)償方案在報(bào)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意；危舊房改造的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效。

打著危房房改造的旗號，一些地方政府與開發(fā)商聯(lián)手行強(qiáng)拆之實(shí)，踐踏被征收人的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。征求意見稿的規(guī)定，有可能將明顯放慢舊房改造步伐。

亮點(diǎn)六

征收補(bǔ)償額按市場評估價確定

征求意見稿規(guī)定，房屋貨幣補(bǔ)償額，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。

因補(bǔ)償談不攏，不知釀成了多少拆遷悲劇。

征求意見稿的這一規(guī)定，至少有兩大看點(diǎn)：一是明確評估價“不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格”；二是強(qiáng)調(diào)評估機(jī)構(gòu)的中立性?，F(xiàn)在，許多被征收人都認(rèn)為，評估機(jī)構(gòu)不中立，因?yàn)槎际钦畣畏街付ǖ?。征求意見稿改進(jìn)為“由被征收人以投票、抽簽等方式確定”，即被征收人說了算。

如果評估機(jī)構(gòu)或估價師出具虛假或者有重大差錯的估價報(bào)告的，還將面臨被警告、吊銷資質(zhì)、被追究刑事責(zé)任等制裁。這是征求意見稿在法律責(zé)任中的規(guī)定。亮點(diǎn)七

尊重被征收人補(bǔ)償方式多樣選擇

征求意見稿規(guī)定，補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。

因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的，被征收人享有回遷的權(quán)利。除征收租賃房屋外，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式。

提供靈活多樣的選擇，體現(xiàn)了對被征收人的尊重。

亮點(diǎn)八

野蠻暴力強(qiáng)制搬遷者可追刑責(zé)

征求意見稿規(guī)定，房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷。

2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對普陀巷9住戶8間門面房進(jìn)行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強(qiáng)行拽上汽車拖離現(xiàn)場。這一野蠻拆遷，最終釀成群體性事件。

根據(jù)征求意見稿，如果房屋征收部門及其委托實(shí)施征收補(bǔ)償與搬遷的單位違法上述規(guī)定，不僅造成的損失要賠償，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

亮點(diǎn)九

違法建筑不予補(bǔ)償并依法拆除

征求意見稿規(guī)定，對房屋征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償，并依法拆除；對未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

對違法建筑拆除是否補(bǔ)償問題，一直以來都存在補(bǔ)與不補(bǔ)的爭議。

補(bǔ)，是因?yàn)橐恍┻`法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單；不補(bǔ)，是因?yàn)槟菢訉κ胤ㄕ呙黠@不公平。

征求意見稿堅(jiān)持了“不予補(bǔ)償，并依法拆除”的立場。

亮點(diǎn)十

商業(yè)拆遷強(qiáng)調(diào)自愿公平政府不介入

征求意見稿在附則中規(guī)定，非因“公共利益”的需要實(shí)施的拆遷，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，由建設(shè)單位編制具體實(shí)施方案，報(bào)經(jīng)房屋征收部門批準(zhǔn)后，按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。建設(shè)單位、受委托實(shí)施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施拆遷。

區(qū)別于公益性搬遷，非“公共利益”的拆遷，是一種民事行為，是平等主體之間的一種交易，不存在地方政府介入問題，講究的是雙方協(xié)商。

根據(jù)征求意見稿，縣級以上地方人民政府對商業(yè)拆遷進(jìn)行監(jiān)督管理。(法制日報(bào)記者 李立)

相關(guān)立法進(jìn)程

中國城市房屋拆遷制度始于上個世紀(jì)90年代。

1991年6月1日，國務(wù)院發(fā)布我國第一部系統(tǒng)規(guī)范城市房屋拆遷行為的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，以配套當(dāng)時的《城市規(guī)劃法》。

1994年7月5日，我國出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，由此拉開了房地產(chǎn)市場化序幕，開發(fā)商成為中國城鄉(xiāng)建設(shè)的主力軍。就在當(dāng)年，中國開始推行分稅制改革，地方政府開始逐漸倚重土地財(cái)政。

2001年6月7日，國務(wù)院常務(wù)會議通過了對《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的修改，并于當(dāng)年7月1日起實(shí)施。修改后的條例，仍然沒有區(qū)分公益和商業(yè)拆遷，其運(yùn)作模式依然是建設(shè)單位向政府申請拆遷許可，獲批后實(shí)施拆遷，發(fā)生糾紛由政府裁決；被拆遷人拒絕拆遷的，實(shí)行強(qiáng)制拆遷。由于在拆遷問題上，地方政府既是拆遷許可者，又是爭議裁決者，無形中充當(dāng)了強(qiáng)拆的支持者，理論上為“官商合謀”提供了現(xiàn)實(shí)的便利，這逐漸發(fā)展成為拆遷矛盾的根源。

2007年3月16日，《物權(quán)法》出臺。該法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”

2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?/p>

2007年12月14日，在國務(wù)院第200次常務(wù)會議上，《國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例(草案)》是第一項(xiàng)議題。會議認(rèn)為，這個條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門廣泛聽取意見進(jìn)一步修改后，再次提請國務(wù)院常務(wù)會議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務(wù)院決定公布施行。

2008年以來，盡管我國遭受國際金融危機(jī)沖擊，但相關(guān)立法仍在進(jìn)行中，據(jù)介紹，國務(wù)院法制辦在近兩年時間里，配合建設(shè)部門，進(jìn)一步加強(qiáng)了理論研究，并到廣州、大連展開調(diào)研，與被拆遷人進(jìn)行座談。同時，國務(wù)院法制辦對拆遷條例修改中遇到的所有問題，進(jìn)行了全面梳理，對草案進(jìn)行了不斷修改完善。特別需要說明的是，在此期間，國務(wù)院法制辦還密切重視輿情收集，對征收、拆遷上發(fā)生的新問題、新動向，做到適時跟蹤、了解、分析，作為立法參考。

拆遷悲劇

成都：“自焚拆遷戶”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華社區(qū)的女企業(yè)主唐福珍往自己身上澆汽油，在自家房頂上引火自焚，目的就是阻止拆遷。但她的慘烈，并沒能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名親屬也因暴力抗法被刑事拘留。

青島：“自焚拆遷戶”張霞2009年10月28日，在遭遇第四次執(zhí)行強(qiáng)制拆遷時，張霞在自家門前，面對拆遷挖掘機(jī)，將汽油澆在了自己的身上。

張霞1998年買下180平米的土地，建了二層樓房開酒樓，有產(chǎn)權(quán)和土地使用證。2007年，該土地被當(dāng)?shù)卣u給開發(fā)商做小產(chǎn)權(quán)高層住宅。張霞拒絕了開發(fā)商提供近300平方米的小產(chǎn)權(quán)住宅進(jìn)行置換的補(bǔ)償協(xié)議。

重慶：蝸居桉樹索要拆遷補(bǔ)償2009年8月3日，因修建渝宜高速，重慶奉節(jié)六旬老人陳茂國在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因雙方在賠付金上相差22萬元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉樹“安營扎寨”，一住3個半月，抵制強(qiáng)拆。

貴州：13名熟睡住戶遭遇暴力拆遷2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對普陀巷9住戶8間門面房進(jìn)行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強(qiáng)行拽上汽車拖離現(xiàn)場。

這一行為隨后升級為群體性事件，拆遷戶用40余瓶液化氣罐堵路，造成近萬臺車輛滯留。

赤峰：“自焚拆遷戶”王娜2009年2月13日，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市紅山區(qū)法院對哈達(dá)街中段路北民航家屬樓石國清家強(qiáng)制執(zhí)行拆遷，石的女兒王娜情緒十分激動，在屋里把汽油點(diǎn)燃，造成大面積燒傷。最終事情以雙方協(xié)商解決告終。

本溪：拒絕拆遷張劍致一強(qiáng)拆者死亡因無法就補(bǔ)償安置方案達(dá)成一致，拒絕拆遷的遼寧本溪男子張劍在房地產(chǎn)公司拆遷人員強(qiáng)行入屋后，拔出了水果刀，致一強(qiáng)拆者當(dāng)場死亡。隨后，張劍的房子迅速被夷為平地，蓋起了名為“山水人家”的豪華別墅群。

第二篇：國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例征求意見稿

為了進(jìn)一步提高法規(guī)審查工作質(zhì)量，現(xiàn)將《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》（以下簡稱征求意見稿）全文公布，征求社會各界意見，并對有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、征求意見稿的主要內(nèi)容

2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?2007年8月30日，十屆全國人大常委會第二十九次會議審議并通過了《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，授權(quán)國務(wù)院就征收國有土地上單位、個人的房屋與拆遷補(bǔ)償制定行政法規(guī)。據(jù)此，我們會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在多次征求各方面意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)反復(fù)研究、修改，形成了征求意見稿。征求意見稿的主要內(nèi)容包括：

（一）關(guān)于適用范圍。

依照《物權(quán)法》的規(guī)定，征求意見稿規(guī)定，為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實(shí)行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償?shù)?，適用本條例，并對“公共利益的需要”作了界定。

（二）關(guān)于征收程序。

一是政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織論證，將有關(guān)事項(xiàng)予以公告，征求被征收人、公眾和專家意見，并及時公布意見的采納情況、不采納情況及理由。

二是經(jīng)征求被征收人、公眾和專家意見，無重大爭議的，政府作出房屋征收決定；存在重大爭議的，報(bào)請上一級人民政府裁決后，作出房屋征收決定。

三是房屋征收決定應(yīng)當(dāng)予以公告。

四是對房屋征收決定不服的，可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。五是因危舊房改造需要征收房屋的，須事先進(jìn)行民意征詢，經(jīng)90%以上被征收人同意，政府方可作出房屋征收決定。

（三）關(guān)于征收補(bǔ)償。

一是補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。被征收人可以選擇補(bǔ)償方式。二是貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)市場評估價格確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票或者抽簽等方式確定。

三是房屋征收部門負(fù)責(zé)組織對被征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記，擬定補(bǔ)償方案，并征求被征收人的意見，經(jīng)修改完善，報(bào)有關(guān)政府批準(zhǔn)后公告；其中危舊房改造補(bǔ)償方案在批準(zhǔn)前還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意。

四是房屋征收部門按照補(bǔ)償方案與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議；其中危舊房改造的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效。

五是補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人未履行補(bǔ)償協(xié)議的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。

六是政府應(yīng)當(dāng)為征收個人住宅的被征收人提供適當(dāng)房源，符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)為其提供保障性住房。

（四）關(guān)于非因公共利益的需要實(shí)施的拆遷。

非因公共利益的需要實(shí)施的拆遷，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，由建設(shè)單位編制具體實(shí)施方案，報(bào)經(jīng)房屋征收部門批準(zhǔn)后，按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。建設(shè)單位、受委托實(shí)施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施拆遷。

二、提出意見的方式、期限

有關(guān)單位和各界人士可以在2010年2月12日前，通過以下三種方式提出意見：

（一）登陸“中國政府法制信息網(wǎng)”（網(wǎng)址：http://004km.cn。新拆遷條例要點(diǎn)：

強(qiáng)制搬遷應(yīng)先予以被征收人補(bǔ)償 征求意見稿同時規(guī)定，實(shí)施強(qiáng)制搬遷前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償決定，對被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房。

實(shí)施搬遷禁止斷水、斷電、斷氣

征求意見稿規(guī)定，房屋征收部門委托有關(guān)單位從事征收補(bǔ)償與搬遷具體工作的，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對受委托單位的監(jiān)督，并對其實(shí)施的征收補(bǔ)償與搬遷行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷。

90%以上被征收人同意方可進(jìn)行危房改造

征求意見稿規(guī)定，因危舊房改造需要征收房屋的，縣級以上地方政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。90％以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90％被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。

政府征收房屋補(bǔ)償金不得低于類似房產(chǎn)市場價

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》，對政府征收房屋的補(bǔ)償問題予以了專章規(guī)定。要求被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。

明確限定公共利益范圍

征求意見稿對適用范圍作了明確：為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實(shí)行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償?shù)模m用本條例。

第三篇：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解讀

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》解讀王學(xué)堂，男，漢族，1972年2月生于山東省濰坊市青州市，1995年畢業(yè)于西北政法學(xué)院。歷任青州市人民法院書記員、助理審判員、審判員，2005年9月調(diào)任廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院，歷任助理審判員、審判員，中華人民共和國二級法官?，F(xiàn)供職于佛山市禪城區(qū)法制辦，區(qū)人民政府行政復(fù)議辦公室職員、區(qū)政府法律顧問室、區(qū)公職律師事務(wù)所律師。2011年1月起，擔(dān)任西北政法大學(xué)禁毒法律與政策研究所研究員。系中國法學(xué)會會員,廣東省法學(xué)會會員。著有專著《無法不談：一個法律人的行與思》（海洋出版社，2009年6月）和文章多篇。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月19日經(jīng)國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，1月21日溫家寶總理以第590號國務(wù)院令公布并實(shí)施。

要感謝溫總理。歷經(jīng)近4年時間的反復(fù)與周折，2011年的1月21日溫總理終于讓這部法條實(shí)施了。曾經(jīng)有領(lǐng)導(dǎo)和媒體讓我預(yù)測這部法條何時出臺，我的答案是就看溫總理的意愿，因?yàn)榕f條例的廢止與新條例的出臺可謂箭在弦上不得不發(fā)。當(dāng)然，現(xiàn)在看來，這個121的日期選擇也是大有深意的。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》兩次向社會公開征求意見。2007年12月14日上午９時，溫家寶總理主持召開第200次常務(wù)會議，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》是第一項(xiàng)議題。

會議認(rèn)為，這個條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門廣泛聽取意見進(jìn)一步修改后，再次提請國務(wù)院常務(wù)會議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務(wù)院決定公布施行。溫家寶總理說：“這樣做，用的時間長一些，但這是對國家、對人民負(fù)責(zé)?！?/p>

根據(jù)常務(wù)會議的要求，國務(wù)院法制辦及有關(guān)部門先后在北京、廣州、上海、大連等地深入調(diào)研，多次召開各種形式的座談會，分別聽取了地方及其有關(guān)部門、被拆遷人、房地產(chǎn)開發(fā)公司和拆遷公司負(fù)責(zé)人的意見，多次召開專家論證會和部門協(xié)調(diào)會，并對條例作了反復(fù)的修改和完善，形成了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》。

2010年1月29日，國務(wù)院法制辦公布了這個征求意見稿，征求社會各界意見，引起社會各界高度關(guān)注。截至3月3日，共收到意見和建議65601條。國務(wù)院有關(guān)部門對反饋的意見和建議逐條進(jìn)行了整理、分析，選取40多個典型城市就建設(shè)用地來源、房屋拆遷和土地征收等情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，同東、中、西部的大、中、小城市政府和有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及被拆遷人多次座談，請經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面的專家進(jìn)行論證，除有關(guān)部門研究討論會議外，召開各類座談會、論證會43次，1070多人次參加討論。

2010年12月15日，國務(wù)院法制辦公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次征求意見稿）》，再次向社會各界征求意見。收到意見37898條。

行政法規(guī)在制定過程中兩次向社會公開征求意見，開創(chuàng)了政府立法的先河。公眾對這部新條例普遍寄以厚望。因?yàn)樵械摹冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》（俗稱國務(wù)院305號令）事實(shí)上已經(jīng)成了一部惡法。

第四篇：新《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》十大解讀

新《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》十大解讀

經(jīng)國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，國務(wù)院法制辦今天全文公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》，以征求社會各界意見。

一樁樁慘烈的中國式拆遷悲劇發(fā)生，令國有土地房屋征收補(bǔ)償立法備受全社會高度關(guān)注。從此次公布的征求意見稿中，人們可以看到，新條例的立法理念與設(shè)計(jì)思路，充分彰顯“維護(hù)‘公共利益’，保障被征收人的合法權(quán)益”的鮮明特色，并在公益維護(hù)與私權(quán)捍衛(wèi)的交叉碰撞之間，力求達(dá)到雙贏平衡。

亮點(diǎn)一

公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開

征求意見稿規(guī)定，為了“公共利益”的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實(shí)行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償?shù)?，適用本條例。

明確這點(diǎn)，不僅意味著長期以來在拆遷活動中頻頻暴露的“官商合謀”將被封殺，而且宣告，將“公共利益”征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式，將徹底退出歷史舞臺。

我國2004年憲法修正案為保護(hù)公民個人合法的私有財(cái)產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進(jìn)行征收或者征用。

但什么是“公共利益”，如何界定？成為立法的一大難點(diǎn)。專家學(xué)者認(rèn)為不能過大，實(shí)務(wù)部門認(rèn)為不能過窄。有學(xué)者指明，“公共利益”的界定，直接關(guān)系到對公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度以及地方政府的強(qiáng)拆空間。

征求意見稿以列舉式的方式，明確“公共利益的需要”包括：國防設(shè)施建設(shè)；國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)；為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造；國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)以及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。

亮點(diǎn)二 政府是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體

征求意見稿規(guī)定，縣級以上地方人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

這就是說，實(shí)施公益性征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w只有一個，那就是政府。

明確政府是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，是對現(xiàn)行操作的徹底顛覆。過去，制度設(shè)計(jì)的，就是政府躲在幕后，由拆遷人即開發(fā)商向政府申請拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實(shí)施拆遷。而成為拆遷主體的開發(fā)商，為了追求利潤，往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并且把拆遷負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房價里。由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈，不斷升級。

三 政府征收房屋必須要兩次公告

征求意見稿第10條規(guī)定，縣級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60日。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時公告。

征求意見稿第14條規(guī)定，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定予以公告。公告應(yīng)當(dāng)載明房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時間和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

征求意見稿在征收程序中，突出強(qiáng)調(diào)了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)等。

亮點(diǎn)四 發(fā)生“公共利益”爭執(zhí)交司法判決

征求意見稿規(guī)定，被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。

這是一個新規(guī)定。突破只能對補(bǔ)償、安置可以提起復(fù)議或訴訟的局限。

征收者與被征收者在征收階段產(chǎn)生的爭議，通常因是否屬于“公共利益”而起。在這個問題上，過去政府既是運(yùn)動員也是裁判員，一手遮天，每每讓被征收人感到缺乏一個平等的說理平臺。

對征求意見稿的這一規(guī)定，北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋教授認(rèn)為：“這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)椤怖妗_實(shí)存在模糊地帶。從美國的經(jīng)驗(yàn)看，法院在同一件事情上也會有截然相反的判決。但非常重要的一點(diǎn)是，政府必須在法庭上接受被征收人關(guān)于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方?！?/p>

他表示，這是讓更多的民眾最終接受政府決定的機(jī)會，也是政府重新審視自己決定是否周全的機(jī)會。亮點(diǎn)五 危舊房改造必須有90%以上人數(shù)同意

征求意見稿規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況及時公布。

征求意見稿還規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，補(bǔ)償方案在報(bào)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意；危舊房改造的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效。

打著危房房改造的旗號，一些地方政府與開發(fā)商聯(lián)手行強(qiáng)拆之實(shí)，踐踏被征收人的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。征求意見稿的規(guī)定，有可能將明顯放慢舊房改造步伐。

亮點(diǎn)六 征收補(bǔ)償額按市場評估價確定

征求意見稿規(guī)定，房屋貨幣補(bǔ)償額，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。

因補(bǔ)償談不攏，不知釀成了多少拆遷悲劇。

征求意見稿的這一規(guī)定，至少有兩大看點(diǎn)：一是明確評估價“不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格”；二是強(qiáng)調(diào)評估機(jī)構(gòu)的中立性。現(xiàn)在，許多被征收人都認(rèn)為，評估機(jī)構(gòu)不中立，因?yàn)槎际钦畣畏街付ǖ摹Ｕ髑笠庖姼甯倪M(jìn)為“由被征收人以投票、抽簽等方式確定”，即被征收人說了算。

如果評估機(jī)構(gòu)或估價師出具虛假或者有重大差錯的估價報(bào)告的，還將面臨被警告、吊銷資質(zhì)、被追究刑事責(zé)任等制裁。這是征求意見稿在法律責(zé)任中的規(guī)定。亮點(diǎn)七 尊重被征收人補(bǔ)償方式多樣選擇

征求意見稿規(guī)定，補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。

因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的，被征收人享有回遷的權(quán)利。除征收租賃房屋外，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式。

提供靈活多樣的選擇，體現(xiàn)了對被征收人的尊重。

亮點(diǎn)八 野蠻暴力強(qiáng)制搬遷者可追刑責(zé)

征求意見稿規(guī)定，房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷。

2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對普陀巷9住戶8間門面房進(jìn)行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強(qiáng)行拽上汽車拖離現(xiàn)場。這一野蠻拆遷，最終釀成群體性事件。

根據(jù)征求意見稿，如果房屋征收部門及其委托實(shí)施征收補(bǔ)償與搬遷的單位違法上述規(guī)定，不僅造成的損失要賠償，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

亮點(diǎn)九 違法建筑不予補(bǔ)償并依法拆除

征求意見稿規(guī)定，對房屋征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償，并依法拆除；對未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

對違法建筑拆除是否補(bǔ)償問題，一直以來都存在補(bǔ)與不補(bǔ)的爭議。

補(bǔ)，是因?yàn)橐恍┻`法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單；不補(bǔ)，是因?yàn)槟菢訉κ胤ㄕ呙黠@不公平。

征求意見稿堅(jiān)持了“不予補(bǔ)償，并依法拆除”的立場。

亮點(diǎn)十 商業(yè)拆遷強(qiáng)調(diào)自愿公平政府不介入

征求意見稿在附則中規(guī)定，非因“公共利益”的需要實(shí)施的拆遷，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，由建設(shè)單位編制具體實(shí)施方案，報(bào)經(jīng)房屋征收部門批準(zhǔn)后，按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。建設(shè)單位、受委托實(shí)施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施拆遷。

區(qū)別于公益性搬遷，非“公共利益”的拆遷，是一種民事行為，是平等主體之間的一種交易，不存在地方政府介入問題，講究的是雙方協(xié)商。

根據(jù)征求意見稿，縣級以上地方人民政府對商業(yè)拆遷進(jìn)行監(jiān)督管理。相關(guān)立法進(jìn)程

中國城市房屋拆遷制度始于上個世紀(jì)90年代。

1991年6月1日，國務(wù)院發(fā)布我國第一部系統(tǒng)規(guī)范城市房屋拆遷行為的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，以配套當(dāng)時的《城市規(guī)劃法》。

1994年7月5日，我國出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，由此拉開了房地產(chǎn)市場化序幕，開發(fā)商成為中國城鄉(xiāng)建設(shè)的主力軍。就在當(dāng)年，中國開始推行分稅制改革，地方政府開始逐漸倚重土地財(cái)政。

2001年6月7日，國務(wù)院常務(wù)會議通過了對《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的修改，并于當(dāng)年7月1日起實(shí)施。修改后的條例，仍然沒有區(qū)分公益和商業(yè)拆遷，其運(yùn)作模式依然是建設(shè)單位向政府申請拆遷許可，獲批后實(shí)施拆遷，發(fā)生糾紛由政府裁決；被拆遷人拒絕拆遷的，實(shí)行強(qiáng)制拆遷。由于在拆遷問題上，地方政府既是拆遷許可者，又是爭議裁決者，無形中充當(dāng)了強(qiáng)拆的支持者，理論上為“官商合謀”提供了現(xiàn)實(shí)的便利，這逐漸發(fā)展成為拆遷矛盾的根源。

2007年3月16日，《物權(quán)法》出臺。該法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償、維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個人住宅的還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！?/p>

2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?/p>

2007年12月14日，在國務(wù)院第200次常務(wù)會議上，《國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例(草案)》是第一項(xiàng)議題。會議認(rèn)為，這個條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門廣泛聽取意見進(jìn)一步修改后，再次提請國務(wù)院常務(wù)會議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務(wù)院決定公布施行。

2008年以來，盡管我國遭受國際金融危機(jī)沖擊，但相關(guān)立法仍在進(jìn)行中，據(jù)介紹，國務(wù)院法制辦在近兩年時間里，配合建設(shè)部門，進(jìn)一步加強(qiáng)了理論研究，并到廣州、大連展開調(diào)研，與被拆遷人進(jìn)行座談。同時，國務(wù)院法制辦對拆遷條例修改中遇到的所有問題，進(jìn)行了全面梳理，對草案進(jìn)行了不斷修改完善。特別需要說明的是，在此期間，國務(wù)院法制辦還密切重視輿情收集，對征收、拆遷上發(fā)生的新問題、新動向，做到適時跟蹤、了解、分析，作為立法參考。

拆遷悲劇

成都：“自焚拆遷戶”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華社區(qū)的女企業(yè)主唐福珍往自己身上澆汽油，在自家房頂上引火自焚，目的就是阻止拆遷。但她的慘烈，并沒能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名親屬也因暴力抗法被刑事拘留。

青島：“自焚拆遷戶”張霞2009年10月28日，在遭遇第四次執(zhí)行強(qiáng)制拆遷時，張霞在自家門前，面對拆遷挖掘機(jī)，將汽油澆在了自己的身上。

張霞1998年買下180平米的土地，建了二層樓房開酒樓，有產(chǎn)權(quán)和土地使用證。2007年，該土地被當(dāng)?shù)卣u給開發(fā)商做小產(chǎn)權(quán)高層住宅。張霞拒絕了開發(fā)商提供近300平方米的小產(chǎn)權(quán)住宅進(jìn)行置換的補(bǔ)償協(xié)議。

重慶：蝸居桉樹索要拆遷補(bǔ)償2009年8月3日，因修建渝宜高速，重慶奉節(jié)六旬老人陳茂國在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因雙方在賠付金上相差22萬元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉樹“安營扎寨”，一住3個半月，抵制強(qiáng)拆。

貴州：13名熟睡住戶遭遇暴力拆遷2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對普陀巷9住戶8間門面房進(jìn)行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強(qiáng)行拽上汽車拖離現(xiàn)場。

這一行為隨后升級為群體性事件，拆遷戶用40余瓶液化氣罐堵路，造成近萬臺車輛滯留。

赤峰：“自焚拆遷戶”王娜2009年2月13日，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市紅山區(qū)法院對哈達(dá)街中段路北民航家屬樓石國清家強(qiáng)制執(zhí)行拆遷，石的女兒王娜情緒十分激動，在屋里把汽油點(diǎn)燃，造成大面積燒傷。最終事情以雙方協(xié)商解決告終。

本溪：拒絕拆遷張劍致一強(qiáng)拆者死亡因無法就補(bǔ)償安置方案達(dá)成一致，拒絕拆遷的遼寧本溪男子張劍在房地產(chǎn)公司拆遷人員強(qiáng)行入屋后，拔出了水果刀，致一強(qiáng)拆者當(dāng)場死亡。隨后，張劍的房子迅速被夷為平地，蓋起了名為“山水人家”的豪華別墅群。

第五篇：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(第二次公開征求意見稿)》（范文）

2010年1月29日，我們將《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。對此，社會高度關(guān)注、討論熱烈。截至3月3日，共收到意見和建議65601條。根據(jù)各方面的意見，我們對征求意見稿作了進(jìn)一步修改，形成了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次公開征求意見稿）》?，F(xiàn)將第二次公開征求意見稿及其說明全文公布，再次征求社會各界意見，并對有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

有關(guān)單位和各界人士可以在2010年12月30日前，通過以下三種方式提出意見：

（一）登陸“中國政府法制信息網(wǎng)”（網(wǎng)址：http://004km.cn。

國務(wù)院法制辦公室

二〇一〇年十二月十五日

關(guān)于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(第二次公開征

求意見稿)》的說明

2010年1月29日，我們將《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》（以下簡稱征求意見稿）向社會公開征求意見。對此，社會高度關(guān)注、討論熱烈。截至3月3日，共收到意見和建議65601條。大多數(shù)意見認(rèn)為，制定《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，非常必要。同時，社會各界圍繞著征收補(bǔ)償、公共利益界定、征收程序以及強(qiáng)制搬遷等問題也提出了許多意見和建議。遵照國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的批示精神，我們與發(fā)展改革委、國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等單位共同成立了工作組，對反饋的意見和建議逐條進(jìn)行了整理、分析，選取40多個典型城市就建設(shè)用地來源、房屋拆遷和土地征收等情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，到北京、上海、天津、廣東、遼寧等地方進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，同東、中、西部的大、中、小城市政府和有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志以及被拆遷人多次座談，并請經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面的專家對有關(guān)問題多次進(jìn)行論證。工作組綜合各方面意見，對征求意見稿作了進(jìn)一步修改，并多次征求了全國人大常委會法制工作機(jī)構(gòu)和中央國家機(jī)關(guān)的意見，形成了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次公開征求意見稿）》（以下簡稱二次征求意見稿）。

這個條例關(guān)系全局，非常重要。從2007年我們開始著手起草、研究條例草案以來，除有關(guān)部門研究討論會議以外，召開了43次的各類座談會、論證會，1070多人次參加討論。通過征求意見或書面調(diào)查，收到書面意見7500多份。其中，1月29日公開征求意見后召開的座談會、論證會就有27次，760多人次參與。為了進(jìn)一步修改好這個條例，方便公眾對二次征求意見稿的了解，進(jìn)一步提出修改意見和建議，現(xiàn)將有關(guān)修改情況說明如下：

一、修改的指導(dǎo)思想

當(dāng)前，我國正處在改革發(fā)展的關(guān)鍵階段，也處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的重要時期，如何更好地從我國實(shí)際情況出發(fā)，既有利于穩(wěn)步推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又在這一進(jìn)程中切實(shí)維護(hù)好被征收人的合法權(quán)益，是我們修改條例的出發(fā)點(diǎn)和目的。條例關(guān)系到現(xiàn)代化建設(shè)的全局，核心是要統(tǒng)籌兼顧公共利益和被征收人利益，既要使公共利益需要得以實(shí)現(xiàn)，又要使被征收人的利益得到切實(shí)保護(hù)。政府為了公共利益需要征收房屋，不能使被征收人利益受到損失，應(yīng)當(dāng)充分做好群眾工作，取得群眾的理解和支持。

二、關(guān)于補(bǔ)償

房屋征收的補(bǔ)償是群眾最為關(guān)注的問題，社會各界對此共提出13332條意見，主要集中在以下幾個方面：一是主張補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)市場價格，能夠保證被征收人可以在市場上購買到區(qū)位、面積、環(huán)境等條件相似的住房。二是建議房地產(chǎn)市場評估應(yīng)當(dāng)考慮多種因素，如產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、裝修、停產(chǎn)停業(yè)損失、交通成本、物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、停車費(fèi)的增加等；也有意見提出，對補(bǔ)償上限作出規(guī)定，防止過度補(bǔ)償；對評估價格有異議的，應(yīng)當(dāng)有明確的異議解決機(jī)制。三是主張?jiān)u估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人選擇確定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)是獨(dú)立機(jī)構(gòu)，與當(dāng)?shù)卣疅o利害關(guān)系，任何人不得干預(yù)評估。四是建議明確非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。五是建議對違法建筑要區(qū)分情況，不能“一刀切”。六是建議對回遷作出更加明確的規(guī)定。七是主張補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)公布，防止暗箱操作，也有意見反對公布，主張保護(hù)被征收人隱私權(quán)。

征求意見稿規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！北疽馐且凑帐袌鰞r格進(jìn)行評估確定貨幣補(bǔ)償金額，但這種表述引起了歧義。結(jié)合社會各界所提意見，二次征求意見稿明確規(guī)定，“對被征收房屋價值的補(bǔ)償金額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，按照房屋征收評估辦法評估確定?！薄皩υu估確定的價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定?！薄胺课菡魇赵u估辦法，由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。”還規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人選定，被征收人選定評估機(jī)構(gòu)的具體辦法由市、縣級人民政府規(guī)定。

二次征求意見稿規(guī)定，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。就是說，政府對符合住房保障條件的被征收人除給予補(bǔ)償外，還應(yīng)優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。此外，二次征求意見稿還對“回遷”進(jìn)一步作了明確，規(guī)定因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

征求意見稿規(guī)定，對停產(chǎn)停業(yè)損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。為了切實(shí)保障被征收人合法權(quán)益，增強(qiáng)條例可操作性，二次征求意見稿將“適當(dāng)補(bǔ)償”修改為根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，具體辦法由市、縣級人民政府規(guī)定。

違法建筑原則上不予補(bǔ)償，特別是公告征收范圍之后新建、擴(kuò)建、改建房屋，是被征收人投機(jī)取巧、侵占公共利益的非法行為，給予補(bǔ)償，于法于理不合，對納稅人和其他守法的被征收人不公平。但有些由于歷史原因形成房屋手續(xù)不全的，應(yīng)當(dāng)先由有關(guān)部門進(jìn)行認(rèn)定、處理。因此，二次征求意見稿規(guī)定，政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依照法律、法規(guī)對征收范圍內(nèi)未經(jīng)依法登記的建筑予以認(rèn)定、處理。處理后確認(rèn)為違法建筑的，不予補(bǔ)償。

總之，二次征求意見稿有關(guān)對被征收房屋價值的補(bǔ)償和對搬遷、臨時安置和停產(chǎn)停業(yè)損失予以補(bǔ)償以及政府優(yōu)先給予住房保障等措施的規(guī)定，可以保證被征收人所得補(bǔ)償在市場上能買到區(qū)位、面積類似的住房，保障被征收人的生活水平不降低，不使為公共利益作出貢獻(xiàn)的被征收人比自愿在市場上進(jìn)行房屋交易的人吃虧。在補(bǔ)償問題上，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行深入細(xì)致的群眾工作，盡量通過與被征收人協(xié)商的方式解決，實(shí)在協(xié)商不成的，再作出補(bǔ)償決定，補(bǔ)償決定確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與簽訂補(bǔ)償協(xié)議的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容一致。

三、關(guān)于征收范圍

征收范圍的確定即公共利益的界定一直是社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)，對此共提出9161條意見，主要集中在以下幾個方面：一是主張對公共利益的界定不宜過寬。如國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公共事業(yè)的最終用途可能具有商業(yè)性質(zhì)，凡是具有營利性的項(xiàng)目都不應(yīng)屬于公共利益。二是主張公共利益應(yīng)當(dāng)是所有公眾都能共享的權(quán)益，應(yīng)該完全由國家財(cái)政投資建設(shè)，因此，收費(fèi)的公路、教育、醫(yī)療、市場化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)等都不應(yīng)屬于公共利益。三是認(rèn)為征求意見稿對公共利益的七項(xiàng)規(guī)定還不夠全面，實(shí)施城市總體規(guī)劃，為城市發(fā)展和建設(shè)進(jìn)行的重大工程，由政府組織或者主導(dǎo)的住宅小區(qū)、經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)、商業(yè)街區(qū)等城市建設(shè)，都屬于公共利益。四是危舊房改造不好界定，應(yīng)當(dāng)對危房和舊房進(jìn)行區(qū)分，也有意見提出危舊房改造中存在商業(yè)開發(fā)，不屬于公共利益。

按照憲法、物權(quán)法、土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，征收城市房屋和農(nóng)村土地房屋，應(yīng)當(dāng)基于“公共利益”需要，但對“公共利益”的范圍，沒有具體規(guī)定。我們在對條例和《土地管理法（修訂草案）》進(jìn)行統(tǒng)籌研究的基礎(chǔ)上經(jīng)與各方面反復(fù)論證認(rèn)為，公共利益的內(nèi)涵與外延，在不同國家和地區(qū)的不同發(fā)展階段，是不同的。公共利益的界定，必須考慮我國的國情。在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢，符合最廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房價過快上漲勢頭、穩(wěn)定房價，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，建立公共服務(wù)供給的社會和市場參與機(jī)制是必然趨勢，不能以是否采用市場化的運(yùn)作模式作為界定公共利益的標(biāo)準(zhǔn)。不能因醫(yī)院、學(xué)校、供水、供電、供氣、污水和垃圾處理、鐵路、公交等收費(fèi)就否認(rèn)這些項(xiàng)目的公共利益屬性。保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建，與廣大城鎮(zhèn)居民生活、工作密切相關(guān)，這些項(xiàng)目的實(shí)施既改善了城鎮(zhèn)居民居住、工作條件，又改善了城市環(huán)境，提升了城市功能，也屬于公共利益的一個方面。實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、節(jié)約合理利用土地、嚴(yán)格保護(hù)耕地，要通過國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，加以調(diào)控。只要對被征收人按照房地產(chǎn)市場價格給予公平補(bǔ)償，公共利益和被征收人的利益就不會對立，而是可以統(tǒng)一的。

基于上述考慮，二次征求意見稿規(guī)定建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，并明確因政府組織實(shí)施的能源、交通、水利以及教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)以及國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)需要可以實(shí)行房屋征收。保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃，經(jīng)市、縣級人民代表大會審議通過。

四、關(guān)于征收程序

征收程序是規(guī)范政府征收行為、維護(hù)被征收人合法權(quán)益的重要保障，社會各界對此共提出11054條意見，主要集中在以下幾個方面：一是主張政府在論證時應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)償方案作為論證內(nèi)容，并將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置補(bǔ)償意向、估價單位等予以公告，征求被征收人意見。二是認(rèn)為發(fā)生重大爭議，由上一級人民政府裁決的機(jī)制，在制度設(shè)計(jì)上不公平，建議引入人大決策或者司法機(jī)制。三是危舊房改造征求意見程序應(yīng)更加明確，如舊房的標(biāo)準(zhǔn)、對危房和舊房應(yīng)區(qū)別對待，90%的比例是按戶數(shù)還是按產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。有意見提出，全體被征收人同意才可以改造；也有意見提出，90%的比例太高，建議改為多數(shù)或者2/

3、4/5同意。

程序性規(guī)定，是為了規(guī)范政府的征收活動，切實(shí)保證在征收、補(bǔ)償活動過程中統(tǒng)籌兼顧好公共利益和被征收群眾利益。二次征求意見稿規(guī)定，房屋征收部門擬定房屋征收范圍、征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級人民政府。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，組織有關(guān)部門和專家論證，并將房屋征收范圍、征收補(bǔ)償方案予以公布征求意見。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人意見，對房屋征收范圍、征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改，并報(bào)市、縣級人民政府。市、縣級人民政府作出涉及被征收人數(shù)量較多的房屋征收決定，須經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。政府應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定及時公告。將征求意見稿有關(guān)危舊房改造需經(jīng)90%被征收人同意和補(bǔ)償方案需征得三分之二以上被征收人的同意、補(bǔ)償協(xié)議簽約率達(dá)到三分之二以上的方可生效的規(guī)定，修改為保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃，經(jīng)市、縣級人民代表大會審議通過。

為了保證程序公開、公正和補(bǔ)償?shù)轿?，二次征求意見稿還規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向全體被征收人公布。達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請政府作出補(bǔ)償決定。申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償決定，對被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房。

為了給被征收人提供充分的行政救濟(jì)和司法救濟(jì)途徑，二次征求意見稿同時規(guī)定，被征收人對征收決定和補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。

為了加強(qiáng)對房屋征收與補(bǔ)償行為的監(jiān)督，二次征求意見稿還明確，上級政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對下級政府工作的監(jiān)督，國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財(cái)政、國土資源等有關(guān)部門加強(qiáng)指導(dǎo)。監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對政府和有關(guān)部門或者機(jī)構(gòu)及其工作人員的監(jiān)察。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用的管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。

五、關(guān)于房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)

房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)是受房屋征收部門委托承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償具體工作的機(jī)構(gòu)，公開征求意見中涉及房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)的意見共2454條，主要集中在以下幾個方面：一是認(rèn)為房屋征收部門可以委托其他單位從事征收補(bǔ)償與搬遷的具體工作，但是受委托單位應(yīng)當(dāng)是“具有管理公共事務(wù)職能的組織”，不能是營利性組織，并且對受委托單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管和限制。二是認(rèn)為受委托單位不能是開發(fā)商、建設(shè)單位以及一切與該項(xiàng)目有利益關(guān)系的單位。三是認(rèn)為房屋征收部門不能委托其他單位從事征收補(bǔ)償與搬遷的具體工作。

按照現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委托拆遷單位實(shí)施拆遷，由于拆遷速度和建設(shè)單位、拆遷單位的經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當(dāng)時的歷史條件所決定的。二次征求意見稿在征求意見稿規(guī)定政府是征收補(bǔ)償主體、取消建設(shè)單位拆遷的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確，房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨閼?yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對該行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動，任何單位和個人都不得采取暴力、脅迫以及中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

六、關(guān)于強(qiáng)制搬遷

征收過程中的強(qiáng)制搬遷是社會各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題，共提出3950條意見，主要集中在以下兩個方面：一是認(rèn)為政府作為房屋征收主體，是當(dāng)事人一方，不應(yīng)有行政強(qiáng)拆權(quán)，政府只能依法申請法院強(qiáng)制拆遷；或者即使政府強(qiáng)制拆遷，也必須依法申請法院裁決后方可強(qiáng)制拆遷，建議取消行政強(qiáng)制拆遷制度。二是認(rèn)為為了提高征收工作的效率，保證建設(shè)活動的順利進(jìn)行，有必要保留行政強(qiáng)制拆遷，但應(yīng)當(dāng)對行政強(qiáng)制拆遷的條件和程序作出嚴(yán)格限定。

按照現(xiàn)行條例的規(guī)定，政府既可以責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，也可以申請法院強(qiáng)制拆遷。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，近幾年來，行政強(qiáng)制拆遷的比例平均為0.2%左右，強(qiáng)制拆遷過程中出現(xiàn)的惡性事件雖然是極少數(shù)，但必須高度重視，切實(shí)采取有效措施，杜絕此類事件發(fā)生。根據(jù)全國人大常委會辦公廳于2009年8月28日向社會公開征求意見的《行政強(qiáng)制法（草案）（三次審議稿）》第十三條的規(guī)定，行政強(qiáng)制執(zhí)行由法律設(shè)定，排除了行政法規(guī)設(shè)定強(qiáng)制執(zhí)行的可能性。據(jù)此，二次征求意見稿規(guī)定由政府申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，取消了行政強(qiáng)制拆遷。這樣規(guī)定，有利于加強(qiáng)對基層政府征收補(bǔ)償活動的制約，有利于減少在房屋征收與補(bǔ)償中的矛盾。

此外，還有意見認(rèn)為，條例應(yīng)當(dāng)包括對集體土地上的房屋征收活動。我們經(jīng)研究認(rèn)為，條例和土地管理法在公共利益的界定和對被征收人給予公平補(bǔ)償，保證其利益不受損害并有所改善，不使為公共利益作出貢獻(xiàn)的被征收人比自愿在市場上進(jìn)行房屋交易的人吃虧等原則應(yīng)當(dāng)是一致的；我們在研究中也是統(tǒng)籌考慮的。但是按照現(xiàn)行的法律制度，國有土地上的房屋征收和集體土地征收分別是由條例和土地管理法調(diào)整的，我們將會同有關(guān)部門繼續(xù)抓緊土地管理法的修改工作。

我們還根據(jù)各方意見，對法律責(zé)任進(jìn)一步作了明確、細(xì)化。對市、縣級人民政府、房屋征收部門及其工作人員違反本條例規(guī)定的行為，責(zé)令改正，通報(bào)批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予警告、記過、記大過、降級、撤職直至開除的處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。