第一篇：2014年土地估價(jià)師相關(guān)知識(shí)：土地開發(fā)程序及成本構(gòu)成

2014年土地估價(jià)師相關(guān)知識(shí)：土地開發(fā)程序及成本構(gòu)成1.開發(fā)主體

土地一級(jí)開發(fā)工作主要由政府授權(quán)或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)完成，不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過(guò)程的土地一級(jí)開發(fā)，還是使國(guó)有土地由生地變熟地的土地一級(jí)開發(fā)，實(shí)施主體往往是政府授權(quán)的一級(jí)開發(fā)公司或土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

2.開發(fā)程序

(1)計(jì)劃編制

首先要根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應(yīng)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃，來(lái)編制土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃。

(2)前期策劃

根據(jù)已編制的土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，原土地所有者或使用者在征得縣(區(qū))人民政府和鎮(zhèn)級(jí)人民政府或上級(jí)主管部門同意后，向市級(jí)國(guó)土資源管理部門提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。市級(jí)國(guó)土資源管理部門受理申請(qǐng)并進(jìn)行預(yù)審，委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案。

(3)征詢意見和審批市級(jí)國(guó)土資源管理部門會(huì)同相關(guān)部門，包括規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門，就土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見。

同時(shí)，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目涉及征用土地的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū)(縣)政府提出征地申請(qǐng)，由區(qū)(縣)政府按規(guī)定程序辦理征地報(bào)批手續(xù);涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的，向國(guó)土資源管理部門申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù);涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續(xù)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)委托或招標(biāo)的方式確定土地一級(jí)開發(fā)主體，并下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)，簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同。

(4)組織實(shí)施開發(fā)

土地一級(jí)開發(fā)主體首手進(jìn)行拆遷調(diào)查、評(píng)估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置補(bǔ)償方案等等，并需經(jīng)過(guò)政府主管部門審查通過(guò)。與此同時(shí)，進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)的開發(fā)商要及時(shí)做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、范圍、規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。完成以上準(zhǔn)備工作，就可以針對(duì)地塊實(shí)施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)項(xiàng)目驗(yàn)收

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完成后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施，由市國(guó)土資源管理部門會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)《土地一級(jí)開發(fā)合同》、計(jì)劃和規(guī)劃的批準(zhǔn)文件進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的建設(shè)用地，納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。

土地開發(fā)成本構(gòu)成1.征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)

2.收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用

3.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用

4.招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用

5.貸款利息

6.土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用;不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。

第二篇：土地估價(jià)師相關(guān)知識(shí)：開發(fā)

土地估價(jià)師相關(guān)知識(shí)：開發(fā)

一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、下列各項(xiàng)不屬于其他輔助資料的有。A：歷史地價(jià)資料 B：規(guī)劃等有關(guān)資料 C：地籍圖

D：建筑材料價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

E：國(guó)家實(shí)行土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度

2、以下__方法不適宜地租量的求取。A．從房租中分離出地租 B．從地價(jià)中求出地租

C．從土地開發(fā)成本中求出地租 D．用類似剩余法的方法求出地租

3、已知某因子與土地質(zhì)量等呈負(fù)相關(guān)，其指標(biāo)值為80，已知該因子指標(biāo)的極限高值和極限低值分別為130和20，則采用極值標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化后得到的指標(biāo)值為__。A．45.5 B．53.3 C．54.5 D．61.5

4、按照馬克思地租理論的觀點(diǎn)，絕對(duì)地租形成的條件是（）。A．土地的稀缺性和經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷

B．土地位置與肥沃程度的差別以及在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本所產(chǎn)生的生產(chǎn)率差別

C．農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成 D．土地所有權(quán)的壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離

5、我們可以把工程建筑定額劃分為__消耗定額。A．勞動(dòng) B．機(jī)械 C．能量 D．材料 E．人力

6、下列不屬于城鎮(zhèn)土地等調(diào)整與確定的原則是原則。A：城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控 B：行政建制協(xié)調(diào) C：城鎮(zhèn)規(guī)模調(diào)控 D：近鄰平衡 E：合法性

7、因?yàn)橥恋鼐哂衉_優(yōu)勢(shì)，決定了土地使用者為取得土地使用權(quán)或所有權(quán)而愿意支付的基本地價(jià)數(shù)額。A．價(jià)值 B．使用價(jià)值 C．區(qū)位 D．成本

8、土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，可能申請(qǐng)__ A．初始登記 B．變更登記 C．異議登記 D．更正登記

9、長(zhǎng)期借款的利息支出，在固定資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)人。A：當(dāng)前的管理費(fèi)用 B：當(dāng)前的財(cái)務(wù)費(fèi)用 C：固定資產(chǎn)的購(gòu)建成本 D：營(yíng)業(yè)外支出 E：土地

10、現(xiàn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估某宗地H的價(jià)格，其容積率為1．5。經(jīng)調(diào)查某一比較案例G的地價(jià)為3500元/平方米，容積率為1．3。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，該城市此類地塊的土地，當(dāng)容積率每增加0．1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)地價(jià)增加5%，則比較案例G經(jīng)容積率修正后的地價(jià)為__元/平方米。A．3804 B．3850 C．3858 D．4038

11、根據(jù)我國(guó)《保險(xiǎn)法》的有關(guān)規(guī)定，在我國(guó)設(shè)立保險(xiǎn)公司的注冊(cè)資本最低限額為億元人民幣．【2006年考試真題】 A：1 B：2 C：3 D：10 E：土地

12、按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊應(yīng)從固定資產(chǎn)投入使用時(shí)間的__計(jì)提。A．次月起按月 B．次日起按日 C．當(dāng)月起按月 D．次年起按月

13、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本規(guī)定，本合同的出讓人為__。A．有權(quán)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的市、縣人民政府

B．有權(quán)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門 C．有權(quán)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的市、縣人民政府財(cái)政部門 D．有權(quán)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的市、縣人民政府物價(jià)部門

14、根據(jù)商業(yè)出租柜臺(tái)資料評(píng)估土地價(jià)格，可采用下述公式計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)：樣點(diǎn)地價(jià)=／(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。A：商店純收益 B：商店總收益

C：商店土地純收益

D：商店出租柜臺(tái)土地純收益 E：時(shí)間因素

15、對(duì)具有保護(hù)價(jià)值的古建筑物估價(jià)應(yīng)采用該古建筑物的。A：重置價(jià)格 B：重建價(jià)格 C：市場(chǎng)價(jià)格 D：收益價(jià)格 E：時(shí)間因素

16、行政處罰的決定程序分為__。A．特殊程序和一般程序 B．簡(jiǎn)易程序和特殊程序 C．一般程序和特殊程序 D．簡(jiǎn)易程序和一般程序

17、全民所有的土地，土地所有權(quán)由代表國(guó)家行使。A：全國(guó)人民代表大會(huì) B：國(guó)土資源部 C：國(guó)務(wù)院

D：市級(jí)人民政府 E：35％～50％

18、定性研究與定量研究結(jié)合使用的前提條件是具備__的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。A．定性研究 B．定量研究 C．經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué) D．?dāng)?shù)理統(tǒng)計(jì)

19、下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限制條件，說(shuō)法正確的是__。

A．通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使剛權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限

B．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移

C．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途，必須事先向土地主筲部門和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 D．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，其他需求者有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

E．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

20、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括。A：政治風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和人事風(fēng)險(xiǎn) B：經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和人事風(fēng)險(xiǎn) C：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和人事風(fēng)險(xiǎn) D：政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和人事風(fēng)險(xiǎn) E：土地

21、建筑物重置價(jià)格乘以成新度等于__。A．建筑物折舊價(jià)格 B．建筑物價(jià)格 C．建筑物年折舊額 D．建筑物凈殘值

22、采用剩余法估價(jià)時(shí)，計(jì)算利息應(yīng)以房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的全部預(yù)付資本為計(jì)息基礎(chǔ)，其中預(yù)付資本主要包括．(2000年真題)A：開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售稅費(fèi) B：地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi) C：地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、開發(fā)商利潤(rùn) D：地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、折舊費(fèi)、專業(yè)費(fèi) E：合法性

23、中心地理論是由德國(guó)地理學(xué)家提出的。A：克里斯塔勒 B：密而斯

C：讓·巴蒂斯特·薩伊

D：托馬斯·羅伯特·馬爾薩斯 E：時(shí)間因素

24、影響土地價(jià)格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為__因素。A．環(huán)境 B．一般 C．區(qū)域 D．個(gè)別 E．社會(huì)

25、城鎮(zhèn)土地級(jí)別的劃分方法包括__。A．總分?jǐn)?shù)軸法 B．總分頻率曲線法 C．因素成對(duì)比較法 D．總分剖面圖法 E．層次分析法

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、下列統(tǒng)計(jì)指標(biāo)屬于變異指標(biāo)的是。A：中位數(shù) B：標(biāo)準(zhǔn)差 C：方差 D：全距 E：眾數(shù)

2、下列關(guān)于土地利用規(guī)劃和其他規(guī)劃的關(guān)系，說(shuō)法不正確的是__。

A．區(qū)域規(guī)劃是具體落實(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的重要手段和編制土地利用總體規(guī)劃的基本依據(jù)

B．土地利用總體規(guī)劃是編制土地利用計(jì)劃的主要依據(jù)，規(guī)劃在計(jì)劃之前，計(jì)劃是規(guī)劃的具體落實(shí)

C．土地利用總體規(guī)劃與國(guó)土規(guī)劃的關(guān)系中，土地利用總體規(guī)劃與國(guó)土規(guī)劃是局部與整體的關(guān)系

D．從規(guī)劃的空間范圍看，土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃是點(diǎn)與面的關(guān)系 3、1988年，修改《土地管理法》，確定了__。A．土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離的原則 B．區(qū)分了“征收”和“征用” C．土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓的原則 D．實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度 E．實(shí)行國(guó)有土地有期限使用制度

4、《征用土地公告辦法》規(guī)定，征地補(bǔ)償安置、方案公告應(yīng)當(dāng)包括下列等內(nèi)容。A：本集體經(jīng)濟(jì)組織被征用土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量

B：需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量

C：安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式 D：城鎮(zhèn)居民的具體安置途徑

E：土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式

5、《土地管理法》規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地__手續(xù)。A．總登記 B．初始登記

C．他項(xiàng)權(quán)利登記 D．變更登記

6、應(yīng)稅勞務(wù)稅目征收范圍有__。A．娛樂(lè)業(yè) B．建筑業(yè)

C．金融保險(xiǎn)業(yè) D．服務(wù)業(yè) E．房地產(chǎn)業(yè)

7、土地權(quán)屬爭(zhēng)議的種類有__。A．集體所有者與國(guó)有使用者之間

B．國(guó)家所有者與集體所有者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議 C．集體所有者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議

D．國(guó)家所有者與集體使用者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議 E．國(guó)家所有者之間的權(quán)屬爭(zhēng)議

8、收入總額中的為不征稅收入。A：財(cái)政撥款

B：依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金 C：國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入 D：接受捐贈(zèng)收入

E：特許權(quán)使用費(fèi)收入

9、《土地估價(jià)師資格考試管理辦法》規(guī)定，被取消考試資格未滿__年的，不能報(bào)名參加土地估價(jià)師資格考試；已經(jīng)辦理報(bào)名手續(xù)的，報(bào)名無(wú)效。A．2 B．3 C．4 D．5

10、在新企業(yè)所得稅法中，將企業(yè)分為。A：國(guó)有企業(yè) B：集體企業(yè) C：居民企業(yè) D：非居民企業(yè) E：民營(yíng)企業(yè)

11、某建設(shè)項(xiàng)目購(gòu)買一臺(tái)國(guó)產(chǎn)設(shè)備，其購(gòu)置費(fèi)為1800萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)為10%，則該設(shè)備的原價(jià)為__萬(wàn)元。A．1620 B．1636 C．1800 D．1980

12、政府制定地價(jià)政策、宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的依據(jù)是__。A．基準(zhǔn)地價(jià) B．標(biāo)定地價(jià) C．出讓底價(jià) D．市場(chǎng)交易價(jià)

13、根據(jù)《加強(qiáng)土地稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]111號(hào))的有關(guān)要求，核定城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)與稅額標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)之一是。A：基準(zhǔn)地價(jià) B：成交地價(jià) C：標(biāo)定地價(jià) D：出讓地價(jià) E：35％～50％

14、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當(dāng)包括__等。A．供地方式、面積、用途 B．土地有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn) C．占用農(nóng)用地的種類、位置 D．占用農(nóng)用地的面積、質(zhì)量 E．土地有償使用費(fèi)的數(shù)額

15、土地利用規(guī)劃常用的研究分析方法中，屬于統(tǒng)計(jì)分析的有__。A．定性分析

B．頻數(shù)和頻率分析 C．回歸分析

D．集中量數(shù)分析 E．空間模型分析

16、工程結(jié)算一般包括等形式。A：定期結(jié)算 B：階段結(jié)算 C：竣工結(jié)算 D：施工結(jié)算

E：取得開工許可證

17、國(guó)土資發(fā)[2006]296號(hào)規(guī)定，《限制目錄》和《禁止目錄》執(zhí)行中的問(wèn)題由研究處理。A：國(guó)務(wù)院 B：原建設(shè)部 C：國(guó)土資源部 D：商務(wù)部

E：國(guó)家發(fā)展改革委

18、我國(guó)耕地占補(bǔ)平衡制度認(rèn)定的占用耕地的補(bǔ)充方式有?！?007年考試真題】 A：用農(nóng)民自行開發(fā)利用的廢棄地補(bǔ)充 B：繳納耕地開墾費(fèi)集中開墾新耕地 C：東部省份到西部省份異地開發(fā)

D：用國(guó)家投資的土地開發(fā)整理項(xiàng)目的新增耕地補(bǔ)充

E：占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?/p>

19、根據(jù)區(qū)位地租或競(jìng)標(biāo)地租變化圖(見下圖)，可以看出。A：、、可能分別為住宅、商業(yè)、農(nóng)業(yè)地租曲線 B：、、可能分別為商業(yè)、住宅、工業(yè)的地租曲線 C：、、地租曲線的確定已經(jīng)考慮了多中心的影響 D：的邊際地租大于

E：對(duì)的供給大于對(duì)的供給

20、下列征收土地情況中，應(yīng)由國(guó)務(wù)院審批的包括。A：基本農(nóng)田

B：基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的 C：基本農(nóng)田以外的耕地未超過(guò)35公頃的 D：其他土地未超過(guò)70公頃的 E：其他土地超過(guò)100公頃的21、房地產(chǎn)稅收的特征不包括__。A．征稅對(duì)象特定 B．稅收體系簡(jiǎn)單 C．稅源分布零散 D．稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定

22、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用__。

A．征用土地 B．農(nóng)村集體土地 C．鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地 D．國(guó)有土地

23、小的居住區(qū)的合理人口規(guī)模為__。A．5～6萬(wàn)人 B．6～7萬(wàn)人 C．3萬(wàn)人左右 D．2萬(wàn)人左右

24、租賃期限__個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A．2 B．3 C．5 D．6

25、下列不屬于土地調(diào)查的內(nèi)容的包括__。A．土地條件調(diào)查

B．土地利用現(xiàn)狀及變化情況調(diào)查 C．土地統(tǒng)計(jì)

D．土地權(quán)屬及變化情況調(diào)查

第三篇：土地開發(fā)程序

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

■三者的概念？

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件

《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》是建設(shè)單位或者個(gè)人的用地申請(qǐng)按照法定程序經(jīng)批準(zhǔn)后．由市、縣人民政府向建設(shè)單位或者個(gè)人頒發(fā)的準(zhǔn)予使用建設(shè)用地的證件，是建設(shè)單位或者個(gè)人依法使用土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的法律憑證。按照國(guó)家規(guī)定，《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》由市、縣人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)填寫和頒發(fā)。

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

■三者的區(qū)別？

1.作用不同。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要管項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、用途等；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》主要管項(xiàng)目在建設(shè)前取得土地的合法性；《國(guó)有土地使用證》主要管建筑物、構(gòu)筑物所有人取得土地使用權(quán)的合法性注明。

2.頒發(fā)的部門不同?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》——規(guī)劃部門；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》——國(guó)土部門；《國(guó)有土地使用證》——國(guó)土部門。

3.頒發(fā)的對(duì)象不同。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》——建設(shè)單位；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》——建設(shè)單位或個(gè)人；《國(guó)有土地使用證》——產(chǎn)權(quán)單位或個(gè)人。

4.領(lǐng)取的時(shí)間不同?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》——征收土地前；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》——項(xiàng)目建設(shè)前；《國(guó)有土地使用證》——項(xiàng)目建成以后。

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評(píng)估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥

13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察

15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請(qǐng)

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動(dòng)力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請(qǐng)

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)

26、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場(chǎng)地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測(cè)繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價(jià)

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書

18、與購(gòu)房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記

20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請(qǐng)房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來(lái)京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營(yíng)業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個(gè)人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來(lái)京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來(lái)京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi) 20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

第四篇：土地估價(jià)師考試2014相關(guān)知識(shí)第六部分：土地開發(fā)

土地估價(jià)師考試《相關(guān)知識(shí)》第六部分：土地開發(fā)（2）

土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程管理

監(jiān)管主要靠法規(guī)和合同

監(jiān)管主要目的控制成本、控制開發(fā)進(jìn)度及開發(fā)質(zhì)量

措施：

1、實(shí)行重大事項(xiàng)或重要環(huán)節(jié)審核制度

2、定期報(bào)表制度

3、進(jìn)度對(duì)比制度

4、參與制度

5、備案制度

6、責(zé)任制度 超標(biāo)支付或故意擴(kuò)大成本支出費(fèi)用由一級(jí)開發(fā)單位承擔(dān)

一級(jí)開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓

屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，全部采用招標(biāo)、掛牌、拍賣進(jìn)行出讓

屬于非經(jīng)營(yíng)性用地的，采用協(xié)議或劃撥方式

一級(jí)土地開發(fā)成本

征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)、收購(gòu)和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用、招標(biāo)拍賣掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用、貸款利息、開發(fā)過(guò)程中的審計(jì)律師監(jiān)理費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。

第五篇：工業(yè)園區(qū)土地開發(fā)成本分析

工業(yè)園區(qū)土地開發(fā)成本分析(2010-02-01 10:50:03)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：房產(chǎn)土地成本土地開發(fā)成本分析工業(yè)園區(qū) 分類：工業(yè)地產(chǎn)

成本競(jìng)爭(zhēng)力

工業(yè)園招商能否順利進(jìn)行，開發(fā)公司能否可持續(xù)健康發(fā)展，其中一個(gè)主要因素是土地成本。土地成本也是各地區(qū)、各工業(yè)園競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱的表現(xiàn)之一。

從相同優(yōu)勢(shì)的開發(fā)區(qū)來(lái)看，工業(yè)園的土地開發(fā)成本有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，特別是與周邊市區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和珠三角比較，優(yōu)勢(shì)較明顯。當(dāng)然吸引投資者注意的除了地價(jià)，還注重園區(qū)的區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施配套、園區(qū)服務(wù)、政策環(huán)境、人文環(huán)境、產(chǎn)業(yè)配套等因素。高新科技工業(yè)園除了努力降低土地成本，營(yíng)造“低門檻”招商環(huán)境外，還需要營(yíng)造好的軟環(huán)境。

成本風(fēng)險(xiǎn)分析

園區(qū)土地成本是其競(jìng)爭(zhēng)力的重要表現(xiàn)之一，在開發(fā)過(guò)程中為了控制土地成本和防范土地成本的快速上升，需要注意如下幾方面：

a、在立項(xiàng)和開發(fā)前，政府土地儲(chǔ)備中心應(yīng)該盡可能多的增加土地儲(chǔ)備量，防止以后征地成本急速上升；

b、政府盡最大努力幫助農(nóng)民購(gòu)足社會(huì)保險(xiǎn)；

c、政府出面協(xié)調(diào)各個(gè)層面的利益關(guān)系，特別是與園區(qū)屬地的關(guān)系；

d、屬地方政府收取的征地稅費(fèi)、投資建設(shè)稅等應(yīng)盡量少收或不收；

e、工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施屬于城市建設(shè)的一部分，園區(qū)中心大道、圍堰和污水處理設(shè)施應(yīng)納入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體系，由市政府分擔(dān)全部或部分費(fèi)用；

f、開發(fā)公司應(yīng)合理安排好借貸資金結(jié)構(gòu)、期限和數(shù)量，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用；

g、遵循量出為入的原則，開發(fā)公司盡量做到“征用一片、開發(fā)一片、收益一片”，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)。