第一篇：昌樂縣政府土地開發(fā)成本各項(xiàng)費(fèi)用2031317589[精選]

關(guān)于昌樂地區(qū)城中村改造的初步了解

“城中村改造項(xiàng)目”是濰坊地區(qū)2007 年開始試行的一種城 市改造方案，經(jīng)溝通縣規(guī)劃局得知，昌樂地區(qū)目前僅有3 個(gè)項(xiàng)目 在方案剛剛實(shí)行時(shí)獲得審批通過。其后由于該試行方案比較粗 放，拆遷補(bǔ)償優(yōu)惠力度較大，一度擾亂了城市的整體拆遷工作，因此在實(shí)行了一段之間后暫停執(zhí)行。

此次我司開發(fā)的項(xiàng)目大部分土地為集體建設(shè)用地，首先需確 定規(guī)劃方案（可同時(shí)申報(bào)縣政府核準(zhǔn)該項(xiàng)目為“城中村改造項(xiàng) 目”，此項(xiàng)工作已開展，經(jīng)聯(lián)系城關(guān)鎮(zhèn)政府，4 月20 日行文上報(bào)

縣政府），經(jīng)審定后取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，然后委托定界測(cè)繪并報(bào) 請(qǐng)省政府核準(zhǔn)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有土地才能掛牌出讓，期間 需經(jīng)昌樂縣國土、昌樂縣政府、濰坊市國土、濰坊市政府、山東 省國土、山東省政府層層核準(zhǔn)，昌樂縣土地交易中心高主任答復(fù) 由于涉及部門較多，批轉(zhuǎn)的時(shí)間會(huì)比較長，預(yù)計(jì)需3 個(gè)月時(shí)間才 能掛牌。

本次搜集整理的昌樂地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)辦理流程，部分環(huán)節(jié)為 各局經(jīng)辦人員口述記錄，且昌樂縣對(duì)于“城中村改造項(xiàng)目”辦理 流程仍不成熟，不完善部分將在隨后的時(shí)間中予以補(bǔ)充。

昌樂地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)辦理流程

項(xiàng)目申請(qǐng)（法人）

項(xiàng)目核準(zhǔn)文件（立項(xiàng)批復(fù)）建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地登記發(fā)證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 消防設(shè)計(jì)審核 防雷工程審核 商品房預(yù)售 施工許可證 規(guī)劃竣工驗(yàn)收

環(huán)保、防雷、消防驗(yàn)收 竣工備案驗(yàn)收 產(chǎn)權(quán)登記 防空設(shè)計(jì)審查

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可 散裝水泥基金 工程報(bào)建 質(zhì)量監(jiān)督 費(fèi)用征收 施工圖審查 工程招投標(biāo)

用地面積建筑面積單價(jià)（元總價(jià)（萬元）備注

一、土地費(fèi)用

1、出讓金按土地出讓合同約定。

2、管理費(fèi)按土地出讓合同*1.75%。

3、登記費(fèi)0.08元/㎡。

4、測(cè)繪費(fèi)0.484元/㎡。

5、評(píng)估費(fèi)按土地出讓合同*4‰。

6、契稅按土地出讓合同*3%。

二、規(guī)劃費(fèi)用（經(jīng)營性收費(fèi)）

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

1.1、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)1.5元/㎡（按用地面積收?。?。1.2、拔地定樁費(fèi)

4371.1元/件，縣級(jí)每宗掛牌不得超過100畝，考慮到實(shí)際情況，本項(xiàng)目 實(shí)際應(yīng)為4件（每件為四個(gè)樁，每超過一個(gè)加收1092.78元）。（財(cái)建【 2009】17號(hào)）上述收費(fèi)按1/4收取。1.3、測(cè)繪費(fèi)

一般地區(qū)25711.1元/幅，困難地區(qū)41236.65元/幅，縣級(jí)每宗掛牌不得超 過100畝，考慮到實(shí)際情況，本項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)為4幅。（財(cái)建【2009】17 號(hào)）上述收費(fèi)按1/4收取。

1.4、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃面積在3公頃以內(nèi)的按件計(jì)算，12750元/件。

2、建設(shè)工程規(guī)劃服務(wù)費(fèi)

2.1、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)住宅按1.7元/㎡，商業(yè)及其他按2.6元/㎡計(jì)收。2.2、放線費(fèi)

2594.32元/件，考慮到本項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)為4件（每件為4個(gè)樁，每超過1個(gè)加 收819.71元）（財(cái)建【2009】17號(hào)）上述收費(fèi)按1/4收取。2.3、測(cè)繪費(fèi)

一般地區(qū)25711.1元/幅，困難地區(qū)41236.65元/幅，縣級(jí)每宗掛牌不得超 過100畝，考慮到實(shí)際情況，本項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)為4幅。（財(cái)建【2009】17 號(hào)）上述收費(fèi)按1/4收取。

2.4、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃面積在3公頃以內(nèi)的按件計(jì)算，12750元/件。

3、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收費(fèi)560元/件。

昌樂縣房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

三、環(huán)保費(fèi)用

1、環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告(經(jīng)營性 收費(fèi)）

根據(jù)投資額按比例計(jì)算，約為萬分之1.2。

2、噪音超標(biāo)排污費(fèi)（事業(yè)性收 費(fèi)）

2元/㎡。

3、竣工驗(yàn)收費(fèi)（事業(yè)性收費(fèi)）1元/㎡。

四、人防辦

人防建設(shè)費(fèi)6級(jí)（含）以上防空地下室2000元/㎡，6B防空地下室1300元/㎡。

五、地震局(經(jīng)營性收費(fèi)）

地震安全評(píng)價(jià)報(bào)告根據(jù)投資額按比例計(jì)算，約為萬分之1.2。

六、氣象局(經(jīng)營性收費(fèi)）

1、防雷裝置設(shè)計(jì)審查0.2元/㎡。

2、防雷裝置竣工驗(yàn)收1元/㎡。

七、建設(shè)局（施工許可證）

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

120元/㎡,《山東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（樂政發(fā)【2007】25 號(hào)），該項(xiàng)費(fèi)用可申請(qǐng)免收。

2、新墻體材料專項(xiàng)基金

10元/㎡（由建設(shè)單位繳納，待工程竣工驗(yàn)收結(jié)束后按一定比例返還，如 不使用粘土磚，可在工程竣工后退還50%）《魯財(cái)綜【2008】53號(hào)》。

3、墻體節(jié)能竣工驗(yàn)收檢測(cè)費(fèi)(經(jīng)營性收費(fèi)）1元/㎡。

4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理費(fèi)（事 業(yè)性收費(fèi)）

工程造價(jià)*3‰（魯建發(fā)1998.44號(hào)第三款）

5、建筑企業(yè)養(yǎng)老保證金

按土建造價(jià)*2.6%（魯財(cái)綜【2003】25號(hào)，魯政辦發(fā)【1995】77號(hào)，魯政 發(fā)【1995】101號(hào)），由建設(shè)單位繳納，待工程竣工驗(yàn)收結(jié)束后按一定比 例返還到施工企業(yè)。

6、勞務(wù)工資保證金（押金）按土建造價(jià)*2%，工程竣工后可退還。

7、散裝水泥專項(xiàng)基金(基金）2元/㎡。

8、安全文明施工費(fèi)此項(xiàng)費(fèi)用可與總包單位協(xié)商包含在施工合同中由施工單位繳納。

八、消防局(經(jīng)營性收費(fèi)）

工程驗(yàn)收 多層1.2元/㎡,高層1.8元/㎡，商業(yè)2元/㎡。

九、房管局

1、初始登記費(fèi)(經(jīng)營性收費(fèi)）

1.1、預(yù)測(cè)繪費(fèi)住宅0.34元/㎡，商業(yè)0.51元/㎡。1.2、實(shí)測(cè)繪費(fèi)住宅0.34元/㎡，商業(yè)0.51元/㎡。

2、登記費(fèi)（事業(yè)性收費(fèi)）住宅80元/戶，商業(yè)550元/戶。

3、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)（事業(yè)性收費(fèi)住宅3元/㎡，商業(yè)10元/㎡。

十、招標(biāo)代理費(fèi)(經(jīng)營性收費(fèi)）1.55元/㎡。

十一、城市小配套(經(jīng)營性收費(fèi)）

1、熱力30元/㎡。

2、自來水10元/㎡。

3、燃?xì)?900元/戶。另：根據(jù)昌樂縣人民政府2007年2月下發(fā)的《關(guān)于加快“城中村”改造的意見（討論稿）》中規(guī)定，辦理集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，免收縣級(jí)有關(guān)行

政事業(yè)性收費(fèi)，規(guī)劃范圍內(nèi)的建設(shè)免收市政配套費(fèi)，按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)防空地下室的免收防空地下室異地建設(shè)費(fèi)，新建住宅小區(qū)管線與非經(jīng)營性市政主管

網(wǎng)連接免收接口費(fèi)，據(jù)城關(guān)鎮(zhèn)政府口頭答復(fù)，城中村項(xiàng)目昌樂縣行政、事業(yè)收費(fèi)可免，經(jīng)營、中介性收費(fèi)可按1/4收取。

規(guī)劃方案審批

申報(bào)材料：

1、規(guī)劃方案實(shí)施報(bào)告（該報(bào)告由城關(guān)鎮(zhèn)政府編制，含人口檔 案摸底成果，拆遷補(bǔ)償方案等）

2、規(guī)劃方案

3、效果圖

建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書審批

申請(qǐng)材料： 初審：

1、項(xiàng)目建議書或可研報(bào)告

2、土地、規(guī)劃證明材料 受理：

1、項(xiàng)目建議書或可研報(bào)告

2、報(bào)告書（由具有相關(guān)資質(zhì)的單位編寫）

3、昌樂縣發(fā)展與改革局批準(zhǔn)文件

4、土地、規(guī)劃證明材料 承諾時(shí)間：30 日

建筑工程抗震設(shè)防要求審核及地震安全評(píng)價(jià)

申請(qǐng)材料：

1、工程選址位置圖和建筑工程圖

2、工程類別、高度、建筑面積、用途等

3、工程場(chǎng)地類別 承諾時(shí)間：5 個(gè)工作日 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

魯價(jià)發(fā)【1999】174 號(hào)文件

多層磚混結(jié)構(gòu)2.5 元/㎡，單層空曠房屋3 元/㎡，框架結(jié)構(gòu)4 元 /㎡

昌樂縣人民防空辦公室審批事項(xiàng)

申報(bào)材料：

1、昌樂縣發(fā)展和改革局文件

2、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書

3、建設(shè)工程申請(qǐng)單

4、建設(shè)項(xiàng)目圖紙 承諾時(shí)限：5 個(gè)工作日

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：6 級(jí)（含）以上防空地下室2000 元/㎡，6B 防空

地下室1300 元/㎡。

土地招拍掛

申報(bào)材料：

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

2、定界勘測(cè)成果

3、經(jīng)審批的土地評(píng)估報(bào)告

4、與縣政府簽訂的開發(fā)合作協(xié)議

5、競(jìng)拍報(bào)名書

6、保證金繳納憑證

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)

申報(bào)材料：

1、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（包括四圖一書：總平面圖、定位圖、豎向 設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）

2、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制，由 市、縣發(fā)展改革部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目，申請(qǐng)報(bào)告由具備可行性研 究報(bào)告丙級(jí)或以上工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制。

3、規(guī)劃意見

4、土地證（或土地招拍掛確認(rèn)書）

5、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的批復(fù)文件

6、地震安全評(píng)價(jià)

7、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本和書屋登記證副 本復(fù)印件

8、銀行出具的項(xiàng)目資本金證明（不低于總投資的 30%）

9、招投標(biāo)方案核準(zhǔn)表（提供招投標(biāo)代理單位資質(zhì)證書和營業(yè) 執(zhí)照復(fù)印件）

建設(shè)用地規(guī)劃許可

申報(bào)材料：

1、建設(shè)用地規(guī)劃申請(qǐng)

2、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

3、委托標(biāo)志的建設(shè)用地位置界限圖

4、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)成果

5、土地權(quán)屬證明

承諾時(shí)限：公示完畢無異議后5 個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)

詳細(xì)規(guī)劃轉(zhuǎn)報(bào)審批

申請(qǐng)材料：

1、詳細(xì)規(guī)劃轉(zhuǎn)報(bào)審批申請(qǐng)

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃深度）、建筑設(shè)計(jì)方 案、景觀設(shè)計(jì)方案各2-3 個(gè)，電子文件各一套。承諾時(shí)限：

公示無異議后5 個(gè)工作日內(nèi)核發(fā) 重要項(xiàng)目需上縣委常委會(huì)議討論

建筑工程規(guī)劃許可

申報(bào)材料：

1、建筑工程規(guī)劃申請(qǐng)

2、經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景 觀設(shè)計(jì)）

3、建筑工程批準(zhǔn)文件

4、土地權(quán)屬證明

5、委托編制的建設(shè)工程位置界限圖和建設(shè)工程平面規(guī)劃圖（帶坐標(biāo)）

6、單體建筑設(shè)計(jì)方案彩圖及施工圖

承諾時(shí)限：公示完畢無異議后5 個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)

建筑工程消防設(shè)計(jì)防火審核辦理程序

申報(bào)材料：

1、《建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》或《建筑消防設(shè)計(jì)防火審核

簡易申請(qǐng)表》。

2、申請(qǐng)人得身份證明（身份證、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，原件審核）。

3、代理人身份證明、授權(quán)委托書。

4、規(guī)劃部門批準(zhǔn)文件及設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明。

5、建筑工程消防設(shè)計(jì)圖紙。（包括總平，標(biāo)準(zhǔn)層平面、立面、剖

面、大樣圖、結(jié)構(gòu)圖）。

6、消防專篇。

7、工程流程圖、倉儲(chǔ)物品種類。

承諾時(shí)限：5 個(gè)工作日（如設(shè)計(jì)有自動(dòng)消防設(shè)施的在7 個(gè)工作日 內(nèi)審結(jié)，專家論證時(shí)間不計(jì)算在承諾時(shí)限內(nèi)）

防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)

申報(bào)材料：

1、《防雷裝置設(shè)計(jì)審核申請(qǐng)書》

2、防雷裝置設(shè)計(jì)單位和人員資質(zhì)、資格證書

3、電氣設(shè)計(jì)說明及施工圖紙

4、《防雷裝置設(shè)計(jì)審核書》

5、需要進(jìn)行雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的項(xiàng)目應(yīng)提交雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。承諾時(shí)限：3 個(gè)工作日

防雷裝置竣工驗(yàn)收審批

申報(bào)材料：

1、《防雷裝置竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書》

2、《防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書》

3、防雷裝置施工單位和人員資質(zhì)、資格證書

4、《防雷裝置檢測(cè)(驗(yàn)收)報(bào)告》

5、防雷產(chǎn)品檢測(cè)報(bào)告、合格證書、安裝記錄及備案證書，跨省 作業(yè)的提交《跨省作業(yè)備案書》 承諾時(shí)限：3 個(gè)工作日

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可

申報(bào)材料：

1、開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

2、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書

3、取得開發(fā)項(xiàng)目的證明文件

（1）縣政府批準(zhǔn)簽訂的地塊開發(fā)合同（2）發(fā)改部門批文（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（4）總平面規(guī)劃圖

4、取得土地使用權(quán)證明文件（土地使用權(quán)出讓（招拍掛））

5、土地成交確認(rèn)書

6、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合同書

7、開發(fā)項(xiàng)目價(jià)款繳納憑證 承諾時(shí)限：即時(shí)辦理

招、投標(biāo)

以下工程需進(jìn)行公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)：

1、關(guān)系社會(huì)公共利益，公共安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目：如天然氣、道路、橋梁、地下管道、污水排放及處理、垃圾處理、公共 停車場(chǎng)等城市設(shè)施項(xiàng)目。

2、關(guān)系社會(huì)公共利益、公共安全的功用事業(yè)項(xiàng)目如：供水、供氣、供熱、科技、教育、文化、體育、旅游、衛(wèi)生、社會(huì) 福利、商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）及其他公共事業(yè)等。

3、適用國有資金投資的項(xiàng)目。

4、國家融資的項(xiàng)目。

5、使用國際組織或外國政府資金的項(xiàng)目。

6、在以上范圍內(nèi)面積超過 300平方米或造價(jià)超過30 萬元的 項(xiàng)目，對(duì)實(shí)施公開招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)或自行法寶的項(xiàng)目，必須 經(jīng)昌樂縣招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室批準(zhǔn)（以批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)）。招標(biāo)結(jié)束后由建設(shè)單位持《中標(biāo)通知書》及《建筑工程施工 合同》到窗口辦理備案手續(xù)。

工程質(zhì)量監(jiān)督

申報(bào)材料：

1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

2、施工單位中標(biāo)、交易通知書

3、施工合同原件、監(jiān)理合同原件及單位資質(zhì)證書復(fù)印件

4、建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位質(zhì)量責(zé)任制度報(bào)告表

5、通過審查的設(shè)計(jì)圖紙

6、施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)告、勘察成果審查報(bào)告（原件）

7、報(bào)建證

承諾時(shí)限：3 個(gè)工作日

建筑工程施工許可證

申報(bào)材料：

1、工程建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

2、工程項(xiàng)目報(bào)建證

3、土地證

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

6、施工企業(yè)中標(biāo)、交易通知書

7、經(jīng)審查備案的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同

8、施工圖設(shè)計(jì)審查合格書

9、已辦理的質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)和安全監(jiān)督手續(xù)

10、《防雷裝置設(shè)計(jì)審核書》

11、銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明

12、建筑勞務(wù)工資保證金繳納證明

13、建工處出具的無拖欠工程款證明

14、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證

15、稅務(wù)登記證（地、國稅）

16、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書

17、相關(guān)繳費(fèi)憑證 承諾時(shí)限：5 個(gè)工作日

工程竣工驗(yàn)收備案

申報(bào)材料

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，附竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告表

2、建筑工程施工許可證

3、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見、圖紙審查批準(zhǔn)書

4、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄表

5、房屋建筑工程有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料、避雷檢測(cè)

報(bào)告、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和導(dǎo)線絕緣電阻測(cè)試報(bào)告、室內(nèi)環(huán) 境檢測(cè)報(bào)告和導(dǎo)線絕緣電阻測(cè)試報(bào)告

6、規(guī)劃、消防、環(huán)保、建筑節(jié)能、城建檔案等部門出具的認(rèn) 可文件

7、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書

8、商品住宅的“住宅質(zhì)量保證書”和“住宅使用說明書”

9、勘察、設(shè)計(jì)單位出具的勘察設(shè)計(jì)方面的質(zhì)量檢查報(bào)告表 10.監(jiān)督部門提供的工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告 11.工程檔案合格證書

12.工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告（監(jiān)理單位起草）13.工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（建設(shè)單位起草）14.工程竣工報(bào)告（施工單位起草）承諾時(shí)限：5 個(gè)工作日

商品房預(yù)售登記

1、商品房預(yù)售登記申報(bào)表；

2、土地使用權(quán)證或用地證明文件；

3、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

6、建設(shè)工程施工許可證或開工報(bào)告；

7、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

8、房屋施工合同；

9、工程評(píng)估證明（投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投 資的25%以上的證明）；

10、房屋使用管理維修公約；

11、商品房預(yù)售說明書；1

12、法定代表人身份證明；

13、委托書及代理人身份證復(fù)印件；

14、境外銷售的批準(zhǔn)文件；

15、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和房屋平面圖、立面圖。承諾時(shí)限：5 個(gè)工作日

評(píng)估費(fèi)：按房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬元）的100 以下—10000 的 5-0.1‰收取。住房登記80 元/套、住房以外的登記費(fèi)：100平方米以下的80 元/宗、100-500平方米的120 元/宗、500-1500平

方米的200 元/ 宗、1500-3000平方米的300 元// 宗、3000-10000平方米的500 元/宗、10000平方米以上的800 元/ 宗。

按照國家計(jì)委、建設(shè)部、計(jì)價(jià)格[1995]971 號(hào)、魯價(jià)費(fèi)發(fā) [2002]172 號(hào)、國家計(jì)委、財(cái)政部、計(jì)價(jià)格發(fā)[2002]595 號(hào)規(guī)定 的標(biāo)準(zhǔn)收取。__

第二篇：工業(yè)園區(qū)土地開發(fā)成本分析

工業(yè)園區(qū)土地開發(fā)成本分析(2010-02-01 10:50:03)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：房產(chǎn)土地成本土地開發(fā)成本分析工業(yè)園區(qū) 分類：工業(yè)地產(chǎn)

成本競(jìng)爭力

工業(yè)園招商能否順利進(jìn)行，開發(fā)公司能否可持續(xù)健康發(fā)展，其中一個(gè)主要因素是土地成本。土地成本也是各地區(qū)、各工業(yè)園競(jìng)爭力強(qiáng)弱的表現(xiàn)之一。

從相同優(yōu)勢(shì)的開發(fā)區(qū)來看，工業(yè)園的土地開發(fā)成本有一定的競(jìng)爭力，特別是與周邊市區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和珠三角比較，優(yōu)勢(shì)較明顯。當(dāng)然吸引投資者注意的除了地價(jià)，還注重園區(qū)的區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施配套、園區(qū)服務(wù)、政策環(huán)境、人文環(huán)境、產(chǎn)業(yè)配套等因素。高新科技工業(yè)園除了努力降低土地成本，營造“低門檻”招商環(huán)境外，還需要營造好的軟環(huán)境。

成本風(fēng)險(xiǎn)分析

園區(qū)土地成本是其競(jìng)爭力的重要表現(xiàn)之一，在開發(fā)過程中為了控制土地成本和防范土地成本的快速上升，需要注意如下幾方面：

a、在立項(xiàng)和開發(fā)前，政府土地儲(chǔ)備中心應(yīng)該盡可能多的增加土地儲(chǔ)備量，防止以后征地成本急速上升；

b、政府盡最大努力幫助農(nóng)民購足社會(huì)保險(xiǎn)；

c、政府出面協(xié)調(diào)各個(gè)層面的利益關(guān)系，特別是與園區(qū)屬地的關(guān)系；

d、屬地方政府收取的征地稅費(fèi)、投資建設(shè)稅等應(yīng)盡量少收或不收；

e、工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施屬于城市建設(shè)的一部分，園區(qū)中心大道、圍堰和污水處理設(shè)施應(yīng)納入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體系，由市政府分擔(dān)全部或部分費(fèi)用；

f、開發(fā)公司應(yīng)合理安排好借貸資金結(jié)構(gòu)、期限和數(shù)量，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用；

g、遵循量出為入的原則，開發(fā)公司盡量做到“征用一片、開發(fā)一片、收益一片”，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)。

第三篇：湖北土地一級(jí)開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

土地征收及房地產(chǎn)稅費(fèi)簡表

項(xiàng)目

何時(shí)征收

計(jì)費(fèi)基數(shù)

征收標(biāo)準(zhǔn)

征收依據(jù)

收取部門

耕地占用稅

占用耕地時(shí)發(fā)生

固定稅額標(biāo)準(zhǔn)

20元—50元/㎡

湖北省耕地占用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)鄂財(cái)稅發(fā)〔2008〕8號(hào)

地稅部門

契稅

國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓（出售、贈(zèng)與和交換），房屋買賣、贈(zèng)與、交換

房屋、土地交易市場(chǎng)價(jià)格，交換為差額部分，劃撥為補(bǔ)繳土地出讓收益

契稅稅率為４%

湖北省契稅征收管理實(shí)施辦法（修訂）（190號(hào)令）

地稅部門

土地增值稅

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（房地產(chǎn)）并取得收益

轉(zhuǎn)讓取得收入減去土地出讓、開發(fā)成本、稅金等成本后余額

四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額為扣除項(xiàng)目，小于50%部分為30%，50-100%為40%，100-200%為50%，超過200%為60%

中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令138號(hào)）

地稅部門

征地管理費(fèi)

凡辦理各類建設(shè)項(xiàng)目而征用集體所有土地的單位和個(gè)人必須向土地管理部門繳納征地管理費(fèi)

土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上地下附著物和折遷補(bǔ)助費(fèi)

耕1000畝其他2000畝以上0.7%；耕500-1000，其他1000-2000,按1.1%；耕100-500，其他200-1000按1.4%；耕100，其他200以下按1.8-2.1%，最高不超過2.8%

《省物價(jià)局、財(cái)政廳關(guān)于征用土地管理收費(fèi)的通知》（鄂價(jià)房地字[1995]44號(hào)），省物價(jià)局省財(cái)政廳關(guān)于降低部分住房建設(shè)行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知鄂價(jià)房服[2002]47

國土部門

征地補(bǔ)償費(fèi)

1、土地補(bǔ)償費(fèi)

修正系數(shù)：菜地、果園、茶園、精養(yǎng)魚池等（搶栽、搶種、搶挖的除外）一般要高于10，林地一般為0.7，未利用地一般為0.3

武漢、襄樊、荊州、黃石四地的主城區(qū)實(shí)施征地區(qū)片綜合地價(jià)。最高的為武漢市I區(qū)，30萬元/畝，范圍在江岸區(qū)后湖、花橋、紅橋等地，最低的在黃石IV區(qū)，3.718萬元/畝。

在征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)中，宜昌城區(qū)I區(qū)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高，為4.9497萬元/畝，區(qū)域?yàn)槲髁陞^(qū)窯灣鄉(xiāng)、峽口風(fēng)景區(qū)、伍家崗區(qū)伍家鄉(xiāng)、宜昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。最低的是長陽IV區(qū)，1.62萬元/畝。

《湖北省人民政府關(guān)于公布湖北省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)的通知》（鄂政發(fā)〔2009〕46號(hào)）

2、安置補(bǔ)助費(fèi)

3、地上附著物

4、青苗補(bǔ)償費(fèi)

青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般為統(tǒng)一年產(chǎn)值的1倍，大棚蔬菜可適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)

耕地開墾費(fèi)

按實(shí)際占用耕地面積，一次性繳納耕地開墾費(fèi)

基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地的，耕地開墾費(fèi)為土地補(bǔ)償費(fèi)總額的２倍；使用其他耕地的，耕地開墾費(fèi)為土地補(bǔ)償費(fèi)總額的１倍。

《湖北省耕地開發(fā)專項(xiàng)資金征收和使用管理辦法》的通知　鄂政發(fā)〔１９９９〕５２號(hào)

國土部門

土地復(fù)墾費(fèi)

在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等原因造成破壞的土地

按破壞土地面積

采礦磚瓦1.5-2.25萬/公頃；廢棄地1.2-1.5萬/公頃；廢棄工程0.9-1.2萬/公頃；其他0.6-0.9萬/公頃

鄂政發(fā)（1999）52號(hào)

湖北省土地復(fù)墾實(shí)施辦法

國土部門

土地閑置費(fèi)

超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期未動(dòng)工開發(fā)的超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可由土地管理部門征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金２０％以下的土地閑置費(fèi)

湖北省實(shí)施《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》辦法（１９９６年３月２９日湖北省第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第１９次會(huì)議通過）

國土部門。

鄂價(jià)費(fèi)字（1990）130號(hào)規(guī)定同類地年產(chǎn)值1-2倍

鄂價(jià)費(fèi)字（1990）130號(hào)

建設(shè)用地有償使用費(fèi)

中央與地方30：70分成（按省20%、當(dāng)?shù)?0%分成）；地方分成的70%部分，一律全額繳入省級(jí)國庫。

1等140元/平米，2等120,3等100,4等80，5等64，6等56,7等48,8等42,9等34,10等28，11等24，12等20,13等16，14等14,15等10

武漢:東西湖漢陽洪山江岸江漢硚口青山武昌4級(jí)

黃石（黃石港

西塞山）襄樊市（襄城區(qū)

樊城區(qū)）6級(jí)

荊州（沙市

荊州）宜昌（西陵

伍家崗

點(diǎn)軍

猇亭）7級(jí)

十堰（茅箭

張灣）8級(jí)

鄂州鄂城區(qū)

潛江市

仙桃市

武漢江夏區(qū)為9級(jí)

黃岡黃州區(qū)

孝感孝南區(qū)

武漢蔡甸

黃石（鐵山

下陸）

鄂州華容

荊門東寶10級(jí)

武漢（漢南黃陂新洲）

鄂州梁子湖

天門市為11級(jí)

《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》（2006.11.9）

國土部門

新菜地開發(fā)基金

占用蔬菜地的建設(shè)項(xiàng)目

菜地占地面積*1.5*征收標(biāo)準(zhǔn)

鄂價(jià)費(fèi)字（1992）130號(hào)，武漢市0.7-1.5萬元/畝，省轄市0.5-1萬元，縣級(jí)市縣城關(guān)鎮(zhèn)0.3-0.5萬元。

【加強(qiáng)蔬菜產(chǎn)銷通知：大城市，長期保留區(qū)，6萬；嚴(yán)格控制征用、占用區(qū)，5萬；控制征用、占用區(qū)，3萬。中等城市，分別按每畝4萬、3萬、2萬元的標(biāo)準(zhǔn)征收?？h（市）郊區(qū)，1至2萬?！课磮?zhí)行

湖北省物價(jià)局湖北省財(cái)政廳《關(guān)于發(fā)布省土地管理系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄂價(jià)費(fèi)字〔1992〕130號(hào)）

《湖北省蔬菜基地建設(shè)保護(hù)法》（湖北省人民政府令1998年第146號(hào)）《湖北省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蔬菜產(chǎn)銷工作的通知》（1996年1月16日）

財(cái)政部門

水利建設(shè)基金

非農(nóng)業(yè)建設(shè)征用土地，向用地單位按畝征收一定數(shù)額的水利建設(shè)基金

武漢耕地每畝2000元，非耕地每畝1500元；市州城區(qū)（含省直管市城區(qū)）耕地每畝

湖北省人民政府令182號(hào)

《湖北省水利建設(shè)基金征收使用管理辦法》

財(cái)政部門

1500元，非耕地500元；鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地每畝500元，非耕地300元。

土地登記費(fèi)

國有土地使用者，集體土地所有者，集體土地建設(shè)用地使用者

企業(yè)土地使用面積1000平米（含1000平米）以下每宗地收100元，每超過500平米以內(nèi)加收40元，最高不超過４萬元。

國家土地管理局測(cè)繪局物價(jià)局財(cái)政部關(guān)于土地登記收費(fèi)及其管理辦法

國土(籍)字[1990]93號(hào)

國土部門

土地交易費(fèi)

國有土地使用權(quán)出讓（租賃）、轉(zhuǎn)讓；探礦權(quán)、采礦權(quán)出讓（租賃）、轉(zhuǎn)讓；

按照成交價(jià)格總額，采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收

10以下（含10），2.5%；10以上至100（含100），2.0%；100以上至500（含500），1.2%；500以上至1000（含1000），1.0%；1000以上至5000（含5000），0.8%；5000以上，0.65%

省物價(jià)局關(guān)于土地礦產(chǎn)交易服務(wù)收費(fèi)的通知（鄂價(jià)房服[2008]105號(hào)）

國土部門交易服務(wù)中心

土地評(píng)估費(fèi)

按土地價(jià)格總額大小劃

分費(fèi)率檔次，分檔計(jì)算各檔的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額

100萬以下（含100），4%；101～200,3%；200-1000,2%；1000-2000,1.5%；2000-5000，0.8%；5000-10000,0.4%；10000萬以上，0.1%。

國家計(jì)委國家土地局《關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計(jì)價(jià)格〔1994〕2017號(hào)）

中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

土地勘測(cè)費(fèi)

武漢220,花山實(shí)際支付160-180

第四篇：多預(yù)提施工費(fèi)用,虛列開發(fā)成本

終于來到成本了。成本這東西最難寫，寫淺了自己覺得不好意思，寫深了自己還不會(huì)。再加上個(gè)所得稅的條條框框在那里擺著，有的時(shí)候真不知道深淺了。

原問題：“

21、多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本?！?/p>

學(xué)習(xí)體會(huì)：

一、開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等，具體科目可設(shè)置： ⑴ 取得土地使用權(quán)

土地出讓金、契稅、補(bǔ)交地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、以房換地的價(jià)值、印花稅等； ⑵ 土地增用費(fèi)

土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地收益金、土地開發(fā)費(fèi)、耕地占用稅等； ⑶ 土地補(bǔ)償費(fèi)

勞動(dòng)力安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動(dòng)遷用房支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等； ⑷ 其他

拍賣傭金、土地購置（拍賣、招標(biāo)）費(fèi)、土地交易費(fèi)、土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)、土地閑置費(fèi)等。

2、前期工程費(fèi)

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用，具體科目可設(shè)置： ⑴ 七通一平費(fèi)

臨時(shí)施工道路費(fèi)、臨時(shí)施工用水接入費(fèi)、臨時(shí)施工污水管接入費(fèi)、臨時(shí)施工用電接入費(fèi)、臨時(shí)施工用氣接入費(fèi)、臨時(shí)施工辦公電話接入費(fèi)、臨時(shí)施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)； ⑵ 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

臨時(shí)辦公室費(fèi)、臨時(shí)廁所費(fèi)、施工場(chǎng)地圍墻及門衛(wèi)室費(fèi)、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)、其他臨時(shí)設(shè)施費(fèi)； ⑶ 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

規(guī)劃(方案)設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、幕墻專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、智能化專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、制圖曬圖趕圖費(fèi)、可行性研究費(fèi)、方案招標(biāo)費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)、其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)； ⑷ 行政規(guī)費(fèi)及報(bào)建費(fèi)

項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)、施工許可證費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、審圖費(fèi)、價(jià)格評(píng)估費(fèi)、渣土費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、綜合開發(fā)管理費(fèi)、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)、檔案管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防報(bào)建費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)、教師住宅基金、地籍地形圖核地、抗震審查費(fèi)地名費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)基金； ⑸ 大配套費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、白蟻預(yù)防費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、墻改專項(xiàng)基金、人防易地建設(shè)費(fèi)、水增容、電增容費(fèi)、煤氣增容費(fèi)；

⑥ 水文地質(zhì)勘察費(fèi)

地質(zhì)勘察費(fèi)、水文勘察費(fèi)、文物勘察費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、地下障礙物探測(cè)、環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)、施工放線費(fèi)、水準(zhǔn)測(cè)量工程測(cè)量、日照分析合同、工程波速測(cè)試、建設(shè)項(xiàng)目日照分析、工程測(cè)量交通分析費(fèi)等；； ⑺ 測(cè)繪費(fèi)

面積測(cè)繪、地形地貌測(cè)繪等； ⑻ 預(yù)算編審費(fèi)

編制預(yù)算費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)等； ⑼ 其他

擋光費(fèi)、擋光鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。

3、建筑安裝工程費(fèi)

指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入建筑安裝預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，具體科目可設(shè)置： ⑴ 基礎(chǔ)工程

土石方工程、地基加固處理費(fèi)、樁基礎(chǔ)、圍護(hù)及支撐費(fèi)等； ⑵ 主體工程

土建(結(jié)構(gòu))工程、土建(建筑)工程等； ⑶ 安裝工程

強(qiáng)電工程、智能化工程（三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用）、弱電工程（背景音樂系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)）、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)、給排水工程（自來水／排水／直飲水／熱水）、消防安裝工程、火災(zāi)報(bào)警工程、煤氣工程綜合布線系統(tǒng)、避雷接地工程、空調(diào)及通風(fēng)工程、供暖供熱工程（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）、電梯及自動(dòng)扶梯、門窗工程（室外門窗、入戶門、防火門）、航空燈、室內(nèi)停車設(shè)備、室內(nèi)停車交通設(shè)施、其他安裝工程費(fèi)； ⑷ 裝飾工程

室內(nèi)精裝飾施工（主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用）、室外精裝飾施工（包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用）； ⑸ 甲供設(shè)備/材料

消防設(shè)備、高低壓配電柜、變壓器、保溫層、外墻涂料、瓷磚、窗、門、取暖設(shè)備/材料、電梯及自動(dòng)扶梯、五金配件、家電、家具、廚衛(wèi)用品； ⑥ 樣板房裝修

樣板房建筑及裝修、樣板房內(nèi)家具、樣板房內(nèi)家電燈； ⑺ 售樓處裝修

售樓處建筑及裝修、售樓處內(nèi)家具、售樓處內(nèi)家電、售樓處景觀； ⑻ 建安監(jiān)理費(fèi)

建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)理費(fèi)等 ⑼ 檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)

基坑監(jiān)測(cè)、樁基檢測(cè)費(fèi)(靜載)、樁基檢測(cè)費(fèi)(小應(yīng)變)、樁基檢測(cè)費(fèi)(高應(yīng)變)、工程主體沉降觀測(cè)費(fèi)、采購材料檢測(cè)費(fèi)、其他檢測(cè)費(fèi)； ⑽ 工程造價(jià)咨詢費(fèi)

工程施工招標(biāo)代理費(fèi)、工程設(shè)備招標(biāo)代理費(fèi)、工程預(yù)算編審咨詢費(fèi)、工程結(jié)算編審咨詢費(fèi)等； ⑾ 其他

現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程勞保費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金（趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)等）等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，具體科目可設(shè)置：

⑴ 電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、碰頭費(fèi)、變電所/站建設(shè)費(fèi)、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)、電表費(fèi)； ⑵ 給排水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、二次加壓費(fèi)、水泵房、碰頭費(fèi)、雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、中水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、水表費(fèi)； ⑶ 煤氣基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、煤氣管道鋪設(shè)費(fèi)、煤氣配套費(fèi)、碰頭費(fèi)、煤氣表費(fèi)； ⑷ 通訊線路及設(shè)備安裝費(fèi)

有線電視入網(wǎng)費(fèi)、有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)、電話配套費(fèi)、電話增容費(fèi)、電話電纜集資費(fèi)、寬帶網(wǎng)接入費(fèi)、智能化系統(tǒng)； ⑸ 供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、供熱管道的鋪設(shè)費(fèi)、碰頭費(fèi)、供熱表費(fèi)、熱交換站、鍋爐房； ⑥ 室外消防系統(tǒng)

消防設(shè)備、消防工程、消防控制室等； ⑺ 室外智能化系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、周界紅外防越、小區(qū)門禁系統(tǒng)、電子公告屏、室外背景音樂 ⑻ 環(huán)境系統(tǒng)

環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路建造費(fèi)、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、保安室 ⑼ 室外輔助設(shè)施

室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等； ⑽ 其他

郵政配套設(shè)施、配套監(jiān)理費(fèi)、配套預(yù)算標(biāo)底編制費(fèi)等。

5、公共設(shè)施配套費(fèi)

指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，具體科目可設(shè)置：

⑴ 不可經(jīng)營性公共設(shè)施

會(huì)所、居委會(huì)、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場(chǎng)或停車設(shè)備、鋼爐房、水塔、室外游樂設(shè)施、車站等；

⑵ 可經(jīng)營性公共設(shè)施

游泳池、幼托、學(xué)校、圖書館、閱覽室、健身房、醫(yī)院、郵電通訊、室外停車設(shè)備、室外停車交通設(shè)施等； ⑶ 特殊公共設(shè)施

回租回購的地下人防、補(bǔ)交地價(jià)的地下面積； ⑷ 其他

公共設(shè)施維修基金、其他公用配套設(shè)施費(fèi)。

6、開發(fā)間接費(fèi)

核算內(nèi)部核算單位為組織或管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用及與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，具體科目可設(shè)置： ⑴ 工程管理費(fèi)

職工薪酬、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)、招待 3 費(fèi)、修理費(fèi)、交通費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、其他工程管理間接費(fèi)等； ⑵ 資本化利息

利息支出、利息收入、匯兌凈損益、融資費(fèi)用等； ⑶ 物業(yè)性費(fèi)用

看護(hù)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修費(fèi)用、補(bǔ)貼性費(fèi)用等； ⑷ 移交性費(fèi)用

移交電設(shè)施、移交水設(shè)施、移交供暖設(shè)施、移交煤氣設(shè)施、其他移交性費(fèi)用。

以上明細(xì)科目只是一個(gè)參考，可根據(jù)公司的具體情況以及開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，自行進(jìn)行調(diào)整。

二、從開發(fā)成本到開發(fā)產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)

1、開發(fā)成本核算的內(nèi)容

開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗(yàn)收合格合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品。包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。

開發(fā)產(chǎn)品的成本單位，根據(jù)各單位習(xí)慣的不同，也有很大的不同。比較普遍的是以單體建筑為成本核算單位，此外還有直接以建筑面積（每平方米）為成本單位，以及以小區(qū)、項(xiàng)目分期、建筑類別等作為成本單位的。由于核算的成本單位不同，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)也有所不同。

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本同工業(yè)企業(yè)的成本核算有一定的相似之處，其“開發(fā)成本”科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目，其“開發(fā)產(chǎn)品”科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”。同樣的，開發(fā)企業(yè)成本核算的重點(diǎn)也在于成本的歸集與分配，此外，還要多一個(gè)成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間。

2、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間 ⑴ 基本規(guī)定

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。

但實(shí)務(wù)中，竣工驗(yàn)收時(shí)很難取得實(shí)際成本，因此實(shí)際操作起來有一定難度?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第三十五條規(guī)定：

企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)等發(fā)生的可歸屬于產(chǎn)品成本、勞務(wù)成本等的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)產(chǎn)品銷售收入、勞務(wù)收入等時(shí)，將已銷售產(chǎn)品、已提供勞務(wù)的成本等計(jì)入當(dāng)期損益。

根據(jù)成本核算的程序，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本之前，首先要結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。因此，確認(rèn)收入是結(jié)轉(zhuǎn)成本的最后期限。

⑵ 預(yù)售時(shí)

商品房預(yù)售時(shí)，房屋并沒有竣工，當(dāng)然也無法進(jìn)行交付使用。這時(shí)，無需確認(rèn)收入和成本，只需要按照稅法規(guī)定繳納/預(yù)繳營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅及各種附加即可。

⑶ 竣工時(shí)

房屋竣工時(shí)，通常既符合結(jié)轉(zhuǎn)成本的條件。但由于實(shí)務(wù)中，需要一定的時(shí)間進(jìn)行結(jié)算，因此可能無法確認(rèn)實(shí)際的成本。此外，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目為多棟樓時(shí)，單棟樓的竣工時(shí)可能無法確認(rèn)公共配套等間接費(fèi)用的實(shí)際金額。因此：

3.1竣工時(shí)無預(yù)售收入時(shí)

在竣工驗(yàn)收時(shí)，分開發(fā)對(duì)象及單位的核算方式分小區(qū)/樓/部位/戶分別將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品中。

3.2 竣工時(shí)有預(yù)售收入時(shí)

同樣結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本至開發(fā)產(chǎn)品中，同時(shí)確認(rèn)銷售收入，以及結(jié)轉(zhuǎn)相配比的銷售成本、銷售稅金。

3.3竣工時(shí)配套未完成時(shí)

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：“根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套費(fèi)用等，如竣工時(shí)仍未發(fā)生或未發(fā)生完畢，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本?！?/p>

同樣，財(cái)政部1999 年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》規(guī)定：“經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按建筑面積或投資比例采用預(yù)提的辦法從開發(fā)成本計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)?！?/p>

據(jù)此，在房屋竣工時(shí)仍有公共配套設(shè)施未完成的情況，可以采用暫估或預(yù)提的方式。注意：這一條符合會(huì)計(jì)的配比原則，但同所得稅法規(guī)定不同。

⑷ 竣工后實(shí)現(xiàn)收入時(shí)

竣工后發(fā)生收入時(shí)，月份終了按時(shí)將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本中。

3、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則

前面提到了成本核算對(duì)象，可以根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況，適當(dāng)予以確定。例如，通常是以單體建筑作為核算對(duì)象，但對(duì)于單體建筑面積過大，或者單體包括裙樓、寫字間、公寓等特殊情況，也可以考慮按部位或功能確認(rèn)成本核算對(duì)象；當(dāng)然也可以按戶予以確認(rèn)。不過通常來說，過粗或者過細(xì)的確認(rèn)成本核算對(duì)象，對(duì)企業(yè)來說都不是特別合適。

房地產(chǎn)的成本理論同工業(yè)成本有很大的相似性，也可以分為直接成本、間接成本，其中直接成本是可直接計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象或勞務(wù)的經(jīng)營成本中的直接材料、直接人工等。間接成本是指多個(gè)部門為同一成本對(duì)象提供服務(wù)的共同成本，或者同一種投入可以制造、提供兩種或兩種以上的產(chǎn)品或勞務(wù)的聯(lián)合成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象或勞務(wù)的經(jīng)營成本中。間接成本必須根據(jù)與成本計(jì)算對(duì)象之間的因果關(guān)系、成本計(jì)算對(duì)象的產(chǎn)量等，以合理的方法分配計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象中。對(duì)此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1 號(hào)——存貨》也明確了：“在同一生產(chǎn)過程中，同時(shí)生產(chǎn)兩種或兩種以上的產(chǎn)品，并且每種產(chǎn)品的加工成本不能直接區(qū)分的，其加工成本應(yīng)當(dāng)按照合理的方法在各種產(chǎn)品之間進(jìn)行分配?！?前面說過，開發(fā)成本基本由六大項(xiàng)組成。對(duì)于以單體建筑為成本核算單位來說，建安成本應(yīng)當(dāng)屬于直接成本，對(duì)于按建筑交納的各種資源性費(fèi)用等屬于能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，余下的就應(yīng)當(dāng)屬于無法分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，需要按照合理的方法進(jìn)行分配。

對(duì)于間接成本的分配來說，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： ⑴ 配比原則

雖然2006版會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較1992版會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，去除了配比性原則，但對(duì)于具體實(shí)務(wù)中，配比性原則是一個(gè)必須要考慮的重要原則； ⑵ 因果關(guān)系原則

對(duì)多部門為同一成本對(duì)象提供服務(wù)的共同成本的分配，一般應(yīng)以共同成本與成本對(duì)象的因果關(guān)系為基礎(chǔ)。如果共同成本與成本對(duì)象之間的關(guān)系不止一種，可采用雙重或多重基礎(chǔ)分配。⑶ 相關(guān)性原則

根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)間接費(fèi)用的性質(zhì)，合理選擇分配方法。也就是說，企業(yè)所選擇的間接費(fèi)用分配方法，必須與間接費(fèi)用的發(fā)生具有較密切的相關(guān)性，并且使分配到每種產(chǎn)品上的間接費(fèi)用金額科學(xué)合理，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮計(jì)算手續(xù)的簡便。

⑷ 一貫性原則

成本分配方法應(yīng)當(dāng)前后其基本一致，不能根據(jù)企業(yè)隨意自行調(diào)整。

4、間接成本較轉(zhuǎn)的方法 ⑴ 建筑面積分配法

這是普遍采用的間接成本核算的方法，以建筑面積作為分配基數(shù)，即： 建筑面積分配率=待分配的間接成本÷總建筑面積

成本對(duì)象的間接成本=成本對(duì)象的建筑面積×建筑面積分配率

在實(shí)務(wù)中，根據(jù)情況可采用總建筑面積、總可售建筑面積、總可售建筑面積+公共配套建筑面積等各種口徑進(jìn)行核算和分配。

這種分配方法的優(yōu)點(diǎn)是數(shù)據(jù)取得容易，方法簡單明確，不容易產(chǎn)生歧義；缺點(diǎn)是平均分配，對(duì)于實(shí)際的成本情況、售價(jià)的配比等方面與實(shí)際不相符。

建筑面積分配法是所得稅2006年31號(hào)文中提出的三種分配方法之一。

⑵ 占地面積分配法

這也是經(jīng)常采用的間接成本核算的方法，以土地面積作為分配基數(shù)，即： 占地面積分配率=待分配的間接成本÷總占地面積

成本對(duì)象的間接成本=成本對(duì)象的占地面積×占地面積分配率

占地面積分配法在分配土地及拆遷成本中，通常會(huì)有更符合實(shí)際的結(jié)果。

在實(shí)務(wù)中，根據(jù)情況可采用單體的投影面積、單體的一樓面積等作為單體的占地面積，進(jìn)行核算和分配。占地面積分配法也是所得稅2006年31號(hào)文中提出的三種分配方法之一。

⑶ 工程預(yù)（概）算分配法（？）

工程預(yù)（概）算分配法及采用工程預(yù)（概）算的相關(guān)方法進(jìn)行分配，例如機(jī)械使用費(fèi)可以按照臺(tái)班分配法、預(yù)算分配法、作業(yè)量分配法進(jìn)行分配，建筑工程以直接費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，安裝工程以人工費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品（勞務(wù)、作業(yè)）的分配以直接費(fèi)或人工費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)等。

工程預(yù)（概）算分配法需要一定的預(yù)算、造價(jià)方面的知識(shí)，同稅務(wù)方面的溝通也是一定的問題。工程預(yù)（概）算分配法也是所得稅2006年31號(hào)文中提出的三種分配方法之一。

⑷ 成本利潤率分配法

成本利潤率分配法原理類似于商品零售企業(yè)的售價(jià)法，即假設(shè)所有的商品都有統(tǒng)一的成本利潤率： 成本利潤率=項(xiàng)目總間接成本÷項(xiàng)目總收入

成本對(duì)象的間接成本=成本對(duì)象的收入×成本利潤率

成本利潤率分配法由于遵循了統(tǒng)一的利潤率，相對(duì)比較合理，但是對(duì)于稅務(wù)局來說恐怕很難認(rèn)定。同時(shí)由于項(xiàng)目總收入很難采用實(shí)際收入（時(shí)間問題），很多采用計(jì)劃收入，因此企業(yè)容易人為地控制利潤。

⑸ 建安成本分配法

建安成本分配法類似于工業(yè)企業(yè)的原材料分配法，即以各單體的建安成本為分配基礎(chǔ)： 建安成本分配率=項(xiàng)目總間接成本÷項(xiàng)目總建安成本 單體的間接成本=單體的建安成本×建安成本分配率

由于建安成本在總成本中所占的比例越來越小，多層、小高層、高層的單位建安成本不一致，以及存在是否裝修等差異，因此建安成本分配法使用起來有一定的局限。

5、單體項(xiàng)目的成本結(jié)轉(zhuǎn)

對(duì)于小區(qū)項(xiàng)目來說，通常一個(gè)單體作為成本核算對(duì)象。但對(duì)于單體建筑面積多、工期長、功能分區(qū)多的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象需要重新確定。比如，同一項(xiàng)目同時(shí)有裙樓、寫字樓、公寓等功能，不同的功能導(dǎo)致其層高、結(jié)構(gòu)等有所不同，建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，造成一定程度的不合理；另一方面，各功能區(qū)銷售價(jià)格相差很大，很容易導(dǎo)致成本和收入的不配比性。

實(shí)務(wù)中，建議將單體內(nèi)不同功能區(qū)作為成本核算對(duì)象，在工程造價(jià)、成本利潤等方面予以考慮，一個(gè)功能區(qū)為單價(jià)分別核算和結(jié)轉(zhuǎn)間接費(fèi)用。

三、預(yù)售時(shí)的會(huì)計(jì)處理 １、預(yù)售時(shí)基本會(huì)計(jì)處理 ⑴ 收到預(yù)收房款 借：銀行存款（等）

貸：預(yù)收賬款

⑵ 月末計(jì)提稅金

借：應(yīng)交稅金－預(yù)繳稅款－營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等

貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等

⑶ 下月初實(shí)際繳納時(shí)

借：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等

貸：銀行存款（等）

這里面在應(yīng)交稅金科目下，增設(shè)了一個(gè)預(yù)繳稅款的二級(jí)明細(xì)科目，專門用來核算計(jì)提的預(yù)繳稅金，以及實(shí)際繳納的預(yù)繳稅金。

２、計(jì)提稅金的優(yōu)點(diǎn)

很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時(shí)不計(jì)提稅金，通常認(rèn)為在一個(gè)總賬科目中提來提去沒有意義，或者認(rèn)為過不了幾天就要實(shí)際繳納，計(jì)提多此一舉，但在實(shí)務(wù)中計(jì)提稅金有很大的好處： ⑴ 符合真實(shí)性原則

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)反映符合確認(rèn)和計(jì)量要求的各項(xiàng)會(huì)計(jì)要素及其他相關(guān)信息。對(duì)于房地產(chǎn)來說，接近當(dāng)月預(yù)收房款10%的各種稅金金額也是比較客觀的，對(duì)于企業(yè)的各項(xiàng)會(huì)計(jì)要素及相關(guān)的指標(biāo)影響也是比較大的。

⑵ 業(yè)務(wù)流程需要

增加了計(jì)提稅金的程序，使得相關(guān)的業(yè)務(wù)流程變?yōu)椋憾悇?wù)會(huì)計(jì)計(jì)提、主管復(fù)核、月末稽核、月初請(qǐng)款、報(bào)稅、支付稅金等程序，使得整個(gè)流程更完整，避免了由于業(yè)務(wù)流程不完整，所造成的稅款錯(cuò)算、錯(cuò)交的情況。

⑶ 內(nèi)部審核需要

由于房地產(chǎn)的稅金計(jì)算比其他行業(yè)都要復(fù)雜，涉及的稅種多（營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等）、環(huán)節(jié)多（預(yù)繳、抵扣預(yù)繳、正式核算）、時(shí)間長（單個(gè)項(xiàng)目通?？纾⒔痤~大、計(jì)算繁瑣（預(yù)收轉(zhuǎn)正式銷售、退房）、特別是同一個(gè)稅種稅率不一致（所得稅、土地增值稅）、納稅基數(shù)也不一致，因此從內(nèi)部審核的角度來說，更需要增加計(jì)提的步驟，以確保稅金的準(zhǔn)確性。

⑷ 資金預(yù)算需要

房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算，涉及的金額比較大，因此準(zhǔn)確計(jì)提預(yù)繳稅金，可以為資金的預(yù)算提供真實(shí)的數(shù)據(jù)。同時(shí)，也避免由于資金周轉(zhuǎn)困難暫無力預(yù)繳稅金的情況，幾個(gè)月下來恐怕會(huì)計(jì)自己都不知道欠繳稅款的金額了。

3、計(jì)提稅金的其他做法

對(duì)于計(jì)提預(yù)繳的稅金，實(shí)務(wù)中有很多處理方式，⑴ 計(jì)入資產(chǎn)類科目

例如，有的計(jì)入待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用科目，還有的計(jì)入遞延稅款科目

⑵ 計(jì)入負(fù)債類科目

按上面說的計(jì)入應(yīng)交稅金科目。

⑶ 不預(yù)提，實(shí)際發(fā)生時(shí)直接入賬

注意：不同的處理方式，對(duì)于財(cái)務(wù)比率的影響也不同，具體可以利用自己單位的會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行測(cè)算一下，也是很有意思的。

四、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的會(huì)計(jì)處理

1、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14 號(hào)——收入》第四條規(guī)定：

銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)： ⑴ 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

⑵ 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制； ⑶ 收入的金額能夠可靠地計(jì)量； ⑷ 相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

⑸ 相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量?！斗康禺a(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：

⑴ 企業(yè)取得的各項(xiàng)經(jīng)營收入應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)及時(shí)入賬：

轉(zhuǎn)讓，銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。代建的房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收，辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。

對(duì)土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)入收入。

出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入實(shí)現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應(yīng)視為經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)。

2、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的范圍

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14 號(hào)——收入》對(duì)于收入范圍作了明確的規(guī)定：

第二條 收入，是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。

企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。

第六條 銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額。現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

現(xiàn)金折扣，是指?jìng)鶛?quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。第七條 銷售商品涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。

商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品標(biāo)價(jià)上給予的價(jià)格扣除。

會(huì)計(jì)上的收入，同所得稅中的收入以及營業(yè)稅中營業(yè)額的范圍都不完全一致，因此需要注意。

五、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的會(huì)計(jì)處理

1、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時(shí)間

根據(jù)配比原則，同結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間保持一致。

2、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方式

銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)，主要取決于開發(fā)成本的成本核算對(duì)象。對(duì)于以單位建筑面積為成本核算對(duì)象的開發(fā)產(chǎn)品，可以直接結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本。但如同前面說過的，大部分開發(fā)產(chǎn)品是以單體建筑、整個(gè)項(xiàng)目或分功能區(qū)域?yàn)楹怂銓?duì)象的，因此還需要進(jìn)行一次分?jǐn)偤徒Y(jié)轉(zhuǎn)。

具體的分配方法，可以參照開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法，這里就不詳細(xì)說了。

需要指出的是，由于已經(jīng)實(shí)際銷售，所以成本利潤率法還可以分為實(shí)際售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計(jì)劃售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。

而在實(shí)務(wù)中，有的企業(yè)處于嚴(yán)格管理或其它目的，會(huì)要求施工單位出具詳細(xì)的工程決算報(bào)告，幾乎將每一層的建安成本都予以劃分，并據(jù)此作為分配成本的依據(jù)。這種方法是否可行，需要同當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門進(jìn)行溝通。

3、結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅金的方式

在結(jié)轉(zhuǎn)稅金的同時(shí)，需要將前期繳納的營業(yè)稅結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)稅金及附加科目，將預(yù)繳的所得稅根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整并結(jié)轉(zhuǎn)至所得稅科目。

但需要注意的是，由于在確認(rèn)收入的時(shí)候并不能及時(shí)確認(rèn)土地增值稅的金額，需要經(jīng)過一定的時(shí)間才能進(jìn)行土地增值稅清算并取得主管稅務(wù)部門的審核證明后，計(jì)入營業(yè)稅金及附加科目（《關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》）。

六、相關(guān)的所得稅

1、預(yù)售時(shí)的所得稅

預(yù)售時(shí)的所得稅，2008年以前主要執(zhí)行2006年31號(hào)。2008年1月1日起執(zhí)行《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號(hào)）的規(guī)定，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，同其它利潤總額合計(jì)后共同作為稅前利潤總額。

對(duì)于31號(hào)文號(hào)中提及的期間費(fèi)用，由于31號(hào)文沒有禁止在所得稅申報(bào)表中列支，因此實(shí)際上是相同的。但是對(duì)于營業(yè)稅金及附加，由于在預(yù)售的時(shí)候無法計(jì)入損益類科目進(jìn)行稅前抵扣，因此這一點(diǎn)是299號(hào)文同31號(hào)文的最大區(qū)別。

2、確認(rèn)收入的時(shí)間

31號(hào)文對(duì)于收入，是根據(jù)完工和收款兩個(gè)條件同時(shí)實(shí)現(xiàn)來確認(rèn)的。對(duì)于只完工未收款的情況，當(dāng)然不確認(rèn)為收入；而只收款未完工的情況，只預(yù)售所得稅，在完工后再確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。⑴ 完工的條件

符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：

竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；

已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；

已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。

⑵ 收款的條件

采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3、確認(rèn)成本的方式

31號(hào)文中，對(duì)于確認(rèn)成本的方式進(jìn)行了嚴(yán)格的要求，當(dāng)然也少不了所得稅中特有的界于權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制之間的成本確認(rèn)。⑴ 分?jǐn)偣?/p>

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

這種分?jǐn)偣奖旧硎菦]有錯(cuò)誤的，但是不是就只能用這一種分?jǐn)偣?，值得商榷?1號(hào)文對(duì)此規(guī)定也不是很明確。

⑵ 實(shí)際發(fā)生原則

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅邯?/p>

（1）屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對(duì)象。

（2）屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

31號(hào)文好像忽略了一種情況，即由前期已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的成本如何處理，這種情況按照會(huì)計(jì)處理比較簡單，但在稅務(wù)上是否允許扣除，并沒有明確。

⑶ 應(yīng)付費(fèi)用

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。

即：應(yīng)付費(fèi)用中取得發(fā)票的可以扣除，未取得發(fā)票的一律不得扣除。除特殊情況外（一直不清楚什么特殊情可可以允許），預(yù)提費(fèi)用不得扣除。

4、實(shí)務(wù)中的問題

⑴ 未取得合法憑證（發(fā)票）

由于開發(fā)單位通常會(huì)扣減施工方5%左右的質(zhì)保金，還會(huì)有一定情況的拖延付款。在實(shí)務(wù)中，施工單位是根據(jù)實(shí)際收款金額開具發(fā)票的，因此會(huì)造成開發(fā)成本總價(jià)款同發(fā)票金額不相符的情況。

對(duì)于這種情況，只能是爭取在下年初的所得稅匯算清繳期前取得施工方的發(fā)票，然后根據(jù)與稅務(wù)部門的溝通，記入到本的當(dāng)期開發(fā)成本當(dāng)中。

⑵ 未能及時(shí)決算

31號(hào)文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。根據(jù)《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》（財(cái)建[2004]369號(hào)）規(guī)定，由于工程總價(jià)款金額的不同，工程決算期分別從20天至60天不等。但在實(shí)務(wù)中，由于決算業(yè)務(wù)本身復(fù)雜，以及開發(fā)單位決算后就明確了付款的義務(wù)等原因，決算 10 期大大拖延的情況持有發(fā)生，甚至?xí)霈F(xiàn)竣工后數(shù)年時(shí)間仍沒有決算完畢的情況。對(duì)于這種情況，會(huì)計(jì)上采用的是暫估成本，所得稅上只能采用其他的方法，例如根據(jù)現(xiàn)有的資料和發(fā)票先行結(jié)轉(zhuǎn)，后期決算后再行調(diào)整；或根據(jù)法院訴訟、中介機(jī)構(gòu)鑒證等方式取得第三方資料，作為成本的間接證據(jù)，并寄希望于能夠取得稅務(wù)部門的認(rèn)可。

第五篇：各項(xiàng)費(fèi)用管理辦法

各項(xiàng)費(fèi)用管理辦法

一、差旅費(fèi)用管理辦法

1、本市內(nèi)出差，乘座公汽車全額報(bào)銷，特殊情況乘座摩的經(jīng)公司本關(guān)負(fù)責(zé)人同意方可報(bào)銷。業(yè)務(wù)費(fèi)用、誤餐費(fèi)用按8-10元/報(bào)銷，半天減半執(zhí)行。

2、本省市外出差乘車標(biāo)準(zhǔn)為分公交車、火車票方能報(bào)銷，確因特殊情況乘車由總經(jīng)理批準(zhǔn)方能報(bào)銷，住宿費(fèi)按80元/天給予補(bǔ)助。

3、能夠當(dāng)日往返的出差地點(diǎn)，無特殊情況，須當(dāng)日往返，給予誤餐費(fèi)25元/天的報(bào)銷。

二、采購貨物費(fèi)用管理辦法

1、客戶送貨上門貨款支付無論貨款支付數(shù)額大小，一律由總經(jīng)理批示同意后支付?？偨?jīng)理外出由總經(jīng)理委托的出納員支付。

2、業(yè)務(wù)員外出采購貨物支付。待貨運(yùn)輸至公司驗(yàn)收后，經(jīng)總經(jīng)理批示同意后方可支付貨款和運(yùn)雜費(fèi)。

3、1000元以上的采購貨款支付以支票的形式付款，1000元以下的小宗貨款支付以現(xiàn)金形式付款。

三、通信費(fèi)用管理辦法

1、總經(jīng)理手機(jī)通信費(fèi)用按300元/月給予報(bào)銷。副總經(jīng)理手機(jī)通信費(fèi)用按200元/月給予報(bào)銷，外勤業(yè)務(wù)員通信費(fèi)用按100元/月給予所銷。外出財(cái)務(wù)人員通信費(fèi)用按80元/月給予報(bào)銷。

2、公司辦公室電嚴(yán)禁打與公司業(yè)務(wù)無關(guān)的電話，確因私事需打電話，按郵局收費(fèi)個(gè)人付款執(zhí)行。如員工不自覺因私打公司電話，發(fā)現(xiàn)一次罰5-50元。

四、餐費(fèi)管理辦法

公司長期固定員工用餐補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按6-8元/天計(jì)算。如因外出扣除外出日伙食補(bǔ)助，按出差補(bǔ)助計(jì)算。員工請(qǐng)假期間扣除伙食補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

財(cái)務(wù)人員工作職責(zé)

一、組織與職責(zé)

1、公司財(cái)務(wù)人員由董事長直接委派，行政上接受總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)務(wù)歸口公司財(cái)務(wù)部。

2、貫徹執(zhí)行公司財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)管理政策，協(xié)助董事長制定各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。

3、主管公司日常財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)。協(xié)助總經(jīng)理搞好營銷財(cái)務(wù)管理，參與公司各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。搞好屬地各項(xiàng)業(yè)務(wù)往來，協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)關(guān)系。

4、對(duì)于公司貨物的調(diào)入出的各類存貨、出貨，建立進(jìn)、出、存貨管理制度，完善手續(xù)，保證公司財(cái)產(chǎn)的安全、完整、增值，負(fù)責(zé)公司客戶往來賬目的核對(duì)、清收。

5、協(xié)助公司制定貨物款項(xiàng)的支出、回籠計(jì)劃、組織營銷貨款回籠公司。

6、協(xié)助總經(jīng)理制定費(fèi)用管理制度，正確劃分費(fèi)用種類，控制各項(xiàng)費(fèi)用額度，嚴(yán)把費(fèi)用開支關(guān)。

7、按月向公司制定、填報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表。做好財(cái)務(wù)分析，向總經(jīng)理提出各種建設(shè)性意見和盈利方案。

8、負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)資料的制定及審核。對(duì)公司日常業(yè)務(wù)進(jìn)行有效監(jiān)控配合公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)審計(jì)，保管公司各種財(cái)務(wù)資料，完成總經(jīng)理交辦的其他工作。

二、權(quán)限

1、對(duì)公司經(jīng)營管理實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)督。

2、對(duì)公司制定的財(cái)務(wù)管理制度、管理政策享有實(shí)施權(quán)。

營銷代表（采購員、銷售員）的工作職責(zé)

1、營銷代表必須全力配合區(qū)域負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)開展?fàn)I銷工作，如期完成本區(qū)域分配的各項(xiàng)物資采購、銷售任務(wù)。

2、在接受公司分配的任務(wù)和區(qū)域內(nèi)二次分配任務(wù)后，必須擬定一份全年工作計(jì)劃，交專管領(lǐng)導(dǎo)審核，并呈交公司作為工作考核依據(jù)。

3、必須按公司要求努力開拓目標(biāo)市場(chǎng)，協(xié)助好各客戶的關(guān)系，管理好所負(fù)責(zé)區(qū)域的市場(chǎng)、品種、數(shù)量、價(jià)格，監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)貨物的流向，并負(fù)責(zé)處理好所轄地區(qū)的新、老客戶的交往、溝通工作。

4、每月25日做出“當(dāng)月工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃”，交專管領(lǐng)導(dǎo)審核，并做出工作考核。

5、營銷代表要嚴(yán)格執(zhí)行公司的整體方案，堅(jiān)持做好每一單業(yè)務(wù)都有盈利。嚴(yán)禁失誤和出現(xiàn)差錯(cuò)，否則，負(fù)責(zé)賠償和挽回?fù)p失。

6、對(duì)業(yè)務(wù)往來的票據(jù)簽名確認(rèn)收付日期，并做好分類登記，詳細(xì)記錄，及時(shí)上交專管領(lǐng)導(dǎo)及財(cái)務(wù)部，定期與儲(chǔ)運(yùn)，綜合管理員核對(duì)帳目，確保與客戶經(jīng)銷商的經(jīng)濟(jì)帳目準(zhǔn)確。

7、根據(jù)各種信息渠道，積極收集當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信息，并及時(shí)將信息通過電話或傳真反饋公司，按照市場(chǎng)特點(diǎn)，提出適當(dāng)市場(chǎng)情況的合理化建議。

物資采購管理制度

一、客戶送貨上門，貨物需經(jīng)公司技術(shù)員確認(rèn)其品種、級(jí)別、質(zhì)量后，綜合管理員方可過稱入庫。技術(shù)員及綜合管理員不行徇私舞弊、弄虛作假，否則造成經(jīng)濟(jì)損失全額賠償，予以重罰，并開除處理。

二、本市采購，需經(jīng)公司業(yè)務(wù)員確認(rèn)貨主有貨，且愿意以本公司采購價(jià)格為準(zhǔn)，雙方過成文字或口頭協(xié)議一致的情況下，經(jīng)公司相關(guān)負(fù)責(zé)有同意，方可運(yùn)輸至公司驗(yàn)收后采購。

三、本市采購時(shí)，應(yīng)由業(yè)務(wù)員與技術(shù)員一同前往進(jìn)行確認(rèn)，貨物采購回公司后如數(shù)量出現(xiàn)差錯(cuò)由業(yè)務(wù)員承擔(dān)責(zé)任，品質(zhì)出現(xiàn)問題由技術(shù)員承擔(dān)責(zé)任。

四、本省外市（縣）采購，業(yè)務(wù)員捕捉信息，確認(rèn)無誤后由總經(jīng)理同意，業(yè)務(wù)員、技術(shù)員方可外出采購。貨物、數(shù)量、品質(zhì)、價(jià)格過成一致后經(jīng)請(qǐng)示總經(jīng)理同意方可采購。

五、外地出差采購，應(yīng)于規(guī)定日期盡快完成任務(wù)趕回公司，如有特殊情況需及時(shí)以電話方式向公司總經(jīng)理匯報(bào)同意后方可繼續(xù)滯留，完成任務(wù)及時(shí)返回公司。

六、業(yè)務(wù)人員應(yīng)在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，盡職盡責(zé)完成采購工作任務(wù)，捕捉信息，尋找固定和變動(dòng)穩(wěn)定客戶資源，創(chuàng)造一流效益。

七、綜合管理員必須留守倉庫，如有事情須向公司相關(guān)負(fù)責(zé)人請(qǐng)假，獲批準(zhǔn)后方可外出，并留下聯(lián)系方式，保證隨傳隨到。

以上規(guī)定是所有員工的共同責(zé)任，須共同遵照熱行。

綜合管理員工作職責(zé)

1、負(fù)責(zé)公司收貨、發(fā)貨計(jì)秤、開單、后勤管理工作。

2、負(fù)責(zé)公司倉儲(chǔ)保管，分類整理，臺(tái)帳執(zhí)行工作。

3、做好公司貨物、數(shù)量、信息反饋的匯報(bào)和建議工作。

4、不斷提高自身素質(zhì)，充分利用工作時(shí)間，配合營銷代表努力達(dá)到營銷成果。

5、負(fù)責(zé)倉儲(chǔ)的日常維護(hù)，遵守有關(guān)管理規(guī)定，杜絕違紀(jì)現(xiàn)象。

6、注重個(gè)人形象，善于溝通各項(xiàng)事情，做好物資品質(zhì)處理工作。

7、及時(shí)安排收貨，發(fā)貨的相關(guān)工人的工作，及時(shí)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。

管理制度

現(xiàn)頒布實(shí)施，希各級(jí)員工共同遵照?qǐng)?zhí)行。

一、工作制度

1、工作時(shí)間：夏季：上午8點(diǎn)至下午6點(diǎn)

冬季：上午8點(diǎn)至下午6點(diǎn)

工作時(shí)間外出如遇公司有事，則按員工探親崗位職責(zé)不計(jì)時(shí)間和報(bào)酬完成工作任務(wù)。

2、工作時(shí)間不得請(qǐng)假，如遇特殊情況請(qǐng)假需經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)。請(qǐng)假期間按時(shí)間扣除全額工資。遲到、早退、消極怠工，不能按時(shí)完成工作效率者，給予5-50元/次處罰。情況嚴(yán)重者，給予辭退處理。

3、員工每周休息一日，休息時(shí)間采取輪休制，休息時(shí)間由經(jīng)理具體決定，公司業(yè)務(wù)繁忙期間取消休息日，具體是否輪休以公司完成效益而定。

4、各級(jí)工作服從總經(jīng)理的全面領(lǐng)導(dǎo)和全權(quán)指揮，認(rèn)真完成工作任務(wù)，盡職盡責(zé)以公司效益為中心。所有員工不得以任何理由拖延和延誤工作。否則給予重罰。

二、會(huì)議制度

1、每日上班時(shí)間由副總經(jīng)理安排全日工作任務(wù)，每日下班時(shí)間進(jìn)行當(dāng)日工作小結(jié)，并及時(shí)處理當(dāng)日工作存在的問題和未完成事項(xiàng)。

2、每周召開一次全體員工會(huì)議，總結(jié)一周工作，詳細(xì)布置下一周工作任務(wù)。

3、每月召開一次全體員工會(huì)議，總結(jié)一月工作任務(wù)完成情況，明確公司優(yōu)勢(shì)，指出存在問題，克服各種困難，安排布置下月工作。

4、做好匯報(bào)制度，全體崗位員工均需做好思想交流、工作匯報(bào)，如遇緊急事務(wù)和個(gè)人無權(quán)操作任務(wù)，及時(shí)請(qǐng)示總經(jīng)理。

三、工作要求

1、正確設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目，組織安排做好公司核算工作。

2、嚴(yán)格執(zhí)行公司存貨管理規(guī)定，負(fù)責(zé)存貨出庫單據(jù)的填報(bào)、保管。

3、嚴(yán)格執(zhí)行公司費(fèi)用管理制度，覆行費(fèi)用報(bào)銷審核權(quán)，對(duì)違反公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定的行為及時(shí)制止、糾正，對(duì)重大問題提出處理意見，并直接上報(bào)董事長。

4、按存貨的品種、型號(hào)、數(shù)量建立商品調(diào)撥明細(xì)帳。

5、按客戶提貨型號(hào)、數(shù)量、金額及匯款等明細(xì)內(nèi)容設(shè)置應(yīng)收帳款明細(xì)帳。并及時(shí)客戶核對(duì)。

6、按進(jìn)貨的品種、數(shù)量、金額建立商品收入明細(xì)帳。

7、建立并登記現(xiàn)金收支日記帳，掌握公司費(fèi)用基金的使用情況。

8、每月底與倉庫對(duì)帳，并實(shí)施實(shí)地盤點(diǎn)，確保帳實(shí)相符。

9、按公司規(guī)定設(shè)置客戶待開發(fā)票登記臺(tái)帳，序時(shí)登記，跟蹤客戶開戶增值稅發(fā)票之?dāng)?shù)據(jù)資料。

10、設(shè)置客戶銀行票據(jù)登記臺(tái)帳，序時(shí)登記，跟蹤客戶開具的銀行票據(jù)的傳遞情況。

11、按時(shí)向公司填寫各類報(bào)表，嚴(yán)守公司秘密，維護(hù)公司利益。

公司副總經(jīng)理職責(zé)

一、營銷工作的管理

1、接受公司分配的全年?duì)I銷任務(wù)，并確保如期完成。

2、在接受公司分配的任務(wù)后，要認(rèn)真分析研究市場(chǎng)，并對(duì)各區(qū)域進(jìn)行合量細(xì)分。

3、負(fù)責(zé)作出全年?duì)I銷工作計(jì)劃，并對(duì)全區(qū)域進(jìn)行二次分配，將各區(qū)域的營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人定任務(wù)，以書面形式轉(zhuǎn)交董事長作為全年考核工作依據(jù)，落實(shí)二次承包方案，作為各項(xiàng)分配待遇依據(jù)。

4、負(fù)責(zé)公司有關(guān)政策精神的制定、傳達(dá)和安排執(zhí)行，督促全區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人的工作，定期檢查完成下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo)，同時(shí)指導(dǎo)、幫助營銷負(fù)責(zé)的提高業(yè)務(wù)水平。

5、行使對(duì)下屬員工的管理權(quán)，按有關(guān)規(guī)定統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、調(diào)度、指揮好營銷業(yè)務(wù)的工作，負(fù)責(zé)好分管員工的工作安排調(diào)動(dòng)。

6、管理、監(jiān)控、指導(dǎo)員工對(duì)公司規(guī)定的各項(xiàng)管理辦法規(guī)程的執(zhí)行，杜絕違反公司規(guī)定及損害公司利益的違規(guī)行為發(fā)生，如有違反公司管理制度和規(guī)定則造成公司利益蒙受損失，副總經(jīng)理要承擔(dān)直接管理責(zé)任和經(jīng)濟(jì)處罰。

7、負(fù)責(zé)對(duì)公司的各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)劃、分配、監(jiān)控、合理、公平、公正地開支各項(xiàng)費(fèi)用。

8、負(fù)責(zé)對(duì)公司各項(xiàng)固定資歷產(chǎn)，辦公用品管理和保護(hù)、保證公司財(cái)產(chǎn)不受損失。

9、每月根據(jù)公司員工的工作表現(xiàn)進(jìn)行工作成績和業(yè)務(wù)能力考核，填寫“月度評(píng)分表”對(duì)公司的工資核算及定量考核工作。

10、負(fù)責(zé)建立公司的營銷臺(tái)帳，對(duì)經(jīng)銷的貨款和貨物情況隨時(shí)檢查，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度。

11、每月必須組織召開一次業(yè)務(wù)會(huì)議或管理會(huì)議，并負(fù)責(zé)組織下屬員工按時(shí)完成“本月工作總結(jié)”、“下月工作計(jì)劃”以及所有公司要求反饋的各項(xiàng)信息。

二、協(xié)調(diào)管理工作

1、副總經(jīng)理要與公司市場(chǎng)、營銷管理、用戶資源部門等工作人員搞好協(xié)調(diào)管理，確保營銷工作順利開展。

2、協(xié)調(diào)管理好專業(yè)人員對(duì)中轉(zhuǎn)倉的貨物進(jìn)、出、存，每月督促中轉(zhuǎn)倉管理好，做出當(dāng)月的進(jìn)、出、存月報(bào)表，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)追查處理。

3、協(xié)調(diào)管理各營銷代表，加強(qiáng)對(duì)本區(qū)域的客戶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和管理工作，處理好客戶的投訴以及與各商貿(mào)單位的關(guān)系。

三、副總經(jīng)理的權(quán)限

1、行使公司營銷任務(wù)的計(jì)劃分配權(quán)。

2、行使公司人員的定崗分區(qū)、調(diào)動(dòng)權(quán)。

3、行使公司聘用人員的招聘權(quán)。

4、行使公司人員的考核、解聘、建議調(diào)離權(quán)。

5、行使公司的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)劃、開支、監(jiān)督使用權(quán)。

6、行使公司人員的工資考核、分配建議權(quán)。

7、行使促銷方案的計(jì)劃、審核權(quán)、品牌建設(shè)執(zhí)行權(quán)。

8、行使所需貨源的計(jì)劃調(diào)度權(quán)、售前、中、后的處理和建議處理權(quán)。

9、行使公司財(cái)產(chǎn)的管理、控制保護(hù)權(quán)。

第一章

總

則

第一條

宗旨

企業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是對(duì)人的管理，最根本要落實(shí)到企業(yè)的勞動(dòng)人事管理規(guī)定上，勞動(dòng)人事的管理是管理的重要環(huán)節(jié)，為實(shí)現(xiàn)亮通電子股份有限公司“成信為本，客戶第一，效益為先”的宗旨，根據(jù)國家、省、市、縣有關(guān)法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司的實(shí)際情況擬定本規(guī)定。第二條

適用范圍

本規(guī)定適用于本公司的所有員工。

第二章

錄

用

第三條

員工聘用程序

1、總經(jīng)理制定人計(jì)劃，呈報(bào)董事長批準(zhǔn)，由總經(jīng)理組織調(diào)配或招聘，并通知職介中心或轉(zhuǎn)介推薦。

2、任聘人員填《員工聘用申請(qǐng)表》，交送身份證、學(xué)歷證和其他相關(guān)資料，由公司經(jīng)理負(fù)責(zé)組織面試，進(jìn)行綜合考評(píng)后，在《員工聘用申請(qǐng)表》上填寫意見，附上其他相關(guān)資料，報(bào)送董事長決定。

3、經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)聘用后，由總經(jīng)理安排受聘人員到崗位試用。試用期一般為3個(gè)月，特殊情況由總經(jīng)理批準(zhǔn)可減免試用期。

4、試用期間發(fā)現(xiàn)不合格者，由總經(jīng)理負(fù)責(zé)通知試用人員辦理停止試用手續(xù)，試用期前一周，試用人員向總經(jīng)理提交試用期工作總結(jié)，由公司作出工作鑒定和考核錄用意見，報(bào)送總經(jīng)理批準(zhǔn)。試用合格者與公司簽定合同，正式錄用為本公司員工。

5、員工勞動(dòng)合期限為一年，合同期滿，若合同雙方均未提出勞動(dòng)關(guān)系，可續(xù)簽合同；合同期滿，任何一方提出異議，勞動(dòng)合同即告終止。

第三章

勞

動(dòng)

第四條

工作時(shí)間、加班

1、本公司實(shí)行每月28天工作制，月工作時(shí)間為204小時(shí)，具體工作作息時(shí)間安排根據(jù)實(shí)際情況作調(diào)整。對(duì)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)崗位的員工以完成工作任務(wù)為工作時(shí)間作為考核。

2、本公司因特殊情況或緊急任務(wù)需員工加班（管理人員工資按規(guī)定發(fā)放。不考慮加班工資），員工應(yīng)無條件服從，加班由在部門領(lǐng)導(dǎo)安排，加班工資計(jì)算按工資待遇的150%計(jì)算支付，法定假（春節(jié)、元旦、國慶節(jié)）加班按250%計(jì)算。

第五條

考勤

1、員工須嚴(yán)格按本公司規(guī)定的工作時(shí)間上班?？记谇闆r作為支付員工工資和獎(jiǎng)金的依據(jù)。

2、員工在上班時(shí)因公離開本公司，應(yīng)請(qǐng)示直接領(lǐng)導(dǎo)獲許后方可離開。員工遲到、到崗后應(yīng)立即向負(fù)責(zé)人說明原因。無論什么原因提前下班。必須先獲直接領(lǐng)導(dǎo)許可。

3、在規(guī)定的上下班時(shí)間內(nèi)，遲到或早退1-10分鐘者，每次罰款5-10元；11-30分鐘每次罰11-30元；31分鐘-3小時(shí)每次罰35-60元；3小時(shí)以上者，按曠工1天處理。

4、員工一個(gè)月內(nèi)曠工1天的，停發(fā)本人當(dāng)日工資和獎(jiǎng)金，連續(xù)2天內(nèi)或一年內(nèi)累計(jì)達(dá)5天者，作除名處理。

第六條

病、事假

1、員工除病、傷情特別嚴(yán)重外，休病假時(shí)應(yīng)有書面申請(qǐng)，由負(fù)責(zé)人同意備案。病假超過3天（含3天）須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3天以上的病假，員工必須提供醫(yī)院簽發(fā)的病假單。

2、員工請(qǐng)病假（含當(dāng)月累計(jì)）1-3天的，扣發(fā)當(dāng)日30-50%的工資。3天以上的病假或連續(xù)3-5天的扣發(fā)50%的工資。5天以上（因健康原因）屬自動(dòng)離職。以上病假和因病發(fā)生費(fèi)用全部自理。

3、員工請(qǐng)事假應(yīng)提交書面報(bào)告，1天以內(nèi)的事假由主管批準(zhǔn)；2天（含2天）以上至5天的事假由總經(jīng)理批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自離開工作或超過批準(zhǔn)假期的按曠工處理；6天以上的請(qǐng)假（無特殊原因）作自動(dòng)離職處理。

第四章

工作考核及工資

第七條

工作考核

1、公司副總經(jīng)理的考核由董事長負(fù)責(zé)實(shí)施。

2、員工考核依據(jù)設(shè)立的工作制度和崗位職責(zé)，按一級(jí)考核一級(jí)的原則，考核結(jié)果存入個(gè)人人事檔案，并借此作為發(fā)放績效獎(jiǎng)勵(lì)的依據(jù)。

3、工作考核分為優(yōu)秀、合格、基本合格、不合格四檔。連續(xù)兩年考核為合格者將正常晉級(jí)工資；連續(xù)兩年考核為優(yōu)秀者，越級(jí)晉升工資；連續(xù)兩年考核為基本合格者，工資不能晉級(jí)；一年考核不合格，作辭退處理。

第八條

工資政策

1、公司各級(jí)員工工資發(fā)放按公司制定的工資標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2、績效工資歷按公司提出的規(guī)定執(zhí)行。

3、工資審核、發(fā)放由財(cái)務(wù)部報(bào)總經(jīng)理決定。

4、員工觸犯辦法有關(guān)條例，按規(guī)定從工資中扣除相應(yīng)數(shù)額。

第五章

獎(jiǎng)

懲

第九條

表揚(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)

公司在以下情況對(duì)員工進(jìn)行表揚(yáng)或獎(jiǎng)勵(lì)：

1、工作業(yè)績突出，為公司創(chuàng)造最佳效益者；

2、為公司運(yùn)作提出有價(jià)值的、合理化建議，并經(jīng)實(shí)施有顯著效益者；

3、為本公司提供了長期忠誠的服務(wù)，作出了較大貢獻(xiàn)者；

4、為保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)，為公司大量節(jié)約開支費(fèi)用有顯著成績者； 第十條

紀(jì)律及處分

1、員工犯有嚴(yán)重錯(cuò)誤或嚴(yán)重違反公司有關(guān)制度和規(guī)定造成不良影響者，作辭退和除名處理。

2、凡有下列過失之一者，予以警告和罰款50—100元或按本規(guī)定相應(yīng)條款處理：

① 遲到或早退累計(jì)達(dá)5次（每次30分鐘以下）； ② 累計(jì)擅離崗位、閑逛、干私人事情達(dá)3次； ③ 使用本公司電話辦私人事情；

④ 工作時(shí)間看電視、吃東西、隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑、工作散漫、粗心大意3次、累計(jì)不改者。

3、因疏忽、不小心損壞、丟失本公司財(cái)物罰款一至十倍處理。

4、凡有下列過失之一者，予以嚴(yán)重警告處分及罰款150元—200元，或按本規(guī)定相應(yīng)條款處罰：

① 工作時(shí)間睡覺或使用電腦娛樂、私自上網(wǎng)； ② 累計(jì)擅離崗位6次，遲到、早退6次；

③ 蓄意破壞、損壞公物、客人物品或偷盜本公司及客戶財(cái)務(wù)； ④ 吵鬧、粗言穢語、擾亂本公司安寧；變相賭博、未經(jīng)批準(zhǔn)配制公司鑰匙；涂改、假造單據(jù)、證明；

⑤ 不執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)指示，搬弄是非、誹謗他人、影響團(tuán)隊(duì)、公司聲譽(yù)； ⑥ 違規(guī)操作，造成損失；

5、凡有下列過失之一者，立即辭退或出名：

① 貪污、盜竊、索賄、受賄，向客人索取小費(fèi)、物品或其他報(bào)酬；

② 組織煽動(dòng)罷工、斗毆聚眾鬧事、酗酒、賭博或打架；

③ 利用職權(quán)、職責(zé)營私舞弊、謀取私立、假公濟(jì)私，玩忽職守、違反操作規(guī)定，造成嚴(yán)重后果；

④ 3次以上違反本公司規(guī)定，經(jīng)教育仍不改正；由于工作失職，使公司受到嚴(yán)重?fù)p失；

⑤ 連續(xù)2天曠工或一年一內(nèi)累計(jì)曠工達(dá)5天； 未經(jīng)批準(zhǔn)私自謀利、外出兼職獲利、私自吃回扣。

加拿大學(xué)畢業(yè)證代理商 ⑥

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