第一篇：養(yǎng)老地產(chǎn)迎來青春 資本看好發(fā)展前景

養(yǎng)老地產(chǎn)迎來青春 資本看好發(fā)展前景

2011年10月06日 16:26:35 來源： 新華網(wǎng) 【字號 大小】【收藏】【打印】【關(guān)閉】 分享到新華微博

新華網(wǎng)北京１０月６日專電（記者劉德炳、羅宇凡）題：養(yǎng)老地產(chǎn)迎來青春 資本看好發(fā)展前景

伴隨我國人口老齡化趨勢日漸明顯，養(yǎng)老住宅近年來被視作一項為老年人提供高品質(zhì)居住需求的青春產(chǎn)業(yè)，迎來了發(fā)展機遇。專家指出，隨著需求的逐步釋放與政策的完善，未來十年養(yǎng)老地產(chǎn)有望真正迎來快速發(fā)展階段。

養(yǎng)老地產(chǎn)方興未艾

在時下最熱門的保障房類型－－公租房中，北京市正探索為老年人提供一定房源。９月２９日，北京市朝陽區(qū)常營公租房項目正式開工，這一公租房項目是北京市首次進行老年公租房的試點。據(jù)了解，該項目也是近年來國內(nèi)首個開工建設(shè)的老年公租房項目。

朝陽區(qū)常營公租房項目總規(guī)劃建筑面積９４４５３平方米，建成后可提供１０８０套公租房，其中包含１２０套老年公租房，老年公租房中零居占７０％，一居占１０％，二居占２０％，由北京市保障性住房建設(shè)投資中心投資、北京市天成住宅合作社負責(zé)建設(shè)。

北京市住保辦有關(guān)負責(zé)人介紹，朝陽區(qū)常營公租房立足于居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的理念，體現(xiàn)了政府為養(yǎng)老服務(wù)進入社區(qū)、提高老年人生活質(zhì)量所做的努力，是在社會福利社會化道路上的積極探索和實踐。

各路社會資金也在逐步涌入養(yǎng)老地產(chǎn)，萬科地產(chǎn)、首創(chuàng)、今典集團等企業(yè)已在養(yǎng)老地產(chǎn)中不同程度進行布局。

今典集團董事長張寶全告訴記者，今典集團在轉(zhuǎn)型中正加大對養(yǎng)老地產(chǎn)的投入力度，正在開發(fā)酒店式的養(yǎng)老地產(chǎn)。

萬科地產(chǎn)則指出，對于養(yǎng)老住宅等住宅市場的新興細分領(lǐng)域，將對客戶需求展開充分研究，推動產(chǎn)品落地，形成競爭優(yōu)勢。

盡管如此，目前養(yǎng)老地產(chǎn)仍然未能大規(guī)模發(fā)展，尚未迎來行業(yè)發(fā)展黃金期。當(dāng)前養(yǎng)老的格局以福利院、敬老院、居家養(yǎng)老為主，各大地產(chǎn)公司尚處于養(yǎng)老地產(chǎn)的初步試驗階段，養(yǎng)老地產(chǎn)的業(yè)態(tài)、模式并不清晰。

市場潛力大備受追逐

盡管仍處于起步階段，但各界幾乎一致看好養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，隨著中國城市與社會的高速發(fā)展，人口老年化趨勢較為明顯，老年人口規(guī)模大，消費潛力大，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。

中國第六次人口普查結(jié)果顯示，６０歲及以上人口占１３．２６％，比２０００年人口普查上升２．９３個百分點，其中６５歲及以上人口占８．８７％，比２０００年人口普查上升１．９１個百分點。這些數(shù)據(jù)顯示，中國已經(jīng)處在老齡化社會進程中，而且人口老齡化的速度正在加快。

對于進軍養(yǎng)老地產(chǎn)一事，萬科地產(chǎn)表示，為了順應(yīng)城市發(fā)展和市場的需求，萬科將推動業(yè)務(wù)創(chuàng)新，積極開拓新的盈利增長點。

張寶全則認為，在住宅市場受到政策調(diào)控之際，養(yǎng)老地產(chǎn)是資金較好的出路之一。

從中國財富的動向可看出老年人的消費潛力。今年公布的胡潤財富報告指出，截至２０１０年底，除香港、澳門、臺灣之外的全國３１個省、市、自治區(qū)中，千萬富豪人數(shù)已達９６萬 2 人，千萬富豪平均年齡為３９歲。而且在千萬富豪中，占到２０％的炒房者平均年齡比其他千萬富豪高一點，為４５歲。另外，全國６萬個億萬富豪的平均年齡為４３歲，比千萬富豪年長４歲。

一位分析人士指出，到２０２０年，預(yù)計６０歲以上的人口將為２億多人，占總?cè)丝诒戎貙⑦M一步提升。現(xiàn)在四五十歲的中年人，再過１０年也將步入老年，他們現(xiàn)在是消費的主流，屆時也是支撐老年產(chǎn)業(yè)的主流。預(yù)計１０年之內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會保持每年１０％的增長水平，出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。

事實上，由于長期以來傳統(tǒng)觀念的影響，買房置業(yè)一直被老年人視為安全的保值增值渠道。記者在北京昌平一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目現(xiàn)場看到，１個小時之內(nèi)就來了５批老年客戶看房，其中多個買房者表示，具有買房養(yǎng)老的情結(jié)。

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)尚需完善政策配套

北京市朝陽區(qū)常營公租房項目設(shè)計師梁勤表示，就項目而言，養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)該強調(diào)細節(jié)設(shè)計，注重硬件和軟件的配置。設(shè)計要考慮到不同人群尤其是老年人的使用需求，提供相應(yīng)的配套設(shè)施，如常營公租房項目在首層設(shè)置了老人的功能服務(wù)層，設(shè)有會客、健身、棋牌、餐廳兼多功能廳、醫(yī)務(wù)室、閱覽室、洗衣間、理發(fā)室、無障礙衛(wèi)生間等。

另一個重大難點是，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式至今仍難以吸引開發(fā)商大舉進入。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與普通的居家住宅養(yǎng)老不同，需要一二十年時間的運營周期，其中需要開發(fā)商不斷地在設(shè)施和服務(wù)上進行更新投入，提供高品質(zhì)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)，這種長期運營的模式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往的短期盈利模式形成挑戰(zhàn)。一位正在探索養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商高層人士表示，這就意味著充裕的資金鏈對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。

郭毅表示，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，關(guān)鍵還是需要各類政策的支持，尤其是資金、土地、稅費等方 3 面的支持，甚至包括整個社會保障制度的支撐。

而就目前而言，養(yǎng)老地產(chǎn)市場隱蔽了各類風(fēng)險。分析人士指出，在大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，也需要對老年人購買養(yǎng)老地產(chǎn)進行風(fēng)險提示，打擊違法行為。當(dāng)下不少養(yǎng)老地產(chǎn)項目以租賃為運營模式，配套、繼承、到期續(xù)租、土地產(chǎn)權(quán)等問題較多，如何保障承租人權(quán)益值得探討。

第二篇：2014年中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測

【關(guān) 鍵 詞】養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)

【報告來源】前瞻網(wǎng)

【報告內(nèi)容】中國養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告前瞻（百度報告名可查看最新資料及詳細內(nèi)容）

2013年是養(yǎng)老地產(chǎn)利好政策頻出、產(chǎn)業(yè)市場迅速崛起的一年。據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著各項養(yǎng)老政策的逐步落地以及新項目的不斷投入市場，2014年將成為整個行業(yè)爆發(fā)式生長的一年。

全國老齡工作委員會辦公室副主任鮑學(xué)全指出，三中全會決定發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，這為每一個參與老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主體帶來了更加平等的競爭機遇。

隨著政府職能轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，老齡產(chǎn)業(yè)陳舊的體制機制將被突破，一個企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動且平等互換的現(xiàn)代市場體制將加快形成。

同時，各級政府將對老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度重視，國家有關(guān)部門將就我國老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定整體規(guī)劃。以上將共同促使建設(shè)、規(guī)劃、服務(wù)、衛(wèi)生、金融、土地、稅收、就業(yè)、信息化人才培養(yǎng)等36個養(yǎng)老服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的系列化支持措施在2014年不斷完善落地。

亦有業(yè)內(nèi)人士分析指出，企業(yè)自主經(jīng)營市場機制的形成、政策細則的落地實行以及城鎮(zhèn)化對持有物業(yè)需求的強化，將進一步促進養(yǎng)老地產(chǎn)向著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。

新政先行

國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前我國老齡化人口已達2.02億人。從2013年開始，老齡化人口數(shù)量將以每年1000萬的規(guī)模遞增，未來20年還將翻一番，突破4億人。龐大的市場潛力為老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的空間，也促使政策層面態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

回首2013，養(yǎng)老地產(chǎn)界發(fā)生的最大事件便是國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，即35號文件，該文件從總體要求、主要任務(wù)、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)四方面出發(fā)，包括19個具體方面，45項主要工作任務(wù)落實，對加快發(fā)展我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提出了一系列指導(dǎo)意見。

據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一介紹，35號文件背后還有附件，并把這45項任務(wù)分解到33個部門，要求在2014年三季度前均要制定具體的實施規(guī)劃，“35號文件既有頂層設(shè)計，又有路線圖和時間表，由此看出2014年國家將加大力量推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展?！敝熘幸徽f?！笆藢萌腥珪刑岬金B(yǎng)老問題的次數(shù)甚至比房地產(chǎn)還要多，這足以證明養(yǎng)老問題已列入我們黨和政府的重要議事日程。”在朱中一看來，2013年養(yǎng)老服務(wù)業(yè)主要是從頂層設(shè)計上做了大量工作，比如出臺了《老年人權(quán)益保護法》等，預(yù)計2014年將是養(yǎng)老政策落地的關(guān)鍵年，屆時也將陸續(xù)出臺一系列配套文件。

朱中一告訴記者，2014年國家將逐步完善各地土地供應(yīng)、稅費優(yōu)惠、養(yǎng)老醫(yī)學(xué)、康復(fù)、護理、養(yǎng)老心理等方面的人才培養(yǎng)和就業(yè)政策；同時也將進一步完善補貼政策，通過補助投資、貸款貼息、購買服務(wù)等方式支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，并在資本金、場地、人員等方面進一步利用社會力量降低養(yǎng)老機構(gòu)的門檻。

除此之外，國家還將進一步完善投融資政策，除政府加大財政性資金支持外，還將積極扶持金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品或服務(wù)內(nèi)容，拓寬信貸抵押擔(dān)保范圍，支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求，積極利用財政小額貸款等方式加大信貸投入，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，開展反向按揭養(yǎng)老保險試點，即以房養(yǎng)老。

朱中一明確指出，以上將是45項任務(wù)中重要的一項，而且還要求2014年一季度由保監(jiān)會、民政部、國家老齡辦出臺具體措施并展開試點。

十八屆三中全會還強調(diào)積極推進醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，支持有條件的養(yǎng)老機構(gòu)和醫(yī)療機構(gòu)，有條件的二級以上綜合醫(yī)院開設(shè)老年病科，建設(shè)社區(qū)醫(yī)院為老年人上門服務(wù)的區(qū)域關(guān)系，加強遠程服務(wù)試點。以上政策也將成為2014年“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的重點實現(xiàn)路徑。產(chǎn)業(yè)展望

2014年一系列政策的密集落地，必將為整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境。保利房地產(chǎn)集團有限公司副總經(jīng)理胡在新曾指出，當(dāng)老齡化率超過7%，且人均GDP超過5000美元時，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)快速發(fā)展。截至2011年，我國老齡化率就已超過9%，人均GDP已突破5000美元。由此可看出，目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的條件已基本具備，且老年人收入逐年穩(wěn)步增長，養(yǎng)老金含金量和可支配的絕對值較高，加之老年人的消費理念也發(fā)生了較大變化，這將共同為整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化發(fā)展帶來商機。

盡管前景可期，但在產(chǎn)業(yè)化進程中，探索與養(yǎng)老市場需求相吻合的養(yǎng)老地產(chǎn)模式同樣不可或缺。

朱中一強調(diào)，養(yǎng)老地產(chǎn)模式的創(chuàng)新探索必須和我國“9073”養(yǎng)老規(guī)劃保持一致，對此他提出了6種未來可持續(xù)發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)模式：第一種是要完善居家養(yǎng)老服務(wù)，在社區(qū)中需具備一定的能夠供老年人活動的空間、參數(shù)和醫(yī)療服務(wù)條件，完善居家服務(wù)無障礙設(shè)施改造；第二種是可持續(xù)照料的退休社區(qū)，指專門供退休老人居住的，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老場所齊全并能為之提供服務(wù)的，滿足剛需、孤寡老人需求的社區(qū)；第三種是全齡化社區(qū)，即在小區(qū)中建設(shè)一定比例的老年公寓，規(guī)模較大的還需要配套醫(yī)院，全齡化社區(qū)模式的優(yōu)勢將在未來逐步凸顯；第四種是輕養(yǎng)老機構(gòu)，類似北京寸草春暉養(yǎng)老護理機構(gòu)中推出的掛鉤醫(yī)院服務(wù)于全社區(qū)老人的養(yǎng)老地產(chǎn)模式；第五種是醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老機構(gòu)相結(jié)合的養(yǎng)老模式，該模式要求有條件的醫(yī)療機構(gòu)開設(shè)老年病科、老年病床，掛鉤社區(qū)服務(wù)中心和醫(yī)院；第六種是集養(yǎng)生旅游于一體的養(yǎng)老酒店高端服務(wù)。

“以上六種模式大致涵蓋了養(yǎng)老地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)或未來有望實現(xiàn)的養(yǎng)老模式，建議政

府在下一步應(yīng)不斷加強對老齡產(chǎn)業(yè)市場的監(jiān)管，引導(dǎo)老年消費，促進產(chǎn)業(yè)化的健康發(fā)展?！敝熘幸贿M一步分析道。

談到養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)新，貴州五新瑞頤健康投資股份有限公司總經(jīng)理梁弢提出一個全新的觀點——傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“觸網(wǎng)”現(xiàn)已變成一種必然趨勢，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也完全可以插上互聯(lián)網(wǎng)的翅膀。

梁弢認為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“觸網(wǎng)”可加速推進信息化建設(shè)，提高運營效率，同時有利于養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營連鎖化。具體而言，我們可通過聯(lián)盟合作把社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)的線下網(wǎng)點編制成網(wǎng)，讓網(wǎng)絡(luò)區(qū)域化、全國化。而養(yǎng)老服務(wù)運營網(wǎng)絡(luò)化，也可在更大程度上滿足老人追求品質(zhì)生活、追求自我實現(xiàn)的深層次心理需求。

在梁弢看來，互聯(lián)網(wǎng)正在改變一切行業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化也勢不可當(dāng)，用養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化思維重塑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式是整個產(chǎn)業(yè)化進程中的重要一環(huán)。

第三篇：我國水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展前景看好

我國水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展前景看好

我國水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展前景非?？春茫瑩?jù)了解，中國內(nèi)陸可養(yǎng)水面為2734萬公頃，目前僅開發(fā)利用536萬公頃，只占可養(yǎng)面積的19.6%。但是我國傳統(tǒng)水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)受到了強烈的沖擊，主要是因為甚而設(shè)施簡陋，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，長期破壞性經(jīng)營造成了設(shè)施的老化，另一方面養(yǎng)殖水域環(huán)境條件不斷惡化也造成了很大的影響。我國水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展前景如何，可持續(xù)利用是很重要的一個環(huán)節(jié)。世辦水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展前景分析：世界水產(chǎn)養(yǎng)殖以亞洲一些國家最為發(fā)達，主要有中國、日本、印度和東南亞諸國。我國是世界上從事水產(chǎn)養(yǎng)殖歷史最悠久的國家之一，養(yǎng)殖經(jīng)驗豐富，養(yǎng)殖技術(shù)普及。改革開放以來，我國漁業(yè)調(diào)整了發(fā)展重點，確立了以養(yǎng)為主的發(fā)展方針，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)獲得了迅猛發(fā)展，產(chǎn)業(yè)布局發(fā)生了重大變化，已從沿海地區(qū)和長江、珠江流域等傳統(tǒng)養(yǎng)殖區(qū)擴展到全國各地。養(yǎng)殖品種呈現(xiàn)多樣化、優(yōu)質(zhì)化的趨勢，海水養(yǎng)殖由傳統(tǒng)的貝藻類為主向蝦類、貝類、魚類、藻類和海珍品全面發(fā)展;淡水養(yǎng)殖打破以“青、草、鰱、鳙”四大家魚為主的傳統(tǒng)格局，鰻鱺、羅非魚、河蟹等一批名特優(yōu)水產(chǎn)品已形成規(guī)模。我國進行規(guī)模化養(yǎng)殖的水產(chǎn)品種類已達50多種，工廠化養(yǎng)殖、深水網(wǎng)箱養(yǎng)殖、生態(tài)養(yǎng)殖等發(fā)展迅速。水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)已成為我國農(nóng)業(yè)的重要組成部分和當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟的主要增長點之一。

水產(chǎn)品是人類優(yōu)質(zhì)蛋白的重要來源，它富含優(yōu)質(zhì)蛋白、氨基酸、維生素和礦物質(zhì)等，而且數(shù)量和比例符合人體需要，特別是含有人體需求量較大的亮氨酸和賴氨酸。水產(chǎn)品中的結(jié)締組織含量遠比畜肉少，魚類肌纖維較短，蛋白質(zhì)

組織松散，水分含量高，極易被人體消化吸收。因此，隨著人們收入水平的提高，越來越多的中國人開始把營養(yǎng)性需求作為食品消費的第一需要，水產(chǎn)品的消費比重上升是大勢所趨。

目前全球供人類消費的水產(chǎn)品約4800萬噸，僅45%源自水產(chǎn)養(yǎng)殖，而全球人口2030年將增加20億人口，如果人均消費量維持不變的話，所需水產(chǎn)品將增至約8500萬噸。由于傳統(tǒng)捕撈漁業(yè)已達到最大產(chǎn)量水平，發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖是填補水產(chǎn)品供需缺口的唯一途徑。中國作為人口大國，漁業(yè)資源更顯得匱乏，因此發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖是我國水產(chǎn)業(yè)的必然趨勢。

第四篇：養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查

養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查：關(guān)鍵是服務(wù)能否令人滿意而非硬件奢華 核心提示：在陳國強看來，最終衡量養(yǎng)老地產(chǎn)項目成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)是提供的養(yǎng)老服務(wù)是否令人滿意。建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)協(xié)會會長宋春華也曾表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵要搞好市場調(diào)查以及規(guī)劃設(shè)計，只有拿出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)市場，才能得到社會的承認、大眾的歡迎，才會有更好的效益。”

“小區(qū)入住的幾乎都是老年人，因為這里比其他小區(qū)更適合老年人居住?！奔易”本┨柍堑蔫⒗喜f。為了減輕子女負擔(dān)，2008年琚老伯花60萬元購買了北京太陽城國際老年公寓內(nèi)的一套兩居室住房。在這里，琚老伯不用自己做飯，不用擔(dān)心就醫(yī)困難?！靶^(qū)里有食堂，有醫(yī)院，家家戶戶都有緊急呼救按鈕與小區(qū)內(nèi)的醫(yī)院連接，為了方便擔(dān)架進出，小區(qū)內(nèi)安裝的電梯都是大號的?！蹦敲?，琚老伯所居住的小區(qū)為何會有食堂和醫(yī)院？這樣的小區(qū)與普通住宅小區(qū)有什么區(qū)別呢？

房地產(chǎn)商因何投資養(yǎng)老地產(chǎn)

在購買房屋之前琚老伯本打算入住養(yǎng)老院。然而，“條件好些的公立養(yǎng)老院一床難求，跟買車搖號一樣遙遙無期，容易入住的養(yǎng)老院設(shè)施又太簡單，收費也并不便宜?！?/p>

北京市民政局福利處提供的數(shù)據(jù)顯示，北京目前運營的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)為406所，養(yǎng)老床位7.1萬張，以去年底全市戶籍老年人口247.9萬計算，平均每百名老人實際擁有的養(yǎng)老機構(gòu)床位還不到3張。

在現(xiàn)有養(yǎng)老院無法滿足養(yǎng)老需求的情況下，琚老伯選擇購房居家養(yǎng)老?！耙环矫娌辉敢馔侠圩优M量給他們減輕負擔(dān)，一方面又能讓自己的生活有所保障，以后還能將房產(chǎn)再留給子女?！币虼?，具備醫(yī)院、食堂、郵局等設(shè)施的小區(qū)成為琚老伯購房的首選。

與琚老伯一樣，65歲的沈女士也在兩年前購買了該住宅項目的房屋，原因在于沈女士的兒子在廣州工作?！昂⒆庸ぷ鞣泵?，也舍不得讓我住養(yǎng)老院，就為我花錢購買了配套設(shè)施比較全的小區(qū)，盡管離市區(qū)遠，但小區(qū)有醫(yī)院和超市，基本能滿足我的需求?！鄙蚺扛嬖V記者。

“既非養(yǎng)老院，又比普通住宅小區(qū)適合老年人居住，這一類住宅項目是專為養(yǎng)老需求開發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品，也就是養(yǎng)老地產(chǎn)?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強告訴中國青年報記者。在他看來，養(yǎng)老地產(chǎn)從地產(chǎn)角度看，是基于養(yǎng)老、養(yǎng)生需求的復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，是房地產(chǎn)產(chǎn)品細分的結(jié)果。

那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是何時出現(xiàn)的？又與養(yǎng)老院、敬老院有何區(qū)別呢？“養(yǎng)老地產(chǎn)是最近十年出現(xiàn)的，與城市化進程加快和老年人口增長息息相關(guān)?！?陳國強說，養(yǎng)老地產(chǎn)除了規(guī)模上比養(yǎng)老院和敬老院大之外，服務(wù)的目標(biāo)人群和服務(wù)質(zhì)量也不一樣。

“過去能夠進養(yǎng)老院的主要是社會上一些沒有生活來源，缺少生活依靠的失能老人。還有少部分退休公職人員進了比較好的公立養(yǎng)老機構(gòu)。而位于社會中間段的、有一定經(jīng)濟能力的老年人群不在其中。養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會化養(yǎng)老方式，將面對更多的老年人，根據(jù)他們的需求提供相應(yīng)的服務(wù)?！标悋鴱娬f。

一些居住在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中的業(yè)主表示，養(yǎng)老地產(chǎn)也是一種有產(chǎn)權(quán)的商品房，只不過與大多數(shù)住宅類小區(qū)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供專門的老年物業(yè)服務(wù)，是以養(yǎng)老為主要功能的商品房。

據(jù)了解，近年來投資養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)商已不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)分析人士認為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)是“潛在的市場需求”。首創(chuàng)置業(yè)戰(zhàn)略投資中心的一份市場分析報告指出，“房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到中國人口老齡化趨勢，將老年人作為目標(biāo)客戶，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。”

此外，一些地產(chǎn)開發(fā)商還表示，近年來政府對商品房的調(diào)控力度逐年加強，也是地產(chǎn)商將目光投向養(yǎng)老地產(chǎn)的原因之一。“地產(chǎn)商在投資養(yǎng)老地產(chǎn)時會享受到政策優(yōu)惠。地方政府看到發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)和投資養(yǎng)老地產(chǎn)是地方經(jīng)濟發(fā)展的補充，會在土地出讓和稅收方面提供優(yōu)惠，吸引企業(yè)參與投資養(yǎng)老地產(chǎn)。”陳國強說。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不盡相同

據(jù)記者了解，盡管很多地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為是“摸著石頭過河”。

“當(dāng)前來看，已經(jīng)投入使用并開始盈利的養(yǎng)老地產(chǎn)項目有北京太陽城和上海親和源，而這兩個項目分別代表了當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的兩種盈利模式，前者是租售結(jié)合，后者是只租不售?！标悋鴱娬f。

“太陽城的立項名稱叫作北京太陽城國際老年公寓，此項目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用來建為老年人提供服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，比如醫(yī)院、租住式老年公寓。區(qū)別是老年住宅是出售的，商業(yè)設(shè)施為非賣品，我們持有物業(yè)?！北本┨柍羌瘓F董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報記者。朱鳳泊所說的持有物業(yè)指的是北京太陽城銀齡公寓。作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目中的物業(yè)部分，銀鈴公寓并不出售，只用來為老年人提供租住服務(wù)。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)如何實現(xiàn)盈利的問題，陳國強認為，“在大規(guī)模社會化的養(yǎng)老管理上我們?nèi)狈?jīng)驗。盈利模式走的是租售結(jié)合，自己持有養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施，出售住宅類產(chǎn)品回籠資金。如果沒有出售的途徑，項目的投資就難以為繼。必須通過租和售相結(jié)合的方式才能使企業(yè)資金鏈運轉(zhuǎn)?！?/p>

對此，朱鳳泊坦承，“第一桶金是老年住宅開發(fā)銷售的時候淘到的?！贝撕螅美麧欀纬钟行宛B(yǎng)老物業(yè)的建設(shè)。養(yǎng)老型物業(yè)經(jīng)營后形成經(jīng)常性收益。經(jīng)常性收益當(dāng)中以養(yǎng)老公寓為主業(yè)，帶動其他產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，比如太陽城國際老年公寓內(nèi)的太陽城醫(yī)院。

從北京市朝陽區(qū)政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太陽城銀齡公寓。他們租住的套間，每月要交納2000多元房費，由于兒子在外地工作，不能及時照料，還花費3000元聘請了護工，如果算上伙食費和其他一些服務(wù)費，徐老伯夫婦每月一共要開銷近6000元。此外，“入住時還交納了40萬元的保障金?！?/p>

根據(jù)全國老齡工作委員會辦公室公布的數(shù)據(jù)，2010年，北京市職工(多為離退休人員)基本養(yǎng)老金2065元。徐老伯夫婦僅憑養(yǎng)老金也無法承受昂貴的租金，“住在這里的都是退休干部和知識分子，我們的保障金也是兒子付的，不然也住不起?！毙炖喜f。

對于當(dāng)前養(yǎng)老公寓收取保障金的問題，陳國強認為，“老年公寓收取保障金，是一種融資的途徑，因為配套設(shè)施，比如醫(yī)療機構(gòu)也需要投入資金，而且建醫(yī)療機構(gòu)回籠資金的周期長，收取保障金能夠解決運營資金的問題。由此看來，要想把養(yǎng)老地產(chǎn)做到令人滿意，地產(chǎn)商本身需要具備很強的實力才行?！?/p>

而只租不售的上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用的則是會員制的盈利模式。據(jù)親和源研究中心工作人員介紹，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。

據(jù)記者了解，親和源有兩種會員卡，A卡為“永久卡”，卡費89萬元(需一次性繳納)，按戶型分，小套、中套、大套的年費分別為2.98萬元、3.98萬元、6.98萬元。A卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓。B卡為“終身卡”(15年)，年費2.98萬元，卡費按照小套、中套、大套分，分別是45萬、55萬、88萬元。

上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項目2008年營運至今，投入的成本還沒有完全收回。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，會員制收取的昂貴卡費無疑是在變相售房，而這種方式并不利于養(yǎng)老地產(chǎn)今后的發(fā)展。

另外，一些地產(chǎn)商在開發(fā)住宅項目時也會加入養(yǎng)老住宅的元素進行銷售。對于這種做法，業(yè)內(nèi)人士并不看好，“住宅區(qū)蓋

一、兩棟適合老年人居住的樓房，使得住宅區(qū)有養(yǎng)老功能，這種方法不能從根本上解決老年人養(yǎng)老問題。養(yǎng)老地產(chǎn)項目需要有具備相關(guān)資質(zhì)的醫(yī)療機構(gòu)，如果沒有醫(yī)療機構(gòu)或醫(yī)療機構(gòu)未獲得資質(zhì)，充其量也只停留在養(yǎng)老地產(chǎn)概念上?！别B(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)突出服務(wù)功能

今年7月，面向社會公開征集意見的《老年人權(quán)益保障法(修訂草案)》(以下簡稱草案)提出，“政府支持養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展”，“各級政府在財政、稅費、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持社會力量興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施?！?/p>

針對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)“用地難”問題，草案規(guī)定，“地方各級人民政府和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照老年人口比列及分布情況，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃?！?/p>

一些養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，草案不僅將保障老年人的合法權(quán)益，也將規(guī)范并有利于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

“在當(dāng)前的土地出讓階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項目能避開招拍掛流程，采取和地方通過協(xié)議出讓土地的方式，拿地成本會很低，導(dǎo)致一些地方的房地產(chǎn)開發(fā)商以投資養(yǎng)老地產(chǎn)為名進行圈地賣房?！标悋鴱娬f。

而有的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2013年北京土地招拍掛市場將推出養(yǎng)老綜合用地，以推動開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)的投入。一些地產(chǎn)界研究者認為，養(yǎng)老地產(chǎn)盡管是商業(yè)開發(fā)，但其公益屬性也很強，為保證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“不走樣”，政府部門應(yīng)對參加招拍掛的企業(yè)設(shè)置一定門檻，招拍掛后的土地價格應(yīng)避免過高。

為了扶持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，今年9月14日，民政部與國家開發(fā)銀行簽署了《支持社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃合作協(xié)議》。協(xié)議中說，“國家開發(fā)銀行將利用開發(fā)性金融優(yōu)勢引導(dǎo)社會資金加大對社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的投入。”

“盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策和市場需求很大，但做好養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵在于企業(yè)的心態(tài)?！标悋鴱娬f，地產(chǎn)商在地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)之間應(yīng)更突出養(yǎng)老服務(wù)功能。如果把養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅當(dāng)作地產(chǎn)的一個種類，注重短期回報，就很難獲得市場認可。走長線發(fā)展的路徑，是投資商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域一個最基本的心態(tài)。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)所需的人力資源也是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。據(jù)全國老齡工作委員會公布的數(shù)據(jù)，目前我國60歲以上的老年人口近兩億。而我國護理人員存在極大缺口，按平均每3名老人需要1個護理員推算，我國大體需要養(yǎng)老護理人員1100萬人左右，但全國現(xiàn)有養(yǎng)老護理員僅30多萬人。不僅普通護理人員稀缺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下來，也將抬高養(yǎng)老公寓的服務(wù)價格。

在陳國強看來，最終衡量養(yǎng)老地產(chǎn)項目成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)是提供的養(yǎng)老服務(wù)是否令人滿意。建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)協(xié)會會長宋春華也曾表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵要搞好市場調(diào)查以及規(guī)劃設(shè)計，只有拿出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)市場，才能得到社會的承認、大眾的歡迎，才會有更好的效益。”

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)研究報告

養(yǎng)老地產(chǎn)研究報告

1.背景分析

i.政策分析

國家政策與國情分析

現(xiàn)代文化理論

社區(qū)定位

銷售與持有

可持續(xù)發(fā)展

2.選擇模式，打造目標(biāo)

i.目標(biāo)

創(chuàng)造合理的共同社區(qū)，混合體擁有能滿足三代家庭的基本生活配套設(shè)施等。

ii.功能

規(guī)劃布局

住，醫(yī)，娛，食

功能配備比例

3.關(guān)鍵詞與數(shù)據(jù) ii.養(yǎng)老社區(qū)模式對比中國目前，臺灣，日本，美國，歐洲